{"id":32811,"date":"2026-11-03T14:00:00","date_gmt":"2026-11-03T14:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/?p=32811"},"modified":"2026-11-03T14:00:00","modified_gmt":"2026-11-03T14:00:00","slug":"property-valuation-in-oman","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property-valuation-in-oman\/","title":{"rendered":"Wycena nieruchomo\u015bci w Omanie: jak sprawdzi\u0107 cen\u0119 ofertow\u0105 (2026)"},"content":{"rendered":"

Wycena nieruchomo\u015bci w Omanie: jak sprawdzi\u0107 cen\u0119 ofertow\u0105 (2026)<\/h1>\n

Niniejszy przewodnik sprawdzono 24 pa\u017adziernika 2026 r. Wyja\u015bnia on w praktyce, jak dzia\u0142a wycena nieruchomo\u015bci w Omanie: czym jest wycena, kto mo\u017ce j\u0105 sporz\u0105dzi\u0107, na co zwraca uwag\u0119 rzeczoznawca banku, zanim zostanie uruchomiony kredyt hipoteczny, oraz jak kupuj\u0105cy mo\u017ce sprawdzi\u0107 cen\u0119 ofertow\u0105, buduj\u0105c niewielk\u0105 tabel\u0119 cen por\u00f3wnawczych na podstawie stron ofertowych, kt\u00f3re publikujemy. Wszystkie ceny podano w rialach oma\u0144skich (OMR), a w nawiasach w dolarach ameryka\u0144skich, przeliczonych wed\u0142ug sztywnego kursu 2,6008 dolara za rial.<\/p>\n

Po lekturze Pa\u0144stwo b\u0119d\u0105 w stanie przeliczy\u0107 podan\u0105 cen\u0119 na stawk\u0119 za metr kwadratowy, skorygowa\u0107 t\u0119 stawk\u0119 o op\u0142aty eksploatacyjne, podatek od warto\u015bci dodanej (VAT) i termin przekazania lokali, por\u00f3wna\u0107 j\u0105 z s\u0105siednimi obiektami gotowymi i b\u0119d\u0105cymi w budowie oraz odczyta\u0107 oficjalne statystyki z uwzgl\u0119dnieniem tego, co m\u00f3wi\u0105, a czego nie m\u00f3wi\u0105. Przewodnik nie zawiera \u017cadnych prognoz kierunku cen; zajmuje si\u0119 tym, jak odczytywa\u0107 cen\u0119, kt\u00f3ra istnieje dzisiaj. Tam, gdzie liczba pochodzi ze strony ofertowej, opisano j\u0105 jako \u201ewed\u0142ug naszej strony ofertowej\u201d, a tam, gdzie jest to nasz w\u0142asny rachunek, pokazano poszczeg\u00f3lne kroki. Dzi\u0119ki temu ka\u017cd\u0105 liczb\u0119 mo\u017cna odtworzy\u0107 samodzielnie, bez polegania na cudzym rachunku.<\/p>\n

Wycena nieruchomo\u015bci w Omanie w skr\u00f3cie<\/h2>\n

W wycenie w Omanie uczestniczy kilka r\u00f3\u017cnych os\u00f3b i dokument\u00f3w, a ta sama nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce zasadnie mie\u0107 wi\u0119cej ni\u017c jedn\u0105 liczb\u0119. Poni\u017csza tabela zestawia najwa\u017cniejsze z nich i wskazuje, do czego s\u0142u\u017cy ka\u017cda z nich, wed\u0142ug stanu na 24 pa\u017adziernika 2026 r. R\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy tymi liczbami jest powodem, dla kt\u00f3rego rozmowa o cenie powinna zawsze zaczyna\u0107 si\u0119 od pytania, o kt\u00f3r\u0105 z nich chodzi.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Liczba<\/th>\nKto j\u0105 sporz\u0105dza<\/th>\nDo czego s\u0142u\u017cy<\/th>\nSk\u0105d pochodzi<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Cena ofertowa lub katalogowa<\/td>\nDeweloper lub sprzedaj\u0105cy<\/td>\nStanowisko wyj\u015bciowe w negocjacjach lub w cenniku<\/td>\nMateria\u0142y sprzeda\u017cowe dewelopera, strony ofertowe<\/td>\n<\/tr>\n
Cena umowna<\/td>\nKupuj\u0105cy i sprzedaj\u0105cy wsp\u00f3lnie<\/td>\nKwota w umowie kupna-sprzeda\u017cy (SPA), od kt\u00f3rej liczy si\u0119 VAT i op\u0142aty rejestracyjne<\/td>\nPodpisana umowa<\/td>\n<\/tr>\n
Wycena bankowa<\/td>\nFirma wyceniaj\u0105ca zatwierdzona przez bank udzielaj\u0105cy kredytu<\/td>\nUstala warto\u015b\u0107 rynkow\u0105, do kt\u00f3rej stosuje si\u0119 procent kredytu<\/td>\nKarty Key Facts Statement bank\u00f3w, na przyk\u0142ad National Bank of Oman<\/td>\n<\/tr>\n
Raport licencjonowanego rzeczoznawcy<\/td>\nRzeczoznawca z licencj\u0105 Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego (Ministry of Housing and Urban Planning)<\/td>\nNiezale\u017cna opinia o warto\u015bci rynkowej na wskazany dzie\u0144<\/td>\nReal Estate Regulation Law (ustawa o regulacji rynku nieruchomo\u015bci), dekret kr\u00f3lewski 79\/2025<\/td>\n<\/tr>\n
Indeks statystyczny<\/td>\nNarodowe Centrum Statystyki i Informacji (National Centre for Statistics and Information, NCSI)<\/td>\nPokazuje, jak zmienia\u0142y si\u0119 grupy cen, a nie ile wart jest pojedynczy lokal<\/td>\nKwartalny indeks cen NCSI<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Dalsza cz\u0119\u015b\u0107 przewodnika przechodzi od ram prawnych do rachunk\u00f3w. Czytelnicy, kt\u00f3rzy chc\u0105 najpierw pozna\u0107 szerszy obraz rynku, mog\u0105 zacz\u0105\u0107 od naszego rankingu cen nieruchomo\u015bci w Omanie za metr kwadratowy<\/a>, na kt\u00f3rym opiera si\u0119 ten artyku\u0142, oraz od perspektyw rynku nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a>.<\/p>\n

Czym jest wycena i dlaczego cena ofertowa ni\u0105 nie jest<\/h2>\n

Wycena to opinia o tym, za ile nieruchomo\u015b\u0107 mog\u0142aby zosta\u0107 sprzedana w okre\u015blonym dniu, sporz\u0105dzona przez osob\u0119, kt\u00f3ra zapozna\u0142a si\u0119 z dowodami i jest gotowa uzasadni\u0107 swoje stanowisko na pi\u015bmie. Cena ofertowa to kwota, kt\u00f3r\u0105 sprzedaj\u0105cy chcia\u0142by uzyska\u0107. Obie mog\u0105 si\u0119 pokrywa\u0107, ale nic nie sprawia, \u017ce musz\u0105 si\u0119 pokrywa\u0107, a na m\u0142odym rynku r\u00f3\u017cnica mo\u017ce by\u0107 du\u017ca, poniewa\u017c zawarto niewiele transakcji, kt\u00f3re mog\u0142yby zakotwiczy\u0107 kt\u00f3r\u0105kolwiek z tych liczb.<\/p>\n

Zawodowa definicja warto\u015bci rynkowej, stosowana w Mi\u0119dzynarodowych Standardach Wyceny (International Valuation Standards) i w standardach RICS Global Standards, opisuje szacowan\u0105 kwot\u0119, za jak\u0105 sk\u0142adnik maj\u0105tku zosta\u0142by wymieniony w dniu wyceny mi\u0119dzy ch\u0119tnym kupuj\u0105cym a ch\u0119tnym sprzedaj\u0105cym w transakcji zawartej na warunkach rynkowych, po w\u0142a\u015bciwym wprowadzeniu na rynek, gdy obie strony dzia\u0142aj\u0105 \u015bwiadomie, rozwa\u017cnie i bez przymusu. Strona bazy wiedzy RICS o warto\u015bci rynkowej<\/a> przytacza t\u0119 definicj\u0119 i zaznacza, \u017ce \u201eopen market value\u201d (warto\u015b\u0107 rynku otwartego) nie jest ju\u017c zdefiniowan\u0105 podstaw\u0105 wyceny. Ka\u017cde sformu\u0142owanie ma znaczenie dla kupuj\u0105cego. \u201eNa warunkach rynkowych\u201d (arm’s length) wyklucza sprzeda\u017c mi\u0119dzy podmiotami powi\u0105zanymi. \u201eW\u0142a\u015bciwe wprowadzenie na rynek\u201d wyklucza szybk\u0105 sprzeda\u017c jednemu nabywcy. \u201eBez przymusu\u201d wyklucza transakcje wymuszone okoliczno\u015bciami. Cena, kt\u00f3ra nie spe\u0142nia tych warunk\u00f3w, jest punktem danych, a nie warto\u015bci\u0105 rynkow\u0105.<\/p>\n

