{"id":653,"count":7,"description":"
\n
\n\"Sultan\n
\nAl Seeb, Maskat \u00b7 Oman Vision 2040<\/span>\n

Nieruchomo\u015bci w Sultan Haitham City, Oman<\/h1>\n

Nowe miasto o powierzchni 14,8 km\u00b2 dla 100 000 mieszka\u0144c\u00f3w, otwarte dla cudzoziemc\u00f3w we w\u0142asno\u015bci pe\u0142nej. Sze\u015b\u0107 inwestycji, siedem punkt\u00f3w cenowych i 3,2-krotna rozpi\u0119to\u015b\u0107 za stop\u0119 kwadratow\u0105 \u2014 ca\u0142a dzielnica w jednym miejscu.<\/p>\n

\n
82 160 USD<\/b>Cena wej\u015bcia w dzielnicy<\/span><\/div>\n
100 USD<\/b>Za stop\u0119 \u2014 najni\u017cej w Maskacie<\/span><\/div>\n
IV kw. 2027<\/b>Najwcze\u015bniejsze przekazanie<\/span><\/div>\n
20 000<\/b>Planowanych mieszka\u0144<\/span><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
\n
\n

Kr\u00f3tka odpowied\u017a, zanim przejdziemy dalej<\/h2>\n

Sultan Haitham City to najwi\u0119ksze przedsi\u0119wzi\u0119cie dziej\u0105ce si\u0119 dzi\u015b na oma\u0144skim rynku nieruchomo\u015bci<\/strong> \u2014 nowe miasto o powierzchni 14,8 miliona metr\u00f3w kwadratowych w wilajecie Al Seeb na zach\u00f3d od Maskatu, z masterplanem pracowni SOM, og\u0142oszone w 2023 roku. Po uko\u0144czeniu pomie\u015bci 20 000 mieszka\u0144 i oko\u0142o 100 000 mieszka\u0144c\u00f3w<\/strong>, przy celu 50 000 miejsc pracy. Powstaje w ramach Oman Vision 2040 i \u2014 w odr\u00f3\u017cnieniu od niemal wszystkiego w tej skali w Zatoce \u2014 jest otwarte dla cudzoziemc\u00f3w we w\u0142asno\u015bci pe\u0142nej<\/strong>.<\/p>\n

Prezentujemy tu siedem inwestycji<\/strong>, od 82 160 USD<\/strong> za mieszkanie do 499 100 USD<\/strong> za will\u0119. Nie ten przedzia\u0142 jest jednak najciekawszy. Najciekawsze jest to, \u017ce cena za stop\u0119 kwadratow\u0105 wewn\u0105trz jednej dzielnicy biegnie od oko\u0142o 100 do oko\u0142o 317 USD \u2014 3,2-krotna rozpi\u0119to\u015b\u0107<\/strong>. Oznacza to, \u017ce najni\u017csza cena wywo\u0142awcza nie jest nawet blisko najta\u0144szej stopy kwadratowej, a dwie inwestycje oddalone o kilka minut wyceniono tak, jakby le\u017ca\u0142y w r\u00f3\u017cnych krajach.<\/p>\n

Trzy rzeczy warto wiedzie\u0107, zanim otworzysz kolejny folder. Mieszkania w Hay Al Wafa po oko\u0142o 100 USD za stop\u0119 kwadratow\u0105 to najta\u0144sze nowe domy we w\u0142asno\u015bci pe\u0142nej, jakie znajdujemy gdziekolwiek w Maskacie<\/strong>, i s\u0105 przekazywane jako pierwsze, w czwartym kwartale 2027 roku. Nic tutaj nie jest uko\u0144czone<\/strong> \u2014 najwcze\u015bniejsze zako\u0144czenie w dzielnicy to pierwszy kwarta\u0142 2027, a najp\u00f3\u017aniejsze pierwszy kwarta\u0142 2030, wi\u0119c ka\u017cdy zakup jest z rynku pierwotnego na etapie budowy. Oraz dziesi\u0119cioletnia Z\u0142ota Rezydencja jest osi\u0105galna dok\u0142adnie w jednym punkcie cenowym dzielnicy<\/strong> \u2014 nie tam, gdzie patrzy wi\u0119kszo\u015b\u0107 nabywc\u00f3w.<\/p>\n

Dalej na tej stronie: wszystkie siedem inwestycji obok siebie, post\u0119p budowy na sierpie\u0144 2026, co naprawd\u0119 m\u00f3wi\u0105 zasady w\u0142asno\u015bci zagranicznej w zestawieniu z tym, co cytuj\u0105 po\u015brednicy, oraz pytania, kt\u00f3re trzeba zada\u0107 przed wp\u0142at\u0105 zadatku.<\/p>\n

