{"id":35088,"date":"2026-11-13T10:00:00","date_gmt":"2026-11-13T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/?p=35088"},"modified":"2026-11-11T19:24:35","modified_gmt":"2026-11-11T19:24:35","slug":"dubai-mortgage-calculator-how-much-can-i-borrow","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/dubai-mortgage-calculator-how-much-can-i-borrow\/","title":{"rendered":"Kalkulator kredytu hipotecznego w Dubaju: ile mo\u017cna po\u017cyczy\u0107? Wzory"},"content":{"rendered":"

Kalkulator kredytu hipotecznego w Dubaju: ile mo\u017cna po\u017cyczy\u0107? Wzory<\/h1>\n

Kalkulator kredytu hipotecznego w Dubaju zwraca najni\u017csz\u0105 z trzech warto\u015bci: limitu LTV ustalonego przez Bank Centralny (80% warto\u015bci dla pierwszego mieszkania ekspatrianta o warto\u015bci poni\u017cej AED 5\u00a0000\u00a0000), siedmiokrotno\u015bci rocznego dochodu oraz raty, kt\u00f3ra mie\u015bci si\u0119 w 50% wska\u017anika obci\u0105\u017cenia zad\u0142u\u017ceniem po te\u015bcie wra\u017cliwo\u015bci na wzrost stopy. Ten poradnik pokazuje ka\u017cdy z test\u00f3w, wed\u0142ug stanu na 7 listopada 2026 r.<\/p>\n

Osoby korzystaj\u0105ce z kalkulatora znajd\u0105 tu wzory zapisane tak, by da\u0142o si\u0119 je odtworzy\u0107 w arkuszu kalkulacyjnym, limity Banku Centralnego dla rezydent\u00f3w, nierezydent\u00f3w, drugich mieszka\u0144 i zakup\u00f3w off-plan (lokali w budowie), tabel\u0119 rat dla nieruchomo\u015bci za AED 1\u00a0000\u00a0000, AED 1\u00a0500\u00a0000 i AED 2\u00a0500\u00a0000 przy trzech stopach procentowych i okresach 20 oraz 25 lat, zarobki wymagane przy ka\u017cdej kwocie kredytu, got\u00f3wk\u0119 potrzebn\u0105 poza wk\u0142adem w\u0142asnym, dokumenty wymieniane przez banki i czas trwania poszczeg\u00f3lnych etap\u00f3w. Ceny podano w dirhamach ZEA (AED), w nawiasach w dolarach ameryka\u0144skich, przeliczonych wed\u0142ug sta\u0142ego kursu 3,6725 dirhama za dolara. Stopy si\u0119 zmieniaj\u0105, dlatego ka\u017cda podana ni\u017cej stopa ma dat\u0119.<\/p>\n

Kalkulator kredytu hipotecznego w Dubaju: najwa\u017cniejsze liczby w skr\u00f3cie<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pytanie<\/th>\nWarto\u015b\u0107 na dzie\u0144 7 listopada 2026 r.<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Maksymalny kredyt, pierwsze mieszkanie ekspatrianta o warto\u015bci poni\u017cej AED 5\u00a0000\u00a0000<\/td>\n80% warto\u015bci wyceny<\/td>\nRulebook Banku Centralnego ZEA (CBUAE), Regulations Regarding Mortgage Loans, art. 3(2)<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny kredyt, pierwsze mieszkanie ekspatrianta o warto\u015bci powy\u017cej AED 5\u00a0000\u00a0000<\/td>\n70%<\/td>\nJak wy\u017cej, art. 3(2)<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny kredyt, drugie mieszkanie lub nieruchomo\u015b\u0107 inwestycyjna ekspatrianta<\/td>\n60%, niezale\u017cnie od warto\u015bci<\/td>\nJak wy\u017cej, art. 3(2)<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny kredyt, dowolny kupuj\u0105cy, zakup off-plan<\/td>\n50%<\/td>\nJak wy\u017cej, art. 3(2)(C)<\/td>\n<\/tr>\n
Limit wska\u017anika obci\u0105\u017cenia zad\u0142u\u017ceniem (DBR)<\/td>\n50% wynagrodzenia brutto i regularnych dochod\u00f3w<\/td>\nJak wy\u017cej, art. 3(1)<\/td>\n<\/tr>\n
Test wra\u017cliwo\u015bci na stop\u0119<\/td>\nod 2 do 4 punkt\u00f3w procentowych powy\u017cej obecnej stopy<\/td>\nJak wy\u017cej, art. 3(1)<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny kredyt jako wielokrotno\u015b\u0107 dochodu<\/td>\n7-krotno\u015b\u0107 rocznego dochodu dla ekspatriant\u00f3w (8 dla obywateli ZEA)<\/td>\nJak wy\u017cej, art. 3(4)<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny okres kredytowania<\/td>\n25 lat; najwy\u017cszy dopuszczalny wiek w chwili ostatniej raty okre\u015bla ka\u017cdy bank<\/td>\nJak wy\u017cej, art. 3(3)<\/td>\n<\/tr>\n
Stopa bazowa CBUAE (Base Rate)<\/td>\n3,9%, bez zmian 28 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>\nKomunikaty CBUAE z 16 wrze\u015bnia i 28 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
3-miesi\u0119czny EIBOR<\/td>\n4,28% na dzie\u0144 6 listopada 2026 r.<\/td>\nStrona ze stopami Almasraf<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata za rejestracj\u0119 hipoteki w DLD<\/td>\n0,25% warto\u015bci hipoteki plus op\u0142aty sta\u0142e<\/td>\nStrona rejestracji hipoteki w Departamencie Ziemi Dubaju (DLD)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Jak dzia\u0142a kalkulator kredytu hipotecznego w Dubaju: trzy limity, wygrywa najni\u017cszy<\/h2>\n

Narz\u0119dzia internetowe i kalkulatory bankowe wygl\u0105daj\u0105 r\u00f3\u017cnie, ale kalkulator kredytu hipotecznego w Dubaju, kt\u00f3ry wiernie odzwierciedla przepisy, wykonuje te same trzy testy i podaje najmniejszy wynik. Pierwszy test dotyczy nieruchomo\u015bci: kredyt nie mo\u017ce przekroczy\u0107 ustalonego odsetka warto\u015bci, kt\u00f3ry Rulebook nazywa wska\u017anikiem kredytu do warto\u015bci (LTV). Drugi dotyczy dochodu kredytobiorcy: w przypadku ekspatrianta kredyt nie mo\u017ce przekroczy\u0107 siedmiokrotno\u015bci rocznego dochodu. Trzeci dotyczy przep\u0142yw\u00f3w pieni\u0119\u017cnych: wszystkie miesi\u0119czne raty zad\u0142u\u017cenia, wraz z nowym kredytem hipotecznym, nie mog\u0105 przekroczy\u0107 50% dochodu brutto, a nowa rata jest testowana przy wy\u017cszej stopie procentowej ni\u017c ta, kt\u00f3r\u0105 oferuje bank.<\/p>\n

Bank Centralny opisuje warto\u015bci LTV jako maksima. Rulebook stanowi r\u00f3wnie\u017c, \u017ce kredytodawcy mog\u0105 przyj\u0105\u0107 ostro\u017cniejsze limity oraz \u017ce bank nie powinien opiera\u0107 si\u0119 na LTV zamiast oceny, czy kredytobiorca jest w stanie sp\u0142aca\u0107 zobowi\u0105zanie. Z tego powodu wynik kalkulatora jest pu\u0142apem, a nie ofert\u0105: w\u0142asna polityka banku, raport kredytowy, wycena nieruchomo\u015bci i typ kupuj\u0105cego mog\u0105 go obni\u017cy\u0107. Dlatego dwie osoby o tych samych zarobkach mog\u0105 dosta\u0107 od tego samego banku r\u00f3\u017cne odpowiedzi.<\/p>\n

Poni\u017csze cz\u0119\u015bci id\u0105 w kolejno\u015bci, w jakiej post\u0119puje bank. Zaczynaj\u0105 od limit\u00f3w Banku Centralnego, przechodz\u0105 do test\u00f3w dochodu, nast\u0119pnie wyceniaj\u0105 kredyt, a na ko\u0144cu dodaj\u0105 op\u0142aty, kt\u00f3re go otaczaj\u0105. Artyku\u0142 o kredycie hipotecznym w Dubaju dla cudzoziemc\u00f3w<\/a> opisuje te same zasady z perspektywy kupuj\u0105cego; ta strona to arytmetyka. Dzi\u0119ki temu czytelnik mo\u017ce na ka\u017cdym etapie sprawdzi\u0107, kt\u00f3ry z limit\u00f3w jest w danym przypadku najni\u017cszy, i por\u00f3wna\u0107 w\u0142asny wynik z liczbami z tabel.<\/p>\n

Krok 1: limity LTV w Rulebooku Banku Centralnego<\/h2>\n

Tekst Rulebooka znajduje si\u0119 w internetowym zbiorze Banku Centralnego, w dokumencie Regulations Regarding Mortgage Loans<\/a> (komunikat C 31\/2013, obowi\u0105zuj\u0105cy od 28 grudnia 2013 r., zmieniony uchwa\u0142ami zarz\u0105du 96\/2019 i 31\/2\/2020). Strona oznacza przepisy jako obowi\u0105zuj\u0105ce i pokazuje wersj\u0119 ujednolicon\u0105 z 8 kwietnia 2020 r. jako najnowsz\u0105. Limity LTV znajduj\u0105 si\u0119 w artykule 3, Important Ratios<\/a>. Poni\u017csza tabela przelicza je na kredyt dla nieruchomo\u015bci wycenionej na AED 1\u00a0500\u00a0000 ($408\u00a0441) oraz dla g\u00f3rnej granicy ka\u017cdego przedzia\u0142u.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Kupuj\u0105cy i rodzaj zakupu<\/th>\nMaksymalne LTV<\/th>\nMinimalne \u015brodki w\u0142asne<\/th>\nKredyt przy AED 1\u00a0500\u00a0000<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Ekspatriant, pierwsze mieszkanie (zamieszkane przez w\u0142a\u015bciciela), warto\u015b\u0107 poni\u017cej AED 5\u00a0000\u00a0000<\/td>\n80%<\/td>\n20%<\/td>\nAED 1\u00a0200\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Ekspatriant, pierwsze mieszkanie, warto\u015b\u0107 powy\u017cej AED 5\u00a0000\u00a0000<\/td>\n70%<\/td>\n30%<\/td>\nNie dotyczy przy tej cenie<\/td>\n<\/tr>\n
Ekspatriant, drugie lub kolejne mieszkanie albo nieruchomo\u015b\u0107 inwestycyjna<\/td>\n60%<\/td>\n40%<\/td>\nAED 900\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Obywatel ZEA, pierwsze mieszkanie, warto\u015b\u0107 do AED 5\u00a0000\u00a0000<\/td>\n85%<\/td>\n15%<\/td>\nAED 1\u00a0275\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Obywatel ZEA, pierwsze mieszkanie, warto\u015b\u0107 powy\u017cej AED 5\u00a0000\u00a0000<\/td>\n75%<\/td>\n25%<\/td>\nNie dotyczy przy tej cenie<\/td>\n<\/tr>\n
Obywatel ZEA, drugie lub kolejne mieszkanie albo nieruchomo\u015b\u0107 inwestycyjna<\/td>\n65%<\/td>\n35%<\/td>\nAED 975\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Dowolny kupuj\u0105cy, nieruchomo\u015b\u0107 kupowana off-plan<\/td>\n50%<\/td>\n50%<\/td>\nAED 750\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Jak poprawnie czyta\u0107 tabel\u0119<\/h3>\n

