{"id":34354,"date":"2026-11-04T10:00:00","date_gmt":"2026-11-04T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/?p=34354"},"modified":"2026-11-04T10:00:00","modified_gmt":"2026-11-04T10:00:00","slug":"dubai-property-handover-and-snagging","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/dubai-property-handover-and-snagging\/","title":{"rendered":"Przekazanie nieruchomo\u015bci w Dubaju: odbi\u00f3r, snagging i akt w\u0142asno\u015bci"},"content":{"rendered":"

Przekazanie nieruchomo\u015bci w Dubaju: odbi\u00f3r, snagging i akt w\u0142asno\u015bci<\/h1>\n

Przekazanie nieruchomo\u015bci w Dubaju to okres mi\u0119dzy dniem, w kt\u00f3rym deweloper zg\u0142asza zako\u0144czenie projektu, a dniem, w kt\u00f3rym kupuj\u0105cy otrzymuje klucze i akt w\u0142asno\u015bci (title deed). W Dubaju obejmuje on cztery odr\u0119bne sprawy, kt\u00f3re cz\u0119sto si\u0119 ze sob\u0105 myl\u0105: \u015bwiadectwo uko\u0144czenia budowy wydawane projektowi przez w\u0142a\u015bciwe organy, ostatni\u0105 p\u0142atno\u015b\u0107 nale\u017cn\u0105 na podstawie umowy kupna-sprzeda\u017cy (SPA), przeniesienie lokalu z rejestru tymczasowego (Oqood, czyli tymczasowa rejestracja transakcji) do Rejestru Nieruchomo\u015bci wraz z wydaniem aktu w\u0142asno\u015bci przez Departament Ziemi Dubaju (DLD) oraz fizyczn\u0105 kontrol\u0119 lokalu, zwan\u0105 snaggingiem (kontrol\u0105 usterek). W niniejszym przewodniku przedstawiono, co o ka\u017cdej z tych spraw m\u00f3wi\u0105 Dubai Legislation Portal i DLD wed\u0142ug stanu na 26 pa\u017adziernika 2026 r.<\/p>\n

Osoby \u015bledz\u0105ce przekazanie nieruchomo\u015bci w Dubaju znajd\u0105 tu r\u00f3wnie\u017c okresy odpowiedzialno\u015bci za wady z ustawy nr 6 z 2019 r., zatrzymanie \u015brodk\u00f3w na rachunku powierniczym (escrow) z ustawy nr 8 z 2007 r., op\u0142aty DLD podawane przy wydawaniu aktu w\u0142asno\u015bci, tabel\u0119 do snaggingu, list\u0119 kontroln\u0105 przy wprowadzaniu si\u0119 oraz drogi, jakie prawo daje kupuj\u0105cemu, gdy uko\u0144czenie budowy si\u0119 op\u00f3\u017ania. Cztery przyk\u0142ady obliczeniowe korzystaj\u0105 z okr\u0105g\u0142ych, ilustracyjnych liczb, a nie z \u017cadnej oferty, i przy ka\u017cdym pokazano kolejne kroki rachunku. Angielskie teksty na portalu s\u0105 t\u0142umaczeniami, a sama legislacja zaznacza, \u017ce pierwsze\u0144stwo ma tekst arabski; ponadto umowa sprzeda\u017cy ka\u017cdego lokalu zawiera warunki, kt\u00f3rych nie zast\u0105pi \u017caden og\u00f3lny przewodnik, wi\u0119c zasady r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od kupuj\u0105cego i od umowy.<\/p>\n

Przekazanie nieruchomo\u015bci w Dubaju: najwa\u017cniejsze fakty w skr\u00f3cie<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pytanie<\/th>\nStan na 26 pa\u017adziernika 2026 r.<\/th>\nPodstawa<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Co musi istnie\u0107, zanim lokal zostanie zarejestrowany na kupuj\u0105cego?<\/td>\nProjekt jest uko\u0144czony i posiada \u015bwiadectwo uko\u0144czenia budowy wydane przez w\u0142a\u015bciwe organy<\/td>\nUchwa\u0142a Rady Wykonawczej 6\/2010, art. 7; ustawa 13\/2008, art. 8<\/td>\n<\/tr>\n
Czy deweloper mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 przekazania lub rejestracji?<\/td>\nNie, je\u017celi kupuj\u0105cy wype\u0142ni\u0142 zobowi\u0105zania umowne, nawet gdy jest winien deweloperowi inne kwoty<\/td>\nUchwa\u0142a 6\/2010, art. 7(1)<\/td>\n<\/tr>\n
Je\u017celi deweloper nie chce zarejestrowa\u0107 lokalu?<\/td>\nDLD mo\u017ce zarejestrowa\u0107 lokal na nazwisko kupuj\u0105cego na jego wniosek lub z w\u0142asnej inicjatywy<\/td>\nUchwa\u0142a 6\/2010, art. 7(3)<\/td>\n<\/tr>\n
Wady instalacji<\/td>\nDeweloper odpowiada przez 1 rok od przekazania lokalu w\u0142a\u015bcicielowi<\/td>\nUstawa 6\/2019, art. 40(b)<\/td>\n<\/tr>\n
Wady konstrukcyjne<\/td>\nDeweloper odpowiada przez 10 lat od daty \u015bwiadectwa uko\u0144czenia budowy<\/td>\nUstawa 6\/2019, art. 40(a)<\/td>\n<\/tr>\n
Zatrzymanie \u015brodk\u00f3w na rachunku powierniczym<\/td>\n5% \u0142\u0105cznej warto\u015bci rachunku powierniczego projektu jest zatrzymywane po uko\u0144czeniu budowy<\/td>\nUstawa 8\/2007, art. 14<\/td>\n<\/tr>\n
Niedob\u00f3r powierzchni<\/td>\nNale\u017cy si\u0119 odszkodowanie, gdy rzeczywista powierzchnia jest o wi\u0119cej ni\u017c 5% mniejsza od sprzedanej powierzchni netto<\/td>\nUchwa\u0142a 6\/2010, art. 13<\/td>\n<\/tr>\n
Wniosek o akt w\u0142asno\u015bci<\/td>\nSk\u0142ada go deweloper przez portal Oqood; DLD podaje czas realizacji us\u0142ugi wynosz\u0105cy 6 dni roboczych<\/td>\nStrona e-us\u0142ugi DLD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Co oznacza przekazanie nieruchomo\u015bci w Dubaju w prawie i w praktyce<\/h2>\n

W materia\u0142ach sprzeda\u017cowych s\u0142owo \u201eprzekazanie\u201d bywa u\u017cywane swobodnie, dlatego warto rozdzieli\u0107 jego cz\u0119\u015bci sk\u0142adowe. Uko\u0144czenie budowy jest faktem dotycz\u0105cym ca\u0142ego projektu, a nie pojedynczego lokalu: budowa jest zako\u0144czona, a w\u0142a\u015bciwe organy wyda\u0142y \u015bwiadectwo uko\u0144czenia budowy. Przekazanie lokalu jest faktem dotycz\u0105cym konkretnego lokalu: deweloper oddaje kupuj\u0105cemu posiadanie, zwykle na podstawie podpisanego protoko\u0142u odbioru, i wydaje klucze. Rejestracja jest faktem dotycz\u0105cym w\u0142asno\u015bci: lokal zostaje wpisany na nazwisko kupuj\u0105cego w Rejestrze Nieruchomo\u015bci i wydawany jest elektroniczny akt w\u0142asno\u015bci. Kupuj\u0105cy mo\u017ce mie\u0107 za sob\u0105 jeden z tych etap\u00f3w, a nie mie\u0107 jeszcze pozosta\u0142ych, a o kolejno\u015bci ich nast\u0119powania rozstrzyga umowa sprzeda\u017cy. Dlatego pytanie \u201eczy ju\u017c otrzyma\u0142em nieruchomo\u015b\u0107?\u201d wymaga w Dubaju rozbicia na trzy osobne pytania: czy budynek ma \u015bwiadectwo uko\u0144czenia, czy mam klucze i czy jestem wpisany jako w\u0142a\u015bciciel.<\/p>\n

