{"id":27595,"date":"2026-10-08T10:28:10","date_gmt":"2026-10-08T10:28:10","guid":{"rendered":"https:\/\/uinvestgroup.com\/?post_type=property&p=27595"},"modified":"2026-10-08T10:28:22","modified_gmt":"2026-10-08T10:28:22","slug":"almar-residences-al-mouj-muscat-oman","status":"publish","type":"property","link":"https:\/\/uinvestgroup.com\/pl\/property\/almar-residences-al-mouj-muscat-oman\/","title":{"rendered":"ALMAR Residences by Aurelian, Al Mouj \u2014 apartamenty i penthouse\u2019y na w\u0142asno\u015b\u0107 w Maskacie, Oman"},"content":{"rendered":"

ALMAR Residences by Aurelian: 176 apartament\u00f3w w \u015bcie\u017cce w\u0142asno\u015bci freehold w sektorze marina w Al Mouj, Maskat<\/h2>\n

ALMAR Residences by Aurelian<\/strong> to po\u0142o\u017cony nad wod\u0105 budynek ze 176 rezydencjami, zaplanowany w p\u00f3\u0142nocnej cz\u0119\u015bci Al Mouj, planowanej od podstaw nadmorskiej dzielnicy na wybrze\u017cu Maskatu. Wznosi si\u0119 jako obiekt z kondygnacj\u0105 podziemn\u0105, parterem i dziesi\u0119cioma pi\u0119trami apartament\u00f3w, dupleksowych \u201eSunset Houses\u201d oraz penthouse’\u00f3w, w odleg\u0142o\u015bci 100 metr\u00f3w od Azura Beach i 400 metr\u00f3w od przystani Al Mouj Marina. Deweloperem jest Aurelian Development<\/strong>, wyznaczony przez Al Mouj Muscat na poddewelopera premium projektu mieszkaniowego w sektorze marina, zgodnie z relacj\u0105 Black & White Oman o tej umowie<\/a>. Cennik, kt\u00f3rym dysponujemy, nosi dat\u0119 1 pa\u017adziernika 2026 i zaczyna si\u0119 od OMR 99\u00a0131<\/strong> (oko\u0142o $257\u00a0820) za apartament z jedn\u0105 sypialni\u0105 op\u0142acony w ca\u0142o\u015bci z g\u00f3ry, albo od OMR 101\u00a0853<\/strong> (oko\u0142o $264\u00a0899) w standardowym planie p\u0142atno\u015bci.<\/p>\n

Jest to oferta przedpremierowa. Wed\u0142ug w\u0142asnego harmonogramu dewelopera prace przygotowawcze (enabling works) rozpoczn\u0105 si\u0119 w styczniu 2027, a faktyczne uko\u0144czenie budowy i przekazanie lokali nast\u0105pi w drugim kwartale 2029, co oznacza, \u017ce kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry decyduje si\u0119 dzisiaj, zobowi\u0105zuje si\u0119 do zakupu budynku, w kt\u00f3rym nie wbito jeszcze nawet pierwszej \u0142opaty. Tak w\u0142a\u015bnie dzia\u0142a wi\u0119kszo\u015b\u0107 rynku w\u0142asno\u015bci (freehold) w Omanie i dlatego ta strona po\u015bwi\u0119ca tyle samo miejsca temu, czym kupuj\u0105cy jest chroniony i o co powinien zapyta\u0107, co samym apartamentom. Ka\u017cda liczba podana poni\u017cej pochodzi z cennika i broszury dewelopera, chyba \u017ce wyra\u017anie zaznaczono inaczej, a miejsca, w kt\u00f3rych co\u015b jedynie wnioskujemy, s\u0105 oznaczone.<\/p>\n

ALMAR w skr\u00f3cie<\/h2>\n
\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pozycja<\/th>\nSzczeg\u00f3\u0142y<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Projekt<\/td>\nALMAR Residences by Aurelian<\/td>\n<\/tr>\n
Lokalizacja<\/td>\nSektor marina, p\u00f3\u0142nocny kraniec Al Mouj, Maskat; 100 m od Azura Beach<\/td>\n<\/tr>\n
Deweloper<\/td>\nAurelian Development (poddeweloper); deweloper g\u0142\u00f3wny Al Mouj Muscat<\/td>\n<\/tr>\n
Rezydencje<\/td>\n176: 62 z jedn\u0105 sypialni\u0105, 61 z dwiema sypialniami, 27 z dwiema i p\u00f3\u0142 sypialni, 12 z trzema sypialniami, 10 Sunset Houses, 4 penthouse’y<\/td>\n<\/tr>\n
Budynek<\/td>\nKondygnacja podziemna + parter + 10 pi\u0119ter + dach<\/td>\n<\/tr>\n
Dzia\u0142ka \/ powierzchnia zabudowy \/ powierzchnia ca\u0142kowita brutto<\/td>\n9\u00a0607 m\u00b2 \/ 39\u00a0678 m\u00b2 \/ 26\u00a0625 m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
Tarasy \/ powierzchnia udogodnie\u0144<\/td>\n2\u00a0091 m\u00b2 \/ 801 m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
Parking<\/td>\n319 prywatnych miejsc parkingowych, trzy kondygnacje wewn\u0105trz budynku, \u0142adowanie samochod\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Cena wej\u015bciowa<\/td>\nOMR 99\u00a0131 (oko\u0142o $257\u00a0820) przy 100% p\u0142atno\u015bci z g\u00f3ry; OMR 101\u00a0853 (oko\u0142o $264\u00a0899) w planie p\u0142atno\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n
Plan p\u0142atno\u015bci<\/td>\n10% przy podpisaniu, sze\u015b\u0107 p\u0142atno\u015bci po 9% przy kolejnych etapach budowy, 36% przy przekazaniu<\/td>\n<\/tr>\n
Budowa<\/td>\nPrace przygotowawcze w styczniu 2027; oko\u0142o 27 miesi\u0119cy budowy<\/td>\n<\/tr>\n
Przekazanie<\/td>\nII kw. 2029 (orientacyjnie)<\/td>\n<\/tr>\n
Ceny podane w<\/td>\nrialach oma\u0144skich, powi\u0105zanych z dolarem ameryka\u0144skim w relacji oko\u0142o $2,60<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Kwoty w dolarach na tej stronie to ceny dewelopera w rialach oma\u0144skich przeliczone po kursie powi\u0105zania wynosz\u0105cym 2,6008 i zaokr\u0105glone. Je\u015bli p\u0142atno\u015b\u0107 idzie z rachunku w euro, funtach, z\u0142otych, rublach lub rupiach, kwota faktycznie przelewana b\u0119dzie si\u0119 zmienia\u0107 wraz z kursem waluty kupuj\u0105cego wobec dolara. Zmierzyli\u015bmy, jak bardzo mia\u0142o to znaczenie przez ostatnie pi\u0119\u0107 lat, w naszym przewodniku o powi\u0105zaniu riala oma\u0144skiego z dolarem<\/a>, i warto go przeczyta\u0107 przed wyborem harmonogramu p\u0142atno\u015bci.<\/p>\n

W\u0142asno\u015b\u0107 i rezydencja: co otrzymuje kupuj\u0105cy z zagranicy<\/h2>\n

