{"id":35096,"date":"2026-11-15T10:00:00","date_gmt":"2026-11-15T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/?p=35096"},"modified":"2026-11-15T10:00:00","modified_gmt":"2026-11-15T10:00:00","slug":"dubai-real-estate-laws-for-foreigners","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/dubai-real-estate-laws-for-foreigners\/","title":{"rendered":"Przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju: mapa ustaw dla cudzoziemc\u00f3w"},"content":{"rendered":"

Przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju: mapa ustaw dla cudzoziemc\u00f3w<\/h1>\n

Przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju to ustawy i dekrety samego Dubaju oraz kilka ustaw federalnych: ustawa nr 7 z 2006 r. rozstrzyga, kto mo\u017ce posiada\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 i w jaki spos\u00f3b rejestruje si\u0119 w\u0142asno\u015b\u0107, ustawy nr 13 z 2008 r. i nr 8 z 2007 r. reguluj\u0105 sprzeda\u017c lokali w budowie (off-plan) oraz rachunek powierniczy (escrow), a ustawy nr 26 z 2007 r. i nr 6 z 2019 r. obejmuj\u0105 najem i budynki ze wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci\u0105 (stan na 7 listopada 2026 r.).<\/p>\n

Ten przewodnik zestawia ka\u017cd\u0105 z ustaw, z kt\u00f3rymi styka si\u0119 zagraniczny kupuj\u0105cy, podaj\u0105c jej numer, rok, istotne artyku\u0142y oraz odno\u015bnik do oficjalnego tekstu w Portalu Legislacyjnym Dubaju (Dubai Legislation Portal). Wyja\u015bnia te\u017c, kt\u00f3ry organ egzekwuje poszczeg\u00f3lne ustawy, jak zakup przechodzi od umowy do aktu w\u0142asno\u015bci (title deed), co zmieniaj\u0105 uzupe\u0142nienia z lat 2025 i 2026 oraz jak unikn\u0105\u0107 typowych pomy\u0142ek w numerach ustaw. Kwoty podano w dirhamach ZEA (AED), a w nawiasach w dolarach ameryka\u0144skich, wed\u0142ug sta\u0142ego kursu 3,6725 dirhama za dolara.<\/p>\n

Przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju w skr\u00f3cie<\/h2>\n

Tabela podaje kr\u00f3tk\u0105 odpowied\u017a na ka\u017cde pytanie, kt\u00f3re zagraniczny kupuj\u0105cy zwykle zadaje w sprawie ustaw dotycz\u0105cych nieruchomo\u015bci w Dubaju. Ka\u017cdy wiersz jest szerzej om\u00f3wiony ni\u017cej na tej stronie, a numery artyku\u0142\u00f3w pochodz\u0105 z oficjalnych tekst\u00f3w w j\u0119zyku angielskim.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pytanie<\/th>\nStan na 7 listopada 2026 r.<\/th>\n\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Kto mo\u017ce posiada\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Dubaju?<\/td>\nObywatele ZEA i pa\u0144stw GCC, sp\u00f3\u0142ki w ca\u0142o\u015bci przez nich posiadane oraz publiczne sp\u00f3\u0142ki akcyjne; obywatele spoza ZEA na obszarach wyznaczonych przez W\u0142adc\u0119<\/td>\nUstawa nr 7 z 2006 r., art. 4<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Jakie prawa mo\u017ce tam mie\u0107 kupuj\u0105cy spoza ZEA?<\/td>\nFreehold (w\u0142asno\u015b\u0107 pe\u0142na) bez ograniczenia czasowego albo u\u017cytkowanie (usufruct) lub dzier\u017cawa d\u0142ugoterminowa (leasehold) na okres do 99 lat<\/td>\nUstawa nr 7 z 2006 r., art. 4; rozporz\u0105dzenie nr 3 z 2006 r., art. 3<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Kiedy sprzeda\u017c wywo\u0142uje skutek prawny?<\/td>\nZ chwil\u0105 wpisu do Rejestru Nieruchomo\u015bci (Real Property Register)<\/td>\nUstawa nr 7 z 2019 r.<\/a> (nowy art. 9 ustawy nr 7 z 2006 r.)<\/td>\n<\/tr>\n
Co rejestruje zakup lokalu w budowie?<\/td>\nTymczasowy Rejestr Nieruchomo\u015bci (Interim Property Register); niezarejestrowana sprzeda\u017c lokalu w budowie jest niewa\u017cna<\/td>\nUstawa nr 13 z 2008 r., art. 3<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Dok\u0105d trafiaj\u0105 wp\u0142aty za lokal w budowie?<\/td>\nNa rachunek powierniczy otwarty wy\u0142\u0105cznie dla danego projektu<\/td>\nUstawa nr 8 z 2007 r., art. 7 i 9<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Kiedy hipoteka jest wa\u017cna?<\/td>\nDopiero po rejestracji w Departamencie Ziemi Dubaju (DLD)<\/td>\nUstawa nr 14 z 2008 r., art. 7<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Kt\u00f3ra ustawa reguluje relacje wynajmuj\u0105cych i najemc\u00f3w?<\/td>\nUstawa nr 26 z 2007 r. w brzmieniu nadanym ustaw\u0105 nr 33 z 2008 r.; podwy\u017cki czynszu reguluj\u0105 przepisy dekretu nr 43 z 2013 r.<\/td>\nPortal Legislacyjny Dubaju (odno\u015bniki w cz\u0119\u015bci o najmie)<\/td>\n<\/tr>\n
Kt\u00f3ra ustawa reguluje bloki mieszkalne i op\u0142aty eksploatacyjne?<\/td>\nUstawa nr 6 z 2019 r., kt\u00f3ra uchyli\u0142a ustaw\u0119 nr 27 z 2007 r.<\/td>\nUstawa nr 6 z 2019 r., art. 51<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Co dodano w 2026 r.?<\/td>\nUstawa nr 3 z 2026 r. (budynki) i ustawa nr 4 z 2026 r. (zakwaterowanie wsp\u00f3\u0142dzielone, shared housing)<\/td>\nDubai Media Office, 10 i 11 marca 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Angielskie teksty w Portalu Legislacyjnym Dubaju s\u0105 t\u0142umaczeniami, a sam portal zastrzega, \u017ce w razie rozbie\u017cno\u015bci rozstrzyga tekst arabski. Cytowane ni\u017cej strony serwisu Departamentu Ziemi Dubaju (DLD) mia\u0142y w chwili sprawdzenia w stopce informacj\u0119 \u201eostatnia aktualizacja: 3 listopada 2026 r.\u201d. Zasady r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od kupuj\u0105cego, dlatego numery artyku\u0142\u00f3w podane ni\u017cej s\u0105 map\u0105 prowadz\u0105c\u0105 do oficjalnego tekstu, a nie odczytaniem jakiejkolwiek konkretnej umowy.<\/p>\n

Jak uk\u0142adaj\u0105 si\u0119 przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju: prawo federalne, prawo emiratu i wolne strefy<\/h2>\n

ZEA s\u0105 federacj\u0105, a nieruchomo\u015bci to przede wszystkim sprawa poszczeg\u00f3lnych emirat\u00f3w. Przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju wydaje zatem W\u0142adca Dubaju w formie ustaw, dekret\u00f3w i rozporz\u0105dze\u0144, a nast\u0119pnie uzupe\u0142niaj\u0105 je uchwa\u0142y Rady Wykonawczej i decyzje Departamentu Ziemi Dubaju. Luki wype\u0142nia prawo federalne. Ustawa nr 7 z 2006 r. stanowi w swoim art. 25, \u017ce do wszystkiego, czego ustawa Dubaju nie obejmuje, stosuje si\u0119 federalny Kodeks cywilny nr 5 z 1985 r. Obok ustaw Dubaju obowi\u0105zuj\u0105 wi\u0119c federalne przepisy o transakcjach cywilnoprawnych, statusie osobistym i przeciwdzia\u0142aniu praniu pieni\u0119dzy (zob. cz\u0119\u015b\u0107 o prawie federalnym ni\u017cej).<\/p>\n

Wolne strefy (free zones) dodaj\u0105 trzeci\u0105 warstw\u0119. Kilka ustaw Dubaju wprost stwierdza, \u017ce si\u0119gaj\u0105 one do specjalnych stref rozwoju i wolnych stref: ustawa nr 6 z 2019 r. dotyczy wszystkich projekt\u00f3w master i nieruchomo\u015bci we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci w Dubaju, w tym wolnych stref, dekret nr 43 z 2013 r. stosuje si\u0119 do wynajmuj\u0105cych w specjalnych strefach rozwoju i wolnych strefach, takich jak Dubai International Financial Centre, a ustawa nr 3 z 2026 r. o budynkach obejmuje wolne strefy takie jak DIFC. Kupuj\u0105cy w master community powinien wi\u0119c spodziewa\u0107 si\u0119 stosowania tych samych ustaw co w dzielnicy podlegaj\u0105cej Urz\u0119dowi Miejskiemu Dubaju (Dubai Municipality).<\/p>\n

