{"id":18333,"date":"2025-08-02T11:13:53","date_gmt":"2025-08-02T11:13:53","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/can-foreigners-buy-apartments-in-dubai\/"},"modified":"2026-10-28T16:57:45","modified_gmt":"2026-10-28T16:57:45","slug":"can-foreigners-buy-apartments-in-dubai","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/can-foreigners-buy-apartments-in-dubai\/","title":{"rendered":"Czy cudzoziemcy mog\u0105 kupi\u0107 apartamenty w Dubaju? Zasady, op\u0142aty, kroki"},"content":{"rendered":"

Czy cudzoziemcy mog\u0105 kupi\u0107 apartamenty w Dubaju? Zasady, op\u0142aty, kroki<\/h1>\n

Wed\u0142ug stanu na 28 pa\u017adziernika 2026 r. odpowied\u017a na pytanie, czy cudzoziemcy mog\u0105 kupi\u0107 apartamenty w Dubaju, brzmi: tak, jako w\u0142a\u015bciciele na zasadzie freehold (w\u0142asno\u015b\u0107 bezterminowa), ale wy\u0142\u0105cznie na obszarach, kt\u00f3re W\u0142adca Dubaju wyznaczy\u0142 dla os\u00f3b nieb\u0119d\u0105cych obywatelami ZEA. Ustawa nr 7 z 2006 r. o rejestracji nieruchomo\u015bci ogranicza prawo w\u0142asno\u015bci w emiracie do obywateli ZEA, obywateli pa\u0144stw Rady Wsp\u00f3\u0142pracy Zatoki Perskiej (GCC), nale\u017c\u0105cych w ca\u0142o\u015bci do nich sp\u00f3\u0142ek oraz publicznych sp\u00f3\u0142ek akcyjnych, a jednocze\u015bnie pozwala osobom nieb\u0119d\u0105cym obywatelami ZEA posiada\u0107 tytu\u0142 freehold lub prawa na okres do 99 lat na obszarach okre\u015blonych przez W\u0142adc\u0119. Rozporz\u0105dzenie nr 3 z 2006 r. i p\u00f3\u017aniejsze akty wymieniaj\u0105 te obszary dzia\u0142ka po dzia\u0142ce, a Dubai Land Department (DLD, Departament Ziemi Dubaju) rejestruje ka\u017cde przeniesienie w\u0142asno\u015bci. Tekst ustawy jest dost\u0119pny na Dubai Legislation Portal<\/a>, a DLD publikuje tabel\u0119 op\u0142at oraz strony us\u0142ug, z kt\u00f3rymi kupuj\u0105cy styka si\u0119 w praktyce.<\/p>\n

Ten przewodnik szczeg\u00f3\u0142owo odpowiada na pytanie, czy cudzoziemcy mog\u0105 kupi\u0107 apartamenty w Dubaju: omawia podstaw\u0119 prawn\u0105, wyznaczone obszary, to, kto mo\u017ce kupowa\u0107 i jakie dokumenty s\u0105 potrzebne, przebieg zakupu na rynku wt\u00f3rnym i zakupu w budowie (off-plan), op\u0142aty DLD z rozpisanymi obliczeniami, prowizje po\u015brednik\u00f3w i op\u0142aty serwisowe, limity kredyt\u00f3w hipotecznych ustalone przez Centralny Bank ZEA (CBUAE), rodzaje nieruchomo\u015bci, \u015bcie\u017cki pobytowe powi\u0105zane z nieruchomo\u015bci\u0105, podatki oraz zabezpieczenia kupuj\u0105cego zapisane w prawie Dubaju. Ceny i op\u0142aty podano w dirhamach, a w nawiasach w dolarach ameryka\u0144skich wed\u0142ug kursu AED 3,6725 za dolara, czyli kursu z arkusza kursowego Centralnego Banku za czerwiec 2026 r.<\/a> Cytowane tu strony us\u0142ug DLD pokazuj\u0105 aktualizacj\u0119 serwisu z 14 pa\u017adziernika 2026 r. i zosta\u0142y odczytane 28 pa\u017adziernika 2026 r. Przepisy i op\u0142aty mog\u0105 si\u0119 zmienia\u0107, dlatego w dniu transakcji nale\u017cy otworzy\u0107 stron\u0119 wskazan\u0105 w danej sekcji.<\/p>\n

Czy cudzoziemcy mog\u0105 kupi\u0107 apartamenty w Dubaju? Podstawa prawna<\/h2>\n

Punktem wyj\u015bcia jest art. 4 ustawy nr 7 z 2006 r., wydanej 13 marca 2006 r. Stanowi on, \u017ce prawo w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci w emiracie przys\u0142uguje obywatelom ZEA, obywatelom GCC, sp\u00f3\u0142kom w ca\u0142o\u015bci do nich nale\u017c\u0105cym oraz publicznym sp\u00f3\u0142kom akcyjnym. Dodaje nast\u0119pnie, \u017ce za zgod\u0105 W\u0142adcy osobom nieb\u0119d\u0105cym obywatelami ZEA mo\u017cna na okre\u015blonych przez W\u0142adc\u0119 obszarach przyzna\u0107 dwa rodzaje praw: w\u0142asno\u015b\u0107 freehold bez ograniczenia czasowego oraz u\u017cytkowanie (usufruct) lub leasehold (u\u017cytkowanie wieczyste\/dzier\u017cawa) na okres nie d\u0142u\u017cszy ni\u017c 99 lat. Art. 26 uznaje ka\u017cd\u0105 umow\u0119 lub rozporz\u0105dzenie prawem sprzeczne z ustaw\u0105 za niewa\u017cne, a to samo rozci\u0105ga na uzgodnienia zawierane w celu jej obej\u015bcia. Cudzoziemiec nie potrzebuje wi\u0119c specjalnej licencji na zakup apartamentu, ale apartament musi sta\u0107 na gruncie, kt\u00f3ry W\u0142adca otworzy\u0142 dla os\u00f3b nieb\u0119d\u0105cych obywatelami ZEA. Innymi s\u0142owy, og\u00f3lna zasada ma charakter ograniczaj\u0105cy, a mo\u017cliwo\u015b\u0107 zakupu przez cudzoziemc\u00f3w jest wyj\u0105tkiem, kt\u00f3ry W\u0142adca przyznaje obszar po obszarze.<\/p>\n

