{"id":822,"count":1,"description":"
\n
\n\"Wizualizacja\n
\nWybrze\u017ce Ad\u017carii, Gruzja<\/span>\n

Nieruchomo\u015bci w Kobuleti, Gruzja<\/h1>\n

Wyniki spis\u00f3w, odleg\u0142o\u015bci drogowe, czasy przejazdu poci\u0105giem, klimat 1991\u20132020, ceny z rejestru i zasady dla cudzoziemc\u00f3w w Kobuleti oraz jedyny projekt z oferty, stan na 8 listopada 2026 r.<\/p>\n

\n
73\u00a0897<\/b>Mieszka\u0144cy gminy, 2026<\/span><\/div>\n
23,0 km<\/b>Droga do dworca Batumi Central<\/span><\/div>\n
2\u00a0521 mm<\/b>Roczne opady, normy 1991\u20132020<\/span><\/div>\n
$1\u00a0731\/m\u00b2<\/b>\u015ar. cena pod klucz, 2Q26<\/span><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
\n
\n

Niniejszy przewodnik, sprawdzony po raz ostatni 8 listopada 2026 r., zestawia to, co oficjalne statystyki, ustawy, rozk\u0142ady jazdy i opublikowane raporty rynkowe m\u00f3wi\u0105 o tym, jak wygl\u0105daj\u0105 nieruchomo\u015bci w Kobuleti, czarnomorskim kurorcie w Ad\u017carii na zachodzie Gruzji. Obejmuje on po\u0142o\u017cenie gminy i odleg\u0142o\u015b\u0107 drogow\u0105 od Batumi, lotnisk w Batumi i Kutaisi, portu w Poti oraz Tbilisi; liczb\u0119 mieszka\u0144c\u00f3w miasta i gminy; pla\u017c\u0119 i okoliczne obszary chronione; rozk\u0142ad jazdy Kolei Gruzi\u0144skich dla przystanku w Kobuleti; normy klimatyczne stacji meteorologicznej Qobuleti z lat 1991\u20132020; statystyki dotycz\u0105ce turyst\u00f3w, hoteli i pozwole\u0144 na budow\u0119 w Ad\u017carii oraz dane o cenach i sprzeda\u017cy, kt\u00f3re istniej\u0105 dla Kobuleti.<\/p>\n

Nast\u0119pnie omawia jedyny projekt prezentowany na tej stronie, przedstawia zasady, z kt\u00f3rymi spotyka si\u0119 kupuj\u0105cy cudzoziemiec (w\u0142asno\u015b\u0107, op\u0142aty rejestracyjne, przepisy o linii brzegowej i obszarach chronionych, pozwolenia na budow\u0119, podatki, pr\u00f3g zezwolenia na pobyt i limity kredyt\u00f3w hipotecznych), a ko\u0144czy si\u0119 kosztami utrzymania. Ka\u017cda liczba ma \u017ar\u00f3d\u0142o i dat\u0119. Kwoty w lari przeliczono na dolary ameryka\u0144skie wy\u0142\u0105cznie po oficjalnym kursie Narodowego Banku Gruzji (NBG) wynosz\u0105cym GEL 2,5949 za dolar, obowi\u0105zuj\u0105cym od 7 listopada 2026 r. i nadal aktualnym 8 listopada 2026 r. (NBG: oficjalne kursy walut<\/a>). Na tej stronie prezentowany jest jeden projekt (stan na 8 listopada 2026 r.), dlatego por\u00f3wnania z innymi miejscami opieraj\u0105 si\u0119 na opublikowanych \u015brednich, a nie na zestawie ofert. Dzi\u0119ki temu \u0142atwo sprawdzi\u0107, sk\u0105d pochodzi ka\u017cda z podanych warto\u015bci.<\/p>\n

Gdzie le\u017c\u0105 nieruchomo\u015bci w Kobuleti: Ad\u017caria, gmina i odleg\u0142o\u015bci drogowe<\/h2>\n

Kobuleti to miasto na wybrze\u017cu Morza Czarnego w Autonomicznej Republice Ad\u017carii i siedziba gminy Kobuleti. Gmina le\u017cy na p\u00f3\u0142nocy Ad\u017carii; has\u0142o o gminie w Wikipedii umieszcza j\u0105 mi\u0119dzy Morzem Czarnym, rzek\u0105 Choloki i pasmem Meskheti, z gmin\u0105 Ozurgeti na p\u00f3\u0142nocy, a jej powierzchnia wynosi 711,8 km\u00b2, linia brzegowa ma 24 km, a 42 proc. terenu (30\u00a0252 ha) le\u017cy w obszarach chronionych (Wikipedia: gmina Kobuleti<\/a>). Narodowy Urz\u0105d Statystyczny Gruzji (Geostat) wymienia gmin\u0119 jako jedn\u0105 z jednostek samorz\u0105du terytorialnego kraju, a samo miasto osobno jako \u201eC. Kobuleti\u201d w tabeli miast i osiedli (Geostat: ludno\u015b\u0107 wed\u0142ug jednostek samorz\u0105du terytorialnego<\/a>; Geostat: ludno\u015b\u0107 wed\u0142ug miast i osiedli<\/a>). W OpenStreetMap oba obiekty s\u0105 zapisane jako relacje: miasto jako relacja 13593738, a gmina jako relacja 2009239 (OpenStreetMap: miasto Kobuleti<\/a>; OpenStreetMap: gmina Kobuleti<\/a>).<\/p>\n

\u015arodek relacji miejskiej znajduje si\u0119 w punkcie 41,8114 N, 41,7793 E, a dworzec kolejowy w mie\u015bcie w punkcie 41,8103 N, 41,7810 E. Stacja meteorologiczna, kt\u00f3rej dane pos\u0142u\u017c\u0105 w cz\u0119\u015bci o klimacie poni\u017cej, figuruje w pliku \u015awiatowej Organizacji Meteorologicznej (WMO) pod wsp\u00f3\u0142rz\u0119dnymi 41\u00b052' N, 41\u00b047' E na wysoko\u015bci 5 metr\u00f3w, czyli wed\u0142ug prostego rachunku geometrycznego oko\u0142o 6 kilometr\u00f3w na p\u00f3\u0142noc od centrum miasta. Portal turystyczny Visit Ajara opisuje Kobuleti jako jeden z g\u0142\u00f3wnych kurort\u00f3w wybrze\u017ca Ad\u017carii, po\u0142o\u017cony 20 kilometr\u00f3w od Batumi w strefie klimatu subtropikalnego (Visit Ajara: Kobuleti<\/a>). Gruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki (GNTA) podaje czasy przejazdu drog\u0105 do Kobuleti: 0:45 godz. z Batumi, 2:10 godz. z Kutaisi i 5:40 godz. z Tbilisi, nie wskazuj\u0105c punktu pocz\u0105tkowego (GNTA: Kobuleti<\/a>).<\/p>\n

Pozycja<\/th>Warto\u015b\u0107<\/th>\u0179r\u00f3d\u0142o i data<\/th><\/tr><\/thead>
Region<\/td>Autonomiczna Republika Ad\u017carii<\/td>Geostat, 1 stycznia 2026<\/td><\/tr>
Samorz\u0105d lokalny<\/td>Gmina Kobuleti; miasto figuruje jako C. Kobuleti<\/td>Geostat, 1 stycznia 2026<\/td><\/tr>
Powierzchnia gminy<\/td>711,8 km\u00b2<\/td>Wikipedia, 8 listopada 2026<\/td><\/tr>
Mieszka\u0144cy gminy, 1 stycznia 2026<\/td>73\u00a0897<\/td>Geostat<\/td><\/tr>
G\u0119sto\u015b\u0107 zaludnienia (obliczona)<\/td>103,8 mieszka\u0144ca na km\u00b2 (73\u00a0897 \/ 711,8)<\/td>Geostat i Wikipedia<\/td><\/tr>
Centrum miasta (relacja OSM 13593738)<\/td>41,8114 N, 41,7793 E<\/td>OpenStreetMap, 8 listopada 2026<\/td><\/tr>
Dworzec kolejowy w mie\u015bcie (w\u0119ze\u0142 OSM)<\/td>41,8103 N, 41,7810 E<\/td>OpenStreetMap, 8 listopada 2026<\/td><\/tr>
Stacja klimatyczna WMO Qobuleti (37481)<\/td>41\u00b052' N, 41\u00b047' E; wysoko\u015b\u0107 5 m<\/td>Normy WMO z lat 1991\u20132020<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Odleg\u0142o\u015bci drogowe podane poni\u017cej wyznaczono 8 listopada 2026 r. za pomoc\u0105 publicznej us\u0142ugi wyznaczania tras OSRM na danych OpenStreetMap (Project OSRM<\/a>). Punktem pocz\u0105tkowym jest dworzec kolejowy Kobuleti w centrum miasta. Punkty docelowe to dworzec Batumi Central, rejon mi\u0119dzynarodowego lotniska w Batumi, rejon portu w Poti, rejon terminala mi\u0119dzynarodowego lotniska w Kutaisi oraz plac Wolno\u015bci w Tbilisi. Czasy przejazdu to szacunki programu wyznaczaj\u0105cego trasy przy swobodnym ruchu i nie uwzgl\u0119dniaj\u0105 nat\u0119\u017cenia ruchu, kolejek na przejazdach w mie\u015bcie ani pogody, dlatego w upalne dni sezonu stanowi\u0105 doln\u0105 granic\u0119. Trasa do lotniska w Batumi biegnie drog\u0105 S2 na odcinku 23,2 z 35,9 kilometra. Wszystkie odleg\u0142o\u015bci dotycz\u0105 trasy po drogach publicznych, a nie linii prostej.<\/p>\n