Lokal w budowie (off-plan) zaczyna sw\u00f3j byt w rejestrze tymczasowym. Ustawa nr 13 z 2008 r. reguluj\u0105ca Rejestr Tymczasowy Nieruchomo\u015bci wymaga, by ka\u017cde rozporz\u0105dzenie lokalem w budowie zosta\u0142o wpisane do tego rejestru, i stanowi, \u017ce sprzeda\u017c lub inne przeniesienie jest niewa\u017cne, je\u015bli nie zostanie tam wpisane. Zapis kupuj\u0105cego w tym systemie to w\u0142a\u015bnie to, co w Dubaju nazywa si\u0119 Oqood. Nie jest to akt w\u0142asno\u015bci: potwierdza on umow\u0119 w czasie, gdy budynek jest jeszcze wznoszony. Uchwa\u0142a 6\/2010, czyli rozporz\u0105dzenie wykonawcze, dodaje, \u017ce wpis dotycz\u0105cy inwestycji umieszczony w ksi\u0119dze gruntowej zostaje usuni\u0119ty, gdy projekt jest uko\u0144czony, a jego lokale s\u0105 zarejestrowane na nazwiska nabywc\u00f3w (art. 5). Przewodnik po zakupie lokali w budowie na tej stronie, Nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju: kompletny przewodnik kupuj\u0105cego<\/a>, omawia stron\u0119 zakupu zwi\u0105zan\u0105 z tym rejestrem; niniejszy artyku\u0142 zaczyna si\u0119 tam, gdzie ko\u0144czy si\u0119 etap budowy.<\/p>\n

Lokal gotowy, ju\u017c uko\u0144czony, przechodzi kr\u00f3tsz\u0105 drog\u0119, poniewa\u017c przenosi go sprzedawca, kt\u00f3ry figuruje ju\u017c w Rejestrze Nieruchomo\u015bci. Dalsza cz\u0119\u015b\u0107 artyku\u0142u dotyczy pierwszego przeniesienia od dewelopera, czyli sytuacji, kt\u00f3r\u0105 reguluje uchwa\u0142a, a nie transakcji mi\u0119dzy dwiema osobami prywatnymi. Kupuj\u0105cy lokale gotowe z rynku wt\u00f3rnego znajd\u0105 kolejno\u015b\u0107 czynno\u015bci przy przeniesieniu, za\u015bwiadczenie o braku sprzeciwu oraz kroki z czekiem bankowym w tek\u015bcie Jak sprzeda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Dubaju<\/a>, czyli w pokrewnym artykule z tej samej serii.<\/p>\n

Krok po kroku: od zawiadomienia o uko\u0144czeniu do kluczy<\/h2>\n

Poni\u017csza kolejno\u015b\u0107 opiera si\u0119 wy\u0142\u0105cznie na aktach prawnych przywo\u0142anych w tym przewodniku i dotyczy pierwszego przekazania nieruchomo\u015bci w Dubaju od dewelopera. Dok\u0142adn\u0105 kolejno\u015b\u0107 snaggingu, ostatniej p\u0142atno\u015bci i wydania kluczy ustala umowa sprzeda\u017cy, dlatego tabela pokazuje podstawy prawne i pozostawia szczeg\u00f3\u0142y umowne dokumentowi, kt\u00f3ry podpisa\u0142 ka\u017cdy kupuj\u0105cy.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Krok<\/th>\nCo si\u0119 dzieje<\/th>\nKto dzia\u0142a<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1<\/td>\nProjekt zostaje uko\u0144czony, a \u015bwiadectwo uko\u0144czenia budowy uzyskuje si\u0119 od w\u0142a\u015bciwych organ\u00f3w<\/td>\nDeweloper<\/td>\nUchwa\u0142a 6\/2010, art. 7(1)<\/td>\n<\/tr>\n
2<\/td>\nDeweloper za po\u015brednictwem zatwierdzonej firmy geodezyjnej prosi DLD o zmian\u0119 statusu projektu na uko\u0144czony w 100% i wnosi op\u0142aty za zatwierdzenie<\/td>\nDeweloper i firma geodezyjna<\/td>\nFAQ DLD; e-us\u0142uga DLD dotycz\u0105ca danych projektu<\/td>\n<\/tr>\n
3<\/td>\nDeweloper wysy\u0142a zawiadomienie o przekazaniu lub uko\u0144czeniu zgodnie z umow\u0105 sprzeda\u017cy<\/td>\nDeweloper<\/td>\nUmowa sprzeda\u017cy<\/td>\n<\/tr>\n
4<\/td>\nKupuj\u0105cy sprawdza lokal i na pi\u015bmie wylicza wady<\/td>\nKupuj\u0105cy<\/td>\nUstawa 6\/2019, art. 40 (okresy); umowa sprzeda\u017cy (procedura)<\/td>\n<\/tr>\n
5<\/td>\nKupuj\u0105cy wp\u0142aca saldo nale\u017cne przy przekazaniu<\/td>\nKupuj\u0105cy<\/td>\nUmowa sprzeda\u017cy; uchwa\u0142a 6\/2010, art. 7(1)<\/td>\n<\/tr>\n
6<\/td>\nDeweloper sk\u0142ada wniosek o akt w\u0142asno\u015bci na portalu Oqood<\/td>\nDeweloper<\/td>\nStrona e-us\u0142ugi DLD<\/td>\n<\/tr>\n
7<\/td>\nElektroniczny akt w\u0142asno\u015bci i mapa s\u0105 wysy\u0142ane e-mailem do beneficjenta<\/td>\nDLD<\/td>\nStrona e-us\u0142ugi DLD<\/td>\n<\/tr>\n
8<\/td>\nWydawane s\u0105 klucze, w imieniu w\u0142a\u015bciciela uruchamiane s\u0105 media, a faktury za op\u0142aty eksploatacyjne zaczynaj\u0105 nap\u0142ywa\u0107 zgodnie z zatwierdzonym bud\u017cetem<\/td>\nDeweloper, w\u0142a\u015bciciel, dostawcy medi\u00f3w, podmiot zarz\u0105dzaj\u0105cy<\/td>\nUstawa 6\/2019, art. 25 i 27<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na dwie kwestie, kt\u00f3re cz\u0119sto umykaj\u0105 kupuj\u0105cym w pierwszych tygodniach po zawiadomieniu o uko\u0144czeniu. Po pierwsze, DLD opisuje rejestracj\u0119 po stronie dewelopera jako etap nast\u0119puj\u0105cy po uko\u0144czeniu budowy w 100%: w FAQ wymieniono kolejno\u015b\u0107, w kt\u00f3rej deweloper wyznacza firm\u0119 geodezyjn\u0105 zatwierdzon\u0105 przez DLD, sk\u0142ada rysunki techniczne zatwierdzone przez organ planistyczny, przez portal dewelopera prosi o zmian\u0119 statusu projektu na uko\u0144czony w 100%, przesy\u0142a dane przygotowane wed\u0142ug standard\u00f3w firmy geodezyjnej, wnosi op\u0142aty za zatwierdzenie, a po zatwierdzeniu przez dzia\u0142 budynk\u00f3w i cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych wnosi op\u0142aty ko\u0144cowe. Kupuj\u0105cy nie wykonuje \u017cadnej z tych czynno\u015bci osobi\u015bcie, ale znajomo\u015b\u0107 ich kolejno\u015bci jest u\u017cyteczna, poniewa\u017c wyja\u015bniaj\u0105 one, dlaczego akt w\u0142asno\u015bci nie pojawia si\u0119 w dniu, w kt\u00f3rym budynek zostaje uznany za uko\u0144czony.<\/p>\n

Po drugie, odst\u0119py czasu mi\u0119dzy poszczeg\u00f3lnymi krokami bywaj\u0105 r\u00f3\u017cne. DLD podaje czas realizacji wynosz\u0105cy 4 dni robocze dla us\u0142ugi dotycz\u0105cej danych projektu oraz 6 dni roboczych dla wniosku o akt w\u0142asno\u015bci, lecz liczby te obejmuj\u0105 wy\u0142\u0105cznie przetwarzanie po stronie DLD, a nie przygotowania dewelopera, kontrol\u0119 lokalu przez kupuj\u0105cego ani \u017caden okres, kt\u00f3ry umowa sprzeda\u017cy dopuszcza mi\u0119dzy zawiadomieniem o uko\u0144czeniu a ostatni\u0105 p\u0142atno\u015bci\u0105.<\/p>\n

