{"id":25140,"date":"2026-08-09T20:07:20","date_gmt":"2026-08-09T20:07:20","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/oman-kontra-dubaj-inwestycja-nieruchomosci-2026\/"},"modified":"2026-08-31T11:20:05","modified_gmt":"2026-08-31T11:20:05","slug":"oman-kontra-dubaj-inwestycja-nieruchomosci-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/oman-kontra-dubaj-inwestycja-nieruchomosci-2026\/","title":{"rendered":"Oman kontra Dubaj: inwestycja w nieruchomo\u015bci 2026"},"content":{"rendered":"

O to por\u00f3wnanie pytaj\u0105 nas cz\u0119\u015bciej ni\u017c o jakiekolwiek inne, a odpowied\u017a zwykle bywa s\u0142aba \u2014 albo od po\u015brednika sprzedaj\u0105cego tylko jeden z dw\u00f3ch rynk\u00f3w, albo z listy powtarzaj\u0105cej \u201eDubaj jest dynamiczny, Oman autentyczny” bez jednej liczby.<\/p>\n

Kr\u00f3tka odpowied\u017a brzmi tak. Dubaj i Oman s\u0105 znacznie bardziej podobne, ni\u017c przyznaje wi\u0119kszo\u015b\u0107 por\u00f3wna\u0144: obie waluty s\u0105 powi\u0105zane z dolarem, \u017caden nie pobiera podatku dochodowego od najmu, rocznego podatku od nieruchomo\u015bci ani podatku od zysk\u00f3w kapita\u0142owych, a progi pobytowe dzieli oko\u0142o 25 000 dolar\u00f3w.<\/strong> Argumenty podatkowe i walutowe, kt\u00f3re oddzielaj\u0105 Zatok\u0119 od Turcji czy Europy, nie oddzielaj\u0105 Dubaju od Omanu. Naprawd\u0119 r\u00f3\u017cni je p\u0142ynno\u015b\u0107, skala, otwarto\u015b\u0107 rynku na cudzoziemc\u00f3w i cena za metr kwadratowy<\/em>. Poni\u017cej ka\u017cdy z tych punkt\u00f3w z realnymi liczbami.<\/p>\n

Twarz\u0105 w twarz<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
 <\/th>\nDubaj (ZEA)<\/th>\nOman<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Pr\u00f3g pobytowy<\/strong><\/td>\n2 000 000 AED (~544 700 USD)<\/td>\n200 000 OMR (~520 160 USD)<\/td>\n<\/tr>\n
Okres pobytu<\/strong><\/td>\n10 lat, odnawialny, bez wymogu przebywania<\/strong><\/td>\n10 lat, odnawialny<\/td>\n<\/tr>\n
Ta\u0144szy poziom<\/strong><\/td>\n750 000 AED (~204 200 USD) na 2 lata<\/td>\nWiza w\u0142a\u015bciciela \u2014 bez minimalnej warto\u015bci<\/strong>, 6\u201312 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n
Gdzie cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107<\/strong><\/td>\nRozleg\u0142e wyznaczone strefy freehold w ca\u0142ym mie\u015bcie<\/td>\nWy\u0142\u0105cznie zintegrowane kompleksy turystyczne<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Podatek dochodowy od najmu<\/strong><\/td>\nBrak<\/td>\nBrak<\/td>\n<\/tr>\n
Roczny podatek od nieruchomo\u015bci<\/strong><\/td>\nBrak<\/td>\nBrak<\/td>\n<\/tr>\n
Podatek od zysk\u00f3w kapita\u0142owych<\/strong><\/td>\nBrak<\/td>\nBrak<\/td>\n<\/tr>\n
Koszty zakupu<\/strong><\/td>\n~7\u20138% (4% DLD + agencja + powiernik)<\/td>\n~8% (3% op\u0142ata + 5% VAT przy nowej inwestycji)<\/td>\n<\/tr>\n
Waluta<\/strong><\/td>\nAED sztywno 3,6725 do USD<\/td>\nOMR sztywno ~0,3845 do USD<\/td>\n<\/tr>\n
Nasza cena wej\u015bcia<\/strong><\/td>\nod 110 000 USD<\/td>\nod 76 700 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Wielko\u015b\u0107 naszego portfela<\/strong><\/td>\n69 inwestycji<\/td>\n43 inwestycje<\/td>\n<\/tr>\n
P\u0142ynno\u015b\u0107 rynku<\/strong><\/td>\nBardzo wysoka<\/strong><\/td>\nIstotnie ni\u017csza<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Prosz\u0119 przeczyta\u0107 wiersze o podatkach i walucie, a stanie si\u0119 jasne, dlaczego zwyk\u0142e uj\u0119cie jest leniwe: pod tymi wzgl\u0119dami oba rynki s\u0105 praktycznie identyczne. Ciekawe s\u0105 trzy ostatnie wiersze.<\/p>\n

