{"id":34408,"date":"2026-11-03T07:00:00","date_gmt":"2026-11-03T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/?p=34408"},"modified":"2026-11-03T07:00:00","modified_gmt":"2026-11-03T07:00:00","slug":"off-plan-property-in-batumi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/off-plan-property-in-batumi\/","title":{"rendered":"Nieruchomo\u015bci off plan w Batumi: jak wygl\u0105da zakup w Gruzji (2026)"},"content":{"rendered":"

Nieruchomo\u015bci off plan w Batumi: jak wygl\u0105da zakup w Gruzji (2026)<\/h1>\n

Nieruchomo\u015bci off plan w Batumi (lokale w projektach w budowie) s\u0105 sprzedawane przed uko\u0144czeniem budynku, dlatego prawa kupuj\u0105cego powstaj\u0105 najpierw na papierze, a zarejestrowany tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci pojawia si\u0119 dopiero p\u00f3\u017aniej. W Gruzji t\u0119 kolejno\u015b\u0107 reguluj\u0105 Kodeks cywilny, ustawa o rejestrze publicznym oraz Kodeks planowania przestrzennego, dzia\u0142alno\u015bci architektonicznej i budowlanej: pisemna umowa, opcjonalna rejestracja wst\u0119pna lub zarejestrowane zobowi\u0105zanie na gruncie, pozwolenie na budow\u0119, oddanie uko\u0144czonego budynku do u\u017cytku i, na ko\u0144cu, rejestracja lokalu jako odr\u0119bnego przedmiotu. Przewodnik opisuje przepisy i oficjalne kontrole wed\u0142ug stanu na 27 pa\u017adziernika 2026 r., przy u\u017cyciu oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) obowi\u0105zuj\u0105cego tego dnia: USD 1 = GEL 2,5966 oraz EUR 1 = GEL 2,9082.<\/p>\n

Osoby rozwa\u017caj\u0105ce nieruchomo\u015bci off plan w Batumi znajd\u0105 tu informacje o tym, co przepisy m\u00f3wi\u0105 o ka\u017cdym z etap\u00f3w, ile kosztuj\u0105 us\u0142ugi rejestrowe w lari i w dolarach, jak czyta\u0107 pozwolenie na budow\u0119 i wypis z rejestru, jak s\u0105 skonstruowane harmonogramy p\u0142atno\u015bci i pule najmu w apart-hotelach oraz na czym polega etap odbioru. Przyk\u0142ady ofert pochodz\u0105 z naszych w\u0142asnych stron ofertowych dotycz\u0105cych Batumi i s\u0105 przytaczane tak, jak podaj\u0105 je te strony; ka\u017cda cena, metra\u017c i data mog\u0105 si\u0119 zmieni\u0107, a \u017cadna z podanych liczb nie jest prognoz\u0105 ani obietnic\u0105 zwrotu.<\/p>\n

Nieruchomo\u015bci off plan w Batumi: najwa\u017cniejsze fakty w skr\u00f3cie<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pytanie<\/th>\nStan na 27 pa\u017adziernika 2026 r.<\/th>\nPodstawa<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Jak nabywca nabywa nieruchomo\u015b\u0107?<\/td>\nCzynno\u015b\u0107 prawn\u0105 zawiera si\u0119 na pi\u015bmie, a prawo w\u0142asno\u015bci nabywcy jest wpisywane do Rejestru Publicznego<\/td>\nKodeks cywilny, art. 183<\/td>\n<\/tr>\n
Czy mo\u017cna zawrze\u0107 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105?<\/td>\nTak; umowa mo\u017ce stwarza\u0107 zobowi\u0105zanie do zawarcia umowy w przysz\u0142o\u015bci, a forma wymagana dla umowy dotyczy tak\u017ce umowy przedwst\u0119pnej<\/td>\nKodeks cywilny, art. 327 ust. 3<\/td>\n<\/tr>\n
Czy prawo kupuj\u0105cego mo\u017cna zabezpieczy\u0107 przed uko\u0144czeniem budowy?<\/td>\nPrawo mo\u017cna zarejestrowa\u0107 wst\u0119pnie na podstawie porozumienia stron, co blokuje wpis innych praw do nieruchomo\u015bci, chyba \u017ce strony uzgodni\u0105 inaczej<\/td>\nUstawa o rejestrze publicznym, art. 12<\/td>\n<\/tr>\n
Czy mo\u017cna wpisa\u0107 zobowi\u0105zanie do przeniesienia przysz\u0142ego lokalu?<\/td>\nW przypadku budynku w budowie, kt\u00f3ry nie jest jeszcze wpisany na gruncie, zobowi\u0105zanie do przeniesienia lokalu w przysz\u0142o\u015bci mo\u017cna wpisa\u0107 na gruncie po wydaniu warunk\u00f3w korzystania z gruntu do cel\u00f3w budowlanych<\/td>\nUstawa o rejestrze publicznym, art. 156 ust. 10<\/td>\n<\/tr>\n
Kiedy lokal mo\u017cna sprzeda\u0107 jako odr\u0119bny przedmiot?<\/td>\nLokal mo\u017cna sprzeda\u0107 jako odr\u0119bny przedmiot dopiero po zarejestrowaniu prawa w\u0142asno\u015bci do niego<\/td>\nUstawa o rejestrze publicznym, art. 156 ust. 5<\/td>\n<\/tr>\n
Kto wydaje pozwolenie?<\/td>\nOrgan wykonawczy gminy lub utworzona przez ni\u0105 jednostka prawa publicznego, dla budynk\u00f3w klas od I do IV<\/td>\nKodeks budowlany, art. 97 i 100<\/td>\n<\/tr>\n
Standardowa op\u0142ata rejestrowa<\/td>\nGEL 150 w 4 dni robocze (oko\u0142o $57,77), GEL 270 w 1 dzie\u0144 roboczy, GEL 350 w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/td>\nTaryfa op\u0142at Krajowej Agencji Rejestru Publicznego (National Agency of Public Registry, NAPR)<\/td>\n<\/tr>\n
Podatek od przeniesienia w\u0142asno\u015bci<\/td>\nBrak; VAT w wysoko\u015bci 18% dotyczy dostaw dokonywanych przez sprzedawc\u00f3w zarejestrowanych jako podatnicy VAT<\/td>\nPwC Worldwide Tax Summaries, weryfikacja z 2 wrze\u015bnia 2026 r.; Chambers Real Estate 2026<\/td>\n<\/tr>\n
Kupuj\u0105cy z zagranicy<\/td>\nOsoby fizyczne z zagranicy i podmioty b\u0119d\u0105ce w\u0142asno\u015bci\u0105 cudzoziemc\u00f3w mog\u0105 nabywa\u0107 nieruchomo\u015bci mieszkalne, w tym lokale off-plan, bez wymogu rezydencji; grunty rolne podlegaj\u0105 ograniczeniom<\/td>\nChambers Real Estate 2026, Gruzja, sekcja 2.11<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Co oznacza off-plan w prawie gruzi\u0144skim<\/h2>\n

Gruzi\u0144skie ustawy nie pos\u0142uguj\u0105 si\u0119 jednym zdefiniowanym poj\u0119ciem dla sprzeda\u017cy dokonywanej przed uko\u0144czeniem budynku. Odpowiednie przepisy znajduj\u0105 si\u0119 w trzech miejscach. Kodeks cywilny reguluje sam\u0105 umow\u0119: zgodnie z art. 183 kupuj\u0105cy nabywa rzecz nieruchom\u0105 w drodze pisemnej czynno\u015bci prawnej, po kt\u00f3rej nast\u0119puje wpis prawa w\u0142asno\u015bci nabywcy do Rejestru Publicznego. Ustawa o rejestrze publicznym okre\u015bla, co mo\u017cna wpisa\u0107 i w jakiej kolejno\u015bci. Kodeks budowlany reguluje, kiedy budynek mo\u017ce by\u0107 wznoszony, nadzorowany i oddany do u\u017cytku. Zakup nieruchomo\u015bci off plan w Batumi przechodzi wi\u0119c przez wszystkie trzy porz\u0105dki, a sytuacja prawna kupuj\u0105cego zmienia si\u0119 na ka\u017cdym z tych etap\u00f3w.<\/p>\n

Przewodnik prawny Chambers Real Estate 2026 dla Gruzji wyra\u017ca t\u0119 konsekwencj\u0119 wprost: czynno\u015bci\u0105 konstytutywn\u0105 jest rejestracja, a nie zawarcie umowy sprzeda\u017cy, wi\u0119c tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci przechodzi dopiero wtedy, gdy Krajowa Agencja Rejestru Publicznego (National Agency of Public Registry, NAPR) go zarejestruje. Do tego momentu kupuj\u0105cy ma wobec dewelopera prawa wynikaj\u0105ce z umowy, a nie w\u0142asno\u015b\u0107 lokalu. Artyku\u0142 312 Kodeksu cywilnego dodaje, \u017ce tre\u015b\u0107 Rejestru Publicznego uwa\u017ca si\u0119 za prawid\u0142ow\u0105, dop\u00f3ki nie udowodniono, \u017ce jest b\u0142\u0119dna, oraz \u017ce wpis na nazwisko zbywcy jest traktowany jako prawid\u0142owy na korzy\u015b\u0107 nabywcy, chyba \u017ce wniesiono skarg\u0119 na ten wpis lub nabywca wie, \u017ce wpis jest b\u0142\u0119dny. Z praktycznego punktu widzenia oznacza to, \u017ce dla kupuj\u0105cego wypis z rejestru jest dokumentem referencyjnym dla ka\u017cdego twierdzenia o tym, kto jest w\u0142a\u015bcicielem gruntu, czy istnieje hipoteka i czy wpisano jakiekolwiek inne prawo.<\/p>\n