Obszary nie s\u0105 wymienione w samej ustawie. Znajduj\u0105 si\u0119 w rozporz\u0105dzeniu nr 3 z 2006 r., podpisanym 7 czerwca 2006 r., kt\u00f3rego art. 3 pozwala osobom nieb\u0119d\u0105cym obywatelami ZEA nabywa\u0107 w\u0142asno\u015b\u0107 freehold bez ograniczenia czasowego, prawa u\u017cytkowania lub prawa dzier\u017cawy na okres do 99 lat w odniesieniu do wymienionych w nim dzia\u0142ek. P\u00f3\u017aniejsze rozporz\u0105dzenia i uchwa\u0142y dodawa\u0142y kolejne dzia\u0142ki. Angielskie teksty w Dubai Legislation Portal zawieraj\u0105 uwag\u0119, \u017ce w razie sprzeczno\u015bci rozstrzyga arabski orygina\u0142, dlatego poni\u017csza tabela opisuje akty w brzmieniu opublikowanym po angielsku i nie zast\u0119puje tekstu arabskiego. Kolumna ze \u017ar\u00f3d\u0142em prowadzi do tekstu ka\u017cdego aktu, tak aby czytelnik m\u00f3g\u0142 sprawdzi\u0107 sformu\u0142owanie samodzielnie.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Akt prawny<\/th>\nData wydania<\/th>\nCo przewiduje dla zagranicznych kupuj\u0105cych<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Ustawa nr 7 z 2006 r. (rejestracja nieruchomo\u015bci)<\/a><\/td>\n13 marca 2006 r.<\/td>\nArt. 4: w\u0142asno\u015b\u0107 ograniczona do obywateli ZEA i GCC oraz nale\u017c\u0105cych w ca\u0142o\u015bci do nich sp\u00f3\u0142ek, a tak\u017ce publicznych sp\u00f3\u0142ek akcyjnych; osoby nieb\u0119d\u0105ce obywatelami ZEA mog\u0105 otrzyma\u0107 freehold lub prawa na okres do 99 lat na obszarach okre\u015blonych przez W\u0142adc\u0119.<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 7 z 2019 r. (zmieniaj\u0105ca art. 9), opublikowana w zbiorze przepis\u00f3w DLD<\/a><\/td>\n4 wrze\u015bnia 2019 r.<\/td>\nCzynno\u015bci tworz\u0105ce, przenosz\u0105ce, zmieniaj\u0105ce lub wygaszaj\u0105ce prawa do nieruchomo\u015bci musz\u0105 zosta\u0107 wpisane do Rejestru Nieruchomo\u015bci i nie wywo\u0142uj\u0105 skutk\u00f3w, dop\u00f3ki nie zostan\u0105 wpisane.<\/td>\n<\/tr>\n
Rozporz\u0105dzenie nr 3 z 2006 r.<\/a><\/td>\n7 czerwca 2006 r.<\/td>\nArt. 3 wymienia 23 ponumerowane obszary i dzia\u0142ki, na kt\u00f3rych mo\u017cliwy jest freehold (bez ograniczenia czasowego), u\u017cytkowanie lub dzier\u017cawa do 99 lat.<\/td>\n<\/tr>\n
Rozporz\u0105dzenie nr 1 z 2010 r.<\/a><\/td>\n18 marca 2010 r.<\/td>\nZast\u0105pi\u0142o art. 4 rozporz\u0105dzenia z 2006 r.: w\u0142asno\u015b\u0107 freehold bez ograniczenia czasowego do nieruchomo\u015bci na dzia\u0142ce nr 224, Nad Al Sheba.<\/td>\n<\/tr>\n
Rozporz\u0105dzenie nr 1 z 2011 r.<\/a><\/td>\n24 kwietnia 2011 r.<\/td>\nDoda\u0142o dzia\u0142k\u0119 nr 126 w Al Lisali oraz dzia\u0142k\u0119 nr 1 w Me’aisam 2 do dzia\u0142ek wymienionych w art. 3.<\/td>\n<\/tr>\n
Uchwa\u0142a nr 14 z 2015 r.<\/a><\/td>\n18 listopada 2015 r.<\/td>\nPrawa freehold, bez ograniczenia czasowego, do lokali handlowych i mieszkalnych zbudowanych na dzia\u0142kach 21, 22 i 23 w Madinat Al Mataar (521) oraz na dzia\u0142ce 24 w Trade Centre Second (336).<\/td>\n<\/tr>\n
Uchwa\u0142a Rady Wykonawczej nr 30 z 2013 r.<\/a><\/td>\n18 wrze\u015bnia 2013 r.<\/td>\nZatwierdza tabel\u0119 op\u0142at DLD, w tym 4% op\u0142at\u0119 za rejestracj\u0119 sprzeda\u017cy, kt\u00f3r\u0105 sprzedaj\u0105cy i kupuj\u0105cy dziel\u0105 po r\u00f3wno, o ile nie uzgodni\u0105 inaczej.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Z tre\u015bci wynikaj\u0105 trzy praktyczne wnioski. Po pierwsze, wyznaczenie dotyczy gruntu, a nie kupuj\u0105cego: u.ae, rz\u0105dowy portal ZEA, podaje, \u017ce zar\u00f3wno cudzoziemcy niemieszkaj\u0105cy w ZEA, jak i rezydenci-ekspatrianci mog\u0105 nabywa\u0107 w\u0142asno\u015b\u0107 freehold na wyznaczonych obszarach oraz \u017ce Dubaj nie ma limitu wieku dla posiadania nieruchomo\u015bci. Po drugie, DLD jest jedynym organem rejestruj\u0105cym prawa do nieruchomo\u015bci, a art. 9 w brzmieniu z 2019 r. oznacza, \u017ce sama podpisana umowa sprzeda\u017cy nie przenosi w\u0142asno\u015bci, dop\u00f3ki transakcja nie zostanie wpisana do rejestru. Po trzecie, prawa dost\u0119pne cudzoziemcom s\u0105 szersze ni\u017c freehold: przewodnik DLD dla inwestor\u00f3w z 2017 r. m\u00f3wi, \u017ce cudzoziemcy na wyznaczonych obszarach mog\u0105 te\u017c zawiera\u0107 umowy musataha, nabywa\u0107 prawo u\u017cytkowania i d\u0142ugoterminowe najmy na okres do 99 lat. Strona u.ae o kupnie nieruchomo\u015bci przez ekspatriant\u00f3w<\/a> podsumowuje te same ramy prawne prostym j\u0119zykiem.<\/p>\n

Czytelnikom, kt\u00f3rzy chc\u0105 pozna\u0107 rynkow\u0105 stron\u0119 tego samego pytania, nasz przewodnik po freehold i leasehold w Dubaju omawia praktyczn\u0105 r\u00f3\u017cnic\u0119 mi\u0119dzy tymi dwiema konstrukcjami, a nasza strona o ZEA<\/a> i strona o Dubaju<\/a> zawieraj\u0105 list\u0119 nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re \u015bledzimy.<\/p>\n

Gdzie cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107: wyznaczone obszary freehold<\/h2>\n

Rozporz\u0105dzenie nr 3 z 2006 r. wymienia obszary wed\u0142ug oficjalnych nazw i numer\u00f3w dzia\u0142ek, a nie nazw u\u017cywanych w broszurach sprzeda\u017cowych. Jego art. 3 obejmuje, w\u015br\u00f3d 23 pozycji, cztery dzia\u0142ki w Dubai Marina (nr 007, 014, 015 i 033), dzia\u0142k\u0119 nr 001 na Palm Jumeirah, Emirates Hills 1, 2 i 3, dziewi\u0119\u0107 dzia\u0142ek w Jebel Ali, dzia\u0142k\u0119 nr 001 na World Islands, trzy dzia\u0142ki w Al Jaddaf, dwie dzia\u0142ki przy Sheikh Zayed Road (nr 118 i 147) oraz dzia\u0142ki w Nad Al Sheba, Mirdif, Al Quoz, Warsan 1, Ras Al Khor, Al Barsha South, Umm Hurair 2, Sofouh i Palm Jebel Ali. Poniewa\u017c rozporz\u0105dzenie dzia\u0142a na poziomie dzia\u0142ek, marketingowa nazwa apartamentu nie dowodzi, \u017ce jego grunt jest wyznaczony. Liczy si\u0119 sprawdzenie, czy dzia\u0142ka jest obj\u0119ta rozporz\u0105dzeniem lub jednym z akt\u00f3w je zmieniaj\u0105cych. Innymi s\u0142owy, nazwa osiedla z broszury sprzeda\u017cowej i oficjalny numer dzia\u0142ki to dwie r\u00f3\u017cne rzeczy, a to ten drugi element rozstrzyga o tym, czy cudzoziemiec mo\u017ce kupi\u0107 lokal.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\nData<\/th>\nWymienione obszary lub dzia\u0142ki<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Rozporz\u0105dzenie nr 3 z 2006 r., art. 3<\/a><\/td>\n7 czerwca 2006 r.<\/td>\nUmm Hurair 2, Al Barsha South 2 i 3, Emirates Hills 1-3, Jebel Ali, Al Jaddaf, World Islands, Ras Al Khor, Al Rowyah, Sheikh Zayed Road, Sofouh 1 i 2, Al Quoz 3, Al Quoz Industrial Area 2 i 3, Mirdif, Dubai Marina, Palm Jebel Ali, Palm Jumeirah, Nad Al Sheba, Warsan 1 (w ka\u017cdym wskazane dzia\u0142ki).<\/td>\n<\/tr>\n
Rozporz\u0105dzenie nr 1 z 2011 r.<\/a><\/td>\n24 kwietnia 2011 r.<\/td>\nAl Lisali (dzia\u0142ka 126) i Me’aisam 2 (dzia\u0142ka 1).<\/td>\n<\/tr>\n
Uchwa\u0142a nr 14 z 2015 r.<\/a><\/td>\n18 listopada 2015 r.<\/td>\nMadinat Al Mataar (dzia\u0142ki 21-23) i Trade Centre Second (dzia\u0142ka 24).<\/td>\n<\/tr>\n
Przewodnik DLD dla inwestor\u00f3w, 2017<\/a><\/td>\n2017<\/td>\nJego lista najwa\u017cniejszych wyznaczonych obszar\u00f3w: The Palm Jumeirah, The World Islands, Downtown Dubai, Old Town, Burj Khalifa, Business Bay, Dubai Marina, Emirates Hills, Jumeirah Lakes Towers, Jumeirah Beach Residence, Discovery Gardens, Arabian Ranches, Midriff (wskazane dzia\u0142ki), Dubai Investment Park, Falcon City, Dubai Sports City, Dubai Motor City, International City, Jumeirah Islands i Jumeirah Village.<\/td>\n<\/tr>\n
Komunikat DLD<\/a><\/td>\n19 stycznia 2025 r.<\/td>\nPrywatni w\u0142a\u015bciciele przy Sheikh Zayed Road (od Trade Centre Roundabout do Water Canal) i w Al Jaddaf mog\u0105 dokona\u0107 konwersji na freehold: 457 kwalifikuj\u0105cych si\u0119 dzia\u0142ek, 128 przy Sheikh Zayed Road i 329 w Al Jaddaf.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Przewodnik DLD z 2017 r. przedstawia w\u0142asn\u0105 list\u0119 jako obejmuj\u0105c\u0105 najwa\u017cniejsze wyznaczone obszary, a nie wszystkie, i w sprawie pozosta\u0142ych odsy\u0142a do DLD. Komunikat z 2025 r. pokazuje, jak lista wci\u0105\u017c si\u0119 zmienia. Wed\u0142ug DLD w\u0142a\u015bciciele w obu wymienionych obszarach mogli potwierdzi\u0107 kwalifikowalno\u015b\u0107 w aplikacji Dubai REST, z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek o ocen\u0119 i wycen\u0119 gruntu, zap\u0142aci\u0107 op\u0142at\u0119 konwersyjn\u0105 w wysoko\u015bci 30% warto\u015bci nieruchomo\u015bci, ustalonej na podstawie powierzchni brutto, oraz otrzyma\u0107 map\u0119 i akt w\u0142asno\u015bci (title deed) freehold. Dla kupuj\u0105cego apartament w budynku przekszta\u0142conym w ten spos\u00f3b praktyczne pytanie jest takie samo jak gdziekolwiek indziej: czy akt w\u0142asno\u015bci lub elektroniczny certyfikat tytu\u0142u wskazuje w\u0142asno\u015b\u0107 freehold dla danego lokalu.<\/p>\n

