{"id":34934,"date":"2026-08-16T11:59:36","date_gmt":"2026-08-16T11:59:36","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/off-plan-property-in-dubai-buyers-guide\/"},"modified":"2026-11-05T14:47:08","modified_gmt":"2026-11-05T14:47:08","slug":"off-plan-property-in-dubai-buyers-guide","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/off-plan-property-in-dubai-buyers-guide\/","title":{"rendered":"Nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju: zasady, plany p\u0142atno\u015bci i koszty (2026)"},"content":{"rendered":"

Nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju: zasady, plany p\u0142atno\u015bci i koszty (2026)<\/h1>\n

Nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju to lokale w budowie (off-plan), kt\u00f3re deweloper sprzedaje, zanim budynek zostanie uko\u0144czony. Zasady dotycz\u0105ce tych transakcji wynikaj\u0105 z rejestracji w Departamencie Ziemi w Dubaju (Dubai Land Department, DLD), z nadzoru Agencji Regulacji Rynku Nieruchomo\u015bci (Real Estate Regulatory Agency, RERA) oraz z kilku ustaw Dubaju o rachunkach powierniczych (escrow), tymczasowym rejestrze nieruchomo\u015bci i nieruchomo\u015bciach wsp\u00f3\u0142w\u0142asnych. Ten przewodnik odzwierciedla stan na 5 listopada 2026 r. Wyja\u015bnia definicj\u0119 prawn\u0105, kto mo\u017ce kupowa\u0107, gdzie przechowywane s\u0105 wp\u0142aty nabywc\u00f3w, do czego s\u0142u\u017c\u0105 umowa kupna-sprzeda\u017cy (SPA) i rejestracja Oqood, jak konstruuje si\u0119 plany p\u0142atno\u015bci, ile \u0142\u0105cznie wynosz\u0105 op\u0142aty, co dzieje si\u0119 w razie op\u00f3\u017anienia, niewywi\u0105zania si\u0119 z umowy i jej rozwi\u0105zania, jak wygl\u0105daj\u0105 przekazanie lokali, wady i odsprzeda\u017c oraz co o lokalach off-plan m\u00f3wi\u0105 oficjalne strony po\u015bwi\u0119cone Z\u0142otej Wizie.<\/p>\n

Ka\u017cda liczba ma wskazane \u017ar\u00f3d\u0142o i dat\u0119, a przyk\u0142ady oblicze\u0144 pokazuj\u0105 ka\u017cdy krok arytmetyczny. Kwoty podano w dirhamach, a w nawiasach w dolarach ameryka\u0144skich po kursie 3,6725 za dolara, na przyk\u0142ad AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588). Ceny i plany p\u0142atno\u015bci deweloper\u00f3w pochodz\u0105 z ich w\u0142asnych stron, pobranych 5 listopada 2026 r.; ilustruj\u0105 spos\u00f3b konstruowania plan\u00f3w i nie s\u0105 ofertami, por\u00f3wnaniem deweloper\u00f3w ani rankingiem. Przepisy, op\u0142aty i plany mog\u0105 si\u0119 zmienia\u0107, dlatego ka\u017cda tabela podaje swoj\u0105 dat\u0119. Dzi\u0119ki temu czytelnik mo\u017ce samodzielnie prze\u015bledzi\u0107 ka\u017cd\u0105 kwot\u0119 do jej \u017ar\u00f3d\u0142a.<\/p>\n

Nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju: co oznaczaj\u0105 w \u015bwietle prawa<\/h2>\n

Ustawa Dubaju nr 13 z 2008 r., reguluj\u0105ca tymczasowy rejestr nieruchomo\u015bci, definiuje sprzeda\u017c off-plan jako sprzeda\u017c wyznaczonych lokali nieruchomo\u015bci w budowie lub lokali nieuko\u0144czonych. Angielski tekst na Portalu Legislacyjnym Dubaju<\/a> pozwala wyci\u0105gn\u0105\u0107 dwa wnioski. Po pierwsze, ka\u017cde rozporz\u0105dzenie lokalem sprzedanym off-plan jest wpisywane do Tymczasowego Rejestru Nieruchomo\u015bci (Interim Property Register), kt\u00f3ry w e-us\u0142ugach DLD nazywa si\u0119 Oqood, a sprzeda\u017c lub inne rozporz\u0105dzenie przenosz\u0105ce albo ograniczaj\u0105ce w\u0142asno\u015b\u0107 jest niewa\u017cne, je\u015bli nie zosta\u0142o tam wpisane (art. 3). Po drugie, wpis do rejestru jest etapem d\u0142u\u017cszego procesu: gdy projekt jest uko\u0144czony, a deweloper posiada \u015bwiadectwo uko\u0144czenia budowy, deweloper musi wpisa\u0107 lokale do g\u0142\u00f3wnego Rejestru Nieruchomo\u015bci na nazwiska nabywc\u00f3w, kt\u00f3rzy wype\u0142nili swoje zobowi\u0105zania umowne (art. 8). Innymi s\u0142owy, sam podpis pod umow\u0105 nie wystarcza: skuteczno\u015b\u0107 rozporz\u0105dzenia lokalem zale\u017cy od wpisu w rejestrze.<\/p>\n

Dokumentem, kt\u00f3ry nabywca posiada w trakcie budowy, jest zatem rejestracja tymczasowa, a nie akt w\u0142asno\u015bci (title deed). Na stronie DLD o rejestracji sprzeda\u017cy pierwotnej<\/a> jako wydawany dokument wskazano elektroniczne za\u015bwiadczenie o rejestracji tymczasowej. Akt w\u0142asno\u015bci nast\u0119puje po wpisie do rejestru g\u0142\u00f3wnego po uko\u0144czeniu budowy. Ten ostatni etap omawia osobny przewodnik: przekazanie lokali w Dubaju, odbi\u00f3r techniczny (snagging) i akt w\u0142asno\u015bci<\/a>.<\/p>\n

Tekst ustawy nr 13 na portalu to orygina\u0142 z 2008 r. Jej art. 11, dotycz\u0105cy nabywcy, kt\u00f3ry przestaje p\u0142aci\u0107 w ramach umowy off-plan, zosta\u0142 zast\u0105piony ustaw\u0105 nr 9 z 2009 r. (wydrukowan\u0105 w zbiorze przepis\u00f3w DLD<\/a>), a nast\u0119pnie uchylony przez ustaw\u0119 nr 19 z 2020 r.<\/a>, wydan\u0105 24 listopada 2020 r. Brzmienie z 2020 r. jest tym, kt\u00f3re przedstawiono w cz\u0119\u015bci o rozwi\u0105zaniu umowy poni\u017cej, dlatego starsze streszczenia, w kt\u00f3rych pojawia si\u0119 pojedyncze potr\u0105cenie w wysoko\u015bci 30% albo procenty z rozporz\u0105dzenia wykonawczego z 2010 r., mog\u0105 nie zgadza\u0107 si\u0119 z tekstem obecnie zamieszczonym na portalu.<\/p>\n

Jak du\u017cy jest udzia\u0142 rynku off-plan<\/h3>\n

Dane DLD, przytoczone przez Emirates 24|7 w dniu 20 lipca 2026 r., okre\u015bli\u0142y warto\u015b\u0107 sprzeda\u017cy w pierwszym p\u00f3\u0142roczu 2026 r. na AED 286,44 mld ($78,00 mld) przy 86\u00a0000 transakcji. Raport podzieli\u0142 je na sprzeda\u017c off-plan (58\u00a0840 transakcji o warto\u015bci AED 139,75 mld ($38,05 mld)) oraz sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci uko\u0144czonych (27\u00a0160 transakcji o warto\u015bci AED 146,69 mld ($39,94 mld)). Udzia\u0142y w tabeli obliczono tutaj na podstawie tych opublikowanych liczb; dane DLD obejmuj\u0105 sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci og\u00f3\u0142em, a nie wy\u0142\u0105cznie nieruchomo\u015bci mieszkalne. Liczby te nale\u017cy zatem czyta\u0107 jako obraz ca\u0142ego rynku sprzeda\u017cy, a nie tylko segmentu mieszkaniowego.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Pierwsze p\u00f3\u0142rocze 2026 r. (dane DLD za Emirates 24|7, 20 lipca 2026 r.)<\/th>\nTransakcje<\/th>\nUdzia\u0142 w transakcjach<\/th>\nWarto\u015b\u0107<\/th>\nUdzia\u0142 w warto\u015bci<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Sprzeda\u017c off-plan<\/td>\n58\u00a0840<\/td>\n68,4% (58\u00a0840 \/ 86\u00a0000)<\/td>\nAED 139,75 mld ($38,05 mld)<\/td>\n48,8% (139,75 \/ 286,44)<\/td>\n<\/tr>\n
Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci uko\u0144czonych<\/td>\n27\u00a0160<\/td>\n31,6% (27\u00a0160 \/ 86\u00a0000)<\/td>\nAED 146,69 mld ($39,94 mld)<\/td>\n51,2% (146,69 \/ 286,44)<\/td>\n<\/tr>\n
Ca\u0142a sprzeda\u017c<\/td>\n86\u00a0000<\/td>\n100%<\/td>\nAED 286,44 mld ($78,00 mld)<\/td>\n100%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Raport Engel & V\u00f6lkers o rynku nieruchomo\u015bci mieszkalnych za H1 2026<\/a> podaje zbli\u017con\u0105, lecz odmienn\u0105 miar\u0119: lokale off-plan stanowi\u0142y 71,3% sprzeda\u017cy mieszkaniowej w tym p\u00f3\u0142roczu. Oba udzia\u0142y opieraj\u0105 si\u0119 na r\u00f3\u017cnych podstawach, poniewa\u017c jeden to liczba wszystkich transakcji sprzeda\u017cy wed\u0142ug DLD, a drugi to seria dotycz\u0105ca nieruchomo\u015bci mieszkalnych prowadzona przez firm\u0119 brokersk\u0105, wi\u0119c nie mo\u017cna ich stosowa\u0107 zamiennie. Z obu wynika natomiast, \u017ce nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju stanowi\u0105 du\u017c\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 rynku pod wzgl\u0119dem liczby transakcji, podczas gdy pod wzgl\u0119dem warto\u015bci dane DLD pokazuj\u0105 niewielk\u0105 przewag\u0119 nieruchomo\u015bci uko\u0144czonych. Szersz\u0105 perspektyw\u0119 tego, jak rynek zachowywa\u0142 si\u0119 w kolejnych cyklach, przedstawia osobny przewodnik o tym, co dane z lat 2008 do 2026 m\u00f3wi\u0105 o cenach nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Gdzie cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107<\/h3>\n

Zgodnie z art. 4 ustawy Dubaju nr 7 z 2006 r.<\/a> w\u0142asno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci w Dubaju jest zastrze\u017cona dla obywateli ZEA, obywateli pa\u0144stw Rady Wsp\u00f3\u0142pracy Zatoki Perskiej (GCC), sp\u00f3\u0142ek w ca\u0142o\u015bci b\u0119d\u0105cych ich w\u0142asno\u015bci\u0105 oraz publicznych sp\u00f3\u0142ek akcyjnych. Za zgod\u0105 W\u0142adcy osobom nieb\u0119d\u0105cym obywatelami ZEA mo\u017cna w niekt\u00f3rych obszarach, wyznaczonych przez W\u0142adc\u0119, przyzna\u0107 w\u0142asno\u015b\u0107 typu freehold (w\u0142asno\u015b\u0107 bezterminowa), bez ogranicze\u0144 czasowych, albo prawa u\u017cytkowania lub leasehold (u\u017cytkowanie wieczyste\/dzier\u017cawa) na okres do 99 lat. W najcz\u0119\u015bciej zadawanych pytaniach<\/a> DLD opisano te same dwie grupy: w\u0142asno\u015b\u0107 we wszystkich obszarach dla Emiratczyk\u00f3w i obywateli GCC oraz w\u0142asno\u015b\u0107 cudzoziemc\u00f3w w obszarach freehold.<\/p>\n

Ta sama granica przebiega przez projekty off-plan. Aby zarejestrowa\u0107 projekt i otworzy\u0107 dla niego rachunek escrow, deweloper musi wykaza\u0107, \u017ce grunt le\u017cy w obszarach freehold lub d\u0142ugoterminowej dzier\u017cawy, zgodnie z us\u0142ug\u0105 rejestracji projektu<\/a> DLD. Prawa cudzoziemca-nabywcy w danym projekcie zale\u017c\u0105 wi\u0119c od tego, czy grunt jest freehold, czy leasehold, co okre\u015blaj\u0105 umowa sprzeda\u017cy i rejestracja projektu. Przewodniki o w\u0142asno\u015bci freehold i leasehold w Dubaju oraz o tym, gdzie cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107 apartamenty w Dubaju<\/a>, omawiaj\u0105 zasady dotycz\u0105ce obszar\u00f3w dok\u0142adniej.<\/p>\n

