{"id":26249,"date":"2026-08-29T19:07:59","date_gmt":"2026-08-29T19:07:59","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/property\/nismat-zain-sur-oman\/"},"modified":"2026-08-29T19:14:29","modified_gmt":"2026-08-29T19:14:29","slug":"nismat-zain-sur-oman","status":"publish","type":"property","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/nismat-zain-sur-oman\/","title":{"rendered":"Nismat Zain, Sur \u2014 wille, domy szeregowe i dzia\u0142ki Surooh w Omanie"},"content":{"rendered":"

Nismat Zain, Sur \u2014 358 willi, dom\u00f3w szeregowych i dzia\u0142ek w programie Surooh na wschodzie Omanu<\/h2>\n

Nismat Zain<\/strong> to zintegrowane osiedle mieszkaniowe licz\u0105ce 358 dom\u00f3w<\/strong> \u2014 dom\u00f3w szeregowych, willi wolnostoj\u0105cych i uzbrojonych dzia\u0142ek \u2014 budowane w Sur<\/strong>, historycznym mie\u015bcie portowym na po\u0142udniowo-wschodnim wybrze\u017cu Omanu, w gubernatorstwie Po\u0142udniowa Asz-Szarkijja<\/strong>. Inwestorem jest Zain Property Development<\/strong>, a projekt realizowany jest w programie Surooh<\/strong> Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego. Domy szeregowe zaczynaj\u0105 si\u0119 od 104 000 USD<\/strong>, wille od 130 000 USD<\/strong>, dost\u0119pny jest 81 obiekt<\/strong>, a termin oddania przypada na czwarty kwarta\u0142 2033 roku<\/strong>.<\/p>\n

Zanim przejdziemy do szczeg\u00f3\u0142\u00f3w, trzeba powiedzie\u0107 o dw\u00f3ch sprawach, kt\u00f3re razem przes\u0105dzaj\u0105, czy ta inwestycja w og\u00f3le Ci\u0119 dotyczy. Pierwsza to uprawnienie do zakupu<\/strong>: podobnie jak bli\u017aniacze Husn Al Zain w Bidbid<\/a>, Nismat Zain jest osiedlem programu rz\u0105dowego budowanym przede wszystkim dla obywateli Omanu. Sur nie jest zintegrowanym kompleksem turystycznym, domy s\u0105 dwukondygnacyjne, a cz\u0119\u015bci\u0105 oferty s\u0105 uzbrojone dzia\u0142ki<\/em> \u2014 kategoria oma\u0144skich nieruchomo\u015bci naj\u015bci\u015blej zamkni\u0119ta dla zagranicznych os\u00f3b fizycznych. Druga to czas<\/strong>: odbi\u00f3r w IV kwartale 2033 roku nast\u0105pi za ponad siedem lat<\/strong>, co jest wyj\u0105tkowo d\u0142ugim horyzontem jak na jakikolwiek rynek i stanowi najwa\u017cniejsz\u0105 liczb\u0119 na tej stronie. Obie kwestie omawiamy poni\u017cej i wskazujemy, na co powinien patrze\u0107 nabywca zagraniczny.<\/p>\n

