Kupno nieruchomo\u015bci z rynku pierwotnego w Omanie oznacza nabycie lokalu przed uko\u0144czeniem budowy, zwykle bezpo\u015brednio od dewelopera, najcz\u0119\u015bciej wewn\u0105trz jednego z oma\u0144skich Zintegrowanych Kompleks\u00f3w Turystycznych (ITC) lub, na mocy nowszych przepis\u00f3w, w kwalifikuj\u0105cym si\u0119 projekcie w specjalnej strefie ekonomicznej, po cenie ni\u017cszej ni\u017c ta sama nieruchomo\u015b\u0107 b\u0119dzie kosztowa\u0107 po uko\u0144czeniu i odbiorze. Tak wi\u0119kszo\u015b\u0107 mi\u0119dzynarodowych nabywc\u00f3w wchodzi dzi\u015b na rynek oma\u0144ski, poniewa\u017c wi\u0119kszo\u015b\u0107 nowej poda\u017cy freehold w spo\u0142eczno\u015bciach takich jak Al Mouj, Jebel Sifah, Muscat Bay i Yiti sprzedawana jest w trakcie budowy, a nie po jej zako\u0144czeniu.<\/p>\n
Ten przewodnik prowadzi przez ca\u0142y proces krok po kroku: jak dzia\u0142aj\u0105 rezerwacje, co dok\u0142adnie obejmuje umowa sprzeda\u017cy, jak Twoje pieni\u0105dze s\u0105 chronione przez escrow, jak strukturyzowane s\u0105 plany p\u0142atno\u015bci powi\u0105zane z budow\u0105 i co dzieje si\u0119 przy odbiorze.<\/p>\n
Nieruchomo\u015bci z rynku pierwotnego dla mi\u0119dzynarodowych nabywc\u00f3w w Omanie by\u0142y dot\u0105d sprzedawane w licencjonowanych przez rz\u0105d Zintegrowanych Kompleksach Turystycznych, wyznaczonych strefach, gdzie nabywcy nieoma\u0144scy mog\u0105 posiada\u0107 tytu\u0142 freehold. Kompleksy te dzia\u0142aj\u0105 w ramach w\u0142asnego re\u017cimu \u2014 Dekretu Kr\u00f3lewskiego 12\/2006 wraz z Decyzj\u0105 Ministerialn\u0105 191\/2007 w brzmieniu zmienionym \u2014 a Dekret Kr\u00f3lewski 79\/2025, czyli Ustawa o regulacji rynku nieruchomo\u015bci, ma do nich zastosowanie tylko cz\u0119\u015bciowo. Poza kompleksem projekty z rynku pierwotnego podlegaj\u0105 Dekretowi Kr\u00f3lewskiemu 79\/2025, kt\u00f3ry wymaga licencji dewelopera, licencji projektu, rachunku escrow oraz licencji reklamowej dla ka\u017cdego projektu. Dekret Kr\u00f3lewski 38\/2025 oraz wrze\u015bniowe przepisy wykonawcze z 2026 roku wydane przez organ zarz\u0105dzaj\u0105cy specjalnymi strefami ekonomicznymi (OPAZ) maj\u0105, wed\u0142ug doniesie\u0144, rozszerza\u0107 mo\u017cliwo\u015b\u0107 posiadania nieruchomo\u015bci na zasadzie freehold przez osoby nieoma\u0144skie na kwalifikuj\u0105ce si\u0119 projekty w specjalnych strefach ekonomicznych i strefach wolnoc\u0142owych. To, kt\u00f3ry re\u017cim ma zastosowanie, zale\u017cy od projektu, dlatego warto zapyta\u0107 o to wprost. Nasz artyku\u0142 o progu marketingowym dla lokali w budowie w Omanie<\/a> opisuje, jakich licencji deweloper potrzebuje, zanim wolno mu reklamowa\u0107 lub sprzedawa\u0107.