\u015awiadectwo uko\u0144czenia budowy i sprawdzanie statusu projektu<\/h2>\n

Uchwa\u0142a 6\/2010 wi\u0105\u017ce przekazanie ze \u015bwiadectwem uko\u0144czenia budowy. Artyku\u0142 7(1) stanowi, \u017ce gdy projekt jest uko\u0144czony i uzyska\u0142 \u015bwiadectwo uko\u0144czenia budowy od w\u0142a\u015bciwych organ\u00f3w, deweloper nie mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 przekazania lokalu ani zarejestrowania go na nabywc\u0119, pod warunkiem \u017ce nabywca wype\u0142nia wszystkie zobowi\u0105zania umowne. To samo zdanie dodaje wyra\u017anie, \u017ce zasada dotyczy tak\u017ce sytuacji, w kt\u00f3rej nabywca jest winien deweloperowi pieni\u0105dze niezwi\u0105zane z umow\u0105 sprzeda\u017cy danego lokalu. M\u00f3wi\u0105c prosto: deweloper nie mo\u017ce wstrzyma\u0107 wydania lokalu tylko po to, aby w ten spos\u00f3b rozliczy\u0107 inny d\u0142ug kupuj\u0105cego.<\/p>\n

Zanim \u015bwiadectwo powstanie, narz\u0119dzia DLD pokazuj\u0105, jak daleko zaszed\u0142 projekt. Zapytanie o status projektu (w aplikacji DUBAI REST nazywane Mashrooi) wy\u015bwietla dla ka\u017cdego projektu jego numer, wielko\u015b\u0107, lokalizacj\u0119, daty rejestracji, rozpocz\u0119cia i uko\u0144czenia, dane kontaktowe dewelopera i firmy zarz\u0105dzaj\u0105cej, dane bankowe rachunku powierniczego oraz odno\u015bniki do karty informacyjnej i szczeg\u00f3\u0142\u00f3w inspekcji. Stron\u0119 mo\u017cna przeszukiwa\u0107 wed\u0142ug nazwy lub numeru projektu i filtrowa\u0107 wed\u0142ug statusu, liczby pokoi i wielko\u015bci lokalu, a ta sama funkcja jest dost\u0119pna w aplikacji.<\/p>\n

FAQ DLD dodaje szczeg\u00f3\u0142y dotycz\u0105ce tego, jak mierzy si\u0119 stopie\u0144 uko\u0144czenia. Procent uko\u0144czenia projektu jest potwierdzany raportem technicznym, a op\u0142at\u0119 wnosi si\u0119 przez system Oqood; raport traci wa\u017cno\u015b\u0107 po trzech miesi\u0105cach od swojej daty, po czym deweloper musi zap\u0142aci\u0107 za nowy. Inwestor mo\u017ce za\u017c\u0105da\u0107 raportu o uko\u0144czeniu od audytora technicznego Agencji Regulacji Nieruchomo\u015bci (RERA) za op\u0142at\u0119 audytow\u0105 w wysoko\u015bci AED 15\u00a0000 ($4\u00a0084) za lokal lub will\u0119 (AED to dirham ZEA). W FAQ zaznaczono te\u017c, \u017ce inwestor mo\u017ce poprosi\u0107 o pismo od zatwierdzonego przez DLD konsultanta projektu potwierdzaj\u0105ce procent uko\u0144czenia, zanim zap\u0142aci rat\u0119 powi\u0105zan\u0105 z budow\u0105, i nie ma obowi\u0105zku p\u0142aci\u0107, dop\u00f3ki uzgodniony etap p\u0142atno\u015bci nie zostanie osi\u0105gni\u0119ty. FAQ stwierdza r\u00f3wnie\u017c, \u017ce w przypadku du\u017cych projekt\u00f3w dopuszczalne jest cz\u0119\u015bciowe uko\u0144czenie.<\/p>\n

Gdy akt w\u0142asno\u015bci ju\u017c istnieje, DLD oferuje us\u0142ug\u0119 weryfikacji. E-us\u0142uga Verify Title Deed pozwala klientowi sprawdzi\u0107, czy Certificate of Title wydany przez DLD jest wa\u017cny, za po\u015brednictwem strony internetowej DLD lub aplikacji DUBAI REST, przy czym czas realizacji jest natychmiastowy. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry otrzyma\u0142 plik z aktem e-mailem, mo\u017ce przeprowadzi\u0107 t\u0119 kontrol\u0119, zanim zacznie na nim polega\u0107, na przyk\u0142ad przed z\u0142o\u017ceniem go w innej instytucji lub przed przekazaniem go bankowi czy po\u015brednikowi.<\/p>\n

Ostatnia p\u0142atno\u015b\u0107 i saldo z umowy sprzeda\u017cy<\/h2>\n

Saldo nale\u017cne przy przekazaniu jest wielko\u015bci\u0105 umown\u0105. Nie ustala go DLD, lecz harmonogram p\u0142atno\u015bci zawarty w umowie kupna-sprzeda\u017cy. Na rynku istniej\u0105 zar\u00f3wno plany z du\u017c\u0105 rat\u0105 ko\u0144cow\u0105, jak i plany rozk\u0142adaj\u0105ce reszt\u0119 ceny na kilka lat po przekazaniu, a przewodnik po lokalach w budowie na tej stronie opisuje typowe struktury. Uchwa\u0142a dodaje natomiast ochron\u0119 po drugiej stronie sto\u0142u negocjacyjnego: je\u015bli kupuj\u0105cy zap\u0142aci\u0142 to, czego wymaga umowa, lokal musi zosta\u0107 przekazany i zarejestrowany.<\/p>\n

Pierwszy przyk\u0142ad obliczeniowy pokazuje, jak oblicza si\u0119 ostatni\u0105 rat\u0119 przy planie 90\/10 takim, jaki opisuje strona oferty Alana at The Valley: 10% wp\u0142aca si\u0119 przy rezerwacji, 80% w trakcie budowy, a 10% przy przekazaniu. Cena lokalu podana poni\u017cej jest ilustracj\u0105, a nie ofert\u0105.<\/p>\n

    \n
  1. Przyj\u0119ta cena lokalu: AED 1\u00a0500\u00a0000 ($408\u00a0441).<\/li>\n
  2. Ostatnia rata w wysoko\u015bci 10%: 1\u00a0500\u00a0000 × 0,10 = AED 150\u00a0000 ($40\u00a0844).<\/li>\n
  3. Zap\u0142acone przed przekazaniem, 90%: 1\u00a0500\u00a0000 × 0,90 = AED 1\u00a0350\u00a0000 ($367\u00a0597).<\/li>\n
  4. Kontrola: 150\u00a0000 + 1\u00a0350\u00a0000 = AED 1\u00a0500\u00a0000.<\/li>\n<\/ol>\n

    Powy\u017csze kwoty nie obejmuj\u0105 op\u0142at rejestracyjnych, op\u0142at eksploatacyjnych ani depozyt\u00f3w za media, kt\u00f3re s\u0105 odr\u0119bnymi kosztami. Opisano je w tek\u015bcie Zakup nieruchomo\u015bci w Dubaju: op\u0142aty i koszty<\/a>. Artyku\u0142 9 uchwa\u0142y stanowi, \u017ce o ile nie um\u00f3wiono si\u0119 inaczej, deweloper i nabywca ponosz\u0105 ka\u017cdy swoj\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 przewidzianych op\u0142at rejestracyjnych, a artyku\u0142 8 stanowi, \u017ce deweloper nie mo\u017ce pobiera\u0107 od nabywc\u00f3w kwot innych ni\u017c zatwierdzone przez DLD w zamian za jakiekolwiek rozporz\u0105dzenie ich lokalami. Kupuj\u0105cy czytaj\u0105cy rozliczenie przekazania mo\u017ce por\u00f3wna\u0107 ka\u017cd\u0105 pozycj\u0119 z tymi dwoma przepisami i zapyta\u0107 dewelopera o wszystko, co nie ma w nich oparcia.<\/p>\n

    Kupuj\u0105cy, kt\u00f3rzy finansuj\u0105 ostatni\u0105 p\u0142atno\u015b\u0107 kredytem bankowym, stosuj\u0105 si\u0119 dodatkowo do warunk\u00f3w w\u0142asnych kredytodawcy, opisanych w tek\u015bcie Kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemc\u00f3w<\/a>. FAQ DLD zaznacza, \u017ce hipoteka na projekcie musi by\u0107 wp\u0142acona na rachunek powierniczy projektu, a przeniesienie hipoteki wymaga za\u015bwiadczenia banku o braku sprzeciwu.<\/p>\n