ALMAR le\u017cy w Al Mouj, kt\u00f3re ma status Integrated Tourism Complex (ITC, zintegrowany kompleks turystyczny). Zakup w ITC daje kupuj\u0105cym dowolnego obywatelstwa tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci (freehold) bez oma\u0144skiego sponsora; na tej samej zasadzie sprzedawane s\u0105 Azura Beach Residences<\/a> i pozosta\u0142e projekty w Al Mouj, kt\u00f3re mamy w ofercie. Nasz przewodnik o nieruchomo\u015bciach typu freehold w Omanie<\/a> wyja\u015bnia ten re\u017cim. Jak przy ka\u017cdym zakupie na etapie budowy (off-plan), umow\u0119 kupna-sprzeda\u017cy (SPA) nale\u017cy przeczyta\u0107 pod k\u0105tem zapis\u00f3w o tytule w\u0142asno\u015bci i etap\u00f3w rejestracji obowi\u0105zuj\u0105cych dla tej konkretnej dzia\u0142ki, poniewa\u017c broszura ich nie zawiera.<\/p>\n

Rezydencja wynika z w\u0142asno\u015bci na dwa r\u00f3\u017cne sposoby i nie nale\u017cy ich myli\u0107. Po pierwsze, posiadanie lokalu uprawnia do Owner Visa, niewymagaj\u0105cej sponsora, na podstawie Decyzji Kr\u00f3lewskiej Policji Omanu 87\/2026, kt\u00f3ra nie okre\u015bla minimalnej warto\u015bci nieruchomo\u015bci, oraz do wniosku o Investor Residency Card. Po drugie, 10-letnia Golden Residency (z\u0142ota rezydencja), wprowadzona ponownie w 2025 na platformie Invest Oman, wymaga nieruchomo\u015bci w Integrated Tourism Complex o warto\u015bci co najmniej OMR 200\u00a0000<\/strong> w jednym lokalu. Nasze por\u00f3wnanie Golden Residency i Owner Visa<\/a> przedstawia oba rozwi\u0105zania, a oficjaln\u0105 platform\u0105 jest Invest Oman<\/a>.<\/p>\n

W zestawieniu z tym progiem cennik daje jednoznaczn\u0105 odpowied\u017a. Spo\u015br\u00f3d 36 rezydencji wycenionych w cenniku dziewi\u0119\u0107<\/strong> kosztuje OMR 200\u00a0000 lub wi\u0119cej: lokale 417, 416, 423, 426, 323, 326, 213, 412 i 102. Wszystkie apartamenty z jedn\u0105 sypialni\u0105 i wi\u0119kszo\u015b\u0107 apartament\u00f3w z dwiema sypialniami jest poni\u017cej tej kwoty. Jeden apartament dwupokojowy, lokal 331 za OMR 199\u00a0368, nie doci\u0105ga o OMR 632, co dobrze pokazuje, dlaczego przed oparciem si\u0119 na danym lokalu warto potwierdzi\u0107 u dewelopera, kt\u00f3ra cena liczy si\u0119 przy wniosku o rezydencj\u0119 (cena katalogowa, cena po rabacie czy cena pomniejszona o ewentualn\u0105 zni\u017ck\u0119 za p\u0142atno\u015b\u0107 z g\u00f3ry). Przepisy dotycz\u0105ce rezydencji si\u0119 zmieniaj\u0105 i nie uznawaliby\u015bmy lokalu granicznego za kwalifikuj\u0105cy si\u0119 wy\u0142\u0105cznie na nasze s\u0142owo.<\/p>\n

Rezydencje: siedem uk\u0142ad\u00f3w<\/h2>\n

Broszura przedstawia siedem rzut\u00f3w, w kt\u00f3rych powierzchnia u\u017cytkowa netto (NSA, czyli u\u017cytkowe wn\u0119trze) i powierzchnia sprzeda\u017cy brutto (GSA, kt\u00f3ra obejmuje balkony, tarasy oraz cz\u0119\u015b\u0107 konstrukcji) s\u0105 podane osobno. Obie liczby r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 bardzo wyra\u017anie w lokalach z du\u017cymi tarasami, dlatego por\u00f3wnywa\u0107 nale\u017cy wielko\u015bci por\u00f3wnywalne.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Typ<\/th>\nSypialnie<\/th>\nLiczba<\/th>\nNSA<\/th>\nGSA<\/th>\nPrzestrze\u0144 zewn\u0119trzna<\/th>\nParking<\/th>\nWidok<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
A1<\/td>\n1<\/td>\n62<\/td>\n72 m\u00b2<\/td>\n78 m\u00b2<\/td>\nBalkon 6 m\u00b2<\/td>\n1<\/td>\nMorze \/ osiedle \/ plac zabaw \/ basen<\/td>\n<\/tr>\n
B1<\/td>\n2<\/td>\n61<\/td>\n116 m\u00b2<\/td>\n123 m\u00b2<\/td>\nBalkon 7 m\u00b2<\/td>\n2<\/td>\nOsiedle<\/td>\n<\/tr>\n
B5<\/td>\n2,5<\/td>\n27<\/td>\n131 m\u00b2<\/td>\n201 m\u00b2<\/td>\nTaras 70 m\u00b2<\/td>\n2<\/td>\nPlac zabaw \/ basen<\/td>\n<\/tr>\n
C4<\/td>\n3<\/td>\n12<\/td>\n175 m\u00b2<\/td>\n245 m\u00b2<\/td>\nTaras 63 m\u00b2, balkon 7 m\u00b2<\/td>\n2<\/td>\nMorze<\/td>\n<\/tr>\n
Sunset House<\/td>\n2 + gabinet (dupleks)<\/td>\n10<\/td>\n158 m\u00b2<\/td>\n200 m\u00b2<\/td>\nOgr\u00f3d 32 m\u00b2<\/td>\n2<\/td>\nMorze<\/td>\n<\/tr>\n
Penthouse 2D<\/td>\nPenthouse<\/td>\n4 \u0142\u0105cznie w obu typach<\/td>\n205 m\u00b2<\/td>\n303 m\u00b2<\/td>\nTaras 98 m\u00b2<\/td>\n2<\/td>\nMorze \/ osiedle<\/td>\n<\/tr>\n
Penthouse 1D<\/td>\nPenthouse<\/td>\n258 m\u00b2<\/td>\n473 m\u00b2<\/td>\nTaras 215 m\u00b2<\/td>\n2<\/td>\nMorze \/ osiedle<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

W ca\u0142ym budynku deweloper rozk\u0142ada widoki w nast\u0119puj\u0105cy spos\u00f3b: 68 rezydencji ma bezpo\u015bredni lub cz\u0119\u015bciowy widok na morze, 84 wychodzi na osiedle, a 24 na basen i plac zabaw. Dwadzie\u015bcia rezydencji ma prywatny ogr\u00f3d, a 21 ma taras. Innymi s\u0142owy, oko\u0142o 39% budynku ma jaki\u015b widok na morze, co ma znaczenie podczas lektury cennika, poniewa\u017c premia za widok na morze jest najwi\u0119kszym pojedynczym czynnikiem wp\u0142ywaj\u0105cym na cen\u0119 w obr\u0119bie jednego typu lokalu.<\/p>\n

