{"id":27185,"date":"2026-09-09T11:01:33","date_gmt":"2026-09-09T11:01:33","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/nieruchomosci-w-omanie-ktorych-obcokrajowcy-nie-kupia\/"},"modified":"2026-09-09T11:17:04","modified_gmt":"2026-09-09T11:17:04","slug":"nieruchomosci-w-omanie-ktorych-obcokrajowcy-nie-kupia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/nieruchomosci-w-omanie-ktorych-obcokrajowcy-nie-kupia\/","title":{"rendered":"Nieruchomo\u015bci w Omanie, kt\u00f3rych obcokrajowcy nie kupi\u0105"},"content":{"rendered":"

Dwa najta\u0144sze stopy kwadratowe w ca\u0142ym naszym oma\u0144skim portfelu nie s\u0105 na sprzeda\u017c dla Was. Nie dlatego, \u017ce s\u0105 zarezerwowane, wyprzedane albo w rzeczywisto\u015bci drogie \u2014 tylko dlatego, \u017ce nie jeste\u015bcie Oma\u0144czykami.<\/p>\n

Przy 56 USD za stop\u0119 kwadratow\u0105<\/strong> w Sur i 66 USD za stop\u0119 kwadratow\u0105<\/strong> w Bidbid s\u0105 o jedn\u0105 trzeci\u0105 ta\u0144sze ni\u017c najta\u0144sza rzecz, kt\u00f3r\u0105 cudzoziemiec mo\u017ce w Omanie legalnie posiada\u0107. Obie s\u0105 na portalach. Obie maj\u0105 broszury, rzuty i ceny. \u017badnej nie kupi osoba nieb\u0119d\u0105ca obywatelem Omanu na \u017cadnej z dr\u00f3g przewidzianych przez prawo.<\/p>\n

Ta strona to test, kt\u00f3ry przeprowadzamy, zanim napiszemy tekst sprzeda\u017cowy o jakiejkolwiek oma\u0144skiej inwestycji, opisany tak, by\u015bcie mogli przeprowadzi\u0107 go sami. To nie jest porada prawna \u2014 co dok\u0142adnie m\u00f3wi konkretny akt w\u0142asno\u015bci, potwierdz\u0105 wy\u0142\u0105cznie prawnik i rejestr grunt\u00f3w. Ale test poka\u017ce, kt\u00f3re og\u0142oszenia s\u0105 warte czasu prawnika, a kt\u00f3re nie.<\/p>\n

Trzy pytania<\/h2>\n\n\n\n\n\n
Nr<\/th>\nPytanie<\/th>\nCo oznacza odpowied\u017a<\/th>\n<\/tr>\n
1<\/td>\nNa jakiej ziemi stoi inwestycja?<\/strong><\/td>\nWewn\u0105trz wyznaczonego Zintegrowanego Kompleksu Turystycznego (ITC)<\/strong> \u2192 w\u0142asno\u015b\u0107 dla cudzoziemc\u00f3w jest dost\u0119pna. Zwyk\u0142a ziemia \u2192 prawie na pewno nie.<\/td>\n<\/tr>\n
2<\/td>\nJe\u015bli nie ITC \u2014 czy to specjalna strefa ekonomiczna lub wolna strefa, i jaki tytu\u0142 sprzedaje ta<\/em> inwestycja dzisiaj<\/em>?<\/strong><\/td>\nDekret kr\u00f3lewski 38\/2025 zalegalizowa\u0142 tam w\u0142asno\u015b\u0107 cudzoziemsk\u0105. Rama prawna i wydany akt to dwie r\u00f3\u017cne rzeczy.<\/td>\n<\/tr>\n
3<\/td>\nIle pi\u0119ter i czy w ofercie jest go\u0142a ziemia?<\/strong><\/td>\nCztery pi\u0119tra lub wi\u0119cej \u2192 mo\u017ce dzia\u0142a\u0107 \u015bcie\u017cka u\u017cytkowania dla cudzoziemc\u00f3w. Dwukondygnacyjne wille i domy szeregowe \u2192 zamkni\u0119te. Uzbrojone dzia\u0142ki \u2192 kategoria najbardziej ograniczona ze wszystkich.<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

Trzy pytania zadane w\u0142a\u015bnie w tej kolejno\u015bci poprawnie zaklasyfikuj\u0105 niemal ka\u017cde mieszkaniowe og\u0142oszenie w Omanie. Reszta tej strony pokazuje je w dzia\u0142aniu na prawdziwych inwestycjach \u2014 tak\u017ce tych, kt\u00f3re sprzedajemy.<\/p>\n

