{"id":25735,"date":"2026-08-28T19:29:26","date_gmt":"2026-08-28T19:29:26","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/property\/al-mina-barr-al-jissah-muscat-oman-pl\/"},"modified":"2026-08-28T19:29:34","modified_gmt":"2026-08-28T19:29:34","slug":"al-mina-barr-al-jissah-muscat-oman-pl","status":"publish","type":"property","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/al-mina-barr-al-jissah-muscat-oman-pl\/","title":{"rendered":"Al Mina, Barr Al Jissah, Maskat, Oman \u2014 rezydencje przy marinie i wille przy pla\u017cy"},"content":{"rendered":"

Al Mina<\/strong> to najnowszy etap Barr Al Jissah<\/strong>, zintegrowanego kompleksu turystycznego o powierzchni 450 000 m\u00b2, po\u0142o\u017conego w os\u0142oni\u0119tej naturalnej zatoce mi\u0119dzy Morzem Arabskim a g\u00f3rami Al Hajar. Sze\u015b\u0107 niskich budynk\u00f3w ustawiono w jednej linii wzd\u0142u\u017c wody, ka\u017cdy zwr\u00f3cony ku morzu: piaskowy beton i wyd\u0142u\u017cone poziome elewacje czytaj\u0105 si\u0119 jako jedna sp\u00f3jna bry\u0142a na tle ska\u0142.<\/p>\n

Dwie rzeczy wyr\u00f3\u017cniaj\u0105 ten projekt na tle wszystkiego, co oferujemy w Omanie. Ma w\u0142asn\u0105 marin\u0119 na 55 miejsc postojowych<\/strong>, przyjmuj\u0105c\u0105 jednostki do 40 metr\u00f3w d\u0142ugo\u015bci \u2014 \u017caden inny projekt w naszym portfolio nie ma mariny. I le\u017cy wewn\u0105trz kompleksu, kt\u00f3rego trzy hotele zmieni\u0142y operatora 1 stycznia 2026 roku<\/strong>, przechodz\u0105c z Shangri-La pod Hilton, a po\u0142o\u017cony na klifie Al Husn ma otworzy\u0107 si\u0119 jako pierwszy w Omanie Waldorf Astoria w 2027 roku<\/strong> \u2014 dok\u0142adnie w roku uko\u0144czenia Al Mina. To tak\u017ce najdro\u017cszy projekt w naszym oma\u0144skim portfolio: od 479 200 USD<\/strong> za mieszkanie z jedn\u0105 sypialni\u0105 do 4 183 000 USD<\/strong> za will\u0119 przy pla\u017cy, a harmonogram p\u0142atno\u015bci wymaga uwa\u017cnej lektury.<\/p>\n

Al Mina w skr\u00f3cie<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Lokalizacja<\/strong><\/td>\nBarr Al Jissah, wybrze\u017ce Zatoki Oma\u0144skiej, Maskat<\/td>\n<\/tr>\n
Deweloper<\/strong><\/td>\nBarr Al Jissah (od 2006 roku), wspierany przez The Zubair Corporation<\/td>\n<\/tr>\n
Forma w\u0142asno\u015bci<\/strong><\/td>\nFreehold, dost\u0119pny dla obywateli wszystkich kraj\u00f3w \u2014 jeden z pierwszych ITC w Omanie<\/td>\n<\/tr>\n
Uk\u0142ad<\/strong><\/td>\nSze\u015b\u0107 niskich budynk\u00f3w wzd\u0142u\u017c mariny<\/td>\n<\/tr>\n
Liczba dom\u00f3w<\/strong><\/td>\n76<\/td>\n<\/tr>\n
Obecnie dost\u0119pne<\/strong><\/td>\n41<\/strong> \u2014 sprzedane oko\u0142o 46%, najszerszy wyb\u00f3r w naszym portfolio<\/td>\n<\/tr>\n
Typy nieruchomo\u015bci<\/strong><\/td>\nMieszkania 1\u20133 sypialnie, dupleksy, penthouse’y, wille przy pla\u017cy<\/td>\n<\/tr>\n
Zakres powierzchni<\/strong><\/td>\n1 238 \u2013 6 340 st\u00f3p kw. (115 \u2013 589 m\u00b2)<\/td>\n<\/tr>\n
Mieszkania od<\/strong><\/td>\n479 200 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Wille od<\/strong><\/td>\n4 183 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Marina<\/strong><\/td>\n55 miejsc, jednostki do 40 m<\/strong>, g\u0142\u0119boko\u015b\u0107 ok. 5 m, pe\u0142ny falochron<\/td>\n<\/tr>\n
Op\u0142ata serwisowa<\/strong><\/td>\n8 riali oma\u0144skich za m\u00b2, z wy\u0142\u0105czeniem balkon\u00f3w i taras\u00f3w<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Harmonogram p\u0142atno\u015bci<\/strong><\/td>\n20% + 10 000 OMR zaliczki, nast\u0119pnie 5 \u00d7 16% \u2014 100% przed odbiorem<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Termin uko\u0144czenia<\/strong><\/td>\nI kwarta\u0142 2027 roku<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Powierzchnie i ceny<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Typ nieruchomo\u015bci<\/th>\nPowierzchnia od<\/th>\nCena od<\/th>\nZa stop\u0119 kw.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Mieszkanie z 1 sypialni\u0105<\/td>\n1 238 st\u00f3p kw. (115 m\u00b2)<\/td>\n479 200 USD<\/strong><\/td>\n387 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Mieszkanie z 2 sypialniami<\/td>\n1 776 st\u00f3p kw. (165 m\u00b2)<\/td>\n776 900 USD<\/strong><\/td>\n437 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Mieszkanie z 3 sypialniami<\/td>\n2 347 st\u00f3p kw. (218 m\u00b2)<\/td>\n966 100 USD<\/strong><\/td>\n412 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Penthouse<\/td>\n3 025 st\u00f3p kw. (281 m\u00b2)<\/td>\n1 868 200 USD<\/strong><\/td>\n618 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Willa przy pla\u017cy<\/td>\n6 340 st\u00f3p kw. (589 m\u00b2)<\/td>\n4 183 000 USD<\/strong><\/td>\n660 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