Nismat Zain w skr\u00f3cie<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Nazwa inwestycji<\/strong><\/td>\nNismat Zain (\u0646\u0633\u0645\u0629 \u0632\u064a\u0646)<\/td>\n<\/tr>\n
Deweloper<\/strong><\/td>\nZain Property Development<\/a> (Oman, za\u0142o\u017cona w 2008 roku)<\/td>\n<\/tr>\n
Program<\/strong><\/td>\nSurooh \u2014 Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego<\/td>\n<\/tr>\n
Lokalizacja<\/strong><\/td>\nWilajet Sur, gubernatorstwo Po\u0142udniowa Asz-Szarkijja<\/td>\n<\/tr>\n
Wsp\u00f3\u0142rz\u0119dne<\/strong><\/td>\n22,5469\u00b0 N, 59,5173\u00b0 E (Plus Code GGW8+QW)<\/td>\n<\/tr>\n
Powierzchnia terenu<\/strong><\/td>\n268 339 m\u00b2 (wg rejestru Ministerstwa)<\/td>\n<\/tr>\n
\u0141\u0105czna liczba dom\u00f3w<\/strong><\/td>\n358 wg dewelopera; 407 wg rejestru Ministerstwa<\/td>\n<\/tr>\n
Dost\u0119pne obecnie<\/strong><\/td>\n81<\/td>\n<\/tr>\n
Produkt<\/strong><\/td>\nDomy szeregowe, wille wolnostoj\u0105ce i uzbrojone dzia\u0142ki<\/td>\n<\/tr>\n
Typy dom\u00f3w<\/strong><\/td>\nPi\u0119\u0107 modeli (R, S, T, U, W) \u2014 3, 4 i 5 sypialni<\/td>\n<\/tr>\n
Powierzchnia zabudowy<\/strong><\/td>\n173 \u2013 284 m\u00b2 (1 862 \u2013 3 057 st\u00f3p kw.)<\/td>\n<\/tr>\n
Wielko\u015b\u0107 dzia\u0142ek<\/strong><\/td>\n140 \u2013 350 m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
Ceny wyj\u015bciowe<\/strong><\/td>\nDomy szeregowe od 104 000 USD; wille od 130 000 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Termin oddania<\/strong><\/td>\nIV kwarta\u0142 2033<\/td>\n<\/tr>\n
Parking<\/strong><\/td>\n2\u20133 zadaszone miejsca przy ka\u017cdym domu<\/td>\n<\/tr>\n
Podstawa prawna<\/strong><\/td>\nZwyk\u0142y grunt oma\u0144ski poza ramami ITC \u2014 zob. poni\u017cej<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Kto naprawd\u0119 mo\u017ce kupi\u0107 w Nismat Zain<\/h2>\n

Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego wykazuje Nismat Zain w swoim rejestrze projekt\u00f3w Surooh<\/a>: teren o powierzchni 268 339 m\u00b2 w wilajecie Sur z 407 jednostkami mieszkalnymi, willami wolnostoj\u0105cymi i zabudow\u0105 bli\u017aniacz\u0105, a tak\u017ce meczetem, terenami zielonymi i cz\u0119\u015bci\u0105 handlow\u0105. Surooh to ministerialny program budowy kompletnych dzielnic mieszkaniowych dla obywateli Omanu uprawnionych do dzia\u0142ek mieszkaniowych<\/strong>, realizowany w partnerstwie z prywatnymi deweloperami, kt\u00f3rzy projektuj\u0105, finansuj\u0105, buduj\u0105 i sprzedaj\u0105 te osiedla.<\/p>\n

\u017badna z utrwalonych \u015bcie\u017cek zakupu przez zagraniczne osoby fizyczne nie obejmuje takiego przedsi\u0119wzi\u0119cia:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
\u015acie\u017cka<\/th>\nWym\u00f3g<\/th>\nNismat Zain<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Freehold w ITC<\/strong><\/td>\nNieruchomo\u015b\u0107 musi le\u017ce\u0107 w granicach wyznaczonego zintegrowanego kompleksu turystycznego<\/td>\nNie<\/strong> \u2014 Sur to zwyk\u0142y grunt w Po\u0142udniowej Asz-Szarkijji bez statusu ITC<\/td>\n<\/tr>\n
U\u017cytkowanie dla ekspat\u00f3w<\/strong><\/td>\nDotyczy lokali w budynkach o co najmniej czterech kondygnacjach<\/strong>; nabywca od 23 lat, rezydent Omanu od 2 lat; jeden lokal na osob\u0119; udzia\u0142 cudzoziemc\u00f3w do 40% budynku<\/td>\nNie<\/strong> \u2014 to domy dwukondygnacyjne, nie wielopi\u0119trowe budynki mieszkalne<\/td>\n<\/tr>\n
Dzia\u0142ki<\/strong><\/td>\nW\u0142asno\u015b\u0107 gruntu poza ITC<\/td>\nNie<\/strong> \u2014 sam grunt to najbardziej ograniczona kategoria dla nie-Oma\u0144czyk\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Niekt\u00f3re osiedla pokrewnego programu Hai otwierano dla nie-Oma\u0144czyk\u00f3w \u2014 zwykle przywo\u0142ywanym przyk\u0142adem jest Hay Al Wafa w Sultan Haitham City<\/a> \u2014 wi\u0119c program nie jest zamkni\u0119ty w ca\u0142o\u015bci, a decyzja zapada projekt po projekcie. W materia\u0142ach Nismat Zain nie ma jednak o takim otwarciu ani s\u0142owa. Je\u015bli nie jeste\u015b obywatelem Omanu, uzyskaj od dewelopera pisemne potwierdzenie swojego uprawnienia, zanim cokolwiek wp\u0142acisz<\/strong>, i zle\u0107 niezale\u017cnemu oma\u0144skiemu prawnikowi weryfikacj\u0119 w rejestrze grunt\u00f3w. Og\u0142oszenie po\u015brednika potwierdzeniem nie jest.<\/p>\n