Sultan Haitham City w skr\u00f3cie<\/h2>\n\n\n
 <\/th>Sultan Haitham City<\/th><\/tr><\/thead>\n
Gdzie<\/strong><\/td>Wilajet Al Seeb, gubernatorstwo Maskat \u2014 kilka kilometr\u00f3w na zach\u00f3d od centrum Maskatu<\/td><\/tr>\n
Og\u0142oszone<\/strong><\/td>W 2023 roku, w ramach Oman Vision 2040<\/td><\/tr>\n
Masterplan<\/strong><\/td>SOM (Skidmore, Owings & Merrill)<\/td><\/tr>\n
Powierzchnia ca\u0142kowita<\/strong><\/td>14,8 miliona m\u00b2<\/strong> (14,8 km\u00b2)<\/td><\/tr>\n
Planowane mieszkania<\/strong><\/td>20 000<\/strong><\/td><\/tr>\n
Planowana ludno\u015b\u0107<\/strong><\/td>100 000<\/strong>, przy celu 50 000 miejsc pracy<\/td><\/tr>\n
Pierwszy etap<\/strong><\/td>~5 milion\u00f3w m\u00b2 centrum miasta, 6 dzielnic, 6 743 mieszkania<\/strong>, ponad 35 000 mieszka\u0144c\u00f3w, 2024 \u2013 2030<\/strong><\/td><\/tr>\n
Struktura pierwszego etapu<\/strong><\/td>608 willi wolnostoj\u0105cych, 872 wille bli\u017aniacze, 1 156 dom\u00f3w szeregowych, 4 107 mieszka\u0144<\/td><\/tr>\n
W\u0142asno\u015b\u0107 zagraniczna<\/strong><\/td>Tak<\/strong> \u2014 freehold, oferowany nabywcom dowolnego obywatelstwa<\/td><\/tr>\n
Nasze inwestycje<\/strong><\/td>7<\/strong> \u2014 od apartament\u00f3w Sarooj Oasis za 82 160 USD po wille Al Ahlam za 499 100 USD<\/td><\/tr>\n
Cena wej\u015bcia<\/strong><\/td>82 160 USD<\/strong> (oko\u0142o 31 600 riali oma\u0144skich)<\/td><\/tr>\n
Za stop\u0119 kw.<\/strong><\/td>100 \u2013 ~317 USD<\/strong> w zale\u017cno\u015bci od inwestycji<\/td><\/tr>\n
Do lotniska w Maskacie<\/strong><\/td>Oko\u0142o 25 \u2013 30 minut<\/td><\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Czy to naprawd\u0119 powstaje? Liczby z sierpnia 2026<\/h2>\n

To pierwsze pytanie, jakie powa\u017cny nabywca zadaje o ka\u017cde nowe miasto, i zwykle odpowiada si\u0119 na nie renderem. Oto zamiast tego procenty. Na sierpie\u0144 2026<\/strong> przygotowanie i niwelacja terenu w ca\u0142ym masterplanie s\u0105 zako\u0144czone, a g\u0142\u00f3wne pakiety infrastrukturalne przedstawiaj\u0105 si\u0119 nast\u0119puj\u0105co.<\/p>\n\n\n
Pakiet infrastrukturalny<\/th>Post\u0119p, sierpie\u0144 2026<\/th><\/tr><\/thead>\n
Trzy g\u0142\u00f3wne stacje elektroenergetyczne<\/td>99,5%<\/strong><\/td><\/tr>\n
Mosty \u2014 prace konstrukcyjne<\/td>92%<\/strong><\/td><\/tr>\n
G\u0142\u00f3wny kolektor kanalizacyjny<\/td>89%<\/strong><\/td><\/tr>\n
Drogi g\u0142\u00f3wne i zbiorcze<\/td>58%<\/strong><\/td><\/tr>\n
Uzbrojenie terenu og\u00f3\u0142em<\/td>~50%<\/strong><\/td><\/tr>\n
Przygotowanie i niwelacja terenu<\/td>Zako\u0144czone<\/strong><\/td><\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Przeczytaj t\u0119 tabel\u0119 tak, jak zrobi\u0142by to bank. Zasilanie i kanalizacja \u2014 dwie rzeczy przes\u0105dzaj\u0105ce o tym, czy dzielnic\u0119 mo\u017cna w og\u00f3le zasiedli\u0107 \u2014 s\u0105 praktycznie gotowe.<\/strong> Drogi, kt\u00f3re sprawiaj\u0105, \u017ce miejsce wygl\u0105da jak miasto, a nie plac budowy, s\u0105 zbudowane w nieco ponad po\u0142owie. Taki profil jest dok\u0142adnie tym, czego oczekuje si\u0119 po masterplanie, kt\u00f3rego pierwsze przekazania przypadaj\u0105 na 2027 rok, a pierwszy etap biegnie do 2030.<\/p>\n

M\u00f3wi to te\u017c co\u015b, czego nie ma w folderach: najwcze\u015bniejsi nabywcy wprowadz\u0105 si\u0119 do dzielnicy, w kt\u00f3rej drogi wok\u00f3\u0142 nich b\u0119d\u0105 jeszcze wyka\u0144czane.<\/strong> Je\u015bli kupujesz, by mieszka\u0107 od pierwszego dnia, a nie wynajmowa\u0107 czy trzyma\u0107, to ma znaczenie, a pierwszy kwarta\u0142 2027 w Al Ahlam<\/a> to zupe\u0142nie co innego ni\u017c pierwszy kwarta\u0142 2030 w Jood<\/a>.<\/p>\n

Wszystkie inwestycje dzielnicy obok siebie<\/h2>\n

To por\u00f3wnanie, kt\u00f3rego nie da \u017cadna pojedyncza strona projektu. Ceny to punkty wej\u015bcia dla ka\u017cdej inwestycji i zmieniaj\u0105 si\u0119 wraz z pi\u0119trem, dzia\u0142k\u0105, orientacj\u0105 i etapem.<\/p>\n\n\n
Inwestycja<\/th>Deweloper<\/th>Produkt<\/th>Od<\/th>Przekazanie<\/th><\/tr><\/thead>\n
Sarooj Oasis Apartments (Azha)<\/a><\/td>Sarooj Development (grupa od 1976)<\/td>Mieszkania<\/td>82 160 USD<\/strong><\/td>III kw. 2028<\/td><\/tr>\n
Wadi Zaha<\/a><\/td>Al Ahly Sabbour (1994)<\/td>Od kawalerek po wille<\/td>157 000 USD<\/td>I kw. 2028<\/td><\/tr>\n
Hay Al Wafa<\/a><\/td>Al Abrar Real Estate (2008)<\/td>Mieszkania, domy szeregowe, wille<\/td>170 600 USD<\/td>IV kw. 2027<\/strong><\/td><\/tr>\n
Yenaier Residences<\/a><\/td>Adant\u00e9 Realty (Al Adrak Group)<\/td>Mieszkania i penthouse'y<\/td>174 800 USD<\/td>IV kw. 2027<\/td><\/tr>\n
Jood<\/a><\/td>Talaat Moustafa Group (1970)<\/td>Mieszkania i wille<\/td>204 000 USD<\/td>I kw. 2030<\/td><\/tr>\n
Sarooj Oasis Villas<\/a><\/td>Sarooj Development<\/td>Wille<\/td>447 800 USD<\/td>IV kw. 2029<\/td><\/tr>\n
Al Ahlam District<\/a><\/td>Dream Villa (2010)<\/td>Tylko wille<\/td>499 100 USD<\/td>I kw. 2027<\/strong><\/td><\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Z tej tabeli wynikaj\u0105 dwa fakty strukturalne. Deweloperzy nie s\u0105 jednego typu.<\/strong> Sarooj to oma\u0144ski wykonawca, kt\u00f3rego historia grupy si\u0119ga 1976 roku; Talaat Moustafa Group to egipski gigant stoj\u0105cy za Madinaty; Al Ahly Sabbour to kolejne du\u017ce egipskie nazwisko; Adant\u00e9 to rami\u0119 nieruchomo\u015bciowe oma\u0144skiej Al Adrak Group; Dream Villa i Al Abrar to mniejsze oma\u0144skie firmy. Nie kupujesz \u201eSultan Haitham City\" \u2014 kupujesz ryzyko wykonawcze jednego konkretnego dewelopera wewn\u0105trz niego.<\/strong><\/p>\n

