{"id":32166,"date":"2026-10-23T14:36:46","date_gmt":"2026-10-23T14:36:46","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/how-to-buy-property-in-dubai-without-down-payment\/"},"modified":"2026-10-23T14:36:46","modified_gmt":"2026-10-23T14:36:46","slug":"how-to-buy-property-in-dubai-without-down-payment","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/how-to-buy-property-in-dubai-without-down-payment\/","title":{"rendered":"Zakup nieruchomo\u015bci w Dubaju bez wk\u0142adu w\u0142asnego: zasady i koszty 2026"},"content":{"rendered":"

Zakup nieruchomo\u015bci w Dubaju bez wk\u0142adu w\u0142asnego: zasady i koszty 2026<\/h1>\n

Zakup nieruchomo\u015bci w Dubaju bez wk\u0142adu w\u0142asnego nie jest mo\u017cliwy za pomoc\u0105 \u017cadnego regulowanego kredytu hipotecznego: wed\u0142ug stanu na 23 pa\u017adziernika 2026 r. Bank Centralny ZEA (Central Bank of the UAE, CBUAE) ogranicza kredyt do 80% warto\u015bci z wyceny dla ekspatrianta (cudzoziemca mieszkaj\u0105cego w ZEA), kt\u00f3ry kupuje pierwsz\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 mieszkaln\u0105 poni\u017cej AED 5 mln, do 60% w przypadku drugiej nieruchomo\u015bci i do 50% w przypadku ka\u017cdego lokalu kupowanego w trybie off-plan (projekt w budowie), a ponadto wymaga, aby wk\u0142ad w\u0142asny pochodzi\u0142 ze \u015brodk\u00f3w w\u0142asnych kupuj\u0105cego, a nie z po\u017cyczki got\u00f3wkowej ani karty kredytowej. To, co kupuj\u0105cy mo\u017ce zmniejszy\u0107, to got\u00f3wka p\u0142atna w pierwszym dniu, poniewa\u017c plany p\u0142atno\u015bci deweloper\u00f3w przesuwaj\u0105 wi\u0119ksz\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 ceny do p\u00f3\u017aniejszych rat, ale op\u0142ata rejestracyjna Departamentu Grunt\u00f3w Dubaju (Dubai Land Department, DLD) oraz pozosta\u0142e koszty zako\u0144czenia transakcji nadal trzeba zap\u0142aci\u0107.<\/p>\n

Ten przewodnik odczytuje przepisy tak, jak podaj\u0105 je same dokumenty, aby ka\u017cd\u0105 drog\u0119 prowadz\u0105c\u0105 do tego, by dokona\u0107 zakupu nieruchomo\u015bci w Dubaju bez wk\u0142adu w\u0142asnego lub z bardzo ma\u0142ym wk\u0142adem, mo\u017cna by\u0142o wyceni\u0107 w dirhamach. Omawia on regulamin kredyt\u00f3w hipotecznych CBUAE artyku\u0142 po artykule, got\u00f3wk\u0119 potrzebn\u0105 na gotowy lokal z rynku wt\u00f3rnego kupowany z kredytem, plany p\u0142atno\u015bci wydrukowane na naszych stronach ofert w Dubaju, ustawowe zabezpieczenia dla nabywc\u00f3w off-plan, op\u0142aty doliczane do ceny, Program DLD dla pierwszych nabywc\u00f3w nieruchomo\u015bci (First-Time Home Buyer Programme), pr\u00f3g dla Golden Visa (z\u0142otej wizy) oraz list\u0119 kontroln\u0105 do czytania og\u0142osze\u0144, kt\u00f3re obiecuj\u0105 \u201ezero wk\u0142adu\u201d. Kwoty podajemy w dirhamach ZEA (AED), a w nawiasach w dolarach ameryka\u0144skich, wed\u0142ug sta\u0142ego kursu AED 3,6725 za dolara, widocznego w publikacji kurs\u00f3w walut CBUAE z czerwca 2026 r. Przyk\u0142ady obliczeniowe maj\u0105 charakter ilustracyjny i nie s\u0105 ofertami, a ceny lokali to ceny podawane przez deweloper\u00f3w na naszych stronach ofert, a nie wyceny.<\/p>\n

Zakup nieruchomo\u015bci w Dubaju bez wk\u0142adu w\u0142asnego: najwa\u017cniejsze informacje w skr\u00f3cie<\/h2>\n

Tabela zbiera liczby, kt\u00f3re decyduj\u0105 o tym, ile got\u00f3wki potrzebuje kupuj\u0105cy. Ka\u017cdy wiersz wskazuje dokument, z kt\u00f3rego pochodzi, a kolejne sekcje wyja\u015bniaj\u0105, jak dzia\u0142a dana zasada i co oznacza w dirhamach. Kwoty op\u0142at s\u0105 takie, jakie widnia\u0142y na stronach us\u0142ug DLD w dniu 23 pa\u017adziernika 2026 r.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja<\/th>\nStan na 23 pa\u017adziernika 2026 r.<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Maksymalny kredyt, ekspatriant, pierwsza nieruchomo\u015b\u0107 mieszkalna<\/td>\n80% warto\u015bci poni\u017cej AED 5 mln; 70% powy\u017cej AED 5 mln<\/td>\nRegulamin kredyt\u00f3w hipotecznych CBUAE (Regulations Regarding Mortgage Loans), art. 3(2)<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny kredyt, druga nieruchomo\u015b\u0107 lub nieruchomo\u015b\u0107 inwestycyjna<\/td>\n60% dla ekspatriant\u00f3w; 65% dla obywateli ZEA<\/td>\nCBUAE, art. 3(2)<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny kredyt, obywatel ZEA, pierwsza nieruchomo\u015b\u0107 mieszkalna<\/td>\n85% do AED 5 mln; 75% powy\u017cej<\/td>\nCBUAE, art. 3(2)<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny kredyt, nieruchomo\u015b\u0107 kupowana w trybie off-plan<\/td>\n50% niezale\u017cnie od celu, warto\u015bci i kategorii kupuj\u0105cego<\/td>\nCBUAE, art. 3(2)(C)<\/td>\n<\/tr>\n
\u0179r\u00f3d\u0142o wk\u0142adu w\u0142asnego<\/td>\n\u015arodki w\u0142asne kredytobiorcy, a nie po\u017cyczki got\u00f3wkowe ani karty kredytowe<\/td>\nCBUAE, art. 2(4)<\/td>\n<\/tr>\n
Wska\u017anik obci\u0105\u017cenia zad\u0142u\u017ceniem i wielokrotno\u015b\u0107 dochodu<\/td>\n50% dochodu brutto; kredyt do 7-krotno\u015bci rocznego dochodu dla ekspatriant\u00f3w i 8-krotno\u015bci dla obywateli ZEA<\/td>\nCBUAE, art. 3(1) i 3(4)<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny okres kredytowania<\/td>\n25 lat<\/td>\nCBUAE, art. 3(3)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata rejestracyjna DLD, rynek wt\u00f3rny<\/td>\n2% od sprzedaj\u0105cego i 2% od kupuj\u0105cego; op\u0142ata partnera-powiernika AED 4\u00a0000 plus VAT od AED 500\u00a0000<\/td>\nStrona DLD Property Sale Registration<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata rejestracyjna DLD, off-plan<\/td>\n2% sprzedaj\u0105cy i 2% kupuj\u0105cy, rejestracja w ci\u0105gu 90 dni od podpisania umowy<\/td>\nStrona DLD dotycz\u0105ca sprzeda\u017cy pocz\u0105tkowej (Oqood)<\/td>\n<\/tr>\n
Rejestracja hipoteki<\/td>\n0,25% warto\u015bci hipoteki plus op\u0142ata partnera AED 4\u00a0000 plus VAT<\/td>\nStrona DLD dotycz\u0105ca rejestracji hipoteki<\/td>\n<\/tr>\n
Niewywi\u0105zanie si\u0119 kupuj\u0105cego z umowy off-plan<\/td>\nWezwanie z 30-dniowym terminem, po czym deweloper mo\u017ce zatrzyma\u0107 do 40% lub 25% warto\u015bci lokalu, zale\u017cnie od stopnia uko\u0144czenia<\/td>\nUstawa Dubaju nr 13 z 2008 r. w brzmieniu zmienionym ustaw\u0105 nr 9 z 2009 r., art. 11<\/td>\n<\/tr>\n
VAT od zakupu nowej nieruchomo\u015bci mieszkalnej<\/td>\nStawka zerowa przy pierwszej dostawie; p\u00f3\u017aniejsze odsprzeda\u017ce nieruchomo\u015bci mieszkalnych s\u0105 zwolnione<\/td>\nPrzewodnik VAT Federalnego Urz\u0119du Podatkowego dotycz\u0105cy nieruchomo\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n
Pr\u00f3g warto\u015bci nieruchomo\u015bci dla Golden Visa<\/td>\nWarto\u015b\u0107 zakupu AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588); w przypadku hipoteki list z banku wskazuj\u0105cy zap\u0142acone AED 2\u00a0000\u00a0000<\/td>\nStrona us\u0142ugi DLD Golden Visa (Investor)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Czy zakup nieruchomo\u015bci w Dubaju bez wk\u0142adu w\u0142asnego jest mo\u017cliwy?<\/h2>\n

Zgodnie z przepisami CBUAE \u017caden bank w ZEA nie mo\u017ce udzieli\u0107 osobie prywatnej kredytu na ca\u0142\u0105 cen\u0119 domu w Dubaju, wi\u0119c kredyt hipoteczny nie mo\u017ce by\u0107 drog\u0105, kt\u00f3ra pozwala na zakup nieruchomo\u015bci w Dubaju bez wk\u0142adu w\u0142asnego. Istniej\u0105 natomiast plany p\u0142atno\u015bci deweloper\u00f3w z niewielk\u0105 rat\u0105 rezerwacyjn\u0105, promocje, kt\u00f3re przesuwaj\u0105 lub znosz\u0105 pierwsz\u0105 rat\u0119, oraz program rz\u0105dowy, kt\u00f3ry rozk\u0142ada op\u0142at\u0119 rejestracyjn\u0105 na raty. Ka\u017cde z tych rozwi\u0105za\u0144 obni\u017ca pierwsz\u0105 p\u0142atno\u015b\u0107, ale \u017cadne nie usuwa ceny ani op\u0142at. Innymi s\u0142owy, og\u0142oszenie, kt\u00f3re obiecuje zakup bez wk\u0142adu, nale\u017cy czyta\u0107 jako opis harmonogramu p\u0142atno\u015bci lub promocji, a nie jako opis kredytu.<\/p>\n

