{"id":19028,"date":"2025-09-05T10:20:50","date_gmt":"2025-09-05T10:20:50","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/property\/delux-horizon-batumi-georgia\/"},"modified":"2026-09-08T20:00:54","modified_gmt":"2026-09-08T20:00:54","slug":"delux-horizon-batumi-georgia","status":"publish","type":"property","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/delux-horizon-batumi-georgia\/","title":{"rendered":"Delux Horizon | Batumi | Gruzja"},"content":{"rendered":"

Delux Horizon \u2014 deweloper sprzedaje go r\u00f3wnie\u017c pod nazw\u0105 Horizons Deluxe \u2014 to 37-pi\u0119trowa wie\u017ca mieszkalna firmy Horizons Group, stoj\u0105ca w pierwszej linii Morza Czarnego przy ulicy Szerifa Chimszjaszwilego w Batumi. Nasz numer oferty to GE-1014<\/strong>, a podana cena wywo\u0142awcza wynosi od 65 000 USD<\/strong>.<\/p>\n

Ta strona robi co\u015b, czego zwykle nie robi opis dewelopera. Pokazuje, gdzie te 65 000 USD plasuj\u0105 si\u0119 wobec jedenastu innych gruzi\u0144skich inwestycji, kt\u00f3re faktycznie mamy w ofercie, co cena obejmuje, a czego nie, oraz \u2014 co najwa\u017cniejsze \u2014 dlaczego ten poziom bud\u017cetu przesta\u0142 dawa\u0107 to, po co wi\u0119kszo\u015b\u0107 zagranicznych kupuj\u0105cych w og\u00f3le patrzy na Batumi.<\/p>\n

Liczba, kt\u00f3ra rozstrzyga wszystko: 65 000 USD wobec progu rezydencji<\/h2>\n

Wi\u0119kszo\u015b\u0107 os\u00f3b patrz\u0105cych na Batumi z zagranicy robi dwie rzeczy naraz: kupuje aktywo i kupuje opcj\u0119 imigracyjn\u0105. Od 2019 roku Gruzja oferowa\u0142a cudzoziemcom czasowe zezwolenie na pobyt po zakupie nieruchomo\u015bci nierolnej powy\u017cej okre\u015blonej warto\u015bci, i przez sze\u015b\u0107 lat warto\u015b\u0107 ta wynosi\u0142a 100 000 USD<\/strong>.<\/p>\n

To ju\u017c nie jest 100 000 USD.<\/strong> Od 1 marca 2026 roku<\/strong> pr\u00f3g wzr\u00f3s\u0142 o po\u0142ow\u0119, do 150 000 USD<\/strong>, na podstawie nowelizacji przyj\u0119tej w czerwcu 2025 roku. To trzecia podwy\u017cka w historii programu i najwa\u017cniejszy fakt na tej stronie.<\/p>\n

Delux Horizon zaczyna si\u0119 od 65 000 USD. Jedno mieszkanie w cenie wywo\u0142awczej pokrywa 43% obecnego progu<\/strong>. Poprzedniego progu 100 000 USD r\u00f3wnie\u017c nie pokrywa\u0142o. Je\u015bli pobyt jest cz\u0119\u015bci\u0105 powodu zakupu, jedno mieszkanie w cenie minimalnej go nie zapewni \u2014 i \u017cadna lista udogodnie\u0144 tej arytmetyki nie zmieni.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Arytmetyka rezydencji<\/th>\nWarto\u015b\u0107<\/th>\n<\/tr>\n
Cena wywo\u0142awcza Delux Horizon<\/td>\n65 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Pr\u00f3g przed 1 marca 2026<\/td>\n100 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Pr\u00f3g obecnie<\/td>\n150 000 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Brakuje przy cenie wywo\u0142awczej<\/td>\n85 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Pokrycie progu<\/td>\n43%<\/td>\n<\/tr>\n
Podstawa wyceny<\/td>\nAkredytowany rzeczoznawca, nie cena transakcji<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

