{"id":32799,"date":"2026-10-31T14:00:00","date_gmt":"2026-10-31T14:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/?p=32799"},"modified":"2026-10-31T14:00:00","modified_gmt":"2026-10-31T14:00:00","slug":"oman-developer-delay-buyer-rights","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/oman-developer-delay-buyer-rights\/","title":{"rendered":"Op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie: co mo\u017ce zrobi\u0107 nabywca off-plan"},"content":{"rendered":"<h1>Op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie: co mo\u017ce zrobi\u0107 nabywca off-plan<\/h1>\n<p>Niniejszy przewodnik, sprawdzony 24 pa\u017adziernika 2026 r., wyja\u015bnia, czym jest op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie: co si\u0119 dzieje, gdy deweloper nie dotrzymuje terminu przekazania lokali wskazanego w umowie kupna-sprzeda\u017cy zawartej w modelu off-plan (projekt w budowie), jakie przepisy maj\u0105 zastosowanie i jakie kroki pozostaj\u0105 otwarte dla nabywcy. Przewodnik analizuje dekret kr\u00f3lewski 79\/2025 (Real Estate Regulation Law, ustaw\u0119 o regulacji rynku nieruchomo\u015bci) artyku\u0142 po artykule, na podstawie dekretu z Dziennika Urz\u0119dowego (Official Gazette) nr 1613 opublikowanego na stronie decree.om oraz pe\u0142nego tekstu ustawy w transkrypcji serwisu qanoon.om, a ponadto uzupe\u0142nia go o og\u00f3lne zasady prawa um\u00f3w zawarte w Civil Transactions Law (dekret kr\u00f3lewski 29\/2013), w takim uj\u0119ciu, w jakim opisuj\u0105 je oma\u0144skie kancelarie prawne. Czyta te\u017c terminy przekazania lokali i plany p\u0142atno\u015bci ze stron naszych w\u0142asnych ofert: Jood, Yamal, Yenaier Residences, Amazi, Lubana Island oraz Residences at Mandarin Oriental.<\/p>\n<p>Po lekturze dowiedz\u0105 si\u0119 Pa\u0144stwo, co m\u00f3wi ustawa i, co r\u00f3wnie wa\u017cne, co pozostawia umowie albo rozporz\u0105dzeniu, kt\u00f3re 24 pa\u017adziernika 2026 r. nadal pozostawa\u0142o do wydania; w jaki spos\u00f3b rachunek powierniczy (escrow), Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego (Ministry of Housing and Urban Planning) oraz s\u0105dy wpisuj\u0105 si\u0119 w ramy, w kt\u00f3rych rozstrzyga si\u0119 op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie; kt\u00f3re klauzule umowy kupna-sprzeda\u017cy decyduj\u0105 o sporze dotycz\u0105cym op\u00f3\u017anienia; jakie dowody nale\u017cy zachowa\u0107; jak op\u00f3\u017anione przekazanie lokalu zmienia rachunek w planie p\u0142atno\u015bci, co pokazuj\u0105 przyk\u0142ady oblicze\u0144; oraz czym r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 s\u0105dy i arbitra\u017c. Ceny podano w rialach oma\u0144skich, a w nawiasach w dolarach ameryka\u0144skich, przy sztywnym kursie 2,6008 dolara za rial; s\u0105 to kwoty ze strony ka\u017cdej oferty z dnia 24 pa\u017adziernika 2026 r. Tekst ma charakter og\u00f3lnej informacji, nie jest porad\u0105 prawn\u0105 i nie przewiduje, jak zako\u0144czy\u0142by si\u0119 jakikolwiek konkretny sp\u00f3r.<\/p>\n<h2>Co oznacza op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie<\/h2>\n<p>S\u0142owem \u201eop\u00f3\u017anienie\u201d ludzie okre\u015blaj\u0105 cztery r\u00f3\u017cne sytuacje, a prawo traktuje je odmiennie. Pierwsza to op\u00f3\u017anione przekazanie lokali: projekt jest budowany, termin z umowy min\u0105\u0142 albo wkr\u00f3tce minie, a deweloper twierdzi, \u017ce uko\u0144czenie nast\u0105pi za kilka miesi\u0119cy. Druga to projekt wstrzymany, w kt\u00f3rym budowa stan\u0119\u0142a z dowolnego powodu. Trzecia to zmieniony produkt, czyli lokal, kt\u00f3ry trafia do nabywcy p\u00f3\u017aniej i dodatkowo r\u00f3\u017cni si\u0119 powierzchni\u0105 lub specyfikacj\u0105 od tego, co przewidywa\u0142a umowa. Czwarta to projekt, kt\u00f3ry nie powinien by\u0142 zosta\u0107 sprzedany w takiej formie, w jakiej go sprzedano, poniewa\u017c zabrak\u0142o licencji dewelopera, licencji projektu lub licencji na reklam\u0119 albo rachunku powierniczego.<\/p>\n<p>Dekret kr\u00f3lewski 79\/2025 odnosi si\u0119 wprost do sytuacji drugiej i czwartej, a do pierwszej tylko po\u015brednio. Projekt wstrzymany ma w\u0142asn\u0105 procedur\u0119 w artykule 28. Brak licencji lub rachunku powierniczego jest spraw\u0105 karn\u0105 i administracyjn\u0105 na podstawie art. 63\u201365. Zmieniony produkt obejmuje artyku\u0142 17, kt\u00f3ry przewiduje przeliczenie ceny, gdy dostarczona powierzchnia lub specyfikacja odbiega od umowy. Zwyk\u0142e op\u00f3\u017anione przekazanie lokali jest natomiast w du\u017cej mierze kwesti\u0105 umowy kupna-sprzeda\u017cy oraz og\u00f3lnych zasad prawa um\u00f3w zawartych w Civil Transactions Law. Ten podzia\u0142 wyja\u015bnia, dlaczego nabywca, kt\u00f3ry czyta sam\u0105 Real Estate Regulation Law, nie znajdzie w niej ustawowej kary za op\u00f3\u017anione przekazanie ani prawa do zwrotu \u015brodk\u00f3w.<\/p>\n<p>R\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy projektem op\u00f3\u017anionym a wstrzymanym ma tak\u017ce wymiar praktyczny. Projekt op\u00f3\u017aniony wci\u0105\u017c post\u0119puje; pytania nabywcy dotycz\u0105 nowego terminu, kosztu oczekiwania i klauzuli o \u015brodkach ochrony zawartej w umowie. Projekt wstrzymany rodzi pytania o saldo rachunku powierniczego, rol\u0119 Ministerstwa i to, co mog\u0105 nakaza\u0107 s\u0105dy. W dalszej cz\u0119\u015bci przewodnika oba przypadki s\u0105 od siebie oddzielone. Dzi\u0119ki temu \u0142atwiej oceni\u0107, kt\u00f3ry zestaw przepis\u00f3w i dokument\u00f3w ma w danej sprawie pierwsze\u0144stwo, a kt\u00f3ry odgrywa jedynie rol\u0119 uzupe\u0142niaj\u0105c\u0105.<\/p>\n<h2>Op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie w skr\u00f3cie: przepisy i organy rozstrzygaj\u0105ce<\/h2>\n<p>Poni\u017csza tabela zestawia ka\u017cde \u017ar\u00f3d\u0142o regu\u0142 z pytaniem, na kt\u00f3re odpowiada. Ustawa okre\u015bla licencjonowanie, rachunek powierniczy, zatwierdzon\u0105 umow\u0119, procedur\u0119 dla projektu wstrzymanego oraz kary. Umowa kupna-sprzeda\u017cy ustala terminy i \u015brodki ochrony. Rozporz\u0105dzenie wykonawcze, kt\u00f3re minister mieszkalnictwa i planowania przestrzennego musi wyda\u0107 w ci\u0105gu roku od wej\u015bcia ustawy w \u017cycie, jest miejscem, do kt\u00f3rego artyku\u0142y 26 i 31 oraz 36 odsy\u0142aj\u0105 po szczeg\u00f3\u0142y.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Pytanie<\/th>\n<th>Gdzie le\u017cy odpowied\u017a<\/th>\n<th>Co m\u00f3wi (stan na 24 pa\u017adziernika 2026 r.)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Czy deweloper musi mie\u0107 licencj\u0119 przed rozpocz\u0119ciem sprzeda\u017cy?<\/td>\n<td>Dekret kr\u00f3lewski 79\/2025, art. 6, art. 8, art. 12<\/td>\n<td>Licencja Ministerstwa dla dewelopera (art. 8), dla projektu (art. 12, ka\u017cda faza jest odr\u0119bnym projektem) i na reklam\u0119 projektu (art. 6)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Czy umowa sprzeda\u017cy zawarta przed uko\u0144czeniem jest wa\u017cna?<\/td>\n<td>Dekret kr\u00f3lewski 79\/2025, artyku\u0142 25<\/td>\n<td>Umowa przenosz\u0105ca w\u0142asno\u015b\u0107 lokalu przed uko\u0144czeniem projektu jest niewa\u017cna, chyba \u017ce jest to zatwierdzona przez Ministerstwo umowa off-plan<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dok\u0105d trafiaj\u0105 pieni\u0105dze nabywcy?<\/td>\n<td>Dekret kr\u00f3lewski 79\/2025, art. 29\u201337<\/td>\n<td>Projektowy rachunek powierniczy w licencjonowanym banku, jeden na faz\u0119; zgoda Ministerstwa na otwarcie lub zamkni\u0119cie; ochrona przed wierzycielami dewelopera<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Co, je\u015bli projekt zostanie wstrzymany?<\/td>\n<td>Dekret kr\u00f3lewski 79\/2025, artyku\u0142 28<\/td>\n<td>Konsultant projektu sk\u0142ada Ministerstwu sprawozdanie w ci\u0105gu 30 dni; Ministerstwo organizuje \u015brodek zaradczy albo przekazuje spraw\u0119 w\u0142a\u015bciwemu s\u0105dowi<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Co, je\u015bli deweloper jest po prostu sp\u00f3\u017aniony?<\/td>\n<td>Umowa kupna-sprzeda\u017cy; Civil Transactions Law; artyku\u0142 26<\/td>\n<td>Artyku\u0142 26 stanowi, \u017ce \u015brodki ochrony ka\u017cdej ze stron w razie naruszenia okre\u015blaj\u0105 przepisy wykonawcze; termin i ewentualne odszkodowanie wskazuje umowa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Czy istnieje ustawowa kara za op\u00f3\u017anione przekazanie lub prawo do zwrotu?<\/td>\n<td>Dekret kr\u00f3lewski 79\/2025 w transkrypcji na qanoon.om<\/td>\n<td>W tek\u015bcie nie ma takiego przepisu; wskaz\u00f3wk\u0105 jest rozporz\u0105dzenie wykonawcze, do kt\u00f3rego odsy\u0142a artyku\u0142 26<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Kto egzekwuje przepisy o licencjonowaniu?