Okre\u015blenia \u201ebez wk\u0142adu w\u0142asnego\u201d u\u017cywa si\u0119 na cztery r\u00f3\u017cne sprawy, a r\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy nimi decyduje o tym, ile got\u00f3wki potrzebuje kupuj\u0105cy w dniu transakcji.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Co mo\u017ce oznacza\u0107 og\u0142oszenie<\/th>\nCzym jest to w prawie<\/th>\nGot\u00f3wka w pierwszym dniu<\/th>\nKto ustala limit<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Kredyt bankowy bez wk\u0142adu<\/td>\nKredyt hipoteczny; CBUAE ustala maksymalny wska\u017anik kredytu do warto\u015bci<\/td>\nCo najmniej 15% do 50% warto\u015bci, w zale\u017cno\u015bci od kategorii<\/td>\nPrzepisy CBUAE, stosowane przez kredytodawc\u0119<\/td>\n<\/tr>\n
Plan p\u0142atno\u015bci dewelopera z nisk\u0105 rat\u0105 rezerwacyjn\u0105<\/td>\nHarmonogram w umowie kupna-sprzeda\u017cy (SPA); deweloper otrzymuje zap\u0142at\u0119 w ratach<\/td>\nRata rezerwacyjna (10% na wi\u0119kszo\u015bci naszych stron ofert) plus op\u0142aty<\/td>\nUmowa i dubajskie prawo dotycz\u0105ce sprzeda\u017cy off-plan<\/td>\n<\/tr>\n
Promocja bez raty rezerwacyjnej<\/td>\nTen sam harmonogram, z odroczon\u0105 pierwsz\u0105 rat\u0105<\/td>\nOp\u0142ata rejestracyjna DLD i ewentualne inne op\u0142aty p\u0142atne przy podpisaniu<\/td>\nWarunki oferty dewelopera<\/td>\n<\/tr>\n
Program ratalnej sp\u0142aty op\u0142aty<\/td>\nProgram DLD dla pierwszych nabywc\u00f3w nieruchomo\u015bci, przeznaczony dla uprawnionych rezydent\u00f3w<\/td>\nMniejsza, je\u015bli op\u0142at\u0119 rejestracyjn\u0105 roz\u0142o\u017cono na bezodsetkowe raty<\/td>\nDLD oraz uczestnicz\u0105cy deweloperzy i banki<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Najwy\u017cszy limit w ca\u0142ym regulaminie to 85%, dla pierwszej nieruchomo\u015bci mieszkalnej obywatela ZEA o warto\u015bci do AED 5 mln w\u0142\u0105cznie, co nadal pozostawia kupuj\u0105cemu 15% do sfinansowania. W regulaminie nie ma wi\u0119c \u017cadnej kategorii, w kt\u00f3rej kredytodawca finansuje 100% prywatnego zakupu. Pozosta\u0142a cz\u0119\u015b\u0107 tego przewodnika wycenia cztery drogi wymienione w tabeli.<\/p>\n

Co m\u00f3wi Bank Centralny ZEA o wk\u0142adzie w\u0142asnym?<\/h2>\n

CBUAE ustala minimalne standardy w swoim regulaminie kredyt\u00f3w hipotecznych (Regulations Regarding Mortgage Loans, ok\u00f3lnik 31\/2013, obowi\u0105zuj\u0105cy od 28 grudnia 2013 r., zmieniony uchwa\u0142\u0105 Zarz\u0105du 96\/2019 i uchwa\u0142\u0105 Zarz\u0105du 31\/2\/2020). Regulamin dotyczy bank\u00f3w, sp\u00f3\u0142ek finansowych i innych kredytodawc\u00f3w oferuj\u0105cych kredyty hipoteczne obywatelom ZEA, obywatelom pa\u0144stw GCC i ekspatriantom, i stwierdza, \u017ce kredytodawcy mog\u0105 przyjmowa\u0107 bardziej ostro\u017cne limity. Wpis w zbiorze przepis\u00f3w jest wed\u0142ug stanu na 23 pa\u017adziernika 2026 r. oznaczony jako obowi\u0105zuj\u0105cy, w wersji skonsolidowanej z 8 kwietnia 2020 r.<\/p>\n

Jak definiuje si\u0119 wk\u0142ad w\u0142asny?<\/h3>\n

Artyku\u0142 1 definiuje wk\u0142ad w\u0142asny jako p\u0142atno\u015b\u0107 z g\u00f3ry od kupuj\u0105cego za cz\u0119\u015b\u0107 ceny zakupu, kt\u00f3ra zmniejsza warto\u015b\u0107 kredytu w stosunku do nieruchomo\u015bci. Wska\u017anik kredytu do warto\u015bci (loan-to-value, LTV) definiuje jako stosunek kwoty zad\u0142u\u017cenia z tytu\u0142u kredytu do warto\u015bci z wyceny nieruchomo\u015bci mieszkalnej. Ta druga definicja ma znaczenie: wska\u017anik mierzy si\u0119 wzgl\u0119dem warto\u015bci z wyceny, a nie wzgl\u0119dem ceny z umowy, a art. 2(5) wymaga niezale\u017cnej wyceny na miejscu przed podj\u0119ciem jakiegokolwiek nieodwo\u0142alnego zobowi\u0105zania do udzielenia kredytu. Innymi s\u0142owy, wk\u0142ad w\u0142asny jest r\u00f3\u017cnic\u0105 mi\u0119dzy warto\u015bci\u0105 nieruchomo\u015bci a kwot\u0105 kredytu, a kredytodawca oblicza go od wyceny, a nie od ceny, kt\u00f3r\u0105 strony wpisa\u0142y do umowy.<\/p>\n

Jakie s\u0105 maksymalne limity wska\u017anika kredytu do warto\u015bci?<\/h3>\n

Artyku\u0142 3(2) ustala maksymalny wska\u017anik LTV wed\u0142ug kategorii kupuj\u0105cego, przeznaczenia nieruchomo\u015bci i jej warto\u015bci. Tabela przelicza ka\u017cdy limit na minimalny udzia\u0142, kt\u00f3ry musi sfinansowa\u0107 kupuj\u0105cy, przy zasadzie, \u017ce wk\u0142ad w\u0142asny to ta cz\u0119\u015b\u0107 warto\u015bci, kt\u00f3ra nie jest finansowana kredytem.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Kupuj\u0105cy i zakup<\/th>\nMaksymalny kredyt<\/th>\nMinimalny udzia\u0142 kupuj\u0105cego w warto\u015bci<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Obywatel ZEA, pierwsza nieruchomo\u015b\u0107 mieszkalna, warto\u015b\u0107 do AED 5 mln<\/td>\n85%<\/td>\n15%<\/td>\n<\/tr>\n
Obywatel ZEA, pierwsza nieruchomo\u015b\u0107 mieszkalna, warto\u015b\u0107 powy\u017cej AED 5 mln<\/td>\n75%<\/td>\n25%<\/td>\n<\/tr>\n
Obywatel ZEA, druga nieruchomo\u015b\u0107 lub nieruchomo\u015b\u0107 inwestycyjna<\/td>\n65%<\/td>\n35%<\/td>\n<\/tr>\n
Ekspatriant, pierwsza nieruchomo\u015b\u0107 mieszkalna, warto\u015b\u0107 poni\u017cej AED 5 mln<\/td>\n80%<\/td>\n20%<\/td>\n<\/tr>\n
Ekspatriant, pierwsza nieruchomo\u015b\u0107 mieszkalna, warto\u015b\u0107 powy\u017cej AED 5 mln<\/td>\n70%<\/td>\n30%<\/td>\n<\/tr>\n
Ekspatriant, druga nieruchomo\u015b\u0107 lub nieruchomo\u015b\u0107 inwestycyjna<\/td>\n60%<\/td>\n40%<\/td>\n<\/tr>\n
Ka\u017cdy kupuj\u0105cy, nieruchomo\u015b\u0107 kupowana w trybie off-plan<\/td>\n50%<\/td>\n50%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Kategorie pierwszej nieruchomo\u015bci mieszkalnej s\u0105 w regulaminie ograniczone do jednej nieruchomo\u015bci na kredytobiorc\u0119. S\u0105 to pu\u0142apy: art. 2(4) stwierdza, \u017ce wska\u017aniki s\u0105 maksymalnymi dopuszczalnymi warto\u015bciami i \u017ce kredytodawcy powinni przyjmowa\u0107 bardziej ostro\u017cne wska\u017aniki tam, gdzie ryzyko w danym segmencie rynku jest wy\u017csze, wi\u0119c w\u0142asna oferta banku mo\u017ce by\u0107 ni\u017csza ni\u017c to, co wynika z tabeli.<\/p>\n

A co z nierezydentami kupuj\u0105cymi w Dubaju?<\/h3>\n

Regulamin odr\u00f3\u017cnia obywateli ZEA od ekspatriant\u00f3w i nie tworzy odr\u0119bnej kategorii nierezydent\u00f3w z w\u0142asnym procentem. Kupuj\u0105cy mieszkaj\u0105cy za granic\u0105 zaczyna wi\u0119c od limit\u00f3w dla ekspatriant\u00f3w, a nast\u0119pnie spotyka si\u0119 z polityk\u0105 poszczeg\u00f3lnego kredytodawcy w zakresie dowod\u00f3w dochodu, rezydencji i kraju pochodzenia dochodu, kt\u00f3r\u0105 ustala kredytodawca i kt\u00f3ra r\u00f3\u017cni si\u0119 mi\u0119dzy bankami. Kilka blog\u00f3w o nieruchomo\u015bciach podaje sta\u0142\u0105 liczb\u0119 dla nierezydent\u00f3w, ale tekst regulaminu jej nie zawiera. Strony us\u0142ug DLD przyjmuj\u0105 paszport zamiast Emirates ID w przypadku cudzoziemc\u00f3w nieb\u0119d\u0105cych rezydentami, wi\u0119c nierezydenci mog\u0105 zarejestrowa\u0107 zakup, a w\u0142asno\u015b\u0107 cudzoziemc\u00f3w jest ograniczona do obszar\u00f3w freehold (w\u0142asno\u015b\u0107 pe\u0142na), opisanych w naszym przewodniku o tym, czy cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107 apartamenty w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Czy wk\u0142ad w\u0142asny mo\u017ce pochodzi\u0107 z po\u017cyczki?<\/h3>\n

Nie, je\u015bli w gr\u0119 wchodzi kredyt hipoteczny. Artyku\u0142 2(4) stwierdza, \u017ce poziom wk\u0142adu w\u0142asnego wymaganego od kredytobiorcy powinien pochodzi\u0107 ze \u015brodk\u00f3w w\u0142asnych kredytobiorcy, a nie z innych \u017ar\u00f3de\u0142 zad\u0142u\u017cenia, w tym z po\u017cyczek got\u00f3wkowych lub kart kredytowych, i \u017ce polityka kredytodawcy powinna to wyra\u017anie okre\u015bla\u0107. Artyku\u0142 2(1) wymaga od ka\u017cdego kredytodawcy posiadania zatwierdzonej przez zarz\u0105d polityki kredyt\u00f3w hipotecznych, wi\u0119c spos\u00f3b, w jaki bank traktuje inne \u017ar\u00f3d\u0142a wk\u0142adu, takie jak oszcz\u0119dno\u015bci przechowywane w innym kraju lub darowizna od krewnego, jest zapisany w tej polityce i sprawdzany przez kredytodawc\u0119 podczas oceny zdolno\u015bci kredytowej.<\/p>\n