Jak sprawdzi\u0107 adres przed wp\u0142aceniem zadatku<\/h3>\n

DLD oferuje trzy kontrole online, kt\u00f3re nie zale\u017c\u0105 od o\u015bwiadczenia sprzedaj\u0105cego ani po\u015brednika. Property Status Enquiry<\/a> pozwala ka\u017cdemu wpisa\u0107 obszar i numer dzia\u0142ki na stronie DLD lub w aplikacji Dubai REST i zobaczy\u0107 status, jaki posiada DLD; strona wskazuje us\u0142ug\u0119 natychmiastow\u0105 i nie podaje \u017cadnej op\u0142aty. Strona Title Deed Verification<\/a> wymaga numeru aktu w\u0142asno\u015bci, roku wydania aktu i rodzaju nieruchomo\u015bci, a wa\u017cny certyfikat pokazuje jako cyfrowo zwalidowany przez blockchain.<\/p>\n

Odpowied\u017a na pytanie \u201eczy cudzoziemcy mog\u0105 kupi\u0107 apartamenty w Dubaju\u201d brzmi wi\u0119c: tak dla lokalu na wyznaczonej dzia\u0142ce i nie dla lokalu poza listami. Wszystko, co le\u017cy poza dzia\u0142kami obj\u0119tymi tymi aktami, podlega art. 4: w\u0142asno\u015b\u0107 jest ograniczona do obywateli ZEA i GCC oraz nale\u017c\u0105cych w ca\u0142o\u015bci do nich sp\u00f3\u0142ek. Z tego powodu odniesieniem jest tekst prawny, a nie opis w og\u0142oszeniu, gdy budynek stoi na skraju nazwanego obszaru. Nasz artyku\u0142 o obszarach branych pod uwag\u0119 przy zakupie apartamentu w Dubaju<\/a> por\u00f3wnuje dzielnice pod wzgl\u0119dem cen i typ\u00f3w budynk\u00f3w, a przewodnik po cenie za metr kwadratowy podaje ceny w uk\u0142adzie obszar\u00f3w.<\/p>\n

Kto mo\u017ce kupowa\u0107, jakie dokumenty s\u0105 potrzebne i zakup przez sp\u00f3\u0142k\u0119<\/h2>\n

Us\u0142uga rejestracji sprzeda\u017cy w DLD jest otwarta dla wszystkich status\u00f3w pobytowych. W przypadku kupuj\u0105cego lub sprzedaj\u0105cego b\u0119d\u0105cego osob\u0105 fizyczn\u0105 strona wymaga Emirates ID, kt\u00f3re DLD wykorzystuje wy\u0142\u0105cznie do weryfikacji to\u017csamo\u015bci i kt\u00f3rego nie kopiuje, oraz podaje, \u017ce cudzoziemiec nieb\u0119d\u0105cy rezydentem mo\u017ce przedstawi\u0107 zamiast niego wa\u017cny paszport. Przy odsprzeda\u017cy na obszarze freehold strona wymaga tak\u017ce elektronicznego certyfikatu braku sprzeciwu (e-NOC) od dewelopera, uzyskiwanego przez aplikacj\u0119 Dubai REST. Je\u017celi dzia\u0142a przedstawiciel, potrzebne jest pe\u0142nomocnictwo; przewodnik DLD z 2017 r. dodaje, \u017ce dokument w j\u0119zyku obcym musi by\u0107 uwierzytelniony i z\u0142o\u017cony wraz z po\u015bwiadczonym t\u0142umaczeniem na arabski oraz \u017ce w\u0142a\u015bciciel musi stawi\u0107 si\u0119 osobi\u015bcie albo przez przedstawiciela dzia\u0142aj\u0105cego na podstawie pe\u0142nomocnictwa notarialnego.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Typ kupuj\u0105cego<\/th>\nDokumenty wskazane przez DLD<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Osoba fizyczna z rezydencj\u0105<\/td>\nEmirates ID (u\u017cywane wy\u0142\u0105cznie do weryfikacji to\u017csamo\u015bci); e-NOC dewelopera przy odsprzeda\u017cy freehold<\/td>\nProperty Sale Registration<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Osoba fizyczna bez rezydencji<\/td>\nWa\u017cny paszport przyjmowany zamiast Emirates ID; e-NOC dewelopera przy odsprzeda\u017cy freehold<\/td>\nProperty Sale Registration<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Osoba fizyczna, zakup w budowie<\/td>\nPodpisana umowa kupna-sprzeda\u017cy (SPA), wa\u017cny dow\u00f3d to\u017csamo\u015bci ZEA, a dla os\u00f3b nieb\u0119d\u0105cych rezydentami wa\u017cny paszport<\/td>\nRejestracja sprzeda\u017cy pierwotnej<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Jednoosobowa dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcza<\/td>\nWa\u017cna licencja handlowa, dow\u00f3d to\u017csamo\u015bci ZEA lub paszport w\u0142a\u015bciciela licencji, w stosownych przypadkach pe\u0142nomocnictwo<\/td>\nRejestracja sprzeda\u017cy pierwotnej<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105<\/td>\nLicencja handlowa, dow\u00f3d to\u017csamo\u015bci lub paszport w\u0142a\u015bciciela licencji, w stosownych przypadkach pe\u0142nomocnictwo, umowa sp\u00f3\u0142ki (Memorandum of Association) wraz z za\u0142\u0105cznikami przet\u0142umaczona na arabski, za\u015bwiadczenie udzia\u0142owc\u00f3w<\/td>\nRejestracja sprzeda\u017cy pierwotnej<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Sp\u00f3\u0142ka zagraniczna<\/td>\nJak wy\u017cej, z umow\u0105 sp\u00f3\u0142ki po\u015bwiadczon\u0105 przez Ministerstwo Spraw Zagranicznych, pismem strefy wolnoc\u0142owej o braku sprzeciwu wa\u017cnym przez rok oraz za\u015bwiadczeniem udzia\u0142owc\u00f3w; sp\u00f3\u0142ka musi by\u0107 zarejestrowana w strefie wolnoc\u0142owej (DMCC lub JAFZA, wed\u0142ug strony powi\u0105zanej z hipotek\u0105)<\/td>\nSprzeda\u017c z pierwsz\u0105 hipotek\u0105<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Ma\u0142oletni<\/td>\nOpiekun podpisuje umow\u0119, a do niej do\u0142\u0105czana jest kopia jego paszportu lub dowodu to\u017csamo\u015bci<\/td>\nRejestracja sprzeda\u017cy pierwotnej<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