Trzy szczeg\u00f3\u0142y w tek\u015bcie Rulebooka zmieniaj\u0105 rachunek. Po pierwsze, limit dotyczy warto\u015bci wyceny, a nie ceny z umowy: Rulebook definiuje LTV jako kwot\u0119 pozostaj\u0105c\u0105 do sp\u0142aty podzielon\u0105 przez warto\u015b\u0107 wyceny i wymaga niezale\u017cnej wyceny na miejscu, zanim bank si\u0119 zobowi\u0105\u017ce. Gdy wycena wypada poni\u017cej ceny, kredyt si\u0119 zmniejsza, a kupuj\u0105cy pokrywa r\u00f3\u017cnic\u0119 (przyk\u0142ad obliczeniowy znajduje si\u0119 ni\u017cej). Po drugie, \u201epierwsze mieszkanie\u201d jest zdefiniowane w przepisach: ka\u017cdy kredytobiorca mo\u017ce powo\u0142a\u0107 si\u0119 tylko na jedn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 w tej kategorii, wi\u0119c kto ju\u017c wykorzysta\u0142 kategori\u0119 pierwszego mieszkania, przy kolejnym zakupie trafia do przedzia\u0142u drugiego mieszkania.<\/p>\n

Po trzecie, sformu\u0142owanie dotycz\u0105ce granicy AED 5\u00a0000\u00a0000 r\u00f3\u017cni si\u0119 mi\u0119dzy grupami. Dla obywateli ZEA wy\u017cszy przedzia\u0142 obowi\u0105zuje do AED 5\u00a0000\u00a0000 w\u0142\u0105cznie. Dla ekspatriant\u00f3w tekst u\u017cywa okre\u015blenia \u201emniej ni\u017c 5 mln AED\u201d przy 80% i \u201ewi\u0119cej ni\u017c 5 mln AED\u201d przy 70%, wi\u0119c nie wskazuje, do kt\u00f3rego przedzia\u0142u nale\u017cy cena dok\u0142adnie r\u00f3wna AED 5\u00a0000\u00a0000, i decyduje polityka banku. Przy AED 5\u00a0000\u00a0000 r\u00f3\u017cnica jest du\u017ca: 80% to kredyt AED 4\u00a0000\u00a0000 ($1\u00a0089\u00a0177), a 70% to AED 3\u00a0500\u00a0000 ($953\u00a0029).<\/p>\n

Wk\u0142ad w\u0142asny musi pochodzi\u0107 z w\u0142asnych \u015brodk\u00f3w kredytobiorcy<\/h3>\n

Artyku\u0142 2(4) stanowi, \u017ce wk\u0142ad w\u0142asny powinien pochodzi\u0107 z w\u0142asnych zasob\u00f3w kredytobiorcy, a nie z innego zad\u0142u\u017cenia, i wymienia po\u017cyczki osobiste oraz karty kredytowe. Ten sam artyku\u0142 nakazuje bankom zapisa\u0107 t\u0119 zasad\u0119 w polityce kredytowej. Kalkulator, kt\u00f3ry traktuje wk\u0142ad w\u0142asny jako dowoln\u0105 warto\u015b\u0107 wej\u015bciow\u0105, nie powie, czy \u017ar\u00f3d\u0142o \u015brodk\u00f3w zostanie zaakceptowane; lista dokument\u00f3w banku (pokazana dalej) wymaga dowodu pochodzenia \u015brodk\u00f3w na wk\u0142ad w\u0142asny. Dlatego przed z\u0142o\u017ceniem wniosku warto ustali\u0107, sk\u0105d dok\u0142adnie pochodz\u0105 \u015brodki, kt\u00f3re maj\u0105 stanowi\u0107 wk\u0142ad.<\/p>\n

Zakupy off-plan<\/h3>\n

Dla nieruchomo\u015bci kupowanych off-plan Rulebook ustala 50% \u201eniezale\u017cnie od celu, warto\u015bci czy kategorii kupuj\u0105cego\u201d, a uzasadnienie podano w tek\u015bcie: d\u0142ugi okres budowy i wy\u017csze ryzyko niedoko\u0144czenia inwestycji. Rulebook okre\u015bla te\u017c kolejno\u015b\u0107 p\u0142atno\u015bci przy zakupach p\u0142aconych etapami: bank najpierw wyp\u0142aca deweloperowi cz\u0119\u015b\u0107 pochodz\u0105c\u0105 z kapita\u0142u w\u0142asnego kupuj\u0105cego, a \u015brodki z kredytu uwalnia po osi\u0105gni\u0119ciu kamieni milowych budowy potwierdzonych przez bank lub niezale\u017cnego specjalist\u0119. Nic w tek\u015bcie artyku\u0142u nie opisuje przej\u015bcia na limity dla nieruchomo\u015bci gotowych po uko\u0144czeniu budynku; spos\u00f3b potraktowania kredytu w chwili przekazania lokali jest spraw\u0105 pisemnej oferty banku.<\/p>\n

Dla ilustracji: na naszej stronie oferty Valia at Dubai Creek Harbour<\/a> opisano wie\u017cowiec Emaar sprzedawany off-plan i przywo\u0142ano stron\u0119 dewelopera, wed\u0142ug kt\u00f3rej apartamenty z jedn\u0105 sypialni\u0105 kosztuj\u0105 od AED 1\u00a0960\u00a0000 ($533\u00a0696). Przy 50% maksymalny kredyt od tej ceny wynosi AED 980\u00a0000 ($266\u00a0848), a udzia\u0142 \u015brodk\u00f3w w\u0142asnych to drugie AED 980\u00a0000, kt\u00f3re w praktyce wp\u0142aca si\u0119 wed\u0142ug harmonogramu dewelopera, a nie jednego dnia. Natomiast Celestia w Dubai South<\/a> jest na naszej stronie oferty pokazana jako uko\u0144czona w 2019 r., z lokalami od AED 695\u00a0000 ($189\u00a0244) wed\u0142ug danych projektu podanych przez dewelopera; zakup tam to zakup nieruchomo\u015bci gotowej, a limit 80% dla pierwszego mieszkania ekspatrianta da\u0142by maksymalny kredyt AED 556\u00a0000 ($151\u00a0396). Stron\u0119 zakupu off-plan omawia poradnik kupuj\u0105cego nieruchomo\u015b\u0107 off-plan<\/a>.<\/p>\n

Krok 2: wska\u017anik obci\u0105\u017cenia zad\u0142u\u017ceniem, test wra\u017cliwo\u015bci i limit siedmiokrotno\u015bci dochodu<\/h2>\n

Artyku\u0142 3(1) Rulebooka wi\u0105\u017ce DBR z przepisami Banku Centralnego o kredytach dla os\u00f3b fizycznych: \u0142\u0105czne miesi\u0119czne zobowi\u0105zania d\u0142u\u017cne nie mog\u0105 przekracza\u0107 50% wynagrodzenia brutto i wszelkich regularnych dochod\u00f3w z okre\u015blonego, konkretnego \u017ar\u00f3d\u0142a. Ten sam artyku\u0142 zaleca bankom, by nie stosowa\u0142y maksimum automatycznie, lecz uwzgl\u0119dnia\u0142y sytuacj\u0119 kredytobiorcy i ekspozycj\u0119 banku. Artyku\u0142 2(3) dodaje, \u017ce licz\u0105 si\u0119 wszystkie zobowi\u0105zania, tak\u017ce zad\u0142u\u017cenie na kartach kredytowych, i \u017ce nale\u017cy uwzgl\u0119dnia\u0107 wy\u0142\u0105cznie wiarygodny i trwa\u0142y doch\u00f3d; premie oraz inne niestandardowe lub tymczasowe dochody nale\u017cy pomniejszy\u0107 lub pomin\u0105\u0107, je\u015bli bank nie mo\u017ce na nie liczy\u0107. Ocena nie mo\u017ce te\u017c opiera\u0107 si\u0119 na przysz\u0142ych wzrostach cen nieruchomo\u015bci ani na oczekiwanym wzro\u015bcie zarobk\u00f3w kredytobiorcy.<\/p>\n

Test wra\u017cliwo\u015bci na stop\u0119<\/h3>\n

Rulebook wymaga, by bank testowa\u0142 kredyt przy stopie wy\u017cszej o 2 do 4 punkt\u00f3w procentowych od obecnej, \u201ezale\u017cnie od tego, na jakim poziomie znajduj\u0105 si\u0119 stopy procentowe w cyklu\u201d. Je\u015bli obowi\u0105zuje stopa wprowadzaj\u0105ca, test stosuje stop\u0119, kt\u00f3ra b\u0119dzie obowi\u0105zywa\u0107 po jej zako\u0144czeniu. W tabelach tego poradnika test pokazano na dolnym ko\u0144cu przedzia\u0142u (stopa plus 2 punkty) i na g\u00f3rnym ko\u0144cu (stopa plus 4 punkty); bank wybiera w\u0142asny punkt w tym przedziale, wi\u0119c jego odpowied\u017a mo\u017ce znale\u017a\u0107 si\u0119 gdziekolwiek mi\u0119dzy dwiema kolumnami. Warto o tym pami\u0119ta\u0107, czytaj\u0105c wyniki w kolejnych tabelach, poniewa\u017c rzeczywista oferta nie musi pokrywa\u0107 si\u0119 z \u017cadn\u0105 z dw\u00f3ch skrajnych kolumn.<\/p>\n

Limit siedmiokrotno\u015bci dochodu<\/h3>\n

Artyku\u0142 3(4) dodaje odr\u0119bne ograniczenie kwoty: do 8 lat rocznego dochodu dla obywateli ZEA i do 7 lat dla ekspatriant\u00f3w, przy czym dodatkowo nie mo\u017cna przekroczy\u0107 DBR. Przy miesi\u0119cznym dochodzie brutto AED 30\u00a0000 roczny doch\u00f3d wynosi AED 360\u00a0000, a jego siedmiokrotno\u015b\u0107 to AED 2\u00a0520\u00a0000 ($686\u00a0181). Podzielenie kredytu przez 84 (siedem lat w miesi\u0105cach) daje miesi\u0119czny doch\u00f3d wymagany przez ten limit: kredyt AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588) wymaga co najmniej AED 23\u00a0810 ($6\u00a0483) miesi\u0119cznie.<\/p>\n

