{"id":34400,"date":"2026-11-01T07:00:00","date_gmt":"2026-11-01T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/?p=34400"},"modified":"2026-11-01T07:00:00","modified_gmt":"2026-11-01T07:00:00","slug":"tbilisi-real-estate-prices","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/tbilisi-real-estate-prices\/","title":{"rendered":"Ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi w 2026 roku: cena za m\u00b2 wed\u0142ug dzielnic"},"content":{"rendered":"

Ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi w 2026 roku: cena za m\u00b2 wed\u0142ug dzielnic<\/h1>\n

Ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi, mierzone na dzie\u0144 27 pa\u017adziernika 2026 r., wynosz\u0105 w skali ca\u0142ego miasta oko\u0142o $1\u00a0400 za metr kwadratowy w przypadku nowych mieszka\u0144, a mi\u0119dzy najta\u0144sz\u0105 i najdro\u017csz\u0105 dzielnic\u0105 wyst\u0119puje r\u00f3\u017cnica wi\u0119ksza ni\u017c dwukrotna. Maj\u0105ca siedzib\u0119 w Tbilisi firma Galt & Taggart, kt\u00f3rej miesi\u0119czne raporty \u015bledz\u0105 sprzeda\u017c odnotowywan\u0105 w Rejestrze Publicznym, okre\u015bli\u0142a \u015bredni\u0105 cen\u0119 na rynku pierwotnym (deweloperskim) na $1\u00a0412 za m\u00b2 w maju 2026 r., a Geostat, krajowy urz\u0105d statystyczny, poinformowa\u0142 23 pa\u017adziernika 2026 r., \u017ce jego indeks cen nowych mieszka\u0144 w Tbilisi by\u0142 o 5,9% wy\u017cszy ni\u017c rok wcze\u015bniej. Za tymi warto\u015bciami dla ca\u0142ego miasta ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi wahaj\u0105 si\u0119 od oko\u0142o $1\u00a0050 za m\u00b2 w dzielnicy Gldani do ponad $3\u00a0000 za m\u00b2 w dzielnicy Mtatsminda, zale\u017cnie od tego, z czyich danych korzystamy.<\/p>\n

Niniejszy przewodnik przedstawia ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi dzielnica po dzielnicy na podstawie dw\u00f3ch niezale\u017cnych serii danych, wyja\u015bnia, jak ka\u017cda z nich jest budowana, por\u00f3wnuje poziomy cen nowych mieszka\u0144 i rynku wt\u00f3rnego, pokazuje czynsze oraz prost\u0105 arytmetyk\u0119 relacji czynszu do ceny, kt\u00f3ra z nich wynika, a tak\u017ce omawia wolumeny transakcji, poda\u017c i udzia\u0142 nabywc\u00f3w zagranicznych, zawsze ze wskazaniem \u017ar\u00f3d\u0142a i daty. Por\u00f3wnuje r\u00f3wnie\u017c Tbilisi z Batumi, gdzie znajduj\u0105 si\u0119 oferty publikowane na naszej stronie. Podstaw\u0105 s\u0105 ceny w dolarach; kwoty w lari przeliczono wed\u0142ug oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) obowi\u0105zuj\u0105cego od 27 pa\u017adziernika 2026 r., czyli GEL 2,5966 za dolara ameryka\u0144skiego. Jest to opis opublikowanych danych, a nie prognoza ani porada dotycz\u0105ca kupna lub sprzeda\u017cy.<\/p>\n

Ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi: kr\u00f3tka odpowied\u017a<\/h2>\n

Na pytanie, jakie s\u0105 ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi, odpowiadaj\u0105 dwie publiczne serie danych, kt\u00f3re mierz\u0105 r\u00f3\u017cne rzeczy. Galt & Taggart (G&T) publikuje miesi\u0119czny raport o Tbilisi, zbudowany na zapisach sprzeda\u017cy w Krajowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) oraz na w\u0142asnej ankiecie w\u015br\u00f3d deweloper\u00f3w; jego g\u0142\u00f3wna cena to \u015brednia dla nowych mieszka\u0144 sprzedanych przez deweloper\u00f3w w stanie white frame (stan deweloperski), w dolarach ameryka\u0144skich. Geostat publikuje kwartalny Indeks Cen Nieruchomo\u015bci Mieszkaniowych (Residential Property Price Index) dla nowo zbudowanych mieszka\u0144 i dom\u00f3w w Tbilisi, oparty na cenach ofertowych zebranych z og\u0142osze\u0144 nieruchomo\u015bci, w lari. Odczytanie obu serii razem daje pe\u0142niejszy obraz ni\u017c ka\u017cda z nich osobno.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Miara<\/th>\nNajnowsza warto\u015b\u0107<\/th>\nData<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
\u015arednia cena na rynku pierwotnym (nowe mieszkania, white frame)<\/td>\n$1\u00a0385 za m\u00b2 (sty), $1\u00a0398 (lut), $1\u00a0412 (maj)<\/td>\nstycze\u0144, luty i maj 2026 r.<\/td>\nMiesi\u0119czne raporty Galt & Taggart<\/td>\n<\/tr>\n
Cena na rynku wt\u00f3rnym, budynki z pozwoleniami wydanymi od 2013 r.<\/td>\n$1\u00a0296 za m\u00b2 (sty), $1\u00a0304 (lut), $1\u00a0366 (maj)<\/td>\nstycze\u0144, luty i maj 2026 r.<\/td>\nMiesi\u0119czne raporty Galt & Taggart<\/td>\n<\/tr>\n
Indeks cen Geostat, nowe mieszkania i domy<\/td>\n+1,5% wzgl\u0119dem poprzedniego kwarta\u0142u, +5,9% wzgl\u0119dem roku wcze\u015bniejszego<\/td>\nQ3 2026, publikacja 23 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>\nGeostat<\/td>\n<\/tr>\n
Mediana ceny ofertowej nowego mieszkania, najdro\u017csza dzielnica<\/td>\nGEL 7\u00a0004 za m\u00b2 w dzielnicy Mtatsminda (oko\u0142o $2\u00a0697)<\/td>\nQ3 2026<\/td>\nGeostat<\/td>\n<\/tr>\n
Mediana ceny ofertowej nowego mieszkania, najta\u0144sza dzielnica<\/td>\nGEL 3\u00a0657 za m\u00b2 w dzielnicy Samgori (oko\u0142o $1\u00a0408)<\/td>\nQ3 2026<\/td>\nGeostat<\/td>\n<\/tr>\n
\u015aredni czynsz, nowe mieszkanie 50-60 m\u00b2<\/td>\n$10,2 za m\u00b2 (sty), $9,9 (maj)<\/td>\nstycze\u0144 i maj 2026 r.<\/td>\nGalt & Taggart<\/td>\n<\/tr>\n
Brutto stopa zwrotu z najmu w podanej wysoko\u015bci<\/td>\n8,9% (sty), 8,4% (maj)<\/td>\nstycze\u0144 i maj 2026 r.<\/td>\nGalt & Taggart<\/td>\n<\/tr>\n
Sprzeda\u017c mieszka\u0144 zarejestrowana w Tbilisi<\/td>\n42\u00a0388 w 2025 r., wzrost o 4,3%<\/td>\nRok kalendarzowy 2025<\/td>\nDane NAPR, Galt & Taggart<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Dalsza cz\u0119\u015b\u0107 przewodnika wyja\u015bnia, sk\u0105d pochodz\u0105 te warto\u015bci i jak do siebie pasuj\u0105. Szerszy obraz krajowy, w tym stopy hipoteczne i lari, omawia nasz artyku\u0142 o rynku nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a>, a wybrze\u017ce opisuje przewodnik po nieruchomo\u015bciach na gruzi\u0144skim wybrze\u017cu Morza Czarnego<\/a>.<\/p>\n

Jak mierzy si\u0119 ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi<\/h2>\n

Cena za metr kwadratowy mo\u017ce oznacza\u0107 cztery r\u00f3\u017cne rzeczy, a ich mieszanie jest najcz\u0119stszym powodem, dla kt\u00f3rego dwa artyku\u0142y o cenach nieruchomo\u015bci w Tbilisi podaj\u0105 r\u00f3\u017cne liczby. Pierwsze rozr\u00f3\u017cnienie dotyczy ceny ofertowej i ceny transakcyjnej. Cena ofertowa to kwota, kt\u00f3r\u0105 sprzedaj\u0105cy lub deweloper og\u0142asza; cena transakcyjna to kwota, kt\u00f3ra zosta\u0142a zarejestrowana. Indeks Geostat opiera si\u0119 na cenach ofertowych. W nocie metodologicznej do publikacji za Q3 2026 urz\u0105d statystyczny podaje, \u017ce dane o mieszkaniach wystawionych na sprzeda\u017c zbiera ze stron z og\u0142oszeniami nieruchomo\u015bci metod\u0105 web scrapingu, nazywa wynik \u201ecenami ofertowymi\u201d (offer prices) i stosuje podej\u015bcie hedoniczne, kt\u00f3re \u015bledzi cen\u0119 typowego mieszkania. Warto\u015bci dla dzielnic w tej samej publikacji s\u0105 medianami tych cen ofertowych, a wskazanymi \u017ar\u00f3d\u0142ami s\u0105 portale MyHome i SS.ge.<\/p>\n

Galt & Taggart pracuje od drugiej strony. Liczby sprzedanych mieszka\u0144 pochodz\u0105 z rejestracji w NAPR, a jego seria cen jest w ka\u017cdym raporcie opisana jako \u015brednia rynku pierwotnego dla mieszka\u0144 w stanie white frame, z osobn\u0105 seri\u0105 dla mieszka\u0144 z rynku wt\u00f3rnego w nowszych budynkach (zbudowanych na podstawie pozwole\u0144 wydanych od 2013 r.) i w starszych budynkach (pozwolenia wydane przed 2013 r.). Poniewa\u017c sprzeda\u017c deweloper\u00f3w jest cz\u0119sto rejestrowana z op\u00f3\u017anieniem, G&T dodaje miesi\u0119czn\u0105 ankiet\u0119 w\u015br\u00f3d deweloper\u00f3w realizuj\u0105cych ponad 100 bie\u017c\u0105cych projekt\u00f3w mieszkaniowych, kt\u00f3r\u0105 opisuje jako obejmuj\u0105c\u0105 oko\u0142o 50% rynku pierwotnego. Jego \u015brednie dla dzielnic s\u0105 \u015brednimi wa\u017conymi, a raporty pokazuj\u0105 tak\u017ce najni\u017csze i najwy\u017csze zaobserwowane ceny.<\/p>\n

Drugie rozr\u00f3\u017cnienie dotyczy waluty. Gruzi\u0144skie ceny ofertowe podaje si\u0119 zar\u00f3wno w lari, jak i w dolarach, a indeks Geostat jest liczony w lari, wi\u0119c seria w lari po przeliczeniu na dolary zmienia si\u0119 wraz z kursem walutowym. Narodowy Bank Gruzji (NBG) zaznacza, \u017ce jego oficjalny kurs ma charakter orientacyjny i nie jest obowi\u0105zkowy, chyba \u017ce wymaga tego prawo. Kurs u\u017cyty w tym przewodniku do przelicze\u0144 to GEL 2,5966 za dolara ameryka\u0144skiego, obowi\u0105zuj\u0105cy od 27 pa\u017adziernika 2026 r.; jedno lari to wi\u0119c oko\u0142o $0,385. Ceny w lari z Geostat przeliczono po tym jednym kursie dla cel\u00f3w por\u00f3wnania, dlatego ekwiwalenty w dolarach podane w tym przewodniku opisuj\u0105 dzisiejszy kurs zastosowany do mediany z Q3 2026, a nie kurs z ka\u017cdego dnia kwarta\u0142u.<\/p>\n