W tej drabinie licz\u0105 si\u0119 dwie rzeczy. Po pierwsze, stawka nie jest liniowa<\/strong>: mieszkanie z dwiema sypialniami kosztuje 437 USD za stop\u0119 kwadratow\u0105, a wi\u0119ksze trzysypialniowe 412 USD, wi\u0119c premi\u0119 niesie \u015brodkowy metra\u017c. Patrz\u0105c przez pryzmat warto\u015bci za stop\u0119, trzysypialniowe jest wycenione korzystniej ni\u017c dwusypialniowe.<\/p>\n

Po drugie, przej\u015bcie na wy\u017csze poziomy to przej\u015bcie na inny rynek. Penthouse’y po 618 USD i wille po 660 USD za stop\u0119 kwadratow\u0105 s\u0105 o mniej wi\u0119cej 50\u201370% dro\u017csze od stawki mieszkaniowej<\/strong>: tyle kosztuje pierwsza linia brzegowa, prywatne baseny i powi\u0119kszone tarasy. Willa za 4,18 mln USD to zdecydowanie najdro\u017csza nieruchomo\u015b\u0107 w ca\u0142ym naszym oma\u0144skim portfolio.<\/p>\n

Sze\u015b\u0107 budynk\u00f3w i znaczenie ich nazw<\/h2>\n

Rysunek masterplanu w prezentacji samego dewelopera opisuje ka\u017cdy z sze\u015bciu niskich budynk\u00f3w, a nazwy biegn\u0105 wzd\u0142u\u017c nabrze\u017ca od zachodniego falochronu ku wschodniemu cyplowi. Warto je zna\u0107 przed pytaniem o dost\u0119pno\u015b\u0107, bo \u201ekt\u00f3ry budynek” to pierwsze pytanie, kt\u00f3re zaw\u0119\u017ca 41 dost\u0119pnych dom\u00f3w do kr\u00f3tkiej listy.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Budynek<\/th>\nZnaczenie nazwy<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Al Sahil<\/td>\nWybrze\u017ce<\/td>\n<\/tr>\n
Murjan<\/td>\nKoral<\/td>\n<\/tr>\n
Sadaf<\/td>\nMuszla<\/td>\n<\/tr>\n
Luluah<\/td>\nPer\u0142a<\/td>\n<\/tr>\n
Marsa<\/td>\nPrzysta\u0144, miejsce cumowania<\/td>\n<\/tr>\n
Dana<\/td>\nDu\u017ca, doskona\u0142a per\u0142a<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Zestaw jest przemy\u015blany: wszystkie nazwy pochodz\u0105 od morza, a trzy z nich \u2014 Sadaf, Luluah i Dana \u2014 si\u0119gaj\u0105 wprost do oma\u0144skiej historii po\u0142awiania pere\u0142. Dana stoi na wschodnim kra\u0144cu, najbli\u017cej cypla, w tej cz\u0119\u015bci rysunku, gdzie narysowano wille przy pla\u017cy z prywatnymi basenami.<\/p>\n

Nazwy te figuruj\u0105 na rysunku masterplanu, a nie w pisemnej specyfikacji, wi\u0119c traktujcie je jako bie\u017c\u0105ce nazewnictwo dewelopera i potwierd\u017acie je na cenniku, pytaj\u0105c o dost\u0119pno\u015b\u0107.<\/p>\n

Marina \u2014 czego nie ma nigdzie indziej<\/h2>\n

Kluczowym aktywem Al Mina jest w\u0142asna marina, a jej parametry s\u0105 robocze, nie dekoracyjne.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Parametr<\/th>\nWarto\u015b\u0107<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Miejsca postojowe<\/td>\n55<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Maksymalna d\u0142ugo\u015b\u0107 jednostki<\/td>\n40 metr\u00f3w<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
\u015arednia g\u0142\u0119boko\u015b\u0107<\/td>\nOko\u0142o 5 metr\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Ochrona<\/td>\nPe\u0142ny system falochronu<\/td>\n<\/tr>\n
Przy ka\u017cdym miejscu<\/td>\nPrzy\u0142\u0105cza wody i pr\u0105du<\/td>\n<\/tr>\n
Obs\u0142uga<\/td>\nSerwis techniczny, stacja paliw, ca\u0142odobowe cumowanie<\/strong>, ochrona<\/td>\n<\/tr>\n
Promenada<\/td>\nOko\u0142o 1 300 m\u00b2 kawiarni, restauracji i butik\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

\u015arednia g\u0142\u0119boko\u015b\u0107 5 metr\u00f3w i pe\u0142ny falochron to w\u0142a\u015bnie to, co pozwala marinie przyjmowa\u0107 jednostki 40-metrowe, a nie \u0142odzie spacerowe. To infrastruktura dla superjacht\u00f3w, nie pomost. Stacja paliw i ca\u0142odobowa pomoc przy cumowaniu to detale eksploatacyjne, kt\u00f3re pojawiaj\u0105 si\u0119 tylko tam, gdzie marina naprawd\u0119 dzia\u0142a jak marina.<\/p>\n

Jedno sprostowanie do materia\u0142\u00f3w sprzeda\u017cowych.<\/strong> Na li\u015bcie udogodnie\u0144 marin\u0119 opisano jako \u201e55-metrow\u0105\u201d. To b\u0142\u0105d przepisania: marina ma 55 miejsc postojowych<\/strong>, a 40 metr\u00f3w to maksymalna d\u0142ugo\u015b\u0107 jednostki. W cz\u0119\u015bci opisowej tego samego dokumentu podano to poprawnie.<\/p>\n

Dost\u0119pno\u015b\u0107 miejsca postojowego to osobna sprawa od zakupu mieszkania.<\/strong> Nigdzie w materia\u0142ach nie napisano, czy miejsce przy nabrze\u017cu jest przypisane do rezydencji ani ile kosztuje jego najem lub zakup. Je\u015bli macie \u0142\u00f3d\u017a, to pierwsza rzecz do wyja\u015bnienia: czy miejsca s\u0105 przypisane, sprzedawane osobno czy wynajmowane \u2014 i po jakiej stawce.<\/p>\n

Hotele zmieni\u0142y mark\u0119 w styczniu 2026 roku<\/h2>\n

Al Mina le\u017cy w Barr Al Jissah obok trzech hoteli, a materia\u0142y sprzeda\u017cowe opisuj\u0105 je jedynie jako \u201ezarz\u0105dzane przez Hilton Group\u201d. Szczeg\u00f3\u0142y s\u0105 ciekawsze \u2014 i \u015bwie\u017ce.<\/p>\n