    Od Oqood do aktu w\u0142asno\u015bci: co podaje DLD<\/h2>\n

    Akt w\u0142asno\u015bci dla pierwszego kupuj\u0105cego wnioskuje deweloper. E-us\u0142uga DLD o nazwie Request to Complete the Initial Procedures Data jest opisana jako umo\u017cliwiaj\u0105ca stronom, kt\u00f3re wywi\u0105zuj\u0105 si\u0119 ze swoich zobowi\u0105za\u0144 umownych, uzyskanie Certificate of Title. Dzia\u0142a ona przez portal Oqood (Real Estate Developers Portal), jest op\u0142acana przez portfel Noqodi, a podany czas realizacji wynosi 6 dni roboczych. Efektem jest elektroniczny Certificate of Title oraz elektroniczna mapa, oba dostarczane e-mailem do beneficjenta. Strona ma zastosowanie, gdy op\u0142ata rejestracyjna zosta\u0142a ju\u017c pobrana.<\/p>\n

    Druga us\u0142uga DLD, Registration\/Amendment of Real Estate Project Details, znajduje si\u0119 o krok wcze\u015bniej. Jest to droga dewelopera do zarejestrowania lub zmiany danych lokali w projekcie, a dla projektu uko\u0144czonego jej wynikiem jest elektroniczny Certificate of Title. Podany czas realizacji wynosi 4 dni robocze, a us\u0142uga wymaga planu architektonicznego zatwierdzonego przez organy planistyczne.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Pozycja wymieniona przez DLD<\/th>\nKwota (AED)<\/th>\nUSD przy kursie 3,6725<\/th>\nUs\u0142uga<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Akt w\u0142asno\u015bci (apartament, willa lub grunt)<\/td>\n250<\/td>\n$68<\/td>\nDoko\u0144czenie procedur pocz\u0105tkowych<\/td>\n<\/tr>\n
    Mapa, lokal lub willa<\/td>\n250<\/td>\n$68<\/td>\nDoko\u0144czenie procedur pocz\u0105tkowych<\/td>\n<\/tr>\n
    Op\u0142ata wiedzy (knowledge fee)<\/td>\n10<\/td>\n$3<\/td>\nDoko\u0144czenie procedur pocz\u0105tkowych<\/td>\n<\/tr>\n
    Op\u0142ata innowacyjna (innovation fee)<\/td>\n10<\/td>\n$3<\/td>\nDoko\u0144czenie procedur pocz\u0105tkowych<\/td>\n<\/tr>\n
    Zatwierdzenie, projekt uko\u0144czony, za nieruchomo\u015b\u0107<\/td>\n120<\/td>\n$33<\/td>\nRejestracja lub zmiana danych projektu<\/td>\n<\/tr>\n
    Wydanie aktu w\u0142asno\u015bci, projekt uko\u0144czony, za nieruchomo\u015b\u0107<\/td>\n250<\/td>\n$68<\/td>\nRejestracja lub zmiana danych projektu<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Drugi przyk\u0142ad obliczeniowy sumuje pierwsze cztery wiersze. W us\u0142udze doko\u0144czenia procedur pocz\u0105tkowych 250 + 250 + 10 + 10 = AED 520 ($142), je\u017celi ka\u017cda wymieniona pozycja jest naliczana jednokrotnie. Powi\u0105zane strony DLD opisuj\u0105 op\u0142at\u0119 wiedzy i op\u0142at\u0119 innowacyjn\u0105 w przeliczeniu na rysunek, wi\u0119c kwota na rzeczywistej fakturze zale\u017cy od tego, ile rysunk\u00f3w wyda DLD. To, kto ponosi te kwoty, jest kwesti\u0105 umowy sprzeda\u017cy i artyku\u0142u 9 uchwa\u0142y. Liczby podano tu jako opublikowany przez DLD cennik na dzie\u0144 26 pa\u017adziernika 2026 r., a DLD mo\u017ce go zmieni\u0107, dlatego przed zap\u0142at\u0105 warto sprawdzi\u0107 aktualn\u0105 wersj\u0119 na stronie danej e-us\u0142ugi.<\/p>\n

    Uchwa\u0142a reguluje r\u00f3wnie\u017c miejsca parkingowe i pomieszczenia magazynowe. Zgodnie z artyku\u0142em 7(2) deweloper musi zarejestrowa\u0107 na nabywc\u0119 lokal oraz wszystkie przypisane do niego udogodnienia, takie jak miejsca parkingowe. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3remu w umowie sprzeda\u017cy przydzielono miejsce parkingowe, powinien sprawdzi\u0107, czy przydzia\u0142 widnieje w rejestracji. Gdy deweloper z jakiegokolwiek powodu odmawia rejestracji mimo wype\u0142nienia zobowi\u0105za\u0144 przez kupuj\u0105cego, artyku\u0142 7(3) pozwala DLD zarejestrowa\u0107 lokal na nazwisko kupuj\u0105cego, na jego wniosek lub z w\u0142asnej inicjatywy.<\/p>\n

    Akt w\u0142asno\u015bci ma znaczenie tak\u017ce dla innych procedur. Warunek AED 2\u00a0000\u00a0000 dla Z\u0142otej Wizy ZEA (Golden Visa) uzyskiwanej przez nieruchomo\u015b\u0107 wyja\u015bniono w tek\u015bcie Dubai Golden Visa: zasady i koszty dla nieruchomo\u015bci od AED 2 mln<\/a>, kt\u00f3ry opisuje tak\u017ce, czym r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 dowody w przypadku rejestracji Oqood i aktu w\u0142asno\u015bci, zale\u017cnie od us\u0142ugi, z kt\u00f3rej korzysta wnioskodawca. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3rzy p\u00f3\u017aniej mog\u0105 lokal wynaj\u0105\u0107 lub sprzeda\u0107, znajd\u0105 kroki rejestracyjne w tek\u015bcie Wynajem nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a> oraz we wskazanym wy\u017cej przewodniku o sprzeda\u017cy.<\/p>\n

