{"id":27317,"date":"2026-09-16T20:31:51","date_gmt":"2026-09-16T20:31:51","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/?p=27317"},"modified":"2026-10-11T18:15:05","modified_gmt":"2026-10-11T18:15:05","slug":"prawo-nieruchomosci-oman-79-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/prawo-nieruchomosci-oman-79-2025\/","title":{"rendered":"Prawo nieruchomo\u015bci w Omanie 79\/2025: co zmienia dla kupuj\u0105cych lokale w budowie"},"content":{"rendered":"<p>W marcu 2026 roku Oman jednym ruchem zast\u0105pi\u0142 niemal ca\u0142y zbi\u00f3r przepis\u00f3w o nieruchomo\u015bciach. Dekret Kr\u00f3lewski 79\/2025, czyli Ustawa o regulacji rynku nieruchomo\u015bci, uchyli\u0142 ustaw\u0119 o po\u015brednictwie w obrocie nieruchomo\u015bciami z 1986 roku, system w\u0142asno\u015bci mieszka\u0144 i pi\u0119ter z 1989 roku oraz system rachunk\u00f3w escrow z 2018 roku i wprowadzi\u0142 w ich miejsce jedne, sp\u00f3jne ramy prawne. Dla ka\u017cdego, kto kupuje dom w Omanie z zagranicy, najwa\u017cniejsze jest jedno: co teraz dzieje si\u0119 z Twoimi pieni\u0119dzmi mi\u0119dzy dniem podpisania umowy a dniem odbioru kluczy.<\/p>\n<p>To nie jest pytanie teoretyczne. Spo\u015br\u00f3d 43 projekt\u00f3w w Omanie, kt\u00f3re oferujemy, 27 ma zosta\u0107 oddanych w latach 2027\u20132029, a kilka wymaga zap\u0142aty ca\u0142ej ceny, zanim ktokolwiek otrzyma klucze. Ten przewodnik wyja\u015bnia, czego naprawd\u0119 wymaga nowe prawo, jaka cz\u0119\u015b\u0107 Twoich pieni\u0119dzy jest nara\u017cona na ryzyko przy poszczeg\u00f3lnych strukturach p\u0142atno\u015bci i jakie konkretne pytania zada\u0107 deweloperowi przed podpisaniem umowy.<\/p>\n<h2>Co zmieni\u0142 Dekret Kr\u00f3lewski 79\/2025 i kiedy<\/h2>\n<p>Dekret wydano 10 wrze\u015bnia 2025 roku i opublikowano w Dzienniku Urz\u0119dowym nr 1613. Wszed\u0142 w \u017cycie 180 dni po publikacji, w marcu 2026 roku \u2014 kancelaria <a href=\"https:\/\/bsalaw.com\/insight\/real-estate-regulation-law-in-the-sultanate-79-2025-towards-sustainable-real-estate-governance\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BSA<\/a> w swoim komentarzu podaje jako dat\u0119 wej\u015bcia w \u017cycie 10 marca 2026 roku, podczas gdy 180 dni od daty publikacji w Dzienniku Urz\u0119dowym z 14 wrze\u015bnia 2025 roku przypada oko\u0142o 13 marca, wi\u0119c dok\u0142adny dzie\u0144 pozostaje nieustalony. Przepisy wykonawcze, kt\u00f3re b\u0119d\u0105 zawiera\u0107 wi\u0119kszo\u015b\u0107 szczeg\u00f3\u0142\u00f3w operacyjnych, maj\u0105 zosta\u0107 wydane w ci\u0105gu roku od wej\u015bcia ustawy w \u017cycie, czyli do marca 2027 roku.<\/p>\n<p>Ten harmonogram ma znaczenie, gdy czytasz cokolwiek o zakupie nieruchomo\u015bci w Omanie. Poradnik napisany przed marcem 2026 roku opisuje system, kt\u00f3ry ju\u017c nie istnieje, a szczeg\u00f3\u0142owe przepisy, kt\u00f3re uzupe\u0142ni\u0105 now\u0105 ustaw\u0119, nie zosta\u0142y jeszcze w ca\u0142o\u015bci opublikowane. Ka\u017cdy, kto twierdzi, \u017ce nowy re\u017cim jest ju\u017c w pe\u0142ni ustalony, przesadza.<\/p>\n<h3>Trzy re\u017cimy, kt\u00f3re zast\u0105pi\u0142<\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Uchylona ustawa<\/th>\n<th>Co regulowa\u0142a<\/th>\n<th>Gdzie s\u0105 teraz te przepisy<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Dekret Kr\u00f3lewski 78\/86<\/td>\n<td>Po\u015brednictwo w obrocie nieruchomo\u015bciami<\/td>\n<td>Licencjonowanie po\u015brednik\u00f3w w ramach DK 79\/2025<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dekret Kr\u00f3lewski 48\/89<\/td>\n<td>W\u0142asno\u015b\u0107 mieszka\u0144 i pi\u0119ter (wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107)<\/td>\n<td>Rozdzia\u0142 DK 79\/2025 o stowarzyszeniach w\u0142a\u015bcicieli<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dekret Kr\u00f3lewski 30\/2018<\/td>\n<td>Rachunki escrow dla projekt\u00f3w deweloperskich<\/td>\n<td>Rozdzia\u0142 DK 79\/2025 o escrow i licencjonowaniu deweloper\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Ustawa o escrow z 2018 roku jako pierwsza wymaga\u0142a, by pieni\u0105dze za lokale w budowie trafia\u0142y na rachunek projektu, a nie do og\u00f3lnych \u015brodk\u00f3w dewelopera. W istocie nie zosta\u0142a zniesiona \u2014 zosta\u0142a wch\u0142oni\u0119ta przez szersz\u0105 ustaw\u0119, kt\u00f3ra obejmuje tak\u017ce po\u015brednik\u00f3w, budynki we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci i nowy rejestr.<\/p>\n<h2>Jak escrow ma chroni\u0107 nabywc\u0119 lokalu w budowie<\/h2>\n<p>Zasada jest prosta i warto j\u0105 powiedzie\u0107 wprost, poniewa\u017c to najwi\u0119ksza pojedyncza ochrona, jak\u0105 ma zagraniczny nabywca przy zakupie w <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/porownanie-itc-oman-ktory-kompleks-turystyczny-wybrac\/\">Zintegrowanym Kompleksie Turystycznym (ITC)<\/a>.<\/p>\n<ul>\n<li>Licencjonowany deweloper musi otworzy\u0107 <strong>odr\u0119bny rachunek escrow dla ka\u017cdego projektu<\/strong>, na nazw\u0119 tego projektu.<\/li>\n<li>Wp\u0142aty nabywc\u00f3w trafiaj\u0105 <strong>na ten rachunek<\/strong>, a nie do \u015brodk\u00f3w operacyjnych dewelopera.<\/li>\n<li>Pieni\u0105dze s\u0105 <strong>wyp\u0142acane<\/strong> w miar\u0119 potwierdzonych post\u0119p\u00f3w budowy, a nie na \u017cyczenie dewelopera.<\/li>\n<li>Depozyty nie mog\u0105 by\u0107 zaj\u0119te przez wierzycieli dewelopera, na zasadzie wyj\u0105tku od prawa upad\u0142o\u015bciowego (art. 37), tak aby pieni\u0105dze by\u0142y zwi\u0105zane z budynkiem, a nie z bilansem firmy.