Jakie limity dochodowe obowi\u0105zuj\u0105?<\/h3>\n

Artyku\u0142 3 ogranicza wska\u017anik obci\u0105\u017cenia zad\u0142u\u017ceniem do 50% wynagrodzenia brutto i regularnego dochodu z okre\u015blonego \u017ar\u00f3d\u0142a oraz ogranicza kredyt do siedmiokrotno\u015bci rocznego dochodu dla ekspatriant\u00f3w i o\u015bmiokrotno\u015bci dla obywateli ZEA. Kredytodawca musi przeprowadzi\u0107 test warunk\u00f3w skrajnych (stress test) kredytu przy oprocentowaniu o 2 do 4 punkt\u00f3w procentowych wy\u017cszym od bie\u017c\u0105cego, mo\u017ce uwzgl\u0119dnia\u0107 wy\u0142\u0105cznie wiarygodny i trwa\u0142y doch\u00f3d oraz musi pomniejsza\u0107 premie i inne niestandardowe dochody (art. 2(3)). \u015awiadcze\u0144 z tytu\u0142u zako\u0144czenia stosunku pracy nie mo\u017cna wykorzysta\u0107 jako \u017ar\u00f3d\u0142a sp\u0142aty (art. 3(5)).<\/p>\n

Przyk\u0142ad obliczeniowy: ekspatriant zatrudniony na etacie zarabia AED 25\u00a0000 ($6\u00a0807) miesi\u0119cznie. Limit obci\u0105\u017cenia zad\u0142u\u017ceniem w wysoko\u015bci 50% daje AED 12\u00a0500 ($3\u00a0404) miesi\u0119cznie na wszystkie zobowi\u0105zania, \u0142\u0105cznie z nowym kredytem hipotecznym. Limit siedmiokrotno\u015bci to AED 25\u00a0000 x 12 x 7 = AED 2\u00a0100\u00a0000 ($571\u00a0818). Je\u015bli kupuj\u0105cy sp\u0142aca ju\u017c AED 3\u00a0000 miesi\u0119cznie z tytu\u0142u innych kredyt\u00f3w, w ramach limitu obci\u0105\u017cenia zad\u0142u\u017ceniem pozostaje AED 9\u00a0500 miesi\u0119cznie.<\/p>\n

Stress test pokazuje, dlaczego miesi\u0119czn\u0105 rat\u0119 sprawdza si\u0119 przy oprocentowaniu wy\u017cszym od podanego. Tabela u\u017cywa za\u0142o\u017conego oprocentowania wy\u0142\u0105cznie na potrzeby rachunku, a nie podanej stopy, dla kredytu w wysoko\u015bci AED 800\u00a0000 ($217\u00a0835) na maksymalny okres 25 lat.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Za\u0142o\u017cone oprocentowanie roczne<\/th>\nMiesi\u0119czna rata kredytu AED 800\u00a0000 na 25 lat<\/th>\nRola w przyk\u0142adzie<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
5%<\/td>\nAED 4\u00a0677 ($1\u00a0274)<\/td>\nZa\u0142o\u017cone bie\u017c\u0105ce oprocentowanie<\/td>\n<\/tr>\n
7%<\/td>\nAED 5\u00a0654 ($1\u00a0540)<\/td>\nStress test przy oprocentowaniu o 2 punkty wy\u017cszym<\/td>\n<\/tr>\n
9%<\/td>\nAED 6\u00a0714 ($1\u00a0828)<\/td>\nStress test przy oprocentowaniu o 4 punkty wy\u017cszym<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Przy tych za\u0142o\u017ceniach rata w g\u00f3rnym wariancie stress testu wynosi AED 6\u00a0714, co mie\u015bci si\u0119 w kwocie AED 9\u00a0500 pozosta\u0142ej w powy\u017cszym przyk\u0142adzie. Tabela s\u0142u\u017cy wy\u0142\u0105cznie do zilustrowania mechanizmu i nie przewiduje \u017cadnej rzeczywistej stopy procentowej. Je\u015bli rata po zastosowaniu stress testu przekracza miejsce pod limitem 50%, kredyt, kt\u00f3ry kredytodawca mo\u017ce zatwierdzi\u0107, jest mniejszy, a r\u00f3\u017cnica staje si\u0119 dodatkow\u0105 got\u00f3wk\u0105.<\/p>\n

Co regulamin m\u00f3wi o elastyczno\u015bci tego pu\u0142apu?<\/h3>\n

Artyku\u0142 8 nakazuje kredytodawcom stosowanie zasady pierwsze\u0144stwa tre\u015bci przed form\u0105 oraz posiadanie procedur, dzi\u0119ki kt\u00f3rym regulamin nie jest obchodzony, i zastrzega CBUAE prawo zmiany dowolnego ze wska\u017anik\u00f3w, og\u00f3lnie lub dla pojedynczego kredytodawcy. Dla czytelnika praktyczne znaczenie jest takie, \u017ce konstrukcja maj\u0105ca wygl\u0105da\u0107 na wi\u0119kszy kredyt, na przyk\u0142ad drugi kredyt zaci\u0105gni\u0119ty na sfinansowanie wk\u0142adu, stoi w sprzeczno\u015bci z deklarowanym celem przepisu, a nie go omija.<\/p>\n

Ile got\u00f3wki potrzeba na gotowy lokal z rynku wt\u00f3rnego kupowany z kredytem?<\/h2>\n

Gotowy lokal z rynku wt\u00f3rnego kupowany z kredytem wymaga wk\u0142adu w\u0142asnego oraz koszt\u00f3w rejestracji i przeniesienia w\u0142asno\u015bci, kt\u00f3re razem wynosz\u0105 z grubsza jedn\u0105 czwart\u0105 ceny przy poni\u017cszych za\u0142o\u017ceniach. Liczby s\u0105 wynikiem rachunku opartego na wska\u017anikach CBUAE i na stronach op\u0142at DLD, z doliczon\u0105 jako za\u0142o\u017cenie prowizj\u0105 po\u015brednika. Rachunek jest celowo prosty, aby kupuj\u0105cy m\u00f3g\u0142 ka\u017cd\u0105 pozycj\u0119 odtworzy\u0107 samodzielnie na podstawie stron op\u0142at DLD i limit\u00f3w CBUAE.<\/p>\n

We\u017amy ekspatrianta, kt\u00f3ry kupuje pierwsz\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 mieszkaln\u0105 za AED 1\u00a0000\u00a0000 ($272\u00a0294) u kredytodawcy stosuj\u0105cego pe\u0142ny limit 80% i wyceniaj\u0105cego lokal na poziomie ceny. Dwa punkty dotycz\u0105ce op\u0142at wymagaj\u0105 wyja\u015bnienia. Strony DLD podaj\u0105 op\u0142at\u0119 2% dla sprzedaj\u0105cego i op\u0142at\u0119 2% dla kupuj\u0105cego przy zarejestrowanej sprzeda\u017cy; o tym, kto p\u0142aci ka\u017cdy z udzia\u0142\u00f3w, rozstrzyga umowa, wi\u0119c tabela pokazuje przypadek, w kt\u00f3rym kupuj\u0105cy ponosi oba udzia\u0142y, czyli powszechnie uwzgl\u0119dniane w bud\u017cecie 4%, a tekst pokazuje oszcz\u0119dno\u015b\u0107, je\u015bli sprzedaj\u0105cy poniesie po\u0142ow\u0119. Prowizja nie wynika ze stron DLD: rozporz\u0105dzenie nr 85 z 2006 r. wymaga pisemnej umowy po\u015brednictwa, a wysoko\u015b\u0107 wynagrodzenia pozostawia uzgodnieniu stron, wi\u0119c 2% jest za\u0142o\u017ceniem u\u017cytym wy\u0142\u0105cznie po to, aby doko\u0144czy\u0107 rachunek.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja koszt\u00f3w<\/th>\nPodstawa<\/th>\nKwota (AED)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Wk\u0142ad w\u0142asny<\/td>\n20% z AED 1\u00a0000\u00a0000<\/td>\n200\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata rejestracyjna DLD, kupuj\u0105cy ponosi oba udzia\u0142y<\/td>\n2% + 2% z AED 1\u00a0000\u00a0000<\/td>\n40\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata partnera-powiernika, rejestracja sprzeda\u017cy<\/td>\nAED 4\u00a0000 + 5% VAT (cena AED 500\u00a0000 lub wi\u0119cej)<\/td>\n4\u00a0200<\/td>\n<\/tr>\n
Akt w\u0142asno\u015bci i mapa lokalu<\/td>\nAED 250 + AED 250<\/td>\n500<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142aty na rzecz wiedzy i innowacji<\/td>\nAED 10 + AED 10 przy ka\u017cdej z dw\u00f3ch rejestracji<\/td>\n40<\/td>\n<\/tr>\n
Rejestracja hipoteki<\/td>\n0,25% z AED 800\u00a0000<\/td>\n2\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata partnera-powiernika, rejestracja hipoteki<\/td>\nAED 4\u00a0000 + 5% VAT<\/td>\n4\u00a0200<\/td>\n<\/tr>\n
Prowizja po\u015brednika plus VAT (za\u0142o\u017cone 2%)<\/td>\n2% z AED 1\u00a0000\u00a0000 + 5% VAT<\/td>\n21\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
\u0141\u0105czna got\u00f3wka przed op\u0142atami banku<\/td>\n27,2% ceny<\/td>\n271\u00a0940 ($74\u00a0048)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Je\u015bli sprzedaj\u0105cy poniesie po\u0142ow\u0119 op\u0142aty DLD, suma spada o AED 20\u00a0000 do AED 251\u00a0940 ($68\u00a0602), czyli 25,2% ceny. Suma nie obejmuje op\u0142at kredytodawcy za wycen\u0119 i uruchomienie kredytu, kt\u00f3re ka\u017cdy kredytodawca podaje w osobnej tabeli op\u0142at, jak wymaga art. 4 regulaminu, ani nie obejmuje zwolnienia z istniej\u0105cej hipoteki sprzedaj\u0105cego, kt\u00f3re za\u0142atwia si\u0119 przez kredytodawc\u0119 sprzedaj\u0105cego i us\u0142ug\u0119 DLD dotycz\u0105c\u0105 sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej hipotek\u0105.<\/p>\n