    Snagging nowego lokalu: co sprawdza\u0107 i jak to udokumentowa\u0107<\/h2>\n

    Snagging to kontrola nowego lokalu pod k\u0105tem wad i niedoko\u0144czonych prac, przeprowadzana, zanim kupuj\u0105cy go odbierze. Prawo dubajskie nie zawiera listy kontrolnej; okre\u015bla natomiast okresy, w kt\u00f3rych deweloper musi naprawia\u0107 okre\u015blone klasy wad. Ustawa nr 6 z 2019 r. wymienia w odniesieniu do okresu jednego roku wadliwe instalacje we wsp\u00f3lnej nieruchomo\u015bci, takie jak roboty mechaniczne i elektryczne oraz instalacje sanitarne i kanalizacyjne. Dobra kontrola grupuje wi\u0119c swoje ustalenia wed\u0142ug klas u\u017cywanych przez ustaw\u0119, tak aby p\u00f3\u017aniejsze roszczenie mo\u017cna by\u0142o przypisa\u0107 do w\u0142a\u015bciwego okresu.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Obszar<\/th>\nNa co patrze\u0107<\/th>\nJak to zapisa\u0107<\/th>\nKlasa wed\u0142ug ustawy 6\/2019, art. 40<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Elektryka<\/td>\nKa\u017cde gniazdko i w\u0142\u0105cznik, rozdzielnica, o\u015bwietlenie, domofon i ewentualny panel inteligentnego domu<\/td>\nNumerowana lista ze zdj\u0119ciem ka\u017cdej usterki<\/td>\nInstalacje (1 rok)<\/td>\n<\/tr>\n
    Hydraulika i odprowadzanie<\/td>\nCi\u015bnienie i temperatura wody, krany, odp\u0142ywy, toalety, przecieki pod zlewami, podgrzewacz wody<\/td>\nKr\u00f3tki film z dzia\u0142ania ka\u017cdego punktu poboru<\/td>\nInstalacje (1 rok)<\/td>\n<\/tr>\n
    Klimatyzacja<\/td>\nKa\u017cda jednostka lub przy\u0142\u0105cze wody lodowej, reakcja termostatu, odp\u0142ywy skroplin, ha\u0142as<\/td>\nZdj\u0119cie sterownika i notatka, w kt\u00f3rym pomieszczeniu wykonano test<\/td>\nInstalacje (1 rok)<\/td>\n<\/tr>\n
    \u015aciany, sufity i malowanie<\/td>\nP\u0119kni\u0119cia, nier\u00f3wny tynk, plamy mog\u0105ce \u015bwiadczy\u0107 o przecieku, wyko\u0144czenie farby<\/td>\nZdj\u0119cia szerokie i z bliska, z miark\u0105 w kadrze<\/td>\nWyko\u0144czenia; cz\u0119\u015b\u0107 konstrukcyjna, je\u015bli p\u0119kni\u0119cia s\u0105 istotne (10 lat)<\/td>\n<\/tr>\n
    Pod\u0142ogi i p\u0142ytki<\/td>\nP\u0142ytki o g\u0142uchym d\u017awi\u0119ku, wyszczerbienia, nier\u00f3wne fugi, poziom na progach<\/td>\nZaznaczenie ka\u017cdej p\u0142ytki na rzucie pod\u0142ogi<\/td>\nWyko\u0144czenia<\/td>\n<\/tr>\n
    Drzwi, okna i balkon<\/td>\nZamykanie i blokowanie, uszczelki, uszkodzenia szk\u0142a, odwodnienie balkonu i mocowania balustrady<\/td>\nZdj\u0119cie z dat\u0105; film z dzia\u0142ania<\/td>\nWyko\u0144czenia; cz\u0119\u015b\u0107 konstrukcyjna w przypadku mocowa\u0144 (10 lat)<\/td>\n<\/tr>\n
    Kuchnia i \u0142azienki<\/td>\nSzafki, blaty, zabudowane urz\u0105dzenia wymienione w umowie, uszczelnienia silikonowe<\/td>\nPor\u00f3wnanie ze specyfikacj\u0105 za\u0142\u0105czon\u0105 do umowy<\/td>\nWyko\u0144czenia i instalacje<\/td>\n<\/tr>\n
    Cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lne<\/td>\nWindy, korytarze, parking, centrale alarmu po\u017carowego, si\u0142ownia i basen, je\u015bli zosta\u0142y obiecane<\/td>\nZapis wszystkiego, co jest niedoko\u0144czone, z dat\u0105<\/td>\nCz\u0119\u015bci wsp\u00f3lne; zg\u0142oszenie do podmiotu zarz\u0105dzaj\u0105cego<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Dokumentacja to ta cz\u0119\u015b\u0107 snaggingu, kt\u00f3ra przenosi si\u0119 na ewentualny p\u00f3\u017aniejszy sp\u00f3r i kt\u00f3ra decyduje o tym, czy da si\u0119 udowodni\u0107 stan lokalu w dniu odbioru. Kilka nawyk\u00f3w sprawia, \u017ce zapis nadaje si\u0119 do u\u017cycia. Opatrzone dat\u0105 zdj\u0119cie lub film ka\u017cdej pozycji, z kr\u00f3tkim opisem pisemnym wskazuj\u0105cym pomieszczenie i usterk\u0119, pokazuje, co istnia\u0142o w chwili przekazania. Numerowana lista wad wys\u0142ana na pi\u015bmie na adres wskazany w umowie sprzeda\u017cy stanowi zawiadomienie z dat\u0105. Kopia podpisanego protoko\u0142u odbioru, ewentualny rejestr wydania kluczy oraz odpowiedzi dewelopera dope\u0142niaj\u0105 teczk\u0119. Gdy deweloper przysy\u0142a ekip\u0119 naprawcz\u0105, datowana notatka o tym, co zrobiono, zamyka ka\u017cd\u0105 pozycj\u0119.<\/p>\n

    Umowa sprzeda\u017cy mo\u017ce te\u017c okre\u015bla\u0107 spos\u00f3b zg\u0142aszania wad, czas przys\u0142uguj\u0105cy deweloperowi na odpowied\u017a oraz to, czy kupuj\u0105cy mo\u017ce wstrzyma\u0107 cz\u0119\u015b\u0107 p\u0142atno\u015bci do czasu naprawy usterek. Te warunki r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 mi\u0119dzy deweloperami i mi\u0119dzy projektami. Umow\u0119 nale\u017cy przeczyta\u0107 pod tym k\u0105tem przed kontrol\u0105, a nie po niej, poniewa\u017c po podpisaniu protoko\u0142u odbioru trudniej jest odtworzy\u0107, co uzgodniono.<\/p>\n

    Niekt\u00f3rzy w\u0142a\u015bciciele powo\u0142uj\u0105 na wizyt\u0119 snaggingow\u0105 niezale\u017cnego inspektora lub in\u017cyniera. Nic w aktach przywo\u0142anych w tym przewodniku tego nie wymaga, a wyb\u00f3r ten nie zmienia ustawowych okres\u00f3w. Specyfikacja lokalu, rzut i wszelkie zatwierdzone zmiany pozostaj\u0105 miar\u0105, z kt\u00f3r\u0105 por\u00f3wnuje si\u0119 gotowy lokal, niezale\u017cnie od tego, kto przeprowadza kontrol\u0119.<\/p>\n

    Odpowiedzialno\u015b\u0107 za wady: jeden rok, dziesi\u0119\u0107 lat i zatrzymanie \u015brodk\u00f3w na rachunku powierniczym<\/h2>\n

    Przekazanie nieruchomo\u015bci w Dubaju uruchamia kilka zegar\u00f3w jednocze\u015bnie. Kluczowym przepisem jest artyku\u0142 40 ustawy nr 6 z 2019 r. o w\u0142asno\u015bci wsp\u00f3lnie posiadanych nieruchomo\u015bci w Emiracie Dubaju. Ustanawia on dwa okresy, a trzeci, odr\u0119bny mechanizm znajduje si\u0119 w ustawie o rachunkach powierniczych.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Mechanizm<\/th>\nOkres<\/th>\nPocz\u0105tek<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Cz\u0119\u015bci konstrukcyjne wsp\u00f3lnej nieruchomo\u015bci<\/td>\n10 lat<\/td>\nData uzyskania przez dewelopera \u015bwiadectwa uko\u0144czenia budowy projektu<\/td>\nUstawa 6\/2019, art. 40(a)<\/td>\n<\/tr>\n
    Instalacje (mechaniczne, elektryczne, sanitarne i kanalizacyjne)<\/td>\n1 rok<\/td>\nData przekazania lokalu w\u0142a\u015bcicielowi; je\u015bli w\u0142a\u015bciciel odmawia obj\u0119cia posiadania, data \u015bwiadectwa uko\u0144czenia budowy<\/td>\nUstawa 6\/2019, art. 40(b)<\/td>\n<\/tr>\n
    Prawa wynikaj\u0105ce z innych przepis\u00f3w<\/td>\nNiezale\u017cne od powy\u017cszych okres\u00f3w<\/td>\nZgodnie z tymi przepisami<\/td>\nUstawa 6\/2019, art. 40(c)<\/td>\n<\/tr>\n
    Umowy sprzeczne z art. 40, zawarte po wej\u015bciu ustawy w \u017cycie<\/td>\nNiewa\u017cne z mocy prawa<\/td>\nNie dotyczy<\/td>\nUstawa 6\/2019, art. 40(d)<\/td>\n<\/tr>\n
    Zatrzymanie \u015brodk\u00f3w na rachunku powierniczym<\/td>\n5% \u0142\u0105cznej warto\u015bci rachunku powierniczego<\/td>\nZatrzymywane od uzyskania przez dewelopera \u015bwiadectwa uko\u0144czenia budowy; zwalniane deweloperowi po roku od rejestracji lokali<\/td>\nUstawa 8\/2007, art. 14<\/td>\n<\/tr>\n
    Odpowiedzialno\u015b\u0107 wykonawcy i in\u017cyniera za zawalenie lub wady zagra\u017caj\u0105ce solidno\u015bci budowli<\/td>\n10 lat<\/td>\nWydanie rob\u00f3t<\/td>\nKodeks cywilny, art. 880 (ustawa z 1985 r.); art. 821-824 (dekret-ustawa 25\/2025), wed\u0142ug Legal 500<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Okres jednego roku i okres dziesi\u0119ciu lat<\/h3>\n

    Okres jednego roku odpowiada na pytanie, kt\u00f3re kupuj\u0105cy najcz\u0119\u015bciej zadaj\u0105 w zwi\u0105zku ze snaggingiem: jak d\u0142ugo deweloper ma czas, by naprawi\u0107 to, co zawiedzie po wprowadzeniu si\u0119? W przypadku wadliwych instalacji odpowied\u017a zawarta w artykule 40(b) brzmi: jeden rok od daty przekazania lokalu w\u0142a\u015bcicielowi. Okres dziesi\u0119ciu lat z artyku\u0142u 40(a) obejmuje cz\u0119\u015bci konstrukcyjne i biegnie od \u015bwiadectwa uko\u0144czenia budowy, a nie od przekazania kt\u00f3regokolwiek konkretnego lokalu. Artyku\u0142 40(a) zosta\u0142 napisany z zastrze\u017ceniem przepis\u00f3w o umowach z wykonawcami zawartych w ustawie federalnej nr 5 z 1985 r., co \u0142\u0105czy dubajsk\u0105 regu\u0142\u0119 z federalnym kodeksem cywilnym.<\/p>\n