Wynikaj\u0105 z tego dwie rzeczy. Po pierwsze, kupuj\u0105cy, kt\u00f3rzy chc\u0105 pobytu przez ten budynek, patrz\u0105 na wi\u0119ksze mieszkanie albo wi\u0119cej ni\u017c jedno, a kwot\u0119 kwalifikuj\u0105c\u0105 ustala akredytowany rzeczoznawca, nie to, ile zap\u0142acili\u015bcie. Po drugie, ostro\u017cnie z ka\u017cd\u0105 reklam\u0105 \u2014 \u0142\u0105cznie z wcze\u015bniejsz\u0105 wersj\u0105 tej strony \u2014 kt\u00f3ra wci\u0105\u017c podaje 100 000 USD. Ta liczba zosta\u0142a wycofana.<\/p>\n

Gdzie plasuje si\u0119 65 000 USD na naszej li\u015bcie Batumi<\/h2>\n

Mamy dwana\u015bcie gruzi\u0144skich inwestycji. Wszystkie s\u0105 w Batumi lub na przyleg\u0142ym wybrze\u017cu. Osiem ma cen\u0119 ca\u0142kowit\u0105; cztery etapy Wyndham Grand Residences w Gonio podano w cenie za metr kwadratowy, wi\u0119c nie da si\u0119 ich por\u00f3wna\u0107 na tej samej osi.<\/p>\n

W\u015br\u00f3d o\u015bmiu bezpo\u015brednio por\u00f3wnywalnych Delux Horizon ma drug\u0105 najwy\u017csz\u0105 cen\u0119 wej\u015bcia na naszej gruzi\u0144skiej li\u015bcie<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
#<\/th>\nInwestycja<\/th>\nOd<\/th>\n<\/tr>\n
1<\/td>\nMardi Hills<\/a><\/td>\n45 276 USD<\/td>\n<\/tr>\n
2<\/td>\nMardi City Center<\/a><\/td>\n52 600 USD<\/td>\n<\/tr>\n
3<\/td>\nHorizon Grand Residence<\/a><\/td>\n55 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n
4<\/td>\nNovotel Living<\/a><\/td>\n58 824 USD<\/td>\n<\/tr>\n
5<\/td>\nHorizon Elegance<\/a><\/td>\n62 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n
6<\/td>\nMardi Aquapark<\/a><\/td>\n63 631 USD<\/td>\n<\/tr>\n
7<\/strong><\/td>\nDelux Horizon<\/strong><\/td>\n65 000 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
8<\/td>\nMardi Stadium<\/a><\/td>\n83 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

Rozpi\u0119to\u015b\u0107 ca\u0142ej listy jest w\u0105ska \u2014 od 45 276 do 83 000 USD, czyli 1,8-krotno\u015b\u0107. Rynek nowych inwestycji w Batumi jest \u015bci\u015bni\u0119ty, a to ma wi\u0119ksze znaczenie, ni\u017c si\u0119 wydaje: kiedy osiem wie\u017c otwiera si\u0119 w przedziale czterdziestu tysi\u0119cy dolar\u00f3w, o zwrocie decyduje nie cena z nag\u0142\u00f3wka. Decyduje pi\u0119tro, ekspozycja, standard wyko\u0144czenia, op\u0142ata eksploatacyjna i to, ile identycznych kawalerek konkuruje z wasz\u0105 na tych samych portalach rezerwacyjnych.<\/p>\n

Pytanie o cen\u0119 za metr, na kt\u00f3re nikt nie odpowiada<\/h2>\n

Oto uczciwy problem tej oferty \u2014 i wi\u0119kszo\u015bci ofert w Batumi. Opublikowane dane podaj\u0105 cen\u0119 od<\/em> i zakres metra\u017cy<\/em>, ale nie \u0142\u0105cz\u0105 jednego z drugim.<\/p>\n

