{"id":26429,"date":"2026-08-06T11:08:44","date_gmt":"2026-08-06T11:08:44","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/property\/mandarin-oriental-residences-shatti-al-qurum-muscat-oman\/"},"modified":"2026-08-30T05:02:19","modified_gmt":"2026-08-30T05:02:19","slug":"mandarin-oriental-residences-shatti-al-qurum-muscat-oman","status":"publish","type":"property","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/mandarin-oriental-residences-shatti-al-qurum-muscat-oman\/","title":{"rendered":"The Residences at Mandarin Oriental, Maskat \u2014 markowe rezydencje na w\u0142asno\u015b\u0107, Oman"},"content":{"rendered":"<h2>The Residences at Mandarin Oriental, Maskat \u2014 gotowe markowe rezydencje na w\u0142asno\u015b\u0107 przy pla\u017cy Shatti Al Qurum<\/h2>\n<p><strong>The Residences at Mandarin Oriental, Muscat<\/strong> to zesp\u00f3\u0142 <strong>156 markowych rezydencji z obs\u0142ug\u0105<\/strong> w trzech siedmiokondygnacyjnych budynkach bezpo\u015brednio przy pla\u017cy <strong>Shatti Al Qurum<\/strong>. Deweloperem jest <strong>Eagle Hills Muscat<\/strong>, a obs\u0142ug\u0119 zapewnia <strong>Mandarin Oriental Hotel Group<\/strong>. Budowa ruszy\u0142a w 2018 roku, a rezydencje s\u0105 <strong>uko\u0144czone i gotowe do zamieszkania<\/strong>, przekazywane w pe\u0142ni umeblowane. Ze 156 lokali <strong>dost\u0119pnych pozostaje 18<\/strong>, w cenie od <strong>442 100 USD<\/strong>.<\/p>\n<p>Trzy rzeczy wyr\u00f3\u017cniaj\u0105 t\u0119 inwestycj\u0119 na tle ca\u0142ego naszego portfela w Omanie i warto je powiedzie\u0107 przed szczeg\u00f3\u0142ami. Po pierwsze, <strong>jest uko\u0144czona<\/strong>. Wszystkie pozosta\u0142e projekty, kt\u00f3re opisujemy w Sultanacie, oddawane s\u0105 mi\u0119dzy 2027 a 2033 rokiem; tutaj mo\u017cna wprowadzi\u0107 si\u0119 teraz, do umeblowanego mieszkania, przy dzia\u0142aj\u0105cym hotelu. Po drugie, jest to <strong>jedyna inwestycja w naszym portfelu, w kt\u00f3rej lokale przekraczaj\u0105 pr\u00f3g 200 000 OMR dla dziesi\u0119cioletniej Golden Residency<\/strong> \u2014 apartamenty dwu- i trzysypialniane spe\u0142niaj\u0105 go z zapasem, a jednosypialnianemu brakuje jedynie 30 014 OMR. Po trzecie, jest <strong>zdecydowanie najdro\u017csza<\/strong>: oko\u0142o 537\u2013666 USD za stop\u0119 kwadratow\u0105, czyli trzykrotno\u015b\u0107 cen w centralnym Maskacie ze statusem ITC i dziesi\u0119ciokrotno\u015b\u0107 \u015br\u00f3dl\u0105dowego mieszkalnictwa obywatelskiego. Czy ta premia jest warta swojej ceny \u2014 to w\u0142a\u015bnie pytanie, na kt\u00f3re odpowiada ta strona.<\/p>\n<h2>W skr\u00f3cie<\/h2>\n<table>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Nazwa inwestycji<\/strong><\/td>\n<td>The Residences at Mandarin Oriental, Muscat<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Deweloper<\/strong><\/td>\n<td><a href=\"https:\/\/eaglehills.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Eagle Hills<\/a> (Abu Zabi, za\u0142o\u017cona w 2014) poprzez Eagle Hills Muscat \u2014 sp\u00f3\u0142k\u0119 joint venture z oma\u0144sk\u0105 Izz International<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Operator<\/strong><\/td>\n<td><a href=\"https:\/\/www.mandarinoriental.com\/en\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Mandarin Oriental Hotel Group<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Lokalizacja<\/strong><\/td>\n<td>2827 Way, Shatti Al Qurum, Maskat \u2014 pierwsza linia brzegowa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Budynki<\/strong><\/td>\n<td>3 budynki, 7 kondygnacji<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>\u0141\u0105czna liczba rezydencji<\/strong><\/td>\n<td>156<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Dost\u0119pne obecnie<\/strong><\/td>\n<td>18<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Produkt<\/strong><\/td>\n<td>Apartamenty 1-, 2- i 3-sypialniane; penthouse&#8217;y 4-sypialniane z prywatnymi tarasami<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Powierzchnie<\/strong><\/td>\n<td>70 \u2013 260 m\u00b2 w ca\u0142ej inwestycji; 818 \u2013 2 099 st\u00f3p kw. w bie\u017c\u0105cej ofercie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Cena wyj\u015bciowa<\/strong><\/td>\n<td>Od 442 100 USD (ok. 169 990 OMR)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Status<\/strong><\/td>\n<td><strong>Gotowe do zamieszkania<\/strong> \u2014 budowa od 2018; rynek pierwotny i wt\u00f3rny<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Stan przekazania<\/strong><\/td>\n<td>W pe\u0142ni umeblowane<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Op\u0142ata eksploatacyjna<\/strong><\/td>\n<td>3,25 OMR za m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>P\u0142atno\u015b\u0107<\/strong><\/td>\n<td>Got\u00f3wka lub raty po przekazaniu na 1\u20133 lata z narzutem 3\u201313%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Podstawa w\u0142asno\u015bci<\/strong><\/td>\n<td><strong>Freehold w ITC<\/strong> \u2014 zatwierdzone jako zintegrowany kompleks turystyczny<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>W\u0142asno\u015b\u0107 i rezydencja \u2014 tu ta inwestycja jest inna<\/h2>\n<p>The Residences at Mandarin Oriental zosta\u0142o <a href=\"https:\/\/gulfconstructiononline.com\/Article\/385861\/eagle-hills%E2%80%99-oman-luxury-project-gets-itc-status\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">zatwierdzone jako zintegrowany kompleks turystyczny<\/a> \u2014 kategoria, w ramach kt\u00f3rej osoby spoza Omanu mog\u0105 posiada\u0107 pe\u0142n\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 wraz z zezwoleniem pobytowym powi\u0105zanym z nieruchomo\u015bci\u0105. Stawia to t\u0119 inwestycj\u0119 obok <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/bellevue-al-mouj-muscat-oman-pl\/\">Al Mouj<\/a>, <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/muscat-bay-oman-freehold-villas-apartments-pl\/\">Muscat Bay<\/a> i <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/telal-al-qurm-muscat-oman\/\">Telal Al Qurm<\/a>: tytu\u0142 rejestrowany na Twoje nazwisko, a nie u\u017cytkowanie ani konstrukcja sp\u00f3\u0142kowa.