    Federalny kodeks cywilny<\/h3>\n

    Federalna ustawa o czynno\u015bciach cywilnoprawnych zosta\u0142a zast\u0105piona. Wed\u0142ug Legal 500 federalny dekret-ustawa nr 25 z 2025 r., kt\u00f3ry wprowadzi\u0142 now\u0105 ustaw\u0119 o czynno\u015bciach cywilnoprawnych, wszed\u0142 w \u017cycie 1 czerwca 2026 r. Por\u00f3wnanie Legal 500 umieszcza dziesi\u0119cioletni re\u017cim odpowiedzialno\u015bci dziesi\u0119cioletniej wykonawc\u00f3w i in\u017cynier\u00f3w w artyku\u0142ach od 821 do 824 nowej ustawy: dziesi\u0119\u0107 lat od wydania rob\u00f3t w przypadku zawalenia i wad zagra\u017caj\u0105cych solidno\u015bci lub integralno\u015bci konstrukcyjnej budowli (art. 821), umowy wy\u0142\u0105czaj\u0105ce lub ograniczaj\u0105ce t\u0119 odpowiedzialno\u015b\u0107 s\u0105 niewa\u017cne (art. 823), a trzyletni termin przedawnienia biegnie od zawalenia lub wykrycia wady (art. 824). W kodeksie z 1985 r. ta sama dziesi\u0119cioletnia regu\u0142a mie\u015bci\u0142a si\u0119 w artykule 880. Praktyczny wniosek dla w\u0142a\u015bciciela, kt\u00f3ry czyta obie regulacje obok siebie, jest taki, \u017ce regu\u0142a federalna chroni przed zawaleniem i powa\u017cnymi wadami konstrukcyjnymi, natomiast roczna regu\u0142a z ustawy 6\/2019 obejmuje instalacje, na kt\u00f3rych skupia si\u0119 wi\u0119kszo\u015b\u0107 list snaggingowych.<\/p>\n

    Zatrzymanie \u015brodk\u00f3w na rachunku powierniczym<\/h3>\n

    Artyku\u0142 14 ustawy nr 8 z 2007 r. o rachunkach powierniczych (escrow) w rozwoju nieruchomo\u015bci wymaga, by agent rachunku powierniczego zatrzyma\u0142 5% \u0142\u0105cznej warto\u015bci ka\u017cdego rachunku powierniczego po uzyskaniu przez dewelopera \u015bwiadectwa uko\u0144czenia budowy, a zatrzymana kwota jest zwalniana deweloperowi po roku od rejestracji lokali. FAQ DLD opisuje to samo zatrzymanie jako zabezpieczenie na wypadek wad widocznych w chwili uko\u0144czenia lub ujawniaj\u0105cych si\u0119 w ci\u0105gu roku po przekazaniu. Trzeci przyk\u0142ad obliczeniowy pokazuje skal\u0119: dla ilustracyjnego rachunku powierniczego o \u0142\u0105cznej warto\u015bci AED 100\u00a0000\u00a0000 ($27\u00a0229\u00a0408) zatrzymanie wynosi 100\u00a0000\u00a0000 × 0,05 = AED 5\u00a0000\u00a0000 ($1\u00a0361\u00a0470).<\/p>\n

    Sprawdzenie powierzchni lokalu przy przekazaniu<\/h2>\n

    Przekazanie jest chwil\u0105, w kt\u00f3rej nale\u017cy por\u00f3wna\u0107 gotowy lokal z lokalem sprzedanym, poniewa\u017c uchwa\u0142a daje kupuj\u0105cemu okre\u015blony \u015brodek na wypadek niedoboru. Artyku\u0142 13 stanowi, \u017ce powierzchnia netto lokalu jest podstaw\u0105 rejestracji, \u017ce deweloper nie mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 zap\u0142aty za jak\u0105kolwiek powierzchni\u0119 ponad sprzedan\u0105 powierzchni\u0119 netto oraz \u017ce deweloper musi wyp\u0142aci\u0107 nabywcy odszkodowanie, je\u015bli rzeczywista powierzchnia jest mniejsza od powierzchni netto o wi\u0119cej ni\u017c 5%. Gdy niedob\u00f3r przekracza ten procent, odszkodowanie oblicza si\u0119 od ceny lokalu uzgodnionej w umowie sprzeda\u017cy, a powierzchnia netto wskazana w umowie sprzeda\u017cy i na rzucie jest podstaw\u0105 mierzenia ka\u017cdego nadmiaru lub niedoboru.<\/p>\n

    Czwarty przyk\u0142ad obliczeniowy pokazuje, gdzie przebiega granica 5%. Za\u0142\u00f3\u017cmy umow\u0119 sprzeda\u017cy i rzut wskazuj\u0105ce powierzchni\u0119 netto 100 metr\u00f3w kwadratowych.<\/p>\n

      \n
    1. Tolerancja: 100 × 0,05 = 5 metr\u00f3w kwadratowych.<\/li>\n
    2. Pr\u00f3g: 100 − 5 = 95 metr\u00f3w kwadratowych.<\/li>\n
    3. Zmierzona powierzchnia 96 metr\u00f3w kwadratowych oznacza niedob\u00f3r 4%, kt\u00f3ry mie\u015bci si\u0119 w granicy 5% z artyku\u0142u 13(3).<\/li>\n
    4. Zmierzona powierzchnia 93 metr\u00f3w kwadratowych oznacza niedob\u00f3r 7%, kt\u00f3ry j\u0105 przekracza, wi\u0119c stosuje si\u0119 przepis o odszkodowaniu.<\/li>\n<\/ol>\n

      Uchwa\u0142a stanowi, \u017ce powierzchni\u0119 oblicza si\u0119 tak, jak ustala to DLD, wi\u0119c kupuj\u0105cy mierz\u0105cy lokal miark\u0105 powinien traktowa\u0107 to wy\u0142\u0105cznie jako pierwsz\u0105 kontrol\u0119. DLD wydaje map\u0119 wraz z aktem w\u0142asno\u015bci i to powierzchnia z mapy jest wielko\u015bci\u0105 zarejestrowan\u0105, kt\u00f3r\u0105 nale\u017cy por\u00f3wna\u0107 z umow\u0105 sprzeda\u017cy.<\/p>\n

      Przekazanie nieruchomo\u015bci w Dubaju a op\u0142aty eksploatacyjne, media i ch\u0142odzenie<\/h2>\n

      Op\u0142aty eksploatacyjne i rachunki za media zaczynaj\u0105 si\u0119 mniej wi\u0119cej w czasie przekazania i ka\u017cde z nich ma w\u0142asne zasady. Co do op\u0142at eksploatacyjnych, ustawa nr 6 z 2019 r. przewiduje, \u017ce deweloper p\u0142aci swoj\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 rocznych op\u0142at eksploatacyjnych za lokale niesprzedane, a tak\u017ce za lokale sprzedane, je\u017celi umowa sprzeda\u017cy lub rezerwacji zobowi\u0105zuje dewelopera do p\u0142acenia w imieniu nabywcy (art. 25(a)). Podmiot zarz\u0105dzaj\u0105cy (czyli firma, kt\u00f3ra prowadzi budynek i pobiera op\u0142aty) nie mo\u017ce pobiera\u0107 kwot bez uprzedniej zgody RERA (art. 27(a)), RERA nie zatwierdza bud\u017cetu op\u0142at eksploatacyjnych, je\u015bli nie zosta\u0142 on zbadany przez uznan\u0105 przez RERA certyfikowan\u0105 firm\u0119 audytorsk\u0105 (art. 27(b)), a do czasu zatwierdzenia zbadanego bud\u017cetu mo\u017cna stosowa\u0107 bud\u017cet tymczasowy zgodnie z zasadami Dyrektora Generalnego (art. 27(c)). Artyku\u0142 28 zabrania w\u0142a\u015bcicielom wstrzymywania zatwierdzonych op\u0142at. Data, od kt\u00f3rej w\u0142a\u015bciciel otrzymuje faktury, jest wi\u0119c wypadkow\u0105 umowy sprzeda\u017cy i zatwierdzonego roku bud\u017cetowego; pe\u0142ne wyja\u015bnienie znajduje si\u0119 w tek\u015bcie Op\u0142aty eksploatacyjne w Dubaju: wyja\u015bnienie<\/a>.<\/p>\n