Od otwarcia w 2006 roku do 31 grudnia 2025 roku<\/strong> kompleksem zarz\u0105dza\u0142o Shangri-La<\/strong>. 1 stycznia 2026 roku<\/strong> zarz\u0105dzanie przej\u0105\u0142 Hilton, a trzy obiekty zmieni\u0142y szyldy:<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Hotel<\/th>\nDawniej (do grudnia 2025)<\/th>\nObecnie<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Al Bandar<\/td>\nShangri-La Al Bandar<\/td>\nHilton Muscat Al Bandar<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Al Waha<\/td>\nShangri-La Al Waha<\/td>\nDoubleTree by Hilton Muscat Al Waha<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Al Husn (na klifie)<\/td>\nShangri-La Al Husn<\/td>\nAl Husn Hotel Muscat \u2014 otwarcie jako Waldorf Astoria Muscat Al Husn w 2027 roku<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Wiersz o Al Husn jest najcenniejszy. Hotel czeka gruntowna przebudowa, po kt\u00f3rej stanie si\u0119 debiutem marki Waldorf Astoria w Omanie<\/strong> \u2014 w 2027 roku, czyli dok\u0142adnie wtedy, gdy ko\u0144czy si\u0119 Al Mina<\/strong>. Odbieracie klucze w kompleksie w tym samym momencie, w kt\u00f3rym pojawia si\u0119 w nim pierwszy w kraju Waldorf Astoria.<\/p>\n

To realna, weryfikowalna przewaga, kt\u00f3rej w broszurze nie ma. Szczeg\u00f3\u0142y znajdziecie w newsroomie samego Hiltona<\/a> oraz w ha\u015ble o kompleksie w Wikipedii<\/a>. O tym, jak zachowuj\u0105 si\u0119 nieruchomo\u015bci przy hotelach, piszemy w tek\u015bcie o markowych nieruchomo\u015bciach w Omanie<\/a>.<\/p>\n

Jedno zastrze\u017cenie, kt\u00f3re trzeba wypowiedzie\u0107 wprost.<\/strong> Rezydencje Al Mina le\u017c\u0105 obok<\/em> hoteli, ale nie s\u0105 rezydencjami markowymi. Dostajecie przywileje i uprzywilejowany dost\u0119p, a nie Hilton czy Waldorf Astoria w nazwie w\u0142asnej nieruchomo\u015bci. Ta r\u00f3\u017cnica ma znaczenie zar\u00f3wno dla ceny, jak i dla pozycjonowania przy odsprzeda\u017cy \u2014 nie warto jej zaciera\u0107.<\/p>\n

Przywileje mieszka\u0144c\u00f3w w hotelach<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Korzy\u015b\u0107<\/th>\nSzczeg\u00f3\u0142y<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Us\u0142ugi hotelowe<\/td>\n25% zni\u017cki dla mieszka\u0144c\u00f3w<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Pla\u017ca<\/td>\nBezpo\u015bredni dost\u0119p do prywatnej pla\u017cy o d\u0142ugo\u015bci 600 metr\u00f3w<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Infrastruktura hoteli<\/td>\nBaseny i obiekty sportowe trzech hoteli<\/td>\n<\/tr>\n
Rozrywka<\/td>\nAl Mazaar Entertainment Center w preferencyjnych stawkach<\/td>\n<\/tr>\n
Sporty wodne<\/td>\nCentrum nurkowe<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Wpiszcie przywileje do umowy.<\/strong> Zni\u017cka 25% i dost\u0119p do infrastruktury to ustalenia handlowe mi\u0119dzy deweloperem a operatorem hotelowym, kt\u00f3ry dzia\u0142a tu od o\u015bmiu miesi\u0119cy. Zapytajcie, czy s\u0105 zapisane kontraktowo i bezterminowe, czy podlegaj\u0105 okresowej rewizji: przywilej, kt\u00f3ry przetrwa\u0142 jedn\u0105 zmian\u0119 operatora, przy kolejnej mo\u017ce si\u0119 zmieni\u0107.<\/p>\n

Infrastruktura na terenie<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Kategoria<\/th>\nCo obejmuje<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Marina<\/td>\n55 miejsc z pe\u0142nym zapleczem technicznym i paliwowym<\/td>\n<\/tr>\n
Handel i gastronomia<\/td>\nPromenada ~1 300 m\u00b2 \u2014 kawiarnie, restauracje, butiki<\/td>\n<\/tr>\n
Pla\u017ca<\/td>\nPrywatna pla\u017ca 600 metr\u00f3w z bezpo\u015brednim dost\u0119pem<\/td>\n<\/tr>\n
Fitness<\/td>\nSi\u0142ownia i korty do squasha<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Zdrowie<\/td>\nCa\u0142odobowa klinika i apteka na terenie<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Us\u0142ugi<\/td>\nKonsjer\u017c, pralnia, aplikacja mobilna dla mieszka\u0144c\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Sporty wodne<\/td>\nCentrum nurkowe<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Ca\u0142odobowa klinika z aptek\u0105<\/strong> to najbardziej wyr\u00f3\u017cniaj\u0105ca si\u0119 pozycja i co\u015b unikalnego w ca\u0142ej naszej oma\u0144skiej ofercie. We wszystkich pozosta\u0142ych projektach opieka medyczna mierzona jest minutami jazdy: pi\u0119tna\u015bcie, dwadzie\u015bcia, trzydzie\u015bci. Tutaj jest na miejscu i czynna ca\u0142\u0105 dob\u0119. W zatoce, do kt\u00f3rej prowadzi jedna droga, to nie luksus, lecz dok\u0142adnie to, co czyni odleg\u0142y nadmorski adres realnym dla starszych nabywc\u00f3w i dla rodzin.<\/p>\n