Progi pobytowe s\u0105 niemal identyczne \u2014 ale nie r\u00f3wnie \u0142atwe<\/h2>\n

W dolarach Dubaj \u017c\u0105da oko\u0142o 544 700, Oman oko\u0142o 520 160. R\u00f3\u017cnica to mniej wi\u0119cej 5% \u2014 na tyle ma\u0142a, \u017ce dla decyzji bez znaczenia. Nie jest natomiast r\u00f3wnowa\u017cne to, jak<\/em> osi\u0105ga si\u0119 t\u0119 kwot\u0119.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
 <\/th>\nZ\u0142ota wiza Dubaju<\/th>\nGolden Residency Omanu<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Czy liczy si\u0119 nieruchomo\u015b\u0107 z kredytem?<\/td>\nTak \u2014 w pe\u0142nej po\u015bwiadczonej warto\u015bci<\/strong> od lutego 2026, z NOC banku<\/td>\nLiczona warto\u015b\u0107 zarejestrowana; cz\u0119\u015b\u0107 finansowana kredytem zwykle nie pomaga<\/td>\n<\/tr>\n
Czy liczy si\u0119 etap budowy?<\/td>\nTak<\/strong>, wed\u0142ug po\u015bwiadczonej warto\u015bci<\/td>\nPobyt idzie za tytu\u0142em, wi\u0119c raty go op\u00f3\u017aniaj\u0105<\/td>\n<\/tr>\n
\u0141\u0105czenie nieruchomo\u015bci?<\/td>\nTak \u2014 do trzech<\/strong><\/td>\nOceniana kwalifikuj\u0105ca si\u0119 nieruchomo\u015b\u0107<\/td>\n<\/tr>\n
Minimalny pobyt<\/td>\nBrak<\/strong><\/td>\nOdnawialny; warunki prosz\u0119 potwierdzi\u0107 przy wniosku<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Ta lutowa zmiana z 2026 roku znaczy wi\u0119cej ni\u017c sama kwota. Wcze\u015bniej nabywca w Dubaju korzystaj\u0105cy z kredytu musia\u0142 wykaza\u0107 1 000 000 AED \u015brodk\u00f3w w\u0142asnych; teraz liczy si\u0119 pe\u0142na po\u015bwiadczona warto\u015b\u0107 niezale\u017cnie od wp\u0142aconej kwoty.<\/strong> W po\u0142\u0105czeniu z zasad\u0105 trzech nieruchomo\u015bci czyni to dubajskie 2 000 000 AED istotnie \u0142atwiejszym do osi\u0105gni\u0119cia ni\u017c oma\u0144skie 200 000 OMR dla kogo\u015b, kto finansuje zakup lub buduje portfel, zamiast p\u0142aci\u0107 got\u00f3wk\u0105 za jeden dom.<\/p>\n

Oman odpowiada czym\u015b, czego Dubaj nie ma: wiz\u0105 w\u0142a\u015bciciela na podstawie Decyzji ROP 87\/2026, kt\u00f3ra nie ma \u017cadnej minimalnej warto\u015bci nieruchomo\u015bci<\/strong>. Jest kr\u00f3tsza \u2014 od sze\u015bciu do dwunastu miesi\u0119cy, odnawialna \u2014 ale oznacza, \u017ce ka\u017cdy zakup nieruchomo\u015bci w Omanie, w dowolnej cenie, mo\u017ce da\u0107 pobyt. Najta\u0144szy poziom Dubaju to 750 000 AED i, co kluczowe, wygasa przy nieobecno\u015bci d\u0142u\u017cszej ni\u017c sze\u015b\u0107 miesi\u0119cy. Szczeg\u00f3\u0142y w przewodniku po Z\u0142otej wizie Dubaju<\/a>, Z\u0142otej wizie Omanu<\/a> i Golden Residency a wiza w\u0142a\u015bciciela<\/a>.<\/p>\n