Umowa przedwst\u0119pna jest uznanym narz\u0119dziem. Artyku\u0142 327 ust. 3 Kodeksu cywilnego stanowi, \u017ce z umowy mo\u017ce wynika\u0107 zobowi\u0105zanie do zawarcia umowy w przysz\u0142o\u015bci oraz \u017ce forma przewidziana dla umowy ma zastosowanie tak\u017ce do umowy przedwst\u0119pnej. Serwis informacji prawnej legal.ge opisuje tak\u0105 sam\u0105 konstrukcj\u0119 w odniesieniu do nowych budynk\u00f3w: zakup jest z prawnego punktu widzenia zobowi\u0105zaniem do nabycia przysz\u0142ej nieruchomo\u015bci, a ochrona kupuj\u0105cego przed ponown\u0105 sprzeda\u017c\u0105 tego samego lokalu wynika z wst\u0119pnej rejestracji prawa w Rejestrze Publicznym. Jest to opis sporz\u0105dzony przez wydawc\u0119 us\u0142ug prawnych, a nie przepis ustawy, jednak w pe\u0142ni odpowiada on art. 12 ustawy o rejestrze publicznym, om\u00f3wionemu poni\u017cej.<\/p>\n

Trzy pytania, na kt\u00f3re musi odpowiada\u0107 umowa<\/h3>\n

Po pierwsze, co dok\u0142adnie jest kupowane: lokal okre\u015blony przez pi\u0119tro, powierzchni\u0119 i po\u0142o\u017cenie w zatwierdzonym projekcie, czy udzia\u0142 w dzia\u0142ce gruntu z prawem do przysz\u0142ego lokalu. Po drugie, kiedy i pod jakim warunkiem przechodzi tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci, co w praktyce oznacza moment po oddaniu budynku do u\u017cytku i zarejestrowaniu lokalu jako odr\u0119bnego przedmiotu. Po trzecie, co dzieje si\u0119 w razie op\u00f3\u017anienia, zmiany specyfikacji lub nieuko\u0144czenia budowy. Artyku\u0142 487 Kodeksu cywilnego wymaga, aby sprzedawca przeni\u00f3s\u0142 rzecz woln\u0105 od wad fizycznych i prawnych, a art. 488 uznaje rzecz za woln\u0105 od wad fizycznych, je\u017celi ma uzgodnion\u0105 jako\u015b\u0107, dlatego za\u0142\u0105cznik ze specyfikacj\u0105 do umowy jest r\u00f3wnie wa\u017cny jak cena.<\/p>\n

Rynek w Batumi jako t\u0142o sprzeda\u017cy off-plan<\/h2>\n

Rynek mieszka\u0144 w Batumi jest na tyle du\u017cy, \u017ce sprzeda\u017c off-plan stanowi jego zwyk\u0142\u0105, powszechnie spotykan\u0105 cz\u0119\u015b\u0107. Wed\u0142ug raportu Galt & Taggart \u201eBatumi Residential Real Estate 2025 Review and 2026 Outlook\u201d, relacjonowanego przez Investor.ge 20 kwietnia 2026 r., w 2025 roku sprzedano 17\u00a0478 mieszka\u0144, o 15% wi\u0119cej ni\u017c rok wcze\u015bniej, na rynku wartym oko\u0142o $1,3 mld, czyli o prawie 24% wi\u0119cej. \u015arednia cena \u201epod klucz\u201d wynios\u0142a $1\u00a0569 za m\u00b2 w 2023 roku, $1\u00a0699 w 2024 roku i $1\u00a0865 w 2025 roku. Ten sam raport szacuje niesprzedane zapasy w badanych projektach deweloperskich na oko\u0142o 12\u00a0400 lokali na koniec 2025 roku, czyli prawie o 14% wi\u0119cej, i podaje, \u017ce cudzoziemcy stanowili 52% nabywc\u00f3w mieszka\u0144, w tym Izraelczycy 13%. Nasz osobny przewodnik o cenach mieszka\u0144 w Batumi za metr kwadratowy<\/a> zestawia te \u015brednie z cenami wej\u015bciowymi na naszych stronach ofertowych.<\/p>\n

Prosty iloraz pozwala sobie wyobrazi\u0107 skal\u0119 zjawiska, cho\u0107 nie zast\u0119puje analizy rynku. Podzielenie 12\u00a0400 niesprzedanych lokali przez 17\u00a0478 mieszka\u0144 sprzedanych w 2025 roku daje 0,71, czyli mniej wi\u0119cej 8,5 miesi\u0105ca sprzeda\u017cy w tempie z 2025 roku. To ilustracja zbudowana z dw\u00f3ch opublikowanych liczb, a nie statystyka Galt & Taggart: wielko\u015b\u0107 zapas\u00f3w dotyczy badanych projekt\u00f3w deweloperskich, natomiast wielko\u015b\u0107 sprzeda\u017cy obejmuje sprzeda\u017c mieszka\u0144 na ca\u0142ym rynku, wi\u0119c obie liczby nie s\u0105 \u015bci\u015ble por\u00f3wnywalne.<\/p>\n

Oficjalny urz\u0105d statystyczny, Geostat, publikuje deklarowane dane o pozwoleniach na budow\u0119 i uko\u0144czonych obiektach w podziale na regiony. Poni\u017csza tabela pokazuje Republik\u0119 Autonomiczn\u0105 Ad\u017carii, do kt\u00f3rej nale\u017cy Batumi wraz z innymi gminami. Warto zaznaczy\u0107, \u017ce dane obejmuj\u0105 wszystkie rodzaje budynk\u00f3w, nie tylko mieszkania, a pozwolenia udzielone w danym roku nie dotycz\u0105 tych samych budynk\u00f3w, kt\u00f3re zosta\u0142y uko\u0144czone w tym roku, wi\u0119c obie kolumny nale\u017cy czyta\u0107 jako odr\u0119bne szeregi.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Okres<\/th>\nUdzielone pozwolenia (liczba)<\/th>\nPowierzchnia obj\u0119ta pozwoleniami (m\u00b2)<\/th>\nUko\u0144czone obiekty (liczba)<\/th>\nPowierzchnia uko\u0144czona (m\u00b2)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
2022<\/td>\n651<\/td>\n701\u00a0689<\/td>\n58<\/td>\n214\u00a0198<\/td>\n<\/tr>\n
2023<\/td>\n712<\/td>\n752\u00a0222<\/td>\n78<\/td>\n156\u00a0822<\/td>\n<\/tr>\n
2024<\/td>\n823<\/td>\n1\u00a0615\u00a0294<\/td>\n93<\/td>\n146\u00a0241<\/td>\n<\/tr>\n
2025<\/td>\n800<\/td>\n1\u00a0919\u00a0970<\/td>\n119<\/td>\n385\u00a0801<\/td>\n<\/tr>\n
stycze\u0144\u2013czerwiec 2026<\/td>\n412<\/td>\n956\u00a0492<\/td>\n50<\/td>\n368\u00a0970<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

\u0179r\u00f3d\u0142o: Geostat, pozwolenia udzielone na budow\u0119 i uko\u0144czone obiekty budowlane w podziale na regiony (dane deklarowane), pliki ostatnio zaktualizowane 30 lipca 2026 r. Rachunek jest prosty i opiera si\u0119 wy\u0142\u0105cznie na liczbach z tabeli. Liczba pozwole\u0144 by\u0142a w 2025 roku o 2,8% ni\u017csza ni\u017c w 2024 roku (800 wobec 823), natomiast powierzchnia obj\u0119ta pozwoleniami by\u0142a o 18,9% wy\u017csza (1\u00a0919\u00a0970 m\u00b2 wobec 1\u00a0615\u00a0294 m\u00b2). \u015arednia powierzchnia obj\u0119ta jednym pozwoleniem wzros\u0142a z oko\u0142o 1\u00a0078 m\u00b2 w 2022 roku (701\u00a0689 podzielone przez 651) do oko\u0142o 2\u00a0400 m\u00b2 w 2025 roku (1\u00a0919\u00a0970 podzielone przez 800). W latach 2023\u20132025 pozwolenia obejmowa\u0142y 4\u00a0287\u00a0486 m\u00b2, a uko\u0144czone obiekty 688\u00a0864 m\u00b2. Poniewa\u017c budynki powstaj\u0105 latami, a oba szeregi licz\u0105 r\u00f3\u017cne rzeczy, ta r\u00f3\u017cnica opisuje wielko\u015b\u0107 zaplecza budowlanego w danych, a nie tempo oddawania jakiegokolwiek konkretnego projektu.<\/p>\n

Indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkalnych Geostat za trzeci kwarta\u0142 2026 roku, opublikowany 23 pa\u017adziernika 2026 r., dotyczy wy\u0142\u0105cznie nowych nieruchomo\u015bci mieszkalnych w Tbilisi: wzr\u00f3s\u0142 o 1,5% w stosunku do poprzedniego kwarta\u0142u i o 5,9% w stosunku do tego samego kwarta\u0142u 2025 roku, przy czym ceny mieszka\u0144 wzros\u0142y odpowiednio o 1,2% i 5,6%. Wspominamy o nim, poniewa\u017c jest to oficjalny indeks nowych budynk\u00f3w i nie opisuje on Batumi; ceny w Tbilisi omawia nasz przewodnik po cenach nieruchomo\u015bci w Tbilisi<\/a>.<\/p>\n

Jak dokumentuje si\u0119 zakup nieruchomo\u015bci off plan w Batumi, krok po kroku<\/h2>\n

Poni\u017csza kolejno\u015b\u0107 wynika bezpo\u015brednio z ustaw, kt\u00f3re om\u00f3wiono w poprzednich sekcjach. Opisuje, czym jest ka\u017cdy krok i jaki oficjalny dokument powstaje w jego wyniku; nie wskazuje \u017cadnej konkretnej \u015bcie\u017cki, a w\u0142asne procedury sprzeda\u017cy deweloper\u00f3w mog\u0105 dodawa\u0107 kolejne kroki. Og\u00f3lny przebieg zakupu uko\u0144czonego domu wyja\u015bnia nasz przewodnik o tym, jak kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Gruzji<\/a>.<\/p>\n