Z dworca kolejowego Kobuleti do<\/th>Odleg\u0142o\u015b\u0107 drogowa (wyznaczona)<\/th>Czas przy swobodnym ruchu<\/th>Czas przejazdu do Kobuleti wed\u0142ug GNTA<\/th><\/tr><\/thead>
Nabrze\u017ce Kobuleti (punkt nabrze\u017ca w OSM)<\/td>2,3 km<\/td>4 min<\/td>-<\/td><\/tr>
Dworzec kolejowy Batumi Central<\/td>23,0 km<\/td>27 min<\/td>0:45 godz. z Batumi<\/td><\/tr>
Mi\u0119dzynarodowe lotnisko w Batumi (BUS)<\/td>35,9 km<\/td>40 min<\/td>-<\/td><\/tr>
Rejon portu w Poti<\/td>43,4 km<\/td>46 min<\/td>-<\/td><\/tr>
Mi\u0119dzynarodowe lotnisko w Kutaisi (KUT)<\/td>96,5 km<\/td>87 min<\/td>2:10 godz. z Kutaisi (miasto)<\/td><\/tr>
Tbilisi, plac Wolno\u015bci<\/td>329,5 km<\/td>265 min<\/td>5:40 godz. z Tbilisi<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Wyznaczone 23,0 kilometra do dworca w Batumi to wi\u0119cej ni\u017c 20 kilometr\u00f3w podanych na stronie Visit Ajara, a czas 27 minut przy swobodnym ruchu jest kr\u00f3tszy ni\u017c 45 minut wed\u0142ug GNTA. Trzy warto\u015bci opieraj\u0105 si\u0119 na r\u00f3\u017cnych punktach pocz\u0105tkowych i r\u00f3\u017cnych za\u0142o\u017ceniach dotycz\u0105cych ruchu, dlatego zestawiono je obok siebie, a nie po\u0142\u0105czono w jedn\u0105. Osobie por\u00f3wnuj\u0105cej nieruchomo\u015bci w Kobuleti z s\u0105siednim miastem przyda si\u0119 przewodnik po Batumi<\/a>, kt\u00f3ry omawia drugi koniec tej samej nadmorskiej drogi, a artyku\u0142 nieruchomo\u015bci na czarnomorskim wybrze\u017cu Gruzji<\/a> por\u00f3wnuje miejscowo\u015bci le\u017c\u0105ce pomi\u0119dzy nimi.<\/p>\n

Ludno\u015b\u0107 Kobuleti: wyniki spis\u00f3w i szacunki Geostat<\/h2>\n

Powszechny Spis Ludno\u015bci z 2014 r. naliczy\u0142 w gminie Kobuleti 74\u00a0794 osoby w dniu spisu, z czego 28\u00a0621 mieszka\u0142o w miejscowo\u015bciach miejskich, a 46\u00a0173 we wiejskich; Ad\u017caria jako ca\u0142o\u015b\u0107 liczy\u0142a 333\u00a0953 osoby, a miasto Batumi 152\u00a0839 (Geostat: spis 2014, g\u0142\u00f3wne wyniki<\/a>). Spis Ludno\u015bci i Rolnictwa 2024, przeprowadzony od 14 listopada do 31 grudnia 2024 r., naliczy\u0142 3\u00a0929\u00a0581 os\u00f3b w Gruzji i 402\u00a0929 w Ad\u017carii, czyli o 20,7 proc. wi\u0119cej ni\u017c w 2014 r., wobec 20,1 proc. wi\u0119cej w Tbilisi (Geostat: spis 2024, g\u0142\u00f3wne wyniki<\/a>). Dane dla gminy i miasta w tabeli poni\u017cej to coroczne szacunki Geostat. Spisy i szacunki roczne odpowiadaj\u0105 na nieco inne pytania, dlatego om\u00f3wiono je osobno.<\/p>\n

Coroczny szacunek Geostat na 1 stycznia 2026 r. wynosi 73,897 tys. dla gminy Kobuleti, z czego 29,699 tys. mieszka w miejscowo\u015bciach miejskich, a 44,198 tys. we wiejskich, oraz 19,907 tys. dla samego miasta (Geostat: ludno\u015b\u0107 wed\u0142ug jednostek samorz\u0105du terytorialnego<\/a>; Geostat: ludno\u015b\u0107 wed\u0142ug miast i osiedli<\/a>). Ad\u017caria liczy\u0142a w tym dniu 413,2 tys. mieszka\u0144c\u00f3w, z czego 279,9 tys. w miastach (Geostat: liczba ludno\u015bci na 1 stycznia 2026 r.<\/a>), a zatem gmina stanowi 17,9 proc. regionu (73,897 \/ 413,2), a gmina Batumi, licz\u0105ca 246,267 tys., 59,6 proc. Geostat zaznacza, \u017ce dane na 1 stycznia 2025 r. przeliczono na podstawie spisu z 2024 r., dlatego szereg skokowo ro\u015bnie mi\u0119dzy 2024 a 2025 r.<\/p>\n

Data<\/th>Gmina Kobuleti (tys.)<\/th>Miasto Kobuleti (tys.)<\/th>Podstawa<\/th><\/tr><\/thead>
5 listopada 2014<\/td>74,794<\/td>-<\/td>Spis, wyniki ostateczne (tylko gmina)<\/td><\/tr>
1 stycznia 2015<\/td>74,472<\/td>17,094<\/td>Szacunek roczny<\/td><\/tr>
1 stycznia 2020<\/td>72,159<\/td>17,227<\/td>Szacunek roczny<\/td><\/tr>
1 stycznia 2024<\/td>68,093<\/td>17,372<\/td>Szacunek roczny przed przeliczeniem na podstawie spisu<\/td><\/tr>
1 stycznia 2025<\/td>74,015<\/td>19,430<\/td>Przeliczone na podstawie spisu z 2024 r.<\/td><\/tr>
1 stycznia 2026<\/td>73,897<\/td>19,907<\/td>Szacunek roczny<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Rachunek na podstawie tabeli: szacunek dla gminy na 2026 r. jest o 1,2 proc. ni\u017cszy od wyniku spisu z 2014 r. (73\u00a0897 podzielone przez 74\u00a0794), a zmiana z 2025 na 2026 r. to spadek o 118 os\u00f3b w gminie (minus 0,2 proc.) i wzrost o 477 w mie\u015bcie (plus 2,5 proc.). Szacunki sprzed przeliczenia i po nim opieraj\u0105 si\u0119 na r\u00f3\u017cnych podstawach, wi\u0119c por\u00f3wnywalne s\u0105 dwa spisy oraz dwa ostatnie szacunki roczne. G\u0119sto\u015b\u0107 zaludnienia Ad\u017carii jako ca\u0142o\u015bci wynosi\u0142a 1 stycznia 2026 r. 142,5 mieszka\u0144ca na kilometr kwadratowy wobec 68,9 dla Gruzji (Geostat: g\u0119sto\u015b\u0107 zaludnienia wed\u0142ug region\u00f3w<\/a>), a obliczona g\u0119sto\u015b\u0107 gminy, 103,8, mie\u015bci si\u0119 pomi\u0119dzy tymi warto\u015bciami. \u017badna z tych tabel nie podaje, ile mieszka\u0144 jest zamieszkanych tylko przez cz\u0119\u015b\u0107 roku, a to w\u0142a\u015bnie ta liczba ma najwi\u0119ksze znaczenie w kurorcie i nie daj\u0105 jej ani spisy, ani szacunki.<\/p>\n

Pla\u017ca, nazwa miasta i obszary chronione wok\u00f3\u0142 Kobuleti<\/h2>\n

Nazw\u0119 miasta zapisuje si\u0119 po gruzi\u0144sku \u10e5\u10dd\u10d1\u10e3\u10da\u10d4\u10d7\u10d8, a w publikacjach Geostat, GNTA i portali turystycznych jako Kobuleti; lista stacji \u015awiatowej Organizacji Meteorologicznej pisze j\u0105 jako Qobuleti i ta forma wyst\u0119puje w pliku klimatycznym om\u00f3wionym poni\u017cej. GNTA opisuje Kobuleti jako miasto nadmorskie znane jako kurort klimatyczny, z zabytkami z epoki kamienia, epoki br\u0105zu, staro\u017cytno\u015bci i \u015bredniowiecza. Podaje, \u017ce cesarz rosyjski przekaza\u0142 wybrze\u017ce wysokim rang\u0105 oficerom, kt\u00f3rzy zbudowali tam dacz\u0119, \u017ce w 19. wieku okolica by\u0142a ju\u017c elitarnym kurortem, a w 1944 r. Kobuleti wyros\u0142o na pe\u0142noprawne miasto (GNTA: Kobuleti<\/a>). Ta sama strona wymienia w\u015br\u00f3d zabytk\u00f3w twierdz\u0119 Petra, twierdz\u0119 Mamuka, ko\u015bci\u00f3\u0142 Khinotsminda i most Tskhemvani.<\/p>\n