Jak otwarty jest ka\u017cdy rynek? To prawdziwa asymetria<\/h2>\n

Dubaj dopuszcza cudzoziemski freehold w wielu wyznaczonych strefach obejmuj\u0105cych znaczn\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 atrakcyjnego miasta \u2014 Marina, Downtown, JVC, Business Bay, Palm Jumeirah, Dubai South, Creek Harbour i wiele innych. W praktyce wyb\u00f3r cudzoziemca w Dubaju jest ogromny.<\/p>\n

Oman ogranicza cudzoziemski freehold do zintegrowanych kompleks\u00f3w turystycznych<\/strong> na mocy Dekretu Su\u0142ta\u0144skiego 12\/2006 \u2014 Al Mouj, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah, Telal Al Qurm i kilku innych. Poza nimi cudzoziemski freehold jest zasadniczo niedost\u0119pny.<\/p>\n

Konsekwencj\u0105 jest nie tylko wyb\u00f3r, ale i rentowno\u015b\u0107<\/strong>. Najbardziej rentowne dzielnice Maskatu \u2014 Al Khuwair, Al Ghubrah, Al Khoud \u2014 le\u017c\u0105 poza statusem ITC i s\u0105 dla Pa\u0144stwa faktycznie zamkni\u0119te. Cudzoziemcy s\u0105 wi\u0119c zamkni\u0119ci w dro\u017cszym segmencie ITC, gdzie rentowno\u015b\u0107 brutto \u015bciska si\u0119 do mniej wi\u0119cej 5\u20138%. Rozk\u0142adamy to w tek\u015bcie rentowno\u015b\u0107 najmu w Omanie<\/a>. Dubaj nie ma takiego ograniczenia: dzielnice o najlepszej rentowno\u015bci to te same, w kt\u00f3rych wolno kupowa\u0107.<\/p>\n

Zobacz zakup nieruchomo\u015bci w Omanie przez cudzoziemca<\/a>, por\u00f3wnanie ITC<\/a>, a po stronie ZEA czy cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107 mieszkania w Dubaju<\/a> i freehold kontra leasehold w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Cena wej\u015bcia: co pokazuj\u0105 nasze w\u0142asne portfele<\/h2>\n

Zamiast wymienia\u0107 og\u00f3lniki \u2014 oto dwa portfele, kt\u00f3re reprezentujemy, w cenach wej\u015bcia w dolarach ameryka\u0144skich.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Rynek<\/th>\nProjekt<\/th>\nOd<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Oman<\/strong><\/td>\nMaysan, Duqm<\/a><\/td>\n76 700 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Oman<\/strong><\/td>\nSarooj Oasis, Miasto Su\u0142tana Hajsama<\/a><\/td>\n82 160 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Dubaj<\/strong><\/td>\nGlamz by Danube, IMPZ<\/a><\/td>\n110 000 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Dubaj<\/strong><\/td>\nCelestia, Dubai South<\/a><\/td>\n119 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Dubaj<\/strong><\/td>\nOxford Terraces, JVC<\/a><\/td>\n123 900 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Oman<\/strong><\/td>\nTelal Al Qurm, Maskat<\/a><\/td>\n200 100 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Oman<\/strong><\/td>\nAzura Beach Residences, Al Mouj<\/a><\/td>\n221 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Dubaj<\/strong><\/td>\nThe Royal Oceanic, Dubai Marina<\/a><\/td>\n265 500 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Dubaj<\/strong><\/td>\nValia, Dubai Creek Harbour<\/a><\/td>\n582 700 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Oman<\/strong><\/td>\nSt. Regis Residences, Al Mouj<\/a><\/td>\n842 400 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Dubaj<\/strong><\/td>\nOvelle, The Valley<\/a><\/td>\n2 423 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Dwie uczciwe obserwacje. Punkt wej\u015bcia w Omanie jest faktycznie ni\u017cszy<\/strong> \u2014 nasz najta\u0144szy oma\u0144ski lokal jest o oko\u0142o 30% ta\u0144szy od najta\u0144szego dubajskiego. Ale portfel Dubaju jest wi\u0119kszy i g\u0142\u0119bszy<\/strong>: 69 inwestycji wobec 43, ze znacznie wi\u0119kszym wyborem w ka\u017cdym przedziale cenowym. Kto chce najtaniej wej\u015b\u0107 we freehold w Zatoce \u2014 wygrywa Oman. Kto chce opcji \u2014 Dubaj.<\/p>\n