Same rzuty s\u0105 przestronne w spos\u00f3b, kt\u00f3ry odpowiada standardom Zatoki Perskiej. Jednosypialniowy A1 ma \u0142azienk\u0119 przy sypialni z podw\u00f3jn\u0105 umywalk\u0105, garderob\u0119, osobn\u0105 toalet\u0119 dla go\u015bci, pomieszczenie gospodarcze oraz kuchni\u0119 z wysp\u0105 otwart\u0105 na cz\u0119\u015b\u0107 dzienn\u0105. Dwusypialniowy B1 daje ka\u017cdej z sypialni w\u0142asn\u0105 \u0142azienk\u0119 i garderob\u0119, a przy kuchni pomieszczenie gospodarcze. Typ B5 dodaje do uk\u0142adu dwusypialniowego gabinet oraz taras o powierzchni 70 m\u00b2, i st\u0105d bierze si\u0119 oznaczenie \u201e2,5\u201d. Trzysypialniowy C4 ma trzy \u0142azienki przy sypialniach i taras o powierzchni 63 m\u00b2. Sunset House to uk\u0142ad dwupoziomowy: na parterze znajduje si\u0119 cz\u0119\u015b\u0107 dzienna otwieraj\u0105ca si\u0119 na w\u0142asny ogr\u00f3d, a na pi\u0119trze apartament g\u0142\u00f3wny, druga sypialnia i gabinet. Nasze obrazy rzut\u00f3w poni\u017cej pochodz\u0105 z cennika i broszury dewelopera.<\/p>\n

Ceny i warto\u015b\u0107 za metr kwadratowy<\/h2>\n

Cennik z 1 pa\u017adziernika obejmuje 36 ze 176 rezydencji. Nie zawiera penthouse’\u00f3w, lokali z dwiema i p\u00f3\u0142 sypialni ani wi\u0119kszo\u015bci Sunset Houses i lokali trzysypialniowych, wi\u0119c poni\u017csze liczby opisuj\u0105 lokale udost\u0119pnione jako pierwsze, a nie ca\u0142y budynek. Ceny podano w rialach oma\u0144skich; stawka za metr kwadratowy jest naliczana od powierzchni sprzeda\u017cy brutto (GSA).<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Typ lokalu (z cennika)<\/th>\nWycenione lokale<\/th>\nPrzedzia\u0142 cen, OMR<\/th>\nPrzedzia\u0142 cen, USD<\/th>\nOMR za m\u00b2 GSA<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Jedna sypialnia (A1, A1P)<\/td>\n12<\/td>\n99\u00a0131 do 122\u00a0845<\/td>\noko\u0142o 257\u00a0800 do 319\u00a0500<\/td>\n1\u00a0275 do 1\u00a0580<\/td>\n<\/tr>\n
Dwie sypialnie (B1, B1A, B1B, B1C, B2)<\/td>\n21<\/td>\n164\u00a0967 do 217\u00a0770<\/td>\noko\u0142o 429\u00a0000 do 566\u00a0400<\/td>\n1\u00a0340 do 1\u00a0600<\/td>\n<\/tr>\n
Dwie sypialnie plus gabinet (B4P3, Sunset House)<\/td>\n2<\/td>\n228\u00a0210 do 459\u00a0103<\/td>\noko\u0142o 593\u00a0500 do 1\u00a0194\u00a0000<\/td>\n1\u00a0500 do 2\u00a0300<\/td>\n<\/tr>\n
Trzy sypialnie (C2)<\/td>\n1<\/td>\n335\u00a0172<\/td>\noko\u0142o 871\u00a0700<\/td>\n1\u00a0533<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Wzorzec jest wyra\u017any i sp\u00f3jny. W obr\u0119bie ka\u017cdego typu cena ro\u015bnie wraz z pi\u0119trem i widokiem: najta\u0144sze apartamenty jednosypialniowe to lokale z widokiem na osiedle na drugim pi\u0119trze po OMR 1\u00a0275 za metr kwadratowy (oko\u0142o $308 za stop\u0119 kwadratow\u0105), a najdro\u017csze to lokale z widokiem na morze na trzecim i czwartym pi\u0119trze po OMR 1\u00a0550 do 1\u00a0580. Ceny apartament\u00f3w dwusypialniowych wahaj\u0105 si\u0119 od OMR 1\u00a0340 za lokal z widokiem na osiedle na drugim pi\u0119trze do OMR 1\u00a0600 za lokal na czwartym pi\u0119trze z widokiem na morze i basen. Jedyny Sunset House w cenniku, lokal 102, wyceniono na OMR 2\u00a0300 za metr kwadratowy, czyli z 44% premi\u0105 wzgl\u0119dem najdro\u017cszego apartamentu dwusypialniowego, co odzwierciedla ogr\u00f3d na parterze i format dupleksu. Nasz ranking projekt\u00f3w w Omanie wed\u0142ug ceny za metr kwadratowy<\/a> pokazuje, jak te stawki wypadaj\u0105 na tle reszty rynku.<\/p>\n

Wybrane wycenione lokale pokazuj\u0105 kszta\u0142t cennika w szczeg\u00f3\u0142ach.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Lokal<\/th>\nTyp<\/th>\nPi\u0119tro<\/th>\nWidok<\/th>\nGSA<\/th>\nOMR za m\u00b2<\/th>\nCena, OMR<\/th>\nCena, USD<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
222 \/ 235<\/td>\nA1, 1 sypialnia<\/td>\n2<\/td>\nOsiedle<\/td>\n77,75 m\u00b2<\/td>\n1\u00a0275<\/td>\n99\u00a0131*<\/td>\noko\u0142o 257\u00a0820<\/td>\n<\/tr>\n
314<\/td>\nA1, 1 sypialnia<\/td>\n3<\/td>\nOsiedle<\/td>\n77,75 m\u00b2<\/td>\n1\u00a0310<\/td>\n101\u00a0853<\/td>\noko\u0142o 264\u00a0899<\/td>\n<\/tr>\n
422<\/td>\nA1, 1 sypialnia<\/td>\n4<\/td>\nMorze \/ basen<\/td>\n77,75 m\u00b2<\/td>\n1\u00a0550<\/td>\n120\u00a0513<\/td>\noko\u0142o 313\u00a0430<\/td>\n<\/tr>\n
340<\/td>\nA1, 1 sypialnia<\/td>\n3<\/td>\nMorze<\/td>\n77,75 m\u00b2<\/td>\n1\u00a0580<\/td>\n122\u00a0845<\/td>\noko\u0142o 319\u00a0495<\/td>\n<\/tr>\n
215 \/ 216<\/td>\nB1, 2 sypialnie<\/td>\n2<\/td>\nOsiedle<\/td>\n123,11 m\u00b2<\/td>\n1\u00a0340<\/td>\n164\u00a0967<\/td>\noko\u0142o 429\u00a0046<\/td>\n<\/tr>\n
331<\/td>\nB1B, 2 sypialnie<\/td>\n3<\/td>\nMorze \/ basen<\/td>\n127,80 m\u00b2<\/td>\n1\u00a0560<\/td>\n199\u00a0368<\/td>\noko\u0142o 518\u00a0516<\/td>\n<\/tr>\n
417<\/td>\nB1B, 2 sypialnie<\/td>\n4<\/td>\nMorze \/ basen<\/td>\n127,80 m\u00b2<\/td>\n1\u00a0600<\/td>\n204\u00a0480<\/td>\noko\u0142o 531\u00a0812<\/td>\n<\/tr>\n
213<\/td>\nB4P3, 2 sypialnie + gabinet<\/td>\n2<\/td>\nMorze<\/td>\n152,14 m\u00b2<\/td>\n1\u00a0500<\/td>\n228\u00a0210<\/td>\noko\u0142o 593\u00a0529<\/td>\n<\/tr>\n
412<\/td>\nC2, 3 sypialnie<\/td>\n4<\/td>\nMorze \/ osiedle<\/td>\n218,65 m\u00b2<\/td>\n1\u00a0533<\/td>\n335\u00a0172<\/td>\noko\u0142o 871\u00a0715<\/td>\n<\/tr>\n
102<\/td>\nSunset House, 2 sypialnie + gabinet<\/td>\n0\/1<\/td>\nMorze<\/td>\n199,61 m\u00b2<\/td>\n2\u00a0300<\/td>\n459\u00a0103<\/td>\noko\u0142o 1\u00a0194\u00a0035<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

