{"id":34525,"date":"2026-10-28T17:42:50","date_gmt":"2026-10-28T17:42:50","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/will-dubai-property-prices-rise\/"},"modified":"2026-10-28T17:42:50","modified_gmt":"2026-10-28T17:42:50","slug":"will-dubai-property-prices-rise","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/will-dubai-property-prices-rise\/","title":{"rendered":"Czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105? Dane i perspektywy, 2026"},"content":{"rendered":"

Czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105? Dane i perspektywy, 2026<\/h1>\n

Czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105? Wed\u0142ug stanu na 28 pa\u017adziernika 2026 r. opublikowane dane wskazuj\u0105 r\u00f3\u017cne kierunki, zale\u017cnie od tego, kt\u00f3rej serii si\u0119 u\u017cyje. Dubai Land Department (DLD) zarejestrowa\u0142 w 2025 r. oko\u0142o 270\u00a0000 transakcji o warto\u015bci AED 917 mld ($249,7 mld), czyli o 20% wi\u0119cej ni\u017c w 2024 r. (Gulf News<\/a>). W 2026 r. serie cen si\u0119 rozchodz\u0105: CBRE poda\u0142, \u017ce ceny sprzeda\u017cy dom\u00f3w w Q2 by\u0142y o 1,9% wy\u017csze rok do roku, ValuStrat poda\u0142, \u017ce ceny mieszka\u0144 w tym samym kwartale by\u0142y o 3% ni\u017csze rok do roku, a Knight Frank napisa\u0142 6 lipca, \u017ce ceny w segmencie g\u0142\u00f3wnym obni\u017cy\u0142y si\u0119 o 5-20%, zale\u017cnie od lokalizacji. Wolumen sprzeda\u017cy mieszka\u0144 w trzecim kwartale by\u0142 o oko\u0142o 38% ni\u017cszy ni\u017c rok wcze\u015bniej, zar\u00f3wno wed\u0142ug zestawie\u0144 Savills, jak i Cavendish Maxwell.<\/p>\n

Ten artyku\u0142 nie odpowiada na to pytanie prognoz\u0105, poniewa\u017c \u017cadnej prognozy tu nie sformu\u0142owano. Przedstawia on, z podaniem dat, metod i nazwanych \u017ar\u00f3de\u0142, co dzia\u0142o si\u0119 z cenami i transakcjami, jak wygl\u0105da pula nowej poda\u017cy wed\u0142ug poszczeg\u00f3lnych licznik\u00f3w, co na dzie\u0144 28 pa\u017adziernika 2026 r. przytaczaj\u0105 \u017ar\u00f3d\u0142a makroekonomiczne, co m\u00f3wi ka\u017cda opublikowana perspektywa i co wed\u0142ug jej autor\u00f3w mog\u0142oby j\u0105 obali\u0107, a tak\u017ce jak czyta\u0107 prognoz\u0119. Kwoty w dirhamach podano wraz z r\u00f3wnowarto\u015bci\u0105 w dolarach ameryka\u0144skich w nawiasach, wed\u0142ug sta\u0142ego kursu 3,6725 dirhama za dolar. Histori\u0119 spadk\u00f3w z lat 2008-2011 omawia osobny artyku\u0142 o tym, czy rynek nieruchomo\u015bci w Dubaju si\u0119 za\u0142amie<\/a>, a niniejszy tekst ogranicza si\u0119 do dowod\u00f3w z 2026 r. oraz do perspektyw.<\/p>\n

Czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105? Zapis danych na 28 pa\u017adziernika 2026 r.<\/h2>\n

\u017badna pojedyncza liczba nie opisuje dubajskiego rynku mieszkaniowego, poniewa\u017c \u017ar\u00f3d\u0142a licz\u0105 r\u00f3\u017cne rzeczy: wszystkie transakcje na rynku nieruchomo\u015bci albo tylko sprzeda\u017c mieszka\u0144, transakcje zarejestrowane albo wyceny, \u015brednie albo mediany, ka\u017cd\u0105 sprzedan\u0105 jednostk\u0119 albo por\u00f3wnania like-for-like (por\u00f3wnywalnych nieruchomo\u015bci). Pierwsza tabela zestawia obok siebie g\u0142\u00f3wne opublikowane odczyty wraz z dat\u0105 ka\u017cdego z nich. Kolejne sekcje wyja\u015bniaj\u0105, jak zbudowana jest ka\u017cda seria, aby czytelnik m\u00f3g\u0142 zobaczy\u0107, dlaczego spadek o 3% w jednym miejscu i wzrost o 1,9% w innym mog\u0105 by\u0107 jednocze\u015bnie prawdziwe.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Miara<\/th>\nOdczyt<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o i data<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Transakcje zarejestrowane, 2025<\/td>\nOko\u0142o 270\u00a0000, o warto\u015bci AED 917 mld ($249,7 mld); obie wielko\u015bci wy\u017csze o 20% ni\u017c w 2024 r.<\/td>\nDane DLD, Gulf News, 12 stycznia 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Transakcje zarejestrowane, Q1 2026<\/td>\nAED 252 mld ($68,6 mld), wzrost warto\u015bci o 31%; 60\u00a0303 transakcje, wzrost o 6%<\/td>\nDLD, 9 kwietnia 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Sprzeda\u017c mieszka\u0144, Q3 2026<\/td>\nOko\u0142o 34\u00a0000 transakcji o warto\u015bci ponad AED 72,6 mld ($19,8 mld); spadek o 38% pod wzgl\u0119dem liczby i o 47% pod wzgl\u0119dem warto\u015bci rok do roku<\/td>\nKomunikat Cavendish Maxwell za Q3 2026<\/a>, przytoczony przez Khaleej Times, 7 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
\u015arednia cena mieszka\u0144, sierpie\u0144 2026<\/td>\nAED 1\u00a0636 ($445) za stop\u0119 kw.; spadek o 1,7% rok do roku i o 1,3% w ci\u0105gu trzech miesi\u0119cy<\/td>\nDane Cavendish Maxwell<\/a>; Engel & V\u00f6lkers, 9 wrze\u015bnia 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Apartamenty i wille, Q3 2026<\/td>\nIndeks REIDIN: apartamenty ni\u017csze o 0,4%, a wille o 1,1% w uj\u0119ciu kwartalnym<\/td>\nREIDIN, 28 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Indeks wycen, Q2 2026<\/td>\nIndeks mieszkaniowy ValuStrat 220,0, spadek o 4% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u, wzrost o 0,1% rok do roku; oko\u0142o 10% poni\u017cej poziomu z ko\u0144ca lutego<\/td>\nPrzegl\u0105d ValuStrat za Q2 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Indeks wycen, Q3 2026<\/td>\nCeny w przybli\u017ceniu bez zmian wzgl\u0119dem poprzedniego kwarta\u0142u<\/td>\nDane ValuStrat, Dubai Chronicle, 21 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Ceny w segmencie g\u0142\u00f3wnym, pierwsza po\u0142owa 2026<\/td>\nObni\u017cka o 5-20% zale\u017cnie od lokalizacji<\/td>\nKnight Frank, 6 lipca 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Realny PKB ZEA, 2026<\/td>\nSpadek o 3,9% w 2026 r., odbicie o 7,7% w 2027 r. (Mi\u0119dzynarodowy Fundusz Walutowy, IMF)<\/td>\nThe National o danych IMF, 13 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Liczba ludno\u015bci Dubaju<\/td>\n4\u00a0807\u00a0185 os\u00f3b na dzie\u0144 28 wrze\u015bnia 2026 r.; wzrost o 226\u00a0885 od pocz\u0105tku roku<\/td>\nGulf News, 29 wrze\u015bnia 2026<\/a>, powo\u0142uj\u0105cy si\u0119 na Dubai Data and Statistics Establishment (DDSE, dubajski urz\u0105d danych i statystyki)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Dwie cechy tej tabeli maj\u0105 znaczenie dla wszystkiego, co nast\u0119puje dalej. Po pierwsze, serie r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 tym, co mierz\u0105, i tym, kiedy to mierz\u0105: zakres 5-20% podany przez Knight Frank dotyczy cen segmentu g\u0142\u00f3wnego wed\u0142ug lokalizacji, indeks ValuStrat jest indeksem wycen, a liczba Cavendish Maxwell to \u015brednia z zarejestrowanych transakcji sprzeda\u017cy w przeliczeniu na stop\u0119 kwadratow\u0105. Po drugie, r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 daty. Odczyt za czerwiec poprzedza rejestracje z trzeciego kwarta\u0142u, a odczyt za trzeci kwarta\u0142 obejmuje transakcje uzgodnione wcze\u015bniej i zarejestrowane p\u00f3\u017aniej, czyli op\u00f3\u017anienie, o kt\u00f3rym wspominaj\u0105 zar\u00f3wno Cavendish Maxwell, jak i Knight Frank.<\/p>\n

Jak zbudowana jest ka\u017cda z dubajskich serii cenowych<\/h2>\n

Stwierdzenie, \u017ce ceny spad\u0142y albo wzros\u0142y, jest tak samo u\u017cyteczne jak metoda, na kt\u00f3rej si\u0119 opiera, a ka\u017cdy, kto pyta, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105, od razu napotyka ten problem, bo odpowied\u017a zmienia si\u0119 wraz z wybran\u0105 seri\u0105. W tym artykule wykorzystano siedem serii. Ich metody, tak jak opisuj\u0105 je wydawcy, zestawiono w poni\u017cszej tabeli.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Seria<\/th>\nCo mierzy<\/th>\nMetoda w opisie wydawcy<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Dubai House Price Index z DLD (indeks cen sprzeda\u017cy mieszka\u0144)<\/td>\nSprzeda\u017c mieszka\u0144, z podzia\u0142em na wszystkie, apartamenty oraz wille i domy szeregowe<\/td>\nMetoda imputacji hedonicznej, kt\u00f3ra traktuje domy jako zestawy cech; baza 2012 = 1; dane miesi\u0119czne, kwartalne i roczne (strona otwartych danych DLD<\/a>)<\/td>\n<\/tr>\n
ValuStrat Price Index (VPI)<\/td>\nWarto\u015bci kapita\u0142owe pr\u00f3by nieruchomo\u015bci mieszkalnych<\/td>\nOparty na wycenach, urealniany do rynku przez rzeczoznawc\u00f3w zarejestrowanych w RICS; pr\u00f3ba obejmuje ponad 90% dubajskiego rynku mieszkaniowego i komercyjnego; baza stycze\u0144 2021 = 100 (przegl\u0105d ValuStrat za Q2 2026<\/a>)<\/td>\n<\/tr>\n
Cena sprzeda\u017cy Cavendish Maxwell<\/td>\n\u015arednia cena sprzeda\u017cy mieszka\u0144 za stop\u0119 kwadratow\u0105<\/td>\n\u015arednia cena za stop\u0119 kwadratow\u0105 z zarejestrowanych transakcji sprzeda\u017cy mieszka\u0144 (dane Cavendish Maxwell za po\u015brednictwem Zawya<\/a>)<\/td>\n<\/tr>\n
Raport Savills o dubajskim rynku mieszkaniowym<\/td>\n\u015arednia cena za stop\u0119 kwadratow\u0105 apartament\u00f3w oraz willi i dom\u00f3w szeregowych, a tak\u017ce miara like-for-like<\/td>\n\u015arednie nag\u0142\u00f3wkowe zmieniaj\u0105 si\u0119 wraz ze struktur\u0105 tego, co sprzedano; miara like-for-like por\u00f3wnuje podobne domy (Savills za po\u015brednictwem Zawya<\/a>)<\/td>\n<\/tr>\n
Indeksy REIDIN dla Dubaju<\/td>\nIndeksy cen apartament\u00f3w i willi, miesi\u0119czne i kwartalne<\/td>\nMiesi\u0119czne i kwartalne zmiany procentowe w indeksach apartament\u00f3w i willi (REIDIN, 28 pa\u017adziernika 2026<\/a>)<\/td>\n<\/tr>\n
f\u00e4m Properties \/ DXBinteract<\/td>\nMediana ceny za stop\u0119 kwadratow\u0105 i liczby z rejestr\u00f3w DLD<\/td>\nMediany, a nie \u015brednie; mediany segment\u00f3w nie s\u0105 \u0142\u0105czone w jedn\u0105 median\u0119 dla ca\u0142ego miasta (raport f\u00e4m Properties za wrzesie\u0144 2026<\/a>)<\/td>\n<\/tr>\n
CBRE oraz Cushman & Wakefield Core<\/td>\nKwartalne zmiany cen sprzeda\u017cy i czynsz\u00f3w w ca\u0142ym mie\u015bcie<\/td>\nZmiany kwarta\u0142 do kwarta\u0142u i rok do roku w dubajskich raportach mieszkaniowych ka\u017cdej z firm (Gulf News o CBRE<\/a>; Khaleej Times o Cushman & Wakefield Core<\/a>)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

\u015arednia, mediana i like-for-like<\/h3>\n

\u015arednia cena za stop\u0119 kwadratow\u0105 sumuje warto\u015b\u0107 ka\u017cdej zarejestrowanej transakcji sprzeda\u017cy i dzieli j\u0105 przez sprzedan\u0105 powierzchni\u0119. Je\u015bli w danym miesi\u0105cu sprzedano wi\u0119cej ma\u0142ych kawalerek w odleg\u0142ych dzielnicach, a mniej du\u017cych willi, \u015brednia spada, mimo \u017ce cena \u017cadnego pojedynczego domu si\u0119 nie zmieni\u0142a. Mediana wskazuje natomiast \u015brodkow\u0105 transakcj\u0119, co ogranicza wp\u0142yw kilku bardzo du\u017cych um\u00f3w, ale nadal zmienia si\u0119 wraz ze struktur\u0105 sprzeda\u017cy. Miara like-for-like utrzymuje struktur\u0119 na sta\u0142ym poziomie, por\u00f3wnuj\u0105c podobne domy. Savills sam dostrzega t\u0119 r\u00f3\u017cnic\u0119 w swoim raporcie: napisa\u0142, \u017ce zmiany nag\u0142\u00f3wkowe wynikaj\u0105 cz\u0119\u015bciowo ze zmian w rodzaju i warto\u015bci transakcji, i poda\u0142, \u017ce na mierniku like-for-like ceny apartament\u00f3w spad\u0142y o 1,7%, a willi i dom\u00f3w szeregowych nie zmieni\u0142y si\u0119, wobec nag\u0142\u00f3wkowych spadk\u00f3w o 4,8% i 3,3% w uj\u0119ciu kwartalnym.<\/p>\n