Te ramy s\u0105 standardem zawodowym, a nie oma\u0144skim prawem, i raport sporz\u0105dzony wed\u0142ug nich m\u00f3wi o tym w zakresie zlecenia. Kupuj\u0105cy czytaj\u0105cy raport powinien szuka\u0107 czterech rzeczy: daty wyceny, podstawy warto\u015bci (warto\u015b\u0107 rynkowa lub co\u015b w\u0119\u017cszego), zastosowanej metody oraz wykorzystanych por\u00f3wna\u0144. Raport, kt\u00f3ry podaje liczb\u0119 i nic wi\u0119cej, nie podlega weryfikacji. Innymi s\u0142owy, raport jest wart tyle, ile da si\u0119 sprawdzi\u0107 z zawartych w nim za\u0142o\u017ce\u0144.<\/p>\n

Znaczenie ma to w Omanie ze wzgl\u0119du na struktur\u0119 rynku. Prawie wszystkie projekty na naszej stronie to off-plan (projekt w budowie), z przekazaniem lokali w latach od 2026 do 2030, wi\u0119c cena podawana kupuj\u0105cemu jest cen\u0105 pierwszej sprzeda\u017cy przez dewelopera. Nasz przewodnik o sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a> zwraca uwag\u0119, \u017ce w wi\u0119kszo\u015bci oma\u0144skich spo\u0142eczno\u015bci nie ma zarejestrowanych odsprzeda\u017cy, co sprawia, \u017ce wycena staje si\u0119 uzasadnionym stanowiskiem zbudowanym z kilku cz\u0119\u015bciowych por\u00f3wna\u0144, a nie odczytem z tabeli. W kolejnych sekcjach pokazano, jak zbudowa\u0107 takie stanowisko z danych, kt\u00f3re kupuj\u0105cy mo\u017ce sprawdzi\u0107.<\/p>\n

Wycena nieruchomo\u015bci w Omanie: kto mo\u017ce wycenia\u0107 nieruchomo\u015bci<\/h2>\n

W Omanie liczby przypominaj\u0105ce wyceny sporz\u0105dzaj\u0105 trzy rodzaje podmiot\u00f3w: zatwierdzeni rzeczoznawcy banku kredytuj\u0105cego, rzeczoznawcy licencjonowani na podstawie nowej ustawy o nieruchomo\u015bciach oraz po\u015brednicy lub deweloperzy wyra\u017caj\u0105cy opini\u0119 o cenie. Nie s\u0105 one zamienne. Warto zatem na pocz\u0105tku rozmowy ustali\u0107, od kt\u00f3rego z tych podmiot\u00f3w pochodzi dana liczba i do jakiego celu zosta\u0142a sporz\u0105dzona.<\/p>\n

Firmy wyceniaj\u0105ce zatwierdzone przez bank<\/h3>\n

W przypadku kredytu hipotecznego rzeczoznawc\u0119 wybiera si\u0119 z listy banku. Key Facts Statement National Bank of Oman dla kredyt\u00f3w mieszkaniowych na nieruchomo\u015bci gotowe<\/a> definiuje warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 jako wycen\u0119 przeprowadzon\u0105 przez zatwierdzone przez bank firmy wyceniaj\u0105ce. Ten sam dokument wymienia raport z wyceny wa\u017cny przez trzy miesi\u0105ce w\u015br\u00f3d dokument\u00f3w, kt\u00f3re musi dostarczy\u0107 wnioskodawca, obok umowy kupna-sprzeda\u017cy, kopii tytu\u0142\u00f3w w\u0142asno\u015bci (Mulkiya i Krooki) oraz \u015bwiadectwa uko\u0144czenia budowy. W praktyce oznacza to, \u017ce wycen\u0119 zleca si\u0119 na potrzeby banku, a raport starszy ni\u017c trzy miesi\u0105ce trzeba od\u015bwie\u017cy\u0107, zanim kredyt zostanie rozpatrzony. Innymi s\u0142owy, wycena bankowa odpowiada na pytanie banku o zabezpieczenie kredytu, a nie na pytanie kupuj\u0105cego, czy cena jest rozs\u0105dna.<\/p>\n

Rzeczoznawcy licencjonowani przez Ministerstwo<\/h3>\n

Dekret kr\u00f3lewski 79\/2025, czyli ustawa o regulacji rynku nieruchomo\u015bci (Real Estate Regulation Law), obejmuje wycen\u0119 tymi samymi ramami co rozw\u00f3j inwestycji, sprzeda\u017c off-plan, po\u015brednictwo, wsp\u00f3lne zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bciami i rachunki powiernicze (escrow). Dekret opublikowano w Dzienniku Urz\u0119dowym (Official Gazette) nr 1613 w dniu 14 wrze\u015bnia 2025 r. i, wed\u0142ug tekstu dekretu wydaj\u0105cego ustaw\u0119 na decree.om<\/a>, wchodzi w \u017cycie 180 dni po publikacji, co przypada na marzec 2026 r. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego opisa\u0142o t\u0119 sam\u0105 ustaw\u0119 w o\u015bwiadczeniu z 25 lipca 2026 r., o kt\u00f3rym informowa\u0142y Times of Oman<\/a> i Oman Observer<\/a>.<\/p>\n

Szczeg\u00f3\u0142owe przepisy o rzeczoznawcach podsumowano w naszym przewodniku po agentach nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a>, kt\u00f3ry opiera si\u0119 na nieoficjalnej transkrypcji ustawy: Ministerstwo wydaje licencje na wycen\u0119 (art. 57), prowadzi rejestr rzeczoznawc\u00f3w (art. 58), a jedna osoba nie mo\u017ce jednocze\u015bnie wykonywa\u0107 po\u015brednictwa i wyceny (art. 61). Wykonywanie wyceny bez licencji grozi, wed\u0142ug tego samego podsumowania, kar\u0105 pozbawienia wolno\u015bci od dziesi\u0119ciu dni do sze\u015bciu miesi\u0119cy oraz grzywn\u0105 od OMR 1\u00a0000 do 10\u00a0000 ($2\u00a0601 do $26\u00a0008) na podstawie art. 64. Kategorie rzeczoznawc\u00f3w, kwalifikacje i op\u0142aty pozostawiono rozporz\u0105dzeniu wykonawczemu, kt\u00f3re minister ma wyda\u0107 w ci\u0105gu roku od wej\u015bcia ustawy w \u017cycie, czyli oko\u0142o marca 2027 r.<\/p>\n

Po\u015brednicy i deweloperzy wyra\u017caj\u0105cy opini\u0119 o cenie<\/h3>\n

Opinia po\u015brednika lub dewelopera o cenie jest opini\u0105 sprzeda\u017cow\u0105. Mo\u017ce by\u0107 \u015bwiadoma i u\u017cyteczna, ale osoba, kt\u00f3ra j\u0105 wyra\u017ca, otrzymuje wynagrodzenie, gdy sprzeda\u017c dojdzie do skutku, a prawo w przedstawionym wy\u017cej uj\u0119ciu oddziela po\u015brednictwo od wyceny w\u0142a\u015bnie z tego powodu. Zasada ta nie oznacza, \u017ce opinia po\u015brednika jest bezwarto\u015bciowa, lecz \u017ce nie jest niezale\u017cna. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry chce niezale\u017cnej kwoty, powinien zapyta\u0107, kto jest uprawniony do jej wydania i czy ta sama firma sprzedaje tak\u017ce dany lokal.<\/p>\n

Gdzie mieszcz\u0105 si\u0119 RICS i standardy mi\u0119dzynarodowe<\/h3>\n

RICS i Mi\u0119dzynarodowe Standardy Wyceny to ramy zawodowe. Firma mo\u017ce zaznaczy\u0107 w raporcie, \u017ce si\u0119 do nich stosuje, i niekt\u00f3rzy kupuj\u0105cy o to prosz\u0105. Takie o\u015bwiadczenie warto przeczyta\u0107 ze wzgl\u0119du na metod\u0119 i podstaw\u0119 warto\u015bci, do kt\u00f3rych zobowi\u0105zuje firm\u0119, ale nie zast\u0119puje ono oma\u0144skiej sytuacji licencyjnej opisanej wy\u017cej, a rejestr Ministerstwa jest miejscem sprawdzenia licencji, gdy tylko rozporz\u0105dzenie wykonawcze udost\u0119pni go publicznie.<\/p>\n