* Cena w przypadku 100% p\u0142atno\u015bci z g\u00f3ry, zgodnie z przypisem w cenniku. Przypis jest do\u0142\u0105czony do dw\u00f3ch najta\u0144szych apartament\u00f3w z jedn\u0105 sypialni\u0105, lokali 222 i 235, i do \u017cadnego innego lokalu. Cennik nie podaje, ile te dwa lokale kosztowa\u0142yby w planie p\u0142atno\u015bci, wi\u0119c wysoko\u015bci ewentualnego rabatu za p\u0142atno\u015b\u0107 z g\u00f3ry nie da si\u0119 z niego obliczy\u0107. Najta\u0144szym apartamentem bez przypisu jest lokal 314 za OMR 101\u00a0853. Warunki p\u0142atno\u015bci z g\u00f3ry dla konkretnego lokalu, kt\u00f3ry kupuj\u0105cy chce naby\u0107, warto uzyska\u0107 na pi\u015bmie.<\/p>\n

Wyb\u00f3r pi\u0119tra i widoku<\/h2>\n

Cennik pozwala zobaczy\u0107, jak deweloper warto\u015bciuje wysoko\u015b\u0107, po\u0142o\u017cenie na pi\u0119trze i widok z okna, i warto go przeczyta\u0107, zanim kupuj\u0105cy wybierze lokal. W jednosypialniowym A1 lokale z widokiem na osiedle na drugim pi\u0119trze wyceniono na OMR 1\u00a0275 za metr kwadratowy (lokale 222 i 235) oraz OMR 1\u00a0420 (lokal 234), czyli r\u00f3\u017cnica wynosi 11% na tym samym pi\u0119trze i przy tym samym widoku, wi\u0119c po\u0142o\u017cenie na pi\u0119trze znaczy tyle samo co samo pi\u0119tro. Na trzecim pi\u0119trze lokale z widokiem na osiedle kosztuj\u0105 od OMR 1\u00a0310 do OMR 1\u00a0450, a na czwartym od OMR 1\u00a0370 do OMR 1\u00a0480. Przej\u015bcie na widok na morze i basen na czwartym pi\u0119trze podnosi stawk\u0119 do OMR 1\u00a0550, a czysty widok na morze na trzecim pi\u0119trze do OMR 1\u00a0580. Cennik nie wyja\u015bnia, dlaczego s\u0105siednie lokale na jednym pi\u0119trze s\u0105 wyceniane inaczej, a prawdopodobne odpowiedzi (blisko\u015b\u0107 szybu windowego, po\u0142o\u017cenie naro\u017cne, ekspozycja balkonu) s\u0105 naszymi przypuszczeniami, a nie wyja\u015bnieniem dewelopera. Warto zapyta\u0107 o to wprost.<\/p>\n

Uk\u0142ad B5 z dwiema i p\u00f3\u0142 sypialni oraz trzysypialniowy C4 zas\u0142uguj\u0105 na osobne, uwa\u017cniejsze spojrzenie, poniewa\u017c ich tarasy zmieniaj\u0105 spos\u00f3b korzystania z lokalu. B5 ma taras o powierzchni 70 m\u00b2 i widok na plac zabaw i basen; C4 ma taras o powierzchni 63 m\u00b2 i widok na morze. W klimacie, w kt\u00f3rym taras nadaje si\u0119 do u\u017cytku przez wi\u0119ksz\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 roku, te przestrzenie zewn\u0119trzne s\u0105 powierzchni\u0105 mieszkaln\u0105, a r\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy powierzchni\u0105 netto a brutto w tabeli rzut\u00f3w (131 m\u00b2 wobec 201 m\u00b2 w B5) sprawia, \u017ce cena za metr kwadratowy powierzchni brutto zani\u017ca to, ile faktycznie p\u0142aci si\u0119 za metr kwadratowy przestrzeni wewn\u0119trznej. Przy por\u00f3wnywaniu ALMAR z innym projektem, tam gdzie to mo\u017cliwe, nale\u017cy zestawia\u0107 ze sob\u0105 powierzchnie netto.<\/p>\n

Kt\u00f3ry uk\u0142ad dla kt\u00f3rego kupuj\u0105cego<\/h2>\n

Jednosypialniowy A1 to lokal, kt\u00f3ry wi\u0119kszo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych zobaczy jako pierwszy, poniewa\u017c ma najni\u017csz\u0105 cen\u0119 wej\u015bcia. Przy 72 m\u00b2 powierzchni netto, z osobn\u0105 toalet\u0105 dla go\u015bci i pomieszczeniem gospodarczym, jest wygodnym pied-\u00e0-terre albo lokalem na wynajem dla jednej osoby lub pary, a z jednym miejscem parkingowym jest to uk\u0142ad, kt\u00f3rego zwrot w najwi\u0119kszym stopniu zale\u017cy od rynku najmu. Dwusypialniowy B1 o powierzchni 116 m\u00b2 to uk\u0142ad dla rodziny i dla najemc\u00f3w, z dwiema sypialniami z w\u0142asnymi \u0142azienkami, kt\u00f3re mo\u017cna wynajmowa\u0107 niezale\u017cnie od siebie, co zwykle odpowiada zar\u00f3wno wsp\u00f3lnemu zamieszkaniu przez wsp\u00f3\u0142pracownik\u00f3w, jak i rodzinom. Oba uk\u0142ady nale\u017c\u0105 te\u017c do lokali, kt\u00f3re najmniej prawdopodobnie osi\u0105gn\u0105 samodzielnie pr\u00f3g Golden Residency.<\/p>\n

B5, C4 i Sunset Houses to lokale nastawione na styl \u017cycia. S\u0105 wi\u0119ksze, maj\u0105 tarasy lub ogrody i s\u0105 uk\u0142adami, w kt\u00f3rych kupuj\u0105cy p\u0142aci za przestrze\u0144 mieszkaln\u0105, a nie za rentowno\u015b\u0107. Sunset House, dwupoziomowy dom z w\u0142asnym ogrodem o powierzchni 32 m\u00b2 na poziomie gruntu, jest w tym budynku najbli\u017cszy willi i zosta\u0142 wyceniony odpowiednio, na OMR 2\u00a0300 za metr kwadratowy. Penthouse’y, z tarasami o powierzchni 98 m\u00b2 i 215 m\u00b2, tworz\u0105 osobn\u0105 kategori\u0119 i nie ma ich jeszcze w cenniku; je\u015bli kt\u00f3ry\u015b z nich interesuje kupuj\u0105cego, o cen\u0119 warto zapyta\u0107, zanim podejmie jak\u0105kolwiek inn\u0105 decyzj\u0119. Dla kupuj\u0105cych, kt\u00f3rzy chc\u0105 mieszka\u0107 w Omanie i jednocze\u015bnie uzyska\u0107 Owner Visa niewymagaj\u0105c\u0105 sponsora, kwalifikuje si\u0119 w r\u00f3wnym stopniu ka\u017cdy z tych uk\u0142ad\u00f3w, poniewa\u017c Owner Visa nie ma minimalnej warto\u015bci.<\/p>\n