Co do ceny za metr kwadratowy, \u015brednia dla Dubaju si\u0119gn\u0119\u0142a oko\u0142o 1 770 AED za stop\u0119 kwadratow\u0105 w pierwszej po\u0142owie 2026 roku<\/strong> \u2014 mniej wi\u0119cej 19 000 AED za m\u00b2, czyli oko\u0142o 5 200 USD. Ceny w oma\u0144skich ITC le\u017c\u0105 zasadniczo wyra\u017anie poni\u017cej tego przy por\u00f3wnywalnej jako\u015bci nadmorskiej, i to jest j\u0105dro argumentu o warto\u015bci Maskatu. Prosz\u0119 por\u00f3wnywa\u0107 konkretne lokale, nie \u015brednie: nasz przewodnik cena za metr kwadratowy w Dubaju<\/a> wyja\u015bnia, jak weryfikowa\u0107 pokazywany lokal.<\/p>\n

Te same 300 000 USD na obu rynkach<\/h2>\n

Z procentami \u0142atwo si\u0119 zgadza\u0107. Oto ile naprawd\u0119 kosztuje ulokowanie identycznego bud\u017cetu w ka\u017cdym z kraj\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja<\/th>\nDubaj<\/th>\nOman \u2014 nowa inwestycja<\/th>\nOman \u2014 rynek wt\u00f3rny<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Cena zakupu<\/td>\n300 000 USD<\/td>\n300 000 USD<\/td>\n300 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Rz\u0105dowa op\u0142ata transferowa<\/td>\n4% = 12 000<\/td>\n3% = 9 000<\/td>\n3% = 9 000<\/td>\n<\/tr>\n
VAT<\/td>\n\u2014<\/td>\n5% = 15 000<\/strong><\/td>\nZwolnione<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Prowizja agencji<\/td>\n2% + VAT \u2248 6 300<\/td>\nR\u00f3\u017cnie<\/td>\nR\u00f3\u017cnie<\/td>\n<\/tr>\n
Powiernik \/ rejestracja<\/td>\n\u2248 1 150<\/td>\nUmiarkowanie<\/td>\nUmiarkowanie<\/td>\n<\/tr>\n
NOC dewelopera<\/td>\n\u2248 550<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
W przybli\u017ceniu \u0142\u0105cznie<\/strong><\/td>\n\u2248 320 000 (+6,7%)<\/strong><\/td>\n\u2248 324 000 (+8,0%)<\/strong><\/td>\n\u2248 309 000 (+3,0%)<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Najwa\u017cniejsze: Dubaj i oma\u0144ska nowa inwestycja s\u0105 blisko \u2014 mniej wi\u0119cej 6,7% wobec 8,0% \u2014 natomiast oma\u0144ski rynek wt\u00f3rny jest radykalnie ta\u0144szy w nabyciu, oko\u0142o 3%<\/strong>, bo 5% VAT przy nieruchomo\u015bci u\u017cywanej odpada. Przy zakupie za 300 000 USD to oszcz\u0119dno\u015b\u0107 oko\u0142o 15 000 USD wobec r\u00f3wnowa\u017cnej nowej inwestycji, czyli wi\u0119cej ni\u017c roczny czynsz netto z wi\u0119kszo\u015bci lokali. Nabywcy nastawieni na rentowno\u015b\u0107 nagminnie to pomijaj\u0105.<\/p>\n

A co ten bud\u017cet faktycznie kupuje? Niemal dok\u0142adnie na tym poziomie nasze portfele oferuj\u0105 Square Residences w Dubaju za 299 000 USD<\/strong> oraz Luma Residence w Bandar Jissah, Muscat Bay<\/a> za 300 500 USD<\/strong> \u2014 miejskie mieszkanie kontra nadmorska rezydencja resortowa. Ta jedna para oddaje wyb\u00f3r lepiej ni\u017c jakikolwiek procent: za te same pieni\u0105dze Dubaj daje g\u0119sto\u015b\u0107, p\u0142ynno\u015b\u0107 i najemc\u00f3w, Oman \u2014 wybrze\u017ce i przestrze\u0144.<\/p>\n

