{"id":27130,"date":"2026-09-04T13:22:18","date_gmt":"2026-09-04T13:22:18","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/sprzedaz-nieruchomosci-w-omanie\/"},"modified":"2026-09-04T13:22:18","modified_gmt":"2026-09-04T13:22:18","slug":"sprzedaz-nieruchomosci-w-omanie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/sprzedaz-nieruchomosci-w-omanie\/","title":{"rendered":"Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci w Omanie: wyj\u015bcie, kt\u00f3rego nikt nie planuje"},"content":{"rendered":"

Niemal wszystko, co napisano o sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w Omanie<\/strong>, napisano dla kupuj\u0105cych. Broszury modeluj\u0105 wej\u015bcie, harmonogram p\u0142atno\u015bci i rentowno\u015b\u0107. Wyj\u015bcia nie modeluje prawie nikt \u2014 a to w\u0142a\u015bnie wyj\u015bcie najcz\u0119\u015bciej zaskakuje w Omanie, bo tutejszy rynek wt\u00f3rny jest m\u0142odszy i p\u0142ytszy ni\u017c rynek pierwotny, kt\u00f3ry go zasila.<\/p>\n

Oto liczba, kt\u00f3ra wyznacza ramy dla ca\u0142ej reszty. Spo\u015br\u00f3d czterdziestu trzech oma\u0144skich inwestycji, kt\u00f3re obecnie oferujemy, dok\u0142adnie jedna ma status odsprzeda\u017cy<\/strong>. Dwadzie\u015bcia dziewi\u0119\u0107 z czterdziestu trzech ma termin oddania w 2027 roku lub p\u00f3\u017aniej, co znaczy, \u017ce nie ma jeszcze czego odsprzedawa\u0107. To nie zarzut wobec rynku; tak wygl\u0105da rynek osiem lat po otwarciu. Ale na to, jak kupujecie, powinno to wp\u0142ywa\u0107.<\/p>\n

Ten przewodnik opisuje, z czego naprawd\u0119 sk\u0142ada si\u0119 wyj\u015bcie: niuans VAT, przez kt\u00f3ry ta sama willa ma dwie ceny, trzy zupe\u0142nie r\u00f3\u017cne transakcje, kt\u00f3re wszyscy nazywaj\u0105 \u201eodsprzeda\u017c\u0105”, gdzie rynek wt\u00f3rny dzi\u015b faktycznie dzia\u0142a, ile kosztuje sprzeda\u017c i jakich osiem rzeczy ustali\u0107 przed<\/em> zakupem, by zabezpieczy\u0107 transakcj\u0119, kt\u00f3r\u0105 kiedy\u015b zechcecie przeprowadzi\u0107.<\/p>\n

Liczba, kt\u00f3ra powinna kszta\u0142towa\u0107 zakup<\/h2>\n

Nasza lista dla Omanu to 43 inwestycje. Uszeregowane wed\u0142ug roku oddania publikowanego przez dewelopera wygl\u0105daj\u0105 tak.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Rok oddania<\/th>\nInwestycji<\/th>\nCo to znaczy dla wyj\u015bcia<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
2024<\/td>\n1<\/td>\nOddana i zamieszkana \u2014 istniej\u0105 realne por\u00f3wnywalne transakcje<\/td>\n<\/tr>\n
2025<\/td>\n4<\/td>\nTermin min\u0105\u0142 lub obiekt oddany; wczesna odsprzeda\u017c mo\u017cliwa<\/td>\n<\/tr>\n
2026<\/td>\n6<\/td>\nKo\u0144czone teraz; pierwsi w\u0142a\u015bciciele jeszcze nie sprzedaj\u0105<\/td>\n<\/tr>\n
2027<\/td>\n12<\/td>\nSprzeda\u0107 mo\u017cna tylko umow\u0119<\/td>\n<\/tr>\n
2028<\/td>\n9<\/td>\nSprzeda\u0107 mo\u017cna tylko umow\u0119<\/td>\n<\/tr>\n
2029<\/td>\n6<\/td>\nSprzeda\u0107 mo\u017cna tylko umow\u0119<\/td>\n<\/tr>\n
2030<\/td>\n1<\/td>\nSprzeda\u0107 mo\u017cna tylko umow\u0119<\/td>\n<\/tr>\n
2033<\/td>\n1<\/td>\nSprzeda\u0107 mo\u017cna tylko umow\u0119<\/td>\n<\/tr>\n
Brak daty<\/td>\n3<\/td>\nUstalcie termin przed podj\u0119ciem decyzji<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Jedena\u015bcie<\/strong> inwestycji osi\u0105gn\u0119\u0142o lub min\u0119\u0142o publikowany rok oddania. Dwadzie\u015bcia dziewi\u0119\u0107<\/strong> przypada na 2027 rok lub p\u00f3\u017aniej. Je\u015bli kupujecie w tej drugiej grupie i potrzebujecie pieni\u0119dzy z powrotem za trzy lata, planujecie nie sprzeda\u017c, lecz cesj\u0119 \u2014 a to, jak pokazano ni\u017cej, inna transakcja, z innym kontrahentem i innym zestawem zg\u00f3d.<\/p>\n

