{"id":34326,"date":"2026-10-28T10:00:00","date_gmt":"2026-10-28T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/?p=34326"},"modified":"2026-10-28T10:00:00","modified_gmt":"2026-10-28T10:00:00","slug":"will-dubai-property-market-crash","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/will-dubai-property-market-crash\/","title":{"rendered":"Czy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie? Dane z lat 2008-2026"},"content":{"rendered":"

Czy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie? Dane z lat 2008-2026<\/h1>\n

Czy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie? Nie da si\u0119 na to odpowiedzie\u0107 wy\u0142\u0105cznie na podstawie danych i niniejszy artyku\u0142 nawet nie pr\u00f3buje tego robi\u0107. Przedstawia natomiast, wed\u0142ug stanu na 26 pa\u017adziernika 2026 r., co wynika z opublikowanych danych: o ile spad\u0142y ceny podczas korekty w latach 2008-2011 i os\u0142abienia koniunktury w latach 2014-2020, jakie zasady dotycz\u0105ce sprzeda\u017cy off-plan (lokal w budowie) oraz jakie limity bankowe obowi\u0105zuj\u0105 dzi\u015b i kiedy je wprowadzono, co Departament Ziemi Dubaju (DLD) i firmy doradcze poda\u0142y za rok 2025 oraz za pierwsze dziewi\u0119\u0107 miesi\u0119cy 2026 r., jak du\u017cy jest potok poda\u017cy wed\u0142ug czterech r\u00f3\u017cnych sposob\u00f3w liczenia oraz jakie wska\u017aniki, wed\u0142ug analityk\u00f3w, \u015bledz\u0105 oni najuwa\u017cniej. Ka\u017cda liczba ma swoje \u017ar\u00f3d\u0142o i dat\u0119, a kwoty w AED (dirham ZEA) podano wraz z odpowiednikiem w dolarach ameryka\u0144skich w nawiasach, wed\u0142ug sta\u0142ego kursu 3,6725 dirhama za dolara.<\/p>\n

Osoby wpisuj\u0105ce w wyszukiwark\u0119 fraz\u0119 \u201eczy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie\u201d zwykle oczekuj\u0105 prawdopodobie\u0144stwa. Ten przewodnik go nie podaje, poniewa\u017c \u017cadne z wykorzystanych \u017ar\u00f3de\u0142 nie publikuje prawdopodobie\u0144stwa, kt\u00f3re da\u0142oby si\u0119 sprawdzi\u0107, i nie dodaje w\u0142asnej prognozy cen. Opinie podmiot\u00f3w trzecich, w tym Moody’s, S&P Global Ratings, Fitch Ratings i MFW, przytoczono z dat\u0105 i metod\u0105, o ile j\u0105 podano. W artykule znajduj\u0105 si\u0119 te\u017c obliczenia robocze, z kt\u00f3rych czytelnicy mog\u0105 korzysta\u0107 ponownie: co dany procentowy spadek oznacza dla w\u0142a\u015bciciela z kredytem hipotecznym, o ile procent cena musi wzrosn\u0105\u0107, aby odrobi\u0107 spadek, oraz jak opublikowane dane o poda\u017cy przek\u0142adaj\u0105 si\u0119 na realistyczne terminy przekazania lokali.<\/p>\n

Czy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie? Najwa\u017cniejsze fakty w skr\u00f3cie<\/h2>\n

Poni\u017csza tabela zestawia najwa\u017cniejsze liczby, zanim om\u00f3wi\u0105 je kolejne sekcje. \u0141\u0105czy ona miary, kt\u00f3rych nie mo\u017cna stosowa\u0107 zamiennie (warto\u015b\u0107 transakcji, \u015brednie ceny za stop\u0119 kwadratow\u0105 i indeksy wycen), dlatego ka\u017cdy wiersz podaje \u017ar\u00f3d\u0142o i okres.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pytanie<\/th>\nStan na 26 pa\u017adziernika 2026 r.<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
O ile spad\u0142y ceny w latach 2008-2011?<\/td>\nSzacunki wahaj\u0105 si\u0119 od oko\u0142o 40-50% do oko\u0142o 58% poni\u017cej szczytu z trzeciego kwarta\u0142u 2008 r., w zale\u017cno\u015bci od indeksu i daty<\/td>\nFitch za po\u015brednictwem Fortune, 1 czerwca 2026 r.; sonda\u017c Reutersa, 20 lipca 2011 r.; Cluttons, pierwsze p\u00f3\u0142rocze 2013 r.<\/td>\n<\/tr>\n
O ile spad\u0142y ceny w latach 2014-2020?<\/td>\n22,3% poni\u017cej szczytu z po\u0142owy 2014 r. w Q3 2018 i 31,1% w Q3 2019 wed\u0142ug indeksu ValuStrat<\/td>\nValuStrat za po\u015brednictwem Argaam i Middle East Construction News<\/td>\n<\/tr>\n
Co odnotowano w 2025 r.?<\/td>\nOko\u0142o 270\u00a0000 transakcji o warto\u015bci AED 917 mld ($249,7 mld), o 20% wi\u0119cej ni\u017c w 2024 r.<\/td>\nDane DLD za po\u015brednictwem Gulf News, 12 stycznia 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Co sta\u0142o si\u0119 z wolumenami w Q3 2026?<\/td>\nTransakcje na rynku mieszkaniowym w liczbie oko\u0142o 34\u00a0500 o warto\u015bci AED 70,8 mld ($19,3 mld), odpowiednio o 38% i 46% mniej rok do roku<\/td>\nSavills, raport za Q3 2026<\/td>\n<\/tr>\n
Co dzieje si\u0119 z cenami?<\/td>\nSavills: apartamenty AED 1\u00a0817 ($495) za stop\u0119 kw., o 4,8% mniej kwarta\u0142 do kwarta\u0142u; ValuStrat: w zasadzie bez zmian<\/td>\nSavills; ValuStrat za po\u015brednictwem Dubai Chronicle, 21 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Ile poda\u017cy nadchodzi?<\/td>\nOko\u0142o 55\u00a0600 przekaza\u0144 lokali w 2026 r. wed\u0142ug szacunku Cushman & Wakefield Core; Moody’s szacuje oko\u0142o 180\u00a0000 mieszka\u0144 w latach 2026-2028<\/td>\nCushman & Wakefield Core; Moody’s, 10 lutego 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Co m\u00f3wi\u0105 agencje?<\/td>\nMoody’s spodziewa si\u0119 umiarkowanych spadk\u00f3w nominalnych w niekt\u00f3rych segmentach apartament\u00f3w; S&P wskazuje, \u017ce dostawy w latach 2027-2028 mog\u0105 przyspieszy\u0107 korekt\u0119<\/td>\nMoody’s; S&P Global Ratings, 7 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Co o bankach m\u00f3wi MFW?<\/td>\nMFW okre\u015bla ekspozycj\u0119 sektora bankowego na nieruchomo\u015bci jako ograniczon\u0105 (lipiec 2026 r.)<\/td>\nO\u015bwiadczenie zespo\u0142u MFW, 17 lipca 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Gdzie jest stopa bazowa w ZEA?<\/td>\n3,9% od 17 wrze\u015bnia 2026 r., wobec 3,65%<\/td>\nDecyzja CBUAE wed\u0142ug Zawya<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Co oznaczaj\u0105 w danych \u201ekrach\u201d i \u201ekorekta\u201d<\/h2>\n

Analitycy i prasa u\u017cywaj\u0105 s\u0142\u00f3w \u201ekrach\u201d, \u201ekorekta\u201d, \u201eos\u0142abienie\u201d i \u201estabilizacja\u201d do\u015b\u0107 swobodnie, a przy por\u00f3wnywaniu \u017ar\u00f3de\u0142 to rozr\u00f3\u017cnienie ma znaczenie. W wykorzystanych tu \u017ar\u00f3d\u0142ach krach opisuje si\u0119 przez wielko\u015b\u0107 i szybko\u015b\u0107 spadku od szczytu do do\u0142ka: epizod z lat 2008-2011, ze spadkiem o 40-58% w ci\u0105gu oko\u0142o trzech lat, to ten, kt\u00f3ry same \u017ar\u00f3d\u0142a nazywaj\u0105 krachem. Korekta to spadek mniejszy, zwykle jednocyfrowy lub niski dwucyfrowy w uj\u0119ciu procentowym; w ten spos\u00f3b przedstawiono podan\u0105 przez Fitch, za Fortune, warto\u015b\u0107 15% dla okresu od lipca 2025 r. do ko\u0144ca 2026 r. Os\u0142abienie lub stabilizacja oznacza ceny p\u0142askie lub nieco ni\u017csze.<\/p>\n

Dlaczego dwa indeksy mog\u0105 si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0107<\/h3>\n

DLD rejestruje ka\u017cd\u0105 zarejestrowan\u0105 sprzeda\u017c, ale \u201eindeks\u201d cen zbudowany na tych zapisach wymaga metody. Savills publikuje \u015bredni\u0105 cen\u0119 za stop\u0119 kwadratow\u0105 wszystkich zarejestrowanych apartament\u00f3w, kt\u00f3ra zmienia si\u0119 wraz ze struktur\u0105 sprzedanych lokali. W raporcie za Q3 2026 \u015brednia cena apartamentu wynios\u0142a AED 1\u00a0817 ($495) za stop\u0119 kwadratow\u0105, o 4,8% mniej ni\u017c w poprzednim kwartale, natomiast miara like-for-like, por\u00f3wnuj\u0105ca podobne lokale, spad\u0142a o 1,7% (Savills za po\u015brednictwem Zawya<\/a>). \u015arednia dla willi i dom\u00f3w szeregowych spad\u0142a o 3,3%, ale miara like-for-like pozosta\u0142a bez zmian. \u017badna z tych liczb nie jest b\u0142\u0119dna. Odpowiadaj\u0105 one na r\u00f3\u017cne pytania: pierwsza pyta, jak wygl\u0105da\u0142a przeci\u0119tna sprzeda\u017c, druga \u2013 co sta\u0142o si\u0119 z por\u00f3wnywalnymi domami.<\/p>\n

Indeksy oparte na wycenach, takie jak indeks ValuStrat przytaczany dla lat 2018 i 2019, szacuj\u0105 warto\u015bci kapita\u0142owe dla sta\u0142ej pr\u00f3by nieruchomo\u015bci, zamiast u\u015brednia\u0107 sprzeda\u017c. Starsze szacunki spadku w latach 2008-2011 pochodz\u0105 z indeks\u00f3w firm doradczych (Cluttons) i z sonda\u017cy w\u015br\u00f3d analityk\u00f3w (Reuters), dlatego r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 o dziesi\u0119\u0107 punkt\u00f3w procentowych lub wi\u0119cej.<\/p>\n