    \n
  1. Ustalenie projektu i gruntu.<\/strong> Dzia\u0142ka ma kod katastralny i wpis w Rejestrze Nieruchomo\u015bci NAPR. Wypis pokazuje zarejestrowanego w\u0142a\u015bciciela, ewentualn\u0105 hipotek\u0119 i wszelkie wpisane ograniczenia (ustawa o rejestrze publicznym, art. 10 ust. 1).<\/li>\n
  2. Sprawdzenie etapu pozwolenia.<\/strong> Pozwolenie na budow\u0119 wydaje si\u0119 w dw\u00f3ch etapach: zatwierdzenie warunk\u00f3w korzystania z dzia\u0142ki do cel\u00f3w budowlanych, a nast\u0119pnie samo pozwolenie (Kodeks budowlany, art. 101). Warunki s\u0105 wa\u017cne przez trzy lata, zanim rozpocznie si\u0119 etap II (art. 105).<\/li>\n
  3. Podpisanie umowy przedwst\u0119pnej lub umowy sprzeda\u017cy na pi\u015bmie.<\/strong> Czynno\u015b\u0107 albo podpisy musz\u0105 zosta\u0107 uwierzytelnione w trybie przewidzianym w ustawie, jednak je\u017celi strony podpisuj\u0105 dokument w organie rejestrowym w obecno\u015bci upowa\u017cnionej osoby, odr\u0119bne uwierzytelnienie nie jest potrzebne (Kodeks cywilny, art. 311\u00b9).<\/li>\n
  4. Zapisanie prawa kupuj\u0105cego.<\/strong> W zale\u017cno\u015bci od umowy prawo mo\u017cna zarejestrowa\u0107 wst\u0119pnie (ustawa o rejestrze publicznym, art. 12) albo na gruncie mo\u017cna wpisa\u0107 zobowi\u0105zanie do przeniesienia przysz\u0142ego lokalu (art. 156 ust. 10).<\/li>\n
  5. P\u0142atno\u015bci zgodnie z harmonogramem w umowie.<\/strong> Harmonogram ustala umowa; omawiamy go w dalszej sekcji.<\/li>\n
  6. \u015aledzenie budowy i oddania do u\u017cytku.<\/strong> Gmina sprawuje nadz\u00f3r publiczny, akredytowane jednostki kontrolne lub certyfikowani eksperci sprawuj\u0105 nadz\u00f3r techniczny, a budynek przed rozpocz\u0119ciem u\u017cytkowania zostaje uznany za nadaj\u0105cy si\u0119 do oddania do u\u017cytku (Kodeks budowlany, art. 117\u2013120 i 139).<\/li>\n
  7. Rejestracja lokalu.<\/strong> Po uko\u0144czeniu rejestracja budynku opiera si\u0119 na dokumencie oddania do u\u017cytku; lokal mo\u017cna sprzeda\u0107 jako odr\u0119bny przedmiot dopiero po zarejestrowaniu w\u0142asno\u015bci (ustawa o rejestrze publicznym, art. 156 ust. 1 i 5).<\/li>\n
  8. Odbi\u00f3r wypisu.<\/strong> Prawo kupuj\u0105cego potwierdza wypis z rejestru (ustawa o rejestrze publicznym, art. 10 ust. 4).<\/li>\n<\/ol>\n

    Kwesti\u0105 praktyczn\u0105 jest tak\u017ce to, kto podpisuje dokumenty i w jakim miejscu. Przewodnik Chambers zauwa\u017ca, \u017ce umowy sprzeda\u017cy s\u0105 zazwyczaj sporz\u0105dzane u notariusza lub podpisywane w Public Service Hall (Domu Us\u0142ug Publicznych) przed z\u0142o\u017ceniem wniosku o rejestracj\u0119, a standardowa rejestracja trwa cztery dni robocze. Zgodnie z art. 479 Kodeksu cywilnego sprzedawca ponosi koszty zawarcia umowy sprzeda\u017cy i jej rejestracji, o ile umowa nie stanowi inaczej, wi\u0119c podzia\u0142 tych koszt\u00f3w jest postanowieniem umownym, a nie domy\u015bln\u0105 regu\u0142\u0105 prawa na rzecz kupuj\u0105cego.<\/p>\n

    Rejestracja wst\u0119pna i zarejestrowane zobowi\u0105zania w Rejestrze Publicznym<\/h2>\n

    Ustawa o rejestrze publicznym przewiduje dwa mechanizmy istotne, zanim budynek zostanie uko\u0144czony. Oba s\u0105 opisane w skonsolidowanym angielskim tek\u015bcie w Legislative Herald (matsne.gov.ge), kt\u00f3ry w chwili lektury uwzgl\u0119dnia\u0142 zmiany do ustawy nr 1453 z 1 kwietnia 2026 r.<\/p>\n

    Rejestracja wst\u0119pna na podstawie art. 12<\/h3>\n

    W praktyce chodzi o mechanizm ochronny dla osoby, kt\u00f3ra kupuje lokal jeszcze przed jego powstaniem. Artyku\u0142 12 pozwala wpisa\u0107 prawo do nieruchomo\u015bci wst\u0119pnie do Rejestru Praw do Nieruchomo\u015bci na podstawie porozumienia podpisanego przez strony, aby zachowa\u0107 mo\u017cliwo\u015b\u0107 p\u00f3\u017aniejszego wpisu. Dop\u00f3ki rejestracja wst\u0119pna obowi\u0105zuje, nie mo\u017cna wpisa\u0107 \u017cadnego innego prawa do nieruchomo\u015bci ani zrzeczenia si\u0119 prawa w\u0142asno\u015bci, chyba \u017ce strony uzgodni\u0105 inaczej. Nie blokuje ona wpisu nast\u0119pcy prawnego jako nowego w\u0142a\u015bciciela. Wygasa ona z chwil\u0105 wpisu chronionego prawa, z up\u0142ywem wyznaczonego terminu, gdy strony zgodz\u0105 si\u0119 na pi\u015bmie na jej wykre\u015blenie albo gdy wpisane zostanie prawo innej osoby, z zastrze\u017ceniem wyj\u0105tk\u00f3w przewidzianych w tym artykule. Tekst stanowi, \u017ce grunty rolne podlegaj\u0105 odr\u0119bnym przepisom.<\/p>\n

    Kolejno\u015b\u0107 rozpatrywania wniosk\u00f3w okre\u015bla art. 13: gdy dla jednego przedmiotu \u017c\u0105da si\u0119 wpisu praw wzajemnie si\u0119 wykluczaj\u0105cych, wpisuje si\u0119 to, kt\u00f3re zosta\u0142o z\u0142o\u017cone wcze\u015bniej, a pierwsze\u0144stwo praw wpisanych co do zasady wynika z czasu z\u0142o\u017cenia wniosku. Jest to ustawowa podstawa spostrze\u017cenia legal.ge, \u017ce wczesna rejestracja blokuje p\u00f3\u017aniejsze transakcje dotycz\u0105ce tej samej nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

    Zobowi\u0105zania na gruncie na podstawie art. 156<\/h3>\n

    Artyku\u0142 156 dotyczy w\u0142asno\u015bci budynk\u00f3w, budowli i lokali, tak\u017ce tych w budowie. W\u0142asno\u015b\u0107 budynku w budowie rejestruje si\u0119 na podstawie dokumentu tytu\u0142u i wymaganej dokumentacji budowlanej; po uko\u0144czeniu rejestracja wymaga dokumentu uznaj\u0105cego budynek za nadaj\u0105cy si\u0119 do u\u017cytkowania lub oddany do u\u017cytku. Je\u017celi brakuje dokument\u00f3w budowlanych lub dokumentu oddania do u\u017cytku, w\u0142asno\u015bci nie mo\u017cna zarejestrowa\u0107, a je\u017celi wnioskodawca jest w\u0142a\u015bcicielem gruntu, rejestr wydaje zamiast tego kart\u0119 informacyjn\u0105 dla obiektu faktycznie na nim stoj\u0105cego. Ust\u0119p 9 przewiduje, \u017ce zobowi\u0105zania wynikaj\u0105ce z umowy podlegaj\u0105 wpisowi, je\u017celi ograniczaj\u0105 swobod\u0119 w\u0142a\u015bciciela w posiadaniu, rozporz\u0105dzaniu lub u\u017cytkowaniu nieruchomo\u015bci. Ust\u0119p 10 dodaje, \u017ce w przypadku budynku w budowie, kt\u00f3ry nie jest jeszcze wpisany na gruncie, mo\u017cna wpisa\u0107 na gruncie zobowi\u0105zanie do przysz\u0142ego przeniesienia lokalu, kt\u00f3ry ma powsta\u0107, pod warunkiem \u017ce wydano warunki korzystania z gruntu do cel\u00f3w budowlanych. Ust\u0119p 11 wy\u0142\u0105cza lokale istniej\u0105cego budynku, dla kt\u00f3rego wydano kart\u0119 informacyjn\u0105.<\/p>\n

    Gdy budynek zostaje podzielony na lokale, art. 156 ust. 6 przewiduje wpisanie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci lokali na gruncie, przy czym udzia\u0142 ka\u017cdego lokalu w gruncie jest proporcjonalny do jego powierzchni u\u017cytkowej w \u0142\u0105cznej powierzchni u\u017cytkowej budynku. To mechanizm, kt\u00f3ry daje w\u0142a\u015bcicielowi mieszkania okre\u015blony udzia\u0142 w gruncie i w cz\u0119\u015bciach wsp\u00f3lnych.<\/p>\n