Ta sama willa, dwie ceny: regu\u0142a VAT, kt\u00f3ra decyduje o waszym netto<\/h2>\n

To najcenniejszy fakt na tej stronie i rutynowo si\u0119 go pomija.<\/p>\n

W Omanie sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci mieszkalnych jest co do zasady zwolniona z VAT<\/strong>. Istotnym wyj\u0105tkiem jest pierwsza dostawa<\/strong> \u2014 nowy budynek sprzedawany przez dewelopera \u2014 opodatkowana stawk\u0105 5%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n
Kto sprzedaje<\/th>\nVAT<\/th>\nPrzy domu za 300 000 USD<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Deweloper, pierwsza sprzeda\u017c nowego budynku<\/td>\n5%<\/strong><\/td>\n15 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Dotychczasowy w\u0142a\u015bciciel prywatny, odsprzeda\u017c<\/td>\nZwolniona<\/strong><\/td>\nZero<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Ta sama gotowa willa ma wi\u0119c dwa r\u00f3\u017cne koszty ca\u0142kowite, zale\u017cnie od tego, kto wr\u0119cza wam klucze. Dzia\u0142a to w obie strony i obie s\u0105 dla was wa\u017cne.<\/p>\n

Jako kupuj\u0105cy<\/strong> p\u0142acicie za lokal z rynku wt\u00f3rnego przy tej samej cenie ofertowej istotnie mniej, bo nie p\u0142acicie 5%. Jako sprzedaj\u0105cy<\/strong> macie dok\u0142adnie t\u0119 przewag\u0119 na rynku: mo\u017cecie trzyma\u0107 cen\u0119 dewelopera i wci\u0105\u017c by\u0107 ta\u0144sz\u0105 opcj\u0105 albo ustawi\u0107 si\u0119 nieco wy\u017cej i i tak wygra\u0107. To najmocniejsza strukturalna karta prywatnego sprzedaj\u0105cego w Omanie i wi\u0119kszo\u015b\u0107 sprzedaj\u0105cych w og\u00f3le o niej nie wspomina.<\/p>\n

Jedno zastrze\u017cenie: pozycja zale\u017cy od konkretnego lokalu i kwalifikacji transakcji, wi\u0119c trzeba j\u0105 potwierdzi\u0107 dla waszej nieruchomo\u015bci, a nie zak\u0142ada\u0107. Karta Amazi w Hawana Salalah<\/a> wyk\u0142ada t\u0119 regu\u0142\u0119 wprost i jest wygodnym punktem odniesienia.<\/p>\n

Trzy transakcje, kt\u00f3re wszyscy nazywaj\u0105 \u201eodsprzeda\u017c\u0105”<\/h2>\n