W kwestii rezydencji wniosek wynika wprost. Oma\u0144ska Golden Residency<\/strong> wymaga 200 000 OMR, a jej \u015bcie\u017cka nieruchomo\u015bciowa ogranicza si\u0119 do obiekt\u00f3w w ITC; wyj\u015bciowy dom szeregowy kosztuje tu oko\u0142o 40 000 OMR<\/strong> i le\u017cy poza ramami ITC, wi\u0119c nie spe\u0142nia \u017cadnego z warunk\u00f3w. Je\u015bli celem jest zezwolenie na pobyt, sensowniej patrze\u0107 na Alef Qurum Residence<\/a> w centrum Maskatu, Muscat Bay<\/a> lub Al Mina w Barr Al Jissah<\/a>.<\/p>\n

Pi\u0119\u0107 typ\u00f3w dom\u00f3w<\/h2>\n

Broszura definiuje pi\u0119\u0107 modeli. Powierzchnie i dzia\u0142ki powtarzaj\u0105 schemat z Husn Al Zain, ale uk\u0142ady si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105, a dwa najwi\u0119ksze typy zyskuj\u0105 pe\u0142noprawny majlis<\/strong> \u2014 salon przyj\u0119\u0107 istotny w oma\u0144skim \u017cyciu rodzinnym.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Typ<\/th>\nDzia\u0142ka<\/th>\nPowierzchnia zabudowy<\/th>\nSypialnie<\/th>\nParking<\/th>\nForma<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Typ R<\/strong><\/td>\n140 m\u00b2<\/td>\n173 m\u00b2 (1 862 st\u00f3p kw.)<\/td>\n4 + pok\u00f3j pomocy<\/td>\n2 auta<\/td>\nDom szeregowy<\/td>\n<\/tr>\n
Typ S<\/strong><\/td>\n280 m\u00b2<\/td>\n183 m\u00b2 (1 970 st\u00f3p kw.)<\/td>\n3 + pok\u00f3j pomocy<\/td>\n3 auta<\/td>\nWilla wolnostoj\u0105ca<\/td>\n<\/tr>\n
Typ T<\/strong><\/td>\n280 m\u00b2<\/td>\n227 m\u00b2 (2 443 st\u00f3p kw.)<\/td>\n4 + pok\u00f3j pomocy<\/td>\n3 auta<\/td>\nWilla wolnostoj\u0105ca<\/td>\n<\/tr>\n
Typ U<\/strong><\/td>\n350 m\u00b2<\/td>\n260 m\u00b2 (2 799 st\u00f3p kw.)<\/td>\n5 + pok\u00f3j pomocy<\/td>\n3 auta<\/td>\nWilla z majlisem<\/td>\n<\/tr>\n
Typ W<\/strong><\/td>\n350 m\u00b2<\/td>\n284 m\u00b2 (3 057 st\u00f3p kw.)<\/td>\n5 + pok\u00f3j pomocy<\/td>\n3 auta<\/td>\nWilla z majlisem<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Te pi\u0119\u0107 warto\u015bci zgadza si\u0119 dok\u0142adnie z publikowanym zakresem 1 862 \u2013 3 057 st\u00f3p kwadratowych, co dobrze \u015bwiadczy o sp\u00f3jno\u015bci karty sprzeda\u017cowej z architektur\u0105.<\/p>\n

Typ R (173 m\u00b2 na 140 m\u00b2)<\/strong> to dom szeregowy i punkt wej\u015bcia. Na parterze mie\u015bci si\u0119 hol rodzinny 4,0 \u00d7 4,2 m, kuchnia 3,8 \u00d7 3,8 m, sypialnia go\u015bcinna z \u0142azienk\u0105, pok\u00f3j pomocy, pralnia i miejsce postojowe 5,0 \u00d7 5,0 m. Na pi\u0119trze sypialnia g\u0142\u00f3wna 3,8 \u00d7 6,0 m oraz dwie kolejne sypialnie i taras dachowy 5,7 \u00d7 7,8 m. Cztery sypialnie na najmniejszej dzia\u0142ce w ca\u0142ym za\u0142o\u017ceniu<\/strong> czyni\u0105 z tego modelu zak\u0142ad o intensywno\u015b\u0107 \u2014 a wizualizacje pokazuj\u0105 go w ci\u0105g\u0142ych ci\u0105gach, wi\u0119c s\u0105siedzi b\u0119d\u0105 po obu stronach.<\/p>\n