Kto stosuje i egzekwuje poszczeg\u00f3lne ustawy<\/h3>\n

W ustawach wielokrotnie powraca pi\u0119\u0107 organ\u00f3w. Departament Ziemi Dubaju jest rejestrem i jednostk\u0105, kt\u00f3ra stoi za pozosta\u0142ymi organami. Agencja Regulacji Nieruchomo\u015bci (RERA) wydaje licencje i sprawuje nadz\u00f3r. Centrum Spor\u00f3w Najmu (Rental Disputes Center) rozpoznaje sprawy wynajmuj\u0105cych i najemc\u00f3w. Specjalny trybuna\u0142 zajmuje si\u0119 anulowanymi projektami. Urz\u0105d Miejski Dubaju nadzoruje przepisy o budynkach i zakwaterowaniu wsp\u00f3\u0142dzielonym na podstawie ustaw z 2026 r. Tabela przedstawia podstaw\u0119 prawn\u0105 ka\u017cdego z nich.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Organ<\/th>\nCo daje mu ustawa<\/th>\nPodstawa prawna<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Departament Ziemi Dubaju (DLD)<\/td>\nRejestruje nieruchomo\u015bci i umowy najmu, reguluje rachunki powiernicze, biura po\u015brednictwa i wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107, wydaje licencje na dzia\u0142alno\u015b\u0107 zwi\u0105zan\u0105 z nieruchomo\u015bciami i sprawuje nad ni\u0105 nadz\u00f3r, prowadzi centraln\u0105 baz\u0119 danych o nieruchomo\u015bciach<\/td>\nUstawa nr 7 z 2013 r., art. 5 i 6<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Agencja Regulacji Nieruchomo\u015bci (RERA)<\/td>\nKorporacja publiczna powi\u0105zana z DLD; reguluje dzia\u0142alno\u015b\u0107 zwi\u0105zan\u0105 z nieruchomo\u015bciami i wydaje na ni\u0105 licencje, zatwierdza projekty i monitoruje procent ich uko\u0144czenia, rejestruje po\u015brednik\u00f3w, zatwierdza tre\u015b\u0107 reklam, kontroluje rachunki powiernicze, kontroluje nieruchomo\u015bci we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci<\/td>\nUstawa nr 4 z 2019 r., art. 2 i 5<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Rejestracja najmu<\/td>\nDLD przej\u0105\u0142 po RERA wszystkie funkcje zwi\u0105zane z rejestracj\u0105 um\u00f3w najmu<\/td>\nUstawa nr 4 z 2019 r., art. 10 lit. b<\/td>\n<\/tr>\n
Centrum Spor\u00f3w Najmu<\/td>\nWy\u0142\u0105czna jurysdykcja w sporach wynajmuj\u0105cych i najemc\u00f3w w Dubaju, tak\u017ce w wolnych strefach, kt\u00f3re nie maj\u0105 w\u0142asnego trybuna\u0142u<\/td>\nDekret nr 26 z 2013 r., art. 6<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Specjalny Trybuna\u0142 ds. Likwidacji Anulowanych Projekt\u00f3w Nieruchomo\u015bciowych<\/td>\nRozstrzyga spory dotycz\u0105ce niedoko\u0144czonych, anulowanych lub likwidowanych projekt\u00f3w; jego decyzje s\u0105 ostateczne<\/td>\nDekret nr 33 z 2020 r.<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
Urz\u0105d Miejski Dubaju<\/td>\nNadzoruje certyfikaty budynk\u00f3w i zezwolenia na zakwaterowanie wsp\u00f3\u0142dzielone<\/td>\nUstawy nr 3 i nr 4 z 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Tekst ustawy nr 7 z 2013 r. okre\u015bla cele i funkcje DLD, a jej art. 11 stanowi, \u017ce wysoko\u015b\u0107 op\u0142at ustala uchwa\u0142a Przewodnicz\u0105cego Rady Wykonawczej. Dlatego op\u0142ata rejestracyjna w wysoko\u015bci 4% nie wyst\u0119puje w ustawie nr 7 z 2006 r.: ustawa daje DLD uprawnienie do pobierania op\u0142at, a stawka znajduje si\u0119 w odr\u0119bnej decyzji o op\u0142atach. Strona us\u0142ugi rejestracji sprzeda\u017cy na stronie DLD podaje 2% dla sprzedaj\u0105cego i 2% dla kupuj\u0105cego; przewodnik po op\u0142atach przy zakupie nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a> omawia ten koszt w ca\u0142o\u015bci.<\/p>\n

W\u0142asno\u015b\u0107: ustawa nr 7 z 2006 r. i rozporz\u0105dzenie nr 3 z 2006 r.<\/h2>\n

Podstaw\u0105, na kt\u00f3rej opieraj\u0105 si\u0119 przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju, jest ustawa nr 7 z 2006 r. o rejestracji nieruchomo\u015bci w Emiracie Dubaju (Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai)<\/a>, wydana 13 marca 2006 r. Liczy 29 artyku\u0142\u00f3w w 11 rozdzia\u0142ach. Jej art. 4 ogranicza w\u0142asno\u015b\u0107 do obywateli ZEA, obywateli pa\u0144stw GCC, sp\u00f3\u0142ek w ca\u0142o\u015bci przez nich posiadanych i publicznych sp\u00f3\u0142ek akcyjnych, a nast\u0119pnie pozwala obywatelom spoza ZEA, za zgod\u0105 W\u0142adcy, uzyska\u0107 albo freehold bez ograniczenia czasowego, albo prawa u\u017cytkowania lub dzier\u017cawy na okres do 99 lat, na obszarach wyznaczonych przez W\u0142adc\u0119.<\/p>\n

Same obszary nie zosta\u0142y wymienione w ustawie. Po raz pierwszy wyliczono je w rozporz\u0105dzeniu nr 3 z 2006 r. w sprawie okre\u015blenia obszar\u00f3w dla w\u0142asno\u015bci obywateli spoza ZEA<\/a>, wydanym 7 czerwca 2006 r. Jego art. 3 wymienia 23 numerowane pozycje obszar\u00f3w i dzia\u0142ek, w\u015br\u00f3d nich Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, cz\u0119\u015bci Jebel Ali i World Islands. Art. 4 dotyczy\u0142 dzia\u0142ki 224 w Nad Al Sheba jako dzia\u0142ki u\u017cytkowania lub dzier\u017cawy, a rozporz\u0105dzenie nr 1 z 2010 r.<\/a> z 18 marca 2010 r. zast\u0105pi\u0142o ten artyku\u0142 w taki spos\u00f3b, \u017ce obywatel spoza ZEA mo\u017ce tam naby\u0107 freehold.<\/p>\n

P\u00f3\u017aniejsze akty dodaj\u0105 kolejne grunty. Uchwa\u0142a nr 25 z 2021 r.<\/a> z 12 lipca 2021 r. dodaje cztery dzia\u0142ki w Jebel Ali Industrial Third, Ras Al Khor Industrial Third i Al Warsan First, a jej przepis wykonawczy przyznaje na nich prawa u\u017cytkowania i dzier\u017cawy na okres do 99 lat. Ten sam wz\u00f3r pokazuje, jak dzia\u0142a system: prawo, kt\u00f3re otrzymuje zagraniczny kupuj\u0105cy, zale\u017cy od aktu wyznaczaj\u0105cego konkretny grunt, a nie od og\u00f3lnej regu\u0142y dotycz\u0105cej obywatelstwa.<\/p>\n

Co DLD m\u00f3wi o sp\u00f3\u0142kach i dziedziczeniu<\/h3>\n

Najcz\u0119\u015bciej zadawane pytania DLD<\/a> odpowiadaj\u0105 na dwie kwestie, kt\u00f3re ustawa pozostawia praktyce. Nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce zosta\u0107 zarejestrowana na zagraniczn\u0105 sp\u00f3\u0142k\u0119, je\u015bli sp\u00f3\u0142ka jest zarejestrowana w wolnej strefie Dubaju lub w innym emiracie na podstawie obowi\u0105zuj\u0105cych memorand\u00f3w porozumienia, a nieruchomo\u015b\u0107 znajduje si\u0119 na wyznaczonym obszarze. W przypadku zmar\u0142ego zagranicznego w\u0142a\u015bciciela DLD rejestruje nieruchomo\u015b\u0107 na spadkobierc\u00f3w na podstawie pisma S\u0105d\u00f3w Dubaju (Dubai Courts), kt\u00f3re okre\u015bla procedury dziedziczenia wed\u0142ug prawa ZEA. Przewodnik o dziedziczeniu dla zagranicznych w\u0142a\u015bcicieli w Dubaju<\/a> szczeg\u00f3\u0142owo omawia testamenty.<\/p>\n

Freehold i leasehold w ustawie<\/h3>\n

Ustawa pos\u0142uguje si\u0119 poj\u0119ciami freehold, usufruct (u\u017cytkowanie) i leasehold (dzier\u017cawa d\u0142ugoterminowa), a r\u00f3\u017cnica ma znaczenie dla ka\u017cdego kolejnego kroku, od hipoteki po odsprzeda\u017c. Ustawa nr 14 z 2008 r. traktuje u\u017cytkowanie i d\u0142ugoterminowe najmy na okres od 10 do 99 lat jako prawa, kt\u00f3re mo\u017cna obci\u0105\u017cy\u0107 hipotek\u0105 na czas ich trwania. Praktyczne konsekwencje opisuje przewodnik po freehold i leasehold w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Rejestracja i tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci: rejestr, akt w\u0142asno\u015bci i nowelizacja z 2019 r.<\/h2>\n

Ustawa nr 7 z 2006 r. czyni DLD jedynym organem uprawnionym do rejestracji praw opisanych w art. 4 (art. 6). Rejestr Nieruchomo\u015bci odnotowuje ka\u017cde prawo i ka\u017cd\u0105 zmian\u0119, a zgodnie z art. 7 ma \u201ebezwzgl\u0119dn\u0105 moc dowodow\u0105 wobec wszystkich stron\u201d, kt\u00f3r\u0105 mo\u017cna podwa\u017cy\u0107 wy\u0142\u0105cznie dowodem oszustwa lub fa\u0142szerstwa. Art. 22 nakazuje DLD wydawanie akt\u00f3w w\u0142asno\u015bci na podstawie rejestru, a art. 24 nadaje aktowi w\u0142asno\u015bci t\u0119 sam\u0105 bezwzgl\u0119dn\u0105 moc dowodow\u0105. Warunki, zobowi\u0105zania i ograniczenia musz\u0105 zosta\u0107 zapisane w ewidencji danego lokalu.<\/p>\n

Zasad\u0119 dotycz\u0105c\u0105 chwili, w kt\u00f3rej sprzeda\u017c wywo\u0142uje skutek, przepisano w 2019 r. Ustawa nr 7 z 2019 r.<\/a>, wydana 4 wrze\u015bnia 2019 r., zast\u0119puje art. 9 dwoma ust\u0119pami. Ust\u0119p (a) stanowi, \u017ce czynno\u015b\u0107 rozporz\u0105dzaj\u0105ca, kt\u00f3ra tworzy, przenosi, zmienia lub wygasza prawo do nieruchomo\u015bci, a tak\u017ce prawomocne orzeczenie s\u0105du j\u0105 potwierdzaj\u0105ce, nie wywo\u0142uje skutk\u00f3w prawnych, je\u015bli nie zosta\u0142a wpisana do rejestru. Ust\u0119p (b) stanowi, \u017ce z zastrze\u017ceniem praw stron dzia\u0142aj\u0105cych w dobrej wierze oraz przepis\u00f3w federalnego Kodeksu cywilnego o zaskar\u017caniu przez wierzycieli czynno\u015bci d\u0142u\u017cnika, zarejestrowana czynno\u015b\u0107 jest skuteczna wobec wszystkich, nawet je\u015bli osoba rozporz\u0105dzaj\u0105ca nieruchomo\u015bci\u0105 jest d\u0142u\u017cna komu\u015b innemu, chyba \u017ce czynno\u015b\u0107 mia\u0142a na celu pokrzywdzenie tego wierzyciela.<\/p>\n

Warto zna\u0107 jeszcze trzy artyku\u0142y. Art. 10 stanowi, \u017ce strona, kt\u00f3ra nie przeniesie prawa, odpowiada za odszkodowanie. Art. 11 wymaga rejestracji po\u015bwiadczenia dziedziczenia, a rozporz\u0105dzenie odziedziczonymi prawami przez spadkobierc\u0119 nie wywo\u0142uje skutk\u00f3w wobec os\u00f3b trzecich, dop\u00f3ki po\u015bwiadczenie nie zostanie zarejestrowane. Art. 26 uznaje za niewa\u017cne ka\u017cde porozumienie lub ka\u017cd\u0105 czynno\u015b\u0107, kt\u00f3re naruszaj\u0105 prawo lub zosta\u0142y dokonane w celu jego obej\u015bcia. Wniosek jest taki, \u017ce umowa podpisana mi\u0119dzy stronami nie jest w\u0142asno\u015bci\u0105: w\u0142asno\u015b\u0107 wynika z wpisu do rejestru.<\/p>\n