Pla\u017c\u0119 portale turystyczne Ad\u017carii opisuj\u0105 jako 10-kilometrowy pas piasku i kamyk\u00f3w pod kamiennymi nabrze\u017cami, ze schodami prowadz\u0105cymi na brzeg, a w mie\u015bcie dzia\u0142a nadmorski park z lasem sosnowym (Visit Batumi: pla\u017ca Kobuleti<\/a>; Visit Ajara: Kobuleti<\/a>). Visit Batumi podaje letni\u0105 temperatur\u0119 morza od +25 do +28 stopni, a Visit Ajara do 27 \u00b0C; oba podania to opisy na stronach turystycznych, a nie mierzony szereg miesi\u0119czny, i \u017cadna ze stron nie zawiera tabeli temperatur morza. D\u0142ugo\u015b\u0107 pla\u017cy, jej nawierzchnia i temperatura morza pochodz\u0105 wi\u0119c wy\u0142\u0105cznie z portali, a osoba por\u00f3wnuj\u0105ca nieruchomo\u015bci w Kobuleti z innymi miejscowo\u015bciami nadmorskimi nie ma oficjalnego badania pla\u017c, kt\u00f3re mog\u0142aby zestawi\u0107 obok nich.<\/p>\n

W granicach gminy lub tu\u017c przy nich le\u017c\u0105 trzy jednostki obszar\u00f3w chronionych, a Agencja Obszar\u00f3w Chronionych publikuje dla ka\u017cdej z nich stron\u0119 w j\u0119zyku gruzi\u0144skim. Tekst agencji o obszarach chronionych Kobuleti m\u00f3wi, \u017ce utworzono je w celu ochrony ekosystem\u00f3w mokrade\u0142 o znaczeniu mi\u0119dzynarodowym, uznanych przez Konwencj\u0119 Ramsarsk\u0105, \u017ce torfowiska le\u017c\u0105 w p\u00f3\u0142nocno-wschodniej cz\u0119\u015bci r\u00f3wniny przybrze\u017cnej Kobuleti i \u017ce obejmuj\u0105 torfowiska torfowcowe Ispani 1 i Ispani 2 ze \u015bcie\u017ckami dla odwiedzaj\u0105cych (Agencja Obszar\u00f3w Chronionych: Kobuleti<\/a>). Strony po\u015bwi\u0119cone Kintrishi umieszczaj\u0105 Pa\u0144stwowy Rezerwat Przyrody Kintrishi w gminie Kobuleti, mi\u0119dzy wsi\u0105 Tskhemvani a g\u00f3rami Khino, na wysoko\u015bci od 300 do 2\u00a0500 metr\u00f3w n.p.m. (Agencja Obszar\u00f3w Chronionych: rezerwat Kintrishi<\/a>), a strona \u0142\u0105cznych Obszar\u00f3w Chronionych Kintrishi podaje 13\u00a0514 hektar\u00f3w og\u00f3\u0142em (Agencja Obszar\u00f3w Chronionych: Obszary Chronione Kintrishi<\/a>). Park Narodowy Mtirala obejmuje cz\u0119\u015bci gmin Kobuleti, Khelvachauri i Keda, a jego administracja mie\u015bci si\u0119 w osadzie Chakvi (Agencja Obszar\u00f3w Chronionych: Mtirala<\/a>).<\/p>\n

Obszar<\/th>Kategoria i rok<\/th>Co podaje Agencja Obszar\u00f3w Chronionych<\/th><\/tr><\/thead>
Obszary Chronione Kobuleti<\/td>Pa\u0144stwowy rezerwat przyrody i rezerwat zarz\u0105dzany; rezerwat zarz\u0105dzany utworzony w 1998 r.<\/td>Mokrad\u0142a uznane na mocy Konwencji Ramsarskiej; torfowiska Ispani 1 i Ispani 2 w p\u00f3\u0142nocno-wschodniej cz\u0119\u015bci r\u00f3wniny przybrze\u017cnej<\/td><\/tr>
Pa\u0144stwowy Rezerwat Przyrody Kintrishi<\/td>Pa\u0144stwowy rezerwat przyrody, 1959<\/td>3\u00a0108 ha w gminie Kobuleti, 300 do 2\u00a0500 m n.p.m.<\/td><\/tr>
Krajobraz Chroniony Kintrishi<\/td>Krajobraz chroniony<\/td>10\u00a0406 ha; wraz z rezerwatem \u0142\u0105cznie 13\u00a0514 ha<\/td><\/tr>
Park Narodowy Mtirala<\/td>Park narodowy, 2007<\/td>Cz\u0119\u015bci gmin Kobuleti, Khelvachauri i Keda; administracja w Chakvi<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Kategorie maj\u0105 dla kupuj\u0105cego znaczenie z powodu sposobu, w jaki traktuje je prawo, co omawia cz\u0119\u015b\u0107 o przepisach poni\u017cej: pa\u0144stwo jest wy\u0142\u0105cznym w\u0142a\u015bcicielem grunt\u00f3w pa\u0144stwowych rezerwat\u00f3w przyrody, park\u00f3w narodowych i rezerwat\u00f3w zarz\u0105dzanych. Miasto i wi\u0119kszo\u015b\u0107 jego wybrze\u017ca le\u017c\u0105 poza tymi jednostkami, a strony agencji opisuj\u0105 torfowiska jako cz\u0119\u015b\u0107 r\u00f3wniny przybrze\u017cnej, a nie zabudowanego pasa. Dok\u0142adne granice poszczeg\u00f3lnych jednostek podaj\u0105 jednak strony agencji, a nie niniejszy przewodnik.<\/p>\n

Dojazd do Kobuleti: poci\u0105g, droga i lotniska<\/h2>\n

Koleje Gruzi\u0144skie (Georgian Railway) obs\u0142uguj\u0105 lini\u0119 Tbilisi \u2013 Batumi z przystankiem w Kobuleti. Serwis sprzeda\u017cy bilet\u00f3w Kolei Gruzi\u0144skich zwraca rozk\u0142ad jazdy na dowoln\u0105 dat\u0119 w prz\u00f3d, a tabela poni\u017cej przedstawia rozk\u0142ad, kt\u00f3ry zwr\u00f3ci\u0142 8 listopada 2026 r. dla czwartku 12 listopada 2026 r. (Georgian Railway: sprzeda\u017c bilet\u00f3w i rozk\u0142ad jazdy<\/a>; Georgian Railway<\/a>). Wszystkie godziny w tabeli podano w czasie lokalnym (UTC+4). Poci\u0105g 801 odje\u017cd\u017ca z Batumi tego dnia o 18:30; wed\u0142ug rozk\u0142adu na 9, 10 i 11 listopada odje\u017cd\u017ca o 16:50. Rozk\u0142ad pokazuje przystanki po\u015brednie na mi\u0119dzynarodowym lotnisku w Kutaisi i w Ureki oraz w Kobuleti i podaje odleg\u0142o\u015bci taryfowe 17 km mi\u0119dzy Batumi a Kobuleti i 326 km mi\u0119dzy Tbilisi a Kobuleti.<\/p>\n

Poci\u0105g<\/th>Odjazd<\/th>W Kobuleti (przyjazd \/ odjazd)<\/th>Przyjazd<\/th>Z Kobuleti do ko\u0144ca linii<\/th><\/tr><\/thead>
802<\/td>Tbilisi 08:05<\/td>11:48 \/ 11:50<\/td>Batumi 12:06<\/td>16 min do Batumi<\/td><\/tr>
804<\/td>Tbilisi 17:10<\/td>20:53 \/ 20:55<\/td>Batumi 21:11<\/td>16 min do Batumi<\/td><\/tr>
803<\/td>Batumi 08:00<\/td>08:16 \/ 08:18<\/td>Tbilisi 12:00<\/td>3 h 42 min do Tbilisi<\/td><\/tr>
801<\/td>Batumi 18:30<\/td>18:46 \/ 18:48<\/td>Tbilisi 22:30<\/td>3 h 42 min do Tbilisi<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Drog\u0105 trasa z pierwszej cz\u0119\u015bci prowadzi\u0142a nadmorsk\u0105 drog\u0105 S2 mi\u0119dzy Batumi a Kobuleti. Wyznaczone 329,5 kilometra do Tbilisi zajmuje przy swobodnym ruchu 265 minut, wobec rozk\u0142adowych 3 godzin 42 minut poci\u0105giem mi\u0119dzy Kobuleti a Tbilisi, przy czym czas wyznaczony programem pomija ruch drogowy, a czas poci\u0105gu obejmuje jego postoje. Obie warto\u015bci nale\u017cy wi\u0119c czyta\u0107 jako orientacyjne por\u00f3wnanie dw\u00f3ch \u015brodk\u00f3w transportu, a nie jako gwarantowany czas podr\u00f3\u017cy.<\/p>\n