Typ S (183 m\u00b2 na 280 m\u00b2)<\/strong> dok\u0142ada do typu R zaledwie dziesi\u0119\u0107 metr\u00f3w zabudowy, ale podwaja dzia\u0142k\u0119<\/strong>, zamieniaj\u0105c szereg\u00f3wk\u0119 w dom wolnostoj\u0105cy z ogrodem 7,6 \u00d7 8,6 m i trzema miejscami postojowymi. Sypialni jest trzy, pojawiaj\u0105 si\u0119 natomiast prawdziwy hol wej\u015bciowy, osobna jadalnia 2,6 \u00d7 4,9 m i taras pi\u0119tra 3,5 \u00d7 7,3 m. Je\u015bli wolisz ogr\u00f3d ni\u017c czwart\u0105 sypialni\u0119, to w\u0142a\u015bnie ta wymiana.<\/p>\n

Typ T (227 m\u00b2 na 280 m\u00b2)<\/strong> zachowuje dzia\u0142k\u0119 typu S i dodaje 44 m\u00b2 zabudowy: cztery sypialnie oraz \u2014 co nietypowe \u2014 osobny salon na pi\u0119trze<\/strong> (4,07 \u00d7 2,9 m) obok sypialni, daj\u0105cy g\u00f3rnej kondygnacji w\u0142asn\u0105 stref\u0119 wypoczynku niezale\u017cn\u0105 od parterowego holu rodzinnego. Dla gospodarstwa z nastolatkami albo cz\u0119stymi go\u015b\u0107mi ten drugi salon znaczy wi\u0119cej, ni\u017c sugeruje metra\u017c.<\/p>\n

Typ U (260 m\u00b2 na 350 m\u00b2)<\/strong> to pierwszy model pi\u0119ciosypialniany, w kt\u00f3rym pojawia si\u0119 majlis 4,0 \u00d7 3,8 m<\/strong> z w\u0142asn\u0105 toalet\u0105 go\u015bcinn\u0105, a tak\u017ce jadalnia, ogr\u00f3d 6,8 \u00d7 11,7 m i taras pi\u0119tra 6,5 \u00d7 15,0 m.<\/p>\n

Typ W (284 m\u00b2 na 350 m\u00b2)<\/strong> to najwi\u0119kszy dom. Ma majlis, pi\u0119\u0107 sypialni, salon na pi\u0119trze oraz ogr\u00f3d 8,1 \u00d7 20,0 m<\/strong> \u2014 zdecydowanie najwi\u0119cej prywatnej przestrzeni zewn\u0119trznej w osiedlu, na dzia\u0142ce tej samej wielko\u015bci co typ U, ale z budynkiem ustawionym tak, by pozostawi\u0107 d\u0142ugi pas ogrodu. Je\u015bli kupujesz dla przestrzeni na zewn\u0105trz, pytaj o typ W, a nie o typ U.<\/p>\n

Ka\u017cdy model zawiera pok\u00f3j pomocy domowej z w\u0142asn\u0105 \u0142azienk\u0105, a wszystkie domy przekazywane s\u0105 wyko\u0144czone: wn\u0119trza na wizualizacjach s\u0105 kompletne, z zabudowanymi kuchniami, szafami i \u0142azienkami w bia\u0142o-niebieskiej palecie nawi\u0105zuj\u0105cej do elewacji.<\/p>\n

Ceny i warto\u015b\u0107<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n
Produkt<\/th>\nOd (powierzchnia)<\/th>\nCena (USD)<\/th>\nCena (OMR)<\/th>\nZa stop\u0119 kw.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Dom szeregowy<\/td>\n1 862 st\u00f3p kw. (typ R)<\/td>\n104 000<\/td>\n39 988<\/td>\n56 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Willa<\/td>\n1 970 st\u00f3p kw. (typ S)<\/td>\n130 000<\/td>\n49 985<\/td>\n66 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Wszystkie przeliczenia po kursie 1 OMR = 2,6008 USD. Jedna rozbie\u017cno\u015b\u0107: ta sama karta sprzeda\u017cowa podaje r\u00f3wnie\u017c cen\u0119 wyj\u015bciow\u0105 z sierpnia 2026 roku na poziomie 44 500 OMR<\/strong>, czyli oko\u0142o 115 736 USD \u2014 powy\u017cej kwoty 104 000 USD za dom szeregowy podanej na tej samej karcie, odpowiadaj\u0105cej mniej wi\u0119cej 40 000 OMR. Najprawdopodobniej obie liczby opisuj\u0105 r\u00f3\u017cne produkty (will\u0119 wobec szereg\u00f3wki) albo r\u00f3\u017cne etapy sprzeda\u017cy, ale nigdzie w dokumentacji nie s\u0105 ze sob\u0105 uzgodnione. Popro\u015b o pisemn\u0105 wycen\u0119 w rialach oma\u0144skich dla konkretnego numeru dzia\u0142ki.<\/strong><\/p>\n

