{"id":34342,"date":"2026-11-01T10:00:00","date_gmt":"2026-11-01T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/?p=34342"},"modified":"2026-11-01T10:00:00","modified_gmt":"2026-11-01T10:00:00","slug":"renting-out-property-in-dubai","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/renting-out-property-in-dubai\/","title":{"rendered":"Wynajem nieruchomo\u015bci w Dubaju: poradnik dla wynajmuj\u0105cych 2026"},"content":{"rendered":"

Wynajem nieruchomo\u015bci w Dubaju: poradnik dla wynajmuj\u0105cych 2026<\/h1>\n

Wynajem nieruchomo\u015bci w Dubaju reguluje kr\u00f3tka lista akt\u00f3w prawnych: ustawa nr 26 z 2007 r. w brzmieniu zmienionym ustaw\u0105 nr 33 z 2008 r. (ustawa o stosunkach mi\u0119dzy wynajmuj\u0105cymi a najemcami), dekret nr 43 z 2013 r. (przedzia\u0142y podwy\u017cek czynszu), system rejestracji Ejari prowadzony przez Departament Ziemi Dubaju (DLD) oraz, w przypadku najmu wakacyjnego, system pozwole\u0144 Departamentu Gospodarki i Turystyki Dubaju (Dubai Department of Economy and Tourism, DET). Niniejszy poradnik opisuje, czego ka\u017cdy z tych akt\u00f3w wymaga od wynajmuj\u0105cego i na jakich zasadach nale\u017cy si\u0119 nimi pos\u0142ugiwa\u0107 w praktyce, wraz z kwotami op\u0142at, terminami wypowiedzenia i przyk\u0142adami oblicze\u0144, wed\u0142ug stanu na 26 pa\u017adziernika 2026 r.<\/p>\n

Ka\u017cdy, kto zajmuje si\u0119 wynajmem nieruchomo\u015bci w Dubaju, znajdzie tu etapy i koszty rejestracji, spos\u00f3b dzia\u0142ania indeksu czynsz\u00f3w DLD i kalkulatora podwy\u017cek, zasady wypowiedze\u0144 i eksmisji, list\u0119 koszt\u00f3w po stronie wynajmuj\u0105cego, pozwolenie wymagane przy najmie kr\u00f3tkoterminowym oraz informacj\u0119 o tym, jak przepisy podatkowe odnosz\u0105 si\u0119 do przychod\u00f3w z najmu. Ceny podano w AED (dirham ZEA), a w nawiasach w dolarach ameryka\u0144skich, wed\u0142ug sta\u0142ego kursu 3,6725 dirhama za dolara. Tam, gdzie dana kwota jest wynikiem oblicze\u0144 wykonanych przez nas, a nie liczb\u0105 opublikowan\u0105 przez urz\u0105d, tekst wyra\u017anie to zaznacza, aby czytelnik m\u00f3g\u0142 odr\u00f3\u017cni\u0107 dane urz\u0119dowe od przyk\u0142ad\u00f3w. Zasady r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od osoby i od konkretnej umowy, a arabski tekst ka\u017cdej z ustaw ma pierwsze\u0144stwo przed jej t\u0142umaczeniem na angielski.<\/p>\n

Wynajem nieruchomo\u015bci w Dubaju: najwa\u017cniejsze fakty w skr\u00f3cie<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pytanie<\/th>\nStan na 26 pa\u017adziernika 2026 r.<\/th>\nPodstawa<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Czy umow\u0119 najmu trzeba zarejestrowa\u0107?<\/td>\nTak. Ka\u017cda umowa najmu oraz ka\u017cda jej zmiana jest rejestrowana w Agencji Regulacji Nieruchomo\u015bci (RERA), w praktyce za po\u015brednictwem Ejari<\/td>\nUstawa 26\/2007, art. 4(2) w brzmieniu nadanym ustaw\u0105 33\/2008; Przewodnik DLD po najmie (Tenancy Guide)<\/td>\n<\/tr>\n
Ile kosztuje Ejari?<\/td>\nAED 177,75 ($48,40) przez aplikacj\u0119 Dubai REST lub stron\u0119 DLD; AED 220 ($59,90) przez centrum powiernicze<\/td>\nStrona us\u0142ugi DLD \u201eRegister \/ Renew Tenancy Contract\u201d<\/td>\n<\/tr>\n
O ile czynsz mo\u017ce wzrosn\u0105\u0107 przy odnowieniu umowy?<\/td>\nO 0% do 20%, zale\u017cnie od tego, jak bardzo obecny czynsz jest ni\u017cszy od \u015bredniej indeksowej dla podobnych lokali<\/td>\nDekret 43 z 2013 r., art. 1<\/td>\n<\/tr>\n
Wypowiedzenie warunk\u00f3w lub czynszu<\/td>\nCo najmniej 90 dni przed wyga\u015bni\u0119ciem umowy, chyba \u017ce strony uzgodni\u0105 inaczej<\/td>\nUstawa 26\/2007, art. 14 w brzmieniu nadanym ustaw\u0105 33\/2008<\/td>\n<\/tr>\n
Wypowiedzenie w celu odzyskania lokalu na sprzeda\u017c, na w\u0142asny u\u017cytek lub do przebudowy<\/td>\n12 miesi\u0119cy, dor\u0119czone przez notariusza lub listem poleconym<\/td>\nUstawa 26\/2007, art. 25(2) w brzmieniu nadanym ustaw\u0105 33\/2008<\/td>\n<\/tr>\n
Kaucja zabezpieczaj\u0105ca<\/td>\nWynajmuj\u0105cy mo\u017ce j\u0105 pobra\u0107; podlega zwrotowi po zako\u0144czeniu najmu<\/td>\nUstawa 26\/2007, art. 20<\/td>\n<\/tr>\n
Najem kr\u00f3tkoterminowy (wakacyjny)<\/td>\nPrzed zamieszczeniem oferty wymaga pozwolenia DET na dom wakacyjny (holiday home) dla ka\u017cdego lokalu<\/td>\nSystem Holiday Homes DET, w opisie Gulf News (aktualizacja 14 pa\u017adziernika 2025 r.)<\/td>\n<\/tr>\n
Podatek od czynszu<\/td>\nBrak dubajskiego podatku dochodowego od os\u00f3b fizycznych; czynsz za lokal mieszkalny jest co do zasady zwolniony z VAT; podatek CIT obejmuje osob\u0119 fizyczn\u0105 wy\u0142\u0105cznie w przypadkach opisanych w przewodniku FTA<\/td>\nWytyczne Federalnego Urz\u0119du Podatkowego (FTA)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Ramy prawne dla wynajmuj\u0105cych<\/h2>\n

Podstawowym aktem jest ustawa nr 26 z 2007 r. o regulacji stosunk\u00f3w mi\u0119dzy wynajmuj\u0105cymi a najemcami w Emiracie Dubaju, wydana 26 listopada 2007 r. Ustawa nr 33 z 2008 r., wydana 1 grudnia 2008 r., zast\u0105pi\u0142a nowym brzmieniem jedena\u015bcie jej artyku\u0142\u00f3w (artyku\u0142y 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 i 36), w tym przepisy o podstawach eksmisji i o obowi\u0105zku rejestracji. Tam, gdzie oba teksty si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105, stosuje si\u0119 brzmienie zmienione, a nie pierwotne, dlatego w tym poradniku artyku\u0142y 25 i 26 cytowane s\u0105 w wersji z 2008 r., a pozosta\u0142e artyku\u0142y w wersji z 2007 r. DLD publikuje oba teksty w swoim Przewodniku po najmie (Tenancy Guide), a portal Dubai Legislation publikuje nowelizacj\u0119 z 2008 r.<\/p>\n

Obraz uzupe\u0142niaj\u0105 trzy inne akty. Dekret nr 43 z 2013 r., wydany 18 grudnia 2013 r., okre\u015bla maksymaln\u0105 podwy\u017ck\u0119 czynszu przy odnowieniu umowy. Obowi\u0105zuje on prywatnych i publicznych wynajmuj\u0105cych w ca\u0142ym Dubaju, w tym w specjalnych strefach rozwoju i strefach wolnoc\u0142owych, takich jak Dubai International Financial Centre. Dekret nr 26 z 2013 r. powo\u0142a\u0142 Centrum Spor\u00f3w Najmu (Rental Disputes Centre, RDC), czyli organ rozpatruj\u0105cy roszczenia wynajmuj\u0105cych i najemc\u00f3w oraz rozstrzygaj\u0105cy spory wynikaj\u0105ce z um\u00f3w najmu. Ponadto DLD prowadzi Ejari, internetowy system ewidencji um\u00f3w najmu, a w styczniu 2025 r. uruchomi\u0142 Smart Rental Index (inteligentny indeks czynsz\u00f3w).<\/p>\n

Ustawa pos\u0142uguje si\u0119 szerok\u0105 definicj\u0105 poj\u0119cia \u201ewynajmuj\u0105cy\u201d (Landlord): jest nim osoba uprawniona z mocy prawa lub umowy do rozporz\u0105dzania nieruchomo\u015bci\u0105, a wi\u0119c tak\u017ce nowy w\u0142a\u015bciciel, kt\u00f3ry nabywa wynaj\u0119ty lokal, pe\u0142nomocnik lub przedstawiciel ustawowy w\u0142a\u015bciciela oraz najemca uprawniony do podnajmu. \u201eZawiadomienie\u201d (Notice) musi mie\u0107 form\u0119 pisemn\u0105 i mo\u017ce zosta\u0107 dor\u0119czone przez notariusza, listem poleconym, osobi\u015bcie lub innym \u015brodkiem elektronicznym dopuszczonym przez prawo, cho\u0107 przepisy o eksmisji zaw\u0119\u017caj\u0105 ten katalog do notariusza lub listu poleconego.<\/p>\n

Przed wynajmem: w\u0142asno\u015b\u0107, spos\u00f3b zarz\u0105dzania i dokumenty<\/h2>\n

Zanim zacznie si\u0119 wynajem, wynajmuj\u0105cy musi mie\u0107 tytu\u0142 do lokalu. W przypadku lokalu typu freehold (w\u0142asno\u015b\u0107 pe\u0142na) jest nim akt w\u0142asno\u015bci (title deed) wydany przez DLD; w przypadku lokalu w budowie (off-plan) sytuacja jest inna, poniewa\u017c do przekazania lokali nabywca nie posiada uko\u0144czonego lokalu, kt\u00f3ry mo\u017cna by\u0142oby wynaj\u0105\u0107. Nasze poradniki o freehold i leasehold w Dubaju<\/a> oraz o przekazaniu lokali i odbiorze usterek (snagging)<\/a> opisuj\u0105 etapy nadania tytu\u0142u i uko\u0144czenia inwestycji, kt\u00f3re poprzedzaj\u0105 pierwsz\u0105 umow\u0119 najmu.<\/p>\n