Mieszka\u0107 tam, a nie tylko posiada\u0107<\/h2>\n

Wi\u0119kszo\u015b\u0107 por\u00f3wna\u0144 traktuje to jako czyste inwestycje. Dla du\u017cej cz\u0119\u015bci nabywc\u00f3w to tak\u017ce miejsce, w kt\u00f3rym sp\u0119dza si\u0119 czas, a miejsca te s\u0105 naprawd\u0119 r\u00f3\u017cne.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
 <\/th>\nDubaj<\/th>\nOman<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
G\u0119sto\u015b\u0107 i tempo<\/td>\nWysoko\u015bciowy, szybki, mi\u0119dzynarodowy<\/td>\nNiska zabudowa, cicho, bardziej tradycyjnie<\/td>\n<\/tr>\n
Wybrze\u017ce<\/td>\nZaprojektowane \u2014 Palm, Marina, kluby pla\u017cowe<\/td>\nNaturalne \u2014 g\u00f3ry schodz\u0105ce do morza, wadi, puste pla\u017ce<\/td>\n<\/tr>\n
Szko\u0142y i opieka zdrowotna<\/td>\nBardzo szeroka oferta mi\u0119dzynarodowa<\/td>\nDobra i rosn\u0105ca; mniejszy wyb\u00f3r<\/td>\n<\/tr>\n
Po\u0142\u0105czenia lotnicze<\/td>\nJeden z najwi\u0119kszych hub\u00f3w \u015bwiata<\/td>\nMaskat dobrze skomunikowany regionalnie, znacznie s\u0142abiej globalnie<\/td>\n<\/tr>\n
Jazda samochodem<\/td>\nKorki w szczycie; rozbudowana sie\u0107<\/td>\n\u0141atwiej; kraj naprawd\u0119 malowniczy do jazdy<\/td>\n<\/tr>\n
Koszty \u017cycia<\/td>\nWy\u017csze<\/td>\nIstotnie ni\u017csze<\/td>\n<\/tr>\n
Lato<\/td>\nEkstremalne od czerwca do wrze\u015bnia<\/td>\nEkstremalne w Maskacie \u2014 ale charif w Salali<\/strong> to zielony, \u0142agodny wyj\u0105tek<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Ten ostatni wiersz to prawdziwa przewaga Omanu bez odpowiednika w Dubaju. Mniej wi\u0119cej od czerwca do wrze\u015bnia monsun znad Oceanu Indyjskiego zazielenia Zufar i zbija temperatury do nieco ponad dwudziestu stopni, przyci\u0105gaj\u0105c ponad milion go\u015bci rocznie do Hawana Salalah<\/a>. To jedyne miejsce w Zatoce, gdzie lato jest powodem, by przyjecha\u0107, a nie wyjecha\u0107 \u2014 i na tym opiera si\u0119 rynek najmu kr\u00f3tkoterminowego bez dubajskiego odpowiednika. Kompromisem jest skupienie w mniej wi\u0119cej \u0107wierci roku, co omawiamy w Maskat kontra Salalah<\/a>.<\/p>\n

Co do samej stolicy \u2014 Maskat jako cel inwestycyjny<\/a> i najlepsze obszary zakupu w Maskacie<\/a>; po stronie Dubaju \u2014 najlepsze rejony inwestycyjne<\/a> i Downtown kontra Marina<\/a>.<\/p>\n

P\u0142ynno\u015b\u0107 \u2014 r\u00f3\u017cnica rozstrzygaj\u0105ca wi\u0119kszo\u015b\u0107 przypadk\u00f3w<\/h2>\n

Tu rynki naprawd\u0119 si\u0119 rozchodz\u0105 i jest to najwa\u017cniejszy wiersz ca\u0142ego por\u00f3wnania.<\/p>\n

Dubaj odnotowa\u0142 w pierwszej po\u0142owie 2026 roku oko\u0142o 79 000 transakcji mieszkaniowych<\/strong> \u2014 ponad 430 dziennie. To rynek, na kt\u00f3rym mo\u017cna ustali\u0107 cen\u0119, znale\u017a\u0107 kupca i sfinalizowa\u0107 w przewidywalnym czasie. Dost\u0119pny cudzoziemcom rynek Omanu to u\u0142amek tej skali, skupiony w kilku ITC, z w\u0119\u017csz\u0105 pul\u0105 nabywc\u00f3w. Odsprzeda\u017c w Omanie trwa d\u0142u\u017cej i bardziej zale\u017cy od znalezienia konkretnego kupca na konkretne osiedle.<\/strong><\/p>\n