    Ile kosztuj\u0105 us\u0142ugi rejestrowe<\/h3>\n

    NAPR publikuje taryf\u0119 op\u0142at z terminem i op\u0142at\u0105 dla ka\u017cdej us\u0142ugi. Tabela przelicza op\u0142aty w lari na dolary po kursie NBG wynosz\u0105cym GEL 2,5966 za dolar, obowi\u0105zuj\u0105cym 27 pa\u017adziernika 2026 r.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Us\u0142uga<\/th>\nTermin i op\u0142ata (GEL)<\/th>\nPrzybli\u017cona kwota w USD<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Rejestracja powstania, zmiany lub wyga\u015bni\u0119cia prawa do nieruchomo\u015bci<\/td>\n4 dni robocze: 150; 1 dzie\u0144 roboczy: 270; tego samego dnia: 350<\/td>\n57,77; 103,98; 134,79<\/td>\n<\/tr>\n
    Rejestracja zobowi\u0105zania zwi\u0105zanego z prawem w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci<\/td>\n4 dni robocze: 150; 1 dzie\u0144 roboczy: 270; tego samego dnia: 350<\/td>\n57,77; 103,98; 134,79<\/td>\n<\/tr>\n
    Wypis z NAPR (wniosek w okienku)<\/td>\n1 dzie\u0144 roboczy: 20; tego samego dnia: 75<\/td>\n7,70; 28,88<\/td>\n<\/tr>\n
    Wypis zamawiany elektronicznie<\/td>\n1 dzie\u0144 roboczy: 13; tego samego dnia: 52<\/td>\n5,01; 20,03<\/td>\n<\/tr>\n
    Potwierdzenie podpis\u00f3w stron na czynno\u015bci sk\u0142adanej do rejestracji<\/td>\nNatychmiast: 7<\/td>\n2,70<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    \u0179r\u00f3d\u0142o: NAPR, Op\u0142aty i terminy, Rejestracja nieruchomo\u015bci. Aby zobaczy\u0107 proporcj\u0119, we\u017amy lokal za $65\u00a0000: standardowa op\u0142ata GEL 150 przy terminie 4 dni roboczych to oko\u0142o $57,77, czyli 0,089% ceny (57,77 podzielone przez 65\u00a0000).<\/p>\n

    Weryfikacja projektu: tytu\u0142 do gruntu, pozwolenie i tablica informacyjna<\/h2>\n

    Kupuj\u0105cy nieruchomo\u015bci off plan w Batumi mo\u017ce zweryfikowa\u0107 wi\u0119kszo\u015b\u0107 podstaw prawnych projektu na podstawie dokument\u00f3w publicznych. Kodeks budowlany, w skonsolidowanym angielskim tek\u015bcie na matsne.gov.ge (ostatnia skonsolidowana publikacja z 25 czerwca 2026 r.), okre\u015bla, jak uzyskuje si\u0119 pozwolenie i co jest w jego sprawie jawne.<\/p>\n

    Klasy budynk\u00f3w i organ wydaj\u0105cy pozwolenie<\/h3>\n

    Artyku\u0142 96 dzieli budynki na pi\u0119\u0107 klas wed\u0142ug ryzyka: klasa I \u2013 niewielkie, klasa II \u2013 niskie, klasa III \u2013 \u015brednie, klasa IV \u2013 wysokie i klasa V \u2013 podwy\u017cszone ryzyko techniczne. Artyku\u0142 97 okre\u015bla wnioskodawc\u0119 i posiadacza pozwolenia dla klas od I do IV, a art. 100 stanowi, \u017ce organem administracyjnym wydaj\u0105cym porozumienie w sprawie zg\u0142oszenia budowy lub pozwolenie na budow\u0119 jest organ wykonawczy gminy albo utworzona przez ni\u0105 jednostka prawa publicznego. W przypadku wielokondygnacyjnego budynku mieszkalnego lub hotelowego klasa zale\u017cy od przeznaczenia funkcjonalnego i parametr\u00f3w podanych w rozporz\u0105dzeniu rz\u0105du, o kt\u00f3rym mowa w art. 96 ust. 6, dlatego do przeczytania jest klasa wskazana w pozwoleniu, a nie za\u0142o\u017cenie.<\/p>\n

    Dwa etapy pozwolenia<\/h3>\n

    Etap I to zatwierdzenie warunk\u00f3w korzystania z dzia\u0142ki do cel\u00f3w budowlanych; etap II to pozwolenie na budow\u0119. Ka\u017cdy etap jest odr\u0119bnym post\u0119powaniem administracyjnym (art. 101). Zatwierdzenie z etapu I jest wa\u017cne przez trzy lata, zanim musi rozpocz\u0105\u0107 si\u0119 etap II (art. 105). Zakres dokument\u00f3w jest szeroki. Wniosek o pozwolenie musi zawiera\u0107, opr\u00f3cz innych dokument\u00f3w, mi\u0119dzy innymi informacje o w\u0142asno\u015bci gruntu, akt z etapu I lub szczeg\u00f3\u0142owy plan zagospodarowania, studium wst\u0119pne, szczeg\u00f3\u0142owy projekt architektoniczny, plan organizacji budowy, badania geologiczno-in\u017cynieryjne, schemat konstrukcyjny, opinie ekspert\u00f3w tam, gdzie s\u0105 wymagane, dow\u00f3d uiszczenia op\u0142aty za pozwolenie oraz zdj\u0119cia tablicy informacyjnej (art. 106). Organ rozstrzyga w ci\u0105gu 20 dni roboczych, a w procedurze tr\u00f3jetapowej w ci\u0105gu 5 dni roboczych (art. 107).<\/p>\n

    Tablica informacyjna<\/h3>\n

    Artyku\u0142 110 wymaga umieszczenia tablicy informacyjnej w publicznej strefie granicznej placu budowy na trzy dni kalendarzowe przed rozpocz\u0119ciem post\u0119powania administracyjnego oraz dodatkowej tablicy z informacjami o zagospodarowaniu terenu w ci\u0105gu 10 dni od wydania pozwolenia. Artyku\u0142 134 przewiduje grzywny za nieumieszczenie tablicy lub niepe\u0142ne informacje, ustalone na GEL 2\u00a0000 w Tbilisi i w wyznaczonych strefach chronionych oraz na ni\u017csze kwoty gdzie indziej. W praktyce, dla osoby nieznaj\u0105cej jeszcze dokumentacji projektu, tablica jest pierwszym publicznym wskazaniem numeru pozwolenia, jego posiadacza i parametr\u00f3w projektu, kt\u00f3re mo\u017cna nast\u0119pnie por\u00f3wna\u0107 z broszur\u0105 sprzeda\u017cow\u0105 i z umow\u0105.<\/p>\n

    Co rejestr pokazuje o gruncie<\/h3>\n

    Wypis jest sporz\u0105dzany z Rejestru Praw do Nieruchomo\u015bci, Rejestru Ogranicze\u0144 Prawa Publicznego oraz Rejestru Zastaw\u00f3w Podatkowych i Hipotek (ustawa o rejestrze publicznym, art. 10 ust. 1). Kodeks cywilny w art. 635 przyznaje wykonawcy, kt\u00f3ry wznosi budowl\u0119, zastaw na dzia\u0142ce budowlanej z tytu\u0142u roszcze\u0144 wynikaj\u0105cych z umowy; przewodnik Chambers zauwa\u017ca, \u017ce to prawo wywo\u0142uje skutek dopiero z chwil\u0105 wpisu. Zarejestrowana hipoteka lub zastaw przechodzi wraz z nieruchomo\u015bci\u0105, dlatego legal.ge opisuje zapoznanie si\u0119 z wypisem jako niezb\u0119dne przed jak\u0105kolwiek p\u0142atno\u015bci\u0105.<\/p>\n

    Harmonogramy p\u0142atno\u015bci za nieruchomo\u015bci off plan w Batumi<\/h2>\n

    Harmonogram p\u0142atno\u015bci jest postanowieniem umownym. Przewodnik Chambers opisuje po\u0142\u0105czenie kapita\u0142u w\u0142asnego dewelopera z p\u0142atno\u015bciami kupuj\u0105cych jako g\u0142\u00f3wny model finansowania nowych budynk\u00f3w mieszkalnych w Tbilisi i Batumi, uzupe\u0142niany bankowym finansowaniem budowy. Deweloperzy prezentuj\u0105 to w r\u00f3\u017cny spos\u00f3b: pocz\u0105tkowa wp\u0142ata, po kt\u00f3rej nast\u0119puj\u0105 raty miesi\u0119czne lub kwartalne, p\u0142atno\u015bci powi\u0105zane z etapami budowy albo saldo p\u0142atne przy przekazaniu lokali. W ka\u017cdym przypadku obowi\u0105zuj\u0105 warunki zapisane w umowie.<\/p>\n

