{"id":34412,"date":"2026-11-04T07:00:00","date_gmt":"2026-11-04T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/?p=34412"},"modified":"2026-11-04T07:00:00","modified_gmt":"2026-11-04T07:00:00","slug":"georgia-real-estate-market","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/georgia-real-estate-market\/","title":{"rendered":"Rynek nieruchomo\u015bci w Gruzji: co pokazuj\u0105 dane z 2026 roku"},"content":{"rendered":"

Rynek nieruchomo\u015bci w Gruzji: co pokazuj\u0105 dane z 2026 roku<\/h1>\n

Rynek nieruchomo\u015bci w Gruzji jest mierzony przez kilka r\u00f3\u017cnych instytucji i wed\u0142ug stanu na 27 pa\u017adziernika 2026 r. ich najnowsze liczby wskazuj\u0105 og\u00f3lnie w tym samym kierunku, cho\u0107 w szczeg\u00f3\u0142ach si\u0119 ze sob\u0105 rozmijaj\u0105. Geostat, krajowy urz\u0105d statystyczny, poinformowa\u0142 23 pa\u017adziernika 2026 r., \u017ce jego indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkaniowych dla Tbilisi wzr\u00f3s\u0142 o 1,5% w por\u00f3wnaniu z drugim kwarta\u0142em 2026 roku oraz o 5,9% w por\u00f3wnaniu z trzecim kwarta\u0142em 2025 roku. Narodowy Bank Gruzji (NBG) pozostawi\u0142 21 pa\u017adziernika 2026 r. stop\u0119 polityki pieni\u0119\u017cnej na poziomie 8,25%. Lari (GEL) kosztowa\u0142o GEL 2,5966 za dolara ameryka\u0144skiego wed\u0142ug oficjalnego kursu NBG obowi\u0105zuj\u0105cego 27 pa\u017adziernika 2026 r., wobec GEL 2,7241 rok wcze\u015bniej.<\/p>\n

Ten artyku\u0142 zbiera w jednym miejscu opublikowane wska\u017aniki opisuj\u0105ce rynek nieruchomo\u015bci w Gruzji: ceny, transakcje, udzia\u0142 kupuj\u0105cych z zagranicy, poda\u017c nowych budynk\u00f3w, stopy procentowe i limity kredytowe, kurs walutowy, turystyk\u0119 oraz czynsze. Ka\u017cda liczba ma podane \u017ar\u00f3d\u0142o, dat\u0119, a tam, gdzie ma to znaczenie, tak\u017ce metod\u0119. Artyku\u0142 niczego nie prognozuje. Je\u017celi analitycy, tacy jak Galt & Taggart, opublikowali w\u0142asn\u0105 prognoz\u0119, jest ona przytoczona z nazw\u0105 autora i dat\u0105. Kwoty w dolarach ameryka\u0144skich podajemy tak, jak publikuj\u0105 je \u017ar\u00f3d\u0142a, a kwoty w lari przeliczamy wed\u0142ug oficjalnego kursu NBG z 27 pa\u017adziernika 2026 r. (USD 1 = GEL 2,5966), o ile nie zaznaczono inaczej.<\/p>\n

Rynek nieruchomo\u015bci w Gruzji: najwa\u017cniejsze wska\u017aniki w skr\u00f3cie<\/h2>\n

Poni\u017csza tabela zawiera najnowszy odczyt ka\u017cdego wska\u017anika wykorzystywanego w tym artykule, okres, kt\u00f3rego dotyczy, oraz nazw\u0119 podmiotu, kt\u00f3ry go opublikowa\u0142. Okresy si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105, poniewa\u017c ka\u017cda instytucja raportuje wed\u0142ug w\u0142asnego kalendarza: indeks cen i stopa procentowa s\u0105 publikowane kwartalnie lub w rytmie posiedze\u0144, natomiast liczby sprzeda\u017cy pochodz\u0105 od prywatnych firm badawczych, kt\u00f3re publikuj\u0105 dane miesi\u0119czne lub roczne.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Wska\u017anik<\/th>\nNajnowsza warto\u015b\u0107<\/th>\nOkres lub data<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkaniowych (Residential Property Price Index, nowe budownictwo w Tbilisi, GEL)<\/td>\n+1,5% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u; +5,9% rok do roku; +66,2% wzgl\u0119dem \u015bredniej z 2020 roku<\/td>\nQ3 2026, publikacja 23 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>\nGeostat<\/td>\n<\/tr>\n
Stopa polityki pieni\u0119\u017cnej<\/td>\n8,25%, bez zmian<\/td>\nDecyzja z 21 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>\nNarodowy Bank Gruzji<\/td>\n<\/tr>\n
Oficjalny kurs USD\/GEL<\/td>\nGEL 2,5966 za USD 1<\/td>\nObowi\u0105zuje 27 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>\nNarodowy Bank Gruzji<\/td>\n<\/tr>\n
Inflacja cen konsumpcyjnych<\/td>\n5,6% rok do roku<\/td>\nwrzesie\u0144 2026<\/td>\nGeostat<\/td>\n<\/tr>\n
Wzrost realnego PKB<\/td>\n6,3% w sierpniu; 7,6% \u015brednio w okresie od stycznia do sierpnia<\/td>\nsierpie\u0144 2026, publikacja 30 wrze\u015bnia 2026 r.<\/td>\nGeostat, w relacji Trading Economics<\/td>\n<\/tr>\n
Sprzeda\u017c mieszka\u0144 w Batumi<\/td>\n7\u00a0838 transakcji, +11,4% rok do roku; oko\u0142o $507 mln, +29%<\/td>\npierwsze p\u00f3\u0142rocze 2026<\/td>\nHomesOverseas.ru, powo\u0142uj\u0105ce si\u0119 na Galt & Taggart i Colliers Georgia<\/td>\n<\/tr>\n
Sprzeda\u017c mieszka\u0144 w Tbilisi<\/td>\n42\u00a0267 transakcji, +3%; oko\u0142o $3,3 mld, +15%<\/td>\nca\u0142y rok 2025<\/td>\nColliers Georgia, za po\u015brednictwem Georgia Today<\/td>\n<\/tr>\n
Mi\u0119dzynarodowe wizyty turyst\u00f3w<\/td>\n2\u00a0272\u00a0964, +0,1%<\/td>\nstycze\u0144\u2013czerwiec 2026<\/td>\nGruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki (Georgian National Tourism Administration), za po\u015brednictwem Georgia Today<\/td>\n<\/tr>\n
Brutto mi\u0119dzynarodowe rezerwy<\/td>\n$8,14 mld<\/td>\nsierpie\u0144 2026<\/td>\nNarodowy Bank Gruzji<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Dwie uwagi do tej tabeli wyznaczaj\u0105 kszta\u0142t reszty artyku\u0142u. Po pierwsze, tylko pierwszy wiersz jest oficjaln\u0105 statystyk\u0105 cen dom\u00f3w i mieszka\u0144, a obejmuje on nowo wybudowane nieruchomo\u015bci w Tbilisi, a nie ca\u0142y kraj. Po drugie, wiersze dotycz\u0105ce sprzeda\u017cy pochodz\u0105 od firm badawczych, kt\u00f3re dane rejestrowe kompiluj\u0105 na w\u0142asny spos\u00f3b, wi\u0119c liczba dla Batumi podana przez jedn\u0105 firm\u0119 nie b\u0119dzie zgadza\u0107 si\u0119 z liczb\u0105 dla Batumi podan\u0105 przez inn\u0105. Dlaczego tak jest, wyja\u015bnia nast\u0119pna sekcja.<\/p>\n