<\/p>\n<p>R\u00f3\u017cnic\u0119 wobec nich wszystkich robi arytmetyka rezydencji. Oman prowadzi dwie odr\u0119bne \u015bcie\u017cki powi\u0105zane z nieruchomo\u015bci\u0105, a w ca\u0142ej pozosta\u0142ej naszej oma\u0144skiej ofercie ta dro\u017csza pozostawa\u0142a trwale poza zasi\u0119giem. Tutaj nie:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Lokal<\/th>\n<th>Cena (USD)<\/th>\n<th>Cena (OMR)<\/th>\n<th>Wobec progu Golden Residency 200 000 OMR<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>1-sypialniany<\/td>\n<td>442 100<\/td>\n<td>169 986<\/td>\n<td>Brakuje 30 014<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>2-sypialniany<\/td>\n<td>761 600<\/td>\n<td>292 833<\/td>\n<td><strong>Przekracza<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>3-sypialniany<\/td>\n<td>1 321 400<\/td>\n<td>508 074<\/td>\n<td><strong>Przekracza z zapasem<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Dla por\u00f3wnania: w <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/telal-al-qurm-muscat-oman\/\">Telal Al Qurm<\/a> progu nie osi\u0105ga nawet najwi\u0119kszy publikowany lokal, a w <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/alef-qurum-residence-telal-al-qurm-muscat-oman\/\">Alef Qurum Residence<\/a> najdro\u017csze mieszkanie kosztuje 90 011 OMR, czyli mniej ni\u017c po\u0142ow\u0119. <strong>Je\u015bli celem jest dziesi\u0119cioletnia odnawialna rezydencja, to w\u0142a\u015bnie ta inwestycja w naszym oma\u0144skim portfelu zapewnia j\u0105 przy zakupie jednego mieszkania dwusypialnianego.<\/strong><\/p>\n<p>Rozr\u00f3\u017cnienie, o kt\u00f3rym trzeba pami\u0119ta\u0107, jest takie. Ka\u017cdy zakup w ITC uprawnia do <strong>Owner Visa<\/strong> (decyzja ROP 87\/2026): rezydencji bez sponsora powi\u0105zanej z w\u0142asno\u015bci\u0105, od sze\u015bciu miesi\u0119cy do roku, odnawialnej, obejmuj\u0105cej ma\u0142\u017conka i krewnych pierwszego stopnia, bez progu warto\u015bci. <strong>Golden Residency<\/strong> to zezwolenie dziesi\u0119cioletnie i wymaga 200 000 OMR w nieruchomo\u015bciach ITC. Marketing rutynowo je myli. Lokal jednosypialniany daje tu pierwsze, ale nie drugie, a luka 30 014 OMR jest na tyle ma\u0142a, \u017ce warto j\u0105 poruszy\u0107 ze sprzedaj\u0105cym. Przed zawarciem umowy zle\u0107 niezale\u017cnemu oma\u0144skiemu prawnikowi potwierdzenie statusu Twojego lokalu w <a href=\"https:\/\/www.housing.gov.om\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego<\/a>.<\/p>\n<h2>Ceny i co kupuje premia<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Typ<\/th>\n<th>Od (powierzchnia)<\/th>\n<th>Cena (USD)<\/th>\n<th>Cena (OMR)<\/th>\n<th>Za stop\u0119 kw.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>1-sypialniany<\/td>\n<td>823 st\u00f3p kw.<\/td>\n<td>442 100<\/td>\n<td>169 986<\/td>\n<td>537 USD<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>2-sypialniany<\/td>\n<td>1 410 st\u00f3p kw.<\/td>\n<td>761 600<\/td>\n<td>292 833<\/td>\n<td>540 USD<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>3-sypialniany<\/td>\n<td>1 983 st\u00f3p kw.<\/td>\n<td>1 321 400<\/td>\n<td>508 074<\/td>\n<td>666 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Wszystkie przeliczenia po kursie 1 OMR = 2,6008 USD. Na tle reszty rynku oma\u0144skiego r\u00f3\u017cnica jest dramatyczna i warto zobaczy\u0107 j\u0105 wprost:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Inwestycja<\/th>\n<th>Po\u0142o\u017cenie<\/th>\n<th>Orientacyjna cena za stop\u0119 kw.<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Mandarin Oriental (3-syp.)<\/strong><\/td>\n<td>Shatti Al Qurum, pierwsza linia, marka<\/td>\n<td><strong>666 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Mandarin Oriental (1 i 2-syp.)<\/strong><\/td>\n<td>Shatti Al Qurum, pierwsza linia, marka<\/td>\n<td><strong>537\u2013540 USD<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/yamal-al-seeb-muscat-oman\/\">Yamal<\/a><\/td>\n<td>Wybrze\u017ce Al Seeb, marina<\/td>\n<td>ok. 223 USD<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/telal-al-qurm-muscat-oman\/\">Telal Al Qurm<\/a><\/td>\n<td>Centralny Maskat, ITC<\/td>\n<td>195\u2013211 USD<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/alef-qurum-residence-telal-al-qurm-muscat-oman\/\">Alef Qurum Residence<\/a><\/td>\n<td>Centralny Maskat, ITC<\/td>\n<td>166\u2013178 USD<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/husn-al-zain-bidbid-oman\/\">Husn Al Zain<\/a><\/td>\n<td>Bidbid, w g\u0142\u0119bi l\u0105du<\/td>\n<td>66 USD<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/nismat-zain-sur-oman\/\">Nismat Zain<\/a><\/td>\n<td>Sur, wybrze\u017ce<\/td>\n<td>56 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Mniej wi\u0119cej <strong>trzykrotno\u015b\u0107 ceny niemarkowego mieszkania ITC w centralnym Maskacie<\/strong> i oko\u0142o dziesi\u0119ciokrotno\u015b\u0107 \u015br\u00f3dl\u0105dowego mieszkalnictwa obywatelskiego. Premia kupuje w istocie cztery odr\u0119bne rzeczy i warto je rozdzieli\u0107, bo nabywcy zwykle ceni\u0105 tylko dwie lub trzy z nich:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Pierwsza linia.<\/strong> To dos\u0142ownie na piasku Shatti Al Qurum, z urz\u0105dzon\u0105 prywatn\u0105 pla\u017c\u0105 i 235-metrow\u0105 promenad\u0105 nadmorsk\u0105. Prawdziwa pierwsza linia w centralnym Maskacie jest praktycznie nie do powt\u00f3rzenia \u2014 wybrze\u017ce jest ju\u017c zabudowane.<\/li>\n<li><strong>Marka i operator.