Przewodnik DLD po najmie opisuje trzy sposoby prowadzenia wynajmowanego lokalu, z kt\u00f3rych ka\u017cdy wi\u0105\u017ce si\u0119 z innym zestawem dokument\u00f3w. Pierwszy to tak zwany model w\u0142a\u015bciciela zarz\u0105dzaj\u0105cego samodzielnie: osoba fizyczna, kt\u00f3ra zarz\u0105dza wy\u0142\u0105cznie nieruchomo\u015bciami b\u0119d\u0105cymi jej w\u0142asno\u015bci\u0105, rejestruje si\u0119 jako u\u017cytkownik Ejari na podstawie kopii paszportu i kopii aktu w\u0142asno\u015bci; licencja handlowa nie jest wymagana. Drugi to firma zarz\u0105dzaj\u0105ca nieruchomo\u015bciami, posiadaj\u0105ca licencj\u0119 Departamentu Rozwoju Gospodarczego, kt\u00f3ra dzia\u0142a na podstawie umowy o zarz\u0105dzanie zawartej z w\u0142a\u015bcicielem. Trzeci to przedstawiciel w\u0142a\u015bciciela dzia\u0142aj\u0105cy na podstawie pe\u0142nomocnictwa, na przyk\u0142ad w imieniu wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli lub spadkobierc\u00f3w.<\/p>\n

Umowa o zarz\u0105dzanie sama r\u00f3wnie\u017c podlega rejestracji w Ejari. Wed\u0142ug strony us\u0142ugi DLD rejestracja jest bezp\u0142atna, trwa oko\u0142o 10 minut przez internet, wymaga kopii podpisanej umowy mi\u0119dzy w\u0142a\u015bcicielem a firm\u0105 i mo\u017ce zosta\u0107 z\u0142o\u017cona wy\u0142\u0105cznie przez firm\u0119 posiadaj\u0105c\u0105 licencj\u0119 na dzia\u0142alno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bciow\u0105 zwi\u0105zan\u0105 z najmem. Przewodnik po najmie wskazuje, \u017ce umowa powinna okre\u015bla\u0107 strony, nieruchomo\u015b\u0107, obowi\u0105zki ka\u017cdej ze stron, wynagrodzenie za zarz\u0105dzanie oraz okres obowi\u0105zywania. Samo wynagrodzenie jest kwesti\u0105 handlow\u0105 mi\u0119dzy w\u0142a\u015bcicielem a zarz\u0105dc\u0105; ustawa nie przewiduje \u017cadnej kwoty.<\/p>\n

W\u015br\u00f3d naszych ofert s\u0105 uko\u0144czone, umeblowane lokale tego rodzaju, kt\u00f3re wynajmuje si\u0119 wkr\u00f3tce po przeniesieniu tytu\u0142u. Przyk\u0142adowo oferta Celestia w Dubai South<\/a> opisuje uko\u0144czone apartamenty od studia do dw\u00f3ch sypialni o powierzchni od 539 do 733 st\u00f3p kw., oddane w 2019 r., z cenami od AED 695\u00a0000 ($189\u00a0244) wed\u0142ug strony naszej oferty; profil dewelopera znajduje si\u0119 na naszej stronie DAMAC Properties<\/a>. Taki lokal mo\u017cna wynaj\u0105\u0107 bez osobnego etapu wyko\u0144czenia, jednak obowi\u0105zuj\u0105 go te same kroki rejestracyjne co ka\u017cdy inny lokal, a wi\u0119c r\u00f3wnie\u017c rejestracja umowy w Ejari.<\/p>\n

Rodzaje najemc\u00f3w i dokumenty do zebrania<\/h3>\n

Najemc\u0105 mo\u017ce by\u0107 zar\u00f3wno osoba fizyczna, jak i sp\u00f3\u0142ka. W przypadku osoby fizycznej przewodnik DLD wymienia paszport, zezwolenie na pobyt i daty ich wa\u017cno\u015bci; w przypadku sp\u00f3\u0142ki licencj\u0119 handlow\u0105 wraz z jej numerem i dat\u0105 wa\u017cno\u015bci. Strona us\u0142ugi DLD podaje r\u00f3wnie\u017c, \u017ce wniosek o Ejari sk\u0142adany przez centrum powiernicze wymaga numeru Emirates ID wnioskodawcy, a sk\u0142adany przez aplikacj\u0119 wymaga kopii ujednoliconej umowy najmu. Ujednolicona umowa zawiera arabskie warunki og\u00f3lne, kt\u00f3re s\u0105 obowi\u0105zkowe; zgodnie z FAQ DLD mo\u017cna doda\u0107 dodatkowe postanowienia w limicie do 4\u00a0000 znak\u00f3w.<\/p>\n

Wynajem nieruchomo\u015bci w Dubaju: rejestracja Ejari, kroki i koszty<\/h2>\n

Ejari to elektroniczny rejestr um\u00f3w najmu, opracowany przez RERA, czyli agencj\u0119 reguluj\u0105c\u0105 rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju. Przewodnik DLD po najmie okre\u015bla rejestracj\u0119 w Ejari jako obowi\u0105zkow\u0105. DEWA, czyli zak\u0142ad energetyczno-wodoci\u0105gowy, uzale\u017cnia aktywacj\u0119 rachunku od rejestracji: wed\u0142ug rz\u0105dowego portalu u.ae po wydaniu Ejari DEWA wysy\u0142a wiadomo\u015b\u0107 powitaln\u0105 z numerem rachunku i informacjami o kaucji zabezpieczaj\u0105cej.<\/p>\n

DLD opisuje dwie \u015bcie\u017cki. Przez Real Estate Service Trustee Centre (centrum us\u0142ug powierniczych dla rynku nieruchomo\u015bci) lub przez firm\u0119 zarz\u0105dzaj\u0105c\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105, je\u015bli zarz\u0105dza ona lokalem, wnioskodawca udaje si\u0119 do centrum, sk\u0142ada orygina\u0142 ujednoliconej umowy najmu oraz Emirates ID, pracownik sprawdza i zatwierdza wniosek, uiszczane s\u0105 op\u0142aty i wydawany jest certyfikat rejestracji e-umowy (e-Contract Registration Certificate). DLD podaje czas realizacji us\u0142ugi w centrum powierniczym na 25 minut, nie licz\u0105c oczekiwania. Przez system Ejari lub aplikacj\u0119 Dubai REST wnioskodawca loguje si\u0119, wybiera us\u0142ug\u0119, wprowadza dane i przesy\u0142a umow\u0119, p\u0142aci, czeka na zatwierdzenie i otrzymuje certyfikat e-mailem.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja op\u0142aty<\/th>\nAplikacja Dubai REST lub strona DLD<\/th>\nCentrum powiernicze<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Rejestracja umowy najmu<\/td>\nAED 100 ($27,23)<\/td>\nAED 100 ($27,23)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata Knowledge<\/td>\nAED 10 ($2,72)<\/td>\nAED 10 ($2,72)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata Innovation<\/td>\nAED 10 ($2,72)<\/td>\nAED 10 ($2,72)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata partnera us\u0142ugowego<\/td>\nAED 55 ($14,98) plus AED 2,75 VAT ($0,75)<\/td>\nAED 95 ($25,87) plus VAT<\/td>\n<\/tr>\n
Suma podana przez DLD<\/td>\nAED 177,75 ($48,40)<\/td>\nAED 220 ($59,90)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Suma dla aplikacji zgadza si\u0119 arytmetycznie: 100 + 10 + 10 + 55 + 2,75 = 177,75. Poszczeg\u00f3lne pozycje dla centrum powierniczego daj\u0105 razem AED 215 przed VAT; DLD podaje sum\u0119 AED 220 i nie wykazuje osobno kwoty VAT. Anulowanie jest bezp\u0142atne przez aplikacj\u0119 lub system internetowy, a w centrum powierniczym kosztuje AED 40 ($10,89) op\u0142aty partnera us\u0142ugowego plus VAT, zgodnie ze stron\u0105 us\u0142ugi DLD dotycz\u0105c\u0105 anulowania umowy najmu, kt\u00f3ra ma zastosowanie do umowy wygas\u0142ej w odniesieniu do lokalu opuszczonego przez najemc\u0119.<\/p>\n

Ustawa nak\u0142ada obowi\u0105zek rejestracji na wynajmuj\u0105cego, a FAQ DLD zaznacza, \u017ce umowy z poprzednich lat trzeba zarejestrowa\u0107, zanim b\u0119dzie mo\u017cna zarejestrowa\u0107 umow\u0119 na bie\u017c\u0105cy rok. Poniewa\u017c system jest powi\u0105zany z konkretnym lokalem, wynajmuj\u0105cy, kt\u00f3ry odnawia najem co roku, rejestruje ka\u017cde odnowienie z osobna, a gdy najemca si\u0119 wyprowadza, jego stara umowa musi zosta\u0107 anulowana, zanim da si\u0119 zapisa\u0107 umow\u0119 nowego najemcy. W\u015br\u00f3d zobowi\u0105za\u0144 wynajmuj\u0105cego Przewodnik po najmie wymienia to, \u017ce nie zawrze wi\u0119cej ni\u017c jednej umowy dotycz\u0105cej tego samego lokalu oraz \u017ce p\u0142atno\u015bci b\u0119d\u0105 dokonywane na rzecz w\u0142a\u015bciciela (lub licencjonowanej firmy wynajmuj\u0105cej), a nie osoby trzeciej.<\/p>\n

Czynsz, spos\u00f3b p\u0142atno\u015bci i kaucja zabezpieczaj\u0105ca<\/h2>\n

Artyku\u0142 4 ustawy, w brzmieniu nadanym w 2008 r., wymaga, aby umowa opisywa\u0142a nieruchomo\u015b\u0107, cel najmu, jego okres, czynsz i spos\u00f3b p\u0142atno\u015bci, a tak\u017ce imi\u0119 i nazwisko w\u0142a\u015bciciela, je\u017celi wynajmuj\u0105cy nie jest w\u0142a\u015bcicielem. Artyku\u0142 9 wymaga okre\u015blenia czynszu; je\u015bli go nie okre\u015blono, wysoko\u015b\u0107 ustala s\u0105d z odniesieniem do podobnych nieruchomo\u015bci, stosuj\u0105c kryteria podwy\u017cek RERA oraz \u015bredni czynsz w danej okolicy. Artyku\u0142 12 przewiduje, \u017ce najemca p\u0142aci w terminach uzgodnionych przez strony. Liczba czek\u00f3w lub przelew\u00f3w bankowych, kt\u00f3rej \u017c\u0105da wynajmuj\u0105cy, jest zatem warunkiem uzgadnianym w umowie, a nie liczb\u0105 ustawow\u0105, i ustawa jej nie okre\u015bla.<\/p>\n