    To, co umowa mo\u017ce zawiera\u0107 na rzecz kupuj\u0105cego, to odr\u0119bna kwestia. legal.ge wymienia w\u015br\u00f3d punkt\u00f3w do sprawdzenia przed zakupem, czy deweloper posiada gwarancj\u0119 bankow\u0105 lub ubezpieczenie na wypadek nieuko\u0144czenia budowy, i zauwa\u017ca, \u017ce odzyskanie \u015brodk\u00f3w bez niej mo\u017ce by\u0107 skomplikowane. Umowa mo\u017ce te\u017c, jako odr\u0119bne postanowienie, powi\u0105za\u0107 raty z mierzalnymi etapami i okre\u015bli\u0107, co dzieje si\u0119 z wp\u0142atami, je\u015bli etap si\u0119 op\u00f3\u017ani. Poni\u017cszy przyk\u0142ad obliczeniowy wykorzystuje za\u0142o\u017cone warunki i jest wy\u0142\u0105cznie ilustracj\u0105 arytmetyki, a nie opublikowanym planem \u017cadnego dewelopera.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Krok<\/th>\nZa\u0142o\u017cenie lub obliczenie<\/th>\nWynik<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Cena<\/td>\nZa\u0142o\u017cona cena wej\u015bciowa (kwota widoczna na naszej stronie ofertowej Delux Horizon)<\/td>\n$65\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
    Wp\u0142ata pocz\u0105tkowa<\/td>\nZa\u0142o\u017cone 30% (0,30 \u00d7 65\u00a0000)<\/td>\n$19\u00a0500<\/td>\n<\/tr>\n
    Saldo<\/td>\n70% ceny (0,70 \u00d7 65\u00a0000)<\/td>\n$45\u00a0500<\/td>\n<\/tr>\n
    Raty<\/td>\nZa\u0142o\u017cone 30 r\u00f3wnych rat miesi\u0119cznych (45\u00a0500 \u00f7 30)<\/td>\n$1\u00a0516,67 ka\u017cda<\/td>\n<\/tr>\n
    R\u00f3wnowarto\u015b\u0107 ka\u017cdej raty w lari<\/td>\n1\u00a0516,67 \u00d7 2,5966 (kurs NBG z 27 pa\u017adziernika 2026 r.)<\/td>\noko\u0142o GEL 3\u00a0938<\/td>\n<\/tr>\n
    VAT, je\u015bli podana cena go nie obejmowa\u0142a<\/td>\n18% z 65\u00a0000<\/td>\n$11\u00a0700, \u0142\u0105cznie $76\u00a0700<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Z tych oblicze\u0144 wynikaj\u0105 dwie rzeczy, kt\u00f3re warto zapisa\u0107 przed podpisaniem umowy. Po pierwsze, je\u015bli harmonogram jest w dolarach, a doch\u00f3d kupuj\u0105cego w innej walucie, ka\u017cda rata zmienia si\u0119 wraz z kursem wymiany, wi\u0119c klauzula walutowa w umowie rozstrzyga, kto ponosi to ryzyko. Po drugie, ostatni wiersz pokazuje, dlaczego umowa musi okre\u015bla\u0107, czy cena obejmuje VAT: przewodnik Chambers podaje, \u017ce VAT w wysoko\u015bci 18% obowi\u0105zuje, gdy sprzedawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT i sprzedaje w toku dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej, a deweloper zostaje podatnikiem VAT, gdy dostawy podlegaj\u0105ce opodatkowaniu przekrocz\u0105 GEL 100\u00a0000 w dowolnym krocz\u0105cym okresie 12 miesi\u0119cy. To, czy VAT dotyczy konkretnej sprzeda\u017cy, zale\u017cy od statusu sprzedawcy, dlatego kwot\u0119 pokazano wy\u0142\u0105cznie dla zilustrowania stawki.<\/p>\n

    Koszty i podatki przy zakupie<\/h2>\n

    Pod wzgl\u0119dem koszt\u00f3w zakup jest w Gruzji stosunkowo prosty: Gruzja nie pobiera podatku od przeniesienia w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci. PwC Worldwide Tax Summaries (ostatnia weryfikacja z 2 wrze\u015bnia 2026 r.) podaje, \u017ce w Gruzji nie ma podatk\u00f3w od przeniesienia w\u0142asno\u015bci, a przewodnik Chambers m\u00f3wi, \u017ce koszty kupuj\u0105cego ograniczaj\u0105 si\u0119 do op\u0142aty rejestrowej i op\u0142at notarialnych. Taryfa op\u0142at rejestrowych znajduje si\u0119 w tabeli powy\u017cej. VAT jest g\u0142\u00f3wnym kosztem, kt\u00f3ry zale\u017cy od sprzedawcy, jak opisano w poprzedniej sekcji.<\/p>\n

    Po zakupie obowi\u0105zuj\u0105 podatki roczne i opodatkowanie dochod\u00f3w z najmu; omawia je nasz przewodnik o podatku od nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a>, kt\u00f3ry podaje je wed\u0142ug stanu na w\u0142asn\u0105 dat\u0119. Stron\u0119 najmu kr\u00f3tkoterminowego opisuje nasz przewodnik po najmie kr\u00f3tkoterminowym w Batumi<\/a>. Zakup finansowany przez bank omawia nasz przewodnik po kredytach hipotecznych dla cudzoziemc\u00f3w w Gruzji<\/a>, poniewa\u017c zasady bank\u00f3w dotycz\u0105ce niewyko\u0144czonych budynk\u00f3w r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 od zasad dotycz\u0105cych budynk\u00f3w uko\u0144czonych.<\/p>\n

    Warto o tym pami\u0119ta\u0107 ju\u017c przy por\u00f3wnywaniu ofert. Op\u0142aty eksploatacyjne w apart-hotelach i kompleksach mieszkalnych ustala firma zarz\u0105dzaj\u0105ca lub wsp\u00f3lnota w\u0142a\u015bcicieli, a nie ustawa. Op\u0142ata jest zatem elementem umowy i umowy o zarz\u0105dzanie; jej kwota i podstawa naliczania (za m\u00b2 lub za lokal) znajduj\u0105 si\u0119 w dokumentach dostarczanych przez dewelopera.<\/p>\n

    Lokale w apart-hotelach: tytu\u0142, operator i pula najmu<\/h2>\n

    Wiele mieszka\u0144 off-plan w Batumi jest sprzedawanych jako cz\u0119\u015b\u0107 projektu hotelowego lub apart-hotelu. Konstrukcja prawna ma dwie warstwy. Pierwsz\u0105 jest w\u0142asno\u015b\u0107 lokalu: zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o rejestrze publicznym budynek mo\u017ce stanowi\u0107 jeden przedmiot prawa lub kilka lokali, a zgodnie z art. 156 ust. 6 ka\u017cdy lokal ma udzia\u0142 w gruncie proporcjonalny do swojej powierzchni u\u017cytkowej. Drug\u0105 jest ustalenie operacyjne: w\u0142a\u015bciciel podpisuje odr\u0119bn\u0105 umow\u0119 o zarz\u0105dzanie lub o pul\u0119 najmu (rental pool) z operatorem hotelu albo z firm\u0105 operacyjn\u0105 dewelopera. Tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci i umowa operacyjna to r\u00f3\u017cne dokumenty, a ta druga nie zmienia tego, kto jest zarejestrowany jako w\u0142a\u015bciciel.<\/p>\n

    Projekty franczyzowe i oznaczone mark\u0105 operatora dodaj\u0105 trzeci\u0105 relacj\u0119. Wed\u0142ug naszej strony ofertowej Wyndham Grand Residences Batumi Gonio Aqua, Wyndham jest franczyzodawc\u0105, a lokalny deweloper buduje i sprzedaje mieszkania. Wed\u0142ug naszej strony ofertowej Mardi Aquapark projekt jest prowadzony pod mark\u0105 Mercure nale\u017c\u0105c\u0105 do Accor, ka\u017cde mieszkanie wchodzi do puli najmu na podstawie 10-letniej umowy o zarz\u0105dzanie, a przych\u00f3d dzieli si\u0119 w proporcji 60% dla w\u0142a\u015bciciela i 40% dla Accor, co pokrywa koszty operacyjne; strona dodaje, \u017ce deweloper deklaruje, i\u017c zwroty nie s\u0105 gwarantowane, a nadrz\u0119dny jest podpisany kontrakt. Wed\u0142ug naszej strony ofertowej Novotel Living strona projektu dewelopera opisuje obowi\u0105zkow\u0105 pul\u0119 najmu, w kt\u00f3rej w\u0142a\u015bciciel otrzymuje 60% przychodu brutto z najmu, a 40% stanowi op\u0142at\u0119 za zarz\u0105dzanie pokrywaj\u0105c\u0105 prowadzenie hotelu, przy czym pokoje s\u0105 w\u0142asno\u015bci\u0105 indywidualn\u0105 w formie strata title (wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci lokali), zgodnie z komunikatem Accor z 5 czerwca 2023 r.<\/p>\n

    Arytmetyka podzia\u0142u 60\/40 jest prosta: z ka\u017cdego $1\u00a0000 przychodu brutto w puli $600 stanowi udzia\u0142 w\u0142a\u015bciciela, a $400 udzia\u0142 operatora. To, od czego liczony jest ten udzia\u0142 (przychodu brutto ca\u0142ej puli, przychodu pojedynczego lokalu czy kwoty netto po op\u0142atach), jak jest wyp\u0142acany i jak d\u0142ugo trwa umowa, to definicje umowne, kt\u00f3re r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 mi\u0119dzy projektami. O pozycji w\u0142a\u015bciciela rozstrzygaj\u0105 pytania zapisane w umowie: czy uczestnictwo jest obowi\u0105zkowe, co dzieje si\u0119, gdy w\u0142a\u015bciciel chce korzysta\u0107 z lokalu osobi\u015bcie, czy umowa wi\u0105\u017ce p\u00f3\u017aniejszego kupuj\u0105cego i co dzieje si\u0119, je\u015bli licencja operatora wyga\u015bnie. S\u0105 to sprawy, kt\u00f3re rozstrzygaj\u0105 dokumenty umowne, a nie og\u00f3lne zasady prawa.<\/p>\n

    Nieruchomo\u015bci off plan w Batumi: przyk\u0142ady z naszych stron ofertowych<\/h2>\n