Na tle reszty rynku oma\u0144skiego wycena jest uderzaj\u0105ca \u2014 a pow\u00f3d jest ten sam co w Husn Al Zain:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Inwestycja<\/th>\nPo\u0142o\u017cenie<\/th>\nOrientacyjna cena za stop\u0119 kw.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Nismat Zain<\/strong> (szereg\u00f3wka)<\/td>\nSur, Po\u0142udniowa Asz-Szarkijja<\/td>\n56 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Nismat Zain<\/strong> (willa)<\/td>\nSur, Po\u0142udniowa Asz-Szarkijja<\/td>\n66 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Husn Al Zain<\/a><\/td>\nBidbid, Ad-Dachilijja<\/td>\n66 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Alef Qurum Residence<\/a> (1-syp.)<\/td>\nTelal Al Qurm ITC, Maskat<\/td>\n166 USD<\/td>\n<\/tr>\n
Uptown Muscat<\/a> (kawalerka)<\/td>\nKnowledge Oasis, Maskat<\/td>\n261 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Przy 56 USD za stop\u0119 kwadratow\u0105 szereg\u00f3wka w Nismat Zain to najta\u0144sza powierzchnia zabudowana, jak\u0105 odnotowali\u015bmy w Omanie<\/strong> \u2014 mniej wi\u0119cej jedna pi\u0105ta ceny ma\u0142ego mieszkania w centrum Maskatu. Czterosypialniany dom kosztuje tu mniej ni\u017c kawalerka w stolicy. To nie jest luka rynkowa czekaj\u0105ca na wykorzystanie: to \u0142\u0105czna cena prowincjonalnej lokalizacji, odbioru w 2033 roku i tytu\u0142u prawnego, kt\u00f3rego wi\u0119kszo\u015b\u0107 zagranicznych nabywc\u00f3w nie mo\u017ce posiada\u0107.<\/p>\n

Warunki p\u0142atno\u015bci \u2014 niewype\u0142niona luka<\/h3>\n

Karta sprzeda\u017cowa podaje \u201ebrak informacji”<\/strong> zar\u00f3wno przy kredycie, jak i przy warunkach p\u0142atno\u015bci, a w odr\u00f3\u017cnieniu od Husn Al Zain, gdzie Alizz Islamic Bank publicznie og\u0142osi\u0142 partnerstwo finansowe, dla Nismat Zain nie znale\u017ali\u015bmy og\u0142oszonej linii bankowej. Broszura wspomina o \u201ekonkurencyjnych cenach i elastycznych planach p\u0142atno\u015bci”, nie publikuj\u0105c harmonogramu. Przy takim terminie oddania to pierwsza rzecz do ustalenia: popro\u015b o harmonogram rat na pi\u015bmie, z datami kalendarzowymi, i sprawd\u017a, jaka cz\u0119\u015b\u0107 przypada na okres do 2033 roku, a jaka na odbi\u00f3r.<\/strong> Siedmioletni okres budowy przy nieopublikowanej strukturze p\u0142atno\u015bci to nie jest co\u015b, w co wchodzi si\u0119 na zaufanie.<\/p>\n

Problem roku 2033<\/h2>\n

To zas\u0142uguje na osobny rozdzia\u0142, bo jest ryzykiem definiuj\u0105cym. Termin oddania w czwartym kwartale 2033 roku przypada za mniej wi\u0119cej siedem lat i cztery miesi\u0105ce<\/strong>. Dla por\u00f3wnania: wszystko inne w naszym portfelu oma\u0144skim oddawane jest mi\u0119dzy 2027 a 2029 rokiem.<\/p>\n

Siedem lat wystarczy, by zmieni\u0142o si\u0119 bardzo wiele: inflacja koszt\u00f3w budowy, sytuacja dewelopera, oma\u0144ski rynek kredytowy, w\u0142asne plany \u017cyciowe nabywcy. Praktyczne konsekwencje warte rozwa\u017cenia:<\/p>\n