Rynek nieruchomo\u015bci w Gruzji: dlaczego raporty si\u0119 ze sob\u0105 nie zgadzaj\u0105<\/h2>\n

Czytelnik por\u00f3wnuj\u0105cy dwa raporty o rynku nieruchomo\u015bci w Gruzji cz\u0119sto znajdzie r\u00f3\u017cne liczby dla tego samego miasta i tego samego roku. Zwykle jest to r\u00f3\u017cnica definicji, a nie b\u0142\u0105d. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 rozbie\u017cno\u015bci t\u0142umacz\u0105 cztery rozr\u00f3\u017cnienia.<\/p>\n

Pierwsze dotyczy tego, co jest liczone. Sprzeda\u017c w Rejestrze Publicznym oznacza rejestracj\u0119 zmiany w\u0142a\u015bciciela. Badanie w\u015br\u00f3d deweloper\u00f3w liczy umowy podpisane z deweloperem, kt\u00f3re mog\u0105 zosta\u0107 zarejestrowane p\u00f3\u017aniej. Relacja Georgia Today z marcowych danych Galt & Taggart o Tbilisi z 2026 roku zwraca uwag\u0119, \u017ce op\u00f3\u017anienia w rejestracji wp\u0142ywaj\u0105 na dane rejestrowe dotycz\u0105ce rynku pierwotnego, a firma publikuje te\u017c odr\u0119bn\u0105 seri\u0119 z badania deweloper\u00f3w. Ten sam miesi\u0105c mo\u017ce pokazywa\u0107 r\u00f3\u017cn\u0105 dynamik\u0119 rynku pierwotnego w zale\u017cno\u015bci od wybranej serii: za luty 2026 roku seria rejestrowa wykaza\u0142a wzrost sprzeda\u017cy pierwotnej o 11,2% rok do roku, a badanie deweloper\u00f3w o 26,6%.<\/p>\n

Drugie dotyczy poj\u0119cia ceny. Cena ofertowa to kwota, kt\u00f3r\u0105 sprzedaj\u0105cy og\u0142asza; cena transakcyjna to kwota zapisana w rejestrze lub u dewelopera; indeks jest konstrukcj\u0105 statystyczn\u0105. Geostat podaje, \u017ce jego indeks jest zbudowany na cenach ofertowych zbieranych z portali nieruchomo\u015bci i stosuje metod\u0119 hedoniczn\u0105, kt\u00f3ra koryguje wyniki o cechy ka\u017cdej nieruchomo\u015bci. Tbilisi Home, raport oparty na og\u0142oszeniach, wprost zaznacza, \u017ce jego liczby to mediany cen ofertowych. Galt & Taggart publikuje \u015brednie ceny dla rynku pierwotnego oraz dla wyodr\u0119bnionego segmentu rynku wt\u00f3rnego (budynki z pozwoleniami wydanymi od 2013 roku). To trzy r\u00f3\u017cne wielko\u015bci.<\/p>\n

Trzecie dotyczy zakresu i geografii. Publikacja Geostatu opisuje indeks jako Residential Property Price Index „w Gruzji”, ale jego nota metodologiczna m\u00f3wi, \u017ce indeks obejmuje mieszkania i domy wolnostoj\u0105ce w Tbilisi, a wykres z podzia\u0142em na dzielnice w tej publikacji dotyczy nowo wybudowanych nieruchomo\u015bci w Tbilisi. Batumi, Kobuleti, Gonio i reszta kraju pozostaj\u0105 poza nim. Czwarte to waluta: indeks Geostatu jest wyra\u017cony w lari, podczas gdy Galt & Taggart, Colliers i wi\u0119kszo\u015b\u0107 deweloper\u00f3w podaj\u0105 ceny w dolarach.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\nCo mierzy<\/th>\nZakres<\/th>\nWaluta<\/th>\nO czym pami\u0119ta\u0107<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkaniowych Geostatu (Residential Property Price Index)<\/td>\nIndeks hedoniczny oparty na cenach ofertowych z portali nieruchomo\u015bci<\/td>\nNowe nieruchomo\u015bci mieszkaniowe w Tbilisi (mieszkania i domy wolnostoj\u0105ce)<\/td>\nGEL<\/td>\nNie jest zapisem zawartych transakcji; nie obejmuje Batumi<\/td>\n<\/tr>\n
Galt & Taggart<\/td>\nLiczba i warto\u015b\u0107 sprzeda\u017cy z rejestru, badanie deweloper\u00f3w, \u015brednie ceny, czynsze<\/td>\nTbilisi i Batumi<\/td>\nUSD<\/td>\nDane rejestrowe o sprzeda\u017cy pierwotnej mog\u0105 si\u0119 op\u00f3\u017ania\u0107; publikowane jest tak\u017ce odr\u0119bne badanie deweloper\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Colliers Georgia<\/td>\nLiczba i warto\u015b\u0107 sprzeda\u017cy, \u015brednie ceny i narodowo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych<\/td>\nTbilisi i Batumi<\/td>\nUSD<\/td>\nDane roczne r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 od danych Galt & Taggart dla tego samego miasta<\/td>\n<\/tr>\n
Raport rynkowy Tbilisi Home<\/td>\nMediany cen ofertowych i czynsz\u00f3w z og\u0142osze\u0144 na portalach nieruchomo\u015bci<\/td>\nDzielnice Tbilisi<\/td>\nUSD<\/td>\nCeny ofertowe; raport zaznacza, \u017ce ceny zawartych transakcji zwykle s\u0105 ni\u017csze<\/td>\n<\/tr>\n
Krajowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR)<\/td>\nRejestr w\u0142asno\u015bci; strona ze statystykami podaje liczb\u0119 wniosk\u00f3w, decyzji oraz w\u0142a\u015bcicieli wed\u0142ug p\u0142ci<\/td>\nCa\u0142y kraj<\/td>\nnie dotyczy<\/td>\nDokumenty \u017ar\u00f3d\u0142owe dla liczby sprzeda\u017cy zestawianej przez firmy badawcze<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Rejestr Publiczny ma tu znaczenie, poniewa\u017c to w nim zapisana jest w\u0142asno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci w Gruzji. Jego strona statystyczna podaje liczb\u0119 otrzymanych wniosk\u00f3w i wydanych decyzji w rejestrze nieruchomo\u015bci oraz podzia\u0142 w\u0142a\u015bcicieli wed\u0142ug p\u0142ci. Liczby sprzeda\u017cy i udzia\u0142y narodowo\u015bci przytaczane w tym artykule pochodz\u0105 od firm badawczych, kt\u00f3re kompiluj\u0105 dane rejestrowe.<\/p>\n

Ceny w Tbilisi: co pokazuje indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkaniowych Geostatu<\/h2>\n

Geostat publikuje indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkaniowych (Residential Property Price Index, RPPI) co kwarta\u0142, od trzech do czterech tygodni po jego zako\u0144czeniu. Publikacja za Q3 2026 nosi dat\u0119 23 pa\u017adziernika 2026 r., a publikacja za Q2 dat\u0119 23 lipca 2026 r. Nota metodologiczna opisuje podej\u015bcie hedoniczne, oparte na cechach nieruchomo\u015bci, stosowane do cen ofertowych z portali nieruchomo\u015bci, w tym myhome.ge i ss.ge, i podaje, \u017ce indeks jest obliczany w lari.<\/p>\n