Co w \u015brodku<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Element<\/th>\nSzczeg\u00f3\u0142y<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Standard wydania<\/td>\nWyko\u0144czone, w stylistyce morskiej, dobrej klasy armatura i materia\u0142y<\/td>\n<\/tr>\n
Przeszklenia<\/td>\nOd pod\u0142ogi do sufitu; ka\u017cda rezydencja zwr\u00f3cona ku marinie i zatoce<\/td>\n<\/tr>\n
Tarasy<\/td>\nPrzestronne wsz\u0119dzie; powi\u0119kszone panoramiczne<\/strong> przy penthouse’ach<\/td>\n<\/tr>\n
Dupleksy<\/td>\nSalony na dwie kondygnacje \u2014 sufity 7,5 metra<\/strong> \u2014 osobne wej\u015bcie i konsjer\u017c<\/td>\n<\/tr>\n
Wille<\/td>\nBezpo\u015brednio przy pla\u017cy, z prywatnymi basenami<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Elewacja<\/td>\nBeton w kolorze piasku, wyd\u0142u\u017cone linie poziome<\/td>\n<\/tr>\n
Okna<\/td>\nPanoramiczne<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Sufit 7,5 metra to warto\u015b\u0107 wyj\u0105tkowa.<\/strong> Typowe sufity mieszkaniowe maj\u0105 2,7\u20133 metry, a dupleks na dwie kondygnacje si\u0119ga zwykle 5\u20136. Przy 7,5 metra m\u00f3wimy o kubaturze bli\u017cszej galerii ni\u017c mieszkaniu, i to w\u0142a\u015bnie ona, razem z przeszkleniem od pod\u0142ogi do sufitu na marin\u0119, czyni z dupleks\u00f3w osobny produkt, a nie po prostu du\u017ce mieszkanie.<\/p>\n

Czego w specyfikacji nie ma<\/em> \u2014 zestawu sprz\u0119tu AGD. Wymieniono \u201edobrej klasy armatur\u0119 i materia\u0142y wyko\u0144czeniowe\u201d, o sprz\u0119cie nie ma s\u0142owa. Zapytajcie, co wchodzi w sk\u0142ad kuchni<\/strong>: przy takich cenach powinno to by\u0107 zapisane, a nie domniemane.<\/p>\n

Parking wed\u0142ug wielko\u015bci nieruchomo\u015bci<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Nieruchomo\u015b\u0107<\/th>\nMiejsca<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Mieszkanie z 1 lub 2 sypialniami<\/td>\n1<\/td>\n<\/tr>\n
Mieszkanie z 3 sypialniami i wi\u0119ksze<\/td>\n2<\/td>\n<\/tr>\n
Willa<\/td>\n2<\/td>\n<\/tr>\n
Go\u015bcie<\/td>\nPrzewidziano parking dla go\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Parking jest naziemny, nie podziemny. W oma\u0144skim lecie zacienione lub zadaszone miejsce ma realne znaczenie: materia\u0142y nie m\u00f3wi\u0105, czy nad miejscami naziemnymi przewidziano wiaty.<\/p>\n

Harmonogram p\u0142atno\u015bci: wszystko przed odbiorem kluczy<\/h2>\n

T\u0119 cz\u0119\u015b\u0107 warto przeczyta\u0107 dwa razy. Harmonogram jest kr\u00f3tki \u2014 zaliczka i pi\u0119\u0107 rat \u2014 ale ma dwie cechy, kt\u00f3re trzeba zrozumie\u0107 przed rezerwacj\u0105.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Etap<\/th>\nKwota<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Zaliczka<\/td>\n20% plus sta\u0142e 10 000 riali oma\u0144skich<\/strong> (oko\u0142o 26 000 USD)<\/td>\n<\/tr>\n
Pi\u0119\u0107 kolejnych rat<\/td>\nPo 16%, do zako\u0144czenia budowy<\/td>\n<\/tr>\n
Zap\u0142acone przed odbiorem<\/strong><\/td>\n100%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Po pierwsze: na odbi\u00f3r nie zostaje nic.<\/strong> Pe\u0142na cena jest wyp\u0142acana przed wydaniem kluczy, co oznacza brak d\u017awigni przy usterkach i brak zabezpieczenia przy p\u00f3\u017anym przesuni\u0119ciu terminu. Na tle reszty portfolio to najs\u0142absza pozycja kupuj\u0105cego:<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Projekt<\/th>\nZap\u0142acone przed odbiorem<\/th>\nZatrzymane do uko\u0144czenia<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Luma Residence<\/a><\/td>\n50%<\/td>\n50%<\/td>\n<\/tr>\n
Zen Residences<\/a><\/td>\n55%<\/td>\n45%<\/td>\n<\/tr>\n
Golf Hills<\/a><\/td>\n80%<\/td>\n20%<\/td>\n<\/tr>\n
Opal Residences<\/a><\/td>\n90%<\/td>\n10%<\/td>\n<\/tr>\n
Al Mina<\/strong><\/td>\n100%<\/strong><\/td>\nNic<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

To nie czyni zakupu z\u0142ym \u2014 czyni escrow i klauzul\u0119 kar za op\u00f3\u017anienie dwiema rzeczami, kt\u00f3rych nie wolno pomin\u0105\u0107. \u017b\u0105dajcie kierowania wp\u0142at na rachunek powierniczy projektu i wpisania pisemnego \u015brodka ochrony na wypadek przesuni\u0119cia terminu z I kwarta\u0142u 2027. Mechanik\u0119 escrow omawiamy w przewodniku o zakupie na rynku pierwotnym w Omanie<\/a>.<\/p>\n

Po drugie: sta\u0142e 10 000 riali to p\u0142atno\u015b\u0107 regresywna.<\/strong> Poniewa\u017c jest kwot\u0105 sta\u0142\u0105, a nie procentem, uderza w najmniejsze mieszkania znacznie mocniej ni\u017c w najwi\u0119ksze:<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Nieruchomo\u015b\u0107<\/th>\nZaliczka 20%<\/th>\nPlus 10 000 OMR<\/th>\nFaktyczna zaliczka<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1 sypialnia, 479 200 USD<\/td>\n95 840 USD<\/td>\n121 848 USD<\/td>\n25,4%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
2 sypialnie, 776 900 USD<\/td>\n155 380 USD<\/td>\n181 388 USD<\/td>\n23,3%<\/td>\n<\/tr>\n
3 sypialnie, 966 100 USD<\/td>\n193 220 USD<\/td>\n219 228 USD<\/td>\n22,7%<\/td>\n<\/tr>\n
Penthouse, 1 868 200 USD<\/td>\n373 640 USD<\/td>\n399 648 USD<\/td>\n21,4%<\/td>\n<\/tr>\n
Willa, 4 183 000 USD<\/td>\n836 600 USD<\/td>\n862 608 USD<\/td>\n20,6%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Kupuj\u0105cy mieszkanie z jedn\u0105 sypialni\u0105 wp\u0142aca o 5,4 punktu procentowego wi\u0119cej<\/strong> faktycznej zaliczki ni\u017c kupuj\u0105cy will\u0119. Zapytajcie, co pokrywa te 10 000 riali \u2014 wygl\u0105da to na op\u0142at\u0119 rejestracyjn\u0105 lub administracyjn\u0105 \u2014 i czy podlega zwrotowi, je\u015bli transakcja nie dojdzie do skutku.<\/p>\n