Trzecie rozr\u00f3\u017cnienie dotyczy poziomu wyko\u0144czenia mieszkania. Cena G&T na rynku pierwotnym dotyczy mieszka\u0144 white frame, a Geostat osobno podaje ceny black frame, white frame i green frame dla nowych mieszka\u0144; cena ro\u015bnie wraz z poziomem wyko\u0144czenia, co pokazuje seria poni\u017cej. Czwarte dotyczy budynku: nowy projekt sprzedawany przez dewelopera, mieszkanie z rynku wt\u00f3rnego w budynku sprzed 2013 r. i mieszkanie z rynku wt\u00f3rnego w budynku nowszym le\u017c\u0105 na r\u00f3\u017cnych poziomach. Ka\u017cda liczba w tym przewodniku jest opisana seri\u0105, miesi\u0105cem i jednostk\u0105, tak aby nie miesza\u0107 warto\u015bci.<\/p>\n

Ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi wed\u0142ug dzielnic: \u015brednie Galt & Taggart<\/h2>\n

Raport Galt & Taggart ze stycznia 2026 r., opublikowany 27 lutego 2026 r., podaje \u015bredni\u0105 cen\u0119 na rynku pierwotnym dla ka\u017cdej z dwunastu dzielnic wraz z zakresem zaobserwowanych cen, a jego raport za ca\u0142y rok 2025, opublikowany 30 stycznia 2026 r., podaje \u015bredni\u0105 roczn\u0105 dla ka\u017cdej dzielnicy. Oba zestawy warto\u015bci zestawiono poni\u017cej obok siebie. Dzielnice Mtatsminda i Chughureti s\u0105 wy\u0142\u0105czone z wykresu cen dzielnicowych G&T w raporcie styczniowym z powodu ma\u0142ych pr\u00f3b, cho\u0107 aneks tego samego raportu podaje ich \u015brednie i zakresy, kt\u00f3re przedstawiamy tu z uwzgl\u0119dnieniem tego ograniczenia.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Dzielnica<\/th>\n\u015arednia 2025, $ za m\u00b2<\/th>\n\u015arednia sty 2026, $ za m\u00b2<\/th>\nZaobserwowany zakres sty 2026, $ za m\u00b2<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Mtatsminda<\/td>\n3\u00a0294<\/td>\n3\u00a0178<\/td>\n2\u00a0000 do 5\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Vake<\/td>\n2\u00a0781<\/td>\n2\u00a0798<\/td>\n1\u00a0800 do 5\u00a0750<\/td>\n<\/tr>\n
Chughureti<\/td>\n1\u00a0973<\/td>\n2\u00a0066<\/td>\n1\u00a0100 do 2\u00a0860<\/td>\n<\/tr>\n
Saburtalo<\/td>\n1\u00a0613<\/td>\n1\u00a0628<\/td>\n862 do 4\u00a0400<\/td>\n<\/tr>\n
Krtsanisi<\/td>\n1\u00a0575<\/td>\n1\u00a0581<\/td>\n800 do 5\u00a0700<\/td>\n<\/tr>\n
Isani<\/td>\n1\u00a0358<\/td>\n1\u00a0401<\/td>\n880 do 3\u00a0800<\/td>\n<\/tr>\n
Didube<\/td>\n1\u00a0352<\/td>\n1\u00a0390<\/td>\n1\u00a0100 do 1\u00a0890<\/td>\n<\/tr>\n
Nadzaladevi<\/td>\n1\u00a0189<\/td>\n1\u00a0213<\/td>\n800 do 1\u00a0450<\/td>\n<\/tr>\n
Didi Dighomi<\/td>\n1\u00a0076<\/td>\n1\u00a0096<\/td>\n850 do 1\u00a0870<\/td>\n<\/tr>\n
Samgori<\/td>\n1\u00a0065<\/td>\n1\u00a0085<\/td>\n795 do 1\u00a0600<\/td>\n<\/tr>\n
Vashlijvari<\/td>\n1\u00a0062<\/td>\n1\u00a0070<\/td>\n950 do 1\u00a0300<\/td>\n<\/tr>\n
Gldani<\/td>\n1\u00a0038<\/td>\n1\u00a0050<\/td>\n850 do 1\u00a0600<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

\u0179r\u00f3d\u0142o: Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate, przegl\u0105d za ca\u0142y rok 2025 (30 stycznia 2026 r.) oraz aktualizacja ze stycznia 2026 r. (27 lutego 2026 r.); ceny to \u015brednie z rynku pierwotnego w dolarach ameryka\u0144skich za metr kwadratowy.<\/p>\n

Wyr\u00f3\u017cniaj\u0105 si\u0119 trzy cechy. Pierwsz\u0105 jest dystans mi\u0119dzy g\u00f3r\u0105 a do\u0142em tabeli: styczniowa \u015brednia 2026 r. w dzielnicy Vake, $2\u00a0798, jest oko\u0142o 2,7 raza wy\u017csza od $1\u00a0050 w dzielnicy Gldani, a $3\u00a0178 w dzielnicy Mtatsminda jest oko\u0142o trzy razy wy\u017csze od ceny w Gldani. Drug\u0105 jest szeroko\u015b\u0107 zakres\u00f3w. Zaobserwowany zakres w dzielnicy Saburtalo biegnie od $862 do $4\u00a0400 za m\u00b2, a w dzielnicy Krtsanisi od $800 do $5\u00a0700, co oznacza, \u017ce \u015brednia dzielnicowa opisuje \u015brodek rynku, na kt\u00f3rym poszczeg\u00f3lne projekty bardzo si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105 lokalizacj\u0105, widokiem i wyko\u0144czeniem. Trzeci\u0105 jest to, jak niewiele \u015brednie dzielnicowe zmieni\u0142y si\u0119 mi\u0119dzy warto\u015bci\u0105 z ca\u0142ego 2025 r. a styczniem 2026 r.: dziesi\u0119\u0107 z dwunastu dzielnic zanotowa\u0142o wzrost od 0,4% do 3,2%, natomiast dwie dzielnice o ma\u0142ych pr\u00f3bach zmieni\u0142y si\u0119 bardziej: Chughureti wzros\u0142a o 4,7%, a Mtatsminda spad\u0142a o 3,5%.<\/p>\n

Raport G&T za 2025 r. dzieli te\u017c dzielnice na mapie na trzy przedzia\u0142y: powy\u017cej $1\u00a0500 za m\u00b2 (Mtatsminda, Vake, Chughureti, Saburtalo i Krtsanisi), od $1\u00a0200 do $1\u00a0500 (Isani i Didube) oraz poni\u017cej $1\u00a0200 (Nadzaladevi, Didi Dighomi, Samgori, Vashlijvari i Gldani). Liczby sprzeda\u017cy w tym samym raporcie pokazuj\u0105, gdzie koncentruje si\u0119 wolumen: w 2025 r. liczby oparte na NAPR wynios\u0142y 9\u00a0440 mieszka\u0144 w dzielnicy Didi Dighomi, 7\u00a0186 w Saburtalo, 6\u00a0049 w Samgori, 4\u00a0117 w Gldani, 3\u00a0145 w Nadzaladevi i 3\u00a0090 w Isani, wobec 1\u00a0327 w Vake i 653 w Mtatsminda. Ta\u0144sze dzielnice odpowiadaj\u0105 wi\u0119c za wi\u0119kszo\u015b\u0107 zarejestrowanych transakcji, a najdro\u017csze za niewielki udzia\u0142 w sprzeda\u017cy.<\/p>\n

Ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi wed\u0142ug dzielnic: ceny ofertowe Geostat w Q3 2026<\/h2>\n

Publikacja Geostat za trzeci kwarta\u0142 2026 r., z dat\u0105 23 pa\u017adziernika 2026 r., podaje median\u0119 ceny za metr kwadratowy nowo zbudowanych mieszka\u0144 i dom\u00f3w wolnostoj\u0105cych w dziesi\u0119ciu dzielnicach Tbilisi. Poni\u017csza tabela odtwarza te warto\u015bci w lari i dodaje ekwiwalent w dolarach wed\u0142ug kursu NBG wynosz\u0105cego GEL 2,5966 za dolara. Poniewa\u017c s\u0105 to mediany cen ofertowych z og\u0142osze\u0144, pokazuj\u0105 one, jakich cen \u017c\u0105dali sprzedaj\u0105cy, co nie jest tym samym, co zap\u0142acili kupuj\u0105cy.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Dzielnica<\/th>\nMieszkania, GEL za m\u00b2<\/th>\nMieszkania, oko\u0142o $ za m\u00b2<\/th>\nDomy wolnostoj\u0105ce, GEL za m\u00b2<\/th>\nDomy, oko\u0142o $ za m\u00b2<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Mtatsminda<\/td>\n7\u00a0004<\/td>\n2\u00a0697<\/td>\n4\u00a0430<\/td>\n1\u00a0706<\/td>\n<\/tr>\n
Vake<\/td>\n6\u00a0046<\/td>\n2\u00a0328<\/td>\n4\u00a0517<\/td>\n1\u00a0740<\/td>\n<\/tr>\n
Krtsanisi<\/td>\n4\u00a0635<\/td>\n1\u00a0785<\/td>\n2\u00a0961<\/td>\n1\u00a0140<\/td>\n<\/tr>\n
Saburtalo<\/td>\n4\u00a0444<\/td>\n1\u00a0711<\/td>\n3\u00a0543<\/td>\n1\u00a0364<\/td>\n<\/tr>\n
Didube<\/td>\n4\u00a0168<\/td>\n1\u00a0605<\/td>\n3\u00a0448<\/td>\n1\u00a0328<\/td>\n<\/tr>\n
Chughureti<\/td>\n4\u00a0121<\/td>\n1\u00a0587<\/td>\n3\u00a0637<\/td>\n1\u00a0401<\/td>\n<\/tr>\n
Isani<\/td>\n4\u00a0032<\/td>\n1\u00a0553<\/td>\n3\u00a0213<\/td>\n1\u00a0237<\/td>\n<\/tr>\n
Nadzaladevi<\/td>\n3\u00a0932<\/td>\n1\u00a0514<\/td>\n2\u00a0798<\/td>\n1\u00a0078<\/td>\n<\/tr>\n
Gldani<\/td>\n3\u00a0830<\/td>\n1\u00a0475<\/td>\n2\u00a0993<\/td>\n1\u00a0153<\/td>\n<\/tr>\n
Samgori<\/td>\n3\u00a0657<\/td>\n1\u00a0408<\/td>\n2\u00a0839<\/td>\n1\u00a0093<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

\u0179r\u00f3d\u0142o: Geostat, Residential Property Price Index, III kwarta\u0142 2026 r. (23 pa\u017adziernika 2026 r.); mediany cen ofertowych nowo zbudowanych nieruchomo\u015bci; warto\u015bci w dolarach to nasze przeliczenie po kursie GEL 2,5966 za dolar ameryka\u0144ski (NBG, obowi\u0105zuj\u0105cy od 27 pa\u017adziernika 2026 r.).<\/p>\n