Pytanie 1: czy to teren ITC?<\/h2>\n

Zintegrowany Kompleks Turystyczny to droga klasyczna i najbezpieczniejsza. To oznaczenie, pod kt\u00f3rym osoba nieb\u0119d\u0105ca obywatelem Omanu ani pa\u0144stw Zatoki historycznie uzyskiwa\u0142a pe\u0142n\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107, i jedyna \u015bcie\u017cka nieruchomo\u015bciowa prowadz\u0105ca do oma\u0144skiej Z\u0142otej Rezydencji.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Dzia\u0142aj\u0105cy ITC<\/th>\nNasze inwestycje tam<\/th>\n<\/tr>\n
Al Mouj, Maskat<\/td>\nBellevue<\/a>, Azura Beach Residences<\/a>, Vistal<\/a>, The St. Regis Residences<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Muscat Bay \/ Barr Al Jissah<\/td>\nMuscat Bay<\/a>, Zen Residences<\/a>, Luma Residence<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Jebel Sifah<\/td>\nOlive Farms<\/a>, Raya<\/a>, Solaris<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Hawana Salalah<\/td>\nLubana Island<\/a>, Amazi<\/td>\n<\/tr>\n
Telal Al Qurm<\/strong> (licencja lipiec 2024)<\/td>\nTelal Al Qurm<\/a>, Alef Qurum Residence<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

Jedn\u0105 zmian\u0119 warto podkre\u015bli\u0107, bo znaczna cz\u0119\u015b\u0107 opublikowanych porad za ni\u0105 nie nad\u0105\u017cy\u0142a. Centrum Maskatu ma teraz ITC.<\/strong> Telal Al Qurm otrzyma\u0142 licencj\u0119 w lipcu 2024 roku \u2014 164 900 m\u00b2 mi\u0119dzy Wattayah a Qurum, oko\u0142o 230 mln riali oma\u0144skich, ponad 1 500 mieszka\u0144, 46 dom\u00f3w szeregowych, 190 apartament\u00f3w serwisowanych i dwa czterogwiazdkowe hotele, etapowo przez mniej wi\u0119cej pi\u0119tna\u015bcie lat. Budynki podmiot\u00f3w trzecich w jego granicach dziedzicz\u0105 t\u0119 podstaw\u0119 w\u0142asno\u015bciow\u0105. Stara regu\u0142a \u201ecentrum Maskatu = brak w\u0142asno\u015bci dla cudzoziemc\u00f3w” przesta\u0142a by\u0107 wiarygodna.<\/p>\n

Je\u015bli odpowied\u017a na pierwsze pytanie brzmi \u201etak”, zwykle mo\u017cna przesta\u0107. Upewnijcie si\u0119, \u017ce dzia\u0142ka faktycznie le\u017cy w licencjonowanych granicach \u2014 status ITC przypisany jest do konkretnej dzia\u0142ki, nie do dewelopera ani marki \u2014 i przejd\u017acie do ceny.<\/p>\n

Warto doda\u0107 praktyczn\u0105 uwag\u0119 o tym, jak weryfikowa\u0107 pierwsze pytanie. Granice ITC to oficjalnie wyznaczone obszary, a nie marketingowe nazwy dzielnic. Deweloper mo\u017ce uczciwie pisa\u0107 \u201eobok Al Mouj” albo \u201ew rejonie Jebel Sifah” i b\u0119dzie to prawda geograficznie, a nieprawda prawnie: s\u0105siednia dzia\u0142ka poza granic\u0105 kompleksu nie dziedziczy jego re\u017cimu. Dlatego pytanie brzmi nie \u201eczy to Al Mouj?”, tylko \u201eprosz\u0119 pokaza\u0107, \u017ce licencja ITC obejmuje t\u0119 konkretn\u0105 dzia\u0142k\u0119 katastraln\u0105”.<\/p>\n

Pytanie 2: czy to SSE lub wolna strefa, i co jest sprzedawane dzisiaj?<\/h2>\n

Tutaj mapa zmieni\u0142a si\u0119 niedawno i tutaj skupia si\u0119 dzi\u015b najwi\u0119cej nieporozumie\u0144.<\/p>\n