Zasady sprzeda\u017cy off-plan w Dubaju<\/h2>\n

Wi\u0119kszo\u015b\u0107 pracy na rzecz nabywcy wykonuje sze\u015b\u0107 akt\u00f3w prawnych. Ustawa nr 13 z 2008 r. wpisuje umow\u0119 do rejestru; ustawa nr 8 z 2007 r. kontroluje, gdzie znajduj\u0105 si\u0119 pieni\u0105dze; rozporz\u0105dzenie wykonawcze z 2010 r. uzupe\u0142nia procedury ugodowe, odst\u0105pienia od umowy i zwrot\u00f3w; ustawa nr 19 z 2020 r. okre\u015bla procedur\u0119 na wypadek niewywi\u0105zania si\u0119 nabywcy z umowy; a ustawa nr 6 z 2019 r. reguluje budynek po jego zasiedleniu. Tabela zawiera punkty, kt\u00f3re wp\u0142ywaj\u0105 na zakup, ka\u017cdy powi\u0105zany z odpowiednim artyku\u0142em.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Akt prawny<\/th>\nCo reguluje<\/th>\nPunkty istotne dla nabywcy lokalu off-plan<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Ustawa nr 13 z 2008 r.<\/a> (Tymczasowy Rejestr Nieruchomo\u015bci)<\/td>\nRejestracja rozporz\u0105dze\u0144 lokalami off-plan<\/td>\nNiezarejestrowane rozporz\u0105dzenia s\u0105 niewa\u017cne (art. 3); deweloper musi przed sprzeda\u017c\u0105 off-plan posiada\u0107 grunt i wymagane zgody (art. 4); deweloperzy mog\u0105 pobiera\u0107 wy\u0142\u0105cznie koszty administracyjne zatwierdzone przez DLD (art. 7); lokale s\u0105 rejestrowane na nazwiska nabywc\u00f3w po uko\u0144czeniu budowy (art. 8); umowy w projektach bez wymaganych zg\u00f3d s\u0105 niewa\u017cne (art. 10); brak podwy\u017cki ceny za dodatkow\u0105 powierzchni\u0119 po przekazaniu, odszkodowanie za istotny niedob\u00f3r (art. 12)<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 19 z 2020 r.<\/a><\/td>\nZast\u0119puje art. 11 ustawy nr 13<\/td>\nDLD dor\u0119cza nabywcy naruszaj\u0105cemu umow\u0119 30-dniowe zawiadomienie; opcje dewelopera i limit kwoty, kt\u00f3r\u0105 mo\u017ce zatrzyma\u0107, zale\u017c\u0105 od stopnia uko\u0144czenia projektu; wszystkie wp\u0142aty s\u0105 zwracane, je\u015bli prace nigdy nie rozpocz\u0119\u0142y si\u0119 z przyczyn niezale\u017cnych od dewelopera lub RERA anuluje projekt<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 8 z 2007 r.<\/a> (rachunki escrow)<\/td>\nRachunki escrow dla inwestycji<\/td>\nDeweloper potrzebuje pisemnego upowa\u017cnienia DLD do reklamowania off-plan (art. 5); wp\u0142aty nabywc\u00f3w trafiaj\u0105 na rachunek otwarty dla projektu (art. 7 i 9); kredyty dla projektu s\u0105 wp\u0142acane na ten rachunek (art. 13); 5% jest zatrzymywane po uko\u0144czeniu (art. 14)<\/td>\n<\/tr>\n
Uchwa\u0142a Rady Wykonawczej nr 6 z 2010 r.<\/a> (rozporz\u0105dzenie wykonawcze)<\/td>\nPrzepisy wykonawcze<\/td>\nPost\u0119powanie pojednawcze w DLD (art. 14); podstawy, na kt\u00f3rych nabywca mo\u017ce zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 do s\u0105du o rozwi\u0105zanie umowy (art. 20); anulowanie projektu przez RERA i zwroty (art. 23 do 27); zasada powierzchni netto (art. 13); po\u015brednicy wp\u0142acaj\u0105 cen\u0119 na rachunek escrow (art. 12)<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 7 z 2006 r.<\/a><\/td>\nRejestr nieruchomo\u015bci i w\u0142asno\u015b\u0107 cudzoziemc\u00f3w<\/td>\nPrawa freehold lub leasehold dla os\u00f3b nieb\u0119d\u0105cych obywatelami ZEA tylko w obszarach wyznaczonych przez W\u0142adc\u0119 (art. 4)<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 6 z 2019 r.<\/a><\/td>\nNieruchomo\u015bci wsp\u00f3\u0142w\u0142asne po przekazaniu<\/td>\nOp\u0142aty serwisowe wed\u0142ug powierzchni lokalu (art. 25); zastaw za niezap\u0142acone op\u0142aty (art. 32); odpowiedzialno\u015b\u0107 dewelopera za wady (art. 40)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Tekst arabski ma pierwsze\u0144stwo przed angielskimi t\u0142umaczeniami na Portalu Legislacyjnym Dubaju, je\u015bli oba si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105; informacja ta jest wydrukowana na ko\u0144cu ka\u017cdej ustawy. RERA, kt\u00f3r\u0105 DLD wymienia w\u015br\u00f3d swoich organizacji, nadzoruje deweloper\u00f3w i projekty. Art. 4 ustawy nr 8 z 2007 r. stanowi, \u017ce \u017caden deweloper nie mo\u017ce prowadzi\u0107 dzia\u0142alno\u015bci deweloperskiej, je\u015bli nie jest wpisany do rejestru deweloper\u00f3w i nie posiada licencji w\u0142a\u015bciwych organ\u00f3w, a art. 17 wymienia podstawy skre\u015blenia dewelopera, w tym brak rozpocz\u0119cia budowy bez uzasadnionej przyczyny w ci\u0105gu sze\u015bciu miesi\u0119cy od uzyskania zezwolenia na sprzeda\u017c off-plan. W praktyce oznacza to, \u017ce o pozycji nabywcy decyduj\u0105 zar\u00f3wno przepisy o rejestrze, jak i przepisy o rachunkach powierniczych oraz o licencjonowaniu deweloper\u00f3w.<\/p>\n

Rachunki escrow: gdzie trafiaj\u0105 wp\u0142aty nabywc\u00f3w<\/h2>\n

Rachunek powierniczy (escrow) to rachunek bankowy projektu deweloperskiego, na kt\u00f3ry wp\u0142acane s\u0105 p\u0142atno\u015bci nabywc\u00f3w lokali off-plan oraz \u015brodki podmiot\u00f3w finansuj\u0105cych projekt. Art. 9 ustawy nr 8 z 2007 r. stanowi, \u017ce rachunek jest otwierany na nazw\u0119 projektu, s\u0142u\u017cy wy\u0142\u0105cznie jego budowie i nie mo\u017ce by\u0107 zaj\u0119ty przez wierzycieli dewelopera. Deweloper z kilkoma projektami potrzebuje oddzielnego rachunku dla ka\u017cdego z nich. Z FAQ DLD wynika ponadto, \u017ce powiernikiem rachunku mo\u017ce by\u0107 ka\u017cdy bank lub instytucja finansowa z licencj\u0105 Banku Centralnego ZEA (CBUAE) na przyjmowanie depozyt\u00f3w os\u00f3b trzecich, pod warunkiem \u017ce zatwierdzi j\u0105 RERA. Innymi s\u0142owy, pieni\u0105dze wp\u0142acone na jeden projekt nie s\u0142u\u017c\u0105 do budowy innego, poniewa\u017c ka\u017cdy projekt ma w\u0142asny rachunek.<\/p>\n

\u015arodki opuszczaj\u0105 rachunek wy\u0142\u0105cznie w zamian za post\u0119p budowy. FAQ DLD<\/a> wyja\u015bnia, \u017ce umowa mi\u0119dzy deweloperem a powiernikiem rachunku wymienia g\u0142\u00f3wne etapy budowy. Kierownik projektu dewelopera zg\u0142asza uko\u0144czony etap i wyst\u0119puje o zap\u0142at\u0119 dla us\u0142ugodawc\u00f3w, in\u017cynier powiernika odwiedza plac budowy, aby sprawdzi\u0107, czy etap jest zako\u0144czony, i dopiero wtedy powiernik jest upowa\u017cniony do dokonania p\u0142atno\u015bci. Co do zasady p\u0142atno\u015bci z rachunku trafiaj\u0105 do wykonawc\u00f3w, konsultant\u00f3w i na marketing, a DLD podaje przyk\u0142ad, \u017ce na marketing mo\u017cna przeznaczy\u0107 tylko 5% \u0142\u0105cznej sprzeda\u017cy. Mechanizm ten ma wi\u0119c powi\u0105za\u0107 wyp\u0142aty ze \u015brodk\u00f3w nabywc\u00f3w z faktycznym post\u0119pem prac na placu budowy.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Cecha rachunku escrow<\/th>\nCo m\u00f3wi \u017ar\u00f3d\u0142o<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Kto wp\u0142aca<\/td>\nWszystkie kwoty od nabywc\u00f3w lokali off-plan, w tym \u015brodki otrzymane od banku kredytuj\u0105cego nabywc\u0119, oraz finansowanie projektu<\/td>\nFAQ DLD<\/a>; ustawa nr 8 z 2007 r., art. 7 i 13<\/td>\n<\/tr>\n
Do czego s\u0142u\u017cy rachunek<\/td>\nWy\u0142\u0105cznie do budowy danego projektu; brak mo\u017cliwo\u015bci zaj\u0119cia przez wierzycieli dewelopera<\/td>\nUstawa nr 8 z 2007 r., art. 9<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Kiedy \u015brodki s\u0105 wyp\u0142acane<\/td>\nPo potwierdzeniu przez in\u017cyniera powiernika g\u0142\u00f3wnego etapu budowy<\/td>\nFAQ DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Wydatki na marketing<\/td>\nDo 5% \u0142\u0105cznej sprzeda\u017cy jako przyk\u0142ad podany przez DLD<\/td>\nFAQ DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Dost\u0119p nabywcy do dokument\u00f3w<\/td>\nDeponenci lub ich przedstawiciele mog\u0105 przegl\u0105da\u0107 i kopiowa\u0107 dokumenty w\u0142asnego rachunku<\/td>\nUstawa nr 8 z 2007 r., art. 12<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Zatrzymanie \u015brodk\u00f3w po uko\u0144czeniu<\/td>\n5% rachunku jest zatrzymywane po uzyskaniu \u015bwiadectwa uko\u0144czenia budowy i zwalniane rok po zarejestrowaniu lokali na nazwiska nabywc\u00f3w<\/td>\nUstawa nr 8 z 2007 r., art. 14<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Projekt nie mo\u017ce zosta\u0107 uko\u0144czony<\/td>\nAgent escrow, po konsultacji z DLD, podejmuje \u015brodki w celu uko\u0144czenia projektu lub zwrotu \u015brodk\u00f3w deponentom<\/td>\nUstawa nr 8 z 2007 r., art. 15<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Zatrzymanie \u015brodk\u00f3w, o kt\u00f3rym mowa w art. 14, ma okre\u015blony cel. FAQ DLD opisuje te 5% jako zabezpieczenie na wady widoczne w chwili uko\u0144czenia lub ujawniaj\u0105ce si\u0119 w ci\u0105gu roku po przekazaniu, co \u0142\u0105czy zasady escrow z cz\u0119\u015bci\u0105 o odpowiedzialno\u015bci za wady poni\u017cej. Po\u015brednik uczestnicz\u0105cy w sprzeda\u017cy ma r\u00f3wnie\u017c \u015bci\u015ble okre\u015blony obowi\u0105zek: zgodnie z art. 12 rozporz\u0105dzenia wykonawczego z 2010 r. po\u015brednik zaanga\u017cowany w marketing projektu musi wp\u0142aci\u0107 cen\u0119 sprzeda\u017cy na rachunek escrow projektu i nie mo\u017ce wp\u0142aca\u0107 jej na w\u0142asny rachunek ani wcze\u015bniej potr\u0105ca\u0107 swojej prowizji, a ka\u017cda umowa przeciwna jest niewa\u017cna. Przewodnik RERA dla po\u015brednik\u00f3w<\/a> (wydanie z listopada 2024 r.) nakazuje po\u015brednikom poleca\u0107 nabywcom wp\u0142acanie kwot wy\u0142\u0105cznie na rachunek escrow projektu.<\/p>\n

Ta sama zasada dotyczy op\u0142aty rejestracyjnej. W komunikacie z 31 maja 2021 r. DLD stwierdzi\u0142<\/a>, \u017ce nabywca rozlicza z deweloperem op\u0142at\u0119 rejestracyjn\u0105 w wysoko\u015bci 4%, co ko\u0144czy rejestracj\u0119, oraz \u017ce p\u0142atno\u015b\u0107 odbywa si\u0119 albo przez portfel Noqodi dewelopera, albo przez wp\u0142at\u0119 na zatwierdzony rachunek escrow projektu. Rachunek, na kt\u00f3ry nale\u017cy wp\u0142aci\u0107, mo\u017cna sprawdzi\u0107 na podstawie numeru rachunku escrow, kt\u00f3ry DLD podaje dla projektu, jak opisano dalej.<\/p>\n

