{"id":32665,"date":"2026-10-24T06:36:34","date_gmt":"2026-10-24T06:36:34","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/buying-and-investing-in-real-estate-in-turkey\/"},"modified":"2026-10-24T06:36:34","modified_gmt":"2026-10-24T06:36:34","slug":"buying-and-investing-in-real-estate-in-turkey","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/buying-and-investing-in-real-estate-in-turkey\/","title":{"rendered":"Zakup nieruchomo\u015bci w Turcji: przewodnik 2026 dla cudzoziemc\u00f3w"},"content":{"rendered":"

Zakup nieruchomo\u015bci w Turcji: przewodnik 2026 dla cudzoziemc\u00f3w<\/h1>\n

Zakup nieruchomo\u015bci w Turcji jest otwarty dla wi\u0119kszo\u015bci cudzoziemc\u00f3w b\u0119d\u0105cych osobami fizycznymi: kupuj\u0105cy mo\u017ce zarejestrowa\u0107 tytu\u0142 freehold (w\u0142asno\u015b\u0107 pe\u0142na) na swoje nazwisko w urz\u0119dzie rejestru grunt\u00f3w (tapu), w granicach trzech ustawowych limit\u00f3w: 30 hektar\u00f3w na osob\u0119 w skali ca\u0142ego kraju, 10% powierzchni, kt\u00f3ra w danym okr\u0119gu mo\u017ce by\u0107 w\u0142asno\u015bci\u0105 prywatn\u0105, oraz zakazu zakup\u00f3w w strefach wojskowych zakazanych i strefach specjalnych. Najwi\u0119ksz\u0105 standardow\u0105 op\u0142at\u0105 przy zawarciu transakcji jest op\u0142ata za akt w\u0142asno\u015bci: 2% p\u0142aci kupuj\u0105cy i 2% sprzedaj\u0105cy. Wed\u0142ug danych z 23 pa\u017adziernika 2026 r. indeks cen Banku Centralnego za wrzesie\u0144 2026 r. pokazuje, \u017ce ceny mieszka\u0144 wzros\u0142y w ci\u0105gu dwunastu miesi\u0119cy o 22,3% w lirach, ale po uwzgl\u0119dnieniu inflacji spad\u0142y o 5,7%.<\/p>\n

Ten przewodnik, ostatnio zweryfikowany 23 pa\u017adziernika 2026 r., przedstawia zasady, wed\u0142ug kt\u00f3rych dokonuje si\u0119 zakupu nieruchomo\u015bci w Turcji przez cudzoziemca, oraz stawki, kt\u00f3re za nimi stoj\u0105; ka\u017cd\u0105 z nich powi\u0105zano z ustaw\u0105, rozporz\u0105dzeniem lub oficjaln\u0105 publikacj\u0105. Obejmuje on to, kto mo\u017ce kupowa\u0107, dane rynkowe, kolejne kroki zakupu, wszystkie koszty wraz z przyk\u0142adami oblicze\u0144, zabezpieczenia w sprzeda\u017cy off-plan (projekt w budowie) i VAT, podatki po zakupie, drog\u0119 do obywatelstwa przy progu 400\u00a0000 USD oraz drog\u0119 do zezwolenia na pobyt, finansowanie, weryfikacj\u0119 nieruchomo\u015bci i ryzyka inwestowania w nieruchomo\u015bci w Turcji, a tak\u017ce tabel\u0119 zbudowan\u0105 na podstawie projekt\u00f3w stambulskich z naszej strony (zob. tak\u017ce nasz\u0105 stron\u0119 kraju T\u00fcrkiye<\/a>).<\/p>\n

Zakup nieruchomo\u015bci w Turcji: najwa\u017cniejsze informacje w skr\u00f3cie<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Temat<\/th>\nStan na 23 pa\u017adziernika 2026 r.<\/th>\nPodstawa prawna lub urz\u0119dowa<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Kto mo\u017ce kupowa\u0107<\/td>\nCudzoziemcy b\u0119d\u0105cy osobami fizycznymi, kt\u00f3rych obywatelstwo jest dopuszczone decyzj\u0105 Prezydenta; dawny warunek wzajemno\u015bci zniesiono w 2012 r.; do zakupu nie jest potrzebne zezwolenie na pobyt<\/td>\nUstawa o ksi\u0119gach wieczystych (Tapu Kanunu) nr 2644, art. 35 (w brzmieniu zmienionym ustaw\u0105 6302); przewodnik TKGM dla cudzoziemc\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Limity powierzchni<\/td>\n30 hektar\u00f3w na osob\u0119 w skali kraju (Prezydent mo\u017ce podnie\u015b\u0107 ten limit nawet do dwukrotno\u015bci); 10% powierzchni okr\u0119gu, kt\u00f3ra mo\u017ce by\u0107 w\u0142asno\u015bci\u0105 prywatn\u0105; bez wojskowych stref zakazanych i stref bezpiecze\u0144stwa<\/td>\nUstawa 2644, art. 35<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata za akt w\u0142asno\u015bci<\/td>\n2% p\u0142aci kupuj\u0105cy i 2% sprzedaj\u0105cy od zadeklarowanej ceny, kt\u00f3ra nie mo\u017ce by\u0107 ni\u017csza od warto\u015bci podatkowej ustalonej przez gmin\u0119<\/td>\nUstawa 492, taryfa 4 i art. 63; ustawa 7566 z 19 grudnia 2025 r.<\/td>\n<\/tr>\n
VAT od nowych lokali<\/td>\n10% od pierwszych 150 m\u00b2 powierzchni netto, 20% od cz\u0119\u015bci powy\u017cej, dla pozwole\u0144 wydanych po 1 kwietnia 2022 r.; brak VAT przy odsprzeda\u017cy przez osob\u0119 prywatn\u0105; istnieje warunkowe zwolnienie dla cudzoziemc\u00f3w nieb\u0119d\u0105cych rezydentami<\/td>\nUstawa o VAT 3065, art. 13(1)(i); decyzje 5359 (2022) i 7346 (2023)<\/td>\n<\/tr>\n
Ubezpieczenie od trz\u0119sie\u0144 ziemi<\/td>\nObowi\u0105zkowe (DASK); polisy rozpoczynaj\u0105ce si\u0119 1 pa\u017adziernika 2026 r. przyjmuj\u0105 12\u00a0039 TL\/m\u00b2 (\u017celbet) oraz maksymaln\u0105 sum\u0119 ubezpieczenia 2\u00a0552\u00a0268 TL<\/td>\nStrona z taryf\u0105 DASK<\/td>\n<\/tr>\n
Taksa notarialna od umowy sprzeda\u017cy<\/td>\n1 promil ceny, nie mniej ni\u017c 500 TL i nie wi\u0119cej ni\u017c 4\u00a0000 TL<\/td>\nTaryfa op\u0142at notarialnych na 2026 r. (Dziennik Urz\u0119dowy z 30 grudnia 2025 r.)<\/td>\n<\/tr>\n
Prowizja po\u015brednika<\/td>\nDo 4% ceny bez VAT, dzielone po r\u00f3wno, o ile strony nie uzgodni\u0142y inaczej<\/td>\nRozporz\u0105dzenie o obrocie nieruchomo\u015bciami (Dziennik Urz\u0119dowy z 5 czerwca 2018 r.)<\/td>\n<\/tr>\n
Roczny podatek od nieruchomo\u015bci<\/td>\n0,1% warto\u015bci podatkowej dla lokalu mieszkalnego, 0,2% dla innych budynk\u00f3w, podw\u00f3jnie w gminach metropolitalnych; dwie raty<\/td>\nUstawa o podatku od nieruchomo\u015bci 1319, art. 8 i 30<\/td>\n<\/tr>\n
Doch\u00f3d z najmu<\/td>\nPierwsze 58\u00a0000 TL czynszu za lokal mieszkalny zwolnione w 2026 r.; nast\u0119pnie rycza\u0142towe 15% koszt\u00f3w albo koszty rzeczywiste; skala podatku dochodowego od 15% do 40%<\/td>\nKomunikat o podatku dochodowym 332; przewodnik G\u0130B dla nierezydent\u00f3w o najmie (luty 2026 r.)<\/td>\n<\/tr>\n
Podatek przy szybkiej odsprzeda\u017cy<\/td>\nZysk podlega opodatkowaniu, je\u015bli sprzeda\u017c nast\u0105pi\u0142a w ci\u0105gu pi\u0119ciu lat; 150\u00a0000 TL zwolnione w 2026 r.; koszt nabycia indeksuje si\u0119 tylko wtedy, gdy wzrost cen producent\u00f3w wynosi 10% lub wi\u0119cej<\/td>\nUstawa o podatku dochodowym; broszura G\u0130B; komunikat 332<\/td>\n<\/tr>\n
Droga do obywatelstwa<\/td>\nNieruchomo\u015b\u0107 o warto\u015bci co najmniej 400\u00a0000 USD z adnotacj\u0105 o zakazie sprzeda\u017cy przez trzy lata<\/td>\nRozporz\u0105dzenie o obywatelstwie, art. 20(2)(b), zmienione decyzjami 5554 i 7938<\/td>\n<\/tr>\n
Droga do zezwolenia na pobyt<\/td>\nKr\u00f3tkoterminowe zezwolenie dla w\u0142a\u015bcicieli; warto\u015b\u0107 okre\u015bla Ministerstwo; od 16 pa\u017adziernika 2023 r. podawany jest pr\u00f3g 200\u00a0000 USD<\/td>\nUstawa 6458, art. 31(1)(b) i 31(6)<\/td>\n<\/tr>\n
Indeks cen<\/td>\nWrzesie\u0144 2026 r.: 239,4 (2023=100), +22,3% w stosunku do roku wcze\u015bniej w lirach, -5,7% w uj\u0119ciu realnym<\/td>\nIndeks cen nieruchomo\u015bci mieszkaniowych TCMB<\/td>\n<\/tr>\n
Kurs walutowy<\/td>\n1 USD = 49,6540 TL (kurs sprzeda\u017cy forex, 23 pa\u017adziernika 2026 r.)<\/td>\nKursy dzienne TCMB, biuletyn 2026\/201<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Kto mo\u017ce uczestniczy\u0107 w zakupie nieruchomo\u015bci w Turcji?<\/h2>\n