Wybrze\u017ce obs\u0142uguj\u0105 dwa lotniska, a operator lotniska w Batumi, United Airports of Georgia, podaje, \u017ce rozbudowa terminalu uko\u0144czona w 2021 r. pozwala obs\u0142u\u017cy\u0107 do 1,2 mln pasa\u017cer\u00f3w, a w 2024 r. lotnisko obs\u0142u\u017cy\u0142o 951\u00a0760 pasa\u017cer\u00f3w (United Airports of Georgia: lotnisko w Batumi<\/a>). Agencja Lotnictwa Cywilnego, wed\u0142ug doniesie\u0144 Georgia Today, naliczy\u0142a w 2025 r. na wszystkich lotniskach Gruzji 8,49 mln pasa\u017cer\u00f3w, z czego 4,98 mln w Tbilisi, 1,69 mln w Kutaisi i 1,16 mln w Batumi, przy czym ostatnia liczba jest o 30 proc. wy\u017csza ni\u017c rok wcze\u015bniej (Georgia Today: ruch lotniczy w 2025 r.<\/a>). Liczba dla Batumi to roczny ruch najbli\u017cszego lotniska i nie jest rozbita wed\u0142ug cel\u00f3w, do kt\u00f3rych pasa\u017cerowie jad\u0105 dalej. Dla por\u00f3wnania podano te\u017c warto\u015bci dla Kutaisi i Tbilisi w tabeli poni\u017cej.<\/p>\n

Lotnisko<\/th>Odleg\u0142o\u015b\u0107 drogowa od dworca w Kobuleti (wyznaczona)<\/th>Pasa\u017cerowie<\/th>\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th><\/tr><\/thead>
Batumi (BUS)<\/td>35,9 km<\/td>951\u00a0760 w 2024 r.; 1,16 mln w 2025 r.<\/td>United Airports of Georgia; Agencja Lotnictwa Cywilnego za Georgia Today<\/td><\/tr>
Kutaisi (KUT)<\/td>96,5 km<\/td>1,69 mln w 2025 r.<\/td>Agencja Lotnictwa Cywilnego za Georgia Today<\/td><\/tr>
Tbilisi (TBS)<\/td>329,5 km (do placu Wolno\u015bci)<\/td>4,98 mln w 2025 r.<\/td>Agencja Lotnictwa Cywilnego za Georgia Today<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Klimat: normy stacji Qobuleti z lat 1991\u20132020<\/h2>\n

Normy klimatyczne \u015awiatowej Organizacji Meteorologicznej z lat 1991\u20132020, zarchiwizowane przez ameryka\u0144skie Narodowe Centra Informacji o \u015arodowisku, obejmuj\u0105 stacj\u0119 Qobuleti (WMO 37481) na wysoko\u015bci 5 metr\u00f3w. Plik podaje \u015bredni\u0105 dobow\u0105 temperatur\u0119 maksymaln\u0105 19,3 \u00b0C i \u015bredni\u0105 dobow\u0105 minimaln\u0105 10,6 \u00b0C w skali roku, roczne opady 2\u00a0521,4 milimetra oraz 139,7 dnia w roku z opadem 1 milimetra lub wi\u0119kszym (Normy WMO 1991\u20132020, Qobuleti<\/a>). Najcieplejszym miesi\u0105cem wed\u0142ug temperatury maksymalnej jest sierpie\u0144 (28,3 \u00b0C), a najzimniejszym wed\u0142ug minimalnej stycze\u0144 (2,6 \u00b0C). Najbardziej deszczowe miesi\u0105ce to pa\u017adziernik (318,1 mm) i wrzesie\u0144 (308,9 mm), a najsuchszy jest maj (84,1 mm).<\/p>\n

Miesi\u0105c<\/th>\u015arednia dobowa maks. (\u00b0C)<\/th>\u015arednia dobowa min. (\u00b0C)<\/th>Opady (mm)<\/th>Dni z opadem 1 mm lub wi\u0119cej<\/th><\/tr><\/thead>
Stycze\u0144<\/td>10,8<\/td>2,6<\/td>237,9<\/td>14,4<\/td><\/tr>
Luty<\/td>11,2<\/td>2,8<\/td>175,9<\/td>12,7<\/td><\/tr>
Marzec<\/td>13,7<\/td>5,1<\/td>175,8<\/td>13,6<\/td><\/tr>
Kwiecie\u0144<\/td>17,1<\/td>7,9<\/td>94,6<\/td>10,0<\/td><\/tr>
Maj<\/td>21,1<\/td>12,5<\/td>84,1<\/td>9,0<\/td><\/tr>
Czerwiec<\/td>25,2<\/td>17,0<\/td>167,6<\/td>9,7<\/td><\/tr>
Lipiec<\/td>27,6<\/td>19,8<\/td>192,6<\/td>10,8<\/td><\/tr>
Sierpie\u0144<\/td>28,3<\/td>20,3<\/td>240,9<\/td>10,9<\/td><\/tr>
Wrzesie\u0144<\/td>25,6<\/td>16,4<\/td>308,9<\/td>11,2<\/td><\/tr>
Pa\u017adziernik<\/td>21,7<\/td>12,1<\/td>318,1<\/td>12,2<\/td><\/tr>
Listopad<\/td>16,6<\/td>6,8<\/td>255,1<\/td>11,9<\/td><\/tr>
Grudzie\u0144<\/td>12,7<\/td>3,9<\/td>269,9<\/td>13,3<\/td><\/tr>
Rok<\/td>19,3<\/td>10,6<\/td>2\u00a0521,4<\/td>139,7<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Ten sam plik podaje 106,7 dnia w roku z temperatur\u0105 maksymaln\u0105 25 \u00b0C lub wy\u017csz\u0105, 18,5 dnia z 30 \u00b0C lub wi\u0119cej i 1,6 dnia z 35 \u00b0C lub wi\u0119cej, a tak\u017ce 21,1 dnia z temperatur\u0105 minimaln\u0105 poni\u017cej 0 \u00b0C, najwi\u0119cej w styczniu (7,5), lutym (5,7) i grudniu (4,9). Notuje 98,3 dnia w roku z opadem 5 milimetr\u00f3w lub wi\u0119kszym, 71,9 dnia z opadem 10 milimetr\u00f3w lub wi\u0119kszym i 10,2 dnia z opadem 50 milimetr\u00f3w lub wi\u0119kszym. Portal turystyczny Visit Ajara opisuje zimy, w kt\u00f3rych temperatura rzadko spada poni\u017cej +5 \u00b0C; plik stacji pokazuje, \u017ce minimalna temperatura dobowa spada\u0142a w latach 1991\u20132020 \u015brednio poni\u017cej 0 \u00b0C w 21 dniach w roku, wi\u0119c oba opisy mierz\u0105 co\u015b innego, a plik jest \u017ar\u00f3d\u0142em opatrzonym dat\u0105. Stacja le\u017cy na r\u00f3wninie przybrze\u017cnej i nie opisuje miejsc po\u0142o\u017conych wy\u017cej w gminie, takich jak dolina Kintrishi na wysoko\u015bci od 300 do 2\u00a0500 metr\u00f3w. Plik jest wi\u0119c w\u0142a\u015bciwym \u017ar\u00f3d\u0142em dla wybrze\u017ca, a nie dla ca\u0142ej gminy.<\/p>\n

Odwiedzaj\u0105cy, hotele i pozwolenia na budow\u0119 w Ad\u017carii<\/h2>\n

Seria Geostat o turystyce przyjazdowej podaje wizyty wed\u0142ug region\u00f3w, dlatego najbli\u017csz\u0105 Kobuleti jednostk\u0105 jest Ad\u017caria. Komunikat za 2025 r. m\u00f3wi, \u017ce Tbilisi i Ad\u017caria przyj\u0119\u0142y wi\u0119kszo\u015b\u0107 wizyt, odpowiednio 3,8 mln i 2,7 mln, i przypisuje Ad\u017carii 25,7 proc. wizyt wed\u0142ug odwiedzanego regionu (Geostat: statystyka turystyki przyjazdowej, 2025<\/a>). Jedna wizyta mo\u017ce obejmowa\u0107 wi\u0119cej ni\u017c jeden region, wi\u0119c udzia\u0142y regionalne s\u0105 udzia\u0142ami wizyt wed\u0142ug region\u00f3w, a nie podr\u00f3\u017cnych. Komunikaty kwartalne pokazuj\u0105 sezonowo\u015b\u0107: Ad\u017caria przyj\u0119\u0142a 629,8 tys. wizyt w drugim kwartale 2025 r. (24,3 proc.), 1\u00a0274,4 tys. w trzecim kwartale (31,7 proc.) i 466,9 tys. w czwartym kwartale (21,8 proc.) (Geostat: drugi kwarta\u0142 2025<\/a>; Geostat: trzeci kwarta\u0142 2025<\/a>; Geostat: czwarty kwarta\u0142 2025<\/a>). Wynik trzeciego kwarta\u0142u jest 2,7 raza wi\u0119kszy od wyniku czwartego (1\u00a0274,4 podzielone przez 466,9). Dane kwartalne i roczne pochodz\u0105 z r\u00f3\u017cnych komunikat\u00f3w Geostat i dlatego podano je osobno.<\/p>\n