Jak czyta\u0107 nag\u0142\u00f3wkow\u0105 liczb\u0119 w pi\u0119ciu krokach<\/h3>\n
    \n
  1. Sprawd\u017a miar\u0119: warto\u015b\u0107 transakcji, liczb\u0119 transakcji, \u015bredni\u0105 cen\u0119 za stop\u0119 kwadratow\u0105 albo indeks wycen.<\/li>\n
  2. Sprawd\u017a podstaw\u0119 por\u00f3wnania: rok do roku, kwarta\u0142 do kwarta\u0142u albo w stosunku do szczytu.<\/li>\n
  3. Sprawd\u017a zakres: wy\u0142\u0105cznie rynek mieszkaniowy, ca\u0142o\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci wraz z obiektami komercyjnymi i gruntami albo jeden segment, na przyk\u0142ad domy z segmentu prime powy\u017cej AED 10 mln.<\/li>\n
  4. Sprawd\u017a moment: sprzeda\u017c liczy si\u0119 w chwili rejestracji, a Cavendish Maxwell przypisa\u0142 cz\u0119\u015b\u0107 spadku w Q3 2026 op\u00f3\u017anieniu w rozliczaniu rejestracji (Khaleej Times, 7 pa\u017adziernika 2026 r.<\/a>).<\/li>\n
  5. Sprawd\u017a, czy liczba jest zapisem tego, co si\u0119 wydarzy\u0142o, czy prognoz\u0105, i kto j\u0105 sporz\u0105dzi\u0142.<\/li>\n<\/ol>\n

    Procenty s\u0105 r\u00f3wnie\u017c asymetryczne. Spadek o 50% wymaga wzrostu o 100%, aby go odrobi\u0107, spadek o 31,1% \u2013 oko\u0142o 45,1%, a spadek o 15% \u2013 oko\u0142o 17,6%. Wielko\u015b\u0107 odbicia zale\u017cy zatem od punktu wyj\u015bcia i nie mo\u017cna jej odczyta\u0107 wy\u0142\u0105cznie z wielko\u015bci spadku.<\/p>\n

    Czy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie ponownie? Korekta z lat 2008-2011 w liczbach<\/h2>\n

    Jedyny epizod w erze freehold (w\u0142asno\u015b\u0107 pe\u0142na) w Dubaju, kt\u00f3ry \u017ar\u00f3d\u0142a opisuj\u0105 jako krach, to ten, kt\u00f3ry nast\u0105pi\u0142 po trzecim kwartale 2008 r. Wielko\u015b\u0107 spadku zale\u017cy od tego, kto j\u0105 mierzy\u0142 i kiedy, dlatego tabela wymienia ka\u017cdy opublikowany szacunek, zamiast wybiera\u0107 jeden z nich.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n
    \u0179r\u00f3d\u0142o i data<\/th>\nMiara<\/th>\nOpublikowana liczba<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Sonda\u017c Reutersa w\u015br\u00f3d 11 bank\u00f3w, firm inwestycyjnych i instytucji badawczych, 20 lipca 2011 r.<\/td>\nMediana szacunku spadku od szczytu z Q3 2008<\/td>\n58%; w sonda\u017cu spodziewano si\u0119 tak\u017ce dalszego spadku o oko\u0142o 10%<\/td>\n<\/tr>\n
    Cluttons, raport za pierwsze p\u00f3\u0142rocze 2013 r., za po\u015brednictwem Gulf News<\/td>\nSpadek po recesji do do\u0142ka z Q2 2009<\/td>\n49,7%; warto\u015bci by\u0142y w\u00f3wczas o 36,9% wy\u017csze od tego do\u0142ka i o 31,1% ni\u017csze od szczytu z 2008 r.<\/td>\n<\/tr>\n
    Fitch Ratings (wywiad z Antonem Lopatinem), za po\u015brednictwem Fortune, 1 czerwca 2026 r.<\/td>\nSkala krachu z 2009 r.<\/td>\nCeny spad\u0142y o 40-50%<\/td>\n<\/tr>\n
    S&P Global Ratings, notatka obejmuj\u0105ca prognozy na lata 2019 i 2020<\/td>\nPoziom cen w tej notatce<\/td>\nZbli\u017caj\u0105cy si\u0119 do poziom\u00f3w ostatnio widzianych w latach 2009-2010<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Wyr\u00f3\u017cniaj\u0105 si\u0119 trzy kwestie. Po pierwsze, opublikowane liczby skupiaj\u0105 si\u0119 mi\u0119dzy 40% a 58%, wi\u0119c jedna \u201eliczba krachu\u201d nie istnieje. Po drugie, daty szczytu i do\u0142ka si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105: sonda\u017c Reutersa przyjmuje za szczyt trzeci kwarta\u0142 2008 r., a raport Cluttons umieszcza do\u0142ek w drugim kwartale 2009 r., podczas gdy respondenci sonda\u017cu w lipcu 2011 r. nadal spodziewali si\u0119 dalszego spadku, wi\u0119c do\u0142ek nie by\u0142 jeszcze uzgodniony. Po trzecie, sonda\u017c odnotowa\u0142, jak uczestnicy postrzegali warunki w 2011 r. Respondenci szacowali, \u017ce poda\u017c przewy\u017csza\u0142a popyt o prawie jedn\u0105 trzeci\u0105, do ko\u0144ca 2011 r. spodziewano si\u0119 uko\u0144czenia oko\u0142o 18\u00a0000 nowych mieszka\u0144, a mediana szans na odbicie wynosi\u0142a zero dla 2011 r., 25% dla 2012 r. i p\u00f3\u0142 na p\u00f3\u0142 dla 2013 r. W tym samym artykule zad\u0142u\u017cenie Dubaju i jego sp\u00f3\u0142ek oszacowano na oko\u0142o $113 mld, co odpowiada\u0142o 138% PKB (Archiwum Arab News, 21 lipca 2011 r.<\/a>).<\/p>\n

    Rozwi\u0105zanie tego zad\u0142u\u017cenia jest cz\u0119\u015bci\u0105 historii. MFW zauwa\u017cy\u0142 w lipcu 2014 r., \u017ce oko\u0142o $20 mld d\u0142ugu rz\u0105du Dubaju wobec banku centralnego i Abu Zabi zosta\u0142o przed\u0142u\u017cone przy obni\u017conych stopach procentowych (komunikat prasowy MFW 14\/327<\/a>). Liczby Cluttons pokazuj\u0105 te\u017c, jak d\u0142ugo mo\u017ce trwa\u0107 odbicie: nawet po wzro\u015bcie o 36,9% od do\u0142ka warto\u015bci by\u0142y w pierwszym p\u00f3\u0142roczu 2013 r. nadal o 31,1% ni\u017csze od szczytu z 2008 r. (Gulf News<\/a>).<\/p>\n

    Czytelnicy, kt\u00f3rzy pytaj\u0105, \u201eczy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie ponownie\u201d, w istocie pytaj\u0105, czy spadek o takiej skali jest prawdopodobny. Kolejne sekcje przedstawiaj\u0105, co \u017ar\u00f3d\u0142a z 2026 r. podaj\u0105 na temat przepis\u00f3w, limit\u00f3w bankowych, poda\u017cy i popytu, w tym dw\u00f3ch cech, kt\u00f3re podkre\u015blaj\u0105: du\u017cego udzia\u0142u off-plan w sprzeda\u017cy i rosn\u0105cej poda\u017cy.<\/p>\n

    Os\u0142abienie w latach 2014-2020: wolniejszy i mniejszy spadek<\/h2>\n

    Ceny ponownie wzros\u0142y po 2009 r. i osi\u0105gn\u0119\u0142y nowy szczyt w po\u0142owie 2014 r. MFW ostrzega\u0142 przed tym w komunikacie prasowym z lipca 2014 r., stwierdzaj\u0105c, \u017ce umacniaj\u0105cy si\u0119 cykl na rynku nieruchomo\u015bci, zw\u0142aszcza na dubajskim rynku mieszkaniowym, m\u00f3g\u0142by przyci\u0105gn\u0105\u0107 popyt spekulacyjny. Dyrektorzy zach\u0119cali do wprowadzenia dodatkowych op\u0142at od odsprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w kr\u00f3tkim czasie oraz z zadowoleniem przyj\u0119li podwy\u017cszenie przez Dubaj op\u0142aty rejestracyjnej od nieruchomo\u015bci i celowane \u015brodki makroostro\u017cno\u015bciowe (MFW, 3 lipca 2014 r.<\/a>).<\/p>\n

    Spadek, kt\u00f3ry nast\u0105pi\u0142 potem, by\u0142 wolniejszy i p\u0142ytszy ni\u017c pierwszy. ValuStrat datowa\u0142 szczyt tego wzrostu na czerwiec 2014 r., a we wrze\u015bniu 2018 r. poda\u0142, \u017ce \u015brednie ceny sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci mieszkalnych spad\u0142y z powrotem do poziom\u00f3w ze stycznia 2017 r. (Gulf News<\/a>).<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n
    \u0179r\u00f3d\u0142o i okres<\/th>\nMiara<\/th>\nOpublikowana liczba<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    ValuStrat, Q3 2018, za po\u015brednictwem Argaam (28 wrze\u015bnia 2018 r.)<\/td>\nCeny nieruchomo\u015bci mieszkalnych w stosunku do szczytu z po\u0142owy 2014 r.<\/td>\n22,3% poni\u017cej szczytu<\/td>\n<\/tr>\n
    Notatka S&P Global Ratings, za po\u015brednictwem Middle East Construction News<\/td>\nCeny nominalne i czynsze od szczytu z drugiej po\u0142owy 2014 r.<\/td>\nSpadek o 25% do 33%; scenariusz bazowy zak\u0142ada\u0142 dalszy spadek o 5-10% w 2019 r. i stabilizacj\u0119 w 2020 r.<\/td>\n<\/tr>\n
    ValuStrat, Q3 2019, za po\u015brednictwem Middle East Construction News<\/td>\nWarto\u015bci kapita\u0142owe w ca\u0142ym mie\u015bcie od szczyt\u00f3w z po\u0142owy 2014 r.; spadek w ci\u0105gu roku<\/td>\n31,1% poni\u017cej szczytu; spadek roczny o 11,2%<\/td>\n<\/tr>\n
    CBRE, grudzie\u0144 2022 r., za po\u015brednictwem Middle East Construction News (11 stycznia 2023 r.)<\/td>\n\u015arednie ceny w stosunku do szczytu z 2014 r.<\/td>\nApartamenty 21,5% poni\u017cej; wille 4,2% poni\u017cej<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Spadek z lat 2014-2020 o oko\u0142o 31% wed\u0142ug miary ValuStrat jest mniejszy ni\u017c szacunki 40-58% dla lat 2008-2011 i trwa\u0142 oko\u0142o pi\u0119ciu lat od szczytu, a nie oko\u0142o trzech. S&P powi\u0105za\u0142 s\u0142abo\u015b\u0107 z \u201eutrzymuj\u0105c\u0105 si\u0119 luk\u0105 mi\u0119dzy poda\u017c\u0105 a popytem\u201d i stwierdzi\u0142, \u017ce ostrzejszy spadek m\u00f3g\u0142by nast\u0105pi\u0107, gdyby najwi\u0119ksi deweloperzy nadal uruchamiali projekty na s\u0142abym rynku (Middle East Construction News<\/a>).<\/p>\n