Wi\u0119kszo\u015b\u0107 cudzoziemc\u00f3w b\u0119d\u0105cych osobami fizycznymi mo\u017ce kupowa\u0107, pod warunkiem \u017ce ich obywatelstwo nale\u017cy do tych, kt\u00f3re Prezydent dopuszcza na podstawie art. 35 ustawy 2644, nieruchomo\u015b\u0107 le\u017cy poza strefami wojskowymi i specjalnymi, a zakup mie\u015bci si\u0119 w granicach 30 hektar\u00f3w na osob\u0119 i 10% powierzchni okr\u0119gu, kt\u00f3ra mo\u017ce by\u0107 w\u0142asno\u015bci\u0105 prywatn\u0105. Do zakupu nie jest wymagane zezwolenie na pobyt.<\/p>\n

Podstaw\u0105 prawn\u0105 jest art. 35 ustawy o ksi\u0119gach wieczystych (Tapu Kanunu, ustawa 2644). Po wej\u015bciu w \u017cycie ustawy 6302 w dniu 18 maja 2012 r. odst\u0105piono od dawnej zasady, wed\u0142ug kt\u00f3rej cudzoziemiec m\u00f3g\u0142 kupowa\u0107 tylko wtedy, gdy obywatele Turcji mogli kupowa\u0107 w jego kraju. Artyku\u0142 m\u00f3wi obecnie, \u017ce w granicach limit\u00f3w ustawowych cudzoziemcy b\u0119d\u0105cy osobami fizycznymi, kt\u00f3rzy s\u0105 obywatelami pa\u0144stw wskazanych przez Prezydenta, mog\u0105 nabywa\u0107 w Turcji nieruchomo\u015bci i ograniczone prawa rzeczowe. Generalna Dyrekcja Rejestru Grunt\u00f3w i Katastru (Tapu ve Kadastro Genel M\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc, TKGM) podaje w swoim angielskoj\u0119zycznym przewodniku dla cudzoziemc\u00f3w, \u017ce list\u0119 pa\u0144stw uprawnionych mo\u017cna uzyska\u0107 w tureckich ambasadach i konsulatach oraz w samej TKGM. Niekt\u00f3re starsze przewodniki nadal twierdz\u0105, \u017ce kupuj\u0105cy cudzoziemiec musi pochodzi\u0107 z kraju obj\u0119tego wzajemno\u015bci\u0105, ale nowelizacja z 2012 r. usun\u0119\u0142a to sformu\u0142owanie z ustawy.<\/p>\n

Ten sam artyku\u0142 ustanawia dwa limity powierzchni. Zgodnie z jego drugim ust\u0119pem \u0142\u0105czna powierzchnia, kt\u00f3r\u0105 mog\u0105 naby\u0107 cudzoziemcy b\u0119d\u0105cy osobami fizycznymi, nie mo\u017ce przekracza\u0107 dziesi\u0119ciu procent tej cz\u0119\u015bci okr\u0119gu, kt\u00f3ra mo\u017ce by\u0107 w\u0142asno\u015bci\u0105 prywatn\u0105, ani trzydziestu hektar\u00f3w na osob\u0119 w ca\u0142ym kraju; Prezydent mo\u017ce podnie\u015b\u0107 limit na osob\u0119 nawet do dwukrotno\u015bci. Trzydzie\u015bci hektar\u00f3w to 300\u00a0000 metr\u00f3w kwadratowych, wi\u0119c limit osobisty rzadko ma znaczenie w przypadku mieszkania, ale ma znaczenie w przypadku grunt\u00f3w. Limit okr\u0119gowy jest pu\u0142apem dla ca\u0142ej w\u0142asno\u015bci cudzoziemc\u00f3w w danym okr\u0119gu, a urz\u0105d rejestru stosuje go przy rejestracji naby\u0107 dokonywanych przez cudzoziemc\u00f3w.<\/p>\n

Gdzie cudzoziemcy nie mog\u0105 kupowa\u0107<\/h3>\n

Przewodnik TKGM stwierdza, \u017ce cudzoziemcy nie mog\u0105 nabywa\u0107 ani wynajmowa\u0107 nieruchomo\u015bci w wojskowych strefach zakazanych i strefach bezpiecze\u0144stwa. Artyku\u0142 35 wyja\u015bnia mechanizm: Ministerstwo Obrony Narodowej i Ministerstwo Spraw Wewn\u0119trznych przekazuj\u0105 TKGM mapy i wsp\u00f3\u0142rz\u0119dne takich stref, a transakcje w ksi\u0119dze wieczystej s\u0105 rozpatrywane na podstawie tych danych. Artyku\u0142 35 pozwala te\u017c Prezydentowi ograniczy\u0107 lub wstrzyma\u0107 nabywanie nieruchomo\u015bci przez cudzoziemc\u00f3w wed\u0142ug kraju, osoby, regionu geograficznego, czasu trwania, liczby, proporcji, rodzaju i powierzchni, je\u017celi wymaga tego interes narodowy, i dlatego ostateczn\u0105 odpowied\u017a na pytanie, czy dana dzia\u0142ka mo\u017ce zosta\u0107 zarejestrowana, daje urz\u0105d rejestru grunt\u00f3w, a nie sprzedaj\u0105cy ani deweloper.<\/p>\n

Grunty, sp\u00f3\u0142ki i dziedziczenie<\/h3>\n

Je\u017celi cudzoziemiec kupuje grunt niezabudowany, art. 35 wymaga, aby projekt, kt\u00f3ry zamierza zrealizowa\u0107, zosta\u0142 w ci\u0105gu dw\u00f3ch lat przed\u0142o\u017cony w\u0142a\u015bciwemu ministerstwu; ministerstwo wyznacza nast\u0119pnie terminy rozpocz\u0119cia i uko\u0144czenia, kt\u00f3re wpisuje si\u0119 do ksi\u0119gi wieczystej, a nieruchomo\u015b\u0107 nabyt\u0105 z naruszeniem tego artyku\u0142u lub niezagospodarowan\u0105 w terminie mo\u017cna zlikwidowa\u0107. Sp\u00f3\u0142ki zagraniczne zarejestrowane za granic\u0105 mog\u0105 nabywa\u0107 nieruchomo\u015bci wy\u0142\u0105cznie w ramach przepis\u00f3w szczeg\u00f3lnych. Sp\u00f3\u0142ki za\u0142o\u017cone w Turcji, w kt\u00f3rych inwestorzy zagraniczni posiadaj\u0105 co najmniej 50% udzia\u0142\u00f3w albo mog\u0105 powo\u0142ywa\u0107 lub odwo\u0142ywa\u0107 wi\u0119kszo\u015b\u0107 zarz\u0105dzaj\u0105cych, mog\u0105 nabywa\u0107 nieruchomo\u015bci na potrzeby dzia\u0142alno\u015bci wymienionej w ich statucie na podstawie art. 36 tej samej ustawy. Ograniczenia z art. 35 nie maj\u0105 zastosowania, gdy hipotek\u0119 ustanawia si\u0119 na rzecz cudzoziemca b\u0119d\u0105cego osob\u0105 fizyczn\u0105 lub sp\u00f3\u0142ki handlowej zarejestrowanej za granic\u0105. Te wy\u0142\u0105czenia dotycz\u0105 hipotek na rzecz zagranicznych wierzycieli.<\/p>\n

Mieszkania, odr\u0119bna w\u0142asno\u015b\u0107 lokali i co faktycznie Pa\u0144stwo posiadaj\u0105<\/h3>\n

Wi\u0119kszo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych cudzoziemc\u00f3w nabywa mieszkanie. Zgodnie z ustaw\u0105 o w\u0142asno\u015bci pi\u0119trowej (Kat M\u00fclkiyeti Kanunu, ustawa 634) budynek w budowie mo\u017cna zarejestrowa\u0107 ze s\u0142u\u017cebno\u015bci\u0105 lokalow\u0105 (kat irtifak\u0131), czyli prawem zwi\u0105zanym z udzia\u0142em w gruncie, a s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 ta zostaje przekszta\u0142cona w pe\u0142n\u0105 odr\u0119bn\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 lokalu (kat m\u00fclkiyeti) na podstawie pozwolenia na u\u017cytkowanie budynku (yap\u0131 kullanma izin belgesi). Nabywca mieszkania off-plan zazwyczaj wi\u0119c do czasu uko\u0144czenia budowy ma w ksi\u0119dze wpis s\u0142u\u017cebno\u015bci lokalowej. Wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele ponosz\u0105 wsp\u00f3lne wydatki proporcjonalnie do swoich udzia\u0142\u00f3w w gruncie na podstawie art. 20 tej samej ustawy, a art. 22 czyni najemc\u0119, kt\u00f3ry korzysta z lokalu, solidarnie odpowiedzialnym, do wysoko\u015bci zaleg\u0142ego czynszu, za niezap\u0142acone udzia\u0142y w\u0142a\u015bciciela; op\u0142aty eksploatacyjne (aidat) s\u0105 wi\u0119c obowi\u0105zkiem prawnym w\u0142a\u015bciciela, a nie prywatnym ustaleniem.<\/p>\n

Przewodnik TKGM dodaje dwa punkty, kt\u00f3re kszta\u0142tuj\u0105 reszt\u0119 procesu. W\u0142asno\u015b\u0107 przechodzi wy\u0142\u0105cznie na podstawie urz\u0119dowego aktu podpisanego w urz\u0119dzie rejestru grunt\u00f3w; wst\u0119pna umowa sprzeda\u017cy podpisana u notariusza nie przenosi tytu\u0142u. Posiadanie zezwolenia na pobyt nie jest te\u017c warunkiem zakupu, wi\u0119c cudzoziemiec, kt\u00f3ry przebywa w Turcji jako turysta, mo\u017ce sfinalizowa\u0107 transakcj\u0119.<\/p>\n

Jak wygl\u0105da turecki rynek nieruchomo\u015bci w 2026 roku?<\/h2>\n

We wrze\u015bniu 2026 r. indeks cen TCMB wyni\u00f3s\u0142 239,4, czyli wzr\u00f3s\u0142 o 22,3% rok do roku w lirach i spad\u0142 o 5,7% po uwzgl\u0119dnieniu inflacji, przy czym \u0130stanbul zanotowa\u0142 +26,8%. Sprzeda\u017c cudzoziemcom wynios\u0142a w tym miesi\u0105cu 2\u00a0167 mieszka\u0144, czyli 1,5% og\u00f3\u0142u, a w ci\u0105gu dziewi\u0119ciu miesi\u0119cy 15\u00a0308, co oznacza spadek o 4,3%.<\/p>\n