<\/li>\n<li>Przed rozpocz\u0119ciem sprzeda\u017cy deweloper musi uzyska\u0107 <strong>licencj\u0119 dewelopera<\/strong> oraz <strong>licencj\u0119 projektu<\/strong> w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego, a przed rozpocz\u0119ciem marketingu \u2014 licencj\u0119 reklamow\u0105 dla ka\u017cdego projektu (art. 6, 8 i 12). Przed uzyskaniem licencji uprawniaj\u0105cej do sprzeda\u017cy lokali w budowie deweloper musi wp\u0142aci\u0107 na rachunek escrow okre\u015blony procent \u0142\u0105cznego kosztu projektu, kt\u00f3ry ustal\u0105 przepisy wykonawcze (art. 31). Bank przekazuje okresowe zestawienia, a deweloper musi na \u017c\u0105danie przekaza\u0107 ich kopie Ministerstwu (art. 32).<\/li>\n<\/ul>\n<p>W poprzednim systemie escrow, jak opisuje kancelaria Trowers &amp; Hamlins, wyp\u0142aty by\u0142y po\u015bwiadczane przez konsultanta projektu. Nowa ustawa pozostawia nadz\u00f3r w r\u0119kach ministerstwa, kt\u00f3re mo\u017ce wyznaczy\u0107 audytora (art. 35) lub innego konsultanta na koszt dewelopera oraz poleci\u0107 bankowi wstrzymanie p\u0142atno\u015bci, je\u015bli \u015bwiadectwa etap\u00f3w oka\u017c\u0105 si\u0119 nierzetelne (art. 34). Przewiduje te\u017c kary karne: od 1 do 3 lat pozbawienia wolno\u015bci oraz grzywn\u0119 od 10 000 do 100 000 OMR za prowadzenie dzia\u0142alno\u015bci deweloperskiej, reklam\u0119 lub marketing bez licencji albo wyp\u0142at\u0119 \u015brodk\u00f3w z rachunku escrow z naruszeniem ustawy (art. 63), a tak\u017ce grzywn\u0119 administracyjn\u0105 do 10 000 OMR lub zawieszenie albo cofni\u0119cie licencji za inne naruszenia (art. 65).<\/p>\n<p>Escrow nie jest polis\u0105 ubezpieczeniow\u0105. Nie gwarantuje, \u017ce projekt zostanie uko\u0144czony, nie gwarantuje terminu odbioru i nie zwraca automatycznie pieni\u0119dzy, je\u015bli deweloper utknie: w tek\u015bcie ustawy nie znaleziono przepisu o zwrocie \u015brodk\u00f3w ani o odst\u0105pieniu od umowy, a wstrzymane projekty trafiaj\u0105 do \u015brodk\u00f3w naprawczych ministerstwa lub do s\u0105d\u00f3w (art. 28). Jego zadaniem jest sprawi\u0107, by Twoje raty znacznie trudniej by\u0142o wyda\u0107 na co\u015b innego ni\u017c budynek, w kt\u00f3ry inwestujesz.<\/p>\n<h2>Jaka cz\u0119\u015b\u0107 Twoich pieni\u0119dzy jest zagro\u017cona przed odbiorem<\/h2>\n<p>Tu abstrakcyjna ochrona prawna zamienia si\u0119 w konkretn\u0105 liczb\u0119. Nasza analiza opublikowanych plan\u00f3w p\u0142atno\u015bci w oma\u0144skim portfelu wykaza\u0142a, \u017ce cz\u0119\u015b\u0107 ceny p\u0142atna <em>przed<\/em> odbiorem wynosi od 30% do 100%. Ta r\u00f3\u017cnica decyduje o tym, jaka cz\u0119\u015b\u0107 Twojego kapita\u0142u w danej chwili znajduje si\u0119 w cudzym projekcie budowlanym.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Projekt<\/th>\n<th>Deweloper<\/th>\n<th>P\u0142atne przed odbiorem<\/th>\n<th>Odbi\u00f3r<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/sustainable-city-yiti-tscy-muscat-oman-pl\/\">The Sustainable City \u2013 Yiti<\/a><\/td>\n<td>SDIC (Omran + Diamond)<\/td>\n<td>30%<\/td>\n<td>I kw. 2027<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/mira-ocean-estates-hawana-salalah-oman\/\">Mira Ocean Estates<\/a><\/td>\n<td>Mira Developments<\/td>\n<td>50%<\/td>\n<td>IV kw. 2028<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/luma-residence-bandar-jissah-muscat-bay-oman-pl\/\">Luma Residence<\/a><\/td>\n<td>Muscat Bay<\/td>\n<td>50%<\/td>\n<td>I kw. 2029<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/daraida-muscat-oman\/\">AIDA<\/a><\/td>\n<td>DarGlobal<\/td>\n<td>50%<\/td>\n<td>I kw. 2027 \u2013 IV kw. 2028<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/solar-residences-jebel-sifah-muscat-oman\/\">Solaris<\/a><\/td>\n<td>Muriya<\/td>\n<td>85%<\/td>\n<td>IV kw. 2027<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/rihanna-jebel-sifah-muscat-oman\/\">Raya<\/a><\/td>\n<td>Muriya<\/td>\n<td>85%<\/td>\n<td>IV kw. 2027<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/lubana-island-amazi-hawana-salalah-oman\/\">Lubana Island<\/a><\/td>\n<td>Muriya<\/td>\n<td>92,5%<\/td>\n<td>Terminy s\u0105 sprzeczne<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/olive-farms-jebel-sifah-oman-pl\/\">Olive Farms<\/a><\/td>\n<td>Muriya<\/td>\n<td>100%<\/td>\n<td>IV kw. 2028<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/al-mina-barr-al-jissah-muscat-oman-pl\/\">Al Mina<\/a><\/td>\n<td>Muscat Bay<\/td>\n<td>100%<\/td>\n<td>I kw. 2027<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Czytaj t\u0119 tabel\u0119 jako por\u00f3wnanie struktur p\u0142atno\u015bci, a nie ranking jako\u015bci; podane odsetki to plany p\u0142atno\u015bci deweloper\u00f3w, a nie kategorie prawne, i ustawa \u017cadnych nie ustala. Plan 30\/70 w <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/city\/yiti-pl\/\">Yiti<\/a> oznacza, \u017ce w chwili odbioru 70% Twoich pieni\u0119dzy wci\u0105\u017c jest Twoje; je\u015bli projekt stanie przy 80% zaawansowania, Twoje ryzyko ogranicza si\u0119 do tego, co ju\u017c zap\u0142aci\u0142e\u015b. Plan ze 100% p\u0142atno\u015bci przed odbiorem w Olive Farms czy Al Mina oznacza, \u017ce sfinansowa\u0142e\u015b ca\u0142y budynek i niczego nie zatrzyma\u0142e\u015b.<\/p>\n<h3>Dlaczego liczby Muriya r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 od siebie<\/h3>\n<p>Cztery projekty Muriya publikuj\u0105 identyczn\u0105 formu\u0142\u0119 \u2014 10% przy rezerwacji plus 7,5% co kwarta\u0142 \u2014 a mimo to dochodz\u0105 do r\u00f3\u017cnych sum przed odbiorem. To arytmetyka, a nie niesp\u00f3jno\u015b\u0107: cz\u0119\u015b\u0107 p\u0142atna przed odbiorem zale\u017cy po prostu od tego, ile kwarta\u0142\u00f3w trwa budowa. Dziesi\u0119\u0107 kwarta\u0142\u00f3w daje 85%, jedena\u015bcie \u2014 92,5%, dwana\u015bcie \u2014 100%. Por\u00f3wnuj\u0105c dwa projekty tego samego dewelopera, por\u00f3wnuj czas budowy, a nie tylko wysoko\u015b\u0107 raty.