Kolejno\u015b\u0107 w niekt\u00f3rych miejscach r\u00f3\u017cni si\u0119 od uk\u0142adu G&T. Geostat stawia dzielnice Mtatsminda i Vake na pierwszym i drugim miejscu, tak jak G&T, ale na trzecim umieszcza Krtsanisi z warto\u015bci\u0105 GEL 4\u00a0635 za m\u00b2, podczas gdy \u015brednia G&T dla Krtsanisi, $1\u00a0581, jest pi\u0105ta. Rozpi\u0119to\u015b\u0107 jest te\u017c w\u0119\u017csza: najdro\u017csza dzielnica pod wzgl\u0119dem mieszka\u0144, Mtatsminda, jest oko\u0142o 1,9 raza dro\u017csza od najta\u0144szej, Samgori (7\u00a0004 podzielone przez 3\u00a0657 daje 1,92), wobec oko\u0142o 3,0 raza mi\u0119dzy Mtatsminda i Gldani w styczniowej tabeli G&T. Domy wolnostoj\u0105ce uk\u0142adaj\u0105 si\u0119 w innej kolejno\u015bci: Vake wyprzedza Mtatsminda, a Chughureti jest trzecia. Ceny dom\u00f3w za metr kwadratowy s\u0105 ni\u017csze od cen mieszka\u0144 we wszystkich dziesi\u0119ciu dzielnicach, najmniej w dzielnicy Chughureti, gdzie domy s\u0105 ta\u0144sze o oko\u0142o 12% (3\u00a0637 wobec 4\u00a0121).<\/p>\n

Indeks stoj\u0105cy za tymi medianami dzielnicowymi zmienia\u0142 si\u0119 nast\u0119puj\u0105co: Geostat podaje, \u017ce jego \u0142\u0105czny indeks za Q3 2026 by\u0142 o 66,2% wy\u017cszy od \u015bredniej z 2020 r., przy czym mieszkania by\u0142y o 63,1% wy\u017csze, a domy wolnostoj\u0105ce o 72,7% wy\u017csze. W ci\u0105gu kwarta\u0142u indeks mieszka\u0144 wzr\u00f3s\u0142 o 1,2%, a indeks dom\u00f3w o 2,7%; w ci\u0105gu dwunastu miesi\u0119cy mieszkania zdro\u017ca\u0142y o 5,6%, a domy o 7,0%. Zmiany te mierzone s\u0105 w lari i opisuj\u0105 ceny ofertowe.<\/p>\n

Dlaczego te dwie tabele dzielnicowe si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105<\/h3>\n

Zestawienie obu tabel obok siebie pokazuje r\u00f3\u017cnice, kt\u00f3re wynikaj\u0105 bezpo\u015brednio ze sposobu budowy serii. W dzielnicy Vake styczniowa \u015brednia G&T z 2026 r. to $2\u00a0798 za m\u00b2, podczas gdy mediana Geostat z Q3 2026 wynosi GEL 6\u00a0046, czyli oko\u0142o $2\u00a0328, wi\u0119c warto\u015b\u0107 G&T jest wy\u017csza o oko\u0142o 20% (2\u00a0798 podzielone przez 2\u00a0328 daje 1,20). W dzielnicy Mtatsminda warto\u015b\u0107 G&T, $3\u00a0178, jest wy\u017csza o oko\u0142o 18% od $2\u00a0697 wed\u0142ug Geostat. W ta\u0144szych dzielnicach relacja si\u0119 odwraca: Gldani to $1\u00a0050 w tabeli G&T i oko\u0142o $1\u00a0475 w tabeli Geostat, a Samgori to $1\u00a0085 wobec oko\u0142o $1\u00a0408. W Saburtalo obie warto\u015bci s\u0105 bliskie: $1\u00a0628 wobec oko\u0142o $1\u00a0711.<\/p>\n

Kilka cech metod pasuje do tego wzorca i ka\u017cd\u0105 mo\u017cna sprawdzi\u0107 w dokumentach \u017ar\u00f3d\u0142owych. Warto\u015bci dzielnicowe G&T to \u015brednie wa\u017cone sprzeda\u017c\u0105, obejmuj\u0105ce mieszkania white frame sprzedane przez deweloper\u00f3w w danym miesi\u0105cu; warto\u015bci Geostat to mediany cen z og\u0142osze\u0144, obejmuj\u0105ce wszystkie poziomy wyko\u0144czenia nowych mieszka\u0144, a w\u0142asna seria Geostat dotycz\u0105ca stanu wyko\u0144czenia pokazuje, \u017ce mieszkania green frame s\u0105 oferowane po wy\u017cszych cenach ni\u017c mieszkania white frame. R\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 te\u017c okresy (stycze\u0144 2026 r. wobec trzeciego kwarta\u0142u 2026 r., kilka miesi\u0119cy p\u00f3\u017aniej, w czasie kt\u00f3rych oba \u017ar\u00f3d\u0142a odnotowuj\u0105 rosn\u0105ce ceny), a kurs walutowy r\u00f3\u017cni si\u0119 mi\u0119dzy seri\u0105 w dolarach i seri\u0105 w lari przeliczon\u0105 na jedn\u0105 dat\u0119. Wreszcie \u015brednia wa\u017cona zamkni\u0119tych sprzeda\u017cy w dzielnicy, w kt\u00f3rej jeden projekt dominuje w danym miesi\u0105cu, mo\u017ce odbiega\u0107 od mediany og\u0142osze\u0144 w tej dzielnicy.<\/p>\n

Dla czytelnika por\u00f3wnuj\u0105cego konkretne mieszkanie z liczb\u0105 dla dzielnicy praktyczny wniosek jest taki, \u017ce obie serie wyznaczaj\u0105 wide\u0142ki rynku. Na poziomie ofert z Q3 2026 nowe mieszkania w dziesi\u0119ciu dzielnicach obj\u0119tych przez Geostat by\u0142y oferowane w cenach od oko\u0142o $1\u00a0408 do oko\u0142o $2\u00a0697 za m\u00b2 wed\u0142ug kursu z pa\u017adziernika 2026 r.; \u015brednie G&T dla tych samych dzielnic ze stycznia 2026 r. obejmowa\u0142y zakres od oko\u0142o $1\u00a0050 do $3\u00a0178 za m\u00b2. \u017badna z tych warto\u015bci nie jest wycen\u0105 konkretnego budynku, a pojedyncze projekty le\u017c\u0105 daleko poza \u015bredni\u0105 dzielnicow\u0105, jak pokazuj\u0105 zakresy w poprzedniej tabeli.<\/p>\n

Przyk\u0142ad obliczeniowy: ile kosztuje mieszkanie 60 m\u00b2 przy \u015brednich dzielnicowych<\/h3>\n

Aby uczyni\u0107 warto\u015bci za metr kwadratowy konkretnymi, we\u017amy mieszkanie o powierzchni 60 m\u00b2, kt\u00f3re mie\u015bci si\u0119 w przedziale od 51 do 80 m\u00b2, stanowi\u0105cym wed\u0142ug G&T 52,1% mieszka\u0144 sprzedanych w styczniu 2026 r. Przy \u015brednich G&T ze stycznia 2026 r. rachunek wygl\u0105da tak: Vake, 60 \u00d7 $2\u00a0798 = $167\u00a0880; Saburtalo, 60 \u00d7 $1\u00a0628 = $97\u00a0680; Isani, 60 \u00d7 $1\u00a0401 = $84\u00a0060; Gldani, 60 \u00d7 $1\u00a0050 = $63\u00a0000. Przy medianach Geostat z Q3 2026 to samo mieszkanie by\u0142oby oferowane za 60 \u00d7 GEL 6\u00a0046 = GEL 362\u00a0760 w dzielnicy Vake, czyli oko\u0142o $139\u00a0700, oraz za 60 \u00d7 GEL 3\u00a0830 = GEL 229\u00a0800 w dzielnicy Gldani, czyli oko\u0142o $88\u00a0500. Oba zestawy warto\u015bci r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 o dziesi\u0105tki tysi\u0119cy dolar\u00f3w w tej samej dzielnicy, dlatego podan\u0105 cen\u0119 nale\u017cy por\u00f3wnywa\u0107 z niedawn\u0105 transakcj\u0105 por\u00f3wnywaln\u0105 lub z aktualnym cennikiem dewelopera dla tej samej ulicy lub projektu, a nie ze \u015bredni\u0105 dla ca\u0142ego miasta.<\/p>\n

Ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi: nowe budownictwo i rynek wt\u00f3rny<\/h2>\n

G&T podaje trzy poziomy cen mieszka\u0144 w Tbilisi. Cena pierwotna to \u015brednia cena, po kt\u00f3rej deweloperzy sprzedali nowe, w wi\u0119kszo\u015bci b\u0119d\u0105ce w budowie lub niedawno uko\u0144czone mieszkania w stanie white frame. Druga seria obejmuje mieszkania z rynku wt\u00f3rnego w nowszych budynkach, czyli budynkach wzniesionych na podstawie pozwole\u0144 wydanych od 2013 r., a trzecia mieszkania z rynku wt\u00f3rnego w starszych budynkach, z pozwoleniami wydanymi przed 2013 r. Dane Rejestru, na kt\u00f3rych zbudowano te serie, oddzielaj\u0105 sprzeda\u017c \u201epierwotn\u0105\u201d, mi\u0119dzy kupuj\u0105cymi i deweloperami, od sprzeda\u017cy \u201ewt\u00f3rnej\u201d, mi\u0119dzy osobami fizycznymi.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Segment<\/th>\nGru 2025<\/th>\nSty 2026<\/th>\nLut 2026<\/th>\nMaj 2026<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Rynek pierwotny, nowe mieszkania, white frame ($ za m\u00b2)<\/td>\n1\u00a0373<\/td>\n1\u00a0385<\/td>\n1\u00a0398<\/td>\n1\u00a0412<\/td>\n<\/tr>\n
Rynek wt\u00f3rny, budynki z pozwoleniami od 2013 r. ($ za m\u00b2)<\/td>\n1\u00a0316<\/td>\n1\u00a0296<\/td>\n1\u00a0304<\/td>\n1\u00a0366<\/td>\n<\/tr>\n
Rynek wt\u00f3rny, budynki z pozwoleniami sprzed 2013 r. ($ za m\u00b2)<\/td>\n1\u00a0238<\/td>\n1\u00a0228<\/td>\n–<\/td>\n–<\/td>\n<\/tr>\n
Rynek wt\u00f3rny, nowsze budynki, jako % ceny pierwotnej<\/td>\n95,8%<\/td>\n93,6%<\/td>\n93,3%<\/td>\n96,7%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

\u0179r\u00f3d\u0142o: miesi\u0119czne raporty Galt & Taggart (raport za grudzie\u0144 2025 r. z 30 stycznia 2026 r.; raport za stycze\u0144 2026 r. z 27 lutego 2026 r.; warto\u015bci za luty 2026 r. wed\u0142ug relacji Georgia Today z 31 marca 2026 r.; warto\u015bci za maj 2026 r. wed\u0142ug podsumowania Homes Overseas z 9 lipca 2026 r.). Wiersz z warto\u015bciami procentowymi to nasze dzielenie opublikowanych liczb.<\/p>\n