Bank Centralny Republiki Turcji (T\u00fcrkiye Cumhuriyet Merkez Bankas\u0131, TCMB) co miesi\u0105c publikuje Indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkaniowych (Residential Property Price Index, RPPI) z rokiem bazowym 2023 r\u00f3wnym 100. Dla wrze\u015bnia 2026 r. wynosi on 239,4. Bank podaje miesi\u0119czny wzrost o 1,2%, roczny wzrost o 22,3% w uj\u0119ciu nominalnym oraz roczny spadek o 5,7% w uj\u0119ciu realnym. Podzielenie obu rocznych warto\u015bci pokazuje inflacj\u0119, kt\u00f3ra za nimi stoi: 1,223 podzielone przez 0,943 daje oko\u0142o 1,297, wi\u0119c ceny konsumpcyjne wzros\u0142y w tym samym dwunastomiesi\u0119cznym okresie o oko\u0142o 29,7% (jest to warto\u015b\u0107 wyliczona, a nie nag\u0142\u00f3wkowy wska\u017anik TCMB). W lirach ceny wzros\u0142y, ale wzros\u0142y wolniej ni\u017c og\u00f3lny poziom cen.<\/p>\n

To samo opracowanie dzieli indeks wed\u0142ug miast i region\u00f3w. \u0130stanbul zanotowa\u0142 +26,8% rok do roku, Ankara +22,0%, a \u0130zmir +21,0%. Na wykresie regionalnym \u0130stanbul mia\u0142 najwy\u017cszy roczny wzrost ze wszystkich region\u00f3w, a region obejmuj\u0105cy Edirne, K\u0131rklareli i Tekirda\u011f najni\u017cszy, na poziomie +15,3%. Indeks czynsz\u00f3w nowych najemc\u00f3w (New Tenant Rent Index), publikowany w tym samym dokumencie, wzr\u00f3s\u0142 o 26,6% w uj\u0119ciu nominalnym (-2,4% w uj\u0119ciu realnym), a w \u0130stanbule o 35,5%, wi\u0119c czynsze z nowych um\u00f3w w najwi\u0119kszym mie\u015bcie ros\u0142y w tym okresie szybciej ni\u017c ceny.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Region (grupowanie RPPI wed\u0142ug TCMB)<\/th>\nZmiana roczna, wrzesie\u0144 2026 r.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
\u0130stanbul<\/td>\n+26,8%<\/td>\n<\/tr>\n
Artvin, Giresun, G\u00fcm\u00fc\u015fhane, Ordu, Rize, Trabzon<\/td>\n+26,2%<\/td>\n<\/tr>\n
Bursa, Eski\u015fehir, Bilecik<\/td>\n+22,1%<\/td>\n<\/tr>\n
T\u00fcrkiye (og\u00f3\u0142em)<\/td>\n+22,3%<\/td>\n<\/tr>\n
Ankara<\/td>\n+22,0%<\/td>\n<\/tr>\n
Adana, Mersin<\/td>\n+21,5%<\/td>\n<\/tr>\n
\u0130zmir<\/td>\n+21,0%<\/td>\n<\/tr>\n
Antalya, Burdur, Isparta<\/td>\n+20,0%<\/td>\n<\/tr>\n
Ayd\u0131n, Denizli, Mu\u011fla<\/td>\n+19,3%<\/td>\n<\/tr>\n
Edirne, K\u0131rklareli, Tekirda\u011f<\/td>\n+15,3%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Wolumeny sprzeda\u017cy i kupuj\u0105cy cudzoziemcy<\/h3>\n

Turecki Urz\u0105d Statystyczny (T\u00dc\u0130K) poda\u0142 16 pa\u017adziernika 2026 r., \u017ce we wrze\u015bniu 2026 r. sprzedano 142\u00a0390 mieszka\u0144, czyli o 9,3% mniej ni\u017c rok wcze\u015bniej. Z tej liczby 51\u00a0519 stanowi\u0142a sprzeda\u017c z rynku pierwotnego (36,2%), a 90\u00a0871 z rynku wt\u00f3rnego. Sprzeda\u017c z kredytem hipotecznym wynios\u0142a 23\u00a0397, czyli 16,4% og\u00f3\u0142u. Sprzeda\u017c cudzoziemcom wynios\u0142a 2\u00a0167, co daje 1,5% ca\u0142ej sprzeda\u017cy i o 9,9% wi\u0119cej ni\u017c we wrze\u015bniu 2025 r. W okresie od stycznia do wrze\u015bnia 2026 r. \u0142\u0105czna sprzeda\u017c wynios\u0142a 1\u00a0092\u00a0919 (-7,2%), sprzeda\u017c z kredytem hipotecznym 212\u00a0210 (+24,7%), a sprzeda\u017c cudzoziemcom 15\u00a0308, czyli o 4,3% mniej. Wed\u0142ug narodowo\u015bci kupuj\u0105cy z Federacji Rosyjskiej nabyli we wrze\u015bniu 388 mieszka\u0144, z Iraku 166, a z Niemiec 162. Udzia\u0142y wyliczone z tych liczb to 1,4% sprzeda\u017cy cudzoziemcom w ci\u0105gu dziewi\u0119ciu miesi\u0119cy, 19,4% sprzeda\u017cy z kredytem hipotecznym w ci\u0105gu dziewi\u0119ciu miesi\u0119cy oraz 32,9% sprzeda\u017cy z rynku pierwotnego.<\/p>\n

Ceny w dolarach, euro i lirach<\/h3>\n

Bud\u017cet kupuj\u0105cego cudzoziemca jest cz\u0119sto ustalany w innej walucie, wi\u0119c kurs wymiany ma takie samo znaczenie jak indeks w lirach. Kurs sprzeda\u017cy forex TCMB dla dolara ameryka\u0144skiego wynosi\u0142 27,8865 TL w dniu 16 pa\u017adziernika 2023 r., 34,2437 w dniu 22 pa\u017adziernika 2024 r., 41,9797 w dniu 23 pa\u017adziernika 2025 r. i 49,6540 w dniu 23 pa\u017adziernika 2026 r. Mi\u0119dzy 30 wrze\u015bnia 2025 r. a 30 wrze\u015bnia 2026 r. dolar wzr\u00f3s\u0142 z 41,5816 do 49,0184 liry (+17,9%), a euro z 48,8390 do 55,6568 (+14,0%). W zestawieniu z wrze\u015bniowym wzrostem indeksu o 22,3% oznacza to wzrost rz\u0119du oko\u0142o 3,7% w dolarach i 7,3% w euro. Jest to por\u00f3wnanie przybli\u017cone, poniewa\u017c indeks jest warto\u015bci\u0105 miesi\u0119czn\u0105, a kursy walut to notowania z ko\u0144ca miesi\u0105ca, ale pokazuje ono, dlaczego indeks w lirach i cena w dolarach opowiadaj\u0105 r\u00f3\u017cne historie.<\/p>\n

Drugi obraz daj\u0105 dane TCMB o cenach jednostkowych, przytaczane przez pras\u0119 tureck\u0105. W drugim kwartale 2026 r. \u015brednia cena za metr kwadratowy w \u0130stanbule wynios\u0142a 1\u00a0920 USD, co jest rekordem w tej serii; \u015brednia krajowa wynios\u0142a 1\u00a0141 USD, w \u0130zmirze 1\u00a0243 USD, a w Ankarze 1\u00a0040 USD (Habert\u00fcrk, 17 lipca 2026 r.). W pierwszym kwartale przeci\u0119tne mieszkanie o powierzchni 100 m\u00b2 kosztowa\u0142o w \u0130stanbule 7\u00a0939\u00a0000 TL, w \u0130zmirze 5\u00a0251\u00a0000 TL, a w Ankarze 4\u00a0410\u00a0000 TL. Bloomberg HT poda\u0142 18 sierpnia 2026 r. na podstawie wst\u0119pnych danych TCMB 189\u00a0800 USD za mieszkanie o powierzchni 100 m\u00b2 w \u0130stanbule w trzecim kwartale. S\u0105 to \u015brednie oparte na wycenach, a nie ceny ofertowe nowych inwestycji, kt\u00f3re tabela projekt\u00f3w stambulskich poni\u017cej podaje na innych poziomach.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Data<\/th>\nUSD\/TRY (kurs sprzeda\u017cy forex TCMB)<\/th>\nUwaga<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
16 pa\u017adziernika 2023 r.<\/td>\n27,8865<\/td>\nPodawana data wprowadzenia progu 200\u00a0000 USD dla zezwolenia na pobyt<\/td>\n<\/tr>\n
22 pa\u017adziernika 2024 r.<\/td>\n34,2437<\/td>\nBiuletyn dzienny TCMB<\/td>\n<\/tr>\n
23 pa\u017adziernika 2025 r.<\/td>\n41,9797<\/td>\nBiuletyn dzienny TCMB<\/td>\n<\/tr>\n
23 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>\n49,6540<\/td>\nBiuletyn 2026\/201; lira straci\u0142a 15,5% swojej warto\u015bci w dolarach w ci\u0105gu dwunastu miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Zakup nieruchomo\u015bci w Turcji krok po kroku: od oferty do aktu w\u0142asno\u015bci<\/h2>\n

Zakup przebiega w dziewi\u0119ciu krokach: sprawdzenie uprawnie\u0144 i strefy, weryfikacja tytu\u0142u i pozwole\u0144, uzgodnienie umowy, przedstawienie dokument\u00f3w walutowych i wyceny, wykupienie polisy DASK, zap\u0142ata op\u0142at i podpisanie aktu w urz\u0119dzie rejestru. W\u0142asno\u015b\u0107 przenosi akt, a nie umowa.<\/p>\n