<\/p>\n Kupno z rynku pierwotnego oznacza po prostu, \u017ce nabywasz na wczesnym etapie budowy, czasem przed wylaniem pierwszych fundament\u00f3w, w zamian za ni\u017csz\u0105 cen\u0119 wej\u015bcia i plan p\u0142atno\u015bci roz\u0142o\u017cony na okres budowy zamiast jednorazowej sumy.<\/p>\n Dla nabywcy zagranicznego kluczowa r\u00f3\u017cnica wobec rynku wt\u00f3rnego polega na tym, \u017ce kupujesz obietnic\u0119 popart\u0105 umow\u0105 i escrow, a nie fizycznie istniej\u0105cy lokal, dlatego jako\u015b\u0107 dewelopera i mechanizm ochrony p\u0142atno\u015bci maj\u0105 tu wi\u0119ksze znaczenie ni\u017c przy zwyk\u0142ej transakcji odsprzeda\u017cy.<\/p>\n Pierwszym praktycznym krokiem w zakupie nieruchomo\u015bci z rynku pierwotnego w Omanie jest zaw\u0119\u017cenie, kt\u00f3ra spo\u0142eczno\u015b\u0107 pasuje do bud\u017cetu, celu i harmonogramu, poniewa\u017c ka\u017cdy ITC ma odr\u0119bny charakter: Al Mouj to najwi\u0119ksza i najbardziej ugruntowana spo\u0142eczno\u015b\u0107 mariny Maskatu, Jebel Sifah oferuje spokojniejsze otoczenie golfowo-marinowe oko\u0142o 45 minut od stolicy, Muscat Bay i Saraya Bandar Jissah znajduj\u0105 si\u0119 w segmencie premium mi\u0119dzy g\u00f3rami a morzem, a Sustainable City w Yiti to najnowsza wielkoskalowa inwestycja ekologiczna Omanu.<\/p>\n Przed rezerwacj\u0105 czegokolwiek potwierd\u017a, w jakim re\u017cimie dzia\u0142a projekt (licencjonowany ITC, projekt w specjalnej strefie ekonomicznej czy projekt spoza ITC i stref specjalnych) oraz \u017ce deweloper jest upowa\u017cniony do sprzeda\u017cy cudzoziemcom na jego podstawie. W przypadku projekt\u00f3w spoza ITC i stref specjalnych Dekret Kr\u00f3lewski 79\/2025 wymaga licencji dewelopera, licencji projektu i licencji reklamowej dla ka\u017cdego projektu, a Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego prowadzi rejestry licencjonowanych deweloper\u00f3w i projekt\u00f3w. To nie jest krok do pomini\u0119cia ani przyj\u0119cia na wiar\u0119: niekt\u00f3re niesyzycencjonowane dzia\u0142ki blisko legalnego ITC bywaj\u0105 czasem mylnie marketowane nabywcom nieobeznanym z oma\u0144skim zagospodarowaniem przestrzennym.<\/p>\n Licencjonowany lokalny agent lub przedstawiciel nabywcy mo\u017ce pom\u00f3c zweryfikowa\u0107 status projektu, zanim zaanga\u017cujesz jakiekolwiek \u015brodki, co jest jednym z najprostszych, a zarazem najcz\u0119\u015bciej pomijanych krok\u00f3w due diligence; po\u015brednicy w obrocie nieruchomo\u015bciami potrzebuj\u0105 w\u0142asnej licencji Ministerstwa.