A r\u00f3\u017cnica skali mi\u0119dzy inwestycjami jest ogromna.<\/strong> Al Ahlam to 47 willi. Jood to 7 746 mieszka\u0144 na 2,7 miliona m\u00b2<\/strong> \u2014 samo w sobie wi\u0119cej ni\u017c ca\u0142y pierwszy etap miasta licz\u0105cy 6 743 mieszkania, i mniej wi\u0119cej 39% z 20 000 mieszka\u0144 planowanych w ca\u0142ym masterplanie. Te dwa zakupy nie maj\u0105 ze sob\u0105 niemal nic wsp\u00f3lnego poza kodem pocztowym.<\/p>\n

Drabina cenowa: od 100 do 317 USD za stop\u0119 kwadratow\u0105<\/h2>\n

Ka\u017cda strona w tym serwisie por\u00f3wnuje cen\u0119 za stop\u0119 kwadratow\u0105, a nie cen\u0119 wywo\u0142awcz\u0105, poniewa\u017c metra\u017ce r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 drastycznie, a nag\u0142\u00f3wek to ukrywa. W Sultan Haitham City to \u0107wiczenie jest wyj\u0105tkowo pouczaj\u0105ce.<\/p>\n\n\n
Lokal<\/th>Powierzchnia od<\/th>Cena od<\/th>~ Za stop\u0119 kw.<\/th><\/tr><\/thead>\n
Hay Al Wafa<\/a> \u2014 mieszkanie<\/td>1 700 st\u00f3p kw.<\/td>170 600 USD<\/td>~100 USD<\/strong><\/td><\/tr>\n
Al Ahlam<\/a> \u2014 willa<\/td>4 216 st\u00f3p kw.<\/td>499 100 USD<\/td>~118 USD<\/strong><\/td><\/tr>\n
Hay Al Wafa<\/a> \u2014 willa<\/td>4 627 st\u00f3p kw.<\/td>629 400 USD<\/td>~136 USD<\/td><\/tr>\n
Hay Al Wafa<\/a> \u2014 dom szeregowy<\/td>1 722 stopy kw.<\/td>263 200 USD<\/td>~153 USD<\/td><\/tr>\n
Jood<\/a> \u2014 mieszkanie 4-pokojowe<\/td>1 981 st\u00f3p kw.<\/td>318 800 USD<\/td>~161 USD<\/td><\/tr>\n
Jood<\/a> \u2014 willa<\/td>2 400 st\u00f3p kw.<\/td>412 400 USD<\/td>~172 USD<\/td><\/tr>\n
Jood<\/a> \u2014 mieszkanie 2-pokojowe<\/td>1 141 st\u00f3p kw.<\/td>204 000 USD<\/td>~179 USD<\/td><\/tr>\n
Sarooj Oasis<\/a> \u2014 willa<\/td>2 307 st\u00f3p kw.<\/td>447 800 USD<\/td>~194 USD<\/td><\/tr>\n
Yenaier<\/a> \u2014 mieszkanie wej\u015bciowe<\/td>677 st\u00f3p kw.<\/td>174 800 USD<\/td>~258 USD<\/strong><\/td><\/tr>\n
Wadi Zaha<\/a> \u2014 kawalerka wej\u015bciowa<\/td>496 st\u00f3p kw.<\/td>157 000 USD<\/td>~317 USD<\/strong><\/td><\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Jedno zastrze\u017cenie, zanim skorzystasz z dw\u00f3ch ostatnich wierszy. Dla Yenaier i Wadi Zaha zestawili\u015bmy opublikowan\u0105 cen\u0119 wej\u015bcia z opublikowan\u0105 najmniejsz\u0105 powierzchni\u0105, a deweloper nie potwierdzi\u0142, \u017ce chodzi o ten sam lokal.<\/strong> Je\u015bli cena wej\u015bcia dotyczy wi\u0119kszego lokalu, rzeczywista stawka jest ni\u017csza. To w\u0142a\u015bnie pytanie do biura sprzeda\u017cy \u2014 a fakt, \u017ce w og\u00f3le trzeba je zadawa\u0107, jest powodem, dla kt\u00f3rego publikujemy arytmetyk\u0119, a nie nag\u0142\u00f3wek.<\/p>\n

Tabela pokazuje jednoznacznie jedno: du\u017ce mieszkanie w Hay Al Wafa kosztuje oko\u0142o 100 USD za stop\u0119, a ma\u0142a kawalerka gdzie indziej w tej samej dzielnicy trzy razy tyle.<\/strong> Ma\u0142e lokale nios\u0105 premi\u0119 za stop\u0119 na ca\u0142ym \u015bwiecie, ale 3,2-krotna rozpi\u0119to\u015b\u0107 wewn\u0105trz jednego masterplanu jest nietypowa i oznacza, \u017ce najta\u0144sze wej\u015bcie do Sultan Haitham City wed\u0142ug ceny wywo\u0142awczej jest jednym z najdro\u017cszych wed\u0142ug stopy kwadratowej.<\/strong><\/p>\n