Zdolno\u015b\u0107 kredytowa wed\u0142ug zarobk\u00f3w, krok po kroku<\/h3>\n

Tabela stosuje wszystkie trzy testy dla ekspatrianta bez innych zobowi\u0105za\u0144. Zak\u0142ada stop\u0119 umown\u0105 5,10% (\u015brodek podanego dalej przedzia\u0142u st\u00f3p sta\u0142ych z dat\u0105), okres 25 lat i DBR 50%, a test wra\u017cliwo\u015bci pokazuje przy 7,10% (stopa plus 2 punkty) i 9,10% (stopa plus 4 punkty). Kredyt, kt\u00f3ry mo\u017cna obs\u0142u\u017cy\u0107 dan\u0105 rat\u0105, to warto\u015b\u0107 bie\u017c\u0105ca 25 lat takiej raty. Ostatnia kolumna przelicza ni\u017cszy z dw\u00f3ch wynik\u00f3w testu na najwy\u017csz\u0105 cen\u0119 zakupu przy limicie 80%.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Miesi\u0119czny doch\u00f3d brutto (AED)<\/th>\nLimit siedmiokrotno\u015bci (AED)<\/th>\nKredyt przy te\u015bcie 7,10% (AED)<\/th>\nKredyt przy te\u015bcie 9,10% (AED)<\/th>\nCena przy LTV 80%, test 7,10% (AED)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
15\u00a0000<\/td>\n1\u00a0260\u00a0000<\/td>\n1\u00a0051\u00a0641<\/td>\n886\u00a0467<\/td>\noko\u0142o 1\u00a0314\u00a0500<\/td>\n<\/tr>\n
20\u00a0000<\/td>\n1\u00a0680\u00a0000<\/td>\n1\u00a0402\u00a0188<\/td>\n1\u00a0181\u00a0957<\/td>\noko\u0142o 1\u00a0752\u00a0700<\/td>\n<\/tr>\n
30\u00a0000<\/td>\n2\u00a0520\u00a0000<\/td>\n2\u00a0103\u00a0282<\/td>\n1\u00a0772\u00a0935<\/td>\noko\u0142o 2\u00a0629\u00a0100<\/td>\n<\/tr>\n
50\u00a0000<\/td>\n4\u00a0200\u00a0000<\/td>\n3\u00a0505\u00a0469<\/td>\n2\u00a0954\u00a0891<\/td>\noko\u0142o 4\u00a0381\u00a0800<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Na ka\u017cdym poziomie dochodu w tym przyk\u0142adzie test raty daje ni\u017cszy kredyt ni\u017c limit siedmiokrotno\u015bci, wi\u0119c ten limit nie jest wi\u0105\u017c\u0105cy. Ekspatriant zarabiaj\u0105cy AED 30\u00a0000 miesi\u0119cznie, kt\u00f3ry poprosi\u0142by o maksymalny kredyt wynikaj\u0105cy z siedmiokrotno\u015bci, czyli AED 2\u00a0520\u00a0000, zosta\u0142by ograniczony przez test raty przy 7,10% do oko\u0142o AED 2\u00a0103\u00a0000.<\/p>\n

Istniej\u0105ce zobowi\u0105zania bezpo\u015brednio zmniejszaj\u0105 wynik. Je\u015bli ta sama osoba zarabiaj\u0105ca AED 30\u00a0000 sp\u0142aca ju\u017c AED 3\u00a0500 ($953) miesi\u0119cznie z tytu\u0142u kredytu samochodowego i minimalnych sp\u0142at kart (za\u0142o\u017cenie na potrzeby rachunku), miejsce na rat\u0119 wynosi AED 15\u00a0000 minus AED 3\u00a0500, czyli AED 11\u00a0500. Kredyt, kt\u00f3ry AED 11\u00a0500 miesi\u0119cznie obs\u0142u\u017cy przy 7,10% w ci\u0105gu 25 lat, to AED 1\u00a0612\u00a0516 ($439\u00a0079), czyli o AED 490\u00a0766 ($133\u00a0633) mniej ni\u017c bez innych zobowi\u0105za\u0144.<\/p>\n

Doch\u00f3d z najmu nieruchomo\u015bci inwestycyjnej<\/h3>\n

W przypadku nieruchomo\u015bci inwestycyjnej Rulebook nakazuje bankom odliczy\u0107 w obliczeniu DBR co najmniej dwumiesi\u0119czny doch\u00f3d z najmu, aby uwzgl\u0119dni\u0107 okresy, gdy lokal nie jest wynaj\u0119ty. Ogranicza te\u017c kredyty z samymi odsetkami do kredyt\u00f3w inwestycyjnych, bez odroczenia kapita\u0142u na d\u0142u\u017cej ni\u017c 5 lat od pierwszej wyp\u0142aty, i wymaga sp\u0142aty z wynagrodzenia albo z mo\u017cliwego do zweryfikowania dochodu z dzia\u0142alno\u015bci lub najmu. Wykorzystanie \u015bwiadczenia z tytu\u0142u zako\u0144czenia stosunku pracy jako \u017ar\u00f3d\u0142a sp\u0142aty jest niedozwolone.<\/p>\n

Krok 3: okres kredytowania, wiek i klauzula emerytalna<\/h2>\n

Artyku\u0142 3(3) ustala maksymalny okres kredytowania na 25 lat. Komunikat prasowy Banku Centralnego z 10 pa\u017adziernika 2019 r.<\/a> zni\u00f3s\u0142 wcze\u015bniejszy limit 70 lat w chwili ostatniej sp\u0142aty i pozostawi\u0142 maksymalny wiek polityce zarz\u0105dzania ryzykiem i polityce kredytowej ka\u017cdego banku. W rezultacie zasada wieku jest zasad\u0105 banku, a ten sam kredytobiorca mo\u017ce zobaczy\u0107 inny okres w r\u00f3\u017cnych bankach. Jako przyk\u0142ady opublikowanych warunk\u00f3w bank\u00f3w: HSBC UAE podaje na swojej stronie o sk\u0142adaniu wniosku<\/a> (odczytanej 7 listopada 2026 r.), \u017ce wnioskodawcy musz\u0105 mie\u0107 od 21 do 65 lat, okres kredytowania wynosi od 5 do 25 lat, kwota kredytu zaczyna si\u0119 od AED 350\u00a0000 ($95\u00a0303), a miesi\u0119czny doch\u00f3d musi wynosi\u0107 co najmniej AED 15\u00a0000 ($4\u00a0084).<\/p>\n

Rulebook dodaje klauzul\u0119 emerytaln\u0105. Je\u015bli harmonogram sp\u0142at wykracza poza przewidywany wiek emerytalny, bank musi upewni\u0107 si\u0119, \u017ce saldo pozostaj\u0105ce do sp\u0142aty w tym momencie da si\u0119 obs\u0142ugiwa\u0107 przy DBR wynosz\u0105cym 50% dochodu kredytobiorcy po przej\u015bciu na emerytur\u0119. W kalkulatorze objawia si\u0119 to kr\u00f3tszym okresem dla starszych kredytobiorc\u00f3w. Rachunek jest prosty: okres w latach to limit wieku banku w chwili ostatniej raty minus wiek kredytobiorcy, nie wi\u0119cej ni\u017c 25. Gdyby limit banku wynosi\u0142 65 lat (za\u0142o\u017cenie dla ilustracji, a nie regu\u0142a), 35-latek dostaje 25 lat, 45-latek 20 lat, a 55-latek 10 lat.<\/p>\n

Kr\u00f3tszy okres ma znaczenie, poniewa\u017c rata szybko ro\u015bnie. Przy kredycie AED 1\u00a0200\u00a0000 ($326\u00a0753) i stopie 5,10% miesi\u0119czna rata wynosi AED 7\u00a0085 ($1\u00a0929) przy 25 latach i AED 7\u00a0986 ($2\u00a0175) przy 20 latach; test raty uzasadnia wi\u0119c mniejszy kredyt przy tych samych zarobkach.<\/p>\n

Stopy procentowe: Base Rate, EIBOR, okresy sta\u0142e i to, co dzieje si\u0119 potem<\/h2>\n

Oprocentowanie kredyt\u00f3w hipotecznych w ZEA zale\u017cy od stopy bazowej Banku Centralnego i od Emirates Interbank Offered Rate (EIBOR) ustalanej przez banki. 16 wrze\u015bnia 2026 r. Bank Centralny podni\u00f3s\u0142 stop\u0119 bazow\u0105<\/a> stosowan\u0105 do Overnight Deposit Facility o 25 punkt\u00f3w bazowych, z 3,65% do 3,9%, ze skutkiem od czwartku 17 wrze\u015bnia, w \u015blad za zmian\u0105 stopy Rezerwy Federalnej USA od sald rezerw (Interest Rate on Reserve Balances). 28 pa\u017adziernika 2026 r. utrzyma\u0142 stop\u0119 na poziomie 3,9%<\/a> po tym, jak Rezerwa Federalna pozostawi\u0142a swoj\u0105 stop\u0119 bez zmian. Stopa bazowa nie jest stop\u0105 kredytu hipotecznego; sygnalizuje kierunek polityki i wyznacza doln\u0105 granic\u0119 dla st\u00f3p overnight na rynku pieni\u0119\u017cnym.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Wska\u017anik lub produkt<\/th>\nStopa<\/th>\nData i \u017ar\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Stopa bazowa CBUAE (Overnight Deposit Facility)<\/td>\n3,9% (z 3,65%)<\/td>\nOd 17 wrze\u015bnia 2026 r.; utrzymana 28 pa\u017adziernika 2026 r. (CBUAE)<\/td>\n<\/tr>\n
3-miesi\u0119czny EIBOR<\/td>\n4,28%<\/td>\n6 listopada 2026 r. (strona ze stopami Almasraf)<\/td>\n<\/tr>\n
3-miesi\u0119czny SOFR<\/td>\n4,06%<\/td>\n6 listopada 2026 r. (strona ze stopami Almasraf)<\/td>\n<\/tr>\n
Kredyt mieszkaniowy ze stop\u0105 sta\u0142\u0105 przez pierwsze 3 lata (orientacyjnie)<\/td>\nod 4,10% do 6,10%<\/td>\n6 listopada 2026 r. (strona ze stopami Almasraf)<\/td>\n<\/tr>\n
Kredyt mieszkaniowy, pozosta\u0142a cz\u0119\u015b\u0107 okresu (orientacyjnie)<\/td>\n3-miesi\u0119czny EIBOR plus od 1,99% do 2,99%, ze stop\u0105 minimaln\u0105 od 4,10% do 6,10%<\/td>\n6 listopada 2026 r. (strona ze stopami Almasraf)<\/td>\n<\/tr>\n
Stopa wynikaj\u0105ca po okresie sta\u0142ym przy dzisiejszym EIBOR<\/td>\nod 6,27% do 7,27%<\/td>\nRachunek: 4,28% plus 1,99% oraz plus 2,99%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Strona Almasraf zastrzega, \u017ce podane stopy kredyt\u00f3w mieszkaniowych s\u0105 orientacyjne i zale\u017c\u0105 od oceny w biurze informacji kredytowej, przedzia\u0142u zarobk\u00f3w oraz segmentu klienta. Przedzia\u0142 od 4,10% do 6,10% nale\u017cy traktowa\u0107 jako rozrzut tego, co oferuje rynek, a nie jako liczb\u0119, kt\u00f3r\u0105 otrzyma konkretny kredytobiorca. Stop\u0119 dla danej osoby podaje arkusz kluczowych informacji (key facts statement) banku i jego list z ofert\u0105. Do czasu otrzymania takiego dokumentu podane tu warto\u015bci s\u0142u\u017c\u0105 wy\u0142\u0105cznie do rachunku orientacyjnego.<\/p>\n