Zgodnie z artyku\u0142em 11, je\u015bli nie uzgodniono inaczej, czynsz obejmuje korzystanie z udogodnie\u0144, takich jak baseny, si\u0142ownie i miejsca parkingowe. Zgodnie z artyku\u0142em 22, o ile umowa nie stanowi inaczej, najemca ponosi op\u0142aty i podatki pobierane przez organy pa\u0144stwowe za korzystanie z nieruchomo\u015bci. FAQ DLD podaje, \u017ce najemcy p\u0142ac\u0105 op\u0142at\u0119 gminn\u0105 (municipality fee) w wysoko\u015bci 5% rocznego czynszu, wykazywan\u0105 osobno na rachunku DEWA i odr\u0119bn\u0105 od VAT; przy rocznym czynszu AED 60\u00a0000 ($16\u00a0338) op\u0142ata gminna w wysoko\u015bci 5% wynosi wi\u0119c AED 3\u00a0000 ($817), co jest obliczeniem opartym na stawce podanej w FAQ, a nie kwot\u0105 opublikowan\u0105 przez urz\u0105d.<\/p>\n

Kaucja zabezpieczaj\u0105ca<\/h3>\n

Artyku\u0142 20 pozwala wynajmuj\u0105cemu przy zawieraniu umowy pobra\u0107 kaucj\u0119 zabezpieczaj\u0105c\u0105, \u201eaby zapewni\u0107 utrzymanie nieruchomo\u015bci\u201d w chwili wyga\u015bni\u0119cia najmu, pod warunkiem \u017ce zwr\u00f3ci kaucj\u0119 lub jej pozosta\u0142\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 na koniec najmu. Artyku\u0142 nie okre\u015bla \u017cadnego procentu; kwota jest postanowieniem umowy, kt\u00f3re strony ustalaj\u0105 mi\u0119dzy sob\u0105. Po zako\u0144czeniu najmu najemca zwraca lokal w stanie, w jakim go otrzyma\u0142, z wyj\u0105tkiem zwyk\u0142ego zu\u017cycia lub uszkodze\u0144 niezale\u017cnych od najemcy (artyku\u0142 21), a sp\u00f3r trafia do s\u0105du. FAQ DLD dodaje, \u017ce kompleksowe sprz\u0105tanie i malowanie wewn\u0119trznych \u015bcian przy wyprowadzce zazwyczaj nale\u017cy do w\u0142a\u015bciciela. Gdy lokal zmienia w\u0142a\u015bciciela, to samo FAQ stwierdza, \u017ce nowy w\u0142a\u015bciciel zostaje wynajmuj\u0105cym, respektuje warunki najmu i nie mo\u017ce podnie\u015b\u0107 kaucji.<\/p>\n

Op\u0142aty za odnowienie<\/h3>\n

W o\u015bwiadczeniu opublikowanym 26 lutego 2020 r. RDC stwierdzi\u0142o, \u017ce wynajmuj\u0105cy i ich przedstawiciele nie mog\u0105 \u017c\u0105da\u0107 op\u0142at przy odnowieniu najmu, a klauzula tworz\u0105ca takie op\u0142aty jest niedozwolona. O\u015bwiadczenie nie powo\u0142ywa\u0142o si\u0119 na przepis ustawy i opisywa\u0142o ten zakaz jako kwesti\u0119 do wyja\u015bnienia w nowej ustawie o najmie; DLD zamieszcza to o\u015bwiadczenie w swoim archiwum wiadomo\u015bci.<\/p>\n

Indeks czynsz\u00f3w RERA i kalkulator podwy\u017cek<\/h2>\n

Dekret 43 z 2013 r. ogranicza to, co wynajmuj\u0105cy mo\u017ce doda\u0107 do czynszu przy odnowieniu. Limit mierzy si\u0119 wzgl\u0119dem \u015bredniej warto\u015bci czynszowej podobnych lokali, kt\u00f3r\u0105 artyku\u0142 3 dekretu pobiera z Indeksu czynsz\u00f3w Emiratu Dubaju (Rent Index), zatwierdzanego przez RERA. R\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy obecnym czynszem a t\u0105 \u015bredni\u0105 wyznacza przedzia\u0142: im ni\u017cszy czynsz w stosunku do \u015bredniej, tym wi\u0119ksza dopuszczalna podwy\u017cka, a czynsz mieszcz\u0105cy si\u0119 w granicach 10% od \u015bredniej nie pozwala na \u017cadn\u0105.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Obecny czynsz w por\u00f3wnaniu ze \u015bredni\u0105 indeksow\u0105<\/th>\nMaksymalna podwy\u017cka przy odnowieniu<\/th>\nPrzyk\u0142ad przy \u015bredniej indeksowej AED 100\u00a0000 ($27\u00a0229)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Do 10% poni\u017cej<\/td>\n0%<\/td>\nCzynsz AED 95\u00a0000 ($25\u00a0868): bez podwy\u017cki, pozostaje AED 95\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
11% do 20% poni\u017cej<\/td>\n5%<\/td>\nCzynsz AED 85\u00a0000 ($23\u00a0145): +AED 4\u00a0250 ($1\u00a0157) = AED 89\u00a0250 ($24\u00a0302)<\/td>\n<\/tr>\n
21% do 30% poni\u017cej<\/td>\n10%<\/td>\nCzynsz AED 75\u00a0000 ($20\u00a0422): +AED 7\u00a0500 ($2\u00a0042) = AED 82\u00a0500 ($22\u00a0464)<\/td>\n<\/tr>\n
31% do 40% poni\u017cej<\/td>\n15%<\/td>\nCzynsz AED 65\u00a0000 ($17\u00a0699): +AED 9\u00a0750 ($2\u00a0655) = AED 74\u00a0750 ($20\u00a0354)<\/td>\n<\/tr>\n
Wi\u0119cej ni\u017c 40% poni\u017cej<\/td>\n20%<\/td>\nCzynsz AED 55\u00a0000 ($14\u00a0976): +AED 11\u00a0000 ($2\u00a0995) = AED 66\u00a0000 ($17\u00a0971)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Przedzia\u0142y pochodz\u0105 z artyku\u0142u 1 dekretu i s\u0105 takie same dla wszystkich lokali w Dubaju; przyk\u0142ady w trzeciej kolumnie s\u0105 obliczeniami opartymi na za\u0142o\u017conej \u015bredniej indeksowej AED 100\u00a0000, a nie danymi indeksu dla jakiegokolwiek budynku. Dekret m\u00f3wi bowiem o maksymalnym procencie \u201eczynszu lokalu b\u0119d\u0105cego nieruchomo\u015bci\u0105\u201d, wi\u0119c podwy\u017cka dotyczy obecnego czynszu, a nie \u015bredniej indeksowej.<\/p>\n

Jak przeprowadzi\u0107 obliczenie<\/h3>\n

Metoda sk\u0142ada si\u0119 z trzech krok\u00f3w. Najpierw trzeba ustali\u0107 \u015bredni\u0105 indeksow\u0105 dla lokalu. Nast\u0119pnie oblicza si\u0119 r\u00f3\u017cnic\u0119 jako (\u015brednia indeksowa minus obecny czynsz) podzielone przez \u015bredni\u0105 indeksow\u0105. Na koniec odczytuje si\u0119 odpowiedni przedzia\u0142 z tabeli i mno\u017cy obecny czynsz przez procent przypisany do tego przedzia\u0142u. Przewodnik DLD po najmie pokazuje jeden przyk\u0142ad: \u015brednia indeksowa AED 80\u00a0000 ($21\u00a0784) i obecny czynsz AED 60\u00a0000 ($16\u00a0338) daj\u0105 r\u00f3\u017cnic\u0119 (80\u00a0000 – 60\u00a0000) \/ 80\u00a0000 = 25%. Mie\u015bci si\u0119 ona w przedziale od 21% do 30%, wi\u0119c podwy\u017cka wynosi 10% z 60\u00a0000, czyli AED 6\u00a0000 ($1\u00a0634), a czynsz po podwy\u017cce to AED 66\u00a0000 ($17\u00a0971).<\/p>\n

Drugi przyk\u0142ad pokazuje przypadek, w kt\u00f3rym obowi\u0105zuje przedzia\u0142 zerowy. Przy \u015bredniej indeksowej AED 100\u00a0000 i obecnym czynszu AED 90\u00a0000 ($24\u00a0506) r\u00f3\u017cnica wynosi 10%, co mie\u015bci si\u0119 w kategorii \u201edo 10% mniej\u201d, wi\u0119c przy odnowieniu \u017cadna podwy\u017cka nie jest dozwolona. S\u0105 to warto\u015bci maksymalne, a nie obowi\u0105zkowe: wynajmuj\u0105cy mo\u017ce pobra\u0107 mniej, a strony mog\u0105 te\u017c uzgodni\u0107 obni\u017ck\u0119, poniewa\u017c artyku\u0142 13 pozwala im przegl\u0105da\u0107 czynsz \u201ezar\u00f3wno w g\u00f3r\u0119, jak i w d\u00f3\u0142\u201d.<\/p>\n

Kalkulator i Smart Rental Index<\/h3>\n

DLD udost\u0119pnia to obliczenie jako e-us\u0142ug\u0119. W przypadku lokalu mieszkalnego formularz pyta o dat\u0119 ko\u0144ca umowy, rodzaj nieruchomo\u015bci, spos\u00f3b identyfikacji lokalu (numer lokalu w DEWA, numer umowy Ejari albo okolic\u0119 i budynek), liczb\u0119 sypialni oraz obecny roczny czynsz. Strona DLD podaje, \u017ce wynik jest natychmiastowy, a z us\u0142ugi mo\u017cna korzysta\u0107 przez stron\u0119 DLD, aplikacj\u0119 Dubai REST i aplikacj\u0119 DubaiNow. Przewodnik po najmie zaznacza, \u017ce indeks jest regularnie aktualizowany, a FAQ DLD opisuje indeks czynsz\u00f3w jako orientacyjny, maj\u0105cy znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy strony nie zgadzaj\u0105 si\u0119 co do podwy\u017cki przy odnowieniu, przy stawkach podwy\u017cek mieszcz\u0105cych si\u0119 w przedziale od 0% do 20%.<\/p>\n

W dniu 2 stycznia 2025 r. DLD uruchomi\u0142 Smart Rental Index 2025. Wed\u0142ug komunikatu DLD \u0142\u0105czy on sztuczn\u0105 inteligencj\u0119 z systemem klasyfikacji budynk\u00f3w, kt\u00f3ry ocenia ka\u017cdy budynek pod k\u0105tem cech technicznych i konstrukcyjnych, jako\u015bci wyko\u0144czenia i utrzymania, lokalizacji oraz us\u0142ug i udogodnie\u0144, takich jak konserwacja, czysto\u015b\u0107 i zarz\u0105dzanie parkingiem. Indeks obejmuje wszystkie obszary mieszkalne Dubaju, w tym kluczowe dzielnice, specjalne strefy rozwoju i strefy wolnoc\u0142owe, a DLD zapowiedzia\u0142, \u017ce indeksy dla nieruchomo\u015bci komercyjnych i przemys\u0142owych pojawi\u0105 si\u0119 p\u00f3\u017aniej. Podczas tego samego wydarzenia DLD poda\u0142, \u017ce liczba zarejestrowanych um\u00f3w najmu przekroczy\u0142a w 2024 r. 900\u00a0000, co oznacza wzrost o 8% w stosunku do roku poprzedniego.<\/p>\n