<\/p>\n Gdy wybierzesz lokal, deweloper poprosi o zadatek rezerwacyjny, by zdj\u0105\u0107 go z rynku na czas przygotowania umowy sprzeda\u017cy (SPA). Wysoko\u015b\u0107 zadatku zale\u017cy od praktyki dewelopera i cz\u0119sto mie\u015bci si\u0119 w przedziale 5\u201310% ca\u0142kowitej ceny, a w przeanalizowanym tek\u015bcie oma\u0144skiej ustawy nie okre\u015blono procentowej wysoko\u015bci zadatku rezerwacyjnego. P\u0142atno\u015b\u0107 nast\u0119puje zwykle przelewem bankowym na konto projektu lub powi\u0105zane konto escrow, a nie got\u00f3wk\u0105, a nabywca mo\u017ce zapyta\u0107, jakie konto wskazano w formularzu rezerwacyjnym. Na tym etapie powiniene\u015b otrzyma\u0107 formularz rezerwacyjny lub umow\u0119 wst\u0119pn\u0105 okre\u015blaj\u0105c\u0105 numer lokalu, plan pi\u0119tra, cen\u0119 i harmonogram p\u0142atno\u015bci, na kt\u00f3ry si\u0119 zgadzasz, wraz z okre\u015blonym oknem czasowym, w kt\u00f3rym zostanie wystawiona pe\u0142na umowa sprzeda\u017cy.<\/p>\n Warto traktowa\u0107 etap rezerwacji jako ostatni \u0142atwy punkt wyj\u015bcia. Po podpisaniu umowy sprzeda\u017cy anulowanie staje si\u0119 umownie bardziej skomplikowane i mo\u017ce wi\u0105za\u0107 si\u0119 z utrat\u0105 cz\u0119\u015bci lub ca\u0142o\u015bci zadatku, wi\u0119c wykorzystaj okres rezerwacji na przeprowadzenie due diligence, zorganizowanie finansowania w razie potrzeby i przegl\u0105d umowy zamiast pospiesznego podpisania.<\/p>\n Warto te\u017c w tym oknie czasowym poprosi\u0107 o list\u0119 wcze\u015bniejszych faz tego samego dewelopera wraz z rzeczywistymi datami odbioru, by oceni\u0107, jak realistyczny jest deklarowany harmonogram konkretnego projektu.<\/p>\n Umowa sprzeda\u017cy (SPA) to podstawowy dokument prawny reguluj\u0105cy Tw\u00f3j zakup z rynku pierwotnego i powinna okre\u015bla\u0107 dok\u0142adny lokal i jego metra\u017c, ca\u0142kowit\u0105 cen\u0119 zakupu i walut\u0119, pe\u0142ny harmonogram p\u0142atno\u015bci powi\u0105zany z kamieniami milowymi budowy, oczekiwan\u0105 dat\u0119 uko\u0144czenia i odbioru, zobowi\u0105zania dewelopera co do specyfikacji i wyko\u0144czenia oraz \u015brodki zaradcze dost\u0119pne w razie op\u00f3\u017anienia odbioru.<\/p>\n Poniewa\u017c umowy s\u0105 przygotowywane przez zesp\u00f3\u0142 prawny dewelopera, nabywcy powinni zleci\u0107 niezale\u017cny przegl\u0105d dokumentu, najlepiej prawnikowi zaznajomionemu z oma\u0144skim prawem nieruchomo\u015bci, przed podpisaniem. Zgodnie z art. 25 Dekretu Kr\u00f3lewskiego 79\/2025 umowa przenosz\u0105ca w\u0142asno\u015b\u0107 lokalu przed uko\u0144czeniem budowy jest niewa\u017cna, chyba \u017ce jest zatwierdzon\u0105 przez Ministerstwo umow\u0105 dla lokali w budowie, dlatego warto zapyta\u0107, czy oferowana SPA ma tak\u0105 form\u0119.<\/p>\n Zwr\u00f3\u0107 szczeg\u00f3ln\u0105 uwag\u0119 na trzy klauzule: przepisy o karze za op\u00f3\u017anienie (jaka rekompensata, je\u015bli w og\u00f3le, przys\u0142uguje w razie przesuni\u0119cia odbioru poza umown\u0105 dat\u0119), harmonogram specyfikacji (jakie wyko\u0144czenia, sprz\u0119ty i osprz\u0119t s\u0105 wliczone) oraz warunki anulowania i niewykonania zobowi\u0105za\u0144 (co si\u0119 dzieje, gdy przegapisz p\u0142atno\u015b\u0107, i co si\u0119 dzieje, gdy deweloper nie dostarczy).