Poni\u017csza kolejno\u015b\u0107 wynika z przewodnika TKGM dla cudzoziemc\u00f3w, ustawy o ksi\u0119gach wieczystych oraz przepis\u00f3w o ochronie konsumenta w sprzeda\u017cy mieszka\u0144 z przedp\u0142at\u0105. Kolejno\u015b\u0107 i terminy r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w przypadku odsprzeda\u017cy przez osob\u0119 prywatn\u0105 i zakupu od dewelopera, dlatego tabela wskazuje, gdzie oba przypadki si\u0119 rozchodz\u0105.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Krok<\/th>\nCo si\u0119 dzieje<\/th>\nDokumenty i zasady<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1. Uprawnienia i lokalizacja<\/td>\nSprawdzenie, czy Pa\u0144stwa obywatelstwo jest dopuszczone, a dzia\u0142ka le\u017cy poza strefami wojskowymi i specjalnymi oraz w granicach limitu okr\u0119gowego<\/td>\nUstawa 2644, art. 35; przewodnik TKGM<\/td>\n<\/tr>\n
2. Kontrola tytu\u0142u i pozwole\u0144<\/td>\nPro\u015bba do sprzedaj\u0105cego o aktualny wpis w ksi\u0119dze (tapu), aby zobaczy\u0107 hipoteki, zastawy i adnotacje; w przypadku projektu dewelopera pro\u015bba o pozwolenie na budow\u0119; w przypadku uko\u0144czonego budynku o pozwolenie na u\u017cytkowanie<\/td>\nPrzewodnik TKGM, sekcja 5; ustawa 6502, art. 40(3); ustawa 634<\/td>\n<\/tr>\n
3. Cena, waluta i umowa<\/td>\nUzgodnienie ceny i tego, kto p\u0142aci kt\u00f3r\u0105 op\u0142at\u0119; odsprzeda\u017c finalizuje si\u0119 aktem; sprzeda\u017c off-plan wymaga formularza informacji wst\u0119pnej co najmniej jeden dzie\u0144 przed podpisaniem<\/td>\nUstawa 6502, art. 40(2); przewodnik TKGM, sekcja 2<\/td>\n<\/tr>\n
4. Dow\u00f3d wymiany waluty obcej<\/td>\nUrz\u0119dy rejestru prosz\u0105 cudzoziemc\u00f3w b\u0119d\u0105cych osobami fizycznymi o dokument bankowy potwierdzaj\u0105cy, \u017ce waluta obca zosta\u0142a sprzedana za liry (d\u00f6viz al\u0131m belgesi)<\/td>\nOpisane przez tureckie kancelarie prawne; stosowane w urz\u0119dzie rejestru<\/td>\n<\/tr>\n
5. Raport wyceny<\/td>\nLicencjonowany rzeczoznawca przygotowuje raport dla naby\u0107 dokonywanych przez cudzoziemc\u00f3w b\u0119d\u0105cych osobami fizycznymi, zamawiany przez systemy Web Tapu i TADEB\u0130S<\/td>\nOk\u00f3lniki TKGM o raportach wyceny (od 2019 r.), podawane przez Anadolu Agency i \u0130HA<\/td>\n<\/tr>\n
6. Polisa od trz\u0119sie\u0144 ziemi i za\u015bwiadczenie o warto\u015bci z gminy<\/td>\nWykupienie polisy DASK i uzyskanie od gminy za\u015bwiadczenia o warto\u015bci nieruchomo\u015bci<\/td>\nPrzewodnik TKGM, sekcja 4 (dokumenty)<\/td>\n<\/tr>\n
7. To\u017csamo\u015b\u0107, t\u0142umaczenie, zdj\u0119cia<\/td>\nPaszport z t\u0142umaczeniem, jedno zdj\u0119cie sprzedaj\u0105cego i dwa kupuj\u0105cego, t\u0142umacz przysi\u0119g\u0142y, je\u015bli kt\u00f3ra\u015b ze stron nie m\u00f3wi po turecku; pe\u0142nomocnictwo wystawione za granic\u0105 wymaga apostille lub legalizacji konsularnej<\/td>\nPrzewodnik TKGM, sekcja 4<\/td>\n<\/tr>\n
8. Op\u0142aty i akt<\/td>\nZap\u0142ata op\u0142aty za akt w\u0142asno\u015bci i op\u0142aty z funduszu obrotowego, podpis przed urz\u0119dnikiem rejestru i odbi\u00f3r aktu<\/td>\nUstawa 492, art. 63; przewodnik TKGM<\/td>\n<\/tr>\n
9. Po akcie<\/td>\nZarejestrowanie abonament\u00f3w na wod\u0119, pr\u0105d i gaz, zap\u0142ata op\u0142at eksploatacyjnych zarz\u0105dowi budynku i zapisanie w kalendarzu rat podatku od nieruchomo\u015bci<\/td>\nUstawa 634, art. 20; ustawa 1319, art. 30<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Dlaczego akt ma wi\u0119ksze znaczenie ni\u017c umowa<\/h3>\n

Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry podpisuje u notariusza wst\u0119pn\u0105 umow\u0119 sprzeda\u017cy i wp\u0142aca zaliczk\u0119, nie jest jeszcze w\u0142a\u015bcicielem niczego. TKGM stwierdza, \u017ce przeniesienie w\u0142asno\u015bci jest mo\u017cliwe wy\u0142\u0105cznie na podstawie urz\u0119dowego aktu i wpisu do rejestru podpisanych w dyrekcjach rejestru grunt\u00f3w oraz \u017ce wst\u0119pna umowa sprzeda\u017cy nie przenosi tytu\u0142u. W przypadku odsprzeda\u017cy przeniesienie finalizuje si\u0119 w urz\u0119dzie rejestru; w przypadku mieszkania off-plan art. 41 ustawy 6502 wymaga, aby sprzeda\u017c z przedp\u0142at\u0105 zosta\u0142a zarejestrowana w ksi\u0119dze wieczystej, a ka\u017cda wst\u0119pna umowa sprzeda\u017cy zosta\u0142a sporz\u0105dzona jako akt notarialny, w przeciwnym razie sprzedaj\u0105cy nie mo\u017ce p\u00f3\u017aniej powo\u0142ywa\u0107 si\u0119 na niewa\u017cno\u015b\u0107 umowy wobec konsumenta. Artyku\u0142 41(2) dodaje, \u017ce sprzedaj\u0105cy nie mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 \u017cadnej p\u0142atno\u015bci, zanim istnieje wa\u017cna umowa.<\/p>\n

Zakup na odleg\u0142o\u015b\u0107 za pomoc\u0105 pe\u0142nomocnictwa<\/h3>\n

Przewodnik TKGM pozwala kupuj\u0105cemu dzia\u0142a\u0107 przez upowa\u017cnionego przedstawiciela. Pe\u0142nomocnictwo wystawione przez notariusza w innym kraju wymaga apostille z konwencji haskiej, a wtedy nie jest potrzebne dalsze po\u015bwiadczenie przez tureckie konsulaty; w przypadku kraj\u00f3w spoza konwencji potrzebne jest zar\u00f3wno po\u015bwiadczenie w\u0142adz zagranicznych, jak i po\u015bwiadczenie tureckiego konsulatu. Przewodnik stwierdza, \u017ce do pe\u0142nomocnictwa musi by\u0107 do\u0142\u0105czone jego zatwierdzone t\u0142umaczenie.<\/p>\n

Ile kosztuje zakup nieruchomo\u015bci w Turcji?<\/h2>\n

Poza cen\u0105 standardowymi op\u0142atami s\u0105 2% udzia\u0142u kupuj\u0105cego w op\u0142acie za akt w\u0142asno\u015bci, polisa DASK, raport wyceny oraz, w przypadku nowych lokali, VAT w wysoko\u015bci 10% od pierwszych 150 m\u00b2 netto i 20% od cz\u0119\u015bci powy\u017cej. Odsprzeda\u017c za 8\u00a0000\u00a0000 TL oznacza 2,0% dodatkowych koszt\u00f3w bez po\u015brednika i 4,5% z po\u015brednikiem i umow\u0105 notarialn\u0105.<\/p>\n

Koszt zakupu nieruchomo\u015bci w Turcji to cena powi\u0119kszona o kilka op\u0142at ustawowych i opcjonalne honoraria specjalist\u00f3w. Pozycje ustawowe to op\u0142ata za akt w\u0142asno\u015bci, polisa od trz\u0119sie\u0144 ziemi, VAT tam, gdzie ma zastosowanie, oraz w niekt\u00f3rych przypadkach op\u0142ata skarbowa i taksa notarialna. Tabela podaje ka\u017cd\u0105 z nich wraz ze stawk\u0105 wed\u0142ug stanu na 23 pa\u017adziernika 2026 r.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja kosztowa<\/th>\nStawka lub kwota<\/th>\nKto zwykle p\u0142aci<\/th>\nPodstawa<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Op\u0142ata za akt w\u0142asno\u015bci (tapu harc\u0131)<\/td>\n2% zadeklarowanej ceny od ka\u017cdej strony, \u0142\u0105cznie 4%; taryfa wskazuje stawk\u0119 ustawow\u0105 10 promili i stosowan\u0105 20 promili<\/td>\nKupuj\u0105cy 2%, sprzedaj\u0105cy 2%<\/td>\nUstawa 492, taryfa 4; przewodnik TKGM<\/td>\n<\/tr>\n
Podstawa op\u0142aty<\/td>\nZadeklarowana cena, ale nie ni\u017csza od warto\u015bci podatkowej ustalonej przez gmin\u0119; zani\u017con\u0105 cen\u0119 ustala si\u0119 ponownie z kar\u0105 za uszczuplenie podatku w wysoko\u015bci 100% od 19 grudnia 2025 r.<\/td>\nObie strony<\/td>\nUstawa 492, art. 63; ustawa 7566<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata z funduszu obrotowego urz\u0119du rejestru<\/td>\nSta\u0142a kwota ustalana lokalnie; przewodnik TKGM podawa\u0142 na 2018 r. 483,5 TL plus 103,5 x 2,5 TL<\/td>\nPobierana od ka\u017cdej transakcji<\/td>\nPrzewodnik TKGM, sekcja 4<\/td>\n<\/tr>\n
Raport wyceny<\/td>\nUstala licencjonowany rzeczoznawca<\/td>\nUzgadniaj\u0105 strony<\/td>\nOk\u00f3lniki TKGM o wycenie<\/td>\n<\/tr>\n
Obowi\u0105zkowe ubezpieczenie od trz\u0119sie\u0144 ziemi (DASK)<\/td>\nSuma ubezpieczenia (koszt jednostkowy x m\u00b2 brutto) x stawka taryfowa w promilach zale\u017cna od grupy ryzyka; dla 100 m\u00b2 \u017celbetu sk\u0142adka z 1 pa\u017adziernika 2026 r. waha si\u0119 od 3\u00a0395 TL (grupa I) do 879 TL (grupa VII)<\/td>\nW\u0142a\u015bciciel, przed przeniesieniem w\u0142asno\u015bci<\/td>\nStrona z taryf\u0105 DASK<\/td>\n<\/tr>\n
Taksa notarialna od notarialnej umowy sprzeda\u017cy<\/td>\n1 promil ceny, minimum 500 TL, maksimum 4\u00a0000 TL<\/td>\nStrony umowy<\/td>\nTaryfa op\u0142at notarialnych na 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Po\u015brednik w obrocie nieruchomo\u015bciami<\/td>\nDo 4% ceny bez VAT, plus 20% VAT od prowizji, dzielone po r\u00f3wno, o ile strony nie uzgodni\u0142y inaczej<\/td>\nKupuj\u0105cy i sprzedaj\u0105cy<\/td>\nRozporz\u0105dzenie o obrocie nieruchomo\u015bciami<\/td>\n<\/tr>\n
VAT od nowego lokalu od dewelopera<\/td>\n10% od pierwszych 150 m\u00b2 netto, 20% od cz\u0119\u015bci powy\u017cej (pozwolenia po 1 kwietnia 2022 r.)<\/td>\nKupuj\u0105cy, poprzez faktur\u0119<\/td>\nUstawa o VAT 3065; decyzje 5359 i 7346<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata skarbowa od umowy w formie prywatnej, kt\u00f3ra wskazuje kwot\u0119<\/td>\n9,48 promila, z limitem 29\u00a0115\u00a0961,10 TL na jeden dokument w 2026 r.<\/td>\nZale\u017cnie od umowy<\/td>\nUstawa 488; komunikat 71<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Przyk\u0142ad obliczeniowy 1: mieszkanie z rynku wt\u00f3rnego za 8\u00a0000\u00a0000 TL<\/h3>\n