Trzy metody wyceny zastosowane w Omanie<\/h2>\n

Mi\u0119dzynarodowe Standardy Wyceny porz\u0105dkuj\u0105 wycen\u0119 wok\u00f3\u0142 trzech podej\u015b\u0107: podej\u015bcia por\u00f3wnawczego (rynkowego), dochodowego i kosztowego. Ka\u017cde odpowiada na inne pytanie i ka\u017cde ma dzi\u015b w Omanie inn\u0105 s\u0142abo\u015b\u0107.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Podej\u015bcie<\/th>\nPytanie, na kt\u00f3re odpowiada<\/th>\nPotrzebne dane<\/th>\nG\u0142\u00f3wne ograniczenie w Omanie<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Por\u00f3wnawcze<\/td>\nZa ile sprzedano podobne lokale, po korektach o r\u00f3\u017cnice?<\/td>\nOstatnie transakcje lub bie\u017c\u0105ce cenniki podobnych lokali<\/td>\nNiewiele zarejestrowanych odsprzeda\u017cy; wi\u0119kszo\u015b\u0107 dowod\u00f3w to ceny katalogowe deweloper\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Dochodowe<\/td>\nIle wart jest skapitalizowany czysty doch\u00f3d z najmu?<\/td>\nOsi\u0105gane czynsze, pustostany, op\u0142aty eksploatacyjne, podatek<\/td>\nDoch\u00f3d z najmu staje si\u0119 opodatkowany od 1 stycznia 2028 r. (5% powy\u017cej OMR 42\u00a0000), co zmienia kwot\u0119 netto<\/td>\n<\/tr>\n
Kosztowe<\/td>\nIle kosztowa\u0142oby kupno gruntu i zbudowanie tego samego, pomniejszone o amortyzacj\u0119?<\/td>\nCena gruntu, koszt budowy, wiek<\/td>\nKoszty deweloper\u00f3w nie s\u0105 publiczne; przydatne g\u0142\u00f3wnie dla dzia\u0142ek i nietypowych budynk\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Podej\u015bcie por\u00f3wnawcze, metoda, kt\u00f3r\u0105 kupuj\u0105cy mo\u017ce przeprowadzi\u0107 sam<\/h3>\n

Podej\u015bcie por\u00f3wnawcze jest tym, z kt\u00f3rego korzysta reszta tego przewodnika, poniewa\u017c jego dane wej\u015bciowe s\u0105 widoczne. Kroki polegaj\u0105 na przeliczeniu ka\u017cdej ceny na stawk\u0119 za metr kwadratowy, zgrupowaniu lokali podobnych pod wzgl\u0119dem statusu (gotowe lub off-plan), formy w\u0142asno\u015bci i lokalizacji, a nast\u0119pnie wyja\u015bnieniu pozosta\u0142ych r\u00f3\u017cnic jedna po drugiej. Wyja\u015bnienie r\u00f3\u017cnicy jest wycen\u0105; rachunek pokazuje tylko, gdzie te r\u00f3\u017cnice le\u017c\u0105. Dlatego w dalszej cz\u0119\u015bci ka\u017cd\u0105 liczb\u0119 rozpisano krok po kroku, tak aby czytelnik m\u00f3g\u0142 j\u0105 sprawdzi\u0107 na w\u0142asnym kalkulatorze.<\/p>\n

Podej\u015bcie dochodowe z my\u015bl\u0105 o zmianie w 2028 r.<\/h3>\n

Podej\u015bcie dochodowe polega na podzieleniu rocznego dochodu netto przez stop\u0119 kapitalizacji. Rachunek jest prosty: stopa 5% oznacza warto\u015b\u0107 r\u00f3wn\u0105 20-krotno\u015bci rocznego dochodu netto, a stopa 8% oznacza 12,5-krotno\u015b\u0107. O wyniku decyduje definicja dochodu netto. Od 1 stycznia 2028 r. w Omanie zaczyna obowi\u0105zywa\u0107 osobisty podatek dochodowy ze stawk\u0105 5% powy\u017cej OMR 42\u00a0000 na podstawie dekretu kr\u00f3lewskiego 56\/2025, a doch\u00f3d z najmu jest nim obj\u0119ty. Nasz przewodnik po podatku od nieruchomo\u015bci<\/a> omawia podatki, z kt\u00f3rymi kupuj\u0105cy spotykaj\u0105 si\u0119 dzisiaj. Rzeczoznawca stosuj\u0105cy podej\u015bcie dochodowe powinien wskaza\u0107, jak\u0105 sytuacj\u0119 podatkow\u0105 odzwierciedla doch\u00f3d netto. Niniejszy przewodnik nie podaje poziom\u00f3w czynsz\u00f3w ani wska\u017anik\u00f3w zwrotu, poniewa\u017c wycena oparta na czynszu, kt\u00f3rego nie osi\u0105gni\u0119to, jest za\u0142o\u017ceniem, a nie dowodem.<\/p>\n

Podej\u015bcie kosztowe, przydatne dla dzia\u0142ek<\/h3>\n

Podej\u015bcie kosztowe dodaje warto\u015b\u0107 gruntu do kosztu budowy i odejmuje amortyzacj\u0119. W przypadku dzia\u0142ki bez budynku stosuje si\u0119 tylko cz\u0119\u015b\u0107 dotycz\u0105c\u0105 gruntu, a prac\u0119 ponownie wykonuje podej\u015bcie por\u00f3wnawcze. Nasz przewodnik po zakupie gruntu w Omanie przez cudzoziemca<\/a> pokazuje, jak podaje si\u0119 ceny dzia\u0142ek.<\/p>\n

Co oficjalne dane mog\u0105, a czego nie mog\u0105 powiedzie\u0107<\/h2>\n

Dwa zestawy oficjalnych statystyk s\u0105 przydatne jako t\u0142o dla wyceny nieruchomo\u015bci w Omanie i oba \u0142atwo \u017ale odczyta\u0107. Pierwszy to indeks cen NCSI. Drugi to liczba transakcji publikowana za ka\u017cde p\u00f3\u0142rocze.<\/p>\n

Kwartalny indeks cen<\/h3>\n

Wed\u0142ug danych NCSI, o kt\u00f3rych informowa\u0142 Oman Observer 13 czerwca 2026 r.<\/a> oraz Arab News nast\u0119pnego dnia<\/a>, indeks cen nieruchomo\u015bci wzr\u00f3s\u0142 w pierwszym kwartale 2026 r. o 15,9% w por\u00f3wnaniu z pierwszym kwarta\u0142em 2025 r. Indeks mieszkaniowy wzr\u00f3s\u0142 o 17,6%, nap\u0119dzany gruntami mieszkaniowymi, podczas gdy ceny mieszka\u0144 i willi zmieni\u0142y si\u0119 znacznie mniej. Wszystkie warto\u015bci odnosz\u0105 si\u0119 do por\u00f3wnania z tym samym kwarta\u0142em roku poprzedniego.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Kategoria (Q1 2026 wobec Q1 2025)<\/th>\nZmiana<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Indeks cen ca\u0142ego rynku nieruchomo\u015bci<\/td>\n+15,9%<\/td>\n<\/tr>\n
Indeks mieszkaniowy<\/td>\n+17,6%<\/td>\n<\/tr>\n
Grunty mieszkaniowe<\/td>\n+21%<\/td>\n<\/tr>\n
Wille<\/td>\n+9%<\/td>\n<\/tr>\n
Mieszkania<\/td>\n+4,4%<\/td>\n<\/tr>\n
Inne typy mieszkaniowe<\/td>\n-1,1%<\/td>\n<\/tr>\n
Indeks komercyjny<\/td>\n+10,5%<\/td>\n<\/tr>\n
Grunty mieszkaniowe w Maskacie<\/td>\n+43,6%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Indeks mierzy zmian\u0119 w okresie; nie m\u00f3wi, ile wart jest kt\u00f3rykolwiek pojedynczy lokal. Dla kupuj\u0105cego wynikaj\u0105 z tego dwa wnioski. Po pierwsze, nag\u0142\u00f3wkowy wynik dla rynku mieszkaniowego jest zdominowany przez grunty, wi\u0119c niewiele m\u00f3wi o mieszkaniach, kt\u00f3re stanowi\u0105 wi\u0119kszo\u015b\u0107 naszych ofert, gdzie zg\u0142oszona zmiana wynios\u0142a 4,4%. Po drugie, zmiana rok do roku nic nie m\u00f3wi o poziomie, od kt\u00f3rego startowa\u0142 dany lokal. Lokal wyceniony rok temu powy\u017cej s\u0105siednich nadal by\u0142by wyceniony powy\u017cej nich po wzro\u015bcie indeksu.<\/p>\n