    Tabela przedstawia sze\u015b\u0107 projekt\u00f3w w Batumi tak, jak podaj\u0105 je ich strony ofertowe na dzie\u0144 27 pa\u017adziernika 2026 r. Ceny to ceny wej\u015bciowe ze stron, przeliczone po kursie NBG GEL 2,5966 za dolar; kwoty dla Mardi Aquapark to ceny dewelopera w euro podane na stronie, przeliczone po kursie GEL 2,9082 za euro. Strony r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 tym, co podaj\u0105 o danym projekcie, wi\u0119c kolumny pokazuj\u0105 wy\u0142\u0105cznie to, co dana strona zawiera.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Oferta<\/th>\nCena wej\u015bciowa wed\u0142ug naszej strony ofertowej<\/th>\nW lari (kurs NBG)<\/th>\nMetra\u017ce i status podane na stronie<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Mardi Aquapark<\/a><\/td>\nPodane ceny dewelopera: studio od \u20ac72\u00a0000, mieszkanie z jedn\u0105 sypialni\u0105 od \u20ac128\u00a0100<\/td>\noko\u0142o GEL 209\u00a0390 i GEL 372\u00a0540<\/td>\nStudio od 28 m\u00b2, mieszkanie z jedn\u0105 sypialni\u0105 od 49 m\u00b2; w budowie, planowany przez dewelopera termin uko\u0144czenia: Q4 2028; hotel prowadzony przez Accor pod mark\u0105 Mercure<\/td>\n<\/tr>\n
    Novotel Living<\/a><\/td>\nCena na zapytanie<\/td>\nnie dotyczy<\/td>\nOd 28,1 do 79,4 m\u00b2; deweloper Mardi Holding; marka Novotel Living nale\u017c\u0105ca do Accor; obowi\u0105zkowa pula najmu opisana jako 60\/40<\/td>\n<\/tr>\n
    Delux Horizon<\/a><\/td>\nOd $65\u00a0000<\/td>\noko\u0142o GEL 168\u00a0779<\/td>\nOko\u0142o 28\u201357 m\u00b2, studia i mieszkania z jedn\u0105 sypialni\u0105; deweloper Horizons Group; dostawa opisana jako pod klucz i z umeblowaniem<\/td>\n<\/tr>\n
    Horizon Grand Residence<\/a><\/td>\nOd $55\u00a0000<\/td>\noko\u0142o GEL 142\u00a0813<\/td>\nWymieniony lokal o powierzchni 52 m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
    Wyndham Grand Residences Gonio Aqua<\/a><\/td>\nOd $134\u00a0566<\/td>\noko\u0142o GEL 349\u00a0414<\/td>\nOd 31,2 m\u00b2; marka Wyndham, przy czym Wyndham jest franczyzodawc\u0105, a lokalny deweloper buduje i sprzedaje<\/td>\n<\/tr>\n
    Mardi Hills<\/a><\/td>\nOd $45\u00a0276<\/td>\noko\u0142o GEL 117\u00a0564<\/td>\nOd 26,95 do 112,21 m\u00b2; strona opisuje uko\u0144czony budynek Mardi Holding, w kt\u00f3rym wi\u0119kszo\u015b\u0107 lokali jest dostarczana w pe\u0142ni wyko\u0144czona<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Zestawienie pokazuje, jak r\u00f3\u017cne sytuacje obejmuje to jedno okre\u015blenie, u\u017cywane w ofertach sprzeda\u017cy. Mardi Aquapark jest przez dewelopera opisany jako b\u0119d\u0105cy w budowie, z docelow\u0105 dat\u0105, wi\u0119c jest to wyra\u017any przypadek off-plan. Mardi Hills jest opisany jako uko\u0144czony, wi\u0119c pytania dotycz\u0105 wyko\u0144czenia i wypisu z rejestru dla konkretnego lokalu, a nie ryzyka budowlanego. W pozosta\u0142ych przypadkach sytuacja co do uko\u0144czenia jest kwesti\u0105 dokument\u00f3w dewelopera, dlatego kontrole pozwolenia i oddania do u\u017cytku opisane w tym przewodniku maj\u0105 znaczenie. Cena zakupu przeliczona po dzisiejszym kursie jest r\u00f3wnie\u017c tylko migawk\u0105: warto\u015b\u0107 w lari zmienia si\u0119 wraz z kursem NBG, a cen\u0105 w dolarach jest ta, kt\u00f3r\u0105 publikuj\u0105 strony.<\/p>\n

    Te same pytania dotycz\u0105 wszystkich tych projekt\u00f3w. W kt\u00f3rym bloku i na kt\u00f3rym pi\u0119trze znajduje si\u0119 lokal i na jakiej zarejestrowanej dzia\u0142ce stoi blok? Czy podana data uko\u0144czenia jest dat\u0105 umown\u0105, czy marketingow\u0105? Czy podana cena dotyczy wy\u0142\u0105cznie najmniejszego lokalu? Odpowiedzi nale\u017cy zawsze szuka\u0107 w dokumentach, a nie w materia\u0142ach reklamowych. Nasza strona o Gruzji<\/a> oraz strona o Batumi<\/a> zawieraj\u0105 list\u0119 aktualnych projekt\u00f3w, a strony Mardi Aquapark<\/a> i Novotel Living<\/a> zawieraj\u0105 opisy operator\u00f3w przytoczone powy\u017cej.<\/p>\n

    Nadz\u00f3r, oddanie do u\u017cytku i odbi\u00f3r lokalu<\/h2>\n

    Kodeks budowlany wyr\u00f3\u017cnia trzy rodzaje nadzoru (art. 117): nadz\u00f3r publiczny sprawowany przez gmin\u0119, nadz\u00f3r techniczny sprawowany przez akredytowan\u0105 jednostk\u0119 kontroln\u0105 lub certyfikowanego eksperta oraz nadz\u00f3r nad bezpiecze\u0144stwem budowy sprawowany przez osob\u0119 o odpowiednich kwalifikacjach. Nadz\u00f3r publiczny obejmuje zgodno\u015b\u0107 z warunkami pozwolenia, warunkami bezpiecze\u0144stwa budowy i oddanie do u\u017cytku, a gminy nadzoruj\u0105 co roku cz\u0119\u015b\u0107 budynk\u00f3w klas III i IV (art. 118). Nadz\u00f3r techniczny wydaje opini\u0119 po zako\u0144czeniu etapu budowy; gmina mo\u017ce sprawdzi\u0107 dokumentacj\u0119 etapu w ci\u0105gu 15 dni roboczych po pozytywnej opinii, a etap uznaje si\u0119 za przyj\u0119ty, je\u017celi ten okres up\u0142ynie bez stwierdzenia uchybie\u0144 (art. 120). Na ostatnim etapie zako\u0144czenie i oddanie budynku do eksploatacji mo\u017cna za\u0142atwi\u0107 jednym wnioskiem w ci\u0105gu 10 dni roboczych od \u017c\u0105dania posiadacza pozwolenia, o ile przepisy nie stanowi\u0105 inaczej.<\/p>\n

    Oddanie do u\u017cytku<\/h3>\n

    Artyku\u0142 139 stanowi, \u017ce budynek klasy I nie podlega uznaniu za nadaj\u0105cy si\u0119 do oddania do u\u017cytku, a zasady dla klas od II do IV okre\u015bla akt prawny rz\u0105du. Artyku\u0142 139\u00b9 stanowi, \u017ce budynku nie wolno eksploatowa\u0107, dop\u00f3ki nie zostanie wydany akt oddania do u\u017cytku, oraz \u017ce energii elektrycznej i gazu ziemnego nie wolno dostarcza\u0107 do budynku nieoddanego do u\u017cytku, z wyj\u0105tkiem dzia\u0142alno\u015bci budowlanej w okresie wa\u017cno\u015bci pozwolenia. Praktyczny skutek dla kupuj\u0105cego jest taki, \u017ce akt oddania do u\u017cytku to dokument \u0142\u0105cz\u0105cy uko\u0144czony budynek z legalnym u\u017cytkowaniem, a jednocze\u015bnie dokument, na kt\u00f3rym opiera si\u0119 rejestracja gotowego budynku na podstawie art. 156 ust. 1 ustawy o rejestrze publicznym.<\/p>\n

    Kodeks zawiera tak\u017ce przepis tymczasowy dla Batumi (art. 141\u2077), kt\u00f3ry pozwala organowi nadzorczemu odda\u0107 do u\u017cytku uko\u0144czony projekt w gminie Batumi, zrealizowany z naruszeniem warunk\u00f3w pozwolenia lub bez pozwolenia w obr\u0119bie zatwierdzonego obszaru planu, i kt\u00f3ry dotyczy projekt\u00f3w uko\u0144czonych na dzie\u0144 26 wrze\u015bnia 2022 r. Jest to przepis o starszych budynkach, dlatego data uko\u0144czenia pojawia si\u0119 w dokumentach, kt\u00f3re mo\u017ce zosta\u0107 poproszony o przeczytanie kupuj\u0105cy lokal z rynku wt\u00f3rnego; dla budynku, kt\u00f3ry dopiero ma powsta\u0107, obowi\u0105zuje zwyk\u0142a \u015bcie\u017cka pozwolenia i oddania do u\u017cytku.<\/p>\n

    Jak czyta\u0107 etap odbioru<\/h3>\n

    Odbi\u00f3r jest zdarzeniem umownym, a tak\u017ce regulacyjnym, poniewa\u017c \u0142\u0105czy si\u0119 z dokumentami wydawanymi przez organy. Specyfikacja w umowie okre\u015bla uzgodnion\u0105 jako\u015b\u0107 lokalu, a art. 488 Kodeksu cywilnego uznaje rzecz za woln\u0105 od wad fizycznych, je\u017celi ma uzgodnion\u0105 jako\u015b\u0107; je\u017celi jako\u015bci nie uzgodniono, kryterium jest przydatno\u015b\u0107 do u\u017cytku okre\u015blonego w umowie lub zwyczajowego. Artyku\u0142 489 uznaje ka\u017cde nieistniej\u0105ce prawo wpisane do Rejestru Publicznego za wad\u0119 prawn\u0105. W odniesieniu do wad dzie\u0142a art. 655 przewiduje, \u017ce zamawiaj\u0105cy mo\u017ce dochodzi\u0107 roszcze\u0144 z tytu\u0142u wad wykonania w ci\u0105gu jednego roku, a roszcze\u0144 dotycz\u0105cych budowli w ci\u0105gu pi\u0119ciu lat od odbioru dzie\u0142a. Przepis ten znajduje si\u0119 w rozdziale o umowach o dzie\u0142o, wi\u0119c jego zastosowanie do konkretnego zakupu zale\u017cy od tego, jak zakwalifikowano umow\u0119. Odbi\u00f3r lokalu zazwyczaj polega na por\u00f3wnaniu go ze specyfikacj\u0105 w za\u0142\u0105czniku: powierzchnia, wyko\u0144czenie, zamontowane wyposa\u017cenie, media i cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lne, z pisemn\u0105 list\u0105 usterek i terminami ich usuni\u0119cia.<\/p>\n