Sprawdzenie projektu i sprzedawcy przed zap\u0142at\u0105<\/h2>\n

Aplikacja Dubai REST<\/a> DLD udost\u0119pnia beneficjentom projekt\u00f3w off-plan informacje o nich w czasie rzeczywistym: procent uko\u0144czenia, aktualne zdj\u0119cia projektu, numer rachunku escrow oraz p\u0142atno\u015bci nale\u017cne od w\u0142a\u015bcicieli w projektach, w kt\u00f3re zainwestowali. Us\u0142uga Project Status (Mashrooi)<\/a> wy\u015bwietla pola dotycz\u0105ce statusu, escrow i uko\u0144czenia dla projektu wyszukiwanego wed\u0142ug dzia\u0142ki, numeru projektu lub nazwy. Te rejestry pokazuj\u0105, czy projekt jest w rejestrze, jak daleko zaawansowane s\u0105 prace i kt\u00f3ry rachunek przyjmuje pieni\u0105dze. S\u0105 to zatem podstawowe publiczne \u017ar\u00f3d\u0142a, z kt\u00f3rych nabywca mo\u017ce potwierdzi\u0107 stan projektu, zanim cokolwiek zap\u0142aci.<\/p>\n

Deweloper nie dojdzie do tego etapu bez spe\u0142nienia warunk\u00f3w. Us\u0142uga rejestracji projektu<\/a> DLD wymienia dla sprzeda\u017cy off-plan: grunt w obszarach freehold lub d\u0142ugoterminowej dzier\u017cawy, dokument potwierdzaj\u0105cy w\u0142asno\u015b\u0107 gruntu (wst\u0119pne \u015bwiadectwa sprzeda\u017cy nie s\u0105 akceptowane), rejestracj\u0119 w systemie Trakheesi, wgranie lokali do Departamentu Pomiar\u00f3w (Survey Department) wraz z zatwierdzonymi planami oraz op\u0142at\u0119 rejestracyjn\u0105 w wysoko\u015bci AED 150\u00a0000 ($40\u00a0844). Wymaga ona tak\u017ce 30% zabezpieczenia, spe\u0142nionego na jeden z trzech sposob\u00f3w: uko\u0144czenie 30% budowy, instrument bankowy pokrywaj\u0105cy 30% budowy albo depozyt got\u00f3wkowy w wysoko\u015bci 30% na rachunku instytucji. Ustawa nr 13 z 2008 r. dodaje w art. 4, \u017ce deweloper nie mo\u017ce rozpocz\u0105\u0107 projektu ani sprzedawa\u0107 off-plan przed obj\u0119ciem gruntu w posiadanie i uzyskaniem wymaganych zg\u00f3d.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Kontrola<\/th>\nGdzie sprawdzi\u0107<\/th>\nCo pokazuje<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Rejestracja i status projektu<\/td>\nAplikacja Dubai REST, Project Status (Mashrooi)<\/td>\nCzy projekt jest zarejestrowany, jaki jest procent jego uko\u0144czenia i numer rachunku escrow<\/td>\nstatus projektu DLD<\/a>; Dubai REST<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Numer rachunku escrow<\/td>\nKarta projektu w aplikacji Dubai REST<\/td>\nRachunek, na kt\u00f3ry wp\u0142ywaj\u0105 p\u0142atno\u015bci projektu<\/td>\nDubai REST<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Licencja po\u015brednika lub dewelopera i zezwolenie reklamowe<\/td>\nWeryfikacja licencji i zezwole\u0144 DLD, strona internetowa lub Dubai REST<\/td>\nElektroniczna kopia licencji i zezwole\u0144 wydanych przez Trakheesi<\/td>\nus\u0142uga weryfikacji DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Numer zezwolenia reklamowego<\/td>\nW samym og\u0142oszeniu<\/td>\nPo\u015brednicy musz\u0105 uzyska\u0107 zezwolenie na og\u0142oszenia i podawa\u0107 jego numer<\/td>\nprzewodnik RERA dla po\u015brednik\u00f3w<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Umowa marketingowa<\/td>\nMi\u0119dzy deweloperem a biurem po\u015brednictwa<\/td>\nPo\u015brednik prowadz\u0105cy marketing projektu off-plan musi j\u0105 mie\u0107 i musi potwierdzi\u0107, \u017ce projekt ma licencj\u0119 i jest powi\u0105zany z rachunkiem escrow<\/td>\nprzewodnik RERA dla po\u015brednik\u00f3w<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Uko\u0144czenie przed rat\u0105<\/td>\nList konsultanta projektu zatwierdzony przez DLD<\/td>\nProcent uko\u0144czenia, do kt\u00f3rego odnosi si\u0119 harmonogram p\u0142atno\u015bci<\/td>\nFAQ DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Przepisy reklamowe wzmacniaj\u0105 te kontrole. Art. 5 ustawy nr 8 z 2007 r. zakazuje deweloperowi reklamowania lokali off-plan ani udzia\u0142u w targach promuj\u0105cych je bez pisemnego upowa\u017cnienia DLD. Us\u0142uga zezwole\u0144 reklamowych<\/a> DLD obejmuje og\u0142oszenia w gazetach, SMS, reklamy zewn\u0119trzne, na pojazdach, drukowane, elektroniczne, billboardy i og\u0142oszenia drobne, a tak\u017ce kampanie promocyjne i dni otwarte, a w przypadku targ\u00f3w stanowi, \u017ce nie wolno pokazywa\u0107 nieruchomo\u015bci off-plan niezarejestrowanych w Departamencie Rachunk\u00f3w Escrow. Po\u015brednik sk\u0142adaj\u0105cy wniosek potrzebuje w przypadku wi\u0119kszo\u015bci rodzaj\u00f3w zezwole\u0144 umowy marketingowej z w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci. Dla nabywcy oznacza to, \u017ce numer zezwolenia w og\u0142oszeniu jest elementem, kt\u00f3ry mo\u017cna sprawdzi\u0107 w rejestrze DLD przed jak\u0105kolwiek wp\u0142at\u0105.<\/p>\n

FAQ DLD opisuje tak\u017ce prawo, kt\u00f3re ma znaczenie, gdy raty s\u0105 powi\u0105zane z budow\u0105. Poniewa\u017c harmonogram p\u0142atno\u015bci opiera si\u0119 na wska\u017anikach uko\u0144czenia, inwestor ma prawo, po otrzymaniu wezwania do zap\u0142aty, pozna\u0107 procent uko\u0144czenia projektu z listu konsultanta projektu zatwierdzonego przez DLD; dop\u00f3ki ten etap nie zostanie potwierdzony, inwestor nie jest zobowi\u0105zany do zap\u0142aty raty. Nabywca, kt\u00f3ry chce uzyska\u0107 formalny raport o procencie uko\u0144czenia lokalu, mo\u017ce za\u017c\u0105da\u0107 go od audytora technicznego RERA za op\u0142at\u0105 audytow\u0105 AED 15\u00a0000 ($4\u00a0084), jak stanowi to samo FAQ.<\/p>\n

Umowa kupna-sprzeda\u017cy i rejestracja Oqood<\/h2>\n

Umowa kupna-sprzeda\u017cy (SPA) jest umow\u0105, kt\u00f3r\u0105 rejestruje DLD. Zgodnie z warunkami us\u0142ugi rejestracji sprzeda\u017cy pierwotnej<\/a> umowa musi by\u0107 podpisana przez dewelopera i nabywc\u0119 (albo opiekuna, je\u015bli nabywca jest ma\u0142oletni) i musi zosta\u0107 zarejestrowana w rejestrze tymczasowym w ci\u0105gu 90 dni od podpisania. Deweloper sk\u0142ada wniosek rejestracyjny przez portal Oqood, a nabywca otrzymuje wynik poczt\u0105 elektroniczn\u0105. To elektroniczne za\u015bwiadczenie jest dowodem rejestracji, kt\u00f3ry prowadzi nabywc\u0119 od podpisania umowy do aktu w\u0142asno\u015bci. Innymi s\u0142owy, rejestracja w Oqood jest formalnym dowodem, \u017ce umowa zosta\u0142a przyj\u0119ta do rejestru, a nie jeszcze aktem w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n

Kilka przepis\u00f3w wp\u0142ywa na tre\u015b\u0107 SPA. Harmonogramy p\u0142atno\u015bci s\u0105 powi\u0105zane z kamieniami milowymi budowy: art. 20 rozporz\u0105dzenia wykonawczego z 2010 r. wymienia odmow\u0119 powi\u0105zania p\u0142atno\u015bci z kamieniami milowymi zaproponowanymi przez RERA w\u015br\u00f3d podstaw, na kt\u00f3rych nabywca mo\u017ce zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 do s\u0105du o rozwi\u0105zanie umowy. Powierzchni\u0119 podaje si\u0119 jako powierzchni\u0119 netto, a zgodnie z art. 13 rozporz\u0105dzenia deweloper musi wyp\u0142aci\u0107 nabywcy odszkodowanie, je\u015bli rzeczywista powierzchnia jest mniejsza od powierzchni netto o wi\u0119cej ni\u017c 5%. Op\u0142aty s\u0105 ograniczone: art. 7 ustawy nr 13 i art. 8 rozporz\u0105dzenia pozwalaj\u0105 deweloperowi pobiera\u0107 wy\u0142\u0105cznie kwoty zatwierdzone przez DLD za rozporz\u0105dzenie lokalem. Op\u0142aty serwisowe reguluje art. 25 ustawy nr 6 z 2019 r., zgodnie z kt\u00f3rym deweloper p\u0142aci op\u0142aty za lokale niesprzedane oraz za sprzedane, je\u015bli umowa sprzeda\u017cy lub umowa rezerwacyjna stanowi, \u017ce zap\u0142aci w imieniu nabywcy.<\/p>\n

Rezerwacja nast\u0119puje przed SPA. Przewodnik RERA dla po\u015brednik\u00f3w opisuje formularze smart contract, z kt\u00f3rych musz\u0105 korzysta\u0107 po\u015brednicy, w tym formularz odnotowuj\u0105cy wol\u0119 zakupu przez nabywc\u0119, ale wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty rezerwacyjnej (depozytu), jej zwrotno\u015b\u0107 i to, czy zalicza si\u0119 j\u0105 na poczet pierwszej raty, to kwestie formularza rezerwacyjnego dewelopera i SPA. Warunki depozytu ustala si\u0119 zatem, czytaj\u0105c oba dokumenty \u0142\u0105cznie.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja rejestracji (sprzeda\u017c pierwotna)<\/th>\nKwota lub zasada<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o (tre\u015b\u0107 strony DLD na 5 listopada 2026 r.)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Op\u0142ata rejestracyjna<\/td>\n2% warto\u015bci sprzeda\u017cy p\u0142atne przez nabywc\u0119 i 2% przez sprzedawc\u0119, jak wymienia strona DLD; komunikat DLD z 2021 r. stwierdza, \u017ce nabywca rozlicza z deweloperem ca\u0142e 4%<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy pierwotnej DLD<\/a>; komunikat DLD z 31 maja 2021 r.<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142aty za wiedz\u0119 i innowacje<\/td>\nAED 10 ($3) ka\u017cda, \u0142\u0105cznie AED 20 ($5)<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy pierwotnej DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata dewelopera za samodzieln\u0105 rejestracj\u0119 na portalu Oqood<\/td>\nAED 1\u00a0000 ($272) za sprzeda\u017c tymczasow\u0105; op\u0142ata po stronie dewelopera<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy pierwotnej DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Termin<\/td>\nRejestracja w rejestrze tymczasowym w ci\u0105gu 90 dni od podpisania; DLD poprosi\u0142 deweloper\u00f3w o wniesienie op\u0142at rejestracyjnych w ci\u0105gu maksymalnie 60 dni<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy pierwotnej DLD<\/a>; komunikat DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Wydawany dokument<\/td>\nElektroniczne za\u015bwiadczenie o rejestracji tymczasowej<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy pierwotnej DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Kana\u0142y p\u0142atno\u015bci<\/td>\nPortfel Noqodi lub potr\u0105cenie z rachunku escrow<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy pierwotnej DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Je\u015bli nabywca korzysta z finansowania, sprzeda\u017c i hipotek\u0119 mo\u017cna zarejestrowa\u0107 \u0142\u0105cznie. Us\u0142uga DLD rejestracji sprzeda\u017cy powi\u0105zanej z pierwsz\u0105 hipotek\u0105<\/a> wymaga listu z banku wskazuj\u0105cego warto\u015b\u0107 i dat\u0119 hipoteki oraz trzech um\u00f3w hipotecznych podpisanych przez obie strony, a tak\u017ce wymienia op\u0142at\u0119 hipoteczn\u0105 w wysoko\u015bci 0,25% warto\u015bci hipoteki przy czasie realizacji sze\u015bciu dni roboczych. Zasady finansowania omawia osobny przewodnik o kredycie hipotecznym w Dubaju dla cudzoziemc\u00f3w<\/a>.<\/p>\n

Plany p\u0142atno\u015bci dla nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju w por\u00f3wnaniu<\/h2>\n