W zakresie zakwaterowania komunikat Geostat o hotelach za 2025 r. liczy w Gruzji 2\u00a0783 hotele i przedsi\u0119biorstwa typu hotelowego, 54,3 tys. pokoi i 120,2 tys. miejsc noclegowych oraz 6,2 mln go\u015bci, z kt\u00f3rych 62,7 proc. stanowili cudzoziemcy; w Ad\u017carii znajdowa\u0142o si\u0119 21,3 proc. obiekt\u00f3w, czyli oko\u0142o 593 z 2\u00a0783 (obliczenie), co jest najwi\u0119kszym udzia\u0142em regionalnym, przed 20,9 proc. Tbilisi (Geostat: hotele i przedsi\u0119biorstwa typu hotelowego, 2025<\/a>). Komunikat podaje udzia\u0142y regionalne na wykresach i nie dzieli Ad\u017carii na gminy. W budownictwie Geostat naliczy\u0142 w 2025 r. w Gruzji 11\u00a0578 pozwole\u0144 na budow\u0119, o 4,2 proc. mniej ni\u017c w 2024 r., dla budynk\u00f3w o \u0142\u0105cznej powierzchni 11\u00a0397,2 tys. metr\u00f3w kwadratowych, z czego 6,9 proc. wydano w Ad\u017carii, czyli oko\u0142o 799 pozwole\u0144 (obliczenie) (Geostat: pozwolenia na budow\u0119, 2025<\/a>).<\/p>\n

Wska\u017anik<\/th>Warto\u015b\u0107<\/th>\u0179r\u00f3d\u0142o i okres<\/th><\/tr><\/thead>
Wizyty w Ad\u017carii, 2025<\/td>2,7 mln (25,7% wizyt wed\u0142ug regionu)<\/td>Geostat, 2025<\/td><\/tr>
Wizyty w Ad\u017carii, drugi kwarta\u0142<\/td>629,8 tys. (24,3%)<\/td>Geostat, 2. kwarta\u0142 2025<\/td><\/tr>
Wizyty w Ad\u017carii, trzeci kwarta\u0142<\/td>1\u00a0274,4 tys. (31,7%)<\/td>Geostat, 3. kwarta\u0142 2025<\/td><\/tr>
Wizyty w Ad\u017carii, czwarty kwarta\u0142<\/td>466,9 tys. (21,8%)<\/td>Geostat, 4. kwarta\u0142 2025<\/td><\/tr>
Hotele i przedsi\u0119biorstwa typu hotelowego, Gruzja<\/td>2\u00a0783; udzia\u0142 Ad\u017carii 21,3% (oko\u0142o 593)<\/td>Geostat, 2025<\/td><\/tr>
Pokoje hotelowe i miejsca noclegowe, Gruzja<\/td>54,3 tys. i 120,2 tys.<\/td>Geostat, 2025<\/td><\/tr>
Pozwolenia na budow\u0119, Gruzja<\/td>11\u00a0578; udzia\u0142 Ad\u017carii 6,9% (oko\u0142o 799)<\/td>Geostat, 2025<\/td><\/tr>
Ludno\u015b\u0107 Ad\u017carii<\/td>402\u00a0929 w 2024 r.; 333\u00a0953 w 2014 r.<\/td>Spisy Geostat<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Przegl\u0105d rynku na tej stronie, rynek nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a>, osadza te og\u00f3lnokrajowe szeregi w kontek\u015bcie, a artyku\u0142 o najmie kr\u00f3tkoterminowym w Batumi<\/a> omawia najbli\u017csze miasto, dla kt\u00f3rego publikowane s\u0105 dane o wynajmie.<\/p>\n

Ceny i wolumen sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w Kobuleti: co opublikowano<\/h2>\n

G\u0142\u00f3wny oficjalny szereg nie obejmuje Kobuleti. Indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkaniowych Geostat za trzeci kwarta\u0142 2026 r., opublikowany 23 pa\u017adziernika 2026 r., obejmuje rynek nowych nieruchomo\u015bci mieszkaniowych w Tbilisi, mieszka\u0144 i dom\u00f3w wolno stoj\u0105cych (Geostat: Indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkaniowych, 3. kwarta\u0142 2026<\/a>). Wzr\u00f3s\u0142 o 1,5 proc. wobec poprzedniego kwarta\u0142u i o 5,9 proc. wobec trzeciego kwarta\u0142u 2025 r., a liczby te dotycz\u0105 Tbilisi. Geostat nie publikuje w tym komunikacie indeksu cen dla Ad\u017carii, wi\u0119c ka\u017cda cena nieruchomo\u015bci w Kobuleti musi pochodzi\u0107 z rejestrowych liczb sprzeda\u017cy oraz z cen deweloper\u00f3w lub portali zestawionych przez inne podmioty. Dlatego dalsza cz\u0119\u015b\u0107 tej sekcji wskazuje wydawc\u0119 i dat\u0119 ka\u017cdej liczby.<\/p>\n

Najbardziej szczeg\u00f3\u0142owym \u017ar\u00f3d\u0142em opatrzonym datami jest kwartalny raport Batumi Residential Real Estate firmy Galt & Taggart, cz\u0142onka Lion Finance Group, kt\u00f3ry dzieli wybrze\u017ce na strefy i wymienia Kobuleti jako jedn\u0105 z nich. Podane w nim warto\u015bci to \u015brednie ceny pod klucz za metr kwadratowy na rynku pierwotnym, a liczba sprzedanych mieszka\u0144 pochodzi z Rejestru Publicznego, na kt\u00f3ry, jak zastrzega raport, wp\u0142ywaj\u0105 op\u00f3\u017anienia rejestracji na rynku pierwotnym. Wydanie za drugi kwarta\u0142 2026 r., z dat\u0105 14 sierpnia 2026 r., podaje 167 sprzedanych mieszka\u0144 w Kobuleti przy \u015bredniej cenie pod klucz $1\u00a0731 za metr kwadratowy (Galt & Taggart: Batumi Residential Real Estate, 2Q26<\/a>). Wydanie za trzeci kwarta\u0142 2025 r., z dat\u0105 14 listopada 2025 r., podawa\u0142o 202 mieszkania po $1\u00a0685 (Galt & Taggart: Batumi Residential Real Estate, 3Q25<\/a>). \u017badne z wyda\u0144 nie podaje stawki czynszu dla Kobuleti.<\/p>\n

Strefa w raporcie Galt & Taggart<\/th>Sprzedane mieszkania, 3Q25<\/th>\u015arednia cena pod klucz, 3Q25 ($\/m\u00b2)<\/th>Sprzedane mieszkania, 2Q26<\/th>\u015arednia cena pod klucz, 2Q26 ($\/m\u00b2)<\/th><\/tr><\/thead>
Kobuleti<\/td>202<\/td>1\u00a0685<\/td>167<\/td>1\u00a0731<\/td><\/tr>
Batumi, wszystkie strefy (kluczowe wska\u017aniki)<\/td>4\u00a0893<\/td>1\u00a0821<\/td>4\u00a0168<\/td>1\u00a0960<\/td><\/tr>
Stare Batumi<\/td>701<\/td>2\u00a0906<\/td>349<\/td>3\u00a0239<\/td><\/tr>
Rejon Nowego Bulwaru<\/td>2\u00a0055<\/td>1\u00a0753<\/td>1\u00a0664<\/td>1\u00a0800<\/td><\/tr>
Makhinjauri<\/td>219<\/td>1\u00a0742<\/td>311<\/td>1\u00a0983<\/td><\/tr>
Strefy peryferyjne<\/td>441<\/td>1\u00a0380<\/td>360<\/td>1\u00a0744<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Rachunek na podstawie tabeli: \u015brednia dla Kobuleti, $1\u00a0731, jest o 11,7 proc. ni\u017csza od \u015bredniej dla Batumi, $1\u00a0960, w tym samym wydaniu (1\u00a0731 podzielone przez 1\u00a0960 daje 0,883), a 167 sprzeda\u017cy w Kobuleti to 4,0 proc. z 4\u00a0168 sprzeda\u017cy w Batumi. Obie \u015brednie dla Kobuleti pochodz\u0105 z r\u00f3\u017cnych kwarta\u0142\u00f3w i z r\u00f3\u017cnej liczby sprzeda\u017cy, 202 i 167, a \u015brednia z niewielkiego i zmiennego zbioru zarejestrowanych transakcji nie jest indeksem cen, dlatego nie przedstawiono tu obu warto\u015bci jako trendu. Tekst samego raportu dotyczy Batumi, a wiersz Kobuleti to jeden z paneli stref. Przyk\u0142ad liczbowy pokazuje, co ta stawka oznacza w dolarach: przy $1\u00a0731 za metr kwadratowy mieszkanie o powierzchni 45 metr\u00f3w kwadratowych kosztowa\u0142oby $77\u00a0895 (45 razy 1\u00a0731), co jest rachunkiem na \u015bredniej, a nie podan\u0105 cen\u0105.<\/p>\n

Wcze\u015bniejsze wydanie pozwala zobaczy\u0107 stron\u0119 poda\u017cow\u0105. Doniesienia medi\u00f3w biznesowych o raporcie Galt & Taggart za drugi kwarta\u0142 2024 r. odnotowa\u0142y wa\u017con\u0105 \u015bredni\u0105 cen\u0119 na rynku pierwotnym w Kobuleti $1\u00a0221 za metr kwadratowy, wielko\u015b\u0107 rynku $10,2 mln w tym kwartale oraz 29 trwaj\u0105cych projekt\u00f3w na odcinku wybrze\u017ca Chakvi, Tsikhisdziri i Kobuleti (CBW: rynek nieruchomo\u015bci w Batumi, raport za 2Q24<\/a>). Wydanie to liczy dwa lata, a jego podstawa, \u015brednia wa\u017cona, r\u00f3\u017cni si\u0119 od \u015bredniej ceny pod klucz stosowanej w wydaniach z 2025 i 2026 r. Dla s\u0105siedniego miasta strona tego serwisu o cenach mieszka\u0144 za metr kwadratowy w Batumi<\/a> przedstawia szereg tego samego wydawcy. Ma to znaczenie przy por\u00f3wnywaniu, bo dwie r\u00f3\u017cne metody liczenia nie daj\u0105 warto\u015bci, kt\u00f3re mo\u017cna po prostu zestawi\u0107.<\/p>\n