W trzech kwarta\u0142ach 2026 roku opublikowanych do tej pory indeks r\u00f3s\u0142 w ka\u017cdym kwartale, a jego zmiana rok do roku przyspieszy\u0142a z 3,0% do 5,9%.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Kwarta\u0142<\/th>\nZmiana wzgl\u0119dem poprzedniego kwarta\u0142u<\/th>\nZmiana wzgl\u0119dem tego samego kwarta\u0142u rok wcze\u015bniej<\/th>\nPoziom wzgl\u0119dem \u015bredniej z 2020 roku<\/th>\nMieszkania, rok do roku<\/th>\nDomy wolnostoj\u0105ce, rok do roku<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Q1 2026<\/td>\n+1,8%<\/td>\n+3,0%<\/td>\n+62,3%<\/td>\n+3,3%<\/td>\n+1,8%<\/td>\n<\/tr>\n
Q2 2026<\/td>\n+0,9%<\/td>\n+4,9%<\/td>\n+63,8%<\/td>\n+4,8%<\/td>\n+5,5%<\/td>\n<\/tr>\n
Q3 2026<\/td>\n+1,5%<\/td>\n+5,9%<\/td>\n+66,2%<\/td>\n+5,6%<\/td>\n+7,0%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Dane za Q1 pochodz\u0105 od Geostatu w relacji Georgia Today z 24 kwietnia 2026 r.; dane za Q2 i Q3 pochodz\u0105 z samych publikacji Geostatu. W publikacji za Q3 subindeks mieszka\u0144 znajduje si\u0119 63,1% powy\u017cej \u015bredniej z 2020 roku, a subindeks dom\u00f3w wolnostoj\u0105cych 72,7% powy\u017cej niej. W uj\u0119ciu kwarta\u0142 do kwarta\u0142u mieszkania zdro\u017ca\u0142y o 1,2%, a domy wolnostoj\u0105ce o 2,7%.<\/p>\n

Por\u00f3wnanie z inflacj\u0105 pokazuje na przyk\u0142adzie, jak czyta\u0107 te liczby. Geostat poda\u0142 roczn\u0105 inflacj\u0119 cen konsumpcyjnych na poziomie 5,6% za wrzesie\u0144 2026 roku. Indeks wzr\u00f3s\u0142 w Q3 o 5,9% rok do roku. Po podzieleniu jednej warto\u015bci przez drug\u0105 (1,059 \/ 1,056 = 1,0028) otrzymujemy realny wzrost o oko\u0142o 0,3%. To nasze w\u0142asne obliczenie, \u0142\u0105cz\u0105ce indeks kwartalny z miesi\u0119cznym odczytem inflacji, i jest pokazane wy\u0142\u0105cznie po to, by zilustrowa\u0107, \u017ce wi\u0119kszo\u015b\u0107 nominalnego wzrostu w lari zosta\u0142a w tym samym roku zr\u00f3wnowa\u017cona przez og\u00f3lny poziom cen.<\/p>\n

Ceny w Tbilisi wed\u0142ug dzielnic<\/h3>\n

Publikacja za Q3 zawiera wykres median cen za metr kwadratowy nowo wybudowanych nieruchomo\u015bci w podziale na dzielnice. Poni\u017csze liczby s\u0105 podane tak, jak przekaza\u0142o je Georgia Today 26 pa\u017adziernika 2026 r., z r\u00f3wnowarto\u015bciami w dolarach obliczonymi po kursie GEL 2,5966 za USD 1 (kurs NBG na 27 pa\u017adziernika 2026 r.). Kwoty w dolarach s\u0105 przeliczeniami, a nie danymi Geostatu.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Dzielnica<\/th>\nMieszkania, GEL za m2<\/th>\nMieszkania, ok. USD za m2<\/th>\nDomy wolnostoj\u0105ce, GEL za m2<\/th>\nDomy, ok. USD za m2<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Mtatsminda<\/td>\n7\u00a0004<\/td>\n2\u00a0697<\/td>\n4\u00a0430<\/td>\n1\u00a0706<\/td>\n<\/tr>\n
Vake<\/td>\n6\u00a0046<\/td>\n2\u00a0328<\/td>\n4\u00a0517<\/td>\n1\u00a0740<\/td>\n<\/tr>\n
Krtsanisi<\/td>\n4\u00a0635<\/td>\n1\u00a0785<\/td>\n2\u00a0961<\/td>\n1\u00a0140<\/td>\n<\/tr>\n
Saburtalo<\/td>\n4\u00a0444<\/td>\n1\u00a0711<\/td>\n3\u00a0543<\/td>\n1\u00a0364<\/td>\n<\/tr>\n
Didube<\/td>\n4\u00a0168<\/td>\n1\u00a0605<\/td>\n3\u00a0448<\/td>\n1\u00a0328<\/td>\n<\/tr>\n
Chughureti<\/td>\n4\u00a0121<\/td>\n1\u00a0587<\/td>\n3\u00a0637<\/td>\n1\u00a0401<\/td>\n<\/tr>\n
Isani<\/td>\n4\u00a0032<\/td>\n1\u00a0553<\/td>\n3\u00a0213<\/td>\n1\u00a0237<\/td>\n<\/tr>\n
Nadzaladevi<\/td>\n3\u00a0932<\/td>\n1\u00a0514<\/td>\n2\u00a0798<\/td>\n1\u00a0078<\/td>\n<\/tr>\n
Gldani<\/td>\n3\u00a0830<\/td>\n1\u00a0475<\/td>\n2\u00a0993<\/td>\n1\u00a0153<\/td>\n<\/tr>\n
Samgori<\/td>\n3\u00a0657<\/td>\n1\u00a0408<\/td>\n2\u00a0839<\/td>\n1\u00a0093<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Rozst\u0119p jest szeroki. Mediana dla mieszka\u0144 w Mtatsmindzie, GEL 7\u00a0004, jest 1,9 raza wy\u017csza ni\u017c w Samgori, GEL 3\u00a0657 (7\u00a0004 \/ 3\u00a0657 = 1,92). W przypadku dom\u00f3w wolnostoj\u0105cych kolejno\u015b\u0107 jest inna: najwy\u017csz\u0105 median\u0119 ma Vake, GEL 4\u00a0517, przed Mtatsmind\u0105 z GEL 4\u00a0430. Por\u00f3wnania dzielnica po dzielnicy, wraz z podanymi z nazwy \u017ar\u00f3d\u0142ami prywatnymi, a tak\u017ce dane o czynszach i rentowno\u015bci, omawiamy w naszym artykule o cenach nieruchomo\u015bci w Tbilisi<\/a> oraz na stronie miasta Tbilisi<\/a>.<\/p>\n