Plan p\u0142atno\u015bci<\/h2>\n

Plan jest zbudowany wok\u00f3\u0142 o\u015bmiu p\u0142atno\u015bci powi\u0105zanych z post\u0119pem budowy i jest bardziej przesuni\u0119ty na koniec ni\u017c wiele oma\u0144skich harmonogram\u00f3w off-plan: 64% p\u0142aci si\u0119 do chwili zamkni\u0119cia konstrukcji i fasady, a 36% pozostaje do zap\u0142aty przy przekazaniu. Harmonogram dewelopera podaje orientacyjne terminy, liczone od rozpocz\u0119cia budowy.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Nr<\/th>\nUdzia\u0142<\/th>\nEtap<\/th>\nTermin orientacyjny<\/th>\nOd rozpocz\u0119cia budowy<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1<\/td>\n10%<\/td>\nPodpisanie umowy kupna-sprzeda\u017cy (SPA)<\/td>\nPrzy podpisaniu<\/td>\nb.d.<\/td>\n<\/tr>\n
2<\/td>\n9%<\/td>\nZako\u0144czenie prac palowych<\/td>\nII kw. 2027<\/td>\noko\u0142o 3 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n
3<\/td>\n9%<\/td>\nZako\u0144czenie konstrukcji podziemnej (p\u0142yta fundamentowa i kondygnacja podziemna)<\/td>\nIII kw. 2027<\/td>\noko\u0142o 6 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n
4<\/td>\n9%<\/td>\nZako\u0144czenie poziomu podium (strop pierwszego pi\u0119tra)<\/td>\nIV kw. 2027<\/td>\noko\u0142o 9 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n
5<\/td>\n9%<\/td>\nZako\u0144czenie stropu pi\u0105tego pi\u0119tra<\/td>\nI kw. 2028<\/td>\noko\u0142o 14 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n
6<\/td>\n9%<\/td>\nZako\u0144czenie stropu dachowego (zwie\u0144czenie konstrukcji)<\/td>\nIII kw. 2028<\/td>\noko\u0142o 19 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n
7<\/td>\n9%<\/td>\nZako\u0144czenie fasady zewn\u0119trznej i obudowy z bloczk\u00f3w<\/td>\nIV kw. 2028<\/td>\noko\u0142o 21 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n
8<\/td>\n36%<\/td>\nFaktyczne uko\u0144czenie budowy i przekazanie<\/td>\nII kw. 2029<\/td>\noko\u0142o 25 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

W rialach harmonogram wygl\u0105da nast\u0119puj\u0105co dla trzech lokali z cennika. S\u0105 to nasze w\u0142asne obliczenia oparte na warto\u015bciach procentowych, zaokr\u0105glone do najbli\u017cszego pe\u0142nego riala.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n
Lokal<\/th>\nCena, OMR<\/th>\n10% przy podpisaniu<\/th>\nKa\u017cdy etap po 9% (sze\u015b\u0107)<\/th>\n36% przy przekazaniu<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
314, jedna sypialnia<\/td>\n101\u00a0853<\/td>\n10\u00a0185<\/td>\n9\u00a0167<\/td>\n36\u00a0667<\/td>\n<\/tr>\n
215, dwie sypialnie<\/td>\n164\u00a0967<\/td>\n16\u00a0497<\/td>\n14\u00a0847<\/td>\n59\u00a0388<\/td>\n<\/tr>\n
417, dwie sypialnie, widok na morze<\/td>\n204\u00a0480<\/td>\n20\u00a0448<\/td>\n18\u00a0403<\/td>\n73\u00a0613<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Cztery zapisy w uwagach dewelopera zas\u0142uguj\u0105 na odczytanie wprost. P\u0142atno\u015bci s\u0105 powi\u0105zane ze zweryfikowanym post\u0119pem budowy i staj\u0105 si\u0119 wymagalne, gdy deweloper formalnie powiadomi kupuj\u0105cego o zako\u0144czeniu etapu. Terminy s\u0105 szacunkowe i mog\u0105 si\u0119 przesun\u0105\u0107 w zale\u017cno\u015bci od post\u0119pu prac na placu budowy. Plan ma charakter orientacyjny i podlega umowie kupna-sprzeda\u017cy (SPA). Deweloper zastrzega sobie tak\u017ce prawo do zmiany opis\u00f3w etap\u00f3w i orientacyjnych termin\u00f3w przed podpisaniem umowy. W praktyce oznacza to, \u017ce powy\u017csza tabela jest punktem wyj\u015bcia do negocjacji, a nie umow\u0105, a pytania z sekcji o nale\u017cytej staranno\u015bci poni\u017cej s\u0105 tymi, kt\u00f3re zamieniaj\u0105 j\u0105 w umow\u0119.<\/p>\n

Poniewa\u017c raty rozk\u0142adaj\u0105 si\u0119 na oko\u0142o 25 miesi\u0119cy, kupuj\u0105cy p\u0142ac\u0105cy z rachunku niedolarowego bierze na siebie dryf kursowy przy ka\u017cdej z nich. Nasz przewodnik po planach p\u0142atno\u015bci w Omanie<\/a> por\u00f3wnuje harmonogramy w r\u00f3\u017cnych projektach, a tabele kurs\u00f3w w naszym przewodniku o powi\u0105zaniu riala z dolarem<\/a> pokazuj\u0105, jak bardzo ten sam harmonogram w rialach przesun\u0105\u0142 si\u0119 w euro, funtach i z\u0142otych. Je\u015bli cz\u0119\u015b\u0107 zakupu ma by\u0107 sfinansowana kredytem, zob. kredyt hipoteczny w Omanie dla cudzoziemc\u00f3w<\/a>; nie widzieli\u015bmy warunk\u00f3w \u017cadnego kredytodawcy dla ALMAR i nie zak\u0142adaliby\u015bmy, \u017ce bank udzieli kredytu pod niewybudowany lokal.<\/p>\n

Harmonogram krok po kroku<\/h2>\n

Harmonogram dewelopera jest na tyle kr\u00f3tki, \u017ce mo\u017cna go przedstawi\u0107 rok po roku, a warto wiedzie\u0107, o co i kiedy kupuj\u0105cy b\u0119dzie proszony.<\/p>\n