Plan p\u0142atno\u015bci to harmonogram zapisany w SPA; ustala go deweloper i r\u00f3\u017cni si\u0119 on w zale\u017cno\u015bci od projektu. Poni\u017csze przyk\u0142ady opieraj\u0105 si\u0119 na trzech strukturach. W planie powi\u0105zanym z budow\u0105 wi\u0119kszo\u015b\u0107 ceny p\u0142aci si\u0119 w ratach powi\u0105zanych z etapami budowy, a reszta jest wymagalna przy uko\u0144czeniu. W planie kalendarzowym po wp\u0142acie pocz\u0105tkowej nast\u0119puj\u0105 sta\u0142e raty miesi\u0119czne, cz\u0119sto wyra\u017cone jako procent ceny. W planie po przekazaniu cz\u0119\u015b\u0107 ceny p\u0142aci si\u0119 po wydaniu kluczy. Tabela pokazuje, jak deweloperzy opisuj\u0105 konkretne plany na w\u0142asnych stronach w dniu 5 listopada 2026 r., i przelicza ka\u017cdy z nich na wsp\u00f3ln\u0105 cen\u0119 odniesienia AED 1\u00a0000\u00a0000 ($272\u00a0294), aby mo\u017cna by\u0142o zobaczy\u0107 kszta\u0142t ka\u017cdego planu. Dzi\u0119ki temu wsp\u00f3lnemu mianownikowi plany o r\u00f3\u017cnej strukturze mo\u017cna por\u00f3wna\u0107 na tej samej, prostej podstawie. Procenty dotycz\u0105 wy\u0142\u0105cznie ceny; op\u0142aty rejestracyjne z cz\u0119\u015bci o kosztach dochodz\u0105 do niej dodatkowo.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Projekt i deweloper (strona pobrana 5 listopada 2026 r.)<\/th>\nCena podana na stronie<\/th>\nPlan w brzmieniu podanym przez dewelopera<\/th>\nKszta\u0142t planu przy cenie odniesienia AED 1\u00a0000\u00a0000<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
The Cove, Dubai Creek Harbour (Emaar)<\/a><\/td>\nCena od AED 1\u00a0320\u00a0000 ($359\u00a0428)<\/td>\n80% w trakcie budowy, 20% po uko\u0144czeniu 100% budowy, wymieniony jako ograniczona czasowo oferta premierowa na stronie ofert Emaar<\/a><\/td>\nAED 800\u00a0000 ($217\u00a0835) w trakcie budowy; AED 200\u00a0000 ($54\u00a0459) przy uko\u0144czeniu<\/td>\n<\/tr>\n
Alana, The Valley (Emaar)<\/a><\/td>\nCena od AED 3\u00a0500\u00a0000 ($953\u00a0029)<\/td>\n90% w trakcie budowy, 10% po uko\u0144czeniu 100% budowy (strona ofert)<\/td>\nAED 900\u00a0000 ($245\u00a0065) w trakcie budowy; AED 100\u00a0000 ($27\u00a0229) przy uko\u0144czeniu<\/td>\n<\/tr>\n
Park Horizon, Dubai Hills (Emaar)<\/a><\/td>\nCeny od AED 5\u00a0296\u00a0888 ($1\u00a0442\u00a0311)<\/td>\n80% w trakcie budowy, 20% po uko\u0144czeniu 100% budowy (strona ofert)<\/td>\nAED 800\u00a0000 ($217\u00a0835) w trakcie budowy; AED 200\u00a0000 ($54\u00a0459) przy uko\u0144czeniu<\/td>\n<\/tr>\n
Binghatti Skyflame, Majan<\/a><\/td>\nOd AED 585\u00a0000 ($159\u00a0292) na stronie projekt\u00f3w<\/a><\/td>\n20% przy rezerwacji, 50% w trakcie budowy, 30% przy uko\u0144czeniu; termin uko\u0144czenia podany jako 31 grudnia 2027 r.<\/td>\nAED 200\u00a0000 ($54\u00a0459) przy rezerwacji; AED 500\u00a0000 ($136\u00a0147) w trakcie budowy; AED 300\u00a0000 ($81\u00a0688) przy uko\u0144czeniu<\/td>\n<\/tr>\n
Greenz, Academic City (Danube)<\/a><\/td>\nDomy szeregowe 3- i 4-sypialniowe oraz wille 5-sypialniowe<\/td>\n20% wp\u0142aty w\u0142asnej, nast\u0119pnie 1% miesi\u0119cznie przez 40 miesi\u0119cy, z ko\u0144cowymi 40% p\u0142atnymi po uko\u0144czeniu w Q4 2029 r.<\/td>\nAED 200\u00a0000 ($54\u00a0459) wp\u0142aty w\u0142asnej; AED 10\u00a0000 ($2\u00a0723) miesi\u0119cznie przez 40 miesi\u0119cy (\u0142\u0105cznie AED 400\u00a0000 ($108\u00a0918)); AED 400\u00a0000 ($108\u00a0918) po uko\u0144czeniu<\/td>\n<\/tr>\n
Gotowe apartamenty w Emaar South (strona ofert Emaar)<\/a><\/td>\nOferta dotyczy apartament\u00f3w gotowych do wprowadzenia si\u0119<\/td>\n25\/75 z 3-letnim planem p\u0142atno\u015bci po przekazaniu, zgodnie z zapisem na stronie ofert<\/td>\nAED 250\u00a0000 ($68\u00a0074) na pocz\u0105tku; AED 750\u00a0000 ($204\u00a0221) w okresie po przekazaniu<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Ka\u017cdy plan daje w sumie 100% ceny: 80 plus 20; 90 plus 10; 20 plus 50 plus 30; 20 plus 40 plus 40; 25 plus 75. W wierszu Danube \u015brodkowy sk\u0142adnik jest obliczeniem opartym na sformu\u0142owaniu dewelopera: 1% z AED 1\u00a0000\u00a0000 to AED 10\u00a0000 ($2\u00a0723) miesi\u0119cznie, a 40 miesi\u0119cy daje AED 400\u00a0000 ($108\u00a0918), wi\u0119c 20% plus 40% plus ko\u0144cowe 40% daje 100%. Deweloperzy opisuj\u0105 te\u017c inne struktury. Wpis na blogu Binghatti z kwietnia 2026 r. o planach p\u0142atno\u015bci<\/a> wymienia modele powi\u0105zane z budow\u0105 80\/20, 60\/40 i 70\/30, plan z wp\u0142at\u0105 w\u0142asn\u0105 od 5% do 15%, po kt\u00f3rej nast\u0119puj\u0105 raty miesi\u0119czne w wysoko\u015bci oko\u0142o 1%, oraz plany po przekazaniu z wp\u0142at\u0105 w\u0142asn\u0105 od 20% do 40%. Powy\u017csze przyk\u0142ady pokazuj\u0105 wy\u0142\u0105cznie struktur\u0119 plan\u00f3w, a nie ich ocen\u0119 jako\u015bciow\u0105.<\/p>\n

Dwa zastrze\u017cenia wynikaj\u0105 z samych \u017ar\u00f3de\u0142. Nazwy plan\u00f3w na stronie dewelopera s\u0105 opisami marketingowymi, a sama strona Emaar nazywa swoje plany ograniczonymi czasowo ofertami premierowymi; wi\u0105\u017c\u0105cy jest harmonogram w podpisanym SPA. Poza tym plan jest harmonogramem p\u0142atno\u015bci mi\u0119dzy nabywc\u0105 a deweloperem: nie jest kredytem bankowym, wi\u0119c zasady hipoteczne Banku Centralnego go nie obejmuj\u0105, cho\u0107 maj\u0105 zastosowanie, gdy bank finansuje cz\u0119\u015b\u0107 ceny, jak opisano w cz\u0119\u015bci o kosztach. Powi\u0105zany przewodnik omawia struktury przeznaczone dla nabywc\u00f3w dysponuj\u0105cych niewielk\u0105 got\u00f3wk\u0105 na pocz\u0105tku w artykule jak kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Dubaju bez wp\u0142aty w\u0142asnej<\/a>.<\/p>\n

Nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju a nieruchomo\u015bci gotowe<\/h2>\n

G\u0142\u00f3wne r\u00f3\u017cnice mi\u0119dzy lokalem off-plan a uko\u0144czonym maj\u0105 charakter zar\u00f3wno prawny, jak i praktyczny: co posiada nabywca, co chroni pieni\u0105dze, jak dzia\u0142a kredytowanie i kiedy zaczynaj\u0105 si\u0119 koszty utrzymania. Poni\u017csze por\u00f3wnanie opiera si\u0119 na \u017ar\u00f3d\u0142ach ju\u017c przywo\u0142anych i stosuje wy\u0142\u0105cznie zasady w nich podane.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Punkt<\/th>\nNieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju<\/th>\nNieruchomo\u015bci gotowe<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Co posiada nabywca<\/td>\nElektroniczne za\u015bwiadczenie o rejestracji tymczasowej (Oqood) do czasu rejestracji tytu\u0142u<\/td>\nAkt w\u0142asno\u015bci na nazwisko nabywcy po zarejestrowaniu sprzeda\u017cy w DLD<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a>; ustawa nr 13, art. 3 i 8<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Dok\u0105d trafiaj\u0105 p\u0142atno\u015bci<\/td>\nRachunek escrow projektu<\/td>\nWed\u0142ug ustale\u0144 mi\u0119dzy nabywc\u0105 a sprzedawc\u0105; sprzeda\u017c jest nast\u0119pnie rejestrowana w DLD<\/td>\nFAQ DLD<\/a>; rejestracja sprzeda\u017cy DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata rejestracyjna DLD<\/td>\n4% warto\u015bci sprzeda\u017cy, wykazywane jako 2% nabywca i 2% sprzedawca, plus AED 20 ($5) przy rejestracji Oqood<\/td>\n2% nabywca i 2% sprzedawca, plus AED 250 ($68) op\u0142aty za za\u015bwiadczenie o akcie w\u0142asno\u015bci, AED 250 ($68) dla apartament\u00f3w i willi oraz AED 20 ($5)<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a>; rejestracja sprzeda\u017cy DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Limit kredytu hipotecznego (Bank Centralny)<\/td>\n50% warto\u015bci dla ka\u017cdego nabywcy, celu i warto\u015bci<\/td>\nDla cudzoziemca: 80% przy pierwszym domu poni\u017cej AED 5\u00a0000\u00a0000, 70% powy\u017cej tej warto\u015bci i 60% przy drugim i kolejnym domu lub nieruchomo\u015bci inwestycyjnej; obywatele ZEA maj\u0105 odr\u0119bne wska\u017aniki<\/td>\nregulacja hipoteczna CBUAE<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata partnerska za rejestracj\u0119 hipoteki<\/td>\nAED 5\u00a0000 ($1\u00a0361) plus VAT za rejestracj\u0119 tymczasow\u0105 (Oqood)<\/td>\nAED 4\u00a0000 ($1\u00a0089) plus VAT za zwyk\u0142\u0105 rejestracj\u0119<\/td>\nrejestracja hipoteki DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Dokumenty to\u017csamo\u015bci<\/td>\nKopia paszportu os\u00f3b fizycznych nieb\u0119d\u0105cych rezydentami przy rejestracji Oqood<\/td>\nPaszport dla cudzoziemc\u00f3w nieb\u0119d\u0105cych rezydentami lub Emirates ID przy rejestracji sprzeda\u017cy<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a>; rejestracja sprzeda\u017cy DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Ochrona przed wadami<\/td>\nOkresy odpowiedzialno\u015bci dewelopera z ustawy nr 6 z 2019 r. oraz zatrzymanie \u015brodk\u00f3w na rachunku escrow<\/td>\nOkresy z art. 40 liczone s\u0105 od \u015bwiadectwa uko\u0144czenia budowy projektu, wi\u0119c pozosta\u0142y czas zale\u017cy od wieku budynku<\/td>\nustawa nr 6 z 2019 r., art. 40<\/a>; ustawa nr 8 z 2007 r., art. 14<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
VAT od zakupu<\/td>\nLokal mieszkalny kupiony przed budow\u0105 jest obj\u0119ty stawk\u0105 zerow\u0105 jako przysz\u0142a dostawa budynku mieszkalnego<\/td>\nPierwsza dostawa w ci\u0105gu trzech lat od uko\u0144czenia jest obj\u0119ta stawk\u0105 zerow\u0105; p\u00f3\u017aniejsze dostawy budynku mieszkalnego s\u0105 zwolnione<\/td>\nprzewodnik FTA o nieruchomo\u015bciach<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142aty serwisowe<\/td>\nUdzia\u0142 w\u0142a\u015bciciela wed\u0142ug powierzchni lokalu; deweloper p\u0142aci za lokale niesprzedane oraz za sprzedane, je\u015bli umowa tak stanowi<\/td>\nUdzia\u0142 w\u0142a\u015bciciela wed\u0142ug powierzchni lokalu na podstawie tego samego artyku\u0142u<\/td>\nustawa nr 6 z 2019 r., art. 25<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Wiersz dotycz\u0105cy VAT pochodzi z przewodnika po nieruchomo\u015bciach Federalnego Urz\u0119du Podatkowego (Federal Tax Authority, FTA), kt\u00f3ry traktuje zakup budynku mieszkalnego off-plan, bezpo\u015brednio od dewelopera przed rozpocz\u0119ciem budowy, jako dostaw\u0119 obj\u0119t\u0105 stawk\u0105 zerow\u0105 jako przysz\u0142\u0105 dostaw\u0119 budynku mieszkalnego, a pierwsz\u0105 dostaw\u0119 budynku mieszkalnego, przez sprzeda\u017c lub najem, jako obj\u0119t\u0105 stawk\u0105 zerow\u0105, je\u015bli nast\u0105pi w ci\u0105gu trzech lat od uko\u0144czenia. P\u00f3\u017aniejsza dostawa budynku mieszkalnego jest zwolniona. Na stronie Ministerstwa Finans\u00f3w o VAT<\/a> stwierdzono, \u017ce dostawy nieruchomo\u015bci komercyjnych podlegaj\u0105 opodatkowaniu standardow\u0105 stawk\u0105 5%, a dostawy nieruchomo\u015bci mieszkalnych s\u0105 co do zasady zwolnione. Inne podatki zwi\u0105zane z posiadaniem om\u00f3wiono w artykule podatki od nieruchomo\u015bci w Dubaju dla zagranicznych w\u0142a\u015bcicieli<\/a>. Stawki te dotycz\u0105 samego zakupu lokalu i nie zast\u0119puj\u0105 op\u0142at rejestracyjnych opisanych wcze\u015bniej.<\/p>\n