Ten sam rynek w lari i w dolarach<\/h3>\n

Poniewa\u017c ceny w Gruzji podaje si\u0119 w dw\u00f3ch walutach, to, czy ceny \u201erosn\u0105\u201d czy \u201espadaj\u0105\u201d, zale\u017cy od wybranej waluty. Oficjalny kurs NBG wynosi\u0142 GEL 2,7241 za USD 1 na 27 pa\u017adziernika 2025 r. i GEL 2,5966 na 27 pa\u017adziernika 2026 r., wi\u0119c za dolara kupowa\u0142o si\u0119 o 4,7% mniej lari (2,5966 \/ 2,7241 = 0,953). Tabela pokazuje kurs NBG na kilka dat.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Data, kt\u00f3rej dotyczy kurs<\/th>\nUSD 1 w GEL<\/th>\nEUR 1 w GEL<\/th>\nZmiana kursu USD do 27 pa\u017adziernika 2026 r.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
27 pa\u017adziernika 2025 r.<\/td>\n2,7241<\/td>\n3,1638<\/td>\n-4,7%<\/td>\n<\/tr>\n
31 grudnia 2025 r.<\/td>\n2,6951<\/td>\n3,1646<\/td>\n-3,7%<\/td>\n<\/tr>\n
1 kwietnia 2026 r.<\/td>\n2,7015<\/td>\n3,0967<\/td>\n-3,9%<\/td>\n<\/tr>\n
1 lipca 2026 r.<\/td>\n2,6444<\/td>\n3,0141<\/td>\n-1,8%<\/td>\n<\/tr>\n
30 wrze\u015bnia 2026 r.<\/td>\n2,6051<\/td>\n2,9552<\/td>\n-0,3%<\/td>\n<\/tr>\n
27 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>\n2,5966<\/td>\n2,9082<\/td>\n0,0%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Oto ilustracja na za\u0142o\u017conych liczbach. We\u017amy mieszkanie wycenione na GEL 400\u00a0000 na dzie\u0144 27 pa\u017adziernika 2025 r. Przy kursie GEL 2,7241 za dolara jest to oko\u0142o $146\u00a0837. Je\u015bli jego cena w lari wzros\u0142a o 5,9% wskazane przez indeks, do GEL 423\u00a0600, to przy kursie GEL 2,5966 za dolara wynosi ona oko\u0142o $163\u00a0136, czyli o 11,1% wi\u0119cej w uj\u0119ciu dolarowym. Gdyby natomiast cena w lari pozosta\u0142a bez zmian, warto\u015b\u0107 w dolarach i tak wzros\u0142aby o oko\u0142o 4,9%, poniewa\u017c lari si\u0119 umocni\u0142o. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry posiada dolary, i kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry zarabia w lari, widz\u0105 wi\u0119c r\u00f3\u017cne zmiany tej samej nieruchomo\u015bci. To rachunek na za\u0142o\u017conej cenie, a nie szacunek rynkowy; pomija on r\u00f3wnie\u017c to, \u017ce wielu deweloper\u00f3w w Tbilisi i Batumi wycenia w dolarach i dostosowuje ceny w lari do kursu walutowego.<\/p>\n

Rynek nieruchomo\u015bci w Gruzji: transakcje i wolumeny sprzeda\u017cy<\/h2>\n

\u017badna instytucja urz\u0119dowa nie publikuje miesi\u0119cznej liczby sprzeda\u017cy mieszka\u0144 wed\u0142ug miast w taki spos\u00f3b, w jaki Geostat publikuje indeks cen. Wolumeny sprzeda\u017cy na rynku nieruchomo\u015bci w Gruzji raportuj\u0105 firmy badawcze przetwarzaj\u0105ce dane z Rejestru Publicznego: Galt & Taggart i Colliers Georgia. Ich dane roczne za 2025 rok s\u0105 zbli\u017cone co do kierunku, a r\u00f3\u017cne co do wielko\u015bci.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Miasto i okres<\/th>\nSprzeda\u017c<\/th>\nWarto\u015b\u0107<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Tbilisi, 2025<\/td>\n42\u00a0267 transakcji (+3%)<\/td>\n$3,3 mld (+15%)<\/td>\nColliers Georgia, za po\u015brednictwem Georgia Today (17 lutego 2026 r.)<\/td>\n<\/tr>\n
Batumi, 2025<\/td>\n17\u00a0052 sprzeda\u017ce (+17%)<\/td>\nPonad $1 mld (+34%)<\/td>\nColliers Georgia, za po\u015brednictwem Georgia Today (17 lutego 2026 r.)<\/td>\n<\/tr>\n
Batumi, 2025<\/td>\n17\u00a0478 mieszka\u0144 (+15%)<\/td>\nOko\u0142o $1,3 mld (blisko +24%)<\/td>\nGalt & Taggart, za po\u015brednictwem Investor.ge (20 kwietnia 2026 r.)<\/td>\n<\/tr>\n
Tbilisi, stycze\u0144\u2013luty 2026<\/td>\n6\u00a0786 transakcji<\/td>\n$595 mln (+16,7%)<\/td>\nGalt & Taggart, za po\u015brednictwem Georgia Today (31 marca 2026 r.)<\/td>\n<\/tr>\n
Batumi, pierwsze p\u00f3\u0142rocze 2026<\/td>\n7\u00a0838 (+11,4%)<\/td>\nOko\u0142o $507 mln (+29%)<\/td>\nHomesOverseas.ru, powo\u0142uj\u0105ce si\u0119 na Galt & Taggart i Colliers (24 sierpnia 2026 r.)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Colliers naliczy\u0142 w 2025 roku ponad 59\u00a0000 sprzeda\u017cy mieszka\u0144 o warto\u015bci $4,3 mld w Tbilisi i Batumi \u0142\u0105cznie, o 7% wi\u0119cej ni\u017c rok wcze\u015bniej. Podzielenie warto\u015bci przez liczb\u0119 daje \u015brednio oko\u0142o $72\u00a0900 na jedn\u0105 sprzeda\u017c w obu miastach (4,3 mld \/ 59\u00a0000), oko\u0142o $78\u00a0100 w Tbilisi (3,3 mld \/ 42\u00a0267) i oko\u0142o $58\u00a0600 lub wi\u0119cej w Batumi (1 mld \/ 17\u00a0052; warto\u015b\u0107 jest podana jako ponad $1 mld). Wed\u0142ug danych Galt & Taggart dla Batumi \u015brednia wynosi oko\u0142o $74\u00a0400 (1,3 mld \/ 17\u00a0478). Te \u015brednie s\u0105 naszym podzia\u0142em opublikowanych sum i \u0142\u0105cz\u0105 mieszkania bardzo r\u00f3\u017cnej wielko\u015bci i standardu wyko\u0144czenia, wi\u0119c nie s\u0105 statystyk\u0105 cen.<\/p>\n

Dwa wiersze dotycz\u0105ce Batumi za 2025 rok pokazuj\u0105 opisan\u0105 wy\u017cej luk\u0119 definicyjn\u0105: 17\u00a0052 wobec 17\u00a0478 sprzeda\u017cy oraz wzrost warto\u015bci o 34% wobec blisko 24%. Galt & Taggart przypisa\u0142 te\u017c cz\u0119\u015b\u0107 wzrostu w Tbilisi na pocz\u0105tku 2026 roku niskiej bazie por\u00f3wnawczej po niestabilno\u015bci politycznej w Tbilisi w 2025 roku. Co do pierwszego p\u00f3\u0142rocza 2026 roku w Batumi, artyku\u0142 HomesOverseas.ru poda\u0142, \u017ce sam czerwiec to 1\u00a0468 transakcji o warto\u015bci $100 mln, a jego dane p\u00f3\u0142roczne daj\u0105 \u015brednio oko\u0142o $64\u00a0700 na jedn\u0105 sprzeda\u017c (507 mln \/ 7\u00a0838).<\/p>\n

Colliers poda\u0142 te\u017c, gdzie skupia si\u0119 popyt w Tbilisi: Didi Dighomi, Saburtalo i Samgori razem odpowiada\u0142y w 2025 roku za 61% poda\u017cy i popytu. Jego \u015brednie ceny za 2025 rok wynios\u0142y $1\u00a0484 za metr kwadratowy w nowych projektach i $1\u00a0244 w starych projektach w Tbilisi oraz odpowiednio $1\u00a0497 i $1\u00a0196 przy odsprzeda\u017cy w Batumi.<\/p>\n