Najta\u0144sze nie znaczy najta\u0144sze<\/h2>\n

Najni\u017csza cena wywo\u0142awcza w dzielnicy to kolekcja apartament\u00f3w Azha w Sarooj Oasis<\/a>, od 82 160 USD \u2014 oko\u0142o 31 600 riali oma\u0144skich<\/strong>. To najta\u0144sze mieszkanie we w\u0142asno\u015bci pe\u0142nej w ca\u0142ym naszym oma\u0144skim portfelu, ta\u0144sze ni\u017c cokolwiek w Soharze<\/a>, Salalah<\/a> i reszcie Maskatu<\/a>, a nawet ta\u0144sze ni\u017c dzier\u017cawny Duqm<\/a>, gdy uwzgl\u0119dnisz, co faktycznie posiadasz.<\/p>\n

Brakuje w niej dw\u00f3ch rzeczy i obie maj\u0105 znaczenie. Metra\u017c nie jest opublikowany<\/strong>, wi\u0119c stawki za stop\u0119 nie da si\u0119 policzy\u0107 \u2014 a to jedyna liczba, kt\u00f3r\u0105 ten serwis wszystko por\u00f3wnuje. Oraz przy 31 600 rialach mie\u015bci si\u0119 poni\u017cej minimalnej warto\u015bci zakupu, jak\u0105 po\u015brednicy rutynowo podaj\u0105 dla cudzoziemc\u00f3w w tej dzielnicy<\/strong>; o tym w nast\u0119pnej sekcji.<\/p>\n

Sam Sarooj Oasis jest solidny: zamkni\u0119ta spo\u0142eczno\u015b\u0107 o warto\u015bci 30 milion\u00f3w riali oma\u0144skich na 86 000 m\u00b2 z 210 domami<\/strong>, zbudowana wok\u00f3\u0142 centralnego parku z lagun\u0105, ze \u015bcie\u017ckami rowerowymi, parkingiem podziemnym, przedszkolem oraz stref\u0105 biznesowo-handlow\u0105 o powierzchni ponad 11 000 m\u00b2. Spo\u0142eczno\u015b\u0107 dzieli si\u0119 na apartamenty Azha oraz willowe kwarta\u0142y Ahed i Al Thuraya. Zwr\u00f3\u0107 uwag\u0119: nasze dwa og\u0142oszenia Sarooj podaj\u0105 r\u00f3\u017cne daty zako\u0144czenia \u2014 III kwarta\u0142 2028 dla apartament\u00f3w i IV kwarta\u0142 2029 dla willi \u2014 wi\u0119c potwierd\u017a docelow\u0105 dat\u0119 dla swojego etapu na pi\u015bmie, a nie dla ca\u0142ej spo\u0142eczno\u015bci.<\/strong><\/p>\n

Kto naprawd\u0119 mo\u017ce tu kupowa\u0107<\/h2>\n

Sultan Haitham City jest rzeczywi\u015bcie otwarte dla nabywc\u00f3w zagranicznych i to w\u0142a\u015bnie odr\u00f3\u017cnia je od rz\u0105dowych program\u00f3w mieszkaniowych w innych cz\u0119\u015bciach Omanu. W czerwcu 2023 roku Minister Mieszkalnictwa potwierdzi\u0142, \u017ce miasto dopu\u015bci w\u0142asno\u015b\u0107 zagraniczn\u0105, wraz ze zobowi\u0105zaniem do przeznaczenia 5% lokali mieszkalnych na rz\u0105dowy program pomocy mieszkaniowej<\/strong>. Ka\u017cdy deweloper sprzedaj\u0105cy tutaj oferuje pe\u0142n\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 nabywcom dowolnego obywatelstwa, bez oma\u0144skiego sponsora i bez lokalnej sp\u00f3\u0142ki.<\/p>\n

Jest szczeg\u00f3\u0142, kt\u00f3ry wi\u0119kszo\u015b\u0107 stron pomija. Po\u015brednicy w ca\u0142ym rynku konsekwentnie podaj\u0105 minimaln\u0105 warto\u015b\u0107 zakupu 50 000 riali oma\u0144skich dla cudzoziemc\u00f3w w Sultan Haitham City, wraz z minimaln\u0105 wp\u0142at\u0105 30% ceny zakupu.<\/strong> Warunk\u00f3w tych nie by\u0142o w og\u0142oszeniu ministerialnym i nie znale\u017ali\u015bmy ich opublikowanych przez Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego.<\/p>\n\n\n
Co jest ustalone<\/th>Co jest cytowane, ale nieopublikowane<\/th><\/tr><\/thead>\n
Miasto dopuszcza w\u0142asno\u015b\u0107 zagraniczn\u0105 (Minister Mieszkalnictwa, czerwiec 2023)<\/td>Minimalna warto\u015b\u0107 zakupu 50 000 riali<\/strong> dla cudzoziemc\u00f3w<\/td><\/tr>\n
5% mieszka\u0144 zarezerwowane na program pomocy mieszkaniowej<\/td>Minimalna wp\u0142ata 30%<\/strong> ceny zakupu<\/td><\/tr>\n
Deweloperzy sprzedaj\u0105 pe\u0142n\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 wszystkim narodowo\u015bciom<\/td>Czy dzielnica liczy si\u0119 jako nieruchomo\u015b\u0107 kwalifikuj\u0105ca do dziesi\u0119cioletniego zezwolenia<\/td><\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Dlaczego to ma konkretne znaczenie: najta\u0144sze mieszkanie dzielnicy, za 31 600 riali, le\u017cy wyra\u017anie poni\u017cej podawanej przez po\u015brednik\u00f3w kwoty 50 000 riali.<\/strong> Je\u015bli ten pr\u00f3g jest realny i aktualny, wej\u015bciowy apartament Azha w og\u00f3le nie jest dost\u0119pny dla cudzoziemca; a je\u015bli nie jest realny, nale\u017cy przesta\u0107 go powtarza\u0107. Tak czy inaczej popro\u015b o aktualne minimum na pi\u015bmie, dla konkretnego lokalu, zanim wp\u0142acisz zadatek rezerwacyjny<\/strong>, i zle\u0107 niezale\u017cnemu oma\u0144skiemu prawnikowi potwierdzenie klasyfikacji tytu\u0142u w rejestrze grunt\u00f3w. Nasz og\u00f3lny przewodnik to zakup nieruchomo\u015bci w Omanie przez obcokrajowca<\/a>.<\/p>\n