Oqood i akt w\u0142asno\u015bci: dwa etapy<\/h3>\n

W przypadku gotowej nieruchomo\u015bci wpis do rejestru prowadzi do wydania aktu w\u0142asno\u015bci. W przypadku lokalu w budowie pierwszym zapisem jest Tymczasowy Rejestr Nieruchomo\u015bci na podstawie ustawy nr 13 z 2008 r., a kana\u0142em, jakim pos\u0142uguje si\u0119 w tym celu DLD, jest portal Oqood (tymczasowa rejestracja transakcji). Zgodnie ze stron\u0105 us\u0142ugi DLD dotycz\u0105c\u0105 rejestracji sprzeda\u017cy pocz\u0105tkowej deweloper rejestruje lokale sprzedawane w budowie, deweloper i nabywca podpisuj\u0105 umow\u0119, a umow\u0119 trzeba zarejestrowa\u0107 w ci\u0105gu 90 dni od jej podpisania. Strona podaje op\u0142at\u0119 2% dla sprzedaj\u0105cego i 2% dla kupuj\u0105cego, op\u0142aty za wiedz\u0119 (knowledge) w wysoko\u015bci AED 10 i za innowacje (innovation) w wysoko\u015bci AED 10 oraz op\u0142at\u0119 za samodzieln\u0105 rejestracj\u0119 przez dewelopera w wysoko\u015bci AED 1\u00a0000 ($272) w przypadku sprzeda\u017cy tymczasowej. Po uko\u0144czeniu budowy projekt przechodzi do rejestru g\u0142\u00f3wnego i nast\u0119puje wydanie aktu w\u0142asno\u015bci; ten krok opisuje przewodnik po przekazaniu lokali, zg\u0142aszaniu usterek i akcie w\u0142asno\u015bci<\/a>.<\/p>\n

Przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju dla lokali w budowie: rejestr tymczasowy i escrow<\/h2>\n

Sprzeda\u017c\u0105 lokali w budowie rz\u0105dz\u0105 dwie ustawy z lat 2007 i 2008, kt\u00f3re dzia\u0142aj\u0105 w parze. Ustawa nr 13 z 2008 r. o Tymczasowym Rejestrze Nieruchomo\u015bci<\/a> zosta\u0142a wydana 14 sierpnia 2008 r. Ustawa nr 8 z 2007 r. o rachunkach powierniczych (escrow) dla inwestycji nieruchomo\u015bciowych<\/a> zosta\u0142a wydana 6 maja 2007 r. Pierwsza kontroluje umow\u0119 i zapis w rejestrze, druga kontroluje pieni\u0105dze.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Ustawa i artyku\u0142<\/th>\nCzego wymaga<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Ustawa nr 13 z 2008 r., art. 3<\/td>\nKa\u017cde rozporz\u0105dzenie lokalem w budowie musi zosta\u0107 wpisane do Rejestru Tymczasowego; niezarejestrowana sprzeda\u017c lub ograniczenie w\u0142asno\u015bci jest niewa\u017cne<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 13 z 2008 r., art. 4<\/td>\nDeweloper nie mo\u017ce rozpocz\u0105\u0107 projektu ani sprzedawa\u0107 lokali w budowie, dop\u00f3ki nie dysponuje gruntem i nie uzyska wymaganych zg\u00f3d; DLD oznacza nieruchomo\u015b\u0107 jako \u201ew trakcie realizacji\u201d<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 13 z 2008 r., art. 6<\/td>\nLokale wpisane do Rejestru Tymczasowego mo\u017cna sprzedawa\u0107, obci\u0105\u017ca\u0107 hipotek\u0105 lub rozporz\u0105dza\u0107 nimi w inny spos\u00f3b<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 13 z 2008 r., art. 7<\/td>\nDeweloper nie mo\u017ce pobiera\u0107 op\u0142at od odsprzeda\u017cy ani innych czynno\u015bci rozporz\u0105dzaj\u0105cych, z wyj\u0105tkiem koszt\u00f3w administracyjnych zatwierdzonych przez DLD<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 13 z 2008 r., art. 8<\/td>\nPo wydaniu \u015bwiadectwa uko\u0144czenia deweloper wpisuje projekt do Rejestru Nieruchomo\u015bci; lokale rejestruje si\u0119 na nabywc\u00f3w, kt\u00f3rzy wype\u0142nili swoje zobowi\u0105zania umowne<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 13 z 2008 r., art. 10<\/td>\nPrywatne umowy sprzeda\u017cy lokali w budowie w projektach, kt\u00f3rych w\u0142a\u015bciwe organy nie zatwierdzi\u0142y, s\u0105 niewa\u017cne<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 13 z 2008 r., art. 12<\/td>\nPodan\u0105 powierzchni\u0119 lokalu uznaje si\u0119 za prawid\u0142ow\u0105; wi\u0119ksza powierzchnia nie daje deweloperowi prawa do wy\u017cszej ceny, a mniejsza wymaga odszkodowania, chyba \u017ce jest nieistotna<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 8 z 2007 r., art. 4<\/td>\nDLD prowadzi Rejestr Deweloper\u00f3w Nieruchomo\u015bci; deweloperzy musz\u0105 by\u0107 zarejestrowani i uzyska\u0107 licencj\u0119 przed rozpocz\u0119ciem dzia\u0142alno\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 8 z 2007 r., art. 5<\/td>\nZakaz reklamowania lokali w budowie i udzia\u0142u w wystawach bez pisemnego zezwolenia DLD<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 8 z 2007 r., art. 7 i 9<\/td>\nWp\u0142aty kupuj\u0105cych i finansuj\u0105cych trafiaj\u0105 na rachunek w nazwie projektu; ka\u017cdy projekt ma w\u0142asny rachunek, a wierzyciele dewelopera nie mog\u0105 zaj\u0105\u0107 zdeponowanych \u015brodk\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 8 z 2007 r., art. 12<\/td>\nWp\u0142acaj\u0105cy mog\u0105 przegl\u0105da\u0107 i kopiowa\u0107 zapisy ksi\u0119gowe dotycz\u0105ce ich w\u0142asnych wp\u0142at<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 8 z 2007 r., art. 13<\/td>\nPo\u017cyczki, kt\u00f3re deweloper uzyskuje, obci\u0105\u017caj\u0105c projekt hipotek\u0105, musz\u0105 by\u0107 wp\u0142acane na rachunek powierniczy projektu<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 8 z 2007 r., art. 14<\/td>\nAgent escrow zatrzymuje 5% warto\u015bci rachunku po wydaniu \u015bwiadectwa uko\u0144czenia i zwalnia je rok po zarejestrowaniu lokali na nabywc\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 8 z 2007 r., art. 15<\/td>\nJe\u015bli projekt nie zostanie uko\u0144czony w sytuacji nadzwyczajnej, agent chroni wp\u0142acaj\u0105cych, doprowadzaj\u0105c do uko\u0144czenia projektu lub zwracaj\u0105c im \u015brodki<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Zatrzymanie \u015brodk\u00f3w na escrow w liczbach<\/h3>\n

Art. 14 ustawy nr 8 z 2007 r. \u0142atwo \u017ale odczyta\u0107, dlatego pomaga przyk\u0142ad obliczeniowy. Za\u0142\u00f3\u017cmy, \u017ce rachunek powierniczy otrzyma\u0142 w trakcie realizacji projektu AED 200\u00a0000\u00a0000 ($54\u00a0458\u00a0816) i wydano \u015bwiadectwo uko\u0144czenia. Agent zatrzymuje 5%: 200\u00a0000\u00a0000 x 0,05 = AED 10\u00a0000\u00a0000 ($2\u00a0722\u00a0941). Ta kwota pozostaje na rachunku do up\u0142ywu roku od zarejestrowania lokali na nabywc\u00f3w i dopiero wtedy trafia do dewelopera. Kwota jest ilustracyjna; ustawa podaje procent, a nie wielko\u015b\u0107 projektu. W najcz\u0119\u015bciej zadawanych pytaniach DLD opisano to samo zatrzymanie jako zabezpieczenie na wypadek wad, dodaj\u0105c, \u017ce wyp\u0142aty z rachunku ograniczaj\u0105 si\u0119 do wykonawc\u00f3w, konsultant\u00f3w i marketingu, przy czym marketing nie mo\u017ce przekracza\u0107 5% \u0142\u0105cznej sprzeda\u017cy.<\/p>\n

Licencjonowanie deweloper\u00f3w i reklama<\/h3>\n

Art. 4 ustawy nr 8 z 2007 r. i art. 5 ustawy nr 4 z 2019 r. razem przypisuj\u0105 rejestr deweloper\u00f3w i licencj\u0119 DLD oraz RERA. Uprawnienia RERA z art. 5 obejmuj\u0105 zatwierdzanie tre\u015bci reklam nieruchomo\u015bci i zatwierdzanie bank\u00f3w prowadz\u0105cych rachunki powiernicze. Art. 16 ustawy nr 8 z 2007 r. wylicza przest\u0119pstwa zagro\u017cone kar\u0105 pozbawienia wolno\u015bci, grzywn\u0105 w wysoko\u015bci co najmniej AED 100\u00a0000 ($27\u00a0229) lub obiema karami \u0142\u0105cznie, w tym prowadzenie dzia\u0142alno\u015bci bez licencji i przyw\u0142aszczenie \u015brodk\u00f3w projektu. Przewodnik o ochronie kupuj\u0105cych w Dubaju<\/a> przek\u0142ada te artyku\u0142y na list\u0119 kontroln\u0105 weryfikacji przed zakupem, a przewodnik dla kupuj\u0105cych lokale w budowie<\/a> omawia plany p\u0142atno\u015bci. Profile deweloper\u00f3w, takie jak Emaar Properties<\/a> i DAMAC Properties<\/a>, wymieniaj\u0105 projekty ka\u017cdego dewelopera; opisany wy\u017cej wpis w rejestrze jest podstaw\u0105 prawn\u0105 ka\u017cdego z nich.<\/p>\n

Gdy kupuj\u0105cy nie p\u0142aci lub projekt si\u0119 zatrzymuje: art. 11 i dekret nr 33 z 2020 r.<\/h2>\n