<\/strong> Standardy obs\u0142ugi Mandarin Oriental oraz hotel obok, kt\u00f3ry prowadzi concierge, valet, sprz\u0105tanie i utrzymanie. Rezydencje markowe na \u015bwiecie kosztuj\u0105 zwykle 25\u201335% wi\u0119cej; tutaj premia jest przy g\u00f3rnej granicy.<\/li>\n<li><strong>Uko\u0144czenie.<\/strong> Brak ryzyka budowy, brak ekspozycji na rachunek powierniczy, brak czekania. Ogl\u0105dasz konkretne mieszkanie przed zakupem.<\/li>\n<li><strong>Uprawnienie do Golden Residency.<\/strong> Przy lokalach dwu- i trzysypialnianych \u2014 korzy\u015b\u0107, kt\u00f3rej nie daje nic innego w tym portfelu.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Cena z listopada 2023<\/h3>\n<p>Karta sprzeda\u017cowa odnotowuje <strong>cen\u0119 wyj\u015bciow\u0105 z listopada 2023 roku na poziomie 199 382 OMR<\/strong> \u2014 oko\u0142o 518 553 USD \u2014 wobec obecnej ceny wyj\u015bciowej <strong>442 100 USD, czyli 169 986 OMR<\/strong>. To <strong>spadek o 15%<\/strong> w ci\u0105gu mniej wi\u0119cej dw\u00f3ch i trzech czwartych roku, co jest nietypowe i warto to zrozumie\u0107, a nie \u015bwi\u0119towa\u0107.<\/p>\n<p>Najbardziej prawdopodobne wyja\u015bnienie jest proste: uko\u0144czona inwestycja z 18 pozosta\u0142ymi lokalami wyprzedaje reszt\u0119 oferty, a pozosta\u0142y zas\u00f3b nie jest tym samym zestawem, kt\u00f3ry oferowano na starcie. Mo\u017cliwe te\u017c, \u017ce najta\u0144szy dost\u0119pny jest teraz mniejszy typ. Jest jednak zgrabny szczeg\u00f3\u0142: <strong>199 382 OMR le\u017ca\u0142o zaledwie 618 OMR poni\u017cej progu Golden Residency<\/strong>, a dzisiejsza cena wyj\u015bciowa le\u017cy 30 014 OMR poni\u017cej. Tak czy inaczej lokal wyj\u015bciowy nigdy nie kwalifikowa\u0142 si\u0119 do zezwolenia dziesi\u0119cioletniego. <strong>Popro\u015b o histori\u0119 ceny konkretnego pokazywanego lokalu<\/strong> oraz aktualny cennik w rialach wed\u0142ug numer\u00f3w \u2014 przy jednoczesnej obecno\u015bci rynku pierwotnego i wt\u00f3rnego ceny s\u0105 tu mniej jednolite ni\u017c przy przedsprzeda\u017cy.<\/p>\n<h3>P\u0142atno\u015b\u0107<\/h3>\n<p>Poniewa\u017c budynek jest uko\u0144czony, domy\u015bln\u0105 form\u0105 jest p\u0142atno\u015b\u0107 got\u00f3wkowa przy przeniesieniu w\u0142asno\u015bci. Deweloper oferuje te\u017c <strong>raty po przekazaniu<\/strong> i, co nietypowe, publikuje koszt ich u\u017cycia:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Okres ratalny<\/th>\n<th>Narzut<\/th>\n<th>Koszt przy lokalu wyj\u015bciowym 442 100 USD<\/th>\n<th>Cena efektywna<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>1 rok<\/td>\n<td>+3%<\/td>\n<td>+13 263 USD<\/td>\n<td>455 363 USD<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>2 lata<\/td>\n<td>+5%<\/td>\n<td>+22 105 USD<\/td>\n<td>464 205 USD<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>3 lata<\/td>\n<td>+13%<\/td>\n<td>+57 473 USD<\/td>\n<td>499 573 USD<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Przeczytaj t\u0119 tabel\u0119 uwa\u017cnie. Warianty roczny i dwuletni to tani kredyt \u2014 3% i 5% \u0142\u0105cznie, nie w skali roku, czyli znacznie poni\u017cej oko\u0142o 6,00% rocznie, kt\u00f3rych banki oma\u0144skie \u017c\u0105daj\u0105 od nabywc\u00f3w nierezydent\u00f3w. <strong>Wariant trzyletni to co innego<\/strong>: 13% w trzy lata jest konkurencyjne wobec kredytu, ale stanowi ostry skok wzgl\u0119dem dwuletniego, wi\u0119c je\u015bli trzeci rok jest naprawd\u0119 potrzebny, wyce\u0144 obok niego ofert\u0119 bankow\u0105. Wska\u017aniki publikuje <a href=\"https:\/\/cbo.gov.om\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Bank Centralny Omanu<\/a>. Osobno uwzgl\u0119dnij <strong>3-procentow\u0105 op\u0142at\u0119 za przeniesienie w\u0142asno\u015bci<\/strong> dla nabywc\u00f3w zagranicznych oraz koszty prawne i rejestracyjne.<\/p>\n<h3>Koszty bie\u017c\u0105ce<\/h3>\n<p>Op\u0142ata eksploatacyjna wynosi <strong>3,25 OMR za m\u00b2<\/strong> \u2014 wyra\u017anie mniej ni\u017c 4,5 OMR w <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/telal-al-qurm-muscat-oman\/\">Telal Al Qurm<\/a> i 5 OMR w <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/alef-qurum-residence-telal-al-qurm-muscat-oman\/\">Alef Qurum<\/a>, co dla rezydencji markowej z obs\u0142ug\u0105 hotelow\u0105 zaskakuje:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Typ<\/th>\n<th>Orientacyjna powierzchnia<\/th>\n<th>Orientacyjna op\u0142ata roczna<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>1-sypialniany<\/td>\n<td>76 m\u00b2<\/td>\n<td>248 OMR<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>2-sypialniany<\/td>\n<td>131 m\u00b2<\/td>\n<td>426 OMR<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>3-sypialniany<\/td>\n<td>184 m\u00b2<\/td>\n<td>599 OMR<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Potwierd\u017a na pi\u015bmie, czy 3,25 OMR za m\u00b2 to stawka <strong>roczna<\/strong>, oraz \u2014 tutaj wa\u017cniejsze ni\u017c gdziekolwiek indziej \u2014 <strong>co faktycznie obejmuje, a co jest rozliczane osobno<\/strong>. Rezydencje markowe zwykle oddzielaj\u0105 podstawow\u0105 op\u0142at\u0119 osiedlow\u0105 od us\u0142ug hotelowych: sprz\u0105tanie, gastronomia w lokalu, pralnia i valet bywaj\u0105 p\u0142atne za u\u017cycie albo w pakiecie. Niska stawka podstawowa przy osobnym rozliczaniu us\u0142ug hotelowych to zupe\u0142nie inny profil koszt\u00f3w ni\u017c opcja all-inclusive. Popro\u015b o oba cenniki.<\/p>\n<h2>Rezydencje<\/h2>\n<p>Za\u0142o\u017cenie to trzy siedmiokondygnacyjne budynki we wsp\u00f3\u0142czesnej interpretacji architektury arabskiej \u2014 bia\u0142e elewacje panelowe ze szklanymi balustradami taras\u00f3w i przeszkleniami od pod\u0142ogi do sufitu. W ca\u0142ej inwestycji mieszkania maj\u0105 od <strong>70 m\u00b2 do 260 m\u00b2<\/strong> i od jednej do trzech sypialni, a wie\u0144cz\u0105 je <strong>czterosypialniane penthouse&#8217;y z prywatnymi tarasami<\/strong>.