Stopa sta\u0142a, potem zmienna: rata po okresie sta\u0142ym<\/h3>\n

Wiele kredyt\u00f3w mieszkaniowych w ZEA ma sta\u0142\u0105 stop\u0119 przez od jednego do pi\u0119ciu lat, a nast\u0119pnie przechodzi na stop\u0119 zmienn\u0105 r\u00f3wn\u0105 EIBOR plus mar\u017ca. HSBC UAE podaje na przyk\u0142ad na stronie kredytu ze stop\u0105 sta\u0142\u0105<\/a>, \u017ce okresy sta\u0142e wynosz\u0105 1, 2, 3 lub 5 lat, a potem stopa przechodzi na 3-miesi\u0119czny EIBOR plus mar\u017c\u0119 banku na pozosta\u0142y okres; jego kredyt zmienny oparty na EIBOR<\/a> jest weryfikowany co 3 miesi\u0105ce. Nast\u0119pna tabela pokazuje, co taka struktura robi z rat\u0105 kredytu AED 1\u00a0200\u00a0000 na 25 lat, na podstawie podanych wy\u017cej danych z dat\u0105: 4,10% sta\u0142ej przez 3 lata, potem EIBOR z poziomu z 6 listopada plus 1,99% lub 2,99%. EIBOR przyj\u0119to w rachunku na poziomie 4,28%, co jest za\u0142o\u017ceniem, poniewa\u017c EIBOR si\u0119 zmienia.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Okres<\/th>\nStopa<\/th>\nRata miesi\u0119czna (AED)<\/th>\nSaldo lub zmiana<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Miesi\u0105ce 1 do 36<\/td>\n4,10% sta\u0142a<\/td>\n6\u00a0400<\/td>\nSaldo po 36 ratach: AED 1\u00a0112\u00a0033<\/td>\n<\/tr>\n
Miesi\u0105ce 37 do 300 (22 lata), mar\u017ca 1,99%<\/td>\n6,27%<\/td>\n7\u00a0774<\/td>\n+1\u00a0374 miesi\u0119cznie w por\u00f3wnaniu z okresem sta\u0142ym<\/td>\n<\/tr>\n
Miesi\u0105ce 37 do 300 (22 lata), mar\u017ca 2,99%<\/td>\n7,27%<\/td>\n8\u00a0453<\/td>\n+2\u00a0053 miesi\u0119cznie w por\u00f3wnaniu z okresem sta\u0142ym<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Test wra\u017cliwo\u015bci istnieje w\u0142a\u015bnie z powodu tego skoku. Zgodnie z art. 3(1), gdy obowi\u0105zuje stopa wprowadzaj\u0105ca, test musi stosowa\u0107 stop\u0119, kt\u00f3ra obowi\u0105zuje po zako\u0144czeniu okresu wprowadzaj\u0105cego. Kredytobiorca, kt\u00f3rego rata mie\u015bci si\u0119 w DBR przy 4,10%, ale nie przy stopie po okresie sta\u0142ym, zobaczy, \u017ce bank dopasuje kredyt do drugiej warto\u015bci.<\/p>\n

Wz\u00f3r na rat\u0119 miesi\u0119czn\u0105 i tabela rat dla trzech cen<\/h2>\n

Kredyt z r\u00f3wnymi ratami miesi\u0119cznymi opisuje jeden wz\u00f3r. Dla kredytu L, rocznej stopy r, miesi\u0119cznej stopy i r\u00f3wnej r podzielonemu przez 12 oraz liczby rat n r\u00f3wnej liczbie lat razy 12 rata miesi\u0119czna to L razy i podzielone przez (1 minus (1 plus i) do pot\u0119gi minus n). Dla AED 1\u00a0200\u00a0000 przy 5,10% w ci\u0105gu 25 lat i wynosi 0,00425, a n wynosi 300. Czynnik (1,00425) do pot\u0119gi minus 300 to 0,280187, wi\u0119c mianownik wynosi 0,719813; licznik to 1\u00a0200\u00a0000 razy 0,00425, czyli 5\u00a0100; a 5\u00a0100 podzielone przez 0,719813 daje AED 7\u00a0085,17, co po zaokr\u0105gleniu daje AED 7\u00a0085. W ci\u0105gu 300 rat kredytobiorca sp\u0142aca AED 2\u00a0125\u00a0552 ($578\u00a0775), z czego AED 925\u00a0552 ($252\u00a0022) to odsetki.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Krok<\/th>\nFormu\u0142a w arkuszu<\/th>\nPrzyk\u0142ad<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Kredyt z ceny i LTV<\/td>\n=cena*LTV<\/td>\n1\u00a0500\u00a0000 x 80% = 1\u00a0200\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Rata miesi\u0119czna<\/td>\n=-PMT(stopa\/12; lata*12; kredyt)<\/td>\n-PMT(0,051\/12; 300; 1200000) = 7\u00a0085<\/td>\n<\/tr>\n
Rata w te\u015bcie wra\u017cliwo\u015bci<\/td>\n=-PMT((stopa+2%)\/12; lata*12; kredyt)<\/td>\n-PMT(0,071\/12; 300; 1200000) = 8\u00a0558<\/td>\n<\/tr>\n
Doch\u00f3d wymagany przez rat\u0119 przy DBR 50%<\/td>\n=rata testowa\/0,5 + inne d\u0142ugi\/0,5<\/td>\n8\u00a0558 \/ 0,5 = 17\u00a0116<\/td>\n<\/tr>\n
Kredyt, kt\u00f3ry mo\u017ce obs\u0142u\u017cy\u0107 dana pensja<\/td>\n=PV((stopa+2%)\/12; lata*12; -(0,5*pensja – inne d\u0142ugi))<\/td>\nPV(0,071\/12; 300; -15000) = 2\u00a0103\u00a0282<\/td>\n<\/tr>\n
Limit siedmiokrotno\u015bci dochodu<\/td>\n=7*12*pensja<\/td>\n7 x 12 x 30\u00a0000 = 2\u00a0520\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalny kredyt<\/td>\n=MIN(cena*LTV; 7*12*pensja; wynik PV)<\/td>\nNajni\u017csza z trzech warto\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n
Saldo po m ratach<\/td>\n=-FV(stopa\/12; m; -rata; kredyt)<\/td>\n-FV(0,041\/12; 36; -6400; 1200000) = 1\u00a0112\u00a0033<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Nast\u0119pna tabela stosuje wz\u00f3r na rat\u0119 do trzech cen nieruchomo\u015bci przy kredycie 80%, czyli limicie dla pierwszego mieszkania ekspatrianta. Trzy stopy to dolna, \u015brodkowa i g\u00f3rna warto\u015b\u0107 przedzia\u0142u st\u00f3p sta\u0142ych od 4,10% do 6,10% z dat\u0105 6 listopada 2026 r. Kwoty podano w AED miesi\u0119cznie, zaokr\u0105glone do pe\u0142nego dirhama. Odpowiedniki w dolarach to kwota w dirhamach podzielona przez 3,6725.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Cena i kredyt 80% (AED)<\/th>\nOkres<\/th>\nPrzy 4,10%<\/th>\nPrzy 5,10%<\/th>\nPrzy 6,10%<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1\u00a0000\u00a0000 z kredytem 800\u00a0000<\/td>\n20 lat<\/td>\n4\u00a0890<\/td>\n5\u00a0324<\/td>\n5\u00a0778<\/td>\n<\/tr>\n
1\u00a0000\u00a0000 z kredytem 800\u00a0000<\/td>\n25 lat<\/td>\n4\u00a0267<\/td>\n4\u00a0723<\/td>\n5\u00a0203<\/td>\n<\/tr>\n
1\u00a0500\u00a0000 z kredytem 1\u00a0200\u00a0000<\/td>\n20 lat<\/td>\n7\u00a0335<\/td>\n7\u00a0986<\/td>\n8\u00a0667<\/td>\n<\/tr>\n
1\u00a0500\u00a0000 z kredytem 1\u00a0200\u00a0000<\/td>\n25 lat<\/td>\n6\u00a0400<\/td>\n7\u00a0085<\/td>\n7\u00a0805<\/td>\n<\/tr>\n
2\u00a0500\u00a0000 z kredytem 2\u00a0000\u00a0000<\/td>\n20 lat<\/td>\n12\u00a0225<\/td>\n13\u00a0310<\/td>\n14\u00a0444<\/td>\n<\/tr>\n
2\u00a0500\u00a0000 z kredytem 2\u00a0000\u00a0000<\/td>\n25 lat<\/td>\n10\u00a0667<\/td>\n11\u00a0809<\/td>\n13\u00a0009<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Szybka kontrola dla dowolnej kwoty kredytu: na ka\u017cde AED 1\u00a0000 po\u017cyczonych rata miesi\u0119czna przy 25 latach wynosi AED 5,33 przy 4,10%, AED 5,90 przy 5,10% i AED 6,50 przy 6,10%. Przy 20 latach warto\u015bci to AED 6,11, AED 6,65 i AED 7,22. Wystarczy pomno\u017cy\u0107 kwot\u0119 kredytu w tysi\u0105cach przez ten wsp\u00f3\u0142czynnik. Jeden punkt procentowy stopy zmienia rat\u0119 kredytu AED 1\u00a0200\u00a0000 na 25 lat o oko\u0142o AED 720 miesi\u0119cznie, z AED 7\u00a0085 przy 5,10% do AED 7\u00a0805 przy 6,10%.<\/p>\n

Przyk\u0142ad obliczeniowy: apartament za AED 1\u00a0500\u00a0000, od ceny do raty miesi\u0119cznej<\/h2>\n

We\u017amy ekspatrianta-rezydenta kupuj\u0105cego gotowy apartament za AED 1\u00a0500\u00a0000 ($408\u00a0441) jako pierwsze mieszkanie, z dochodem brutto AED 25\u00a0000 ($6\u00a0807) miesi\u0119cznie i bez innych zobowi\u0105za\u0144. Kroki nast\u0119puj\u0105 w kolejno\u015bci z tabeli powy\u017cej.<\/p>\n