<\/td>\n<td>Dekret kr\u00f3lewski 79\/2025, art. 63\u201365<\/td>\n<td>Kara pozbawienia wolno\u015bci od 1 do 3 lat i grzywna od OMR 10 000 do 100 000 za nielicencjonowan\u0105 dzia\u0142alno\u015b\u0107 dewelopersk\u0105, reklam\u0119 lub nadu\u017cycie rachunku powierniczego; sankcje administracyjne do OMR 10 000<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<p>Samo Ministerstwo przedstawia system jako oparty na licencjonowaniu i rejestracji przed sprzeda\u017c\u0105. W o\u015bwiadczeniu, kt\u00f3re 25 lipca 2026 r. przytoczy\u0142 dziennik Times of Oman, Nasser Khamis Al Siyabi, dyrektor generalny ds. rozwoju nieruchomo\u015bci w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego, wezwa\u0142 nabywc\u00f3w i inwestor\u00f3w, by przed wp\u0142at\u0105 lub podpisaniem umowy upewnili si\u0119, \u017ce zar\u00f3wno deweloper, jak i projekt s\u0105 licencjonowani i zarejestrowani. To samo o\u015bwiadczenie wymienia\u0142o trzy etapy licencjonowania: licencj\u0119 dewelopersk\u0105, licencj\u0119 projektu, kt\u00f3ra wymaga rachunku powierniczego w lokalnym banku, zanim lokale off-plan b\u0119dzie mo\u017cna sprzedawa\u0107, oraz zezwolenie na reklam\u0119 i promocj\u0119. Innymi s\u0142owy, wed\u0142ug Ministerstwa pierwszym krokiem nabywcy jest sprawdzenie statusu licencyjnego, jeszcze przed jak\u0105kolwiek wp\u0142at\u0105.<\/p>\n<h2>Co dekret kr\u00f3lewski 79\/2025 m\u00f3wi o op\u00f3\u017anieniu i czego nie reguluje<\/h2>\n<p>Dekret kr\u00f3lewski 79\/2025 wydano 10 wrze\u015bnia 2025 r., a opublikowano w Dzienniku Urz\u0119dowym nr 1613 w dniu 14 wrze\u015bnia 2025 r. Zgodnie z artyku\u0142em IV dekretu wchodzi on w \u017cycie 180 dni po publikacji, co wyznacza pocz\u0105tek obowi\u0105zywania na marzec 2026 r.; komentarz kancelarii BSA podaje dat\u0119 10 marca 2026 r. Dekret uchyli\u0142 ustaw\u0119 o po\u015brednictwie z 1986 r., system w\u0142asno\u015bci mieszka\u0144 i pi\u0119ter z 1989 r. oraz system rachunk\u00f3w powierniczych z 2018 r. Nasz wcze\u015bniejszy przewodnik po <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/prawo-nieruchomosci-oman-79-2025\/\">prawie nieruchomo\u015bci Oman 79\/2025<\/a> opisuje jego struktur\u0119, a nasz artyku\u0142 o <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/prog-marketingowy-lokale-w-budowie-oman\/\">progu marketingowym dla lokali w budowie w Omanie<\/a> szczeg\u00f3\u0142owo omawia kolejno\u015b\u0107 licencjonowania. Niniejszy artyku\u0142 zajmuje si\u0119 wy\u0142\u0105cznie przepisami, kt\u00f3re maj\u0105 znaczenie dla tego, jak rozumie\u0107 op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie i niedotrzymany termin przekazania.<\/p>\n<p>Tekst w transkrypcji serwisu qanoon.om zawiera nast\u0119puj\u0105ce przepisy istotne w razie op\u00f3\u017anienia dewelopera:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Artyku\u0142 24<\/strong> zobowi\u0105zuje dewelopera do przygotowania umowy sprzeda\u017cy off-plan, kt\u00f3ra okre\u015bla prawa i obowi\u0105zki obu stron zgodnie z przepisami.<\/li>\n<li><strong>Artyku\u0142 25<\/strong> uznaje za niewa\u017cn\u0105 ka\u017cd\u0105 umow\u0119 lub porozumienie przenosz\u0105ce w\u0142asno\u015b\u0107 lokalu przed uko\u0144czeniem projektu, chyba \u017ce jest to zatwierdzona przez Ministerstwo umowa off-plan.<\/li>\n<li><strong>Artyku\u0142 26<\/strong> zobowi\u0105zuje nabywc\u0119 do p\u0142acenia uzgodnionych rat, a dewelopera do budowy w etapach okre\u015blonych w umowie. Nast\u0119pnie stanowi, \u017ce \u015brodki ochrony ka\u017cdej ze stron na wypadek naruszenia przez drug\u0105 stron\u0119 okre\u015blaj\u0105 przepisy wykonawcze.<\/li>\n<li><strong>Artyku\u0142 17<\/strong> wymaga dostarczenia powierzchni i specyfikacji uzgodnionych w umowie, a gdy dostarczony lokal jest wi\u0119kszy lub mniejszy, cen\u0119 przelicza si\u0119 zgodnie z przepisami wykonawczymi.<\/li>\n<li><strong>Artyku\u0142 28<\/strong> dotyczy wstrzymanego projektu off-plan i jest om\u00f3wiony w nast\u0119pnej cz\u0119\u015bci.<\/li>\n<li><strong>Artyku\u0142 18<\/strong> ustanawia 10-letni\u0105 gwarancj\u0119 od przekazania na istotne wady konstrukcyjne i wady infrastruktury, a <strong>artyku\u0142 36<\/strong> zatrzymuje na rachunku powierniczym procent ze sprzeda\u017cy lokali przez rok po przekazaniu na pokrycie wad; procent i warunki zwolnienia \u015brodk\u00f3w okre\u015blaj\u0105 przepisy wykonawcze.<\/li>\n<\/ul>\n<p>R\u00f3wnie istotne jest to, czego tekst nie zawiera. W transkrypcji przeczytanej na potrzeby tego przewodnika nie ma artyku\u0142u, kt\u00f3ry dawa\u0142by nabywcy automatyczne prawo odst\u0105pienia po up\u0142ywie okre\u015blonej liczby miesi\u0119cy, nie ma sta\u0142ej dziennej ani miesi\u0119cznej rekompensaty za op\u00f3\u017anione przekazanie, nie ma te\u017c procedury sk\u0142adania skarg przez nabywc\u00f3w z formularzem lub terminem. Artyku\u0142 26 przekazuje kwesti\u0119 \u015brodk\u00f3w ochrony przepisom wykonawczym. Artyku\u0142 II dekretu daje ministrowi rok od wej\u015bcia w \u017cycie na wydanie rozporz\u0105dzenia wykonawczego, wi\u0119c termin up\u0142ywa oko\u0142o marca 2027 r., a do tego czasu obowi\u0105zuj\u0105 dotychczasowe przepisy i decyzje, o ile nie s\u0105 sprzeczne z ustaw\u0105. Do 24 pa\u017adziernika 2026 r. nie zg\u0142oszono wydania tego rozporz\u0105dzenia. Szczeg\u00f3\u0142y, kt\u00f3re nast\u0119puj\u0105 poni\u017cej, s\u0105 wi\u0119c uj\u0119ciem stanu na dany dzie\u0144, a rozporz\u0105dzenie wykonawcze mo\u017ce doda\u0107 konkretne zasady dotycz\u0105ce \u015brodk\u00f3w ochrony na wypadek, gdy wyst\u0105pi op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie.<\/p>\n<p>Uwaga o \u017ar\u00f3d\u0142ach: qanoon.om jest prywatn\u0105 baz\u0105 prawn\u0105, a nie Dziennikiem Urz\u0119dowym. Strona decree.om z dekretem kr\u00f3lewskim 79\/2025 pokazuje artyku\u0142y dekretu i preambu\u0142\u0119, natomiast pe\u0142ny za\u0142\u0105czony tekst ustawy znajduje si\u0119 za subskrypcj\u0105. Numery artyku\u0142\u00f3w w tym przewodniku pochodz\u0105 z transkrypcji z qanoon.om i nale\u017cy je zweryfikowa\u0107 w Dzienniku Urz\u0119dowym nr 1613, zanim zostan\u0105 zacytowane w pi\u015bmie lub roszczeniu. Z tego wzgl\u0119du cytowane tu numery artyku\u0142\u00f3w nale\u017cy traktowa\u0107 jako wskaz\u00f3wk\u0119 do dalszej weryfikacji, a nie jako ostateczne brzmienie przepisu.<\/p>\n<h2>Rachunek powierniczy, nadz\u00f3r Ministerstwa i projekty wstrzymane<\/h2>\n<p>Rozdzia\u0142 o rachunku powierniczym (art. 29\u201337) jest tym miejscem, w kt\u00f3rym ustawa najmocniej chroni pieni\u0105dze nabywcy, a warto precyzyjnie okre\u015bli\u0107, co ta ochrona obejmuje. Artyku\u0142 29 wymaga od dewelopera otwarcia projektowego rachunku powierniczego w licencjonowanym banku, z osobnym rachunkiem dla ka\u017cdej fazy. Artyku\u0142 30 wymaga zgody Ministerstwa na jego otwarcie lub zamkni\u0119cie, a kopia umowy rachunku powierniczego musi zosta\u0107 z\u0142o\u017cona przed wydaniem licencji projektu. Artyku\u0142 31 wymaga od dewelopera wp\u0142aty okre\u015blonego procentu ca\u0142kowitego kosztu projektu przed licencjonowaniem; do tej kwoty mo\u017ce by\u0107 zaliczona warto\u015b\u0107 gruntu lub uko\u0144czonych prac, a procent ustalaj\u0105 przepisy wykonawcze. Artyku\u0142 32 zobowi\u0105zuje bank do przekazywania okresowych zestawie\u0144, a dewelopera do dostarczania ich kopii Ministerstwu na \u017c\u0105danie.<\/p>\n<p>Dwa przepisy pokazuj\u0105 nadzorcz\u0105 rol\u0119 Ministerstwa w trakcie budowy. Artyku\u0142 34 pozwala Ministerstwu wyznaczy\u0107 innego konsultanta na koszt dewelopera i poleci\u0107 bankowi wstrzymanie wyp\u0142at, je\u015bli oka\u017ce si\u0119, \u017ce \u015bwiadectwo uko\u0144czenia etapu jest nieprawdziwe. Artyku\u0142 35 pozwala Ministerstwu wyznaczy\u0107 zatwierdzonego bieg\u0142ego rewidenta do zbadania dokumentacji rachunku powierniczego. Artyku\u0142 37 chroni saldo rachunku powierniczego przed zaj\u0119ciem przez wierzycieli dewelopera, a w razie upad\u0142o\u015bci ogranicza wykorzystanie projektu do zobowi\u0105za\u0144 projektowych i praw nabywc\u00f3w.<\/p>\n<p>Escrow chroni raty przed wydaniem ich gdzie indziej; nie ustala terminu przekazania, a artyku\u0142y o rachunku powierniczym same w sobie nie zawieraj\u0105 mechanizmu zwrotu. Na ten sam punkt zwraca uwag\u0119 nasze <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/plany-platnosci-nieruchomosci-oman\/\">por\u00f3wnanie plan\u00f3w p\u0142atno\u015bci<\/a>: escrow odpowiada na pytanie o niew\u0142a\u015bciwe wykorzystanie \u015brodk\u00f3w, a nie o tempo budowy. Artyku\u0142 28 reguluje nast\u0119pnie to, co dzieje si\u0119, gdy budowa si\u0119 zatrzymuje. Je\u017celi projekt off-plan zostanie wstrzymany z jakiegokolwiek powodu, konsultant projektu musi z\u0142o\u017cy\u0107 Ministerstwu pe\u0142ne sprawozdanie w ci\u0105gu 30 dni od wstrzymania, wyja\u015bniaj\u0105ce przyczyny. Ministerstwo bada w\u00f3wczas przyczyny i albo organizuje \u015brodek zaradczy prowadz\u0105cy do uko\u0144czenia projektu, albo przekazuje spraw\u0119 w\u0142a\u015bciwemu s\u0105dowi. Artyku\u0142 nie wskazuje, kto ma powiadomi\u0107 nabywc\u00f3w, i nie wyznacza terminu na decyzj\u0119 Ministerstwa. Innymi s\u0142owy, rachunek powierniczy odpowiada na pytanie, gdzie znajduj\u0105 si\u0119 pieni\u0105dze, ale nie na pytanie, kiedy budynek zostanie uko\u0144czony.