Nieruchomo\u015bci w Kobuleti w ofercie tej strony: Kobuleti Beach Resort<\/h2>\n

Jeden projekt jest prezentowany tu wed\u0142ug stanu na 8 listopada 2026 r.: Kobuleti Beach Resort<\/a>, przedstawiony na stronie dewelopera przez NEXT, z Archi wskazanym jako deweloper partnerski (NEXT: Kobuleti Beach Resort<\/a>). Strona dewelopera podaje, \u017ce projekt le\u017cy na czarnomorskim wybrze\u017cu Gruzji w Kobuleti. Nie podaje ulicy, numeru dzia\u0142ki ani pinezki na mapie, \u0142\u0105cznej liczby lokali ani powierzchni \u017cadnego typu lokalu, wi\u0119c nie da si\u0119 z niej wyliczy\u0107 ceny za metr kwadratowy. Rz\u0105d Ad\u017carii opublikowa\u0142 4 czerwca 2026 r. wiadomo\u015b\u0107 o rozpocz\u0119ciu budowy hotelu i wielofunkcyjnego kompleksu mieszkaniowego w Kobuleti, z szacowan\u0105 \u0142\u0105czn\u0105 inwestycj\u0105 do USD 300 mln, kapsu\u0142\u0105 fundamentow\u0105 umieszczon\u0105 podczas uroczysto\u015bci i koncepcj\u0105 architektoniczn\u0105 madryckiego biura Chapman Taylor (Rz\u0105d Ad\u017carii: rozpocz\u0119cie budowy, 4 czerwca 2026 r.<\/a>). Wiadomo\u015b\u0107 wymienia operatora hotelu; strona dewelopera go nie wymienia, a tabela opiera si\u0119 na stronie dewelopera. Obie informacje podano wi\u0119c osobno, aby nie miesza\u0107 \u017ar\u00f3de\u0142.<\/p>\n

Pozycja<\/th>Wed\u0142ug dewelopera, 8 listopada 2026 r.<\/th><\/tr><\/thead>
Deweloper<\/td>NEXT; Archi wskazany jako deweloper partnerski<\/td><\/tr>
Status<\/td>Przedsprzeda\u017c; \u201eprzekazanie lokali w grudniu 2031 r.\u201d<\/td><\/tr>
Przekazanie lokali<\/td>Grudzie\u0144 2031 r., wed\u0142ug dewelopera<\/td><\/tr>
Budynki<\/td>Trzy po\u0142\u0105czone wie\u017ce (wie\u017ca centralna i dwie boczne); jedna kondygnacja podziemna<\/td><\/tr>
Kondygnacje<\/td>38 kondygnacji nadziemnych, opisanych jako 29 mieszkalnych, 6 hotelowych i 2 infrastruktury hotelowej<\/td><\/tr>
Mieszkania na kondygnacji<\/td>28 w wie\u017cy centralnej; po 22 w ka\u017cdej wie\u017cy bocznej; \u0142\u0105cznej liczby lokali nie podano<\/td><\/tr>
Kawalerka<\/td>Od $75\u00a0500; powierzchnia niepodana<\/td><\/tr>
Jedna sypialnia (1+1)<\/td>Od $126\u00a0630; powierzchnia niepodana<\/td><\/tr>
Dwie sypialnie (2+1)<\/td>Od $219\u00a0960; powierzchnia niepodana<\/td><\/tr>
Wyko\u0144czenie<\/td>\u201eWhite Frame\u201d<\/td><\/tr>
Plan p\u0142atno\u015bci<\/td>10% pierwszej wp\u0142aty, nast\u0119pnie 56 miesi\u0119cznych rat po 0%, \u201eod $1\u00a0213 miesi\u0119cznie\u201d<\/td><\/tr>
Cz\u0119\u015b\u0107 hotelowa<\/td>Jedna wie\u017ca ma by\u0107 zarz\u0105dzana przez mark\u0119 hotelow\u0105; strona jej nie wymienia<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Rachunek p\u0142atno\u015bci opiera si\u0119 wy\u0142\u0105cznie na opublikowanych kwotach. Pierwsza wp\u0142ata w wysoko\u015bci 10 proc. to $7\u00a0550 w przypadku kawalerki (10 proc. z $75\u00a0500), a pozosta\u0142e 90 proc., $67\u00a0950, podzielone na 56 r\u00f3wnych cz\u0119\u015bci daje $1\u00a0213,39 miesi\u0119cznie, co zgadza si\u0119 z kafelkiem dewelopera \u201eod $1\u00a0213\u201d. Ta sama metoda daje $12\u00a0663 wp\u0142aty pocz\u0105tkowej i oko\u0142o $2\u00a0035 miesi\u0119cznie dla mieszkania z jedn\u0105 sypialni\u0105 ($113\u00a0967 przez 56) oraz $21\u00a0996 wp\u0142aty pocz\u0105tkowej i oko\u0142o $3\u00a0535 miesi\u0119cznie dla mieszkania z dwiema sypialniami ($197\u00a0964 przez 56). Po kursie NBG 2,5949 trzy ceny wyj\u015bciowe wynosz\u0105 GEL 195\u00a0915, GEL 328\u00a0592 i GEL 570\u00a0774. Strona dewelopera nie m\u00f3wi, w jakiej walucie wystawiane s\u0105 raty, czy op\u0142ata rezerwacyjna wspomniana na stronie dewelopera (USD 1\u00a0000 do 3\u00a0000, wstrzymana na okres od tygodnia do miesi\u0105ca) wlicza si\u0119 do pierwszej wp\u0142aty, ani co obejmuje \u201eWhite Frame\u201d, wi\u0119c te kwestie rozstrzygaj\u0105 dokumenty sprzeda\u017cy. Ka\u017cda z tych warto\u015bci jest wi\u0119c wynikiem prostego dzielenia, a nie ofert\u0105.<\/p>\n

W zestawieniu z danymi o strefach deweloper nie podaje ceny \u017cadnej powierzchni, wi\u0119c por\u00f3wnanie ze \u015bredni\u0105 Galt & Taggart dla Kobuleti, $1\u00a0731 za metr kwadratowy, nie jest mo\u017cliwe. Czytelnik mo\u017ce wykona\u0107 obliczenie w drug\u0105 stron\u0119: przy $1\u00a0731 za metr kwadratowy cena kawalerki, $75\u00a0500, odpowiada\u0142aby oko\u0142o 43,6 metra kwadratowego (75\u00a0500 podzielone przez 1\u00a0731), ale jest to rachunek na \u015bredniej dla mieszka\u0144 pod klucz i nic nie m\u00f3wi o wielko\u015bci kawalerek dewelopera. Zakup lokalu w budowie (off-plan) ma w\u0142asn\u0105 sekwencj\u0119 um\u00f3w, a artyku\u0142 nieruchomo\u015bci w budowie w Batumi<\/a> omawia j\u0105 dla s\u0105siedniego miasta.<\/p>\n

W\u0142asno\u015b\u0107 i rejestracja: co m\u00f3wi gruzi\u0144skie prawo o kupuj\u0105cym cudzoziemcu<\/h2>\n

Zgodnie z Kodeksem cywilnym nabycie rzeczy nieruchomej wymaga zawarcia transakcji w formie pisemnej i zarejestrowania prawa w\u0142asno\u015bci nabywcy w Rejestrze Publicznym (Kodeks cywilny Gruzji, art. 183<\/a>). Artyku\u0142 312 zak\u0142ada, \u017ce wpisy rejestru s\u0105 prawid\u0142owe, dop\u00f3ki nie wyka\u017ce si\u0119 ich b\u0142\u0119dno\u015bci, oraz \u017ce wpis uznaje si\u0119 za prawid\u0142owy na korzy\u015b\u0107 osoby nabywaj\u0105cej prawo od zarejestrowanego zbywcy, chyba \u017ce wniesiono skarg\u0119 na wpis lub nabywca wie, \u017ce wpis jest b\u0142\u0119dny. W\u0142asno\u015b\u0107 mieszkania powstaje wi\u0119c z chwil\u0105 rejestracji, a nie zap\u0142aty, a wyci\u0105g z rejestru jest dokumentem, kt\u00f3ry wskazuje zarejestrowanego w\u0142a\u015bciciela, ewentualn\u0105 hipotek\u0119 i inne zarejestrowane obci\u0105\u017cenia. Kodeks cywilny wi\u0105\u017ce wi\u0119c skutek prawny transakcji z wpisem do rejestru, a nie z samym podpisaniem umowy.<\/p>\n