    Termin uzyskania pozwolenia na pobyt a zakup off-plan<\/h2>\n

    Nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce by\u0107 podstaw\u0105 gruzi\u0144skiego pozwolenia na pobyt, a moment uzyskania tytu\u0142u ma znaczenie dla nabywc\u00f3w off-plan. Agencja Rozwoju Us\u0142ug Publicznych (Public Service Development Agency, PSDA) wymienia kr\u00f3tkoterminowe pozwolenie na pobyt dla w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci: nieruchomo\u015b\u0107 musi mie\u0107 warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 r\u00f3wn\u0105 co najmniej r\u00f3wnowarto\u015bci USD 150\u00a0000 w GEL, grunty rolne s\u0105 wy\u0142\u0105czone, wyceny dokonuje certyfikowany rzeczoznawca akredytowany przez LEPL Unified National Body of Accreditation, a dokument tytu\u0142u nale\u017cy do wymaganych dokument\u00f3w. Op\u0142aty pa\u0144stwowe na stronie PSDA wynosz\u0105 GEL 300 przy rozpatrzeniu w 30 dni kalendarzowych, GEL 450 przy 20 dniach i GEL 600 przy 10 dniach. Odr\u0119bne pozwolenie inwestycyjne obowi\u0105zuje przy kwocie USD 300\u00a0000. Nasz przewodnik o pozwoleniu na pobyt w Gruzji<\/a> opisuje warunki dok\u0142adniej, w tym to, \u017ce pr\u00f3g obowi\u0105zuje od 1 marca 2026 r., \u017ce jest mierzony wycen\u0105 rzeczoznawcy, a nie faktur\u0105, oraz \u017ce mo\u017cna \u0142\u0105czy\u0107 kilka nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

    Po kursie NBG z 27 pa\u017adziernika 2026 r. USD 150\u00a0000 to GEL 389\u00a0490. Przy cenach wej\u015bciowych na naszych stronach ofertowych liczba lokali potrzebnych do osi\u0105gni\u0119cia progu, gdyby ka\u017cdy lokal zosta\u0142 wyceniony wed\u0142ug ceny wej\u015bciowej, wynosi 3 dla Horizon Grand Residence ($55\u00a0000), 3 dla Delux Horizon ($65\u00a0000), 4 dla Mardi Hills ($45\u00a0276) i 2 dla Wyndham Grand Residences Gonio Aqua ($134\u00a0566). Wyceny mog\u0105 r\u00f3\u017cni\u0107 si\u0119 od cen, dlatego powy\u017csza liczba lokali jest tylko ilustracj\u0105 arytmetyki. Znaczenie dla off-plan sprowadza si\u0119 do dokument\u00f3w: PSDA prosi o dokument tytu\u0142u i wycen\u0119 nieruchomo\u015bci, podczas gdy zgodnie z ustaw\u0105 o rejestrze publicznym gotowy budynek jest rejestrowany na podstawie dokumentu oddania do u\u017cytku, a lokal staje si\u0119 odr\u0119bnym przedmiotem sprzeda\u017cy dopiero po zarejestrowaniu. Nale\u017cy podkre\u015bli\u0107, \u017ce sam zakup nie daje pozwolenia na pobyt ani \u017cadnego obywatelstwa; pozwolenie jest odr\u0119bn\u0105 decyzj\u0105 administracyjn\u0105. Szerszy obraz zasad \u017cycia i pobytu znajduje si\u0119 w naszym przewodniku o \u017cyciu w Gruzji dla cudzoziemc\u00f3w<\/a>, a powody, dla kt\u00f3rych cudzoziemcy w og\u00f3le mog\u0105 kupowa\u0107, opisuje nasz przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107 nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a>.<\/p>\n

    Lista kontrolna weryfikacji dewelopera przy zakupie off-plan<\/h2>\n

    Poni\u017csza tabela ma charakter porz\u0105dkuj\u0105cy. Lista zbiera w jednym miejscu dokumenty i odniesienia do przepis\u00f3w z powy\u017cszych sekcji, tak aby mo\u017cna by\u0142o przej\u015b\u0107 przez nie punkt po punkcie. Opisuje kontrole, kt\u00f3re umo\u017cliwiaj\u0105 przepisy; nie jest ocen\u0105 \u017cadnego dewelopera ani projektu.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Kontrola<\/th>\nDokument lub miejsce<\/th>\nCo pokazuje<\/th>\nPrzepis<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    W\u0142asno\u015b\u0107 gruntu i obci\u0105\u017cenia<\/td>\nWypis z NAPR (w okienku GEL 20 lub online GEL 13 w 1 dzie\u0144 roboczy)<\/td>\nZarejestrowany w\u0142a\u015bciciel, hipoteki, zastawy, ograniczenia prawa publicznego<\/td>\nUstawa o rejestrze publicznym, art. 10 ust. 1; Kodeks cywilny, art. 312<\/td>\n<\/tr>\n
    Warunki korzystania z gruntu do cel\u00f3w budowlanych<\/td>\nAkt etapu I wydany przez gmin\u0119<\/td>\n\u017be grunt jest zatwierdzony pod planowany budynek; wa\u017cny 3 lata przed etapem II<\/td>\nKodeks budowlany, art. 101 i 105<\/td>\n<\/tr>\n
    Pozwolenie na budow\u0119<\/td>\nPozwolenie wydane przez gmin\u0119; tablica informacyjna na placu budowy<\/td>\nPosiadacz, klasa, parametry, numer pozwolenia<\/td>\nKodeks budowlany, art. 100, 106, 107 i 110<\/td>\n<\/tr>\n
    Zapisane prawo kupuj\u0105cego<\/td>\nRejestracja wst\u0119pna lub zarejestrowane zobowi\u0105zanie na gruncie<\/td>\nBlokuje inne prawa do nieruchomo\u015bci; pierwsze\u0144stwo wed\u0142ug czasu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/td>\nUstawa o rejestrze publicznym, art. 12, 13 i 156 ust. 10<\/td>\n<\/tr>\n
    Forma umowy<\/td>\nUmowa pisemna, uwierzytelniona lub podpisana w organie rejestrowym<\/td>\nWa\u017cna forma sprzeda\u017cy i ewentualnej umowy przedwst\u0119pnej<\/td>\nKodeks cywilny, art. 183, 311\u00b9 i 327 ust. 3<\/td>\n<\/tr>\n
    Specyfikacja i jako\u015b\u0107<\/td>\nZa\u0142\u0105cznik do umowy<\/td>\nUzgodniona powierzchnia, wyko\u0144czenie i wyposa\u017cenie<\/td>\nKodeks cywilny, art. 487 i 488<\/td>\n<\/tr>\n
    Warunki p\u0142atno\u015bci<\/td>\nHarmonogram w umowie; gwarancja bankowa lub ubezpieczenie, je\u015bli s\u0105 oferowane<\/td>\nKwoty, terminy, waluta, uwzgl\u0119dnienie VAT, skutki op\u00f3\u017anienia<\/td>\nPostanowienia umowy; Chambers Real Estate 2026; legal.ge<\/td>\n<\/tr>\n
    Operator i pula najmu<\/td>\nUmowa o zarz\u0105dzanie lub o pul\u0119 najmu<\/td>\nPodzia\u0142, czas trwania, obowi\u0105zkowy udzia\u0142, korzystanie przez w\u0142a\u015bciciela, podstawa op\u0142at eksploatacyjnych<\/td>\nPostanowienia umowy; strony ofertowe<\/td>\n<\/tr>\n
    Oddanie do u\u017cytku<\/td>\nAkt oddania do u\u017cytku<\/td>\nBudynek uznany za nadaj\u0105cy si\u0119 do u\u017cytkowania; mo\u017cna pod\u0142\u0105czy\u0107 media<\/td>\nKodeks budowlany, art. 139 i 139\u00b9<\/td>\n<\/tr>\n
    Lokal zarejestrowany jako odr\u0119bny przedmiot<\/td>\nWypis z rejestru dla lokalu<\/td>\nNazwisko kupuj\u0105cego, powierzchnia, udzia\u0142 w gruncie<\/td>\nUstawa o rejestrze publicznym, art. 10 ust. 4 i 156 ust. 1, 5, 6<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Katalog us\u0142ug NAPR opisuje us\u0142ugi rejestracji praw do nieruchomo\u015bci w budowie, rejestracji wst\u0119pnej, wypis\u00f3w oraz powi\u0105zane op\u0142aty i terminy, a strona agencji zawiera wymagania dotycz\u0105ce dokument\u00f3w dla ka\u017cdej z nich. Przeczytanie tego katalogu przed wizyt\u0105 pokazuje, o jakie dokumenty poprosi rejestrator, i pozwala przygotowa\u0107 je wcze\u015bniej.<\/p>\n

    Pozosta\u0142e artyku\u0142y z tej serii dotycz\u0105 pokrewnych temat\u00f3w: og\u00f3lny obraz znajduje si\u0119 w naszym przewodniku po rynku nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a>, wybrze\u017ce poza Batumi opisuje nasz przewodnik po wybrze\u017cu Morza Czarnego<\/a>, a zakup bez wyjazdu omawia nasz przewodnik o kupowaniu nieruchomo\u015bci w Gruzji z zagranicy<\/a>. Kwestie redakcyjne dotycz\u0105ce um\u00f3w wymienia nasz artyku\u0142 z poradami prawnymi<\/a>, a por\u00f3wnanie warto\u015bci z innymi rynkami znajduje si\u0119 w naszym zestawieniu tego, co mo\u017cna kupi\u0107 za 100\u00a0000 dolar\u00f3w<\/a>.<\/p>\n

    Cz\u0119sto zadawane pytania<\/h2>\n

    Czym s\u0105 nieruchomo\u015bci off plan w Batumi?<\/h3>\n

    Nieruchomo\u015bci off plan w Batumi to mieszkanie lub dom sprzedawane przed uko\u0144czeniem budynku i oddaniem go do u\u017cytku. Kupuj\u0105cy podpisuje pisemn\u0105 umow\u0119 i p\u0142aci wed\u0142ug harmonogramu, a lokal zostaje zarejestrowany na jego nazwisko dopiero po oddaniu budynku do u\u017cytku i zarejestrowaniu lokalu jako odr\u0119bnego przedmiotu (ustawa o rejestrze publicznym, art. 156).<\/p>\n