Dwa istotne zastrze\u017cenia.<\/p>\n

Po pierwsze, p\u0142ynno\u015b\u0107 dzia\u0142a w obie strony.<\/strong> G\u0142\u0119boki, szybki rynek przecenia si\u0119 w d\u00f3\u0142 r\u00f3wnie sprawnie jak w g\u00f3r\u0119. Cie\u0144szy rynek Omanu jest mniej zmienny w\u0142a\u015bnie dlatego, \u017ce mniej si\u0119 nim handluje.<\/p>\n

Po drugie, wolumen samego Dubaju nie ro\u015bnie liniowo.<\/strong> Oko\u0142o 79 000 transakcji w I po\u0142owie 2026 wobec oko\u0142o 92 000 w I po\u0142owie 2025 to wyra\u017any spadek wolumenu, mimo \u017ce cena za stop\u0119 kwadratow\u0105 wzros\u0142a rok do roku o mniej wi\u0119cej 12,5%. Rosn\u0105ce ceny przy spadaj\u0105cym wolumenie to zestawienie warte obserwacji, nie ignorowania \u2014 i dok\u0142adnie ten niuans pomija nag\u0142\u00f3wek \u201eDubaj kwitnie”. Nasze odczytanie w czy ceny w Dubaju wzrosn\u0105<\/a> i czy to wci\u0105\u017c m\u0105dra inwestycja<\/a>.<\/p>\n

Koszty zakupu obok siebie<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Koszt<\/th>\nDubaj<\/th>\nOman<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Rz\u0105dowa op\u0142ata transferowa<\/td>\n4%<\/strong> DLD (w praktyce p\u0142aci nabywca)<\/td>\n3%<\/strong> Ministerstwo Mieszkalnictwa<\/td>\n<\/tr>\n
VAT<\/td>\n5%, odsprzeda\u017c mieszka\u0144 zwykle poza opodatkowaniem<\/td>\n5% przy pierwszej dostawie<\/strong> od dewelopera; rynek wt\u00f3rny zwolniony<\/td>\n<\/tr>\n
Prowizja agencji<\/td>\n2% + 5% VAT<\/td>\nR\u00f3\u017cnie<\/td>\n<\/tr>\n
Powiernik \/ rejestracja<\/td>\n4 000 AED + VAT<\/td>\nUmiarkowanie<\/td>\n<\/tr>\n
NOC dewelopera<\/td>\n500 \u2013 5 000 AED<\/td>\nNie dotyczy nowej inwestycji<\/td>\n<\/tr>\n
Wycena na potrzeby pobytu<\/td>\n~4 020 AED, za\u015bwiadczenie DLD<\/td>\nU\u017cywana warto\u015b\u0107 zarejestrowana<\/td>\n<\/tr>\n
\u0141\u0105cznie<\/strong><\/td>\n~7% \u2013 8%<\/strong><\/td>\n~8% przy nowej, ~3% na wt\u00f3rnym<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Przy nowej inwestycji zasadniczo remis. Ciekawa asymetria dotyczy rynku wt\u00f3rnego: oma\u0144ska odsprzeda\u017c ca\u0142kowicie unika 5% VAT i kosztuje w nabyciu oko\u0142o 3%<\/strong>, taniej ni\u017c cokolwiek dost\u0119pnego w Dubaju. Szczeg\u00f3\u0142y w podatku od nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a> i podatku od nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Koszty bie\u017c\u0105ce i rentowno\u015b\u0107<\/h2>\n