Przy kursie 49,6540 TL za dolara 8\u00a0000\u00a0000 TL to 161\u00a0115 USD. Op\u0142ata za akt w\u0142asno\u015bci po stronie kupuj\u0105cego wynosi 2%, czyli 160\u00a0000 TL (3\u00a0222 USD), a sprzedaj\u0105cy p\u0142aci tyle samo. Polisa DASK dla 100 m\u00b2 \u017celbetu w grupie ryzyka III kosztuje 2\u00a0564 TL (52 USD). Je\u015bli korzysta si\u0119 z po\u015brednika, po\u0142owa kupuj\u0105cego z limitu 4% wynosi 2%, czyli 160\u00a0000 TL plus 20% VAT, razem 192\u00a0000 TL (3\u00a0867 USD). Notarialna umowa sprzeda\u017cy kosztowa\u0142aby 1 promil z 8\u00a0000\u00a0000 TL, czyli 8\u00a0000 TL, ale taryfa ogranicza t\u0119 kwot\u0119 do 4\u00a0000 TL (81 USD).<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja<\/th>\nObliczenie<\/th>\nTL<\/th>\nUSD przy 49,6540<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Cena<\/td>\nZadeklarowana cena<\/td>\n8\u00a0000\u00a0000<\/td>\n161\u00a0115<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata za akt w\u0142asno\u015bci, kupuj\u0105cy<\/td>\n2% x 8\u00a0000\u00a0000<\/td>\n160\u00a0000<\/td>\n3\u00a0222<\/td>\n<\/tr>\n
DASK, 100 m\u00b2, \u017celbet, grupa III<\/td>\n1\u00a0203\u00a0900 x 2,13 promila<\/td>\n2\u00a0564<\/td>\n52<\/td>\n<\/tr>\n
Po\u015brednik, po\u0142owa kupuj\u0105cego z VAT<\/td>\n2% x 8\u00a0000\u00a0000 x 1,20<\/td>\n192\u00a0000<\/td>\n3\u00a0867<\/td>\n<\/tr>\n
Taksa notarialna, je\u015bli umowa jest notarialna<\/td>\n1 promil, z limitem<\/td>\n4\u00a0000<\/td>\n81<\/td>\n<\/tr>\n
Razem z po\u015brednikiem i notariuszem<\/td>\nSuma czterech op\u0142at<\/td>\n358\u00a0564<\/td>\n7\u00a0221<\/td>\n<\/tr>\n
Razem bez po\u015brednika i notariusza<\/td>\nOp\u0142ata za akt w\u0142asno\u015bci plus DASK<\/td>\n162\u00a0564<\/td>\n3\u00a0274<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Sumy odpowiadaj\u0105 4,5% ceny przy po\u015bredniku i umowie notarialnej oraz 2,0% ceny bez nich. Raport wyceny, t\u0142umaczenie przysi\u0119g\u0142e, op\u0142ata z funduszu obrotowego i ewentualna pomoc prawna s\u0105 dodatkowe i zale\u017c\u0105 od us\u0142ugodawcy.<\/p>\n

Planowany system p\u0142atno\u015bci przy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci<\/h3>\n

Zmienione Rozporz\u0105dzenie o obrocie nieruchomo\u015bciami Ministerstwa Handlu, opublikowane w Dzienniku Urz\u0119dowym z 1 pa\u017adziernika 2026 r. (nr 33387), upowa\u017cnia integratora do zbudowania i prowadzenia elektronicznego systemu p\u0142atno\u015bci przy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci (rozporz\u0105dzenie nazywa go g\u00fcvenli \u00f6deme sistemi) i przesuwa dat\u0119 przej\u015bciow\u0105 w swoim pierwszym przepisie przej\u015bciowym z 1 lipca 2026 r. na 1 grudnia 2026 r. Nowelizacja stanowi, \u017ce op\u0142at\u0119 za korzystanie z systemu, spos\u00f3b jej podzia\u0142u oraz sprzeda\u017ce wy\u0142\u0105czone z systemu okre\u015bli protok\u00f3\u0142 zawarty mi\u0119dzy Ministerstwem Handlu, Ministerstwem \u015arodowiska, Urbanizacji i Zmian Klimatu oraz integratorem. Szczeg\u00f3\u0142y tego, jak cena b\u0119dzie p\u0142acona za po\u015brednictwem systemu, rozporz\u0105dzenie pozostawia temu protoko\u0142owi.<\/p>\n

Zakup nieruchomo\u015bci w Turcji od dewelopera: zasady off-plan i VAT<\/h2>\n

Wielu kupuj\u0105cych cudzoziemc\u00f3w wybiera nowy projekt. Ustawa 6502 o ochronie konsumenta reguluje sprzeda\u017c mieszka\u0144 z przedp\u0142at\u0105 (\u00f6n \u00f6demeli konut sat\u0131\u015f\u0131) w art. 40-45, a jej zasady stosuje si\u0119 wtedy, gdy konsument p\u0142aci za mieszkanie przed jego wydaniem. Nasz odr\u0119bny przewodnik o zakupie mieszkania w Turcji na raty<\/a> omawia struktury p\u0142atno\u015bci; ta sekcja przedstawia doln\u0105 granic\u0119 ochrony prawnej.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Ochrona<\/th>\nZasada<\/th>\nArtyku\u0142 ustawy 6502<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Najpierw pozwolenie na budow\u0119<\/td>\n\u017badna umowa sprzeda\u017cy z przedp\u0142at\u0105 z konsumentami nie mo\u017ce zosta\u0107 zawarta przed wydaniem pozwolenia na budow\u0119<\/td>\nArt. 40(3)<\/td>\n<\/tr>\n
Informacja wst\u0119pna<\/td>\nFormularz informacji wst\u0119pnej trzeba wr\u0119czy\u0107 co najmniej jeden dzie\u0144 przed zawarciem umowy<\/td>\nArt. 40(2)<\/td>\n<\/tr>\n
Forma umowy<\/td>\nSprzeda\u017c wpisuje si\u0119 do ksi\u0119gi wieczystej; wst\u0119pna umowa sprzeda\u017cy musi mie\u0107 form\u0119 aktu notarialnego; nie wolno \u017c\u0105da\u0107 \u017cadnej p\u0142atno\u015bci przed zawarciem wa\u017cnej umowy<\/td>\nArt. 41<\/td>\n<\/tr>\n
Zabezpieczenie uko\u0144czenia<\/td>\nPowy\u017cej wielko\u015bci okre\u015blonej przez Ministerstwo sprzedaj\u0105cy musi wykupi\u0107 ubezpieczenie uko\u0144czenia budowy lub zapewni\u0107 inne zabezpieczenie wskazane przez Ministerstwo, zanim rozpocznie sprzeda\u017c<\/td>\nArt. 42<\/td>\n<\/tr>\n
Prawo do namys\u0142u<\/td>\n14 dni na odst\u0105pienie bez podania przyczyny i bez kary<\/td>\nArt. 43<\/td>\n<\/tr>\n
Termin wydania<\/td>\nWydanie w terminie umowy i nigdy p\u00f3\u017aniej ni\u017c 48 miesi\u0119cy od daty umowy<\/td>\nArt. 44<\/td>\n<\/tr>\n
Odst\u0105pienie w ci\u0105gu 24 miesi\u0119cy<\/td>\nKonsument mo\u017ce odst\u0105pi\u0107 od umowy bez podania przyczyny w ci\u0105gu 24 miesi\u0119cy od jej zawarcia; sprzedaj\u0105cy mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 do 2% ceny w miesi\u0105cach 0-3, 4% w miesi\u0105cach 3-6, 6% w miesi\u0105cach 6-12 i 8% w miesi\u0105cach 12-24, plus podatki i op\u0142aty<\/td>\nArt. 45<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Jak nalicza si\u0119 VAT od nowych lokali<\/h3>\n

Osoba prywatna sprzedaj\u0105ca mieszkanie w ramach sprzeda\u017cy okazjonalnej nie nalicza VAT, wi\u0119c VAT powstaje g\u0142\u00f3wnie przy nowych lokalach dostarczanych przez deweloper\u00f3w. Dla lokali zbudowanych na podstawie pozwolenia wydanego po 1 kwietnia 2022 r. decyzja prezydencka 5359, opublikowana 29 marca 2022 r., zast\u0105pi\u0142a dawny harmonogram oparty na lokalizacji stawk\u0105 zale\u017cn\u0105 od powierzchni netto: stawka obni\u017cona dla pierwszych 150 m\u00b2 i stawka og\u00f3lna dla ka\u017cdej cz\u0119\u015bci powy\u017cej 150 m\u00b2. W 2022 r. by\u0142y to stawki 8% i 18%; decyzja prezydencka 7346 (Dziennik Urz\u0119dowy z 7 lipca 2023 r.) podnios\u0142a stawk\u0119 obni\u017con\u0105 do 10%, a og\u00f3ln\u0105 do 20% od 10 lipca 2023 r.; zestawienia prasy podatkowej KPMG T\u00fcrkiye i Alomaliye podaj\u0105 wi\u0119c obni\u017con\u0105 stawk\u0119 mieszkaniow\u0105 na poziomie 10%, a og\u00f3ln\u0105 na poziomie 20%. Lokale w projektach przekszta\u0142ce\u0144 w obszarach zagro\u017conych katastrof\u0105 na podstawie ustawy 6306 maj\u0105 wed\u0142ug zestawienia KPMG w\u0142asn\u0105 stawk\u0119 1% od pierwszych 150 m\u00b2.<\/p>\n