Wynajmuj\u0105cy, kt\u00f3ry potrzebuje formalnej wyceny, na przyk\u0142ad na poparcie stanowiska w sporze, mo\u017ce z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek o certyfikat wyceny czynszu. Strona us\u0142ugi DLD podaje, \u017ce op\u0142ata wynosi AED 2\u00a0000 ($545) za lokal, z limitem AED 10\u00a0000 ($2\u00a0723), plus op\u0142aty Knowledge w wysoko\u015bci AED 10 i Innovation w wysoko\u015bci AED 10, czas rozpatrzenia wynosz\u0105cy siedem dni roboczych oraz wym\u00f3g do\u0142\u0105czenia wyroku lub orzeczenia s\u0105dowego, w zwi\u0105zku z kt\u00f3rym wycena jest wykonywana. Nasz poradnik o rentowno\u015bci najmu w Dubaju wed\u0142ug dzielnic<\/a> wyja\u015bnia, jak ceny ofertowe i zarejestrowane czynsze wykorzystuje si\u0119 w kalkulacjach zwrotu; ta strona ich nie powtarza.<\/p>\n

Odnowienie, wypowiedzenie i zako\u0144czenie najmu<\/h2>\n

Je\u015bli umowa najmu wygasa, a najemca pozostaje w lokalu bez sprzeciwu wynajmuj\u0105cego, artyku\u0142 6 przewiduje, \u017ce umowa odnawia si\u0119 na ten sam okres lub na jeden rok, zale\u017cnie od tego, kt\u00f3ry jest kr\u00f3tszy, na tych samych warunkach. Wa\u017cnej umowy najmu nie mo\u017ce jednostronnie zako\u0144czy\u0107 \u017cadna ze stron w trakcie jej trwania; ko\u0144czy si\u0119 ona za obop\u00f3ln\u0105 zgod\u0105 lub z przyczyn wymienionych w ustawie (artyku\u0142 7). FAQ DLD podaje t\u0119 sam\u0105 zasad\u0119 dla um\u00f3w dotycz\u0105cych lokali mieszkalnych i dodaje, \u017ce umowy komercyjne mo\u017cna rozwi\u0105za\u0107 przed terminem tylko w okre\u015blonych przypadkach, takich jak wyga\u015bni\u0119cie, cofni\u0119cie licencji handlowej, przeprowadzka, zamro\u017cenie licencji lub nakaz RDC.<\/p>\n

Aby zmieni\u0107 warunki lub czynsz przy odnowieniu, ka\u017cda ze stron musi da\u0107 wypowiedzenie co najmniej 90 dni przed wyga\u015bni\u0119ciem umowy, chyba \u017ce strony uzgodni\u0142y inny termin (artyku\u0142 14 w brzmieniu z 2008 r.). Je\u015bli nie mog\u0105 doj\u015b\u0107 do porozumienia, artyku\u0142 13 pozwala s\u0105dowi ustali\u0107 uczciwy czynsz wed\u0142ug kryteri\u00f3w z artyku\u0142u 9. FAQ DLD podsumowuje to jako trzy miesi\u0105ce wypowiedzenia w razie podwy\u017cki, przy czym gdy brak zgody, czynsz ustala komisja. Wynajmuj\u0105cy, kt\u00f3ry chce podnie\u015b\u0107 czynsz, powinien wi\u0119c sprawdzi\u0107 kalkulator, wylicza maksimum i dor\u0119cza wypowiedzenie przed up\u0142ywem 90 dni; nasz poradnik zakup nieruchomo\u015bci w Dubaju: op\u0142aty i koszty<\/a> wymienia koszty nabycia, kt\u00f3re poprzedzaj\u0105 ten etap.<\/p>\n

Umowa najmu nie wygasa wraz ze \u015bmierci\u0105 wynajmuj\u0105cego lub najemcy; artyku\u0142 27 przewiduje jej kontynuacj\u0119 z udzia\u0142em spadkobierc\u00f3w, przy czym spadkobiercy najemcy mog\u0105 j\u0105 zako\u0144czy\u0107 za 30-dniowym wypowiedzeniem lub z ko\u0144cem okresu, zale\u017cnie od tego, co nast\u0105pi wcze\u015bniej. Artyku\u0142 28 stanowi, \u017ce przeniesienie w\u0142asno\u015bci nie wp\u0142ywa na prawo najemcy do pozostania w lokalu na podstawie umowy na czas okre\u015blony zawartej z poprzednim w\u0142a\u015bcicielem. O sytuacji spadkobierc\u00f3w zagranicznego w\u0142a\u015bciciela mo\u017cna przeczyta\u0107 w naszym poradniku dziedziczenie nieruchomo\u015bci przez zagranicznych w\u0142a\u015bcicieli w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Podstawy eksmisji i 12-miesi\u0119czne wypowiedzenie<\/h2>\n

Artyku\u0142 25 ustawy, w brzmieniu nadanym w 2008 r., wymienia jedyne przypadki, w kt\u00f3rych wynajmuj\u0105cy mo\u017ce dochodzi\u0107 eksmisji. Dziel\u0105 si\u0119 one na dwie grupy: podstawy stosowane w trakcie trwania umowy oraz podstawy stosowane dopiero w chwili jej wyga\u015bni\u0119cia. Wynajmuj\u0105cy dor\u0119cza wypowiedzenie przez notariusza lub listem poleconym, a poni\u017csza tabela zestawia podstawy wraz z towarzysz\u0105cymi im warunkami.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Kiedy<\/th>\nPodstawa (artyku\u0142 25)<\/th>\nWypowiedzenie lub warunek<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
W trakcie trwania umowy<\/td>\nNiezap\u0142acony czynsz<\/td>\nNiezap\u0142acony w ci\u0105gu 30 dni od wezwania do zap\u0142aty, chyba \u017ce strony uzgodni\u0142y inaczej<\/td>\n<\/tr>\n
W trakcie trwania umowy<\/td>\nPodnajem bez pisemnej zgody<\/td>\nEksmisja obejmuje najemc\u0119 i podnajemc\u0119<\/td>\n<\/tr>\n
W trakcie trwania umowy<\/td>\nU\u017cytkowanie niezgodne z prawem, porz\u0105dkiem publicznym lub dobrymi obyczajami<\/td>\nWypowiedzenie przez notariusza lub listem poleconym<\/td>\n<\/tr>\n
W trakcie trwania umowy<\/td>\nLokal komercyjny pozostawiony pusty bez wa\u017cnego powodu<\/td>\n30 kolejnych dni lub 90 dni nieci\u0105g\u0142ych w ci\u0105gu roku, chyba \u017ce uzgodniono inaczej<\/td>\n<\/tr>\n
W trakcie trwania umowy<\/td>\nNiebezpieczna zmiana albo umy\u015blne lub ra\u017c\u0105co niedba\u0142e uszkodzenie<\/td>\nJak wy\u017cej<\/td>\n<\/tr>\n
W trakcie trwania umowy<\/td>\nInny cel u\u017cytkowania lub naruszenie przepis\u00f3w planistycznych i o zagospodarowaniu terenu<\/td>\nJak wy\u017cej<\/td>\n<\/tr>\n
W trakcie trwania umowy<\/td>\nNieruchomo\u015b\u0107 przeznaczona do rozbi\u00f3rki z powodu z\u0142ego stanu<\/td>\nRaport techniczny wydany lub po\u015bwiadczony przez Dubai Municipality<\/td>\n<\/tr>\n
W trakcie trwania umowy<\/td>\nNaruszenie ustawy lub umowy<\/td>\nNieusuni\u0119te w ci\u0105gu 30 dni od wezwania do wykonania<\/td>\n<\/tr>\n
W trakcie trwania umowy<\/td>\nRozbi\u00f3rka lub przebudowa wymagana przez w\u0142adze<\/td>\nWymaga tego w\u0142a\u015bciwy organ rz\u0105dowy<\/td>\n<\/tr>\n
Przy wyga\u015bni\u0119ciu umowy<\/td>\nRozbi\u00f3rka i odbudowa albo nowa budowa uniemo\u017cliwiaj\u0105ca korzystanie<\/td>\nUzyskane pozwolenia; wypowiedzenie 12 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n
Przy wyga\u015bni\u0119ciu umowy<\/td>\nRenowacja lub powa\u017cna konserwacja niemo\u017cliwa przy obecno\u015bci najemcy<\/td>\nRaport Dubai Municipality; wypowiedzenie 12 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n
Przy wyga\u015bni\u0119ciu umowy<\/td>\nLokal ma u\u017cytkowa\u0107 w\u0142a\u015bciciel lub krewny pierwszego stopnia<\/td>\nW\u0142a\u015bciciel wykazuje, \u017ce nie ma innej odpowiedniej nieruchomo\u015bci; wypowiedzenie 12 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n
Przy wyga\u015bni\u0119ciu umowy<\/td>\nW\u0142a\u015bciciel chce sprzeda\u0107<\/td>\nWypowiedzenie 12 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Artyku\u0142 26 wi\u0105\u017ce z podstaw\u0105 w postaci u\u017cytku w\u0142asnego okre\u015blony skutek. Je\u017celi s\u0105d przyzna posiadanie na u\u017cytek w\u0142asny w\u0142a\u015bciciela lub krewnego pierwszego stopnia, w\u0142a\u015bciciel nie mo\u017ce wynaj\u0105\u0107 lokalu osobie trzeciej przez co najmniej dwa lata od obj\u0119cia posiadania w przypadku nieruchomo\u015bci mieszkalnej (trzy lata w przypadku niemieszkalnej), chyba \u017ce s\u0105d wyznaczy okres kr\u00f3tszy; w przeciwnym razie najemca mo\u017ce zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 do s\u0105du o godziwe odszkodowanie. Artyku\u0142 29 daje najemcy prawo pierwsze\u0144stwa powrotu po rozbi\u00f3rce i odbudowie lub po remoncie, przy czynszu ustalonym zgodnie z artyku\u0142em 9; najemca musi z niego skorzysta\u0107 w ci\u0105gu 30 dni od zawiadomienia wynajmuj\u0105cego.<\/p>\n