P\u00f3\u0142roczne sumy transakcji<\/h3>\n

Dane NCSI, o kt\u00f3rych informowa\u0142 Oman Observer 29 lipca 2026 r.<\/a>, podaj\u0105 \u0142\u0105czn\u0105 warto\u015b\u0107 transakcji na rynku nieruchomo\u015bci na poziomie RO 1,43 mld w pierwszym p\u00f3\u0142roczu 2026 r., o 5,4% wi\u0119cej ni\u017c w tym samym okresie 2025 r. Ten podzia\u0142 jest przydatny, by zobaczy\u0107, jak w\u0105sk\u0105 pr\u00f3b\u0105 sprzeda\u017cy naprawd\u0119 jest ten zbi\u00f3r.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pierwsze p\u00f3\u0142rocze<\/th>\n2025<\/th>\n2026<\/th>\nNasz rachunek<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Umowy sprzeda\u017cy, liczba<\/td>\n31\u00a0831<\/td>\n34\u00a0017<\/td>\n+6,9%<\/td>\n<\/tr>\n
Umowy sprzeda\u017cy, warto\u015b\u0107<\/td>\nRO 613 mln<\/td>\nRO 688 mln<\/td>\n\u015arednio na umow\u0119: oko\u0142o OMR 19\u00a0258 (2025) i OMR 20\u00a0225 (2026)<\/td>\n<\/tr>\n
Umowy hipoteczne, liczba<\/td>\n10\u00a0647<\/td>\n13\u00a0383<\/td>\n+25,7%<\/td>\n<\/tr>\n
Umowy hipoteczne, warto\u015b\u0107<\/td>\noko\u0142o RO 742 mln<\/td>\nRO 740,2 mln<\/td>\n\u015arednio na umow\u0119 w 2026 r.: oko\u0142o OMR 55\u00a0309<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

\u015arednie s\u0105 naszym podzia\u0142em podanych sum: RO 688 mln podzielone przez 34\u00a0017 um\u00f3w to oko\u0142o OMR 20\u00a0225. Ta liczba nie jest cen\u0105 domu. Umowy obejmuj\u0105 grunty ka\u017cdego rodzaju, ma\u0142e dzia\u0142ki poza miastami, nieruchomo\u015bci komercyjne i transfery o niskiej warto\u015bci, wi\u0119c \u015brednia opisuje ca\u0142\u0105 mieszank\u0119, a nie mieszkanie w kompleksie turystycznym. Z tego powodu \u015bredni\u0105 nale\u017cy traktowa\u0107 wy\u0142\u0105cznie jako ilustracj\u0119 skali rynku. W\u0142a\u015bciwe wykorzystanie tych sum polega na przypomnieniu, \u017ce zarejestrowany rynek obejmuje nieruchomo\u015bci ka\u017cdego rodzaju, podczas gdy opublikowane statystyki nie wyodr\u0119bniaj\u0105 lokali typu freehold (w\u0142asno\u015b\u0107 pe\u0142na) dost\u0119pnych dla zagranicznych kupuj\u0105cych.<\/p>\n

Warto\u015b\u0107 hipotek z 2025 r. w tabeli wynika z podanego spadku o 0,3% do RO 740,2 mln i jest zatem przybli\u017cona. Pokazano j\u0105 ze wzgl\u0119du na liczb\u0119 um\u00f3w: liczba um\u00f3w hipotecznych wzros\u0142a o oko\u0142o jedn\u0105 czwart\u0105, podczas gdy ich \u0142\u0105czna warto\u015b\u0107 pozosta\u0142a bez zmian, co oznacza, \u017ce przeci\u0119tna hipoteka w rejestrze si\u0119 zmniejszy\u0142a. Dane oficjalne nie m\u00f3wi\u0105 kupuj\u0105cemu, dlaczego tak si\u0119 sta\u0142o, i kupuj\u0105cy r\u00f3wnie\u017c nie powinien zgadywa\u0107.<\/p>\n

Wycena nieruchomo\u015bci w Omanie zbudowana na naszych w\u0142asnych ofertach<\/h2>\n

Poni\u017csza tabela przelicza ceny wej\u015bciowe na siedmiu naszych stronach ofertowych na stawk\u0119 za metr kwadratowy. Wszystkie ceny i powierzchnie pochodz\u0105 z ka\u017cdej aktywnej strony ofertowej z dnia 24 pa\u017adziernika 2026 r. Tam, gdzie strona podaje OMR i USD, oba pokazano tak, jak opublikowano; tam, gdzie strona podaje tylko dolary ameryka\u0144skie, kwota w OMR jest naszym przeliczeniem wed\u0142ug kursu 2,6008 i oznaczono j\u0105 gwiazdk\u0105. Stawka to cena w OMR podzielona przez opublikowan\u0105 powierzchni\u0119.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Lokal (wed\u0142ug naszej strony ofertowej)<\/th>\nStatus i przekazanie lokali<\/th>\nPowierzchnia (m\u00b2)<\/th>\nCena<\/th>\nOMR za m\u00b2<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Muscat Bay, 1-sypialniowe<\/td>\nGotowe<\/td>\n79<\/td>\nOMR 90\u00a0011* ($234\u00a0100)<\/td>\n1\u00a0139<\/td>\n<\/tr>\n
Muscat Bay, 2-sypialniowe<\/td>\nGotowe<\/td>\n115<\/td>\nOMR 146\u00a0878* ($382\u00a0000)<\/td>\n1\u00a0277<\/td>\n<\/tr>\n
Muscat Bay, willa<\/td>\nGotowe<\/td>\n309<\/td>\nOMR 344\u00a0894* ($897\u00a0000)<\/td>\n1\u00a0116<\/td>\n<\/tr>\n
Zen Residences, 2-sypialniowe<\/td>\nOff-plan, Q1 2027<\/td>\n128<\/td>\nOMR 137\u00a0996* ($358\u00a0900)<\/td>\n1\u00a0078<\/td>\n<\/tr>\n
Luma Residence, mieszkanie 2-sypialniowe<\/td>\nOff-plan, Q1 2029<\/td>\n113<\/td>\nOMR 115\u00a0541* ($300\u00a0500)<\/td>\n1\u00a0022<\/td>\n<\/tr>\n
Luma Residence, willa<\/td>\nOff-plan, Q1 2029<\/td>\n278<\/td>\nOMR 250\u00a0000* ($650\u00a0200)<\/td>\n899<\/td>\n<\/tr>\n
Mandarin Oriental, 1-sypialniowe<\/td>\nGotowe<\/td>\n76<\/td>\nOMR 169\u00a0986 ($442\u00a0100)<\/td>\n2\u00a0237<\/td>\n<\/tr>\n
Mandarin Oriental, 3-sypialniowe<\/td>\nGotowe<\/td>\n184<\/td>\nOMR 508\u00a0074 ($1\u00a0321\u00a0400)<\/td>\n2\u00a0761<\/td>\n<\/tr>\n
Jood, 2-sypialniowe<\/td>\nOff-plan, Q1 2030<\/td>\n106<\/td>\nOMR 78\u00a0437 ($204\u00a0000)<\/td>\n740<\/td>\n<\/tr>\n
Jood, willa<\/td>\nOff-plan, Q1 2030<\/td>\n223<\/td>\nOMR 158\u00a0567 ($412\u00a0400)<\/td>\n711<\/td>\n<\/tr>\n
Alef Qurum Residence, 2-sypialniowe (typ A)<\/td>\nOff-plan, Q2 2029<\/td>\n88,25<\/td>\nOMR 64\u00a0980 ($169\u00a0000)<\/td>\n736<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Tabel\u0119 warto czyta\u0107 w trzech przej\u015bciach. Pierwsze przej\u015bcie sprawdza rozrzut: najni\u017csza stawka to OMR 711 za metr kwadratowy, a najwy\u017csza OMR 2\u00a0761, czyli r\u00f3\u017cnica prawie czterokrotna. Tak szerokiego rozrzutu nie da si\u0119 wyja\u015bni\u0107 sam\u0105 wielko\u015bci\u0105 lokali. Drugie przej\u015bcie grupuje wed\u0142ug lokalizacji. Lokale w Muscat Bay<\/a>, Zen Residences<\/a> i Luma Residence<\/a> le\u017c\u0105 w tej samej zatoce i mieszcz\u0105 si\u0119 mi\u0119dzy OMR 899 a OMR 1\u00a0277. Lokale w Jood<\/a> i Alef Qurum Residence<\/a> mieszcz\u0105 si\u0119 mi\u0119dzy OMR 711 a OMR 740. Trzecie przej\u015bcie patrzy do wn\u0119trza ka\u017cdego projektu, gdzie stawki r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 liczb\u0105 sypialni i kondygnacj\u0105 i gdzie wzorzec nie jest prosty. Taki podzia\u0142 pozwala oddzieli\u0107 r\u00f3\u017cnice wynikaj\u0105ce z miejsca od r\u00f3\u017cnic wynikaj\u0105cych z samego lokalu.<\/p>\n