Mieszkania w Delux Horizon maj\u0105 od oko\u0142o 28 m\u00b2 do 57 m\u00b2<\/strong>. Cena wywo\u0142awcza to 65 000 USD. Nigdzie nie napisano, jaki metra\u017c si\u0119 za ni\u0105 kupuje.<\/p>\n\n\n\n\n\n
Je\u015bli 65 000 USD to\u2026<\/th>\nCena za m\u00b2<\/th>\nJak to czyta\u0107<\/th>\n<\/tr>\n
28 m\u00b2 (najmniejsza kawalerka)<\/td>\n\u2248 2 321 USD<\/td>\nDrogo jak na Batumi<\/td>\n<\/tr>\n
40 m\u00b2 (uk\u0142ad \u015bredni)<\/td>\n\u2248 1 625 USD<\/td>\n\u015arednia rynkowa<\/td>\n<\/tr>\n
57 m\u00b2 (najwi\u0119ksze jednopokojowe)<\/td>\n\u2248 1 140 USD<\/td>\nKonkurencyjnie<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

To rozpi\u0119to\u015b\u0107 ponad dwukrotna na wska\u017aniku, kt\u00f3ry faktycznie decyduje o tym, czy p\u0142acicie uczciw\u0105 cen\u0119. W praktyce cena \u201eod” niemal zawsze dotyczy najmniejszego mieszkania na niskim pi\u0119trze z najgorsz\u0105 ekspozycj\u0105, co umieszcza realn\u0105 warto\u015b\u0107 w g\u00f3rnym wierszu tabeli, a nie w dolnym.<\/p>\n

Popro\u015bcie o cen\u0119 konkretnego mieszkania \u2014 z konkretnym pi\u0119trem, metra\u017cem i ekspozycj\u0105 \u2014 na pi\u015bmie, zanim potraktujecie cokolwiek z tego jako wycen\u0119.<\/strong> Jedna liczba przypisana do zakresu to chwyt marketingowy, nie cena.<\/p>\n

Czym ten budynek w\u0142a\u015bciwie jest<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Parametr<\/th>\nWarto\u015b\u0107<\/th>\n<\/tr>\n
Deweloper<\/td>\nHorizons Group<\/td>\n<\/tr>\n
Wysoko\u015b\u0107<\/td>\n37 pi\u0119ter<\/td>\n<\/tr>\n
Po\u0142o\u017cenie<\/td>\nPierwsza linia, ul. Szerifa Chimszjaszwilego<\/td>\n<\/tr>\n
Typy mieszka\u0144<\/td>\nKawalerki i jednopokojowe<\/td>\n<\/tr>\n
Metra\u017ce<\/td>\n\u2248 28\u201357 m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
Wydanie<\/td>\nPod klucz, umeblowane<\/td>\n<\/tr>\n
Nasz numer<\/td>\nGE-1014<\/td>\n<\/tr>\n
Cena z oferty<\/td>\nOd 65 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

37-pi\u0119trowa wie\u017ca kawalerek i mieszka\u0144 jednopokojowych nie jest budynkiem mieszkalnym w zwyk\u0142ym sensie. To instrument najmu. Struktura mieszka\u0144 m\u00f3wi to wprost: nikt nie buduje kilkuset kawalerek po 28 m\u00b2 nad morzem dla os\u00f3b, kt\u00f3re maj\u0105 w nich zamieszka\u0107. Kupujcie tutaj, rozumiej\u0105c, do czego do\u0142\u0105czacie.<\/p>\n

Lokalizacja: ile warta jest \u201epierwsza linia” i co kosztuje<\/h2>\n

Ulica Szerifa Chimszjaszwilego biegnie wzd\u0142u\u017c nadmorskiego bulwaru Batumi. Po\u0142o\u017cenie w pierwszej linii to jedyna naprawd\u0119 trwa\u0142a przewaga tego budynku \u2014 nie da si\u0119 jej odtworzy\u0107, gdy dzia\u0142ki si\u0119 sko\u0144cz\u0105, i to ona utrzymuje warto\u015b\u0107, kiedy wie\u017ca przestanie by\u0107 nowa.<\/p>\n

Otoczenie jest rzeczywi\u015bcie wygodne: centrum handlowe Metro City, park Lecha i Marii Kaczy\u0144skich, restauracje, szko\u0142y i szpital s\u0105 blisko, a na lotnisko i dworzec centralny jedzie si\u0119 kilka minut. Batumi jest miastem zwartym i prawie wszystko w nim mie\u015bci si\u0119 w kwadransie od morza.<\/p>\n