Dwa dalsze przepisy chroni\u0105 lokatora w czasie tocz\u0105cego si\u0119 post\u0119powania, zanim sprawa zostanie rozstrzygni\u0119ta. Artyku\u0142 31 stanowi, \u017ce pozew o eksmisj\u0119 nie zwalnia najemcy z p\u0142acenia czynszu w trakcie sprawy. Artyku\u0142 34 stanowi, \u017ce wynajmuj\u0105cy nie mo\u017ce od\u0142\u0105cza\u0107 medi\u00f3w od nieruchomo\u015bci ani zak\u0142\u00f3ca\u0107 najemcy korzystania z niej, a najemca mo\u017ce zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 na policj\u0119 lub dochodzi\u0107 odszkodowania przed s\u0105dem. FAQ DLD dodaje, \u017ce w\u0142a\u015bciciel nie ma prawa od\u0142\u0105cza\u0107 pr\u0105du, wody ani innych urz\u0105dze\u0144.<\/p>\n

Je\u017celi najemca odmawia przyj\u0119cia czynszu, FAQ DLD opisuje jego drog\u0119: zawiadamia wynajmuj\u0105cego o p\u0142atno\u015bci, nast\u0119pnie sk\u0142ada czynsz do depozytu w RDC, po czym wynajmuj\u0105cy musi odczeka\u0107 30 dni, zanim wniesie pozew o eksmisj\u0119. To jeden z powod\u00f3w, dla kt\u00f3rych wynajmuj\u0105cy prowadz\u0105 ewidencj\u0119 p\u0142atno\u015bci powi\u0105zan\u0105 z zarejestrowan\u0105 umow\u0105, tak aby w razie sporu m\u00f3c wykaza\u0107, co i kiedy zosta\u0142o zap\u0142acone.<\/p>\n

Obowi\u0105zki wynajmuj\u0105cego i lista koszt\u00f3w<\/h2>\n

Obowi\u0105zki wynajmuj\u0105cego okre\u015blaj\u0105 artyku\u0142y 15\u201318. Musi on przekaza\u0107 lokal w dobrym stanie, tak aby najemca m\u00f3g\u0142 go u\u017cywa\u0107 w spos\u00f3b okre\u015blony w umowie (artyku\u0142 15). O ile strony nie uzgodni\u0142y inaczej, odpowiada za konserwacj\u0119 oraz za napraw\u0119 wad lub szk\u00f3d, kt\u00f3re wp\u0142ywaj\u0105 na zamierzone u\u017cytkowanie przez najemc\u0119 (artyku\u0142 16), a tak\u017ce ponosi odpowiedzialno\u015b\u0107 za wady lub zu\u017cycie niespowodowane przez najemc\u0119 (artyku\u0142 17). Musi te\u017c zapewni\u0107 najemcy zgody wymagane przez organy urz\u0119dowe na prace dekoracyjne, kt\u00f3re nie wp\u0142ywaj\u0105 na konstrukcj\u0119 (artyku\u0142 18). Najemca ze swej strony, zgodnie z tymi samymi przepisami, nie mo\u017ce zmienia\u0107 lokalu ani przeprowadza\u0107 konserwacji czy odnowienia bez zgody wynajmuj\u0105cego i wymaganych pozwole\u0144 (artyku\u0142 19), nie mo\u017ce na koniec usuwa\u0107 ulepsze\u0144 wprowadzonych w lokalu, chyba \u017ce uzgodniono inaczej (artyku\u0142 23), i nie mo\u017ce przenosi\u0107 praw ani podnajmowa\u0107 bez pisemnej zgody (artyku\u0142 24).<\/p>\n

Strona kosztowa zale\u017cy w du\u017cej mierze od tre\u015bci umowy. Poni\u017csza tabela wymienia pozycje, z kt\u00f3rymi w praktyce spotyka si\u0119 wynajmuj\u0105cy, wraz z kwot\u0105 podan\u0105 przez wskazane \u017ar\u00f3d\u0142o i informacj\u0105, kto domy\u015blnie j\u0105 ponosi. Pozycje, dla kt\u00f3rych nie ma oficjalnej op\u0142aty, przedstawiono jako postanowienia umowy, bez podawania kwoty.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja<\/th>\nKwota<\/th>\nKto ponosi<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Rejestracja Ejari<\/td>\nAED 177,75 ($48,40) aplikacja; AED 220 ($59,90) centrum powiernicze<\/td>\nObowi\u0105zek rejestracji spoczywa na wynajmuj\u0105cym; umowa mo\u017ce rozdzieli\u0107 koszt<\/td>\nStrona us\u0142ugi DLD<\/td>\n<\/tr>\n
Rejestracja umowy o zarz\u0105dzanie<\/td>\nBezp\u0142atnie<\/td>\nSk\u0142ada j\u0105 firma zarz\u0105dzaj\u0105ca<\/td>\nStrona us\u0142ugi DLD<\/td>\n<\/tr>\n
Wynagrodzenie zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci<\/td>\nUzgodnione w umowie o zarz\u0105dzanie<\/td>\nW\u0142a\u015bciciel<\/td>\nPrzewodnik DLD po najmie<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142aty eksploatacyjne budynku (service charge)<\/td>\nWynikaj\u0105 z bud\u017cetu zatwierdzanego przez RERA; zob. nasz poradnik o op\u0142atach eksploatacyjnych<\/a><\/td>\nWed\u0142ug FAQ DLD op\u0142aty za us\u0142ugi dla nieruchomo\u015bci p\u0142aci wynajmuj\u0105cy<\/td>\nFAQ DLD<\/td>\n<\/tr>\n
Konserwacja i naprawy<\/td>\nZale\u017cnie od zakresu prac<\/td>\nWynajmuj\u0105cy, chyba \u017ce uzgodniono inaczej<\/td>\nUstawa, art. 16<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata gminna<\/td>\n5% rocznego czynszu<\/td>\nNajemca, przez rachunek DEWA<\/td>\nFAQ DLD<\/td>\n<\/tr>\n
Media DEWA<\/td>\nZu\u017cycie wed\u0142ug licznik\u00f3w; informacje o kaucji wysy\u0142ane po Ejari<\/td>\nRachunek najemcy<\/td>\nPortal u.ae<\/td>\n<\/tr>\n
Klimatyzacja<\/td>\nZale\u017cnie od umowy, gdy lokale nie maj\u0105 indywidualnych licznik\u00f3w<\/td>\nUzgadniane mi\u0119dzy w\u0142a\u015bcicielem a najemc\u0105<\/td>\nFAQ DLD<\/td>\n<\/tr>\n
Certyfikat wyceny czynszu<\/td>\nAED 2\u00a0000 ($545) za lokal, maksymalnie AED 10\u00a0000 ($2\u00a0723)<\/td>\nWnioskodawca, w sporze<\/td>\nStrona us\u0142ugi DLD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

W kwestii klimatyzacji FAQ DLD stwierdza, \u017ce najemcy mog\u0105 ponosi\u0107 op\u0142aty za klimatyzacj\u0119 tam, gdzie lokale nie maj\u0105 indywidualnych licznik\u00f3w, a rachunek za lokale i ich konserwacj\u0119 zale\u017cy od porozumienia mi\u0119dzy w\u0142a\u015bcicielem a najemc\u0105. Tak wygl\u0105da sytuacja w przypadku op\u0142at za centralne lub dzielnicowe ch\u0142odzenie (chiller): umowa powinna wskazywa\u0107, kto p\u0142aci op\u0142at\u0119 za ch\u0142odzenie, a kto element przy\u0142\u0105czenia lub konserwacji. Rachunek najemcy w DEWA zak\u0142ada si\u0119 po wydaniu Ejari, dlatego kolejno\u015b\u0107 krok\u00f3w ma znaczenie: najpierw certyfikat Ejari, potem rachunek za media.<\/p>\n

Koszty posiadania lokalu przed jego wynaj\u0119ciem, w tym op\u0142aty rejestracyjne i prowizj\u0119 po\u015brednika przy zakupie, omawia nasz poradnik zakup nieruchomo\u015bci w Dubaju: op\u0142aty i koszty<\/a>, a og\u00f3ln\u0105 sytuacj\u0119 w\u0142a\u015bciciela nasz poradnik o podatku od nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci, biura wynajmu i przedstawiciele<\/h2>\n

Wynajmuj\u0105cy mieszkaj\u0105cy za granic\u0105 mo\u017ce wynajmowa\u0107 lokal za po\u015brednictwem zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ry prowadzi sprawy najmu w jego imieniu. Przewodnik DLD po najmie opisuje licencjonowane rodzaje dzia\u0142alno\u015bci: wynajem i zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bciami na rzecz os\u00f3b trzecich (najem od w\u0142a\u015bcicieli i podnajem najemcom), wynajem i zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bci\u0105 prywatn\u0105 (wy\u0142\u0105cznie w\u0142asn\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105 w\u0142a\u015bciciela i jego krewnych) oraz nadz\u00f3r administracyjny nad nieruchomo\u015bci\u0105, w kt\u00f3rym zarz\u0105dca dzia\u0142a na podstawie umowy o zarz\u0105dzanie, a w\u0142a\u015bciciel okre\u015bla w niej nadane uprawnienia. Przewodnik wyja\u015bnia tak\u017ce, \u017ce przy dzia\u0142alno\u015bci nadzorczej p\u0142atno\u015bci wp\u0142ywaj\u0105 wy\u0142\u0105cznie na rzecz w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci, natomiast firma, kt\u00f3ra wynajmuje na w\u0142asny rachunek, mo\u017ce przyjmowa\u0107 p\u0142atno\u015bci na w\u0142asne nazwisko lub nazw\u0119.<\/p>\n

Przed podpisaniem w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce por\u00f3wna\u0107 umow\u0119 o zarz\u0105dzanie z opisem samego DLD dotycz\u0105cym tego, co powinna ona obejmowa\u0107: obowi\u0105zki i zobowi\u0105zania ka\u017cdej ze stron, us\u0142ugi dla najemc\u00f3w, wystawianie i rejestrowanie um\u00f3w najmu, obs\u0142uga prawna, pobieranie czynszu, konserwacja i inne obowi\u0105zki. DLD opisuje rejestracj\u0119 umowy jako to, co umo\u017cliwia firmie widzenie zarejestrowanej nieruchomo\u015bci i wykonywanie upowa\u017cnionych czynno\u015bci, w tym rejestrowanie najemc\u00f3w, odnowie\u0144 i eksmisji w okresie obowi\u0105zywania umowy. Zgodnie z Przewodnikiem po najmie firma musi posiada\u0107 wa\u017cn\u0105 licencj\u0119 i sta\u0142y adres biura.<\/p>\n

Je\u017celi po\u015brednik dzia\u0142a w imieniu w\u0142a\u015bciciela na podstawie pe\u0142nomocnictwa, strona us\u0142ugi DLD wymaga, aby pe\u0142nomocnictwo wydane w Dubaju by\u0142o wskazane numerem, a wydane w innym emiracie do\u0142\u0105czone do wniosku. W\u0142a\u015bciciel mieszkaj\u0105cy za granic\u0105, kt\u00f3ry podpisuje ujednolicon\u0105 umow\u0119 przez przedstawiciela, powinien wi\u0119c przechowywa\u0107 numer pe\u0142nomocnictwa razem z dokumentacj\u0105 Ejari.<\/p>\n