Pierwotny art. 11 ustawy nr 13 z 2008 r. dotyczy\u0142 nabywcy, kt\u00f3ry narusza umow\u0119. Zosta\u0142 zast\u0105piony nowym, ostatnio przez ustaw\u0119 nr 19 z 2020 r.<\/a>, wydan\u0105 24 listopada 2020 r. Wed\u0142ug nowego art. 11, po zg\u0142oszeniu naruszenia przez dewelopera DLD dor\u0119cza nabywcy pisemne, opatrzone dat\u0105 wezwanie do wykonania umowy w terminie 30 dni i mo\u017ce spr\u00f3bowa\u0107 mediacji. To, co deweloper mo\u017ce zrobi\u0107 potem, zale\u017cy od tego, jak daleko zaawansowany jest projekt.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Uko\u0144czenie projektu<\/th>\nMo\u017cliwo\u015bci dewelopera po 30-dniowym wezwaniu<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Powy\u017cej 80%<\/td>\nUtrzyma\u0107 umow\u0119 i dochodzi\u0107 salda; zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 do DLD o licytacj\u0119 lokalu w celu odzyskania nale\u017cno\u015bci (koszty sprzeda\u017cy ponosi nabywca); albo odst\u0105pi\u0107 od umowy, zatrzyma\u0107 do 40% warto\u015bci lokalu i zwr\u00f3ci\u0107 nadwy\u017ck\u0119<\/td>\n<\/tr>\n
Od 60% do 80%<\/td>\nOdst\u0105pi\u0107 od umowy, zatrzyma\u0107 do 40% warto\u015bci lokalu i zwr\u00f3ci\u0107 nadwy\u017ck\u0119<\/td>\n<\/tr>\n
Poni\u017cej 60%, budowa rozpocz\u0119ta<\/td>\nOdst\u0105pi\u0107 od umowy, zatrzyma\u0107 do 25% warto\u015bci lokalu i zwr\u00f3ci\u0107 nadwy\u017ck\u0119<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Przy ka\u017cdej z opcji odst\u0105pienia deweloper musi wyp\u0142aci\u0107 zwrot w ci\u0105gu roku od odst\u0105pienia lub w ci\u0105gu 60 dni od odsprzeda\u017cy lokalu, zale\u017cnie od tego, co nast\u0105pi wcze\u015bniej. Artyku\u0142 ma zastosowanie do um\u00f3w dotycz\u0105cych lokali w budowie zawartych przed ustaw\u0105 z 2020 r. lub po niej, jego zasady maj\u0105 charakter porz\u0105dku publicznego, a ich niedotrzymanie czyni czynno\u015b\u0107 niewa\u017cn\u0105. Nabywcy mog\u0105 nadal skierowa\u0107 spraw\u0119 do s\u0105du lub arbitra\u017cu.<\/p>\n

Przyk\u0142ad obliczeniowy krok po kroku<\/h3>\n

Poni\u017csze kwoty s\u0105 za\u0142o\u017ceniami przyj\u0119tymi na potrzeby rachunku: lokal o warto\u015bci umowy AED 1\u00a0500\u00a0000 ($408\u00a0441), za kt\u00f3ry kupuj\u0105cy zap\u0142aci\u0142 AED 750\u00a0000 ($204\u00a0221) przed zaprzestaniem p\u0142atno\u015bci, oraz deweloper, kt\u00f3ry odst\u0119puje od umowy i zatrzymuje maksimum dozwolone przez ustaw\u0119.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Krok<\/th>\nProjekt uko\u0144czony w ponad 80%<\/th>\nProjekt uko\u0144czony w mniej ni\u017c 60%, budowa rozpocz\u0119ta<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Maksymalna stawka zatrzymania<\/td>\n40%<\/td>\n25%<\/td>\n<\/tr>\n
Obliczenie maksymalnej zatrzymanej kwoty<\/td>\n1\u00a0500\u00a0000 x 0,40<\/td>\n1\u00a0500\u00a0000 x 0,25<\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalna zatrzymana kwota<\/td>\nAED 600\u00a0000 ($163\u00a0376)<\/td>\nAED 375\u00a0000 ($102\u00a0110)<\/td>\n<\/tr>\n
Kwota zap\u0142acona przez kupuj\u0105cego<\/td>\nAED 750\u00a0000 ($204\u00a0221)<\/td>\nAED 750\u00a0000 ($204\u00a0221)<\/td>\n<\/tr>\n
Zwrot nadwy\u017cki (zap\u0142acone minus zatrzymane)<\/td>\nAED 150\u00a0000 ($40\u00a0844)<\/td>\nAED 375\u00a0000 ($102\u00a0110)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Ustawa m\u00f3wi \u201edo\u201d, wi\u0119c deweloper mo\u017ce zatrzyma\u0107 mniej. Gdyby kupuj\u0105cy zap\u0142aci\u0142 mniej ni\u017c dozwolone zatrzymanie, nadwy\u017cka wynosi\u0142aby zero, poniewa\u017c artyku\u0142 przewiduje zwrot wy\u0142\u0105cznie nadwy\u017cki. Podstaw\u0105 obliczenia jest warto\u015b\u0107 lokalu, a nie kwota zap\u0142acona.<\/p>\n

Anulowane i niedoko\u0144czone projekty<\/h3>\n

Art. 11 w nowym brzmieniu obejmuje tak\u017ce przypadek odwrotny. Je\u015bli prace nie rozpocz\u0119\u0142y si\u0119 z przyczyn niezale\u017cnych od dewelopera i bez jego zaniedbania albo je\u015bli RERA anuluje projekt ostateczn\u0105, uzasadnion\u0105 decyzj\u0105, deweloper musi zwr\u00f3ci\u0107 wszystkie wp\u0142aty zgodnie z ustaw\u0105 nr 8 z 2007 r. Odr\u0119bny akt, dekret nr 33 z 2020 r.<\/a>, og\u0142oszony 15 grudnia 2020 r., zast\u0105pi\u0142 dekret nr 21 z 2013 r. i powo\u0142a\u0142 Specjalny Trybuna\u0142 ds. Likwidacji Anulowanych Projekt\u00f3w Nieruchomo\u015bciowych w Emiracie Dubaju i Rozstrzygania Powi\u0105zanych Praw (Special Tribunal for Liquidation of Cancelled Real Property Projects in the Emirate of Dubai and Settlement of Related Rights). Wed\u0142ug podsumowania Dubai Media Office trybuna\u0142 likwiduje projekty anulowane przez RERA, okre\u015bla prawa inwestor\u00f3w i kupuj\u0105cych w niedoko\u0144czonych projektach, mo\u017ce powo\u0142ywa\u0107 audytor\u00f3w i kierowa\u0107 dzia\u0142aniami powiernik\u00f3w rachunk\u00f3w escrow, wydaje ostateczne decyzje, kt\u00f3re egzekwuje S\u0105d Egzekucyjny S\u0105d\u00f3w Dubaju, i odbiera powi\u0105zane sprawy wszystkim s\u0105dom Dubaju, w tym S\u0105dom DIFC. Pokrewny przewodnik o op\u00f3\u017anionych lub anulowanych projektach lokali w budowie w Dubaju<\/a> opisuje t\u0119 procedur\u0119 krok po kroku.<\/p>\n

Prawo hipoteczne: ustawa nr 14 z 2008 r.<\/h2>\n

Ustawa nr 14 z 2008 r. o hipotece w Emiracie Dubaju<\/a> zosta\u0142a wydana 14 sierpnia 2008 r. i liczy 35 artyku\u0142\u00f3w. Okre\u015bla zasady hipoteki na nieruchomo\u015bci i na prawach do lokali w budowie. Zgodnie z art. 4 po\u017cyczkodawc\u0105 musi by\u0107 bank lub instytucja finansuj\u0105ca, licencjonowana i zarejestrowana w Banku Centralnym ZEA do udzielania finansowania nieruchomo\u015bci. Zgodnie z art. 7 hipoteka wywo\u0142uje skutek dopiero z chwil\u0105 rejestracji w DLD, a hipotekodawca zwykle ponosi op\u0142aty rejestracyjne, chyba \u017ce strony postanowi\u0105 inaczej. Strona us\u0142ugi rejestracji hipoteki na stronie DLD podaje op\u0142at\u0119 w wysoko\u015bci 0,25% warto\u015bci hipoteki w przypadku zwyk\u0142ej hipoteki na nieruchomo\u015bci z istniej\u0105cym aktem w\u0142asno\u015bci, z dodatkiem AED 250 za wydanie aktu w\u0142asno\u015bci oraz op\u0142at za wiedz\u0119 i innowacje.<\/p>\n

Ustawa nie zawiera szczeg\u00f3lnego przepisu dla zagranicznych kredytobiorc\u00f3w; art. 5 ustanawia jedn\u0105 regu\u0142\u0119 dla ka\u017cdego hipotekodawcy, kt\u00f3ry musi by\u0107 w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci i mie\u0107 zdolno\u015b\u0107 do rozporz\u0105dzania ni\u0105. Limity stosunku kredytu do warto\u015bci nieruchomo\u015bci w og\u00f3le nie znajduj\u0105 si\u0119 w ustawie Dubaju. Wynikaj\u0105 z przepis\u00f3w Banku Centralnego ZEA i s\u0105 om\u00f3wione w przewodniku o kredycie hipotecznym w Dubaju dla cudzoziemc\u00f3w<\/a> oraz w pokrewnym artykule o kalkulatorze kredytu hipotecznego w Dubaju i o tym, ile mo\u017cna po\u017cyczy\u0107<\/a>.<\/p>\n

Niewykonanie zobowi\u0105zania i egzekucja wed\u0142ug ustawy<\/h3>\n

Art. 25 do 30 okre\u015blaj\u0105 egzekucj\u0119 w ustalonej kolejno\u015bci. Tabela przedstawia poszczeg\u00f3lne kroki i ich terminy w brzmieniu, w jakim podaje je tekst z portalu.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Krok<\/th>\nArtyku\u0142<\/th>\nZasada<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Wezwanie<\/td>\n25<\/td>\nW razie niewykonania zobowi\u0105zania po\u017cyczkodawca mo\u017ce rozpocz\u0105\u0107 egzekucj\u0119 po wys\u0142aniu d\u0142u\u017cnikowi lub posiadaczowi co najmniej 30-dniowego wezwania za po\u015brednictwem notariusza<\/td>\n<\/tr>\n
Zaj\u0119cie i nakaz licytacji<\/td>\n26<\/td>\nJe\u015bli p\u0142atno\u015b\u0107 nie nast\u0105pi, s\u0119dzia egzekucyjny na wniosek po\u017cyczkodawcy wydaje nakaz zaj\u0119cia i publicznej licytacji w DLD<\/td>\n<\/tr>\n
Odroczenie<\/td>\n27<\/td>\nS\u0119dzia mo\u017ce udzieli\u0107 jednego odroczenia do 60 dni, je\u015bli d\u0142u\u017cnik mo\u017ce sp\u0142aci\u0107 d\u0142ug lub poni\u00f3s\u0142by ra\u017c\u0105c\u0105 szkod\u0119 wskutek sprzeda\u017cy<\/td>\n<\/tr>\n
Termin licytacji<\/td>\n28<\/td>\nLicytacja musi odby\u0107 si\u0119 w ci\u0105gu 30 dni po up\u0142ywie odpowiedniego okresu<\/td>\n<\/tr>\n
Wcze\u015bniejsza sp\u0142ata<\/td>\n29<\/td>\nD\u0142u\u017cnik mo\u017ce sp\u0142aci\u0107 d\u0142ug przed terminem<\/td>\n<\/tr>\n
Wp\u0142ywy<\/td>\n30<\/td>\nWp\u0142ywy wyp\u0142aca si\u0119 wed\u0142ug kolejno\u015bci; niedob\u00f3r mo\u017cna dochodzi\u0107 od d\u0142u\u017cnika<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Art. 11 uniewa\u017cnia ka\u017cd\u0105 klauzul\u0119 przenosz\u0105c\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 na po\u017cyczkodawc\u0119 w razie niewykonania zobowi\u0105zania lub dopuszczaj\u0105c\u0105 sprzeda\u017c poza procedur\u0105 prawn\u0105, cho\u0107 sama hipoteka pozostaje wa\u017cna. Art. 12 pozostawia hipotekodawc\u0119 w zarz\u0105dzie nieruchomo\u015bci\u0105 i w pobieraniu jej dochod\u00f3w a\u017c do egzekucji. Art. 10 wymaga zgody po\u017cyczkodawcy, zanim hipotekodawca rozporz\u0105dzi nieruchomo\u015bci\u0105, co ma znaczenie przy odsprzeda\u017cy obci\u0105\u017conego lokalu; przewodnik po sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a> omawia ten proces.<\/p>\n