Transakcje, wyceny i ceny ofertowe<\/h3>\n

Serie oparte na transakcjach rejestruj\u0105 to, co uzgodnili kupuj\u0105cy i sprzedaj\u0105cy, jednak rejestracja nast\u0119puje po uzgodnieniu. Knight Frank napisa\u0142 6 lipca 2026 r., \u017ce umowy zawarte przed konfliktem by\u0142y rejestrowane cztery do sze\u015bciu tygodni p\u00f3\u017aniej, wi\u0119c dane publikowane w tygodniach po wstrz\u0105sie cz\u0119\u015bciowo odzwierciedlaj\u0105 wcze\u015bniejsze transakcje. Cavendish Maxwell u\u017cy\u0142 podobnego sformu\u0142owania w odniesieniu do trzeciego kwarta\u0142u, pisz\u0105c, \u017ce spadki odzwierciedla\u0142y mniejsz\u0105 aktywno\u015b\u0107, poniewa\u017c op\u00f3\u017anienie w rejestracji sprzeda\u017cy zaczyna si\u0119 zmniejsza\u0107. Indeks wycen, taki jak VPI, nie czeka na rejestracje; ValuStrat twierdzi, \u017ce dlatego reaguje szybciej na nastroje ni\u017c dane DLD, kt\u00f3re mog\u0105 si\u0119 op\u00f3\u017ania\u0107. Cen\u0105 tej szybko\u015bci jest to, \u017ce wycena jest szacunkiem rzeczoznawcy, a nie zapisan\u0105 cen\u0105. Ceny ofertowe, kt\u00f3re publikuj\u0105 niekt\u00f3re portale, rejestruj\u0105 to, czego chc\u0105 sprzedaj\u0105cy, i stanowi\u0105 trzeci rodzaj serii, niewykorzystywany w tabelach cen w tym artykule.<\/p>\n

Indeks DLD i jego zastrze\u017cenia<\/h3>\n

DLD publikuje na swoich stronach otwartych danych indeks cen sprzeda\u017cy mieszka\u0144, zwany tak\u017ce Dubai House Price Index. Strona zastrzega, \u017ce DLD i jego partner mog\u0105 zmieni\u0107 metodologi\u0119, \u017ce nie podaje si\u0119 \u017cadnych wska\u017anik\u00f3w dok\u0142adno\u015bci oraz \u017ce indeksu nie nale\u017cy u\u017cywa\u0107 do wyceny, decyzji inwestycyjnych ani pomiaru wynik\u00f3w. Wed\u0142ug stanu na 28 pa\u017adziernika 2026 r. dane wy\u015bwietlane na tej stronie si\u0119gaj\u0105 listopada 2022 r., dlatego odczyty z 2026 r. w tym artykule pochodz\u0105 od firm doradczych i dostawc\u00f3w danych wymienionych powy\u017cej. To fakt dotycz\u0105cy tego, co jest wy\u015bwietlane, i jeden z powod\u00f3w, dla kt\u00f3rych \u017ar\u00f3d\u0142a przytacza si\u0119 z nazwy i z dat\u0105.<\/p>\n

Co pokaza\u0142y serie cenowe w 2026 r.<\/h2>\n

Nast\u0119pna tabela porz\u0105dkuje odczyty z 2026 r. wed\u0142ug okresu, kt\u00f3rego dotycz\u0105. Czytaj\u0105c w d\u00f3\u0142 kolumny, widzimy mieszane kierunki; czytaj\u0105c w poprzek wiersza, widzimy, \u017ce wiele r\u00f3\u017cnic wyja\u015bnia metoda.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Okres<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o i miara<\/th>\nOdczyt<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Grudzie\u0144 2025<\/td>\nCena sprzeda\u017cy Cavendish Maxwell, rok do roku<\/td>\nPonad 12% (wed\u0142ug komunikatu za H1 2026)<\/td>\n<\/tr>\n
Czerwiec 2026<\/td>\nCena sprzeda\u017cy Cavendish Maxwell<\/td>\nWzrost o 1,9% rok do roku; spadek o oko\u0142o 2,5% wzgl\u0119dem pierwszego kwarta\u0142u<\/td>\n<\/tr>\n
Q2 2026<\/td>\nCBRE, ceny sprzeda\u017cy dom\u00f3w<\/td>\nWzrost o 1,9% rok do roku<\/td>\n<\/tr>\n
Q2 2026<\/td>\nCushman & Wakefield Core, ceny sprzeda\u017cy w ca\u0142ym mie\u015bcie<\/td>\nSpadek o 4% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u, do AED 1\u00a0673 ($456) za stop\u0119 kw.<\/td>\n<\/tr>\n
Q2 2026<\/td>\nValuStrat VPI, wszystkie nieruchomo\u015bci mieszkalne<\/td>\n220,0 pkt; spadek o 4% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u; wzrost o 0,1% rok do roku<\/td>\n<\/tr>\n
Q2 2026<\/td>\nValuStrat VPI, apartamenty<\/td>\n169,1 pkt; spadek o 3,7% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u i o 3% rok do roku<\/td>\n<\/tr>\n
Q2 2026<\/td>\nValuStrat VPI, wille<\/td>\n293,7 pkt; spadek o 4,2% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u; wzrost o 2% rok do roku<\/td>\n<\/tr>\n
Sierpie\u0144 2026<\/td>\nCavendish Maxwell, \u015brednia cena za stop\u0119 kw.<\/td>\nAED 1\u00a0636 ($445); spadek o 1,7% rok do roku; pierwszy roczny spadek od lutego 2021 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Wrzesie\u0144 2026<\/td>\nDXBinteract, mediana ceny za stop\u0119 kw. (wszystkie typy nieruchomo\u015bci)<\/td>\nAED 1\u00a0656 ($451); spadek o 2,0% z AED 1\u00a0689 ($460) rok wcze\u015bniej<\/td>\n<\/tr>\n
Wrzesie\u0144 2026<\/td>\nDXBinteract, mediana, apartamenty<\/td>\nAED 1\u00a0675 ($456); spadek o 3,5% rok do roku<\/td>\n<\/tr>\n
Wrzesie\u0144 2026<\/td>\nDXBinteract, mediana, wille<\/td>\nAED 1\u00a0568 ($427); wzrost o 15,5% rok do roku, przy 836 transakcjach sprzeda\u017cy willi, o 60,6% mniej ni\u017c rok wcze\u015bniej<\/td>\n<\/tr>\n
Q3 2026<\/td>\nSavills, \u015brednia, apartamenty<\/td>\nAED 1\u00a0817 ($495) za stop\u0119 kw.; spadek o 4,8% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u; like-for-like spadek o 1,7%<\/td>\n<\/tr>\n
Q3 2026<\/td>\nSavills, \u015brednia, wille i domy szeregowe<\/td>\nAED 1\u00a0523 ($415) za stop\u0119 kw.; spadek o 3,3% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u; like-for-like bez zmian<\/td>\n<\/tr>\n
Q3 2026<\/td>\nIndeks REIDIN, apartamenty i wille<\/td>\nApartamenty ni\u017csze o 0,4%, a wille o 1,1% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u; wzrost o 0,3% i 0,1% we wrze\u015bniu; spadki w lipcu i sierpniu, wyr\u00f3wnanie we wrze\u015bniu<\/td>\n<\/tr>\n
Q3 2026<\/td>\nValuStrat, wszystkie nieruchomo\u015bci mieszkalne<\/td>\nW przybli\u017ceniu bez zmian wzgl\u0119dem poprzedniego kwarta\u0142u; w wi\u0119kszo\u015bci dzielnic nie odnotowano ruchu cen<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Apartamenty i wille<\/h3>\n

Ka\u017cde \u017ar\u00f3d\u0142o, kt\u00f3re dzieli rynek na segmenty, pokazuje, \u017ce oba zachowuj\u0105 si\u0119 odmiennie. Indeks ValuStrat za Q2 pokazywa\u0142 apartamenty o 3% ta\u0144sze ni\u017c rok wcze\u015bniej, a wille o 2% dro\u017csze. Mediany DXBinteract za wrzesie\u0144 wskazuj\u0105 ten sam kierunek przy szerszej rozbie\u017cno\u015bci, ale wynik dla willi opiera si\u0119 na 836 transakcjach, wi\u0119c kilka du\u017cych um\u00f3w w jednej dzielnicy mo\u017ce przesun\u0105\u0107 median\u0119 o dwucyfrowy odsetek. \u015arednia Savills dla willi i dom\u00f3w szeregowych spad\u0142a o 3,3% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u, a jego miara like-for-like pozosta\u0142a bez zmian. Indeks REIDIN za Q3 pokazywa\u0142 wille nieco bardziej w d\u00f3\u0142 ni\u017c apartamenty w uj\u0119ciu kwartalnym. Czytaj\u0105c te dane \u0142\u0105cznie, wida\u0107, \u017ce kierunek zmian cen willi zale\u017cy od tego, czy seria to mediana rok do roku, indeks wycen, czy \u015brednia kwartalna, a \u017ar\u00f3d\u0142a nie rozstrzygaj\u0105 tej kwestii.<\/p>\n

Domy z segmentu premium<\/h3>\n

Savills poda\u0142, \u017ce transakcji powy\u017cej AED 10 mln ($2,72 mln) by\u0142o w Q3 2026 r. 669, wobec 871 w Q2, czyli o 23,2% mniej, podczas gdy apartamenty z segmentu premium kosztowa\u0142y \u015brednio AED 5\u00a0237 ($1\u00a0426) za stop\u0119 kw., o 4,0% wi\u0119cej rok do roku, a wille i domy szeregowe z tego segmentu AED 2\u00a0791 ($760) za stop\u0119 kw., o 3,6% wi\u0119cej. ValuStrat poda\u0142, \u017ce wille z segmentu premium utrzyma\u0142y warto\u015b\u0107 w ci\u0105gu roku oraz \u017ce w kwartale sprzedano 48 dom\u00f3w za ponad AED 30 mln ($8,17 mln). S\u0105 to stwierdzenia o g\u00f3rnej cz\u0119\u015bci rynku. Nie mo\u017cna ich por\u00f3wnywa\u0107 ze \u015bredni\u0105 dla ca\u0142ego miasta, w kt\u00f3rej dominuj\u0105 apartamenty o cenie poni\u017cej AED 2 mln ($544\u00a0588).<\/p>\n

Obliczenia przyk\u0142adowe: skumulowane spadki i odrobienie strat<\/h3>\n

Zmiany procentowe z kolejnych miesi\u0119cy si\u0119 kumuluj\u0105, a nie sumuj\u0105. ValuStrat poda\u0142 miesi\u0119czne spadki o 6% w marcu, 2% w kwietniu, 1% w maju i 1% w czerwcu 2026 r. Pomno\u017cenie pozosta\u0142ych udzia\u0142\u00f3w daje 0,94 x 0,98 x 0,99 x 0,99 = 0,903, czyli skumulowany spadek o 9,7%, co zgadza si\u0119 ze stwierdzeniem ValuStrat o oko\u0142o 10% od ko\u0144ca lutego. Przy podanym indeksie za czerwiec wynosz\u0105cym 220,0 oznacza to poziom z ko\u0144ca lutego rz\u0119du 243,7 (220,0 \/ 0,903). Spadek o 9,7% wymaga te\u017c wzrostu o 10,7%, aby wr\u00f3ci\u0107 do punktu wyj\u015bcia (0,097 \/ 0,903), poniewa\u017c procent jest naliczany od mniejszej podstawy. To rachunek na opublikowanych liczbach, a nie prognoza odbicia.<\/p>\n

Przeliczanie jednostek jest kolejnym \u017ar\u00f3d\u0142em pozornych rozbie\u017cno\u015bci. Mediana AED 1\u00a0656 za stop\u0119 kwadratow\u0105 odpowiada oko\u0142o AED 17\u00a0825 za metr kwadratowy ($4\u00a0854) przy 10,7639 stopy kw. na metr kwadratowy. Cena podana w jednym raporcie za metr kwadratowy, a w innym za stop\u0119 kwadratow\u0105, r\u00f3\u017cni si\u0119 o ten wsp\u00f3\u0142czynnik, oko\u0142o 10,76, zanim w og\u00f3le we\u017amie si\u0119 pod uwag\u0119 jak\u0105kolwiek rzeczywist\u0105 r\u00f3\u017cnic\u0119 na rynku. Ta sama ostro\u017cno\u015b\u0107 dotyczy efektu struktury w danych Savills: je\u015bli \u015brednia dla apartament\u00f3w spad\u0142a o 4,8%, a miara like-for-like o 1,7% w tym samym okresie, to 3,1 punktu r\u00f3\u017cnicy by\u0142oby t\u0105 cz\u0119\u015bci\u0105 spadku nag\u0142\u00f3wkowego, kt\u00f3r\u0105 mo\u017cna przypisa\u0107 temu, co sprzedano. Savills nie okre\u015bla okresu swojego wyniku like-for-like, wi\u0119c taki odczyt jest warunkowy.<\/p>\n