Co si\u0119 zmienia, gdy lokal jest ta\u0144szy?<\/h3>\n

Sta\u0142e op\u0142aty mocniej obci\u0105\u017caj\u0105 mniejszy zakup. Studio za AED 400\u00a0000 ($108\u00a0918), czyli cena wyj\u015bciowa podana na stronie oferty Starz by Danube<\/a> dla uko\u0144czonego budynku w Al Furjan, daje wk\u0142ad w\u0142asny w wysoko\u015bci AED 80\u00a0000 ($21\u00a0784) i kredyt w wysoko\u015bci AED 320\u00a0000 ($87\u00a0134) przy limicie 80%. Op\u0142ata partnera-powiernika przy sprzeda\u017cy poni\u017cej AED 500\u00a0000 wynosi AED 2\u00a0000 plus VAT, czyli AED 2\u00a0100; pozosta\u0142e pozycje skaluj\u0105 si\u0119 tak jak w powy\u017cszej tabeli.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja koszt\u00f3w<\/th>\nPodstawa<\/th>\nKwota (AED)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Wk\u0142ad w\u0142asny<\/td>\n20% z AED 400\u00a0000<\/td>\n80\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata rejestracyjna DLD, kupuj\u0105cy ponosi oba udzia\u0142y<\/td>\n4% z AED 400\u00a0000<\/td>\n16\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata partnera-powiernika, rejestracja sprzeda\u017cy<\/td>\nAED 2\u00a0000 + 5% VAT (cena poni\u017cej AED 500\u00a0000)<\/td>\n2\u00a0100<\/td>\n<\/tr>\n
Akt w\u0142asno\u015bci, mapa lokalu, op\u0142aty na rzecz wiedzy i innowacji<\/td>\nAED 250 + AED 250 + AED 40<\/td>\n540<\/td>\n<\/tr>\n
Rejestracja hipoteki<\/td>\n0,25% z AED 320\u00a0000<\/td>\n800<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata partnera-powiernika, rejestracja hipoteki<\/td>\nAED 4\u00a0000 + 5% VAT<\/td>\n4\u00a0200<\/td>\n<\/tr>\n
Prowizja po\u015brednika plus VAT (za\u0142o\u017cone 2%)<\/td>\n2% z AED 400\u00a0000 + 5% VAT<\/td>\n8\u00a0400<\/td>\n<\/tr>\n
\u0141\u0105czna got\u00f3wka przed op\u0142atami banku<\/td>\n28,0% ceny<\/td>\n112\u00a0040 ($30\u00a0508)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Ta\u0144szy lokal wymaga 28,0% swojej ceny w got\u00f3wce wobec 27,2% dla lokalu za AED 1\u00a0000\u00a0000, poniewa\u017c op\u0142ata partnera-powiernika za hipotek\u0119 w wysoko\u015bci AED 4\u00a0200 jest kwot\u0105 sta\u0142\u0105. Strona oferty okre\u015bla Starz jako uko\u0144czony w 2019 r. i nie podaje dla niego planu p\u0142atno\u015bci, wi\u0119c kupuj\u0105cy uko\u0144czonego lokalu w tym budynku skorzysta\u0142by z drogi rynku wt\u00f3rnego opisanej w tej sekcji, a nie z harmonogramu rat. Cena jest cen\u0105 wyj\u015bciow\u0105 podan\u0105 przez dewelopera, a odsprzeda\u017c w budynku by\u0142aby wyceniana na podstawie zarejestrowanych transakcji.<\/p>\n

Co je\u015bli wycena jest ni\u017csza od ceny?<\/h3>\n

Poniewa\u017c LTV mierzy si\u0119 wzgl\u0119dem warto\u015bci z wyceny, wycena poni\u017cej ceny przerzuca r\u00f3\u017cnic\u0119 na kupuj\u0105cego. Przy cenie AED 1\u00a0000\u00a0000 i wycenie AED 950\u00a0000 limit 80% daje kredyt w wysoko\u015bci AED 760\u00a0000, a nie AED 800\u00a0000, a wymagana got\u00f3wka ro\u015bnie z AED 200\u00a0000 do AED 240\u00a0000 ($65\u00a0351). Us\u0142uga DLD Property Valuation wydaje elektroniczny certyfikat wyceny dla mieszkania za AED 4\u00a0000 plus op\u0142at\u0119 AED 10 na rzecz wiedzy i AED 10 na rzecz innowacji, z op\u0142at\u0105 partnersk\u0105 centrum rejestracyjnego w wysoko\u015bci AED 230 plus VAT, a DLD podaje czas realizacji us\u0142ugi dla lokali mieszkalnych jako natychmiastowy. Kupuj\u0105cy mo\u017ce wykorzysta\u0107 certyfikat jako liczb\u0119 orientacyjn\u0105, zanim lokal odwiedzi rzeczoznawca kredytodawcy.<\/p>\n

Czy istnieje ta\u0144sza droga rejestracji dla kupuj\u0105cego za got\u00f3wk\u0119?<\/h3>\n

W przypadku apartamentu, biura lub domu szeregowego freehold, kt\u00f3ry nie jest obci\u0105\u017cony hipotek\u0105 ani innym ograniczeniem, us\u0142uga DLD Dubai Now obs\u0142uguje sprzeda\u017c za pomoc\u0105 cyfrowo podpisanej umowy i zatwierdzonego przez DLD rachunku powierniczego (escrow). Jest ograniczona do os\u00f3b fizycznych posiadaj\u0105cych wy\u0142\u0105cznie dokument UAE ID, pobiera op\u0142aty 2% od sprzedaj\u0105cego i 2% od kupuj\u0105cego, AED 250 za akt w\u0142asno\u015bci, AED 250 za map\u0119 willi i apartamentu, po AED 30 za op\u0142at\u0119 innowacyjn\u0105 i op\u0142at\u0119 na rzecz wiedzy oraz op\u0142at\u0119 partnera w wysoko\u015bci AED 1\u00a0000 (AED 500 poni\u017cej AED 500\u00a0000) plus VAT. Zakup z hipotek\u0105 nie kwalifikuje si\u0119, poniewa\u017c nieruchomo\u015b\u0107 musi by\u0107 wolna od hipotek, a hipoteka samego kupuj\u0105cego jest rejestrowana osobno przez centrum powiernicze.<\/p>\n

Dlaczego kredyt na lokal off-plan jest ograniczony do 50%?<\/h2>\n

CBUAE podaje pow\u00f3d w samej regule: ze wzgl\u0119du na d\u0142ugi proces budowy i wy\u017csze ryzyko, \u017ce budynek nie zostanie uko\u0144czony, maksymalny wska\u017anik LTV dla kredytu na nieruchomo\u015b\u0107 kupowan\u0105 w trybie off-plan wynosi 50% niezale\u017cnie od celu, warto\u015bci i kategorii nabywcy. W praktyce bank nie mo\u017ce sfinansowa\u0107 wi\u0119cej ni\u017c po\u0142owy ceny off-plan, wi\u0119c druga po\u0142owa musi pochodzi\u0107 od kupuj\u0105cego, a wi\u0119kszo\u015b\u0107 z niej p\u0142aci si\u0119 deweloperowi wed\u0142ug harmonogramu zawartego w umowie.<\/p>\n

Kolejno\u015b\u0107 p\u0142atno\u015bci r\u00f3wnie\u017c jest uregulowana. Artyku\u0142 2(1) stwierdza, \u017ce gdy p\u0142atno\u015bci etapowe stanowi\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 umowy finansowania, kredytodawca musi najpierw wykorzysta\u0107 udzia\u0142 w\u0142asny w\u0142a\u015bciciela w cenie budowy, aby zap\u0142aci\u0107 deweloperowi, zanim uruchomi jakiekolwiek \u015brodki z kredytu, a p\u0142atno\u015bci na rzecz dewelopera musz\u0105 nast\u0119powa\u0107 po kamieniach milowych uko\u0144czenia, kt\u00f3re kredytodawca lub niezale\u017cny wykwalifikowany specjalista fizycznie potwierdzi\u0142. Dla kupuj\u0105cego oznacza to, \u017ce udzia\u0142 w\u0142asny jest p\u0142acony jako pierwszy, a kredyt nast\u0119puje za post\u0119pem budowy, wi\u0119c kredyt nie mo\u017ce sfinansowa\u0107 wczesnych rat.<\/p>\n

Przyk\u0142ad pokazuje skutek. Dla lokalu off-plan wycenionego na AED 900\u00a0000 ($245\u00a0065) limit 50% pozwala na kredyt w wysoko\u015bci najwy\u017cej AED 450\u00a0000 ($122\u00a0532). Kwota AED 450\u00a0000 po stronie kupuj\u0105cego jest p\u0142acona, zanim zacznie p\u0142yn\u0105\u0107 pieni\u0105dz kredytodawcy, a op\u0142aty DLD dochodz\u0105 na wierzch. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry nie jest w stanie sfinansowa\u0107 tego udzia\u0142u, ma plan dewelopera jako jedyn\u0105 drog\u0119 rozk\u0142adaj\u0105c\u0105 wczesne p\u0142atno\u015bci. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry zamierza refinansowa\u0107 uko\u0144czony lokal, powinien zapyta\u0107 kredytodawc\u0119 na pi\u015bmie, jaki limit zastosuje do gotowego domu i jakiej wyceny u\u017cyje, poniewa\u017c tekst regulaminu wi\u0105\u017ce warto\u015b\u0107 50% z nieruchomo\u015bci\u0105 kupowan\u0105 w trybie off-plan.<\/p>\n

Jak plany p\u0142atno\u015bci u\u0142atwiaj\u0105 zakup nieruchomo\u015bci w Dubaju bez wk\u0142adu w\u0142asnego?<\/h2>\n

Plan p\u0142atno\u015bci dewelopera to harmonogram w umowie kupna-sprzeda\u017cy, kt\u00f3ry dzieli cen\u0119 na rat\u0119 rezerwacyjn\u0105, raty w trakcie budowy, czasem rat\u0119 przy przekazaniu lokali i czasem raty po przekazaniu lokali. Jest to umowa mi\u0119dzy kupuj\u0105cym a deweloperem, a nie kredyt bankowy, wi\u0119c limity wska\u017anika kredytu do warto\u015bci CBUAE nie wyznaczaj\u0105 jej pierwszej raty. Pierwsza rata jest taka, jak m\u00f3wi umowa.<\/p>\n

Ta swoboda sprawia, \u017ce reklama planu p\u0142atno\u015bci mo\u017ce brzmie\u0107 tak, jakby mo\u017cna by\u0142o dokona\u0107 zakupu nieruchomo\u015bci w Dubaju bez wk\u0142adu w\u0142asnego. Plan nie zmienia ca\u0142kowitej ceny; zmienia termin, w kt\u00f3rym p\u0142atna jest ka\u017cda jej cz\u0119\u015b\u0107. Plan opisany jako \u201e1% miesi\u0119cznie\u201d oznacza, \u017ce kupuj\u0105cy p\u0142aci 1% ceny co miesi\u0105c przez podan\u0105 liczb\u0119 miesi\u0119cy, wi\u0119c 48 rat miesi\u0119cznych stanowi 48% ceny. Nic nie m\u00f3wi o racie rezerwacyjnej ani o ratach powi\u0105zanych z budow\u0105, kt\u00f3re przypadaj\u0105 wcze\u015bniej.<\/p>\n