Dla mieszkania o powierzchni netto 120 m\u00b2, kt\u00f3re deweloper wycenia na 300\u00a0000 USD przed VAT, ca\u0142a cena mie\u015bci si\u0119 w pierwszych 150 m\u00b2, wi\u0119c VAT wynosi 10%, czyli 30\u00a0000 USD, a suma na fakturze to 330\u00a0000 USD. Je\u017celi 300\u00a0000 USD zawiera ju\u017c VAT, cena przed VAT wynosi 272\u00a0727 USD, a VAT 27\u00a0273 USD. Dla mieszkania o powierzchni netto 200 m\u00b2 150\/200 = 75% ceny opodatkowuje si\u0119 stawk\u0105 10%, a 25% stawk\u0105 20%, co daje stawk\u0119 u\u015brednion\u0105 12,5%, wi\u0119c cena 20\u00a0000\u00a0000 TL przed VAT oznacza 2\u00a0500\u00a0000 TL VAT. Kupuj\u0105cy powinni wi\u0119c pyta\u0107, czy cena katalogowa dewelopera zawiera VAT i jaka data pozwolenia dotyczy budynku.<\/p>\n

Zwolnienie z VAT dla cudzoziemc\u00f3w nieb\u0119d\u0105cych rezydentami<\/h3>\n

Artyku\u0142 13(1)(i) ustawy o VAT zwalnia z podatku pierwsz\u0105 dostaw\u0119 budynku zbudowanego jako dom lub miejsce pracy, gdy cen\u0119 sprowadza si\u0119 do Turcji w walucie obcej, a kupuj\u0105cym jest mi\u0119dzy innymi cudzoziemiec b\u0119d\u0105cy osob\u0105 fizyczn\u0105 niemaj\u0105cy miejsca zamieszkania w Turcji. Je\u017celi warunki nie zosta\u0142y spe\u0142nione, ale zwolnienie zastosowano, niezap\u0142acony podatek, kara za uszczuplenie podatku i odsetki za zw\u0142ok\u0119 obci\u0105\u017caj\u0105 solidarnie sprzedaj\u0105cego i kupuj\u0105cego; a je\u015bli nieruchomo\u015b\u0107 zostanie zbyta w ci\u0105gu trzech lat, niezap\u0142acony podatek wraz z odsetkami za odroczenie trzeba zap\u0142aci\u0107 przed transakcj\u0105 w ksi\u0119dze wieczystej. Ustawa 7394 z 8 kwietnia 2022 r. wyd\u0142u\u017cy\u0142a ten okres z jednego roku do trzech. Zwolnienie obejmuje wy\u0142\u0105cznie pierwsze dostawy; odsprzeda\u017c jest poza nim. Poniewa\u017c skutki b\u0142\u0119dnie zastosowanego zwolnienia ponosi tak\u017ce kupuj\u0105cy, faktura i umowa powinny wskazywa\u0107, jakie traktowanie VAT zastosowano.<\/p>\n

Przyk\u0142ad 2: nowe mieszkanie wycenione na 300\u00a0000 USD<\/h3>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja<\/th>\nObliczenie<\/th>\nTL<\/th>\nUSD przy 49,6540<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Cena przed VAT<\/td>\nCena dewelopera<\/td>\n14\u00a0896\u00a0200<\/td>\n300\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
VAT, 120 m\u00b2 netto, pozwolenie po 1 kwietnia 2022 r.<\/td>\n10% x cena<\/td>\n1\u00a0489\u00a0620<\/td>\n30\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Suma na fakturze<\/td>\nCena plus VAT<\/td>\n16\u00a0385\u00a0820<\/td>\n330\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata za akt w\u0142asno\u015bci, kupuj\u0105cy<\/td>\n2% x 14\u00a0896\u00a0200 (zadeklarowana cena nie ni\u017csza od warto\u015bci podatkowej)<\/td>\n297\u00a0924<\/td>\n6\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
DASK, 120 m\u00b2, \u017celbet, grupa III<\/td>\n120 x 12\u00a0039 = 1\u00a0444\u00a0680 x 2,13 promila<\/td>\n3\u00a0077<\/td>\n62<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

W tym przypadku ustawowe op\u0142aty kupuj\u0105cego poza faktur\u0105 wynosz\u0105 oko\u0142o 6\u00a0062 USD, czyli 2,0% ceny przed VAT. VAT to 10% ceny, co czyni go najwi\u0119ksz\u0105 pojedyncz\u0105 pozycj\u0105 przy zakupie nowego lokalu; art. 13(1)(i) jest przepisem, kt\u00f3ry usuwa go w przypadku kwalifikuj\u0105cych si\u0119 cudzoziemc\u00f3w nieb\u0119d\u0105cych rezydentami.<\/p>\n

Rynek wt\u00f3rny czy nowy lokal: czym r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 dwie drogi do zakupu nieruchomo\u015bci w Turcji<\/h2>\n

Sytuacja prawna zmienia si\u0119 zale\u017cnie od tego, kto sprzedaje i co jest sprzedawane. Ustawa 6502 definiuje sprzedaj\u0105cego jako osob\u0119 dzia\u0142aj\u0105c\u0105 w celach handlowych lub zawodowych, a konsumenta jako osob\u0119 dzia\u0142aj\u0105c\u0105 w celach niehandlowych (art. 3). Zabezpieczenia dla mieszka\u0144 z przedp\u0142at\u0105 z art. 40-45 maj\u0105 wi\u0119c zastosowanie, gdy deweloper lub inny sprzedawca zawodowy sprzedaje osobie prywatnej. Osoba prywatna sprzedaj\u0105ca mieszkanie nie jest sprzedawc\u0105 zawodowym w tym znaczeniu, a g\u0142\u00f3wna ochrona kupuj\u0105cego wynika z ksi\u0119gi wieczystej, kt\u00f3ra przed podpisaniem aktu pokazuje wpisane obci\u0105\u017cenia (przewodnik TKGM, sekcja 5). Poni\u017csze zestawienie por\u00f3wnuje obie drogi obok siebie.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Cecha<\/th>\nOdsprzeda\u017c przez osob\u0119 prywatn\u0105<\/th>\nNowy lokal od dewelopera<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
VAT<\/td>\nBrak przy sprzeda\u017cy okazjonalnej przez osob\u0119 nieb\u0119d\u0105c\u0105 podatnikiem VAT<\/td>\n10% od pierwszych 150 m\u00b2 netto i 20% od cz\u0119\u015bci powy\u017cej dla pozwole\u0144 po 1 kwietnia 2022 r.; mo\u017cliwe zwolnienie dla kwalifikuj\u0105cych si\u0119 cudzoziemc\u00f3w nieb\u0119d\u0105cych rezydentami<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata za akt w\u0142asno\u015bci<\/td>\n2% kupuj\u0105cy plus 2% sprzedaj\u0105cy<\/td>\n2% kupuj\u0105cy plus 2% sprzedaj\u0105cy, od zadeklarowanej ceny nie ni\u017cszej od warto\u015bci podatkowej<\/td>\n<\/tr>\n
Etap tytu\u0142u<\/td>\nOdr\u0119bna w\u0142asno\u015b\u0107 lokalu (kat m\u00fclkiyeti) jest zwykle ju\u017c zarejestrowana<\/td>\nS\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 lokalowa (kat irtifak\u0131) do czasu, a\u017c pozwolenie na u\u017cytkowanie pozwoli na przekszta\u0142cenie<\/td>\n<\/tr>\n
Zasady ustawy 6502 dla mieszka\u0144 z przedp\u0142at\u0105<\/td>\nMaj\u0105 zastosowanie tylko wtedy, gdy sprzedaj\u0105cy dzia\u0142a zawodowo<\/td>\nMaj\u0105 zastosowanie: najpierw pozwolenie, 14 dni na namys\u0142, limit wydania 48 miesi\u0119cy, odst\u0105pienie w ci\u0105gu 24 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n
Ryzyko uko\u0144czenia<\/td>\nBrak, budynek istnieje<\/td>\nWyst\u0119puje do czasu wydania; ubezpieczenie uko\u0144czenia powy\u017cej wielko\u015bci wskazanej przez Ministerstwo<\/td>\n<\/tr>\n
Typ nieruchomo\u015bci dla obywatelstwa<\/td>\nKwalifikuje si\u0119, je\u015bli ma tytu\u0142 odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokalu lub s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 lokalow\u0105 i spe\u0142nia test warto\u015bci<\/td>\nTen sam test; projekt musi mie\u0107 zarejestrowan\u0105 s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 lokalow\u0105<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

W obu przypadkach obowi\u0105zuj\u0105 ten sam cennik op\u0142at, ten sam wym\u00f3g polisy DASK i te same limity powierzchni, wi\u0119c praktyczne r\u00f3\u017cnice sprowadzaj\u0105 si\u0119 do VAT, etapu tytu\u0142u i zabezpiecze\u0144 z ustawy 6502.<\/p>\n

Podatki po zakupie nieruchomo\u015bci w Turcji<\/h2>\n

Po zakupie pojawiaj\u0105 si\u0119 cztery podatki: roczny podatek od nieruchomo\u015bci, podatek od drogich lokali mieszkalnych, podatek dochodowy od najmu oraz podatek od zysku z szybkiej odsprzeda\u017cy. Poni\u017csze stawki dotycz\u0105 2026 r.; coroczna waloryzacja, kt\u00f3ra w styczniu przesuwa kwoty sta\u0142e, oznacza, \u017ce liczby trzeba b\u0119dzie sprawdzi\u0107 ponownie na pocz\u0105tku 2027 r. Nasza strona z kalkulatorem podatk\u00f3w od nieruchomo\u015bci w Turcji<\/a> przekszta\u0142ca te stawki w przyk\u0142adowe wyliczenie.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Podatek<\/th>\nZasada na 2026 r.<\/th>\nPodstawa<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Podatek od nieruchomo\u015bci (emlak vergisi)<\/td>\n0,1% warto\u015bci podatkowej dla lokalu mieszkalnego, 0,2% dla innych budynk\u00f3w, 0,1% dla grunt\u00f3w rolnych i 0,3% dla dzia\u0142ek budowlanych; podw\u00f3jnie w granicach gmin metropolitalnych; p\u0142atny w dw\u00f3ch r\u00f3wnych ratach, pierwszej od marca do maja i drugiej w listopadzie<\/td>\nUstawa 1319, art. 8, 18 i 30<\/td>\n<\/tr>\n
Podatek od drogich lokali mieszkalnych<\/td>\nDotyczy lokali o warto\u015bci podatkowej powy\u017cej 17\u00a0711\u00a0000 TL: 0,3% nadwy\u017cki do 26\u00a0567\u00a0000 TL; 26\u00a0568 TL plus 0,6% do 35\u00a0425\u00a0000 TL; 79\u00a0716 TL plus 1,0% powy\u017cej tej kwoty<\/td>\nUstawa 1319, art. 42-46; komunikat 88<\/td>\n<\/tr>\n
Doch\u00f3d z najmu<\/td>\n58\u00a0000 TL czynszu za lokal mieszkalny zwolnione; nast\u0119pnie odliczenie rycza\u0142towe 15% albo koszty rzeczywiste; skala 15% do 190\u00a0000 TL, 20% do 400\u00a0000 TL, 27% do 1\u00a0000\u00a0000 TL, 35% do 5\u00a0300\u00a0000 TL, 40% powy\u017cej<\/td>\nKomunikat 332; przewodnik G\u0130B o najmie nr 594<\/td>\n<\/tr>\n
Zysk ze sprzeda\u017cy w ci\u0105gu pi\u0119ciu lat<\/td>\nOpodatkowany wed\u0142ug tej samej skali po zwolnieniu 150\u00a0000 TL; podwy\u017cszenie kosztu nabycia indeksem cen producent\u00f3w tylko wtedy, gdy wzrost wynosi 10% lub wi\u0119cej<\/td>\nUstawa o podatku dochodowym; broszura G\u0130B<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Podatek od nieruchomo\u015bci w praktyce<\/h3>\n