Ten ostatni punkt zas\u0142uguje na przyk\u0142ad. W Muscat Bay mieszkanie 1-sypialniowe wychodzi na OMR 1\u00a0139 za metr kwadratowy, 2-sypialniowe na OMR 1\u00a0277, a willa na OMR 1\u00a0116. Czytelnik zak\u0142adaj\u0105cy, \u017ce wi\u0119ksze lokale s\u0105 zawsze ta\u0144sze za metr, oczekiwa\u0142by, \u017ce mieszkanie 2-sypialniowe b\u0119dzie poni\u017cej 1-sypialniowego. Jest powy\u017cej, o 12%. W Mandarin Oriental mieszkanie 1-sypialniowe kosztuje OMR 2\u00a0237 za metr kwadratowy, a 3-sypialniowe OMR 2\u00a0761, czyli o 23% wi\u0119cej, a strona podaje dla tych dw\u00f3ch lokali $537 i $666 za stop\u0119 kw. Stawki zale\u017c\u0105 od widoku, pi\u0119tra, wyko\u0144czenia i uk\u0142adu, a cennik dewelopera wycenia te cechy. Dlatego pojedyncze por\u00f3wnanie jest s\u0142abym dowodem, a grupa por\u00f3wna\u0144 z tego samego budynku jest mocniejsza. Pojedyncza liczba z jednego lokalu nie pokazuje wi\u0119c, jak cena zmienia si\u0119 w obr\u0119bie budynku.<\/p>\n

Dwie dalsze oferty pomini\u0119to w tabeli, poniewa\u017c ich strony nie podaj\u0105 danych wej\u015bciowych. Strona Sarooj Oasis Apartments<\/a> nie podaje powierzchni lokali, a strona Plumeria<\/a> podaje powierzchni\u0119 tylko dla jednego uk\u0142adu, trzysypialniowego o powierzchni 152,2 m\u00b2 z oferty po\u015brednika, przy cenie wej\u015bciowej oko\u0142o $95\u00a0000 (OMR 36\u00a0527), kt\u00f3ra nie jest powi\u0105zana z wielko\u015bci\u0105 lokalu. Ceny bez powierzchni nie da si\u0119 przeliczy\u0107 na stawk\u0119, a kupuj\u0105cy, kt\u00f3remu pokazano tak\u0105 cen\u0119, powinien poprosi\u0107 o powierzchni\u0119 na pi\u015bmie, zanim cokolwiek por\u00f3wna. Strony ofertowe zaokr\u0105glaj\u0105 te\u017c powierzchnie i przeliczenia, wi\u0119c przeliczenie dokonane przez czytelnika mo\u017ce r\u00f3\u017cni\u0107 si\u0119 od tabeli o kilka riali za metr kwadratowy; na przyk\u0142ad nasz w\u0142asny ranking 29 projekt\u00f3w wykorzystuje te same dane z w\u0142asnym zaokr\u0105gleniem.<\/p>\n

Powierzchnia brutto i netto<\/h3>\n

Powierzchnie deweloperskie s\u0105 zwykle brutto, a ranking, kt\u00f3ry publikujemy w naszym przewodniku po cenie za metr kwadratowy<\/a>, zaznacza, \u017ce mog\u0105 one obejmowa\u0107 balkony i tarasy. Rzeczoznawca mierzy wed\u0142ug wskazanego standardu. Je\u015bli powierzchnia podana przez sprzedaj\u0105cego i powierzchnia rzeczoznawcy si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105, stawka zmienia si\u0119 bez \u017cadnej zmiany ceny, wi\u0119c pierwsz\u0105 czerwon\u0105 flag\u0105 w por\u00f3wnaniu jest stawka oparta na powierzchni, kt\u00f3rej nikt nie zmierzy\u0142.<\/p>\n

Zastosowanie stawki do ceny ofertowej<\/h3>\n

Przypu\u015b\u0107my, \u017ce kupuj\u0105cy otrzymuje ofert\u0119 OMR 64\u00a0980 za dwusypialniowe mieszkanie o powierzchni 88,25 m\u00b2 w Alef Qurum Residence. Dzielimy: 64\u00a0980 \/ 88,25 = OMR 736 za metr kwadratowy. Mieszkanie 2-sypialniowe w Jood kosztuje OMR 740 (78\u00a0437 \/ 106). Oba dwusypialniowe mieszkania off-plan r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 o 0,5% za metr kwadratowy, cho\u0107 jedno jest ofertowane na Q2 2029, a drugie na Q1 2030, i le\u017c\u0105 w r\u00f3\u017cnych dzielnicach. Zgodno\u015b\u0107 stawek jest dowodem, \u017ce obaj deweloperzy wyceniaj\u0105 na podobnej podstawie. Nie jest dowodem, \u017ce kt\u00f3rakolwiek cena jest prawid\u0142owa; pokazuje jedynie, \u017ce \u017cadna nie odbiega od drugiej.<\/p>\n

Ten sam kupuj\u0105cy por\u00f3wnuje nast\u0119pnie z gotowym mieszkaniem 2-sypialniowym w Muscat Bay po OMR 1\u00a0277. Gotowy lokal kosztuje o 74% wi\u0119cej za metr kwadratowy (1\u00a0277 \/ 736 = 1,735). Ta r\u00f3\u017cnica nie jest b\u0142\u0119dem, kt\u00f3ry nale\u017cy wynegocjowa\u0107. Sk\u0142adaj\u0105 si\u0119 na ni\u0105 lokalizacja, status uko\u0144czenia, lata oczekiwania i pozosta\u0142e korekty opisane w kolejnych sekcjach, a zadaniem wyceny jest powiedzie\u0107, ile z tej luki wyja\u015bnia ka\u017cda z nich. Dopiero po takim rozbiciu mo\u017cna m\u00f3wi\u0107 o tym, czy cena ofertowa mie\u015bci si\u0119 w rozs\u0105dnym przedziale.<\/p>\n

Dlaczego ceny off-plan r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 od cen odsprzeda\u017cy<\/h2>\n

Ceny off-plan i ceny lokali gotowych r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 z czterech powod\u00f3w, kt\u00f3re kupuj\u0105cy mo\u017ce rozdzieli\u0107: traktowania VAT, kosztu oczekiwania, usuni\u0119cia ryzyka budowy i harmonogramu p\u0142atno\u015bci.<\/p>\n