<\/p>\n<p>Znaczenie maj\u0105 tak\u017ce trzy powi\u0105zane etapy rejestrowe. Artyku\u0142y 21 i 22 tworz\u0105 wst\u0119pny rejestr nieruchomo\u015bci, w kt\u00f3rym odnotowuje si\u0119 lokale off-plan, dzi\u0119ki czemu pozycja nabywcy znajduje si\u0119 w oficjalnym wykazie, zanim budynek powstanie; dekret kr\u00f3lewski 56\/2026, opublikowany w Dzienniku Urz\u0119dowym nr 1648 w dniu 17 maja 2026 r. i obowi\u0105zuj\u0105cy od 18 maja 2026 r., wprowadzi\u0142 now\u0105 ustaw\u0119 o rejestrze nieruchomo\u015bci (Real Estate Registry Law) i uchyli\u0142 ustaw\u0119 o rejestrze z 1998 r. Nabywca, kt\u00f3ry posiada dow\u00f3d wpisu lokalu do rejestru wst\u0119pnego, ma dokument, kt\u00f3ry mo\u017ce odczyta\u0107 Ministerstwo, bank lub s\u0105d. Nasz <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property-registration-in-oman\/\">przewodnik po rejestracji nieruchomo\u015bci<\/a> opisuje kroki rejestrowe od umowy do tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n<h2>Wy\u0142\u0105czenie Integrated Tourism Complex w artykule 2<\/h2>\n<p>Artyku\u0142 2 okre\u015bla zakres ustawy, a transkrypcja na qanoon.om brzmi co do istoty nast\u0119puj\u0105co: ustawa nie ma zastosowania do projekt\u00f3w podlegaj\u0105cych odr\u0119bnej, szczeg\u00f3lnej ustawie lub dekretowi kr\u00f3lewskiemu ani do Integrated Tourism Complex (ITC, zintegrowany kompleks turystyczny), z tym \u017ce artyku\u0142y 8 i 9, rozdzia\u0142y III i V oraz rozdzia\u0142 VII nadal ich dotycz\u0105, przy czym w odniesieniu do rozdzia\u0142u VII przepis szczeg\u00f3lny w umowie rozwojowej kompleksu z rz\u0105dem ma pierwsze\u0144stwo. Struktura rozdzia\u0142\u00f3w na tej samej stronie umieszcza rejestr wst\u0119pny w rozdziale III (art. 21 i 22), przepisy o projekcie sprzeda\u017cy off-plan w rozdziale IV (art. 23\u201328), rachunek powierniczy w rozdziale V (art. 29\u201337), a stowarzyszenia w\u0142a\u015bcicieli w rozdziale VII (art. 49\u201356).<\/p>\n<p>Czytany dos\u0142ownie, ten zapis oznacza, \u017ce projekt w ITC podlega licencji dewelopera i rejestrowi (artyku\u0142y 8 i 9), rejestrowi wst\u0119pnemu, rozdzia\u0142owi o rachunku powierniczym i rozdzia\u0142owi o stowarzyszeniach w\u0142a\u015bcicieli, natomiast przepisy rozdzia\u0142u IV o umowie sprzeda\u017cy off-plan i procedura dla projektu wstrzymanego z artyku\u0142u 28 nie nale\u017c\u0105 do przepis\u00f3w wymienionych jako maj\u0105ce zastosowanie. Kilka naszych stron ofert opisuje swoje projekty jako ITC freehold (w\u0142asno\u015b\u0107 pe\u0142na), a inne strony ofert opisuj\u0105 Sultan Haitham City jako nowe miasto wspierane przez rz\u0105d. To, w kt\u00f3rym re\u017cimie znajduje si\u0119 dany projekt, zale\u017cy od jego licencji i podstawy tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci, a miejscem, w kt\u00f3rym to odnotowano, s\u0105 umowa sprzeda\u017cy i rejestr Ministerstwa. Kwestia ma znaczenie dla op\u00f3\u017anienia, poniewa\u017c procedura dla projektu wstrzymanego i przepisy na etapie umowy znajduj\u0105 si\u0119 w rozdziale, kt\u00f3rego artyku\u0142 2 nie wymienia dla ITC. Zakres artyku\u0142u 2 nale\u017cy potwierdzi\u0107 na podstawie tekstu z Dziennika Urz\u0119dowego, zanim ktokolwiek na nim oprze swoje stanowisko. Innymi s\u0142owy, o tym, kt\u00f3re przepisy chroni\u0105 nabywc\u0119 w danym projekcie, rozstrzyga w pierwszej kolejno\u015bci ustalenie, czy projekt w og\u00f3le podlega rozdzia\u0142owi IV.<\/p>\n<p>Nasze przewodniki po <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/nieruchomosci-freehold-w-omanie\/\">nieruchomo\u015bciach freehold w Omanie<\/a> oraz <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/porownanie-itc-oman-ktory-kompleks-turystyczny-wybrac\/\">por\u00f3wnanie zintegrowanych kompleks\u00f3w turystycznych Omanu<\/a> wyja\u015bniaj\u0105, jak dzia\u0142a freehold w ITC.<\/p>\n<h2>Umowa kupna-sprzeda\u017cy a op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie: klauzule rozstrzygaj\u0105ce<\/h2>\n<p>Poniewa\u017c artyku\u0142 26 pozostawia \u015brodki ochrony na wypadek naruszenia przepisom wykonawczym, a artyku\u0142 24 zleca przygotowanie umowy deweloperowi, umowa jest pierwszym dokumentem, kt\u00f3ry przeczyta ka\u017cdy, kto b\u0119dzie rozstrzyga\u0142 sp\u00f3r o op\u00f3\u017anienie. Artyku\u0142 25 dodaje pytanie progowe: czy podpisany dokument jest w og\u00f3le zatwierdzon\u0105 przez Ministerstwo umow\u0105 off-plan. Tabela wymienia klauzule, kt\u00f3re maj\u0105 znaczenie, i wskazuje, jak\u0105 funkcj\u0119 pe\u0142ni ka\u017cda z nich. Nie m\u00f3wi, co zawiera jakakolwiek konkretna umowa.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Klauzula<\/th>\n<th>Na co zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119<\/th>\n<th>Dlaczego ma znaczenie przy op\u00f3\u017anieniu<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Termin uko\u0144czenia<\/td>\n<td>Sta\u0142a data lub kwarta\u0142 albo przedzia\u0142; zdarzenie, kt\u00f3re go uruchamia (\u015bwiadectwo uko\u0144czenia, zawiadomienie o przekazaniu)<\/td>\n<td>Przedzia\u0142 lub nieokre\u015blone zdarzenie wyzwalaj\u0105ce utrudnia wykazanie, \u017ce termin zosta\u0142 przekroczony<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Okres dodatkowy<\/td>\n<td>Liczba miesi\u0119cy dopuszczonych po terminie, zanim zacznie dzia\u0142a\u0107 jakikolwiek \u015brodek ochrony<\/td>\n<td>\u015arodki ochrony zaczynaj\u0105 si\u0119 dopiero po up\u0142ywie okresu dodatkowego<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Stawka odszkodowania i g\u00f3rny limit<\/td>\n<td>Procent lub kwota za miesi\u0105c, pu\u0142ap oraz podstawa naliczenia (cena, wp\u0142acona kwota, czynsz)<\/td>\n<td>Okre\u015bla pieni\u0119\u017cn\u0105 warto\u015b\u0107 oczekiwania; artyku\u0142 267 Civil Transactions Law pozwala s\u0105dowi na wniosek dostosowa\u0107 uzgodnione odszkodowanie do rzeczywistej szkody<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Prawo odst\u0105pienia i zwrotu<\/td>\n<td>Czy nabywca mo\u017ce zako\u0144czy\u0107 umow\u0119 po okre\u015blonym op\u00f3\u017anieniu i czy wp\u0142aty s\u0105 zwracane z odsetkami, czy bez<\/td>\n<td>Tekst ustawy przeczytany na potrzeby tego przewodnika nie zawiera ustawowego prawa do zwrotu, wi\u0119c \u017ar\u00f3d\u0142em jest umowa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Si\u0142a wy\u017csza (force majeure)<\/td>\n<td>Kt\u00f3re zdarzenia przed\u0142u\u017caj\u0105 termin i na jak d\u0142ugo; wymogi dotycz\u0105ce zawiadomienia<\/td>\n<td>Artyku\u0142 172 Civil Transactions Law uznaje niemo\u017cliwo\u015b\u0107 wykonania wskutek si\u0142y wy\u017cszej za wygaszaj\u0105c\u0105 zobowi\u0105zanie; klauzula, kt\u00f3ra rozci\u0105ga termin bez ogranicze\u0144, zmienia ten obraz<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wyzwalacz p\u0142atno\u015bci<\/td>\n<td>Raty powi\u0105zane z etapami budowy albo z datami kalendarzowymi<\/td>\n<td>Kalendarzowy plan sprawia, \u017ce p\u0142atno\u015bci biegn\u0105 dalej, nawet gdy budowa zwalnia<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zapis o rachunku powierniczym<\/td>\n<td>Bank, nazwa rachunku, kto po\u015bwiadcza etapy<\/td>\n<td>Artyku\u0142y 29\u201337 wskazuj\u0105 rachunek jako miejsce przeznaczenia p\u0142atno\u015bci; umowa powinna go nazywa\u0107<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zmiana specyfikacji lub powierzchni<\/td>\n<td>Tolerancja, metoda przeliczenia, prawo nabywcy do sprzeciwu<\/td>\n<td>Artyku\u0142 17 przewiduje przeliczenie ceny, gdy dostarczony lokal r\u00f3\u017cni si\u0119 od umowy<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Cesja i odsprzeda\u017c przed przekazaniem<\/td>\n<td>Zgoda, op\u0142aty, pe\u0142ne rozliczenie przed przeniesieniem<\/td>\n<td>Decyduje o tym, czy nabywca mo\u017ce opu\u015bci\u0107 op\u00f3\u017aniony projekt, sprzedaj\u0105c umow\u0119<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Klauzula o sporach<\/td>\n<td>S\u0105dy albo arbitra\u017c, siedziba, j\u0119zyk, liczba arbitr\u00f3w<\/td>\n<td>Ustala, gdzie rozpatrzone zostanie roszczenie; zob. cz\u0119\u015b\u0107 o s\u0105dach i arbitra\u017cu poni\u017cej<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<p>Dwa zagadnienia z oma\u0144skiego prawa um\u00f3w wyznaczaj\u0105 spos\u00f3b, w jaki te klauzule s\u0105 odczytywane. Pierwsze to odszkodowanie umowne (liquidated damages). Blog prawniczy Curtis Oman wyja\u015bnia, \u017ce zgodnie z artyku\u0142em 267 Civil Code (dekret kr\u00f3lewski 29\/2013) strony mog\u0105 z g\u00f3ry ustali\u0107 odszkodowanie, je\u017celi zobowi\u0105zanie nie polega na zap\u0142acie sumy pieni\u0119\u017cnej, ka\u017cde odmienne porozumienie jest niewa\u017cne, a s\u0105d mo\u017ce zmieni\u0107 uzgodnion\u0105 kwot\u0119 na wniosek kt\u00f3rejkolwiek ze stron, tak aby odpowiada\u0142a rzeczywistej szkodzie. Ten sam komentarz zauwa\u017ca, \u017ce Oman formalnie nie odr\u00f3\u017cnia klauzuli odszkodowania umownego od klauzuli kary umownej, a strona, kt\u00f3ra prosi s\u0105d o dostosowanie kwoty, najpewniej poniesie ci\u0119\u017car wykazania rzeczywistej straty. Klauzula odszkodowawcza w umowie sprzeda\u017cy jest wi\u0119c punktem wyj\u015bcia, a nie sztywnym pu\u0142apem ani doln\u0105 granic\u0105.