Wynajem wakacyjny i wynajem nieruchomo\u015bci w Dubaju: pozwolenie DET i op\u0142aty<\/h2>\n

Wynajem lokalu na noce lub tygodnie to zupe\u0142nie inny re\u017cim prawny ni\u017c 12-miesi\u0119czna umowa najmu. W Dubaju najem kr\u00f3tkoterminowy apartament\u00f3w i willi odbywa si\u0119 w ramach systemu Holiday Homes prowadzonego przez DET, a ka\u017cdy lokal wymaga w\u0142asnego pozwolenia, zanim zostanie zamieszczona oferta. W tej cz\u0119\u015bci korzystamy z poradnika Gulf News dotycz\u0105cym pozwolenia (strona ostatnio aktualizowana 14 pa\u017adziernika 2025 r.) oraz na artykule wyja\u015bniaj\u0105cym Khaleej Times z 9 listopada 2024 r., z kt\u00f3rych ka\u017cdy jest wskazany poni\u017cej.<\/p>\n

Wed\u0142ug Gulf News o pozwolenie mog\u0105 ubiega\u0107 si\u0119 sp\u00f3\u0142ki lub przedsi\u0119biorstwa oraz w\u0142a\u015bciciele indywidualni, ale pozwole\u0144 nie wydaje si\u0119 dla pokoi hotelowych ani apartament\u00f3w hotelowych, ani dla nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rych umowa kupna-sprzeda\u017cy (SPA) zakazuje najmu kr\u00f3tkoterminowego. Apartament musi by\u0107 w akcie w\u0142asno\u015bci sklasyfikowany jako \u201eResidential\u201d, natomiast willa lub dom na osiedlu zamkni\u0119tym mo\u017ce by\u0107 \u201eResidential\u201d lub \u201eCommercial\u201d. Na li\u015bcie dokument\u00f3w znajduj\u0105 si\u0119 akt w\u0142asno\u015bci lub zatwierdzona przez DLD umowa kupna-sprzeda\u017cy, w stosownych przypadkach za\u015bwiadczenie dewelopera o braku sprzeciwu (no-objection certificate), paszport lub Emirates ID wynajmuj\u0105cego, licencja handlowa w przypadku sp\u00f3\u0142ki, pismo od zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci oraz najnowszy rachunek DEWA. Khaleej Times dodaje, \u017ce najemca, kt\u00f3ry podnajmuje lokal jako dom wakacyjny, potrzebuje umowy najmu z klauzul\u0105 o podnajmie i za\u015bwiadczenia wynajmuj\u0105cego o braku sprzeciwu.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja op\u0142aty za pozwolenie (Gulf News, aktualizacja 14 pa\u017adziernika 2025 r.)<\/th>\nKwota<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Za sypialni\u0119<\/td>\nAED 300 ($81,69)<\/td>\n<\/tr>\n
Certyfikat klasyfikacji Holiday Home<\/td>\nAED 50 ($13,61)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata Knowledge<\/td>\nAED 10 ($2,72)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata Innovation<\/td>\nAED 10 ($2,72)<\/td>\n<\/tr>\n
Studio lub lokal jednosypialniowy (300 + 50 + 10 + 10)<\/td>\nAED 370 ($100,75)<\/td>\n<\/tr>\n
Lokal dwusypialniowy (600 + 70), obliczenie<\/td>\nAED 670 ($182,44)<\/td>\n<\/tr>\n
Lokal trzysypialniowy (900 + 70), obliczenie<\/td>\nAED 970 ($264,13)<\/td>\n<\/tr>\n
Roczne maksimum na dom wakacyjny, wed\u0142ug doniesie\u0144<\/td>\nAED 1\u00a0200 ($326,75)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Gulf News podaje, \u017ce pozwolenie obowi\u0105zuje od trzech do dwunastu miesi\u0119cy, \u017ce op\u0142aty s\u0105 takie same niezale\u017cnie od czasu trwania, \u017ce op\u0142aty wnosi si\u0119 online przez portal Holiday Homes, \u017ce w\u0142a\u015bciciel potrzebuje kompleksowego ubezpieczenia od ubezpieczyciela licencjonowanego w Dubaju, obejmuj\u0105cego szkody lub obra\u017cenia go\u015bci, oraz \u017ce lokal musi by\u0107 pusty na czas kontroli. Khaleej Times stwierdza, \u017ce wynajmowa\u0107 nale\u017cy ca\u0142y lokal, a nie pojedynczy pok\u00f3j, oraz \u017ce w\u0142a\u015bciciele p\u0142ac\u0105 Tourism Dirham w wysoko\u015bci AED 15 ($4,08) za pok\u00f3j za noc w przypadku domu wakacyjnego klasy Deluxe i AED 10 ($2,72) w przypadku klasy Standard, niezale\u017cnie od liczby go\u015bci. Jako obliczenie: jednosypialniowy lokal klasy Standard wynaj\u0119ty na 20 nocy generuje Tourism Dirham w wysoko\u015bci 20 x AED 10 = AED 200 ($54).<\/p>\n

W dniu 21 maja 2026 r. Dubai Media Office og\u0142osi\u0142o drugi pakiet zach\u0119t, kt\u00f3ry obejmuje zwolnienie z op\u0142at za pozwolenia i licencje na domy wakacyjne dla podmiot\u00f3w zarejestrowanych w DET. Z og\u0142oszenia wynika, \u017ce inicjatywy pakietu trwaj\u0105 od trzech do 12 miesi\u0119cy, a ka\u017cdy podmiot og\u0142asza w\u0142asny harmonogram, dlatego przedstawiony wy\u017cej cennik jest standardowym.<\/p>\n

Umowa d\u0142ugoterminowa i najem wakacyjny w por\u00f3wnaniu<\/h3>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Punkt<\/th>\n12-miesi\u0119czna umowa najmu<\/th>\nNajem wakacyjny<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Rejestracja<\/td>\nEjari, z ujednolicon\u0105 umow\u0105 najmu<\/td>\nPozwolenie DET Holiday Homes dla ka\u017cdego lokalu<\/td>\n<\/tr>\n
Obowi\u0105zuj\u0105ce przepisy<\/td>\nUstawa 26\/2007 ze zmianami, dekret 43\/2013<\/td>\nZasady DET dla dom\u00f3w wakacyjnych i warunki pozwolenia<\/td>\n<\/tr>\n
Zmiany czynszu<\/td>\nOgraniczone przy odnowieniu przedzia\u0142ami indeksu<\/td>\nStawk\u0119 za noc ustala w\u0142a\u015bciciel<\/td>\n<\/tr>\n
Zako\u0144czenie stosunku<\/td>\nTylko z podstaw wymienionych w artykule 25, z wypowiedzeniem<\/td>\nGo\u015b\u0107 si\u0119 wymeldowuje; brak procedury eksmisji<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142aty urz\u0119dowe<\/td>\nEjari od AED 177,75 do AED 220<\/td>\nPozwolenie od AED 370, plus Tourism Dirham za sypialni\u0119 za noc<\/td>\n<\/tr>\n
Kto przebywa w lokalu<\/td>\nJedno gospodarstwo domowe najemcy przez ca\u0142y okres<\/td>\nZmieniaj\u0105cy si\u0119 go\u015bcie; w\u0142a\u015bciciel lub operator zapewnia obs\u0142ug\u0119 go\u015bci oraz numery kontaktowe czynne 24\/7<\/td>\n<\/tr>\n
Sytuacja podatkowa<\/td>\nCzynsz za lokal mieszkalny co do zasady zwolniony z VAT; doch\u00f3d wy\u0142\u0105czony z podatku CIT dla osoby fizycznej bez licencji<\/td>\nPozwolenie DET jest w przewodniku FTA traktowane jak licencja; VAT zale\u017cy od rodzaju zakwaterowania<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Ostatni wiersz tabeli por\u00f3wnuje sytuacj\u0119 podatkow\u0105 obu rodzaj\u00f3w najmu, kt\u00f3r\u0105 wyja\u015bnia nast\u0119pna cz\u0119\u015b\u0107. Wynajem nieruchomo\u015bci w Dubaju na zasadach kr\u00f3tkoterminowych rodzi te\u017c osobn\u0105 kwesti\u0119 tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci: pozwolenie na dom wakacyjny jest zwi\u0105zane z lokalem i jego klasyfikacj\u0105, wi\u0119c nabywca, kt\u00f3ry zamierza wybra\u0107 t\u0119 drog\u0119, przed zakupem czyta umow\u0119 kupna-sprzeda\u017cy i klasyfikacj\u0119 w akcie w\u0142asno\u015bci. Nasz poradnik o rynku nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a> opisuje oba modele wynajmu obok siebie.<\/p>\n

Podatki: wynajem nieruchomo\u015bci w Dubaju z perspektywy wynajmuj\u0105cego<\/h2>\n

W Dubaju nie ma rocznego podatku od nieruchomo\u015bci ani podatku dochodowego od os\u00f3b fizycznych, co odpowiada te\u017c naszemu stanowisku w poradniku o podatku od nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a>. Dwa podatki federalne mog\u0105 jednak mimo to dotyczy\u0107 przychodu z najmu, a Federalny Urz\u0105d Podatkowy (Federal Tax Authority, FTA) opisuje oba.<\/p>\n

VAT. Wed\u0142ug FAQ FTA dotycz\u0105cego nieruchomo\u015bci dostawy nieruchomo\u015bci mieszkalnych s\u0105 co do zasady zwolnione z VAT, najem nieruchomo\u015bci komercyjnych jest opodatkowany standardow\u0105 stawk\u0105 5%, a pierwsza dostawa nieruchomo\u015bci mieszkalnej, w drodze sprzeda\u017cy lub najmu, w ci\u0105gu trzech lat od uko\u0144czenia jest opodatkowana stawk\u0105 zerow\u0105. Kolejny najem tego samego lokalu jest ju\u017c zwolniony. Przewodnik FTA po VAT od nieruchomo\u015bci (Real Estate VAT guide) definiuje budynek mieszkalny jako taki, kt\u00f3ry nie jest u\u017cywany jako hotel, motel ani pensjonat typu bed and breakfast, ani jako apartament z obs\u0142ug\u0105, w kt\u00f3rym \u015bwiadczy si\u0119 us\u0142ugi wykraczaj\u0105ce poza zakwaterowanie; opisuje te\u017c zapewnienie, najem i wynajem miejsc noclegowych w hotelu lub podobnym obiekcie jako \u015bwiadczenie us\u0142ug. To, po kt\u00f3rej stronie tej granicy mie\u015bci si\u0119 dana dzia\u0142alno\u015b\u0107 w zakresie dom\u00f3w wakacyjnych, jest kwesti\u0105 jej okoliczno\u015bci faktycznych.<\/p>\n