W\u0142asno\u015b\u0107 przez sp\u00f3\u0142k\u0119 czy jako osoba fizyczna<\/h3>\n

Istniej\u0105 obie drogi, a strony DLD traktuj\u0105 je odmiennie. Gdy stron\u0105 sprzeda\u017cy jest sp\u00f3\u0142ka, strona o sprzeda\u017cy stwierdza, \u017ce sp\u00f3\u0142ka musi najpierw zosta\u0107 zarejestrowana przez wniosek o rejestracj\u0119 sp\u00f3\u0142ki. Przewodnik DLD z 2017 r. m\u00f3wi, \u017ce sp\u00f3\u0142ki zarejestrowane w Departamencie Rozwoju Gospodarczego (Department of Economic Development), w Dubaju lub w innym emiracie, mog\u0105 posiada\u0107 nieruchomo\u015bci na wyznaczonych obszarach, je\u015bli nie nale\u017c\u0105 w ca\u0142o\u015bci do obywateli ZEA lub GCC, \u017ce mog\u0105 to robi\u0107 tak\u017ce sp\u00f3\u0142ki zarejestrowane w strefach wolnoc\u0142owych, takich jak Jebel Ali Free Zone i DMCC, oraz \u017ce sp\u00f3\u0142ka zagraniczna musi za\u0142o\u017cy\u0107 sp\u00f3\u0142k\u0119 w strefie wolnoc\u0142owej i zarejestrowa\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 na jej nazw\u0119. Podaje te\u017c, \u017ce ka\u017cda zmiana w strukturze udzia\u0142owc\u00f3w sp\u00f3\u0142ki posiadaj\u0105cej nieruchomo\u015b\u0107 w Dubaju jest przeniesieniem, o kt\u00f3rym nale\u017cy powiadomi\u0107 DLD, uiszczaj\u0105c w\u0142a\u015bciwe op\u0142aty. Zakup jako osoba fizyczna omija te kroki, ale uruchamia przepisy spadkowe dotycz\u0105ce samego w\u0142a\u015bciciela; nasz przewodnik po dziedziczeniu i planowaniu maj\u0105tkowym dla zagranicznych w\u0142a\u015bcicieli w Dubaju omawia t\u0119 stron\u0119. Struktura zmienia te\u017c analiz\u0119 podatkow\u0105, opisan\u0105 w sekcji o podatkach poni\u017cej. Wyb\u00f3r mi\u0119dzy tymi dwiema drogami dotyczy wi\u0119c nie tylko formalno\u015bci rejestracyjnych, lecz tak\u017ce dziedziczenia i opodatkowania.<\/p>\n

Jak przebiega zakup na rynku wt\u00f3rnym, krok po kroku<\/h2>\n

Dla kupuj\u0105cego, kt\u00f3ry w praktyce rozwa\u017ca pytanie \u201eczy cudzoziemcy mog\u0105 kupi\u0107 apartamenty w Dubaju\u201d, zakup na rynku wt\u00f3rnym oznacza kupno uko\u0144czonego lokalu od jego zarejestrowanego w\u0142a\u015bciciela. Przewodnik DLD dla inwestor\u00f3w z 2017 r. wymienia kolejno\u015b\u0107 dzia\u0142a\u0144: weryfikacja prawna, podpisanie umowy kupna-sprzeda\u017cy, uzyskanie od dewelopera za\u015bwiadczenia o braku sprzeciwu oraz stawienie si\u0119 u rejestratora w biurze powierniczym w celu przeniesienia w\u0142asno\u015bci. Przewodnik dla po\u015brednik\u00f3w z 2024 r. wydany przez Real Estate Regulatory Agency (RERA, Agencja Regulacji Rynku Nieruchomo\u015bci) dodaje elektroniczny system um\u00f3w, z kt\u00f3rego po\u015brednicy musz\u0105 korzysta\u0107. Tabela zestawia etapy obok siebie, wraz z dokumentem lub systemem na ka\u017cdym z nich. Kolejno\u015b\u0107 jest taka sama niezale\u017cnie od tego, czy kupuj\u0105cy mieszka w ZEA, czy nie; r\u00f3\u017cni si\u0119 przede wszystkim dokument to\u017csamo\u015bci, kt\u00f3ry przedstawia.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Etap<\/th>\nCo si\u0119 dzieje<\/th>\nDokument lub system<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1. Weryfikacja prawna<\/td>\nPotwierdzenie, \u017ce sprzedaj\u0105cy jest zarejestrowanym w\u0142a\u015bcicielem i \u017ce nieruchomo\u015b\u0107 jest wolna od hipotek, zastaw\u00f3w i innych obci\u0105\u017ce\u0144; potwierdzenie, \u017ce dzia\u0142ka jest wyznaczona<\/td>\nProperty Status Enquiry, Title Deed Verification, akt w\u0142asno\u015bci sprzedaj\u0105cego<\/td>\nPrzewodnik DLD, 2017<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
2. Umowy po\u015brednictwa<\/td>\nJe\u015bli dzia\u0142a po\u015brednik, sprzedaj\u0105cy podpisuje Contract A (umow\u0119 o wprowadzeniu nieruchomo\u015bci na rynek), a kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry zleca dzia\u0142anie po\u015brednikowi, podpisuje Contract B (umow\u0119 o ch\u0119ci zakupu)<\/td>\nSmart contracts w aplikacji Dubai REST; numer zezwolenia na og\u0142oszenie z systemu Trakheesi<\/td>\nPrzewodnik RERA, 2024<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
3. Umowa sprzeda\u017cy<\/td>\nKupuj\u0105cy i sprzedaj\u0105cy podpisuj\u0105 Contract F, umow\u0119 sprzeda\u017cy; przewodnik DLD z 2017 r. nazywa ten sam standardowy wz\u00f3r \u201eForm F\u201d i dopuszcza dodatkowe warunki, kt\u00f3re nie s\u0105 sprzeczne ze standardowymi<\/td>\nContract F (elektroniczny)<\/td>\nPrzewodnik RERA, 2024<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
4. NOC dewelopera<\/td>\nZa\u015bwiadczenie dewelopera o braku sprzeciwu potwierdza, \u017ce op\u0142aty serwisowe nale\u017cne od lokalu zosta\u0142y uregulowane; przewodnik z 2017 r. podawa\u0142 AED 500 jako op\u0142at\u0119 administracyjn\u0105, kt\u00f3r\u0105 deweloper m\u00f3g\u0142 pobra\u0107<\/td>\ne-NOC przez aplikacj\u0119 Dubai REST<\/td>\nProperty Sale Registration<\/a>, Przewodnik DLD, 2017<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
5. Przeniesienie w biurze powierniczym<\/td>\nDokumenty s\u0105 sprawdzane, op\u0142aty wnoszone, dane kupuj\u0105cego wprowadzane na podstawie Emirates ID lub paszportu, a wniosek tworzony; podany czas us\u0142ugi to 25 minut<\/td>\nCentrum Real Estate Registration Trustee lub Dubai Now<\/td>\nProperty Sale Registration<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
6. Akt w\u0142asno\u015bci<\/td>\nDLD wydaje elektroniczny akt w\u0142asno\u015bci i elektroniczn\u0105 map\u0119; je\u015bli kupuj\u0105cy zaci\u0105ga kredyt, hipoteka jest rejestrowana osobno<\/td>\nElektroniczny akt w\u0142asno\u015bci i mapa<\/td>\nProperty Sale Registration<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Warto uwa\u017cnie przeczyta\u0107 dwa szczeg\u00f3\u0142y. Umowy po\u015brednictwa nie s\u0105 sam\u0105 sprzeda\u017c\u0105: Contract A i Contract B reguluj\u0105 stosunek mi\u0119dzy stron\u0105 a po\u015brednikiem, a Contract F wi\u0105\u017ce kupuj\u0105cego i sprzedaj\u0105cego. Przewodnik z 2024 r. stwierdza, \u017ce wszystkie sprzeda\u017ce nieruchomo\u015bci s\u0105 obs\u0142ugiwane przez biura rejestracyjne (trustee offices) dzia\u0142aj\u0105ce w imieniu DLD oraz \u017ce po\u015brednicy musz\u0105 u\u017cywa\u0107 um\u00f3w elektronicznych do zapisu sprzeda\u017cy. P\u0142atno\u015b\u0107 w biurze powierniczym mo\u017cna wnie\u015b\u0107 przez ePay, Dubai Pay, portfel Noqodi lub czek kasjerski, wed\u0142ug strony o sprzeda\u017cy. Strona o sprzeda\u017cy nie podaje procentu zadatku, wi\u0119c kwota zadatku, je\u015bli w og\u00f3le wyst\u0119puje, jest warunkiem umowy mi\u0119dzy stronami.<\/p>\n