Jakie plany podaj\u0105 nasze oferty w Dubaju?<\/h3>\n

Tabela zawiera harmonogramy wydrukowane na naszych stronach ofert Danube Properties w dniu 23 pa\u017adziernika 2026 r., z kwotami obliczonymi od ceny wyj\u015bciowej studia na ka\u017cdej stronie. Strony opisuj\u0105 te harmonogramy jako wydrukowane w momencie premiery i zaznaczaj\u0105, \u017ce strona projektu dewelopera mo\u017ce dla budynk\u00f3w, kt\u00f3re s\u0105 ju\u017c uko\u0144czone, pokazywa\u0107 co\u015b innego albo \u017cadnego planu, wi\u0119c tabela pokazuje struktur\u0119 plan\u00f3w i rachunek, a nie aktualn\u0105 ofert\u0119. Ka\u017cda strona odsy\u0142a kupuj\u0105cych do potwierdzenia aktualnego harmonogramu w umowie kupna-sprzeda\u017cy.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Oferta<\/th>\nStudio od (AED)<\/th>\nStatus wed\u0142ug oferty<\/th>\nPlan w wersji drukowanej (rezerwacja \/ budowa \/ przekazanie lokali \/ po przekazaniu lokali)<\/th>\nRezerwacja (AED)<\/th>\nZap\u0142acone do przekazania lokali (AED, udzia\u0142 w cenie)<\/th>\nPo przekazaniu lokali (AED miesi\u0119cznie)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Sparklz by Danube<\/a>, Al Furjan<\/td>\n900\u00a0000 ($245\u00a0065)<\/td>\nPrzekazanie lokali Q2 2028<\/td>\n10% \/ 60% \/ brak \/ 30% przez 30 miesi\u0119cy<\/td>\n90\u00a0000<\/td>\n630\u00a0000 (70%)<\/td>\n9\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Viewz by Danube<\/a>, JLT<\/td>\n950\u00a0000 ($258\u00a0679)<\/td>\nPrzekazanie lokali 2027<\/td>\n10% \/ 55% \/ brak \/ 35% przez 35 miesi\u0119cy<\/td>\n95\u00a0000<\/td>\n617\u00a0500 (65%)<\/td>\n9\u00a0500<\/td>\n<\/tr>\n
Timez by Danube<\/a>, Silicon Oasis<\/td>\n800\u00a0000 ($217\u00a0835)<\/td>\nPrzekazanie lokali Q2 2028<\/td>\nToken AED 50\u00a0000 \/ 70% w trakcie budowy \/ brak \/ 30% przez 30 miesi\u0119cy po 1%<\/td>\n50\u00a0000<\/td>\n560\u00a0000 (70%)<\/td>\n8\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Wavez by Danube<\/a>, Liwan<\/td>\n596\u00a0550 ($162\u00a0437)<\/td>\nUko\u0144czony<\/td>\n10% \/ 50% w czterech ratach \/ brak \/ 40% przez 40 miesi\u0119cy<\/td>\n59\u00a0655<\/td>\n357\u00a0930 (60%)<\/td>\n5\u00a0966<\/td>\n<\/tr>\n
Skyz by Danube<\/a>, Arjan<\/td>\n440\u00a0000 ($119\u00a0809)<\/td>\nUko\u0144czony<\/td>\n10% \/ 32% \/ 10% \/ 48% przez 48 miesi\u0119cy po 1%<\/td>\n44\u00a0000<\/td>\n228\u00a0800 (52%)<\/td>\n4\u00a0400<\/td>\n<\/tr>\n
Pearlz by Danube<\/a>, Al Furjan<\/td>\n550\u00a0000 ($149\u00a0762)<\/td>\nUko\u0144czony, 29 maja 2024 r.<\/td>\n10% \/ 40% \/ 10% \/ 40% przez 40 miesi\u0119cy po 1%<\/td>\n55\u00a0000<\/td>\n330\u00a0000 (60%)<\/td>\n5\u00a0500<\/td>\n<\/tr>\n
Petalz by Danube<\/a>, Al Warsan<\/td>\n550\u00a0000 ($149\u00a0762)<\/td>\nUko\u0144czony<\/td>\n10% \/ 38% po 1% miesi\u0119cznie \/ 2% \/ 50% w ci\u0105gu 1 miesi\u0105ca od przekazania lokali<\/td>\n55\u00a0000<\/td>\n275\u00a0000 (50%)<\/td>\nJedna wp\u0142ata 275\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Olivz by Danube<\/a>, Al Warsan<\/td>\n535\u00a0000 ($145\u00a0677)<\/td>\nUko\u0144czony<\/td>\n10% \/ 39% \/ 1% \/ 50% w 50 miesi\u0119cznych ratach po 1%<\/td>\n53\u00a0500<\/td>\n267\u00a0500 (50%)<\/td>\n5\u00a0350<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Z tabeli wynikaj\u0105 dwa wnioski. Po pierwsze, udzia\u0142 p\u0142atny do przekazania lokali waha si\u0119 od 50% do 70% ceny w tych planach, wi\u0119c has\u0142o \u201e1% miesi\u0119cznie\u201d opisuje tylko cz\u0119\u015b\u0107 harmonogramu przypadaj\u0105c\u0105 po przekazaniu lokali, w kt\u00f3rym wi\u0119kszo\u015b\u0107 pieni\u0119dzy p\u0142aci si\u0119 wcze\u015bniej. Po drugie, rata rezerwacyjna wynosi 10% w siedmiu z o\u015bmiu plan\u00f3w, wi\u0119c plany obni\u017caj\u0105 pierwsz\u0105 p\u0142atno\u015b\u0107 do jednej dziesi\u0105tej ceny, a nie do zera. Strona Sportz by Danube<\/a> podaje oznaczenie \u201e30\/70\u201d i opisuje bezodsetkowy plan na siedem lat bez rozbicia na raty, wi\u0119c nie da si\u0119 dla niej wykona\u0107 rachunku rat, a strony Starz, Resortz<\/a> i Opalz<\/a> dla uko\u0144czonych budynk\u00f3w nie podaj\u0105 \u017cadnego harmonogramu.<\/p>\n

Przyk\u0142ad obliczeniowy: pierwszy dzie\u0144 planu 10\/60\/30<\/h3>\n

We\u017amy studio Sparklz za AED 900\u00a0000 ($245\u00a0065) wed\u0142ug drukowanego harmonogramu 10% \/ 60% \/ 30%. Rata rezerwacyjna wynosi AED 90\u00a0000 ($24\u00a0506). Powi\u0105zane z budow\u0105 60% to AED 540\u00a0000 ($147\u00a0039), p\u0142atne etapami, kt\u00f3rych strona oferty nie wymienia szczeg\u00f3\u0142owo. P\u0142atne po przekazaniu lokali 30% to AED 270\u00a0000 ($73\u00a0519), sp\u0142acane w 30 miesi\u0119cznych ratach po AED 9\u00a0000 ($2\u00a0451).<\/p>\n

Op\u0142ata DLD za sprzeda\u017c off-plan wynosi 2% od sprzedaj\u0105cego i 2% od kupuj\u0105cego, rejestrowane w ci\u0105gu 90 dni od podpisania. Je\u015bli kupuj\u0105cy ponosi oba udzia\u0142y, op\u0142ata wynosi 4% z AED 900\u00a0000, czyli AED 36\u00a0000 ($9\u00a0803). Got\u00f3wka w pierwszym dniu to AED 90\u00a0000 + AED 36\u00a0000 = AED 126\u00a0000 ($34\u00a0309), czyli 14,0% ceny, pomijaj\u0105c op\u0142aty na rzecz wiedzy i innowacji po AED 10. Je\u015bli kupuj\u0105cy ponosi tylko udzia\u0142 2%, got\u00f3wka w pierwszym dniu to AED 90\u00a0000 + AED 18\u00a0000 = AED 108\u00a0000 ($29\u00a0408), czyli 12,0%.<\/p>\n

Za\u0142\u00f3\u017cmy, \u017ce promocja usuwa rat\u0119 rezerwacyjn\u0105 i kupuj\u0105cy p\u0142aci przy podpisaniu wy\u0142\u0105cznie op\u0142at\u0119 DLD. Got\u00f3wka w pierwszym dniu wynosi wtedy AED 36\u00a0000, czyli 4,0% ceny. Kwota AED 90\u00a0000 nie znika: przechodzi do harmonogramu, a je\u015bli umowa nie zmieni ceny, kupuj\u0105cy nadal zap\u0142aci \u0142\u0105cznie AED 900\u00a0000. Do przekazania lokali kupuj\u0105cy zap\u0142aci 70% ceny, czyli AED 630\u00a0000, plus op\u0142at\u0119 rejestracyjn\u0105, niezale\u017cnie od tego, jak u\u0142o\u017cono wczesne raty. Innymi s\u0142owy, promocja przesuwa termin p\u0142atno\u015bci, ale nie zmienia ceny ani sumy op\u0142at.<\/p>\n

Czy plan p\u0142atno\u015bci kosztuje wi\u0119cej ni\u017c zap\u0142ata ceny jednorazowo?<\/h3>\n

Plan to forma finansowania udzielanego przez dewelopera, a \u017cadna ze stron DLD ani dubajskich ustaw o sprzeda\u017cy off-plan nie ustala, ile deweloper mo\u017ce za niego pobiera\u0107. To, czy koszt jest zawarty w cenie, pokazuje wy\u0142\u0105cznie por\u00f3wnanie. Je\u015bli lokal kosztuje AED 900\u00a0000 w planie, a deweloper sprzeda\u0142by ten sam lokal za AED 855\u00a0000 przy jednorazowej p\u0142atno\u015bci, plan kosztuje AED 45\u00a0000, czyli 5,3% ceny przy p\u0142atno\u015bci jednorazowej; liczby s\u0105 hipotetyczne i pokazuj\u0105 metod\u0119. Kupuj\u0105cy mo\u017ce por\u00f3wna\u0107 cen\u0119 z umowy za stop\u0119 kw. z innymi budynkami tego samego typu za pomoc\u0105 indeksu sprzeda\u017cy w aplikacji DLD Dubai REST, kt\u00f3ra oferuje indeksy sprzeda\u017cy i najmu za r\u00f3\u017cne okresy, oraz z wycenami dewelopera dla innych harmonogram\u00f3w tego samego lokalu.<\/p>\n