Rezydencja: jedna droga dzia\u0142a zawsze, druga pod jednym adresem<\/h2>\n

Oman ma dwie maj\u0105tkowe drogi do rezydencji i tutaj zachowuj\u0105 si\u0119 bardzo r\u00f3\u017cnie.<\/p>\n

Wiza W\u0142a\u015bciciela<\/strong> jest bez sponsora, powi\u0105zana z w\u0142asno\u015bci\u0105, odnawialna tak d\u0142ugo, jak posiadasz nieruchomo\u015b\u0107, obejmuje ma\u0142\u017conka i krewnych pierwszego stopnia i nie ma minimalnej warto\u015bci zakupu<\/strong>. Ka\u017cdy wa\u017cny zakup we w\u0142asno\u015bci pe\u0142nej w dzielnicy do niej uprawnia.<\/p>\n

Z\u0142ota Rezydencja<\/strong> to dziesi\u0119cioletnie odnawialne zezwolenie wymagaj\u0105ce 200 000 riali oma\u0144skich<\/strong> \u2014 oko\u0142o 520 160 USD \u2014 kwalifikuj\u0105cej si\u0119 nieruchomo\u015bci. Oto jak opublikowane ceny dzielnicy wypadaj\u0105 wobec tego progu.<\/p>\n\n\n
Lokal<\/th>Cena<\/th>W rialach<\/th>Wobec 200 000 riali<\/th><\/tr><\/thead>\n
Hay Al Wafa<\/a> \u2014 willa 5-pokojowa<\/td>629 400 USD<\/td>242 004 riale<\/td>Przechodzi<\/strong><\/td><\/tr>\n
Al Ahlam<\/a> \u2014 willa<\/td>499 100 USD<\/td>191 903 riale<\/td>Brakuje zaledwie 8 097 riali<\/strong><\/td><\/tr>\n
Sarooj Oasis<\/a> \u2014 willa<\/td>447 800 USD<\/td>172 178 riali<\/td>Brakuje 27 822 riali<\/td><\/tr>\n
Jood<\/a> \u2014 willa<\/td>412 400 USD<\/td>158 566 riali<\/td>Brakuje 41 434 riali<\/td><\/tr>\n
Hay Al Wafa<\/a> \u2014 dom szeregowy<\/td>263 200 USD<\/td>101 200 riali<\/td>Brakuje 98 800 riali<\/td><\/tr>\n
Sarooj Oasis<\/a> \u2014 mieszkanie<\/td>82 160 USD<\/td>31 600 riali<\/td>Brakuje 168 400 riali<\/td><\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Na drugi wiersz warto spojrze\u0107 dwa razy. Wej\u015bciowej willi Al Ahlam brakuje do progu 8 097 riali \u2014 oko\u0142o 21 000 USD, czyli 4% poprzeczki.<\/strong> Kolekcja biegnie od 4 216 do 4 464 st\u00f3p kwadratowych, wi\u0119c willa z g\u00f3rnej cz\u0119\u015bci tego przedzia\u0142u bardzo prawdopodobnie pr\u00f3g przekroczy. To konkretne pytanie z konkretn\u0105 odpowiedzi\u0105, warte zadania deweloperowi, i znacznie u\u017cyteczniejsze ni\u017c og\u00f3lna rada, by \u201ekupi\u0107 dro\u017cszy lokal\".<\/p>\n

Jedno uczciwe zastrze\u017cenie. Z\u0142ota Rezydencja historycznie by\u0142a powi\u0105zana z nieruchomo\u015bci\u0105 wewn\u0105trz wyznaczonego Zintegrowanego Kompleksu Turystycznego, a Sultan Haitham City to nowe miasto oparte na programie rz\u0105dowym, nie nadmorski ITC.<\/strong> Nasze w\u0142asne og\u0142oszenia i szerszy rynek traktuj\u0105 dzielnic\u0119 jako kwalifikuj\u0105c\u0105 si\u0119, ale ministerstwo nie opublikowa\u0142o dla niej takiego statusu. Spe\u0142nienie progu warto\u015bci 200 000 riali jest konieczne; czy ta dzielnica spe\u0142nia kryterium lokalizacji, to pytanie do twojego prawnika, na pi\u015bmie, przed zobowi\u0105zaniem si\u0119.<\/strong> Obie drogi por\u00f3wnujemy w tek\u015bcie Z\u0142ota Rezydencja a Wiza W\u0142a\u015bciciela<\/a>.<\/p>\n