    Arytmetyka odbicia te\u017c jest pouczaj\u0105ca. Dane CBRE pokazuj\u0105, \u017ce w grudniu 2022 r. przeci\u0119tny apartament by\u0142 nadal o 21,5% poni\u017cej szczytu z 2014 r., osiem lat po szczycie, podczas gdy przeci\u0119tna willa by\u0142a o 4,2% poni\u017cej. CBRE odnotowa\u0142o r\u00f3wnie\u017c 90\u00a0881 zarejestrowanych transakcji na rynku mieszkaniowym w 2022 r., wi\u0119cej ni\u017c szczytowe oko\u0142o 81\u00a0182 w 2009 r. (CBRE za po\u015brednictwem Middle East Construction News<\/a>). Liczba transakcji przekroczy\u0142a wi\u0119c wcze\u015bniejszy szczyt, zanim zrobi\u0142y to ceny apartament\u00f3w.<\/p>\n

    Co zmieni\u0142o si\u0119 po 2008 r.: rachunek powierniczy (escrow), rejestr tymczasowy i przepisy dla deweloper\u00f3w<\/h2>\n

    Oficjalny portal legislacyjny Dubaju publikuje g\u0142\u00f3wne zabezpieczenia dla kupuj\u0105cych w systemie off-plan. Dwa z nich pochodz\u0105 z okresu wok\u00f3\u0142 szczytu z 2008 r. Tabela wymienia, co m\u00f3wi ka\u017cdy tekst, z numerami artyku\u0142\u00f3w wed\u0142ug angielskiego t\u0142umaczenia na portalu (decyduje tekst arabski).<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Przepis<\/th>\nData<\/th>\nCo przewiduje<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Ustawa nr 8 z 2007 r. o rachunkach powierniczych dla inwestycji nieruchomo\u015bciowych<\/td>\nWydana 6 maja 2007 r.<\/td>\nP\u0142atno\u015bci nabywc\u00f3w off-plan trafiaj\u0105 na projektowy rachunek powierniczy (escrow) prowadzony u akredytowanego agenta escrow (art. 2, 7); ka\u017cdy projekt wymaga w\u0142asnego rachunku, a \u015brodki s\u0105 przeznaczone na budow\u0119 tego projektu i nie mog\u0105 by\u0107 zaj\u0119te przez wierzycieli dewelopera (art. 9); Departament prowadzi Rejestr Deweloper\u00f3w Nieruchomo\u015bci (art. 4) i musi zatwierdza\u0107 reklam\u0119 off-plan (art. 5)<\/td>\n<\/tr>\n
    Ustawa nr 8 z 2007 r., zatrzymanie \u015brodk\u00f3w po uko\u0144czeniu<\/td>\nTa sama ustawa<\/td>\nPo wydaniu za\u015bwiadczenia o uko\u0144czeniu agent escrow zatrzymuje 5% \u0142\u0105cznej warto\u015bci rachunku, uwalniane rok po zarejestrowaniu lokali na nazwiska nabywc\u00f3w (art. 14); w razie nag\u0142ego wstrzymania prac agent konsultuje si\u0119 z Departamentem w sprawie doko\u0144czenia projektu lub zwrotu wp\u0142at deponentom (art. 15)<\/td>\n<\/tr>\n
    Ustawa nr 13 z 2008 r., Tymczasowy Rejestr Nieruchomo\u015bci (Interim Property Register)<\/td>\nWydana 14 sierpnia 2008 r.<\/td>\nSprzeda\u017c off-plan musi zosta\u0107 wpisana do rejestru tymczasowego, w przeciwnym razie jest niewa\u017cna (art. 3(1)); deweloper nie mo\u017ce rozpocz\u0105\u0107 projektu ani sprzedawa\u0107 off-plan, zanim uzyska grunt i zatwierdzenia (art. 4); umowy off-plan zawarte przed zatwierdzeniem projektu s\u0105 niewa\u017cne (art. 10); nabywca w zw\u0142oce otrzymuje 30-dniowe wezwanie, po kt\u00f3rym deweloper mo\u017ce odst\u0105pi\u0107 od umowy i zwr\u00f3ci\u0107 wp\u0142aty po potr\u0105ceniu do 30% (art. 11)<\/td>\n<\/tr>\n
    \u015arodki odnotowane przez MFW, 2014 r.<\/td>\nLipiec 2014 r.<\/td>\nWy\u017csza op\u0142ata rejestracyjna w Dubaju, celowane \u015brodki makroostro\u017cno\u015bciowe i sugestia op\u0142at od szybkiej odsprzeda\u017cy<\/td>\n<\/tr>\n
    Limity kredyt\u00f3w hipotecznych Banku Centralnego, wed\u0142ug MEED<\/td>\n30 pa\u017adziernika 2013 r.<\/td>\nLimity wska\u017anika kredytu do warto\u015bci (LTV) w zale\u017cno\u015bci od nabywcy i nieruchomo\u015bci; 50% dla off-plan; maksymalny okres 25 lat; raty ograniczone do po\u0142owy miesi\u0119cznego dochodu<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Daty maj\u0105 tu znaczenie. Ustawa o rachunkach powierniczych zosta\u0142a wydana w maju 2007 r., oko\u0142o pi\u0119tnastu miesi\u0119cy przed szczytem z trzeciego kwarta\u0142u 2008 r. wskazanym w sonda\u017cu Reutersa, wi\u0119c nie by\u0142a reakcj\u0105 na spadek. Ustawa o rejestrze tymczasowym pojawi\u0142a si\u0119 14 sierpnia 2008 r., w kwartale, kt\u00f3ry sonda\u017c wskazuje jako szczyt. Przepisy te pokazuj\u0105 ramy obowi\u0105zuj\u0105ce dzi\u015b nabywc\u00f3w off-plan, a nie twierdzenie, \u017ce zapobieg\u0142y one wcze\u015bniejszemu spadkowi. Ustawy s\u0105 dost\u0119pne na portalu legislacyjnym Dubaju (ustawa nr 8 z 2007 r.)<\/a> oraz portalu legislacyjnym Dubaju (ustawa nr 13 z 2008 r.)<\/a>. Nasz przewodnik po nieruchomo\u015bciach off-plan w Dubaju<\/a> opisuje kroki po stronie nabywcy, a siostrzany artyku\u0142 o tym, jak dzia\u0142a ochrona kupuj\u0105cego w Dubaju<\/a>, omawia szerzej uwolnienie \u015brodk\u00f3w z escrow i rejestracj\u0119.<\/p>\n

    Ta sama tabela pokazuje granic\u0119 dzia\u0142ania escrow. Chroni on p\u0142atno\u015bci wniesione na rachunek projektu i wi\u0105\u017ce je z budow\u0105 projektu; nie ustala ceny rynkowej gotowego lokalu. Nabywca, kt\u00f3rego lokal zostaje uko\u0144czony na ni\u017cszym rynku, ma t\u0119 sam\u0105 umow\u0119, ten sam tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci i t\u0119 sam\u0105 histori\u0119 rachunku co ten, kt\u00f3rego lokal zostaje uko\u0144czony na wy\u017cszym rynku.<\/p>\n

    Limity kredyt\u00f3w hipotecznych, ekspozycja bank\u00f3w i stopy procentowe<\/h2>\n

    Spadkowi z lat 2008-2011 towarzyszy\u0142o du\u017ce zad\u0142u\u017cenie Dubaju i jego sp\u00f3\u0142ek, o czym \u015bwiadcz\u0105 powy\u017csze dane z sonda\u017cu Reutersa. \u0179r\u00f3d\u0142a z 2026 r. opisuj\u0105 stron\u0119 bankow\u0105 poprzez o\u015bwiadczenia MFW i wywiad z Fitch, przedstawione poni\u017cej.<\/p>\n

    W o\u015bwiadczeniu z pa\u017adziernika 2025 r. MFW oszacowa\u0142 ekspozycj\u0119 bank\u00f3w na nieruchomo\u015bci na oko\u0142o 18% aktyw\u00f3w wa\u017conych ryzykiem, stwierdzi\u0142, \u017ce wi\u0119kszo\u015b\u0107 transakcji na rynku nieruchomo\u015bci jest finansowana ze \u015brodk\u00f3w w\u0142asnych, i wymieni\u0142 stosowane narz\u0119dzia: konserwatywne wska\u017aniki kredytu do warto\u015bci i obci\u0105\u017cenia zad\u0142u\u017ceniem oraz antycykliczny bufor kapita\u0142owy, z now\u0105 Rad\u0105 Stabilno\u015bci Finansowej jako forum analizy ryzyka (MFW, 2 pa\u017adziernika 2025 r.<\/a>). W lipcu 2026 r., po misji przeprowadzonej w dniach 7-16 lipca, MFW stwierdzi\u0142, \u017ce bufory kapita\u0142owe bank\u00f3w s\u0105 znacznie powy\u017cej wymaganych wska\u017anik\u00f3w, opisa\u0142 ich ekspozycj\u0119 na nieruchomo\u015bci jako ograniczon\u0105 i doda\u0142, \u017ce p\u0142ynno\u015b\u0107 zacie\u015bni\u0142a si\u0119 od pocz\u0105tku konfliktu, ale pozostaje obfita (MFW, 17 lipca 2026 r.<\/a>).<\/p>\n