Precyzja poj\u0119\u0107 nie jest tu pedanteri\u0105. Te trzy maj\u0105 r\u00f3\u017cnych kontrahent\u00f3w, r\u00f3\u017cne zgody i r\u00f3\u017cne koszty.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
 <\/th>\nPrawdziwa odsprzeda\u017c<\/th>\nCesja<\/th>\nZas\u00f3b dewelopera w gotowym projekcie<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Co si\u0119 sprzedaje<\/strong><\/td>\nUko\u0144czony, zarejestrowany dom<\/td>\nUmow\u0119 z rynku pierwotnego<\/td>\nNiesprzedany nowy lokal<\/td>\n<\/tr>\n
Sprzedaj\u0105cy<\/strong><\/td>\nW\u0142a\u015bciciel prywatny<\/td>\nW\u0142a\u015bciciel prywatny<\/td>\nDeweloper<\/td>\n<\/tr>\n
Zgoda dewelopera<\/strong><\/td>\nNiewymagana<\/td>\nWymagana \u2014 ma prawo weta<\/strong><\/td>\nNie dotyczy<\/td>\n<\/tr>\n
VAT<\/strong><\/td>\nZwolniona<\/td>\nZale\u017cy od kwalifikacji<\/td>\n5%, pierwsza dostawa<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Kupuj\u0105cy dostaje<\/strong><\/td>\nAkt w\u0142asno\u015bci<\/td>\nWasz pozosta\u0142y harmonogram rat<\/td>\nNow\u0105 umow\u0119<\/td>\n<\/tr>\n
Czy to odsprzeda\u017c?<\/strong><\/td>\nTak<\/td>\nNie<\/td>\nNie<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Trzecia kolumna to miejsce, w kt\u00f3rym traci si\u0119 pieni\u0105dze. Cesja<\/strong> \u2014 sprzeda\u017c swojej pozycji w umowie przed uko\u0144czeniem \u2014 wymaga pisemnej zgody dewelopera, zwykle wi\u0105\u017ce si\u0119 z op\u0142at\u0105 administracyjn\u0105 i przekazuje kupuj\u0105cemu wasz pozosta\u0142y harmonogram p\u0142atno\u015bci zamiast czystego startu. Deweloperzy mog\u0105 odm\u00f3wi\u0107 i odmawiaj\u0105, zw\u0142aszcza gdy sami maj\u0105 jeszcze niesprzedany zas\u00f3b konkuruj\u0105cy z wami. Je\u015bli wasz plan zak\u0142ada wyj\u015bcie przed odbiorem, przeczytajcie klauzul\u0119 cesji przed<\/em> podpisaniem, a nie wtedy, gdy zechcecie wyj\u015b\u0107.<\/p>\n

Trzeci przypadek te\u017c ma znaczenie: \u201egotowy projekt z dost\u0119pno\u015bci\u0105” to nie rynek wt\u00f3rny. To pierwsza dostawa dewelopera z 5% VAT i wasza bezpo\u015brednia konkurencja, gdy przyjdzie wam sprzedawa\u0107.<\/p>\n

Gdzie rynek wt\u00f3rny naprawd\u0119 istnieje<\/h2>\n

Odsprzeda\u017c opiera si\u0119 na por\u00f3wnywalnych transakcjach. Bez nich rzeczoznawca nie wyceni, bank nie sfinansuje waszego kupuj\u0105cego, a wasza cena z faktu rynkowego zmienia si\u0119 w negocjacj\u0119. Wed\u0142ug g\u0142\u0119boko\u015bci na dzi\u015b:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Spo\u0142eczno\u015b\u0107<\/th>\nRynek wt\u00f3rny<\/th>\nDlaczego<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Al Mouj<\/a>, Maskat<\/td>\nNajg\u0142\u0119bszy w Omanie<\/strong><\/td>\nNajstarsza du\u017ca spo\u0142eczno\u015b\u0107 z w\u0142asno\u015bci\u0105 pe\u0142n\u0105, ci\u0105g\u0142y obr\u00f3t wt\u00f3rny<\/td>\n<\/tr>\n
Muscat Bay<\/a><\/td>\nDzia\u0142a<\/td>\nUko\u0144czone i zamieszkane; jedyna oferta z naszej listy oznaczona jako odsprzeda\u017c<\/td>\n<\/tr>\n
Jebel Sifah<\/td>\nUgruntowany<\/td>\nBudowane od 2006 roku; kilka oddanych etap\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
As Sifah<\/a><\/td>\nPowstaj\u0105cy<\/td>\nEtap 1 wyprzedany; historia transakcji dopiero si\u0119 zaczyna<\/td>\n<\/tr>\n
St. Regis Residences<\/a><\/td>\nP\u0142ytki<\/td>\nOddane niedawno; w\u0105skie, specyficzne grono nabywc\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Zen Residences<\/a><\/td>\nBardzo p\u0142ytki<\/td>\nW\u0142asna karta oferty ostrzega, \u017ce utrudnia to finansowanie waszego kupuj\u0105cego<\/td>\n<\/tr>\n
Maysan, Duqm<\/a><\/td>\nLedwie zarysowany<\/td>\nDo tego dzier\u017cawa, a nie w\u0142asno\u015b\u0107 pe\u0142na<\/td>\n<\/tr>\n
Sultan Haitham City, Yiti, Sohar, Sur, Telal Al Qurm, Bidbid<\/td>\nNie istnieje<\/strong><\/td>\nNic nie zosta\u0142o oddane \u2014 cokolwiek jest oferowane, jest cesj\u0105<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Ostatni wiersz warto przeczyta\u0107 uwa\u017cnie, bo obejmuje spor\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 najnowszych i najintensywniej reklamowanych inwestycji w kraju. Kupowanie tam nie jest b\u0142\u0119dem. Ale warto robi\u0107 to ze \u015bwiadomo\u015bci\u0105, \u017ce wyj\u015bcie nie ma jeszcze precedensu, i wliczy\u0107 to w cen\u0119, zamiast zak\u0142ada\u0107, \u017ce p\u0142ynny rynek pojawi si\u0119 na wasze zawo\u0142anie.<\/p>\n