<\/p>\n<p>Drugie zagadnienie to umowy wed\u0142ug wzorca. Przegl\u0105d termin\u00f3w przedawnienia sporz\u0105dzony przez t\u0119 sam\u0105 kancelari\u0119 wskazuje na artyku\u0142 158 Civil Code, kt\u00f3ry pozwala s\u0105dowi zmieni\u0107 nieuczciwe postanowienia umowy adhezyjnej lub zwolni\u0107 z nich stron\u0119, przy czym ka\u017cde odmienne porozumienie jest niewa\u017cne. Umowy sprzeda\u017cy off-plan zazwyczaj redaguje deweloper, i w\u0142a\u015bnie dlatego artyku\u0142 24 w og\u00f3le powierza redagowanie deweloperowi. To, czy dane postanowienie zosta\u0142oby uznane za nieuczciwe, rozstrzyga s\u0105d na podstawie okoliczno\u015bci sprawy. Dla nabywcy oznacza to, \u017ce tre\u015b\u0107 klauzuli o op\u00f3\u017anieniu warto czyta\u0107 z uwzgl\u0119dnieniem obu tych zasad jednocze\u015bnie.<\/p>\n<h2>Jak nasze oferty podaj\u0105 terminy przekazania<\/h2>\n<p>Terminy przekazania na stronach ofert pochodz\u0105 z materia\u0142\u00f3w sprzeda\u017cowych dewelopera, a projekt mo\u017ce mie\u0107 dat\u0119 w wi\u0119cej ni\u017c jednym miejscu. Tabela pokazuje dla sze\u015bciu ofert, co strona oferty podaje o przekazaniu lokali i jaka cz\u0119\u015b\u0107 ceny jest nale\u017cna przed uko\u0144czeniem. S\u0105 to terminy docelowe podawane przez deweloper\u00f3w oraz struktury plan\u00f3w w kszta\u0142cie opublikowanym na stronach; wi\u0105\u017c\u0105cym dokumentem jest umowa kupna-sprzeda\u017cy.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Oferta<\/th>\n<th>Przekazanie wed\u0142ug strony oferty<\/th>\n<th>Cena wej\u015bciowa wed\u0142ug strony oferty<\/th>\n<th>Cz\u0119\u015b\u0107 ceny p\u0142atna przed uko\u0144czeniem<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/jood-sultan-haitham-city-muscat-oman-pl\/\">Jood<\/a>, Sultan Haitham City<\/td>\n<td>Q1 2030 wed\u0142ug dewelopera; ten sam kwarta\u0142 pojawia si\u0119 na ca\u0142ej stronie<\/td>\n<td>2-pokojowe OMR 78\u00a0437 ($204\u00a0000); willa OMR 158\u00a0567 ($412\u00a0400)<\/td>\n<td>95% w 4,5-letnim planie (2,5% przy rezerwacji, 17,5% w pierwszym miesi\u0105cu, nast\u0119pnie po 15% po 12 i po 24 miesi\u0105cach, 45% w trzech ratach, 5% przy uko\u0144czeniu)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/yamal-al-seeb-muscat-oman\/\">Yamal<\/a>, Al Seeb<\/td>\n<td>Q4 2029 wed\u0142ug dewelopera<\/td>\n<td>1-pokojowe OMR 63\u00a0750 ($165\u00a0800)<\/td>\n<td>95% w 4,5-letnim planie; plany 6-letni i 8-letni biegn\u0105 poza przekazanie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/yenaier-residences-sultan-haitham-city-oman-2\/\">Yenaier Residences<\/a>, Sultan Haitham City<\/td>\n<td>Q4 2027 jako cel wed\u0142ug dewelopera; pole danych nieruchomo\u015bci pokazuje Year Built 2028<\/td>\n<td>Studio OMR 67\u00a0210 ($174\u00a0800); 2-pokojowe OMR 98\u00a0700 ($256\u00a0700)<\/td>\n<td>50% w planie Express; 60% w planie 5-letnim; 60% w planie Phase 2 Cash<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/salalah-residences-salalah-oman\/\">Amazi<\/a>, Hawana Salalah<\/td>\n<td>Q1 2027 dla pierwszej fazy wed\u0142ug wrze\u015bniowej aktualizacji Muriya z 2026 r., uko\u0144czona w oko\u0142o 80%<\/td>\n<td>Willa 1-pokojowa od OMR 78\u00a0000 ($202\u00a0862)<\/td>\n<td>10% przy rezerwacji, potem 7,5% co trzy miesi\u0105ce przez trzy lata<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/lubana-island-amazi-hawana-salalah-oman\/\">Lubana Island<\/a>, Hawana Salalah<\/td>\n<td>2029 wed\u0142ug prezentacji dewelopera w tek\u015bcie; wid\u017cet cenowy na stronie pokazuje grudzie\u0144 2027<\/td>\n<td>1-pokojowe OMR 99\u00a0508 ($258\u00a0800)<\/td>\n<td>92,5% wed\u0142ug planu z tekstu (10% plus jedena\u015bcie rat po 7,5%); wid\u017cet pokazuje dwana\u015bcie rat do pa\u017adziernika 2029<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/mandarin-oriental-residences-shatti-al-qurum-muscat-oman\/\">Residences at Mandarin Oriental<\/a>, Shatti Al Qurum<\/td>\n<td>Brak terminu przekazania; strona opisuje budynek jako uko\u0144czony, a hotel otwarto w czerwcu 2024<\/td>\n<td>1-pokojowe OMR 169\u00a0986 ($442\u00a0100)<\/td>\n<td>Got\u00f3wka przy przeniesieniu w\u0142asno\u015bci albo raty po przekazaniu z dop\u0142at\u0105 3% (1 rok), 5% (2 lata) lub 13% (3 lata)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<p>Z tabeli wynikaj\u0105 trzy obserwacje. Po pierwsze, plany rozk\u0142adaj\u0105ce p\u0142atno\u015b\u0107 na cztery do pi\u0119ciu lat s\u0105 pisane wok\u00f3\u0142 terminu przekazania: w 4,5-letnim planie Jood i Yamal przy uko\u0144czeniu pozostaje tylko 5%, wi\u0119c op\u00f3\u017anione przekazanie zostawia nabywc\u0119 z prawie ca\u0142\u0105 cen\u0105 ju\u017c zap\u0142acon\u0105. Po drugie, plan, kt\u00f3ry biegnie poza przekazanie, taki jak d\u0142u\u017csze plany Yamal i 5-letni plan Yenaier, daje inn\u0105 ekspozycj\u0119: raty po uko\u0144czeniu s\u0105 przynajmniej cz\u0119\u015bciowo chronione tym, \u017ce lokal ju\u017c istnieje. Po trzecie, gotowy budynek, taki jak Residences at Mandarin Oriental, eliminuje ryzyko op\u00f3\u017anienia jako takie, a pytaniem staje si\u0119 koszt rat po przekazaniu, kt\u00f3re strona wycenia otwarcie jako dop\u0142at\u0119. Wszystkie trzy obserwacje dotycz\u0105 wy\u0142\u0105cznie tego, jak zbudowane s\u0105 plany p\u0142atno\u015bci na stronach ofert, a nie przewidywa\u0144 dotycz\u0105cych konkretnego projektu.<\/p>\n<p>Terminy tak\u017ce si\u0119 przesuwaj\u0105. Nasz <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/gotowe-nieruchomosci-w-omanie-kalendarz-odbiorow\/\">kalendarz przekaza\u0144 lokali na lata 2026\u20132033<\/a> zawiera 38 projekt\u00f3w mieszkaniowych, z czego 13 przypada na 2027 r., i odnotowuje projekty, kt\u00f3rych termin wyst\u0119puje w wi\u0119cej ni\u017c jednej postaci: Telal Al Qurm (Q2 2027 w broszurze, Q1 2028 w zestawieniu sprzeda\u017cowym), Zen Residences (Q1 lub Q2 2027) i Yamal (Q4 2029 wed\u0142ug dewelopera, Q1 2030 w zestawieniu sprzeda\u017cowym). Amazi jest przyk\u0142adem podanego terminu, kt\u00f3ry si\u0119 zmieni\u0142: kalendarz opublikowany we wrze\u015bniu 2026 r. wymienia\u0142 termin Q1 2026, kt\u00f3ry ju\u017c min\u0105\u0142, podczas gdy strona oferty Amazi podaje obecnie Q1 2027 dla pierwszej fazy wed\u0142ug wrze\u015bniowej aktualizacji Muriya z 2026 r. O tym, kt\u00f3ra data si\u0119 liczy w sporze, decyduje data z podpisanej umowy, a daty ze strony oferty s\u0105 punktem wyj\u015bcia do pytania skierowanego do dewelopera.<\/p>\n<h2>Przyk\u0142ad oblicze\u0144: ile kosztuje op\u00f3\u017anione przekazanie w planie p\u0142atno\u015bci<\/h2>\n<p>Op\u00f3\u017anienie ma koszt, nawet je\u015bli umowa ostatecznie zostanie wykonana: pieni\u0105dze zap\u0142acone wcze\u015bniej, ni\u017c by\u0142o to potrzebne, tkwi\u0105 w projekcie, kt\u00f3ry nie nadaje si\u0119 jeszcze do u\u017cytku. Poni\u017csze obliczenia opieraj\u0105 si\u0119 na dwupokojowym apartamencie Jood za OMR 78\u00a0437 ($204\u00a0000) wed\u0142ug strony oferty oraz jego 4,5-letnim planie. Procenty pochodz\u0105 ze strony oferty; kwoty got\u00f3wkowe to zwyk\u0142e mno\u017cenie.