Batumi i wybrze\u017ce: ceny, rejony i niesprzedane zapasy<\/h2>\n

Batumi jest drugim miastem w danych i tym, w kt\u00f3rym znajduje si\u0119 wi\u0119kszo\u015b\u0107 ofert z tej strony, dlatego omawiamy je odr\u0119bnie od Tbilisi. Raport Galt & Taggart Batumi Residential Real Estate 2025 Review and 2026 Outlook<\/em>, streszczony przez Investor.ge 20 kwietnia 2026 r., podaje \u015bredni\u0105 cen\u0119 mieszkania \u201epod klucz\u201d na poziomie $1\u00a0569 za metr kwadratowy w 2023 roku, $1\u00a0699 w 2024 roku i $1\u00a0865 w 2025 roku. Te kroki oznaczaj\u0105 wzrosty o 8,3% i 9,8%, czyli o 18,9% w ci\u0105gu dw\u00f3ch lat (1\u00a0865 \/ 1\u00a0569 = 1,189). Raport umieszcza Stare Batumi powy\u017cej $3\u00a0000 za metr kwadratowy, a strefy peryferyjne poni\u017cej $1\u00a0500. Nasz wpis o cenach mieszka\u0144 w Batumi<\/a> zestawia te \u015brednie z cenami pocz\u0105tkowymi na naszych stronach ofert.<\/p>\n

Co do 2026 roku, artyku\u0142 HomesOverseas.ru z 24 sierpnia 2026 r. przytacza dane Galt & Taggart za pierwszy kwarta\u0142: \u015brednia cena na rynku pierwotnym $1\u00a0893 za metr kwadratowy (o 8,7% wi\u0119cej rok do roku) oraz \u015brednia na rynku wt\u00f3rnym $1\u00a0479 (o 7,8% wi\u0119cej). Ten sam artyku\u0142 powo\u0142uje si\u0119 na Colliers Georgia w sprawie wa\u017conej \u015bredniej dla nowych budynk\u00f3w, wynosz\u0105cej $1\u00a0455 za metr kwadratowy w czerwcu, o 22% wi\u0119cej rok do roku. Dwie \u015brednie dla nowych budynk\u00f3w r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 znacznie, poniewa\u017c opisuj\u0105 r\u00f3\u017cne pr\u00f3by i r\u00f3\u017cne miesi\u0105ce.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Rejon Batumi<\/th>\nTransakcje w Q1 2026<\/th>\n\u015arednia w Q1 2026, USD za m2<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
New Boulevard<\/td>\n1\u00a0671<\/td>\noko\u0142o 1\u00a0787<\/td>\n<\/tr>\n
Alley of Heroes<\/td>\n811<\/td>\n2\u00a0081<\/td>\n<\/tr>\n
Inner districts (dzielnice wewn\u0119trzne)<\/td>\n492<\/td>\nbrak danych<\/td>\n<\/tr>\n
Periphery (peryferia)<\/td>\n416<\/td>\nbrak danych<\/td>\n<\/tr>\n
Makhinjauri<\/td>\n317<\/td>\n1\u00a0819<\/td>\n<\/tr>\n
Old Town (Stare Miasto)<\/td>\n283<\/td>\n3\u00a0146<\/td>\n<\/tr>\n
Kobuleti<\/td>\n120<\/td>\noko\u0142o 1\u00a0900<\/td>\n<\/tr>\n
Gonio-Kvariati<\/td>\n59<\/td>\n2\u00a0075<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Dane o rejonach to dane Galt & Taggart za Q1 2026 w relacji HomesOverseas.ru. Pokazuj\u0105 one, \u017ce wolumen sprzeda\u017cy i poziom cen to dwie osobne sprawy: New Boulevard odnotowa\u0142 najwi\u0119cej transakcji przy \u015bredniej ze \u015brodka stawki, a Old Town zaledwie 283 transakcje przy najwy\u017cszej \u015bredniej. Pr\u00f3ba Gonio-Kvariati, licz\u0105ca 59 transakcji, jest niewielka, co sprawia, \u017ce jej \u015brednia jest bardziej wra\u017cliwa na kilka projekt\u00f3w. Miejscowo\u015bci nadmorskie od Sarpi po Kobuleti por\u00f3wnujemy w artykule nieruchomo\u015bci na gruzi\u0144skim wybrze\u017cu Morza Czarnego<\/a>, a strona miasta Batumi<\/a> wymienia oferty wed\u0142ug projekt\u00f3w.<\/p>\n

Niesprzedane zapasy w Batumi<\/h3>\n

Raport Galt & Taggart podaje oko\u0142o 12\u00a0400 niesprzedanych mieszka\u0144 w projektach deweloperskich obj\u0119tych jego badaniem na koniec 2025 roku, czyli prawie o 14% wi\u0119cej ni\u017c rok wcze\u015bniej, i stwierdza, \u017ce popyt nie nad\u0105\u017ca za poda\u017c\u0105. W stosunku do 17\u00a0478 mieszka\u0144 sprzedanych w 2025 roku oznacza to 0,71 roku sprzeda\u017cy (12\u00a0400 \/ 17\u00a0478), czyli oko\u0142o 8,5 miesi\u0105ca. Ten wska\u017anik jest naszym wyliczeniem i por\u00f3wnuje zapas w badanych projektach ze sprzeda\u017c\u0105 w ca\u0142ym mie\u015bcie, wi\u0119c wskazuje skal\u0119, a nie dok\u0142adny czas wyprzedania. Raport przewidywa\u0142 r\u00f3wnie\u017c roczny wzrost cen o 4% do 6% w 2026 roku i mniej wi\u0119cej sta\u0142\u0105 sprzeda\u017c na rynku pierwotnym; jest to prognoza Galt & Taggart, a nie nasza. Struktury p\u0142atno\u015bci w projektach off-plan (projektach w budowie) i kontrole obowi\u0105zuj\u0105ce przy niedoko\u0144czonych inwestycjach opisuje artyku\u0142 o nieruchomo\u015bciach off-plan w Batumi<\/a>.<\/p>\n

Kupuj\u0105cy z zagranicy: udzia\u0142y i narodowo\u015bci wed\u0142ug opublikowanych danych<\/h2>\n