Kupuj\u0105cy za got\u00f3wk\u0119 i kupuj\u0105cy z kredytem przechodz\u0105 t\u0119 sam\u0105 sekwencj\u0119; bank dodaje wycen\u0119, list kredytodawcy i rejestracj\u0119 hipoteki w tym samym biurze powierniczym, co om\u00f3wiono w sekcji o hipotece. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry chce pozna\u0107 szczeg\u00f3\u0142y finansowania, mo\u017ce przeczyta\u0107 nasz przewodnik po kredytach hipotecznych dla zagranicznych kupuj\u0105cych, a ten, kto rozwa\u017ca odsprzeda\u017ce z rabatem, nasz przewodnik po nieruchomo\u015bciach z przeceny w Dubaju<\/a>, kt\u00f3ry omawia licytacje i sprzeda\u017ce bankowe.<\/p>\n

Czy cudzoziemcy mog\u0105 kupi\u0107 apartamenty w Dubaju w budowie (off-plan)?<\/h2>\n

Tak, w obr\u0119bie tych samych wyznaczonych obszar\u00f3w. Lokal w budowie to lokal sprzedawany przed uko\u0144czeniem budowy lub w jej trakcie, a Dubaj zapisuje takie sprzeda\u017ce w rejestrze tymczasowym, a nie w rejestrze g\u0142\u00f3wnym. Ustawa nr 13 z 2008 r., wydana 14 sierpnia 2008 r., stanowi, \u017ce ka\u017cda czynno\u015b\u0107 dotycz\u0105ca lokalu sprzedanego w budowie jest wpisywana do Tymczasowego Rejestru Nieruchomo\u015bci (Interim Property Register) oraz \u017ce sprzeda\u017c lub inna czynno\u015b\u0107 przenosz\u0105ca lub ograniczaj\u0105ca w\u0142asno\u015b\u0107 jest niewa\u017cna, je\u015bli nie zosta\u0142a tam wpisana. Wpis tymczasowy nazywa si\u0119 potocznie Oqood; us\u0142uga sprzeda\u017cy pierwotnej DLD wydaje tymczasowy elektroniczny certyfikat rejestracji. Gdy projekt jest uko\u0144czony, a lokal przekazany, lokal trafia do rejestru g\u0142\u00f3wnego i wydawany jest akt w\u0142asno\u015bci. R\u00f3\u017cnica w stosunku do rynku wt\u00f3rnego polega wi\u0119c na tym, \u017ce do czasu przekazania kupuj\u0105cy nie ma aktu w\u0142asno\u015bci, lecz wpis w rejestrze tymczasowym.<\/p>\n

Na stronie rejestracji sprzeda\u017cy pierwotnej<\/a> DLD op\u0142aty ustalono na 2% warto\u015bci sprzeda\u017cy dla sprzedaj\u0105cego i 2% dla kupuj\u0105cego, plus po AED 10 tytu\u0142em op\u0142at za wiedz\u0119 i innowacje oraz op\u0142at\u0119 samorejestracji dewelopera w wysoko\u015bci AED 1\u00a0000 w portalu deweloper\u00f3w Oqood; strona nie m\u00f3wi, kto ponosi ma\u0142e op\u0142aty sta\u0142e. Umowa kupna-sprzeda\u017cy musi by\u0107 podpisana przez dewelopera i kupuj\u0105cego oraz zarejestrowana w rejestrze tymczasowym w ci\u0105gu 90 dni od daty podpisania. Strona wymienia p\u0142atno\u015b\u0107 przez portfel Noqodi lub potr\u0105cenie z rachunku powierniczego (escrow). Strona dotycz\u0105ca rejestracji sprzeda\u017cy powi\u0105zanej z pierwsz\u0105 hipotek\u0105 podaje op\u0142at\u0119 za map\u0119 w wysoko\u015bci AED 250 za lokal i op\u0142at\u0119 za akt w\u0142asno\u015bci w wysoko\u015bci AED 250 oraz czas us\u0142ugi wynosz\u0105cy sze\u015b\u0107 dni roboczych.<\/p>\n

Co deweloper musi mie\u0107 przed rozpocz\u0119ciem sprzeda\u017cy<\/h3>\n

Uchwa\u0142a Rady Wykonawczej nr 6 z 2010 r., wykonuj\u0105ca ustaw\u0119 nr 13 z 2008 r., wymaga, aby master developer lub poddeweloper przed rozpocz\u0119ciem projektu lub sprzeda\u017c\u0105 lokali w budowie obj\u0105\u0142 grunt w posiadanie, otrzyma\u0142 certyfikat wytyczenia granic, faktycznie kontrolowa\u0142 grunt i mia\u0142 zgody w\u0142a\u015bciwych organ\u00f3w. Art. 11 uchwa\u0142y uznaje za niewa\u017cn\u0105 czynno\u015b\u0107 dotycz\u0105c\u0105 lokalu w budowie, dokonan\u0105 przez dewelopera lub po\u015brednika przed zatwierdzeniem projektu i jego zarejestrowaniem w DLD. Uchwa\u0142a stanowi tak\u017ce, \u017ce po wydaniu certyfikatu uko\u0144czenia deweloper nie mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 przekazania lub zarejestrowania lokalu kupuj\u0105cemu, kt\u00f3ry wype\u0142ni\u0142 wszystkie zobowi\u0105zania umowne, oraz \u017ce deweloper nie mo\u017ce pobiera\u0107 od kupuj\u0105cych \u017cadnych kwot innych ni\u017c zatwierdzone przez DLD za prawn\u0105 czynno\u015b\u0107 dotycz\u0105c\u0105 lokalu. Art. 13 przyjmuje do rejestracji powierzchni\u0119 netto lokalu i zobowi\u0105zuje dewelopera do wyp\u0142aty odszkodowania kupuj\u0105cemu, je\u015bli rzeczywista powierzchnia jest mniejsza od powierzchni netto o wi\u0119cej ni\u017c 5%, liczonego od uzgodnionej ceny lokalu.<\/p>\n