Nieruchomo\u015bci we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci: ustawa nr 6 z 2019 r.<\/h2>\n

Wi\u0119kszo\u015b\u0107 zagranicznych kupuj\u0105cych nabywa mieszkanie, dlatego ustawa nr 6 z 2019 r. o w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci w Emiracie Dubaju<\/a> reguluje wi\u0119kszo\u015b\u0107 codziennych do\u015bwiadcze\u0144 zwi\u0105zanych z posiadaniem lokalu. Zosta\u0142a wydana 4 wrze\u015bnia 2019 r., liczy 52 artyku\u0142y i wchodzi w \u017cycie 60 dni po opublikowaniu w Dzienniku Urz\u0119dowym. Art. 51 uchyla ustaw\u0119 nr 27 z 2007 r., kt\u00f3r\u0105 starsze przewodniki wci\u0105\u017c przytaczaj\u0105 jako ustaw\u0119 o wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci lokali (strata law).<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Temat<\/th>\nArtyku\u0142<\/th>\nCo przewiduje ustawa<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Zakres<\/td>\n3<\/td>\nWszystkie projekty master i nieruchomo\u015bci we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci w Dubaju, w tym specjalne strefy rozwoju i wolne strefy<\/td>\n<\/tr>\n
Rejestr<\/td>\n4<\/td>\nDLD prowadzi rejestr projekt\u00f3w, lokali, w\u0142a\u015bcicieli, cz\u0142onk\u00f3w komitet\u00f3w, regulamin\u00f3w budynk\u00f3w, plan\u00f3w i podmiot\u00f3w zarz\u0105dzaj\u0105cych<\/td>\n<\/tr>\n
Udzia\u0142 w cz\u0119\u015bciach wsp\u00f3lnych<\/td>\n11<\/td>\nNiepodzielny udzia\u0142 oparty na powierzchni lokalu w stosunku do ca\u0142kowitej powierzchni projektu<\/td>\n<\/tr>\n
Sprzeda\u017c i hipoteka<\/td>\n12<\/td>\nW\u0142a\u015bciciele mog\u0105 sprzedawa\u0107 lub obci\u0105\u017ca\u0107 hipotek\u0105 lokale w dowolny zgodny z prawem spos\u00f3b, w tym na rzecz licencjonowanych bank\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Prawo pierwokupu<\/td>\n14 i 15<\/td>\nWsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele maj\u0105 prawo pierwokupu udzia\u0142\u00f3w sprzedawanych osobom nieb\u0119d\u0105cym w\u0142a\u015bcicielami, z 30-dniowym powiadomieniem i sfinalizowaniem w ci\u0105gu 10 dni roboczych; wyj\u0105tek stanowi\u0105 bliscy krewni<\/td>\n<\/tr>\n
Komitet w\u0142a\u015bcicieli<\/td>\n22<\/td>\nDo dziewi\u0119ciu cz\u0142onk\u00f3w powo\u0142ywanych przez RERA, tworzony po zarejestrowaniu co najmniej 10% lokali<\/td>\n<\/tr>\n
Zatwierdzenie op\u0142at eksploatacyjnych<\/td>\n27<\/td>\nPodmiot zarz\u0105dzaj\u0105cy potrzebuje zatwierdzenia RERA przed pobieraniem op\u0142at; bud\u017cety s\u0105 audytowane przez firm\u0119 uznan\u0105 przez RERA<\/td>\n<\/tr>\n
Rachunek op\u0142at eksploatacyjnych i fundusz rezerwowy<\/td>\n30<\/td>\nWydzielony rachunek bankowy, wp\u0142aty w ci\u0105gu 7 dni roboczych oraz odr\u0119bna rezerwa got\u00f3wkowa na sytuacje awaryjne lub wymian\u0119 urz\u0105dze\u0144<\/td>\n<\/tr>\n
Niezap\u0142acone op\u0142aty<\/td>\n32<\/td>\nLokal jest obci\u0105\u017cony zastawem; po 30-dniowym pisemnym wezwaniu s\u0119dzia egzekucyjny Centrum Spor\u00f3w Najmu mo\u017ce wyegzekwowa\u0107 zap\u0142at\u0119, w tym w drodze publicznej licytacji<\/td>\n<\/tr>\n
Odpowiedzialno\u015b\u0107 dewelopera<\/td>\n40<\/td>\nWady konstrukcyjne przez 10 lat od \u015bwiadectwa uko\u0144czenia; wadliwe instalacje przez 1 rok od przekazania lokalu; umowy sprzeczne z tymi zasadami s\u0105 niewa\u017cne<\/td>\n<\/tr>\n
Spory<\/td>\n42<\/td>\nCentrum Spor\u00f3w Najmu ma wy\u0142\u0105czn\u0105 jurysdykcj\u0119 w sporach na podstawie ustawy<\/td>\n<\/tr>\n
Kary<\/td>\n44<\/td>\nGrzywna w wysoko\u015bci co najmniej AED 1\u00a0000\u00a0000 ($272\u00a0294), podwajana przy powt\u00f3rzeniu w ci\u0105gu roku, do AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Udzia\u0142y w op\u0142atach eksploatacyjnych: przyk\u0142ad obliczeniowy<\/h3>\n

Art. 25 stanowi, \u017ce w\u0142a\u015bciciele p\u0142ac\u0105 udzia\u0142y oparte na powierzchni lokalu, a deweloperzy p\u0142ac\u0105 za lokale niesprzedane. We\u017amy ilustracyjny budynek z zatwierdzonym rocznym bud\u017cetem AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588) i \u0142\u0105czn\u0105 powierzchni\u0105 lokali 10\u00a0000 metr\u00f3w kwadratowych. Mieszkanie o powierzchni 100 metr\u00f3w kwadratowych ma 100 \/ 10\u00a0000 = 1% powierzchni, wi\u0119c jego udzia\u0142 wynosi 2\u00a0000\u00a0000 x 0,01 = AED 20\u00a0000 ($5\u00a0446) rocznie. Rzeczywisty bud\u017cet, podstawa powierzchni i zatwierdzenie wynikaj\u0105 z procesu RERA opisanego w art. 25 do 27, a powierzchnia z aktu w\u0142asno\u015bci jest podstaw\u0105, wed\u0142ug kt\u00f3rej zdaniem DLD ustala si\u0119 udzia\u0142y w\u0142a\u015bcicieli. Przewodnik po op\u0142atach eksploatacyjnych w Dubaju<\/a> pokazuje, jak sprawdzi\u0107 rzeczywist\u0105 kwot\u0119.<\/p>\n

Najem: ustawa nr 26 z 2007 r., ustawa nr 33 z 2008 r. i dekret nr 43 z 2013 r.<\/h2>\n

Relacja wynajmuj\u0105cego i najemcy opiera si\u0119 na ustawie nr 26 z 2007 r. reguluj\u0105cej stosunki mi\u0119dzy wynajmuj\u0105cymi a najemcami<\/a>, wydanej 26 listopada 2007 r., zmienionej ustaw\u0105 nr 33 z 2008 r.<\/a>, wydan\u0105 1 grudnia 2008 r. Ustawa z 2008 r. zast\u0105pi\u0142a artyku\u0142y 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 i 36. W najcz\u0119\u015bciej zadawanych pytaniach DLD obie ustawy s\u0105 przywo\u0142ywane \u0142\u0105cznie jako podstawa rejestracji najmu Ejari oraz zasad dotycz\u0105cych podwy\u017cek czynszu.<\/p>\n

Kilka przepis\u00f3w ma znaczenie dla inwestora, kt\u00f3ry wynajmuje lokal. Umowa najmu musi mie\u0107 form\u0119 pisemn\u0105 i by\u0107 zarejestrowana (art. 4). Najemca, kt\u00f3ry pozostaje w lokalu po up\u0142ywie terminu bez sprzeciwu, odnawia umow\u0119 na tych samych warunkach (art. 6). Strona, kt\u00f3ra chce zmieni\u0107 warunki przy odnowieniu, musi powiadomi\u0107 o tym co najmniej 90 dni przed up\u0142ywem terminu (art. 14 w brzmieniu zmienionym). Wynajmuj\u0105cy mo\u017ce eksmitowa\u0107 najemc\u0119 w trakcie trwania umowy z wymienionych powod\u00f3w, w\u015br\u00f3d nich z powodu niezap\u0142acenia czynszu 30 dni po wezwaniu do zap\u0142aty (art. 25 ust. 1). Eksmisja po up\u0142ywie terminu na potrzeby w\u0142asne wynajmuj\u0105cego, w celu przebudowy lub sprzeda\u017cy wymaga wezwania dor\u0119czonego co najmniej 12 miesi\u0119cy przed dat\u0105 eksmisji przez notariusza lub listem poleconym (art. 25 ust. 2 w brzmieniu zmienionym). Gdy wynajmuj\u0105cy odzyska lokal na u\u017cytek osobisty, nie mo\u017ce go wynaj\u0105\u0107 osobie trzeciej przez 2 lata w przypadku lokalu mieszkalnego lub przez 3 lata w przypadku lokalu niemieszkalnego (art. 26 w brzmieniu zmienionym). Zmieniony art. 9 o czynszu nie zawiera ju\u017c dwuletniego zakazu podwy\u017cek, kt\u00f3ry wyst\u0119puje w pierwotnym tek\u015bcie z 2007 r.<\/p>\n