Koszty zakupu off-plan w Dubaju: przyk\u0142ad obliczeniowy<\/h2>\n

Przyk\u0142ad opiera si\u0119 na rzeczywistym punkcie cenowym, aby mo\u017cna by\u0142o prze\u015bledzi\u0107 arytmetyk\u0119. Strona Emaar dla The Cove w Dubai Creek Harbour pokazywa\u0142a w dniu 5 listopada 2026 r. cen\u0119 wyj\u015bciow\u0105 AED 1\u00a0320\u00a0000 ($359\u00a0428), a strona ofert sp\u00f3\u0142ki wymienia\u0142a dla tego projektu plan 80% w trakcie budowy i 20% przy uko\u0144czeniu. Cena wyj\u015bciowa jest cen\u0105 wej\u015bciow\u0105 ze strony, wi\u0119c poszczeg\u00f3lne lokale kosztuj\u0105 tyle samo lub wi\u0119cej; przyk\u0142ad pokazuje, jak op\u0142aty stosuj\u0105 si\u0119 do ceny tej wielko\u015bci. W g\u0142\u00f3wnej sumie uwzgl\u0119dniono wy\u0142\u0105cznie op\u0142aty, kt\u00f3re strony DLD wymieniaj\u0105 dla sprzeda\u017cy pierwotnej.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Krok<\/th>\nObliczenie<\/th>\nWynik<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1. Cena lokalu<\/td>\nCena wyj\u015bciowa na stronie projektu, 5 listopada 2026 r.<\/td>\nAED 1\u00a0320\u00a0000 ($359\u00a0428)<\/td>\nstrona projektu Emaar<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
2. Op\u0142ata rejestracyjna DLD<\/td>\n4% z AED 1\u00a0320\u00a0000 (2% + 2% na stronie DLD)<\/td>\nAED 52\u00a0800 ($14\u00a0377)<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
3. Op\u0142aty za wiedz\u0119 i innowacje<\/td>\nAED 10 + AED 10<\/td>\nAED 20 ($5)<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
4. Op\u0142aty nale\u017cne przy rejestracji<\/td>\nAED 52\u00a0800 + AED 20<\/td>\nAED 52\u00a0820 ($14\u00a0383)<\/td>\nKroki 2 i 3<\/td>\n<\/tr>\n
5. \u0141\u0105czna got\u00f3wka w trakcie zakupu<\/td>\nAED 1\u00a0320\u00a0000 + AED 52\u00a0820<\/td>\nAED 1\u00a0372\u00a0820 ($373\u00a0811)<\/td>\nKroki 1 i 4<\/td>\n<\/tr>\n
6. Plan: cz\u0119\u015b\u0107 powi\u0105zana z budow\u0105<\/td>\n80% z AED 1\u00a0320\u00a0000<\/td>\nAED 1\u00a0056\u00a0000 ($287\u00a0543)<\/td>\nstrona ofert Emaar<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
7. Plan: p\u0142atne przy uko\u0144czeniu<\/td>\n20% z AED 1\u00a0320\u00a0000<\/td>\nAED 264\u00a0000 ($71\u00a0886)<\/td>\nstrona ofert Emaar<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Kroki 6 i 7 po zsumowaniu daj\u0105 cen\u0119: AED 1\u00a0056\u00a0000 plus AED 264\u00a0000 r\u00f3wna si\u0119 AED 1\u00a0320\u00a0000. Strona ofert nie podaje termin\u00f3w poszczeg\u00f3lnych rat, wi\u0119c przyk\u0142ad \u017cadnego nie przypisuje; zrobi\u0142oby to SPA. Op\u0142aty rejestracyjne z kroku 4 s\u0105 p\u0142atne osobno od planu, deweloperowi lub na rachunek escrow, jak opisuje komunikat DLD. Przy ni\u017cszym punkcie cenowym ta sama arytmetyka skaluje si\u0119: Binghatti poda\u0142 Skyflame od AED 585\u00a0000 ($159\u00a0292) na swojej stronie projekt\u00f3w, wi\u0119c 4% to AED 23\u00a0400 ($6\u00a0372), plus AED 20 ($5) to AED 23\u00a0420 ($6\u00a0377), co daje \u0142\u0105czn\u0105 kwot\u0119 got\u00f3wki AED 608\u00a0420 ($165\u00a0669). Op\u0142aty rejestracyjne s\u0105 wi\u0119c obliczane w ten sam spos\u00f3b niezale\u017cnie od wielko\u015bci ceny, a zmienia si\u0119 jedynie ich kwota.<\/p>\n

Inne pozycje, kt\u00f3re mog\u0105 mie\u0107 zastosowanie<\/h3>\n

G\u0142\u00f3wna suma pomija op\u0142aty zale\u017cne od umowy, nabywcy lub p\u00f3\u017aniejszych zdarze\u0144. Tabela wymienia je wraz ze \u017ar\u00f3d\u0142em, tak aby \u017cadna z nich nie by\u0142a niewiadom\u0105 przy czytaniu SPA.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja<\/th>\nKwota lub zasada<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Op\u0142aty za akt w\u0142asno\u015bci i map\u0119<\/td>\nUs\u0142ugi rejestracji sprzeda\u017cy DLD wymieniaj\u0105 AED 250 ($68) za za\u015bwiadczenie o akcie w\u0142asno\u015bci i AED 250 ($68) za map\u0119 apartamentu lub willi; SPA okre\u015bla, czy deweloper pobiera je przy rejestracji tytu\u0142u<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy DLD<\/a>; us\u0142uga DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Prowizja po\u015brednika<\/td>\nUstalana w drodze porozumienia; je\u015bli porozumienie milczy, obowi\u0105zuje lokalny zwyczaj<\/td>\nFAQ DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142aty administracyjne dewelopera<\/td>\nZa rozporz\u0105dzenie lokalem mo\u017cna pobiera\u0107 wy\u0142\u0105cznie kwoty zatwierdzone przez DLD<\/td>\nustawa nr 13, art. 7<\/a>; rozporz\u0105dzenie wykonawcze z 2010 r., art. 8<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Rejestracja hipoteki (w przypadku finansowania)<\/td>\n0,25% warto\u015bci hipoteki, plus op\u0142ata partnerska AED 5\u00a0000 ($1\u00a0361) plus VAT za rejestracj\u0119 tymczasow\u0105<\/td>\nrejestracja hipoteki DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142aty rz\u0105dowe za Z\u0142ot\u0105 Wiz\u0119 (w przypadku ubiegania si\u0119)<\/td>\nAED 9\u00a0884,75 ($2\u00a0692) za 10-letnie zezwolenie w ramach us\u0142ugi DLD: badanie lekarskie AED 700 ($191), Emirates ID AED 1\u00a0153 ($314), potwierdzenie zezwolenia AED 2\u00a0856,75 ($778), op\u0142aty DLD AED 4\u00a0020 ($1\u00a0095), op\u0142aty administracyjne AED 1\u00a0155 ($314)<\/td>\nus\u0142uga DLD dotycz\u0105ca Z\u0142otej Wizy<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142aty serwisowe po przekazaniu<\/td>\nUdzia\u0142 w rocznych op\u0142atach wed\u0142ug powierzchni lokalu; Service Charge Index podaje zatwierdzone op\u0142aty<\/td>\nustawa nr 6 z 2019 r., art. 25<\/a>; Service Charge Index DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
VAT od op\u0142at<\/td>\nOp\u0142aty partnerskie za us\u0142ugi DLD s\u0105 podawane plus VAT; stawka standardowa wynosi 5%<\/td>\nrejestracja hipoteki DLD<\/a>; Ministerstwo Finans\u00f3w<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Pozycja dotycz\u0105ca Z\u0142otej Wizy sama si\u0119 uzgadnia: 700 plus 1\u00a0153 plus 2\u00a0856,75 plus 4\u00a0020 plus 1\u00a0155 r\u00f3wna si\u0119 9\u00a0884,75, czyli sumie ze strony DLD. Szerszy katalog koszt\u00f3w zakupu, w tym koszt\u00f3w bie\u017c\u0105cych i przyk\u0142ad\u00f3w dla nieruchomo\u015bci gotowych, znajduje si\u0119 w przewodniku op\u0142aty i koszty zakupu nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Je\u015bli cz\u0119\u015b\u0107 ceny jest finansowana<\/h3>\n

Regulacja hipoteczna Banku Centralnego ustala maksymalny stosunek kredytu do warto\u015bci dla nieruchomo\u015bci kupowanej off-plan na 50%, niezale\u017cnie od celu, warto\u015bci lub kategorii nabywcy, jak stanowi rulebook CBUAE<\/a>. Przy cenie z przyk\u0142adu najwi\u0119kszy kredyt to 50% z AED 1\u00a0320\u00a0000, czyli AED 660\u00a0000 ($179\u00a0714), co pozostawia AED 660\u00a0000 ($179\u00a0714) po stronie nabywcy. Rulebook oczekuje te\u017c, \u017ce wp\u0142ata w\u0142asna pochodzi ze \u015brodk\u00f3w w\u0142asnych kredytobiorcy, a nie z po\u017cyczki osobistej ani karty kredytowej. Po dodaniu op\u0142at z kroku 4 \u015brodki w\u0142asne nabywcy si\u0119gaj\u0105 AED 660\u00a0000 plus AED 52\u00a0820, czyli AED 712\u00a0820 ($194\u00a0097), przed rejestracj\u0105 hipoteki.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Wariant przyk\u0142adu z finansowaniem<\/th>\nObliczenie<\/th>\nWynik<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Maksymalny kredyt przy 50%<\/td>\n50% z AED 1\u00a0320\u00a0000<\/td>\nAED 660\u00a0000 ($179\u00a0714)<\/td>\n<\/tr>\n
\u015arodki w\u0142asne nabywcy na cen\u0119<\/td>\nAED 1\u00a0320\u00a0000 – AED 660\u00a0000<\/td>\nAED 660\u00a0000 ($179\u00a0714)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata DLD za rejestracj\u0119 hipoteki<\/td>\n0,25% z AED 660\u00a0000<\/td>\nAED 1\u00a0650 ($449)<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata partnerska plus VAT<\/td>\nAED 5\u00a0000 + 5% VAT z AED 250<\/td>\nAED 5\u00a0250 ($1\u00a0430)<\/td>\n<\/tr>\n
Razem rejestracja hipoteki<\/td>\nAED 1\u00a0650 + AED 5\u00a0250<\/td>\nAED 6\u00a0900 ($1\u00a0879)<\/td>\n<\/tr>\n
\u015arodki w\u0142asne \u0142\u0105cznie ze wszystkimi wymienionymi op\u0142atami<\/td>\nAED 660\u00a0000 + AED 52\u00a0820 + AED 6\u00a0900<\/td>\nAED 719\u00a0720 ($195\u00a0975)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

To s\u0105 pu\u0142apy i wymienione op\u0142aty, a nie oferta kredytu; ka\u017cdy bank ustala w\u0142asne warunki, a wycena banku, okres kredytowania i zasady dotycz\u0105ce obci\u0105\u017cenia zad\u0142u\u017ceniem obowi\u0105zuj\u0105 tak, jak om\u00f3wiono w przewodniku o kredycie hipotecznym w Dubaju dla cudzoziemc\u00f3w<\/a>. Op\u0142ata partnerska i stawka VAT pochodz\u0105 z dw\u00f3ch \u017ar\u00f3de\u0142, strony DLD o hipotece i Ministerstwa Finans\u00f3w, a 5% zastosowane do op\u0142aty partnerskiej jest zastosowaniem stawki standardowej, a nie liczb\u0105 podan\u0105 na stronie DLD. Wszystkie kwoty w tej cz\u0119\u015bci s\u0105 pu\u0142apami wynikaj\u0105cymi z przepis\u00f3w i wymienionych op\u0142at, a nie wyliczeniem konkretnej oferty bankowej.<\/p>\n