    Fitch poda\u0142 inne miary w wywiadzie opisanym przez Fortune 1 czerwca 2026 r.: nieruchomo\u015bci korporacyjne stanowi\u0142y 13% \u0142\u0105cznych kredyt\u00f3w bank\u00f3w ZEA na koniec 2025 r., detaliczne kredyty hipoteczne oko\u0142o 10%, a Fitch stwierdzi\u0142, \u017ce nie widzi jeszcze powa\u017cnej presji na jako\u015b\u0107 aktyw\u00f3w, spodziewaj\u0105c si\u0119 jednak, \u017ce kredyty na nieruchomo\u015bci korporacyjne b\u0119d\u0105 g\u0142\u00f3wnym \u017ar\u00f3d\u0142em nowych kredyt\u00f3w zagro\u017conych, je\u015bli konflikt si\u0119 przed\u0142u\u017cy (Fortune<\/a>). Tych liczb nie mo\u017cna sumowa\u0107, poniewa\u017c MFW mierzy je wzgl\u0119dem aktyw\u00f3w wa\u017conych ryzykiem, a Fitch wzgl\u0119dem \u0142\u0105cznych kredyt\u00f3w.<\/p>\n

    Wolumeny kredyt\u00f3w hipotecznych i wska\u017anik kredytu do warto\u015bci<\/h3>\n

    Cavendish Maxwell naliczy\u0142 22\u00a0500 transakcji kredyt\u00f3w hipotecznych w pierwszym p\u00f3\u0142roczu 2026 r., o 7,2% wi\u0119cej ni\u017c w pierwszym p\u00f3\u0142roczu 2025 r., przy czym apartamenty stanowi\u0142y 70% z nich, w tym samym p\u00f3\u0142roczu, w kt\u00f3rym jego liczba transakcji sprzeda\u017cy wynios\u0142a 79\u00a0300, o prawie 14% mniej (Cavendish Maxwell za po\u015brednictwem Zawya<\/a>). Obie liczby mog\u0105 nie by\u0107 mierzone wed\u0142ug tej samej podstawy, wi\u0119c podzielenie jednej przez drug\u0105 daje tylko przybli\u017con\u0105 skal\u0119: liczba kredyt\u00f3w hipotecznych to nieco ponad jedna czwarta liczby sprzeda\u017cy.<\/p>\n

    Limity z 2013 r. podane przez MEED wynosi\u0142y 75% dla pierwszego domu cudzoziemca poni\u017cej AED 5 mln, 65% powy\u017cej tej ceny, 60% dla kolejnych zakup\u00f3w i 50% dla off-plan, z wy\u017cszymi limitami dla obywateli ZEA (MEED, 30 pa\u017adziernika 2013 r.<\/a>). Liczby te przedstawiono ze wzgl\u0119du na histori\u0119 przepis\u00f3w; punktem odniesienia dla obowi\u0105zuj\u0105cych limit\u00f3w jest regulamin Banku Centralnego. W 2026 r. banki wprowadzi\u0142y produkty off-plan finansuj\u0105ce do 50% warto\u015bci nieruchomo\u015bci, z uwalnianiem \u015brodk\u00f3w po osi\u0105gni\u0119ciu kolejnych etap\u00f3w budowy (Khaleej Times, 26 sierpnia 2026 r.<\/a>). Nasz przewodnik po kredytach hipotecznych dla cudzoziemc\u00f3w<\/a> omawia warunki kwalifikacji i dokumenty.<\/p>\n

    Stopy procentowe<\/h3>\n

    Dirham jest powi\u0105zany z dolarem, wi\u0119c stopa bazowa ZEA pod\u0105\u017ca za polityk\u0105 USA. 16 wrze\u015bnia 2026 r. Bank Centralny podni\u00f3s\u0142 stop\u0119 bazow\u0105 na jednodniowej linii depozytowej o 25 punkt\u00f3w bazowych, z 3,65% do 3,9%, ze skutkiem od 17 wrze\u015bnia, po tym jak ameryka\u0144ska Rezerwa Federalna podnios\u0142a docelowy przedzia\u0142 do 3,75%-4% (Zawya, 17 wrze\u015bnia 2026 r.<\/a>). Stopy pojawiaj\u0105 si\u0119 ponownie w tabeli wska\u017anik\u00f3w poni\u017cej.<\/p>\n

    Transakcje w latach 2025 i 2026: rekord i spowolnienie<\/h2>\n

    \u0141\u0105czna zarejestrowana aktywno\u015b\u0107 ustanowi\u0142a rekord w 2025 r. i wzros\u0142a o 31% rok do roku w pierwszym kwartale 2026 r., a nast\u0119pnie gwa\u0142townie spad\u0142a w trzecim kwartale wed\u0142ug danych firm doradczych. Poni\u017csze dane DLD dotycz\u0105 wszystkich transakcji na rynku nieruchomo\u015bci, o ile nie zaznaczono inaczej; dane Savills i Cavendish Maxwell obejmuj\u0105 wy\u0142\u0105cznie sprzeda\u017c mieszka\u0144.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Okres<\/th>\nWarto\u015b\u0107<\/th>\nLiczba<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    2025 (rok)<\/td>\nAED 917 mld ($249,7 mld), wzrost o 20%<\/td>\nOko\u0142o 270\u00a0000, wzrost o 20%<\/td>\nDane DLD za po\u015brednictwem Gulf News, 12 stycznia 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
    Q1 2026<\/td>\nAED 252 mld ($68,6 mld), wzrost o 31%<\/td>\n60\u00a0303 transakcji, wzrost o 6%<\/td>\nKomunikat DLD, 9 kwietnia 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
    H1 2026, wszystkie transakcje<\/td>\nAED 419,94 mld ($114,3 mld)<\/td>\n112\u00a0850<\/td>\nDane DLD za po\u015brednictwem Emirates 24|7, 20 lipca 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
    H1 2026, sprzeda\u017c<\/td>\nAED 286,44 mld ($78,0 mld)<\/td>\n86\u00a0000<\/td>\nDane DLD za po\u015brednictwem Emirates 24|7<\/td>\n<\/tr>\n
    H1 2026, sprzeda\u017c off-plan<\/td>\nAED 139,75 mld ($38,1 mld)<\/td>\n58\u00a0840<\/td>\nDane DLD za po\u015brednictwem Emirates 24|7<\/td>\n<\/tr>\n
    H1 2026, sprzeda\u017c lokali uko\u0144czonych<\/td>\nAED 146,69 mld ($39,9 mld)<\/td>\n27\u00a0160<\/td>\nDane DLD za po\u015brednictwem Emirates 24|7<\/td>\n<\/tr>\n
    Q3 2026, rynek mieszkaniowy (Savills)<\/td>\nAED 70,8 mld ($19,3 mld), spadek o 46% rok do roku<\/td>\nOko\u0142o 34\u00a0500, spadek o 38% rok do roku<\/td>\nRaport Savills za Q3 2026<\/td>\n<\/tr>\n
    Q3 2026, rynek mieszkaniowy (Cavendish Maxwell)<\/td>\nPowy\u017cej AED 72,6 mld ($19,8 mld), spadek o 47% rok do roku<\/td>\nOko\u0142o 34\u00a0000, spadek o 38% rok do roku<\/td>\nCavendish Maxwell za po\u015brednictwem Khaleej Times<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Z arytmetyki wynika kilka wniosk\u00f3w. W pierwszym p\u00f3\u0142roczu 2026 r. 58\u00a0840 z 86\u00a0000 transakcji sprzeda\u017cy dotyczy\u0142o off-plan, co stanowi 68,4% liczby, ale warto\u015b\u0107 sprzeda\u017cy off-plan wynosz\u0105ca AED 139,75 mld ($38,1 mld) to 48,8% warto\u015bci sprzeda\u017cy AED 286,44 mld ($78,0 mld), poniewa\u017c sprzeda\u017c lokali uko\u0144czonych mia\u0142a wy\u017csz\u0105 \u015bredni\u0105 cen\u0119 transakcji (AED 146,69 mld ($39,9 mld) w 27\u00a0160 transakcjach wobec AED 139,75 mld ($38,1 mld) w 58\u00a0840). Spadek w Q3 jest te\u017c du\u017cy w stosunku do bazy sprzed roku: AED 70,8 mld ($19,3 mld) wed\u0142ug Savills por\u00f3wnuje si\u0119 z AED 132,2 mld ($36,0 mld) rok wcze\u015bniej, co daje podany przez firm\u0119 spadek o 46%.<\/p>\n

    Savills umiejscowi\u0142 spowolnienie w segmencie off-plan: warto\u015b\u0107 sprzeda\u017cy off-plan spad\u0142a z AED 61,3 mld ($16,7 mld) w Q2 do AED 45,7 mld ($12,4 mld) w Q3, podczas gdy warto\u015b\u0107 lokali uko\u0144czonych wzros\u0142a z AED 21,3 mld ($5,8 mld) do AED 25,1 mld ($6,8 mld) (Khaleej Times o raporcie Savills, 13 pa\u017adziernika 2026 r.<\/a>). Wraz z tym spad\u0142a liczba premier projekt\u00f3w: oko\u0142o 5\u00a0000 lokali w Q3 wobec oko\u0142o 36\u00a0400 w Q2. Sam DLD poda\u0142, \u017ce pierwszy kwarta\u0142 by\u0142 o 31% wy\u017cszy rok do roku, z transakcjami o warto\u015bci AED 252 mld ($68,6 mld), 48\u00a0448 inwestorami i inwestycjami zagranicznymi o warto\u015bci AED 148,35 mld ($40,4 mld) (DLD, 9 kwietnia 2026 r.<\/a>). Dwie po\u0142owy 2026 r. s\u0105 wi\u0119c bardzo r\u00f3\u017cne, dlatego pojedyncza liczba za \u201e2026 r.\u201d mo\u017ce wprowadza\u0107 w b\u0142\u0105d.<\/p>\n

    O\u015bwiadczenie MFW z lipca 2026 r. opisuje ten sam wzorzec s\u0142owami: aktywno\u015b\u0107 na rynku nieruchomo\u015bci spowolni\u0142a w pierwszym p\u00f3\u0142roczu 2026 r. po kilku latach silnego wzrostu, a jej wp\u0142yw okre\u015blono jako nier\u00f3wnomierny w r\u00f3\u017cnych segmentach i lokalizacjach (MFW<\/a>). Szersze spojrzenie znajduje si\u0119 w naszym przewodniku po rynku nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