Limit podwy\u017cki czynszu<\/h3>\n

Dekret nr 43 z 2013 r. w sprawie okre\u015blenia podwy\u017cki czynszu za nieruchomo\u015bci<\/a> z 18 grudnia 2013 r. ustala maksymaln\u0105 podwy\u017ck\u0119 przy odnowieniu, por\u00f3wnuj\u0105c bie\u017c\u0105cy czynsz ze \u015brednim czynszem za podobne lokale. Art. 3 stanowi, \u017ce \u015brednia pochodzi z indeksu czynsz\u00f3w zatwierdzonego przez RERA.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Bie\u017c\u0105cy czynsz w por\u00f3wnaniu ze \u015bredni\u0105 dla podobnych lokali<\/th>\nMaksymalna podwy\u017cka przy odnowieniu<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Do 10% poni\u017cej<\/td>\nBrak podwy\u017cki<\/td>\n<\/tr>\n
Od 11% do 20% poni\u017cej<\/td>\n5%<\/td>\n<\/tr>\n
Od 21% do 30% poni\u017cej<\/td>\n10%<\/td>\n<\/tr>\n
Od 31% do 40% poni\u017cej<\/td>\n15%<\/td>\n<\/tr>\n
Ponad 40% poni\u017cej<\/td>\n20%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Przyk\u0142ad obliczeniowy pokazuje kolejne kroki. Najemca p\u0142aci AED 80\u00a0000 ($21\u00a0784) rocznie, a \u015brednia indeksu dla podobnych lokali wynosi AED 100\u00a0000 ($27\u00a0229). R\u00f3\u017cnica to (100\u00a0000 – 80\u00a0000) \/ 100\u00a0000 = 20% poni\u017cej \u015bredniej, co mie\u015bci si\u0119 w przedziale od 11% do 20%, wi\u0119c limit wynosi 5%. Maksymalna podwy\u017cka to 80\u00a0000 x 0,05 = AED 4\u00a0000 ($1\u00a0089), co daje maksymalny czynsz po odnowieniu w wysoko\u015bci AED 84\u00a0000 ($22\u00a0873). W praktyce warto\u015b\u0107 indeksu pochodzi z kalkulatora DLD, a nie z szacunku wynajmuj\u0105cego.<\/p>\n

Indeks zmieni\u0142 si\u0119 w 2025 r. DLD og\u0142osi\u0142 Smart Rental Index 2 stycznia 2025 r.; obejmuje on wszystkie obszary mieszkalne w Dubaju, w tym specjalne strefy rozwoju i wolne strefy, a DLD poinformowa\u0142, \u017ce planuje rozszerzy\u0107 go na sektory komercyjny i przemys\u0142owy. Wiadomo\u015b\u0107 DLD z 16 lutego 2025 r. stwierdza, \u017ce podwy\u017cka obowi\u0105zuje tylko wtedy, gdy wynajmuj\u0105cy powiadomi\u0142 o niej co najmniej 90 dni przed wyga\u015bni\u0119ciem umowy, a indeks potwierdza kwalifikowalno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, oraz \u017ce w przypadku przej\u015bciowym o tym, kt\u00f3ry indeks ma zastosowanie, decyduje data odnowienia. Us\u0142uga indeksu czynsz\u00f3w DLD<\/a> pyta o dat\u0119 zako\u0144czenia umowy, rodzaj nieruchomo\u015bci, obszar, liczb\u0119 sypialni i bie\u017c\u0105cy roczny czynsz. Pokrewny przewodnik o prawie dotycz\u0105cym podwy\u017cek czynszu w Dubaju i kalkulatorze RERA<\/a> omawia wi\u0119cej przypadk\u00f3w, a przewodnik dla wynajmuj\u0105cych po wynajmie nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a> opisuje stron\u0119 praktyczn\u0105.<\/p>\n

Dok\u0105d trafiaj\u0105 spory najmowe<\/h3>\n

Dekret nr 26 z 2013 r.<\/a> z 18 wrze\u015bnia 2013 r. przemianowa\u0142 wcze\u015bniejszy trybuna\u0142 na Rent Disputes Settlement Centre (Centrum Rozstrzygania Spor\u00f3w Czynszowych). Zgodnie z art. 6 ma ono wy\u0142\u0105czn\u0105 jurysdykcj\u0119 w sporach czynszowych mi\u0119dzy wynajmuj\u0105cymi a najemcami w Dubaju, z wyj\u0105tkami dla wolnych stref maj\u0105cych w\u0142asne trybuna\u0142y, um\u00f3w leasingu finansowego i d\u0142ugoterminowych najm\u00f3w obj\u0119tych ustaw\u0105 nr 7 z 2006 r. Ma dyrekcj\u0119 pojednawcz\u0105, wydzia\u0142 pierwszej instancji, wydzia\u0142 apelacyjny i dyrekcj\u0119 egzekucyjn\u0105. Wyroki w sprawach o czynsz poni\u017cej AED 100\u00a0000 ($27\u00a0229) s\u0105 ostateczne, z wyj\u0105tkami wymienionymi w art. 17, a odwo\u0142ania w pozosta\u0142ych sprawach wnosi si\u0119 zasadniczo w ci\u0105gu 15 dni, przy czym d\u0142u\u017cnik wyroku wp\u0142aca po\u0142ow\u0119 kwoty wyroku pieni\u0119\u017cnego, chyba \u017ce przewodnicz\u0105cy zwolni go z tego obowi\u0105zku lub zmniejszy t\u0119 kwot\u0119. Przeci\u0119tne poziomy czynsz\u00f3w wed\u0142ug obszar\u00f3w znajduj\u0105 si\u0119 w pokrewnym artykule o przeci\u0119tnym czynszu w Dubaju<\/a>.<\/p>\n

Nowsze przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju: ustawy nr 3 i nr 4 z 2026 r.<\/h2>\n

Dwie ustawy wydane w marcu 2026 r. to najnowsze uzupe\u0142nienia prawa nieruchomo\u015bci w Dubaju i obie dotycz\u0105 w\u0142a\u015bcicieli istniej\u0105cych lokali. Ich daty wej\u015bcia w \u017cycie licz\u0105 si\u0119 od publikacji w Dzienniku Urz\u0119dowym, wi\u0119c podane ni\u017cej daty s\u0105 datami og\u0142oszenia ze stron Dubai Media Office.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja<\/th>\nUstawa nr 3 z 2026 r. (jako\u015b\u0107 budynk\u00f3w)<\/th>\nUstawa nr 4 z 2026 r. (zakwaterowanie wsp\u00f3\u0142dzielone)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Og\u0142oszona<\/td>\n10 marca 2026 r.<\/td>\n11 marca 2026 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Wchodzi w \u017cycie<\/td>\n60 dni po publikacji w Dzienniku Urz\u0119dowym<\/td>\n180 dni po publikacji w Dzienniku Urz\u0119dowym<\/td>\n<\/tr>\n
Zakres<\/td>\nWszystkie budynki w Dubaju, w tym wolne strefy takie jak DIFC, zar\u00f3wno zbudowane przed ustaw\u0105, jak i po niej<\/td>\nPrywatne strefy rozwoju i wolne strefy; lokale przeznaczone na zbiorowe zakwaterowanie pracownik\u00f3w s\u0105 wy\u0142\u0105czone<\/td>\n<\/tr>\n
G\u0142\u00f3wny obowi\u0105zek<\/td>\nW\u0142a\u015bciciele uzyskuj\u0105 certyfikat budynku po inspekcji przeprowadzonej przez licencjonowan\u0105 firm\u0119 in\u017cynieryjn\u0105<\/td>\nPrzed przeznaczeniem lokalu na zakwaterowanie wsp\u00f3\u0142dzielone wymagane jest zezwolenie; zezwolenia obowi\u0105zuj\u0105 rok, z opcj\u0105 dwuletni\u0105<\/td>\n<\/tr>\n
Organ regulacyjny<\/td>\nUrz\u0105d Miejski Dubaju<\/td>\nUrz\u0105d Miejski Dubaju; DLD prowadzi rejestr zakwaterowania wsp\u00f3\u0142dzielonego i publikuje wska\u017anik czynsz\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Kary<\/td>\nAED 100 ($27) do AED 1\u00a0000\u00a0000 ($272\u00a0294); do AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588) przy powt\u00f3rzeniach w ci\u0105gu dw\u00f3ch lat<\/td>\nAED 500 ($136) do AED 500\u00a0000 ($136\u00a0147); podwojone do AED 1\u00a0000\u00a0000 ($272\u00a0294) przy powt\u00f3rzeniach w ci\u0105gu roku<\/td>\n<\/tr>\n
Okres przej\u015bciowy<\/td>\nRok od daty wej\u015bcia w \u017cycie na dostosowanie si\u0119 do przepis\u00f3w<\/td>\nRok dla istniej\u0105cych w\u0142a\u015bcicieli i podmiot\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Podsumowanie ustawy nr 3 z 2026 r. przez Dubai Media Office<\/a> dodaje, \u017ce certyfikaty s\u0105 wa\u017cne 10 lat dla budynk\u00f3w m\u0142odszych ni\u017c 40 lat i 5 lat dla budynk\u00f3w w wieku 40 lat lub starszych, \u017ce organy mog\u0105 zawiesi\u0107 transakcje i po\u015bwiadczenia najmu dla lokali do czasu usuni\u0119cia narusze\u0144 oraz \u017ce najemcy, kt\u00f3rzy opuszczaj\u0105 budynek zatwierdzony do rozbi\u00f3rki, zachowuj\u0105 pierwsze\u0144stwo powrotu po pierwotnym czynszu, chyba \u017ce obie strony uzgodni\u0105 inaczej. Podsumowanie ustawy nr 4 z 2026 r.<\/a> dodaje, \u017ce tylko w\u0142a\u015bciciel lub upowa\u017cniony podmiot mo\u017ce wynajmowa\u0107 lokal na zakwaterowanie wsp\u00f3\u0142dzielone, \u017ce najemcy nie mog\u0105 podnajmowa\u0107 \u017cadnej jego cz\u0119\u015bci oraz \u017ce Centrum Spor\u00f3w Najmu ma wy\u0142\u0105czn\u0105 jurysdykcj\u0119 w sporach na podstawie tej ustawy. Decyzje wykonawcze dotycz\u0105ce odnowie\u0144 i procedury wynikaj\u0105 z tych ustaw.<\/p>\n

Prawo federalne a przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju<\/h2>\n

Prawo federalne wchodzi do gry w czterech miejscach. Ka\u017cde z nich opisano tym, co m\u00f3wi jego \u017ar\u00f3d\u0142o, wraz z dat\u0105 tego \u017ar\u00f3d\u0142a.<\/p>\n

Ustawa o transakcjach cywilnoprawnych (Civil Transactions Law)<\/h3>\n

Federalny dekret z moc\u0105 ustawy nr 25 z 2025 r. o prawie transakcji cywilnych jest wymieniony w Portalu Legislacyjnym ZEA z dat\u0105 wej\u015bcia w \u017cycie 1 czerwca 2026 r. Podsumowania kancelarii opisuj\u0105 go jako zast\u0119puj\u0105cy federaln\u0105 ustaw\u0119 nr 5 z 1985 r., czyli Kodeks cywilny, kt\u00f3ry art. 25 ustawy nr 7 z 2006 r. wskazuje jako wype\u0142niaj\u0105cy luki. Podsumowanie BSA Law z 13 stycznia 2026 r. zauwa\u017ca, \u017ce musataha, czyli prawo budowy na cudzym gruncie, musi by\u0107 zarejestrowana we w\u0142a\u015bciwych organach, aby by\u0142a wa\u017cna, \u017ce okres wykrycia ukrytych wad w sprzeda\u017cy zostaje wyd\u0142u\u017cony do roku od odbioru oraz \u017ce s\u0105dy mog\u0105 przywr\u00f3ci\u0107 r\u00f3wnowag\u0119 umowy budowlanej zak\u0142\u00f3conej nadzwyczajnymi okoliczno\u015bciami. Podsumowania kancelarii opisuj\u0105 ustaw\u0119 jako dzia\u0142aj\u0105c\u0105 co do zasady na przysz\u0142o\u015b\u0107, wi\u0119c umowa podpisana przed 1 czerwca 2026 r. mo\u017ce pozosta\u0107 pod wcze\u015bniejszymi przepisami, a o tym, kt\u00f3ry kodeks ma zastosowanie, decyduj\u0105 daty w umowie.<\/p>\n