Pod koniec 2026 oferta znajduje si\u0119 na etapie przedpremierowym: lokale s\u0105 rezerwowane, umowa kupna-sprzeda\u017cy (SPA) jest negocjowana, a pierwsze 10% p\u0142aci si\u0119 przy podpisaniu. W styczniu 2027 rozpoczynaj\u0105 si\u0119 prace przygotowawcze. W trakcie 2027 konstrukcja ro\u015bnie najpierw pod ziemi\u0105, a potem a\u017c do poziomu podium, przy czym etapy palowania, konstrukcji podziemnej i stropu pierwszego pi\u0119tra przypadaj\u0105 na drugi, trzeci i czwarty kwarta\u0142 i ka\u017cdy z nich uruchamia p\u0142atno\u015b\u0107 w wysoko\u015bci 9%. W 2028 konstrukcja dociera do pi\u0105tego pi\u0119tra i stropu dachowego, a fasada oraz obudowa z bloczk\u00f3w zostaj\u0105 zamkni\u0119te do czwartego kwarta\u0142u. Do tego czasu kupuj\u0105cy zap\u0142aci 64%. W drugim kwartale 2029 przypada faktyczne uko\u0144czenie budowy, wymagalne staje si\u0119 ostatnie 36% i nast\u0119puje przekazanie, po kt\u00f3rym kolejne sprawy przejmuj\u0105 usuwanie usterek, pod\u0142\u0105czenie medi\u00f3w i wsp\u00f3lnota w\u0142a\u015bcicieli. Je\u015bli kt\u00f3rykolwiek etap si\u0119 op\u00f3\u017ani, przesuwaj\u0105 si\u0119 wszystkie p\u00f3\u017aniejsze terminy, dlatego pytania o ostateczny termin i zwrot \u015brodk\u00f3w poni\u017cej nie s\u0105 kwesti\u0105 czysto teoretyczn\u0105.<\/p>\n

Architektura i wn\u0119trza<\/h2>\n

ALMAR zaprojektowa\u0142a Northstar<\/strong>, pracownia architektoniczna z siedzib\u0105 w Norwegii, przy czym projekt in\u017cynieryjny powierzono oma\u0144skiej wielobran\u017cowej firmie doradczej, projekt krajobrazu studiu z Dubaju (Square M), a wn\u0119trza studiu projektowemu z Dubaju, zgodnie ze stron\u0105 partner\u00f3w w broszurze. Efekt jest w Maskacie niezwyk\u0142y: biomorficzna fasada z ci\u0105g\u0142ych, zakrzywionych bia\u0142ych pasm, z \u0142ukowymi otworami u podstawy i tarasami opadaj\u0105cymi kaskad\u0105 ku wodzie po stronie morskiej.<\/p>\n

Opowie\u015b\u0107 marki dewelopera wi\u0105\u017ce form\u0119 budynku z Omanem. Masywne kamienne \u0142uki u podstawy opisano jako reinterpretacj\u0119 oma\u0144skich fort\u00f3w, zaokr\u0105glone, przypominaj\u0105ce fale tarasy jako uk\u0142on w stron\u0119 \u017cagli dhow i rytmu pr\u0105d\u00f3w oceanicznych, a obsadzone ro\u015blinno\u015bci\u0105 wewn\u0119trzne dziedzi\u0144ce jako wsp\u00f3\u0142czesne uj\u0119cie bustan, tradycyjnego prywatnego ogrodu w sercu oma\u0144skiego domu. S\u0105 to s\u0142owa dewelopera, a nie nasze, ale \u0142uki, niska kamienna podstawa i zwr\u00f3cone do wn\u0119trza ogrody s\u0105 widoczne na wizualizacjach, a w naszej ocenie pomys\u0142 ma praktyczn\u0105 logik\u0119 na wybrze\u017cu, na kt\u00f3rym jest tak du\u017co s\u0142o\u0144ca: arkada na poziomie gruntu zacienia doj\u015bcie do budynku, a nawisaj\u0105ce tarasy zacieniaj\u0105 znajduj\u0105ce si\u0119 pod nimi pi\u0119tra.<\/p>\n

Wn\u0119trza na wizualizacjach opieraj\u0105 si\u0119 na palecie ciep\u0142ego drewna, kamienia przypominaj\u0105cego trawertyn, mi\u0119kkiej zielonej tapicerki i zakrzywionej stolarki, z przeszkleniem na ca\u0142\u0105 wysoko\u015b\u0107 po stronie morskiej. Kuchnie maj\u0105 wysp\u0119 z blatem barowym i szafki bez uchwyt\u00f3w; \u0142azienki wykorzystuj\u0105 wielkoformatowy kamie\u0144, podw\u00f3jne umywalki i osobny prysznic. Broszura wyra\u017anie zastrzega, \u017ce wizualizacje, rzuty i wyko\u0144czenia maj\u0105 charakter orientacyjny i mog\u0105 ulec zmianie, wi\u0119c jedynym opisem wi\u0105\u017c\u0105cym dewelopera nale\u017cy traktowa\u0107 wykaz specyfikacji w umowie kupna-sprzeda\u017cy (SPA).<\/p>\n

Udogodnienia<\/h2>\n

Deweloper wymienia udogodnienia w dw\u00f3ch grupach. Na zewn\u0105trz znajduj\u0105 si\u0119 basen infinity, basen rekreacyjny i basen dla dzieci, strefa le\u017cak\u00f3w, przestrze\u0144 do jogi i medytacji, zewn\u0119trzny plac zabaw, miejsca do siedzenia na \u015bwie\u017cym powietrzu, zagospodarowana ziele\u0144 w stylu kurortu, \u015bcie\u017cka spacerowa, prywatne ogrody, nadbrze\u017cna promenada, kabiny przy basenie i salon z grillem. Wewn\u0105trz jest salon premium z prywatn\u0105 przestrzeni\u0105 do spotka\u0144, wewn\u0119trzna strefa dla dzieci, pok\u00f3j rodzinny do wypoczynku, wewn\u0119trzna si\u0142ownia, sala do jogi, trzy kondygnacje parkingu wewn\u0119trznego z \u0142adowaniem samochod\u00f3w, recepcja i pok\u00f3j ochrony. Budynek ma \u0142\u0105cznie 801 m\u00b2 powierzchni udogodnie\u0144 na dzia\u0142ce o powierzchni 9\u00a0607 m\u00b2.<\/p>\n

Dla kupuj\u0105cego por\u00f3wnuj\u0105cego projekty znaczenie maj\u0105 tu dwie rzeczy. Pierwsza jest taka, \u017ce zestaw udogodnie\u0144 jest kompletny, ale nie ekstrawagancki: wewn\u0105trz budynku nie ma hotelu, spa ani prywatnej pla\u017cy, a pla\u017ca, przysta\u0144, pole golfowe i gastronomia znajduj\u0105 si\u0119 w Al Mouj wok\u00f3\u0142 niego. Druga to koszt utrzymania tego wszystkiego. Baseny, si\u0142ownia, trzy poziomy parkingu i zagospodarowane tarasy s\u0105 drogie w utrzymaniu, a wysoko\u015b\u0107 op\u0142at eksploatacyjnych nie zosta\u0142a opublikowana. Nasz przewodnik o op\u0142atach eksploatacyjnych w Omanie<\/a> przedstawia, co taka op\u0142ata zwykle obejmuje; warto poprosi\u0107 dewelopera na pi\u015bmie o szacunek za metr kwadratowy oraz o informacj\u0119, co si\u0119 stanie, je\u015bli rzeczywista kwota oka\u017ce si\u0119 wy\u017csza.<\/p>\n