VAT przy pierwszej sprzeda\u017cy i przy odsprzeda\u017cy<\/h3>\n

Wed\u0142ug podsumowania Deloitte dotycz\u0105cego przewodnika Oma\u0144skiego Urz\u0119du Podatkowego (Oman Tax Authority) w sprawie VAT od nieruchomo\u015bci, z dnia 30 wrze\u015bnia 2021 r., pierwsza dostawa nieruchomo\u015bci mieszkalnej jest opodatkowana stawk\u0105 5%, odsprzeda\u017c nieruchomo\u015bci mieszkalnej jest zwolniona, grunt niezabudowany jest zwolniony, a grunt zabudowany jest opodatkowany stawk\u0105 5% w zale\u017cno\u015bci od okoliczno\u015bci, za\u015b nieruchomo\u015b\u0107 komercyjna jest opodatkowana stawk\u0105 5%. Pe\u0142ne podsumowanie znajduje si\u0119 na stronie podatkowej Deloitte Middle East<\/a>.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Transakcja<\/th>\nTraktowanie VAT (wed\u0142ug podsumowania)<\/th>\nWp\u0142yw na podan\u0105 cen\u0119<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Pierwsza dostawa nowego lokalu mieszkalnego przez dewelopera<\/td>\n5%<\/td>\nJe\u015bli cena jest podana przed VAT, nale\u017cy doda\u0107 5%; je\u015bli zawiera VAT, nale\u017cy podzieli\u0107 przez 1,05, aby por\u00f3wna\u0107 j\u0105 ze zwolnion\u0105 odsprzeda\u017c\u0105<\/td>\n<\/tr>\n
Odsprzeda\u017c gotowego lokalu mieszkalnego przez w\u0142a\u015bciciela prywatnego<\/td>\nZwolniona<\/td>\nNie ma VAT do dodania, wi\u0119c podana cena jest kwot\u0105 nale\u017cn\u0105 w tej pozycji<\/td>\n<\/tr>\n
Grunt niezabudowany<\/td>\nZwolniony<\/td>\nBrak VAT od dzia\u0142ki<\/td>\n<\/tr>\n
Nieruchomo\u015b\u0107 komercyjna<\/td>\n5%<\/td>\nPrzy sprzeda\u017cy stosuje si\u0119 VAT<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Rachunek ma znaczenie, poniewa\u017c traktowanie zale\u017cy od sposobu zakwalifikowania transakcji oraz od tego, czy podana cena ju\u017c zawiera podatek. Przy domu za $300\u00a0000 5% to $15\u00a0000, czyli oko\u0142o OMR 5\u00a0767. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry por\u00f3wnuje cen\u0119 dewelopera bez VAT z cen\u0105 sprzedaj\u0105cego, kt\u00f3ra go nie wymaga, nie dodaj\u0105c podatku do pierwszej, zani\u017cy\u0142 r\u00f3\u017cnic\u0119 mi\u0119dzy nimi o pe\u0142ne 5%. Nasz przewodnik o sprzeda\u017cy<\/a> powtarza zalecenie, by przed zaplanowaniem bud\u017cetu potwierdzi\u0107 na pi\u015bmie sytuacj\u0119 VAT konkretnego lokalu. B\u0142\u0105d tego rodzaju \u0142atwo pope\u0142ni\u0107, poniewa\u017c w cennikach dewelopera i w og\u0142oszeniach odsprzeda\u017cy ten sam zapis \u201ecena\u201d oznacza r\u00f3\u017cne rzeczy.<\/p>\n

Koszt oczekiwania<\/h3>\n

W gotowym domu mo\u017cna zamieszka\u0107 lub go wynaj\u0105\u0107 od razu. W domu off-plan nie mo\u017cna, a kupuj\u0105cy ma zaanga\u017cowane pieni\u0105dze na lata. Nasz przewodnik po cenie za metr opisuje r\u00f3\u017cnic\u0119 mi\u0119dzy stawk\u0105 lokalu gotowego a stawk\u0105 off-plan cz\u0119\u015bciowo jako cen\u0119 oczekiwania. Zatoka Muscat Bay pokazuje to w przeliczeniu na stop\u0119 kwadratow\u0105.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Projekt (wed\u0142ug naszej strony ofertowej)<\/th>\nStatus<\/th>\nLokal wej\u015bciowy<\/th>\nCena<\/th>\nPowierzchnia<\/th>\nUSD za stop\u0119 kw.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Muscat Bay<\/td>\nGotowe<\/td>\n1-sypialniowe<\/td>\n$234\u00a0100<\/td>\n850 st\u00f3p kw.<\/td>\n275<\/td>\n<\/tr>\n
Zen Residences<\/td>\nOff-plan, Q1 2027<\/td>\n2-sypialniowe<\/td>\n$358\u00a0900<\/td>\n1\u00a0378 st\u00f3p kw.<\/td>\n260<\/td>\n<\/tr>\n
Luma Residence<\/td>\nOff-plan, Q1 2029<\/td>\n2-sypialniowe<\/td>\n$300\u00a0500<\/td>\n1\u00a0211 st\u00f3p kw.<\/td>\n248<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Gotowy lokal ma premi\u0119 oko\u0142o 5,7% wzgl\u0119dem Zen (275,4 \/ 260,4 = 1,057) i oko\u0142o 11,0% wzgl\u0119dem Luma (275,4 \/ 248,1 = 1,110). To r\u00f3\u017cne typy lokali, wi\u0119c por\u00f3wnanie ma charakter orientacyjny, a nie dok\u0142adny: mieszkanie 1-sypialniowe zestawia si\u0119 z 2-sypialniowymi. Mimo to kierunek i rz\u0105d wielko\u015bci s\u0105 zgodne z ide\u0105, \u017ce zasoby gotowe kosztuj\u0105 wi\u0119cej za stop\u0119 kwadratow\u0105 ni\u017c zasoby, kt\u00f3re dopiero maj\u0105 powsta\u0107, i \u017ce d\u0142u\u017csze oczekiwanie niesie ze sob\u0105 wi\u0119ksz\u0105 r\u00f3\u017cnic\u0119. Tabela nie pokazuje, \u017ce premia jest uzasadniona, a jedynie \u017ce istnieje na naszych w\u0142asnych stronach i mo\u017cna j\u0105 wyja\u015bni\u0107.<\/p>\n

Usuni\u0119cie ryzyka budowy<\/h3>\n

Ryzyko budowy to mo\u017cliwo\u015b\u0107, \u017ce projekt zostanie op\u00f3\u017aniony, zmieniony lub zatrzymany. Ustawa 79\/2025 doda\u0142a zasady dotycz\u0105ce escrow i licencjonowania, nakierowane na to ryzyko, kt\u00f3re wyja\u015bnia nasz przewodnik po ustawie 79\/2025 dla kupuj\u0105cych off-plan<\/a>, a o\u015bwiadczenie Ministerstwa z 25 lipca 2026 r. wzywa kupuj\u0105cych, by przed wp\u0142at\u0105 potwierdzili, \u017ce zar\u00f3wno deweloper, jak i projekt s\u0105 licencjonowani i zarejestrowani. Por\u00f3wnanie cen nale\u017cy przeprowadza\u0107 wy\u0142\u0105cznie mi\u0119dzy projektami, kt\u00f3re przechodz\u0105 t\u0119 kontrol\u0119; niska cena projektu, kt\u00f3ry nie potrafi wykaza\u0107 licencji, nie jest okazj\u0105, jest innym pytaniem. Innymi s\u0142owy, najpierw nale\u017cy ustali\u0107, czy projekt w og\u00f3le mo\u017ce by\u0107 legalnie sprzedawany, a dopiero potem por\u00f3wnywa\u0107 jego cen\u0119.<\/p>\n

Harmonogramy p\u0142atno\u015bci<\/h3>\n

Dwa lokale z t\u0105 sam\u0105 cen\u0105 nag\u0142\u00f3wkow\u0105 nie s\u0105 tym samym zakupem, je\u015bli p\u0142aci si\u0119 za nie inaczej. Mieszkanie w Luma p\u0142aci 10% w ci\u0105gu 15 dni od rezerwacji, kolejne 10% po sze\u015bciu i dwunastu miesi\u0105cach, 30% w trzech etapach budowy i 50% przy przekazaniu lokali w Q1 2029, wed\u0142ug naszej strony ofertowej. Przy $300\u00a0500 daje to $30\u00a0050 z g\u00f3ry, $60\u00a0100 w pierwszym roku i $150\u00a0250 na ko\u0144cu. Harmonogram Zen dla mieszkania 2-sypialniowego przewiduje 55% do marca 2027 r., a pozosta\u0142e 45% w trzech ratach do grudnia 2027 r. Rzeczoznawca nie pomin\u0105\u0142by czasu p\u0142atno\u015bci; kupuj\u0105cy por\u00f3wnuj\u0105cy oba lokale powinien zauwa\u017cy\u0107, \u017ce w Luma po\u0142owa pieni\u0119dzy pozostaje niezap\u0142acona do przekazania lokali, podczas gdy Zen pobiera ponad po\u0142ow\u0119 przed nim. Nasze por\u00f3wnanie plan\u00f3w p\u0142atno\u015bci<\/a> stosuje to samo podej\u015bcie do wielu projekt\u00f3w.<\/p>\n

Korekta o terminy przekazania lokali i uko\u0144czenia<\/h3>\n

Terminy przekazania lokali w naszych ofertach si\u0119gaj\u0105 od stanu uko\u0144czonego do Q1 2030. Terminy te s\u0105 celami deweloper\u00f3w, a umowa kupna-sprzeda\u017cy ustala termin umowny. Nasz kalendarz przekaza\u0144<\/a> wymienia je projekt po projekcie, a przewodnik po prawach kupuj\u0105cego, gdy deweloper si\u0119 sp\u00f3\u017ania<\/a>, opisuje, czego kupuj\u0105cy mo\u017ce dochodzi\u0107, je\u015bli termin si\u0119 przesunie.<\/p>\n