<\/p>\n<p>Zwr\u00f3\u0107 uwag\u0119, \u017ce zakres w bie\u017c\u0105cej ofercie to <strong>818\u20132 099 st\u00f3p kw. (76\u2013195 m\u00b2)<\/strong>, w\u0119\u017cszy z obu stron ni\u017c 70\u2013260 m\u00b2 ca\u0142ej inwestycji. To pozosta\u0142ych 18 lokali, a nie budynek. Je\u015bli zale\u017cy Ci na najwi\u0119kszych metra\u017cach lub penthousie, zapytaj wprost, czy kt\u00f3ry\u015b jest w bie\u017c\u0105cej ofercie albo na rynku wt\u00f3rnym.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Element<\/th>\n<th>Specyfikacja<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Stan przekazania<\/td>\n<td><strong>W pe\u0142ni umeblowane<\/strong> \u2014 mo\u017cna wprowadzi\u0107 si\u0119 od razu<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wn\u0119trza<\/td>\n<td>Neutralna paleta be\u017cu; \u015bciany malowane w mi\u0119kkim kremie; wielkoformatowe p\u0142ytki pod\u0142ogowe w tonacji \u015bcian i sufitu<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Sypialnie i salony<\/td>\n<td>Szare dywany na p\u0142ytkach<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u0141azienki<\/td>\n<td>Jasne p\u0142ytki z orientalnymi akcentami; wielkoformatowy bia\u0142y gres; blaty z szarego kamienia imituj\u0105cego marmur<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Kuchnie<\/td>\n<td>W pe\u0142ni wyposa\u017cone<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Okna<\/td>\n<td>Od pod\u0142ogi do sufitu; w lokalach frontowych widok na morze z sypialni<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Lobby<\/td>\n<td>Styl orientalny w z\u0142ocie, szaro\u015bci i bieli; recepcja i strefa wypoczynkowa z fotelami i stolikami<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Elewacja<\/td>\n<td>Bia\u0142e panele ze szklanymi balustradami taras\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Pe\u0142ne umeblowanie to szczeg\u00f3\u0142 najwa\u017cniejszy komercyjnie.<\/strong> W pozosta\u0142ej cz\u0119\u015bci oma\u0144skiego rynku pierwotnego \u201ewyko\u0144czone&#8221; oznacza pomalowane \u015bciany, u\u0142o\u017cone p\u0142ytki i zamontowan\u0105 armatur\u0119 \u2014 meble to problem nabywcy, a przy du\u017cym mieszkaniu jest to pozycja pi\u0119ciocyfrowa plus miesi\u0105ce koordynacji z zagranicy. Tutaj mieszkanie jest kompletne. Dla nabywcy zagranicznego zamierzaj\u0105cego wynajmowa\u0107 albo korzysta\u0107 z lokalu kilka tygodni w roku usuwa to najbardziej \u017cmudn\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 zakupu.<\/p>\n<h2>Udogodnienia<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Kategoria<\/th>\n<th>Zakres<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Pla\u017ca i nabrze\u017ce<\/td>\n<td>Urz\u0105dzona prywatna pla\u017ca; <strong>promenada o d\u0142ugo\u015bci 235 metr\u00f3w<\/strong> wzd\u0142u\u017c wybrze\u017ca<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Baseny<\/td>\n<td>Odkryty basen dla doros\u0142ych i osobny dzieci\u0119cy, z widokiem na morze<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wellness<\/td>\n<td>Nowoczesne centrum fitness; centrum spa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dla rodzin<\/td>\n<td>Sala zabaw dla dzieci i plac zabaw na zewn\u0105trz<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Obs\u0142uga<\/td>\n<td>Concierge 24 h, utrzymanie rezydencji 24 h, ochrona 24 h, parking z obs\u0142ug\u0105<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u017bycie towarzyskie<\/td>\n<td>Strefa lounge dla mieszka\u0144c\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Handel i gastronomia<\/td>\n<td>Kawiarnie, restauracje i sklepy na terenie, w tym restauracje przy basenie i z widokiem na morze<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Dwie rzeczy odr\u00f3\u017cniaj\u0105 t\u0119 list\u0119 od katalog\u00f3w udogodnie\u0144 inwestycji w budowie. Pierwsza: <strong>ona istnieje<\/strong> \u2014 to dzia\u0142aj\u0105ce obiekty, nie wizualizacje, i mo\u017cna je obejrze\u0107 przed zakupem. Druga: <strong>ca\u0142odobowe utrzymanie rezydencji<\/strong>, pozycja najmniej efektowna i najcenniejsza dla w\u0142a\u015bciciela nierezydenta \u2014 kto\u015b odpowiada za mieszkanie, gdy nie ma Ci\u0119 w kraju.<\/p>\n<h2>Lokalizacja: pierwsza linia Shatti Al Qurum<\/h2>\n<p>Shatti Al Qurum to ugruntowany nadmorski adres Maskatu \u2014 odcinek wybrze\u017ca mi\u0119dzy Kr\u00f3lewsk\u0105 Oper\u0105 a Qurum, obudowany ambasadami, hotelami, najlepszymi restauracjami miasta i najbardziej poszukiwan\u0105 zabudow\u0105 mieszkaniow\u0105. Rezydencje stoj\u0105 bezpo\u015brednio nad Zatok\u0105 Oma\u0144sk\u0105: woda z jednej strony, dzielnica Qurum z drugiej.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Cel<\/th>\n<th>Czas dojazdu<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Opera Galleria<\/td>\n<td>3 minuty<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/rohmuscat.org.om\/en\/Pages\/default.aspx\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Kr\u00f3lewska Opera w Maskacie<\/a><\/td>\n<td>5 minut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Supermarket Al Fair<\/td>\n<td>6 minut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Szko\u0142y Al Sahwa<\/td>\n<td>9 minut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Centrum handlowe Al Masa<\/td>\n<td>9 minut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Park przyrodniczy Qurum<\/td>\n<td>10 minut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Our Planet International School<\/td>\n<td>10 minut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>British School Muscat<\/td>\n<td>10 minut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Przedszkole Bright Beginnings<\/td>\n<td>10 