Terminy przekazania: od 2027 do 2030<\/h2>\n

Nic w Sultan Haitham City nie jest uko\u0144czone. Ka\u017cdy zakup jest na etapie budowy, a trzyletnia rozpi\u0119to\u015b\u0107 mi\u0119dzy pierwszym a ostatnim przekazaniem to najistotniejsza praktyczna r\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy inwestycjami.<\/p>\n\n\n
Przekazanie<\/th>Inwestycja<\/th>Co to oznacza<\/th><\/tr><\/thead>\n
I kw. 2027<\/strong><\/td>Al Ahlam District<\/a><\/td>Najwcze\u015bniej w dzielnicy \u2014 drogi wok\u00f3\u0142 wci\u0105\u017c wyka\u0144czane<\/td><\/tr>\n
IV kw. 2027<\/strong><\/td>Hay Al Wafa<\/a> i Yenaier Residences<\/a><\/td>Najem lub zamieszkanie prawie trzy lata przed Jood<\/td><\/tr>\n
I kw. 2028<\/td>Wadi Zaha<\/a><\/td>\u015arodek cyklu, dzielnica cz\u0119\u015bciowo zasiedlona<\/td><\/tr>\n
III kw. 2028<\/td>Sarooj Oasis Apartments<\/a><\/td>Wille pokazowe planowane na po\u0142ow\u0119 2026<\/td><\/tr>\n
IV kw. 2029<\/td>Sarooj Oasis Villas<\/a><\/td>P\u00f3\u017aniej ni\u017c apartamenty w tej samej spo\u0142eczno\u015bci<\/td><\/tr>\n
I kw. 2030<\/strong><\/td>Jood<\/a><\/td>Zbie\u017cne z ko\u0144cem pierwszego etapu miasta<\/td><\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Trzy lata czekania to trzy lata nieotrzymanego czynszu i trzy lata kapita\u0142u, kt\u00f3rego nie mo\u017cesz przenie\u015b\u0107.<\/strong> Mieszkanie w Jood musi by\u0107 wyra\u017anie ta\u0144sze albo wyra\u017anie lepsze ni\u017c w Hay Al Wafa, by uzasadni\u0107 t\u0119 r\u00f3\u017cnic\u0119 \u2014 a w przeliczeniu na stop\u0119 nie jest ta\u0144sze, tylko o 79% dro\u017csze. W zamian Jood oferuje skal\u0119, blisko 50% zieleni i przestrzeni otwartych oraz g\u0142\u0119bi\u0119 spo\u0142eczno\u015bci licz\u0105cej 7 746 mieszka\u0144. Czy to warte trzech lat \u2014 oto rzeczywista decyzja.<\/p>\n

Plany p\u0142atno\u015bci w por\u00f3wnaniu<\/h2>\n

Trzy inwestycje publikuj\u0105 swoj\u0105 struktur\u0119. R\u00f3\u017cnice s\u0105 na tyle du\u017ce, \u017ce zmieniaj\u0105 to, na co ci\u0119 sta\u0107.<\/p>\n\n\n
Inwestycja<\/th>Struktura<\/th>Na lokalu wej\u015bciowym<\/th><\/tr><\/thead>\n
Hay Al Wafa<\/a><\/td>20% wp\u0142aty, 80% przez 36 miesi\u0119cy<\/strong> \u2014 miesi\u0119cznie, p\u00f3\u0142rocznie lub rocznie, do wyboru. Zg\u0142oszenie za 500\u20131000 riali rezerwuje lokal.<\/td>34 120 USD wp\u0142aty, nast\u0119pnie oko\u0142o 3791 USD miesi\u0119cznie<\/strong><\/td><\/tr>\n
Jood<\/a><\/td>4,5 roku, start od 2,5% przy rezerwacji<\/strong><\/td>Najni\u017cszy wym\u00f3g got\u00f3wkowy na wej\u015bciu w dzielnicy<\/td><\/tr>\n
Al Ahlam District<\/a><\/td>Dwa etapy \u2014 2 lata<\/strong> (etap 1, pierwsza rata 15%) lub 3 lata<\/strong> w dwunastu ratach kwartalnych (etap 2)<\/td>Zale\u017cy, do kt\u00f3rego etapu nale\u017c\u0105 pozosta\u0142e wille<\/td><\/tr>\n
Sarooj Oasis, Yenaier, Wadi Zaha<\/td>Nieopublikowane<\/strong><\/td>Popro\u015b o harmonogram i ewentualny narzut<\/td><\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Kontrast mi\u0119dzy dwoma g\u00f3rnymi wierszami to najostrzejszy kompromis dzielnicy. Jood prosi o 2,5% przy rezerwacji i rozk\u0142ada reszt\u0119 na cztery i p\u00f3\u0142 roku; Hay Al Wafa prosi o 20% i zamyka saldo w trzy lata.<\/strong> Jood jest znacznie \u0142agodniejszy dla przep\u0142yw\u00f3w pieni\u0119\u017cnych. Hay Al Wafa daje ci aktywo prawie trzy lata wcze\u015bniej. \u017baden nie jest lepszy w oderwaniu \u2014 ale wyb\u00f3r mi\u0119dzy nimi powinien by\u0107 \u015bwiadomy, a nie wynika\u0107 z tego, kto pierwszy zadzwoni\u0142.<\/p>\n

Wsz\u0119dzie tam, gdzie plan nie jest opublikowany, zapytaj, czy cena nag\u0142\u00f3wkowa jest cen\u0105 got\u00f3wkow\u0105, rataln\u0105, czy jedn\u0105 i drug\u0105.<\/strong> D\u0142ugie plany na tym rynku cz\u0119sto nios\u0105 narzut, kt\u00f3ry powinien by\u0107 wyra\u017cony jako procent por\u00f3wnywalny z kredytem bankowym \u2014 finansowanie dla nierezydent\u00f3w w Omanie kosztuje oko\u0142o 6,00% rocznie.<\/p>\n

Koszty bie\u017c\u0105ce i dwie opublikowane op\u0142aty eksploatacyjne<\/h2>\n

Wi\u0119kszo\u015b\u0107 og\u0142osze\u0144 z etapu budowy nie potrafi powiedzie\u0107, ile budynek b\u0119dzie kosztowa\u0142 w utrzymaniu. Dwie inwestycje tutaj potrafi\u0105.<\/p>\n\n\n
Inwestycja<\/th>Op\u0142ata eksploatacyjna<\/th>Na du\u017cym mieszkaniu<\/th><\/tr><\/thead>\n
Hay Al Wafa<\/a><\/td>300 \u2013 500 riali rocznie<\/strong>, rycza\u0142towo wed\u0142ug typu lokalu<\/td>Oko\u0142o 0,46%<\/strong> ceny mieszkania za 170 600 USD rocznie<\/td><\/tr>\n
Wadi Zaha<\/a><\/td>5 \u2013 6 riali za m\u00b2 rocznie<\/strong><\/td>790 \u2013 948 riali na mieszkaniu 158 m\u00b2<\/td><\/tr>\n
Wszystkie pozosta\u0142e inwestycje<\/td>Nieopublikowane<\/td>Zapytaj przed zobowi\u0105zaniem si\u0119<\/td><\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