<\/p>\n<p>Koszt tych struktur dla przep\u0142yw\u00f3w pieni\u0119\u017cnych wyliczyli\u015bmy w naszym przewodniku po <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/plany-platnosci-nieruchomosci-oman\/\">planach p\u0142atno\u015bci za nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a>: przy zakupie za 300 000 USD, trzyletniej budowie i koszcie alternatywnym 5% plan 30\/70 jest wart dla kupuj\u0105cego oko\u0142o 15 500 USD wi\u0119cej ni\u017c zap\u0142ata ca\u0142o\u015bci przed odbiorem. To oko\u0142o 5% ceny \u2014 co mie\u015bci si\u0119 w przedziale 3\u201313% dop\u0142aty, kt\u00f3r\u0105 Mandarin Oriental otwarcie pobiera za roz\u0142o\u017cenie p\u0142atno\u015bci.<\/p>\n<h2>Wst\u0119pny rejestr nieruchomo\u015bci<\/h2>\n<p>Nowa ustawa wprowadza wst\u0119pny rejestr dla lokali w budowie. W praktyce oznacza to, \u017ce sprzeda\u017c off-plan jest oficjalnie rejestrowana, zanim budynek powstanie, zamiast istnie\u0107 jedynie jako umowa mi\u0119dzy Tob\u0105 a deweloperem. Art. 3 wymaga, by deweloperzy zarejestrowali we wst\u0119pnym rejestrze wszystkie podzielone lokale w budowie oraz istniej\u0105ce czynno\u015bci rozporz\u0105dzaj\u0105ce nimi w ci\u0105gu sze\u015bciu miesi\u0119cy od wej\u015bcia ustawy w \u017cycie \u2014 okno to up\u0142yn\u0119\u0142o oko\u0142o wrze\u015bnia 2026 roku. Czynno\u015b\u0107 rozporz\u0105dzaj\u0105ca lokalami w budowie nie ma skutku, je\u017celi nie zosta\u0142a tam zapisana (art. 21), a Dekret Kr\u00f3lewski 56\/2026, obowi\u0105zuj\u0105cy od 18 maja 2026 roku, ustanawia rejestr w nowej Ustawie o rejestrze nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>Praktyczny wniosek dla kupuj\u0105cego jest prosty: zapytaj, czy Tw\u00f3j lokal zosta\u0142 zarejestrowany, i popro\u015b o dow\u00f3d. Zarejestrowane prawo do lokalu w budowie to znacznie silniejsza pozycja ni\u017c podpisana umowa w szufladzie, zw\u0142aszcza je\u015bli deweloper p\u00f3\u017aniej zakwestionuje, co zosta\u0142o sprzedane, albo spr\u00f3buje sprzeda\u0107 ten sam lokal dwa razy.<\/p>\n<h2>Stowarzyszenia w\u0142a\u015bcicieli: kto b\u0119dzie ustala\u0142 Twoje op\u0142aty eksploatacyjne<\/h2>\n<p>Rozdzia\u0142, kt\u00f3ry po odbiorze b\u0119dzie najwa\u017cniejszy, to ten, kt\u00f3rego prawie nikt nie czyta. DK 79\/2025 wymaga utworzenia stowarzyszenia w\u0142a\u015bcicieli dla nieruchomo\u015bci we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci i inwestycji wielolokalowych, nadaje mu osobowo\u015b\u0107 prawn\u0105 z niezale\u017cno\u015bci\u0105 finansow\u0105 i administracyjn\u0105 oraz poddaje nadzorowi ministerstwa. Stowarzyszenie zarz\u0105dza cz\u0119\u015bciami wsp\u00f3lnymi, utrzymuje wsp\u00f3lne obiekty i reprezentuje w\u0142a\u015bcicieli przed w\u0142adzami.<\/p>\n<p>Dot\u0105d op\u0142aty eksploatacyjne w oma\u0144skich kompleksach wypoczynkowych w praktyce ustala\u0142 deweloper lub jego firma zarz\u0105dzaj\u0105ca, a w\u0142a\u015bciciele mieli niewiele formalnego wp\u0142ywu. Prawid\u0142owo utworzone stowarzyszenie zmienia to, kto decyduje, kto kontroluje bud\u017cet i kogo mo\u017cna rozliczy\u0107. Je\u015bli masz nieruchomo\u015b\u0107 w kompleksie, w kt\u00f3rym op\u0142aty ros\u0142y bez wyja\u015bnienia, pytaj w\u0142a\u015bnie o ten mechanizm.<\/p>\n<p>Stawka jest realna. W naszym przegl\u0105dzie <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/oplaty-eksploatacyjne-nieruchomosci-oman\/\">op\u0142at eksploatacyjnych w Omanie<\/a> r\u00f3\u017cnice mi\u0119dzy projektami s\u0105 du\u017ce, a stosunek rocznej op\u0142aty do ceny zakupu po cichu decyduje o tym, czy ma\u0142y lokal kiedykolwiek si\u0119 zwr\u00f3ci. Studio z roczn\u0105 op\u0142at\u0105 1,15% jest w zupe\u0142nie innej sytuacji ni\u017c apartament z dwiema sypialniami w dojrza\u0142ym kompleksie z op\u0142at\u0105 oko\u0142o 0,8%.<\/p>\n<h2>Licencjonowanie deweloper\u00f3w i depozyt escrow<\/h2>\n<p>Trzy wymogi dzia\u0142aj\u0105 razem i warto je sprawdza\u0107 jako zestaw:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Wym\u00f3g<\/th>\n<th>O co poprosi\u0107<\/th>\n<th>Dlaczego to dla Ciebie wa\u017cne<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Licencja dewelopera<\/td>\n<td>Numer licencji wydanej przez Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego<\/td>\n<td>Prowadzenie dzia\u0142alno\u015bci deweloperskiej, reklama lub marketing bez licencji to przest\u0119pstwo (art. 63); nielicencjonowany sprzedawca to sygna\u0142 ostrzegawczy, zanim w og\u00f3le padnie cena<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Rachunek escrow projektu<\/td>\n<td>Dane rachunku za\u0142o\u017conego dla <em>tego<\/em> projektu, wpisane do umowy sprzeda\u017cy<\/td>\n<td>Wp\u0142aty na rachunek firmy zamiast na rachunek projektu ca\u0142kowicie niwecz\u0105 ochron\u0119<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Depozyt escrow i licencja reklamowa<\/td>\n<td>Licencja reklamowa Ministerstwa dla prezentowanych materia\u0142\u00f3w oraz potwierdzenie depozytu escrow projektu<\/td>\n<td>Ustawa wymaga obu przed marketingiem i sprzeda\u017c\u0105 lokali w budowie; procent depozytu ma jeszcze zosta\u0107 okre\u015blony w przepisach wykonawczych<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Ka\u017cd\u0105 odpowied\u017a uzyskaj na pi\u015bmie i do\u0142\u0105cz do umowy. Deweloper, kt\u00f3ry nie ma nic do ukrycia, dostarczy wszystkie trzy bez problemu. Je\u015bli kt\u00f3rakolwiek z nich wywo\u0142uje wymijaj\u0105ce odpowiedzi, m\u00f3wi Ci to o projekcie wi\u0119cej ni\u017c jakakolwiek broszura. Nasz artyku\u0142 o <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/prog-marketingowy-lokale-w-budowie-oman\/\">progu marketingowym dla lokali w budowie w Omanie<\/a> opisuje kolejno\u015b\u0107 licencji przed rozpocz\u0119ciem jakiegokolwiek marketingu oraz kwot\u0119 podawan\u0105 dla projekt\u00f3w w strefach OPAZ.