Oba rynki nie bior\u0105 nic w podatku. R\u00f3\u017cnica polega na tym, ile bierze budynek.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
 <\/th>\nDubaj<\/th>\nOman<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Podstawa op\u0142aty eksploatacyjnej<\/td>\nZa stop\u0119 kwadratow\u0105 rocznie, bardzo szeroki rozrzut<\/strong> mi\u0119dzy budynkami<\/td>\n3 \u2013 5,5 OMR za m\u00b2 rocznie w obs\u0142ugiwanych przez nas ITC<\/td>\n<\/tr>\n
Typowa rentowno\u015b\u0107 brutto<\/td>\nZasadniczo wy\u017csza<\/td>\n5% \u2013 8% w ITC dost\u0119pnych cudzoziemcom<\/td>\n<\/tr>\n
Pula najemc\u00f3w<\/td>\nBardzo du\u017ca, mobilna mi\u0119dzynarodowo<\/td>\nMniejsza; si\u0142a robocza z zagranicy plus turystyka<\/td>\n<\/tr>\n
Ryzyko pustostanu<\/td>\nNiskie w dzielnicach prime, wy\u017csze tam, gdzie poda\u017c jest du\u017ca<\/td>\nNiskie w Maskacie; silnie sezonowe w Salali<\/td>\n<\/tr>\n
Rynek najmu kr\u00f3tkoterminowego<\/td>\nDojrza\u0142y, regulowany, konkurencyjny<\/td>\nRozwijaj\u0105cy si\u0119, skupiony w resortowych ITC<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Dubaj zasadniczo przewy\u017csza Oman rentowno\u015bci\u0105 brutto.<\/strong> To uczciwa pozycja i nie zamierzamy jej upi\u0119ksza\u0107. Przeciwwag\u0105 jest to, \u017ce op\u0142aty eksploatacyjne w Dubaju s\u0105 zwykle wy\u017csze i bardziej zmienne, plan odda\u0144 ci\u0119\u017cszy dok\u0142adnie w tych przyst\u0119pnych dzielnicach, gdzie ceny wej\u015bcia wygl\u0105daj\u0105 najlepiej, a konkurencja o najemc\u0119 odpowiednio ostrzejsza. Oman daje ni\u017csz\u0105 rentowno\u015b\u0107 brutto na spokojniejszym rynku o ni\u017cszych kosztach bie\u017c\u0105cych. \u017badne nie jest oczywi\u015bcie lepsze \u2014 to inne profile ryzyka. Zobacz rentowno\u015b\u0107 najmu w Omanie<\/a> i oma\u0144skie op\u0142aty eksploatacyjne<\/a>.<\/p>\n

Waluta: nie-r\u00f3\u017cnica, kt\u00f3r\u0105 warto nazwa\u0107<\/h2>\n

Zar\u00f3wno dirham ZEA, jak i rial oma\u0144ski s\u0105 powi\u0105zane z dolarem ameryka\u0144skim. \u017baden z rynk\u00f3w nie niesie ryzyka walutowego, kt\u00f3re dominuje w por\u00f3wnaniu z Turcj\u0105<\/strong>, gdzie lira straci\u0142a wobec dolara oko\u0142o 17% w dwunastu miesi\u0105cach do sierpnia 2026. Je\u015bli wa\u017c\u0105 Pa\u0144stwo Dubaj wobec Omanu, waluta nie powinna w og\u00f3le wchodzi\u0107 do decyzji. Je\u015bli kt\u00f3regokolwiek wobec Turcji<\/a> \u2014 powinna w niej dominowa\u0107.<\/p>\n

Dok\u0105d zmierza ka\u017cdy rynek<\/h2>\n

Dubaj<\/strong> to dojrza\u0142y rynek globalny w dojrza\u0142ej fazie cyklu: wysokie ceny, wysoka p\u0142ynno\u015b\u0107, znaczny plan odda\u0144 skupiony w przyst\u0119pnych dzielnicach mieszkaniowych i wolumen, kt\u00f3ry ostyg\u0142 wzgl\u0119dem 2025 mimo wzrostu cen. To nie jest gra odkrywcza. To ugruntowana klasa aktyw\u00f3w o najg\u0142\u0119bszym wyj\u015bciu w regionie.<\/p>\n