To nie jest ta sama oferta, a r\u00f3\u017cnic\u0119 \u0142atwo przeoczy\u0107, bo podano je w r\u00f3\u017cnych jednostkach. Rycza\u0142towe 300\u2013500 riali w Hay Al Wafa to mniej wi\u0119cej po\u0142owa do jednej trzeciej tego, co daje stawka metrowa Wadi Zaha na por\u00f3wnywalnym mieszkaniu.<\/strong> Dla kontekstu w skali Maskatu: markowe rezydencje w Shatti Al Qurum<\/a> licz\u0105 3,25 riala za m\u00b2, Telal Al Qurm<\/a> 4,5, a Alef Qurum 5 \u2014 co stawia 5\u20136 w Wadi Zaha na g\u00f3rze przedzia\u0142u dla miasta.<\/p>\n

Op\u0142aty eksploatacyjne w Zatoce mieszcz\u0105 si\u0119 zwykle mi\u0119dzy 1% a 2% warto\u015bci rocznie, wi\u0119c 0,46% w Hay Al Wafa jest naprawd\u0119 niskie, a poniewa\u017c jest opublikowane, a nie szacowane, mo\u017cna je uwzgl\u0119dni\u0107 w kalkulacji.<\/strong> Poza op\u0142at\u0105 zostaje niewiele: Oman nie pobiera rocznego podatku od nieruchomo\u015bci ani podatku dochodowego od czynszu<\/strong>, wi\u0119c koszt utrzymania aktywa jest bliski samej op\u0142acie. Koszty zakupu opisujemy w przewodniku podatek od nieruchomo\u015bci w Omanie<\/a> \u2014 zaplanuj 3% op\u0142aty transferowej dla cudzoziemc\u00f3w plus koszty prawne i rejestracyjne.<\/p>\n

Jeszcze jedna pozycja warta pieni\u0119dzy: Hay Al Wafa przekazuje lokale z w pe\u0142ni wyposa\u017conymi kuchniami<\/strong>, podczas gdy wi\u0119kszo\u015b\u0107 inwestycji w dzielnicy oddaje je wykafelkowane, ale puste. Na mieszkaniu to kilka tysi\u0119cy dolar\u00f3w, kt\u00f3rych nie wydajesz.<\/p>\n

Lokalizacja i czasy dojazdu<\/h2>\n\n\n
Cel<\/th>Samochodem<\/th><\/tr><\/thead>\n
G\u0142\u00f3wna droga Seeb<\/td>5 minut<\/td><\/tr>\n
Ulica Al Seeb<\/td>10 minut<\/td><\/tr>\n
Al Firdous Private School<\/td>15 minut<\/td><\/tr>\n
Mall of Muscat<\/td>20 minut<\/td><\/tr>\n
Szpital Shifa<\/td>20 minut<\/td><\/tr>\n
Seeb Beach Park<\/td>22 minuty<\/td><\/tr>\n
Pla\u017ca Seeb<\/td>24 minuty<\/td><\/tr>\n
Lotnisko mi\u0119dzynarodowe w Maskacie<\/strong><\/td>25 \u2013 30 minut<\/strong><\/td><\/tr>\n
Centrum Maskatu<\/td>Oko\u0142o 30 minut<\/td><\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Uczciwe podsumowanie brzmi: Sultan Haitham City jest dobrze skomunikowane, ale nie centralne, i nie jest nadmorskie.<\/strong> Pla\u017ca Seeb to 24 minuty jazdy; lotnisko jest bli\u017cej ni\u017c centrum miasta. Por\u00f3wnaj to z Shatti Al Qurum<\/a>, gdzie stoisz na piasku dwadzie\u015bcia minut od lotniska \u2014 i p\u0142acisz 537 USD za stop\u0119 kwadratow\u0105, pi\u0119\u0107 razy wi\u0119cej ni\u017c stawka Hay Al Wafa.<\/p>\n

Ten stosunek pi\u0119\u0107 do jednego to najja\u015bniejszy spos\u00f3b zrozumienia, czym jest ta dzielnica.<\/strong> Kupujesz zaplanowane, przestronne, dobrze obs\u0142u\u017cone mieszkanie w g\u0142\u0119bi l\u0105du za u\u0142amek cen nadmorskich, w mie\u015bcie, kt\u00f3re jeszcze nie istnieje. Wszystko inne na tej stronie to szczeg\u00f3\u0142y wok\u00f3\u0142 tej wymiany.<\/p>\n

Wynajem mieszkania w tej dzielnicy<\/h2>\n

Sultan Haitham City buduje si\u0119 dla mieszka\u0144c\u00f3w, nie dla turyst\u00f3w, i jego rynek najmu b\u0119dzie zachowywa\u0142 si\u0119 odpowiednio: dwunastomiesi\u0119czne umowy z rodzinami i specjalistami pracuj\u0105cymi w Maskacie i wok\u00f3\u0142 niego, bez sezonowo\u015bci do sfinansowania. Stawia to je obok g\u0142\u00f3wnego rynku najmu Maskatu<\/a>, a nie obok dynamiki wakacyjnej Muscat Bay<\/a> czy szczytu khareef w Salalah<\/a>.<\/p>\n

Wyr\u00f3\u017cniaj\u0105 je dwie rzeczy, jedna na plus, druga do obserwacji. Na plus: lokale s\u0105 nietypowo du\u017ce jak na te pieni\u0105dze.<\/strong> Mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 1700 st\u00f3p kwadratowych za 170 600 USD jest wi\u0119ksze ni\u017c to, co wi\u0119kszo\u015b\u0107 rynk\u00f3w Zatoki oferuje za dwukrotno\u015b\u0107 tej ceny, a rodziny wynajmuj\u0105 w\u0142a\u015bnie przestrze\u0144. Miejsca postojowe te\u017c s\u0105 hojne \u2014 dwa zadaszone na mieszkanie w Hay Al Wafa tam, gdzie wi\u0119kszo\u015b\u0107 inwestycji w Maskacie daje jedno.<\/p>\n