Dwa projekty, w kt\u00f3rych zas\u00f3b dewelopera si\u0119 sko\u0144czy\u0142<\/h2>\n

Dwie inwestycje z naszej listy ju\u017c zachowuj\u0105 si\u0119 jak rynek wt\u00f3rny i dobrze pokazuj\u0105, jak to wygl\u0105da w praktyce.<\/p>\n

Solaris (Solar Residences) w Jebel Sifah<\/a> wykazuje zero dost\u0119pnych lokali na aktualnym arkuszu brokerskim i jest klasyfikowany jako wt\u00f3rny<\/strong> \u2014 zas\u00f3b dewelopera si\u0119 wyczerpa\u0142, wi\u0119c dzisiejszy zakup to najpewniej odsprzeda\u017c od prywatnego w\u0142a\u015bciciela. Publikowana kwota OMR 50 000 pochodzi z wrze\u015bnia 2024 roku i ma ju\u017c prawie dwa lata. Na rynku wt\u00f3rnym cen\u0119 ustala sprzedaj\u0105cy, wi\u0119c traktujcie t\u0119 liczb\u0119 jak histori\u0119, nie jak ofert\u0119.<\/p>\n

Amazi w Hawana Salalah<\/a> to drugi przypadek. Dokumenty wykazuj\u0105 zero dost\u0119pnych lokali i adnotacj\u0119 \u201edost\u0119pno\u015b\u0107 na zapytanie”, termin Q1 2026 ju\u017c min\u0105\u0142, a kurort wok\u00f3\u0142 dzia\u0142a od lat \u2014 a mimo to obiekt figuruje w aktualnym katalogu z aktywn\u0105 cen\u0105 i harmonogramem powi\u0105zanym z budow\u0105 na ju\u017c wybudowanym projekcie. Te fakty trudno pogodzi\u0107 i w\u0142a\u015bnie dlatego dost\u0119pno\u015b\u0107, cen\u0119 i pozycj\u0119 VAT trzeba potwierdzi\u0107 dla konkretnego lokalu przed u\u0142o\u017ceniem bud\u017cetu.<\/p>\n

Wniosek jest og\u00f3lny. Gdy zas\u00f3b dewelopera si\u0119 ko\u0144czy, opublikowana cena przestaje by\u0107 cen\u0105 i staje si\u0119 historycznym znacznikiem. Dotyczy to zar\u00f3wno kupowania w takim projekcie, jak i sprzedawania w nim.<\/p>\n

Ile naprawd\u0119 warta jest gotowo\u015b\u0107<\/h2>\n

Najczytelniej premi\u0119 za zdj\u0119cie ryzyka budowy wida\u0107 przy por\u00f3wnaniu trzech inwestycji w tej samej zatoce, gdzie lokalizacja jest sta\u0142a, a zmienia si\u0119 tylko stan zaawansowania.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Inwestycja<\/th>\nStatus<\/th>\nCena od<\/th>\nMetra\u017c<\/th>\nUSD za stop\u0119 kw.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Muscat Bay<\/a><\/td>\nUko\u0144czone 2024<\/strong><\/td>\n234 100 USD<\/td>\n850 st\u00f3p kw.<\/td>\n275 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Zen Residences<\/a><\/td>\nW budowie, 2027<\/td>\n358 900 USD<\/td>\n1 378 st\u00f3p kw.<\/td>\n260 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Luma Residence<\/a><\/td>\nW budowie, 2029<\/td>\n300 500 USD<\/td>\n1 211 st\u00f3p kw.<\/td>\n248 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Gotowy zas\u00f3b w Muscat Bay niesie premi\u0119 5,7% na stop\u0119 kwadratow\u0105 wobec Zen<\/strong> i 11,0% wobec Lumy<\/strong>, a r\u00f3\u017cnica ro\u015bnie w miar\u0119 oddalania si\u0119 terminu oddania. Tak rynek wycenia trzy lata ryzyka budowy, op\u00f3\u017anienia i zmiany specyfikacji.<\/p>\n

Dla sprzedaj\u0105cego to ca\u0142y argument. Je\u015bli macie uko\u0144czony, zarejestrowany dom w spo\u0142eczno\u015bci z por\u00f3wnywalnymi transakcjami, sprzedajecie jedyn\u0105 rzecz, kt\u00f3rej kupuj\u0105cy z rynku pierwotnego nie dostanie za \u017cadne pieni\u0105dze: pewno\u015b\u0107, teraz. Dla kupuj\u0105cego ta sama tabela pokazuje, ile p\u0142aci si\u0119 wam za przyj\u0119cie ryzyka \u2014 i czy dyskonto jest wystarczaj\u0105ce.<\/p>\n