      DLD publikuje Indeks Op\u0142at Eksploatacyjnych (Service Charge Index). Oblicza on op\u0142at\u0119 eksploatacyjn\u0105 nieruchomo\u015bci na podstawie numeru aktu w\u0142asno\u015bci wraz z numerem certyfikatu, rokiem, rodzajem nieruchomo\u015bci i rokiem bud\u017cetowym albo na podstawie projektu, sposobu u\u017cytkowania i roku w przypadku nieruchomo\u015bci mieszkalnych. Wyniki zawieraj\u0105 projekt, spos\u00f3b u\u017cytkowania, rok, daty rozpocz\u0119cia i zako\u0144czenia oraz podmiot zarz\u0105dzaj\u0105cy, a pomijaj\u0105 zaleg\u0142o\u015bci. Nowy w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce u\u017cy\u0107 indeksu, aby por\u00f3wna\u0107 otrzyman\u0105 faktur\u0119 z kwot\u0105 ustalon\u0105 dla budynku, zanim j\u0105 op\u0142aci.<\/p>\n

      Dwa dalsze przepisy ustawy 6\/2019 maj\u0105 znaczenie w pierwszych miesi\u0105cach. Komitet w\u0142a\u015bcicieli powstaje, gdy co najmniej 10% lokali we wsp\u00f3lnej nieruchomo\u015bci jest zarejestrowanych na nazwiska w\u0142a\u015bcicieli (art. 22(b)), i musi odby\u0107 pierwsze zebranie w ci\u0105gu 30 dni od utworzenia (art. 23(a)). Do czasu wyznaczenia przez RERA firmy zarz\u0105dzaj\u0105cej nieruchomo\u015bci\u0105 zarz\u0105dza deweloper (art. 30(d)). Ta sama ustawa wymaga rezerwy got\u00f3wkowej na wydatki nag\u0142e lub wymian\u0119 wyposa\u017cenia cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych, utrzymywanej na rachunku odr\u0119bnym od rachunku op\u0142at eksploatacyjnych (art. 30(e)(8)).<\/p>\n

      W zakresie medi\u00f3w us\u0142uga DEWA dotycz\u0105ca pod\u0142\u0105czenia pr\u0105du i wody po wprowadzeniu si\u0119 wskazuje akt w\u0142asno\u015bci lub umow\u0119 kupna-sprzeda\u017cy jako dokument, kt\u00f3ry w\u0142a\u015bciciel sk\u0142ada wraz z dokumentem to\u017csamo\u015bci. Tam, gdzie budynek jest obs\u0142ugiwany przez ch\u0142odzenie dzielnicowe (czyli centralnie wytwarzany ch\u0142\u00f3d dostarczany do wielu budynk\u00f3w), dostawca ch\u0142odzenia rejestruje klient\u00f3w odr\u0119bnie od DEWA, a dokumenty budynku lub umowa sprzeda\u017cy wskazuj\u0105, kt\u00f3re rozwi\u0105zanie obowi\u0105zuje. Depozyty za media i op\u0142aty przy\u0142\u0105czeniowe ustalaj\u0105 dostawcy i zmieniaj\u0105 si\u0119 one w czasie, wi\u0119c nie s\u0105 tu podane; aktualny cennik wida\u0107 na stronach i w aplikacjach samych dostawc\u00f3w.<\/p>\n

      Przekazanie nieruchomo\u015bci w Dubaju: lista kontrolna wprowadzenia i wydania kluczy<\/h2>\n
      \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
      Pozycja<\/th>\nCo mie\u0107 i co potwierdzi\u0107<\/th>\nDlaczego to wa\u017cne<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
      Dow\u00f3d uko\u0144czenia<\/td>\nProjekt widnieje jako uko\u0144czony w zapytaniu DLD o status projektu lub w aplikacji DUBAI REST<\/td>\nPrzekazanie jest powi\u0105zane ze \u015bwiadectwem uko\u0144czenia budowy (uchwa\u0142a 6\/2010, art. 7)<\/td>\n<\/tr>\n
      Zawiadomienie o przekazaniu<\/td>\nPisemne zawiadomienie od dewelopera wraz z zawartymi w nim datami<\/td>\nUruchamia okresy wynikaj\u0105ce z umowy sprzeda\u017cy<\/td>\n<\/tr>\n
      Zestawienie rozlicze\u0144<\/td>\nSaldo ko\u0144cowe, ka\u017cda pozycja wyja\u015bniona, pokwitowania wcze\u015bniejszych p\u0142atno\u015bci<\/td>\nPor\u00f3wnanie z art. 8 i 9 uchwa\u0142y<\/td>\n<\/tr>\n
      Podpisany protok\u00f3\u0142 odbioru<\/td>\nKopia z do\u0142\u0105czon\u0105 list\u0105 wad<\/td>\nOpatrzony dat\u0105 zapis stanu lokalu<\/td>\n<\/tr>\n
      Klucze, karty dost\u0119pu, zezwolenia parkingowe<\/td>\nPisemna lista tego, co otrzymano, w tym pilot\u00f3w i identyfikator\u00f3w<\/td>\nDow\u00f3d tego, co zosta\u0142o wydane<\/td>\n<\/tr>\n
      Instrukcje obs\u0142ugi urz\u0105dze\u0144 i system\u00f3w, gwarancje<\/td>\nInstrukcje do zabudowanych urz\u0105dze\u0144 i do systemu klimatyzacji<\/td>\nPotrzebne przy roszczeniach naprawczych<\/td>\n<\/tr>\n
      Akt w\u0142asno\u015bci<\/td>\nElektroniczny akt w\u0142asno\u015bci i mapa otrzymane e-mailem, sprawdzone w us\u0142udze weryfikacji DLD<\/td>\nDow\u00f3d rejestracji (strony e-us\u0142ug DLD)<\/td>\n<\/tr>\n
      Parking i magazyn<\/td>\nPrzydzia\u0142 widnieje w rejestracji<\/td>\nUchwa\u0142a 6\/2010, art. 7(2)<\/td>\n<\/tr>\n
      Media<\/td>\nKonto DEWA na nazwisko w\u0142a\u015bciciela; konto ch\u0142odzenia, je\u015bli budynek ma ch\u0142odzenie dzielnicowe<\/td>\nWprowadzenie si\u0119 wymaga konta w\u0142a\u015bciciela<\/td>\n<\/tr>\n
      Op\u0142aty eksploatacyjne<\/td>\nZatwierdzona stawka sprawdzona w Indeksie Op\u0142at Eksploatacyjnych; faktura otrzymana przez podmiot zarz\u0105dzaj\u0105cy<\/td>\nUstawa 6\/2019, art. 27 i 28<\/td>\n<\/tr>\n
      Kontakt do zarz\u0105dcy<\/td>\nNazwa podmiotu zarz\u0105dzaj\u0105cego i spos\u00f3b zg\u0142aszania usterek cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych<\/td>\nKomitet w\u0142a\u015bcicieli zawiadamia podmiot zarz\u0105dzaj\u0105cy lub RERA o wadach konstrukcyjnych albo pilnych uszkodzeniach cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych (ustawa 6\/2019, art. 24(6))<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

      Gdy uko\u0144czenie si\u0119 op\u00f3\u017ania: op\u00f3\u017anienia, odst\u0105pienie i zwroty<\/h2>\n

      Projekt mo\u017ce zosta\u0107 uko\u0144czony po terminie wskazanym w umowie sprzeda\u017cy. To, co uznaje si\u0119 za op\u00f3\u017anienie, jak d\u0142ugo trwa okres karencji i jakie odszkodowanie z tego wynika, jest spraw\u0105 umowy ka\u017cdego lokalu. Przywo\u0142ane tu przepisy wskazuj\u0105 drogi dost\u0119pne kupuj\u0105cemu w takiej sytuacji i odr\u00f3\u017cniaj\u0105 sytuacj\u0119, w kt\u00f3rej kupuj\u0105cy prosi s\u0105d o rozwi\u0105zanie umowy, od sytuacji, w kt\u00f3rej RERA anuluje projekt.<\/p>\n