Do obserwacji jest poda\u017c. Sam pierwszy etap dostarcza 6 743 mieszkania, a Jood samo w sobie 7 746.<\/strong> To bardzo du\u017co nowej substancji trafiaj\u0105cej w w\u0105skie okno mi\u0119dzy 2027 a 2030 rokiem, do dzielnicy bez \u017cadnej historii najmu. Modeluj rentowno\u015b\u0107 na por\u00f3wnywalnych z Maskatu, a nie na danych dzielnicowych, bo dane dzielnicowe jeszcze nie istniej\u0105<\/strong>, i spodziewaj si\u0119, \u017ce pierwsze dwa lata po ka\u017cdej fali przekaza\u0144 b\u0119d\u0105 najbardziej konkurencyjne. Szerszy kontekst w przewodniku rentowno\u015b\u0107 najmu w Omanie<\/a>.<\/p>\n

Kt\u00f3ra inwestycja dla kt\u00f3rego nabywcy<\/h2>\n\n\n
Je\u015bli chcesz\u2026<\/th>Zobacz<\/th>Poniewa\u017c<\/th><\/tr><\/thead>\n
Najni\u017csz\u0105 mo\u017cliw\u0105 cen\u0119 wej\u015bcia<\/td>Sarooj Oasis Apartments<\/a><\/td>82 160 USD \u2014 ale sprawd\u017a minimum dla cudzoziemc\u00f3w i zdob\u0105d\u017a metra\u017c<\/td><\/tr>\n
Najlepsz\u0105 warto\u015b\u0107 za stop\u0119 kwadratow\u0105<\/td>Mieszkania Hay Al Wafa<\/a><\/td>~100 USD za stop\u0119, najni\u017csza stawka nowego budownictwa w Maskacie<\/td><\/tr>\n
Odebra\u0107 klucze najwcze\u015bniej<\/td>Al Ahlam<\/a> (I kw. 2027) lub Hay Al Wafa<\/a> (IV kw. 2027)<\/td>Prawie trzy lata przed Jood<\/td><\/tr>\n
Najmniej got\u00f3wki na start<\/td>Jood<\/a><\/td>Start od 2,5% przy rezerwacji, roz\u0142o\u017cone na 4,5 roku<\/td><\/tr>\n
Will\u0119 po najlepszej stawce<\/td>Al Ahlam District<\/a><\/td>~118 USD za stop\u0119 i tylko 47 willi w enklawie<\/td><\/tr>\n
Dziesi\u0119cioletni\u0105 Z\u0142ot\u0105 Rezydencj\u0119<\/td>Willa 5-pokojowa w Hay Al Wafa<\/a><\/td>Jedyna opublikowana cena w dzielnicy przekraczaj\u0105ca 200 000 riali<\/td><\/tr>\n
Przewidywalne koszty bie\u017c\u0105ce<\/td>Hay Al Wafa<\/a><\/td>Opublikowana op\u0142ata na poziomie oko\u0142o 0,46% warto\u015bci rocznie<\/td><\/tr>\n
Skal\u0119 i bogactwo udogodnie\u0144<\/td>Jood<\/a><\/td>7 746 mieszka\u0144, blisko 50% zieleni i przestrzeni otwartych, zabudowa tylko 15%<\/td><\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Ryzyka, kt\u00f3rych nikt nie zapisuje<\/h2>\n

Cztery, i wszystkie da si\u0119 opanowa\u0107, je\u015bli wiesz o nich przed podpisaniem, a nie po.<\/p>\n

Wszystko jest w budowie i nic nigdy nie zosta\u0142o tu odsprzedane.<\/strong> Dzielnica nie ma historii transakcji, wi\u0119c nie ma wiarygodnego sposobu wyceny twojego domu, gdy przyjdzie go sprzeda\u0107. Traktuj to jako trzymanie, nie transakcj\u0119 \u2014 ten sam punkt podnosimy przy Duqm<\/a> i Soharze<\/a>.<\/p>\n

Poda\u017c jest silnie skoncentrowana w w\u0105skim oknie.<\/strong> Sze\u015b\u0107 tysi\u0119cy siedemset czterdzie\u015bci trzy mieszkania w pierwszym etapie, w wi\u0119kszo\u015bci przekazywane mi\u0119dzy 2027 a 2030 rokiem, na rynek najmu, kt\u00f3ry jeszcze nie istnieje. To nie pow\u00f3d, by unika\u0107 dzielnicy; to pow\u00f3d, by preferowa\u0107 wcze\u015bniejsze przekazania i ostro\u017cnie modelowa\u0107 czynsz.<\/p>\n

Warunki dopuszczenia s\u0105 cytowane precyzyjniej, ni\u017c s\u0105 publikowane.<\/strong> Minimum 50 000 riali i wp\u0142ata 30% pojawiaj\u0105 si\u0119 wsz\u0119dzie, a nigdzie nie s\u0105 udokumentowane oficjalnie. Potwierd\u017a je dla swojego lokalu.<\/p>\n

Opublikowane liczby s\u0105 ze sob\u0105 sprzeczne.<\/strong> Nasze w\u0142asne dwa og\u0142oszenia Sarooj Oasis podaj\u0105 r\u00f3\u017cne daty zako\u0144czenia, a jedna strona projektu opisuje miasto jako 2,9 miliona m\u00b2, podczas gdy masterplan to 14,8 miliona. Weryfikuj daty i powierzchnie wzgl\u0119dem konkretnej umowy sprzeda\u017cy, a nie wzgl\u0119dem materia\u0142\u00f3w marketingowych \u2014 \u0142\u0105cznie z naszymi.<\/strong> Szersze ryzyka rynkowe w tek\u015bcie ryzyka rynku oma\u0144skiego<\/a>.<\/p>\n

Osiem kontroli przed zakupem<\/h2>\n