Transakcje: co policzy\u0142y DLD i firmy doradcze<\/h2>\n

Wolumen ma znaczenie dla kwestii cen, poniewa\u017c seria cen zbudowana na mniejszej liczbie transakcji zawiera wi\u0119cej szumu. Poni\u017csza tabela zestawia liczby transakcji opublikowane za lata 2025 i 2026. Dane DLD obejmuj\u0105 wszystkie zarejestrowane transakcje na rynku nieruchomo\u015bci; dane Cavendish Maxwell i Savills dotycz\u0105 wy\u0142\u0105cznie sprzeda\u017cy mieszka\u0144, wi\u0119c obu grup nie nale\u017cy od siebie odejmowa\u0107.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Okres<\/th>\nLiczba i warto\u015b\u0107<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
2025<\/td>\nOko\u0142o 270\u00a0000 transakcji, AED 917 mld ($249,7 mld), wzrost o 20%; inwestycje w nieruchomo\u015bci AED 680 mld ($185,2 mld), wzrost o 29%; 129\u00a0400 nowych inwestor\u00f3w<\/td>\nDLD za po\u015brednictwem Gulf News, 12 stycznia 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Q1 2026<\/td>\n60\u00a0303 transakcje, wzrost o 6%; AED 252 mld ($68,6 mld), wzrost o 31%; inwestycje zagraniczne AED 148,35 mld ($40,4 mld), wzrost o 26%; 48\u00a0448 inwestor\u00f3w, wzrost o 8%<\/td>\nDLD, 9 kwietnia 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
H1 2026, wszystkie transakcje<\/td>\n112\u00a0850 transakcji o warto\u015bci AED 419,94 mld ($114,3 mld)<\/td>\nDLD za po\u015brednictwem Emirates 24|7, 20 lipca 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
H1 2026, sprzeda\u017c<\/td>\n86\u00a0000 transakcji sprzeda\u017cy o warto\u015bci AED 286,44 mld ($78,0 mld); off-plan (projekty w budowie) 58\u00a0840 (AED 139,75 mld ($38,1 mld)); gotowe 27\u00a0160 (AED 146,69 mld ($39,9 mld))<\/td>\nTen sam komunikat<\/td>\n<\/tr>\n
H1 2026, mieszkania<\/td>\n79\u00a0300 transakcji sprzeda\u017cy o warto\u015bci AED 221,4 mld ($60,3 mld); off-plan prawie 75%; pierwotna sprzeda\u017c off-plan 54\u00a0700; odsprzeda\u017ce off-plan 4\u00a0600, spadek o 51%<\/td>\nCavendish Maxwell H1 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
H1 2026, mieszkania (inne zestawienie)<\/td>\n80\u00a0509 dom\u00f3w o warto\u015bci AED 226,5 mld ($61,7 mld); off-plan 71,3%<\/td>\nEngel & V\u00f6lkers H1 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Q2 2026, mieszkania<\/td>\nMniej ni\u017c 37\u00a0000 transakcji, spadek o 29% z ponad 51\u00a0000; warto\u015b\u0107 AED 88 mld ($24,0 mld) wobec prawie AED 154 mld ($41,9 mld)<\/td>\nCBRE za po\u015brednictwem Gulf News, 29 lipca 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Q2 2026, mieszkania (ValuStrat)<\/td>\n35\u00a0465 transakcji, spadek o 20% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u; off-plan 27\u00a0113 um\u00f3w o warto\u015bci AED 63,7 mld ($17,3 mld); rynek wt\u00f3rny, gotowe 8\u00a0011 o warto\u015bci AED 21 mld ($5,72 mld)<\/td>\nValuStrat Q2 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Q3 2026, mieszkania<\/td>\nOko\u0142o 34\u00a0500 transakcji, spadek o 4% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u i o 38% rok do roku; AED 70,8 mld ($19,3 mld), spadek o 14% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u<\/td>\nSavills<\/a>, raport z 12 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Q3 2026, mieszkania (inne zestawienie)<\/td>\nOko\u0142o 34\u00a0000 transakcji sprzeda\u017cy, ponad AED 72,6 mld ($19,8 mld); off-plan 72% zakup\u00f3w i 65% warto\u015bci<\/td>\nCavendish Maxwell<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Stycze\u0144-wrzesie\u0144 2026, mieszkania<\/td>\nOko\u0142o AED 292 mld ($79,5 mld) z 112\u00a0580 zakup\u00f3w; warto\u015b\u0107 ni\u017csza o 27%, wolumen ni\u017cszy o 23% ni\u017c w tych samych miesi\u0105cach 2025 r.<\/td>\nTen sam komunikat<\/td>\n<\/tr>\n
Wrzesie\u0144 2026, wszystkie nieruchomo\u015bci<\/td>\n11\u00a0340 transakcji sprzeda\u017cy o warto\u015bci AED 29,73 mld ($8,1 mld), spadek o 44,2% pod wzgl\u0119dem liczby i o 45,3% pod wzgl\u0119dem warto\u015bci rok do roku<\/td>\nf\u00e4m Properties \/ DXBinteract<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Co pokazuj\u0105 obliczenia<\/h3>\n

P\u00f3\u0142roczny podzia\u0142 DLD pokazuje, jak liczby i warto\u015bci si\u0119 rozchodz\u0105. Sprzeda\u017c off-plan stanowi\u0142a 68,4% z 86\u00a0000 transakcji sprzeda\u017cy pod wzgl\u0119dem liczby (58\u00a0840 \/ 86\u00a0000), ale 48,8% pod wzgl\u0119dem warto\u015bci (AED 139,75 mld ($38,1 mld) z AED 286,44 mld ($78,0 mld)). Przeci\u0119tna sprzeda\u017c off-plan wynosi\u0142a zatem oko\u0142o AED 2\u00a0375\u00a0085 ($646\u00a0722), a przeci\u0119tna sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci uko\u0144czonej oko\u0142o AED 5\u00a0400\u00a0957 ($1\u00a0470\u00a0649). Zmiana proporcji mi\u0119dzy tymi dwoma rodzajami przesuwa \u015bredni\u0105 dla ca\u0142ego miasta bez \u017cadnej zmiany ceny danego domu, co jest tym samym efektem struktury, kt\u00f3ry opisano w poprzedniej sekcji.<\/p>\n

Odj\u0119cie pierwszokwartalnych danych DLD od danych p\u00f3\u0142rocznych daje domniemany drugi kwarta\u0142 na poziomie AED 167,94 mld ($45,7 mld) i 52\u00a0547 transakcji, czyli o oko\u0142o 33% mniej pod wzgl\u0119dem warto\u015bci i o 13% mniej pod wzgl\u0119dem liczby ni\u017c w pierwszym kwartale. Obie liczby pochodz\u0105 z r\u00f3\u017cnych komunikat\u00f3w (DLD dla Q1, doniesienie prasowe o danych DLD dla H1), wi\u0119c to odejmowanie ma charakter jedynie orientacyjny. To samo \u0107wiczenie na serii mieszkaniowej Cavendish Maxwell daje udzia\u0142 Q3 na poziomie oko\u0142o 30% \u0142\u0105cznej liczby 112\u00a0580 zakup\u00f3w z dziewi\u0119ciu miesi\u0119cy (34\u00a0000 \/ 112\u00a0580), wobec 33%, jakie da\u0142by r\u00f3wny podzia\u0142 na trzy kwarta\u0142y. We wrze\u015bniu zakres zn\u00f3w si\u0119 r\u00f3\u017cni: Cavendish Maxwell naliczy\u0142 oko\u0142o 10\u00a0300 transakcji mieszkaniowych o warto\u015bci prawie AED 23,2 mld ($6,3 mld), a DXBinteract 11\u00a0340 transakcji sprzeda\u017cy wszystkich typ\u00f3w nieruchomo\u015bci o warto\u015bci AED 29,73 mld ($8,1 mld).<\/p>\n

Savills przypisa\u0142 spowolnienie w Q3 g\u0142\u00f3wnie segmentowi off-plan i mniejszej liczbie nowych premier, a nie s\u0142abszemu popytowi, oraz poda\u0142, \u017ce warto\u015b\u0107 rynku nieruchomo\u015bci gotowych wzros\u0142a z AED 21,3 mld ($5,80 mld) w Q2 do AED 25,1 mld ($6,83 mld) w Q3. ValuStrat poda\u0142 9\u00a0491 zakup\u00f3w na rynku wt\u00f3rnym o warto\u015bci oko\u0142o AED 25 mld ($6,81 mld) w Q3, co by\u0142o pierwszym kwartalnym wzrostem od ko\u0144ca 2025 r., przy czym co trzecia transakcja zamkn\u0119\u0142a si\u0119 poni\u017cej AED 1 mln ($272\u00a0294), i doda\u0142, \u017ce kredyty hipoteczne sfinansowa\u0142y prawie po\u0142ow\u0119 transakcji na nieruchomo\u015bciach gotowych. Wed\u0142ug tego samego \u017ar\u00f3d\u0142a sprzeda\u017c off-plan zwalnia\u0142a czwarty kwarta\u0142 z rz\u0119du. Obie firmy opisuj\u0105 ten sam kierunek w segmencie gotowych nieruchomo\u015bci, mimo \u017ce ich liczby r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 zakresem.<\/p>\n

Pula nowej poda\u017cy i liczby przekaza\u0144 lokali<\/h2>\n

Poda\u017c jest czynnikiem, kt\u00f3ry agencje ratingowe przytaczaj\u0105 najcz\u0119\u015bciej, gdy odnosz\u0105 si\u0119 do pytania, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105, i jednocze\u015bnie tym, dla kt\u00f3rego opublikowane liczby rozchodz\u0105 si\u0119 najbardziej. Liczniki r\u00f3\u017cnie rozumiej\u0105 poda\u017c: jako jednostki zaplanowane, jednostki zarejestrowane, jednostki w budowie ponad okre\u015blony etap albo jednostki, kt\u00f3re maj\u0105 zosta\u0107 uko\u0144czone wed\u0142ug historycznego tempa oddawania. Tabela zestawia ka\u017cd\u0105 liczb\u0119 z jej dat\u0105 i definicj\u0105.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\u0179r\u00f3d\u0142o i data<\/th>\nCo liczy<\/th>\nLiczby<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Moody’s, 10 lutego 2026<\/a><\/td>\nDomy, kt\u00f3re maj\u0105 powsta\u0107 w Dubaju<\/td>\nOko\u0142o 180\u00a0000 w latach 2026-2028, czyli oko\u0142o 60\u00a0000 rocznie, wobec 30\u00a0000-40\u00a0000 rocznie w poprzednich pi\u0119ciu latach<\/td>\n<\/tr>\n
Fitch, maj 2025<\/a><\/td>\nJednostki zaplanowane do oddania<\/td>\nOko\u0142o 250\u00a0000 w latach 2023-2026, ze szczytem 120\u00a0000 w 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Knight Frank, 2 lutego 2026<\/a><\/td>\nZarejestrowana pula projekt\u00f3w<\/td>\nPonad 160\u00a0000 jednostek mog\u0142oby trafi\u0107 na rynek w 2026 r.; uko\u0144czenia w 2025 r. wynios\u0142y 39\u00a0700 (64% w terminie) wobec 30\u00a0500 (50%) w 2024 r.; \u015brednia z 20 lat oko\u0142o 36\u00a0000 rocznie<\/td>\n<\/tr>\n
Cavendish Maxwell, H1 2026<\/a><\/td>\nUko\u0144czenia, premiery i harmonogram<\/td>\n24\u00a0800 uko\u0144czono w H1 2026, wzrost o prawie 38%; 47\u00a0000 zaplanowano na H2, z czego 14\u00a0000-23\u00a0500 oczekuje si\u0119 wed\u0142ug historycznego tempa oddawania; 162\u00a0500 zaplanowano na 2027 r. i 128\u00a0200 na 2028 r.<\/td>\n<\/tr>\n
ValuStrat, Q2 2026<\/a><\/td>\nUko\u0144czenia wobec celu<\/td>\nOko\u0142o 20\u00a0000 uko\u0144czono w H1 2026 (15\u00a0039 apartament\u00f3w, 5\u00a0218 willi), czyli 15% wst\u0119pnego rocznego celu wynosz\u0105cego 129\u00a0066<\/td>\n<\/tr>\n
Cushman & Wakefield Core, 9 sierpnia 2026<\/a><\/td>\nPrzekazania lokali<\/td>\nPonad 13\u00a0200 uko\u0144czono w Q2; oko\u0142o 32\u00a0000 oczekiwanych w H2 2026<\/td>\n<\/tr>\n
Cushman & Wakefield Core, 15 sierpnia 2026<\/a><\/td>\nPula projekt\u00f3w<\/td>\nOko\u0142o 49\u00a0700 jednostek w 2026 r. (ponad 20\u00a0400 oddanych od pocz\u0105tku roku plus oko\u0142o 29\u00a0300 oczekiwanych); oko\u0142o 60\u00a0000 w 2027 r.; apartamenty oko\u0142o 80%<\/td>\n<\/tr>\n
Cushman & Wakefield Core, 20 sierpnia 2026<\/a><\/td>\nPrzekazania lokali i jednostki planowane<\/td>\nOko\u0142o 55\u00a0600 w 2026 r., najwi\u0119cej w roku od 2008 r.; ponad 60\u00a0000 prognozowanych na 2027 r.; z prawie 525\u00a0000 jednostek planowanych do 2030 r. oko\u0142o 186\u00a0000 przekroczy\u0142o 20% post\u0119pu budowy<\/td>\n<\/tr>\n
ValuStrat, 15 sierpnia 2026<\/a><\/td>\nZaplanowane uko\u0144czenia<\/td>\nOko\u0142o 322\u00a0000 jednostek do ko\u0144ca dekady; zas\u00f3b mieszkaniowy nieco poni\u017cej 900\u00a0000 dom\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Savills, 12 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\nPremiery i zaplanowane oddania<\/td>\nOko\u0142o 50\u00a0000 premier w pierwszych dziewi\u0119ciu miesi\u0105cach 2026 r., mniej wi\u0119cej o 64% mniej ni\u017c rok wcze\u015bniej; ponad 525\u00a0000 jednostek zaplanowanych na lata 2027-2030<\/td>\n<\/tr>\n
ValuStrat za po\u015brednictwem Dubai Chronicle, 21 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\nUko\u0144czenia<\/td>\nOko\u0142o 33\u00a0000 dom\u00f3w uko\u0144czono do ko\u0144ca wrze\u015bnia, mniej ni\u017c jedna trzecia rocznego celu<\/td>\n<\/tr>\n
S&P Global Ratings, 7 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\nWzrost zasobu<\/td>\nLiczba lokali mieszkalnych, g\u0142\u00f3wnie apartament\u00f3w, ma wzrosn\u0105\u0107 o oko\u0142o 20% w ci\u0105gu dw\u00f3ch lat<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Dlaczego liczniki si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105<\/h3>\n