<\/p>\n<h2>Czego jeszcze nie wiadomo<\/h2>\n<p>Uczciwe m\u00f3wienie o lukach jest bardziej przydatne ni\u017c fa\u0142szywa pewno\u015b\u0107:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Przepisy wykonawcze nie zosta\u0142y w pe\u0142ni opublikowane.<\/strong> Maj\u0105 si\u0119 ukaza\u0107 do marca 2027 roku i zawiera\u0107 szczeg\u00f3\u0142y operacyjne \u2014 progi, formularze, terminy i codzienne dzia\u0142anie rejestru.<\/li>\n<li><strong>Przepisy przej\u015bciowe s\u0105 miejscami niejasne.<\/strong> Projekty, kt\u00f3re zacz\u0119\u0142y sprzeda\u017c w re\u017cimie escrow z 2018 roku, przechodz\u0105 do nowych ram w trakcie budowy.<\/li>\n<li><strong>Procenty escrow nie zosta\u0142y opublikowane.<\/strong> Pocz\u0105tkowy depozyt jako udzia\u0142 w koszcie projektu (art. 31) oraz kwota zatrzymana po odbiorze (art. 36) pozostawiono przepisom wykonawczym.<\/li>\n<li><strong>Egzekwowanie nie zosta\u0142o sprawdzone w praktyce.<\/strong> Ustawa przewiduje kary i cofni\u0119cie licencji; jak stanowczo ministerstwo b\u0119dzie z nich korzysta\u0107, oka\u017ce si\u0119 dopiero z czasem.<\/li>\n<li><strong>Relacja z przepisami ITC.<\/strong> Wi\u0119kszo\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci na w\u0142asno\u015b\u0107 dost\u0119pnych dla cudzoziemc\u00f3w znajduje si\u0119 w Zintegrowanych Kompleksach Turystycznych, a to, jak zasady stowarzysze\u0144 po\u0142\u0105cz\u0105 si\u0119 z istniej\u0105cymi regulaminami spo\u0142eczno\u015bci ITC, musz\u0105 rozstrzygn\u0105\u0107 przepisy wykonawcze.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Praktyczna lista kontrolna dla zagranicznych kupuj\u0105cych<\/h2>\n<p>Je\u015bli w\u0142a\u015bnie kupujesz nieruchomo\u015b\u0107 w budowie w Omanie, najlepiej ochroni Ci\u0119 taka kolejno\u015b\u0107 dzia\u0142a\u0144:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Przede wszystkim upewnij si\u0119, \u017ce lokal jest dost\u0119pny dla cudzoziemc\u00f3w.<\/strong> Nie ka\u017cdy oma\u0144ski projekt jest otwarty dla os\u00f3b spoza Omanu \u2014 zobacz nasz przewodnik o <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/nieruchomosci-w-omanie-ktorych-obcokrajowcy-nie-kupia\/\">nieruchomo\u015bciach w Omanie, kt\u00f3rych cudzoziemcy nie mog\u0105 kupi\u0107<\/a>, i uzyskaj pisemne potwierdzenie statusu dla swojego konkretnego lokalu.<\/li>\n<li><strong>Uzyskaj numer licencji dewelopera<\/strong> i zweryfikuj go w ministerstwie, a nie w biurze sprzeda\u017cy.<\/li>\n<li><strong>Nalegaj, by rachunek escrow by\u0142 wskazany w umowie sprzeda\u017cy<\/strong>, i wp\u0142acaj pieni\u0105dze wy\u0142\u0105cznie na niego.<\/li>\n<li><strong>Powi\u0105\u017c harmonogram p\u0142atno\u015bci z etapami budowy<\/strong>, a nie z datami kalendarzowymi. Plan oparty na datach wymaga p\u0142atno\u015bci niezale\u017cnie od tego, czy budynek ro\u015bnie.<\/li>\n<li><strong>Zapytaj, jaka cz\u0119\u015b\u0107 ceny jest p\u0142atna przed odbiorem<\/strong>, i por\u00f3wnaj j\u0105 z tabel\u0105 powy\u017cej.<\/li>\n<li><strong>Zapytaj, czy Tw\u00f3j lokal jest wpisany do wst\u0119pnego rejestru<\/strong>, i popro\u015b o dow\u00f3d.<\/li>\n<li><strong>Przeczytaj postanowienia o op\u0142atach eksploatacyjnych i stowarzyszeniu<\/strong> przed podpisaniem umowy, a nie przy odbiorze.<\/li>\n<li><strong>Zle\u0107 niezale\u017cny odbi\u00f3r techniczny<\/strong> i \u2014 je\u015bli umowa na to pozwala \u2014 uzale\u017cnij ostatni\u0105 p\u0142atno\u015b\u0107 od usuni\u0119cia wykrytych usterek.<\/li>\n<li><strong>Skorzystaj z niezale\u017cnej porady prawnej.<\/strong> Prawnik niezwi\u0105zany z deweloperem ani z agentem to najta\u0144sze ubezpieczenie w ca\u0142ej transakcji.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Cz\u0119ste nieporozumienia dotycz\u0105ce nowej ustawy<\/h2>\n<p>Wok\u00f3\u0142 DK 79\/2025 naros\u0142o ju\u017c kilka uporczywych mit\u00f3w. Omawiamy najcz\u0119stsze, poniewa\u017c ka\u017cdy z nich mo\u017ce kupuj\u0105cego sporo kosztowa\u0107.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>\u201eEscrow gwarantuje zwrot pieni\u0119dzy\u201d.<\/strong> Nie. Escrow kontroluje, dok\u0105d trafiaj\u0105 Twoje pieni\u0105dze i kiedy s\u0105 wyp\u0142acane, ale nie obiecuje ani uko\u0144czenia projektu, ani automatycznego zwrotu \u015brodk\u00f3w.<\/li>\n<li><strong>\u201eUstawa ograniczy\u0142a cz\u0119\u015b\u0107 ceny p\u0142atn\u0105 przed odbiorem\u201d.<\/strong> Nie. Ustawa reguluje przechowywanie i wyp\u0142at\u0119 pieni\u0119dzy, a nie struktur\u0119 planu p\u0142atno\u015bci. Deweloper nadal mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 100% przed wydaniem kluczy.<\/li>\n<li><strong>\u201ePodpisanie umowy uruchamia procedur\u0119 pobytow\u0105\u201d.<\/strong> Nie. Obie oma\u0144skie \u015bcie\u017cki pobytu zwi\u0105zane z nieruchomo\u015bciami opieraj\u0105 si\u0119 na w\u0142asno\u015bci, a nie na umowie przysz\u0142ego zakupu.<\/li>\n<li><strong>\u201eWszystkie zasady s\u0105 ju\u017c znane\u201d.