Jakie koszty dochodz\u0105 do ceny lokalu off-plan?<\/h2>\n

Kupuj\u0105cy off-plan p\u0142aci op\u0142at\u0119 rejestracyjn\u0105 przy podpisaniu, a koszty bie\u017c\u0105ce po przekazaniu lokali; kilka innych pozycji zale\u017cy od umowy. Tabela wymienia je razem z przepisem, kt\u00f3ry wyznacza ka\u017cd\u0105 z nich.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Koszt<\/th>\nKiedy jest p\u0142atny<\/th>\nKwota lub zasada<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Op\u0142ata rejestracyjna DLD, udzia\u0142 kupuj\u0105cego<\/td>\nPrzy rejestracji umowy, w ci\u0105gu 90 dni od podpisania<\/td>\n2% warto\u015bci sprzeda\u017cy<\/td>\nStrona DLD dotycz\u0105ca sprzeda\u017cy pocz\u0105tkowej (Oqood)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata rejestracyjna DLD, udzia\u0142 sprzedaj\u0105cego<\/td>\nTa sama rejestracja<\/td>\n2% warto\u015bci sprzeda\u017cy; umowa wskazuje, kto p\u0142aci<\/td>\nStrona DLD dotycz\u0105ca sprzeda\u017cy pocz\u0105tkowej (Oqood)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142aty na rzecz wiedzy i innowacji<\/td>\nTa sama rejestracja<\/td>\nAED 10 + AED 10<\/td>\nStrona DLD dotycz\u0105ca sprzeda\u017cy pocz\u0105tkowej (Oqood)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata za samodzieln\u0105 rejestracj\u0119 przez dewelopera<\/td>\nTa sama rejestracja<\/td>\nAED 1\u00a0000, wymieniona dla dewelopera<\/td>\nStrona DLD dotycz\u0105ca sprzeda\u017cy pocz\u0105tkowej (Oqood)<\/td>\n<\/tr>\n
Rejestracja hipoteki, je\u015bli u\u017cywany jest kredyt<\/td>\nPrzy rejestracji hipoteki<\/td>\n0,25% warto\u015bci hipoteki plus op\u0142ata partnera AED 4\u00a0000 (AED 5\u00a0000 przy rejestracji tymczasowej) plus VAT<\/td>\nStrona DLD dotycz\u0105ca rejestracji hipoteki<\/td>\n<\/tr>\n
VAT od lokalu<\/td>\nWraz z ratami<\/td>\n0% przy pierwszej dostawie nowego budynku mieszkalnego i przy zakupie przed uko\u0144czeniem<\/td>\nPrzewodnik VAT FTA dotycz\u0105cy nieruchomo\u015bci, sekcje 3.2 i 3.7<\/td>\n<\/tr>\n
Prowizja po\u015brednika<\/td>\nZgodnie z umow\u0105 po\u015brednictwa<\/td>\nUstalana w umowie; faktura po\u015brednika zawiera VAT wed\u0142ug stawki podstawowej 5%<\/td>\nRozporz\u0105dzenie nr 85 z 2006 r.; tax.gov.ae<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142aty eksploatacyjne<\/td>\nPo przekazaniu lokali<\/td>\nWed\u0142ug stawki zatwierdzonej przez Real Estate Regulatory Agency (RERA, Agencja Regulacji Rynku Nieruchomo\u015bci) dla projektu w DLD Service Charge Index<\/td>\nStrona DLD Service Charge Index<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Strona Oqood stwierdza, \u017ce umowa musi zosta\u0107 podpisana zar\u00f3wno przez dewelopera, jak i przez nabywc\u0119 oraz musi zosta\u0107 zarejestrowana w rejestrze tymczasowym w ci\u0105gu 90 dni od daty podpisania. Wed\u0142ug tej strony op\u0142aty mo\u017cna ui\u015bci\u0107 z portfela Noqodi albo potr\u0105ci\u0107 z rachunku powierniczego (escrow). Kupuj\u0105cy powinien potwierdzi\u0107 w umowie, czy deweloper pobiera op\u0142at\u0119 rejestracyjn\u0105 razem z rat\u0105 rezerwacyjn\u0105, aby pierwsza p\u0142atno\u015b\u0107 by\u0142a dok\u0142adnie znana przed podpisaniem.<\/p>\n

Przewodnik FTA traktuje pierwsz\u0105 dostaw\u0119 budynku mieszkalnego jako obj\u0119t\u0105 zerow\u0105 stawk\u0105 VAT, je\u015bli ma miejsce w ci\u0105gu trzech lat od uko\u0144czenia, i tak\u017ce zakup budynku mieszkalnego w trybie off-plan lub przed uko\u0144czeniem traktuje jako obj\u0119ty stawk\u0105 zerow\u0105. P\u00f3\u017aniejsze odsprzeda\u017ce istniej\u0105cego budynku mieszkalnego s\u0105 zwolnione. VAT nie powi\u0119ksza wi\u0119c rat za nowy lokal, natomiast pojawia si\u0119 w op\u0142atach partnera-powiernika i prowizjach po\u015brednik\u00f3w. DLD Service Charge Index pokazuje op\u0142aty eksploatacyjne zatwierdzone przez RERA dla nieruchomo\u015bci we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci, wed\u0142ug nazwy projektu, przeznaczenia i roku, a nasze strony ofert Timez i Sparklz zaznaczaj\u0105, \u017ce op\u0142ata roczna jest ustalana wzgl\u0119dem opublikowanego indeksu RERA i powinna zosta\u0107 potwierdzona u dewelopera.<\/p>\n

Co chroni kupuj\u0105cego off-plan, kt\u00f3ry p\u0142aci w ratach?<\/h2>\n

Pieni\u0105dze wp\u0142acone w ramach planu chroni\u0105 trzy dubajskie ustawy i jedno narz\u0119dzie DLD: ustawa o rachunkach powierniczych (escrow), ustawa o rejestrze tymczasowym i artyku\u0142 o niewywi\u0105zaniu si\u0119 kupuj\u0105cego, a stan projektu pokazuje modu\u0142 \u015bledzenia projekt\u00f3w w Dubai REST. Zmniejszaj\u0105 one ryzyko, ale nie usuwaj\u0105 mo\u017cliwo\u015bci op\u00f3\u017anienia, a umowa pozostaje g\u0142\u00f3wn\u0105 ochron\u0105 kupuj\u0105cego.<\/p>\n

Rachunki powiernicze na podstawie ustawy Dubaju nr 8 z 2007 r.<\/h3>\n

Artyku\u0142 7 ustawy Dubaju nr 8 z 2007 r. stanowi, \u017ce p\u0142atno\u015bci od nabywc\u00f3w off-plan trafiaj\u0105 na rachunek otwarty u agenta powierniczego (escrow agent) na nazw\u0119 projektu, na podstawie pisemnej umowy mi\u0119dzy deweloperem a agentem. Artyku\u0142 9 przeznacza ten rachunek wy\u0142\u0105cznie na budow\u0119 projektu i zakazuje zaj\u0119cia wp\u0142aconych \u015brodk\u00f3w na rzecz wierzycieli dewelopera. Artyku\u0142 15 stanowi, \u017ce je\u015bli projekt nie zostanie uko\u0144czony z powodu zdarzenia nadzwyczajnego, agent powierniczy musi chroni\u0107 prawa deponent\u00f3w i albo zapewni\u0107 uko\u0144czenie, albo zwr\u00f3ci\u0107 deponentom wp\u0142acone \u015brodki. Kupuj\u0105cy mo\u017ce poprosi\u0107 o numer rachunku powierniczego projektu przed podpisaniem: modu\u0142 \u015bledzenia projekt\u00f3w Dubai REST pokazuje numer rachunku powierniczego obok procentu uko\u0144czenia i zdj\u0119\u0107, wed\u0142ug strony DLD dotycz\u0105cej aplikacji.<\/p>\n

Rejestr tymczasowy na podstawie ustawy Dubaju nr 13 z 2008 r.<\/h3>\n

Artyku\u0142 3 ustawy Dubaju nr 13 z 2008 r. czyni sprzeda\u017c lokalu off-plan niewa\u017cn\u0105, je\u015bli nie zosta\u0142a wpisana do rejestru tymczasowego nieruchomo\u015bci. Artyku\u0142 6 pozwala na sprzeda\u017c, obci\u0105\u017cenie hipotek\u0105 lub inne rozporz\u0105dzanie zarejestrowanymi lokalami off-plan, a art. 7 stanowi, \u017ce \u017caden master developer ani poddeweloper nie mo\u017ce pobiera\u0107 op\u0142at za sprzeda\u017c, odsprzeda\u017c lub inne rozporz\u0105dzenie poza kosztami administracyjnymi zatwierdzonymi przez Departament. Dla kupuj\u0105cego w planie p\u0142atno\u015bci wynikaj\u0105 z tego dwie konsekwencje: zakup powinien mie\u0107 elektroniczne za\u015bwiadczenie o rejestracji tymczasowej wydane po rejestracji Oqood, a p\u00f3\u017aniejsza odsprzeda\u017c lub hipoteka przed przekazaniem lokali wymaga elektronicznego \u015bwiadectwa braku sprzeciwu dewelopera (no-objection certificate), kt\u00f3re strona DLD o rejestracji sprzeda\u017cy wymienia dla obszar\u00f3w freehold, a strona DLD o rejestracji hipoteki wymienia dla nieruchomo\u015bci ze sprzeda\u017c\u0105 tymczasow\u0105.<\/p>\n

Co potwierdza rejestracja umowy?<\/h3>\n

DLD opisuje us\u0142ug\u0119 sprzeda\u017cy pocz\u0105tkowej jako rejestracj\u0119 w rejestrze tymczasowym lokali sprzedanych w trybie off-plan albo dzia\u0142ek, kt\u00f3rych warto\u015b\u0107 nie zosta\u0142a w pe\u0142ni op\u0142acona, z wynikiem (elektronicznym za\u015bwiadczeniem o rejestracji tymczasowej) przesy\u0142anym e-mailem do nabywcy. Rejestracja pokazuje zatem, \u017ce umowa istnieje w rejestrach DLD; nie pokazuje, \u017ce projekt zostanie uko\u0144czony na czas ani \u017ce cena jest rozs\u0105dna.<\/p>\n

Co si\u0119 dzieje, je\u015bli nie zap\u0142acisz raty w planie p\u0142atno\u015bci?<\/h2>\n

Je\u015bli kupuj\u0105cy w umowie off-plan nie p\u0142aci, deweloper musi powiadomi\u0107 DLD, kt\u00f3ry wyznacza kupuj\u0105cemu 30-dniowy termin na wykonanie zobowi\u0105zania, i dopiero po up\u0142ywie tego terminu deweloper mo\u017ce dzia\u0142a\u0107 na podstawie art. 11 ustawy Dubaju nr 13 z 2008 r. w brzmieniu zmienionym ustaw\u0105 nr 9 z 2009 r. To, co mo\u017ce zatrzyma\u0107, zale\u017cy od tego, jak daleko zaawansowana jest budowa.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Stan projektu w chwili up\u0142ywu 30-dniowego terminu<\/th>\nCo mo\u017ce zrobi\u0107 deweloper<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Uko\u0144czony co najmniej w 80%<\/td>\nZatrzyma\u0107 wszystkie wp\u0142aty i dochodzi\u0107 pozosta\u0142ej nale\u017cno\u015bci; je\u015bli to si\u0119 nie powiedzie, wyst\u0105pi\u0107 o sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci na licytacji publicznej w celu odzyskania nale\u017cno\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n
Uko\u0144czony co najmniej w 60%<\/td>\nRozwi\u0105za\u0107 umow\u0119 i zatrzyma\u0107 do 40% warto\u015bci lokalu podanej w umowie<\/td>\n<\/tr>\n
Budowa rozpocz\u0119ta, uko\u0144czenie poni\u017cej 60%<\/td>\nRozwi\u0105za\u0107 umow\u0119 i zatrzyma\u0107 do 25% warto\u015bci lokalu<\/td>\n<\/tr>\n
Budowa nierozpocz\u0119ta z powod\u00f3w niezale\u017cnych od dewelopera i bez jego zaniedbania<\/td>\nRozwi\u0105za\u0107 umow\u0119 i zatrzyma\u0107 do 30% dokonanych wp\u0142at<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