    \n
  1. Limit LTV dla nieruchomo\u015bci wynosi 80%, wi\u0119c najwy\u017cszy kredyt to AED 1\u00a0200\u00a0000 ($326\u00a0753), a minimalne \u015brodki w\u0142asne to AED 300\u00a0000 ($81\u00a0688), o ile wycena r\u00f3wna si\u0119 cenie.<\/li>\n
  2. Przy stopie umownej 5,10% w ci\u0105gu 25 lat rata wynosi AED 7\u00a0085 ($1\u00a0929).<\/li>\n
  3. Stopa testowa na dolnym ko\u0144cu przedzia\u0142u Banku Centralnego to 7,10%, a rata przy tej stopie wynosi AED 8\u00a0558 ($2\u00a0330).<\/li>\n
  4. DBR 50% wymaga dochodu brutto co najmniej AED 8\u00a0558 podzielonych przez 0,5, czyli AED 17\u00a0116 ($4\u00a0661) miesi\u0119cznie. Doch\u00f3d kredytobiorcy AED 25\u00a0000 ten pr\u00f3g przekracza.<\/li>\n
  5. Limit siedmiokrotno\u015bci wymaga AED 1\u00a0200\u00a0000 podzielonych przez 84, czyli AED 14\u00a0286 ($3\u00a0890) miesi\u0119cznie. Doch\u00f3d AED 25\u00a0000 przekracza i ten pr\u00f3g.<\/li>\n
  6. Na g\u00f3rnym ko\u0144cu przedzia\u0142u (9,10%) rata testowa wynosi AED 10\u00a0153 ($2\u00a0765), co wymaga dochodu brutto AED 20\u00a0305 ($5\u00a0529). Kredytobiorca nadal ten pr\u00f3g spe\u0142nia, wi\u0119c wi\u0105\u017c\u0105cym ograniczeniem jest limit LTV, czyli AED 1\u00a0200\u00a0000.<\/li>\n<\/ol>\n

    Zmiana jednej danej zmienia wynik. Po\u0142owa dochodu kredytobiorcy (50%), czyli jego miejsce na rat\u0119, to AED 12\u00a0500 ($3\u00a0404). Przy innych miesi\u0119cznych zobowi\u0105zaniach AED 4\u00a0000 ($1\u00a0089) rata testowa AED 8\u00a0558 plus AED 4\u00a0000 daje AED 12\u00a0558, czyli nieco powy\u017cej tego miejsca. Okres wynosi ju\u017c 25 lat, wi\u0119c bank nieznacznie zmniejszy\u0142by kredyt. W tak granicznym przypadku dwa banki o r\u00f3\u017cnych punktach testu albo inne traktowanie limitu karty mog\u0105 da\u0107 r\u00f3\u017cne odpowiedzi. Przyk\u0142ad pokazuje, \u017ce o wyniku decyduje zwykle nie jeden test, lecz ten, kt\u00f3ry w danym uk\u0142adzie danych okazuje si\u0119 najostrzejszy.<\/p>\n

    Zarobki potrzebne przy ka\u017cdej kwocie kredytu<\/h2>\n

    Wiele os\u00f3b zadaje to pytanie od drugiej strony: jakich zarobk\u00f3w wymaga dana kwota kredytu? Tabela wychodzi od kredytu 80% dla ka\u017cdej ceny, przyjmuje stop\u0119 umown\u0105 5,10% i okres 25 lat oraz dzieli rat\u0119 testow\u0105 przez 0,5. Zak\u0142ada brak innych zobowi\u0105za\u0144.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n
    Kredyt (AED)<\/th>\nRata przy 5,10%<\/th>\nRata testowa przy 7,10%<\/th>\nWymagany doch\u00f3d brutto<\/th>\nRata testowa przy 9,10%<\/th>\nWymagany doch\u00f3d brutto<\/th>\nLimit siedmiokrotno\u015bci wymaga<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    800\u00a0000<\/td>\n4\u00a0723<\/td>\n5\u00a0705<\/td>\n11\u00a0411<\/td>\n6\u00a0768<\/td>\n13\u00a0537<\/td>\n9\u00a0524<\/td>\n<\/tr>\n
    1\u00a0200\u00a0000<\/td>\n7\u00a0085<\/td>\n8\u00a0558<\/td>\n17\u00a0116<\/td>\n10\u00a0153<\/td>\n20\u00a0305<\/td>\n14\u00a0286<\/td>\n<\/tr>\n
    2\u00a0000\u00a0000<\/td>\n11\u00a0809<\/td>\n14\u00a0263<\/td>\n28\u00a0527<\/td>\n16\u00a0921<\/td>\n33\u00a0842<\/td>\n23\u00a0810<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Dla kredytu AED 800\u00a0000 ($217\u00a0835) wi\u0105\u017c\u0105cym testem jest test raty przy obu punktach testowych, z wymaganym miesi\u0119cznym dochodem brutto od AED 11\u00a0411 ($3\u00a0107) do AED 13\u00a0537 ($3\u00a0686). Dla AED 2\u00a0000\u00a0000 przedzia\u0142 wynosi od AED 28\u00a0527 ($7\u00a0768) do AED 33\u00a0842 ($9\u00a0215). Minima bank\u00f3w mog\u0105 le\u017ce\u0107 powy\u017cej wyniku arytmetyki: HSBC UAE podaje na stronie wniosku minimalny miesi\u0119czny doch\u00f3d AED 15\u00a0000, wi\u0119c kredytobiorca na poziomie AED 11\u00a0411 by\u0142by poni\u017cej minimum tego banku niezale\u017cnie od rachunku.<\/p>\n

    Ta arytmetyka s\u0142u\u017cy te\u017c do ustalenia przedzia\u0142u cen. Wystarczy odwr\u00f3ci\u0107 wz\u00f3r: miejsce na rat\u0119 (po\u0142owa dochodu minus inne zobowi\u0105zania) zamienia si\u0119 na kredyt wzorem warto\u015bci bie\u017c\u0105cej przy stopie testowej, a kredyt dzieli si\u0119 przez LTV. Dla osoby zarabiaj\u0105cej AED 30\u00a0000 z wcze\u015bniejszej tabeli daje to oko\u0142o AED 2\u00a0103\u00a0000 kredytu i oko\u0142o AED 2\u00a0629\u00a0000 ($715\u00a0861) ceny, przed op\u0142atami. Poradnik o koszcie apartamentu w Dubaju<\/a> zestawia poziomy cen wed\u0142ug dzielnic, kt\u00f3re mo\u017cna por\u00f3wna\u0107 z takim przedzia\u0142em. Wynik jest przybli\u017ceniem, poniewa\u017c op\u0142aty, wycena i polityka banku zmieniaj\u0105 ko\u0144cow\u0105 kwot\u0119.<\/p>\n

    Got\u00f3wka na start: wk\u0142ad w\u0142asny, op\u0142aty DLD i op\u0142aty bankowe<\/h2>\n

    Wk\u0142ad w\u0142asny jest najwi\u0119ksz\u0105 pozycj\u0105 got\u00f3wkow\u0105, ale nie jedyn\u0105. Poni\u017csze op\u0142aty pochodz\u0105 ze stron e-us\u0142ug DLD, z kt\u00f3rych ka\u017cda ma stopk\u0119 \u201eostatnia aktualizacja 03 listopada 2026\u201d, oraz ze stron bank\u00f3w wskazanych w notatkach. Pozycje procentowe to 4% op\u0142aty rejestracyjnej od sprzeda\u017cy, 0,25% op\u0142aty za rejestracj\u0119 hipoteki i op\u0142ata przygotowawcza banku. Strona DLD o rejestracji sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci<\/a> podaje 4% jako 2% dla sprzedaj\u0105cego i 2% dla kupuj\u0105cego, a poni\u017csze rachunki zak\u0142adaj\u0105, \u017ce kupuj\u0105cy p\u0142aci ca\u0142e 4% (strony mog\u0105 ustali\u0107 inaczej). Poradnik o op\u0142atach, Buying Property in Dubai Fees<\/a>, omawia ka\u017cd\u0105 op\u0142at\u0119 osobno.<\/p>\n

    Sta\u0142e op\u0142aty przy zakupie gotowej nieruchomo\u015bci pochodz\u0105 z trzech stron DLD. Strona rejestracji sprzeda\u017cy podaje op\u0142at\u0119 za akt w\u0142asno\u015bci (title deed) AED 250 ($68), op\u0142at\u0119 za map\u0119 lokalu AED 250 ($68), op\u0142at\u0119 wiedzy (knowledge fee) i op\u0142at\u0119 innowacyjn\u0105 (innovation fee) po AED 10 ($3) oraz op\u0142at\u0119 partnera us\u0142ugowego (pe\u0142nomocnika, trustee) AED 4\u00a0000 ($1\u00a0089) plus VAT przy sprzeda\u017cy od AED 500\u00a0000 ($136\u00a0147). Strona rejestracji hipoteki<\/a> podaje 0,25% warto\u015bci hipoteki, AED 250 za ka\u017cdy akt w\u0142asno\u015bci, AED 10 op\u0142aty wiedzy i AED 10 op\u0142aty innowacyjnej przy ka\u017cdej wyp\u0142acie oraz op\u0142at\u0119 partnera us\u0142ugowego AED 4\u00a0000 plus VAT, a przy rejestracji tymczasowej (Oqood, tymczasowa rejestracja transakcji) AED 5\u00a0000 ($1\u00a0361) plus VAT. VAT wynosi 5% i obowi\u0105zuje od 1 stycznia 2018 r., wed\u0142ug Ministerstwa Finans\u00f3w<\/a>. W przypadku sprzeda\u017cy off-plan z kredytem hipotecznym strona DLD dla tej us\u0142ugi<\/a> podaje po 2% dla nabywcy i sprzedaj\u0105cego, op\u0142at\u0119 za samodzieln\u0105 rejestracj\u0119 dewelopera AED 1\u00a0000 ($272) oraz podany czas us\u0142ugi 6 dni roboczych.<\/p>\n