<\/strong> Nie. Przepisy wykonawcze maj\u0105 si\u0119 ukaza\u0107 do marca 2027 roku i wiele szczeg\u00f3\u0142\u00f3w praktycznych pojawi si\u0119 dopiero w nich.<\/li>\n<li><strong>\u201eStowarzyszenie w\u0142a\u015bcicieli automatycznie obni\u017cy op\u0142aty\u201d.<\/strong> Niekoniecznie. Stowarzyszenie daje w\u0142a\u015bcicielom g\u0142os i kontrol\u0119 nad bud\u017cetem, ale rzeczywiste koszty utrzymania nie znikaj\u0105.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Og\u00f3lny wniosek: nowa ustawa wyra\u017anie wzmacnia pozycj\u0119 kupuj\u0105cego, ale nie zwalnia go z obowi\u0105zku samodzielnej weryfikacji projektu.<\/p>\n<h2>Co nowa ustawa oznacza dla odsprzeda\u017cy lokalu w budowie<\/h2>\n<p>Wielu kupuj\u0105cych w Omanie planuje nie czeka\u0107 na odbi\u00f3r, lecz odsprzeda\u0107 swoj\u0105 pozycj\u0119 w projekcie w budowie, gdy cena wzro\u015bnie. Nowa ustawa czyni takie wyj\u015bcie bardziej przejrzystym, ale nie automatycznym.<\/p>\n<p>Po pierwsze, wpis do wst\u0119pnego rejestru to Tw\u00f3j najwa\u017cniejszy argument przy cesji. Kolejny kupuj\u0105cy zada Ci te same pytania, kt\u00f3re Ty zadawa\u0142e\u015b deweloperowi: czy lokal jest zarejestrowany, na jaki rachunek escrow trafiaj\u0105 wp\u0142aty i ile jeszcze zosta\u0142o do zap\u0142aty. Je\u015bli masz pisemne odpowiedzi i potwierdzenie rejestracji, sprzeda\u017c pozycji jest prostsza i szybsza.<\/p>\n<p>Po drugie, umowa z deweloperem zwykle okre\u015bla warunki cesji: czy potrzebna jest zgoda dewelopera i jaka cz\u0119\u015b\u0107 ceny musi by\u0107 zap\u0142acona przed odsprzeda\u017c\u0105. Art. 19 DK 79\/2025 zakazuje deweloperowi lub stowarzyszeniu w\u0142a\u015bcicieli pobierania op\u0142aty, gdy w\u0142a\u015bciciel odsprzedaje lokal, a z tekstu nie wynika jasno, czy dotyczy to tak\u017ce cesji przed odbiorem, dlatego o ka\u017cd\u0105 op\u0142at\u0119 warto zapyta\u0107 na pi\u015bmie. Warunki cesji warto przeczyta\u0107 przed zakupem, a nie w chwili, gdy zdecydujesz si\u0119 sprzeda\u0107.<\/p>\n<p>Po trzecie, pami\u0119taj o harmonogramie p\u0142atno\u015bci. Przy strukturze z wysok\u0105 cz\u0119\u015bci\u0105 ceny p\u0142atn\u0105 przed odbiorem do momentu odsprzeda\u017cy zainwestujesz w projekt wi\u0119cej pieni\u0119dzy, a kupuj\u0105cych gotowych od razu zap\u0142aci\u0107 tak\u0105 kwot\u0119 jest mniej. Wi\u0119cej o stronie wyj\u015bcia z inwestycji piszemy w materiale o sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w Omanie, do kt\u00f3rego link znajdziesz na ko\u0144cu artyku\u0142u.<\/p>\n<h2>Jak to si\u0119 ma do prawa pobytu<\/h2>\n<p>Kupuj\u0105cy cz\u0119sto zak\u0142adaj\u0105, \u017ce podpisanie umowy na lokal w budowie uruchamia bieg terminu do uzyskania prawa pobytu. Tak nie jest. Obie oma\u0144skie \u015bcie\u017cki zwi\u0105zane z nieruchomo\u015bciami opieraj\u0105 si\u0119 na w\u0142asno\u015bci, a nie na umowie kupna: Z\u0142ota Rezydencja wymaga kwalifikuj\u0105cej si\u0119 inwestycji w wysoko\u015bci co najmniej 200 000 OMR w nieruchomo\u015b\u0107 w ITC z wa\u017cnym tytu\u0142em w\u0142asno\u015bci, a nowsza wiza w\u0142a\u015bciciela jest zwi\u0105zana z nieruchomo\u015bci\u0105, kt\u00f3r\u0105 ju\u017c posiadasz, i wygasa, je\u015bli j\u0105 zb\u0119dziesz. Nasze por\u00f3wnanie <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/zlota-rezydencja-omanu-a-wiza-wlasciciela\/\">Z\u0142otej Rezydencji i wizy w\u0142a\u015bciciela<\/a> wyja\u015bnia r\u00f3\u017cnice.<\/p>\n<p>Praktyczna konsekwencja dla kupuj\u0105cego lokal w budowie jest taka, \u017ce prawo pobytu zwykle pojawia si\u0119 po uko\u0144czeniu i rejestracji, wi\u0119c data odbioru w Twojej umowie jest w praktyce tak\u017ce dat\u0105, od kt\u00f3rej mo\u017cesz ubiega\u0107 si\u0119 o pobyt. Por\u00f3wnuj\u0105c odbi\u00f3r w I kwartale 2027 roku z odbiorem w I kwartale 2030 roku, por\u00f3wnujesz zar\u00f3wno trzy lata prawa do pobytu, jak i trzy lata ryzyka budowlanego.<\/p>\n<h2>Najcz\u0119\u015bciej zadawane pytania<\/h2>\n<p><strong>Czy Dekret Kr\u00f3lewski 79\/2025 dotyczy nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 ju\u017c posiadam?<\/strong><br \/>\nUstawa reguluje ca\u0142y sektor, w tym wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 i zarz\u0105dzaj\u0105ce ni\u0105 stowarzyszenia, wi\u0119c dotyczy tak\u017ce obecnych w\u0142a\u015bcicieli, cho\u0107 przepisy o escrow maj\u0105 najwi\u0119ksze znaczenie przy nowych zakupach lokali w budowie.<\/p>\n<p><strong>Czy moje pieni\u0105dze s\u0105 bezpieczne na oma\u0144skim rachunku escrow?<\/strong><br \/>\nEscrow chroni przed wydaniem Twoich rat poza projektem i przed si\u0119gni\u0119ciem po nie przez innych wierzycieli dewelopera. Nie gwarantuje uko\u0144czenia, terminu odbioru ani zwrotu pieni\u0119dzy. Traktuj go jak silny mechanizm kontroli, a nie gwarancj\u0119.<\/p>\n<p><strong>Czy deweloper nadal mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 100% przed odbiorem?<\/strong><br \/>\nTak. Ustawa reguluje, gdzie s\u0105 przechowywane Twoje pieni\u0105dze i jak s\u0105 wyp\u0142acane, a nie to, jak\u0105 struktur\u0119 p\u0142atno\u015bci oferuje deweloper. Dwa z oferowanych przez nas projekt\u00f3w wymagaj\u0105 pe\u0142nej ceny przed uko\u0144czeniem, i w\u0142a\u015bnie dlatego harmonogram p\u0142atno\u015bci wymaga tak samo uwa\u017cnej analizy jak cena.<\/p>\n<p><strong>Co si\u0119 stanie, je\u015bli projekt nigdy nie zostanie uko\u0144czony?<\/strong><br \/>\nWtedy znaczenie maj\u0105 \u0142\u0105cznie licencja, saldo rachunku escrow i \u015brodki naprawcze ministerstwa na podstawie art. 28, a wynik zale\u017cy od konkretnych okoliczno\u015bci. Skorzystaj z niezale\u017cnej porady prawnej wcze\u015bnie, a nie dopiero po niedotrzymanym etapie budowy.