W przypadku rozwi\u0105zania umowy na etapie 60% i poni\u017cej 60% deweloper musi zwr\u00f3ci\u0107 nale\u017cne kwoty w ci\u0105gu roku od daty rozwi\u0105zania lub w ci\u0105gu 60 dni od sprzeda\u017cy lokalu, w zale\u017cno\u015bci od tego, co nast\u0105pi wcze\u015bniej. Artyku\u0142 11 przewiduje tak\u017ce, \u017ce RERA mo\u017ce cofn\u0105\u0107 projekt na podstawie uzasadnionego raportu, a deweloper musi wtedy zwr\u00f3ci\u0107 wszystkie wp\u0142aty zgodnie z ustaw\u0105 o rachunkach powierniczych.<\/p>\n

Rachunek ma znaczenie dla kupuj\u0105cego, kt\u00f3ry zap\u0142aci\u0142 wczesne raty planu. We\u017amy lokal o cenie AED 1\u00a0000\u00a0000 ($272\u00a0294), za kt\u00f3ry kupuj\u0105cy zap\u0142aci\u0142 AED 450\u00a0000 ($122\u00a0532). Je\u015bli projekt jest uko\u0144czony w 65% w chwili up\u0142ywu terminu, deweloper mo\u017ce zatrzyma\u0107 do 40% warto\u015bci lokalu, czyli AED 400\u00a0000, wi\u0119c zwrot wynosi AED 450\u00a0000 – AED 400\u00a0000 = AED 50\u00a0000. Je\u015bli projekt jest uko\u0144czony w 55%, limit wynosi 25% warto\u015bci lokalu, czyli AED 250\u00a0000, a zwrot wynosi AED 450\u00a0000 – AED 250\u00a0000 = AED 200\u00a0000. Je\u015bli projekt jest uko\u0144czony w 80%, deweloper mo\u017ce zatrzyma\u0107 wszystko, co zap\u0142acono, i dochodzi\u0107 salda w wysoko\u015bci AED 550\u00a0000. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry wp\u0142aci rat\u0119 rezerwacyjn\u0105, a potem straci doch\u00f3d potrzebny do realizacji harmonogramu, ponosi wi\u0119c strat\u0119, kt\u00f3ra ro\u015bnie wraz z post\u0119pem budowy, dlatego testem wytrzyma\u0142o\u015bci dla planu jest ca\u0142y harmonogram, a nie pierwsza p\u0142atno\u015b\u0107.<\/p>\n

Testy zawarte w tym artykule opieraj\u0105 si\u0119 na procencie uko\u0144czenia projektu, wi\u0119c procent podany w wezwaniu to pierwszy fakt do sprawdzenia. To, jak deweloper traktuje raty niezap\u0142acone po przekazaniu lokali, jest spraw\u0105 umowy i prawa og\u00f3lnego, a postanowienia umowy dotycz\u0105ce op\u00f3\u017anie\u0144 w p\u0142atno\u015bci i rozwi\u0105zania nale\u017cy przeczyta\u0107 przed podpisaniem.<\/p>\n

Czy Program DLD dla pierwszych nabywc\u00f3w obni\u017ca koszt na starcie?<\/h2>\n

Dla uprawnionych rezydent\u00f3w mo\u017ce to robi\u0107, poprzez \u0142agodniejsze warunki p\u0142atno\u015bci op\u0142aty rejestracyjnej DLD oraz preferencyjne oferty deweloper\u00f3w i bank\u00f3w, ale program nie zmienia limit\u00f3w kredytu CBUAE. DLD uruchomi\u0142 go 2 lipca 2025 r., a jego strona przegl\u0105dowa wymienia cztery warunki uprawnienia i kr\u00f3tk\u0105 list\u0119 korzy\u015bci.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja<\/th>\nStan na stronie przegl\u0105dowej DLD, 23 pa\u017adziernika 2026 r.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Kto mo\u017ce przyst\u0105pi\u0107<\/td>\nRezydent ZEA dowolnej narodowo\u015bci, w wieku co najmniej 18 lat, kt\u00f3ry nie posiada obecnie nieruchomo\u015bci mieszkalnej freehold w Dubaju, kupuj\u0105cy nieruchomo\u015b\u0107 o warto\u015bci poni\u017cej AED 5 mln<\/td>\n<\/tr>\n
Wymienione korzy\u015bci<\/td>\nPriorytetowy dost\u0119p do nowych premier i istniej\u0105cych zasob\u00f3w; preferencyjne ceny wybranych lokali off-plan; elastyczne plany p\u0142atno\u015bci off-plan; bezodsetkowe plany ratalne op\u0142at rejestracyjnych DLD przez kwalifikuj\u0105ce si\u0119 karty kredytowe; lepsze oprocentowanie i op\u0142aty w uczestnicz\u0105cych bankach<\/td>\n<\/tr>\n
Jak z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek<\/td>\nZarejestrowa\u0107 si\u0119 na stronie DLD lub w aplikacji Dubai REST; uprawniony wnioskodawca otrzymuje kod QR e-mailem<\/td>\n<\/tr>\n
Wymienieni partnerzy<\/td>\n21 deweloper\u00f3w, w\u015br\u00f3d nich Danube Properties, Emaar Properties i Ellington Properties, oraz pi\u0119\u0107 bank\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Warunki<\/td>\nKorzy\u015bci mo\u017cna wykorzysta\u0107 u jednego dewelopera-partnera i w jednym uczestnicz\u0105cym banku; status wygasa na sta\u0142e po zakupie nieruchomo\u015bci w ramach programu; brak op\u0142aty za wniosek<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Strona stwierdza, \u017ce standardowe op\u0142aty rejestracyjne DLD oraz op\u0142aty deweloper\u00f3w lub bank\u00f3w nadal obowi\u0105zuj\u0105, chyba \u017ce oferta specjalna stanowi inaczej, oraz \u017ce kredyt hipoteczny nie jest wymagany do uczestnictwa. Dla kupuj\u0105cego, kt\u00f3ry spe\u0142nia warunki, najbardziej prawdopodobn\u0105 do zmiany pozycj\u0105 jest op\u0142ata rejestracyjna: w przyk\u0142adzie Sparklz za AED 900\u00a0000 op\u0142ata wynosi AED 36\u00a0000, je\u015bli kupuj\u0105cy ponosi oba udzia\u0142y, a plan ratalny na kwalifikuj\u0105cej si\u0119 karcie roz\u0142o\u017cy\u0142by t\u0119 kwot\u0119, a nie j\u0105 zmniejszy\u0142. Program nie zast\u0119puje wi\u0119c weryfikacji harmonogramu p\u0142atno\u015bci ani oceny, czy kupuj\u0105cy jest w stanie sp\u0142aci\u0107 ca\u0142y plan. Warunki planu ratalnego na karcie ustala wydawca karty, wi\u0119c nale\u017cy je przeczyta\u0107 przed zakupem. Klauzula CBUAE o po\u017cyczonym wk\u0142adzie w\u0142asnym odnosi si\u0119 do wk\u0142adu w\u0142asnego w ramach kredytu hipotecznego, a kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry planuje zaci\u0105gn\u0105\u0107 kredyt, powinien zapyta\u0107 kredytodawc\u0119, czy inaczej traktuje on jakiekolwiek po\u017cyczone \u015brodki na op\u0142aty.<\/p>\n

W\u015br\u00f3d deweloper\u00f3w partnerskich jest budowniczy, kt\u00f3ry stoi za ofertami Danube w powy\u017cszej tabeli (zob. profil Danube Properties<\/a>), Emaar Properties<\/a> i Ellington Properties<\/a>, a katalog deweloper\u00f3w w Dubaju<\/a> zbiera profile w jednym miejscu. To, czy dana premiera jest otwarta dla uczestnik\u00f3w programu, wskazuje oferta dewelopera, a nie strona programu.<\/p>\n

Kt\u00f3ra opcja wymaga najmniej got\u00f3wki, gdy planuje si\u0119 zakup nieruchomo\u015bci w Dubaju bez wk\u0142adu w\u0142asnego?<\/h2>\n

Plan p\u0142atno\u015bci off-plan wymaga najmniej got\u00f3wki w pierwszym dniu, gotowy lokal z rynku wt\u00f3rnego z kredytem dla ekspatrianta na pierwsz\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 wymaga oko\u0142o jednej czwartej ceny, a gotowy lokal z rynku wt\u00f3rnego za got\u00f3wk\u0119 wymaga ceny plus oko\u0142o 6,6%. Tabela zestawia te drogi obok siebie dla ceny AED 1\u00a0000\u00a0000 ($272\u00a0294), z u\u017cyciem op\u0142at DLD i limit\u00f3w CBUAE przytoczonych powy\u017cej. Prowizja 2% jest za\u0142o\u017ceniem u\u017cytym wy\u0142\u0105cznie dla dr\u00f3g rynku wt\u00f3rnego; w wierszach off-plan zak\u0142ada si\u0119, \u017ce kupuj\u0105cy nie p\u0142aci \u017cadnemu po\u015brednikowi.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Droga<\/th>\nGot\u00f3wka w pierwszym dniu<\/th>\nReszta ceny<\/th>\nG\u0142\u00f3wne ograniczenie lub ryzyko<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Gotowy lokal z rynku wt\u00f3rnego, pierwsza nieruchomo\u015b\u0107 ekspatrianta, kredyt 80%<\/td>\nAED 271\u00a0940 ($74\u00a0048), 27,2%<\/td>\nKredyt AED 800\u00a0000 na okres do 25 lat<\/td>\nWycena poni\u017cej ceny zwi\u0119ksza got\u00f3wk\u0119; limity obci\u0105\u017cenia zad\u0142u\u017ceniem 50% i 7-krotno\u015bci dochodu<\/td>\n<\/tr>\n
Gotowy lokal z rynku wt\u00f3rnego, druga nieruchomo\u015b\u0107 ekspatrianta, kredyt 60%<\/td>\nAED 471\u00a0440 ($128\u00a0370), 47,1%<\/td>\nKredyt AED 600\u00a0000<\/td>\nWi\u0119kszy wk\u0142ad; rejestracja hipoteki to 0,25% kredytu<\/td>\n<\/tr>\n
Gotowy lokal z rynku wt\u00f3rnego, za got\u00f3wk\u0119<\/td>\nAED 1\u00a0065\u00a0720 ($290\u00a0189), 106,6%<\/td>\nBrak<\/td>\nBrak kredytu, wi\u0119c nie stosuje si\u0119 wska\u017anika CBUAE; op\u0142aty to te same pozycje co powy\u017cej<\/td>\n<\/tr>\n
Off-plan, rezerwacja 10% w planie p\u0142atno\u015bci<\/td>\nAED 140\u00a0000 ($38\u00a0121), 14,0%<\/td>\nRaty w umowie; 90% w czasie trwania harmonogramu<\/td>\nZasady dotycz\u0105ce niewywi\u0105zania si\u0119 z art. 11; ca\u0142y harmonogram musi by\u0107 osi\u0105galny finansowo<\/td>\n<\/tr>\n
Off-plan, promocja bez raty rezerwacyjnej<\/td>\nAED 40\u00a0000 ($10\u00a0892), 4,0%, op\u0142ata DLD<\/td>\nPe\u0142na cena w czasie trwania harmonogramu<\/td>\nTo samo ryzyko harmonogramu; warunki oferty decyduj\u0105, co jest odroczone<\/td>\n<\/tr>\n
Off-plan, kredyt bankowy przy limicie 50%<\/td>\nZale\u017cy od harmonogramu; AED 500\u00a0000 ($136\u00a0147) udzia\u0142u w\u0142asnego trzeba zap\u0142aci\u0107, zanim kredyt zacznie finansowa\u0107<\/td>\nKredyt do AED 500\u00a0000 uruchamiany zgodnie z kamieniami milowymi<\/td>\nArt. 3(2)(C) i art. 2(1)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