    Kiedy kupuj\u0105cy zostaje w\u0142a\u015bcicielem?<\/h3>\n

    W przypadku nieruchomo\u015bci off plan w Batumi, podobnie jak w innych miejscach w Gruzji, kupuj\u0105cy zostaje w\u0142a\u015bcicielem, gdy NAPR zarejestruje prawo w\u0142asno\u015bci. Artyku\u0142 183 Kodeksu cywilnego wymaga pisemnej czynno\u015bci prawnej i wpisu prawa w\u0142asno\u015bci nabywcy do Rejestru Publicznego, a przewodnik Chambers opisuje rejestracj\u0119 jako czynno\u015b\u0107 konstytutywn\u0105. Wcze\u015bniej kupuj\u0105cy ma prawa wynikaj\u0105ce z umowy, kt\u00f3re mo\u017cna zarejestrowa\u0107 wst\u0119pnie na podstawie art. 12 ustawy o rejestrze publicznym.<\/p>\n

    Czy cudzoziemiec mo\u017ce kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 off plan w Batumi?<\/h3>\n

    Tak, w przypadku nieruchomo\u015bci mieszkalnych. Przewodnik Chambers Real Estate 2026 podaje, \u017ce osoby fizyczne z zagranicy i podmioty b\u0119d\u0105ce w\u0142asno\u015bci\u0105 cudzoziemc\u00f3w mog\u0105 nabywa\u0107 nieruchomo\u015bci mieszkalne i komercyjne, w tym mieszkania i lokale off-plan, bez wymogu rezydencji ani wzajemno\u015bci; grunty rolne podlegaj\u0105 ograniczeniom. Pozwolenie na pobyt nie jest warunkiem zakupu.<\/p>\n

    Ile kosztuje zarejestrowanie prawa kupuj\u0105cego?<\/h3>\n

    W przypadku nieruchomo\u015bci off plan w Batumi op\u0142ata NAPR za rejestracj\u0119 prawa lub zobowi\u0105zania wynosi GEL 150 przy terminie 4 dni roboczych (oko\u0142o $57,77 po kursie NBG z 27 pa\u017adziernika 2026 r.), GEL 270 przy jednym dniu roboczym albo GEL 350 w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku. Wypis elektroniczny kosztuje GEL 13 w jeden dzie\u0144 roboczy lub GEL 52 tego samego dnia. O tym, kto p\u0142aci, decyduje umowa; art. 479 Kodeksu cywilnego obci\u0105\u017ca kosztami rejestracji sprzedawc\u0119, chyba \u017ce umowa stanowi inaczej.<\/p>\n

    Czy od nieruchomo\u015bci off plan w Batumi p\u0142aci si\u0119 podatek od przeniesienia w\u0142asno\u015bci?<\/h3>\n

    Wed\u0142ug PwC Worldwide Tax Summaries, zweryfikowanych 2 wrze\u015bnia 2026 r., od nieruchomo\u015bci off plan w Batumi nie pobiera si\u0119 podatku od przeniesienia w\u0142asno\u015bci. VAT w wysoko\u015bci 18% dotyczy dostaw dokonywanych przez sprzedawc\u00f3w zarejestrowanych jako podatnicy VAT, a przewodnik Chambers podaje, \u017ce deweloper zostaje podatnikiem VAT, gdy dostawy podlegaj\u0105ce opodatkowaniu przekrocz\u0105 GEL 100\u00a0000 w krocz\u0105cym okresie 12 miesi\u0119cy. Umowa powinna okre\u015bla\u0107, czy cena zawiera VAT.<\/p>\n

    Jak kupuj\u0105cy mo\u017ce sprawdzi\u0107 pozwolenie na budow\u0119 projektu?<\/h3>\n

    W przypadku nieruchomo\u015bci off plan w Batumi kontrola przebiega przez dokumenty pozwolenia i tablic\u0119 informacyjn\u0105 na placu budowy. Artyku\u0142 110 Kodeksu budowlanego wymaga tablicy informacyjnej na granicy placu budowy, a art. 106 wymienia dokumenty stoj\u0105ce za wnioskiem o pozwolenie. Zarejestrowanego w\u0142a\u015bciciela gruntu i obci\u0105\u017cenia odczytuje si\u0119 z wypisu NAPR. Pozwolenie wydaje organ wykonawczy gminy na podstawie art. 100.<\/p>\n

    Czym r\u00f3\u017cni si\u0119 tytu\u0142 do lokalu od hotelowej umowy najmu?<\/h3>\n

    Tytu\u0142 to zarejestrowana w\u0142asno\u015b\u0107 lokalu i jego udzia\u0142 w gruncie (ustawa o rejestrze publicznym, art. 156). Umowa najmu lub zarz\u0105dzania jest odr\u0119bnym porozumieniem z operatorem. Na naszej stronie ofertowej Mardi Aquapark deweloper opisuje 10-letni\u0105 umow\u0119 o zarz\u0105dzanie z podzia\u0142em przychodu 60% dla w\u0142a\u015bciciela i 40% dla Accor oraz zaznacza, \u017ce zwroty nie s\u0105 gwarantowane.<\/p>\n

    Jakie dokumenty pokazuj\u0105, \u017ce budynek jest uko\u0144czony?<\/h3>\n

    Akt oddania do u\u017cytku. Artyku\u0142 139\u00b9 Kodeksu budowlanego zakazuje eksploatacji budynku do czasu jego wydania i zakazuje dostaw energii elektrycznej i gazu do budynku nieoddanego do u\u017cytku, z wyj\u0105tkiem cel\u00f3w budowlanych. Po oddaniu do u\u017cytku budynek jest rejestrowany na podstawie dokumentu oddania do u\u017cytku, a lokal mo\u017cna zarejestrowa\u0107 jako odr\u0119bny przedmiot.<\/p>\n

    Czy nieruchomo\u015bci off plan w Batumi licz\u0105 si\u0119 do pozwolenia na pobyt?<\/h3>\n

    W przypadku nieruchomo\u015bci off plan w Batumi kr\u00f3tkoterminowe pozwolenie na pobyt PSDA dla w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci dotyczy nieruchomo\u015bci nierolnych o warto\u015bci rynkowej r\u00f3wnej co najmniej r\u00f3wnowarto\u015bci USD 150\u00a0000 w GEL, wycenionych przez akredytowanego rzeczoznawc\u0119, i wymaga dokumentu tytu\u0142u. Pr\u00f3g jest mierzony wycen\u0105 rzeczoznawcy, a lokale mo\u017cna \u0142\u0105czy\u0107; strona PSDA podaje op\u0142aty w wysoko\u015bci GEL 300, 450 lub 600 w zale\u017cno\u015bci od czasu rozpatrzenia.<\/p>\n

    Ilu miesi\u0105com sprzeda\u017cy z 2025 roku odpowiadaj\u0105 niesprzedane zapasy w Batumi?<\/h3>\n

    Oko\u0142o 8,5 miesi\u0105ca przy prostym dzieleniu. Galt & Taggart, wed\u0142ug relacji Investor.ge z 20 kwietnia 2026 r., podaje oko\u0142o 12\u00a0400 niesprzedanych lokali w badanych projektach deweloperskich i 17\u00a0478 mieszka\u0144 sprzedanych w 2025 roku; 12\u00a0400 podzielone przez 17\u00a0478 to 0,71 roku. Obie liczby nie s\u0105 \u015bci\u015ble por\u00f3wnywalne, wi\u0119c iloraz jest ilustracj\u0105.<\/p>\n

    Ostatnia weryfikacja: 27 pa\u017adziernika 2026 r. \u0179r\u00f3d\u0142a: ustawa Gruzji o rejestrze publicznym (Legislative Herald)<\/a>; Kodeks cywilny Gruzji (Legislative Herald)<\/a>; Kodeks planowania przestrzennego, dzia\u0142alno\u015bci architektonicznej i budowlanej (Legislative Herald)<\/a>; op\u0142aty NAPR: rejestracja nieruchomo\u015bci<\/a>; op\u0142aty i terminy NAPR<\/a>; katalog us\u0142ug agencji NAPR<\/a>; oficjalne kursy wymiany Narodowego Banku Gruzji<\/a>; Agencja Rozwoju Us\u0142ug Publicznych: pozwolenia na pobyt<\/a>; Geostat: udzielone pozwolenia na budow\u0119 i uko\u0144czone obiekty<\/a>; plik danych Geostat o pozwoleniach<\/a>; plik danych Geostat o uko\u0144czonych obiektach<\/a>; Geostat: indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkalnych, Q3 2026<\/a>; Investor.ge: przegl\u0105d sektora, rynek mieszkaniowy w Batumi (Galt & Taggart)<\/a>; Chambers Real Estate 2026: Gruzja<\/a>; legal.ge: zakup nieruchomo\u015bci off-plan<\/a>; PwC Worldwide Tax Summaries: Gruzja<\/a>.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Jak dokumentuje si\u0119 nieruchomo\u015bci off plan w Batumi wed\u0142ug prawa gruzi\u0144skiego: forma umowy, rejestracja wst\u0119pna, kontrole pozwolenia i oddania do u\u017cytku, op\u0142aty rejestrowe w GEL i USD oraz pule najmu w apart-hotelach.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":7283,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[748],"tags":[251,244,246,252,247,245,248,250,249],"class_list":["post-34408","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-georgia-pl","tag-agencja-nieruchomosci","tag-apartament","tag-dom-dla-rodzin","tag-kupic-nieruchomosc","tag-nieruchomosci","tag-rozwoj-dzialalnosci","tag-wynajac-mieszkanie","tag-wynajem-dlugoterminowy","tag-wynajem-krotkoterminowy"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34408","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=34408"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34408\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":34744,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34408\/revisions\/34744"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7283"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=34408"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=34408"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=34408"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}