Op\u00f3\u017anienia, niewywi\u0105zanie si\u0119 z umowy i zasady rozwi\u0105zania<\/h2>\n

Sytuacja prawna zale\u017cy od tego, kto si\u0119 sp\u00f3\u017ania. Je\u015bli op\u00f3\u017ania si\u0119 deweloper z przekazaniem, termin przekazania, ewentualny okres karencji i ewentualne odszkodowanie za op\u00f3\u017anienie s\u0105 warunkami umowy sprzeda\u017cy, a rola DLD jest ograniczona. FAQ DLD stwierdza, \u017ce DLD nie ma uprawnie\u0144 do rozwi\u0105zania umowy mi\u0119dzy deweloperem a inwestorem na wniosek inwestora; jego rol\u0105 jest prowadzenie post\u0119powania pojednawczego i polubowne rozstrzygni\u0119cie sporu, a nabywca, kt\u00f3ry chce zako\u0144czenia umowy, zwraca si\u0119 do w\u0142a\u015bciwego s\u0105du ds. nieruchomo\u015bci. Art. 14 rozporz\u0105dzenia wykonawczego z 2010 r. opisuje t\u0119 sam\u0105 rol\u0119 pojednawcz\u0105 i stanowi, \u017ce ugoda zatwierdzona przez DLD wi\u0105\u017ce obie strony.<\/p>\n

Art. 20 rozporz\u0105dzenia wymienia podstawy, na kt\u00f3rych nabywca mo\u017ce zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 do s\u0105du o zako\u0144czenie stosunku umownego: odmowa przez dewelopera, bez wa\u017cnego powodu, przekazania ostatecznej umowy sprzeda\u017cy; odmowa powi\u0105zania p\u0142atno\u015bci z kamieniami milowymi budowy zaproponowanymi przez RERA; istotne odst\u0119pstwo od uzgodnionych specyfikacji; nieprzydatno\u015b\u0107 do u\u017cytku po przekazaniu z powodu istotnych wad budowlanych oraz ka\u017cda inna okoliczno\u015b\u0107 wymagaj\u0105ca rozwi\u0105zania umowy wed\u0142ug og\u00f3lnych zasad prawnych. Je\u015bli RERA anuluje projekt, art. 25 wymaga od niej, aby zwr\u00f3ci\u0142a si\u0119 do agenta escrow o zwrot \u015brodk\u00f3w nabywcom w ci\u0105gu 14 dni od anulowania, a art. 26 wymaga od dewelopera zwrotu wszelkiego niedoboru w ci\u0105gu 60 dni od decyzji o anulowaniu, chyba \u017ce RERA z wa\u017cnych powod\u00f3w przed\u0142u\u017cy ten termin. Art. 11(b) w brzmieniu nadanym ustaw\u0105 nr 19 z 2020 r. wymaga od dewelopera zwrotu wszystkich p\u0142atno\u015bci nabywc\u00f3w zgodnie z procedurami ustawy nr 8 z 2007 r., je\u015bli prace nigdy nie rozpocz\u0119\u0142y si\u0119 z przyczyn od niego niezale\u017cnych albo je\u015bli RERA anuluje projekt ostateczn\u0105, uzasadnion\u0105 decyzj\u0105.<\/p>\n

Gdy nabywca przestaje p\u0142aci\u0107<\/h3>\n

Procedura z art. 11 ustawy nr 13, w brzmieniu zast\u0105pionym ustaw\u0105 nr 19 z 2020 r.<\/a>, rozpoczyna si\u0119 od zawiadomienia DLD przez dewelopera na przepisanym formularzu. DLD dor\u0119cza nast\u0119pnie nabywcy pisemne 30-dniowe wezwanie do wykonania zobowi\u0105zania i, je\u015bli to mo\u017cliwe, po\u015bredniczy w zawarciu ugody. Je\u015bli wezwanie up\u0142ynie bez wykonania zobowi\u0105zania lub ugody, DLD wydaje oficjalny dokument potwierdzaj\u0105cy dope\u0142nienie przez dewelopera wymog\u00f3w i procent uko\u0144czenia projektu obliczony wed\u0142ug standard\u00f3w RERA. Deweloper mo\u017ce w\u00f3wczas dzia\u0142a\u0107 bez s\u0105du ani arbitra\u017cu, w granicach okre\u015blonych w tabeli. Nabywca zachowuje prawo wyst\u0105pienia do s\u0105du lub arbitra\u017cu (art. 11(g)).<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Uko\u0144czenie projektu<\/th>\nOpcje dewelopera<\/th>\nLimit kwoty, kt\u00f3r\u0105 deweloper mo\u017ce zatrzyma\u0107<\/th>\nTermin zwrotu<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Powy\u017cej 80%<\/td>\nUtrzyma\u0107 umow\u0119, zatrzyma\u0107 wszystkie wp\u0142aty i dochodzi\u0107 salda; albo zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 do DLD o sprzeda\u017c lokalu na aukcji i obci\u0105\u017cy\u0107 nabywc\u0119 kosztami sprzeda\u017cy; albo rozwi\u0105za\u0107 umow\u0119<\/td>\nDo 40% warto\u015bci lokalu w razie rozwi\u0105zania umowy<\/td>\nNadwy\u017cka w ci\u0105gu 1 roku od rozwi\u0105zania umowy lub 60 dni po odsprzeda\u017cy, zale\u017cnie od tego, co nast\u0105pi wcze\u015bniej<\/td>\n<\/tr>\n
60% do 80%<\/td>\nRozwi\u0105za\u0107 umow\u0119<\/td>\nDo 40% warto\u015bci lokalu<\/td>\nTaki sam termin<\/td>\n<\/tr>\n
Poni\u017cej 60%, przy rozpocz\u0119tych pracach<\/td>\nRozwi\u0105za\u0107 umow\u0119<\/td>\nDo 25% warto\u015bci lokalu<\/td>\nTaki sam termin<\/td>\n<\/tr>\n
Prace nierozpocz\u0119te z przyczyn niezale\u017cnych od dewelopera lub projekt anulowany przez RERA<\/td>\nZwrot wszystkich wp\u0142at zgodnie z ustaw\u0105 nr 8 z 2007 r.<\/td>\nBrak<\/td>\nZgodnie z procedurami escrow<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

W odniesieniu do lokalu z przyk\u0142adu o warto\u015bci AED 1\u00a0320\u00a0000 ($359\u00a0428) 40% to AED 528\u00a0000 ($143\u00a0771), a 25% to AED 330\u00a0000 ($89\u00a0857). Nabywca, kt\u00f3ry zap\u0142aci\u0142 50%, czyli AED 660\u00a0000 ($179\u00a0714), i nie wywi\u0105\u017ce si\u0119 z umowy, gdy projekt jest uko\u0144czony w 70%, mo\u017ce si\u0119 spodziewa\u0107, \u017ce deweloper zatrzyma do AED 528\u00a0000 ($143\u00a0771), wi\u0119c co najmniej AED 132\u00a0000 ($35\u00a0943) wr\u00f3ci do niego (660\u00a0000 minus 528\u00a0000). Nabywca, kt\u00f3ry zap\u0142aci\u0142 20%, czyli AED 264\u00a0000 ($71\u00a0886), by\u0142by poni\u017cej limitu 25% wynosz\u0105cego AED 330\u00a0000 ($89\u00a0857) i na tych warunkach nie by\u0142oby nadwy\u017cki do zwrotu. To s\u0105 pu\u0142apy zapisane w prawie, a zwrot zale\u017cy od umowy. Przyk\u0142ady te maj\u0105 charakter arytmetyczny i pokazuj\u0105, jak dzia\u0142aj\u0105 limity z tabeli; nie przewiduj\u0105 wyniku \u017cadnego rzeczywistego sporu.<\/p>\n

Deweloper, kt\u00f3ry chce usun\u0105\u0107 rejestracj\u0119 nabywcy niewywi\u0105zuj\u0105cego si\u0119 z umowy, korzysta z osobnej us\u0142ugi DLD. Us\u0142uga zako\u0144czenia rejestracji pierwotnej<\/a> wymaga, aby sprzeda\u017c nast\u0105pi\u0142a przed uko\u0144czeniem, aby nabywca otrzyma\u0142 lub odm\u00f3wi\u0142 odbioru ostrze\u017cenia dewelopera co najmniej miesi\u0105c wcze\u015bniej i nie zap\u0142aci\u0142, aby kwota w ostrze\u017ceniu odpowiada\u0142a zawiadomieniu DLD oraz aby ostrze\u017cenie dotyczy\u0142o wy\u0142\u0105cznie ceny lokalu, a nie kar, op\u0142at rejestracyjnych ani op\u0142at administracyjnych. Wymieniona op\u0142ata to AED 600 ($163) plus op\u0142aty za wiedz\u0119 AED 10 ($3) i innowacje AED 10 ($3).<\/p>\n

Przekazanie lokali, odbi\u00f3r techniczny i odpowiedzialno\u015b\u0107 za wady<\/h2>\n

Gdy w\u0142a\u015bciwe organy wydadz\u0105 \u015bwiadectwo uko\u0144czenia budowy, deweloper musi wpisa\u0107 projekt do g\u0142\u00f3wnego Rejestru Nieruchomo\u015bci, w tym ka\u017cdy sprzedany lokal na nazwisko nabywcy, kt\u00f3ry wype\u0142ni\u0142 umow\u0119 (art. 8 ustawy nr 13). Art. 7 rozporz\u0105dzenia wykonawczego z 2010 r. dodaje, \u017ce deweloper nie mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 przekazania ani rejestracji lokalu, gdy nabywca wype\u0142ni\u0142 wszystkie zobowi\u0105zania umowne, nawet je\u015bli nabywca jest winien deweloperowi inne kwoty niezwi\u0105zane z t\u0105 sprzeda\u017c\u0105, oraz \u017ce miejsca parkingowe przypisane do lokalu rejestruje si\u0119 wraz z nim. Je\u015bli deweloper odmawia, DLD mo\u017ce zarejestrowa\u0107 lokal na nazwisko nabywcy na wniosek lub z w\u0142asnej inicjatywy. W przypadku dewelopera, kt\u00f3ry zwleka z rejestracj\u0105 umowy, FAQ odsy\u0142a do sekcji Real Estate Registration Assurance w DLD. Krok po kroku rutyn\u0119 kontroli i przekazania opisuje przewodnik o przekazaniu i odbiorze technicznym<\/a>.<\/p>\n

Snagging oznacza kontrol\u0119 gotowego lokalu przez nabywc\u0119 pod k\u0105tem wad przed jego przyj\u0119ciem. Prawo okre\u015bla okresy, w kt\u00f3rych deweloper pozostaje odpowiedzialny, a art. 40(d) ustawy nr 6 z 2019 r. uniewa\u017cnia ka\u017cde p\u00f3\u017aniejsze porozumienie, kt\u00f3re im przeczy.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Rodzaj wady<\/th>\nOkres<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Wady konstrukcyjne w nieruchomo\u015bci wsp\u00f3\u0142w\u0142asnej<\/td>\n10 lat od daty \u015bwiadectwa uko\u0144czenia budowy projektu, z zastrze\u017ceniem zasad dotycz\u0105cych um\u00f3w z wykonawcami w ustawie federalnej nr 5 z 1985 r.<\/td>\nustawa nr 6 z 2019 r., art. 40(a)<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Wadliwe instalacje (mechaniczne, elektryczne, sanitarne i podobne)<\/td>\n1 rok od przekazania lokalu lub od \u015bwiadectwa uko\u0144czenia budowy, je\u015bli w\u0142a\u015bciciel odmawia obj\u0119cia w posiadanie<\/td>\nustawa nr 6 z 2019 r., art. 40(b)<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Zatrzymanie \u015brodk\u00f3w na rachunku escrow z tytu\u0142u wad<\/td>\n5% rachunku escrow projektu utrzymywane do roku po zarejestrowaniu lokali na nazwiska nabywc\u00f3w<\/td>\nustawa nr 8 z 2007 r., art. 14<\/a>; FAQ DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Istotne wady budowlane czyni\u0105ce lokal nieprzydatnym do u\u017cytku<\/td>\nPodstawa, na kt\u00f3rej nabywca mo\u017ce zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 do s\u0105du o rozwi\u0105zanie umowy<\/td>\nrozporz\u0105dzenie wykonawcze z 2010 r., art. 20<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Op\u0142aty serwisowe s\u0105 kosztem bie\u017c\u0105cym posiadania lokalu w budynku wsp\u00f3\u0142w\u0142asnym. Zgodnie z art. 25 ustawy nr 6 z 2019 r. ka\u017cdy w\u0142a\u015bciciel p\u0142aci udzia\u0142 w rocznych op\u0142atach obliczany wed\u0142ug powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni ca\u0142kowitej, metod\u0105 zatwierdzon\u0105 przez Dyrektora Generalnego DLD, a deweloper p\u0142aci udzia\u0142 za lokale niesprzedane. Art. 32 daje podmiotowi zarz\u0105dzaj\u0105cemu zastaw na lokalu za niezap\u0142acone op\u0142aty: lokalem nie mo\u017cna rozporz\u0105dza\u0107, dop\u00f3ki op\u0142aty nie zostan\u0105 uregulowane, pisemne zawiadomienie daje w\u0142a\u015bcicielowi 30 dni, a s\u0119dzia egzekucyjny mo\u017ce zarz\u0105dzi\u0107 sprzeda\u017c na aukcji. Zatwierdzone op\u0142aty mo\u017cna sprawdzi\u0107 w Service Charge Index<\/a> DLD, a praktyczn\u0105 stron\u0119 zagadnienia wyja\u015bnia artyku\u0142 op\u0142aty serwisowe w Dubaju: kto je ustala, jak je sprawdzi\u0107 i zap\u0142aci\u0107<\/a>. S\u0105 one zatem odr\u0119bne od jednorazowych op\u0142at rejestracyjnych.<\/p>\n