minut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Muscat Grand Mall<\/td>\n<td>10 minut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wielki Meczet Sultana Qaboosa<\/td>\n<td>15 minut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Souk Mutrah<\/td>\n<td>16 minut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/www.omanairports.co.om\/en\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Mi\u0119dzynarodowy Port Lotniczy w Maskacie<\/a><\/td>\n<td>20 minut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pa\u0142ac Al Alam<\/td>\n<td>24 minuty<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fort Al Jalali, Stary Maskat<\/td>\n<td>30 minut<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Pi\u0119\u0107 minut do Opery i dwadzie\u015bcia do lotniska to mniej wi\u0119cej granica centralno\u015bci w Omanie. Dla por\u00f3wnania <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/telal-al-qurm-muscat-oman\/\">Telal Al Qurm<\/a> \u2014 kilka kilometr\u00f3w w g\u0142\u0105b l\u0105du w tej samej szerokiej dzielnicy \u2014 podaje 23 minuty do lotniska i 12 do tej w\u0142a\u015bnie pla\u017cy. Bycie na pla\u017cy, a nie dwana\u015bcie minut od niej, stanowi istotn\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 tego, co kupuje premia.<\/p>\n<h2>Deweloper i operator<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/eaglehills.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Eagle Hills<\/a> to prywatna sp\u00f3\u0142ka inwestycyjno-deweloperska za\u0142o\u017cona w <strong>2014 roku<\/strong> z siedzib\u0105 w Abu Zabi, specjalizuj\u0105ca si\u0119 w wielkoskalowych nadmorskich za\u0142o\u017ceniach \u0142\u0105cz\u0105cych funkcje mieszkaniowe, komercyjne, hotelowe i infrastruktur\u0119 publiczn\u0105. Jej portfel obejmuje ZEA, Serbi\u0119, Albani\u0119, Maroko, Bahrajn, Jordani\u0119 i Oman, a nale\u017c\u0105 do niego <strong>Belgrade Waterfront<\/strong> w Serbii, <strong>Maryam Island<\/strong> i <strong>Ramhan Island<\/strong> w ZEA oraz <strong>Durr\u00ebs Yachts &amp; Marina<\/strong> w Albanii.<\/p>\n<p>W Omanie wehiku\u0142em jest <strong>Eagle Hills Muscat<\/strong>, sp\u00f3\u0142ka joint venture Eagle Hills i oma\u0144skiej grupy <strong>Izz International<\/strong> \u2014 szczeg\u00f3\u0142 wart odnotowania, bo lokalny partner istotnie wp\u0142ywa na spos\u00f3b realizacji i administrowania inwestycj\u0105 w Sultanacie.<\/p>\n<p>Operatorem jest <a href=\"https:\/\/www.mandarinoriental.com\/en\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Mandarin Oriental Hotel Group<\/a>, kt\u00f3ra prowadzi s\u0105siedni hotel i zapewnia obs\u0142ug\u0119 rezydencji. W rezydencji markowej to w\u0142a\u015bnie za operatora si\u0119 p\u0142aci, wi\u0119c dwa pytania wa\u017c\u0105 wi\u0119cej ni\u017c dorobek dewelopera: <strong>na jak d\u0142ugo zawarto umow\u0119 o zarz\u0105dzanie hotelem<\/strong> i <strong>co stanie si\u0119 z mark\u0105 oraz poziomem obs\u0142ugi, je\u015bli nie zostanie przed\u0142u\u017cona?<\/strong> Rezydencje markowe, kt\u00f3re trac\u0105 operatora, zwykle trac\u0105 te\u017c na warto\u015bci. Popro\u015b o okres obowi\u0105zywania umowy na pi\u015bmie.<\/p>\n<h2>Por\u00f3wnanie<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Inwestycja<\/th>\n<th>Po\u0142o\u017cenie<\/th>\n<th>Status<\/th>\n<th>Ramy prawne<\/th>\n<th>Charakter<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Mandarin Oriental Residences<\/strong><\/td>\n<td>Shatti Al Qurum, pierwsza linia<\/td>\n<td><strong>Gotowe, umeblowane<\/strong><\/td>\n<td>Freehold w ITC<\/td>\n<td>156 markowych rezydencji z obs\u0142ug\u0105<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/st-regis-residences-al-mouj-muscat-oman-3\/\">The St. Regis Residences, Al Mouj<\/a><\/td>\n<td>Marina Al Mouj<\/td>\n<td>\u2014<\/td>\n<td>Freehold w ITC<\/td>\n<td>Druga markowa rezydencja w Maskacie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/telal-al-qurm-muscat-oman\/\">Telal Al Qurm<\/a><\/td>\n<td>Wattayah\u2013Qurum<\/td>\n<td>II kw. 2027 \/ I kw. 2028<\/td>\n<td>Freehold w ITC<\/td>\n<td>Plan og\u00f3lny 164 900 m\u00b2 z hotelami<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/alef-qurum-residence-telal-al-qurm-muscat-oman\/\">Alef Qurum Residence<\/a><\/td>\n<td>ITC Telal Al Qurm<\/td>\n<td>II kw. 2029<\/td>\n<td>Freehold w ITC<\/td>\n<td>Butikowy budynek na 32 lokale<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/yamal-al-seeb-muscat-oman\/\">Yamal<\/a><\/td>\n<td>Wybrze\u017ce Al Seeb, marina<\/td>\n<td>IV kw. 2029 \/ I kw. 2030<\/td>\n<td>Freehold w ITC<\/td>\n<td>2,21 km\u00b2, ~6 200 jednostek<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/bellevue-al-mouj-muscat-oman-pl\/\">Bellevue, Al Mouj<\/a><\/td>\n<td>Wybrze\u017ce, marina<\/td>\n<td>\u2014<\/td>\n<td>Freehold w ITC<\/td>\n<td>Ugruntowane osiedle premium<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/muscat-bay-oman-freehold-villas-apartments-pl\/\">Muscat Bay<\/a><\/td>\n<td>Nadmorskie zatoczki<\/td>\n<td>Gotowe<\/td>\n<td>Freehold w ITC<\/td>\n<td>Butikowe wille i apartamenty<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/al-mina-barr-al-jissah-muscat-oman-pl\/\">Al Mina, Barr Al Jissah<\/a><\/td>\n<td>Wybrze\u017ce, marina<\/td>\n<td>\u2014<\/td>\n<td>Freehold w ITC<\/td>\n<td>Rezydencje przy marinie i wille pla\u017cowe<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/olive-farms-jebel-sifah-oman-pl\/\">Olive Farms, Jebel Sifah<\/a><\/td>\n<td>Wybrze\u017ce kurortowe<\/td>\n<td>\u2014<\/td>\n<td>Freehold w ITC<\/td>\n<td>46 willi przy polu golfowym<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/uptown-muscat-knowledge-oasis-oman\/\">Uptown Muscat<\/a><\/td>\n<td>Knowledge Oasis<\/td>\n<td>I kw. 2027<\/td>\n<td>Park Madayn<\/td>\n<td>Tytu\u0142 dla cudzoziemc\u00f3w niepotwierdzony<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Najbli\u017cszym por\u00f3wnaniem w Omanie jest <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/st-regis-residences-al-mouj-muscat-oman-3\/\">The St. Regis Residences w Al Mouj<\/a> \u2014 druga mi\u0119dzynarodowo markowa rezydencja Sultanatu. Wymiana mi\u0119dzy nimi dotyczy charakteru lokalizacji: Al Mouj to osiedle z marin\u0105 i golfem dwadzie\u015bcia par\u0119 minut na zach\u00f3d od centrum, a Shatti Al Qurum to pierwsza linia w \u015brodku ugruntowanego miasta. Wszystko inne w tabeli jest niemarkowe, w budowie albo jedno i drugie.