Dekret kr\u00f3lewski 38\/2025<\/strong>, og\u0142oszony 7 kwietnia 2025 roku i obowi\u0105zuj\u0105cy od 14 kwietnia, otworzy\u0142 cudzoziemcom w\u0142asno\u015b\u0107 mieszkaniow\u0105 w specjalnych strefach ekonomicznych i wolnych strefach. Artyku\u0142 42 pozwala tamtejszym deweloperom sprzedawa\u0107 osobom nieb\u0119d\u0105cym Oma\u0144czykami na w\u0142asno\u015b\u0107, \u201ew spos\u00f3b okre\u015blony w rozporz\u0105dzeniu”. W\u0142asno\u015b\u0107 poza nadmorskimi ITC jest wi\u0119c dzi\u015b legalna w spos\u00f3b, w jaki wcze\u015bniej nie by\u0142a.<\/p>\n

Pu\u0142apk\u0105 jest luka mi\u0119dzy ram\u0105 prawn\u0105 a wydanym aktem. Ustawodawstwo dopuszczaj\u0105ce w\u0142asno\u015b\u0107 to nie to samo co inwestycja, kt\u00f3ra na ni\u0105 przesz\u0142a.<\/strong> Przekszta\u0142cenie jest aktem administracyjnym, inwestycja po inwestycji, i dla Waszego konkretnego lokalu albo nast\u0105pi\u0142o, albo nie.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
<\/th>\nMaysan, Duqm<\/th>\n<\/tr>\n
Cena<\/td>\nOd 76 700 USD<\/strong> \u2014 najta\u0144sze wej\u015bcie w naszym oma\u0144skim portfelu<\/td>\n<\/tr>\n
Co sprzedaje og\u0142oszenie<\/td>\n99-letnia dzier\u017cawa<\/strong>, nie pe\u0142na w\u0142asno\u015b\u0107<\/td>\n<\/tr>\n
Stan prawny<\/td>\nArt. 42 DK 38\/2025 czyni w\u0142asno\u015b\u0107 w SSE legaln\u0105<\/td>\n<\/tr>\n
Data przekszta\u0142cenia dla inwestycji<\/td>\nNieopublikowana<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Z\u0142ota Rezydencja<\/td>\nNie \u2014 potrzeba 200 000 OMR oraz<\/em> ITC<\/td>\n<\/tr>\n
Realna, wymierna korzy\u015b\u0107<\/td>\n0% VAT + 0,5% rejestracji wobec 5% VAT + 3% przeniesienia w ITC Maskatu \u2014 oko\u0142o 7,5% oszcz\u0119dno\u015bci<\/strong> przy zakupie za 100 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

Sprzedajemy Maysan<\/a> i uwa\u017camy, \u017ce oszcz\u0119dno\u015b\u0107 podatkowa jest realna. Ale uczciwe uj\u0119cie brzmi tak: kupujecie dzi\u015b 99-letni\u0105 dzier\u017caw\u0119 z prawn\u0105 \u015bcie\u017ck\u0105 do w\u0142asno\u015bci i bez opublikowanej daty, a nie w\u0142asno\u015b\u0107. W tytule naszego w\u0142asnego og\u0142oszenia stoi \u201eFreehold-Track” i ten \u0142\u0105cznik wykonuje prawdziw\u0105 prac\u0119.<\/p>\n

Zwa\u017ccie to wobec oczywistej alternatywy: Sarooj Oasis w Sultan Haitham City<\/a> zaczyna si\u0119 od 82 160 USD i jest sprzedawany na w\u0142asno\u015b\u0107 \u2014 oko\u0142o 5 500 USD wi\u0119cej za zasadniczo inny tytu\u0142.<\/p>\n

Pytanie 3: ile pi\u0119ter i czy jest go\u0142a ziemia?<\/h2>\n

Poza ITC i poza SSE osobom fizycznym pozostaje jedna droga: u\u017cytkowanie<\/strong> (usufruct). Decyzja ministerialna 357\/2020 obejmuje mieszkania w wielokondygnacyjnych budynkach o funkcji mieszanej, zwykle do 50 lat z mo\u017cliwo\u015bci\u0105 odnowienia. Jest w\u0119\u017csza, ni\u017c wi\u0119kszo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych zak\u0142ada.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Warunek u\u017cytkowania<\/th>\nWym\u00f3g<\/th>\n<\/tr>\n
Wysoko\u015b\u0107 budynku<\/td>\nCo najmniej cztery pi\u0119tra<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Wiek kupuj\u0105cego<\/td>\n23 lata lub wi\u0119cej<\/td>\n<\/tr>\n
Rezydencja<\/td>\nZwykle dwa lata zamieszkania w Omanie<\/td>\n<\/tr>\n
Lokali na kupuj\u0105cego<\/td>\nJeden<\/td>\n<\/tr>\n
Limit na budynek<\/td>\nOko\u0142o 40% w r\u0119kach cudzoziemc\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