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Etap 4,5-letniego planu<\/th>\n<th>Skumulowana zap\u0142acona cz\u0119\u015b\u0107<\/th>\n<th>Kwota skumulowana w OMR<\/th>\n<th>Kwota skumulowana w USD<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Rezerwacja (2,5%)<\/td>\n<td>2,5%<\/td>\n<td>OMR 1\u00a0961<\/td>\n<td>$5\u00a0100<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>W ci\u0105gu 1 miesi\u0105ca od rezerwacji (17,5%)<\/td>\n<td>20%<\/td>\n<td>OMR 15\u00a0687<\/td>\n<td>$40\u00a0800<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>12 miesi\u0119cy po rezerwacji (15%)<\/td>\n<td>35%<\/td>\n<td>OMR 27\u00a0453<\/td>\n<td>$71\u00a0400<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>24 miesi\u0105ce po rezerwacji (15%)<\/td>\n<td>50%<\/td>\n<td>OMR 39\u00a0219<\/td>\n<td>$102\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Trzy kolejne raty po 15% co 6 do 8 miesi\u0119cy<\/td>\n<td>95%<\/td>\n<td>OMR 74\u00a0515<\/td>\n<td>$193\u00a0800<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Przy uko\u0144czeniu (5%)<\/td>\n<td>100%<\/td>\n<td>OMR 78\u00a0437<\/td>\n<td>$204\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<p>Tabela podaje dwie liczby, kt\u00f3re maj\u0105 znaczenie dla op\u00f3\u017anienia. W punkcie 24 miesi\u0119cy zap\u0142acono po\u0142ow\u0119 ceny, OMR 39\u00a0219 ($102\u00a0000), za budynek, kt\u00f3ry ma zosta\u0107 uko\u0144czony oko\u0142o dw\u00f3ch lat p\u00f3\u017aniej. Po trzeciej z p\u00f3\u017aniejszych rat zap\u0142acono 95% ceny, OMR 74\u00a0515 ($193\u00a0800), a ka\u017cdy miesi\u0105c op\u00f3\u017anienia po tym punkcie to miesi\u0105c, w kt\u00f3rym niemal ca\u0142a cena pozostaje w projekcie. Koszt oczekiwania mo\u017cna wyrazi\u0107 w pieni\u0105dzach za pomoc\u0105 przyk\u0142adowej stopy. Por\u00f3wnanie plan\u00f3w p\u0142atno\u015bci w Omanie na naszej stronie stosuje do takiego samego rachunku roczny koszt alternatywny w wysoko\u015bci 5%; tu pokazano trzy stopy, aby czytelnik m\u00f3g\u0142 wybra\u0107 t\u0119, kt\u00f3ra odpowiada jego w\u0142asnej sytuacji. S\u0105 to ilustracje arytmetyczne, a nie prognozy jakiegokolwiek zwrotu. Przyk\u0142ad nie rozstrzyga, jaka stopa jest w\u0142a\u015bciwa; s\u0142u\u017cy wy\u0142\u0105cznie pokazaniu rz\u0119du wielko\u015bci, o jaki chodzi.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Miesi\u0105ce op\u00f3\u017anienia po ostatniej racie przed uko\u0144czeniem<\/th>\n<th>Koszt przy 3% rocznie od OMR 74\u00a0515 ($193\u00a0800)<\/th>\n<th>Koszt przy 5% rocznie<\/th>\n<th>Koszt przy 7% rocznie<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>6 miesi\u0119cy<\/td>\n<td>OMR 1\u00a0118 ($2\u00a0907)<\/td>\n<td>OMR 1\u00a0863 ($4\u00a0845)<\/td>\n<td>OMR 2\u00a0608 ($6\u00a0783)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>12 miesi\u0119cy<\/td>\n<td>OMR 2\u00a0235 ($5\u00a0814)<\/td>\n<td>OMR 3\u00a0726 ($9\u00a0690)<\/td>\n<td>OMR 5\u00a0216 ($13\u00a0566)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>18 miesi\u0119cy<\/td>\n<td>OMR 3\u00a0353 ($8\u00a0721)<\/td>\n<td>OMR 5\u00a0589 ($14\u00a0535)<\/td>\n<td>OMR 7\u00a0824 ($20\u00a0349)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<p>Krok po kroku, wiersz dla 12 miesi\u0119cy przy 5% to $193\u00a0800 \u00d7 0,05 \u00d7 1 = $9\u00a0690, czyli OMR 3\u00a0726 przy kursie 2,6008 dolara za rial. To oko\u0142o 4,7% ceny OMR 78\u00a0437 (3\u00a0726 \/ 78\u00a0437 = 0,0475). Nabywca, kt\u00f3ry zamiast tego przyjmie hipotetyczn\u0105 klauzul\u0119 odszkodowawcz\u0105, mo\u017ce por\u00f3wna\u0107 obie kwoty. Przypu\u015b\u0107my, wy\u0142\u0105cznie dla cel\u00f3w rachunkowych, \u017ce umowa przewiduje 0,5% wp\u0142aconej kwoty za ka\u017cdy miesi\u0105c op\u00f3\u017anienia po sze\u015bciomiesi\u0119cznym okresie dodatkowym, z limitem 5%. Op\u00f3\u017anienie o 12 miesi\u0119cy da\u0142oby 6 miesi\u0119cy obj\u0119tych odszkodowaniem, a wi\u0119c 6 \u00d7 0,5% = 3% z $193\u00a0800 = $5\u00a0814 (OMR 2\u00a0235), czyli mniej ni\u017c przyk\u0142adowy koszt oczekiwania wynosz\u0105cy $9\u00a0690 przy 5%. Limit 5%, czyli $9\u00a0690, zosta\u0142by osi\u0105gni\u0119ty po 10 miesi\u0105cach obj\u0119tych odszkodowaniem, to znaczy przy 16-miesi\u0119cznym op\u00f3\u017anieniu. \u017badna strona oferty nie podaje takiej klauzuli; przyk\u0142ad pokazuje jedynie, dlaczego stawk\u0119, okres dodatkowy i limit czyta si\u0119 \u0142\u0105cznie. Zgodnie z artyku\u0142em 267 Civil Code ka\u017cda ze stron mo\u017ce zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 do s\u0105du o dostosowanie uzgodnionego odszkodowania do rzeczywistej szkody.<\/p>\n<p>Ten sam rachunek zmienia si\u0119 wraz z planem. W przypadku 2-pokojowego lokalu w Yenaier za OMR 98\u00a0700 ($256\u00a0700) plan Express przewiduje 50% przed uko\u0144czeniem (OMR 49\u00a0350, $128\u00a0350), a plany 5-letni i Phase 2 Cash przewiduj\u0105 60% przed uko\u0144czeniem (OMR 59\u00a0220, $154\u00a0020). W planie 5-letnim ostatnie 20% p\u0142aci si\u0119 w ci\u0105gu 28 miesi\u0119cy po uko\u0144czeniu, co przy 20% ceny daje OMR 19\u00a0740 ($51\u00a0340) do zap\u0142aty jeszcze po racie przy uko\u0144czeniu. Op\u00f3\u017anienie w takim planie kosztuje na zap\u0142aconych ju\u017c 60%, a raty nast\u0119puj\u0105ce po przekazaniu r\u00f3wnie\u017c zaczynaj\u0105 si\u0119 p\u00f3\u017aniej, poniewa\u017c s\u0105 powi\u0105zane z uko\u0144czeniem. Plan Amazi, czyli 10% a potem 7,5% co kwarta\u0142, jest powi\u0105zany z harmonogramem budowy, wi\u0119c budowa trwaj\u0105ca d\u0142u\u017cej wyd\u0142u\u017ca plan, a nie wstrzymuje go, co nasz <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/plany-platnosci-nieruchomosci-oman\/\">artyku\u0142 o planach p\u0142atno\u015bci<\/a> obja\u015bnia na przyk\u0142adzie formu\u0142y Muriya.<\/p>\n<p>Op\u00f3\u017anienie przesuwa tak\u017ce daty zale\u017cne od posiadania gotowego lokalu. Golden Residency (z\u0142ota rezydencja) wymaga jednej nieruchomo\u015bci w ITC o warto\u015bci co najmniej OMR 200\u00a0000, a decyzj\u0119 podejmuje Royal Oman Police. Owner Visa na podstawie decyzji ROP 87\/2026 nie ma minimalnej warto\u015bci, nie wymaga sponsora i jest zwi\u0105zana z w\u0142asno\u015bci\u0105. Obie opieraj\u0105 si\u0119 na posiadaniu nieruchomo\u015bci, wi\u0119c p\u00f3\u017aniejsze przekazanie odsuwa moment, w kt\u00f3rym nabywca dysponuje uko\u0144czonym lokalem. Doch\u00f3d z najmu uzyskany od 1 stycznia 2028 r. podlega podatkowi dochodowemu od os\u00f3b fizycznych wprowadzonemu dekretem kr\u00f3lewskim 56\/2025: 5% powy\u017cej OMR 42\u00a0000 rocznie, z uwzgl\u0119dnieniem dochodu z najmu. Projekt przekazywany w 2027 r. i projekt przekazywany w 2028 r. trafiaj\u0105 wi\u0119c pod t\u0119 regu\u0142\u0119 w r\u00f3\u017cnych momentach swoich pierwszych lat. Nasz przewodnik po <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/zlota-rezydencja-omanu-a-wiza-wlasciciela\/\">Golden Residency a Owner Visa<\/a> przedstawia obie \u015bcie\u017cki rezydencji.<\/p>\n<h2>Dowody do zachowania, gdy deweloper si\u0119 sp\u00f3\u017ania<\/h2>\n<p>Roszczenie, skarga lub negocjacje dotycz\u0105ce tego, jak rozstrzygn\u0105\u0107 op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie, \u0142atwiej poprze\u0107, gdy akta nabywcy zawieraj\u0105 umow\u0119, wp\u0142aty i w\u0142asne o\u015bwiadczenia dewelopera o terminach. Poni\u017csza lista kontrolna jest zbudowana wok\u00f3\u0142 tego, co ka\u017cdy rodzaj odbiorcy (urz\u0119dnik Ministerstwa, bank, s\u0105d lub arbiter) mo\u017ce zweryfikowa\u0107. Im pe\u0142niejsza i bardziej uporz\u0105dkowana chronologicznie jest taka dokumentacja, tym \u0142atwiej ka\u017cdemu z wymienionych odbiorc\u00f3w sprawdzi\u0107 fakty bez konieczno\u015bci odtwarzania ich z pami\u0119ci.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Dokument<\/th>\n<th>Co dowodzi<\/th>\n<th>Sk\u0105d pochodzi<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Podpisana umowa kupna-sprzeda\u017cy ze wszystkimi za\u0142\u0105cznikami<\/td>\n<td>Termin, klauzul\u0119 o \u015brodkach ochrony, klauzul\u0119 o sporach, to, czy jest to formularz zatwierdzony przez Ministerstwo (artyku\u0142 25)<\/td>\n<td>Deweloper, przy podpisaniu<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Harmonogram p\u0142atno\u015bci i potwierdzenia wp\u0142at<\/td>\n<td>Co by\u0142o nale\u017cne, co zap\u0142acono i kiedy; czy wp\u0142aty trafi\u0142y na projektowy rachunek powierniczy<\/td>\n<td>Deweloper i bank nabywcy; potwierdzenia SWIFT dla przelew\u00f3w mi\u0119dzynarodowych<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Numery licencji dewelopera, projektu i reklamy<\/td>\n<td>\u017be art. 6, art. 8 i art. 12 zosta\u0142y spe\u0142nione przed sprzeda\u017c\u0105<\/td>\n<td>Deweloper; weryfikacja w Ministerstwie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Bank rachunku powierniczego i nazwa rachunku<\/td>\n<td>\u017be p\u0142atno\u015bci s\u0105 zgodne z art. 29\u201337<\/td>\n<td>Umowa sprzeda\u017cy lub pisemne potwierdzenie dewelopera<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wpis do rejestru wst\u0119pnego<\/td>\n<td>\u017be lokal jest wpisany na podstawie art. 21 i 22<\/td>\n<td>Rejestr Ministerstwa; deweloper<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Informacje o budowie, biuletyny, zdj\u0119cia z placu budowy<\/td>\n<td>W\u0142asn\u0105 relacj\u0119 dewelopera o post\u0119pach i podawane przez niego terminy<\/td>\n<td>Wiadomo\u015bci e-mail dewelopera, portale inwestorskie, wpisy w mediach spo\u0142eczno\u015bciowych zapisane z dat\u0105<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zawiadomienia o op\u00f3\u017anieniu