Ustawa o podatku od nieruchomo\u015bci okre\u015bla stawki, a gmina ustala warto\u015b\u0107 podatkow\u0105, kt\u00f3r\u0105 oblicza si\u0119 na podstawie jednostkowych warto\u015bci gruntu i budynku. Na 2026 r. przepis przej\u015bciowy 23 wprowadza g\u00f3rn\u0105 granic\u0119 dla warto\u015bci podatkowych obliczonych z jednostkowych warto\u015bci z 2025 r. (tekst m\u00f3wi o \u201edwukrotnym przekroczeniu\u201d warto\u015bci z 2025 r.), a od 2027 r. warto\u015b\u0107 jest corocznie podwy\u017cszana o pe\u0142n\u0105 stop\u0119 waloryzacji, podczas gdy wcze\u015bniej stosowano tylko po\u0142ow\u0119 tej stopy (ustawa 7566, art. 11). Lokal mieszkalny w gminie metropolitalnej o warto\u015bci podatkowej 6\u00a0000\u00a0000 TL p\u0142aci 0,2%, czyli 12\u00a0000 TL rocznie, w dw\u00f3ch ratach po 6\u00a0000 TL. Przepis przej\u015bciowy 23 dodaje, \u017ce ustalone przez niego warto\u015bci stosuje si\u0119 tak\u017ce do nale\u017cno\u015bci i op\u0142at opartych na warto\u015bci podatkowej, co przek\u0142ada si\u0119 na podstaw\u0119 op\u0142aty za akt w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n

Podatek od drogich lokali mieszkalnych dotyczy wy\u0142\u0105cznie lokali, kt\u00f3rych warto\u015b\u0107 podatkowa w 2026 r. przekracza 17\u00a0711\u00a0000 TL, co jest progiem ustalonym komunikatem 88 na podstawie art. 42 ustawy. Artyku\u0142 46 zwalnia w\u0142a\u015bcicieli, kt\u00f3rych jedynym lokalem mieszkalnym w Turcji jest ten podlegaj\u0105cy opodatkowaniu, a w przypadku w\u0142a\u015bciciela kilku lokali ten o najni\u017cszej warto\u015bci, kt\u00f3ry podlega\u0142by opodatkowaniu.<\/p>\n

Doch\u00f3d z najmu krok po kroku<\/h3>\n

Przewodnik Administracji Skarbowej (G\u0130B) dla nierezydent\u00f3w opisuje metod\u0119. Nale\u017cy wzi\u0105\u0107 czynsz otrzymany w danym roku, odj\u0105\u0107 zwolnienie dla lokali mieszkalnych (58\u00a0000 TL na 2026 r.), nast\u0119pnie odj\u0105\u0107 albo udokumentowane koszty rzeczywiste, albo 15% pozosta\u0142ej kwoty i zastosowa\u0107 skal\u0119 do wyniku. Dla rocznego czynszu 240\u00a0000 TL: 240\u00a0000 – 58\u00a0000 = 182\u00a0000; 15% z 182\u00a0000 to 27\u00a0300; kwota podlegaj\u0105ca opodatkowaniu wynosi 154\u00a0700; przy stawce 15% podatek to 23\u00a0205 TL, czyli 9,7% czynszu brutto. Je\u017celi najemc\u0105 jest sp\u00f3\u0142ka lub inny p\u0142atnik wymieniony w art. 94 ustawy o podatku dochodowym, u \u017ar\u00f3d\u0142a potr\u0105ca si\u0119 20% czynszu brutto. Nierezydent, kt\u00f3rego czynsz zosta\u0142 w pe\u0142ni opodatkowany przez potr\u0105cenie, nie ma obowi\u0105zku sk\u0142adania z tego tytu\u0142u zeznania, a roczne zeznania dotycz\u0105ce najmu sk\u0142ada si\u0119 w marcu nast\u0119pnego roku.<\/p>\n

Podatek od zysku ze sprzeda\u017cy<\/h3>\n

Zgodnie z ustaw\u0105 o podatku dochodowym zysk ze sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w ci\u0105gu pi\u0119ciu lat od nabycia podlega opodatkowaniu; po up\u0142ywie tego okresu pozostaje poza podatkiem. Broszura G\u0130B m\u00f3wi, \u017ce koszt nabycia mno\u017cy si\u0119 przez wzrost krajowego indeksu cen producent\u00f3w (Y\u0130-\u00dcFE), ale tylko wtedy, gdy wzrost wynosi 10% lub wi\u0119cej. Nierezydent, kt\u00f3ry nie sk\u0142ada rocznego zeznania, musi zg\u0142osi\u0107 zysk w odr\u0119bnej deklaracji do urz\u0119du skarbowego w\u0142a\u015bciwego dla po\u0142o\u017cenia nieruchomo\u015bci w ci\u0105gu 15 dni od daty osi\u0105gni\u0119cia zysku. Na 2026 r. roczne zwolnienie dla takich zysk\u00f3w wynosi 150\u00a0000 TL.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Przypadek<\/th>\nObliczenie<\/th>\nPodatek (skala 2026)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Kupiono za 5\u00a0000\u00a0000 TL, sprzedano za 9\u00a0000\u00a0000 TL w ci\u0105gu pi\u0119ciu lat; koszty sprzeda\u017cy 150\u00a0000 TL; bez indeksacji<\/td>\n9\u00a0000\u00a0000 – 5\u00a0000\u00a0000 – 150\u00a0000 – 150\u00a0000 zwolnienia = 3\u00a0700\u00a0000<\/td>\n1\u00a0177\u00a0500 TL (232\u00a0500 od pierwszego 1\u00a0000\u00a0000 plus 35% z 2\u00a0700\u00a0000)<\/td>\n<\/tr>\n
Ta sama sprzeda\u017c ze wsp\u00f3\u0142czynnikiem indeksacji 1,4<\/td>\nKoszt 7\u00a0000\u00a0000; 9\u00a0000\u00a0000 – 7\u00a0000\u00a0000 – 150\u00a0000 – 150\u00a0000 = 1\u00a0700\u00a0000<\/td>\n477\u00a0500 TL (232\u00a0500 plus 35% z 700\u00a0000)<\/td>\n<\/tr>\n
Ta sama sprzeda\u017c po pe\u0142nych pi\u0119ciu latach<\/td>\nPoza podatkiem<\/td>\n0 TL<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Najem kr\u00f3tkoterminowy<\/h3>\n

Wynajmowanie mieszkania turystom na pobyty trwaj\u0105ce 100 dni lub kr\u00f3cej wymaga zezwolenia na podstawie ustawy 7464, a w przypadku mieszkania w budynku z wieloma lokalami tak\u017ce jednomy\u015blnej, po\u015bwiadczonej notarialnie uchwa\u0142y wszystkich w\u0142a\u015bcicieli lokali. Nasz przewodnik o prawie Airbnb w Turcji<\/a> omawia liczby zezwole\u0144, kary i zasady dla platform. To, czy dozwolony wynajem turystyczny opodatkowuje si\u0119 jako doch\u00f3d z najmu, czy jako doch\u00f3d z dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej, jest odr\u0119bn\u0105 kwesti\u0105 i bywa sporne.<\/p>\n

Obywatelstwo i zezwolenia na pobyt przy zakupie nieruchomo\u015bci w Turcji<\/h2>\n

Droga do obywatelstwa wymaga kwalifikuj\u0105cego si\u0119 lokalu o warto\u015bci co najmniej 400\u00a0000 USD z adnotacj\u0105 o zakazie sprzeda\u017cy przez trzy lata; droga do zezwolenia na pobyt dla w\u0142a\u015bcicieli ma podawany pr\u00f3g 200\u00a0000 USD. O obu decyduj\u0105 w\u0142adze, a nie sam zakup.<\/p>\n

Z zakupem nieruchomo\u015bci wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 dwa odr\u0119bne programy, kt\u00f3re maj\u0105 r\u00f3\u017cne progi, r\u00f3\u017cne organy decyzyjne i r\u00f3\u017cne podstawy prawne. \u017baden z nich nie wynika automatycznie z zakupu.<\/p>\n

Obywatelstwo w drodze inwestycji: 400\u00a0000 USD i trzyletnia adnotacja<\/h3>\n

Artyku\u0142 12 tureckiej ustawy o obywatelstwie (ustawa 5901) pozwala Prezydentowi przyzna\u0107 decyzj\u0105 obywatelstwo cudzoziemcom, kt\u00f3rzy spe\u0142niaj\u0105 okre\u015blone na jej podstawie warunki, o ile nie ma przeszk\u00f3d zwi\u0105zanych z bezpiecze\u0144stwem narodowym i porz\u0105dkiem publicznym. Kryterium dotycz\u0105ce nieruchomo\u015bci znajduje si\u0119 w art. 20(2)(b) rozporz\u0105dzenia wykonawczego. Decyzja prezydencka 5554, opublikowana w Dzienniku Urz\u0119dowym z 13 maja 2022 r. (nr 31834), zmieni\u0142a kwot\u0119 w tym punkcie z 250\u00a0000 USD na 400\u00a0000 USD. Decyzja 7938, opublikowana 12 grudnia 2023 r. (nr 32397), zaw\u0119zi\u0142a rodzaj nieruchomo\u015bci do lokalu z tytu\u0142em odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokalu lub s\u0142u\u017cebno\u015bci lokalowej albo do dzia\u0142ki z budynkiem, wi\u0119c go\u0142y grunt i grunty rolne ju\u017c si\u0119 nie licz\u0105. Zestawienie zmienionego punktu przygotowane przez Cott Group dodaje, \u017ce akt w\u0142asno\u015bci musi zawiera\u0107 adnotacj\u0119, i\u017c nieruchomo\u015bci nie wolno sprzeda\u0107 przez trzy lata. Ust\u0119p 10 tego samego artyku\u0142u wymaga, aby walut\u0119 obc\u0105 sprzeda\u0107 bankowi dzia\u0142aj\u0105cemu w Turcji i za jego po\u015brednictwem Bankowi Centralnemu.<\/p>\n