Przeczytajcie pierwszy wiersz jeszcze raz, bo to on zamyka drzwi do najta\u0144szej poda\u017cy w kraju. Dwukondygnacyjne wille i domy szeregowe wypadaj\u0105 ze \u015bcie\u017cki u\u017cytkowania ca\u0142kowicie.<\/strong> Nie ma wysoko\u015bci, wi\u0119c nie ma regu\u0142y, z kt\u00f3rej mo\u017cna skorzysta\u0107.<\/p>\n

Jest jeszcze kategoria poni\u017cej. Uzbrojone dzia\u0142ki<\/strong> \u2014 ziemia sprzedawana pod samodzieln\u0105 budow\u0119 \u2014 to najbardziej ograniczona forma oma\u0144skiej nieruchomo\u015bci dla cudzoziemca. Je\u015bli cz\u0119\u015b\u0107 przedsi\u0119wzi\u0119cia sprzedawana jest jako dzia\u0142ki, ta cz\u0119\u015b\u0107 jest zamkni\u0119ta, nawet gdyby mieszkania w tej samej dzielnicy zamkni\u0119te nie by\u0142y.<\/p>\n

Drogi istniej\u0105ce poza wszystkimi trzema pytaniami<\/h2>\n

Je\u015bli inwestycja przepada we wszystkich trzech, indywidualna w\u0142asno\u015b\u0107 jest zamkni\u0119ta \u2014 ale posiadanie w jakiej\u015b formie nie zawsze jest niemo\u017cliwe. Oto pozosta\u0142e konstrukcje; s\u0105 korporacyjne albo umowne, nie osobiste.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n
Droga<\/th>\nCzym jest<\/th>\nUwaga praktyczna<\/th>\n<\/tr>\n
U\u017cytkowanie<\/td>\nD\u0142ugoterminowe prawo korzystania, zwykle do 50 lat, odnawialne<\/td>\nDecyzja 357\/2020; wymaga czterech pi\u0119ter i wi\u0119cej<\/td>\n<\/tr>\n
Najem komercyjny<\/td>\nUmowa, a nie tytu\u0142<\/td>\nProste, ale posiadacie kontrakt, nie aktyw<\/td>\n<\/tr>\n
Sp\u00f3\u0142ka oma\u0144ska<\/td>\nNieruchomo\u015b\u0107 trzyma sp\u00f3\u0142ka<\/td>\nRealne koszty i obowi\u0105zki sprawozdawcze; najpierw zapytajcie ksi\u0119gowego<\/td>\n<\/tr>\n
U\u017cytkowanie w trybie FCIL<\/td>\n\u015acie\u017cka prawa o inwestycjach zagranicznych, zwi\u0105zana z projektem inwestycyjnym<\/td>\nDla prawdziwego biznesu, nie dla domu wakacyjnego<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

\u017badna z nich nie jest obej\u015bciem ograniczenia Surooh. Program o charakterze uprawnienia obywatelskiego jest zamkni\u0119ty ze wzgl\u0119du na to, dla kogo powsta\u0142o mieszkanie, a nie ze wzgl\u0119du na pow\u0142ok\u0119, w kt\u00f3rej przychodzi kupuj\u0105cy.<\/p>\n