      \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
      Sytuacja<\/th>\nCo przewiduje akt prawny<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
      Kupuj\u0105cy chce zako\u0144czy\u0107 umow\u0119<\/td>\nNabywca mo\u017ce zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 do w\u0142a\u015bciwego s\u0105du o rozwi\u0105zanie umowy z wymienionych przyczyn: brak wa\u017cnego powodu do wydania ostatecznej umowy sprzeda\u017cy, odmowa powi\u0105zania p\u0142atno\u015bci z etapami budowy wyznaczanymi przez RERA, istotne odst\u0119pstwo od uzgodnionych specyfikacji, istotne wady budowlane czyni\u0105ce lokal nienadaj\u0105cym si\u0119 do u\u017cytku po przekazaniu lub inne okoliczno\u015bci wymagaj\u0105ce rozwi\u0105zania umowy wed\u0142ug zasad og\u00f3lnych<\/td>\nUchwa\u0142a 6\/2010, art. 20<\/td>\n<\/tr>\n
      Sp\u00f3r mi\u0119dzy kupuj\u0105cym a deweloperem<\/td>\nDLD mo\u017ce podj\u0105\u0107 si\u0119 koncyliacji, a ugoda zatwierdzona przez DLD wi\u0105\u017ce obie strony<\/td>\nUchwa\u0142a 6\/2010, art. 14<\/td>\n<\/tr>\n
      Rola DLD w rozwi\u0105zaniu umowy<\/td>\nDLD nie mo\u017ce rozwi\u0105za\u0107 umowy na wniosek inwestora; inwestor zwraca si\u0119 do w\u0142a\u015bciwego s\u0105du ds. nieruchomo\u015bci, a rola DLD ogranicza si\u0119 do mediacji<\/td>\nFAQ DLD<\/td>\n<\/tr>\n
      RERA anuluje projekt<\/td>\nPrzyczyny obejmuj\u0105 niepodj\u0119cie prac po uzyskaniu zatwierdze\u0144, upad\u0142o\u015b\u0107 i ra\u017c\u0105ce zaniedbanie; RERA wyznacza audytora na koszt dewelopera i prosi agenta rachunku powierniczego o zwrot \u015brodk\u00f3w nabywcom w ci\u0105gu 14 dni od anulowania<\/td>\nUchwa\u0142a 6\/2010, art. 23 i 25<\/td>\n<\/tr>\n
      \u015arodki z rachunku powierniczego nie pokrywaj\u0105 zwrot\u00f3w<\/td>\nDeweloper musi zwr\u00f3ci\u0107 saldo w ci\u0105gu 60 dni od decyzji o anulowaniu, chyba \u017ce RERA przed\u0142u\u017cy ten termin<\/td>\nUchwa\u0142a 6\/2010, art. 26<\/td>\n<\/tr>\n
      Projekt niedoko\u0144czony lub anulowany<\/td>\nSpecjalny Trybuna\u0142 ds. Niedoko\u0144czonych i Anulowanych Projekt\u00f3w Nieruchomo\u015bci rozpatruje roszczenia deweloper\u00f3w, inwestor\u00f3w i nabywc\u00f3w, wraz z przekazaniami od RERA<\/td>\nDekret nr 33 z 2020 r., art. 4, 6 i 9<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

      Rozwi\u0105zanie umowy przez s\u0105d na podstawie artyku\u0142u 20<\/h3>\n

      Artyku\u0142 20 to przepis, kt\u00f3ry zwykle przywo\u0142uje si\u0119, gdy kupuj\u0105cy chce wyj\u015b\u0107 z umowy. Jego pi\u0119\u0107 przyczyn obejmuje kategori\u0119 otwart\u0105, czyli okoliczno\u015bci wymagaj\u0105ce rozwi\u0105zania umowy wed\u0142ug og\u00f3lnych zasad prawa, wi\u0119c op\u00f3\u017anione przekazanie mo\u017cna podnie\u015b\u0107 pod tym has\u0142em wraz ze stanem faktycznym sprawy. Artyku\u0142 daje nabywcy dost\u0119p do s\u0105du; sam nie ustala wzoru zwrotu \u015brodk\u00f3w z tytu\u0142u op\u00f3\u017anienia. Rozstrzygaj\u0105 o tym umowa sprzeda\u017cy i ocena stanu faktycznego przez s\u0105d.<\/p>\n

      Anulowanie przez RERA i zwroty<\/h3>\n

      Artyku\u0142 23 wylicza podstawy, na kt\u00f3rych RERA mo\u017ce anulowa\u0107 projekt na podstawie uzasadnionego raportu technicznego, a artyku\u0142 25 okre\u015bla procedur\u0119: raport techniczny, pisemne zawiadomienie dewelopera, audytor wyznaczony na koszt dewelopera w celu sprawdzenia rachunku powierniczego i wydanych kwot oraz wniosek do agenta rachunku powierniczego o zwrot wp\u0142aconych kwot w ci\u0105gu 14 dni. Artyku\u0142 26 ustala 60-dniowy termin na pokrycie ewentualnego niedoboru, a artyku\u0142 27 wymaga, by RERA podj\u0119\u0142a kroki w celu ochrony nabywc\u00f3w, w tym skierowa\u0142a spraw\u0119 do organ\u00f3w s\u0105dowych, je\u015bli deweloper tego terminu nie dotrzyma. FAQ DLD dodaje, \u017ce projekt w likwidacji jest obs\u0142ugiwany po kolei, a termin zale\u017cy od tego, czy dost\u0119pne s\u0105 dokumenty, kwoty i osoby uprawnione. W przypadku projekt\u00f3w uko\u0144czonych w mniej ni\u017c 5% FAQ wskazuje, \u017ce RERA kontaktuje si\u0119 z deweloperem w celu skorygowania statusu i wszczyna procedury anulowania, je\u015bli nie ma wa\u017cnego uzasadnienia.<\/p>\n

      Trybuna\u0142 specjalny<\/h3>\n

      Dekret nr 33 z 2020 r. definiuje projekt niedoko\u0144czony jako taki, w kt\u00f3rym budowa si\u0119 rozpocz\u0119\u0142a i zosta\u0142a zawieszona, a projekt anulowany jako anulowany na mocy prawa dubajskiego. Artyku\u0142 4 obejmuje projekty, o kt\u00f3rych udowodniono, \u017ce s\u0105 niedoko\u0144czone, lub co do kt\u00f3rych zapad\u0142a decyzja o anulowaniu na podstawie ustawy 13\/2008 i jej rozporz\u0105dzenia, i wy\u0142\u0105cza projekty po\u0142o\u017cone w DIFC. Artyku\u0142 10 zabrania s\u0105dom, w tym s\u0105dom DIFC, rozpatrywania spraw nale\u017c\u0105cych do jurysdykcji trybuna\u0142u, wniesionych po wej\u015bciu dekretu w \u017cycie. Jego decyzje nie podlegaj\u0105 zwyk\u0142ym procedurom odwo\u0142awczym (art. 11).<\/p>\n

      Kupuj\u0105cy mo\u017ce tak\u017ce wszcz\u0105\u0107 skarg\u0119 w DLD, niezale\u017cnie od drogi s\u0105dowej. Strona skarg DLD wymienia skarg\u0119 na firm\u0119 z bran\u017cy nieruchomo\u015bci, zapytanie w sprawie spor\u00f3w umownych oraz us\u0142ug\u0119 \u015bledzenia skarg na firmy nieruchomo\u015bciowe i po\u015brednik\u00f3w. Skarga jest zapisem sprawy i sposobem zwr\u00f3cenia na ni\u0105 uwagi urz\u0119du, a drogi s\u0105dowe i trybunalska opisane wy\u017cej pozostaj\u0105 tymi, kt\u00f3re mog\u0105 zako\u0144czy\u0107 umow\u0119.<\/p>\n

      Dla szerszego kontekstu ochrony kupuj\u0105cych przewodnik o ochronie kupuj\u0105cych w Dubaju<\/a> wyja\u015bnia warstwy rachunku powierniczego, rejestracji i nadzoru, a przewodnik o mo\u017cliwych spadkach na rynku w Dubaju<\/a> przygl\u0105da si\u0119 danym rynkowym o uko\u0144czeniach i cenach.<\/p>\n

      Dokumenty do zachowania po przekazaniu nieruchomo\u015bci<\/h2>\n

      Zako\u0144czone przekazanie pozostawia \u015blad dokumentowy, kt\u00f3ry wspiera okresy jednego roku i dziesi\u0119ciu lat, p\u00f3\u017aniejsz\u0105 sprzeda\u017c oraz ka\u017cdy sp\u00f3r. Poni\u017csza lista to zestaw, na kt\u00f3ry wskazuj\u0105 akty przywo\u0142ane w tym przewodniku.<\/p>\n