Ile wynosi ka\u017cda rata<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Nieruchomo\u015b\u0107<\/th>\nZaliczka<\/th>\nKa\u017cda z 5 \u00d7 16%<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1 sypialnia<\/td>\n121 848 USD<\/td>\n76 672 USD<\/td>\n<\/tr>\n
2 sypialnie<\/td>\n181 388 USD<\/td>\n124 304 USD<\/td>\n<\/tr>\n
3 sypialnie<\/td>\n219 228 USD<\/td>\n154 576 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Penthouse<\/td>\n399 648 USD<\/td>\n298 912 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Willa<\/td>\n862 608 USD<\/td>\n669 280 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Przy odbiorze w I kwartale 2027 i pi\u0119ciu pozosta\u0142ych ratach harmonogram jest napi\u0119ty. Popro\u015bcie o daty p\u0142atno\u015bci na pi\u015bmie<\/strong>: pi\u0119\u0107 rat plus zaliczka w ci\u0105gu mniej wi\u0119cej roku to zupe\u0142nie inny obraz przep\u0142yw\u00f3w ni\u017c pi\u0119\u0107 rat roz\u0142o\u017conych na trzy lata.<\/p>\n

Op\u0142ata serwisowa \u2014 i rzadka precyzja zapisu<\/h2>\n

Op\u0142ata serwisowa wynosi 8 riali oma\u0144skich za metr kwadratowy, z wyra\u017anym wy\u0142\u0105czeniem balkon\u00f3w i taras\u00f3w<\/strong>. Obie po\u0142owy tego zapisu zas\u0142uguj\u0105 na uwag\u0119.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Nieruchomo\u015b\u0107<\/th>\nPowierzchnia ca\u0142kowita<\/th>\nPrzy 8 OMR\/m\u00b2<\/th>\nW przybli\u017ceniu USD<\/th>\n% ceny<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1 sypialnia<\/td>\n115 m\u00b2<\/td>\n\u2248 920 OMR<\/td>\n\u2248 2 393 USD<\/td>\n0,50%<\/td>\n<\/tr>\n
2 sypialnie<\/td>\n165 m\u00b2<\/td>\n\u2248 1 320 OMR<\/td>\n\u2248 3 433 USD<\/td>\n0,44%<\/td>\n<\/tr>\n
3 sypialnie<\/td>\n218 m\u00b2<\/td>\n\u2248 1 744 OMR<\/td>\n\u2248 4 536 USD<\/td>\n0,47%<\/td>\n<\/tr>\n
Penthouse<\/td>\n281 m\u00b2<\/td>\n\u2248 2 248 OMR<\/td>\n\u2248 5 847 USD<\/td>\n0,31%<\/td>\n<\/tr>\n
Willa<\/td>\n589 m\u00b2<\/td>\n\u2248 4 712 OMR<\/td>\n\u2248 12 255 USD<\/td>\n0,29%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Te liczby policzono od powierzchni ca\u0142kowitej, wi\u0119c rzeczywiste rachunki b\u0119d\u0105 ni\u017csze<\/strong>: tarasy s\u0105 tu przestronne, przy penthouse’ach powi\u0119kszone, a ta powierzchnia nie jest naliczana. Przy nieruchomo\u015bci z du\u017cym tarasem oszcz\u0119dno\u015b\u0107 jest odczuwalna.<\/p>\n

Liczy si\u0119 sama precyzja. W\u015br\u00f3d oma\u0144skich projekt\u00f3w, o kt\u00f3rych piszemy, jeden podaje op\u0142at\u0119 serwisow\u0105 w dirhamach ZEA<\/em> dla nieruchomo\u015bci w Omanie, a inny podaje warto\u015b\u0107 za metr kwadratowy, opisuj\u0105c j\u0105 jako \u201eza stop\u0119 kwadratow\u0105\u201d. Al Mina podaje jednostk\u0119 poprawnie i idzie dalej, nazywaj\u0105c to, co zosta\u0142o wy\u0142\u0105czone. To najczytelniejsze ujawnienie op\u0142aty serwisowej w naszym portfolio i rozs\u0105dny wska\u017anik staranno\u015bci pozosta\u0142ej dokumentacji. Co zwykle obejmuje op\u0142ata, wyja\u015bniamy w tek\u015bcie o op\u0142atach serwisowych w oma\u0144skich nieruchomo\u015bciach<\/a>.<\/p>\n

Potwierd\u017acie, \u017ce okres rozliczeniowy jest roczny, i popro\u015bcie o dok\u0142adn\u0105 powierzchni\u0119 naliczan\u0105 dla waszej konkretnej nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Rezydencja: mieszkaniu z jedn\u0105 sypialni\u0105 brakuje 41 000 USD<\/h2>\n

Oma\u0144skie \u015bcie\u017cki rezydencji przez nieruchomo\u015b\u0107 opieraj\u0105 si\u0119 na progach inwestycyjnych, a w Al Mina granica przebiega w niewygodnym miejscu. Na poziomie 200 000 riali oma\u0144skich \u2014 czyli oko\u0142o 520 000 USD<\/strong> przy powi\u0105zaniu riala z dolarem:<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Nieruchomo\u015b\u0107<\/th>\nCena<\/th>\nWobec progu ~520 000 USD<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1 sypialnia<\/td>\n479 200 USD<\/td>\nBrakuje oko\u0142o 41 000 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
2 sypialnie<\/td>\n776 900 USD<\/td>\nPrzekracza z zapasem<\/td>\n<\/tr>\n
3 sypialnie<\/td>\n966 100 USD<\/td>\nPrzekracza<\/td>\n<\/tr>\n
Penthouse<\/td>\n1 868 200 USD<\/td>\nPrzekracza<\/td>\n<\/tr>\n
Willa<\/td>\n4 183 000 USD<\/td>\nPrzekracza<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