i odpowiedzi<\/td>\n<td>Kiedy deweloper og\u0142osi\u0142 nowy termin i jaki poda\u0142 pow\u00f3d (w tym ewentualne powo\u0142anie si\u0119 na si\u0142\u0119 wy\u017csz\u0105)<\/td>\n<td>E-maile i listy, przechowywane w oryginalnym formacie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Materia\u0142y marketingowe z chwili zakupu<\/td>\n<td>Termin uko\u0144czenia i specyfikacj\u0119, na kt\u00f3rych nabywca polega\u0142<\/td>\n<td>Broszury, cenniki i strony internetowe zapisane z dat\u0105<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>W\u0142asne pisma nabywcy<\/td>\n<td>\u017be nabywca za\u017c\u0105da\u0142 wykonania umowy lub \u015brodka ochrony i kiedy<\/td>\n<td>Opatrzone dat\u0105, wys\u0142ane metod\u0105 rejestruj\u0105c\u0105 dor\u0119czenie<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<p>P\u0142atno\u015bci z zagranicy tworz\u0105 w\u0142asny \u015blad dokumentacyjny. Nasz przewodnik po <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/transfer-money-to-oman-property-purchase\/\">przelewaniu pieni\u0119dzy do Omanu na zakup nieruchomo\u015bci<\/a> opisuje zapisy przelew\u00f3w, kt\u00f3re istniej\u0105, a strona oferty Jood zaznacza, \u017ce p\u0142atno\u015bci trafiaj\u0105 na projektowy rachunek powierniczy, a potwierdzenia SWIFT s\u0142u\u017c\u0105 jako dow\u00f3d zap\u0142aty. Nabywca, kt\u00f3ry p\u0142aci na rachunek inny ni\u017c wskazany w umowie, os\u0142abia argument, \u017ce jego pieni\u0105dze s\u0105 chronione art. 29\u201337.<\/p>\n<h2>Zawiadomienia, negocjacje i droga przez Ministerstwo<\/h2>\n<p>Opisana poni\u017cej kolejno\u015b\u0107 to kroki, na kt\u00f3re wskazuj\u0105 struktura ustawy i umowy. Nie jest to procedura wyznaczona w dekrecie. Kolejno\u015b\u0107 krok\u00f3w mo\u017ce si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0107 w zale\u017cno\u015bci od tre\u015bci umowy, a nie ka\u017cdy krok b\u0119dzie potrzebny w ka\u017cdej sprawie.<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Najpierw przeczyta\u0107 umow\u0119.<\/strong> Nale\u017cy ustali\u0107 termin, okres dodatkowy, klauzul\u0119 odszkodowawcz\u0105, klauzul\u0119 o odst\u0105pieniu i klauzul\u0119 o sporach. To one decyduj\u0105 o tym, kt\u00f3re kroki s\u0105 otwarte.<\/li>\n<li><strong>Prosi\u0107 o fakty na pi\u015bmie.<\/strong> Pytania do dewelopera o nowy termin, \u015bwiadectwo etapu, stan rachunku powierniczego i przyczyn\u0119 op\u00f3\u017anienia przynosz\u0105 dokumenty, kt\u00f3re mo\u017cna wykorzysta\u0107 p\u00f3\u017aniej. Przewodnik po kalendarzu przekaza\u0144 lokali sugeruje, by pisemnie prosi\u0107 o kwartalne informacje o stanie budowy i o stan rachunku powierniczego.<\/li>\n<li><strong>Skierowa\u0107 pisemne zawiadomienie na podstawie umowy.<\/strong> Wiele um\u00f3w wymaga zawiadomienia, zanim zacznie dzia\u0142a\u0107 klauzula o \u015brodkach ochrony. Umowa okre\u015bla adres, j\u0119zyk i spos\u00f3b; dat\u0119 wys\u0142ania i dor\u0119czenia nale\u017cy odnotowa\u0107.<\/li>\n<li><strong>Sprawdzi\u0107 status licencji w Ministerstwie.<\/strong> Wskaz\u00f3wka Ministerstwa jest taka, by potwierdzi\u0107, \u017ce deweloper i projekt s\u0105 licencjonowani i zarejestrowani. Ministerstwo prowadzi tak\u017ce rejestr licencjonowanych deweloper\u00f3w (artyku\u0142 9) i rejestr projekt\u00f3w (artyku\u0142 13), przy czym ten drugi jest jawny.<\/li>\n<li><strong>Zg\u0142osi\u0107 spraw\u0119 Ministerstwu, je\u015bli projekt wydaje si\u0119 wstrzymany.<\/strong> Artyku\u0142y 28 i 34 oraz 35 nadaj\u0105 Ministerstwu rol\u0119 nadzorcz\u0105: otrzymuje ono sprawozdanie konsultanta o wstrzymanym projekcie, mo\u017ce wyznaczy\u0107 innego konsultanta lub bieg\u0142ego rewidenta i mo\u017ce poleci\u0107 bankowi wstrzymanie wyp\u0142at z rachunku powierniczego. Tekst dekretu przeczytany na potrzeby tego przewodnika nie zawiera formularza skargi nabywcy ani terminu, wi\u0119c pisemne zg\u0142oszenie z numerami licencji i dowodami jest drog\u0105, na kt\u00f3r\u0105 wskazuje struktura ustawy.<\/li>\n<li><strong>Zaanga\u017cowa\u0107 prawnika licencjonowanego w Omanie, zanim zostanie wys\u0142ane odst\u0105pienie od umowy lub wniesione roszczenie.<\/strong> Odst\u0105pienie wys\u0142ane bez umownego prawa do tego samo mo\u017ce by\u0107 naruszeniem, dlatego takie pisma zwykle redaguje pe\u0142nomocnik.<\/li>\n<\/ol>\n<p>W\u0142asny opis roli Ministerstwa ma charakter nadzorczy: Real Estate Regulation Law, wed\u0142ug s\u0142\u00f3w Ministerstwa przytoczonych przez Times of Oman i Zawya, obejmuje jednym systemem rozw\u00f3j, sprzeda\u017c off-plan, po\u015brednictwo, wycen\u0119, wsp\u00f3lne zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bciami i rachunki powierniczne, a Centrum Us\u0142ug Rozwoju Nieruchomo\u015bci (Real Estate Development Services Center) Ministerstwa wsp\u00f3\u0142pracuje z innymi podmiotami rz\u0105dowymi w zakresie licencjonowania. Komentarz BSA dodaje, \u017ce ustawa daje Ministerstwu uprawnienia egzekucyjne o charakterze s\u0105dowym do monitorowania narusze\u0144. \u017badne z tych \u017ar\u00f3de\u0142 nie opisuje us\u0142ugi mediacji mi\u0119dzy nabywc\u0105 a deweloperem, wi\u0119c przewodnik jej nie zak\u0142ada.<\/p>\n<p>Op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie bywa r\u00f3wnie cz\u0119sto kwesti\u0105 negocjacji cenowych, jak prawa. Deweloper, kt\u00f3ry przesun\u0105\u0142 termin, mo\u017ce zgodzi\u0107 si\u0119 na wyd\u0142u\u017cony harmonogram p\u0142atno\u015bci, bon na wyko\u0144czenie lub okres zwolnienia z op\u0142at eksploatacyjnych, a ka\u017cde z tych ustale\u0144 jest zmian\u0105 umowy i musi zosta\u0107 zapisane na pi\u015bmie. Nasz artyku\u0142 o <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/snagging-handover-inspection-oman\/\">snaggingu i odbiorze lokalu w Omanie<\/a> obejmuje drugi koniec procesu: co sprawdzi\u0107, gdy klucze s\u0105 wreszcie oferowane, i dlaczego ostatnia rata jest zwykle powi\u0105zana z uzgodnionymi usterkami do usuni\u0119cia.<\/p>\n<h2>Podstawy dotycz\u0105ce s\u0105d\u00f3w i arbitra\u017cu<\/h2>\n<p>Je\u015bli negocjacje i droga przez Ministerstwo nie rozstrzygn\u0105 sporu, forum wyznacza klauzula o sporach w umowie, a gdy jej nie ma, s\u0105dy. Tabela por\u00f3wnuje dwie g\u0142\u00f3wne mo\u017cliwo\u015bci na podstawie danych opublikowanych w cytowanych ni\u017cej przewodnikach kancelarii prawnych. Tabela nie rozstrzyga, kt\u00f3re forum jest w\u0142a\u015bciwe w konkretnej sprawie; pokazuje jedynie, jak r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 podstawowe parametry obu \u015bcie\u017cek.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Kwestia<\/th>\n<th>S\u0105dy<\/th>\n<th>Arbitra\u017c<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Podstawa prawna<\/td>\n<td>Civil and Commercial Procedures Law (dekret kr\u00f3lewski 29\/2002); S\u0105d ds. Inwestycji i Handlu (Court of Investment and Commerce, dekret kr\u00f3lewski 35\/2025) rozpocz\u0105\u0142 dzia\u0142alno\u015b\u0107 1 pa\u017adziernika 2025 r.<\/td>\n<td>Arbitration Law, dekret kr\u00f3lewski 47\/97 ze zmianami wprowadzonymi dekretem kr\u00f3lewskim 03\/2007, oparty na Modelowej Ustawie UNCITRAL<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wymagane porozumienie<\/td>\n<td>Nie; jurysdykcja wynika z prawa i statusu stron<\/td>\n<td>Pisemna umowa o arbitra\u017c, w przeciwnym razie klauzula jest niewa\u017cna<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Odwo\u0142anie<\/td>\n<td>Orzeczenia s\u0105d\u00f3w mo\u017cna zaskar\u017cy\u0107<\/td>\n<td>Brak odwo\u0142ania co do meritum; wyrok arbitra\u017cowy mo\u017cna uchyli\u0107 z ograniczonych powod\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Kluczowe terminy<\/td>\n<td>Odpowied\u017a na pozew w ci\u0105gu 15 dni od dor\u0119czenia w S\u0105dzie ds. Inwestycji i Handlu, sk\u0142adana elektronicznie wraz z dokumentami uzasadniaj\u0105cymi<\/td>\n<td>Skarga o uniewa\u017cnienie w ci\u0105gu 90 dni od dor\u0119czenia wyroku; wyrok w ci\u0105gu 12 miesi\u0119cy od rozpocz\u0119cia, z mo\u017cliwo\u015bci\u0105 przed\u0142u\u017cenia o 6 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Liczba rozstrzygaj\u0105cych<\/td>\n<td>S\u0119dziowie<\/td>\n<td>Liczba nieparzysta; trzech, je\u015bli strony nie uzgodni\u0105 inaczej<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Egzekucja transgraniczna<\/td>\n<td>Trudniejsza do wyegzekwowania za granic\u0105 ni\u017c wyrok arbitra\u017cowy<\/td>\n<td>Oman przyst\u0105pi\u0142 do Konwencji nowojorskiej w 1999 r.; wyroki wydane w Omanie \u0142atwiej egzekwowa\u0107 za granic\u0105<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<p>Przewodnik DLA Piper o sporach budowlanych w Omanie, opublikowany w grudniu 2025 r., zauwa\u017ca, \u017ce standardowy wz\u00f3r umowy budowlanej z 2019 r. pozwala stronom wybra\u0107 lokalne s\u0105dy albo arbitra\u017c ad hoc, \u017ce wyroki arbitra\u017cowe zapewniaj\u0105 wi\u0119ksz\u0105 ostateczno\u015b\u0107, poniewa\u017c mo\u017cna je uchyli\u0107 jedynie z w\u0105skich powod\u00f3w proceduralnych, oraz \u017ce oma\u0144ski S\u0105d ds. Inwestycji i Handlu wymaga od pozwanego z\u0142o\u017cenia odpowiedzi w ci\u0105gu 15 dni od dor\u0119czenia. Przewodnik CMS o arbitra\u017cu dodaje terminy arbitra\u017cowe pokazane w tabeli oraz domy\u015bln\u0105 liczb\u0119 trzech arbitr\u00f3w. Notatka Al Tamimi o nowym s\u0105dzie m\u00f3wi, \u017ce rozpatruje on sprawy handlowe, w kt\u00f3rych stron\u0105 jest kupiec, oraz spory wynikaj\u0105ce z um\u00f3w inwestycyjnych, a spory najmu s\u0105 wy\u0142\u0105czone. To, czy dany zakup off-plan podlega temu s\u0105dowi, czy zwyk\u0142ym s\u0105dom cywilnym, zale\u017cy od stron i sporu, a \u017ar\u00f3d\u0142a przeczytane na potrzeby tego przewodnika tej kwestii nie rozstrzygaj\u0105.