<\/p>\n<h2>Rezydencje markowe i dlaczego Oman ma ich tak ma\u0142o<\/h2>\n<p>Rezydencje markowe \u2014 mieszkania pod mark\u0105 hotelu, w kt\u00f3rych operator zapewnia warstw\u0119 us\u0142ugow\u0105 \u2014 s\u0105 dzi\u015b standardowym produktem w Dubaju, Dosze i Rijadzie, gdzie konkuruj\u0105 dziesi\u0105tki projekt\u00f3w. Oman ma ich w praktyce dwie: t\u0119 oraz <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/st-regis-residences-al-mouj-muscat-oman-3\/\">The St. Regis Residences w Al Mouj<\/a>. Ten niedob\u00f3r stanowi znaczn\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 ceny.<\/p>\n<p>Przyczyna jest strukturalna. Rezydencja markowa potrzebuje operatora hotelowego gotowego u\u017cyczy\u0107 nazwy, dewelopera zdolnego sfinansowa\u0107 projekt, kt\u00f3rego mar\u017ca zale\u017cy od premii nigdy nieprzetestowanej na lokalnym rynku, oraz ram prawnych pozwalaj\u0105cych nabywcom mi\u0119dzynarodowym posiada\u0107 efekt. Trzecie Oman uzyska\u0142 na skal\u0119 dopiero dzi\u0119ki statusowi ITC, a rynek jest na tyle ma\u0142y, \u017ce operatorzy poruszaj\u0105 si\u0119 ostro\u017cnie. Maskat przyjmuje oko\u0142o pi\u0119ciu milion\u00f3w odwiedzaj\u0105cych rocznie wobec dwudziestu w Dubaju; g\u0142\u0119boko\u015b\u0107 popytu na trzysypialniowe mieszkanie za 1,3 mln USD jest odpowiednio w\u0119\u017csza.<\/p>\n<p>Dla nabywcy dzia\u0142a to w obie strony. Niedob\u00f3r wspiera warto\u015b\u0107: nie ma kolejki konkurencyjnej markowej poda\u017cy gotowej wej\u015b\u0107 na rynek i zbi\u0107 cen\u0119 \u2014 a w Dubaju to realne ryzyko. Ale p\u0142ytki rynek jest te\u017c rynkiem ma\u0142o p\u0142ynnym. Je\u015bli musisz sprzeda\u0107 szybko, grono nabywc\u00f3w chc\u0105cych markowe mieszkanie przy pla\u017cy w Maskacie w tej cenie liczy si\u0119 w dziesi\u0105tkach, nie w tysi\u0105cach, a naturaln\u0105 baz\u0105 por\u00f3wnawcz\u0105 jest garstka lokali w tych samych trzech budynkach.<\/p>\n<p>Praktyczny wniosek: to raczej aktywo \u201etrzyma\u0107 i u\u017cytkowa\u0107&#8221; ni\u017c instrument handlowy. Ci, kt\u00f3rzy dobrze wychodz\u0105 na rezydencjach markowych, zwykle z nich korzystaj\u0105 \u2014 kilka tygodni w roku, reszt\u0119 wynajmuj\u0105 \u2014 a nie traktuj\u0105 ich jako narz\u0119dzia wzrostu kapita\u0142u. Wyceniane w ten spos\u00f3b, z warstw\u0105 us\u0142ugow\u0105 i uprawnieniem do Golden Residency liczonymi jako cz\u0119\u015b\u0107 zwrotu, maj\u0105 sens. Wyceniane wy\u0142\u0105cznie przez rentowno\u015b\u0107 wobec lokalnego rynku najmu \u2014 nie.<\/p>\n<h2>Najem i perspektywy inwestycyjne<\/h2>\n<p>Argument najmu jest tu mocniejszy i bardziej konkretny ni\u017c przy zasobie w budowie, a wynika z samego produktu, nie z optymizmu.<\/p>\n<p><strong>Grono najemc\u00f3w jest w\u0142a\u015bciwe.<\/strong> W Shatti Al Qurum mieszka dyplomatyczna i wy\u017csza korporacyjna spo\u0142eczno\u015b\u0107 Maskatu, a umeblowane, serwisowane mieszkanie przy pla\u017cy z ca\u0142odobowym concierge to dok\u0142adnie ta specyfikacja, kt\u00f3r\u0105 ten segment wynajmuje. <strong>Mo\u017cna wynajmowa\u0107 natychmiast<\/strong> \u2014 bez czekania do 2029 roku, a\u017c aktywo zacznie pracowa\u0107. <strong>Mo\u017cliwy jest te\u017c najem kr\u00f3tkoterminowy<\/strong> przez infrastruktur\u0119 hotelu, czego wi\u0119kszo\u015b\u0107 oma\u0144skiego zasobu mieszkaniowego nie potrafi.<\/p>\n<p>Trzy przeciwwagi. Po pierwsze, <strong>rentowno\u015b\u0107 rezydencji markowych jest strukturalnie ni\u017csza<\/strong> ni\u017c zasobu niemarkowego: zap\u0142aci\u0142e\u015b trzykrotno\u015b\u0107 lokalnej stawki za stop\u0119 kwadratow\u0105, a czynsze nie rosn\u0105 w tej samej proporcji. Policz rentowno\u015b\u0107 netto uczciwie, zamiast zak\u0142ada\u0107, \u017ce marka to ud\u017awignie. Po drugie, ustal, czym faktycznie jest <strong>program najmu<\/strong>: czy operator prowadzi formaln\u0105 pul\u0119 najmu kr\u00f3tkoterminowego, jaki bierze udzia\u0142 i czy w\u0142asne u\u017cytkowanie jest limitowane. Po trzecie, <strong>rynek wt\u00f3rny jest p\u0142ytki<\/strong>: 156 lokali, z czego 18 niesprzedanych, oznacza niewielk\u0105 liczb\u0119 por\u00f3wnywalnych transakcji i profil nabywcy na tyle w\u0105ski, \u017ce moment wyj\u015bcia ma znaczenie. Oman nie opodatkowuje dochod\u00f3w os\u00f3b fizycznych z najmu, co istotnie poprawia wynik netto; oficjalne dane publikuje <a href=\"https:\/\/www.ncsi.gov.om\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Narodowe Centrum Statystyki i Informacji<\/a>, a zach\u0119ty inwestycyjne <a href=\"https:\/\/investoman.om\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Invest Oman<\/a>.<\/p>\n<h2>Dlaczego Maskat<\/h2>\n<p>Stolica Omanu przedstawia ofert\u0119 spokojniejsz\u0105 ni\u017c jej s\u0105siedzi znad Zatoki i w tym przedziale cenowym w\u0142a\u015bnie na tym polega jej atrakcyjno\u015b\u0107. Maskat plasuje si\u0119 w\u015br\u00f3d najbezpieczniejszych miast \u015bwiata w indeksach <a href=\"https:\/\/www.numbeo.com\/crime\/rankings_by_country.jsp\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Numbeo<\/a>; miasto zachowa\u0142o nisk\u0105 zabudow\u0119 i krajobraz \u2014 g\u00f3ry Had\u017car z ty\u0142u i Zatoka Oma\u0144ska z przodu \u2014 i opar\u0142o si\u0119 wysoko\u015bciowej g\u0119sto\u015bci definiuj\u0105cej s\u0105siad\u00f3w. Dochody z najmu os\u00f3b fizycznych nie s\u0105 opodatkowane, angielski jest powszechnie u\u017cywany w biznesie, a sie\u0107 szk\u00f3\u0142 mi\u0119dzynarodowych prowadzi do brytyjskiego i ameryka\u0144skiego systemu uczelnianego. Informacje og\u00f3lne o Sultanacie publikowane s\u0105 na <a href=\"https:\/\/www.oman.om\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">oman.om<\/a>, a bie\u017c\u0105ce wiadomo\u015bci w <a href=\"https:\/\/timesofoman.