Warunek obywatelstwa w ustawach przeczytanych na potrzeby tego przewodnika dotyczy grunt\u00f3w rolnych. Artyku\u0142 4 Ustawy organicznej o w\u0142asno\u015bci grunt\u00f3w rolnych wylicza, kto mo\u017ce nimi w\u0142ada\u0107: pa\u0144stwo, republika autonomiczna, gmina, obywatele Gruzji oraz sp\u00f3\u0142ki zarejestrowane w Gruzji, w kt\u00f3rych dominuj\u0105cym wsp\u00f3lnikiem jest jeden z tych podmiot\u00f3w; cudzoziemiec mo\u017ce je posiada\u0107, je\u015bli je odziedziczy\u0142, a sp\u00f3\u0142ka z dominuj\u0105cym wsp\u00f3lnikiem cudzoziemcem mo\u017ce je posiada\u0107 na podstawie planu inwestycyjnego zatwierdzonego przez rz\u0105d (Ustawa organiczna o w\u0142asno\u015bci grunt\u00f3w rolnych, art. 4<\/a>). Mieszkanie w wie\u017cowcu mieszkalnym stoi na gruncie nierolnym, a sama Ustawa o statusie prawnym cudzoziemc\u00f3w zak\u0142ada, \u017ce cudzoziemiec posiada prawo w\u0142asno\u015bci do nieruchomo\u015bci nierolnej, gdy opisuje zezwolenie na pobyt zwi\u0105zane z nieruchomo\u015bci\u0105 (Ustawa o statusie prawnym cudzoziemc\u00f3w i bezpa\u0144stwowc\u00f3w, art. 15<\/a>). Kategoria gruntu konkretnej dzia\u0142ki widnieje w jej wyci\u0105gu z rejestru, co ma znaczenie w Kobuleti, poniewa\u017c r\u00f3wnina przybrze\u017cna obejmuje torfowiska i tereny podmok\u0142e, a wed\u0142ug has\u0142a gminy w Wikipedii 29,4 proc. grunt\u00f3w gminy jest u\u017cytkowane \u0142\u0105cznie na cele rolnicze i mieszkaniowe. Artyku\u0142 tej strony czy cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107 nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a> przedstawia ten sam punkt wraz z przyk\u0142adami, a strona krajowa Gruzja<\/a> gromadzi pozosta\u0142e oferty.<\/p>\n

Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) publikuje swoje op\u0142aty. Rejestracja zmiany, powstania lub wyga\u015bni\u0119cia prawa do nieruchomo\u015bci kosztuje GEL 150 w ci\u0105gu 4 dni roboczych, GEL 270 w ci\u0105gu 1 dnia roboczego i GEL 350 w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku, a rejestracja zobowi\u0105zania zwi\u0105zanego z prawem w\u0142asno\u015bci, takiego jak hipoteka, podlega tym samym trzem op\u0142atom (NAPR: op\u0142ata za rejestracj\u0119 nieruchomo\u015bci<\/a>). Potwierdzenie podpis\u00f3w stron na transakcji z\u0142o\u017conej do rejestracji kosztuje GEL 7. Wyci\u0105g z rejestru kosztuje GEL 20 w ci\u0105gu jednego dnia roboczego lub GEL 13 przy zam\u00f3wieniu online, a wersja angielska to dodatkowe GEL 26 (NAPR: op\u0142ata za us\u0142ugi informacyjne<\/a>). Kolumna z dolarami poni\u017cej jest rachunkiem wed\u0142ug kursu NBG 2,5949.<\/p>\n

Us\u0142uga NAPR<\/th>Op\u0142ata<\/th>Oko\u0142o, w dolarach ameryka\u0144skich<\/th><\/tr><\/thead>
Rejestracja zmiany prawa, w ci\u0105gu 4 dni roboczych<\/td>GEL 150<\/td>$57,8<\/td><\/tr>
Rejestracja zmiany prawa, w ci\u0105gu 1 dnia roboczego<\/td>GEL 270<\/td>$104,1<\/td><\/tr>
Rejestracja zmiany prawa, w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/td>GEL 350<\/td>$134,9<\/td><\/tr>
Potwierdzenie podpis\u00f3w stron<\/td>GEL 7<\/td>$2,7<\/td><\/tr>
Wyci\u0105g z rejestru, 1 dzie\u0144 roboczy<\/td>GEL 20<\/td>$7,7<\/td><\/tr>
Wyci\u0105g z rejestru, 1 dzie\u0144 roboczy, online<\/td>GEL 13<\/td>$5,0<\/td><\/tr>
Wersja angielska wyci\u0105gu, dodatkowo<\/td>GEL 26<\/td>$10,0<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Strona z instrukcj\u0105 krok po kroku jak kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Gruzji<\/a> przechodzi przez sprawdzenie wyci\u0105gu, umow\u0119 i rejestracj\u0119, a zakup nieruchomo\u015bci w Gruzji z zagranicy<\/a> dotyczy kupuj\u0105cego, kt\u00f3ry nie podr\u00f3\u017cuje. Deweloper prezentowanego projektu podaje, \u017ce kupuj\u0105cy zostaje oficjalnym w\u0142a\u015bcicielem w ci\u0105gu jednego dnia roboczego po zako\u0144czeniu budowy i dokonaniu pe\u0142nej p\u0142atno\u015bci; powy\u017cszy cennik op\u0142at rejestracyjnych to cz\u0119\u015b\u0107 tego etapu przypadaj\u0105ca na pa\u0144stwo.<\/p>\n

Przepisy o linii brzegowej, obszarach chronionych i pozwoleniach na budow\u0119 w okolicy Kobuleti<\/h2>\n

Na dzia\u0142k\u0119 nadmorsk\u0105 wp\u0142ywaj\u0105 trzy zespo\u0142y przepis\u00f3w, a ka\u017cdy odczytano tu z tekstu ustawy. Pierwszy to Ustawa o regulacji i in\u017cynieryjnej ochronie morza, zbiornik\u00f3w wodnych i brzeg\u00f3w rzek (nr 576-IIs z 27 pa\u017adziernika 2000 r., ostatnio zmieniona 16 wrze\u015bnia 2026 r.), kt\u00f3rej gruzi\u0144ski tekst w portalu legislacyjnym okre\u015bla stref\u0119 in\u017cynieryjnej ochrony wybrze\u017ca morskiego jako obszar morza do g\u0142\u0119boko\u015bci 20 metr\u00f3w wraz z pasem l\u0105du o szeroko\u015bci nie wi\u0119kszej ni\u017c 500 metr\u00f3w, sk\u0142adaj\u0105cy si\u0119 z pasa \u015bcis\u0142ego nadzoru i pasa sta\u0142ego monitoringu (Ustawa o in\u017cynieryjnej ochronie wybrze\u017ca morskiego, art. 2, 6 i 9<\/a>). Zgodnie z art. 6 grunty prywatne w pasie \u015bcis\u0142ego nadzoru pozostaj\u0105 w\u0142asno\u015bci\u0105 prywatn\u0105, ale przekazywanie pla\u017c na w\u0142asno\u015b\u0107 prywatn\u0105 jest zakazane, z wyj\u0105tkiem przypadk\u00f3w interesu pa\u0144stwa i interesu publicznego.<\/p>\n

W odniesieniu do budowy w tej strefie art. 9 wymaga od organu wydaj\u0105cego pozwolenie na budow\u0119 w\u0142\u0105czenia Departamentu Dr\u00f3g jako zainteresowanego organu administracyjnego i przes\u0142ania mu dokumentacji do obowi\u0105zkowej opinii, a tak\u017ce wymaga, aby projekt budynku w strefie przewidywa\u0142 koszty odszkodowania za spodziewane szkody w brzegu. Stanowi te\u017c, \u017ce korzystanie z pla\u017cy w celach zdrowotnych i rekreacyjnych nie jest ograniczone, \u017ce ogradzanie pla\u017cy sta\u0142ymi lub nieprzepuszczalnymi konstrukcjami jest niedozwolone oraz \u017ce w pasie \u015bcis\u0142ego nadzoru mo\u017cna ustawia\u0107 konstrukcje tymczasowe. Zapis ustawy o pla\u017cy to regu\u0142a, kt\u00f3ra okre\u015bla, czym legalnie mo\u017ce by\u0107 udogodnienie opisane jako dost\u0119p do pla\u017cy; wyci\u0105g z rejestru i dokumenty sprzeda\u017cy pokazuj\u0105, kt\u00f3re grunty nale\u017c\u0105 do dzia\u0142ki. Przepis dotyczy wi\u0119c zar\u00f3wno samej budowy, jak i p\u00f3\u017aniejszego korzystania z brzegu.<\/p>\n