To najbli\u017cszy niedomiar w ca\u0142ym naszym portfolio i \u0142atwo w niego wpa\u015b\u0107. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry wydaje prawie p\u00f3\u0142 miliona dolar\u00f3w na mieszkanie przy pla\u017cy, mo\u017ce rozs\u0105dnie za\u0142o\u017cy\u0107, \u017ce rezydencja jest w pakiecie \u2014 a przy wej\u015bciowym mieszkaniu z jedn\u0105 sypialni\u0105 nie jest. Je\u015bli rezydencja jest cz\u0119\u015bci\u0105 waszych cel\u00f3w, punktem wej\u015bcia staje si\u0119 mieszkanie dwusypialniowe, nie jednosypialniowe.<\/strong> Wi\u0119ksze mieszkanie z jedn\u0105 sypialni\u0105, dro\u017csze od ceny bazowej, mo\u017ce przekroczy\u0107 pr\u00f3g; sprawdzajcie to konkretnie.<\/p>\n

\u015acie\u017cki r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 okresem i poziomem inwestycji i bywaj\u0105 mylone: przeczytajcie Z\u0142ota Rezydencja kontra wiza w\u0142a\u015bciciela<\/a> i skonsultujcie spraw\u0119 pod konkretn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 i cen\u0119.<\/p>\n

Deweloper: Barr Al Jissah<\/h2>\n

Barr Al Jissah<\/a> to oma\u0144ska firma dzia\u0142aj\u0105ca od 2006 roku<\/strong>, wyspecjalizowana w nieruchomo\u015bciach mieszkaniowych i kurortowych na wybrze\u017cu Maskatu, wspierana przez The Zubair Corporation<\/strong>, jedn\u0105 z rozpoznawalnych oma\u0144skich grup biznesowych.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Wska\u017anik<\/th>\nSzczeg\u00f3\u0142y<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Dzia\u0142a od<\/td>\n2006 roku \u2014 oko\u0142o 20 lat<\/td>\n<\/tr>\n
Wsparcie<\/td>\nThe Zubair Corporation<\/td>\n<\/tr>\n
Destynacja<\/td>\n450 000 m\u00b2<\/strong> \u2014 wille, domy szeregowe, hotele, rekreacja, marina<\/td>\n<\/tr>\n
Zrealizowane<\/td>\nAl Husn Villas; Bannenberg & Rowell Limited Edition Townhomes<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Status<\/td>\nJeden z pierwszych zintegrowanych kompleks\u00f3w turystycznych w Omanie<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Bie\u017c\u0105cy etap<\/td>\nAl Mina \u2014 mieszkania, dupleksy, wille i marina<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

To pozycja znacznie mocniejsza ni\u017c u debiutuj\u0105cego dewelopera. Dwadzie\u015bcia lat dzia\u0142alno\u015bci, zbudowana i funkcjonuj\u0105ca destynacja o powierzchni 450 000 m\u00b2 z trzema hotelami w \u015brodku oraz wsparcie rozpoznawalnej oma\u0144skiej grupy. Najlepszym due diligence jest po prostu przyjecha\u0107 i zobaczy\u0107<\/strong>: Al Husn Villas i domy szeregowe s\u0105 zbudowane i zamieszkane, wi\u0119c gotow\u0105 prac\u0119 tego dewelopera mo\u017cna obejrze\u0107 na tej samej dzia\u0142ce przed zakupem na etapie budowy.<\/p>\n

Na osobn\u0105 uwag\u0119 zas\u0142uguj\u0105 domy szeregowe Bannenberg & Rowell<\/strong> \u2014 to studio projektuj\u0105ce superjachty, a zaanga\u017cowanie go w projekt mieszkaniowy m\u00f3wi wiele o pozycjonowaniu dewelopera. Jest to sp\u00f3jne z budow\u0105 mariny obliczonej na jednostki 40-metrowe, a nie na pomost dla \u0142\u00f3dek.<\/p>\n

Lokalizacja i czasy dojazdu<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Cel<\/th>\nCzas<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Punkt widokowy Barr Al Jissah<\/td>\n3 min pieszo<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
G\u0142\u00f3wne pla\u017ce zatoki<\/td>\nW zasi\u0119gu spaceru<\/td>\n<\/tr>\n
Turtle Beach<\/td>\n11 min<\/td>\n<\/tr>\n
Szko\u0142a podstawowa ISWK-KG<\/td>\n13 min autem<\/td>\n<\/tr>\n
Szlak trekkingowy Wadi Al Kabir<\/td>\n13 min autem<\/td>\n<\/tr>\n
Park Bandar Al Rowdha<\/td>\n13 min autem<\/td>\n<\/tr>\n
National Hospitality Institute<\/td>\n14 min autem<\/td>\n<\/tr>\n
ISWKi International Cambridge School<\/td>\n15 min autem<\/td>\n<\/tr>\n
Hipermarket LuLu, Wadi Kabir<\/td>\n16 min autem<\/td>\n<\/tr>\n
Supermarket SPAR MBD<\/td>\n16 min autem<\/td>\n<\/tr>\n
Pla\u017ca Yiti<\/td>\n19 min autem<\/td>\n<\/tr>\n
Centrum Maskatu<\/strong><\/td>\noko\u0142o 30 min<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

G\u00f3rna cz\u0119\u015b\u0107 tabeli to w\u0142a\u015bnie to, co kupujecie: punkt widokowy trzy minuty pieszo, g\u0142\u00f3wne pla\u017ce zatoki w zasi\u0119gu spaceru i prywatna pla\u017ca o d\u0142ugo\u015bci 600 metr\u00f3w pod drzwiami. To ustronny nadmorski adres, a wszystko poza zatok\u0105 wymaga samochodu.<\/p>\n

Czas dojazdu na lotnisko nie zosta\u0142 dla Al Mina podany.<\/strong> Dla orientacji: s\u0105siednie projekty na tym samym odcinku wybrze\u017ca podaj\u0105 35 minut (Luma Residence) i 40 minut (Muscat Bay), wi\u0119c rz\u0105d wielko\u015bci jest taki \u2014 ale nie b\u0119dziemy podawa\u0107 liczby, kt\u00f3rej deweloper nie opublikowa\u0142. Je\u015bli cz\u0119sto latacie, zmierzcie to sami.<\/p>\n