Wi\u0119kszo\u015b\u0107 rozpi\u0119to\u015bci wyja\u015bniaj\u0105 trzy r\u00f3\u017cnice. Pierwsz\u0105 jest jednostka liczenia. Harmonogram 160\u00a0000 jednostek w puli Knight Frank to lista zarejestrowanych projekt\u00f3w z terminem oddania, a nie prognoza uko\u0144cze\u0144. W\u0142asne por\u00f3wnanie Knight Frank z 2025 r. pokazuje, dlaczego to rozr\u00f3\u017cnienie ma znaczenie: uko\u0144czenia w liczbie 39\u00a0700 w 2025 r. stanowi\u0142y 64% tego, co zaplanowano na ten termin, a Shehzad Jamal z tej firmy powiedzia\u0142, \u017ce rzeczywisty wska\u017anik uko\u0144cze\u0144 b\u0119dzie prawdopodobnie znacznie ni\u017cszy, ni\u017c sugeruj\u0105 dane o puli projekt\u00f3w. Drug\u0105 jest data. Liczba Cushman & Wakefield Core dla 2026 r. zmieni\u0142a si\u0119 z oko\u0142o 49\u00a0700 w raporcie cytowanym 15 sierpnia na oko\u0142o 55\u00a0600 w raporcie cytowanym 20 sierpnia; to dwie r\u00f3\u017cne publikacje i tak nale\u017cy je czyta\u0107. Trzeci\u0105 jest metoda. Cavendish Maxwell oczekuje uko\u0144czenia 14\u00a0000-23\u00a0500 jednostek z 47\u00a0000 zaplanowanych na H2, czyli od 30% do 50% harmonogramu (14\u00a0000 \/ 47\u00a0000 = 29,8%; 23\u00a0500 \/ 47\u00a0000 = 50,0%), na podstawie historycznego tempa oddawania.<\/p>\n

Obliczenia przyk\u0142adowe: co z tych licznik\u00f3w wynika<\/h3>\n

Dodanie 24\u00a0800 uko\u0144cze\u0144 Cavendish Maxwell w H1 do jego przedzia\u0142u dla H2, 14\u00a0000-23\u00a0500, daje przedzia\u0142 dla ca\u0142ego 2026 r. od 38\u00a0800 do 48\u00a0300 wed\u0142ug tej metody. W stosunku do 160\u00a0000 jednostek w puli Knight Frank jest to od 24% do 30%. Liczba 55\u00a0600 wed\u0142ug Cushman & Wakefield Core to 35% tej samej puli, a wobec wst\u0119pnego celu ValuStrat, 129\u00a0066, to 43%. W\u0142asne uko\u0144czenia ValuStrat w H1 (oko\u0142o 20\u00a0000) stanowi\u0142y 15,5% tego celu, a jego oko\u0142o 33\u00a0000 do ko\u0144ca wrze\u015bnia to 25,6%. Przy zasobie mieszkaniowym nieco poni\u017cej 900\u00a0000 dom\u00f3w 55\u00a0600 przekaza\u0144 lokali zwi\u0119kszy\u0142oby go o oko\u0142o 6,2%, pula Knight Frank licz\u0105ca 160\u00a0000 jednostek oznacza\u0142aby 17,8%, a 322\u00a0000 jednostek ValuStrat do ko\u0144ca dekady oznacza\u0142oby 35,8%. Liczba S&P, czyli wzrost zasobu o 20% w ci\u0105gu dw\u00f3ch lat, jest rz\u0119du 180\u00a0000 dom\u00f3w przy bazie 900\u00a0000, cho\u0107 artyku\u0142 S&P nie podaje, jakiej bazy u\u017cyto, wi\u0119c to por\u00f3wnanie jest tylko sprawdzeniem skali.<\/p>\n

Savills zauwa\u017cy\u0142, \u017ce ograniczenie liczby premier i op\u00f3\u017anione uko\u0144czenia maj\u0105, jak oczekuje si\u0119, z\u0142agodzi\u0107 blisk\u0105 presj\u0119 poda\u017cow\u0105. Cushman & Wakefield Core powiedzia\u0142 w tym samym okresie, \u017ce mo\u017cliwo\u015bci wykonawc\u00f3w i problemy w \u0142a\u0144cuchach dostaw mog\u0105 op\u00f3\u017ani\u0107 przekazania lokali oraz \u017ce projekty z du\u017cym kapita\u0142em i zobowi\u0105zaniami wobec wykonawc\u00f3w s\u0105 mniej nara\u017cone ni\u017c projekty na wczesnym etapie. Haider Tuaima z ValuStrat ostrzeg\u0142, \u017ce op\u00f3\u017anienia i przesuni\u0119cia termin\u00f3w b\u0119d\u0105 z czasem prawdopodobnie prowadzi\u0107 do korekt puli w d\u00f3\u0142. Wszystkie trzy wypowiedzi wskazuj\u0105 na uko\u0144czenia poni\u017cej harmonogramu; \u017cadna nie m\u00f3wi, o ile.<\/p>\n

Wska\u017aniki popytu: ludno\u015b\u0107, gospodarstwa domowe, turystyka i produkcja<\/h2>\n

Ka\u017cda dyskusja o tym, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105, musi obejmowa\u0107 popyt, tak samo jak poda\u017c, poniewa\u017c ceny reaguj\u0105 na oba, a oficjalne serie popytu pochodz\u0105 z Dubai Data and Statistics Establishment (DDSE), cz\u0119\u015bci Digital Dubai, oraz z Department of Economy and Tourism (DET, Departament Gospodarki i Turystyki). Tabela podaje najnowsze odczyty z datami.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Wska\u017anik<\/th>\nOdczyt<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o i data<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Ludno\u015b\u0107, koniec 2025 r.<\/td>\n4\u00a0580\u00a0300 os\u00f3b zwykle zamieszka\u0142ych<\/td>\nDDSE za po\u015brednictwem Gulf News, 29 wrze\u015bnia 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Ludno\u015b\u0107, 28 wrze\u015bnia 2026 r.<\/td>\n4\u00a0807\u00a0185, wzrost o 226\u00a0885 od pocz\u0105tku roku<\/td>\nDDSE za po\u015brednictwem Emirates 24|7, 29 wrze\u015bnia 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Przyrost ludno\u015bci w 2025 r.<\/td>\nOko\u0142o 332\u00a0000, z oko\u0142o 4,248 mln do 4,58 mln<\/td>\nGulf News<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Gospodarstwa domowe<\/td>\n858\u00a0000 w 2025 r., wzrost o 62\u00a0800 (7,9%) z 795\u00a0200 w 2024 r.<\/td>\nGulf News<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Mi\u0119dzynarodowi tury\u015bci z noclegiem, 2025<\/td>\n19,59 mln, wzrost o 5% z 18,72 mln; ob\u0142o\u017cenie hoteli 80,7%<\/td>\nDET za po\u015brednictwem Dubai Media Office, 9 lutego 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Mi\u0119dzynarodowi tury\u015bci z noclegiem, sierpie\u0144 2026<\/td>\nOko\u0142o 869\u00a0000, najwi\u0119cej w miesi\u0105cu od lutego; 6,97 mln w okresie stycze\u0144-sierpie\u0144<\/td>\nDET za po\u015brednictwem Gulf News, 14 wrze\u015bnia 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Ob\u0142o\u017cenie hoteli, 2026<\/td>\nNajni\u017cszy poziom 36% w marcu; 66% w sierpniu, czyli 89% poziomu z sierpnia 2025 r.; oko\u0142o 149\u00a0000 pokoi na koniec sierpnia<\/td>\nDET za po\u015brednictwem Gulf News<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Realny PKB Dubaju, H1 2026<\/td>\nOko\u0142o AED 473 mld ($128,8 mld), o 2,3% poni\u017cej H1 2025; sektor finansowy i ubezpieczeniowy wzr\u00f3s\u0142 o 8,8%; nieruchomo\u015bci stanowi\u0105 oko\u0142o 12% gospodarki (AED 65,1 mld ($17,7 mld) wobec AED 61,8 mld ($16,8 mld))<\/td>\nDane DDSE za po\u015brednictwem Dubai Chronicle, 21 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Rachunek ludno\u015bciowy pozwala osadzi\u0107 tempo z 2026 r. w kontek\u015bcie. Przyby\u0142o 226\u00a0885 os\u00f3b mi\u0119dzy 1 stycznia a 28 wrze\u015bnia 2026 r., czyli 4,95% ludno\u015bci z ko\u0144ca 2025 r. (226\u00a0885 \/ 4\u00a0580\u00a0300) i oko\u0142o 837 os\u00f3b na ka\u017cdy z 271 dni, kt\u00f3re up\u0142yn\u0119\u0142y. DDSE definiuje osoby zwykle zamieszka\u0142e jako te, kt\u00f3re zwykle mieszkaj\u0105 w emiracie co najmniej sze\u015b\u0107 miesi\u0119cy lub zamierzaj\u0105 tak mieszka\u0107. W 2025 r. liczba gospodarstw domowych wzros\u0142a o 62\u00a0800, podczas gdy Knight Frank naliczy\u0142 39\u00a0700 uko\u0144cze\u0144; gospodarstwa domowe i uko\u0144czone domy to r\u00f3\u017cne jednostki, wi\u0119c te dwie liczby opisuj\u0105 skal\u0119 i nie mierz\u0105 luki.<\/p>\n

Dane hotelowe i turystyczne daj\u0105 drugi odczyt popytu. Ob\u0142o\u017cenie w sierpniu na poziomie 66%, jako 89% poprzedniego sierpnia, oznacza poziom z poprzedniego roku rz\u0119du 74% (66 \/ 0,89), wobec 80,7% dla ca\u0142ego 2025 r. Moody’s napisa\u0142 7 maja, \u017ce gwa\u0142towne spowolnienie lub odwr\u00f3cenie nap\u0142ywu ludno\u015bci pogorszy\u0142oby ryzyko absorpcji w miar\u0119 wzrostu poda\u017cy uko\u0144czonych dom\u00f3w, a Fitch stwierdzi\u0142, \u017ce s\u0142absza aktywno\u015b\u0107, mniejsza turystyka i wolniejszy wzrost liczby ludno\u015bci mog\u0105 sprawi\u0107, \u017ce korekta b\u0119dzie wi\u0119ksza, ni\u017c pierwotnie prognozowano. Seria ludno\u015bciowa do 28 wrze\u015bnia pokazuje dalszy wzrost, a seria turystyczna pokazuje odbicie od marcowego do\u0142ka; oba stwierdzenia opisuj\u0105 to, co si\u0119 wydarzy\u0142o, a obie agencje opisuj\u0105, co zmieni\u0142oby ich pogl\u0105dy.<\/p>\n

Kontekst makroekonomiczny przytaczany przez \u017ar\u00f3d\u0142a na 28 pa\u017adziernika 2026 r.<\/h2>\n

W tej sekcji wykorzystano wy\u0142\u0105cznie agencje i organy oficjalne, a ka\u017cde stwierdzenie jest przypisane i opatrzone dat\u0105. Al Jazeera datowa\u0142a pocz\u0105tek wojny na 28 lutego 2026 r., kiedy rozpocz\u0119\u0142y si\u0119 uderzenia Stan\u00f3w Zjednoczonych i Izraela na Iran. Lipcowe o\u015bwiadczenie IMF opisa\u0142o gospodark\u0119 jako wykazuj\u0105c\u0105 niezwyk\u0142\u0105 odporno\u015b\u0107 na konflikt na Bliskim Wschodzie, a jego pa\u017adziernikowe projekcje opieraj\u0105 si\u0119 na wyra\u017anych za\u0142o\u017ceniach dotycz\u0105cych \u017ceglugi przez Cie\u015bnin\u0119 Ormuz. Tabela zawiera wska\u017aniki, kt\u00f3re \u017ar\u00f3d\u0142a wi\u0105\u017c\u0105 z rynkiem nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Wska\u017anik<\/th>\nOdczyt<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o i data<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Stopa bazowa ZEA<\/td>\n3,9% od 17 wrze\u015bnia 2026 r., z 3,65%; docelowy przedzia\u0142 Fed podniesiono do 3,75%-4%<\/td>\nZawya, wrzesie\u0144 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Stopa polityki pieni\u0119\u017cnej USA<\/td>\nWrze\u015bniowa podwy\u017cka by\u0142a pierwsz\u0105 od 2023 r.<\/td>\nDubai Chronicle, 21 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
PKB ZEA, 2026 i 2027<\/td>\nSpadek o 3,9% w 2026 r. (obni\u017cka o 7 punkt\u00f3w w stosunku do kwietnia); odbicie o 7,7% w 2027 r., pod warunkiem normalizacji \u017ceglugi<\/td>\nWorld Economic Outlook IMF za po\u015brednictwem The National, 13 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
PKB ZEA, wcze\u015bniejsza ocena IMF<\/td>\nNieco ni\u017cszy w 2026 r., silne odbicie w 2027 r., przy za\u0142o\u017ceniu stopniowej normalizacji mi\u0119dzy USA a Iranem<\/td>\nO\u015bwiadczenie personelu IMF, 17 lipca 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Za\u0142o\u017cenie dotycz\u0105ce Ormuzu<\/td>\nStopniowe otwieranie wznowione w marcu 2027 r., z warunkami sprzed wojny do pa\u017adziernika 2027 r.; niepewno\u015b\u0107 pozostaje podwy\u017cszona przez ca\u0142y 2027 r.<\/td>\nThe National o danych IMF, 13 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Wzrost \u015bwiatowy<\/td>\n3,1% w 2026 r. i 3,4% w 2027 r.; globalna inflacja nag\u0142\u00f3wkowa 4,7% w 2026 r.<\/td>\nIMF, 13 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
PKB ZEA, ocena CBRE<\/td>\nSpadek o 0,04% w 2026 r.<\/td>\nCBRE za po\u015brednictwem Gulf News, 29 lipca 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Ropa Brent<\/td>\nPrognozowana \u015brednia $105 za bary\u0142k\u0119 w Q4 2026 r., $96 dla 2026 r. i $84 w 2027 r.<\/td>\nEIA (ameryka\u0144ska Agencja Informacji Energetycznej), 6 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Tranzyty przez Ormuz<\/td>\n31 statk\u00f3w dziennie pod koniec wrze\u015bnia wobec 138 przed wojn\u0105 (dane Windward)<\/td>\nAl Jazeera, 12 pa\u017adziernika 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Banki<\/td>\nBufory kapita\u0142owe wyra\u017anie powy\u017cej wymaganych wska\u017anik\u00f3w; ekspozycja na nieruchomo\u015bci ograniczona; p\u0142ynno\u015b\u0107 zacie\u015bniona, ale wystarczaj\u0105ca<\/td>\nIMF, 17 lipca 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Nieruchomo\u015bci (ocena IMF)<\/td>\nAktywno\u015b\u0107 spowolni\u0142a w H1 2026 po kilku latach silnego wzrostu; wp\u0142yw r\u00f3\u017cni si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od segmentu i lokalizacji; ceny na og\u00f3\u0142 na poziomie z 2025 r. lub wy\u017cszym<\/td>\nIMF, 17 lipca 2026<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Stopy procentowe<\/h3>\n