Ile kosztuje sprzeda\u017c<\/h2>\n

Wyj\u015bcie z Omanu jest stosunkowo tanie i to jedna z prawdziwych zalet tego rynku. G\u0142\u00f3wne pozycje:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Koszt<\/th>\nPodstawa<\/th>\nKto zwyczajowo p\u0142aci<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Op\u0142ata transferowa<\/strong><\/td>\n3% zarejestrowanej warto\u015bci<\/td>\nZwyczajowo kupuj\u0105cy \u2014 negocjowalne<\/td>\n<\/tr>\n
VAT od sprzeda\u017cy<\/strong><\/td>\nZwolniona przy odsprzeda\u017cy prywatnej<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
Podatek od zysk\u00f3w kapita\u0142owych<\/strong><\/td>\nBrak dla os\u00f3b fizycznych<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
Prowizja agencji<\/strong><\/td>\nZwykle 2\u20133% plus VAT od prowizji<\/td>\nSprzedaj\u0105cy<\/td>\n<\/tr>\n
Obs\u0142uga prawna<\/strong><\/td>\nRycza\u0142t lub godzinowo<\/td>\nKa\u017cda strona swoj\u0105<\/td>\n<\/tr>\n
Zwolnienie hipoteki<\/strong><\/td>\nZa\u015bwiadczenie banku i ewentualna op\u0142ata za wcze\u015bniejsz\u0105 sp\u0142at\u0119<\/td>\nSprzedaj\u0105cy<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata za cesj\u0119<\/strong><\/td>\nUstala deweloper, tylko rynek pierwotny<\/td>\nZwykle sprzedaj\u0105cy<\/td>\n<\/tr>\n
Zaleg\u0142e op\u0142aty eksploatacyjne<\/strong><\/td>\nMusz\u0105 by\u0107 uregulowane przed przeniesieniem<\/td>\nSprzedaj\u0105cy<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Dwie pozycje wymagaj\u0105 podkre\u015blenia. Po pierwsze, dla osoby fizycznej nie ma podatku od zysk\u00f3w kapita\u0142owych<\/strong>, bo Oman w og\u00f3le nie pobiera podatku dochodowego od os\u00f3b fizycznych. Jakikolwiek zysk osi\u0105gniecie, jest wasz. To istotna r\u00f3\u017cnica wobec Cypru z 20% i wobec wi\u0119kszo\u015bci jurysdykcji europejskich i g\u0142\u00f3wny pow\u00f3d, by liczy\u0107 zwrot w Omanie od fakt\u00f3w, a nie od og\u00f3lnozatokowych schemat\u00f3w. Przy posiadaniu przez sp\u00f3\u0142k\u0119 obraz jest inny \u2014 dzia\u0142a podatek dochodowy od os\u00f3b prawnych, wi\u0119c struktur\u0119 warto skonsultowa\u0107. Szerszy obraz w naszym materiale o podatku od nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a>.<\/p>\n

Po drugie, zaleg\u0142o\u015bci blokuj\u0105 przeniesienie<\/strong>. Nieop\u0142acona op\u0142ata eksploatacyjna to najcz\u0119stsza mo\u017cliwa do unikni\u0119cia przyczyna, dla kt\u00f3rej oma\u0144ska sprzeda\u017c grz\u0119\u017anie w rejestrze. Popro\u015bcie zarz\u0105dc\u0119 o za\u015bwiadczenie o niezaleganiu odpowiednio wcze\u015bnie, a nie w dniu transakcji. Nasza analiza op\u0142at eksploatacyjnych w Omanie<\/a> pokazuje rozrzut od 0,15% do 1,15% ceny rocznie \u2014 mniej wi\u0119cej w takim tempie narasta te\u017c d\u0142ug.<\/p>\n

Sprzeda\u017c przed odbiorem: \u015bcie\u017cka cesji<\/h2>\n

Je\u015bli macie umow\u0119 z rynku pierwotnego i chcecie wyj\u015b\u0107 przed uko\u0144czeniem, nie sprzedajecie nieruchomo\u015bci. Przenosicie swoj\u0105 pozycj\u0119 umown\u0105, a deweloper stoi po\u015brodku.<\/p>\n

Co ustali\u0107, najlepiej zanim w og\u00f3le podpiszecie:<\/p>\n