Odsprzeda\u017c lokalu off-plan przed przekazaniem<\/h2>\n

Lokal off-plan wpisany do rejestru tymczasowego mo\u017ce by\u0107 przedmiotem sprzeda\u017cy, hipoteki lub innego rozporz\u0105dzenia prawnego (art. 6 ustawy nr 13), co umo\u017cliwia odsprzeda\u017c przed uko\u0144czeniem. Mechanika opiera si\u0119 na us\u0142udze rejestracji sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci<\/a> DLD, kt\u00f3ra obejmuje sprzeda\u017c gruntu, nieruchomo\u015bci lub lokalu uko\u0144czonego albo w budowie. W obszarach freehold wymagane dokumenty to Emirates ID obu stron lub wa\u017cny paszport w przypadku cudzoziemc\u00f3w nieb\u0119d\u0105cych rezydentami oraz elektroniczne za\u015bwiadczenie o braku sprzeciwu (e-NOC) dewelopera, uzyskiwane przez aplikacj\u0119 Dubai REST. Procedura na stronie ko\u0144czy si\u0119 numerem referencyjnym rezerwacji, kt\u00f3ry s\u0142u\u017cy do \u015bledzenia wniosku.<\/p>\n

Wszelki minimalny udzia\u0142 ceny wp\u0142acony przed odsprzeda\u017c\u0105, okres blokady oraz op\u0142ata dewelopera za za\u015bwiadczenie s\u0105 warunkami SPA i polityki dewelopera, wi\u0119c nale\u017cy si\u0119 z nimi zapozna\u0107 przed rezerwacj\u0105; strona DLD wymienia e-NOC jako wymagany dokument. Ustawa nr 13 ogranicza op\u0142aty dewelopera: mo\u017ce on pobiera\u0107 wy\u0142\u0105cznie koszty administracyjne zatwierdzone przez DLD za odsprzeda\u017c (art. 7).<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja odsprzeda\u017cy<\/th>\nCo wymienia strona DLD<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Op\u0142ata rejestracyjna<\/td>\n2% od sprzedawcy i 2% od nabywcy<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142aty sta\u0142e<\/td>\nAED 250 ($68) za\u015bwiadczenie o akcie w\u0142asno\u015bci, AED 250 ($68) wille i apartamenty, AED 225 ($61) ujednolicona mapa w ramach Dubai Municipality lub AED 100 ($27) mapa gruntu poza ni\u0105 oraz AED 10 ($3) op\u0142aty za wiedz\u0119 plus AED 10 ($3) za innowacje<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata partnera us\u0142ugowego<\/td>\nAED 4\u00a0000 ($1\u00a0089) plus VAT, je\u015bli warto\u015b\u0107 sprzeda\u017cy wynosi AED 500\u00a0000 ($136\u00a0147) lub wi\u0119cej; AED 2\u00a0000 ($545) plus VAT poni\u017cej tej kwoty<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Zgoda dewelopera<\/td>\ne-NOC przez Dubai REST w obszarach freehold<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Czas realizacji us\u0142ugi<\/td>\n20 minut wed\u0142ug strony<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Dla ilustracji lokal sprzedany za AED 1\u00a0500\u00a0000 ($408\u00a0441) podlega op\u0142acie 2% po ka\u017cdej stronie, czyli AED 30\u00a0000 ($8\u00a0169) dla sprzedawcy i AED 30\u00a0000 ($8\u00a0169) dla nabywcy, razem AED 60\u00a0000 ($16\u00a0338) przed op\u0142atami sta\u0142ymi i partnerskimi. Koszty i harmonogram sprzeda\u017cy omawia artyku\u0142 jak sprzeda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju a Z\u0142ota Wiza<\/h2>\n

Cztery oficjalne strony opisuj\u0105 \u015bcie\u017ck\u0119 dla inwestor\u00f3w w nieruchomo\u015bci i nie u\u017cywaj\u0105 identycznych sformu\u0142owa\u0144. Ka\u017cda podaje warunki, na jakich wnioskodawca mo\u017ce z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek; \u017cadna nie m\u00f3wi, \u017ce zakup przyznaje zezwolenie na pobyt. Federalny Urz\u0105d ds. To\u017csamo\u015bci, Obywatelstwa, Ce\u0142 i Bezpiecze\u0144stwa Port\u00f3w (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security, ICP) i Ministerstwo Gospodarki opisuj\u0105 \u015bcie\u017ck\u0119 dla lokali off-plan, a strony dubajskie opisuj\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 b\u0119d\u0105c\u0105 w\u0142asno\u015bci\u0105, z aktem w\u0142asno\u015bci lub e-za\u015bwiadczeniem, za\u015bwiadczeniem DLD o warto\u015bci oraz listem z banku, gdy nieruchomo\u015b\u0107 jest obci\u0105\u017cona hipotek\u0105.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\u0179r\u00f3d\u0142o (data strony)<\/th>\nSformu\u0142owanie dotycz\u0105ce nieruchomo\u015bci<\/th>\nInne warunki<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Przewodnik ICP o Golden Residency<\/a> (ostatnia aktualizacja 10 wrze\u015bnia 2026 r.)<\/td>\nZakup jednego lub kilku lokali off-plan o \u0142\u0105cznej warto\u015bci co najmniej AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588), od zatwierdzonej lokalnej firmy nieruchomo\u015bciowej upowa\u017cnionej przez w\u0142a\u015bciwy organ lokalny<\/td>\nPobyt na 10 lat; nieruchomo\u015b\u0107 o warto\u015bci co najmniej AED 2\u00a0000\u00a0000 zarejestrowana na nazwisko inwestora, a finansowanie dozwolone z zatwierdzonego lokalnego banku<\/td>\n<\/tr>\n
FAQ Ministerstwa Gospodarki<\/a> (stopka strony z dat\u0105 5 listopada 2026 r.)<\/td>\nLokale na mapie o \u0142\u0105cznej warto\u015bci co najmniej AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588) od lokalnych firm zatwierdzonych przez w\u0142a\u015bciwy organ lokalny<\/td>\nNieruchomo\u015b\u0107 w pe\u0142ni b\u0119d\u0105ca w\u0142asno\u015bci\u0105; kredyt mo\u017ce pochodzi\u0107 z lokalnego banku okre\u015blonego przez w\u0142a\u015bciwy organ lokalny; ubezpieczenie zdrowotne<\/td>\n<\/tr>\n
Us\u0142uga inwestorska DLD<\/a> (strona zaktualizowana 3 listopada 2026 r.)<\/td>\nWarto\u015b\u0107 zakupu co najmniej AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588) w momencie zakupu; wymagane dokumenty obejmuj\u0105 elektroniczne za\u015bwiadczenie o tytule (e-Certificate of Title) lub akt w\u0142asno\u015bci<\/td>\nW przypadku nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej hipotek\u0105 list z banku wskazuj\u0105cy zap\u0142acon\u0105 kwot\u0119 i saldo, z podaniem wp\u0142aconej kwoty; wnioskodawca przebywaj\u0105cy w ZEA; 7 do 10 dni roboczych<\/td>\n<\/tr>\n
Strona inwestorska GDRFA Dubai<\/a> (zaktualizowana 5 listopada 2026 r.)<\/td>\nNieruchomo\u015b\u0107 obci\u0105\u017cona hipotek\u0105 jest akceptowana i obejmuje wszystkie rodzaje nieruchomo\u015bci<\/td>\nWarto\u015b\u0107 potwierdzona za\u015bwiadczeniem DLD o statusie nieruchomo\u015bci, przy czym mo\u017cliwe jest przyj\u0119cie za\u015bwiadczenia o wycenie z biura licencjonowanego przez DLD; zastaw na okres wa\u017cno\u015bci zezwolenia<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

W por\u00f3wnaniu z lokalem z przyk\u0142adu AED 1\u00a0320\u00a0000 stanowi 66,0% progu AED 2\u00a0000\u00a0000 (1\u00a0320\u00a0000 podzielone przez 2\u00a0000\u00a0000), co pozostawia AED 680\u00a0000 ($185\u00a0160) do progu. Sformu\u0142owanie ICP liczy \u0142\u0105czn\u0105 warto\u015b\u0107 jednego lub kilku lokali, wi\u0119c test dotyczy sumy dla lokali od zatwierdzonej firmy. To, jak dany lokal off-plan jest odczytywany przez DLD i GDRFA, w tym jaki dow\u00f3d p\u0142atno\u015bci lub rejestracji jest wymagany, ocenia si\u0119 przy sk\u0142adaniu wniosku. Szerszy program wyja\u015bnia przewodnik po Z\u0142otej Wizie w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Proces krok po kroku i lista dokument\u00f3w<\/h2>\n

Poni\u017csza sekwencja \u0142\u0105czy \u017ar\u00f3d\u0142a u\u017cyte powy\u017cej. \u0179r\u00f3d\u0142o wskazano tylko przy tych krokach i dokumentach, kt\u00f3re wymienia oficjalna strona; kolejno\u015b\u0107 jest taka, w jakiej strony je umieszczaj\u0105. Nie jest to lista porad, lecz zestawienie tego, co wynika z cytowanych stron.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Krok<\/th>\nCo si\u0119 dzieje<\/th>\nGdzie to stwierdzono<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1. Sprawd\u017a projekt<\/td>\nRejestracja, procent uko\u0144czenia i numer rachunku escrow w Dubai REST<\/td>\nDLD Dubai REST<\/a>; status projektu<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
2. Sprawd\u017a sprzedawc\u0119 i zezwolenie<\/td>\nLicencje po\u015brednika i dewelopera oraz numer zezwolenia reklamowego<\/td>\nweryfikacja DLD<\/a>; przewodnik RERA dla po\u015brednik\u00f3w<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
3. Rezerwacja<\/td>\nFormularz rezerwacyjny i, je\u015bli korzysta si\u0119 z po\u015brednika, formularze um\u00f3w po\u015brednika<\/td>\nprzewodnik RERA dla po\u015brednik\u00f3w<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
4. Podpisanie SPA<\/td>\nPodpisana przez dewelopera i nabywc\u0119; wcze\u015bniej przeczyta\u0107 harmonogram p\u0142atno\u015bci, powierzchni\u0119, termin przekazania i op\u0142aty<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
5. Wp\u0142ata na rachunek escrow<\/td>\nP\u0142atno\u015bci i op\u0142ata rejestracyjna trafiaj\u0105 na rachunek escrow projektu lub do portfela dewelopera, jak opisuje DLD<\/td>\nkomunikat DLD<\/a>; FAQ DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
6. Rejestracja w Oqood<\/td>\nW ci\u0105gu 90 dni od podpisania; elektroniczne za\u015bwiadczenie o rejestracji tymczasowej<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
7. P\u0142atno\u015bci etapowe<\/td>\nRaty powi\u0105zane z etapami budowy; kontrola procentu uko\u0144czenia<\/td>\nFAQ DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
8. Uko\u0144czenie i przekazanie<\/td>\n\u015awiadectwo uko\u0144czenia budowy, kontrola i odbi\u00f3r techniczny, rozpocz\u0119cie biegu okres\u00f3w odpowiedzialno\u015bci za wady<\/td>\nustawa nr 13, art. 8<\/a>; ustawa nr 6 z 2019 r., art. 40<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
9. Rejestracja tytu\u0142u<\/td>\nDeweloper rejestruje lokal na nazwisko nabywcy; nabywca, kt\u00f3ry wype\u0142ni\u0142 umow\u0119, mo\u017ce poprosi\u0107 DLD o rejestracj\u0119 w razie odmowy<\/td>\nrozporz\u0105dzenie wykonawcze z 2010 r., art. 7<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Dokument<\/th>\nKto<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Kopia umowy kupna-sprzeda\u017cy podpisanej przez dewelopera i nabywc\u0119<\/td>\nNabywcy indywidualni i firmy<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Wa\u017cny dow\u00f3d to\u017csamo\u015bci ZEA lub wa\u017cny paszport w przypadku os\u00f3b nieb\u0119d\u0105cych rezydentami<\/td>\nNabywcy indywidualni<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Licencja handlowa, dow\u00f3d to\u017csamo\u015bci lub paszport posiadacza licencji, pe\u0142nomocnictwo, je\u015bli istnieje<\/td>\nNabywcy b\u0119d\u0105cy firmami<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Umowa sp\u00f3\u0142ki (Memorandum of Association) wraz z t\u0142umaczeniem prawniczym na arabski oraz za\u015bwiadczenie o udzia\u0142owcach<\/td>\nSp\u00f3\u0142ki z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
List o braku sprzeciwu strefy wolnoc\u0142owej wa\u017cny przez rok oraz t\u0142umaczenie na arabski po\u015bwiadczone przez Ministerstwo Spraw Zagranicznych<\/td>\nSp\u00f3\u0142ki zagraniczne<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Paszport lub dow\u00f3d to\u017csamo\u015bci opiekuna<\/td>\nGdy nabywca jest ma\u0142oletni<\/td>\nsprzeda\u017c pierwotna DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
List z banku z warto\u015bci\u0105 i dat\u0105 hipoteki oraz trzy podpisane umowy hipoteczne<\/td>\nZakupy finansowane<\/td>\nDLD, sprzeda\u017c z pierwsz\u0105 hipotek\u0105<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
e-NOC dewelopera oraz Emirates ID lub paszport obu stron<\/td>\nOdsprzeda\u017c przed przekazaniem<\/td>\nrejestracja sprzeda\u017cy DLD<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Paszport, e-Certificate of Title lub akt w\u0142asno\u015bci, zdj\u0119cie, dow\u00f3d to\u017csamo\u015bci ZEA, je\u015bli posiada<\/td>\nWnioskodawcy o Z\u0142ot\u0105 Wiz\u0119<\/td>\nus\u0142uga DLD dotycz\u0105ca Z\u0142otej Wizy<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Cz\u0119sto zadawane pytania<\/h2>\n