Przewodnik DLD z 2017 r. wymienia pytania, na kt\u00f3re kupuj\u0105cy powinien odpowiedzie\u0107 przed podpisaniem umowy na lokal w budowie: czy projekt jest zarejestrowany w RERA, czy istnieje rachunek powierniczy i kto jest jego agentem, jaki jest procent uko\u0144czenia i przewidywana data uko\u0144czenia, czy deweloper jest zarejestrowany w RERA i jest w\u0142a\u015bcicielem gruntu lub ma umow\u0119 dewelopersk\u0105, oraz czy deweloper ma zezwolenia na sprzeda\u017c w budowie. Przewodnik RERA z 2024 r. dodaje, \u017ce aplikacja Dubai REST ma funkcj\u0119 weryfikacji projekt\u00f3w o nazwie Mashrooi oraz \u017ce po\u015brednicy promuj\u0105cy projekt w budowie musz\u0105 upewni\u0107 si\u0119, \u017ce jest on licencjonowany i zarejestrowany, a kupuj\u0105cy wp\u0142acaj\u0105 \u015brodki wy\u0142\u0105cznie na rachunek powierniczy projektu. Nasz przewodnik dla kupuj\u0105cych off-plan omawia plany p\u0142atno\u015bci i przekazanie lokali.<\/p>\n

Gdy kupuj\u0105cy nie mo\u017ce dalej p\u0142aci\u0107<\/h3>\n

Ustawa nr 19 z 2017 r. zast\u0105pi\u0142a art. 11 ustawy nr 13 z 2008 r. i okre\u015bla procedur\u0119, gdy kupuj\u0105cy nie wywi\u0105zuje si\u0119 ze zobowi\u0105za\u0144 z umowy sprzeda\u017cy w budowie. Deweloper musi powiadomi\u0107 DLD; DLD dor\u0119cza 30-dniowe wezwanie i, je\u015bli to mo\u017cliwe, po\u015bredniczy w ugodzie; je\u017celi kupuj\u0105cy nadal nie wykonuje zobowi\u0105za\u0144, DLD wydaje dokument potwierdzaj\u0105cy wywi\u0105zanie si\u0119 dewelopera ze swoich obowi\u0105zk\u00f3w oraz procent uko\u0144czenia projektu. \u015arodki dost\u0119pne dla dewelopera zale\u017c\u0105 wtedy od tego procentu, jak pokazuje tabela. Ustawa stanowi, \u017ce te zasady nale\u017c\u0105 do porz\u0105dku publicznego i \u017ce kupuj\u0105cy zachowuje drog\u0119 do s\u0105du lub arbitra\u017cu, je\u015bli deweloper nadu\u017cywa swoich uprawnie\u0144.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Uko\u0144czenie lokalu<\/th>\n\u015arodki dost\u0119pne dla dewelopera na podstawie ustawy nr 19 z 2017 r.<\/th>\nTermin zwrotu kwot ponad zatrzyman\u0105 cz\u0119\u015b\u0107<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Ponad 80%<\/td>\nUtrzymanie umowy w mocy, zatrzymanie wszystkich wp\u0142aconych kwot i dochodzenie reszty; albo wniosek do DLD o sprzeda\u017c lokalu na aukcji publicznej; albo rozwi\u0105zanie umowy i zatrzymanie do 40% warto\u015bci lokalu<\/td>\nW ci\u0105gu 1 roku od rozwi\u0105zania umowy lub 60 dni od odsprzeda\u017cy, w zale\u017cno\u015bci od tego, co nast\u0105pi wcze\u015bniej<\/td>\n<\/tr>\n
Od 60% do 80%<\/td>\nRozwi\u0105zanie umowy i zatrzymanie do 40% warto\u015bci lokalu<\/td>\nW ci\u0105gu 1 roku od rozwi\u0105zania umowy lub 60 dni od odsprzeda\u017cy, w zale\u017cno\u015bci od tego, co nast\u0105pi wcze\u015bniej<\/td>\n<\/tr>\n
Poni\u017cej 60%, prace rozpocz\u0119te<\/td>\nRozwi\u0105zanie umowy i zatrzymanie do 25% warto\u015bci lokalu<\/td>\nW ci\u0105gu 1 roku od rozwi\u0105zania umowy lub 60 dni od odsprzeda\u017cy, w zale\u017cno\u015bci od tego, co nast\u0105pi wcze\u015bniej<\/td>\n<\/tr>\n
Prace nierozpocz\u0119te z przyczyn niezale\u017cnych od dewelopera<\/td>\nRozwi\u0105zanie umowy i zatrzymanie do 30% wp\u0142aconych kwot<\/td>\nW ci\u0105gu 60 dni od rozwi\u0105zania umowy<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Ta sama ustawa dodaje, \u017ce je\u015bli RERA anuluje projekt uzasadnion\u0105 decyzj\u0105, deweloper musi zwr\u00f3ci\u0107 wp\u0142aty kupuj\u0105cych zgodnie z procedurami ustawy nr 8 z 2007 r. Tekst prawny odczytano w zbiorze przepis\u00f3w dotycz\u0105cych nieruchomo\u015bci w Dubaju, opublikowanym przez DLD w 2019 r.<\/p>\n

Koszty i op\u0142aty: co DLD wykazuje na 28 pa\u017adziernika 2026 r.<\/h2>\n

Jednorazowe koszty w Dubaju okre\u015bla Uchwa\u0142a Rady Wykonawczej nr 30 z 2013 r., a pokazuj\u0105 je strony us\u0142ug DLD. Art. 3 uchwa\u0142y stanowi, \u017ce o ile nie uzgodniono inaczej, op\u0142ata za sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci jest dzielona po r\u00f3wno przez sprzedaj\u0105cego i kupuj\u0105cego. Strona rejestracji sprzeda\u017cy powtarza to jako 2% warto\u015bci sprzeda\u017cy dla sprzedaj\u0105cego i 2% dla kupuj\u0105cego. Art. 4 pozwala DLD zweryfikowa\u0107 lub oszacowa\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, gdy warto\u015b\u0107 w umowie jest ni\u017csza od rynkowej, a art. 6 przewiduje kar\u0119 w wysoko\u015bci podw\u00f3jnej op\u0142aty za podanie fa\u0142szywych informacji o warto\u015bci. Tabela zbiera pozycje, z kt\u00f3rymi kupuj\u0105cy styka si\u0119 przy zakupie na rynku wt\u00f3rnym i przy hipotece. Tam, gdzie strona nie m\u00f3wi, kto p\u0142aci op\u0142at\u0119 sta\u0142\u0105, tabela to zaznacza. Kwoty w dirhamach w tej tabeli pochodz\u0105 ze stron DLD, a r\u00f3wnowarto\u015bci w dolarach przeliczono wed\u0142ug kursu podanego na pocz\u0105tku przewodnika.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja<\/th>\nKwota podana przez DLD<\/th>\nKto p\u0142aci, wed\u0142ug \u017ar\u00f3d\u0142a<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Op\u0142ata za rejestracj\u0119 sprzeda\u017cy<\/td>\n4% warto\u015bci sprzeda\u017cy<\/td>\n2% sprzedaj\u0105cy i 2% kupuj\u0105cy, o ile nie uzgodniono inaczej<\/td>\nStrona rejestracji sprzeda\u017cy<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Wydanie aktu w\u0142asno\u015bci<\/td>\nAED 250 ($68)<\/td>\nStrona nie podaje<\/td>\nStrona rejestracji sprzeda\u017cy<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Mapa dla willi i apartament\u00f3w<\/td>\nAED 250 ($68)<\/td>\nStrona nie podaje<\/td>\nStrona rejestracji sprzeda\u017cy<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Jednolita mapa dla gruntu podlegaj\u0105cego Dubai Municipality \/ gruntu poza ni\u0105<\/td>\nAED 225 ($61) \/ AED 100 ($27)<\/td>\nStrona nie podaje<\/td>\nStrona rejestracji sprzeda\u017cy<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata za wiedz\u0119 i op\u0142ata za innowacje<\/td>\npo AED 10 ($2)<\/td>\nStrona nie podaje<\/td>\nStrona rejestracji sprzeda\u017cy<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata partnera us\u0142ugowego (biura powierniczego), warto\u015b\u0107 sprzeda\u017cy AED 500\u00a0000 lub wi\u0119cej<\/td>\nAED 4\u00a0000 ($1\u00a0089) plus VAT<\/td>\nStrona nie podaje<\/td>\nStrona rejestracji sprzeda\u017cy<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata partnera us\u0142ugowego, warto\u015b\u0107 sprzeda\u017cy poni\u017cej AED 500\u00a0000<\/td>\nAED 2\u00a0000 ($544) plus VAT<\/td>\nStrona nie podaje<\/td>\nStrona rejestracji sprzeda\u017cy<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Rejestracja hipoteki<\/td>\n0,25% warto\u015bci hipoteki, plus AED 250 ($68) za akt w\u0142asno\u015bci, AED 10 ($2) op\u0142aty za wiedz\u0119 i AED 10 ($2) op\u0142aty za innowacje przy ka\u017cdej wyp\u0142acie transzy oraz AED 4\u00a0000 ($1\u00a0089) op\u0142aty za us\u0142ug\u0119 plus VAT (AED 5\u00a0000 ($1\u00a0361) plus VAT przy tymczasowej sprzeda\u017cy w budowie)<\/td>\nStrona nie podaje<\/td>\nStrona rejestracji hipoteki<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Rejestracja w budowie (Oqood)<\/td>\n2% sprzedaj\u0105cy, 2% kupuj\u0105cy, AED 10 ($2) op\u0142aty za wiedz\u0119, AED 10 ($2) op\u0142aty za innowacje; AED 1\u00a0000 ($272) op\u0142aty samorejestracji dewelopera<\/td>\nSprzedaj\u0105cy i kupuj\u0105cy po 2%<\/td>\nStrona sprzeda\u017cy pierwotnej<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Przyk\u0142ad obliczeniowy: zakup apartamentu za got\u00f3wk\u0119 za AED 1\u00a0200\u00a0000<\/h3>\n