Udzia\u0142 cudzoziemc\u00f3w w\u015br\u00f3d kupuj\u0105cych to najbardziej zmienna liczba na rynku nieruchomo\u015bci w Gruzji, poniewa\u017c mocno r\u00f3\u017cni si\u0119 mi\u0119dzy Tbilisi a Batumi oraz mi\u0119dzy firmami badawczymi. Tabela zbiera to, co zosta\u0142o opublikowane, wraz z datami.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Rynek i okres<\/th>\nUdzia\u0142 kupuj\u0105cych z zagranicy<\/th>\nSzczeg\u00f3\u0142y<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Batumi, 2025<\/td>\n52% sprzeda\u017cy mieszka\u0144<\/td>\nKupuj\u0105cy z Izraela 13% ca\u0142ej sprzeda\u017cy<\/td>\nGalt & Taggart, za po\u015brednictwem Investor.ge<\/td>\n<\/tr>\n
Batumi, 2025 (odsprzeda\u017c w nowych projektach)<\/td>\nKupuj\u0105cy z Gruzji 51%, mniej ni\u017c w 2021 roku<\/td>\nOdnotowano du\u017ce zainteresowanie obywateli Rosji i Ukrainy<\/td>\nColliers Georgia, za po\u015brednictwem Georgia Today<\/td>\n<\/tr>\n
Batumi, Q1 2026<\/td>\n63% transakcji<\/td>\nEuropejczycy 18%; Izraelczycy 10%; Ukraina, Rosja i Bia\u0142oru\u015b \u0142\u0105cznie 16%<\/td>\nGalt & Taggart, za po\u015brednictwem HomesOverseas.ru<\/td>\n<\/tr>\n
Batumi, Q2 2026<\/td>\nod 47% do 49%<\/td>\n47% w kwietniu i w czerwcu<\/td>\nColliers Georgia, za po\u015brednictwem HomesOverseas.ru<\/td>\n<\/tr>\n
Tbilisi, maj 2026<\/td>\n11,4% kupuj\u0105cych<\/td>\nObywatele innych pa\u0144stw<\/td>\nColliers Georgia, za po\u015brednictwem HomesOverseas.ru<\/td>\n<\/tr>\n
Tbilisi, 2025<\/td>\n86% zakup\u00f3w dokonanych przez cudzoziemc\u00f3w dotyczy\u0142o nowych projekt\u00f3w<\/td>\nUdzia\u0142 cudzoziemc\u00f3w na rynku wt\u00f3rnym wzr\u00f3s\u0142 o 6 punkt\u00f3w procentowych od 2021 roku<\/td>\nColliers Georgia, za po\u015brednictwem Georgia Today<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Patrz\u0105c na wiersze razem, kupuj\u0105cy z zagranicy stanowi\u0105 w Tbilisi mniejszo\u015b\u0107, a w Batumi mniej wi\u0119cej po\u0142ow\u0119 kupuj\u0105cych, przy czym w Tbilisi wi\u0119kszo\u015b\u0107 zakup\u00f3w cudzoziemc\u00f3w dotyczy nowych projekt\u00f3w. Udzia\u0142y dla Batumi, 63% (Q1) i od 47% do 49% (Q2), pochodz\u0105 od r\u00f3\u017cnych dostawc\u00f3w danych i z r\u00f3\u017cnych okres\u00f3w, wi\u0119c nie nale\u017cy ich czyta\u0107 jako spadku w obr\u0119bie jednej serii.<\/p>\n

Kategorie narodowo\u015bci r\u00f3wnie\u017c nie s\u0105 ujednolicone. Galt & Taggart grupuje razem Ukrain\u0119, Rosj\u0119 i Bia\u0142oru\u015b, podczas gdy Colliers wyr\u00f3\u017cnia obywateli Rosji i Ukrainy. O stronie prawnej zakupu przez cudzoziemca, w tym o tym, co wolno, a czego nie wolno posiada\u0107, piszemy w artykule czy cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107 nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a>, a o zakupach dokonywanych przez nierezydent\u00f3w bez wyjazdu na miejsce w artykule zakup nieruchomo\u015bci w Gruzji z zagranicy<\/a>.<\/p>\n

Poda\u017c nowych budynk\u00f3w i pozwolenia na budow\u0119<\/h2>\n

Poda\u017c jest t\u0105 cz\u0119\u015bci\u0105 rynku nieruchomo\u015bci w Gruzji, o kt\u00f3rej publicznych danych jest najmniej. Dost\u0119pne s\u0105 trzy wska\u017aniki. Pierwszy to pozwolenia na budow\u0119: Galt & Taggart poda\u0142 w swoim marcowym komentarzu z 2026 roku, \u017ce w lutym 2026 roku wydano w Tbilisi pozwolenia dla 10 projekt\u00f3w mieszkaniowych o powierzchni mieszkalnej 60\u00a0283 metr\u00f3w kwadratowych, czyli o 44,7% mniej ni\u017c w lutym 2025 roku. Opisa\u0142 to jako pi\u0105ty z rz\u0119du miesi\u0105c spadku wolumenu pozwole\u0144, a obj\u0119ta pozwoleniami powierzchnia mieszkalna od pocz\u0105tku roku by\u0142a o 50,7% ni\u017csza ni\u017c rok wcze\u015bniej.<\/p>\n

Drugi to niesprzedane zapasy w Batumi, om\u00f3wione wy\u017cej. Trzeci to produkcja budowlana w rachunkach narodowych. Szybki szacunek Geostatu za lipiec 2026 roku oraz szacunek za sierpie\u0144, przytoczony przez Trading Economics, wskazywa\u0142y na spadek w sektorze budownictwa w por\u00f3wnaniu z rokiem poprzednim, podczas gdy aktywno\u015b\u0107 na rynku nieruchomo\u015bci wymieniono w sierpniu w\u015br\u00f3d sektor\u00f3w wspieraj\u0105cych wzrost. Pozwolenia i produkcja budowlana mierz\u0105 r\u00f3\u017cne rzeczy, a spadek pozwole\u0144 dzi\u015b wp\u0142ywa na oddawanie budynk\u00f3w z op\u00f3\u017anieniem, poniewa\u017c budynek, na kt\u00f3ry wydano pozwolenie teraz, jest zwykle oddawany w ci\u0105gu kilku lat. To op\u00f3\u017anienie jest og\u00f3ln\u0105 cech\u0105 budownictwa, a nie gruzi\u0144sk\u0105 statystyk\u0105.<\/p>\n

Indeks cen Geostatu rozr\u00f3\u017cnia w swojej publikacji tak\u017ce budynki wed\u0142ug etapu wyko\u0144czenia, z osobnymi seriami dla nieruchomo\u015bci w stanie white frame i black frame, co przypomina, \u017ce cena nowego lokalu w Gruzji mo\u017ce dotyczy\u0107 surowej pow\u0142oki, cz\u0119\u015bciowo wyko\u0144czonego mieszkania albo lokalu \u201epod klucz\u201d. Tbilisi Home z tego samego powodu podaje trzy kategorie: nowy remont, starszy remont oraz stan deweloperski (frame lub shell).<\/p>\n