Podatek od os\u00f3b prawnych (CIT). Przewodnik FTA z pa\u017adziernika 2024 r. dotycz\u0105cy inwestycji w nieruchomo\u015bci przez osoby fizyczne wyja\u015bnia, \u017ce osoba fizyczna podlega podatkowi od os\u00f3b prawnych od obrotu z dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej dopiero powy\u017cej AED 1 mln w roku kalendarzowym oraz \u017ce doch\u00f3d z inwestycji w nieruchomo\u015bci jest z tego dochodu z dzia\u0142alno\u015bci wy\u0142\u0105czony, je\u017celi nie jest prowadzony, ani nie musi by\u0107 prowadzony, na podstawie licencji. Przewodnik stwierdza, \u017ce pozwolenie DET uprawniaj\u0105ce do wynajmu dom\u00f3w wakacyjnych jest odpowiedni\u0105 licencj\u0105, wi\u0119c doch\u00f3d z dom\u00f3w wakacyjnych znajduje si\u0119 poza wy\u0142\u0105czeniem, natomiast rejestracja w Ejari jest zapisem administracyjnym, a nie licencj\u0105. Jego przyk\u0142ady obliczeniowe traktuj\u0105 w\u0142a\u015bciciela, kt\u00f3ry cz\u0119\u015b\u0107 apartament\u00f3w wynajmuje jako domy wakacyjne na podstawie pozwole\u0144, a cz\u0119\u015b\u0107 najemcom na podstawie zarejestrowanych um\u00f3w najmu, jako osi\u0105gaj\u0105cego z pierwszej grupy opodatkowany doch\u00f3d z dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej, a z drugiej wy\u0142\u0105czony doch\u00f3d z inwestycji w nieruchomo\u015bci. Bli\u017aniaczy artyku\u0142 podatki od nieruchomo\u015bci w Dubaju dla zagranicznych w\u0142a\u015bcicieli<\/a> omawia perspektyw\u0119 w\u0142a\u015bciciela zagranicznego szerzej.<\/p>\n

Poniewa\u017c ostateczna sytuacja zale\u017cy od tego, czy w gr\u0119 wchodzi licencja, oraz od wysoko\u015bci obrotu, w\u0142a\u015bciciel kilku lokali sprawdza ka\u017cdy lokal osobno. Przepisy podatkowe s\u0105 odr\u0119bne od warunku Z\u0142otej Wizy ZEA (Golden Visa), kt\u00f3ry, jak w naszym poradniku o Z\u0142otej Wizie w Dubaju<\/a>, dotyczy posiadania jednej lub kilku nieruchomo\u015bci o warto\u015bci co najmniej AED 2\u00a0000\u00a0000 i jest spraw\u0105 odr\u0119bn\u0105 od przepis\u00f3w o najmie omawianych w tym poradniku.<\/p>\n

Spory najmu i Centrum Spor\u00f3w Najmu<\/h2>\n

Spory mi\u0119dzy wynajmuj\u0105cymi a najemcami dotycz\u0105ce eksmisji, odnowienia, czynszu lub rozwi\u0105zania umowy trafiaj\u0105 do Centrum Spor\u00f3w Najmu. FAQ DLD wymienia kilka pozycji op\u0142at, kt\u00f3re mog\u0105 wyst\u0105pi\u0107 w sprawie: ogl\u0119dziny nieruchomo\u015bci przez komornika RDC kosztuj\u0105 2,5% rocznego czynszu, sekwestr kosztuje AED 20 z g\u00f3ry, a nast\u0119pnie, po zatwierdzeniu przez s\u0119dziego, 2,5% warto\u015bci najmu do maksimum AED 3\u00a0000 ($817), a wniosek o ponowne rozpatrzenie kosztuje AED 500 ($136). Op\u0142aty mo\u017cna wnosi\u0107 drog\u0105 elektroniczn\u0105, kart\u0105 p\u0142atnicz\u0105, przez Noqodi lub Al Ansari Exchange.<\/p>\n

Wed\u0142ug Gulf News z 28 stycznia 2026 r., opisuj\u0105cego us\u0142ug\u0119 koncyliacji i ugody polubownej RDC, op\u0142ata s\u0105dowa wynosi 3,5% rocznego czynszu lub warto\u015bci najmu w roszczeniach o eksmisj\u0119, odnowienie, czynsz, rozwi\u0105zanie umowy lub zwrot lokalu, z minimum AED 500 ($136) i maksimum AED 20\u00a0000 ($5\u00a0446); roszczenia pieni\u0119\u017cne podlegaj\u0105 op\u0142acie 3,5% dochodzonej kwoty, w przedziale od AED 500 do AED 15\u00a0000 ($4\u00a0084). Gulf News wymienia AED 25 ($6,81) za rejestracj\u0119 pe\u0142nomocnictwa, AED 100 ($27,23) za dor\u0119czenie pism procesowych, op\u0142at\u0119 Knowledge w wysoko\u015bci AED 10 i op\u0142at\u0119 Innovation w wysoko\u015bci AED 10 oraz AED 130 ($35,40) plus VAT, je\u015bli pozew jest sk\u0142adany przez centrum powiernicze. Po\u0142owa op\u0142aty s\u0105dowej jest zwracana, je\u015bli sprawa zako\u0144czy si\u0119 ugod\u0105 w drodze koncyliacji. Jako obliczenie: roczny czynsz AED 60\u00a0000 daje 3,5% = AED 2\u00a0100 ($572) op\u0142at s\u0105dowych; roczny czynsz AED 600\u00a0000 ($163\u00a0376) da\u0142by AED 21\u00a0000, co limit AED 20\u00a0000 obni\u017ca.<\/p>\n

Dokumenty potrzebne do z\u0142o\u017cenia pozwu o eksmisj\u0119 obejmuj\u0105 najnowsz\u0105 umow\u0119 najmu zarejestrowan\u0105 w Ejari, Emirates ID lub licencj\u0119 handlow\u0105, pismo z banku z numerem IBAN powoda oraz wypowiedzenie po\u015bwiadczone notarialnie wraz z dowodem dor\u0119czenia. Gulf News dodaje, \u017ce dokumenty musz\u0105 by\u0107 w j\u0119zyku arabskim lub zosta\u0107 urz\u0119dowo przet\u0142umaczone oraz \u017ce kopie papierowe nie s\u0105 przyjmowane. Konieczno\u015b\u0107 notarialnego wypowiedzenia jest powodem, dla kt\u00f3rego zasady wypowiedze\u0144 z tabeli eksmisji maj\u0105 znaczenie w praktyce: wypowiedzenie dor\u0119czone w niew\u0142a\u015bciwej formie mo\u017ce by\u0107 powodem oddalenia roszczenia.<\/p>\n

Kolejno\u015b\u0107 dzia\u0142a\u0144 wynajmuj\u0105cego, krok po kroku<\/h3>\n
    \n
  1. Potwierdzi\u0107 tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci oraz, w przypadku willi lub apartamentu, klasyfikacj\u0119 lokalu w akcie w\u0142asno\u015bci. W przypadku najmu wakacyjnego przeczyta\u0107 tak\u017ce umow\u0119 kupna-sprzeda\u017cy pod k\u0105tem zakazu najmu kr\u00f3tkoterminowego.<\/li>\n
  2. Zdecydowa\u0107, kto zarz\u0105dza: w\u0142a\u015bciciel osobi\u015bcie, licencjonowana firma zarz\u0105dzaj\u0105ca na podstawie zarejestrowanej umowy o zarz\u0105dzanie lub przedstawiciel na podstawie pe\u0142nomocnictwa.<\/li>\n
  3. Uzgodni\u0107 warunki umowy: okres, czynsz, liczb\u0119 p\u0142atno\u015bci i spos\u00f3b p\u0142atno\u015bci, kaucj\u0119 zabezpieczaj\u0105c\u0105, kto p\u0142aci za ch\u0142odzenie i op\u0142aty eksploatacyjne oraz arabskie warunki ujednoliconej umowy.<\/li>\n
  4. Zarejestrowa\u0107 umow\u0119 w Ejari (AED 177,75 lub AED 220) i zachowa\u0107 certyfikat; z niego wynika rachunek najemcy w DEWA.<\/li>\n
  5. Zanotowa\u0107 dat\u0119 wyga\u015bni\u0119cia i wpisa\u0107 do kalendarza dzie\u0144 90 dni wcze\u015bniej, czyli ostatni dzie\u0144 na wypowiedzenie zmiany czynszu lub warunk\u00f3w.<\/li>\n
  6. Przed odnowieniem uruchomi\u0107 kalkulator podwy\u017cek DLD z numerem umowy Ejari i odczyta\u0107 przedzia\u0142; zastosowa\u0107 maksimum do obecnego czynszu.<\/li>\n
  7. Je\u015bli lokal ma zosta\u0107 odzyskany na sprzeda\u017c lub na u\u017cytek w\u0142asny, dor\u0119czy\u0107 12-miesi\u0119czne wypowiedzenie przez notariusza lub listem poleconym.<\/li>\n
  8. Przy wyprowadzce por\u00f3wna\u0107 lokal z jego stanem z chwili przekazania, zwr\u00f3ci\u0107 kaucj\u0119 lub jej pozosta\u0142\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 i anulowa\u0107 umow\u0119 w Ejari (bezp\u0142atnie przez aplikacj\u0119).<\/li>\n<\/ol>\n

    Cz\u0119sto zadawane pytania<\/h2>\n

    Czy rejestracja jest obowi\u0105zkowa przy wynajmie nieruchomo\u015bci w Dubaju?<\/h3>\n

    Tak. Zgodnie z artyku\u0142em 4 ustawy 26\/2007, w brzmieniu nadanym ustaw\u0105 33\/2008, ka\u017cda umowa najmu i ka\u017cda jej zmiana musi zosta\u0107 zarejestrowana w RERA, a Przewodnik DLD po najmie opisuje rejestracj\u0119 przez Ejari jako obowi\u0105zkow\u0105. Aktywacja DEWA dla najemcy nast\u0119puje po Ejari.<\/p>\n

    Ile kosztuje Ejari dla wynajmuj\u0105cego, kt\u00f3ry zajmuje si\u0119 wynajmem nieruchomo\u015bci w Dubaju?<\/h3>\n

    Wed\u0142ug strony us\u0142ugi DLD, sprawdzonej 26 pa\u017adziernika 2026 r., rejestracja przez aplikacj\u0119 Dubai REST lub stron\u0119 DLD kosztuje \u0142\u0105cznie AED 177,75 ($48,40): AED 100 za rejestracj\u0119, AED 10 op\u0142aty Knowledge, AED 10 op\u0142aty Innovation oraz AED 55 op\u0142aty partnera us\u0142ugowego plus AED 2,75 VAT. Przez centrum powiernicze DLD podaje AED 220 ($59,90). Anulowanie wygas\u0142ej umowy dla opuszczonego lokalu jest bezp\u0142atne online, a w centrum powierniczym kosztuje AED 40 plus VAT.<\/p>\n