    Co pokazuj\u0105 indeksy cen w 2026 r.<\/h2>\n

    Miary cen publikowane za 2026 r. nie s\u0105 zgodne co do kierunku, a r\u00f3\u017cnice wynikaj\u0105 g\u0142\u00f3wnie z r\u00f3\u017cnic metodologicznych. Tabela zestawia je obok siebie.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    \u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\nOkres<\/th>\nOdczyt<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Indeks cen sprzeda\u017cy Cavendish Maxwell<\/td>\nCzerwiec 2026 r.<\/td>\nAED 1\u00a0639 ($446) za stop\u0119 kw.; spadek o oko\u0142o 2,5% wobec Q1; wzrost o 1,9% rok do roku, wobec ponad 12% w grudniu 2025 r.<\/td>\n<\/tr>\n
    Savills, apartamenty<\/td>\nQ3 2026<\/td>\nAED 1\u00a0817 ($495) za stop\u0119 kw.; spadek o 4,8% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u; w uj\u0119ciu like-for-like spadek o 1,7%<\/td>\n<\/tr>\n
    Savills, wille i domy szeregowe<\/td>\nQ3 2026<\/td>\nAED 1\u00a0523 ($415) za stop\u0119 kw.; spadek o 3,3% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u; w uj\u0119ciu like-for-like bez zmian<\/td>\n<\/tr>\n
    Savills, apartamenty prime powy\u017cej AED 10 mln<\/td>\nQ3 2026<\/td>\nAED 5\u00a0237 ($1\u00a0426) za stop\u0119 kw.; wzrost o 4,0% rok do roku<\/td>\n<\/tr>\n
    Savills, wille i domy szeregowe prime<\/td>\nQ3 2026<\/td>\nAED 2\u00a0791 ($760) za stop\u0119 kw.; wzrost o 3,6% rok do roku<\/td>\n<\/tr>\n
    ValuStrat<\/td>\nQ3 2026<\/td>\nCeny w zasadzie bez zmian wobec poprzedniego kwarta\u0142u; wi\u0119kszo\u015b\u0107 osiedli willowych i apartamentowych nie wykaza\u0142a ruchu<\/td>\n<\/tr>\n
    O\u015bwiadczenie zespo\u0142u MFW<\/td>\nLipiec 2026 r.<\/td>\nCeny na og\u00f3\u0142 na poziomie z 2025 r. lub wy\u017cszym<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Czytaj\u0105c ca\u0142o\u015b\u0107: zmiana rok do roku w indeksie Cavendish Maxwell spowolni\u0142a z ponad 12% w grudniu 2025 r. do 1,9% w czerwcu 2026 r., wyniki Savills kwarta\u0142 do kwarta\u0142u s\u0105 ujemne, indeks wycen nie pokazuje zmiany, a segmenty prime s\u0105 wy\u017csze rok do roku. Fakty te s\u0105 sp\u00f3jne z rynkiem, na kt\u00f3rym wzrost usta\u0142, struktura sprzeda\u017cy przesun\u0119\u0142a si\u0119 w stron\u0119 ta\u0144szych transakcji, a segment najwy\u017cszy zachowywa\u0142 si\u0119 inaczej. To, czy kt\u00f3ry\u015b z nich oznacza pocz\u0105tek d\u0142u\u017cszego spadku, jest prognoz\u0105, a \u017ar\u00f3d\u0142a nie s\u0105 w tej sprawie zgodne, jak pokazuje sekcja o opiniach podmiot\u00f3w trzecich.<\/p>\n

    Czynsze<\/h3>\n

    Czynsze maj\u0105 znaczenie dla pytania o krach, poniewa\u017c zasilaj\u0105 zar\u00f3wno popyt u\u017cytkownik\u00f3w, jak i zwroty inwestor\u00f3w. Savills odnotowa\u0142 w Q3 2026 spadki czynsz\u00f3w za apartamenty rok do roku w kilku obszarach, pokazane poni\u017cej, natomiast indeks Cavendish Maxwell za pierwsze p\u00f3\u0142rocze wskazywa\u0142 czynsze nadal o 7,8% wy\u017csze rok do roku, ale o 2,5% ni\u017csze kwarta\u0142 do kwarta\u0142u, czyli najni\u017csze tempo roczne od lat, wobec ponad 11% rocznie od 2023 r. do pocz\u0105tku 2026 r. (Khaleej Times<\/a> i Zawya<\/a>).<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Obszar (Savills, Q3 2026, apartamenty)<\/th>\nZmiana czynszu rok do roku<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Dubai Marina<\/td>\n-12,8%<\/td>\n<\/tr>\n
    Business Bay<\/td>\n-12,2%<\/td>\n<\/tr>\n
    Jumeirah Village Circle<\/td>\n-10,4%<\/td>\n<\/tr>\n
    Al Furjan<\/td>\n-7,5%<\/td>\n<\/tr>\n
    DIFC<\/td>\n-7,3%<\/td>\n<\/tr>\n
    Majan<\/td>\n-5,1%<\/td>\n<\/tr>\n
    Discovery Gardens<\/td>\n-4,3%<\/td>\n<\/tr>\n
    International City, fazy 2 i 3<\/td>\n-0,4%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Savills poda\u0142 te\u017c oko\u0142o 181\u00a0900 transakcji najmu w kwartale, o 16% wi\u0119cej ni\u017c w Q2 i blisko 180\u00a0600 z Q3 2025, przy czym nowe umowy stanowi\u0142y 44% aktywno\u015bci wobec 36% w Q2. Spojrzenie od strony wynajmuj\u0105cego na ustalanie i rejestracj\u0119 czynsz\u00f3w znajduje si\u0119 w siostrzanym artykule o wynajmowaniu nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a>, a zestawienie st\u00f3p zwrotu wed\u0142ug obszar\u00f3w w tek\u015bcie stopa zwrotu z najmu w Dubaju wed\u0142ug obszar\u00f3w<\/a>.<\/p>\n

    Potok poda\u017cy: oddania do u\u017cytku a premiery<\/h2>\n

    Poda\u017c pojawia si\u0119 w wypowiedziach Moody’s i S&P cytowanych tutaj. W lutym 2026 r. Moody’s naliczy\u0142 oko\u0142o 180\u00a0000 mieszka\u0144, kt\u00f3re maj\u0105 powsta\u0107 w Dubaju w latach 2026-2028, czyli oko\u0142o 60\u00a0000 rocznie wobec 30\u00a0000-40\u00a0000 rocznie w ci\u0105gu poprzednich pi\u0119ciu lat (The National, 10 lutego 2026 r.<\/a>). W pa\u017adzierniku S&P Global Ratings spodziewa\u0142 si\u0119, \u017ce Dubaj doda oko\u0142o 20% wi\u0119cej jednostek mieszkalnych, g\u0142\u00f3wnie apartament\u00f3w, w ci\u0105gu najbli\u017cszych dw\u00f3ch lat (Khaleej Times, 7 pa\u017adziernika 2026 r.<\/a>). Poni\u017csze liczby pochodz\u0105 od firm, kt\u00f3re definiuj\u0105 poda\u017c w r\u00f3\u017cny spos\u00f3b.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n
    \u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\nCo liczy<\/th>\nLiczby<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Savills, Q3 2026<\/td>\nPremiery i przekazania lokali<\/td>\nOko\u0142o 50\u00a0000 lokali wprowadzonych w ci\u0105gu pierwszych dziewi\u0119ciu miesi\u0119cy 2026 r., czyli oko\u0142o 64% mniej ni\u017c 137\u00a0300 rok wcze\u015bniej; oko\u0142o 26\u00a0500 przekazanych w H1 2026; w H2 oczekuje si\u0119 50\u00a0000-60\u00a0000; na 2026 r. prognozuje si\u0119 75\u00a0000-85\u00a0000; ponad 525\u00a0000 zaplanowanych na lata 2027-2030<\/td>\n<\/tr>\n
    Cavendish Maxwell, H1 2026<\/td>\nLokale dodane do zasob\u00f3w, premiery i zaplanowany potok<\/td>\n24\u00a0800 oddanych w H1 2026, wzrost o prawie 38%; 28\u00a0000 lokali w 124 premierach wobec 102\u00a0000 w 410 premierach rok wcze\u015bniej; 47\u00a0000 zaplanowanych na H2 2026, z czego oczekuje si\u0119 uko\u0144czenia 14\u00a0000-23\u00a0500; 162\u00a0500 zaplanowanych na 2027 i 128\u00a0200 na 2028<\/td>\n<\/tr>\n
    Cushman & Wakefield Core, H1 2026<\/td>\nPrzekazania lokali<\/td>\nOko\u0142o 55\u00a0600 w 2026 r., najwy\u017csza roczna suma od 2008 r.; prognozuje si\u0119 ponad 60\u00a0000 na 2027 r.; tylko oko\u0142o 186\u00a0000 z prawie 525\u00a0000 planowanych lokali przekroczy\u0142o 20% zaawansowania budowy<\/td>\n<\/tr>\n
    Moody’s, luty 2026 r.<\/td>\nMieszkania do uko\u0144czenia<\/td>\nOko\u0142o 180\u00a0000 w latach 2026-2028, oko\u0142o 60\u00a0000 rocznie<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Dwa obliczenia pomagaj\u0105 czyta\u0107 tabel\u0119. Zakres Cavendish Maxwell dla H2 2026 oznacza, \u017ce 14\u00a0000 z 47\u00a0000 zaplanowanych lokali to oko\u0142o 30%, a 23\u00a0500 z 47\u00a0000 to 50%, wi\u0119c firma oczekuje, \u017ce w tym okresie zostanie uko\u0144czone mi\u0119dzy 30% a 50% zaplanowanych lokali, na podstawie historycznych wzorc\u00f3w oddawania do u\u017cytku. Statystyka Cushman & Wakefield Core oznacza, \u017ce 186\u00a0000 z prawie 525\u00a0000 planowanych lokali, czyli oko\u0142o 35%, przekroczy\u0142o pr\u00f3g 20% zaawansowania budowy. Oba wskazuj\u0105 w tym samym kierunku: zaplanowana poda\u017c przeszacowuje to, co prawdopodobnie zostanie dostarczone. ValuStrat zwr\u00f3ci\u0142 uwag\u0119 na to samo, ostrzegaj\u0105c, \u017ce op\u00f3\u017anienia budowy i przesuwanie termin\u00f3w projekt\u00f3w prawdopodobnie z czasem doprowadz\u0105 do korekt potoku w d\u00f3\u0142 (Khaleej Times, 15 sierpnia 2026 r.<\/a>).<\/p>\n