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Times of Oman<\/a>.<\/p>\n<p>Nabywca wybieraj\u0105cy markow\u0105 pierwsz\u0105 lini\u0119 w Maskacie zamiast odpowiednika w Dubaju czy Dosze wybiera zwykle skal\u0119 i spok\u00f3j zamiast spektaklu \u2014 siedmiokondygnacyjny budynek na ugruntowanej pla\u017cy zamiast wie\u017cy w nowej dzielnicy.<\/p>\n<h3>Co sprawdzi\u0107 podczas ogl\u0105dania<\/h3>\n<p>Uko\u0144czony budynek daje co\u015b rzadkiego na rynku oma\u0144skim: mo\u017cliwo\u015b\u0107 zweryfikowania wszystkiego przed zap\u0142at\u0105. Obejd\u017a nie tylko mieszkanie, ale i cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lne \u2014 lobby, baseny, spa, si\u0142owni\u0119, stref\u0119 pla\u017cow\u0105 i promenad\u0119 \u2014 i oce\u0144, czy naprawd\u0119 s\u0105 utrzymane na deklarowanym poziomie. Zwr\u00f3\u0107 uwag\u0119, ile mieszka\u0144 wygl\u0105da na zamieszkane: w rezydencji markowej udzia\u0142 sta\u0142ych mieszka\u0144c\u00f3w wp\u0142ywa i na atmosfer\u0119, i na trwa\u0142o\u015b\u0107 modelu obs\u0142ugi. Ustal te\u017c, kt\u00f3re konkretnie lokale maj\u0105 rzeczywisty widok na morze, a kt\u00f3re na s\u0105siedni budynek \u2014 przy trzech budynkach na jednej pla\u017cy to bardzo r\u00f3\u017cne propozycje, a r\u00f3\u017cnica wyra\u017anie wida\u0107 przy odsprzeda\u017cy.<\/p>\n<h2>Pytania, kt\u00f3re warto zada\u0107 przed zakupem<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Kt\u00f3re lokale:<\/strong> Z 18 dost\u0119pnych \u2014 kt\u00f3re s\u0105 od dewelopera, a kt\u00f3re z rynku wt\u00f3rnego? Cena i pole negocjacji si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105.<\/li>\n<li><strong>Golden Residency:<\/strong> Je\u015bli to cel, potwierd\u017a, \u017ce cena konkretnego lokalu przekracza 200 000 OMR \u2014 jednosypialniany nie przekracza.<\/li>\n<li><strong>Zakres op\u0142aty eksploatacyjnej:<\/strong> Czy 3,25 OMR za m\u00b2 to stawka roczna i kt\u00f3re us\u0142ugi hotelowe s\u0105 wliczone, a kt\u00f3re rozliczane osobno?<\/li>\n<li><strong>Umowa o zarz\u0105dzanie hotelem:<\/strong> Na jak d\u0142ugo obowi\u0105zuje i co stanie si\u0119 z mark\u0105 oraz obs\u0142ug\u0105 po jej wyga\u015bni\u0119ciu?<\/li>\n<li><strong>Program najmu:<\/strong> Czy istnieje formalna pula najmu, jaki jest podzia\u0142 i czy w\u0142asne u\u017cytkowanie jest ograniczone?<\/li>\n<li><strong>Meble:<\/strong> Co dok\u0142adnie wchodzi w sk\u0142ad i czy pakiet meblowy jest zapisany w umowie?<\/li>\n<li><strong>Raty:<\/strong> Wariant trzyletni kosztuje 13%. Por\u00f3wnaj go z ofert\u0105 bankow\u0105 przed wyborem.<\/li>\n<li><strong>Historia ceny:<\/strong> Dlaczego cena wyj\u015bciowa jest o 15% ni\u017csza od listopadowej z 2023 roku wynosz\u0105cej 199 382 OMR i czego ta kwota dotyczy\u0142a?<\/li>\n<li><strong>Wi\u0119ksze lokale:<\/strong> Czy dost\u0119pne s\u0105 mieszkania 260 m\u00b2 albo penthouse&#8217;y czterosypialniane, na rynku pierwotnym lub wt\u00f3rnym?<\/li>\n<li><strong>Stan budynku:<\/strong> Budowa ruszy\u0142a w 2018 roku \u2014 zapytaj o histori\u0119 usterek i stan funduszu remontowego.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Zapytaj o The Residences at Mandarin Oriental<\/h2>\n<p>UInvest Group wsp\u00f3\u0142pracuje bezpo\u015brednio z deweloperami w ca\u0142ym Omanie i przedstawiamy ocen\u0119 s\u0142abych stron inwestycji r\u00f3wnie rzetelnie jak jej atut\u00f3w. W przypadku The Residences at Mandarin Oriental mo\u017cemy uzyska\u0107 aktualn\u0105 dost\u0119pno\u015b\u0107 spo\u015br\u00f3d 18 pozosta\u0142ych rezydencji na rynku pierwotnym i wt\u00f3rnym, wycen\u0119 konkretnego lokalu w rialach oma\u0144skich, cennik op\u0142at eksploatacyjnych i us\u0142ug hotelowych, warunki rat po przekazaniu oraz pisemne potwierdzenie tytu\u0142u ITC i \u015bcie\u017cki rezydencji, kt\u00f3r\u0105 zapewnia dany lokal.<\/p>\n<p>Poniewa\u017c budynek jest uko\u0144czony, to jedna z niewielu oma\u0144skich inwestycji, w kt\u00f3rej prezentacja pokazuje prawdziwe mieszkanie, a nie wizualizacj\u0119 \u2014 mo\u017cemy j\u0105 zorganizowa\u0107. Je\u015bli ceny s\u0105 powy\u017cej Twoich oczekiwa\u0144, ten sam tytu\u0142 ITC dost\u0119pny jest za mniej wi\u0119cej jedn\u0105 trzeci\u0105 ceny za stop\u0119 kwadratow\u0105 w <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/alef-qurum-residence-telal-al-qurm-muscat-oman\/\">Alef Qurum Residence<\/a> i <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/telal-al-qurm-muscat-oman\/\">Telal Al Qurm<\/a> w centrum Maskatu, przy marinach <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/bellevue-al-mouj-muscat-oman-pl\/\">Al Mouj<\/a> i <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/al-mina-barr-al-jissah-muscat-oman-pl\/\">Barr Al Jissah<\/a> albo w nowym za\u0142o\u017ceniu nadmorskim <a href=\"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/yamal-al-seeb-muscat-oman\/\">Yamal<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>The Residences at Mandarin Oriental, Maskat \u2014 gotowe markowe rezydencje na w\u0142asno\u015b\u0107 przy pla\u017cy Shatti Al Qurum The Residences at Mandarin Oriental, Muscat to zesp\u00f3\u0142 156 markowych rezydencji z obs\u0142ug\u0105 w trzech siedmiokondygnacyjnych