<\/p>\n<p>Terminy dotycz\u0105 tak\u017ce samych roszcze\u0144. Przegl\u0105d oma\u0144skich termin\u00f3w przedawnienia sporz\u0105dzony przez Curtis, datowany na stycze\u0144 2018 r., wymienia okresy od kilku dni (w przypadku roszcze\u0144 z umowy przewozu) do dziesi\u0119cioletniego terminu ostatecznego mi\u0119dzy kupcami i zauwa\u017ca, \u017ce roszczenia z tytu\u0142u wad wygasaj\u0105 trzy lata po ich wykryciu. \u017baden z wymienionych okres\u00f3w nie dotyczy konkretnie sprzeda\u017cy off-plan, dlatego dat\u0119 niedotrzymanego przekazania i dat\u0119 pierwszego pisemnego zawiadomienia nale\u017cy odnotowa\u0107 od samego pocz\u0105tku. Przegl\u0105d odnotowuje r\u00f3wnie\u017c, \u017ce s\u0105dy oceniaj\u0105 zarzuty przedawnienia w ka\u017cdej sprawie z osobna.<\/p>\n<p>W komentarzach o op\u00f3\u017anieniu pojawiaj\u0105 si\u0119 jeszcze dwie regu\u0142y Civil Code. Artyku\u0142 172, opisany w przewodniku CMS o ssile wy\u017cszej, stanowi, \u017ce gdy si\u0142a wy\u017csza uniemo\u017cliwia wykonanie umowy dwustronnej, odpowiadaj\u0105ce jej zobowi\u0105zanie wygasa, a umowa zostaje automatycznie rozwi\u0105zana, przy czym niemo\u017cliwo\u015b\u0107 cz\u0119\u015bciowa lub czasowa dotyczy tylko cz\u0119\u015bci, kt\u00f3rej dotyczy, a strona mo\u017ce odst\u0105pi\u0107 po zawiadomieniu. Artyku\u0142 159, z tego samego przewodnika, pozwala s\u0105dowi ograniczy\u0107 zobowi\u0105zanie do rozs\u0105dnej granicy, gdy nieprzewidziane wyj\u0105tkowe zdarzenia czyni\u0105 wykonanie uci\u0105\u017cliwym, a nie niemo\u017cliwym. Obie regu\u0142y dotycz\u0105 zdarze\u0144 poza kontrol\u0105 strony, wi\u0119c wyja\u015bnienie dewelopera dotycz\u0105ce op\u00f3\u017anienia (dostawy, wydarzenia regionalne, pozwolenia) jest oceniane wed\u0142ug nich. Klauzula umowna rozci\u0105gaj\u0105ca termin z jakiegokolwiek powodu to inna sprawa.<\/p>\n<h2>Kalendarz przekaza\u0144 lokali jako kontekst: op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie<\/h2>\n<p>To, czy op\u00f3\u017anienie wynosi kilka tygodni, czy kilka kwarta\u0142\u00f3w, zale\u017cy od tego, w kt\u00f3rym miejscu cyklu budowy znajduje si\u0119 projekt. Nasz kalendarz przekaza\u0144 lokali dzieli 38 \u015bledzonych projekt\u00f3w mieszkaniowych na pi\u0119\u0107 uko\u0144czonych, cztery z terminem do ko\u0144ca 2026 r., trzyna\u015bcie w 2027 r., jeden w 2027 lub 2028 r., sze\u015b\u0107 w 2028 r., osiem w 2029 lub 2030 r. i jeden w 2033 r. Same sze\u015b\u0107 projekt\u00f3w przypada na pierwszy kwarta\u0142 2027 r. Ta koncentracja oznacza, \u017ce wielu deweloper\u00f3w b\u0119dzie przekazywa\u0107 lokale w tych samych miesi\u0105cach, przy tych samych wykonawcach, inspektorach i przy\u0142\u0105czach medi\u00f3w, na kt\u00f3re jest popyt.<\/p>\n<p>Harmonogram p\u0142atno\u015bci znaczy tyle samo, co sama data. Ten sam kalendarz pokazuje, jaka cz\u0119\u015b\u0107 ceny jest nale\u017cna przed przekazaniem: 30% w The Sustainable City Yiti, 50% w Luma Residence i AIDA, 85% w Raya i Solaris oraz 100% w Al Mina, Hay Al Wafa i Olive Farms. Nasze <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/plany-platnosci-nieruchomosci-oman\/\">por\u00f3wnanie plan\u00f3w p\u0142atno\u015bci<\/a> pokazuje zakres od 30% do 100% przed przekazaniem. Dla nabywcy w planie z zap\u0142aconymi 30% projekt wstrzymany nara\u017ca te 30%; dla nabywcy w planie ze 100% zap\u0142aconymi projekt wstrzymany nara\u017ca ca\u0142\u0105 cen\u0119. To jest arytmetyka, a nie prognoza los\u00f3w kt\u00f3regokolwiek projektu. Z perspektywy nabywcy oznacza to, \u017ce ryzyko op\u00f3\u017anienia nale\u017cy ocenia\u0107 wsp\u00f3lnie z dat\u0105 i z harmonogramem p\u0142atno\u015bci, a nie osobno.<\/p>\n<p>Deweloperzy z rejestru Ministerstwa obejmuj\u0105 firmy opisane w <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/oman\/developers\/\">katalogu deweloper\u00f3w w Omanie<\/a>, a szerszy krajobraz deweloperski przedstawia przewodnik o tym, <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/deweloperzy-nieruchomosci-w-omanie\/\">kto buduje nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a>. Nabywca por\u00f3wnuj\u0105cy deweloper\u00f3w mo\u017ce przeczyta\u0107 stron\u0119 firmy obok strony oferty projektu. Dane Ministerstwa przytoczone 25 lipca 2026 r. pokazuj\u0105 zarejestrowany sektor licz\u0105cy ponad 190 firm nieruchomo\u015bciowych oraz transakcje o warto\u015bci OMR 1,434 mld w pierwszym p\u00f3\u0142roczu 2026 r., wi\u0119c liczba projekt\u00f3w realizowanych w danym momencie jest du\u017ca.<\/p>\n<p>Nabywca, kt\u00f3ry potrzebuje domu w mi\u0119dzyczasie, musi zaplanowa\u0107 t\u0119 luk\u0119. Nasz artyku\u0142 o <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/rent-vs-buy-in-oman\/\">najmie a zakupie w Omanie<\/a> por\u00f3wnuje koszt najmu z kosztem posiadania, a <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/?p=32811\">przewodnik po wycenie nieruchomo\u015bci<\/a> wyja\u015bnia, jak wycenia si\u0119 lokal, co ma znaczenie, je\u015bli kredytodawca, s\u0105d lub kupuj\u0105cy umow\u0119 poprosi o aktualn\u0105 warto\u015b\u0107 lokalu, kt\u00f3ry jeszcze nie powsta\u0142. Nabywca, kt\u00f3ry posiada lokal przez sp\u00f3\u0142k\u0119, powinien przeczyta\u0107 przewodnik o <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/buy-oman-property-through-a-company\/\">zakupie nieruchomo\u015bci w Omanie przez sp\u00f3\u0142k\u0119<\/a>, poniewa\u017c strona wskazana w umowie jest t\u0105, kt\u00f3ra mo\u017ce dor\u0119czy\u0107 zawiadomienie.<\/p>\n<h2>Cz\u0119sto zadawane pytania<\/h2>\n<h3>Czy dekret kr\u00f3lewski 79\/2025 daje nabywcy zwrot, gdy deweloper si\u0119 sp\u00f3\u017ania?<\/h3>\n<p>Wed\u0142ug tekstu w transkrypcji na qanoon.om \u017caden artyku\u0142 nie przyznaje automatycznego zwrotu ani sta\u0142ej stawki odszkodowania za op\u00f3\u017anione przekazanie. Artyku\u0142 26 stanowi, \u017ce \u015brodki ochrony ka\u017cdej ze stron w razie naruszenia przez drug\u0105 stron\u0119 jej zobowi\u0105za\u0144 okre\u015blaj\u0105 przepisy wykonawcze, a rozporz\u0105dzenie wykonawcze mia\u0142o zosta\u0107 wydane w ci\u0105gu roku od wej\u015bcia w \u017cycie. Do tego czasu \u017ar\u00f3d\u0142ami s\u0105 umowa kupna-sprzeda\u017cy i Civil Transactions Law. To g\u0142\u00f3wny pow\u00f3d, dla kt\u00f3rego op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie rozstrzyga si\u0119, czytaj\u0105c najpierw umow\u0119.<\/p>\n<h3>Jaka jest r\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy projektem op\u00f3\u017anionym a wstrzymanym?<\/h3>\n<p>W kontek\u015bcie tego, jak rozumie\u0107 op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie, projekt op\u00f3\u017aniony jest nadal budowany i przekroczy\u0142 lub przekroczy termin z umowy. Projekt wstrzymany zatrzyma\u0142 si\u0119 z jakiegokolwiek powodu i wtedy stosuje si\u0119 artyku\u0142 28: konsultant projektu sk\u0142ada Ministerstwu sprawozdanie w ci\u0105gu 30 dni od wstrzymania, a Ministerstwo organizuje \u015brodek zaradczy prowadz\u0105cy do uko\u0144czenia projektu albo przekazuje spraw\u0119 w\u0142a\u015bciwemu s\u0105dowi. Artyku\u0142 nie definiuje minimalnego okresu bezczynno\u015bci.<\/p>\n<h3>Czy escrow chroni mnie, je\u015bli deweloper nie uko\u0144czy projektu?<\/h3>\n<p>Escrow utrzymuje p\u0142atno\u015bci nabywc\u00f3w na projektowym rachunku w licencjonowanym banku, wymaga zgody Ministerstwa na jego otwarcie i zamkni\u0119cie, pozwala Ministerstwu wstrzyma\u0107 wyp\u0142aty, je\u015bli \u015bwiadectwa etap\u00f3w s\u0105 nieprawdziwe, i chroni saldo przed wierzycielami dewelopera w razie upad\u0142o\u015bci (art. 29\u201337). Nie ustala terminu przekazania ani nie tworzy prawa do zwrotu. Escrow odpowiada na pytanie o niew\u0142a\u015bciwe wykorzystanie \u015brodk\u00f3w, co jest jedn\u0105 z cz\u0119\u015bci, a nie ca\u0142o\u015bci\u0105 tego, czym jest op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie.<\/p>\n<h3>Gdzie znale\u017a\u0107 licencj\u0119 dewelopera i status projektu?<\/h3>\n<p>W ka\u017cdej sprawie, w kt\u00f3rej wyst\u0119puje op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie, pierwszym sprawdzeniem jest rejestr: Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego prowadzi rejestr licencjonowanych deweloper\u00f3w (artyku\u0142 9) i jawny rejestr projekt\u00f3w (artyku\u0142 13). Nasser Khamis Al Siyabi z Ministerstwa wezwa\u0142 w lipcu 2026 r. nabywc\u00f3w, by przed wp\u0142at\u0105 potwierdzili, \u017ce deweloper i projekt s\u0105 licencjonowani i zarejestrowani. Numery licencji powinny te\u017c figurowa\u0107 w dokumentach sprzeda\u017cy.<\/p>\n<h3>Czy s\u0105d mo\u017ce zmieni\u0107 odszkodowanie zapisane w mojej umowie?<\/h3>\n<p>Artyku\u0142 267 Civil Code pozwala s\u0105dowi, na wniosek kt\u00f3rejkolwiek ze stron, zmieni\u0107 uzgodnione odszkodowanie tak, aby odpowiada\u0142o rzeczywistej szkodzie. Blog prawniczy Curtis Oman zauwa\u017ca, \u017ce oma\u0144skie s\u0105dy co do zasady stosuj\u0105 umow\u0119 tak, jak zosta\u0142a napisana, ale mog\u0105 ponownie otworzy\u0107 kwesti\u0119 kwoty, a strona domagaj\u0105ca si\u0119 zmiany najpewniej poniesie ci\u0119\u017car wykazania rzeczywistej straty.<\/p>\n<h3>Czy umowa podpisana przed uko\u0144czeniem jest wa\u017cna, je\u015bli nie jest formularzem Ministerstwa?<\/h3>\n<p>Zgodnie z artyku\u0142em 25 ka\u017cda umowa lub porozumienie przenosz\u0105ce w\u0142asno\u015b\u0107 lokalu przed uko\u0144czeniem projektu jest niewa\u017cna, chyba \u017ce jest to zatwierdzona przez Ministerstwo umowa off-plan. To, czy dany dokument odpowiada temu opisowi, jest kwesti\u0105 jego formy i zatwierdzenia, a miejscem sprawdzenia s\u0105 rejestr Ministerstwa i akta licencyjne dewelopera.<\/p>\n<h3>Czy te przepisy obowi\u0105zuj\u0105 w Integrated Tourism Complex?<\/h3>\n<p>W sprawie, w kt\u00f3rej op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie dotyczy ITC, artyku\u0142 2 w transkrypcji na qanoon.om wy\u0142\u0105cza ITC spod ustawy z wyj\u0105tkiem artyku\u0142\u00f3w 8 i 9 oraz rozdzia\u0142\u00f3w III, V i VII, wi\u0119c stosuje si\u0119 licencj\u0119 dewelopera, rejestr wst\u0119pny, rozdzia\u0142 o rachunku powierniczym i stowarzyszenia w\u0142a\u015bcicieli, natomiast rozdzia\u0142 IV o sprzeda\u017cy off-plan i artyku\u0142 28 nie s\u0105 wymienione. Sformu\u0142owanie nale\u017cy potwierdzi\u0107 na podstawie Dziennika Urz\u0119dowego, a licencja projektu i podstawa tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci wskazuj\u0105, kt\u00f3ry re\u017cim obowi\u0105zuje.<\/p>\n<h3>Ile mam czasu na wniesienie roszczenia?<\/h3>\n<p>W przypadku roszczenia w sprawie, w kt\u00f3rej op\u00f3\u017anienie dewelopera w Omanie jest przedmiotem sporu, w tek\u015bcie Real Estate Regulation Law przeczytanym na potrzeby tego przewodnika nie wyst\u0119puje termin przedawnienia w\u0142a\u015bciwy dla sprzeda\u017cy off-plan. Przegl\u0105d termin\u00f3w przedawnienia Curtis z 2018 r. wymienia og\u00f3lne okresy z innych oma\u0144skich ustaw, w tym trzy lata od wykrycia dla roszcze\u0144 z tytu\u0142u wad, a umowa mo\u017ce ustala\u0107 kr\u00f3tsze terminy zawiadomie\u0144. Daty niedotrzymanego przekazania i ka\u017cdego pisemnego zawiadomienia s\u0105 faktami, od kt\u00f3rych liczy\u0142by si\u0119 ka\u017cdy termin.<\/p>\n<h3>Co si\u0119 zmienia, je\u015bli op\u00f3\u017anienie przesunie pierwszy czynsz na 2028 r.?<\/h3>\n<p>Podatek dochodowy od os\u00f3b fizycznych na podstawie dekretu kr\u00f3lewskiego 56\/2025 obowi\u0105zuje od 1 stycznia 2028 r. w stawce 5% powy\u017cej OMR 42\u00a0000 rocznie i obejmuje doch\u00f3d z najmu. Projekt przekazywany w 2027 r. i projekt przekazywany w 2028 r. docieraj\u0105 do tej daty w r\u00f3\u017cnych momentach swoich pierwszych lat. Stawka i pr\u00f3g s\u0105 takie, jak opublikowano; indywidualne wyniki zale\u017c\u0105 od ca\u0142kowitego dochodu.<\/p>\n<h3>Czy op\u00f3\u017anione przekazanie wp\u0142ywa na Golden Residency lub Owner Visa?<\/h3>\n<p>Golden Residency wymaga jednej nieruchomo\u015bci w ITC o warto\u015bci co najmniej OMR 200\u00a0000, o czym decyduje Royal Oman Police, a Owner Visa na podstawie decyzji ROP 87\/2026 nie ma minimalnej warto\u015bci, nie wymaga sponsora i jest zwi\u0105zana z w\u0142asno\u015bci\u0105. Obie opieraj\u0105 si\u0119 na posiadaniu nieruchomo\u015bci, wi\u0119c op\u00f3\u017anione uko\u0144czenie odsuwa moment, w kt\u00f3rym nabywca dysponuje gotowym lokalem. Ceny wej\u015bciowe Jood na stronie oferty s\u0105 na przyk\u0142ad ni\u017csze ni\u017c pr\u00f3g OMR 200\u00a0000.<\/p>\n<p><em>Ostatnia weryfikacja: 24 pa\u017adziernika 2026 r. \u0179r\u00f3d\u0142a: <a href=\"https:\/\/decree.om\/2025\/rd20250079\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">decree.om, dekret kr\u00f3lewski 79\/2025<\/a>; <a href=\"https:\/\/qanoon.om\/p\/2025\/rd2025079\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">qanoon.om, tekst dekretu kr\u00f3lewskiego 79\/2025<\/a>; <a href=\"https:\/\/arabic.decree.om\/2025\/og1613\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Dziennik Urz\u0119dowy (Official Gazette) nr 1613<\/a>; <a href=\"https:\/\/decree.om\/2026\/rd20260056\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">decree.om, dekret kr\u00f3lewski 56\/2026<\/a>; <a href=\"https:\/\/timesofoman.com\/article\/174814-oman-strengthens-real-estate-regulations-to-boost-investor-confidence\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Times of Oman, 25 lipca 2026 r.<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.zawya.com\/en\/economy\/gcc\/oman-reinforces-property-market-rules-409553\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Zawya (Oman Daily Observer)<\/a>; <a href=\"https:\/\/bsalaw.com\/insight\/real-estate-regulation-law-in-the-sultanate-79-2025-towards-sustainable-real-estate-governance\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BSA Law<\/a>; <a href=\"https:\/\/omanlawblog.curtis.com\/2016\/05\/liquidated-damages-for-delay-in.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Curtis Oman Law Blog, odszkodowanie umowne (liquidated damages)<\/a>; <a href=\"https:\/\/omanlawblog.curtis.com\/2016\/06\/liquidated-damages-vs-penalty-clauses.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Curtis Oman Law Blog, klauzule kary umownej<\/a>; <a href=\"https:\/\/omanlawblog.curtis.com\/2018\/01\/time-limitations-dont-allow-your-rights.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Curtis Oman Law Blog, terminy przedawnienia<\/a>; <a href=\"https:\/\/cms.law\/en\/int\/expert-guides\/cms-expert-guide-to-force-majeure\/oman\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CMS, przewodnik o sile wy\u017cszej<\/a>; <a href=\"https:\/\/cms.law\/en\/int\/expert-guides\/cms-expert-guide-to-international-arbitration\/oman\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CMS, przewodnik o arbitra\u017cu<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.dlapiper.com\/en-ae\/insights\/publications\/2025\/12\/resolving-construction-disputes-in-oman-arbitration-or-courts\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">DLA Piper, spory budowlane w Omanie<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.mondaq.com\/contracts-and-commercial-law\/1688790\/omans-court-of-investment-and-commerce-now-in-force\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Al Tamimi, S\u0105d ds. Inwestycji i Handlu (Court of Investment and Commerce)<\/a>; <a href=\"https:\/\/housing.gov.om\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego<\/a>.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Co mo\u017ce zrobi\u0107 nabywca przy op\u00f3\u017anieniu dewelopera w Omanie: co dekret kr\u00f3lewski 79\/2025 m\u00f3wi o escrow i wstrzymanych projektach, klauzule umowy decyduj\u0105ce o op\u00f3\u017anieniu, przyk\u0142ady oblicze\u0144, dowody, s\u0105dy i arbitra\u017c.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":25435,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[294,5],"tags":[],"class_list":["post-32799","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-oman-pl","category-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32799","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=32799"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32799\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":34704,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32799\/revisions\/34704"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/25435"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=32799"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=32799"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=32799"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}