Status osobisty i dziedziczenie<\/h3>\n

Federalny dekret z moc\u0105 ustawy nr 41 z 2022 r. o cywilnym statusie osobistym ma zastosowanie do nie-muzu\u0142ma\u0144skich rezydent\u00f3w, kt\u00f3rzy wed\u0142ug portalu rz\u0105dowego ZEA mog\u0105 wybra\u0107 stosowanie prawa swojego kraju pochodzenia. DLD rejestruje nieruchomo\u015b\u0107 na spadkobierc\u00f3w na podstawie pisma S\u0105d\u00f3w Dubaju, jak wspomniano wy\u017cej.<\/p>\n

Przeciwdzia\u0142anie praniu pieni\u0119dzy<\/h3>\n

Federalny dekret z moc\u0105 ustawy nr 10 z 2025 r. o przeciwdzia\u0142aniu praniu pieni\u0119dzy, zwalczaniu finansowania terroryzmu i finansowania proliferacji zast\u0105pi\u0142 federalny dekret z moc\u0105 ustawy nr 20 z 2018 r. Podsumowanie Legal 500 (opublikowane 19 listopada 2025 r.) podaje jako dat\u0119 wydania 30 wrze\u015bnia 2025 r., a jako dat\u0119 wej\u015bcia w \u017cycie 14 pa\u017adziernika 2025 r., oraz wymienia po\u015brednik\u00f3w i agent\u00f3w nieruchomo\u015bci w\u015br\u00f3d wyznaczonych przedsi\u0119biorstw i zawod\u00f3w niefinansowych. Dla kupuj\u0105cego przejawia si\u0119 to pytaniami o to\u017csamo\u015b\u0107 i \u017ar\u00f3d\u0142o \u015brodk\u00f3w ze strony po\u015brednik\u00f3w i bank\u00f3w. Przewodnik po zakupie nieruchomo\u015bci w Dubaju za kryptowaluty<\/a> omawia, jak te kontrole stosuj\u0105 si\u0119 do r\u00f3\u017cnych metod p\u0142atno\u015bci.<\/p>\n

Pobyt i podatki<\/h3>\n

Pobyt nie jest kwesti\u0105 prawa nieruchomo\u015bci. Portal rz\u0105dowy ZEA (aktualizowany 28 lipca 2026 r.) podaje minimalny kapita\u0142 AED 2\u00a0000\u00a0000 ($544\u00a0588) dla kategorii inwestora w programie Z\u0142otej Wizy ZEA (Golden Visa), kt\u00f3ra obejmuje nieruchomo\u015bci; przewodnik po Z\u0142otej Wizie w Dubaju<\/a> opisuje warunek, \u017ce warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci musi wynosi\u0107 AED 2\u00a0000\u00a0000 lub wi\u0119cej, a sam zakup nie daje wizy. W Dubaju nie ma rocznego podatku od nieruchomo\u015bci; przewodnik po podatkach od nieruchomo\u015bci w Dubaju dla zagranicznych w\u0142a\u015bcicieli<\/a> omawia podatki federalne.<\/p>\n

Kt\u00f3ra ustawa ma zastosowanie na ka\u017cdym etapie zakupu<\/h2>\n

Ustawy naj\u0142atwiej zrozumie\u0107 w kolejno\u015bci, w jakiej napotyka je kupuj\u0105cy. Tabela przypisuje ka\u017cdemu etapowi ustaw\u0119, kluczowy artyku\u0142 i organ, kt\u00f3ry dzia\u0142a.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Etap<\/th>\nUstawa i artyku\u0142<\/th>\nKto dzia\u0142a<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Sprawdzenie, czy obszar jest otwarty dla w\u0142asno\u015bci cudzoziemc\u00f3w<\/td>\nUstawa nr 7 z 2006 r., art. 4; rozporz\u0105dzenie nr 3 z 2006 r., art. 3, oraz p\u00f3\u017aniejsze akty wyznaczaj\u0105ce<\/td>\nDLD<\/td>\n<\/tr>\n
Sprawdzenie dewelopera i reklamy<\/td>\nUstawa nr 8 z 2007 r., art. 4 i 5; ustawa nr 4 z 2019 r., art. 5<\/td>\nDLD i RERA<\/td>\n<\/tr>\n
Podpisanie umowy na lokal w budowie<\/td>\nUstawa nr 13 z 2008 r., art. 3, 4 i 10<\/td>\nDeweloper i DLD (Rejestr Tymczasowy)<\/td>\n<\/tr>\n
P\u0142acenie rat<\/td>\nUstawa nr 8 z 2007 r., art. 7, 9 i 12<\/td>\nAgent escrow<\/td>\n<\/tr>\n
Zaci\u0105gni\u0119cie kredytu hipotecznego<\/td>\nUstawa nr 14 z 2008 r., art. 4, 7 i 24<\/td>\nLicencjonowany bank i DLD<\/td>\n<\/tr>\n
Zaleg\u0142o\u015bci w p\u0142atno\u015bciach<\/td>\nUstawa nr 13 z 2008 r., art. 11 w brzmieniu nadanym ustaw\u0105 nr 19 z 2020 r.; ustawa nr 14 z 2008 r., art. 25 do 30<\/td>\nDLD i s\u0119dzia egzekucyjny<\/td>\n<\/tr>\n
Uko\u0144czenie i akt w\u0142asno\u015bci<\/td>\nUstawa nr 13 z 2008 r., art. 8; ustawa nr 7 z 2006 r., art. 22 i 24<\/td>\nDeweloper i DLD<\/td>\n<\/tr>\n
Posiadanie lokalu w bloku<\/td>\nUstawa nr 6 z 2019 r., art. 22, 25 do 32 i 40<\/td>\nPodmiot zarz\u0105dzaj\u0105cy, RERA i Centrum Spor\u00f3w Najmu<\/td>\n<\/tr>\n
Wynajem lokalu<\/td>\nUstawa nr 26 z 2007 r. w brzmieniu zmienionym; dekret nr 43 z 2013 r.<\/td>\nDLD i Centrum Spor\u00f3w Najmu<\/td>\n<\/tr>\n
Certyfikat budynku lub zakwaterowanie wsp\u00f3\u0142dzielone<\/td>\nUstawy nr 3 i nr 4 z 2026 r.<\/td>\nUrz\u0105d Miejski Dubaju i DLD<\/td>\n<\/tr>\n
\u015amier\u0107 w\u0142a\u015bciciela<\/td>\nUstawa nr 7 z 2006 r., art. 11; federalny dekret z moc\u0105 ustawy nr 41 z 2022 r.<\/td>\nS\u0105dy Dubaju i DLD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Przewodnik o zasadach kupna nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a> oraz przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107 mieszkania w Dubaju<\/a> stosuj\u0105 t\u0119 kolejno\u015b\u0107 do konkretnego zakupu, a artyku\u0142 czy Hindusi mog\u0105 kupowa\u0107 nieruchomo\u015bci w Dubaju<\/a> dodaje kwestie w\u0142a\u015bciwe dla kupuj\u0105cych z Indii. Strona o w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci w ZEA<\/a> i strona o nieruchomo\u015bciach freehold w Dubaju<\/a> wymieniaj\u0105 projekty na obszarach, kt\u00f3re te ustawy otwieraj\u0105 dla zagranicznych kupuj\u0105cych, a katalog deweloper\u00f3w w Dubaju<\/a> zawiera profile deweloper\u00f3w.<\/p>\n

Czytanie oficjalnego tekstu i unikanie pomy\u0142ek w numerach<\/h2>\n

Wyniki wyszukiwania dla has\u0142a \u201eprzepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju\u201d cz\u0119sto mieszaj\u0105 numery ustaw, a te pomy\u0142ki \u0142atwo powieli\u0107. Tabela wymienia te, kt\u00f3re najcz\u0119\u015bciej spotyka si\u0119 przy por\u00f3wnywaniu \u017ar\u00f3de\u0142.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Cz\u0119sto mylone<\/th>\nCzym jest ka\u017cdy z akt\u00f3w<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Ustawa nr 7 z 2006 r., ustawa nr 7 z 2013 r., ustawa nr 7 z 2019 r.<\/td>\n2006: rejestracja nieruchomo\u015bci. 2013: ustawa o samym Departamencie Ziemi. 2019: zmienia art. 9 ustawy z 2006 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 33 z 2008 r. i dekret nr 33 z 2020 r.<\/td>\n2008: zmienia ustaw\u0119 o najmie. 2020: trybuna\u0142 specjalny dla anulowanych projekt\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 19 z 2020 r. i dekret nr 33 z 2020 r.<\/td>\nOba akty wydano pod koniec 2020 r.; pierwszy przepisa\u0142 art. 11 ustawy nr 13 z 2008 r., drugi powo\u0142a\u0142 trybuna\u0142<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 27 z 2007 r. i ustawa nr 6 z 2019 r.<\/td>\nUstawa z 2019 r. uchyli\u0142a ustaw\u0119 z 2007 r. o nieruchomo\u015bciach we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n
Ustawa nr 16 z 2007 r. i ustawa nr 4 z 2019 r.<\/td>\nUstawa z 2019 r. uchyli\u0142a ustaw\u0119 z 2007 r., kt\u00f3ra jako pierwsza powo\u0142a\u0142a RERA<\/td>\n<\/tr>\n
\u201eDekret nr 3 z 2006 r.\u201d<\/td>\nOficjalnym aktem w portalu jest rozporz\u0105dzenie nr 3 z 2006 r.<\/td>\n<\/tr>\n
Dekret nr 43 z 2013 r. i \u201edekret nr 34 z 2013 r.\u201d<\/td>\nPortal Legislacyjny Dubaju wymienia dekret o podwy\u017ckach czynszu jako nr 43 z 2013 r.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Lista kontrolna czytania ustawy<\/h3>\n
    \n
  1. Znajd\u017a ustaw\u0119 w Portalu Legislacyjnym Dubaju wed\u0142ug numeru i roku oraz zanotuj dat\u0119 wydania widoczn\u0105 na stronie.<\/li>\n
  2. Sprawd\u017a, czy portal pokazuje ustaw\u0119 zmieniaj\u0105c\u0105. Zmienione artyku\u0142y ustawy o najmie znajduj\u0105 si\u0119 na osobnej stronie pod ustaw\u0105 nr 33 z 2008 r.<\/li>\n
  3. Przeczytaj artyku\u0142 o wej\u015bciu w \u017cycie, poniewa\u017c kilka ustaw wchodzi w \u017cycie 60 lub 180 dni po publikacji w Dzienniku Urz\u0119dowym, a nie w dniu wydania.<\/li>\n
  4. Zanotuj, kt\u00f3ry organ artyku\u0142 wskazuje jako regulatora lub s\u0105d, tak jak robi to tabela wy\u017cej.<\/li>\n
  5. Sprawd\u017a stron\u0119 us\u0142ugi DLD, aby pozna\u0107 aktualn\u0105 op\u0142at\u0119 lub procedur\u0119, poniewa\u017c wysoko\u015b\u0107 op\u0142at ustala decyzja, a nie ustawa.<\/li>\n
  6. Traktuj tekst arabski jako wersj\u0119 rozstrzygaj\u0105c\u0105.<\/li>\n<\/ol>\n