Lokalizacja: sektor marina w Al Mouj<\/h2>\n

Al Mouj to planowana od podstaw nadmorska dzielnica w Wilajat Seeb, z przystani\u0105, 18-do\u0142kowym polem golfowym zaprojektowanym przez Grega Normana, handlem i gastronomi\u0105 w The Walk, kilkoma hotelami oraz mieszank\u0105 apartament\u00f3w i willi. ALMAR le\u017cy w jej p\u00f3\u0142nocnej cz\u0119\u015bci, obok przystani i Azura Beach. Mapa dewelopera podaje nast\u0119puj\u0105ce odleg\u0142o\u015bci od budynku.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Miejsce<\/th>\nOdleg\u0142o\u015b\u0107 od ALMAR<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Azura Beach<\/td>\n100 m<\/td>\n<\/tr>\n
Al Mouj Marina<\/td>\n400 m<\/td>\n<\/tr>\n
The Walk (centrum handlowe i gastronomia)<\/td>\n600 m<\/td>\n<\/tr>\n
Masjid Al Mouj<\/td>\n700 m<\/td>\n<\/tr>\n
Shomoukh Early Childhood Education<\/td>\n750 m<\/td>\n<\/tr>\n
hotel voco Muscat, Kempinski Hotel Muscat, Easy Tennis Academy, skatepark The Wave i korty tenisowe<\/td>\n1,4 km<\/td>\n<\/tr>\n
The St. Regis Muscat<\/td>\n3,7 km<\/td>\n<\/tr>\n
Al Mouj Golf<\/td>\n5,8 km<\/td>\n<\/tr>\n
The Okura Resort Muscat<\/td>\n6,2 km<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

Czasy dojazdu samochodem, r\u00f3wnie\u017c podane w broszurze dewelopera, wynosz\u0105 10 minut do Mi\u0119dzynarodowego Portu Lotniczego Maskat, 10 minut do International School of Choueifat, 11 minut do Assafwah International School, 17 minut do Wielkiego Meczetu Su\u0142tana Kabusa, 20 minut do Mall of Oman, 25 minut do Royal Opera House Muscat i 35 minut do Narodowego Muzeum Omanu. Lotnisko i szko\u0142y to warto\u015bci, kt\u00f3re maj\u0105 najwi\u0119ksze znaczenie dla mieszka\u0144c\u00f3w z rodzinami. Szerszy obraz rynku znajduje si\u0119 w naszym przewodniku inwestycyjnym po Al Mouj<\/a> oraz w naszym por\u00f3wnaniu najlepszych obszar\u00f3w do inwestowania w Omanie<\/a>.<\/p>\n

Deweloper i partnerzy<\/h2>\n

Istotne s\u0105 tu dwie firmy i nie s\u0105 one tym samym. Al Mouj Muscat<\/strong> jest deweloperem g\u0142\u00f3wnym, z ju\u017c zbudowan\u0105 przystani\u0105, polem golfowym, handlem i infrastruktur\u0105. Wyznaczy\u0142 on Aurelian Development<\/strong> na poddewelopera tego projektu, co oznacza, \u017ce Aurelian odpowiada za zaprojektowanie, zbudowanie i sprzeda\u017c budynku, na gruncie i w ramach planu zagospodarowania nale\u017c\u0105cych do Al Mouj. Umow\u0119 opisa\u0142 Black & White Oman<\/a>, kt\u00f3ry cytuje tak\u017ce cz\u0142onka zarz\u0105du Aurelian Nicolay Pozdnyakov oraz pe\u0142ni\u0105cego obowi\u0105zki dyrektora generalnego Al Mouj Ahmed Al Massan, opisuj\u0105cych projekt.<\/p>\n

Broszura opisuje Aurelian jako firm\u0119 dewelopersk\u0105 skoncentrowan\u0105 na najszybciej rozwijaj\u0105cych si\u0119 regionach Omanu, obs\u0142uguj\u0105c\u0105 ca\u0142\u0105 \u015bcie\u017ck\u0119 inwestycji w przestrzeni mieszkaniowej, hotelarskiej i komercyjnej. Powo\u0142uje si\u0119 na $2,7 miliarda zainwestowanego kapita\u0142u w\u0142asnego i d\u0142u\u017cnego, ponad 25 zrealizowanych i przej\u0119tych projekt\u00f3w o \u0142\u0105cznej powierzchni zabudowy brutto 2,2 miliona m\u00b2 oraz 750 specjalist\u00f3w. Drobny druk pod tymi liczbami m\u00f3wi, \u017ce projekty zrealizowali cz\u0142onkowie zespo\u0142u Aurelian. Rozumiemy to tak, \u017ce dorobek nale\u017cy do ludzi stoj\u0105cych za firm\u0105, a nie do tej firmy jako podmiotu prawnego, i nie znale\u017ali\u015bmy uko\u0144czonego budynku pod mark\u0105 Aurelian w Omanie. Nic z tego nie jest zarzutem: ka\u017cdy nowy deweloper od czego\u015b zaczyna, a nadz\u00f3r dewelopera g\u0142\u00f3wnego i zasady dotycz\u0105ce rachunku powierniczego (escrow) znacz\u0105 wi\u0119cej ni\u017c marka. Oznacza to jednak, \u017ce kupuj\u0105cy powinien poprosi\u0107 o nazwy, lokalizacje i daty przekazania uko\u0144czonych projekt\u00f3w stoj\u0105cych za tymi liczbami i odwiedzi\u0107 jeden z nich.<\/p>\n

Nasz przewodnik o tym, kto buduje nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a> pokazuje, kt\u00f3rzy deweloperzy faktycznie przekazali budynki, a nasz kalendarz odbior\u00f3w<\/a> zestawia termin ALMAR, II kw. 2029, z reszt\u0105 rynku.<\/p>\n

Jak ALMAR wypada na tle innych projekt\u00f3w w Al Mouj<\/h2>\n

W ofercie mamy cztery inne projekty w Al Mouj. Tabela korzysta z cen \u201eod\u201d opublikowanych na stronach ka\u017cdego z tych projekt\u00f3w, a nie z por\u00f3wnywalnych cen lokali, wi\u0119c pokazuje, od jakiej kwoty ka\u017cdy projekt si\u0119 zaczyna, a nie ile kosztuje dany apartament.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Projekt<\/th>\nCena wyj\u015bciowa<\/th>\nCharakter<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
ALMAR<\/strong><\/td>\nOMR 99\u00a0131 przy p\u0142atno\u015bci z g\u00f3ry; OMR 101\u00a0853 w planie (oko\u0142o $257\u00a0820 do $264\u00a0899)<\/td>\nSektor marina, B+G+10, 176 rezydencji, przekazanie II kw. 2029<\/td>\n<\/tr>\n
Azura Beach Residences<\/a><\/td>\nOd OMR 85\u00a0000<\/td>\nApartamenty przy pla\u017cy i dupleksowe chaty w dzielnicy Shatti<\/td>\n<\/tr>\n
Bellevue<\/a><\/td>\nOd oko\u0142o $337\u00a0800<\/td>\nInteligentne apartamenty<\/td>\n<\/tr>\n
Vistal by Victoria Swarovski<\/a><\/td>\nOd oko\u0142o $364\u00a0100<\/td>\nRezydencje z mark\u0105<\/td>\n<\/tr>\n
The St. Regis Residences<\/a><\/td>\nOd oko\u0142o $842\u00a0400<\/td>\nRezydencje z mark\u0105<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n