Dane pokazuj\u0105 umiarkowany dyskont na rynku wt\u00f3rnym. W styczniu 2026 r. \u015brednia na rynku wt\u00f3rnym w nowszych budynkach wynios\u0142a $1\u00a0296, czyli 93,6% \u015bredniej pierwotnej $1\u00a0385 (1\u00a0296 podzielone przez 1\u00a0385), a \u015brednia dla starszych budynk\u00f3w, $1\u00a0228, stanowi\u0142a 88,7% tej warto\u015bci. R\u00f3\u017cnica zmniejszy\u0142a si\u0119 wiosn\u0105: w maju 2026 r. \u015brednia G&T na rynku wt\u00f3rnym dla nowszych budynk\u00f3w wynios\u0142a $1\u00a0366, czyli 96,7% \u015bredniej pierwotnej $1\u00a0412. G&T t\u0142umaczy wcze\u015bniejsz\u0105 rozbie\u017cno\u015b\u0107 popytem, zauwa\u017caj\u0105c dla stycznia 2026 r., \u017ce sprzeda\u017c ros\u0142a na rynku pierwotnym i spada\u0142a na wt\u00f3rnym, a jego raport za maj 2026 r. odnotowuje skok ceny wt\u00f3rnej o 5,0% w kwietniu, po kt\u00f3rym w maju nast\u0105pi\u0142 spadek o 0,3%.<\/p>\n

Podzia\u0142 sprzeda\u017cy jest niemal r\u00f3wny. Liczby oparte na NAPR za 2025 r. wynios\u0142y 20\u00a0961 mieszka\u0144 sprzedanych na rynku pierwotnym i 21\u00a0427 na wt\u00f3rnym, \u0142\u0105cznie 42\u00a0388. Rynek wt\u00f3rny stanowi zatem po\u0142ow\u0119 zarejestrowanego rynku, cho\u0107 sprzeda\u017c deweloper\u00f3w przyci\u0105ga wi\u0119kszo\u015b\u0107 uwagi analityk\u00f3w. G&T zastrzega, \u017ce liczba sprzeda\u017cy pierwotnej jest op\u00f3\u017aniona, poniewa\u017c sprzeda\u017c deweloper\u00f3w rejestruje si\u0119 z op\u00f3\u017anieniem, dlatego uzupe\u0142nia j\u0105 w\u0142asn\u0105 ankiet\u0105 w\u015br\u00f3d deweloper\u00f3w.<\/p>\n

Poziom wyko\u0144czenia: black, white i green frame<\/h3>\n

Kwartalna publikacja Geostat \u015bledzi median\u0119 ceny ofertowej nowych mieszka\u0144 wed\u0142ug kategorii wyko\u0144czenia. W Q3 2026 mediana green frame wynios\u0142a GEL 4\u00a0493 za m\u00b2, white frame GEL 3\u00a0752, a black frame GEL 3\u00a0287.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Kategoria wyko\u0144czenia<\/th>\nQ3 2025, GEL za m\u00b2<\/th>\nQ3 2026, GEL za m\u00b2<\/th>\nZmiana<\/th>\nQ3 2026, oko\u0142o $ za m\u00b2<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Green frame<\/td>\n4\u00a0288<\/td>\n4\u00a0493<\/td>\n+4,8%<\/td>\n1\u00a0730<\/td>\n<\/tr>\n
White frame<\/td>\n3\u00a0474<\/td>\n3\u00a0752<\/td>\n+8,0%<\/td>\n1\u00a0445<\/td>\n<\/tr>\n
Black frame<\/td>\n3\u00a0314<\/td>\n3\u00a0287<\/td>\n-0,8%<\/td>\n1\u00a0266<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

\u0179r\u00f3d\u0142o: Geostat, Residential Property Price Index, III kwarta\u0142 2026 r.; mediany cen ofertowych; zmiany procentowe i warto\u015bci w dolarach to nasze obliczenia (dolary po kursie GEL 2,5966).<\/p>\n

R\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy median\u0105 green frame i black frame wynosi GEL 1\u00a0206 za m\u00b2 (4\u00a0493 minus 3\u00a0287), czyli oko\u0142o $464, a mi\u0119dzy green i white frame GEL 741, czyli oko\u0142o $285. Dla mieszkania 60 m\u00b2 premia za green frame ponad white frame to zatem 60 \u00d7 GEL 741 = GEL 44\u00a0460, czyli oko\u0142o $17\u00a0100. Seria white frame, czyli poziom wyko\u0144czenia, kt\u00f3rego G&T u\u017cywa w swojej cenie pierwotnej, wzros\u0142a w tej tabeli o 8,0% w ci\u0105gu dwunastu miesi\u0119cy, podczas gdy seria black frame spad\u0142a o 0,8%; kupuj\u0105cy por\u00f3wnuj\u0105cy mieszkanie niewyko\u0144czone z wyko\u0144czonym powinien uwzgl\u0119dni\u0107 koszt wyko\u0144czenia, a nie tylko nag\u0142\u00f3wkow\u0105 cen\u0119 za metr kwadratowy.<\/p>\n

Jak zmienia\u0142y si\u0119 ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi od 2023 roku<\/h2>\n

Raport Galt & Taggart za ca\u0142y rok 2025 podaje wzrost \u015bredniej ceny na rynku pierwotnym na poziomie 20,2% w 2023 r., 11,6% w 2024 r. i 4,0% w 2025 r. Tabela kluczowych warto\u015bci w tym samym raporcie wymienia $1\u00a0233, $1\u00a0320 i $1\u00a0373 za m\u00b2 dla lat 2023, 2024 i 2025, a jego tekst wskazuje $1\u00a0373 jako poziom z grudnia 2025 r. Raport opisuje wzrost cen jako w du\u017cej mierze p\u0142aski przez pierwsze dziewi\u0119\u0107 miesi\u0119cy 2025 r. (0,2% miesi\u0119cznie) i przyspieszaj\u0105cy do 0,7% miesi\u0119cznie w czwartym kwartale, gdy popyt si\u0119 odbudowa\u0142, a wydawanie pozwole\u0144 zwolni\u0142o. Od grudnia 2025 r. do stycznia 2026 r. \u015brednia wzros\u0142a o kolejne 0,9% do $1\u00a0385, a w maju 2026 r. seria osi\u0105gn\u0119\u0142a $1\u00a0412.<\/p>\n

Indeks Geostat daje d\u0142u\u017csz\u0105 perspektyw\u0119 w lari. Poni\u017csza tabela zawiera indeks \u0142\u0105czny, subindeks mieszka\u0144 oraz krajowy indeks cen towar\u00f3w i us\u0142ug konsumpcyjnych (CPI), wszystkie przy \u015bredniej z 2020 r. r\u00f3wnej 100, dla ka\u017cdego kwarta\u0142u opublikowanego w publikacji za Q3 2026.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Kwarta\u0142<\/th>\n\u0141\u0105czny indeks cen<\/th>\nMieszkania<\/th>\nIndeks cen towar\u00f3w i us\u0142ug konsumpcyjnych<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Q1 2024<\/td>\n141,3<\/td>\n139,5<\/td>\n126,8<\/td>\n<\/tr>\n
Q3 2024<\/td>\n146,7<\/td>\n144,6<\/td>\n126,4<\/td>\n<\/tr>\n
Q1 2025<\/td>\n157,6<\/td>\n154,8<\/td>\n130,1<\/td>\n<\/tr>\n
Q3 2025<\/td>\n157,0<\/td>\n154,5<\/td>\n132,2<\/td>\n<\/tr>\n
Q4 2025<\/td>\n159,4<\/td>\n156,6<\/td>\n133,8<\/td>\n<\/tr>\n
Q1 2026<\/td>\n162,3<\/td>\n159,8<\/td>\n136,0<\/td>\n<\/tr>\n
Q2 2026<\/td>\n163,8<\/td>\n161,2<\/td>\n139,5<\/td>\n<\/tr>\n
Q3 2026<\/td>\n166,2<\/td>\n163,1<\/td>\n139,6<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

\u0179r\u00f3d\u0142o: Geostat, Residential Property Price Index, III kwarta\u0142 2026 r. (23 pa\u017adziernika 2026 r.); poziomy indeksu przy \u015bredniej z 2020 r. = 100, w oparciu o ceny w lari.<\/p>\n

Z tabeli wynikaj\u0105 dwa wnioski. Po pierwsze, \u0142\u0105czny indeks cen wyni\u00f3s\u0142 166,2 w Q3 2026 wobec 157,0 w Q3 2025, czyli wzr\u00f3s\u0142 o 5,9% (166,2 podzielone przez 157,0), podczas gdy CPI przesun\u0105\u0142 si\u0119 z 132,2 do 139,6, czyli wzr\u00f3s\u0142 o 5,6%. W okresie od \u015bredniej z 2020 r. indeks cen wzr\u00f3s\u0142 o 66,2%, a CPI o 39,6%. Po drugie, ta seria nie jest lini\u0105 prost\u0105: indeks by\u0142 ni\u017cszy w Q2 2025 (156,1) ni\u017c w Q1 2025 (157,6), a to samo zdarzy\u0142o si\u0119 mi\u0119dzy Q1 a Q3 2024 (148,1 w Q2 wobec 146,7 w Q3). G&T osobno opisuje s\u0142aby pocz\u0105tek 2025 r., gdy niepewno\u015b\u0107 polityczna ostudzi\u0142a popyt, a wielu kupuj\u0105cych od\u0142o\u017cy\u0142o zakupy. W\u0142asna nota metodologiczna Geostat opisuje indeks jako mierz\u0105cy zmian\u0119 ceny typowego nowego mieszkania, w lari. Poprzednia publikacja, za Q2 2026 z dat\u0105 23 lipca 2026 r., pokazywa\u0142a \u0142\u0105czny indeks wy\u017cszy o 0,9% w uj\u0119ciu kwartalnym i o 4,9% w uj\u0119ciu rocznym, wi\u0119c tempo roczne zmieni\u0142o si\u0119 z 4,9% na 5,9% mi\u0119dzy tymi dwoma kwarta\u0142ami.<\/p>\n

Lari ma znaczenie dla por\u00f3wnania w dolarach. Indeks jest w lari, a kurs NBG u\u017cyty w tym przewodniku to GEL 2,5966 za dolara, wi\u0119c wzrost cen w lari w ci\u0105gu roku przek\u0142ada si\u0119 na wzrost cen w dolarach tylko wtedy, gdy kurs si\u0119 utrzyma. Tam, gdzie przewodnik podaje obie serie, za ka\u017cdym razem oznacza walut\u0119. Oczekiwania analityk\u00f3w podajemy z nazwy w sekcji o perspektywach poni\u017cej.<\/p>\n

Czynsze i relacja czynszu do ceny wed\u0142ug dzielnic<\/h2>\n

Raporty G&T \u015bledz\u0105 \u015bredni czynsz za nowe mieszkanie o powierzchni od 50 do 60 m\u00b2 w Tbilisi; wykres wskazuje jako \u017ar\u00f3d\u0142a NBG, Numbeo i G&T. \u015arednia dla ca\u0142ego miasta wynosi\u0142a $9,7 za m\u00b2 w 2024 r., $9,8 w grudniu 2025 r. i $10,2 w styczniu 2026 r., gdy G&T okre\u015bli\u0142 brutto stop\u0119 zwrotu z najmu na 8,9%; luty 2026 r. to $10,1 przy stopie 8,6%, a maj 2026 r. to $9,9 przy stopie 8,4%. Raport G&T za 2025 r. dodaje, \u017ce czynsze utrzymywa\u0142y si\u0119 w przedziale od $9 do $10, kt\u00f3ry obowi\u0105zuje od 2024 r.<\/p>\n