Dirham jest powi\u0105zany z dolarem, a stopa bazowa ZEA pod\u0105\u017ca za stop\u0105 ameryka\u0144skiego Fed (Rezerwy Federalnej). Central Bank of the UAE (CBUAE, Bank Centralny ZEA) podni\u00f3s\u0142 stop\u0119 bazow\u0105 o 25 punkt\u00f3w bazowych do 3,9% ze skutkiem od 17 wrze\u015bnia 2026 r., po tym jak Fed podni\u00f3s\u0142 sw\u00f3j docelowy przedzia\u0142 do 3,75%-4%. Moody’s wymieni\u0142 ni\u017csze stopy procentowe w\u015br\u00f3d czynnik\u00f3w, kt\u00f3re czyni\u0105 kredyty hipoteczne bardziej przyst\u0119pnymi, w swoim lutowym raporcie; od tamtej pory stopy posz\u0142y w przeciwn\u0105 stron\u0119, a doniesienie The National o pa\u017adziernikowych projekcjach IMF zauwa\u017cy\u0142o, \u017ce Fed i inne banki centralne zacz\u0119\u0142y je podnosi\u0107 lub oczekuje si\u0119, \u017ce to zrobi\u0105. Agencje nie publikuj\u0105 obliczenia wp\u0142ywu podwy\u017cki o 25 punkt\u00f3w na ceny w Dubaju.<\/p>\n

Ropa, \u017cegluga i za\u0142o\u017cenia IMF<\/h3>\n

Lipcowe o\u015bwiadczenie IMF m\u00f3wi\u0142o, \u017ce oczekiwano o\u017cywienia produkcji w\u0119glowodor\u00f3w w drugiej po\u0142owie 2026 r., w miar\u0119 odbudowy eksportu ropy po wyj\u015bciu ZEA z OPEC, oraz \u017ce przerywane zamkni\u0119cie Cie\u015bniny Ormuz ci\u0105\u017cy na aktywno\u015bci. Projekcja pa\u017adziernikowa jest ni\u017csza, ni\u017c sugerowa\u0142o lipcowe sformu\u0142owanie: spadek o 3,9% w 2026 r., czyli o 7 punkt\u00f3w poni\u017cej projekcji z kwietnia, a nast\u0119pnie odbicie o 7,7% w 2027 r. Pa\u017adziernikowa prognoza ameryka\u0144skiej Agencji Informacji Energetycznej (EIA) zak\u0142ada, \u017ce przep\u0142ywy ropy na Bliskim Wschodzie pozostan\u0105 ograniczone przez czwarty kwarta\u0142. S\u0105 to projekcje warunkowe, a warunki s\u0105 wymienione w \u017ar\u00f3d\u0142ach: tempo ponownego otwarcia, czas trwania konfliktu i \u015bcie\u017cka st\u00f3p procentowych.<\/p>\n

Turystyka, produkcja i wydarzenia regionalne przytaczane przez \u017ar\u00f3d\u0142a<\/h3>\n

\u0179r\u00f3d\u0142a oficjalne i agencyjne wskazuj\u0105 wydarzenia regionalne jako czynniki s\u0142abszych miesi\u0119cy. Ob\u0142o\u017cenie hoteli osi\u0105gn\u0119\u0142o najni\u017cszy poziom 36% w marcu i 66% w sierpniu. Realny PKB Dubaju za H1 2026 by\u0142 o 2,3% ni\u017cszy ni\u017c w H1 2025 wed\u0142ug danych DDSE, przy czym sektor finansowy i ubezpieczeniowy by\u0142 najszybciej rosn\u0105cym du\u017cym sektorem, a transport i magazynowanie spad\u0142y o 7,4%. Ronan Arthur z Cavendish Maxwell powiedzia\u0142, \u017ce aktywno\u015b\u0107 zakupowa sta\u0142a si\u0119 bardziej wywa\u017cona po wybuchu konfliktu, a Fitch powi\u0105za\u0142 sw\u00f3j pogl\u0105d o wi\u0119kszej korekcie ze s\u0142absz\u0105 aktywno\u015bci\u0105, mniejsz\u0105 turystyk\u0105 i wolniejszym wzrostem liczby ludno\u015bci. Te same \u017ar\u00f3d\u0142a podaj\u0105 tak\u017ce oznaki odporno\u015bci: IMF opisa\u0142 system bankowy jako dobrze zakapitalizowany, a Savills opisa\u0142 segment premium jako odporny. Ten artyku\u0142 nie wa\u017cy tych stwierdze\u0144 wzgl\u0119dem siebie i \u017cadne z nich nie jest wypowiedzi\u0105 o tym, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105.<\/p>\n

Czynsze i stopy zwrotu brutto w opublikowanych danych<\/h2>\n

Czynsze maj\u0105 znaczenie dla kwestii cen, poniewa\u017c zasilaj\u0105 zar\u00f3wno przyst\u0119pno\u015b\u0107 dla w\u0142a\u015bcicieli zamieszkuj\u0105cych lokal, jak i doch\u00f3d, kt\u00f3ry inwestorzy por\u00f3wnuj\u0105 z cenami zakupu. Opublikowane odczyty czynsz\u00f3w s\u0105 tak samo niejednoznaczne jak odczyty cen i z tych samych powod\u00f3w: niekt\u00f3re s\u0105 indeksami nowych i odnowionych um\u00f3w, niekt\u00f3re medianami, a niekt\u00f3re czynszami ofertowymi. Czynsze ofertowe to te, kt\u00f3re wystawiaj\u0105 wynajmuj\u0105cy; czynsze zarejestrowane to te, kt\u00f3re podpisali najemcy.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\u0179r\u00f3d\u0142o i okres<\/th>\nMiara<\/th>\nOdczyt<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Cavendish Maxwell, czerwiec 2026<\/td>\nIndeks czynsz\u00f3w<\/td>\nWzrost o 7,8% rok do roku; spadek o 2,5% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u; roczny wzrost przekracza\u0142 11% od 2023 r. do pocz\u0105tku 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
CBRE, Q2 2026<\/td>\n\u015arednie czynsze<\/td>\nSpadek o 6,2% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u i o 2,6% rok do roku<\/td>\n<\/tr>\n
Cushman & Wakefield Core, Q2 2026<\/td>\n\u015arednie czynsze<\/td>\nSpadek o 6% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u<\/td>\n<\/tr>\n
ValuStrat, Q2 2026<\/td>\nMieszkaniowy indeks czynsz\u00f3w<\/td>\n205,8, bez zmian kwarta\u0142 do kwarta\u0142u i wzrost o 1,7% rok do roku<\/td>\n<\/tr>\n
ValuStrat, Q3 2026<\/td>\nCzynsze<\/td>\nZ\u0142agodnia\u0142y w przypadku wi\u0119kszo\u015bci wielko\u015bci lokali; typowy czynsz ofertowy za mieszkanie z jedn\u0105 sypialni\u0105 oko\u0142o AED 81\u00a0000 ($22\u00a0056) rocznie<\/td>\n<\/tr>\n
Savills, Q3 2026<\/td>\nTransakcje najmu<\/td>\nOko\u0142o 181\u00a0900, wzrost o 16% wzgl\u0119dem Q2 i blisko 180\u00a0600 w Q3 2025; nowe umowy 44% aktywno\u015bci wobec 36% w Q2<\/td>\n<\/tr>\n
DXBinteract, wrzesie\u0144 2026<\/td>\nMediana rocznego czynszu, nowe umowy<\/td>\nApartamenty AED 70\u00a0000 ($19\u00a0061) w 20\u00a0204 umowach; wille AED 210\u00a0000 ($57\u00a0182) w 1\u00a0277<\/td>\n<\/tr>\n
DXBinteract, wrzesie\u0144 2026<\/td>\nMediana rocznego czynszu, odnowienia<\/td>\nApartamenty AED 60\u00a0000 ($16\u00a0338) w 18\u00a0206 umowach; wille AED 200\u00a0000 ($54\u00a0459) w 899<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Mediana dla nowych um\u00f3w najmu apartament\u00f3w we wrze\u015bniu (AED 70\u00a0000) jest o 16,7% wy\u017csza od mediany dla odnowie\u0144 (AED 60\u00a0000), a ta r\u00f3\u017cnica odzwierciedla w r\u00f3wnym stopniu r\u00f3\u017cne jednostki, co r\u00f3\u017cne czynsze, poniewa\u017c obie grupy nie s\u0105 tymi samymi nieruchomo\u015bciami. DXBinteract zaznacza, \u017ce st\u00f3p zwrotu z wynajmu nie da si\u0119 wyprowadzi\u0107 wy\u0142\u0105cznie z tych liczb.<\/p>\n

Stopy zwrotu brutto<\/h3>\n

Stopa zwrotu brutto to roczny czynsz podzielony przez cen\u0119 zakupu, przed op\u0142atami eksploatacyjnymi, pustostanami, kosztami zarz\u0105dzania i kosztami finansowania. Cavendish Maxwell okre\u015bli\u0142 \u015brednie stopy zwrotu brutto w H1 2026 na oko\u0142o 7% dla apartament\u00f3w i 5% dla willi i dom\u00f3w szeregowych, przy czym Dubai Investments Park osi\u0105ga\u0142 9,7%, a International City 8,9% w\u015br\u00f3d dzielnic z apartamentami. Engel & V\u00f6lkers poda\u0142 \u015bredni\u0105 stop\u0119 zwrotu brutto 6,6% w czerwcu 2026 r. (apartamenty 6,9%, domy szeregowe 5,1%, wille 4,5%) i oko\u0142o 6,34% za sierpie\u0144. Obie firmy stosuj\u0105 r\u00f3\u017cne pr\u00f3by i miesi\u0105ce i \u017cadna z tych liczb nie jest prognoz\u0105 tego, ile przyniesie konkretny zakup.<\/p>\n

Czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105? Opublikowane perspektywy, jedna po drugiej<\/h2>\n