<\/p>\n<p><strong>Czy musz\u0119 by\u0107 w Omanie, \u017ceby kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107?<\/strong><br \/>\nNiekoniecznie, ale zakup na odleg\u0142o\u015b\u0107 nie jest powodem, by pomija\u0107 weryfikacj\u0119. Wszystko z powy\u017cszej listy kontrolnej mo\u017cna za\u017c\u0105da\u0107 i potwierdzi\u0107 na pi\u015bmie z zagranicy.<\/p>\n<p><strong>Gdzie mog\u0119 przeczyta\u0107 sam\u0105 ustaw\u0119?<\/strong><br \/>\nDekret jest publicznie dost\u0119pny na stronie <a href=\"https:\/\/decree.om\/2025\/rd20250079\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">decree.om<\/a>, a Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego publikuje informacje o sektorze na <a href=\"https:\/\/housing.gov.om\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">housing.gov.om<\/a>. Komentarze kancelarii pomagaj\u0105 si\u0119 zorientowa\u0107, ale wi\u0105\u017c\u0105ce szczeg\u00f3\u0142y znajd\u0105 si\u0119 w przepisach wykonawczych.<\/p>\n<h2>Dlaczego Oman przeprowadzi\u0142 reform\u0119 w\u0142a\u015bnie teraz<\/h2>\n<p>Reforma nie pojawi\u0142a si\u0119 w pr\u00f3\u017cni. Przez ostatnie dwa lata Oman poszerza\u0142 kr\u0105g os\u00f3b, kt\u00f3re mog\u0105 posiada\u0107 nieruchomo\u015bci, oraz podstawy tej w\u0142asno\u015bci, a ramy regulacyjne musia\u0142y dogoni\u0107 wywo\u0142any tym wzrost sprzeda\u017cy.<\/p>\n<p>Dekret Kr\u00f3lewski 38\/2025, obowi\u0105zuj\u0105cy od kwietnia 2025 roku, otworzy\u0142 cudzoziemcom w\u0142asno\u015b\u0107 mieszkaniow\u0105 poza nadmorskimi Zintegrowanymi Kompleksami Turystycznymi \u2014 tak\u017ce w wyznaczonych Specjalnych Strefach Ekonomicznych i strefach wolnoc\u0142owych. Z\u0142ot\u0105 Rezydencj\u0119 wznowiono w sierpniu 2025 roku z jednym progiem 200 000 OMR. W po\u0142owie 2026 roku pojawi\u0142a si\u0119 wiza w\u0142a\u015bciciela bez sponsora. Ka\u017cdy z tych krok\u00f3w przyci\u0105ga wi\u0119cej pieni\u0119dzy nierezydent\u00f3w do projekt\u00f3w w budowie, a w\u0142a\u015bnie takie pieni\u0105dze maj\u0105 chroni\u0107 przepisy o escrow.<\/p>\n<p>W zestawieniu z d\u0105\u017ceniem Wizji 2040 do zwi\u0119kszenia inwestycji pozanaftowych DK 79\/2025 wygl\u0105da nie jak zaostrzenie kursu, lecz jak brakuj\u0105ca po\u0142owa strategii wzrostu: je\u015bli rz\u0105d chce, by zagraniczni kupuj\u0105cy zobowi\u0105zywali si\u0119 na lata przed uko\u0144czeniem budowy, musi uczyni\u0107 te zobowi\u0105zania na tyle bezpiecznymi, by by\u0142y racjonalne.<\/p>\n<h3>Najwa\u017cniejsze daty w jednym miejscu<\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Data<\/th>\n<th>Wydarzenie<\/th>\n<th>Dlaczego to wa\u017cne dla kupuj\u0105cego<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Kwiecie\u0144 2025<\/td>\n<td>DK 38\/2025 rozszerza w\u0142asno\u015b\u0107 cudzoziemc\u00f3w na SSE i strefy wolnoc\u0142owe<\/td>\n<td>Wi\u0119cej projekt\u00f3w staje si\u0119 dost\u0119pnych dla cudzoziemc\u00f3w \u2014 ale dost\u0119pno\u015b\u0107 nadal ocenia si\u0119 dla ka\u017cdego lokalu osobno<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>31 sierpnia 2025<\/td>\n<td>Wznowienie Z\u0142otej Rezydencji z jednolitym progiem 200 000 OMR<\/td>\n<td>Zast\u0119puje dawne dwustopniowe progi, wci\u0105\u017c podawane na wielu stronach<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>10 wrze\u015bnia 2025<\/td>\n<td>Wydanie DK 79\/2025, publikacja w Dzienniku Urz\u0119dowym nr 1613<\/td>\n<td>Nowa Ustawa o regulacji rynku nieruchomo\u015bci trafia do porz\u0105dku prawnego<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Marzec 2026<\/td>\n<td>DK 79\/2025 wchodzi w \u017cycie (180 dni po publikacji)<\/td>\n<td>Przepisy o po\u015brednictwie, wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci i escrow zast\u0105pione jednym krokiem<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Czerwiec 2026<\/td>\n<td>Wiza w\u0142a\u015bciciela (decyzja Kr\u00f3lewskiej Policji Omanu 87\/2026)<\/td>\n<td>Pobyt bez sponsora zwi\u0105zany z posiadaniem nieruchomo\u015bci, bez opublikowanej minimalnej warto\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Do marca 2027<\/td>\n<td>Termin wydania przepis\u00f3w wykonawczych<\/td>\n<td>Szczeg\u00f3\u0142y operacyjne, kt\u00f3rych wi\u0119kszo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych naprawd\u0119 potrzebuje<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Jak ochrona kupuj\u0105cych w Omanie wypada na tle Dubaju<\/h2>\n<p>Wi\u0119kszo\u015b\u0107 os\u00f3b rozwa\u017caj\u0105cych Oman przygl\u0105da\u0142a si\u0119 ju\u017c Dubajowi, dlatego warto por\u00f3wna\u0107 oba rynki starannie, a nie w duchu rywalizacji.<\/p>\n<p>Dubaj od 2007 roku stosuje system rachunk\u00f3w escrow dla projekt\u00f3w i \u0142\u0105czy go z wst\u0119pn\u0105 rejestracj\u0105 sprzeda\u017cy lokali w budowie w centralnym rejestrze prowadzonym przez Departament Grunt\u00f3w w Dubaju, dzi\u0119ki czemu prawo do lokalu w budowie jest odnotowane od samego pocz\u0105tku. To po\u0142\u0105czenie \u2014 escrow, rejestracja i do\u015bwiadczony regulator \u2014 to mniej wi\u0119cej kierunek, w kt\u00f3rym zmierza teraz Oman z escrow na poziomie projektu, licencjonowaniem przez ministerstwo i wst\u0119pnym rejestrem.