Raport styczniowy z 2026 r. podaje czynsze dla ka\u017cdej dzielnicy obok jej ceny sprzeda\u017cy. Podzielenie rocznego czynszu za metr kwadratowy (czynsz miesi\u0119czny pomno\u017cony przez dwana\u015bcie) przez \u015bredni\u0105 cen\u0119 sprzeda\u017cy za metr kwadratowy daje wska\u017anik brutto, kt\u00f3ry pozwala por\u00f3wna\u0107 dzielnice. Tabela pokazuje to obliczenie. Jest to rachunek na opublikowanych \u015brednich, przed uwzgl\u0119dnieniem pustostan\u00f3w, podatk\u00f3w, op\u0142at eksploatacyjnych i prowizji, a nie prognoza stopy zwrotu. W\u0142asna opublikowana przez G&T warto\u015b\u0107 dla ca\u0142ego miasta za ten sam miesi\u0105c to 8,9%, a podzielenie zaokr\u0105glonych warto\u015bci dla ca\u0142ego miasta, $10,2 \u00d7 12 podzielone przez $1\u00a0385, daje 8,8%.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Dzielnica<\/th>\nCzynsz, $ za m\u00b2 miesi\u0119cznie (sty 2026)<\/th>\n\u015arednia cena, $ za m\u00b2 (sty 2026)<\/th>\nRoczny czynsz podzielony przez cen\u0119<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Mtatsminda<\/td>\n12,7<\/td>\n3\u00a0178<\/td>\n4,8%<\/td>\n<\/tr>\n
Vake<\/td>\n15,0<\/td>\n2\u00a0798<\/td>\n6,4%<\/td>\n<\/tr>\n
Chughureti<\/td>\n9,9<\/td>\n2\u00a0066<\/td>\n5,8%<\/td>\n<\/tr>\n
Saburtalo<\/td>\n11,8<\/td>\n1\u00a0628<\/td>\n8,7%<\/td>\n<\/tr>\n
Krtsanisi<\/td>\n10,9<\/td>\n1\u00a0581<\/td>\n8,3%<\/td>\n<\/tr>\n
Isani<\/td>\n10,7<\/td>\n1\u00a0401<\/td>\n9,2%<\/td>\n<\/tr>\n
Didube<\/td>\n9,9<\/td>\n1\u00a0390<\/td>\n8,5%<\/td>\n<\/tr>\n
Nadzaladevi<\/td>\n9,6<\/td>\n1\u00a0213<\/td>\n9,5%<\/td>\n<\/tr>\n
Didi Dighomi<\/td>\n8,7<\/td>\n1\u00a0096<\/td>\n9,5%<\/td>\n<\/tr>\n
Samgori<\/td>\n8,5<\/td>\n1\u00a0085<\/td>\n9,4%<\/td>\n<\/tr>\n
Vashlijvari<\/td>\n9,3<\/td>\n1\u00a0070<\/td>\n10,4%<\/td>\n<\/tr>\n
Gldani<\/td>\n8,6<\/td>\n1\u00a0050<\/td>\n9,8%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

\u0179r\u00f3d\u0142o: Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate, aktualizacja ze stycznia 2026 r. (czynsze i ceny); ostatnia kolumna to nasze obliczenie: czynsz roczny, r\u00f3wny czynszowi miesi\u0119cznemu \u00d7 12, podzielony przez \u015bredni\u0105 cen\u0119.<\/p>\n

Prawid\u0142owo\u015b\u0107 jest taka, \u017ce czynsze zmieniaj\u0105 si\u0119 znacznie mniej ni\u017c ceny. Dzielnica Vake ma najwy\u017cszy czynsz, $15,0 za m\u00b2, czyli 1,7 raza wi\u0119cej ni\u017c $8,6 w Gldani (15,0 podzielone przez 8,6), podczas gdy jej cena jest 2,7 raza wy\u017csza od ceny w Gldani. Mniejsze zr\u00f3\u017cnicowanie czynsz\u00f3w ni\u017c cen sprawia, \u017ce stosunek czynszu do ceny jest ni\u017cszy w drogich dzielnicach: 4,8% w Mtatsminda i 6,4% w Vake, wobec 9,8% w Gldani i 10,4% w Vashlijvari. Osoba oceniaj\u0105ca te liczby powinna pami\u0119ta\u0107, \u017ce seria czynsz\u00f3w obejmuje wy\u0142\u0105cznie nowe mieszkania o powierzchni od 50 do 60 m\u00b2, wi\u0119c opisuje okre\u015blony wycinek rynku najmu.<\/p>\n

G&T por\u00f3wnuje stop\u0119 zwrotu ze stopami depozyt\u00f3w: w styczniu 2026 r. pokazana przez niego stopa depozyt\u00f3w w lari wynosi\u0142a 10,5%, a w dolarach 2,3%, a w maju 2026 r. raport streszczony przez Homes Overseas podaje 9,7% dla lari i 2,4% dla dolar\u00f3w. S\u0105 to punkty odniesienia wzi\u0119te z wykres\u00f3w i podsumowania G&T, wyra\u017cone w r\u00f3\u017cnych walutach, wi\u0119c nie s\u0105 wymienne z warto\u015bci\u0105 czynszu w dolarach.<\/p>\n

Podatek od dochod\u00f3w z najmu wykracza poza zakres danych cenowych; opisuje go nasz artyku\u0142 o podatku od nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a>. Dla informacji: kalkulator podatku od nieruchomo\u015bci dla os\u00f3b fizycznych S\u0142u\u017cby Dochod\u00f3w (Revenue Service) na 2026 r. pokazuje, \u017ce roczn\u0105 deklaracj\u0119 nale\u017cy z\u0142o\u017cy\u0107 do 1 listopada, a podatek zap\u0142aci\u0107 do 15 listopada, oraz \u017ce przy obliczeniu rozr\u00f3\u017cnia si\u0119 gospodarstwa domowe wed\u0142ug tego, czy ich doch\u00f3d z poprzedniego roku przekroczy\u0142 GEL 100\u00a0000.<\/p>\n

Wolumen transakcji i wielko\u015b\u0107 rynku w Tbilisi<\/h2>\n

Rejestracje w NAPR pokazuj\u0105, ile mieszka\u0144 zmienia w\u0142a\u015bciciela. W\u0142asna strona statystyczna Rejestru wymienia wnioski rejestracyjne i decyzje, w\u0142a\u015bcicieli wed\u0142ug p\u0142ci oraz nieruchomo\u015bci wed\u0142ug rodzaju w\u0142asno\u015bci, a liczby sprzedanych mieszka\u0144 i podzia\u0142y dzielnicowe u\u017cyte w tym przewodniku zosta\u0142y zestawione przez Galt & Taggart na podstawie danych NAPR. Raporty Galt & Taggart, kt\u00f3re opieraj\u0105 si\u0119 na tych rejestracjach, podaj\u0105 sumy wed\u0142ug roku i segmentu rynku, a tak\u017ce szacuj\u0105 warto\u015b\u0107 rynku w dolarach ameryka\u0144skich, uwzgl\u0119dniaj\u0105c op\u00f3\u017anienie rejestracji na rynku pierwotnym.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Rok<\/th>\nSprzeda\u017c pierwotna<\/th>\nSprzeda\u017c wt\u00f3rna<\/th>\nSprzeda\u017c mieszka\u0144 og\u00f3\u0142em<\/th>\nWielko\u015b\u0107 rynku, mln $<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
2023<\/td>\n17\u00a0589<\/td>\n21\u00a0791<\/td>\n39\u00a0380<\/td>\n2\u00a0880<\/td>\n<\/tr>\n
2024<\/td>\n19\u00a0934<\/td>\n20\u00a0703<\/td>\n40\u00a0637<\/td>\n3\u00a0171<\/td>\n<\/tr>\n
2025<\/td>\n20\u00a0961<\/td>\n21\u00a0427<\/td>\n42\u00a0388<\/td>\n3\u00a0571<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

\u0179r\u00f3d\u0142o: dane NAPR zestawione przez Galt & Taggart, przegl\u0105d za ca\u0142y rok 2025 (30 stycznia 2026 r.); wielko\u015b\u0107 rynku jest szacunkiem G&T i w przypadku rynku pierwotnego uwzgl\u0119dnia bie\u017c\u0105ce trendy u deweloper\u00f3w z powodu p\u00f3\u017anych rejestracji.<\/p>\n

Sprzeda\u017c og\u00f3\u0142em wzros\u0142a w 2025 r. o 4,3% (42\u00a0388 podzielone przez 40\u00a0637), a szacowana warto\u015b\u0107 rynku o 12,6% (3\u00a0571 podzielone przez 3\u00a0171). Warto\u015b\u0107 ros\u0142a szybciej ni\u017c liczba transakcji, co jest zgodne z wy\u017cszymi cenami i zmian\u0105 struktury: raport G&T ze stycznia 2026 r. pokazuje, \u017ce udzia\u0142 mieszka\u0144 sprzedanych w segmencie bud\u017cetowym (poni\u017cej $1\u00a0100 za m\u00b2) spad\u0142 z 72,2% w styczniu 2024 r. do 64,6% w styczniu 2025 r. i 55,3% w styczniu 2026 r., podczas gdy segment \u015bredni ($1\u00a0101 do $2\u00a0000) wzr\u00f3s\u0142 z 25,3% do 31,1% i 38,7%. Segmenty wy\u017cszy ($2\u00a0001 do $3\u00a0000) i najwy\u017cszy (powy\u017cej $3\u00a0000) \u0142\u0105cznie stanowi\u0142y 5,9% sprzeda\u017cy w styczniu 2026 r. (4,7% i 1,2%).<\/p>\n

Ten sam raport rozbija sprzeda\u017c wed\u0142ug wielko\u015bci mieszkania. W styczniu 2026 r. ma\u0142e mieszkania o powierzchni od 35 do 50 m\u00b2 stanowi\u0142y 27,0% sprzeda\u017cy, \u015brednie od 51 do 80 m\u00b2 52,1%, du\u017ce od 81 do 150 m\u00b2 19,3%, a bardzo du\u017ce od 151 do 250 m\u00b2 1,6%. Sam stycze\u0144 2026 r. przyni\u00f3s\u0142 w Tbilisi 2\u00a0964 zarejestrowane sprzeda\u017ce mieszka\u0144 (1\u00a0614 na rynku pierwotnym i 1\u00a0350 na wt\u00f3rnym), przy wielko\u015bci rynku $255,0 mln, o 6,3% wi\u0119cej ni\u017c w styczniu 2025 r.<\/p>\n

W trakcie 2026 r. sumy z rejestru wyprzedza\u0142y 2025 r. Warto\u015bci Galt & Taggart za luty 2026 r., wed\u0142ug relacji Georgia Today, wynios\u0142y 3\u00a0822 sprzedanych mieszka\u0144 w miesi\u0105cu, a jego raport za maj 2026 r., streszczony przez Homes Overseas, odnotowa\u0142 3\u00a0748 sprzeda\u017cy w maju, o 11,1% wi\u0119cej ni\u017c 3\u00a0374 rok wcze\u015bniej, oraz 18\u00a0296 transakcji w okresie od stycznia do maja 2026 r. o warto\u015bci $1,6 mld, o 21,9% wi\u0119cej ni\u017c rok wcze\u015bniej. Colliers Georgia, cytowane przez CBW, naliczy\u0142o 10\u00a0550 mieszka\u0144 sprzedanych w Tbilisi w pierwszym kwartale 2026 r., czyli o oko\u0142o 17% wi\u0119cej ni\u017c rok wcze\u015bniej. Baza por\u00f3wnawcza z 2025 r. obejmuje s\u0142aby pocz\u0105tek roku, kt\u00f3ry G&T wi\u0105\u017ce z niepewno\u015bci\u0105 polityczn\u0105 w Tbilisi, wi\u0119c roczne tempa wzrostu na pocz\u0105tku 2026 r. cz\u0119\u015bciowo odzwierciedlaj\u0105 t\u0119 nisk\u0105 baz\u0119, jak odnotowuje G&T dla stycznia 2026 r.<\/p>\n