Tabela zapisuje ka\u017cd\u0105 perspektyw\u0119 wraz z autorem, dat\u0105, metod\u0105 w opisie i zakresem. Perspektywy s\u0105 u\u0142o\u017cone wed\u0142ug daty publikacji, a nie wed\u0142ug rankingu. Najwcze\u015bniejsze powsta\u0142y przed wybuchem wojny 28 lutego 2026 r., co wp\u0142ywa na spos\u00f3b ich czytania, a p\u00f3\u017aniejsze uwzgl\u0119dniaj\u0105 konflikt w\u015br\u00f3d swoich za\u0142o\u017ce\u0144.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\u0179r\u00f3d\u0142o i autor<\/th>\nData<\/th>\nMetoda w opisie<\/th>\nStwierdzenie i zakres<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Knight Frank: Faisal Durrani i Shehzad Jamal<\/td>\n2 lutego 2026<\/td>\nAnaliza zarejestrowanych transakcji i \u015bledzenie zarejestrowanej puli projekt\u00f3w<\/td>\nCeny w segmencie premium wy\u017csze o oko\u0142o 3%, a w segmencie g\u0142\u00f3wnym o oko\u0142o 1% do grudnia 2026 r.; wzrost ma wyhamowa\u0107 wraz ze wzrostem poda\u017cy; rynek dw\u00f3ch pr\u0119dko\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n
Moody’s: Lisa Jaeger i Francesca Paolino<\/td>\n10 lutego 2026<\/td>\nRaport sektorowy agencji ratingowej<\/td>\nUmiarkowane sch\u0142odzenie cen i sprzeda\u017cy deweloper\u00f3w w ci\u0105gu 12-18 miesi\u0119cy; umiarkowane spadki cen apartament\u00f3w s\u0105 prawdopodobne; najbardziej nara\u017cone kawalerki i mieszkania z jedn\u0105 sypialni\u0105 w segmencie \u015brednim<\/td>\n<\/tr>\n
Fitch Ratings<\/td>\nMaj 2025; aktualizacja 1 czerwca 2026<\/td>\nPrognoza agencji ratingowej; w\u015br\u00f3d przytaczanych danych wej\u015bciowych wzrost cen o prawie 60% od 2022 r. do Q1 2025 oraz poda\u017c wyprzedzaj\u0105ca wzrost liczby ludno\u015bci o oko\u0142o 5% rocznie<\/td>\nUmiarkowana korekta nie wi\u0119ksza ni\u017c 15% od H2 2025 (oko\u0142o 15% od lipca 2025 r. do ko\u0144ca 2026 r., wed\u0142ug Fortune); do czerwca 2026 r. stwierdzono, \u017ce korekta mo\u017ce by\u0107 wi\u0119ksza, ni\u017c pierwotnie prognozowano<\/td>\n<\/tr>\n
Personel IMF<\/td>\n17 lipca 2026<\/td>\nWizyta personelu w dniach 7-16 lipca 2026 r.<\/td>\nCeny na og\u00f3\u0142 na poziomie z 2025 r. lub wy\u017cszym; warunki rynkowe wymagaj\u0105 dalszej obserwacji<\/td>\n<\/tr>\n
CBRE: Matthew Green<\/td>\n29 lipca 2026 (przegl\u0105d Q2)<\/td>\nUAE Real Estate Market Review, Q2 2026<\/td>\nCeny sprzeda\u017cy dom\u00f3w wy\u017csze o 1,9% rok do roku; wp\u0142yw spowolnienia nier\u00f3wnomierny; gospodarka ZEA ma si\u0119 skurczy\u0107 o 0,04% w 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Knight Frank: Faisal Durrani i Nicholas Spencer<\/td>\n6 lipca 2026<\/td>\nAnaliza transakcji sprzeda\u017cy o warto\u015bci 10 mln USD i wi\u0119cej oraz komentarz rynkowy<\/td>\nCeny w segmencie g\u0142\u00f3wnym obni\u017cy\u0142y si\u0119 o 5-20% zale\u017cnie od lokalizacji; segment premium bardziej odporny, z wczesnymi oznakami os\u0142abienia; wp\u0142yw konfliktu mo\u017ce nie by\u0107 jasny do jesieni<\/td>\n<\/tr>\n
Cushman & Wakefield Core<\/td>\n9 i 20 sierpnia 2026<\/td>\nKwartalne i p\u00f3\u0142roczne raporty rynkowe<\/td>\nKorekty cen coraz wyra\u017aniejsze w wi\u0119kszo\u015bci podrynk\u00f3w apartament\u00f3w i willi, z oczekiwanym dalszym wyhamowaniem (9 sierpnia); ceny w przybli\u017ceniu stabilne (20 sierpnia); ugruntowane dzielnice zamieszkane przez u\u017cytkownik\u00f3w ko\u0144cowych stosunkowo odporne<\/td>\n<\/tr>\n
Engel & V\u00f6lkers: Natalie White<\/td>\n9 wrze\u015bnia 2026<\/td>\nAnaliza na danych Cavendish Maxwell<\/td>\nSelektywna korekta, a nie za\u0142amanie ca\u0142ego rynku; obszary z du\u017c\u0105 nadchodz\u0105c\u0105 poda\u017c\u0105 mog\u0105 odnotowa\u0107 \u0142agodniejsze ceny<\/td>\n<\/tr>\n
Cavendish Maxwell: Ronan Arthur<\/td>\nKomunikat za H1; komunikat za Q3<\/td>\nAnaliza zarejestrowanej sprzeda\u017cy i puli projekt\u00f3w<\/td>\nWyra\u017ane oznaki przej\u015bcia do nowego cyklu; fundamenty popytu nienaruszone; aktywno\u015b\u0107 w najbli\u017cszym czasie kszta\u0142towana przez premiery, niepewno\u015b\u0107 regionaln\u0105 i normalizacj\u0119 aktywno\u015bci kupuj\u0105cych<\/td>\n<\/tr>\n
S&P Global Ratings<\/td>\n7 pa\u017adziernika 2026<\/td>\nOcena agencji ratingowej; scenariusz bazowy zak\u0142ada, \u017ce zak\u0142\u00f3cenia regionalne b\u0119d\u0105 trwa\u0107 w przysz\u0142ym roku<\/td>\nCeny spad\u0142y jedynie umiarkowanie od pocz\u0105tku wojny; dostawy z lat 2027-2028 mog\u0105 przyspieszy\u0107 korekt\u0119, zw\u0142aszcza w apartamentach kupowanych przez inwestor\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Savills: Rachael Kennerley i Andrew Cummings<\/td>\n12-13 pa\u017adziernika 2026<\/td>\nRaport za Q3 2026; miary nag\u0142\u00f3wkowe i like-for-like<\/td>\nFaza r\u00f3wnowa\u017cenia, a nie odwr\u00f3cenia trendu; wczesne oznaki stabilizacji czynsz\u00f3w, nier\u00f3wnomierne wed\u0142ug lokalizacji; segment premium odporny<\/td>\n<\/tr>\n
ValuStrat (Haider Tuaima cytowany w komunikacie za Q2)<\/td>\nPrzegl\u0105d Q2 2026; 21 pa\u017adziernika 2026<\/td>\nIndeks oparty na wycenach, rzeczoznawcy zarejestrowani w RICS<\/td>\nTrajektoria wskazuje na stopniowe wyp\u0142aszczenie (komunikat za Q2); ceny w Q3 w przybli\u017ceniu bez zmian kwarta\u0142 do kwarta\u0142u<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Czytaj\u0105c tabel\u0119 bez uk\u0142adania perspektyw w ranking, wyr\u00f3\u017cniaj\u0105 si\u0119 trzy kwestie. Jedyn\u0105 opublikowan\u0105 liczb\u0105 wskazuj\u0105c\u0105 na wy\u017csze ceny w 2026 r. jest prognoza Knight Frank z 2 lutego, sporz\u0105dzona przed konfliktem, po kt\u00f3rej nast\u0105pi\u0142o stwierdzenie Knight Frank z 6 lipca, \u017ce ceny w segmencie g\u0142\u00f3wnym obni\u017cy\u0142y si\u0119 o 5-20%. Jedynym liczbowym zakresem spadku w tabeli jest zakres Fitch, korekta do 15%, kt\u00f3ra wed\u0142ug Fitch z czerwca mo\u017ce by\u0107 wi\u0119ksza. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 pozosta\u0142ych wpis\u00f3w to opisy kierunku bez liczby: umiarkowane sch\u0142odzenie, selektywna korekta, r\u00f3wnowa\u017cenie, wyp\u0142aszczenie. Por\u00f3wnanie prognoz por\u00f3wnuje zatem s\u0142ownictwo w takim samym stopniu jak liczby, co om\u00f3wiono w sekcji o czytaniu prognozy poni\u017cej. Dla czytelnika pytaj\u0105cego, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105, tabela pokazuje zakres opublikowanych odpowiedzi i daty, w kt\u00f3rych ich udzielono.<\/p>\n

Rachael Kennerley z Savills opisa\u0142a rynek jako znajduj\u0105cy si\u0119 w fazie r\u00f3wnowa\u017cenia, a nie odwr\u00f3cenia trendu. Moody’s stwierdzi\u0142 w lutym, \u017ce duzi ocenieni deweloperzy s\u0105 dobrze przygotowani na wch\u0142oni\u0119cie umiarkowanego spowolnienia dzi\u0119ki silnym zaleg\u0142o\u015bciom przychodowym i p\u0142atno\u015bciom roz\u0142o\u017conym na wczesne etapy, a S&P wskaza\u0142 Damac, Emaar, Omniyat i Sobha Realty jako ocenianych deweloper\u00f3w z du\u017cymi zaleg\u0142o\u015bciami przychodowymi i ograniczon\u0105 liczb\u0105 op\u00f3\u017anie\u0144 w p\u0142atno\u015bciach. S\u0105 to stwierdzenia o finansach deweloper\u00f3w, a nie o cenie, jak\u0105 zap\u0142aci\u0142by kupuj\u0105cy za konkretny dom.<\/p>\n

Co wed\u0142ug autor\u00f3w mog\u0142oby obali\u0107 ich perspektywy<\/h2>\n

Kilku autor\u00f3w podaje warunki, od kt\u00f3rych zale\u017cy ich pogl\u0105d. Tabela zbiera te wypowiedzi, aby czytelnik m\u00f3g\u0142 zobaczy\u0107, kt\u00f3re zdarzenia sam ka\u017cdy ze \u017ar\u00f3de\u0142 uznaje za wa\u017cne. S\u0105 to zastrze\u017cenia samych autor\u00f3w, a nie oceny dokonane tutaj.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\nWarunek lub ryzyko wskazane przez autora<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Moody’s (10 lutego; notatka z 7 maja)<\/td>\nNowa poda\u017c absorbowana przez wzrost liczby ludno\u015bci wspiera jego pogl\u0105d; gwa\u0142towne spowolnienie lub odwr\u00f3cenie nap\u0142ywu ludno\u015bci pogorszy\u0142oby ryzyko absorpcji w miar\u0119 wzrostu poda\u017cy uko\u0144czonych dom\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Fitch (1 czerwca 2026)<\/td>\nS\u0142absza aktywno\u015b\u0107 gospodarcza, mniejsza turystyka i wolniejszy wzrost liczby ludno\u015bci zwi\u0119kszy\u0142yby presj\u0119; kredyty na komercyjne nieruchomo\u015bci firm prawdopodobnie by\u0142yby g\u0142\u00f3wnym \u017ar\u00f3d\u0142em nowych kredyt\u00f3w Stage 3, je\u015bli konflikt si\u0119 przed\u0142u\u017cy<\/td>\n<\/tr>\n
Knight Frank (2 lutego)<\/td>\nRzeczywiste uko\u0144czenia prawdopodobnie znacznie poni\u017cej puli projekt\u00f3w, bior\u0105c pod uwag\u0119 niedotrzymane terminy oddania; lokalizacje willi spoza segmentu premium wykazuj\u0105 wra\u017cliwo\u015b\u0107 cenow\u0105<\/td>\n<\/tr>\n
Knight Frank (6 lipca)<\/td>\nDalsze spowolnienie wolumen\u00f3w w lecie; prawdziwy wp\u0142yw konfliktu regionalnego mo\u017ce nie by\u0107 jasny do jesieni, je\u015bli warunki pozostan\u0105 stabilne<\/td>\n<\/tr>\n
S&P Global Ratings (7 pa\u017adziernika)<\/td>\nScenariusz bazowy zak\u0142ada, \u017ce zak\u0142\u00f3cenia regionalne b\u0119d\u0105 trwa\u0107 w przysz\u0142ym roku; dostawy z lat 2027-2028 w apartamentach kupowanych przez inwestor\u00f3w mog\u0142yby przyspieszy\u0107 korekt\u0119<\/td>\n<\/tr>\n
IMF (17 lipca; 13 pa\u017adziernika)<\/td>\nCzas trwania i intensywno\u015b\u0107 konfliktu niepewne; projekcje zak\u0142adaj\u0105 stopniow\u0105 normalizacj\u0119 i ponowne otwarcie Ormuzu od marca 2027 r.; ryzyka w d\u00f3\u0142 obejmuj\u0105 dalsz\u0105 eskalacj\u0119, a w g\u00f3r\u0119 trwa\u0142e z\u0142agodzenie napi\u0119\u0107<\/td>\n<\/tr>\n
Cushman & Wakefield Core (sierpie\u0144)<\/td>\nMo\u017cliwo\u015bci wykonawc\u00f3w, napi\u0119cia w \u0142a\u0144cuchach dostaw i napi\u0119cia geopolityczne mog\u0105 op\u00f3\u017ani\u0107 przekazania lokali; najbardziej nara\u017cone projekty na wczesnym etapie<\/td>\n<\/tr>\n
ValuStrat (15 sierpnia)<\/td>\nLiczby dotycz\u0105ce puli projekt\u00f3w nale\u017cy traktowa\u0107 ostro\u017cnie; op\u00f3\u017anienia i przesuni\u0119cia termin\u00f3w prawdopodobnie doprowadz\u0105 do korekt w d\u00f3\u0142<\/td>\n<\/tr>\n
Cavendish Maxwell (Q3)<\/td>\nLiczba i cz\u0119stotliwo\u015b\u0107 premier, niepewno\u015b\u0107 regionalna i normalizacja aktywno\u015bci kupuj\u0105cych<\/td>\n<\/tr>\n
Savills (12 pa\u017adziernika)<\/td>\nWzrost liczby ludno\u015bci, tworzenie gospodarstw domowych, przyst\u0119pno\u015b\u0107 cenowa i warunki finansowania oraz fundamenty poszczeg\u00f3lnych projekt\u00f3w w miar\u0119 nap\u0142ywu dostaw<\/td>\n<\/tr>\n
Engel & V\u00f6lkers (9 wrze\u015bnia)<\/td>\nPoda\u017c wed\u0142ug lokalizacji: ugruntowane dzielnice willowe z ograniczon\u0105 poda\u017c\u0105 radzi\u0142y sobie dobrze; obszary z du\u017c\u0105 nadchodz\u0105c\u0105 poda\u017c\u0105 mog\u0105 odnotowa\u0107 \u0142agodniejsze ceny<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Warunki rozstrzygaj\u0105ce o tym, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105, dziel\u0105 si\u0119, wed\u0142ug w\u0142asnego uj\u0119cia autor\u00f3w, na cztery grupy. Jedne dotycz\u0105 poda\u017cy (uko\u0144czenia wobec harmonogramu, cz\u0119stotliwo\u015b\u0107 premier). Inne dotycz\u0105 popytu (nap\u0142yw ludno\u015bci, turystyka, ostro\u017cno\u015b\u0107 kupuj\u0105cych). Kolejne dotycz\u0105 pieni\u0105dza (stopy, finansowanie, jako\u015b\u0107 aktyw\u00f3w bank\u00f3w). Jeszcze inne dotycz\u0105 sytuacji regionalnej (\u017cegluga, czas trwania konfliktu). \u0179r\u00f3d\u0142a je wymieniaj\u0105, ale nie przypisuj\u0105 im prawdopodobie\u0144stw, i ten artyku\u0142 te\u017c tego nie robi. Tam, gdzie autor m\u00f3wi, \u017ce skutek b\u0119dzie ja\u015bniejszy p\u00f3\u017aniej, jak robi\u0105 to Knight Frank i Cavendish Maxwell, nale\u017cy to rozumie\u0107 tak, \u017ce dane dost\u0119pne w chwili pisania jeszcze nie rozstrzyga\u0142y tej kwestii.<\/p>\n

Zmiany cen i czynsz\u00f3w wed\u0142ug dzielnic z nazwanych \u017ar\u00f3de\u0142<\/h2>\n