We\u017amy uko\u0144czony apartament sprzedany za AED 1\u00a0200\u00a0000 ($326\u00a0752), kupiony za got\u00f3wk\u0119, w kt\u00f3rym kupuj\u0105cy p\u0142aci swoje 2% i sta\u0142e op\u0142aty DLD, a stawka VAT 5% od op\u0142aty biura powierniczego pochodzi ze strony o opodatkowaniu na u.ae<\/a>. Obliczenie pokazano krok po kroku w tabeli. Prowizja po\u015brednika, ewentualna op\u0142ata za NOC dewelopera i op\u0142aty bankowe nie s\u0105 uwzgl\u0119dnione, poniewa\u017c strony DLD ich nie ustalaj\u0105.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja<\/th>\nPodstawa<\/th>\nKwota<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Op\u0142ata rejestracyjna kupuj\u0105cego (2%)<\/td>\n2% x 1\u00a0200\u00a0000<\/td>\nAED 24\u00a0000 ($6\u00a0535)<\/td>\n<\/tr>\n
Akt w\u0142asno\u015bci<\/td>\nsta\u0142a<\/td>\nAED 250 ($68)<\/td>\n<\/tr>\n
Mapa apartamentu<\/td>\nsta\u0142a<\/td>\nAED 250 ($68)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata za wiedz\u0119<\/td>\nsta\u0142a<\/td>\nAED 10 ($2)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata za innowacje<\/td>\nsta\u0142a<\/td>\nAED 10 ($2)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata partnera us\u0142ugowego<\/td>\n4\u00a0000<\/td>\nAED 4\u00a0000 ($1\u00a0089)<\/td>\n<\/tr>\n
VAT od op\u0142aty partnera us\u0142ugowego<\/td>\n5% x 4\u00a0000<\/td>\nAED 200 ($54)<\/td>\n<\/tr>\n
Suma powy\u017cszych pozycji<\/td>\nsuma<\/td>\nAED 28\u00a0720 ($7\u00a0820)<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Suma wynosi AED 28\u00a0720 ($7\u00a0820), czyli 2,39% ceny. W\u0142asny udzia\u0142 sprzedaj\u0105cego, czyli 2% op\u0142aty rejestracyjnej, to kolejne AED 24\u00a0000 ($6\u00a0535), wi\u0119c procentowa op\u0142ata DLD od ca\u0142ej sprzeda\u017cy wynosi AED 48\u00a0000 ($13\u00a0070). Je\u015bli strony uzgodni\u0105, \u017ce kupuj\u0105cy p\u0142aci ca\u0142e 4%, jego suma wzros\u0142aby o AED 24\u00a0000 ($6\u00a0535). Kwoty zmieniaj\u0105 si\u0119 proporcjonalnie do ceny: 4% op\u0142ata rejestracyjna ro\u015bnie wraz z warto\u015bci\u0105 sprzeda\u017cy, natomiast pozycje aktu w\u0142asno\u015bci, mapy, wiedzy, innowacji i partnera us\u0142ugowego pozostaj\u0105 sta\u0142e. Przyk\u0142ad nie jest wycen\u0105 \u017cadnej konkretnej transakcji, lecz pokazuje spos\u00f3b liczenia op\u0142at podanych przez DLD. Szerszy bud\u017cet, obejmuj\u0105cy cen\u0119 zakupu wed\u0142ug wielko\u015bci lokalu, omawia nasz przewodnik ile kosztuje apartament w Dubaju, kt\u00f3ry podaje poziomy cen.<\/p>\n

Prowizja po\u015brednika, op\u0142aty serwisowe i indeks op\u0142at serwisowych RERA<\/h2>\n

Op\u0142aty po\u015brednik\u00f3w wed\u0142ug rozporz\u0105dzenia wykonawczego nr 85 z 2006 r.<\/h3>\n

Opublikowane przez DLD przepisy o po\u015brednikach nie ustalaj\u0105 procentu prowizji. Rozporz\u0105dzenie wykonawcze nr 85 z 2006 r., odczytane w zbiorze DLD, stanowi w art. 26, \u017ce umowa po\u015brednictwa musi by\u0107 zawarta na pi\u015bmie i wskazywa\u0107 strony, specyfikacj\u0119 nieruchomo\u015bci oraz warunki po\u015brednictwa. Art. 27 m\u00f3wi, \u017ce wynagrodzenie po\u015brednika ustala si\u0119 w drodze umowy, a w jej braku wed\u0142ug przewa\u017caj\u0105cej praktyki zwyczajowej. Art. 28 m\u00f3wi, \u017ce po\u015brednikowi nale\u017cy si\u0119 wynagrodzenie tylko wtedy, gdy po\u015brednictwo prowadzi do zawarcia umowy, a nale\u017cy mu si\u0119 ono z chwil\u0105 podpisania umowy sprzeda\u017cy i jej rejestracji w DLD, chyba \u017ce umowa po\u015brednictwa stanowi inaczej. Art. 33 m\u00f3wi, \u017ce po\u015brednik mo\u017ce dochodzi\u0107 wynagrodzenia tylko od strony, kt\u00f3ra go zaanga\u017cowa\u0142a, a gdy zaanga\u017cowa\u0142y go obie strony, ka\u017cda odpowiada osobno za swoj\u0105 cz\u0119\u015b\u0107. Art. 23 m\u00f3wi, \u017ce po\u015brednik traci wynagrodzenie, je\u015bli dzia\u0142a w interesie drugiej strony lub przyjmuje od niej korzy\u015b\u0107 w okoliczno\u015bciach, kt\u00f3re zasady dobrej wiary zakazuj\u0105.<\/p>\n

Kupuj\u0105cy mo\u017ce sprawdzi\u0107 po\u015brednika po stronie DLD. Przewodnik RERA stwierdza, \u017ce po\u015brednicy potrzebuj\u0105 licencji zarejestrowanej w systemie Trakheesi i karty po\u015brednika, \u017ce ka\u017cde og\u0142oszenie wymaga numeru zezwolenia widocznego w og\u0142oszeniu oraz \u017ce po\u015brednicy mog\u0105 kontaktowa\u0107 si\u0119 tylko z w\u0142a\u015bcicielami znajduj\u0105cymi si\u0119 na zielonej li\u015bcie. DLD publikuje na swojej stronie tak\u017ce listy licencjonowanych po\u015brednik\u00f3w i biur po\u015brednictwa. Wysoko\u015b\u0107 prowizji w danej transakcji ustala pisemna umowa, a nie zwyczaj rynkowy.<\/p>\n