    Por\u00f3wnanie z latami 2008-2011 jest mo\u017cliwe, ale przybli\u017cone. Sonda\u017c Reutersa z lipca 2011 r. m\u00f3wi\u0142 o oko\u0142o 18\u00a0000 nowych mieszka\u0144 spodziewanych do ko\u0144ca roku, a powy\u017csze liczby z 2026 r. to dziesi\u0105tki tysi\u0119cy rocznie, ale zas\u00f3b mieszkaniowy jest dzi\u015b tak\u017ce znacznie wi\u0119kszy: Khaleej Times (15 sierpnia 2026 r.) oszacowa\u0142 zas\u00f3b mieszkaniowy Dubaju na niewiele poni\u017cej 900\u00a0000 mieszka\u0144. Przy takim zasobie 55\u00a0600 przekaza\u0144 lokali wed\u0142ug Cushman & Wakefield Core w 2026 r. stanowi\u0142oby oko\u0142o 6%. Po stronie popytu Moody’s wskaza\u0142 wzrost liczby ludno\u015bci jako jedno z opar\u0107 fundament\u00f3w rynku, spodziewaj\u0105c si\u0119 jednocze\u015bnie umiarkowanego och\u0142odzenia cen i sprzeda\u017cy deweloper\u00f3w (The National<\/a>).<\/p>\n

    Premiery pokazuj\u0105 reakcj\u0119 poda\u017cy. Savills spodziewa si\u0119, \u017ce mniejsza liczba premier i op\u00f3\u017anione uko\u0144czenia z\u0142agodz\u0105 kr\u00f3tkoterminow\u0105 presj\u0119 poda\u017cow\u0105, a Cavendish Maxwell opisa\u0142 rynek jako przechodz\u0105cy \u201eod cyklu nap\u0119dzanego premierami do cyklu nap\u0119dzanego dostawami\u201d (Zawya<\/a> i Zawya<\/a>). Poniewa\u017c projekty off-plan wprowadzone do sprzeda\u017cy ko\u0144cz\u0105 si\u0119 po latach, to dostawy z lat 2027-2028 s\u0105 tymi, kt\u00f3re podkre\u015bla S&P. Deweloperzy wymienieni w o\u015bwiadczeniu S&P jako obj\u0119ci ratingiem \u2013 DAMAC<\/a>, Emaar<\/a>, Omniyat<\/a> i Sobha Realty \u2013 zostali wskazani ze wzgl\u0119du na du\u017ce portfele zakontraktowanych przychod\u00f3w i ograniczon\u0105 liczb\u0119 zaleg\u0142o\u015bci w p\u0142atno\u015bciach.<\/p>\n

    Popyt: ludno\u015b\u0107, gospodarka i rezydencja<\/h2>\n

    Poda\u017c ma znaczenie tylko w stosunku do popytu, a g\u0142\u00f3wnym wska\u017anikiem popytu jest liczba ludno\u015bci. Wed\u0142ug Dubai Data and Statistics Establishment, jak poda\u0142 Emirates 24|7 29 wrze\u015bnia 2026 r., ludno\u015b\u0107 Dubaju wynosi\u0142a oko\u0142o 4,8 mln, o 226\u00a0885 wi\u0119cej ni\u017c w styczniu 2026 r. (Emirates 24|7<\/a>). Moody’s zauwa\u017cy\u0142 w notatce z 7 maja, opisanej przez Fortune, \u017ce gwa\u0142towne spowolnienie lub odwr\u00f3cenie nap\u0142ywu ludno\u015bci pogorszy\u0142oby ryzyko absorpcji w miar\u0119 wzrostu poda\u017cy uko\u0144czonych lokali, a Fitch stwierdzi\u0142, \u017ce korekta mo\u017ce by\u0107 wi\u0119ksza ni\u017c pocz\u0105tkowo prognozowano z powodu s\u0142abszej aktywno\u015bci, mniejszej liczby turyst\u00f3w i wolniejszego wzrostu liczby ludno\u015bci (Fortune<\/a>). Obie wypowiedzi opisuj\u0105 warunki, w kt\u00f3rych ryzyko by wzros\u0142o; \u017cadna nie m\u00f3wi, \u017ce te warunki nast\u0105pi\u0142y.<\/p>\n

    Co do gospodarki, dane Dubai Data and Statistics Establishment opisane przez Dubai Chronicle 21 pa\u017adziernika 2026 r. podaj\u0105 realny PKB za pierwsze p\u00f3\u0142rocze 2026 r. na oko\u0142o AED 473 mld ($128,8 mld), czyli 2,3% poni\u017cej tego samego okresu 2025 r., przy produkcji przed korekt\u0105 o inflacj\u0119 na oko\u0142o AED 505 mld ($137,5 mld) (Dubai Chronicle<\/a>). MFW spodziewa si\u0119 nieco ni\u017cszego PKB ZEA w 2026 r. i odbicia w 2027 r., przy za\u0142o\u017ceniu stopniowej normalizacji mi\u0119dzy USA a Iranem (MFW<\/a>). To za\u0142o\u017cenie jest warunkiem i MFW przedstawia je jako takie.<\/p>\n

    Polityka wp\u0142ywa na popyt na marginesie. S&P powi\u0105za\u0142 wczesne korekty cen w niekt\u00f3rych segmentach z reformami wizowymi, kt\u00f3re przyci\u0105gn\u0119\u0142y wi\u0119cej inwestor\u00f3w d\u0142ugoterminowych (Khaleej Times<\/a>). \u015acie\u017cka Z\u0142otej Wizy ZEA (Golden Visa) przez nieruchomo\u015b\u0107, opisana w naszym przewodniku po Z\u0142otej Wizie w Dubaju<\/a>, wymaga warto\u015bci nieruchomo\u015bci wynosz\u0105cej AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588) lub wi\u0119cej; zgodnie z przewodnikiem strona us\u0142ugowa Departamentu Ziemi Dubaju mierzy t\u0119 warto\u015b\u0107 w momencie zakupu. Siostrzany artyku\u0142 o podatkach od nieruchomo\u015bci w Dubaju dla w\u0142a\u015bcicieli zagranicznych<\/a> omawia stron\u0119 kosztow\u0105, strona kraju ZEA<\/a> zawiera zasady w\u0142asno\u015bci wed\u0142ug emirat\u00f3w, a strona miasta Dubaj<\/a> \u2013 list\u0119 projekt\u00f3w.<\/p>\n

    Czy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie? Opinie podmiot\u00f3w trzecich i wska\u017aniki<\/h2>\n

    Agencje publikowa\u0142y opinie w r\u00f3\u017cnych terminach i przy r\u00f3\u017cnych za\u0142o\u017ceniach. Tabela zapisuje, co ka\u017cda z nich powiedzia\u0142a i kiedy, bez ich rankingu.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    \u0179r\u00f3d\u0142o i data<\/th>\nStwierdzenie<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Moody’s, 10 lutego 2026 r.<\/td>\nPrawdopodobne umiarkowane spadki nominalne cen apartament\u00f3w, g\u0142\u00f3wnie studi\u00f3w i apartament\u00f3w z jedn\u0105 sypialni\u0105 w segmencie \u015brednim, w ci\u0105gu 12-18 miesi\u0119cy; deweloperzy obj\u0119ci ratingiem s\u0105 dobrze przygotowani na umiarkowane spowolnienie<\/td>\n<\/tr>\n
    Fitch, za po\u015brednictwem Fortune, 1 czerwca 2026 r.<\/td>\nPrzed konfliktem spodziewa\u0142 si\u0119 korekty o 15% od lipca 2025 r. do ko\u0144ca 2026 r.; stwierdzi\u0142, \u017ce mo\u017ce by\u0107 wi\u0119ksza ni\u017c pocz\u0105tkowo prognozowano<\/td>\n<\/tr>\n
    MFW, 17 lipca 2026 r.<\/td>\nCeny na og\u00f3\u0142 na poziomie z 2025 r. lub wy\u017cszym; aktywno\u015b\u0107 spowolni\u0142a; sektor wymaga dalszego monitorowania<\/td>\n<\/tr>\n
    S&P Global Ratings, 7 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>\nCeny spad\u0142y tylko umiarkowanie od pocz\u0105tku wojny oko\u0142o siedem miesi\u0119cy wcze\u015bniej; dostawy w 2027 i 2028 r. mog\u0105 przyspieszy\u0107 korekt\u0119, zw\u0142aszcza w apartamentach kupowanych przez inwestor\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
    Savills, Q3 2026<\/td>\nRynek staje si\u0119 bardziej selektywny; odporno\u015b\u0107 segmentu prime<\/td>\n<\/tr>\n
    Cavendish Maxwell, H1 2026<\/td>\nWyra\u017ane oznaki przej\u015bcia do nowego cyklu; fundamenty popytu pozostaj\u0105 nienaruszone<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    To s\u0105 opinie, a nie wyniki. \u0179r\u00f3d\u0142a r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 tak\u017ce w danych: liczby wolumen\u00f3w za Q3 podane powy\u017cej r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 o kilka procent mi\u0119dzy Savills a Cavendish Maxwell, a Cushman & Wakefield Core i Cavendish Maxwell podaj\u0105 r\u00f3\u017cne liczby poda\u017cy na 2027 r. (ponad 60\u00a0000 wobec 162\u00a0500). Czytelnik, kt\u00f3ry pyta, \u201eczy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie\u201d, powinien traktowa\u0107 rozrzut opinii jako informacj\u0119 sam\u0105 w sobie.<\/p>\n

    Tablica wska\u017anik\u00f3w wed\u0142ug stanu na 26 pa\u017adziernika 2026 r.<\/h3>\n