Dane na poziomie dzielnic s\u0105 rzadsze ni\u017c dane dla ca\u0142ego miasta, a ka\u017cda z poni\u017cszych tabel pochodzi z jednego \u017ar\u00f3d\u0142a, jednego okresu i jednej metody, poniewa\u017c mieszanie \u017ar\u00f3de\u0142 wed\u0142ug dzielnic oznacza mieszanie metod. Pierwsze dwie tabele pochodz\u0105 z raportu Cushman & Wakefield Core za Q2 2026, przytoczonego przez Khaleej Times 9 sierpnia 2026 r. (zmiany \u015brednich cen sprzeda\u017cy i czynsz\u00f3w kwarta\u0142 do kwarta\u0142u). Trzecia pochodzi z raportu Savills za Q3 2026, przytoczonego przez Khaleej Times 13 pa\u017adziernika 2026 r. (zmiany rok do roku czynsz\u00f3w za apartamenty w okresie lipiec-wrzesie\u0144).<\/p>\n

Cushman & Wakefield Core: ceny sprzeda\u017cy, Q2 2026, kwarta\u0142 do kwarta\u0142u<\/h3>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Dzielnica<\/th>\nSegment<\/th>\nZmiana cen sprzeda\u017cy<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Palm Jumeirah<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-9%<\/td>\n<\/tr>\n
Downtown Dubai<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-7%<\/td>\n<\/tr>\n
Business Bay<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-7%<\/td>\n<\/tr>\n
Dubai Hills Estate<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-4%<\/td>\n<\/tr>\n
Jumeirah Village Circle<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-3%<\/td>\n<\/tr>\n
The Springs i The Meadows<\/td>\nWille<\/td>\n-9%<\/td>\n<\/tr>\n
Dubai Hills Estate<\/td>\nWille<\/td>\n-5%<\/td>\n<\/tr>\n
Palm Jumeirah i Jumeirah Village Circle<\/td>\nWille<\/td>\nNiewielkie wzrosty<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Cushman & Wakefield Core: czynsze, Q2 2026, kwarta\u0142 do kwarta\u0142u<\/h3>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Dzielnica<\/th>\nSegment<\/th>\nZmiana czynsz\u00f3w<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Downtown Dubai<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-14%<\/td>\n<\/tr>\n
Dubai Hills Estate<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-10%<\/td>\n<\/tr>\n
Dubai Marina<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-10%<\/td>\n<\/tr>\n
Palm Jumeirah<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-9%<\/td>\n<\/tr>\n
Dubai Hills Estate<\/td>\nWille<\/td>\n-12%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

W ca\u0142ym mie\u015bcie ten sam raport pokazywa\u0142 ceny sprzeda\u017cy ni\u017csze o 4%, a \u015brednie czynsze ni\u017csze o 6% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u. Firma stwierdzi\u0142a, \u017ce korekty cen by\u0142y coraz wyra\u017aniejsze w wi\u0119kszo\u015bci podrynk\u00f3w apartament\u00f3w i willi, a ugruntowane dzielnice zamieszkane przez u\u017cytkownik\u00f3w ko\u0144cowych maj\u0105, jak oczekiwano, pozosta\u0107 stosunkowo odporne.<\/p>\n

Savills: czynsze apartament\u00f3w i willi, Q3 2026, rok do roku<\/h3>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Dzielnica<\/th>\nSegment<\/th>\nZmiana czynsz\u00f3w, rok do roku<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Dubai Marina<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-12,8%<\/td>\n<\/tr>\n
Business Bay<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-12,2%<\/td>\n<\/tr>\n
Jumeirah Village Circle<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-10,4%<\/td>\n<\/tr>\n
Al Furjan<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-7,5%<\/td>\n<\/tr>\n
DIFC<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-7,3%<\/td>\n<\/tr>\n
Majan<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-5,1%<\/td>\n<\/tr>\n
Discovery Gardens<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-4,3%<\/td>\n<\/tr>\n
International City, fazy 2 i 3<\/td>\nApartamenty<\/td>\n-0,4%<\/td>\n<\/tr>\n
Arabian Ranches 3<\/td>\nWille i domy szeregowe<\/td>\n-15%<\/td>\n<\/tr>\n
Damac Lagoons<\/td>\nWille i domy szeregowe<\/td>\n-13,4%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Savills stwierdzi\u0142, \u017ce stosunkowo niewielkie ruchy kwartalne sugeruj\u0105 wczesne oznaki stabilizacji, przy czym trend jest nier\u00f3wnomierny wed\u0142ug lokalizacji. Zmiany czynsz\u00f3w rok do roku w tej tabeli i zmiany kwarta\u0142 do kwarta\u0142u w tabeli Cushman & Wakefield Core nie s\u0105 wymienne: spadek o 10% w ci\u0105gu jednego kwarta\u0142u, gdyby si\u0119 powtarza\u0142, by\u0142by wi\u0119kszy ni\u017c spadek o 10% w ci\u0105gu roku. Przegl\u0105d ValuStrat za Q2 podaje trzeci obraz dzielnic, oparty na wycenach, a nie na czynszach: roczne wzrosty warto\u015bci kapita\u0142owej willi o 17,9% w Jumeirah Islands, o 10,7% w Emirates Hills i o 10,0% w The Meadows oraz kwartalne wzrosty cen apartament\u00f3w o 2,4% w International City, o 1,4% w Dubai Sports City i o 1,1% w Al Quoz Fourth. Tabela Cushman & Wakefield Core pokazuje The Meadows z cenami sprzeda\u017cy willi ni\u017cszymi o 9% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u obok The Springs, co jest przypomnieniem, \u017ce zmiany kwartalne i roczne oraz sprzeda\u017c i wyceny odpowiadaj\u0105 na r\u00f3\u017cne pytania.<\/p>\n

Jak czyta\u0107 prognoz\u0119, zanim zapytamy, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105<\/h2>\n

Prognozy na tym rynku pos\u0142uguj\u0105 si\u0119 zwyk\u0142ymi s\u0142owami o okre\u015blonym znaczeniu, a to samo s\u0142owo mo\u017ce oznacza\u0107 ruchy o r\u00f3\u017cnej wielko\u015bci. Poni\u017csze definicje s\u0105 tymi, kt\u00f3re stosuj\u0105 \u017ar\u00f3d\u0142a z tego artyku\u0142u. Analiza Engel & V\u00f6lkers na przyk\u0142ad odr\u00f3\u017cnia spowolnienie (wolniejszy wzrost), korekt\u0119 (selektywne dostosowania cen w poszczeg\u00f3lnych segmentach) i spadek rynku (trwa\u0142e, szerokie spadki), a prognoza Fitch u\u017cywa s\u0142owa korekta dla spadku do 15%.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Termin<\/th>\nZnaczenie w u\u017cyciu \u017ar\u00f3de\u0142<\/th>\nCo sprawdzi\u0107<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Prognoza<\/td>\nWyra\u017cone oczekiwanie przysz\u0142ej warto\u015bci, zwykle z dat\u0105 lub horyzontem<\/td>\nKto j\u0105 sporz\u0105dzi\u0142, kiedy i przy jakich za\u0142o\u017ceniach<\/td>\n<\/tr>\n
Scenariusz bazowy<\/td>\nScenariusz, kt\u00f3ry autor uznaje za centralny, na przyk\u0142ad za\u0142o\u017cenie S&P, \u017ce zak\u0142\u00f3cenia b\u0119d\u0105 trwa\u0107 w przysz\u0142ym roku<\/td>\nCo dzieje si\u0119 z liczb\u0105, je\u015bli scenariusz bazowy si\u0119 nie sprawdzi<\/td>\n<\/tr>\n
Projekcja<\/td>\nObliczenie uzale\u017cnione od podanych za\u0142o\u017ce\u0144, takie jak harmonogram dla Ormuzu przyj\u0119ty przez IMF<\/td>\nCzy za\u0142o\u017cenia s\u0105 wymienione i nadal aktualne<\/td>\n<\/tr>\n
Korekta<\/td>\nSpadek mniejszy lub bardziej ograniczony ni\u017c za\u0142amanie; Fitch u\u017cy\u0142 zakresu do 15%<\/td>\nPunkt wyj\u015bcia, data ko\u0144cowa i segment<\/td>\n<\/tr>\n
Spowolnienie lub sch\u0142odzenie<\/td>\nWolniejszy wzrost, kt\u00f3ry mo\u017ce obejmowa\u0107 p\u0142askie lub nieco ni\u017csze ceny<\/td>\nCzy \u017ar\u00f3d\u0142o podaje liczb\u0119<\/td>\n<\/tr>\n
Wyp\u0142aszczenie, stabilizacja<\/td>\nP\u0142askie ceny; Savills u\u017cywa tego okre\u015blenia dla czynsz\u00f3w, a ValuStrat dla trajektorii nieruchomo\u015bci mieszkalnych<\/td>\nCzy miar\u0105 jest kwarta\u0142, miesi\u0105c czy rok<\/td>\n<\/tr>\n
Nominalne i realne<\/td>\nCeny nominalne s\u0105 w bie\u017c\u0105cych dirhamach; ceny realne uwzgl\u0119dniaj\u0105 inflacj\u0119<\/td>\nKt\u00f3r\u0105 z nich jest dana liczba<\/td>\n<\/tr>\n
Rok do roku i kwarta\u0142 do kwarta\u0142u<\/td>\nPor\u00f3wnanie z tym samym okresem rok wcze\u015bniej albo z poprzednim kwarta\u0142em<\/td>\nLiczb kwartalnych nie mo\u017cna czyta\u0107 jako st\u00f3p rocznych<\/td>\n<\/tr>\n
\u015arednia, mediana, like-for-like<\/td>\nTrzy sposoby podsumowania zr\u00f3\u017cnicowanego zbioru transakcji<\/td>\nCzy struktura mo\u017ce wyja\u015bnia\u0107 ruch<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Lista kontrolna dla ka\u017cdej prognozy<\/h3>\n
    \n
  1. Ustal autora i dat\u0119. Prognoza napisana przed 28 lutego 2026 r. powsta\u0142a bez konfliktu jako danej wej\u015bciowej.<\/li>\n
  2. Ustal miar\u0119: \u015brednia z transakcji, mediana, indeks wycen albo cena ofertowa, oraz segment: wszystkie nieruchomo\u015bci mieszkalne, apartamenty, wille, segment premium, off-plan albo gotowe.<\/li>\n
  3. Ustal horyzont i punkt wyj\u015bcia. Warto\u015b\u0107 15% Fitch obejmuje okres od lipca 2025 r. do ko\u0144ca 2026 r., wi\u0119c cz\u0119\u015b\u0107 z niej jest ju\u017c zawarta w danych z 2025 i 2026 r.<\/li>\n
  4. Ustal podane za\u0142o\u017cenia. S&P i IMF podaj\u0105 za\u0142o\u017cenie regionalne; Moody’s i Savills podaj\u0105 za\u0142o\u017cenia dotycz\u0105ce ludno\u015bci i poda\u017cy.<\/li>\n
  5. Ustal, czy liczba jest oszacowaniem punktowym, czy przedzia\u0142em, oraz czy autor m\u00f3wi, co mog\u0142oby j\u0105 zmieni\u0107.<\/li>\n
  6. Por\u00f3wnaj z podanym wynikiem na tej samej mierze. Prognozy cen w segmencie premium nie mo\u017cna zweryfikowa\u0107 wzgl\u0119dem \u015bredniej dla ca\u0142ego miasta.<\/li>\n<\/ol>\n

    Sam DLD podaje najwyra\u017aniejsze zastrze\u017cenie w tej kwestii: na stronie indeksu stwierdza, \u017ce nie ro\u015bci sobie \u017cadnej dok\u0142adno\u015bci prognoz oraz \u017ce zewn\u0119trzne czynniki makroekonomiczne nie s\u0105 uj\u0119te w jego modelu. To samo ograniczenie dotyczy ka\u017cdej perspektywy w tym artykule. Pytanie, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105, dotyczy przysz\u0142o\u015bci, a \u017ar\u00f3d\u0142a mog\u0105 jedynie zdawa\u0107 spraw\u0119 z tego, co zmierzono i czego oczekuj\u0105 ich autorzy.<\/p>\n

    Procenty dzia\u0142aj\u0105 tak\u017ce asymetrycznie, co wp\u0142ywa na spos\u00f3b czytania prognozy spadku, po kt\u00f3rym nast\u0119puje wzrost. Spadek o 15% pozostawia 85% ceny wyj\u015bciowej, a aby do niej wr\u00f3ci\u0107, potrzebny jest wzrost o 17,6% (0,15 \/ 0,85). Spadek o 9,7% wymaga wzrostu o 10,7%. Prognoza korekty o 15%, po kt\u00f3rej nast\u0119puje wzrost o 15%, nie przywraca wi\u0119c ceny wyj\u015bciowej; ko\u0144czy na 97,75% tej ceny (0,85 x 1,15). Podobnie spadek kwartalny o 4,8%, powt\u00f3rzony przez cztery kwarta\u0142y, z\u0142o\u017cy\u0142by si\u0119 na roczny spadek o 17,9% (1 – 0,952 do pot\u0119gi 4), czego \u017cadne \u017ar\u00f3d\u0142o nie prognozuje; przyk\u0142ad pokazuje jedynie, dlaczego pojedynczego kwarta\u0142u nie nale\u017cy przelicza\u0107 na rok.<\/p>\n

    Powi\u0105zane lektury na tej stronie<\/h2>\n

    Ten artyku\u0142 ogranicza si\u0119 do cen, transakcji, poda\u017cy i perspektyw. Powi\u0105zane tematy om\u00f3wiono osobno: histori\u0119 za\u0142ama\u0144 i panel wska\u017anik\u00f3w<\/a> za lata 2008-2026, ochron\u0119 kupuj\u0105cych w Dubaju<\/a> w zakresie rachunku powierniczego (escrow) i rejestracji, przewodnik dla kupuj\u0105cych off-plan w zakresie plan\u00f3w p\u0142atno\u015bci i zasad cesji, przewodnik po kredytach hipotecznych w zakresie finansowania bankowego, przewodnik po cenach za metr kwadratowy wed\u0142ug dzielnic, przewodnik po wyborze momentu zakupu oraz przewodnik po dubajskim rynku nieruchomo\u015bci. Profile dzielnic znajd\u0105 Pa\u0144stwo w tekstach o apartamentach w Jumeirah Village Circle<\/a> i o por\u00f3wnaniu Downtown z Marina, a warunki w\u0142asno\u015bci w tekstach o freehold i leasehold w Dubaju oraz o podatkach i op\u0142atach przy nieruchomo\u015bciach w Dubaju.<\/p>\n