<\/p>\n Te klauzule r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 istotnie mi\u0119dzy deweloperami, a silna klauzula kary za op\u00f3\u017anienie jest jednym z najwyra\u017aniejszych sygna\u0142\u00f3w dobrze skonstruowanej, przyjaznej nabywcy umowy.<\/p>\n Na mocy Dekretu Kr\u00f3lewskiego 79\/2025 deweloper musi otworzy\u0107 rachunek escrow na nazw\u0119 projektu w licencjonowanym banku zarejestrowanym w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego, z odr\u0119bnym rachunkiem dla ka\u017cdej fazy, a Ministerstwo zatwierdza jego otwarcie i zamkni\u0119cie (art. 29 i 30). P\u0142atno\u015bci nabywc\u00f3w maj\u0105 by\u0107 przechowywane na tym rachunku, a nie na og\u00f3lnym koncie operacyjnym dewelopera, a wyp\u0142aty s\u0105 powi\u0105zane ze zweryfikowanym post\u0119pem budowy; szczeg\u00f3\u0142owe warunki wyp\u0142at pozostawiono przepisom wykonawczym, kt\u00f3re do 11 pa\u017adziernika 2026 roku nie zosta\u0142y wydane. \u015arodki zdeponowane na rachunku escrow nie mog\u0105 by\u0107 zaj\u0119te przez wierzycieli dewelopera (art. 37). Rola nadzorcza na mocy ustawy z 2025 roku nale\u017cy do Ministerstwa, a nie do Banku Centralnego.<\/p>\n Przed podpisaniem umowy zapytaj dewelopera bezpo\u015brednio, kt\u00f3ry bank prowadzi konto escrow projektu, i popro\u015b o pisemne potwierdzenie, \u017ce Twoje p\u0142atno\u015bci trafi\u0105 tam, a nie na og\u00f3lne konto korporacyjne.<\/p>\n Deweloper powinien by\u0107 w stanie dostarczy\u0107 to potwierdzenie na pi\u015bmie, a wahanie w tej kwestii warto odnotowa\u0107. Escrow przechowuje p\u0142atno\u015bci nabywc\u00f3w, ale nie jest gwarancj\u0105 uko\u0144czenia: w tek\u015bcie ustawy nie znaleziono przepisu o zwrocie \u015brodk\u00f3w ani o odst\u0105pieniu od umowy, a wstrzymane projekty trafiaj\u0105 do \u015brodk\u00f3w naprawczych Ministerstwa lub do s\u0105d\u00f3w (art. 28).<\/p>\n Plany p\u0142atno\u015bci rynku pierwotnego w Omanie s\u0105 niemal zawsze etapowane wobec kamieni milowych budowy, a nie dat kalendarzowych, co oznacza, \u017ce ka\u017cda rata staje si\u0119 wymagalna, gdy okre\u015blony procent budowy jest uko\u0144czony, jak fundamenty, konstrukcja, \u015bciany zewn\u0119trzne i etapy wyko\u0144czeniowe.<\/p>\nKrok 1: Wybierz sw\u00f3j ITC i potwierd\u017a licencjonowanie projektu<\/h2>\n
Krok 2: Zarezerwuj lokal i zap\u0142a\u0107 zadatek rezerwacyjny<\/h2>\n
Krok 3: Przejrzyj i podpisz umow\u0119 sprzeda\u017cy<\/h2>\n
Krok 4: Zrozum ochron\u0119 escrow dla swoich p\u0142atno\u015bci<\/h2>\n
Krok 5: Post\u0119puj zgodnie z planem p\u0142atno\u015bci powi\u0105zanym z budow\u0105<\/h2>\n