Gdzie Al Mina plasuje si\u0119 cenowo<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Projekt i typ<\/th>\nCena od<\/th>\nZa stop\u0119 kw.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Hay Al Wafa<\/a> \u2014 mieszkanie<\/td>\n170 600 USD<\/td>\n100 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Luma \u2014 willa<\/td>\n650 200 USD<\/td>\n217 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Muscat Bay<\/a> \u2014 2 sypialnie<\/td>\n382 000 USD<\/td>\n309 USD<\/td>\n<\/tr>\n
The Great Escape<\/a> \u2014 1 sypialnia<\/td>\n195 000 USD<\/td>\n325 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Al Mina \u2014 1 sypialnia<\/strong><\/td>\n479 200 USD<\/strong><\/td>\n387 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Al Mina \u2014 3 sypialnie<\/strong><\/td>\n966 100 USD<\/strong><\/td>\n412 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Al Mina \u2014 2 sypialnie<\/strong><\/td>\n776 900 USD<\/strong><\/td>\n437 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Al Mina \u2014 penthouse<\/strong><\/td>\n1 868 200 USD<\/strong><\/td>\n618 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Al Mina \u2014 willa<\/strong><\/td>\n4 183 000 USD<\/strong><\/td>\n660 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Al Mina zajmuje ca\u0142\u0105 g\u00f3rn\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 naszego oma\u0144skiego zakresu. Jej najta\u0144sza nieruchomo\u015b\u0107 kosztuje za stop\u0119 kwadratow\u0105 wi\u0119cej ni\u017c najdro\u017csza nieruchomo\u015b\u0107 w kt\u00f3rymkolwiek innym projekcie z portfolio, a wille mniej wi\u0119cej podwajaj\u0105<\/strong> dotychczasowy pu\u0142ap. Uzasadnia to kombinacja, kt\u00f3rej nie ma nigdzie indziej: dzia\u0142aj\u0105ca marina dla superjacht\u00f3w, prywatna pla\u017ca 600 metr\u00f3w, trzy hotele zarz\u0105dzane przez Hilton na terenie, w tym jeden staj\u0105cy si\u0119 Waldorf Astori\u0105, oraz ca\u0142odobowa klinika \u2014 wewn\u0105trz jednego z pierwszych ITC w Omanie.<\/p>\n

Komu Al Mina odpowiada, a komu nie<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Profil kupuj\u0105cego<\/th>\nDopasowanie<\/th>\nNa co zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
W\u0142a\u015bciciel jednostki p\u0142ywaj\u0105cej<\/td>\nNajlepsze \u2014 miejsca do 40 m, paliwo, cumowanie 24\/7<\/td>\nCzy miejsce idzie z nieruchomo\u015bci\u0105 i ile kosztuje<\/td>\n<\/tr>\n
Szuka dewelopera z histori\u0105<\/td>\nWysokie \u2014 20 lat, gotowe realizacje na tej samej dzia\u0142ce<\/td>\nOdwied\u017acie Al Husn Villas i domy szeregowe<\/td>\n<\/tr>\n
Chce obs\u0142ugi hotelowej<\/td>\nWysokie \u2014 trzy hotele Hilton, 25% zni\u017cki dla mieszka\u0144c\u00f3w<\/td>\nWpiszcie przywileje do umowy<\/td>\n<\/tr>\n
Ceni dost\u0119p do opieki medycznej<\/td>\nWysokie \u2014 ca\u0142odobowa klinika i apteka na terenie<\/td>\nUnikalne w naszym oma\u0144skim portfolio<\/td>\n<\/tr>\n
Chce wyboru nieruchomo\u015bci<\/td>\nWysokie \u2014 dost\u0119pnych 41 z 76 dom\u00f3w<\/td>\nNajszerszy wyb\u00f3r w naszej ofercie<\/td>\n<\/tr>\n
Minimalizuje ryzyko budowy<\/td>\nS\u0142abe \u2014 100% p\u0142atne przed odbiorem<\/td>\nEscrow i kary za op\u00f3\u017anienie s\u0105 konieczne<\/td>\n<\/tr>\n
Celuje w rezydencj\u0119 przy ograniczonym bud\u017cecie<\/td>\nS\u0142abe na wej\u015bciu \u2014 jednej sypialni brakuje ~41 000 USD<\/td>\nRealnym wej\u015bciem s\u0105 dwie sypialnie<\/td>\n<\/tr>\n
Wra\u017cliwy na cen\u0119<\/td>\nS\u0142abe \u2014 najdro\u017cszy projekt w portfolio<\/td>\nGolf Hills zaczyna si\u0119 od 163 600 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

W\u0142asno\u015b\u0107 freehold<\/h2>\n

Nieruchomo\u015bci w Al Mina sprzedawane s\u0105 w formule freehold<\/strong> nabywcom ka\u017cdej narodowo\u015bci, a prawo w\u0142asno\u015bci rejestrowane jest na nazwisko kupuj\u0105cego. Barr Al Jissah jest jednym z pierwszych zintegrowanych kompleks\u00f3w turystycznych w Omanie<\/strong>, czyli kategorii dopuszczaj\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107 cudzoziemc\u00f3w, wi\u0119c ramy prawne s\u0105 tu od dawna ustabilizowane, a nie niedawno przyznane. Jak dzia\u0142aj\u0105 takie strefy i co obejmuje rejestracja, wyja\u015bniamy w przewodniku o nieruchomo\u015bciach freehold i systemie ITC w Omanie<\/a>.<\/p>\n

Popyt najmu i wyj\u015bcie z inwestycji<\/h2>\n

Logika najmu jest tu nietypowo mocna jak na adres kurortowy, bo motory popytu ju\u017c dzia\u0142aj\u0105, a nie s\u0105 obiecane. Na terenie kompleksu funkcjonuj\u0105 trzy hotele, na promenadzie s\u0105 kawiarnie i handel, pla\u017ca i marina istniej\u0105, a pojawienie si\u0119 Waldorf Astorii w 2027 roku podniesie status ca\u0142ej zatoki dok\u0142adnie w roku uko\u0144czenia Al Mina.<\/p>\n

Miejsca w marinie dok\u0142adaj\u0105 drug\u0105, mniej oczywist\u0105 warstw\u0119 popytu: w\u0142a\u015bciciele jacht\u00f3w i za\u0142ogi potrzebuj\u0105 zakwaterowania blisko jednostki, a marina na 55 miejsc przyjmuj\u0105ca \u0142odzie 40-metrowe generuje ten popyt bezpo\u015brednio.<\/p>\n

Ekonomia r\u00f3\u017cni si\u0119 gwa\u0142townie mi\u0119dzy poziomami. Mieszkania z jedn\u0105 i dwiema sypialniami wynajmuj\u0105 si\u0119 szybciej i po wy\u017cszej stawce za stop\u0119; wille za 4,18 mln USD to aktywa trofeowe z du\u017co cie\u0144sz\u0105 pul\u0105 najemc\u00f3w i nabywc\u00f3w. Aktualne zakresy podajemy w przewodniku o rentowno\u015bci najmu w Omanie<\/a>.<\/p>\n