Op\u0142aty serwisowe i indeks RERA<\/h3>\n

Apartament freehold jest nieruchomo\u015bci\u0105 we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci. Ustawa nr 6 z 2019 r., zawarta w zbiorze DLD, definiuje op\u0142aty serwisowe jako roczne op\u0142aty pobierane od w\u0142a\u015bcicieli na pokrycie zarz\u0105dzania, eksploatacji, utrzymania i napraw nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej, a jej art. 16 m\u00f3wi, \u017ce o ile umowa najmu lokalu nie stanowi inaczej, w\u0142a\u015bciciel odpowiada za op\u0142aty serwisowe i op\u0142aty za u\u017cytkowanie i nie jest zwolniony z tej odpowiedzialno\u015bci, je\u015bli najemca nie zap\u0142aci. Us\u0142uga Service Charge Index<\/a> DLD pozwala wybra\u0107 projekt, przeznaczenie i rok oraz zobaczy\u0107 zatwierdzone przez RERA op\u0142aty serwisowe dla nieruchomo\u015bci we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci; strona wskazuje kana\u0142y przez stron\u0119 DLD, system Mollak i aplikacj\u0119 Dubai REST, podaje natychmiastowy czas us\u0142ugi i nie pokazuje \u017cadnej op\u0142aty.<\/p>\n

Indeks jest podawany za stop\u0119 kwadratow\u0105, wi\u0119c roczny koszt to zatwierdzona stawka pomno\u017cona przez powierzchni\u0119 lokalu. Przewodnik RERA dla po\u015brednik\u00f3w zawiera przyk\u0142adowe obliczenie, kt\u00f3re pokazuje t\u0119 metod\u0119, z ilustracyjn\u0105 stawk\u0105 AED 8 za stop\u0119 kwadratow\u0105 powierzchni apartamentu i balkonem liczonym po 25% tej stawki. Tabela stosuje t\u0119 sam\u0105 metod\u0119 do apartamentu o powierzchni 60 m\u00b2 z balkonem o powierzchni 10 m\u00b2. Stawka AED 8 to liczba przyk\u0142adowa z przewodnika, a nie aktualna stawka dla \u017cadnego budynku, a 1 m\u00b2 przyj\u0119to jako 10,764 stopy kwadratowej, tak jak w przewodniku.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja<\/th>\nObliczenie<\/th>\nWynik<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Powierzchnia apartamentu w stopach kwadratowych<\/td>\n60 x 10,764<\/td>\n645,84 st\u00f3p kw.<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata serwisowa za apartament przy przyk\u0142adowej stawce AED 8<\/td>\n645,84 x 8<\/td>\nAED 5\u00a0166,72 ($1\u00a0406)<\/td>\n<\/tr>\n
Powierzchnia balkonu w stopach kwadratowych<\/td>\n10 x 10,764<\/td>\n107,64 st\u00f3p kw.<\/td>\n<\/tr>\n
Stawka za balkon (25% z AED 8)<\/td>\n0,25 x 8<\/td>\nAED 2,00 za stop\u0119 kw.<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata serwisowa za balkon<\/td>\n107,64 x 2<\/td>\nAED 215,28 ($58)<\/td>\n<\/tr>\n
Suma roczna przy przyk\u0142adowej stawce<\/td>\napartament + balkon<\/td>\nAED 5\u00a0382,00 ($1\u00a0465)<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Przed zakupem lokalu z rynku wt\u00f3rnego kupuj\u0105cy mo\u017ce przeczyta\u0107 w indeksie zatwierdzon\u0105 stawk\u0119 dla projektu, poprosi\u0107 sprzedaj\u0105cego o zestawienie op\u0142at serwisowych i oprze\u0107 si\u0119 na e-NOC dewelopera, kt\u00f3ry przewodnik DLD z 2017 r. opisuje jako potwierdzaj\u0105cy, \u017ce sprzedaj\u0105cy zap\u0142aci\u0142 op\u0142aty serwisowe za lokal. Nasz przewodnik po rynku nieruchomo\u015bci w Dubaju umieszcza op\u0142aty cykliczne w szerszym kontek\u015bcie koszt\u00f3w posiadania.<\/p>\n

Czy cudzoziemcy mog\u0105 kupi\u0107 apartamenty w Dubaju na kredyt hipoteczny?<\/h2>\n

Tak. Przewodnik DLD z 2017 r. stwierdza, \u017ce inwestor mo\u017ce uzyska\u0107 finansowanie hipoteczne w dowolnym banku lub instytucji finansowej licencjonowanej przez Centralny Bank ZEA, w formie konwencjonalnej lub islamskiej, oraz \u017ce hipoteka musi by\u0107 zarejestrowana w DLD, aby by\u0142a wa\u017cna. Rulebook Centralnego Banku ustala krajowe limity w przepisach Regulations Regarding Mortgage Loans (przepisy dotycz\u0105ce kredyt\u00f3w hipotecznych), ok\u00f3lnik 31\/2013, obowi\u0105zuj\u0105cy od 28 grudnia 2013 r. i zmieniony uchwa\u0142ami zarz\u0105du 96\/2019 i 31\/2\/2020. Wersja na stronie rulebooka, odczytana 28 pa\u017adziernika 2026 r., jest oznaczona jako obowi\u0105zuj\u0105ca i skonsolidowana na dzie\u0144 8 kwietnia 2020 r. Rulebook dzieli kredytobiorc\u00f3w na obywateli ZEA i ekspatriant\u00f3w; nie ustala osobnego limitu dla nierezydent\u00f3w i m\u00f3wi, \u017ce kredytodawcy mog\u0105 przyj\u0105\u0107 ostro\u017cniejsze limity ni\u017c minima, kt\u00f3re ustala, wi\u0119c konkretny bank mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 wi\u0119cej ni\u017c poni\u017csze warto\u015bci. Poni\u017csza tabela przelicza te limity na cen\u0119 z przyk\u0142ad\u00f3w w tym przewodniku.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Kategoria kredytobiorcy-ekspatrianta<\/th>\nMaksymalny wska\u017anik kredytu do warto\u015bci (LTV)<\/th>\nMinimalny wk\u0142ad w\u0142asny przy AED 1\u00a0200\u00a0000<\/th>\nMaksymalny kredyt przy AED 1\u00a0200\u00a0000<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Pierwszy dom, zamieszkiwany przez w\u0142a\u015bciciela, warto\u015b\u0107 poni\u017cej AED 5 mln<\/td>\n80%<\/td>\nAED 240\u00a0000 ($65\u00a0350)<\/td>\nAED 960\u00a0000 ($261\u00a0402)<\/td>\n<\/tr>\n
Pierwszy dom, zamieszkiwany przez w\u0142a\u015bciciela, warto\u015b\u0107 powy\u017cej AED 5 mln<\/td>\n70%<\/td>\nNie dotyczy przy tej cenie<\/td>\nNie dotyczy przy tej cenie<\/td>\n<\/tr>\n
Drugi lub kolejny dom albo nieruchomo\u015b\u0107 inwestycyjna, dowolna warto\u015b\u0107<\/td>\n60%<\/td>\nAED 480\u00a0000 ($130\u00a0701)<\/td>\nAED 720\u00a0000 ($196\u00a0051)<\/td>\n<\/tr>\n
Nieruchomo\u015b\u0107 kupowana w budowie, dowolny cel, warto\u015b\u0107 lub kategoria kupuj\u0105cego<\/td>\n50%<\/td>\nAED 600\u00a0000 ($163\u00a0376)<\/td>\nAED 600\u00a0000 ($163\u00a0376)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Sformu\u0142owanie rulebooka dla przedzia\u0142\u00f3w pierwszego domu to \u201emniej ni\u017c AED 5 mln\u201d dla 80% i \u201ewi\u0119cej ni\u017c AED 5 mln\u201d dla 70%, i nie okre\u015bla ono, kt\u00f3ry przedzia\u0142 dotyczy ceny dok\u0142adnie AED 5\u00a0000\u00a0000. Dla obywateli ZEA ten sam artyku\u0142 ustala 85% i 75% dla pierwszego domu oraz 65% dla drugiego domu. Ka\u017cdy kredytobiorca mo\u017ce powo\u0142a\u0107 si\u0119 tylko na jedn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 w kategorii pierwszego domu.<\/p>\n

Pozosta\u0142e warunki w rulebooku<\/h3>\n