    Zamiast prognozy poni\u017csza tabela przedstawia, co \u015bledz\u0105 analitycy, najnowszy opublikowany odczyt i kierunek, kt\u00f3ry cytowane \u017ar\u00f3d\u0142a wi\u0105\u017c\u0105 z presj\u0105 na ceny. To lista kontrolna do \u015bledzenia rynku, a nie przewidywanie.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Wska\u017anik<\/th>\nNajnowszy opublikowany odczyt<\/th>\nOdczyt wskazuj\u0105cy na wi\u0119ksz\u0105 presj\u0119<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Dostawy a harmonogram<\/td>\nOczekiwane 14\u00a0000-23\u00a0500 z 47\u00a0000 zaplanowanych lokali w H2 2026 (Cavendish Maxwell)<\/td>\nRealizacja bliska g\u00f3rnej granicy zakresu lub zgodna z harmonogramem<\/td>\n<\/tr>\n
    Premiery<\/td>\nOko\u0142o 50\u00a0000 w dziewi\u0119\u0107 miesi\u0119cy, o 64% mniej ni\u017c rok wcze\u015bniej (Savills)<\/td>\nPowr\u00f3t do poziomu premier z 2025 r. w czasie, gdy dostawy osi\u0105gaj\u0105 szczyt<\/td>\n<\/tr>\n
    Wolumeny sprzeda\u017cy<\/td>\nOko\u0142o 34\u00a0500 transakcji sprzeda\u017cy mieszka\u0144 w Q3, o 38% mniej rok do roku (Savills)<\/td>\nDalsze spadki, zw\u0142aszcza w sprzeda\u017cy gotowych lokali<\/td>\n<\/tr>\n
    Ceny i czynsze<\/td>\nMieszane: \u015brednia cena apartamentu o 4,8% ni\u017csza kwarta\u0142 do kwarta\u0142u; ValuStrat bez zmian; czynsze w poszczeg\u00f3lnych obszarach ni\u017csze o 0,4-12,8%<\/td>\nSpadki zar\u00f3wno w willach, jak i apartamentach oraz w segmentach prime<\/td>\n<\/tr>\n
    Ludno\u015b\u0107<\/td>\nOko\u0142o 4,8 mln, o 226\u00a0885 wi\u0119cej od stycznia (DDSE)<\/td>\nSpowolnienie lub odwr\u00f3cenie nap\u0142ywu (Moody’s)<\/td>\n<\/tr>\n
    Stopy procentowe<\/td>\nStopa bazowa ZEA 3,9% od 17 wrze\u015bnia 2026 r.<\/td>\nDalsze podwy\u017cki podnosz\u0105ce koszt kredyt\u00f3w hipotecznych<\/td>\n<\/tr>\n
    Ekspozycja bank\u00f3w<\/td>\nOgraniczona, z kapita\u0142em znacznie powy\u017cej wymaganych wska\u017anik\u00f3w (MFW, lipiec 2026 r.)<\/td>\nRosn\u0105ca liczba kredyt\u00f3w zagro\u017conych w nieruchomo\u015bciach korporacyjnych (Fitch)<\/td>\n<\/tr>\n
    Konflikt regionalny i ropa<\/td>\nScenariusz bazowy MFW zak\u0142ada stopniow\u0105 normalizacj\u0119 mi\u0119dzy USA a Iranem<\/td>\nPrzed\u0142u\u017caj\u0105ce si\u0119 zak\u0142\u00f3cenia w turystyce, handlu i przep\u0142ywach kapita\u0142u<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Scenariusze wyra\u017cone jako wska\u017aniki<\/h3>\n

    Tabele scenariuszy zwykle przypisuj\u0105 prawdopodobie\u0144stwa. \u017badne z cytowanych \u017ar\u00f3de\u0142 nie publikuje prawdopodobie\u0144stwa, kt\u00f3re mo\u017cna sprawdzi\u0107, wi\u0119c poni\u017csza tabela wskazuje zamiast tego, jakie odczyty by\u0142yby sp\u00f3jne z ka\u017cdym wzorcem. To pomoc w odczytywaniu danych i nie m\u00f3wi nic o prawdopodobie\u0144stwie.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n
    Wzorzec<\/th>\nOdczyty, kt\u00f3re by\u0142yby z nim sp\u00f3jne<\/th>\nGdzie le\u017c\u0105 odczyty z 26 pa\u017adziernika 2026 r.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Plateau z malej\u0105c\u0105 liczb\u0105 premier<\/td>\nCeny p\u0142askie; wolumeny sprzeda\u017cy poni\u017cej poziomu z 2025 r.; ludno\u015b\u0107 nadal ro\u015bnie; dostawy op\u00f3\u017anione<\/td>\nPasuje kilka odczyt\u00f3w: ValuStrat bez zmian, premiery ni\u017csze o 64%, ludno\u015b\u0107 ro\u015bnie<\/td>\n<\/tr>\n
    Korekta skoncentrowana w apartamentach inwestorskich<\/td>\nCzynsze i ceny apartament\u00f3w spadaj\u0105, podczas gdy segmenty prime i willowe si\u0119 utrzymuj\u0105; dostawy z lat 2027-2028 zgodnie z harmonogramem<\/td>\nPasuje kilka odczyt\u00f3w: \u015brednia cena apartament\u00f3w ni\u017csza, segment prime wy\u017cszy, czynsze ni\u017csze w obszarach apartamentowych<\/td>\n<\/tr>\n
    Szeroki spadek wed\u0142ug wzorca z lat 2008-2011<\/td>\nCeny ni\u017csze o 40% lub wi\u0119cej we wszystkich segmentach; ludno\u015b\u0107 spada; zacie\u015bnianie kredytu; rosn\u0105ca liczba kredyt\u00f3w zagro\u017conych<\/td>\nCytowane odczyty nie pokazuj\u0105 tego wzorca: MFW opisuje ekspozycj\u0119 jako ograniczon\u0105, a ceny jako na og\u00f3\u0142 na poziomie z 2025 r. lub wy\u017cszym<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Czy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie? Arytmetyka d\u017awigni dla w\u0142a\u015bcicieli z kredytem<\/h2>\n

    Wielko\u015b\u0107 spadku znaczy co innego dla r\u00f3\u017cnych w\u0142a\u015bcicieli. Dla w\u0142a\u015bciciela, kt\u00f3ry zap\u0142aci\u0142 got\u00f3wk\u0105, spadek zmienia warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 i nic wi\u0119cej. Dla w\u0142a\u015bciciela z kredytem hipotecznym zmienia stosunek kredytu do warto\u015bci, a dla nabywcy off-plan zmienia warto\u015b\u0107 tego, co zakontraktowano, w stosunku do tego, co zap\u0142acono. Tabela stosuje powy\u017csze historyczne spadki do hipotetycznego apartamentu wycenionego na AED 1\u00a0500\u00a0000 ($408\u00a0441), z kredytem w wysoko\u015bci 75% (AED 1\u00a0125\u00a0000 ($306\u00a0331)) lub 50% (AED 750\u00a0000 ($204\u00a0221)) w chwili zakupu. Wska\u017anik to kredyt podzielony przez now\u0105 warto\u015b\u0107.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Spadek od ceny zakupu<\/th>\nNowa warto\u015b\u0107<\/th>\nWska\u017anik kredytu do warto\u015bci przy kredycie 75%<\/th>\nWska\u017anik kredytu do warto\u015bci przy kredycie 50%<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    15% (korekta Fitch sprzed konfliktu)<\/td>\nAED 1\u00a0275\u00a0000 ($347\u00a0175)<\/td>\n88,2%<\/td>\n58,8%<\/td>\n<\/tr>\n
    22,3% (ValuStrat, Q3 2018)<\/td>\nAED 1\u00a0165\u00a0500 ($317\u00a0359)<\/td>\n96,5%<\/td>\n64,4%<\/td>\n<\/tr>\n
    31,1% (ValuStrat, Q3 2019)<\/td>\nAED 1\u00a0033\u00a0500 ($281\u00a0416)<\/td>\n108,9%<\/td>\n72,6%<\/td>\n<\/tr>\n
    49,7% (Cluttons, 2008-2009)<\/td>\nAED 754\u00a0500 ($205\u00a0446)<\/td>\n149,1%<\/td>\n99,4%<\/td>\n<\/tr>\n
    58% (sonda\u017c Reutersa, 2011)<\/td>\nAED 630\u00a0000 ($171\u00a0545)<\/td>\n178,6%<\/td>\n119,0%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Arytmetyka jest mechaniczna: kredyt 75% osi\u0105ga 100% warto\u015bci przy spadku o 25%, a kredyt 50% przy spadku o 50%. Nie m\u00f3wi ona, jak prawdopodobny jest spadek takiej skali. Pomija te\u017c sp\u0142aty, kt\u00f3re z czasem zmniejszaj\u0105 saldo, oraz fakt, \u017ce limity Banku Centralnego obowi\u0105zuj\u0105 w chwili udzielenia kredytu, a nie p\u00f3\u017aniej.<\/p>\n

    Dla nabywcy off-plan korzystaj\u0105cego z planu p\u0142atno\u015bci ta sama zasada dotyczy rat. Za\u0142\u00f3\u017cmy, \u017ce zap\u0142acono 20% tej samej ceny AED 1\u00a0500\u00a0000 ($408\u00a0441) (AED 300\u00a0000 ($81\u00a0688)), a warto\u015b\u0107 rynkowa por\u00f3wnywalnych lokali spada o 20% do AED 1\u00a0200\u00a0000 ($326\u00a0753). Zap\u0142acona kwota stanowi wtedy 25,0% nowej warto\u015bci zamiast 20%, a pozosta\u0142e raty s\u0105 ustalone umow\u0105, a nie rynkiem. Siostrzane artyku\u0142y o kosztach i op\u0142atach przy zakupie nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a> oraz o sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a> omawiaj\u0105 koszty transakcji, kt\u00f3re dochodz\u0105 do ka\u017cdej zmiany ceny, a tekst o nieruchomo\u015bciach z wyprzeda\u017cy w Dubaju<\/a> opisuje, jak przeprowadza si\u0119 sprzeda\u017ce przymusowe.<\/p>\n

    Przekazanie lokali, terminy i co ustala umowa<\/h2>\n

    Zakup dokonany na jednym rynku dociera do przekazania lokali na innym, a umowa jest jedynym sta\u0142ym punktem. Siostrzany artyku\u0142 o przekazaniu lokali i odbiorze usterek w Dubaju<\/a> opisuje uko\u0144czenie, ostatni\u0105 p\u0142atno\u015b\u0107 i rejestracj\u0119. Nasz przewodnik po wyborze terminu zakupu w Dubaju<\/a> omawia sezonowo\u015b\u0107, a towarzysz\u0105cy artyku\u0142 o tym, czy ceny w Dubaju wzrosn\u0105<\/a>, bada argumenty po stronie popytu; ten artyku\u0142 pozostaje przy historii i wska\u017anikach.<\/p>\n

    Fortune poda\u0142, \u017ce apartamenty off-plan na rynku wt\u00f3rnym cz\u0119sto by\u0142y sprzedawane 10-15% poni\u017cej pierwotnych warto\u015bci, co przypisano praktykom bran\u017cowym, a nie rejestrowi (Fortune<\/a>). Cavendish Maxwell naliczy\u0142 4\u00a0600 odsprzeda\u017cy off-plan w pierwszym p\u00f3\u0142roczu 2026 r., o 51% mniej rok do roku, wobec 54\u00a0700 pierwotnych sprzeda\u017cy off-plan. Obie liczby m\u00f3wi\u0105, \u017ce rynek wt\u00f3rny dla niedoko\u0144czonych lokali jest p\u0142ytki, a p\u0142ytki rynek sprawia, \u017ce pojedyncza cena odsprzeda\u017cy jest s\u0142abym wska\u017anikiem warto\u015bci pozosta\u0142ych.<\/p>\n