Co to s\u0105 nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju?<\/h3>\n

Zgodnie z ustaw\u0105 nr 13 z 2008 r. nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju to lokale sprzedawane off-plan lub w stanie nieuko\u0144czonym. Taka sprzeda\u017c jest wpisywana do Tymczasowego Rejestru Nieruchomo\u015bci (Oqood), a rozporz\u0105dzenie, kt\u00f3re nie zosta\u0142o tam wpisane, jest niewa\u017cne. Nabywca otrzymuje w trakcie budowy elektroniczne za\u015bwiadczenie o rejestracji tymczasowej, a po zarejestrowaniu lokalu w rejestrze g\u0142\u00f3wnym akt w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n

Jak chronione s\u0105 wp\u0142aty nabywc\u00f3w przy zakupie off-plan?<\/h3>\n

Wp\u0142aty trafiaj\u0105 na rachunek escrow otwarty dla projektu i u\u017cywany wy\u0142\u0105cznie do jego budowy, a wierzyciele dewelopera nie mog\u0105 go zaj\u0105\u0107 (ustawa nr 8 z 2007 r., art. 9). In\u017cynier powiernika potwierdza etapy budowy przed uwolnieniem \u015brodk\u00f3w, a 5% jest zatrzymywane po uko\u0144czeniu. Te zasady ograniczaj\u0105 spos\u00f3b wykorzystania pieni\u0119dzy; nie ustalaj\u0105 ceny ani terminu przekazania. Nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju nadal wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 z ryzykiem rynkowym i ryzykiem op\u00f3\u017anienia, kt\u00f3re ponosi nabywca.<\/p>\n

Czy cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107 nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju?<\/h3>\n

Cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107 nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju tam, gdzie W\u0142adca wyznaczy\u0142 obszary dla w\u0142asno\u015bci os\u00f3b nieb\u0119d\u0105cych obywatelami ZEA: freehold (w\u0142asno\u015b\u0107 bezterminowa) albo prawa u\u017cytkowania lub leasehold (u\u017cytkowanie wieczyste\/dzier\u017cawa) do 99 lat (ustawa nr 7 z 2006 r., art. 4). Projekt musi sta\u0107 na gruncie freehold lub d\u0142ugoterminowej dzier\u017cawy, aby zosta\u0142 zarejestrowany do sprzeda\u017cy off-plan, wi\u0119c status gruntu projektu decyduje o tym, co otrzymuje cudzoziemiec. Strona DLD o sprzeda\u017cy pierwotnej wymienia kopi\u0119 paszportu dla os\u00f3b fizycznych nieb\u0119d\u0105cych rezydentami.<\/p>\n

O ile op\u0142aty DLD zwi\u0119kszaj\u0105 koszt zakupu off-plan?<\/h3>\n

DLD wymienia op\u0142at\u0119 rejestracyjn\u0105 w wysoko\u015bci 2% dla nabywcy i 2% dla sprzedawcy, a jego komunikat z 2021 r. m\u00f3wi, \u017ce nabywca rozlicza z deweloperem ca\u0142e 4%, plus AED 20 ($5) op\u0142at za wiedz\u0119 i innowacje. Przy cenie AED 1\u00a0320\u00a0000 ($359\u00a0428) daje to AED 52\u00a0800 ($14\u00a0377) plus AED 20 ($5), czyli AED 52\u00a0820 ($14\u00a0383). Rejestracja hipoteki, op\u0142aty za akt w\u0142asno\u015bci i op\u0142aty serwisowe s\u0105 odr\u0119bne.<\/p>\n

Co si\u0119 dzieje, gdy deweloper op\u00f3\u017ania przekazanie?<\/h3>\n

W przypadku nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju SPA okre\u015bla termin przekazania, ewentualny okres karencji i ewentualne odszkodowanie. DLD nie mo\u017ce rozwi\u0105za\u0107 umowy na wniosek nabywcy, a mo\u017ce jedynie prowadzi\u0107 post\u0119powanie pojednawcze; nabywca, kt\u00f3ry chce jej zako\u0144czenia, zwraca si\u0119 do s\u0105du ds. nieruchomo\u015bci, z powod\u00f3w takich jak te w art. 20 rozporz\u0105dzenia wykonawczego z 2010 r. Je\u015bli RERA anuluje projekt, pieni\u0105dze nabywc\u00f3w s\u0105 zwracane z escrow, a w przypadku niedoboru przez dewelopera w ci\u0105gu 60 dni od decyzji o anulowaniu, chyba \u017ce RERA przed\u0142u\u017cy ten termin.<\/p>\n

Co je\u015bli nabywca nie jest w stanie p\u0142aci\u0107 rat?<\/h3>\n

Deweloper zawiadamia DLD, kt\u00f3ry dor\u0119cza 30-dniowe wezwanie i mo\u017ce po\u015bredniczy\u0107. Po tym opcje zale\u017c\u0105 od stopnia uko\u0144czenia: powy\u017cej 80% deweloper mo\u017ce utrzyma\u0107 umow\u0119 i dochodzi\u0107 salda, wnioskowa\u0107 o aukcj\u0119 lub rozwi\u0105za\u0107 umow\u0119, zatrzymuj\u0105c do 40%; od 60% do 80% mo\u017ce rozwi\u0105za\u0107 umow\u0119, zatrzymuj\u0105c do 40%; poni\u017cej 60% przy rozpocz\u0119tych pracach do 25% (ustawa nr 19 z 2020 r., art. 11). Nabywca nadal mo\u017ce zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 do s\u0105du.<\/p>\n

Czy lokal off-plan mo\u017cna odsprzeda\u0107 przed przekazaniem?<\/h3>\n

Lokale w ramach nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju, kt\u00f3re s\u0105 wpisane do rejestru tymczasowego, mog\u0105 by\u0107 sprzedawane. Strona DLD o rejestracji sprzeda\u017cy wymienia e-NOC dewelopera przez Dubai REST w obszarach freehold, po 2% od sprzedawcy i nabywcy oraz op\u0142aty partnerskie. Minimalny udzia\u0142 wp\u0142aconej ceny, okres blokady lub op\u0142ata za NOC wynikaj\u0105 z SPA i polityki dewelopera.<\/p>\n

Czy bank mo\u017ce udzieli\u0107 kredytu na zakup off-plan?<\/h3>\n

Tak, w granicach limitu Banku Centralnego wynosz\u0105cego 50% warto\u015bci nieruchomo\u015bci kupowanej off-plan, niezale\u017cnie od celu, warto\u015bci lub kategorii nabywcy. DLD wymienia op\u0142at\u0119 za rejestracj\u0119 hipoteki w wysoko\u015bci 0,25% kredytu oraz op\u0142at\u0119 partnersk\u0105 AED 5\u00a0000 ($1\u00a0361) plus VAT za rejestracj\u0119 tymczasow\u0105. W osobnym przewodniku o kredycie hipotecznym w Dubaju dla cudzoziemc\u00f3w<\/a> znajd\u0105 Pa\u0144stwo informacje o okresie kredytowania, obci\u0105\u017ceniu zad\u0142u\u017ceniem i warunkach bank\u00f3w.<\/p>\n

Czy nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju licz\u0105 si\u0119 do Z\u0142otej Wizy?<\/h3>\n

W przypadku nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju ICP i Ministerstwo Gospodarki opisuj\u0105 \u015bcie\u017ck\u0119 dla jednego lub kilku lokali off-plan o \u0142\u0105cznej warto\u015bci co najmniej AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588), kupionych od zatwierdzonej lokalnej firmy nieruchomo\u015bciowej. Strona DLD dotycz\u0105ca us\u0142ugi inwestorskiej wymaga elektronicznego za\u015bwiadczenia o tytule lub aktu w\u0142asno\u015bci oraz, dla nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej hipotek\u0105, listu z banku wskazuj\u0105cego zap\u0142acon\u0105 kwot\u0119. Zakup sam w sobie nie przyznaje zezwolenia; wniosek oceniaj\u0105 w\u0142a\u015bciwe organy.<\/p>\n

Czy nabywca musi by\u0107 w Dubaju, aby kupi\u0107 off-plan?<\/h3>\n

Rejestracja sprzeda\u017cy pierwotnej w DLD wymienia kopi\u0119 wa\u017cnego paszportu dla os\u00f3b fizycznych nieb\u0119d\u0105cych rezydentami oraz pe\u0142nomocnictwo, je\u015bli jest u\u017cywane, w przypadku wniosk\u00f3w firm, wi\u0119c sam etap rejestracji nie jest zwi\u0105zany z obecno\u015bci\u0105 nabywcy. To, czy formularz rezerwacyjny i SPA mo\u017cna podpisa\u0107 zdalnie, zale\u017cy od procedury dewelopera. W przypadku us\u0142ugi inwestorskiej Z\u0142otej Wizy wnioskodawca musi przebywa\u0107 w ZEA i stawi\u0107 si\u0119 osobi\u015bcie.<\/p>\n

Ostatnia weryfikacja: 5 listopada 2026 r. \u0179r\u00f3d\u0142a: Ustawa Dubaju nr 13 z 2008 r.<\/a>, ustawa nr 19 z 2020 r.<\/a>, zbi\u00f3r przepis\u00f3w DLD (ustawa nr 9 z 2009 r.)<\/a>, ustawa nr 8 z 2007 r.<\/a>, Uchwa\u0142a Rady Wykonawczej nr 6 z 2010 r.<\/a>, ustawa nr 7 z 2006 r.<\/a>, ustawa nr 6 z 2019 r.<\/a>, FAQ DLD<\/a>, rejestracja sprzeda\u017cy pierwotnej DLD<\/a>, rejestracja sprzeda\u017cy DLD<\/a>, DLD, sprzeda\u017c z pierwsz\u0105 hipotek\u0105<\/a>, rejestracja hipoteki DLD<\/a>, rejestracja projektu DLD<\/a>, zezwolenie reklamowe DLD<\/a>, weryfikacja licencji DLD<\/a>, status projektu DLD<\/a>, Dubai REST<\/a>, zako\u0144czenie rejestracji pierwotnej DLD<\/a>, komunikat DLD z 31 maja 2021 r.<\/a>, przewodnik RERA dla po\u015brednik\u00f3w<\/a>, Service Charge Index DLD<\/a>, us\u0142uga DLD dotycz\u0105ca Z\u0142otej Wizy<\/a>, GDRFA Dubai<\/a>, ICP Golden Residency<\/a>, Ministerstwo Gospodarki<\/a>, przewodnik FTA o VAT od nieruchomo\u015bci<\/a>, Ministerstwo Finans\u00f3w, VAT<\/a>, regulacja hipoteczna CBUAE<\/a>, Emirates 24|7 (dane DLD)<\/a>, Engel & V\u00f6lkers H1 2026<\/a>, Emaar offers<\/a>, Emaar The Cove<\/a>, Emaar Alana<\/a>, Emaar Park Horizon<\/a>, Binghatti Skyflame<\/a>, Binghatti projects<\/a>, blog Binghatti o planach p\u0142atno\u015bci<\/a>, Danube Greenz<\/a>.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jak dzia\u0142aj\u0105 nieruchomo\u015bci off-plan w Dubaju na 5 listopada 2026: rejestracja Oqood, rachunki escrow, plany p\u0142atno\u015bci, op\u0142aty DLD z obliczeniami, zasady niewywi\u0105zania si\u0119 z umowy i zwrot\u00f3w, odpowiedzialno\u015b\u0107 za wady, odsprzeda\u017c i warunki Z\u0142otej Wizy.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":22621,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[259],"tags":[],"class_list":["post-34934","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-dubaj"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34934","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=34934"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34934\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/22621"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=34934"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=34934"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=34934"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}