Przy dzisiejszym kursie 49,6540 TL za dolara 400\u00a0000 USD to 19\u00a0861\u00a0600 TL. To przeliczenie ma wy\u0142\u0105cznie charakter ilustracyjny: rozporz\u0105dzenie liczy warto\u015b\u0107 w dolarach, a o warto\u015bci decyduje raport wyceny, kt\u00f3rego TKGM wymaga w procesie ubiegania si\u0119 o obywatelstwo, wi\u0119c cena na fakturze sama nie rozstrzyga, czy pr\u00f3g zosta\u0142 spe\u0142niony. Decyzj\u0119 podejmuj\u0105 w\u0142a\u015bciwe organy, a ustawa wymienia przeszkody zwi\u0105zane z bezpiecze\u0144stwem narodowym i porz\u0105dkiem publicznym, kt\u00f3re mog\u0105 prowadzi\u0107 do odmowy. Nasza strona o obywatelstwie i imigracji w Turcji<\/a> podsumowuje ten program bardziej szczeg\u00f3\u0142owo.<\/p>\n

Kr\u00f3tkoterminowe zezwolenie na pobyt dla w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci<\/h3>\n

Artyku\u0142 31(1)(b) ustawy o cudzoziemcach i ochronie mi\u0119dzynarodowej (ustawa 6458) pozwala na wydanie kr\u00f3tkoterminowego zezwolenia na pobyt cudzoziemcom posiadaj\u0105cym nieruchomo\u015b\u0107 w Turcji, a art. 31(2) pozwala wydawa\u0107 je na okres do dw\u00f3ch lat jednorazowo. Od ustawy 7533 z 21 listopada 2024 r. art. 31(6) stanowi, \u017ce rodzaj i warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci b\u0119d\u0105cej podstaw\u0105 zezwolenia okre\u015bla Ministerstwo. Podawany jest pewien pr\u00f3g: Cumhuriyet napisa\u0142 30 pa\u017adziernika 2023 r., \u017ce Prezydium Zarz\u0105dzania Migracjami podnios\u0142o minimum z 75\u00a0000 USD do 200\u00a0000 USD dla nieruchomo\u015bci nabytych od 16 pa\u017adziernika 2023 r., liczone wed\u0142ug ceny z aktu przeliczonej po kursie TCMB z dnia aktu. Przy kursie 49,6540 TL za dolara 200\u00a0000 USD to 9\u00a0930\u00a0800 TL. Ten sam artyku\u0142 przewiduje w ust. (1)(j) odr\u0119bne zezwolenie inwestorskie dla inwestycji o zakresie i warto\u015bci okre\u015blonych przez Prezydenta, kt\u00f3re mo\u017ce by\u0107 wydawane na okres do pi\u0119ciu lat jednorazowo (art. 31(5)); art. 12(1)(b) ustawy o obywatelstwie obejmuje posiadaczy tego zezwolenia i ich rodziny.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Cecha<\/th>\nObywatelstwo przez nieruchomo\u015b\u0107<\/th>\nKr\u00f3tkoterminowe zezwolenie na pobyt dla w\u0142a\u015bcicieli<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Podstawa prawna<\/td>\nUstawa 5901, art. 12; rozporz\u0105dzenie, art. 20(2)(b)<\/td>\nUstawa 6458, art. 31(1)(b), 31(2), 31(6)<\/td>\n<\/tr>\n
Test warto\u015bci<\/td>\nCo najmniej 400\u00a0000 USD, wed\u0142ug raportu wyceny<\/td>\nPodawane 200\u00a0000 USD dla akt\u00f3w od 16 pa\u017adziernika 2023 r. (cena z aktu)<\/td>\n<\/tr>\n
Rodzaj nieruchomo\u015bci<\/td>\nLokal z tytu\u0142em odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokalu lub s\u0142u\u017cebno\u015bci lokalowej albo dzia\u0142ka z budynkiem<\/td>\nOkre\u015bla Ministerstwo (art. 31(6))<\/td>\n<\/tr>\n
Ograniczenie<\/td>\nZakaz sprzeda\u017cy przez trzy lata, odnotowany w akcie<\/td>\n–<\/td>\n<\/tr>\n
Kto decyduje<\/td>\nPrezydent \/ w\u0142a\u015bciwe organy<\/td>\nPrezydium Zarz\u0105dzania Migracjami<\/td>\n<\/tr>\n
Okres<\/td>\nBezterminowe po przyznaniu<\/td>\nDo dw\u00f3ch lat jednorazowo<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Czy cudzoziemiec mo\u017ce dosta\u0107 kredyt hipoteczny przy zakupie nieruchomo\u015bci w Turcji?<\/h2>\n

Zasadniczo tak: banki udzielaj\u0105 kredyt\u00f3w cudzoziemcom w granicach limit\u00f3w BDDK, a sprzeda\u017c z kredytem hipotecznym stanowi\u0142a we wrze\u015bniu 2026 r. 16,4% tureckiej sprzeda\u017cy mieszka\u0144. Ka\u017cdy kredytodawca ustala w\u0142asne warunki, a ustawa 6502 ogranicza op\u0142aty za wcze\u015bniejsz\u0105 sp\u0142at\u0119 do 1% lub 2% przy kredytach o sta\u0142ej stopie i zakazuje ich przy kredytach o zmiennej stopie.<\/p>\n

Banki w Turcji udzielaj\u0105 kredyt\u00f3w cudzoziemcom w granicach limit\u00f3w ustalonych przez Agencj\u0119 Regulacji i Nadzoru Bankowego (BDDK). Komunikat prasowy Agencji z 30 stycznia 2026 r. og\u0142osi\u0142 zmian\u0119 wska\u017anik\u00f3w kredytu do warto\u015bci w kredytach mieszkaniowych wraz ze \u015brodkami dotycz\u0105cymi limit\u00f3w kart kredytowych i debetu oraz restrukturyzacji kredyt\u00f3w detalicznych. Artyku\u0142 35 ustawy o ksi\u0119gach wieczystych stanowi, \u017ce jego limity nie maj\u0105 zastosowania, gdy hipotek\u0119 ustanawia si\u0119 na rzecz cudzoziemca b\u0119d\u0105cego osob\u0105 fizyczn\u0105 lub sp\u00f3\u0142ki handlowej zarejestrowanej za granic\u0105. Kredyty hipoteczne dotycz\u0105 mniejszo\u015bci zakup\u00f3w: T\u00dc\u0130K naliczy\u0142 23\u00a0397 sprzeda\u017cy z kredytem hipotecznym we wrze\u015bniu 2026 r., czyli 16,4% ca\u0142ej sprzeda\u017cy, oraz 212\u00a0210 w pierwszych dziewi\u0119ciu miesi\u0105cach, o 24,7% wi\u0119cej ni\u017c rok wcze\u015bniej.<\/p>\n

Przepisy ustawy 6502 o finansowaniu konsumenckim maj\u0105 zastosowanie do kredyt\u00f3w mieszkaniowych. Kredytodawca mo\u017ce wypowiedzie\u0107 ca\u0142y d\u0142ug tylko wtedy, gdy kredytobiorca nie zap\u0142aci\u0142 co najmniej dw\u00f3ch kolejnych rat i otrzyma\u0142 wezwanie z terminem co najmniej trzydziestu dni (art. 34). Kredyt o sta\u0142ej stopie mo\u017ce wi\u0105za\u0107 si\u0119 z op\u0142at\u0105 za wcze\u015bniejsz\u0105 sp\u0142at\u0119 w wysoko\u015bci najwy\u017cej 1% sp\u0142acanej kwoty, gdy do ko\u0144ca zosta\u0142o 36 miesi\u0119cy lub mniej, i 2%, gdy zosta\u0142o wi\u0119cej, a kredyt o zmiennej stopie nie mo\u017ce jej przewidywa\u0107 (art. 37). W kredycie powi\u0105zanym, w kt\u00f3rym kredyt finansuje jeden konkretny lokal, sprzedaj\u0105cy i kredytodawca odpowiadaj\u0105 solidarnie, je\u017celi lokal nie zostanie wydany, do wysoko\u015bci kredytu i przez rok od umownej daty wydania lub od faktycznej daty wydania (art. 35). Plany ratalne deweloper\u00f3w z naszych stron ofert, pokazane w tabeli poni\u017cej, s\u0105 odr\u0119bne od kredyt\u00f3w bankowych i podlegaj\u0105 umowie oraz art. 40-45 opisanym wy\u017cej.<\/p>\n

Inwestowanie w nieruchomo\u015bci w Turcji: co pokazuj\u0105 dane i co mo\u017ce p\u00f3j\u015b\u0107 \u017ale<\/h2>\n

Inwestowanie w nieruchomo\u015bci w Turcji oznacza posiadanie aktywa wycenianego w lirach w kraju, w kt\u00f3rym ceny konsumpcyjne wzros\u0142y w ci\u0105gu dwunastu miesi\u0119cy do wrze\u015bnia 2026 r. o oko\u0142o 29,7%, jak wyliczono wy\u017cej z nominalnych i realnych warto\u015bci TCMB. Przedstawione wy\u017cej dane daj\u0105 punkty odniesienia i nie s\u0105 prognoz\u0105 wyniku. Indeks wzr\u00f3s\u0142 o 22,3% w lirach, a w uj\u0119ciu realnym spad\u0142 o 5,7%. Czynsze nowych najemc\u00f3w wzros\u0142y o 26,6% w lirach i spad\u0142y o 2,4% w uj\u0119ciu realnym. Sprzeda\u017c mieszka\u0144 w pierwszych dziewi\u0119ciu miesi\u0105cach 2026 r. by\u0142a o 7,2% ni\u017csza ni\u017c rok wcze\u015bniej, podczas gdy sprzeda\u017c z kredytem hipotecznym wzros\u0142a o 24,7%. Dolar wzr\u00f3s\u0142 wobec liry o 17,9% mi\u0119dzy ko\u0144cem wrze\u015bnia 2025 r. a ko\u0144cem wrze\u015bnia 2026 r.<\/p>\n

Udokumentowane ryzyka<\/h3>\n