Stopy procentowe, limity kredytowe i lari<\/h2>\n

Komitet Polityki Pieni\u0119\u017cnej (Monetary Policy Committee) NBG ustala stop\u0119 polityki pieni\u0119\u017cnej na zaplanowanych posiedzeniach. Jego decyzje z 2026 roku, wymienione na stronie internetowej NBG, przedstawiono poni\u017cej.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Data decyzji<\/th>\nZmiana<\/th>\nStopa po decyzji<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
11 lutego 2026 r.<\/td>\n0,00 p.p.<\/td>\n8,00%<\/td>\n<\/tr>\n
25 marca 2026 r.<\/td>\n0,00 p.p.<\/td>\n8,00%<\/td>\n<\/tr>\n
6 maja 2026 r.<\/td>\n+0,25 p.p.<\/td>\n8,25%<\/td>\n<\/tr>\n
17 czerwca 2026 r.<\/td>\n0,00 p.p.<\/td>\n8,25%<\/td>\n<\/tr>\n
29 lipca 2026 r.<\/td>\n0,00 p.p.<\/td>\n8,25%<\/td>\n<\/tr>\n
9 wrze\u015bnia 2026 r.<\/td>\n0,00 p.p.<\/td>\n8,25%<\/td>\n<\/tr>\n
21 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>\n0,00 p.p.<\/td>\n8,25%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Jedyn\u0105 zmian\u0105 w 2026 roku by\u0142a podwy\u017cka o 0,25 punktu procentowego 6 maja. JAMnews poda\u0142, \u017ce NBG powi\u0105za\u0142 j\u0105 z wy\u017cszymi \u015bwiatowymi cenami energii po napi\u0119ciach na Bliskim Wschodzie i zak\u0142\u00f3ceniach w \u017cegludze, oraz zacytowa\u0142 pe\u0142ni\u0105c\u0105 obowi\u0105zki prezesa NBG Nati\u0119 Turnav\u0119, kt\u00f3ra nazwa\u0142a ten ruch „wyra\u017anie o charakterze zapobiegawczym”. JAMnews poda\u0142 tak\u017ce, \u017ce oko\u0142o 250\u00a0000 kredytobiorc\u00f3w mia\u0142o si\u0119 liczy\u0107 z wy\u017cszymi kosztami kredytu. 29 lipca 2026 r. NBG poinformowa\u0142, \u017ce roczna inflacja wynios\u0142a w czerwcu 5,8%, inflacja bazowa 3,2%, jego prognoza \u015bredniej inflacji w 2026 roku to 5,2%, prognoza wzrostu w 2026 roku to 6,5%, a \u015brednioterminowy cel inflacyjny wynosi 3%. 9 wrze\u015bnia Interfax poda\u0142 inflacj\u0119 og\u00f3\u0142em za sierpie\u0144 na poziomie 5,6%, inflacj\u0119 bazow\u0105 3,6% i t\u0119 sam\u0105 prognoz\u0119 5,2%.<\/p>\n

Stopa polityki pieni\u0119\u017cnej sama w sobie nie jest oprocentowaniem kredytu mieszkaniowego. Dla kredytobiorc\u00f3w indywidualnych NBG publikuje na swojej stronie zestaw limit\u00f3w.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Limit<\/th>\nKredyty w walucie obcej (chyba \u017ce doch\u00f3d jest w tej samej walucie)<\/th>\nKredyty w lari (lub kredyty w walucie obcej z dochodem w tej samej walucie)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Maksymalny wska\u017anik raty do dochodu (payment-to-income, PTI), miesi\u0119czny doch\u00f3d netto poni\u017cej GEL 1\u00a0500<\/td>\n20%<\/td>\n25%<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny PTI, miesi\u0119czny doch\u00f3d netto GEL 1\u00a0500 lub wi\u0119cej<\/td>\n30%<\/td>\n50%<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny wska\u017anik kredytu do warto\u015bci nieruchomo\u015bci (loan-to-value, LTV)<\/td>\n70%<\/td>\n90%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Przyk\u0142ad na za\u0142o\u017conych liczbach pokazuje, jak dzia\u0142aj\u0105 te limity. Dla kredytobiorcy z miesi\u0119cznym dochodem netto GEL 3\u00a0000 w lari limit PTI dla kredytu w lari wynosi 50%, wi\u0119c raty nie mog\u0105 przekracza\u0107 GEL 1\u00a0500 miesi\u0119cznie; dla kredytu w walucie obcej, gdy doch\u00f3d jest w lari, limit wynosi 30%, czyli GEL 900. Dla nieruchomo\u015bci o warto\u015bci GEL 300\u00a0000 maksymalny kredyt w lari to GEL 270\u00a0000 (90%), a maksymalny kredyt w walucie obcej GEL 210\u00a0000 (70%). Strona NBG powo\u0142uje si\u0119 na akt prawny 281\/04 i stwierdza, \u017ce wska\u017aniki mog\u0105 si\u0119 zmienia\u0107 wraz z cyklem finansowym. Strona NBG o laryzacji (lari-ization) stwierdza w ramach \u015brodk\u00f3w przeciw ryzyku walutowemu, \u017ce ma\u0142e kredyty poni\u017cej GEL 200\u00a0000 maj\u0105 by\u0107 udzielane wy\u0142\u0105cznie w walucie krajowej, i datuje to na 2019 rok. Kredytowanie nierezydent\u00f3w, kryteria bank\u00f3w i raty oferowane przez deweloper\u00f3w omawiamy w artykule kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemc\u00f3w<\/a>.<\/p>\n

NBG poda\u0142 brutto mi\u0119dzynarodowe rezerwy w wysoko\u015bci $8,14 mld za sierpie\u0144 2026 roku i okre\u015bli\u0142 je jako rekordowe w historii; tabela kurs\u00f3w wymiany powy\u017cej pokazuje umacnianie si\u0119 lari w tym samym okresie.<\/p>\n

Turystyka, wzrost gospodarczy i inflacja jako kontekst popytu<\/h2>\n

Turystyka zasila rynek w Batumi poprzez popyt na kr\u00f3tkie pobyty oraz nap\u0142yw odwiedzaj\u0105cych, na kt\u00f3ry powo\u0142uj\u0105 si\u0119 deweloperzy. Obejmuj\u0105 j\u0105 dwie oficjalne serie, kt\u00f3re r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 definicj\u0105. Gruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki (Georgian National Tourism Administration) poda\u0142a, w relacji Georgia Today z 20 lipca 2026 r., przychody z turystyki w wysoko\u015bci $1,9 mld w okresie od stycznia do czerwca 2026 roku, o 2% mniej rok do roku, przy 2\u00a0272\u00a0964 mi\u0119dzynarodowych wizytach turyst\u00f3w (o 0,1% wi\u0119cej, czyli o 2\u00a0601 wizyt) i 3\u00a0050\u00a0173 wizytach mi\u0119dzynarodowych podr\u00f3\u017cnych (o 3,3% mniej). Samo w drugim kwartale wizyt podr\u00f3\u017cnych by\u0142o 1\u00a0749\u00a0668, o 4,9% mniej. Administracja przypisa\u0142a spadek zmniejszonemu nap\u0142ywowi z kraj\u00f3w dotkni\u0119tych regionalnymi konfliktami i zwi\u0105zanymi z nimi ograniczeniami lot\u00f3w oraz odnotowa\u0142a rekordow\u0105 liczb\u0119 wizyt z UE i Wielkiej Brytanii: 249\u00a0201 (o 23,4% wi\u0119cej). Geostat w swojej publikacji za drugi kwarta\u0142, w relacji JAMnews z 30 lipca 2026 r., naliczy\u0142 1,3 mln odwiedzaj\u0105cych z zagranicy, o 5,2% mniej, z wydatkami oko\u0142o GEL 3 mld, o 13,3% ni\u017cszymi.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Miara<\/th>\nWarto\u015b\u0107<\/th>\nOkres<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Przychody z turystyki<\/td>\n$1,9 mld (-2%)<\/td>\nstycze\u0144\u2013czerwiec 2026<\/td>\nGruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki<\/td>\n<\/tr>\n
Wizyty mi\u0119dzynarodowych podr\u00f3\u017cnych<\/td>\n3\u00a0050\u00a0173 (-3,3%)<\/td>\nstycze\u0144\u2013czerwiec 2026<\/td>\nGruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki<\/td>\n<\/tr>\n
Wizyty z UE i Wielkiej Brytanii<\/td>\n249\u00a0201 (+23,4%)<\/td>\nstycze\u0144\u2013czerwiec 2026<\/td>\nGruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki<\/td>\n<\/tr>\n
Odwiedzaj\u0105cy z zagranicy<\/td>\noko\u0142o 1,3 mln (-5,2%)<\/td>\nQ2 2026<\/td>\nGeostat<\/td>\n<\/tr>\n
Najwi\u0119kszy rynek \u017ar\u00f3d\u0142owy<\/td>\nRosja 25,1% (328\u00a0900 odwiedzaj\u0105cych); Turcja 16,9%; Armenia 10,8%<\/td>\nQ2 2026<\/td>\nGeostat<\/td>\n<\/tr>\n
Udzia\u0142 wizyt w Tbilisi i Ad\u017carii<\/td>\n36,9% i 26,2%<\/td>\nQ2 2026<\/td>\nGeostat<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Ad\u017caria, region obejmuj\u0105cy Batumi, przyj\u0119\u0142a 26,2% wizyt wed\u0142ug drugiego kwarta\u0142u w zestawieniu Geostatu. Administracja poda\u0142a przychody za drugi kwarta\u0142 na poziomie $1,1 mld, o 3,8% ni\u017csze, podczas gdy zestawienie wydatk\u00f3w odwiedzaj\u0105cych Geostatu spad\u0142o o 13,3%, co po raz kolejny pokazuje, \u017ce obie serie nie s\u0105 wymienne.<\/p>\n