Prostym sposobem wprowadzenia termin\u00f3w do por\u00f3wnania jest uszeregowanie wed\u0142ug odsetka ceny zap\u0142aconego, zanim kupuj\u0105cy b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 korzysta\u0107 z nieruchomo\u015bci. W mieszkaniu w Luma 50% p\u0142aci si\u0119 przy przekazaniu lokali, wi\u0119c po\u0142owa ceny pozostaje do zap\u0142aty, dop\u00f3ki lokal nie istnieje. W mieszkaniu 2-sypialniowym w Zen 55% p\u0142aci si\u0119 do przekazania w Q1 2027, a 45% po nim, wi\u0119c kupuj\u0105cy p\u0142aci mniej ni\u017c po\u0142ow\u0119 ceny po odebraniu kluczy. W Jood, wed\u0142ug naszej strony ofertowej, plan trwa 4,5 roku, a 5% przypada przy uko\u0144czeniu w Q1 2030. To s\u0105 r\u00f3\u017cne ustalenia finansowania i ka\u017cde przesuwa ryzyko mi\u0119dzy kupuj\u0105cym a deweloperem. Wycena powinna m\u00f3wi\u0107, czy podana warto\u015b\u0107 jest cen\u0105 lokalu dost\u0119pnego teraz, czy cen\u0105 lokalu dostarczonego p\u00f3\u017aniej wed\u0142ug okre\u015blonego harmonogramu.<\/p>\n

Daty na stronach mog\u0105 te\u017c by\u0107 ze sob\u0105 sprzeczne, na przyk\u0142ad mi\u0119dzy broszur\u0105 a kart\u0105 danych. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry znajdzie dwie daty dla jednego projektu, powinien poprosi\u0107 dewelopera o dat\u0119 z projektu umowy, poniewa\u017c to ona ma moc umown\u0105.<\/p>\n

Wycena nieruchomo\u015bci w Omanie a op\u0142aty eksploatacyjne: jak je uwzgl\u0119dni\u0107<\/h2>\n

Op\u0142aty eksploatacyjne to roczne koszty posiadania lokalu, pobierane przez sp\u00f3\u0142k\u0119 zarz\u0105dzaj\u0105c\u0105 wsp\u00f3lnot\u0105. R\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od projektu, typu lokalu i sposobu podania, a dwa lokale o r\u00f3wnych cenach i r\u00f3\u017cnych op\u0142atach nie kosztuj\u0105 tyle samo. Nasz przewodnik po op\u0142atach eksploatacyjnych<\/a> wyja\u015bnia, co obejmuje taka op\u0142ata. Dlatego przy por\u00f3wnaniu dw\u00f3ch lokali samo zestawienie cen zakupu daje niepe\u0142ny obraz.<\/p>\n

Tabela pokazuje roczn\u0105 op\u0142at\u0119, jej wielko\u015b\u0107 w stosunku do ceny oraz prost\u0105 dziesi\u0119cioletni\u0105 cen\u0119 skorygowan\u0105, kt\u00f3ra dodaje do ceny zakupu op\u0142aty z dziesi\u0119ciu lat. Korekta jest niezdyskontowana i zak\u0142ada, \u017ce op\u0142ata pozostaje taka sama, wi\u0119c jest sposobem zobaczenia wzgl\u0119dnego ci\u0119\u017caru op\u0142aty, a nie prognoz\u0105 tego, co zostanie zap\u0142acone. Op\u0142aty podano tak, jak na ka\u017cdej stronie ofertowej, kt\u00f3ra m\u00f3wi, \u017ce stawk\u0119 potwierdza si\u0119 na pi\u015bmie dla ka\u017cdego lokalu.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Lokal (wed\u0142ug naszej strony ofertowej)<\/th>\nStawka op\u0142aty<\/th>\nOp\u0142ata roczna<\/th>\nUdzia\u0142 w cenie<\/th>\nDziesi\u0119cioletnia cena skorygowana, OMR za m\u00b2<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Muscat Bay, 1-sypialniowe, 79 m\u00b2<\/td>\nOMR 8,72 za m\u00b2<\/td>\nOMR 689<\/td>\n0,77%<\/td>\n1\u00a0227 (by\u0142o 1\u00a0139)<\/td>\n<\/tr>\n
Muscat Bay, willa, 309 m\u00b2<\/td>\nOMR 6,01 za m\u00b2<\/td>\nOMR 1\u00a0857<\/td>\n0,54%<\/td>\n1\u00a0176 (by\u0142o 1\u00a0116)<\/td>\n<\/tr>\n
Luma, mieszkanie, 113 m\u00b2<\/td>\nOMR 8,27 za m\u00b2<\/td>\nOMR 935<\/td>\n0,81%<\/td>\n1\u00a0105 (by\u0142o 1\u00a0022)<\/td>\n<\/tr>\n
Mandarin Oriental, 1-sypialniowe, 76 m\u00b2<\/td>\nOMR 3,25 za m\u00b2<\/td>\nOMR 247<\/td>\n0,15%<\/td>\n2\u00a0269 (by\u0142o 2\u00a0237)<\/td>\n<\/tr>\n
Alef Qurum, 2-sypialniowe, 88,25 m\u00b2<\/td>\nOMR 5 za m\u00b2<\/td>\nOMR 441<\/td>\n0,68%<\/td>\n786 (by\u0142o 736)<\/td>\n<\/tr>\n
Zen Residences, 2-sypialniowe, 128 m\u00b2<\/td>\nAED 10 za stop\u0119 kw.<\/td>\nAED 13\u00a0780 (oko\u0142o OMR 1\u00a0443)<\/td>\n1,05%<\/td>\nNie obliczono: op\u0142ata podana w innej jednostce<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

We\u017amy mieszkanie 1-sypialniowe w Muscat Bay: 79 m\u00b2 po OMR 8,72 to OMR 688,88 rocznie, czyli 0,77% z OMR 90\u00a0011. Dziesi\u0119\u0107 lat tej op\u0142aty to OMR 6\u00a0889, a dodane do ceny daje OMR 96\u00a0900, czyli OMR 1\u00a0227 za metr kwadratowy. Mieszkanie 1-sypialniowe w Mandarin Oriental liczy si\u0119 tak samo: 76 m\u00b2 po OMR 3,25 to OMR 247 rocznie, 0,15% ceny. Po korekcie r\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy tymi dwoma lokalami nieco si\u0119 zmniejsza w uj\u0119ciu wzgl\u0119dnym, z 96% do 85%, poniewa\u017c op\u0142ata w Mandarin Oriental jest znacznie ni\u017csza w stosunku do jego ceny.<\/p>\n

Liczba dla Zen pokazuje pu\u0142apk\u0119. Karta danych dewelopera na naszej stronie ofertowej podaje op\u0142at\u0119 w dirhamach za stop\u0119 kwadratow\u0105, wi\u0119c czytelnik musi przeliczy\u0107 zar\u00f3wno walut\u0119, jak i jednostk\u0119 powierzchni, zanim por\u00f3wna j\u0105 z op\u0142at\u0105 w rialach za metr kwadratowy. Rachunek jest taki: 1\u00a0378 st\u00f3p kw. po AED 10 to AED 13\u00a0780; przy sta\u0142ym kursie dirhama 3,6725 za dolar to oko\u0142o $3\u00a0752, a przy 2,6008 dolara za rial oko\u0142o OMR 1\u00a0443, czyli oko\u0142o 1,05% ceny. To najwy\u017cszy udzia\u0142 w tabeli, wi\u0119c nawet ni\u017csza cena nag\u0142\u00f3wkowa mo\u017ce wi\u0119cej kosztowa\u0107 w utrzymaniu.<\/p>\n

Obowi\u0105zuj\u0105 dwa zastrze\u017cenia. Op\u0142ata mo\u017ce wy\u0142\u0105cza\u0107 us\u0142ugi rozliczane osobno; strona Mandarin Oriental m\u00f3wi, \u017ce us\u0142ugi hotelowe s\u0105 rozliczane osobno. Ponadto op\u0142ata, kt\u00f3ra ro\u015bnie, obni\u017cy warto\u015b\u0107 lokalu wzgl\u0119dem takiego, kt\u00f3rego op\u0142ata jest ustalona w umowie. Nale\u017cy poprosi\u0107 o harmonogram op\u0142at, mechanizm ich przegl\u0105du i ewentualny limit, a nie tylko o bie\u017c\u0105c\u0105 stawk\u0119. Takie pytania warto zada\u0107 jeszcze przed podpisaniem umowy kupna-sprzeda\u017cy, kiedy kupuj\u0105cy ma najwi\u0119kszy wp\u0142yw na jej warunki.<\/p>\n