Cen\u0105 pierwszej linii jest t\u0142um, kt\u00f3ry do niej nale\u017cy. Nadmorskie Batumi w sierpniu i nadmorskie Batumi w lutym to dwa r\u00f3\u017cne miasta, a kawalerka kupiona pod letni doch\u00f3d konkuruje z ka\u017cd\u0105 inn\u0105 kawalerk\u0105 przy tej samej ulicy. Lokalizacja chroni wasz kapita\u0142 lepiej ni\u017c ob\u0142o\u017cenie.<\/p>\n

Udogodnienia i to, za co p\u0142acicie co miesi\u0105c<\/h2>\n

Lista jest obszerna: ca\u0142odobowa recepcja, obs\u0142uga pokojowa, ochrona z monitoringiem, parking kryty i zewn\u0119trzny z myjni\u0105, spa, si\u0142ownia, odkryty basen na najwy\u017cszym pi\u0119trze, ziele\u0144 rekreacyjna, plac zabaw, restauracja i sprz\u0105tanie. Mieszkania wydawane s\u0105 pod klucz, z werandami.<\/p>\n

Ka\u017cda z tych pozycji to koszt bie\u017c\u0105cy. Baseny, spa i ca\u0142odobowa obs\u0142uga to najdro\u017csze w utrzymaniu elementy, jakie budynek mieszkalny mo\u017ce mie\u0107, a w wie\u017cy ma\u0142ych mieszka\u0144 koszt ten dzieli si\u0119 na du\u017c\u0105 liczb\u0119 tanich lokali. Op\u0142ata eksploatacyjna jest miejscem, w kt\u00f3rym prognozowane 8% rentowno\u015bci po cichu staje si\u0119 faktycznymi 5%.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Udogodnienie<\/th>\nWp\u0142yw na koszty bie\u017c\u0105ce<\/th>\n<\/tr>\n
Odkryty basen na dachu<\/td>\nWysoki \u2014 instalacje, chemia, obs\u0142uga sezonowa<\/td>\n<\/tr>\n
Spa i si\u0142ownia<\/td>\nWysoki \u2014 wymiana sprz\u0119tu, media<\/td>\n<\/tr>\n
Ca\u0142odobowa recepcja i obs\u0142uga pokojowa<\/td>\nNajwy\u017cszy \u2014 sta\u0142e wynagrodzenia<\/td>\n<\/tr>\n
Ochrona z monitoringiem<\/td>\nUmiarkowany \u2014 ludzie plus systemy<\/td>\n<\/tr>\n
Parking i myjnia<\/td>\nUmiarkowany<\/td>\n<\/tr>\n
Restauracja<\/td>\nZwykle koncesja, ale warto potwierdzi\u0107<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

Op\u0142ata eksploatacyjna nie jest podana w tej ofercie.<\/strong> Nie podano te\u017c, czy liczy si\u0119 od metra czy od mieszkania, ani czego nie obejmuje. To liczba decyduj\u0105ca o waszym zysku netto i to j\u0105 nale\u017cy uzyska\u0107 na pi\u015bmie przed rezerwacj\u0105. Jak takie op\u0142aty s\u0105 skonstruowane, opisali\u015bmy w materiale o op\u0142atach eksploatacyjnych<\/a>.<\/p>\n

Deklarowane 8\u201310% rentowno\u015bci \u2014 uczciwa analiza<\/h2>\n

Materia\u0142y marketingowe inwestycji \u2014 w tym poprzednia wersja tej strony \u2014 podaj\u0105 roczny zwrot z najmu na poziomie 8\u201310%, wsparty \u201emodelami gwarantowanego dochodu od dewelopera”. Sprzedajemy t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107 i mimo to wyja\u015bnimy, jak czyta\u0107 takie liczby.<\/p>\n

Prognoza rentowno\u015bci to nie udokumentowany wynik. \u017beby co\u015b znaczy\u0142a, potrzebuje czterech rzeczy, a \u017cadnej z nich tu nie opublikowano:<\/p>\n