budynkach bezpo\u015brednio przy pla\u017cy Shatti Al Qurum. Deweloperem jest Eagle Hills Muscat, a obs\u0142ug\u0119 zapewnia Mandarin Oriental Hotel Group. Budowa ruszy\u0142a w [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":23108,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","property_type":[168,522],"property_status":[167],"property_feature":[390,695,382,674,713,389,384,698,689,668],"property_label":[],"property_country":[209],"property_state":[],"property_city":[647],"property_area":[],"class_list":["post-26429","property","type-property","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","property_type-apartament","property_type-penthouse-pl","property_status-na-sprzedaz","property_feature-swimming-pool-pl","property_feature-spa-wellness-centre-pl","property_feature-air-conditioning-pl","property_feature-private-beach-pl","property_feature-hotel-branded-residence-pl","property_feature-sauna-pl","property_feature-gym-pl","property_feature-retail-dining-on-site-pl","property_feature-concierge-service-pl","property_feature-wifi-pl","property_country-oman-pl","property_city-shatti-al-qurum-pl"],"property_meta":{"rank_math_internal_links_processed":["1"],"_wpml_word_count":["3925"],"fave_currency":["USD"],"fave_currency_info":["a:8:{s:2:\"id\";s:1:\"1\";s:13:\"currency_name\";s:20:\"United States Dollar\";s:13:\"currency_code\";s:3:\"USD\";s:15:\"currency_symbol\";s:1:\"$\";s:17:\"currency_position\";s:6:\"before\";s:16:\"currency_decimal\";s:1:\"0\";s:26:\"currency_decimal_separator\";s:1:\",\";s:27:\"currency_thousand_separator\";s:1:\".\";}"],"fave_property_price":["447416"],"fave_property_price_prefix":["Starting from"],"fave_property_rooms":["1 \u2013 4"],"fave_property_year":["2026"],"fave_property_id":["MANDARINSAQ"],"fave_property_map":["1"],"fave_property_map_address":["Shatti Al Qurum, Muscat, Oman"],"fave_property_location":["23.6167,58.4333,14"],"houzez_geolocation_lat":["23.6167"],"houzez_geolocation_long":["58.4333"],"fave_property_map_street_view":["hide"],"fave_featured":["0"],"houzez_featured_listing_date":[""],"fave_loggedintoview":["0"],"fave_agent_display_option":["author_info"],"fave_prop_homeslider":["no"],"fave_single_top_area":["global"],"fave_single_content_area":["global"],"houzez_total_property_views":["147"],"houzez_views_by_date":["a:25:{s:10:\"08-06-2026\";i:5;s:10:\"08-07-2026\";i:9;s:10:\"08-08-2026\";i:4;s:10:\"08-09-2026\";i:6;s:10:\"08-10-2026\";i:3;s:10:\"08-11-2026\";i:7;s:10:\"08-12-2026\";i:15;s:10:\"08-13-2026\";i:11;s:10:\"08-14-2026\";i:8;s:10:\"08-15-2026\";i:13;s:10:\"08-16-2026\";i:6;s:10:\"08-17-2026\";i:10;s:10:\"08-18-2026\";i:4;s:10:\"08-19-2026\";i:6;s:10:\"08-20-2026\";i:7;s:10:\"08-21-2026\";i:1;s:10:\"08-22-2026\";i:1;s:10:\"08-23-2026\";i:2;s:10:\"08-24-2026\";i:2;s:10:\"08-25-2026\";i:4;s:10:\"08-26-2026\";i:9;s:10:\"08-27-2026\";i:6;s:10:\"08-28-2026\";i:1;s:10:\"08-29-2026\";i:5;s:10:\"08-30-2026\";i:2;}"],"houzez_recently_viewed":["2026-08-30 10:03:15"],"houzez_manual_expire":["0"],"_houzez_expiration_date_status":["saved"],"fave_property_images":["23144","23140","23136","23132","23128","23124","23120","23116","23112","23108","23104","23100","23096","23092","23088"],"_thumbnail_id":["23108"],"rank_math_title":["Mandarin Oriental Residences Maskat \u2014 gotowe domy na w\u0142asno\u015b\u0107"],"rank_math_description":["156 markowych rezydencji przy pla\u017cy Shatti Al Qurum: gotowe, umeblowane, od 442 100 USD. Freehold ITC, lokale przekraczaj\u0105 pr\u00f3g Golden Residency."],"rank_math_focus_keyword":["Mandarin Oriental Maskat"],"rank_math_robots":["a:2:{i:0;s:5:\"index\";i:1;s:6:\"follow\";}"],"rank_math_advanced_robots":["a:3:{s:11:\"max-snippet\";s:2:\"-1\";s:17:\"max-video-preview\";s:2:\"-1\";s:17:\"max-image-preview\";s:5:\"large\";}"],"rank_math_facebook_description":["156 markowych rezydencji przy pla\u017cy Shatti Al Qurum: gotowe, umeblowane, od 442 100 USD. Freehold ITC, lokale przekraczaj\u0105 pr\u00f3g Golden Residency."],"rank_math_twitter_description":["156 markowych rezydencji przy pla\u017cy Shatti Al Qurum: gotowe, umeblowane, od 442 100 USD. Freehold ITC, lokale przekraczaj\u0105 pr\u00f3g Golden Residency."],"rank_math_twitter_use_facebook":["on"],"_last_translation_edit_mode":["native-editor"]},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/properties\/26429","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/properties"}],"about":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/property"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/properties\/26429\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":26432,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/properties\/26429\/revisions\/26432"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/23108"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=26429"}],"wp:term":[{"taxonomy":"property_type","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/property_type?post=26429"},{"taxonomy":"property_status","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/property_status?post=26429"},{"taxonomy":"property_feature","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/property_feature?post=26429"},{"taxonomy":"property_label","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/property_label?post=26429"},{"taxonomy":"property_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/property_country?post=26429"},{"taxonomy":"property_state","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/property_state?post=26429"},{"taxonomy":"property_city","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/property_city?post=26429"},{"taxonomy":"property_area","embeddable":true,"href":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/property_area?post=26429"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}