Dwie inwestycje, kt\u00f3re przepadaj\u0105: Surooh<\/h2>\n

Surooh<\/strong> to program Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego<\/a>. Pa\u0144stwo dostarcza ziemi\u0119 i media; prywatni deweloperzy buduj\u0105 i sprzedaj\u0105 ca\u0142e dzielnice obywatelom uprawnionym do dzia\u0142ki mieszkaniowej<\/em>. To polityka mieszkaniowa, nie produkt inwestycyjny, a cena odzwierciedla ograniczenie, nie okazj\u0119.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
<\/th>\nNismat Zain, Sur<\/th>\nHusn Al Zain, Bidbid<\/th>\n<\/tr>\n
Program<\/td>\nSurooh (MHUP)<\/td>\nSurooh (MHUP)<\/td>\n<\/tr>\n
Deweloper<\/td>\nZain Property Development<\/td>\nZain Property Development<\/td>\n<\/tr>\n
Cena wej\u015bcia<\/td>\n104 000 USD<\/td>\n123 500 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Powierzchnia wej\u015bciowa<\/td>\n1 862 stopy kw.<\/td>\n1 862 stopy kw.<\/td>\n<\/tr>\n
Za stop\u0119 kw.<\/strong><\/td>\n56 USD \u2014 najtaniej w portfelu<\/strong><\/td>\n66 USD \u2014 drugie miejsce<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
P1 \u2014 wewn\u0105trz ITC?<\/td>\nNie<\/td>\nNie<\/td>\n<\/tr>\n
P2 \u2014 SSE \/ wolna strefa?<\/td>\nNie<\/td>\nNie<\/td>\n<\/tr>\n
P3 \u2014 cztery pi\u0119tra?<\/td>\nNie \u2014 dwie kondygnacje<\/td>\nNie \u2014 dwie kondygnacje<\/td>\n<\/tr>\n
Go\u0142e dzia\u0142ki w ofercie?<\/td>\nTak<\/strong><\/td>\nNie<\/td>\n<\/tr>\n
Przepada na drogach<\/strong><\/td>\nWszystkich trzech<\/strong><\/td>\nDw\u00f3ch<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Z\u0142ota Rezydencja<\/td>\nPrzepada w obu testach<\/td>\nPrzepada w obu testach<\/td>\n<\/tr>\n
Odbi\u00f3r<\/td>\nIV kw. 2033<\/strong><\/td>\nWcze\u015bniej<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

Nismat Zain<\/a> to najczystszy przypadek w kraju. Oferuje najta\u0144sz\u0105 zabudowan\u0105 powierzchni\u0119 w ca\u0142ym naszym portfelu, przepada na ka\u017cdej drodze w\u0142asno\u015bci cudzoziemskiej, a odbi\u00f3r przypada na IV kwarta\u0142 2033 roku \u2014 trzy lata p\u00f3\u017aniej ni\u017c cokolwiek innego, co mamy. Przy 40 000 OMR le\u017cy te\u017c o rz\u0105d wielko\u015bci poni\u017cej progu Z\u0142otej Rezydencji wynosz\u0105cego 200 000 OMR, wi\u0119c ani test w\u0142asno\u015bciowy, ani rezydencyjny nie s\u0105 nawet blisko.<\/p>\n

Husn Al Zain<\/a> w Bidbid, Ad-Dachilijja, ma t\u0119 sam\u0105 struktur\u0119: 639 dom\u00f3w, zwyk\u0142a ziemia, dwukondygnacyjne wille i domy szeregowe. Przepada na pytaniu pierwszym i trzecim, a wi\u0119c r\u00f3wnie\u017c w obu testach Z\u0142otej Rezydencji.<\/p>\n

Publikujemy obie. Nie sprzedamy \u017cadnej z nich nabywcy zagranicznemu, a ta strona istnieje dlatego, \u017ce mn\u00f3stwo og\u0142osze\u0144 tego typu o tym nie m\u00f3wi.<\/p>\n

W tej tabeli ukryta jest te\u017c kwestia terminu, zas\u0142uguj\u0105ca na osobny wiersz. Nismat Zain oddaje w IV kwartale 2033 roku<\/strong>. Nawet dla oma\u0144skiego kupuj\u0105cego uprawnionego do zakupu to siedem lat czekania od dzi\u015b, wobec odbior\u00f3w 2026\u20132029 w reszcie portfela. Kiedy cena wygl\u0105da na niemo\u017cliw\u0105, wyja\u015bnienie zwykle tkwi w warunkach, a nie w rynku \u2014 a tu wyja\u015bnienia s\u0105 dwa, jedno na drugim.<\/p>\n

Jeszcze jedna uwaga o dokumentach, dotycz\u0105ca ka\u017cdego og\u0142oszenia w programie rz\u0105dowym. Przy Nismat Zain dwie udokumentowane liczby si\u0119 nie zgadzaj\u0105: deweloper podaje 358 dom\u00f3w, a rejestr ministerialny 407, i ten sam arkusz sprzeda\u017cowy niesie zar\u00f3wno nag\u0142\u00f3wek 104 000 USD, jak i cen\u0119 startow\u0105 z sierpnia 2026 roku w wysoko\u015bci 44 500 OMR. \u017badna rozbie\u017cno\u015b\u0107 sama w sobie nie jest z\u0142owroga \u2014 rejestry si\u0119 op\u00f3\u017aniaj\u0105, ceny si\u0119 zmieniaj\u0105 \u2014 ale inwestycja, kt\u00f3rej nie mo\u017cna kupi\u0107, to r\u00f3wnie\u017c inwestycja, przy kt\u00f3rej nikt nie musia\u0142 uzgadnia\u0107 liczb.<\/p>\n

Jak rozpozna\u0107 ten typ samodzielnie<\/h2>\n