Poda\u017c: pozwolenia, projekty i koszty budowy<\/h2>\n

Ceny zale\u017c\u0105 od poda\u017cy tak samo jak od popytu, a pozwolenia na budow\u0119 s\u0105 g\u0142\u00f3wnym publicznym wska\u017anikiem nowej poda\u017cy w Tbilisi. G&T zestawia powierzchni\u0119 mieszkaln\u0105 obj\u0119t\u0105 pozwoleniami dla budynk\u00f3w wielomieszkaniowych i wielofunkcyjnych klasy III i IV. Wynios\u0142a ona 1\u00a0940 tys. m\u00b2 w 2023 r., 1\u00a0810 tys. w 2024 r. i 1\u00a0734 tys. w 2025 r., co oznacza spadek o 4,2% w 2025 r. po spadku o 32,1% rok do roku w czwartym kwartale. Mimo to G&T zauwa\u017ca, \u017ce wydawanie pozwole\u0144 w 2025 r. by\u0142o o 32% wy\u017csze od \u015bredniej z lat 2015-2022. W styczniu 2026 r. pozwolenia wydano na 8 projekt\u00f3w mieszkaniowych o powierzchni mieszkalnej 28\u00a0669 m\u00b2, o 59,8% mniej ni\u017c rok wcze\u015bniej, a raport G&T za maj 2026 r., streszczony przez Homes Overseas, odnotowuje pozwolenia na 23 projekty mieszkaniowe o powierzchni 165\u00a0484 m\u00b2 w maju, czyli o 18,4% mniej, przy czym zatwierdzona powierzchnia za okres od stycznia do maja spad\u0142a o 34,4%.<\/p>\n

Ankieta G&T w\u015br\u00f3d deweloper\u00f3w pokazuje, jaka cz\u0119\u015b\u0107 portfela projekt\u00f3w jest ju\u017c sprzedana. Spo\u015br\u00f3d mieszka\u0144 w badanych projektach, kt\u00f3rych uko\u0144czenie zaplanowano na 2025 r., 94% zosta\u0142o sprzedanych do momentu ankiety; dla projekt\u00f3w z terminem w 2026 r. udzia\u0142 sprzedanych wyni\u00f3s\u0142 72%, dla 2027 r. 61%, a dla lat 2028-2029 45%. Badani deweloperzy sprzedali 7\u00a0797 mieszka\u0144 w 2023 r., 8\u00a0664 w 2024 r. i 11\u00a0031 w 2025 r. (wzrost o 27%), a G&T m\u00f3wi, \u017ce wi\u0119kszo\u015b\u0107 sprzeda\u017cy w projektach uko\u0144czonych w 2025 r. odby\u0142a si\u0119 w ramach w\u0142asnych system\u00f3w ratalnych deweloper\u00f3w. Szef dzia\u0142u bada\u0144 i us\u0142ug danych Colliers Georgia, Levan Chikava, jest cytowany przez CBW jako naliczaj\u0105cy 87\u00a0000 mieszka\u0144 w budowie w Tbilisi, o 84% wi\u0119cej ni\u017c w 2021 r.<\/p>\n

Koszty budowy to strona kosztowa tego samego obrazu. Raport G&T ze stycznia 2026 r., na podstawie danych Geostat, pokazuje, \u017ce ca\u0142kowite koszty budowy w dolarach ameryka\u0144skich wzros\u0142y w grudniu 2025 r. o 9,8% rok do roku, przy czym p\u0142ace wzros\u0142y o 29,3%, a materia\u0142y budowlane o 4,3%. S\u0105 to wska\u017aniki koszt\u00f3w dla deweloper\u00f3w, a nie prognoza cen.<\/p>\n

Kto kupuje: nabywcy krajowi i zagraniczni w Tbilisi<\/h2>\n

Nabywcami w Tbilisi s\u0105 w wi\u0119kszo\u015bci obywatele Gruzji. Ankieta G&T w\u015br\u00f3d deweloper\u00f3w rozbija sprzeda\u017c na rynku pierwotnym wed\u0142ug obywatelstwa, a raport za ca\u0142y rok 2025 podaje nast\u0119puj\u0105ce udzia\u0142y sprzedanych mieszka\u0144.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Rok<\/th>\nGruzini<\/th>\nIzraelczycy<\/th>\nRosjanie<\/th>\nInni<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
2023<\/td>\n85%<\/td>\n4%<\/td>\n5%<\/td>\n6%<\/td>\n<\/tr>\n
2024<\/td>\n80%<\/td>\n10%<\/td>\n2%<\/td>\n9%<\/td>\n<\/tr>\n
2025<\/td>\n77%<\/td>\n10%<\/td>\n3%<\/td>\n11%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

\u0179r\u00f3d\u0142o: ankieta Galt & Taggart w\u015br\u00f3d wybranych deweloper\u00f3w (oko\u0142o 50% rynku pierwotnego), przegl\u0105d za ca\u0142y rok 2025, 30 stycznia 2026 r.; udzia\u0142y dotycz\u0105 liczby sprzedanych mieszka\u0144, a ankieta obejmuje wy\u0142\u0105cznie sprzeda\u017c na rynku pierwotnym.<\/p>\n

Raport za maj 2026 r., streszczony przez Homes Overseas, podaje udzia\u0142 cudzoziemc\u00f3w w\u015br\u00f3d kupuj\u0105cych mieszkania na oko\u0142o 25%, w tym Izraelczycy 11%, Rosjanie 3% i obywatele innych kraj\u00f3w 11%. Colliers Georgia jest cytowane przez CBW jako twierdz\u0105ce, \u017ce nabywcy zagraniczni stanowi\u0105 niewielk\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 transakcji w Tbilisi i \u017ce oko\u0142o 90% kupuj\u0105cych to obywatele Gruzji; jest to inne zliczenie ni\u017c w ankiecie deweloper\u00f3w G&T, o innym zakresie. Ankieta G&T obejmuje nowe projekty deweloper\u00f3w dzia\u0142aj\u0105cych systematycznie, a warto\u015b\u0107 Colliers dotyczy kupuj\u0105cych na rynku jako ca\u0142o\u015bci.<\/p>\n

W przypadku nabywc\u00f3w zagranicznych sam zakup jest rejestrowany w NAPR. Strona op\u0142at Rejestru podaje rejestracj\u0119 zmiany praw do nieruchomo\u015bci za GEL 150 w 4 dni robocze, GEL 270 w 1 dzie\u0144 roboczy lub GEL 350 w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku; przy kursie GEL 2,5966 za dolara jest to oko\u0142o $58, $104 i $135. Ramy prawne dotycz\u0105ce tego, kto mo\u017ce posiada\u0107 co, omawia artyku\u0142 czy cudzoziemcy mog\u0105 kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Gruzji<\/a>, a kolejno\u015b\u0107 krok\u00f3w i dokumenty opisuje tekst jak kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Gruzji<\/a>. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3rzy nie mog\u0105 stawi\u0107 si\u0119 osobi\u015bcie, mog\u0105 przeczyta\u0107 o zakupie na odleg\u0142o\u015b\u0107 w artykule zakup nieruchomo\u015bci w Gruzji z zagranicy<\/a>, a kontrole prawne przed podpisaniem omawia przewodnik po poradach prawnych przed podpisaniem<\/a>.<\/p>\n

Ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi a pr\u00f3g pozwolenia na pobyt<\/h3>\n

Niekt\u00f3rzy czytelnicy por\u00f3wnuj\u0105 ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi z progiem pozwolenia na pobyt opartego na nieruchomo\u015bci. Strona Agencji Rozwoju Us\u0142ug Publicznych (Public Service Development Agency, PSDA) o pozwoleniach na pobyt wymienia kr\u00f3tkoterminowe pozwolenie na pobyt dla cudzoziemca, kt\u00f3ry posiada tytu\u0142 prawny do nieruchomo\u015bci w Gruzji innej ni\u017c grunt rolny, o warto\u015bci rynkowej przekraczaj\u0105cej USD 150\u00a0000 w ekwiwalencie w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawc\u0119 akredytowanego przez krajow\u0105 jednostk\u0119 akredytuj\u0105c\u0105; pozwolenie obejmuje ma\u0142\u017conka i dzieci, a wymienione op\u0142aty to GEL 300 przy decyzji w 30 dni, GEL 450 przy 20 dniach i GEL 600 przy 10 dniach. Nasz przewodnik jak uzyska\u0107 pozwolenie na pobyt w Gruzji<\/a> wyja\u015bnia warunki dok\u0142adniej. Przy kursie NBG z 27 pa\u017adziernika 2026 r. USD 150\u00a0000 to GEL 389\u00a0490 (150\u00a0000 \u00d7 2,5966).<\/p>\n

Pr\u00f3g mierzy si\u0119 wed\u0142ug wyceny nieruchomo\u015bci dokonanej przez rzeczoznawc\u0119, a nie wed\u0142ug ceny z faktury, wi\u0119c cen zakupu z powy\u017cszych tabel nie da si\u0119 wprost prze\u0142o\u017cy\u0107 na kwot\u0119 kwalifikuj\u0105c\u0105. Jako rachunek na \u015brednich G&T ze stycznia 2026 r., mieszkanie 60 m\u00b2 w dzielnicy Vake kosztowa\u0142oby $167\u00a0880, czyli powy\u017cej tej kwoty, a w dzielnicy Saburtalo $97\u00a0680, czyli poni\u017cej niej, co oznacza, \u017ce w drugim przypadku potrzebnych by\u0142oby kilka nieruchomo\u015bci lub wi\u0119ksze mieszkanie. To obliczenie opiera si\u0119 na \u015brednich i za\u0142o\u017conej wielko\u015bci i nie jest stwierdzeniem, \u017ce jakiekolwiek konkretne mieszkanie by si\u0119 kwalifikowa\u0142o; ka\u017cdy wniosek jest rozpatrywany na podstawie w\u0142asnych dokument\u00f3w. Sam zakup nie daje pozwolenia: pozwolenie wymaga odr\u0119bnego wniosku do PSDA.<\/p>\n

Dla por\u00f3wnania z wybrze\u017cem nasze zestawienie tego, co mo\u017cna kupi\u0107 za $100\u00a0000 na sze\u015bciu rynkach<\/a>, pokazuje, jak daleko si\u0119ga sta\u0142y bud\u017cet w r\u00f3\u017cnych krajach, a koszty \u017cycia i mieszkania w Tbilisi i Batumi omawia tekst \u017cycie w Gruzji jako cudzoziemiec<\/a>. Strona Tbilisi na naszej witrynie znajduje si\u0119 pod adresem Tbilisi<\/a>, a przegl\u0105d krajowy pod adresem nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a>.<\/p>\n