<\/p>\n<p>Uczciwe r\u00f3\u017cnice na dzi\u015b to dojrza\u0142o\u015b\u0107 systemu i jego historia. System Dubaju przeszed\u0142 pr\u00f3b\u0119 pe\u0142nego cyklu rynkowego, \u0142\u0105cznie z krachem; nowe oma\u0144skie ramy maj\u0105 znacznie kr\u00f3tsz\u0105 histori\u0119, a przepisy wykonawcze wci\u0105\u017c powstaj\u0105. To nie pow\u00f3d, by unika\u0107 Omanu \u2014 ceny wej\u015bcia, struktury p\u0142atno\u015bci i progi pobytowe to zupe\u0142nie inne propozycje \u2014 ale pow\u00f3d, by samodzielnie przeprowadzi\u0107 weryfikacj\u0119, zamiast zak\u0142ada\u0107, \u017ce system wychwyci ka\u017cdy problem. Je\u015bli por\u00f3wnujesz oba rynki, nasze zestawienie <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/oman-kontra-dubaj-inwestycja-nieruchomosci-2026\/\">\u201eOman czy Dubaj: inwestycja w nieruchomo\u015bci\u201d<\/a> omawia r\u00f3\u017cnice handlowe, a <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/off-plan-property-in-dubai-buyers-guide\/\">przewodnik po zakupie nieruchomo\u015bci w budowie w Dubaju<\/a> (po angielsku) pokazuje, jak proces dzia\u0142a w Emiratach w praktyce.<\/p>\n<h2>Je\u015bli jeste\u015b w trakcie zakupu<\/h2>\n<p>Kupuj\u0105cy, kt\u00f3rzy podpisali umow\u0119 przed marcem 2026 roku, s\u0105 w niewygodnym po\u0142o\u017ceniu: umowy zawarto w starym systemie escrow, a ich finalizacja nast\u0105pi w nowym. Pomog\u0105 trzy praktyczne kroki.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Por\u00f3wnaj harmonogram p\u0142atno\u015bci z post\u0119pem budowy.<\/strong> Je\u015bli raty s\u0105 powi\u0105zane z datami, a budowa si\u0119 op\u00f3\u017ania, p\u0142acisz z wyprzedzeniem. Popro\u015b na pi\u015bmie o aktualny procent zaawansowania i stan rachunku escrow.<\/li>\n<li><strong>Zapytaj, czy projekt i Tw\u00f3j lokal zosta\u0142y wpisane do wst\u0119pnego rejestru.<\/strong> Art. 3 da\u0142 deweloperom sze\u015b\u0107 miesi\u0119cy od wej\u015bcia ustawy w \u017cycie na zarejestrowanie wcze\u015bniejszych czynno\u015bci rozporz\u0105dzaj\u0105cych; okno to up\u0142yn\u0119\u0142o oko\u0142o wrze\u015bnia 2026 roku.<\/li>\n<li><strong>Zapytaj, kto b\u0119dzie prowadzi\u0142 stowarzyszenie w\u0142a\u015bcicieli<\/strong> i kiedy zostanie utworzone. Je\u015bli odbi\u00f3r jest blisko, od tej odpowiedzi zale\u017cy, kto ustali Twoje op\u0142aty eksploatacyjne w pierwszym roku posiadania.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Jak wygl\u0105daj\u0105 dobre odpowiedzi<\/h2>\n<p>Warto z g\u00f3ry wiedzie\u0107, jak brzmi rzetelna odpowied\u017a, poniewa\u017c to wymijaj\u0105ce odpowiedzi s\u0105 sygna\u0142em, kt\u00f3ry sprawdzasz.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Twoje pytanie<\/th>\n<th>Dobra odpowied\u017a<\/th>\n<th>Sygna\u0142 ostrzegawczy<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Jaki jest numer Pa\u0144stwa licencji dewelopera?<\/td>\n<td>Numer i ministerstwo, kt\u00f3re go wyda\u0142o, podane bez wahania<\/td>\n<td>\u201eNale\u017cymy do licencjonowanej grupy\u201d albo zmiana tematu<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Na kt\u00f3ry rachunek escrow mam wp\u0142aca\u0107?<\/td>\n<td>Rachunek na nazw\u0119 projektu, wpisany do umowy sprzeda\u017cy<\/td>\n<td>Rachunek firmy, prywatny lub zagraniczny<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Co uruchamia ka\u017cd\u0105 rat\u0119?<\/td>\n<td>Konkretne etapy budowy, potwierdzone przez inspektora lub in\u017cyniera<\/td>\n<td>Sta\u0142e daty niezwi\u0105zane z post\u0119pem prac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Czy m\u00f3j lokal jest we wst\u0119pnym rejestrze?<\/td>\n<td>Tak, z dowodem, kt\u00f3ry mo\u017cesz zachowa\u0107<\/td>\n<td>\u201eZostanie zarejestrowany przy odbiorze\u201d<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Jaka jest obecna op\u0142ata eksploatacyjna i kto j\u0105 ustala?<\/td>\n<td>Stawka za metr kwadratowy, bud\u017cet i status stowarzyszenia<\/td>\n<td>\u201eZostanie potwierdzona p\u00f3\u017aniej\u201d<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Co si\u0119 stanie, je\u015bli odbi\u00f3r si\u0119 op\u00f3\u017ani?<\/td>\n<td>Umowny \u015brodek ochrony: kara, odsetki lub prawo odst\u0105pienia<\/td>\n<td>Umowa milczy na ten temat<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>\u017badne z tych pyta\u0144 nie jest agresywne. To zwyk\u0142a weryfikacja, jak\u0105 przeprowadzi\u0142by ka\u017cdy prawnik, a r\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy deweloperem, kt\u00f3ry odpowie na nie w jedno przedpo\u0142udnie, a takim, kt\u00f3ry nie potrafi, to najbardziej wiarygodny sygna\u0142 dost\u0119pny dla kupuj\u0105cego dzia\u0142aj\u0105cego z innego kraju.<\/p>\n<h2>Pytania, kt\u00f3re warto zada\u0107 swojemu prawnikowi<\/h2>\n<p>Niezale\u017cny prawnik jest przydatny tylko wtedy, gdy wiesz, o co go zapyta\u0107. Oto kr\u00f3tka lista pyta\u0144, kt\u00f3re pomog\u0105 skupi\u0107 konsultacj\u0119 na tym, co w nowej ustawie naprawd\u0119 wa\u017cne:<\/p>\n<ol>\n<li>Czy moja umowa podlega przepisom o escrow z 2018 roku, czy ju\u017c DK 79\/2025, i co to dla mnie oznacza w praktyce?<\/li>\n<li>Czy rachunek wskazany w umowie spe\u0142nia wymogi rachunku escrow projektu?<\/li>\n<li>Jakie \u015brodki ochrony daje mi umowa w razie op\u00f3\u017anienia odbioru i czy s\u0105 zgodne z tym, co przewiduje ustawa?<\/li>\n<li>Jak b\u0119dzie zorganizowane stowarzyszenie w\u0142a\u015bcicieli w moim kompleksie i jakie decyzje zapadaj\u0105 w nim wi\u0119kszo\u015bci\u0105 g\u0142os\u00f3w?<\/li>\n<li>Jak regulamin kompleksu ITC \u0142\u0105czy si\u0119 z nowymi przepisami o stowarzyszeniach do czasu wydania przepis\u00f3w wykonawczych?<\/li>\n<\/ol>\n<p>Pisemne odpowiedzi na te pytania warto przechowywa\u0107 razem z umow\u0105: przydadz\u0105 si\u0119 zar\u00f3wno przy odbiorze lokalu, jak i przy przysz\u0142ej odsprzeda\u017cy.