Kontekst dostarcza szersza gospodarka. Szybki szacunek Geostatu za lipiec 2026 roku okre\u015bli\u0142 wzrost realnego PKB na 8,0% za lipiec i 7,9% za okres od stycznia do lipca; Trading Economics, relacjonuj\u0105c p\u00f3\u017aniejsz\u0105 publikacj\u0119 Geostatu, poda\u0142o 6,3% za sierpie\u0144 i 7,6% za okres od stycznia do sierpnia. Strona g\u0142\u00f3wna Geostatu podaje wst\u0119pny wzrost realny za 2025 rok na poziomie 7,5%, PKB na mieszka\u0144ca $10\u00a0296,5, bezrobocie 13,9% oraz liczb\u0119 ludno\u015bci 3\u00a0941,1 tys. na 1 stycznia 2026 r. Ceny konsumpcyjne wzros\u0142y we wrze\u015bniu 2026 roku o 5,6% rok do roku, przy czym mieszkanie i media o 9,2%, a restauracje i hotele o 7,3%, wed\u0142ug Trading Economics relacjonuj\u0105cego Geostat. Dane o kosztach \u017cycia, czynszach i podatkach dla rezydent\u00f3w zbiera nasz przewodnik po \u017cyciu w Gruzji dla cudzoziemc\u00f3w<\/a>.<\/p>\n

Czynsze i rentowno\u015b\u0107 wed\u0142ug opublikowanych danych<\/h2>\n

Rentowno\u015b\u0107 najmu pojawia si\u0119 w niemal ka\u017cdym raporcie rynkowym i jest liczb\u0105 najbardziej zale\u017cn\u0105 od przyj\u0119tych definicji. Rentowno\u015b\u0107 brutto to roczny czynsz podzielony przez cen\u0119, przed uwzgl\u0119dnieniem koszt\u00f3w, pustostan\u00f3w i podatku. Marcowy komentarz Galt & Taggart z 2026 roku poda\u0142 \u015bredni miesi\u0119czny czynsz za mieszkanie o powierzchni od 50 do 60 metr\u00f3w kwadratowych w Tbilisi na poziomie $10,1 za metr kwadratowy za luty 2026 roku, o 1,8% mniej ni\u017c miesi\u0105c wcze\u015bniej, przy rentowno\u015bci najmu 8,6%. Sprawdzenie pokazuje, \u017ce liczby s\u0105 sp\u00f3jne: $10,1 \u00d7 12 miesi\u0119cy = $121,2 za metr kwadratowy rocznie, a $121,2 \/ $1\u00a0398 (\u015brednia dla rynku pierwotnego z tego samego raportu) = 8,7%.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Grupa dzielnic Tbilisi Home, Q3 2026<\/th>\nMediana ofertowej ceny sprzeda\u017cy, nowy remont, USD za m2<\/th>\nMediana ofertowego czynszu, USD za m2 miesi\u0119cznie<\/th>\nPodana rentowno\u015b\u0107 brutto<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Stare Tbilisi<\/td>\n1\u00a0990<\/td>\n11,1<\/td>\n6,7%<\/td>\n<\/tr>\n
Vake – Saburtalo<\/td>\n1\u00a0890<\/td>\n10,5<\/td>\n6,7%<\/td>\n<\/tr>\n
Didube – Chughureti<\/td>\n1\u00a0730<\/td>\n9,5<\/td>\n6,6%<\/td>\n<\/tr>\n
Gldani – Nadzaladevi<\/td>\n1\u00a0560<\/td>\n8,8<\/td>\n6,8%<\/td>\n<\/tr>\n
Isani – Samgori<\/td>\n1\u00a0480<\/td>\n8,8<\/td>\n7,1%<\/td>\n<\/tr>\n
Przedmie\u015bcia Tbilisi (ma\u0142a pr\u00f3ba)<\/td>\n1\u00a0550<\/td>\n10,0<\/td>\n7,7%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Raport Tbilisi Home podaje, \u017ce obejmuje og\u0142oszenia z najwi\u0119kszych portali nieruchomo\u015bci, po usuni\u0119ciu duplikat\u00f3w i nierealistycznych cen, oraz \u017ce jego liczby to mediany cen ofertowych. Jego wiersz Vake i Saburtalo si\u0119 zgadza: $10,5 \u00d7 12 \/ $1\u00a0890 = 6,7%. R\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy jego warto\u015bciami od 6,6% do 7,7% a 8,6% wed\u0142ug Galt & Taggart wynika z odmiennych baz cenowych: ceny Tbilisi Home dotycz\u0105 wyremontowanych mieszka\u0144 w cenie ofertowej, a ceny Galt & Taggart to \u015brednie dla projekt\u00f3w rynku pierwotnego.<\/p>\n

Dla Batumi Galt & Taggart poda\u0142 rentowno\u015b\u0107 brutto 8,8% w 2024 roku i 7,4% w 2025 roku oraz \u015bredni\u0105 stawk\u0119 dzienn\u0105 oko\u0142o $35,6 w 2025 roku, mniej wi\u0119cej bez zmian. Artyku\u0142 HomesOverseas.ru podaje rentowno\u015b\u0107 na poziomie 7,1% na pocz\u0105tku 2026 roku, a \u015bredni\u0105 stawk\u0119 dzienn\u0105 jako ni\u017csz\u0105 o 7,3% w pierwszym kwartale. S\u0105 to liczby dla ca\u0142ego rynku i dla zrealizowanych wynajm\u00f3w; rentowno\u015b\u0107 pojedynczego mieszkania zale\u017cy od lokalu, operatora i koszt\u00f3w. Mechanik\u0119, podatki i koszty wynajmu w Batumi omawia artyku\u0142 o wynajmie kr\u00f3tkoterminowym w Batumi<\/a>, a zasady opodatkowania w\u0142a\u015bcicieli artyku\u0142 o podatku od nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a>.<\/p>\n

Rynek nieruchomo\u015bci w Gruzji: co m\u00f3wi\u0105 analitycy, z nazwiskami i datami<\/h2>\n

Poni\u017csze stwierdzenia s\u0105 przypisane do \u017ar\u00f3de\u0142 i opatrzone datami. Przytaczamy je tak, jak sformu\u0142owa\u0142y je \u017ar\u00f3d\u0142a, i nie popieramy ich ani nie rozszerzamy.<\/p>\n