Por\u00f3wnanie Tbilisi i Batumi<\/h2>\n

Batumi, nad Morzem Czarnym, to inny rynek ni\u017c Tbilisi pod wzgl\u0119dem sk\u0142adu nabywc\u00f3w, rodzaju nieruchomo\u015bci i sposobu u\u017cytkowania. Oferty na naszej stronie znajduj\u0105 si\u0119 w Batumi i Gonio, dlatego to por\u00f3wnanie wykorzystuje opublikowane dane dla obu miast, a po stronie nadmorskiej nasze w\u0142asne strony ofert. Warto\u015bci nie s\u0105 \u015bci\u015ble por\u00f3wnywalne: cena G&T dla Tbilisi to \u015brednia dla mieszka\u0144 white frame na rynku pierwotnym, a jego warto\u015b\u0107 dla Batumi to \u015brednia dla mieszka\u0144 pod klucz (turnkey).<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Miara<\/th>\nTbilisi<\/th>\nBatumi<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
\u015arednia cena nowego mieszkania<\/td>\n$1\u00a0373 za m\u00b2 (gru 2025); $1\u00a0412 (maj 2026)<\/td>\n$1\u00a0865 za m\u00b2 (\u015brednia 2025, pod klucz)<\/td>\n<\/tr>\n
Obszar o najwy\u017cszych cenach<\/td>\nMtatsminda, $3\u00a0178 za m\u00b2 (\u015brednia sty 2026)<\/td>\nStare Batumi, powy\u017cej $3\u00a0000 za m\u00b2 (2025)<\/td>\n<\/tr>\n
Sprzeda\u017c mieszka\u0144 w 2025 r.<\/td>\n42\u00a0388<\/td>\n17\u00a0478<\/td>\n<\/tr>\n
Nabywcy zagraniczni<\/td>\n23% sprzeda\u017cy deweloper\u00f3w (udzia\u0142 niegruzi\u0144skich w ankiecie G&T, 2025)<\/td>\n52% sprzeda\u017cy mieszka\u0144 (2025)<\/td>\n<\/tr>\n
Brutto stopa zwrotu z najmu w podanej wysoko\u015bci<\/td>\n8,6% (gru 2025)<\/td>\n7,4% (2025), wobec 8,8% w 2024 r.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

\u0179r\u00f3d\u0142o: Tbilisi, raporty Galt & Taggart za grudzie\u0144 2025 r. i stycze\u0144 2026 r. oraz podsumowanie za maj 2026 r.; Batumi, przegl\u0105d mieszkaniowy Batumi Galt & Taggart wed\u0142ug relacji Investor.ge z 20 kwietnia 2026 r. Udzia\u0142 cudzoziemc\u00f3w w Tbilisi to 100% minus 77% udzia\u0142u Gruzin\u00f3w w ankiecie G&T.<\/p>\n

\u015arednia dla Batumi, $1\u00a0865, jest o 36% wy\u017csza od \u015bredniej pierwotnej dla Tbilisi, $1\u00a0373 (1\u00a0865 podzielone przez 1\u00a0373 daje 1,36), czyli o $492 za m\u00b2. Nasz artyku\u0142 towarzysz\u0105cy, ceny mieszka\u0144 w Batumi za metr kwadratowy<\/a>, por\u00f3wnuje ceny wej\u015bcia 12 ofert z t\u0105 \u015bredni\u0105 dla Batumi, a stron\u0119 najmu kr\u00f3tkoterminowego opisuje najem kr\u00f3tkoterminowy w Batumi<\/a>. Zakup przed uko\u0144czeniem budynku ma w\u0142asne zasady i ryzyka, opisane w tek\u015bcie nieruchomo\u015bci off-plan w Batumi<\/a>.<\/p>\n

Dwie strony ofert ilustruj\u0105 stron\u0119 nadmorsk\u0105. Wed\u0142ug naszej strony oferty Horizon Grand Residence<\/a> w Batumi zaczyna si\u0119 od $55\u00a0000 i pokazuje lokal o powierzchni 52 m\u00b2; je\u015bli ta cena wej\u015bcia dotyczy tej powierzchni, wychodzi oko\u0142o $1\u00a0058 za m\u00b2 (55\u00a0000 podzielone przez 52). Wed\u0142ug naszej strony oferty Mardi City Center<\/a> to uko\u0144czony projekt w centrum Batumi, zbudowany w 2024 r., z cenami od $52\u00a0600 i lokalami od 41,7 m\u00b2, co daje oko\u0142o $1\u00a0261 za m\u00b2 dla najmniejszego lokalu. S\u0105 to ceny ofertowe deweloper\u00f3w, a nie dane transakcyjne. Dane dla Tbilisi powy\u017cej stanowi\u0105 odr\u0119bn\u0105 seri\u0119 i nie nale\u017cy ich czyta\u0107 jako por\u00f3wnania dzielnic i projekt\u00f3w na zasadzie \u201ejab\u0142ka do jab\u0142ek\u201d.<\/p>\n

Co m\u00f3wi\u0105 o cenach w Tbilisi w 2026 roku analitycy wskazani z nazwy<\/h3>\n

Prognozy nale\u017c\u0105 do analityk\u00f3w, kt\u00f3rzy je tworz\u0105. W swoim raporcie za ca\u0142y rok 2025, opublikowanym 30 stycznia 2026 r., Galt & Taggart napisa\u0142, \u017ce oczekuje, i\u017c popyt w 2026 r. pozostanie w przybli\u017ceniu na poziomie z 2025 r., wspierany przez urbanizacj\u0119, zmniejszaj\u0105c\u0105 si\u0119 wielko\u015b\u0107 gospodarstw domowych i stopy zwrotu, a cena ma wykazywa\u0107 \u201estabilny wzrost jednocyfrowy\u201d, zale\u017cny w du\u017cej mierze od poda\u017cy. Ten sam raport zauwa\u017ca, \u017ce planowane projekty na du\u017c\u0105 skal\u0119 i utrzymuj\u0105ce si\u0119 wysokie wydawanie pozwole\u0144 mog\u0105 doda\u0107 znaczn\u0105 now\u0105 poda\u017c i ograniczy\u0107 pole do wzrostu cen oraz \u017ce silne wydawanie pozwole\u0144 w ostatnich latach sk\u0142oni\u0142o deweloper\u00f3w do oferowania bardziej rozbudowanych system\u00f3w ratalnych. Jest to opinia analityk\u00f3w wed\u0142ug stanu ze stycznia 2026 r.; dane w sekcjach powy\u017cej to to, co zosta\u0142o opublikowane od tego czasu.<\/p>\n

Opublikowane od tamtej pory liczby, kt\u00f3re s\u0105 jedyn\u0105 cz\u0119\u015bci\u0105 tej sekcji b\u0119d\u0105c\u0105 obserwacj\u0105, a nie oczekiwaniem, to wzrost \u015bredniej pierwotnej G&T z $1\u00a0373 w grudniu 2025 r. do $1\u00a0412 w maju 2026 r. (wzrost o 2,8%) oraz wzrost indeksu Geostat o 5,9% w uj\u0119ciu rocznym do Q3 2026 w lari. Czytelnicy, kt\u00f3rzy chc\u0105 pozna\u0107 obraz krajowy, w tym lari, turystyk\u0119 i otoczenie kredyt\u00f3w hipotecznych, znajd\u0105 go w artykule o rynku nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a>, a kredytowanie nierezydent\u00f3w przez banki opisuje tekst kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemc\u00f3w<\/a>.<\/p>\n

Jak czyta\u0107 ofert\u0119 cenow\u0105 mieszkania w Tbilisi<\/h2>\n

Podan\u0105 cen\u0119 mieszkania w Tbilisi \u0142atwiej oceni\u0107 za pomoc\u0105 kr\u00f3tkiej listy pyta\u0144, wyprowadzonych ze sposobu budowy opublikowanych serii.<\/p>\n

    \n
  1. W jakiej walucie jest cena? Deweloperzy i og\u0142oszenia u\u017cywaj\u0105 zar\u00f3wno dolar\u00f3w, jak i lari; Geostat podaje w lari, G&T w dolarach. Nale\u017cy przeliczy\u0107 po kursie NBG z danego dnia i zanotowa\u0107 dat\u0119.<\/li>\n
  2. Jaki poziom wyko\u0144czenia obowi\u0105zuje? Cena pierwotna G&T dotyczy white frame; Geostat pokazuje green frame o oko\u0142o GEL 741 za m\u00b2 powy\u017cej white frame w Q3 2026.<\/li>\n
  3. Czy cena za metr kwadratowy dotyczy powierzchni ca\u0142kowitej, czy mieszkalnej? Cenniki deweloper\u00f3w okre\u015blaj\u0105, kt\u00f3rej powierzchni u\u017cywaj\u0105, a 5% r\u00f3\u017cnicy w podstawie powierzchni to 5% r\u00f3\u017cnicy w cenie za m\u00b2.<\/li>\n
  4. Czy to cena dewelopera, czy rynek wt\u00f3rny? \u015arednia na rynku wt\u00f3rnym w nowszych budynkach w styczniu 2026 r. stanowi\u0142a wed\u0142ug G&T 93,6% \u015bredniej pierwotnej.<\/li>\n
  5. Jaka dzielnica i jaki budynek? W obr\u0119bie dzielnicy najwy\u017csza zaobserwowana cena w raporcie G&T ze stycznia 2026 r. jest od 1,4 do 7,1 raza wy\u017csza od najni\u017cszej (Krtsanisi: od $800 do $5\u00a0700), wi\u0119c budynek ma wi\u0119ksze znaczenie ni\u017c \u015brednia dzielnicy.<\/li>\n
  6. Jaki lokal i jakie pi\u0119tro? Cenniki zwykle r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 wed\u0142ug pi\u0119tra, widoku i orientacji, dlatego pojedyncza cena za m\u00b2 dla projektu jest \u015bredni\u0105 jego lokali.<\/li>\n
  7. Czy budynek jest w budowie? Udzia\u0142 sprzedanych wed\u0142ug roku uko\u0144czenia w ankiecie G&T (94%, 72%, 61% i 45% dla uko\u0144cze\u0144 w 2025, 2026, 2027 i 2028-2029) pokazuje, jak\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 portfela deweloperzy sprzedali z wyprzedzeniem.<\/li>\n
  8. Jaki jest harmonogram p\u0142atno\u015bci? G&T podaje, \u017ce wi\u0119kszo\u015b\u0107 sprzeda\u017cy w projektach uko\u0144czonych w 2025 r. odby\u0142a si\u0119 w ramach w\u0142asnych system\u00f3w ratalnych deweloper\u00f3w, wi\u0119c cen\u0119 nag\u0142\u00f3wkow\u0105 i sum\u0119 rat nale\u017cy por\u00f3wna\u0107.<\/li>\n<\/ol>\n

    Formalno\u015bci po podj\u0119ciu decyzji obejmuj\u0105 wypis z Rejestru potwierdzaj\u0105cy tytu\u0142 prawny, umow\u0119 sprzeda\u017cy i rejestracj\u0119; kolejno\u015b\u0107 opisuje tekst jak kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Gruzji<\/a>, a kontrole dewelopera i projektu omawia artyku\u0142 o poradach prawnych powy\u017cej.<\/p>\n