<\/p>\n<h2>Przyk\u0142ad wyliczenia: ten sam dom przy dw\u00f3ch planach p\u0142atno\u015bci<\/h2>\n<p>We\u017amy apartament za 300 000 USD z trzyletnim okresem budowy i za\u0142\u00f3\u017cmy, \u017ce Twoje pieni\u0105dze mog\u0142yby w innym przypadku zarabia\u0107 5% rocznie.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Struktura<\/th>\n<th>Ile p\u0142acisz przed odbiorem kluczy<\/th>\n<th>Warto\u015b\u0107 bie\u017c\u0105ca p\u0142atno\u015bci<\/th>\n<th>Efektywny koszt wobec ceny nominalnej<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>30% przed odbiorem, 70% przy uko\u0144czeniu<\/td>\n<td>90 000 USD<\/td>\n<td>264 112 USD<\/td>\n<td>88,0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>50% przed odbiorem, 50% przy uko\u0144czeniu<\/td>\n<td>150 000 USD<\/td>\n<td>267 419 USD<\/td>\n<td>89,1%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>10% przy rezerwacji, potem 7,5% kwartalnie do 100%<\/td>\n<td>300 000 USD<\/td>\n<td>279 641 USD<\/td>\n<td>93,2%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>R\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy najlepsz\u0105 a najgorsz\u0105 struktur\u0105 to oko\u0142o 15 500 USD, czyli 5,2% ceny zakupu \u2014 jeszcze przed uwzgl\u0119dnieniem ryzyka. Po dodaniu ryzyka luka si\u0119 powi\u0119ksza: przy planie 30\/70 wstrzymanie projektu nara\u017ca 90 000 USD, a przy pe\u0142nej przedp\u0142acie \u2014 ca\u0142e 300 000 USD. Dw\u00f3ch kupuj\u0105cych p\u0142ac\u0105cych t\u0119 sam\u0105 cen\u0119 nominaln\u0105 nie dokonuje tej samej inwestycji.<\/p>\n<p>Dlatego rabat za wcze\u015bniejsz\u0105 p\u0142atno\u015b\u0107 zas\u0142uguje na obliczenia, a nie na wdzi\u0119czno\u015b\u0107. Je\u015bli deweloper oferuje 5% zni\u017cki za zap\u0142at\u0119 ca\u0142o\u015bci z g\u00f3ry, to mniej wi\u0119cej r\u00f3wnowarto\u015b\u0107 odroczenia, z kt\u00f3rego rezygnujesz \u2014 a w zamian za wyj\u015bcie na zero bierzesz na siebie ca\u0142e ryzyko budowlane.<\/p>\n<h2>W skr\u00f3cie<\/h2>\n<p>Oman przeszed\u0142 od zbioru ustaw z lat 80. i ustawy o escrow z 2018 roku do jednych nowoczesnych ram prawnych, a kierunek zmian sprzyja kupuj\u0105cym: licencjonowani deweloperzy, escrow na poziomie projektu, wyp\u0142aty powi\u0105zane z etapami budowy, wst\u0119pny rejestr dla lokali w budowie i stowarzyszenia w\u0142a\u015bcicieli z realnymi uprawnieniami. Szczeg\u00f3\u0142y wci\u0105\u017c si\u0119 pojawiaj\u0105, a historia egzekwowania przepis\u00f3w jeszcze nie istnieje.<\/p>\n<p>Dop\u00f3ki jej nie ma, ochron\u0105 w pe\u0142ni zale\u017cn\u0105 od Ciebie jest harmonogram p\u0142atno\u015bci, na kt\u00f3ry si\u0119 zgadzasz. Plan, kt\u00f3ry zostawia pieni\u0105dze w Twoich r\u0119kach a\u017c do odbioru, jest wart realne pieni\u0105dze i ogranicza mo\u017cliwe straty. Je\u015bli chcesz zobaczy\u0107, jak wygl\u0105da to w obecnej ofercie, zacznij od strony <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/country\/oman-pl\/\">nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a> albo przeczytaj nasz przewodnik krok po kroku o <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/nieruchomosc-z-rynku-pierwotnego-w-omanie\/\">zakupie nieruchomo\u015bci w budowie w Omanie<\/a> i uzupe\u0142niaj\u0105c\u0105 analiz\u0119 <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/sprzedaz-nieruchomosci-w-omanie\/\">sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a> \u2014 o wyj\u015bciu z tej samej inwestycji. Strony <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/city\/maskat-pl\/\">Maskatu<\/a> i <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/city\/salalah-pl\/\">Salalah<\/a> pokazuj\u0105, co jest dzi\u015b faktycznie dost\u0119pne na ka\u017cdym z tych rynk\u00f3w, a materia\u0142y o <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/najlepsze-obszary-do-inwestowania-w-omanie\/\">najlepszych lokalizacjach do inwestowania w Omanie<\/a> i o <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/nieruchomosci-freehold-w-omanie\/\">nieruchomo\u015bciach na pe\u0142n\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 w Omanie<\/a> opieraj\u0105 si\u0119 na tych samych danych projektowych co powy\u017csze tabele.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>W marcu 2026 roku Oman jednym ruchem zast\u0105pi\u0142 niemal ca\u0142y zbi\u00f3r przepis\u00f3w o nieruchomo\u015bciach. Dekret Kr\u00f3lewski 79\/2025, czyli Ustawa o regulacji rynku nieruchomo\u015bci, uchyli\u0142 ustaw\u0119 o po\u015brednictwie w obrocie nieruchomo\u015bciami z 1986 roku, system w\u0142asno\u015bci mieszka\u0144 i pi\u0119ter z 1989 roku oraz system rachunk\u00f3w escrow z 2018 roku i wprowadzi\u0142 w ich miejsce jedne, sp\u00f3jne [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":26061,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[294,5],"tags":[],"class_list":["post-27317","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-oman-pl","category-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27317","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27317"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27317\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":28825,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27317\/revisions\/28825"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/26061"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27317"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27317"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27317"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}