R\u00f3\u017cnice mi\u0119dzy wierszami wynikaj\u0105 wy\u0142\u0105cznie z przyj\u0119tych za\u0142o\u017ce\u0144 i op\u0142at wymienionych powy\u017cej. Kolejno\u015b\u0107 pokazuje wymian\u0119. Plan p\u0142atno\u015bci obni\u017ca pierwsz\u0105 p\u0142atno\u015b\u0107, przesuwaj\u0105c got\u00f3wk\u0119 na p\u00f3\u017aniejsze miesi\u0105ce; nie obni\u017ca sumy. Droga rynku wt\u00f3rnego z kredytem wymaga wi\u0119kszej pierwszej p\u0142atno\u015bci, ale zamienia reszt\u0119 w uregulowany kredyt z maksymalnym okresem 25 lat, ujawnion\u0105 tabel\u0105 op\u0142at i sp\u0142atami sprawdzonymi stress testem. \u017badna z dr\u00f3g nie jest dost\u0119pna dla kupuj\u0105cego, kt\u00f3ry nie jest w stanie sprosta\u0107 p\u00f3\u017aniejszym p\u0142atno\u015bciom, a wyb\u00f3r zale\u017cy od uk\u0142adu dochod\u00f3w kupuj\u0105cego, daty, kiedy pieni\u0105dze s\u0105 potrzebne, i od tego, czy kupuj\u0105cy chce uko\u0144czonego domu, czy takiego, kt\u00f3ry jest jeszcze w budowie.<\/p>\n

Jak sprawdzi\u0107 og\u0142oszenie z has\u0142em \u201ezero wk\u0142adu\u201d?<\/h2>\n

Og\u0142oszenie z has\u0142em \u201ezero wk\u0142adu\u201d nale\u017cy czyta\u0107 jako ofert\u0119 odroczenia pierwszej raty, dop\u00f3ki nie przeczyta si\u0119 umowy, poniewa\u017c przepisy CBUAE nie zawieraj\u0105 kredytu, kt\u00f3ry finansuje pe\u0142n\u0105 cen\u0119. Raport Gulf News z 11 grudnia 2024 r. opisa\u0142 promocje tego rodzaju: niekt\u00f3rzy prywatni deweloperzy oferowali lokale off-plan bez wp\u0142aty pocz\u0105tkowej, kupuj\u0105cy p\u0142aci\u0142 op\u0142at\u0119 rejestracyjn\u0105 DLD i zwi\u0105zane z ni\u0105 koszty, pierwsza p\u0142atno\u015b\u0107 na rzecz dewelopera przypada\u0142a po oko\u0142o trzech miesi\u0105cach, projekty by\u0142y wyceniane od AED 800\u00a0000, a uko\u0144czenie spodziewano si\u0119 w latach 2026 i 2027. Ten opis odpowiada wierszowi promocji w tabeli dr\u00f3g: op\u0142ata jest p\u0142acona przy podpisaniu, a cena p\u00f3\u017aniej.<\/p>\n

DLD publikuje narz\u0119dzia do wi\u0119kszo\u015bci kontroli, kt\u00f3re maj\u0105 znaczenie. Tabela wymienia, co sprawdzi\u0107 i gdzie.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Co twierdzi og\u0142oszenie<\/th>\nCo zweryfikowa\u0107<\/th>\nNarz\u0119dzie lub dokument<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
\u201eZero wk\u0142adu\u201d lub \u201e0% depozytu\u201d<\/td>\nPe\u0142ny harmonogram w dirhamach, z datami, w tym to, co jest p\u0142atne przy podpisaniu i kiedy pobierana jest op\u0142ata rejestracyjna<\/td>\nUmowa kupna-sprzeda\u017cy i jej harmonogram p\u0142atno\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n
Og\u0142oszenie jest zatwierdzone<\/td>\n\u017be og\u0142oszenie ma zezwolenie i kod QR pokazuj\u0105cy zatwierdzone dane oraz to, czy nieruchomo\u015b\u0107 jest na sprzeda\u017c, czy do wynaj\u0119cia<\/td>\nKod QR DLD Madmoun i zezwolenie Trakheesi; ok\u00f3lnik z 18 kwietnia 2023 r., obowi\u0105zuj\u0105cy od 24 kwietnia 2023 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Po\u015brednik ma licencj\u0119<\/td>\nElektroniczna kopia licencji lub zezwolenia<\/td>\nDLD Verify License and Permits, na stronie internetowej lub w aplikacji Dubai REST; natychmiast<\/td>\n<\/tr>\n
Projekt ma rachunek powierniczy (escrow)<\/td>\nNumer rachunku powierniczego i procent uko\u0144czenia<\/td>\nModu\u0142 \u015bledzenia projekt\u00f3w Dubai REST; ustawa Dubaju nr 8 z 2007 r., art. 7<\/td>\n<\/tr>\n
Umowa jest zarejestrowana<\/td>\nElektroniczne za\u015bwiadczenie o rejestracji tymczasowej w ci\u0105gu 90 dni od podpisania<\/td>\nRejestracja DLD Oqood<\/td>\n<\/tr>\n
Lokal z rynku wt\u00f3rnego ma prawdziwy tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci<\/td>\nNumer aktu, rok i rodzaj nieruchomo\u015bci; nazwisko w\u0142a\u015bciciela w trybie w\u0142a\u015bciciela<\/td>\nDLD Verify Title Deed; wa\u017cne za\u015bwiadczenie pokazuje, \u017ce jest cyfrowo zwalidowane w blockchainie, a niezgodno\u015b\u0107 zwraca komunikat \u201eNo Data found\u201d<\/td>\n<\/tr>\n
Cena jest zgodna z rynkiem<\/td>\nZarejestrowane indeksy sprzeda\u017cy i najmu oraz za\u015bwiadczenie o wycenie<\/td>\nIndeksy Dubai REST; DLD Property Valuation, AED 4\u00a0000 plus op\u0142aty AED 10 + AED 10<\/td>\n<\/tr>\n
Dost\u0119pne jest \u201e100% finansowanie\u201d<\/td>\nKategoria w tabeli CBUAE, kt\u00f3ra na to pozwala<\/td>\nCBUAE art. 3(2); nie ma takiej<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Pierwsza z tych kontroli, czyli odczytanie harmonogramu p\u0142atno\u015bci w dirhamach, jest najwa\u017cniejsza, poniewa\u017c pozosta\u0142e dotycz\u0105 wiarygodno\u015bci og\u0142aszaj\u0105cego i projektu, a nie samej ceny. Ka\u017cda kontrola zajmuje minuty i kosztuje niewiele wobec pierwszej raty w wysoko\u015bci AED 90\u00a0000 lub wi\u0119cej. Kontrole zezwolenia i licencji ustalaj\u0105, kto si\u0119 og\u0142asza; kontrole rachunku powierniczego i rejestracji ustalaj\u0105, dok\u0105d trafiaj\u0105 pieni\u0105dze; kontrole aktu w\u0142asno\u015bci i wyceny dotycz\u0105 lokali z rynku wt\u00f3rnego. Drogi licytacji i sprzeda\u017cy bankowej, w kt\u00f3rych cen\u0119 ustala sprzeda\u017c s\u0105dowa, a nie harmonogram dewelopera, s\u0105 om\u00f3wione osobno w naszych przewodnikach o tym, jak znale\u017a\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 poni\u017cej warto\u015bci rynkowej w Dubaju<\/a>, oraz o zakupie przy niskim bud\u017cecie<\/a>.<\/p>\n

Czy zakup z niskim wk\u0142adem w\u0142asnym nadal uprawnia do Golden Visa?<\/h2>\n

Pr\u00f3g Golden Visa mierzy si\u0119 warto\u015bci\u0105 zakupu, a nie pierwsz\u0105 p\u0142atno\u015bci\u0105, wi\u0119c niski wk\u0142ad w\u0142asny sam w sobie nie zmienia progu, kt\u00f3ry odnosi si\u0119 do warto\u015bci zakupu. Us\u0142uga inwestorska DLD wymaga nieruchomo\u015bci o warto\u015bci zakupu co najmniej AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588) w chwili zakupu, b\u0119d\u0105cej w wy\u0142\u0105cznej w\u0142asno\u015bci wnioskodawcy, i stwierdza, \u017ce w przypadku nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej hipotek\u0105 nale\u017cy przedstawi\u0107 list z banku wskazuj\u0105cy AED 2\u00a0000\u00a0000 jako kwot\u0119 zap\u0142acon\u0105; warunki us\u0142ugi dodaj\u0105, \u017ce list podaje zap\u0142acon\u0105 kwot\u0119 i saldo. Rz\u0105dowy portal ZEA podaje wym\u00f3g inwestorski jako minimalny kapita\u0142 w wysoko\u015bci AED 2 mln, na stronie zaktualizowanej 28 lipca 2026 r.<\/p>\n

Wymagane dokumenty obejmuj\u0105 paszport, zdj\u0119cie i elektroniczne \u015bwiadectwo w\u0142asno\u015bci (e-Certificate of Title) lub akt w\u0142asno\u015bci, a op\u0142ata za 10-letnie zezwolenie inwestorskie jest podana jako \u0142\u0105cznie AED 9\u00a0884,75, z czasem rozpatrzenia od 7 do 10 dni roboczych. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry polega na zakupie w planie p\u0142atno\u015bci lub na zakupie sfinansowanym kredytem, powinien zapyta\u0107 DLD, jakie dokumenty obowi\u0105zuj\u0105, zanim zap\u0142aci raty, poniewa\u017c brzmienie listu i dokument tytu\u0142u zale\u017c\u0105 od statusu lokalu. Szerszy obraz rezydencji, w tym inne drogi wjazdu do ZEA, znajduje si\u0119 w naszych przewodnikach o Golden Visa w Dubaju<\/a> i o imigracji do Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Jakie b\u0142\u0119dy pope\u0142niaj\u0105 kupuj\u0105cy, gdy szukaj\u0105 niskiego wk\u0142adu w\u0142asnego?<\/h2>\n

Poni\u017csze b\u0142\u0119dy powtarzaj\u0105 si\u0119, poniewa\u017c ka\u017cdy z nich \u0142atwo pope\u0142ni\u0107 na podstawie nag\u0142\u00f3wka og\u0142oszenia, a wida\u0107 go w dokumentach.<\/p>\n