    Cz\u0119sto zadawane pytania<\/h2>\n

    Jaka jest \u015brednia cena za metr kwadratowy w Tbilisi?<\/h3>\n

    \u015arednia Galt & Taggart dla nowych mieszka\u0144 sprzedanych przez deweloper\u00f3w w stanie white frame wynios\u0142a $1\u00a0385 w styczniu 2026 r., $1\u00a0398 w lutym i $1\u00a0412 w maju 2026 r. Jego \u015brednia na rynku wt\u00f3rnym dla mieszka\u0144 w budynkach z pozwoleniami od 2013 r. wynios\u0142a $1\u00a0296, $1\u00a0304 i $1\u00a0366 w tych samych miesi\u0105cach. Mediany cen ofertowych Geostat dla nowych mieszka\u0144 w Q3 2026 waha\u0142y si\u0119 od GEL 3\u00a0657 do GEL 7\u00a0004 za m\u00b2 w dziesi\u0119ciu dzielnicach, czyli od oko\u0142o $1\u00a0408 do $2\u00a0697 wed\u0142ug kursu NBG z 27 pa\u017adziernika 2026 r. Te ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi s\u0105 \u015brednimi i medianami, a poszczeg\u00f3lne budynki si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105.<\/p>\n

    Kt\u00f3ra dzielnica Tbilisi jest najdro\u017csza?<\/h3>\n

    W obu seriach dzielnica Mtatsminda ma najwy\u017csz\u0105 cen\u0119 mieszka\u0144: \u015brednia Galt & Taggart ze stycznia 2026 r. wynios\u0142a $3\u00a0178 za m\u00b2, a mediana oferty Geostat z Q3 2026 GEL 7\u00a0004, czyli oko\u0142o $2\u00a0697. Vake jest druga w obu: $2\u00a0798 (G&T, stycze\u0144 2026 r.) i GEL 6\u00a0046, czyli oko\u0142o $2\u00a0328 (Geostat, Q3 2026). W\u015br\u00f3d cen nieruchomo\u015bci w Tbilisi wed\u0142ug dzielnic najni\u017csza w styczniowej tabeli G&T jest w dzielnicy Gldani, $1\u00a0050, a w tabeli Geostat za Q3 w dzielnicy Samgori, GEL 3\u00a0657.<\/p>\n

    Czy ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi rosn\u0105?<\/h3>\n

    Opublikowane indeksy pokazuj\u0105 wzrosty. Indeks cen nowych mieszka\u0144 Geostat wzr\u00f3s\u0142 o 1,5% w Q3 2026 w stosunku do poprzedniego kwarta\u0142u i o 5,9% w stosunku do roku wcze\u015bniejszego, w lari, podczas gdy jego indeks cen towar\u00f3w i us\u0142ug konsumpcyjnych wzr\u00f3s\u0142 w tym samym roku o 5,6% wed\u0142ug naszego obliczenia z poziom\u00f3w indeksu. \u015arednia pierwotna Galt & Taggart wzros\u0142a z $1\u00a0373 w grudniu 2025 r. do $1\u00a0412 w maju 2026 r. W\u0142asne oczekiwanie G&T, podane w styczniu 2026 r., to stabilny wzrost jednocyfrowy w 2026 r., zale\u017cny od poda\u017cy; jest to opinia analityka, a nie zaobserwowany wynik.<\/p>\n

    Jak ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi wypadaj\u0105 na tle Batumi?<\/h3>\n

    Przegl\u0105d Batumi Galt & Taggart, wed\u0142ug relacji Investor.ge, podaje \u015bredni\u0105 cen\u0119 mieszkania pod klucz $1\u00a0865 za m\u00b2 dla 2025 r., wobec \u015bredniej pierwotnej w Tbilisi $1\u00a0373 w grudniu 2025 r., czyli r\u00f3\u017cnic\u0119 oko\u0142o 36%. Serie nie s\u0105 \u015bci\u015ble por\u00f3wnywalne, poniewa\u017c u\u017cywaj\u0105 r\u00f3\u017cnych definicji wyko\u0144czenia. Nabywcy zagraniczni stanowili 52% sprzeda\u017cy mieszka\u0144 w Batumi w 2025 r., wobec 23% sprzeda\u017cy deweloper\u00f3w w Tbilisi w ankiecie G&T. Szczeg\u00f3\u0142y dla wybrze\u017ca zawiera nasz artyku\u0142 o cenach mieszka\u0144 w Batumi<\/a>.<\/p>\n

    Jakie s\u0105 czynsze w Tbilisi?<\/h3>\n

    \u015aredni czynsz Galt & Taggart za nowe mieszkanie o powierzchni od 50 do 60 m\u00b2 wyni\u00f3s\u0142 $10,2 za m\u00b2 w styczniu 2026 r., $10,1 w lutym i $9,9 w maju 2026 r. Wed\u0142ug dzielnic w styczniu 2026 r. waha\u0142 si\u0119 od $8,5 w Samgori do $15,0 w Vake. Dla mieszkania 60 m\u00b2 iloczyn 60 \u00d7 $10,2 daje $612 miesi\u0119cznie przy styczniowej \u015bredniej dla ca\u0142ego miasta. Seria obejmuje nowe mieszkania o powierzchni od 50 do 60 m\u00b2.<\/p>\n

    Jaka jest stopa zwrotu z najmu w Tbilisi?<\/h3>\n

    Galt & Taggart opublikowa\u0142 brutto stop\u0119 zwrotu z najmu 8,9% za stycze\u0144 2026 r., 8,6% za luty i 8,4% za maj 2026 r. S\u0105 to warto\u015bci brutto, przed uwzgl\u0119dnieniem pustostan\u00f3w, podatk\u00f3w, op\u0142at eksploatacyjnych i prowizji. Nasze obliczenia dla dzielnic na podstawie czynsz\u00f3w i cen ze stycznia 2026 r. daj\u0105 wska\u017aniki rocznego czynszu do ceny od 4,8% w Mtatsminda do 10,4% w Vashlijvari. Ani opublikowane stopy zwrotu, ani nasze obliczenia nie s\u0105 prognoz\u0105 jakiegokolwiek przysz\u0142ego dochodu.<\/p>\n

    Czy cudzoziemcy mog\u0105 kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Tbilisi?<\/h3>\n

    Nabywcy zagraniczni pojawiaj\u0105 si\u0119 w statystykach Tbilisi: ankieta deweloper\u00f3w Galt & Taggart pokazuje nabywc\u00f3w niegruzi\u0144skich na poziomie 23% sprzeda\u017cy w 2025 r., a jego raport za maj 2026 r. podaje cudzoziemc\u00f3w na oko\u0142o 25% kupuj\u0105cych mieszkania. Zasady dotycz\u0105ce tego, co cudzoziemcy mog\u0105 posiada\u0107, w tym traktowanie grunt\u00f3w rolnych, wyja\u015bnia artyku\u0142 czy cudzoziemcy mog\u0105 kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Gruzji<\/a>. W\u0142asno\u015b\u0107 rejestruje Krajowa Agencja Rejestru Publicznego. Ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi podane w tym przewodniku dotycz\u0105 mieszka\u0144 i dom\u00f3w w mie\u015bcie, a nie grunt\u00f3w rolnych.<\/p>\n

    Ile kosztuje rejestracja zakupu?<\/h3>\n

    Krajowa Agencja Rejestru Publicznego podaje op\u0142at\u0119 rejestracyjn\u0105 GEL 150 za us\u0142ug\u0119 w 4 dni robocze, GEL 270 za 1 dzie\u0144 roboczy i GEL 350 za rejestracj\u0119 w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku, co przy kursie GEL 2,5966 za dolara daje oko\u0142o $58, $104 i $135. Ta op\u0142ata jest odr\u0119bna od ceny nieruchomo\u015bci. Podatki, kt\u00f3re dotycz\u0105 w\u0142a\u015bcicieli, opisuje tekst podatek od nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a>.<\/p>\n

    Czy zakup w Tbilisi prowadzi do pozwolenia na pobyt?<\/h3>\n

    Sam zakup nie daje pozwolenia na pobyt. PSDA wymienia kr\u00f3tkoterminowe pozwolenie na pobyt dla posiadaczy tytu\u0142u prawnego do nieruchomo\u015bci w Gruzji innej ni\u017c grunt rolny, o warto\u015bci rynkowej przekraczaj\u0105cej USD 150\u00a0000 w ekwiwalencie w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawc\u0119, co przy kursie NBG z 27 pa\u017adziernika 2026 r. wynosi GEL 389\u00a0490. Wniosek jest odr\u0119bny, a ka\u017cdy jest rozpatrywany na podstawie swoich dokument\u00f3w; zob. jak uzyska\u0107 pozwolenie na pobyt w Gruzji<\/a>.<\/p>\n

    Dlaczego r\u00f3\u017cne \u017ar\u00f3d\u0142a podaj\u0105 r\u00f3\u017cne ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi?<\/h3>\n

    \u0179r\u00f3d\u0142a mierz\u0105 r\u00f3\u017cne rzeczy. Galt & Taggart opiera si\u0119 na sprzeda\u017cy z Rejestru i ankiecie deweloper\u00f3w oraz podaje \u015brednie wa\u017cone w dolarach dla mieszka\u0144 white frame na rynku pierwotnym, podczas gdy Geostat u\u017cywa cen ofertowych z og\u0142osze\u0144 dla nowych mieszka\u0144, podaje mediany w lari i obejmuje wszystkie poziomy wyko\u0144czenia. Obejmuj\u0105 te\u017c r\u00f3\u017cne okresy, takie jak stycze\u0144 2026 r. dla tabeli dzielnicowej G&T i Q3 2026 dla Geostat. Por\u00f3wnanie ma sens dopiero po dopasowaniu waluty, poziomu wyko\u0144czenia, okresu i rodzaju ceny.<\/p>\n

    Ostatnia weryfikacja: 27 pa\u017adziernika 2026 r. \u0179r\u00f3d\u0142a: Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate, przegl\u0105d za ca\u0142y rok 2025<\/a>; Galt & Taggart, aktualizacja ze stycznia 2026 r.<\/a>; Georgia Today o raporcie Galt & Taggart, luty 2026 r.<\/a>; Homes Overseas o raporcie Galt & Taggart, maj 2026 r.<\/a>; Geostat, Residential Property Price Index, Q3 2026<\/a>; strona publikacji Geostat<\/a>; Geostat, Residential Property Price Index, Q2 2026<\/a>; Georgia Today o danych Geostat, Q3 2026<\/a>; oficjalne kursy walut Narodowego Banku Gruzji<\/a>; Krajowa Agencja Rejestru Publicznego, op\u0142aty za rejestracj\u0119 nieruchomo\u015bci<\/a>; Krajowa Agencja Rejestru Publicznego, statystyki<\/a>; Agencja Rozwoju Us\u0142ug Publicznych, pozwolenia na pobyt<\/a>; S\u0142u\u017cba Dochod\u00f3w, kalkulator podatku od nieruchomo\u015bci<\/a>; Investor.ge o raporcie Galt & Taggart, Batumi<\/a>; CBW o Colliers Georgia<\/a>.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Ceny nieruchomo\u015bci w Tbilisi wed\u0142ug dzielnic z danych Galt & Taggart i Geostat, nowe budownictwo a rynek wt\u00f3rny, czynsze i relacja czynszu do ceny, sprzeda\u017c, nabywcy i por\u00f3wnanie z Batumi, stan na 27 pa\u017adziernika 2026 r.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":18998,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[748],"tags":[251,244,246,252,247,245,248,250,249],"class_list":["post-34400","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-georgia-pl","tag-agencja-nieruchomosci","tag-apartament","tag-dom-dla-rodzin","tag-kupic-nieruchomosc","tag-nieruchomosci","tag-rozwoj-dzialalnosci","tag-wynajac-mieszkanie","tag-wynajem-dlugoterminowy","tag-wynajem-krotkoterminowy"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34400","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=34400"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34400\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":34712,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34400\/revisions\/34712"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/18998"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=34400"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=34400"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=34400"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}