    Po stronie banku wykorzystano dwie warto\u015bci. Strona st\u00f3p i op\u0142at<\/a> HSBC UAE, odczytana 7 listopada 2026 r., podaje op\u0142at\u0119 przygotowawcz\u0105 za nowy zakup w wysoko\u015bci 1% (1,05% z VAT) kwoty kredytu, minimum AED 5\u00a0000 ($1\u00a0361), dla klient\u00f3w Personal Banking i Advance, po\u0142ow\u0119 tej stawki dla dw\u00f3ch najwy\u017cszych poziom\u00f3w klient\u00f3w banku, oraz op\u0142at\u0119 za wycen\u0119 nieruchomo\u015bci AED 2\u00a0625 ($715). Emirates Islamic<\/a> podaje op\u0142at\u0119 za rozpatrzenie wniosku 1% przy standardowych wnioskach i 0% przy przej\u0119ciu kredytu z innego banku (buy-out). Op\u0142aty r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 mi\u0119dzy bankami, wi\u0119c w rachunkach u\u017cyto 1,05% HSBC. Prowizja po\u015brednika nie jest op\u0142at\u0105 sta\u0142\u0105; rachunki zak\u0142adaj\u0105 2% p\u0142acone przez kupuj\u0105cego, co jest za\u0142o\u017ceniem.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Pozycja przy zakupie za AED 1\u00a0500\u00a0000 (AED)<\/th>\nGotowe, pierwsze mieszkanie, kredyt 80%<\/th>\nGotowe, drugie mieszkanie, kredyt 60%<\/th>\nOff-plan, kredyt 50%<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Kredyt<\/td>\n1\u00a0200\u00a0000<\/td>\n900\u00a0000<\/td>\n750\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
    Wk\u0142ad w\u0142asny (\u015brodki w\u0142asne)<\/td>\n300\u00a0000<\/td>\n600\u00a0000<\/td>\n750\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
    Rejestracja w DLD, 4% (p\u0142aci ca\u0142y kupuj\u0105cy, za\u0142o\u017cenie)<\/td>\n60\u00a0000<\/td>\n60\u00a0000<\/td>\n60\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
    Op\u0142aty za akt w\u0142asno\u015bci, map\u0119 lokalu, wiedz\u0119 i innowacje<\/td>\n520<\/td>\n520<\/td>\n520<\/td>\n<\/tr>\n
    Op\u0142ata partnera us\u0142ugowego przy sprzeda\u017cy (4\u00a0000 plus 5% VAT)<\/td>\n4\u00a0200<\/td>\n4\u00a0200<\/td>\nNie podano<\/td>\n<\/tr>\n
    Rejestracja hipoteki, 0,25%<\/td>\n3\u00a0000<\/td>\n2\u00a0250<\/td>\n1\u00a0875<\/td>\n<\/tr>\n
    Op\u0142aty za akt w\u0142asno\u015bci hipoteki, wiedz\u0119 i innowacje; op\u0142ata partnera us\u0142ugowego<\/td>\n4\u00a0470<\/td>\n4\u00a0470<\/td>\n5\u00a0520<\/td>\n<\/tr>\n
    Op\u0142ata przygotowawcza banku, 1,05%<\/td>\n12\u00a0600<\/td>\n9\u00a0450<\/td>\n7\u00a0875<\/td>\n<\/tr>\n
    Wycena<\/td>\n2\u00a0625<\/td>\n2\u00a0625<\/td>\n2\u00a0625<\/td>\n<\/tr>\n
    Prowizja po\u015brednika, 2% (za\u0142o\u017cenie)<\/td>\n30\u00a0000<\/td>\n30\u00a0000<\/td>\n30\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
    \u0141\u0105czna got\u00f3wka<\/td>\n417\u00a0415<\/td>\n713\u00a0515<\/td>\n858\u00a0415<\/td>\n<\/tr>\n
    \u0141\u0105czna got\u00f3wka jako udzia\u0142 w cenie<\/td>\n27,8%<\/td>\n47,6%<\/td>\n57,2%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Kolumna off-plan wymaga jednego zastrze\u017cenia. Zgodnie z regu\u0142\u0105 p\u0142atno\u015bci etapowej z Rulebooka kapita\u0142 w\u0142asny kupuj\u0105cego trafia najpierw do dewelopera, zgodnie z planem p\u0142atno\u015bci, wi\u0119c AED 750\u00a0000 rozk\u0142ada si\u0119 na okres budowy, a pieni\u0105dze banku przychodz\u0105 p\u00f3\u017aniej, po osi\u0105gni\u0119ciu kamieni milowych. Op\u0142aty DLD i bankowe w kolumnie to te, kt\u00f3re podaj\u0105 strony; moment pobrania ka\u017cdej z nich zale\u017cy od umowy i od banku. Dlatego kwoty w tej kolumnie nale\u017cy czyta\u0107 jako sum\u0119 wszystkich pozycji w ca\u0142ym okresie, a nie jako jedn\u0105 p\u0142atno\u015b\u0107.<\/p>\n

    Nast\u0119pna tabela pokazuje, jak zapotrzebowanie na got\u00f3wk\u0119 ro\u015bnie z cen\u0105 przy zakupie gotowego pierwszego mieszkania z kredytem 80%, przy tych samych za\u0142o\u017ceniach. Udzia\u0142 w cenie prawie si\u0119 nie zmienia, poniewa\u017c ka\u017cda pozycja poza op\u0142atami sta\u0142ymi jest procentem.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Pozycja (AED)<\/th>\nCena 1\u00a0000\u00a0000<\/th>\nCena 1\u00a0500\u00a0000<\/th>\nCena 2\u00a0500\u00a0000<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Wk\u0142ad w\u0142asny (20%)<\/td>\n200\u00a0000<\/td>\n300\u00a0000<\/td>\n500\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
    Rejestracja w DLD, 4%<\/td>\n40\u00a0000<\/td>\n60\u00a0000<\/td>\n100\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
    Sta\u0142e op\u0142aty DLD i op\u0142aty partnera us\u0142ugowego<\/td>\n9\u00a0190<\/td>\n9\u00a0190<\/td>\n9\u00a0190<\/td>\n<\/tr>\n
    Rejestracja hipoteki, 0,25% kredytu<\/td>\n2\u00a0000<\/td>\n3\u00a0000<\/td>\n5\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
    Op\u0142ata przygotowawcza banku, 1,05% kredytu<\/td>\n8\u00a0400<\/td>\n12\u00a0600<\/td>\n21\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
    Wycena<\/td>\n2\u00a0625<\/td>\n2\u00a0625<\/td>\n2\u00a0625<\/td>\n<\/tr>\n
    Prowizja po\u015brednika, 2% (za\u0142o\u017cenie)<\/td>\n20\u00a0000<\/td>\n30\u00a0000<\/td>\n50\u00a0000<\/td>\n<\/tr>\n
    \u0141\u0105czna got\u00f3wka<\/td>\n282\u00a0215<\/td>\n417\u00a0415<\/td>\n687\u00a0815<\/td>\n<\/tr>\n
    Udzia\u0142 w cenie<\/td>\n28,2%<\/td>\n27,8%<\/td>\n27,5%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Koszty bie\u017c\u0105ce le\u017c\u0105 poza tymi tabelami: ubezpieczenie na \u017cycie i ubezpieczenie nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rych wymaga bank (strona kredytu hipotecznego First Abu Dhabi Bank podaje, \u017ce wymagane s\u0105 oba), oraz roczne op\u0142aty eksploatacyjne, kt\u00f3re wyja\u015bnia poradnik o op\u0142atach eksploatacyjnych<\/a>. Banki mog\u0105 te\u017c pobiera\u0107 op\u0142at\u0119 za list o zobowi\u0105zaniach (liability letter); HSBC podaje na stronie op\u0142at AED 50 ($14) za list.<\/p>\n

    Wycena: gdy bank wycenia nieruchomo\u015b\u0107 poni\u017cej ceny<\/h3>\n

    Rulebook wymaga niezale\u017cnej wyceny na miejscu, wykonanej przez wykwalifikowan\u0105 stron\u0119 trzeci\u0105, niezale\u017cn\u0105 od kredytobiorcy, sprzedaj\u0105cego, dewelopera i procesu decyzji kredytowej, zanim bank z\u0142o\u017cy nieodwo\u0142alne zobowi\u0105zanie. Bank wybiera rzeczoznawc\u0119 z listy zatwierdzonej przez zarz\u0105d. Wycena mo\u017ce r\u00f3\u017cni\u0107 si\u0119 od ceny z umowy, a limit stosuje si\u0119 do ni\u017cszej kwoty.<\/p>\n

    We\u017amy przyk\u0142ad: kupuj\u0105cy zgadza si\u0119 zap\u0142aci\u0107 AED 1\u00a0500\u00a0000, a wycena wynosi AED 1\u00a0400\u00a0000 ($381\u00a0212). Limit 80% daje teraz AED 1\u00a0120\u00a0000 ($304\u00a0969), a nie AED 1\u00a0200\u00a0000. \u015arodki w\u0142asne kupuj\u0105cego rosn\u0105 z AED 300\u00a0000 do AED 380\u00a0000 ($103\u00a0472), czyli o AED 80\u00a0000 ($21\u00a0783) wi\u0119cej, a rata mniejszego kredytu przy 5,10% w ci\u0105gu 25 lat spada do oko\u0142o AED 6\u00a0613 ($1\u00a0801). Op\u0142ata za wycen\u0119 nale\u017cy do koszt\u00f3w pocz\u0105tkowych wymienianych przez bank, wi\u0119c od pocz\u0105tku trzeba j\u0105 uj\u0105\u0107 w bud\u017cecie. Artyku\u0142 2(5) Rulebooka m\u00f3wi te\u017c, \u017ce wyceny nie powinny odzwierciedla\u0107 oczekiwanego przysz\u0142ego wzrostu cen.<\/p>\n

    Nierezydenci: czy kalkulator kredytu hipotecznego w Dubaju dzia\u0142a tak samo<\/h2>\n

    Tabela LTV w Rulebooku ma dwie grupy kupuj\u0105cych, obywateli ZEA i ekspatriant\u00f3w, i nie zawiera osobnego wiersza dla nierezydent\u00f3w. Luk\u0119 wype\u0142nia polityka banku. First Abu Dhabi Bank podaje na swojej stronie kredytu hipotecznego<\/a> (odczytanej 7 listopada 2026 r.), \u017ce kredyty mieszkaniowe dla nierezydent\u00f3w s\u0105 dost\u0119pne do 50% warto\u015bci nieruchomo\u015bci. HSBC UAE podaje, \u017ce klienci mieszkaj\u0105cy poza ZEA mog\u0105 sk\u0142ada\u0107 wniosek tylko jako klienci jego dw\u00f3ch najwy\u017cszych poziom\u00f3w, za po\u015brednictwem opiekuna klienta. To warunki bank\u00f3w, a nie przepisy Banku Centralnego, i inne banki publikuj\u0105 w\u0142asne.<\/p>\n

    W kalkulatorze przypadek nierezydenta zmienia wi\u0119c warto\u015b\u0107 LTV na warto\u015b\u0107 podan\u0105 przez bank: przy 50% nieruchomo\u015b\u0107 za AED 1\u00a0500\u00a0000 daje kredyt AED 750\u00a0000 i AED 750\u00a0000 \u015brodk\u00f3w w\u0142asnych przed op\u0142atami. Rachunek raty, test wra\u017cliwo\u015bci i limit 7-krotno\u015bci dochodu dzia\u0142aj\u0105 jak wcze\u015bniej. Najpierw liczy si\u0119 jednak prawo do zakupu; artyku\u0142 o tym, czy cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107 apartamenty w Dubaju<\/a>, wyja\u015bnia strefy freehold, a artyku\u0142 o prawie nieruchomo\u015bci w Dubaju dla cudzoziemc\u00f3w<\/a> przedstawia ramy prawne, w kt\u00f3rych dzia\u0142a bank. Dlatego przed rozpocz\u0119ciem rachunk\u00f3w trzeba najpierw ustali\u0107, kt\u00f3ry bank i jaki produkt wchodz\u0105 w gr\u0119. Kupuj\u0105cy z Indii mog\u0105 przeczyta\u0107 osobn\u0105 stron\u0119 o tym, czy Hindusi mog\u0105 kupowa\u0107 nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

    W DLD strona rejestracji hipoteki wymaga od cudzoziemc\u00f3w-nierezydent\u00f3w kopii paszportu tam, gdzie rezydenci okazuj\u0105 UAE ID, a e-NOC dewelopera dla nieruchomo\u015bci w sprzeda\u017cy tymczasowej uzyskuje si\u0119 przez aplikacj\u0119 Dubai REST.<\/p>\n