    Cz\u0119sto zadawane pytania<\/h2>\n

    Czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105 w 2027 roku?<\/h3>\n

    \u017badne z przytoczonych tu \u017ar\u00f3de\u0142 nie publikuje prawdopodobie\u0144stwa. Prognoza Knight Frank z lutego 2026 r. dotyczy\u0142a 2026 r. i zosta\u0142a sporz\u0105dzona przed konfliktem. Moody’s oczekiwa\u0142 umiarkowanego sch\u0142odzenia w ci\u0105gu 12-18 miesi\u0119cy od lutego 2026 r., S&P stwierdzi\u0142, \u017ce dostawy z lat 2027-2028 mog\u0105 przyspieszy\u0107 korekt\u0119 w apartamentach kupowanych przez inwestor\u00f3w, a IMF przewidzia\u0142 odbicie PKB ZEA o 7,7% w 2027 r., pod warunkiem normalizacji \u017ceglugi. To, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105 w 2027 r., jest prognoz\u0105, a ten artyku\u0142 relacjonuje \u017ar\u00f3d\u0142a, nie formu\u0142uj\u0105c jej.<\/p>\n

    Czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju spadaj\u0105 w 2026 roku?<\/h3>\n

    Serie nie s\u0105 zgodne. Cavendish Maxwell poda\u0142 \u015bredni\u0105 AED 1\u00a0636 ($445) za stop\u0119 kw. w sierpniu, o 1,7% mniej rok do roku. Wed\u0142ug ValuStrat jego indeks w czerwcu by\u0142 o oko\u0142o 10% ni\u017cszy ni\u017c pod koniec lutego, a w Q3 w przybli\u017ceniu bez zmian. REIDIN poda\u0142, \u017ce apartamenty spad\u0142y o 0,4%, a wille o 1,1% w Q3. CBRE poda\u0142 ceny sprzeda\u017cy wy\u017csze o 1,9% rok do roku w Q2. Knight Frank stwierdzi\u0142 w o\u015bwiadczeniu z 6 lipca, \u017ce ceny w segmencie g\u0142\u00f3wnym obni\u017cy\u0142y si\u0119 o 5-20% zale\u017cnie od lokalizacji. Odpowied\u017a na pytanie, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105, jest wi\u0119c przez ka\u017cde ze \u017ar\u00f3de\u0142 formu\u0142owana inaczej.<\/p>\n

    Kt\u00f3ry indeks najdok\u0142adniej mierzy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju?<\/h3>\n

    \u017baden nie jest opisywany przez swojego wydawc\u0119 jako miara ostateczna. Indeks DLD stosuje metod\u0119 hedoniczn\u0105 i zastrzega, \u017ce nie podaje wska\u017anik\u00f3w dok\u0142adno\u015bci, ValuStrat opiera si\u0119 na wycenach, a firmy doradcze stosuj\u0105 \u015brednie lub mediany zarejestrowanych transakcji. Ka\u017cdy odpowiada na inne pytanie, jak pokazuje tabela metod, a por\u00f3wnanie dw\u00f3ch okres\u00f3w powinno opiera\u0107 si\u0119 na tej samej serii, gdy pytamy, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105 lub spadn\u0105.<\/p>\n

    Ile nowych mieszka\u0144 ma powsta\u0107 w Dubaju?<\/h3>\n

    Moody’s naliczy\u0142 oko\u0142o 180\u00a0000 dom\u00f3w w latach 2026-2028, Cushman & Wakefield Core oko\u0142o 55\u00a0600 przekaza\u0144 lokali w 2026 r. i ponad 60\u00a0000 w 2027 r., Knight Frank ponad 160\u00a0000 jednostek w zarejestrowanej puli na 2026 r., a Cavendish Maxwell 162\u00a0500 jednostek zaplanowanych na 2027 r. Cavendish Maxwell oczekuje, \u017ce uko\u0144czonych zostanie 14\u00a0000-23\u00a0500 z 47\u00a0000 jednostek zaplanowanych na H2 2026 r. Liczby zaplanowane i oddane r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119, dlatego pytanie, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105, zale\u017cy cz\u0119\u015bciowo od tego, jaka cz\u0119\u015b\u0107 harmonogramu zostanie zrealizowana.<\/p>\n

    Co o rynku nieruchomo\u015bci m\u00f3wi\u0105 agencje ratingowe?<\/h3>\n

    Moody’s oczekiwa\u0142 umiarkowanego sch\u0142odzenia i umiarkowanych spadk\u00f3w cen apartament\u00f3w w ci\u0105gu 12-18 miesi\u0119cy od lutego 2026 r. Fitch prognozowa\u0142 korekt\u0119 do 15%, a w czerwcu 2026 r. stwierdzi\u0142, \u017ce mo\u017ce ona by\u0107 wi\u0119ksza. S&P stwierdzi\u0142, \u017ce ceny spad\u0142y jedynie umiarkowanie oraz \u017ce dostawy z lat 2027-2028 mog\u0105 przyspieszy\u0107 korekt\u0119 w apartamentach kupowanych przez inwestor\u00f3w. IMF opisa\u0142 w lipcu 2026 r. ekspozycj\u0119 bank\u00f3w na nieruchomo\u015bci jako ograniczon\u0105.<\/p>\n

    Co wed\u0142ug autor\u00f3w zmieni\u0142oby te perspektywy?<\/h3>\n

    Autorzy wymieniaj\u0105 poda\u017c oddawan\u0105 zgodnie z harmonogramem, nap\u0142yw ludno\u015bci i turyst\u00f3w, stopy procentowe i finansowanie, jako\u015b\u0107 aktyw\u00f3w bank\u00f3w oraz czas trwania konfliktu regionalnego. Projekcje IMF zak\u0142adaj\u0105 stopniowe ponowne otwarcie Ormuzu od marca 2027 r. Cushman & Wakefield Core i ValuStrat m\u00f3wi\u0105, \u017ce op\u00f3\u017anienia mog\u0142yby zmniejszy\u0107 oddan\u0105 pul\u0119 projekt\u00f3w. Sekcja o warunkach wskazanych przez autor\u00f3w podaje ka\u017cdy z nich wraz z dat\u0105.<\/p>\n

    Ilu ludzi mieszka w Dubaju i czy ich liczba ro\u015bnie?<\/h3>\n

    Dubai Data and Statistics Establishment naliczy\u0142 4\u00a0807\u00a0185 os\u00f3b zwykle zamieszka\u0142ych w po\u0142udnie 28 wrze\u015bnia 2026 r., o 226\u00a0885 wi\u0119cej ni\u017c 4\u00a0580\u00a0300 na koniec 2025 r. W 2025 r. liczba ludno\u015bci wzros\u0142a o oko\u0142o 332\u00a0000. Moody’s i Fitch wskazuj\u0105 nap\u0142yw ludno\u015bci jako zmienn\u0105 w swoich ocenach rynku, a w pytaniu, czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105, jest on dan\u0105 wej\u015bciow\u0105, a nie wynikiem.<\/p>\n

    Jak kszta\u0142tuj\u0105 si\u0119 czynsze w 2026 roku?<\/h3>\n

    Odczyty r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 wed\u0142ug \u017ar\u00f3d\u0142a i miary: indeks Cavendish Maxwell by\u0142 w czerwcu o 7,8% wy\u017cszy rok do roku, CBRE poda\u0142 \u015brednie czynsze ni\u017csze o 2,6% rok do roku w Q2, mieszkaniowy indeks czynsz\u00f3w ValuStrat by\u0142 wy\u017cszy o 1,7% rok do roku, a Savills poda\u0142, \u017ce czynsze apartament\u00f3w w Q3 by\u0142y ni\u017csze rok do roku w ka\u017cdej z wymienionych dzielnic, od 0,4% w International City, fazy 2 i 3, do 12,8% w Dubai Marina.<\/p>\n

    Czy stopa procentowa w ZEA wp\u0142ywa na ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju?<\/h3>\n

    Stopa bazowa wzros\u0142a do 3,9% 17 wrze\u015bnia 2026 r., po tym jak Fed podni\u00f3s\u0142 sw\u00f3j przedzia\u0142 do 3,75%-4%. Moody’s wymieni\u0142 w lutym ni\u017csze stopy w\u015br\u00f3d czynnik\u00f3w wspieraj\u0105cych przyst\u0119pno\u015b\u0107, a Savills wymienia warunki finansowania w\u015br\u00f3d czynnik\u00f3w, kt\u00f3re maj\u0105 znaczenie w miar\u0119 nap\u0142ywu dostaw. \u017badne z przytoczonych \u017ar\u00f3de\u0142 nie okre\u015bla ilo\u015bciowo wp\u0142ywu podwy\u017cki o 25 punkt\u00f3w bazowych na ceny.<\/p>\n

    Gdzie mo\u017cna znale\u017a\u0107 dane pierwotne?<\/h3>\n

    Dane o transakcjach publikuje Dubai Land Department, dane o ludno\u015bci i produkcji Dubai Data and Statistics Establishment, dane o turystyce Department of Economy and Tourism, stopy procentowe Central Bank of the UAE, a projekcje makroekonomiczne IMF i EIA. Serie cen i poda\u017cy pochodz\u0105 od firm doradczych, takich jak Savills, Cavendish Maxwell, Knight Frank, CBRE, Cushman & Wakefield Core, ValuStrat i REIDIN, z kt\u00f3rych ka\u017cda stosuje w\u0142asn\u0105 metod\u0119.<\/p>\n

    Ostatnia weryfikacja: 28 pa\u017adziernika 2026 r. \u0179r\u00f3d\u0142a: DLD, dane za 2025 r. za po\u015brednictwem Gulf News<\/a>, komunikat DLD za Q1 2026<\/a>, dane DLD za H1 2026 za po\u015brednictwem Emirates 24|7<\/a>, strona DLD z indeksem cen sprzeda\u017cy mieszka\u0144<\/a>, o\u015bwiadczenie personelu IMF, 17 lipca 2026<\/a>, IMF World Economic Outlook, pa\u017adziernik 2026<\/a>, The National o prognozie IMF, 13 pa\u017adziernika 2026<\/a>, The National o Moody’s, 10 lutego 2026<\/a>, Khaleej Times o S&P Global Ratings, 7 pa\u017adziernika 2026<\/a>, Fortune o Fitch i Moody’s, 1 czerwca 2026<\/a>, Gulf News o Fitch, 29 maja 2025<\/a>, Knight Frank Dubai Residential Market Review Q4 2025<\/a>, Knight Frank, analiza sprzeda\u017cy powy\u017cej 10 mln USD, 6 lipca 2026<\/a>, Gulf News o CBRE za Q2 2026<\/a>, komunikat Savills za Q3 2026 za po\u015brednictwem Zawya<\/a>, Savills Dubai Residential Market Report Q3 2026<\/a>, Khaleej Times o czynszach Savills, 13 pa\u017adziernika 2026<\/a>, komunikat Cavendish Maxwell za H1 2026 za po\u015brednictwem Zawya<\/a>, komunikat Cavendish Maxwell za Q3 2026 za po\u015brednictwem Zawya<\/a>, ceny Cavendish Maxwell za sierpie\u0144 2026 za po\u015brednictwem Zawya<\/a>, ValuStrat Dubai Real Estate Review Q2 2026 za po\u015brednictwem Zawya<\/a>, Dubai Chronicle o danych DDSE i ValuStrat, 21 pa\u017adziernika 2026<\/a>, Khaleej Times o Cushman & Wakefield Core za Q2 2026, 9 sierpnia 2026<\/a>, Khaleej Times o Cushman & Wakefield Core za H1 2026, 20 sierpnia 2026<\/a>, Khaleej Times o puli projekt\u00f3w do 2030 r., 15 sierpnia 2026<\/a>, analiza cen w Dubaju Engel & V\u00f6lkers, 9 wrze\u015bnia 2026<\/a>, strona raportu Engel & V\u00f6lkers o Dubaju za H1 2026<\/a>, raport f\u00e4m Properties za wrzesie\u0144 2026 (DXBinteract, rejestry DLD)<\/a>, REIDIN Dubai Real Estate Market Insights Q3 2026, 28 pa\u017adziernika 2026<\/a>, Gulf News o danych ludno\u015bciowych DDSE, 29 wrze\u015bnia 2026<\/a>, Emirates 24|7 o danych ludno\u015bciowych DDSE, 29 wrze\u015bnia 2026<\/a>, Zawya o stopie bazowej CBUAE, wrzesie\u0144 2026<\/a>, EIA Short-Term Energy Outlook, 6 pa\u017adziernika 2026<\/a>, Al Jazeera o \u017cegludze przez Ormuz, 12 pa\u017adziernika 2026<\/a>, Gulf News o danych DET dotycz\u0105cych turyst\u00f3w, 14 wrze\u015bnia 2026<\/a>, Dubai Media Office o turystyce w 2025 r., 9 lutego 2026<\/a>.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Czy ceny nieruchomo\u015bci w Dubaju wzrosn\u0105? Neutralny przegl\u0105d na 28 pa\u017adziernika 2026 r.: transakcje DLD, miary indeks\u00f3w cen, liczby poda\u017cy, kontekst makro, dwana\u015bcie datowanych perspektyw z ryzykami i tabele dzielnic z nazwanych \u017ar\u00f3de\u0142.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":20834,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[259],"tags":[],"class_list":["post-34525","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-dubaj"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34525","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=34525"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34525\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20834"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=34525"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=34525"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=34525"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}