ALMAR plasuje si\u0119 wi\u0119c w \u015brodku przedzia\u0142u cenowego Al Mouj: dro\u017cej si\u0119 do niego wchodzi ni\u017c do Azura, taniej ni\u017c do projekt\u00f3w z mark\u0105. To, z czego kupuj\u0105cy rezygnuje w por\u00f3wnaniu z projektami z mark\u0105, to nazwa hotelu i jego us\u0142ugi; to, co zyskuje w zamian, to ni\u017csza cena wej\u015bcia i budynek z w\u0142asnym, wyrazistym charakterem. Deweloper opisuje ALMAR jako jedn\u0105 z ostatnich pozosta\u0142ych mo\u017cliwo\u015bci zabudowy mieszkaniowej w Al Mouj, co jest twierdzeniem sprzeda\u017cowym, kt\u00f3rego nie mo\u017cemy zweryfikowa\u0107 i kt\u00f3re nale\u017cy tak w\u0142a\u015bnie wa\u017cy\u0107.<\/p>\n

Perspektywy najmu i inwestycji<\/h2>\n

ALMAR nie ma \u017cadnej historii najmu, poniewa\u017c jeszcze nie istnieje, wi\u0119c ka\u017cda rentowno\u015b\u0107 podana na tej stronie jest ilustracj\u0105, a nie prognoz\u0105. Wy\u0142\u0105cznie jako przyk\u0142ad obliczeniowy: rentowno\u015b\u0107 brutto na poziomie 6% dla apartamentu z jedn\u0105 sypialni\u0105 za OMR 101\u00a0853 da\u0142aby oko\u0142o OMR 6\u00a0100 rocznie, przed op\u0142atami eksploatacyjnymi, op\u0142atami za zarz\u0105dzanie i gminnym podatkiem od najmu; nasz przewodnik po rentowno\u015bci najmu w Omanie<\/a> zawiera liczby, kt\u00f3re faktycznie widzieli\u015bmy w dzia\u0142aj\u0105cych projektach, a nasze przewodniki o podatku od nieruchomo\u015bci<\/a> i o wynajmie nieruchomo\u015bci w Omanie z zagranicy<\/a> omawiaj\u0105 koszty pomi\u0119dzy czynszem brutto a kwot\u0105, kt\u00f3ra trafia na rachunek w\u0142a\u015bciciela.<\/p>\n

Broszura dewelopera kieruje produkt do trzech grup: wy\u017cszej kadry zarz\u0105dzaj\u0105cej z zagranicy, kt\u00f3ra chce mieszka\u0107 blisko lotniska i mi\u0119dzynarodowych szk\u00f3\u0142, kupuj\u0105cych w stylu \u017cycia i os\u00f3b przed emerytur\u0105 szukaj\u0105cych otoczenia z przystani\u0105 i golfem oraz inwestor\u00f3w dywersyfikuj\u0105cych portfel z innych rynk\u00f3w. To ludzie, kt\u00f3rzy zar\u00f3wno wynajmuj\u0105, jak i kupuj\u0105, a dla inwestora pytanie brzmi, czy poda\u017c 176 nowych apartament\u00f3w w 2029 w jednym zak\u0105tku Al Mouj zostanie wch\u0142oni\u0119ta przy zak\u0142adanych czynszach. W\u0142asna pula projekt\u00f3w w sektorze marina oraz p\u00f3\u017aniejsze etapy Azura b\u0119d\u0105 konkurowa\u0107 o tych samych najemc\u00f3w. Wolimy powiedzie\u0107 to otwarcie, ni\u017c podawa\u0107 rentowno\u015b\u0107, kt\u00f3rej nie jeste\u015bmy w stanie uzasadni\u0107.<\/p>\n

T\u0142o rynkowe jest pozytywne, ale liczby w broszurze s\u0105 twierdzeniami marketingowymi. Broszura powo\u0142uje si\u0119 na opart\u0105 na danych MFW prognoz\u0119 wzrostu PKB o 3,4% w 2027, na prognoz\u0119 rocznego wzrostu oma\u0144skiego rynku mieszkaniowego o 6,74% do 2031 wed\u0142ug Mordor Intelligence oraz na siln\u0105 aktywno\u015b\u0107 kupuj\u0105cych w Maskacie. Nie sprawdzili\u015bmy tych danych w ich \u017ar\u00f3d\u0142ach i nie opieramy si\u0119 na nich. To, co mo\u017cemy powiedzie\u0107 na podstawie w\u0142asnej pracy, zawiera nasz przewodnik o ryzykach rynku oma\u0144skiego<\/a>, kt\u00f3ry nale\u017cy czyta\u0107 r\u00f3wnolegle z ka\u017cd\u0105 broszur\u0105. Gdy nadejdzie czas sprzeda\u017cy, zob. sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a>.<\/p>\n

Sztormy, odwodnienie i kondygnacja podziemna<\/h2>\n

ALMAR to budynek zwr\u00f3cony ku morzu, z kondygnacj\u0105 podziemn\u0105 i trzema poziomami parkingu wewn\u0119trznego na wybrze\u017cu Maskatu. To rozs\u0105dna lokalizacja i normalny projekt, ale Maskat zosta\u0142 dotkni\u0119ty przez cyklon Gonu w 2007 i nale\u017ca\u0142 do prowincji zalanych przez cyklon Shaheen w 2021, co przedstawia nasz przewodnik o ryzyku cyklon\u00f3w i gwa\u0142townych powodzi dla kupuj\u0105cych nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a>. Broszura nic nie m\u00f3wi o rozwi\u0105zaniach przeciwpowodziowych, co jest normalne dla dokumentu marketingowego i nie jest dowodem na problem. Oznacza to jednak, \u017ce zastosowanie maj\u0105 pytania z tego przewodnika: poziom posadzki wyko\u0144czonej wzgl\u0119dem drogi i linii brzegowej, miejsce, w kt\u00f3rym znajduj\u0105 si\u0119 rozdzielnie elektryczne, pompy i maszynownie wind w stosunku do kondygnacji podziemnej, co deweloper g\u0142\u00f3wny zbudowa\u0142 na potrzeby odprowadzania w\u00f3d opadowych oraz od jakich zdarze\u0144 budynek b\u0119dzie ubezpieczony. Odpowiedzi na te pytania nale\u017cy uzyska\u0107 na pi\u015bmie.<\/p>\n

Nale\u017cyta staranno\u015b\u0107 przy zakupie off-plan: pytania przed rezerwacj\u0105<\/h2>\n

Zakup na etapie budowy jest chroniony zar\u00f3wno prawem, jak i umow\u0105. Oma\u0144ska ustawa o nieruchomo\u015bciach 79\/2025 wprowadzi\u0142a zasady dotycz\u0105ce rachunku powierniczego (escrow), wst\u0119pnej rejestracji i wsp\u00f3lnoty w\u0142a\u015bcicieli przy sprzeda\u017cy off-plan, a nasz przewodnik po ustawie dla kupuj\u0105cych off-plan<\/a> wyja\u015bnia, co te zabezpieczenia obejmuj\u0105 i gdzie pieni\u0105dze nadal s\u0105 nara\u017cone na ryzyko. Maj\u0105c to na uwadze, oto pytania, kt\u00f3re zadaliby\u015bmy deweloperowi.<\/p>\n