    Cz\u0119sto zadawane pytania<\/h2>\n

    Jakie s\u0105 g\u0142\u00f3wne przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju dla zagranicznych kupuj\u0105cych?<\/h3>\n

    Do najwa\u017cniejszych nale\u017c\u0105 ustawa nr 7 z 2006 r. o rejestracji i w\u0142asno\u015bci, rozporz\u0105dzenie nr 3 z 2006 r. o wyznaczonych obszarach, ustawa nr 13 z 2008 r. o Rejestrze Tymczasowym, ustawa nr 8 z 2007 r. o escrow, ustawa nr 14 z 2008 r. o hipotece, ustawa nr 6 z 2019 r. o nieruchomo\u015bciach we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci oraz ustawa nr 26 z 2007 r. w brzmieniu zmienionym o najmie. Ka\u017cdy z tych akt\u00f3w znajduje si\u0119 w Portalu Legislacyjnym Dubaju.<\/p>\n

    Gdzie mog\u0119 przeczyta\u0107 przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju po angielsku?<\/h3>\n

    Portal Legislacyjny Dubaju pod adresem dlp.dubai.gov.ae publikuje angielskie t\u0142umaczenia ustaw, dekret\u00f3w i rozporz\u0105dze\u0144 dotycz\u0105cych nieruchomo\u015bci w Dubaju, a strona DLD zawiera odno\u015bniki do nich. Portal zastrzega, \u017ce w razie rozbie\u017cno\u015bci rozstrzyga tekst arabski, a wiersz ze \u017ar\u00f3d\u0142ami poni\u017cej odsy\u0142a do ka\u017cdej ustawy wykorzystanej w tym przewodniku.<\/p>\n

    Czy cudzoziemiec mo\u017ce posiada\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Dubaju?<\/h3>\n

    Tak, na obszarach wyznaczonych przez W\u0142adc\u0119. Art. 4 ustawy nr 7 z 2006 r. pozwala obywatelom spoza ZEA uzyska\u0107 na tych obszarach freehold bez ograniczenia czasowego albo u\u017cytkowanie lub dzier\u017caw\u0119 na okres do 99 lat, a rozporz\u0105dzenie nr 3 z 2006 r. i p\u00f3\u017aniejsze akty je wskazuj\u0105.<\/p>\n

    Czy podpisana umowa sprzeda\u017cy wystarczy, aby zosta\u0107 w\u0142a\u015bcicielem?<\/h3>\n

    Nie. Przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju s\u0105 w tej sprawie jednoznaczne: art. 9 ustawy nr 7 z 2006 r. w brzmieniu nadanym w 2019 r. stanowi, \u017ce czynno\u015b\u0107 rozporz\u0105dzaj\u0105ca nie wywo\u0142uje skutk\u00f3w prawnych, je\u015bli nie zosta\u0142a wpisana do Rejestru Nieruchomo\u015bci. W przypadku lokali w budowie ustawa nr 13 z 2008 r. wymaga wpisu do Rejestru Tymczasowego, a niezarejestrowana sprzeda\u017c lokalu w budowie jest niewa\u017cna.<\/p>\n

    Dok\u0105d trafiaj\u0105 moje pieni\u0105dze za lokal w budowie?<\/h3>\n

    Ustawa nr 8 z 2007 r. wymaga, aby wp\u0142aty kupuj\u0105cych i finansuj\u0105cych trafia\u0142y na rachunek powierniczy (escrow) otwarty wy\u0142\u0105cznie dla danego projektu, kt\u00f3rego wierzyciele dewelopera nie mog\u0105 zaj\u0105\u0107. Agent zatrzymuje 5% po uko\u0144czeniu i zwalnia je rok po zarejestrowaniu lokali na kupuj\u0105cych.<\/p>\n

    Ile mo\u017ce zatrzyma\u0107 deweloper, je\u015bli przestan\u0119 p\u0142aci\u0107?<\/h3>\n

    Wed\u0142ug art. 11 ustawy nr 13 z 2008 r. w brzmieniu nadanym ustaw\u0105 nr 19 z 2020 r., po 30-dniowym wezwaniu DLD deweloper, kt\u00f3ry odst\u0119puje od umowy, mo\u017ce zatrzyma\u0107 do 40% warto\u015bci lokalu, je\u015bli projekt jest uko\u0144czony w ponad 60%, lub do 25%, je\u015bli jest uko\u0144czony w mniej ni\u017c 60% i budowa si\u0119 rozpocz\u0119\u0142a, a nadwy\u017ck\u0119 musi zwr\u00f3ci\u0107.<\/p>\n

    Co m\u00f3wi dekret o podwy\u017ckach czynszu?<\/h3>\n

    Dekret nr 43 z 2013 r. ogranicza podwy\u017ck\u0119 przy odnowieniu do 0%, 5%, 10%, 15% lub 20%, zale\u017cnie od tego, jak bardzo bie\u017c\u0105cy czynsz jest ni\u017cszy od \u015bredniej dla podobnych lokali. \u015arednia pochodzi z indeksu czynsz\u00f3w zatwierdzonego przez RERA, a DLD prowadzi kalkulator Smart Rental Index.<\/p>\n

    Kt\u00f3re przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju obejmuj\u0105 op\u0142aty eksploatacyjne?<\/h3>\n

    Op\u0142aty eksploatacyjne obejmuje ustawa nr 6 z 2019 r. o nieruchomo\u015bciach we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci. Wymaga ona zatwierdzenia op\u0142at przez RERA, wydzielonego rachunku bankowego i funduszu rezerwowego, ustanawia zastaw na lokalu z tytu\u0142u niezap\u0142aconych op\u0142at i przyznaje Centrum Spor\u00f3w Najmu jurysdykcj\u0119 w sporach.<\/p>\n

    Czy w 2026 r. pojawi\u0142y si\u0119 nowe przepisy o nieruchomo\u015bciach w Dubaju?<\/h3>\n

    Tak. Najnowsze to ustawa nr 3 z 2026 r. o jako\u015bci budynk\u00f3w, og\u0142oszona 10 marca 2026 r., oraz ustawa nr 4 z 2026 r. o zakwaterowaniu wsp\u00f3\u0142dzielonym, og\u0142oszona 11 marca 2026 r. Obie wchodz\u0105 w \u017cycie po publikacji w Dzienniku Urz\u0119dowym.<\/p>\n

    Kt\u00f3ry regulator rozpatruje skargi?<\/h3>\n

    RERA, rami\u0119 regulacyjne DLD, bada skargi na licencjonowane osoby na podstawie art. 5 ustawy nr 4 z 2019 r. Spory wynajmuj\u0105cych i najemc\u00f3w trafiaj\u0105 do Centrum Spor\u00f3w Najmu, a spory dotycz\u0105ce anulowanych projekt\u00f3w do Trybuna\u0142u Specjalnego na podstawie dekretu nr 33 z 2020 r.<\/p>\n

    Ostatnia weryfikacja: 7 listopada 2026 r. \u0179r\u00f3d\u0142a: Ustawa Dubaju nr 7 z 2006 r.<\/a>, ustawa Dubaju nr 7 z 2019 r.<\/a>, rozporz\u0105dzenie nr 3 z 2006 r.<\/a>, rozporz\u0105dzenie nr 1 z 2010 r.<\/a>, uchwa\u0142a nr 25 z 2021 r.<\/a>, ustawa Dubaju nr 13 z 2008 r.<\/a>, ustawa Dubaju nr 19 z 2020 r.<\/a>, ustawa Dubaju nr 8 z 2007 r.<\/a>, ustawa Dubaju nr 14 z 2008 r.<\/a>, ustawa Dubaju nr 6 z 2019 r.<\/a>, ustawa Dubaju nr 26 z 2007 r.<\/a>, ustawa Dubaju nr 33 z 2008 r.<\/a>, dekret nr 43 z 2013 r.<\/a>, dekret nr 26 z 2013 r.<\/a>, ustawa Dubaju nr 7 z 2013 r.<\/a>, ustawa Dubaju nr 4 z 2019 r.<\/a>, Dubai Media Office, grudzie\u0144 2020 r.<\/a>, Dubai Media Office, ustawa nr 3 z 2026 r.<\/a>, Dubai Media Office, ustawa nr 4 z 2026 r.<\/a>, rejestracja sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w DLD<\/a>, rejestracja sprzeda\u017cy pocz\u0105tkowej w DLD<\/a>, rejestracja hipoteki w DLD<\/a>, najcz\u0119\u015bciej zadawane pytania DLD<\/a>, og\u0142oszenie DLD o Smart Rental Index<\/a>, wiadomo\u015b\u0107 DLD z 16 lutego 2025 r.<\/a>, portal rz\u0105dowy ZEA, Z\u0142ota Wiza<\/a>, portal rz\u0105dowy ZEA, status osobisty<\/a>, BSA Law, ustawa o transakcjach cywilnoprawnych<\/a> oraz Legal 500, federalny dekret z moc\u0105 ustawy nr 10 z 2025 r.<\/a>.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Przejrzysta mapa przepis\u00f3w o nieruchomo\u015bciach w Dubaju, z kt\u00f3rymi styka si\u0119 zagraniczny kupuj\u0105cy: w\u0142asno\u015b\u0107, rejestracja, escrow dla lokali w budowie, hipoteka, op\u0142aty eksploatacyjne, najem i nowo\u015bci z 2026 r., z numerami artyku\u0142\u00f3w i linkami.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":24288,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[259],"tags":[251,244,246,252,247,245,248,250,249],"class_list":["post-35096","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-dubaj","tag-agencja-nieruchomosci","tag-apartament","tag-dom-dla-rodzin","tag-kupic-nieruchomosc","tag-nieruchomosci","tag-rozwoj-dzialalnosci","tag-wynajac-mieszkanie","tag-wynajem-dlugoterminowy","tag-wynajem-krotkoterminowy"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35096","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=35096"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35096\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":43333,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35096\/revisions\/43333"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/24288"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=35096"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=35096"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=35096"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}