    DLD poda\u0142 w komunikacie za Q1 2026, \u017ce warto\u015b\u0107 inwestycji zagranicznych wynios\u0142a w kwartale AED 148,35 mld ($40,4 mld), a liczba inwestycji zagranicznych 48\u00a0445, co oznacza wzrost o 11%. Liczby te pokazuj\u0105, jak du\u017ca cz\u0119\u015b\u0107 rynku zale\u017cy od inwestor\u00f3w z zagranicy, kt\u00f3rych zachowanie w czasie spadku jest jedn\u0105 z kwestii, kt\u00f3re podnosi MFW, ostrzegaj\u0105c, \u017ce odwr\u00f3cenia przep\u0142yw\u00f3w kapita\u0142u lub zmiany nastroj\u00f3w wymagaj\u0105 dalszego monitorowania (MFW<\/a>).<\/p>\n

    Cz\u0119sto zadawane pytania<\/h2>\n

    Czy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie w 2027 r.?<\/h3>\n

    \u017badne z wykorzystanych tu \u017ar\u00f3de\u0142 nie publikuje prawdopodobie\u0144stwa krachu. Moody’s spodziewa si\u0119 umiarkowanych spadk\u00f3w nominalnych w niekt\u00f3rych segmentach apartament\u00f3w w ci\u0105gu 12-18 miesi\u0119cy od lutego 2026 r., S&P twierdzi, \u017ce dostawy z lat 2027-2028 mog\u0105 przyspieszy\u0107 korekt\u0119 w apartamentach kupowanych przez inwestor\u00f3w, a MFW stwierdzi\u0142, \u017ce w lipcu 2026 r. ceny by\u0142y na poziomie z 2025 r. lub wy\u017cszym. To, czy te opinie sk\u0142adaj\u0105 si\u0119 na krach, czy na korekt\u0119, jest prognoz\u0105, a ten artyku\u0142 jej nie przedstawia. Na pytanie \u201eczy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie\u201d lepiej odpowiada\u0107, czytaj\u0105c powy\u017csz\u0105 tabel\u0119 wska\u017anik\u00f3w.<\/p>\n

    O ile spad\u0142y ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju w latach 2008-2011?<\/h3>\n

    Opublikowane szacunki wahaj\u0105 si\u0119 od 40-50% (Fitch, w wywiadzie z czerwca 2026 r.) przez 49,7% (Cluttons, raport za pierwsze p\u00f3\u0142rocze 2013 r.) do 58% (sonda\u017c analityk\u00f3w Reutersa z lipca 2011 r., liczony od szczytu z Q3 2008). R\u00f3\u017cnice wynikaj\u0105 z wyboru indeksu, okresu i daty szczytu. To liczby stoj\u0105ce za wi\u0119kszo\u015bci\u0105 wersji pytania \u201eczy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie ponownie\u201d.<\/p>\n

    O ile spad\u0142y ceny w latach 2014-2020?<\/h3>\n

    ValuStrat poda\u0142 ceny 22,3% poni\u017cej szczytu z po\u0142owy 2014 r. w Q3 2018 i 31,1% poni\u017cej w Q3 2019. S&P Global Ratings opisa\u0142 nominalne spadki cen i czynsz\u00f3w od szczytu o 25% do 33%. CBRE poda\u0142o w grudniu 2022 r., \u017ce \u015brednie ceny apartament\u00f3w by\u0142y nadal o 21,5% poni\u017cej szczytu z 2014 r.<\/p>\n

    Czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju spadaj\u0105 w 2026 r.?<\/h3>\n

    Indeksy s\u0105 niezgodne. Savills poda\u0142 \u015brednie ceny apartament\u00f3w ni\u017csze o 4,8% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u w Q3 2026 i o 1,7% w uj\u0119ciu like-for-like, Cavendish Maxwell poda\u0142 wzrost rok do roku o 1,9% w czerwcu, a ValuStrat poda\u0142 ceny w zasadzie bez zmian w Q3. MFW stwierdzi\u0142 w lipcu, \u017ce ceny by\u0142y na og\u00f3\u0142 na poziomie z 2025 r. lub wy\u017cszym. Odpowied\u017a na pytanie \u201eczy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie\u201d zale\u017cy wi\u0119c cz\u0119\u015bciowo od tego, kt\u00f3rej z tych miar si\u0119 u\u017cyje.<\/p>\n

    Ile nowych mieszka\u0144 ma powsta\u0107 w Dubaju?<\/h3>\n

    Moody’s liczy oko\u0142o 180\u00a0000 mieszka\u0144 w latach 2026-2028, Cushman & Wakefield Core spodziewa si\u0119 oko\u0142o 55\u00a0600 przekaza\u0144 lokali w 2026 r. i ponad 60\u00a0000 w 2027 r., a Cavendish Maxwell wymienia 162\u00a0500 lokali zaplanowanych na 2027 r. Cavendish Maxwell spodziewa si\u0119 te\u017c uko\u0144czenia tylko 30-50% lokali zaplanowanych na H2 2026, wi\u0119c poda\u017c zaplanowana i dostarczona si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105. Poda\u017c jest jednym z element\u00f3w tabeli wska\u017anik\u00f3w, kt\u00f3re maj\u0105 znaczenie dla odpowiedzi na pytanie \u201eczy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie\u201d.<\/p>\n

    Czy escrow chroni kupuj\u0105cego, je\u015bli ceny spadn\u0105?<\/h3>\n

    Zgodnie z ustaw\u0105 nr 8 z 2007 r. p\u0142atno\u015bci off-plan trafiaj\u0105 na projektowy rachunek powierniczy, kt\u00f3ry s\u0142u\u017cy budowie tego projektu. To chroni pieni\u0105dze wp\u0142acone na budow\u0119. Nie ustala to warto\u015bci rynkowej gotowego lokalu, wi\u0119c nie jest to ochrona przed spadkiem cen.<\/p>\n

    Jak bardzo banki ZEA s\u0105 nara\u017cone na nieruchomo\u015bci?<\/h3>\n

    MFW oszacowa\u0142 ekspozycj\u0119 bank\u00f3w na oko\u0142o 18% aktyw\u00f3w wa\u017conych ryzykiem w pa\u017adzierniku 2025 r. i nazwa\u0142 j\u0105 ograniczon\u0105 w lipcu 2026 r. Fitch stwierdzi\u0142, \u017ce nieruchomo\u015bci korporacyjne stanowi\u0142y 13% \u0142\u0105cznych kredyt\u00f3w bank\u00f3w ZEA, a detaliczne kredyty hipoteczne oko\u0142o 10% na koniec 2025 r. Miary s\u0105 r\u00f3\u017cne, wi\u0119c nie nale\u017cy ich sumowa\u0107. MFW stwierdzi\u0142, \u017ce wi\u0119kszo\u015b\u0107 transakcji jest finansowana ze \u015brodk\u00f3w w\u0142asnych, co ogranicza ryzyko systemowe, a to ma znaczenie dla pytania \u201eczy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie\u201d rozumianego jako kwestia stabilno\u015bci finansowej.<\/p>\n

    Czy spadek ceny zmienia uprawnienia do Z\u0142otej Wizy ZEA?<\/h3>\n

    Wed\u0142ug naszego przewodnika po Golden Visa strona us\u0142ugowa Departamentu Ziemi Dubaju mierzy warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588) w momencie zakupu. Przewodnik opisuje ten test jako stosowany w momencie zakupu. Zasady r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od osoby i organu, a przewodnik wymienia warunki ka\u017cdej strony us\u0142ugowej.<\/p>\n

    Gdzie mo\u017cna znale\u017a\u0107 oficjalne dane?<\/h3>\n

    Dane o transakcjach publikuje Departament Ziemi Dubaju, dane o ludno\u015bci Dubai Data and Statistics Establishment, decyzje w sprawie st\u00f3p procentowych Bank Centralny ZEA, a oceny makroekonomiczne MFW. Raporty firm doradczych Savills, Cavendish Maxwell, Cushman & Wakefield Core i ValuStrat podaj\u0105 liczby cen i poda\u017cy wed\u0142ug w\u0142asnych metod.<\/p>\n

    Ostatnia weryfikacja: 26 pa\u017adziernika 2026 r. \u0179r\u00f3d\u0142a: ustawa Dubaju nr 8 z 2007 r.<\/a>, ustawa Dubaju nr 13 z 2008 r.<\/a>, o\u015bwiadczenie zespo\u0142u MFW, lipiec 2026 r.<\/a>, o\u015bwiadczenie zespo\u0142u MFW, pa\u017adziernik 2025 r.<\/a>, komunikat prasowy MFW 14\/327<\/a>, komunikat DLD za Q1 2026<\/a>, dane DLD za H1 2026 za po\u015brednictwem Emirates 24|7<\/a>, dane DLD za 2025 r. za po\u015brednictwem Gulf News<\/a>, Khaleej Times o S&P Global Ratings<\/a>, Khaleej Times o Savills<\/a>, Savills za po\u015brednictwem Zawya<\/a>, Cavendish Maxwell za po\u015brednictwem Zawya<\/a>, Khaleej Times o Cushman & Wakefield Core<\/a>, Khaleej Times o potoku do 2030 r.<\/a>, The National o Moody’s<\/a>, sonda\u017c Reutersa za po\u015brednictwem Arab News<\/a>, Gulf News o Cluttons<\/a>, Argaam o ValuStrat<\/a>, ValuStrat Q3 2019<\/a>, notatka S&P za po\u015brednictwem Middle East Construction News<\/a>, CBRE za po\u015brednictwem Middle East Construction News<\/a>, Fortune<\/a>, Zawya o stopie bazowej CBUAE<\/a>, Emirates 24|7 o ludno\u015bci<\/a>, Dubai Chronicle<\/a>, MEED<\/a>, Khaleej Times o finansowaniu off-plan<\/a>, Gulf News o ValuStrat<\/a>.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Co pokazuj\u0105 opublikowane dane o spadkach cen w Dubaju w latach 2008-2011 i 2014-2020, obowi\u0105zuj\u0105ce przepisy i limity bankowe, transakcje z lat 2025-2026, liczby poda\u017cy i wska\u017aniki \u015bledzone przez analityk\u00f3w, wed\u0142ug stanu na 26 pa\u017adziernika 2026 r.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":24620,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[259],"tags":[251,244,246,252,247,245,248,250,249],"class_list":["post-34326","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-dubaj","tag-agencja-nieruchomosci","tag-apartament","tag-dom-dla-rodzin","tag-kupic-nieruchomosc","tag-nieruchomosci","tag-rozwoj-dzialalnosci","tag-wynajac-mieszkanie","tag-wynajem-dlugoterminowy","tag-wynajem-krotkoterminowy"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34326","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=34326"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34326\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":34444,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34326\/revisions\/34444"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/24620"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=34326"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=34326"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=34326"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}