Oman<\/strong> jest wcze\u015bniej. Zachodnia ekspansja stolicy w Miasto Su\u0142tana Hajsama<\/a> jest w budowie, ramy ITC si\u0119 poszerzaj\u0105, zasady pobytowe zliberalizowano w 2025 i ponownie w 2026, a metro Maskatu<\/a> \u2014 zbadane, lecz niesfinansowane \u2014 le\u017cy jako niewyceniona opcja d\u0142ugoterminowa. Ceny wej\u015bcia s\u0105 ni\u017csze, pula nabywc\u00f3w w\u0119\u017csza. To definicja rynku wcze\u015bniejszego etapu, z ca\u0142ym potencja\u0142em i ca\u0142\u0105 niep\u0142ynno\u015bci\u0105, jakie z tego wynikaj\u0105. Nasze pe\u0142niejsze spojrzenie w prognozie rynku Omanu<\/a>, argumenty przeciw w ryzykach rynku oma\u0144skiego<\/a>, a dubajski odpowiednik w przewodniku inwestycyjnym po rynku Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Komu co odpowiada<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Je\u015bli priorytetem jest\u2026<\/th>\nProsz\u0119 wybra\u0107<\/th>\nDlaczego<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Najni\u017csza cena wej\u015bcia<\/td>\nOman<\/strong><\/td>\nOd 76 700 USD wobec 110 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Najwy\u017csza rentowno\u015b\u0107 brutto<\/td>\nDubaj<\/strong><\/td>\nWi\u0119ksza pula najemc\u00f3w, szerszy dost\u0119p do rentownych dzielnic<\/td>\n<\/tr>\n
\u0141atwo\u015b\u0107 odsprzeda\u017cy<\/td>\nDubaj<\/strong><\/td>\n~79 000 transakcji w I po\u0142owie 2026 wobec u\u0142amka tego<\/td>\n<\/tr>\n
Pobyt bez minimalnych wydatk\u00f3w<\/td>\nOman<\/strong><\/td>\nWiza w\u0142a\u015bciciela nie ma progu warto\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n
Pobyt odporny na d\u0142ugie nieobecno\u015bci<\/td>\nDubaj<\/strong><\/td>\nZ\u0142ota wiza nie ma wymogu przebywania<\/td>\n<\/tr>\n
Pobyt przy zakupie na kredyt<\/td>\nDubaj<\/strong><\/td>\nOd lutego 2026 kredyt i etap budowy licz\u0105 si\u0119 w pe\u0142ni<\/td>\n<\/tr>\n
Wyb\u00f3r i g\u0142\u0119boko\u015b\u0107 oferty<\/td>\nDubaj<\/strong><\/td>\n69 inwestycji wobec 43, w wi\u0119kszej liczbie dzielnic<\/td>\n<\/tr>\n
Ni\u017csze op\u0142aty eksploatacyjne<\/td>\nOman<\/strong><\/td>\nPrzewidywalna podstawa za m\u00b2, zasadniczo poni\u017cej dubajskich<\/td>\n<\/tr>\n
Najta\u0144sze koszty nabycia<\/td>\nOman, rynek wt\u00f3rny<\/strong><\/td>\n~3% bez VAT przy nieruchomo\u015bci u\u017cywanej<\/td>\n<\/tr>\n
Ciche \u017cycie w niskiej zabudowie<\/td>\nOman<\/strong><\/td>\nNaprawd\u0119 inna propozycja ni\u017c g\u0119sto\u015b\u0107 Dubaju<\/td>\n<\/tr>\n
Rynek, kt\u00f3ry jest jeszcze wczesny<\/td>\nOman<\/strong><\/td>\nWcze\u015bniejszy etap, wi\u0119cej ryzyka deweloperskiego, wi\u0119cej potencja\u0142u<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Argument za kupieniem obu<\/h2>\n

Warto powiedzie\u0107 to wprost, bo cz\u0119\u015b\u0107 naszych klient\u00f3w w\u0142a\u015bnie tak robi. Te rynki nie s\u0105 substytutami \u2014 nios\u0105 r\u00f3\u017cne ryzyka, a portfel z jedn\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105 w ka\u017cdym jest lepiej zdywersyfikowany ni\u017c portfel z dwoma lokalami w tej samej wie\u017cy.<\/p>\n

Cz\u0119sta konstrukcja: mieszkanie w Dubaju dla rentowno\u015bci i p\u0142ynno\u015bci oraz nieruchomo\u015b\u0107 w oma\u0144skim ITC dla stylu \u017cycia i ni\u017cszych koszt\u00f3w bie\u017c\u0105cych, z pobytem wzi\u0119tym tam, gdzie pasuje to do wzorca podr\u00f3\u017cy rodziny. Poniewa\u017c obie waluty s\u0105 powi\u0105zane z dolarem, a \u017caden kraj nie opodatkowuje dochodu, posiadanie w obu dodaje dywersyfikacj\u0119 bez dok\u0142adania z\u0142o\u017cono\u015bci walutowej i podatkowej \u2014 co jest nietypowe i stanowi najmocniejszy argument przeciw traktowaniu tego jako pytania \u201ealbo-albo”.<\/p>\n

Siedem rzeczy do sprawdzenia przed decyzj\u0105<\/h2>\n