    Kredyt hipoteczny a pr\u00f3g Z\u0142otej Wizy ZEA (Golden Visa) AED 2\u00a0000\u00a0000<\/h3>\n

    Nasz poradnik o Z\u0142otej Wizie ZEA (Golden Visa) w Dubaju<\/a> podaje warunek dotycz\u0105cy nieruchomo\u015bci jako posiadanie jednej lub wi\u0119cej nieruchomo\u015bci o warto\u015bci co najmniej AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588). Strona us\u0142ugi dla inwestora<\/a> w DLD (zaktualizowana 3 listopada 2026 r.) m\u00f3wi, \u017ce nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce by\u0107 obci\u0105\u017cona hipotek\u0105, i wymaga listu o braku sprzeciwu od banku, kt\u00f3ry pokazuje sp\u0142acon\u0105 kwot\u0119 i saldo. Rachunek ma tu znaczenie: przy kredycie 80% zakup za AED 2\u00a0000\u00a0000 oznacza kredyt AED 1\u00a0600\u00a0000 ($435\u00a0670) i \u015brodki w\u0142asne AED 400\u00a0000 ($108\u00a0917). Wniosek wizowy to odr\u0119bny proces z w\u0142asnymi warunkami.<\/p>\n

    Dokumenty wymieniane przez banki dla rezydent\u00f3w i nierezydent\u00f3w<\/h2>\n

    Poni\u017csze listy pochodz\u0105 ze strony Emirates Islamic o finansowaniu mieszkaniowym (odczytanej 7 listopada 2026 r.) i ze strony wniosku HSBC. Banki dodaj\u0105 dokumenty w poszczeg\u00f3lnych przypadkach, a ostateczn\u0105 list\u0119 potwierdza doradca banku. Poni\u017csza tabela zbiera je wed\u0142ug profilu wnioskodawcy.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Profil<\/th>\nWymienione dokumenty<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Rezydent zatrudniony na etacie<\/td>\nPaszport z wiz\u0105 pobytow\u0105 (orygina\u0142 do weryfikacji); kopia umowy o prac\u0119; orygina\u0142 za\u015bwiadczenia o zarobkach z ostatnich 45 dni albo list o przelewie wynagrodzenia; w razie potrzeby odcinki wyp\u0142aty z ostatnich 3 miesi\u0119cy; wyci\u0105gi bankowe z ostatnich 6 miesi\u0119cy z wp\u0142ywami wynagrodzenia; list o zobowi\u0105zaniach z ostatnich 30 dni<\/td>\n<\/tr>\n
    Nierezydent zatrudniony na etacie<\/td>\nWa\u017cny paszport (orygina\u0142 do weryfikacji); orygina\u0142 za\u015bwiadczenia o zarobkach z ostatnich 45 dni; w razie potrzeby odcinki wyp\u0142aty z ostatnich 3 miesi\u0119cy; zagraniczne wyci\u0105gi bankowe z ostatnich 6 miesi\u0119cy z wp\u0142ywami wynagrodzenia; list o zobowi\u0105zaniach lub referencje z ostatnich 45 dni; zeznania podatkowe z ostatnich 2 lat i, w razie potrzeby, raport z biura informacji kredytowej<\/td>\n<\/tr>\n
    Rezydent prowadz\u0105cy dzia\u0142alno\u015b\u0107 na w\u0142asny rachunek<\/td>\nPaszport z wiz\u0105; licencja handlowa; rejestracja w Izbie Handlowej; strona dotycz\u0105ca wsp\u00f3lnik\u00f3w, je\u015bli jest ich kilku; akt za\u0142o\u017cycielski lub statut (Memorandum or Articles of Association); zbadane sprawozdania finansowe za ostatnie 2 lata; umowa o prac\u0119; wyci\u0105gi firmowe z ostatnich 12 miesi\u0119cy; wyci\u0105gi osobiste z ostatnich 6 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n
    Nierezydent prowadz\u0105cy dzia\u0142alno\u015b\u0107 na w\u0142asny rachunek<\/td>\nPaszport; te same dokumenty firmowe; wyci\u0105gi firmowe i osobiste z ostatnich 12 miesi\u0119cy; list o zobowi\u0105zaniach lub referencje; zeznania podatkowe z ostatnich 2 lat i, w razie potrzeby, raport z biura informacji kredytowej<\/td>\n<\/tr>\n
    Wszyscy wnioskodawcy, dokumenty nieruchomo\u015bci<\/td>\nWycena lub oferta sprzedaj\u0105cego; umowa kupna-sprzeda\u017cy (SPA); akt w\u0142asno\u015bci (title deed) i plan sytuacyjny; potwierdzenia wp\u0142aty wk\u0142adu w\u0142asnego<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Na pierwszym etapie HSBC wymienia wa\u017cny paszport, wiz\u0119 i Emirates ID, za\u015bwiadczenie o zarobkach oraz dane o ewentualnych zobowi\u0105zaniach, takich jak salda kart kredytowych lub kredyty. Przy pe\u0142nym wniosku dodaje osobisty wyci\u0105g bankowy z ostatnich 6 miesi\u0119cy, dokumenty w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci i dow\u00f3d pochodzenia \u015brodk\u00f3w na wk\u0142ad w\u0142asny. W DLD droga indywidualna przez biuro powiernicze (trustee office) wymaga listu od banku-wierzyciela hipotecznego, trzech um\u00f3w hipotecznych po\u015bwiadczonych przez bank i podpisanych przez obie strony, UAE ID w\u0142a\u015bciciela albo kopii paszportu w przypadku cudzoziemca-nierezydenta, e-NOC dewelopera dla nieruchomo\u015bci w sprzeda\u017cy tymczasowej oraz pe\u0142nomocnictwa, je\u015bli dzia\u0142a przedstawiciel.<\/p>\n

    Wst\u0119pna decyzja, kontrole kredytowe i harmonogram<\/h3>\n

    Wst\u0119pna decyzja kredytowa (approval in principle) to wst\u0119pna ocena banku, a nie oferta kredytu. HSBC podaje, \u017ce jego approval in principle jest zwykle wydawana w ci\u0105gu 60 minut od otrzymania wymaganych dokument\u00f3w, jest wa\u017cna 60 dni i nie wp\u0142ywa na scoring kredytowy, natomiast pe\u0142ny wniosek uruchamia pe\u0142n\u0105 kontrol\u0119 w biurze informacji kredytowej, kt\u00f3ra jest odnotowywana w Al Etihad Credit Bureau i widoczna dla innych bank\u00f3w. Decyzja uzyskana przed podpisaniem umowy sprzeda\u017cy pozwala kupuj\u0105cemu por\u00f3wna\u0107 powy\u017csz\u0105 arytmetyk\u0119 z liczbami prawdziwego banku. Tabela pokazuje podawane czasy.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Etap<\/th>\nPodany czas<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Kontakt doradcy po wype\u0142nieniu formularza online<\/td>\nW ci\u0105gu 2 dni roboczych<\/td>\nStrona wniosku HSBC UAE<\/td>\n<\/tr>\n
    Approval in principle<\/td>\nZwykle w ci\u0105gu oko\u0142o 60 minut od dostarczenia dokument\u00f3w; wa\u017cna 60 dni<\/td>\nStrona wniosku HSBC UAE<\/td>\n<\/tr>\n
    Zorganizowanie kredytu mieszkaniowego<\/td>\nDo 14 dni roboczych<\/td>\nStrona kredytu ze stop\u0105 sta\u0142\u0105 HSBC UAE<\/td>\n<\/tr>\n
    Rejestracja hipoteki w DLD<\/td>\nod 20 do 25 minut<\/td>\nStrona rejestracji hipoteki w DLD<\/td>\n<\/tr>\n
    Rejestracja sprzeda\u017cy gotowej nieruchomo\u015bci w DLD<\/td>\n20 minut<\/td>\nStrona rejestracji sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w DLD<\/td>\n<\/tr>\n
    Sprzeda\u017c off-plan zarejestrowana z kredytem pocz\u0105tkowym<\/td>\n6 dni roboczych; umowa musi zosta\u0107 zarejestrowana w ci\u0105gu 90 dni od podpisania<\/td>\nStrona DLD dla tej us\u0142ugi<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

    Rejestracj\u0119 reguluje dubajska ustawa nr 14 z 2008 r. o hipotekach. Zgodnie z artyku\u0142em 7<\/a> hipoteka wywo\u0142uje skutek dopiero po rejestracji w DLD, a zastawca hipoteczny p\u0142aci op\u0142aty rejestracyjne, chyba \u017ce strony uzgodni\u0105 inaczej. Artyku\u0142 4 stanowi, \u017ce wierzycielem musi by\u0107 bank lub instytucja finansowa z licencj\u0105 i wpisana do rejestru w Banku Centralnym. Artyku\u0142 25 wymaga co najmniej 30 dni zawiadomienia za po\u015brednictwem notariusza (Notary Public), zanim po niesp\u0142aceniu kredytu b\u0119dzie mo\u017cna rozpocz\u0105\u0107 egzekucj\u0119.<\/p>\n

    Po podpisaniu kredytu: zmiany op\u0142at, wcze\u015bniejsza sp\u0142ata i refinansowanie<\/h2>\n

    Trzy zasady chroni\u0105 pozycj\u0119 kredytobiorcy po podpisaniu umowy. Artyku\u0142 4 Rulebooka wymaga, by banki publikowa\u0142y op\u0142aty, prowizje i stopy, do\u0142\u0105cza\u0142y tabel\u0119 op\u0142at do umowy oraz przekazywa\u0142y kredytobiorcom informacje o \u0142\u0105cznym koszcie kredytu w ca\u0142ym okresie. Zakazuje zmiany warunk\u00f3w kredytu w okresie kredytowania bez pisemnej zgody kredytobiorcy i wymaga co najmniej dwumiesi\u0119cznego uprzedzenia o ka\u017cdej zmianie prowizji lub op\u0142at. Stanowi te\u017c, \u017ce nie powinno by\u0107 przeszk\u00f3d w refinansowaniu w innej instytucji.<\/p>\n

    Koszt wyj\u015bcia z kredytu jest ograniczony. Komunikat Banku Centralnego z 2019 r. obni\u017cy\u0142 op\u0142at\u0119 za wcze\u015bniejsz\u0105 lub cz\u0119\u015bciow\u0105 sp\u0142at\u0119 kredyt\u00f3w mieszkaniowych z 3% salda pozostaj\u0105cego do sp\u0142aty do 1% salda lub AED 10\u00a0000 ($2\u00a0723), w zale\u017cno\u015bci od tego, kt\u00f3ra kwota jest ni\u017csza. Strona op\u0142at HSBC UAE podaje 1% (1,05% z VAT) lub AED 10\u00a0000 (AED 10\u00a0500) przy kredycie opartym na EIBOR, przy sp\u0142acie ze \u015brodk\u00f3w w\u0142asnych albo ze sprzeda\u017cy w pierwszych 3 latach lub przy przeniesieniu do innego banku w pierwszych 7 latach, i dopuszcza nadp\u0142at\u0119 do 25% pozosta\u0142ego kredytu w roku kalendarzowym bez op\u0142aty, z minimaln\u0105 nadp\u0142at\u0105 AED 25\u00a0000 ($6\u00a0807). Warunki s\u0105 warunkami banku, wi\u0119c dok\u0142adne zasady okre\u015bla list z ofert\u0105. Poradnik o sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a> pokazuje, gdzie w sprzeda\u017cy mie\u015bci si\u0119 zwolnienie hipoteki.<\/p>\n