Wycena nieruchomo\u015bci w Omanie pod kredyt hipoteczny: co sprawdza bank<\/h2>\n

Kredyt hipoteczny zamienia wycen\u0119 w twardy limit. Kredytodawca po\u017cycza procent warto\u015bci rynkowej, a warto\u015b\u0107 rynkowa to kwota podana przez rzeczoznawc\u0119. Szczeg\u00f3\u0142y r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od banku, a nasz przewodnik po kredycie hipotecznym dla cudzoziemc\u00f3w<\/a> omawia kwesti\u0119 kwalifikowalno\u015bci. Key Facts Statement National Bank of Oman dla nieruchomo\u015bci gotowych daje konkretny przyk\u0142ad tej struktury.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Warunek w dokumencie NBO dla nieruchomo\u015bci gotowych<\/th>\nObywatele Omanu<\/th>\nCudzoziemcy (expatriates)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Maksymalna kwota kredytu<\/td>\n90% warto\u015bci rynkowej<\/td>\n70% warto\u015bci rynkowej<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny okres kredytowania<\/td>\n25 lat<\/td>\n20 lat<\/td>\n<\/tr>\n
Raport z wyceny<\/td>\nWa\u017cny 3 miesi\u0105ce<\/td>\nWa\u017cny 3 miesi\u0105ce<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata za ustanowienie hipoteki<\/td>\n0,5% kredytu<\/td>\n0,5% kredytu<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata przygotowawcza<\/td>\nOMR 52,500<\/td>\nOMR 52,500<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Ten sam dokument m\u00f3wi, \u017ce maksymalne oprocentowanie wynosi 6% rocznie i jest zmienne, a przysz\u0142a zmiana warto\u015bci nieruchomo\u015bci nie zmienia sp\u0142aty ani zobowi\u0105zania kredytowego klienta. To ostatnie zdanie jest tym, kt\u00f3re wi\u0119kszo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych pomija: je\u015bli rynek spadnie po udzieleniu kredytu, d\u0142ug pozostaje taki sam. Wycena banku chroni bank w chwili udzielenia kredytu i niczego nie robi, by chroni\u0107 kapita\u0142 w\u0142asny kupuj\u0105cego potem. Warunki obejmuj\u0105 r\u00f3wnie\u017c \u015bwiadectwo uko\u0144czenia budowy, co oznacza, \u017ce ten konkretny produkt jest przeznaczony dla nieruchomo\u015bci gotowych; lokal off-plan jest finansowany inaczej, jak wyja\u015bnia nasz przewodnik. Z tego wzgl\u0119du warto ocenia\u0107 w\u0142asn\u0105 sytuacj\u0119 finansow\u0105 przy za\u0142o\u017ceniu, \u017ce warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci mo\u017ce by\u0107 ni\u017csza ni\u017c cena zakupu.<\/p>\n

Co obejmuje wycena bankowa<\/h3>\n

Wycena sporz\u0105dzona dla kredytodawcy zazwyczaj pod\u0105\u017ca za struktur\u0105 zawodow\u0105: identyfikacja nieruchomo\u015bci na podstawie dokument\u00f3w tytu\u0142u, opis jej stanu i lokalizacji, dowody por\u00f3wnawcze oraz liczba okre\u015blaj\u0105ca warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 na dzie\u0144 ogl\u0119dzin. Liczby, kt\u00f3re maj\u0105 znaczenie dla kupuj\u0105cego, to warto\u015b\u0107 rynkowa, kt\u00f3ra ustala limit kredytu, oraz wszelkie warunki do\u0142\u0105czone do raportu. Sam dokument m\u00f3wi, \u017ce op\u0142aty bankowe s\u0105 wymienione w odr\u0119bnej tabeli op\u0142at i zawieraj\u0105 5% VAT.<\/p>\n

Przyk\u0142ad ilustruj\u0105cy r\u00f3\u017cnic\u0119 mi\u0119dzy cen\u0105 a wycen\u0105<\/h3>\n

We\u017amy mieszkanie 1-sypialniowe w Muscat Bay za OMR 90\u00a0011 i warto\u015b\u0107 70% dla cudzoziemc\u00f3w z dokumentu. Poni\u017csze scenariusze to wy\u0142\u0105cznie rachunek: pokazuj\u0105, co wycena ni\u017csza od ceny robi z kredytem 70%, i nie s\u0105 stwierdzeniem, do jakiego wniosku doszed\u0142by jakikolwiek rzeczoznawca ani ile jakikolwiek bank po\u017cyczy\u0142by konkretnemu wnioskodawcy.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n
Scenariusz<\/th>\nPrzyj\u0119ta warto\u015b\u0107 rynkowa<\/th>\nKredyt przy 70%<\/th>\nPotrzebne \u015brodki w\u0142asne kupuj\u0105cego<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Wycena r\u00f3wna cenie<\/td>\nOMR 90\u00a0011<\/td>\nOMR 63\u00a0008<\/td>\nOMR 27\u00a0003<\/td>\n<\/tr>\n
Wycena o 5% poni\u017cej ceny<\/td>\nOMR 85\u00a0510<\/td>\nOMR 59\u00a0857<\/td>\nOMR 30\u00a0154<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Niedob\u00f3r wyceny o 5% podnosi wk\u0142ad w\u0142asny kupuj\u0105cego o OMR 3\u00a0151, czyli o 11,7% wi\u0119cej ni\u017c w przypadku bazowym. Poniewa\u017c kredyt jest procentem ni\u017cszej z kwot: ceny i wyceny, zgodnie z powszechn\u0105 praktyk\u0105 bankow\u0105 opisan\u0105 w naszym przewodniku po kredytach hipotecznych, wycena powy\u017cej ceny nie zwi\u0119ksza kredytu. Praktyczna lekcja brzmi: zapyta\u0107 bank o wycen\u0119, zanim zaliczka stanie si\u0119 bezzwrotna, i zabezpieczy\u0107 \u015brodki na wypadek luki.<\/p>\n

Wycena nieruchomo\u015bci w Omanie a progi pobytowe<\/h2>\n

Wycena mo\u017ce mie\u0107 znaczenie dla pobytu, ale nie w spos\u00f3b, jaki zak\u0142ada wielu kupuj\u0105cych. O Golden Residency (z\u0142ota rezydencja) decyduje Kr\u00f3lewska Policja Omanu (Royal Oman Police, ROP) na podstawie jednej nieruchomo\u015bci w Integrated Tourism Complex (ITC, zintegrowany kompleks turystyczny) o warto\u015bci co najmniej OMR 200\u00a0000. Pr\u00f3g odnosi si\u0119 do warto\u015bci nieruchomo\u015bci w ocenie organu, a wycena bankowa nie jest decyzj\u0105. Nie nale\u017cy zak\u0142ada\u0107, \u017ce lokal wyceniony blisko progu si\u0119 kwalifikuje. Owner Visa na podstawie decyzji ROP 87\/2026 nie ma minimalnej warto\u015bci, jest wolna od sponsora i wi\u0105\u017ce si\u0119 z w\u0142asno\u015bci\u0105, wi\u0119c wycena jej nie warunkuje. Dlatego nie nale\u017cy myli\u0107 wyceny bankowej z ocen\u0105 organu, kt\u00f3ra rz\u0105dzi tym progiem. Nasze por\u00f3wnanie Golden Residency i Owner Visa<\/a> przedstawia obie \u015bcie\u017cki.<\/p>\n

Na naszych stronach ofertowych mieszkanie 2-sypialniowe w Muscat Bay za OMR 146\u00a0878 i mieszkanie 1-sypialniowe w Mandarin Oriental za OMR 169\u00a0986 s\u0105 poni\u017cej OMR 200\u00a0000, podczas gdy mieszkanie 2-sypialniowe w Mandarin Oriental za OMR 292\u00a0833 i willa Luma za OMR 250\u00a0000 (nasze przeliczenie) s\u0105 powy\u017cej. Przekroczenie progu cen\u0105 jest koniecznym punktem wyj\u015bcia dla Golden Residency, ale sprawy nie rozstrzyga, a pozosta\u0142e warunki z przewodnika powy\u017cej nadal obowi\u0105zuj\u0105. Po\u0142\u0105czenie dw\u00f3ch mniejszych lokali nie spe\u0142nia testu jednej nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Czerwone flagi przy sprawdzaniu ceny ofertowej<\/h2>\n

Poni\u017csza lista to roboczy zestaw sygna\u0142\u00f3w ostrzegawczych. Ka\u017cdy z nich jest powodem, by zada\u0107 pytanie, a nie dowodem, \u017ce cena jest z\u0142a.<\/p>\n