    O ile wynajmuj\u0105cy mo\u017ce podnie\u015b\u0107 czynsz?<\/h3>\n

    W przypadku wynajmu nieruchomo\u015bci w Dubaju na podstawie umowy d\u0142ugoterminowej dekret 43 z 2013 r. ustala maksimum przy odnowieniu wed\u0142ug r\u00f3\u017cnicy mi\u0119dzy obecnym czynszem a \u015bredni\u0105 indeksow\u0105 dla podobnych lokali: 0%, gdy czynsz jest do 10% poni\u017cej \u015bredniej, a nast\u0119pnie 5%, 10%, 15% i 20% dla r\u00f3\u017cnic wynosz\u0105cych odpowiednio 11 do 20%, 21 do 30%, 31 do 40% i ponad 40%. Przy \u015bredniej AED 100\u00a0000 i czynszu AED 75\u00a0000 r\u00f3\u017cnica wynosi na przyk\u0142ad 25%, a maksimum 10%, czyli AED 7\u00a0500.<\/p>\n

    Jakie wypowiedzenie wynajmuj\u0105cy musi da\u0107, aby podnie\u015b\u0107 czynsz?<\/h3>\n

    Zgodnie z artyku\u0142em 14 w brzmieniu z 2008 r. strona, kt\u00f3ra chce zmieni\u0107 warunki umowy, w tym czynsz, musi zawiadomi\u0107 drug\u0105 stron\u0119 co najmniej 90 dni przed wyga\u015bni\u0119ciem umowy, chyba \u017ce strony uzgodni\u0142y inaczej. Je\u015bli nie mog\u0105 si\u0119 porozumie\u0107, artyku\u0142 13 pozwala s\u0105dowi ustali\u0107 uczciwy czynsz. FAQ DLD podaje ten sam termin jako trzy miesi\u0105ce.<\/p>\n

    Czy wynajmuj\u0105cy mo\u017ce poprosi\u0107 najemc\u0119 o opuszczenie lokalu w celu sprzeda\u017cy lub zamieszkania w nim?<\/h3>\n

    Przy wynajmie nieruchomo\u015bci w Dubaju wynajmuj\u0105cy mo\u017ce to zrobi\u0107 w chwili wyga\u015bni\u0119cia umowy i tylko z zachowaniem 12 miesi\u0119cy wypowiedzenia dor\u0119czonego przez notariusza lub listem poleconym (artyku\u0142 25(2)). W przypadku u\u017cytku w\u0142asnego u\u017cytkownikiem musi by\u0107 w\u0142a\u015bciciel lub krewny pierwszego stopnia, a w\u0142a\u015bciciel musi wykaza\u0107, \u017ce nie posiada innej odpowiedniej nieruchomo\u015bci. Je\u015bli s\u0105d przyzna posiadanie z tej podstawy, lokal nie mo\u017ce by\u0107 wynaj\u0119ty osobie trzeciej przez co najmniej dwa lata w przypadku nieruchomo\u015bci mieszkalnej, z zastrze\u017ceniem swobodnego uznania s\u0105du.<\/p>\n

    Czy kaucja zabezpieczaj\u0105ca jest wymagana i w jakiej wysoko\u015bci?<\/h3>\n

    Przy wynajmie nieruchomo\u015bci w Dubaju artyku\u0142 20 pozwala wynajmuj\u0105cemu pobra\u0107 kaucj\u0119 przy podpisaniu umowy, aby pokry\u0107 stan nieruchomo\u015bci w chwili wyga\u015bni\u0119cia, i zobowi\u0105zuje go do jej zwrotu lub zwrotu jej pozosta\u0142ej cz\u0119\u015bci. Ustawa nie okre\u015bla \u017cadnego procentu, wi\u0119c kwota jest postanowieniem umowy. FAQ DLD stwierdza, \u017ce najemca mo\u017ce j\u0105 odzyska\u0107, je\u015bli lokal wraca w stanie, w jakim zosta\u0142 otrzymany, oraz \u017ce nowy w\u0142a\u015bciciel wynaj\u0119tego lokalu nie mo\u017ce podnie\u015b\u0107 kaucji.<\/p>\n

    Czy wynajem nieruchomo\u015bci w Dubaju na doby wymaga pozwolenia?<\/h3>\n

    Tak. Ka\u017cdy lokal wymaga pozwolenia DET Holiday Homes, zanim zostanie zamieszczona oferta. Gulf News (aktualizacja 14 pa\u017adziernika 2025 r.) podaje minimaln\u0105 op\u0142at\u0119 AED 370 ($100,75), na kt\u00f3r\u0105 sk\u0142adaj\u0105 si\u0119 AED 300 za sypialni\u0119, AED 50 za certyfikat klasyfikacji oraz op\u0142aty Knowledge w wysoko\u015bci AED 10 i Innovation w wysoko\u015bci AED 10, przy podawanym rocznym maksimum AED 1\u00a0200 za dom. Wed\u0142ug Khaleej Times obowi\u0105zuje Tourism Dirham w wysoko\u015bci AED 10 lub AED 15 za pok\u00f3j za noc.<\/p>\n

    Czy przych\u00f3d z najmu jest opodatkowany w przypadku indywidualnego wynajmuj\u0105cego?<\/h3>\n

    Dubaj nie pobiera podatku dochodowego od os\u00f3b fizycznych, a podatek od nieruchomo\u015bci w uj\u0119ciu rocznym tak\u017ce nie wyst\u0119puje. Wytyczne FTA stwierdzaj\u0105, \u017ce najem lokali mieszkalnych jest co do zasady zwolniony z VAT oraz \u017ce podatek od os\u00f3b prawnych dotyczy osoby fizycznej wy\u0142\u0105cznie od obrotu z dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej powy\u017cej AED 1 mln w roku kalendarzowym, przy czym doch\u00f3d z inwestycji w nieruchomo\u015bci jest wy\u0142\u0105czony, o ile nie jest prowadzony na podstawie licencji. Pozwolenie DET na dom wakacyjny jest w przyk\u0142adzie samego FTA traktowane jak licencja. Zasady r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od osoby, wi\u0119c ka\u017cdy w\u0142a\u015bciciel stosuje je do w\u0142asnych okoliczno\u015bci faktycznych.<\/p>\n

    Kto p\u0142aci za konserwacj\u0119 i op\u0142at\u0119 gminn\u0105?<\/h3>\n

    Przy wynajmie nieruchomo\u015bci w Dubaju, zgodnie z artyku\u0142em 16, wynajmuj\u0105cy zajmuje si\u0119 konserwacj\u0105 i naprawami wp\u0142ywaj\u0105cymi na zamierzone u\u017cytkowanie przez najemc\u0119, chyba \u017ce strony uzgodni\u0142y inaczej. FAQ DLD stwierdza, \u017ce najemcy p\u0142ac\u0105 op\u0142at\u0119 gminn\u0105 w wysoko\u015bci 5% rocznego czynszu przez rachunek DEWA, a wynajmuj\u0105cy p\u0142aci op\u0142aty za us\u0142ugi dla nieruchomo\u015bci. Artyku\u0142 22 dodaje, \u017ce o ile umowa nie stanowi inaczej, najemca p\u0142aci op\u0142aty rz\u0105dowe i podatki pobierane za korzystanie z nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

    Co dzieje si\u0119 z najmem, je\u015bli wynajmuj\u0105cy sprzeda lokal?<\/h3>\n

    Artyku\u0142 28 stanowi, \u017ce przeniesienie w\u0142asno\u015bci nie wp\u0142ywa na prawo najemcy do pozostania w lokalu na podstawie umowy na czas okre\u015blony zawartej z poprzednim w\u0142a\u015bcicielem. FAQ DLD dodaje, \u017ce nowy w\u0142a\u015bciciel zostaje wynajmuj\u0105cym i respektuje pierwotne warunki, a o opuszczenie lokalu mo\u017ce prosi\u0107 najemc\u0119 wy\u0142\u0105cznie z podstaw dozwolonych przez prawo. Nasz poradnik jak sprzeda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Dubaju<\/a> omawia stron\u0119 sprzeda\u017cy w takiej sytuacji.<\/p>\n

    Czytelnicy, kt\u00f3rzy chc\u0105 por\u00f3wna\u0107 wynajem nieruchomo\u015bci w Dubaju z innymi rynkami, mog\u0105 zacz\u0105\u0107 od naszej strony kraju ZEA<\/a> oraz strony miasta Dubaj<\/a>, kt\u00f3re wymieniaj\u0105 projekty i zasady w\u0142asno\u015bci w poszczeg\u00f3lnych emiratach.<\/p>\n

    Ostatnia weryfikacja: 26 pa\u017adziernika 2026 r. \u0179r\u00f3d\u0142a: DLD: rejestracja i odnowienie umowy najmu<\/a>; DLD: cz\u0119sto zadawane pytania<\/a>; DLD: Przewodnik po najmie (Tenancy Guide)<\/a>; Dubai Legislation Portal: dekret nr 43 z 2013 r.<\/a>; Dubai Legislation Portal: ustawa nr 33 z 2008 r.<\/a>; DLD: indeks czynsz\u00f3w (Rental Index)<\/a>; DLD: komunikat o Smart Rental Index<\/a>; DLD: wycena czynszu<\/a>; DLD: anulowanie umowy najmu<\/a>; DLD: rejestracja umowy o zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bci\u0105<\/a>; DLD: zakaz \u017c\u0105dania przez wynajmuj\u0105cego op\u0142aty za odnowienie najmu<\/a>; u.ae: media publiczne<\/a>; Dubai Media Office: pakiet zach\u0119t z 21 maja 2026 r.<\/a>; Gulf News: pozwolenie na dom wakacyjny<\/a>; Khaleej Times: domy wakacyjne<\/a>; Gulf News: us\u0142uga polubownego rozstrzygania spor\u00f3w najmu<\/a>; FTA: FAQ o nieruchomo\u015bciach<\/a>; FTA: przewodnik po VAT od nieruchomo\u015bci<\/a>; FTA: inwestycje w nieruchomo\u015bci przez osoby fizyczne<\/a>.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Poradnik dla wynajmuj\u0105cych: wynajem nieruchomo\u015bci w Dubaju wg stanu na 26 pa\u017adziernika 2026 r. Kroki i op\u0142aty Ejari, przedzia\u0142y podwy\u017cek czynszu, wypowiedzenia 90 dni i 12 miesi\u0119cy, kaucje, pozwolenia na najem wakacyjny i podatki.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":24516,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[240],"tags":[79,6,8,80,11,7,76,78,77],"class_list":["post-34342","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-dubai","tag-estate-agency","tag-apartment","tag-house-for-families","tag-buy-property","tag-real-estate","tag-business-development","tag-rent-an-apartment","tag-long-term-rentals","tag-short-term-rentals"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34342","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=34342"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34342\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":34715,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34342\/revisions\/34715"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/24516"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=34342"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=34342"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=34342"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}