    W przypadku zakup\u00f3w off-plan to, co kredyt hipoteczny oznacza przy op\u00f3\u017anionym projekcie, jest osobnym zagadnieniem, om\u00f3wionym w artykule o projektach off-plan op\u00f3\u017anionych lub anulowanych w Dubaju<\/a>. Dla kupuj\u0105cych, kt\u00f3rzy por\u00f3wnuj\u0105 zakup z jego zyskami, strona o tym, czy kupowanie nieruchomo\u015bci w Dubaju to dobra inwestycja<\/a>, omawia dochody i koszty, a najta\u0144sze nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a> wymieniaj\u0105 ceny wej\u015bcia, przy kt\u00f3rych niewielki kredyt mo\u017ce mie\u0107 znaczenie. Drog\u0119 przez plan p\u0142atno\u015bci bez kredytu bankowego opisuje artyku\u0142 zakup nieruchomo\u015bci w Dubaju bez wk\u0142adu w\u0142asnego<\/a>. Szerszy rynek przedstawia strona miasta Dubaj<\/a> i strona kraju ZEA<\/a>.<\/p>\n

    Cz\u0119sto zadawane pytania<\/h2>\n

    Ile mog\u0119 po\u017cyczy\u0107 wed\u0142ug kalkulatora kredytu hipotecznego w Dubaju?<\/h3>\n

    Kalkulator kredytu hipotecznego w Dubaju podaje najni\u017csz\u0105 z trzech warto\u015bci: limitu LTV (80% warto\u015bci dla pierwszego mieszkania ekspatrianta o warto\u015bci poni\u017cej AED 5\u00a0000\u00a0000), siedmiokrotno\u015bci rocznego dochodu oraz kredytu, kt\u00f3ry mo\u017ce obs\u0142u\u017cy\u0107 rata r\u00f3wna po\u0142owie dochodu brutto, pomniejszonej o inne zobowi\u0105zania, przy stopie z testu wra\u017cliwo\u015bci. Przy AED 30\u00a0000 miesi\u0119cznie i bez d\u0142ug\u00f3w test raty przy 7,10% daje oko\u0142o AED 2\u00a0103\u00a0000, czyli mniej ni\u017c limit siedmiokrotno\u015bci AED 2\u00a0520\u00a0000.<\/p>\n

    Jakie s\u0105 minimalne zarobki potrzebne do kredytu hipotecznego w Dubaju?<\/h3>\n

    Bank Centralny nie ustala w tek\u015bcie Rulebooka minimalnych zarobk\u00f3w; robi\u0105 to banki. HSBC UAE podaje na stronie wniosku, odczytanej 7 listopada 2026 r., minimalny miesi\u0119czny doch\u00f3d AED 15\u00a0000 i minimalny kredyt AED 350\u00a0000. Inne banki publikuj\u0105 inne progi.<\/p>\n

    Czy nierezydent mo\u017ce u\u017cywa\u0107 kalkulatora kredytu hipotecznego w Dubaju w ten sam spos\u00f3b?<\/h3>\n

    W kalkulatorze kredytu hipotecznego w Dubaju wzory s\u0105 te same, ale warto\u015b\u0107 LTV pochodzi od banku. First Abu Dhabi Bank podaje do 50% dla kredyt\u00f3w mieszkaniowych dla nierezydent\u00f3w na stronie odczytanej 7 listopada 2026 r., a HSBC UAE przyjmuje klient\u00f3w mieszkaj\u0105cych poza ZEA tylko jako klient\u00f3w swoich dw\u00f3ch najwy\u017cszych poziom\u00f3w. Nierezydent przedstawia te\u017c zagraniczne wyci\u0105gi bankowe oraz, je\u015bli to wymagane, zeznania podatkowe i raport z biura informacji kredytowej.<\/p>\n

    Ile wk\u0142adu w\u0142asnego potrzeba do kredytu hipotecznego w Dubaju?<\/h3>\n

    Minimalne \u015brodki w\u0142asne to 20% warto\u015bci dla pierwszego mieszkania ekspatrianta poni\u017cej AED 5\u00a0000\u00a0000, 30% powy\u017cej tej kwoty, 40% dla drugiego mieszkania lub nieruchomo\u015bci inwestycyjnej i 50% dla off-plan. Do wk\u0142adu rachunki z tabeli powy\u017cej dodaj\u0105 oko\u0142o 7,8% ceny na op\u0142aty i prowizj\u0119 (AED 117\u00a0415 przy AED 1\u00a0500\u00a0000), co daje \u0142\u0105cznie got\u00f3wk\u0119 w wysoko\u015bci 27,8% ceny przy gotowym pierwszym mieszkaniu.<\/p>\n

    Jaki jest maksymalny okres kredytowania i wiek kredytobiorcy?<\/h3>\n

    Maksymalny okres kredytowania wynosi 25 lat wed\u0142ug art. 3(3) Rulebooka. Najwy\u017cszy wiek w chwili ostatniej sp\u0142aty ustala ka\u017cdy bank, odk\u0105d Bank Centralny zni\u00f3s\u0142 w pa\u017adzierniku 2019 r. limit 70 lat. HSBC UAE podaje przedzia\u0142 wieku wnioskodawcy od 21 do 65 lat i okres od 5 do 25 lat.<\/p>\n

    Jakiej stopy procentowej powinien u\u017cywa\u0107 kalkulator kredytu hipotecznego w Dubaju?<\/h3>\n

    Kalkulator kredytu hipotecznego w Dubaju powinien u\u017cywa\u0107 stopy podanej przez bank i testowa\u0107 rat\u0119 przy tej stopie powi\u0119kszonej o 2 do 4 punkt\u00f3w. Dane rynkowe z dat\u0105 6 listopada 2026 r. to 3-miesi\u0119czny EIBOR na poziomie 4,28% oraz orientacyjne stopy sta\u0142e od 4,10% do 6,10% przez pierwsze 3 lata. Stopa bazowa CBUAE wynosi\u0142a 3,9% po decyzji z 28 pa\u017adziernika 2026 r. o jej utrzymaniu.<\/p>\n

    Czy op\u0142ata za rejestracj\u0119 hipoteki wchodzi do kredytu?<\/h3>\n

    DLD pobiera 0,25% warto\u015bci hipoteki, czyli AED 3\u00a0000 ($817) przy kredycie AED 1\u00a0200\u00a0000, plus AED 250 za akt w\u0142asno\u015bci i pozosta\u0142e wymienione op\u0142aty. Zgodnie z dubajsk\u0105 ustaw\u0105 nr 14 z 2008 r., art. 7, zastawca hipoteczny p\u0142aci op\u0142aty rejestracyjne, chyba \u017ce strony uzgodni\u0105 inaczej. To, czy bank dolicza jak\u0105\u015b op\u0142at\u0119 do kredytu, wynika z jego oferty.<\/p>\n

    Czy \u0142atwo dosta\u0107 kredyt hipoteczny w Dubaju?<\/h3>\n

    Zatwierdzenie zale\u017cy od trzech test\u00f3w, raportu kredytowego, wyceny i dokument\u00f3w, a ka\u017cdy bank stosuje w\u0142asn\u0105 polityk\u0119 w granicach wyznaczonych przez Bank Centralny. Wst\u0119pna decyzja w HSBC UAE trwa oko\u0142o godziny od dostarczenia dokument\u00f3w, a pe\u0142ny kredyt do 14 dni roboczych. Proces sprawdza przede wszystkim, czy rata mie\u015bci si\u0119 w DBR przy stopie testowej, oraz czy dokumenty s\u0105 w porz\u0105dku.<\/p>\n

    Jak u\u017cy\u0107 kalkulatora kredytu hipotecznego w Dubaju przy zakupie off-plan?<\/h3>\n

    W kalkulatorze kredytu hipotecznego w Dubaju ustaw LTV na 50%. Dla apartamentu za AED 1\u00a0960\u00a0000 daje to maksymalny kredyt AED 980\u00a0000 i \u015brodki w\u0142asne AED 980\u00a0000, p\u0142acone wed\u0142ug harmonogramu dewelopera. Rata miesi\u0119czna od AED 980\u00a0000 przy 5,10% w ci\u0105gu 25 lat wynosi oko\u0142o AED 5\u00a0786 ($1\u00a0576), ale sp\u0142ata zaczyna si\u0119 wed\u0142ug harmonogramu banku, kt\u00f3ry okre\u015bla oferta.<\/p>\n

    Ostatnia weryfikacja: 7 listopada 2026 r. \u0179r\u00f3d\u0142a: CBUAE Rulebook, Regulations Regarding Mortgage Loans<\/a>; CBUAE Rulebook, Article 3<\/a>; komunikat prasowy CBUAE, 10 pa\u017adziernika 2019 r.<\/a>; stopa bazowa CBUAE, 16 wrze\u015bnia 2026 r.<\/a>; stopa bazowa CBUAE, 28 pa\u017adziernika 2026 r.<\/a>; DLD, rejestracja hipoteki<\/a>; DLD, rejestracja sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci<\/a>; DLD, sprzeda\u017c z kredytem pocz\u0105tkowym<\/a>; DLD, us\u0142uga Golden Visa dla inwestora<\/a>; dubajska ustawa nr 14 z 2008 r.<\/a>; Ministerstwo Finans\u00f3w, VAT<\/a>; Almasraf, stopy<\/a>; HSBC UAE, jak z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek<\/a>; HSBC UAE, stopy i op\u0142aty<\/a>; Emirates Islamic, finansowanie mieszkaniowe<\/a>; First Abu Dhabi Bank, kredyty hipoteczne<\/a>.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Kalkulator kredytu hipotecznego w Dubaju krok po kroku: limity LTV Banku Centralnego, DBR 50%, test wra\u017cliwo\u015bci, tabele rat dla AED 1\u20132,5 mln, wymagane zarobki i got\u00f3wka na start, stan na 7 listopada 2026 r.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":20500,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[259],"tags":[251,244,246,252,247,245,248,250,249],"class_list":["post-35088","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-dubaj","tag-agencja-nieruchomosci","tag-apartament","tag-dom-dla-rodzin","tag-kupic-nieruchomosc","tag-nieruchomosci","tag-rozwoj-dzialalnosci","tag-wynajac-mieszkanie","tag-wynajem-dlugoterminowy","tag-wynajem-krotkoterminowy"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35088","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=35088"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35088\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":39132,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35088\/revisions\/39132"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20500"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=35088"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=35088"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=35088"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}