Wyja\u015bnijcie polityk\u0119 najmu kr\u00f3tkoterminowego przed zakupem.<\/strong> W kompleksie z trzema hotelami wynajem wakacyjny przez mieszka\u0144c\u00f3w mo\u017ce by\u0107 ograniczony lub kierowany przez zatwierdzonego operatora \u2014 to kwestia handlowa z bezpo\u015brednim wp\u0142ywem na rentowno\u015b\u0107, a odpowied\u017a powinna by\u0107 na pi\u015bmie.<\/p>\n

Przy wyj\u015bciu 76 dom\u00f3w w zabudowanym ITC bez wolnej ziemi obok to naprawd\u0119 sko\u0144czona poda\u017c, a uko\u0144czone s\u0105siednie etapy dostarczaj\u0105 realnych por\u00f3wna\u0144 transakcyjnych. Z drugiej strony na tym poziomie cenowym pula nabywc\u00f3w jest niewielka i mi\u0119dzynarodowo mobilna, wi\u0119c sprzeda\u017c mo\u017ce i\u015b\u0107 wolniej ni\u017c w \u015brodkowym segmencie. Realnym wyj\u015bciem przed odbiorem jest cesja: sprawd\u017acie polityk\u0119, prowizj\u0119 i najwcze\u015bniejsz\u0105 mo\u017cliw\u0105 dat\u0119 przed podpisaniem.<\/p>\n

Ryzyka, kt\u00f3re trzeba rozwa\u017cy\u0107<\/h2>\n

100% p\u0142atne przed odbiorem.<\/strong> Brak d\u017awigni przy usterkach i brak poduszki przy przesuni\u0119ciu terminu. Kierowanie wp\u0142at przez escrow i pisemny \u015brodek ochrony nie s\u0105 tu opcjonalne.<\/p>\n

Sta\u0142e 10 000 riali ponad zaliczk\u0119.<\/strong> Regresywne, a ich przeznaczenie i zwrotno\u015b\u0107 nie zosta\u0142y okre\u015blone.<\/p>\n

Niejasno\u015b\u0107 co do miejsca w marinie.<\/strong> Marina jest g\u0142\u00f3wnym aktywem, ale nigdzie nie napisano, czy miejsce idzie w parze z rezydencj\u0105.<\/p>\n

Przywileje hotelowe opieraj\u0105 si\u0119 na o\u015bmiomiesi\u0119cznej relacji z operatorem.<\/strong> Zni\u017cka 25% i dost\u0119p do infrastruktury powinny by\u0107 kontraktowe, a nie by\u0107 gestem dobrej woli.<\/p>\n

Czas dojazdu na lotnisko nieopublikowany.<\/strong> To nietypowe dla karty projektu; por\u00f3wnywalne adresy podaj\u0105 35\u201340 minut.<\/p>\n

Zestaw AGD nieokre\u015blony.<\/strong> Wyko\u0144czenie i armatura opisane szczeg\u00f3\u0142owo, kuchnia nie.<\/p>\n

Parking naziemny.<\/strong> Nie napisano, czy przewidziano wiaty.<\/p>\n

Cienki rynek na g\u00f3rze.<\/strong> Willa za 4,18 mln USD w Maskacie ma niewiele por\u00f3wnywalnych transakcji, przez co i wycena, i odsprzeda\u017c s\u0105 mniej przewidywalne.<\/p>\n

Dlaczego Maskat i dlaczego ten poziom cenowy<\/h2>\n

Argumenty za Omanem to freehold w wyznaczonych strefach, brak corocznego podatku od nieruchomo\u015bci i podatku dochodowego od najmu oraz wska\u017aniki bezpiecze\u0144stwa plasuj\u0105ce kraj w\u015br\u00f3d najspokojniejszych na \u015bwiecie wed\u0142ug mi\u0119dzynarodowych indeks\u00f3w przest\u0119pczo\u015bci<\/a>. Wieloletnie powi\u0105zanie riala z dolarem zdejmuje ryzyko walutowe z nabywc\u00f3w rozliczaj\u0105cych si\u0119 w dolarze. Kontekst pa\u0144stwowy publikuje Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego<\/a>, a polityk\u0119 krajow\u0105 wyznaczaj\u0105 Oman Vision 2040<\/a> i Invest Oman<\/a>.<\/p>\n

Al Mina nie jest wej\u015bciem na ten rynek, lecz jego szczytem. O poziomie wej\u015bciowym piszemy w tek\u015bcie o najlepszych dzielnicach Maskatu do zakupu<\/a>. Tutaj p\u0142acicie za rzadko\u015b\u0107 szczeg\u00f3lnego rodzaju: prywatnych marin na oma\u0144skim wybrze\u017cu jest bardzo niewiele, a takich powi\u0105zanych z rezydencjami freehold, kt\u00f3re mo\u017ce posiada\u0107 cudzoziemiec \u2014 niemal wcale. O momencie zakupu piszemy tutaj<\/a>, a o kosztach transakcyjnych w przewodniku o podatkach od nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a>.<\/p>\n

P\u0142atno\u015b\u0107 z zagranicy<\/h2>\n

Ceny podano w dolarach ameryka\u0144skich, rozliczenia id\u0105 w rialach oma\u0144skich, a rial jest od dekad powi\u0105zany z dolarem, wi\u0119c nabywca o bazie dolarowej praktycznie nie ponosi ryzyka walutowego. P\u0142ac\u0105cy w innej walucie je ponosz\u0105 \u2014 i uwaga, element 10 000 riali jest denominowany w\u0142a\u015bnie w rialach, a nie w dolarach, czyli jest zablokowany w walucie lokalnej niezale\u017cnie od waszej bazy.<\/p>\n

Wp\u0142aty powinny trafia\u0107 na rachunek powierniczy projektu, a nie na og\u00f3lny rachunek sp\u00f3\u0142ki \u2014 podw\u00f3jnie wa\u017cne przy harmonogramie, w kt\u00f3rym ca\u0142a cena wyp\u0142acana jest przed odbiorem. Zweryfikujcie dane rachunku niezale\u017cnie przed pierwszym przelewem i zachowajcie potwierdzenia SWIFT do dokumentacji rejestracyjnej. Kursy i dane o sektorze bankowym publikuje Bank Centralny Omanu<\/a>.<\/p>\n

Jak kupi\u0107: krok po kroku<\/h2>\n