Drugi zesp\u00f3\u0142 to Ustawa o systemie obszar\u00f3w chronionych. Artyku\u0142 12 stanowi, \u017ce pa\u0144stwo jest wy\u0142\u0105cznym w\u0142a\u015bcicielem terytori\u00f3w pa\u0144stwowych rezerwat\u00f3w przyrody, park\u00f3w narodowych, pomnik\u00f3w przyrody i rezerwat\u00f3w zarz\u0105dzanych oraz \u017ce przekazywanie ich osobom fizycznym i prawnym jest niedopuszczalne, poza w\u0105skimi przypadkami wymienionymi w artykule, takimi jak strefy tradycyjnego u\u017cytkowania park\u00f3w narodowych. Artyku\u0142 16 pozwala w razie potrzeby tworzy\u0107 wok\u00f3\u0142 takich obszar\u00f3w strefy wsparcia (buforowe) jako obszary wielofunkcyjnego u\u017cytkowania (Ustawa Gruzji o systemie obszar\u00f3w chronionych, art. 12 i 16<\/a>). Trzeci to Kodeks planowania przestrzennego, dzia\u0142alno\u015bci architektonicznej i budowlanej, wed\u0142ug kt\u00f3rego budynek musi odpowiada\u0107 rodzajowi u\u017cytkowania dozwolonemu w funkcjonalnej podstrefie jego dzia\u0142ki (art. 92), podstaw\u0105 prawn\u0105 budowy jest zg\u0142oszenie budowy lub pozwolenie na budow\u0119 (art. 93), a budynki klas III i IV wymagaj\u0105 pozwolenia na budow\u0119, przy czym pi\u0119\u0107 klas, od I do V, definiuje si\u0119 wed\u0142ug ryzyka (art. 94 i 96) (Kodeks planowania przestrzennego, dzia\u0142alno\u015bci architektonicznej i budowlanej, art. 92\u201396<\/a>).<\/p>\n

Regu\u0142a<\/th>Co m\u00f3wi ustawa<\/th>Gdzie<\/th><\/tr><\/thead>
Strefa in\u017cynieryjnej ochrony wybrze\u017ca<\/td>Obszar morza do g\u0142\u0119boko\u015bci 20 m plus pas l\u0105du o szeroko\u015bci do 500 m<\/td>Ustawa 576, art. 2<\/td><\/tr>
Pla\u017ce<\/td>Przekazywanie na w\u0142asno\u015b\u0107 prywatn\u0105 zakazane, z wyj\u0105tkiem przypadk\u00f3w interesu pa\u0144stwa i interesu publicznego<\/td>Ustawa 576, art. 6<\/td><\/tr>
Korzystanie z pla\u017cy<\/td>U\u017cytkowanie rekreacyjne nieograniczone; ogradzanie sta\u0142ymi lub nieprzepuszczalnymi konstrukcjami niedozwolone<\/td>Ustawa 576, art. 9<\/td><\/tr>
Pozwolenie na budow\u0119 w strefie<\/td>Udzia\u0142 Departamentu Dr\u00f3g; obowi\u0105zkowa opinia; koszty odszkodowania za szkody w brzegu w projekcie<\/td>Ustawa 576, art. 9<\/td><\/tr>
Rezerwaty, parki narodowe, rezerwaty zarz\u0105dzane<\/td>Pa\u0144stwo jest wy\u0142\u0105cznym w\u0142a\u015bcicielem; przekazanie osobom prywatnym niedopuszczalne, poza wymienionymi przypadkami<\/td>Ustawa o obszarach chronionych, art. 12<\/td><\/tr>
Strefy buforowe<\/td>Mog\u0105 by\u0107 tworzone wok\u00f3\u0142 obszar\u00f3w chronionych jako obszary wielofunkcyjnego u\u017cytkowania<\/td>Ustawa o obszarach chronionych, art. 16<\/td><\/tr>
Dozwolone u\u017cytkowanie<\/td>Budynek musi odpowiada\u0107 u\u017cytkowaniu dozwolonemu w funkcjonalnej podstrefie<\/td>Kodeks planowania, art. 92<\/td><\/tr>
Podstawa prawna budowy<\/td>Zg\u0142oszenie budowy lub pozwolenie na budow\u0119; klasy III\u2013IV wymagaj\u0105 pozwolenia<\/td>Kodeks planowania, art. 93\u201394<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Jaka podstrefa, jaka klasa i jakie pozwolenie dotycz\u0105 konkretnej dzia\u0142ki w Kobuleti, rozstrzygaj\u0105 gminne dokumenty planistyczne i akta pozwolenia, a \u017cadne ze \u017ar\u00f3de\u0142 przeczytanych na potrzeby tego przewodnika nie publikuje ich dzia\u0142ka po dzia\u0142ce. Ustawy wyja\u015bniaj\u0105, dlaczego wyci\u0105g z rejestru dla dzia\u0142ki, pozwolenie na budow\u0119 i dokumentacja projektowa to dokumenty rozstrzygaj\u0105ce te kwestie oraz dlaczego dzia\u0142ka w pobli\u017cu torfowisk lub brzegu to inny przypadek ni\u017c dzia\u0142ka w g\u0142\u0119bi l\u0105du.<\/p>\n

Podatki od nieruchomo\u015bci w Kobuleti: w\u0142asno\u015b\u0107, najem i sprzeda\u017c<\/h2>\n

Kodeks podatkowy opodatkowuje osob\u0119 fizyczn\u0105 z tytu\u0142u nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re posiada. Tekst Kodeksu w portalu legislacyjnym, uwzgl\u0119dniaj\u0105cy zmiany do 28 pa\u017adziernika 2026 r., zmieniono ustaw\u0105 nr 1874 z 30 wrze\u015bnia 2026 r. Artyku\u0142 202(5) ustala teraz podatek od maj\u0105tku podlegaj\u0105cego opodatkowaniu innego ni\u017c grunty osoby fizycznej na poziomie nie ni\u017cszym ni\u017c 0,8 proc. i nie wy\u017cszym ni\u017c 1 proc. warto\u015bci rynkowej maj\u0105tku na koniec roku poprzedzaj\u0105cego bie\u017c\u0105cy rok kalendarzowy, a art. 206(1)(a) zwalnia z podatku maj\u0105tek osoby fizycznej inny ni\u017c grunty, je\u015bli doch\u00f3d rodziny w roku poprzedzaj\u0105cym bie\u017c\u0105cy rok kalendarzowy nie przekracza GEL 100\u00a0000 (Kodeks podatkowy Gruzji, art. 202, 205 i 206<\/a>). Zestawienie podatkowe EY za trzeci kwarta\u0142 2026 r. podaje t\u0119 sam\u0105 zmian\u0119 i stwierdza, \u017ce poprzedni pr\u00f3g zwolnienia wynosi\u0142 GEL 40\u00a0000 (EY: Georgia Tax and Law Brief, lipiec\u2013wrzesie\u0144 2026<\/a>). Przewodniki napisane przed 30 wrze\u015bnia 2026 r. mog\u0105 wi\u0119c podawa\u0107 wcze\u015bniejsze zwolnienie na poziomie GEL 40\u00a0000 i dwa przedzia\u0142y stawek; kalkulator podatku od nieruchomo\u015bci S\u0142u\u017cby Dochod\u00f3w (Revenue Service) na 2026 r. pyta tylko, czy doch\u00f3d rodziny nie przekroczy\u0142, czy przekroczy\u0142 GEL 100\u00a0000 (Revenue Service: podatek od nieruchomo\u015bci<\/a>).<\/p>\n

Przyk\u0142ad obliczeniowy pokazuje zakres. Mieszkanie z jedn\u0105 sypialni\u0105 wycenione na USD 126\u00a0630, czyli cen\u0119 wyj\u015bciow\u0105 dewelopera dla tego typu, to GEL 328\u00a0592 po kursie NBG 2,5949. Dla rodziny z dochodem powy\u017cej GEL 100\u00a0000 Kodeks dopuszcza podatek od 0,8 do 1 proc., czyli od GEL 2\u00a0629 do GEL 3\u00a0286 rocznie ($1\u00a0013 do $1\u00a0266). Dla rodziny, kt\u00f3rej doch\u00f3d nie przekroczy\u0142 GEL 100\u00a0000, art. 206 zwalnia mieszkanie z podatku. Kodeks okre\u015bla przedzia\u0142, a nale\u017cna kwota zale\u017cy od stawki zastosowanej w jego granicach, wi\u0119c podane liczby to zakres dopuszczony przez Kodeks, a nie rachunek podatkowy; warto\u015b\u0107 rynkowa mieszkania do cel\u00f3w podatkowych niekoniecznie jest jego cen\u0105 z umowy. Osoba fizyczna sk\u0142ada zeznanie o podatku od nieruchomo\u015bci do 1 listopada i p\u0142aci do 15 listopada roku kalendarzowego (art. 205(12) i (14)), a strona podatek od nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a> omawia kroki sk\u0142adania deklaracji. Obliczenie ma wi\u0119c charakter pogl\u0105dowy i opiera si\u0119 wy\u0142\u0105cznie na cenie wyj\u015bciowej dewelopera.<\/p>\n

Podatek<\/th>Co m\u00f3wi Kodeks podatkowy<\/th>Artyku\u0142<\/th><\/tr><\/thead>
Podatek od nieruchomo\u015bci, doch\u00f3d rodziny powy\u017cej GEL 100\u00a0000<\/td>0,8% do 1% warto\u015bci rynkowej na koniec roku poprzedniego<\/td>202(5)<\/td><\/tr>
Zwolnienie, doch\u00f3d rodziny do GEL 100\u00a0000<\/td>Maj\u0105tek podlegaj\u0105cy opodatkowaniu osoby fizycznej inny ni\u017c grunty<\/td>206(1)(a)<\/td><\/tr>
Terminy zeznania i p\u0142atno\u015bci<\/td>Zeznanie do 1 listopada; p\u0142atno\u015b\u0107 do 15 listopada<\/td>205(12), (14)<\/td><\/tr>
Doch\u00f3d z wynajmu lokalu mieszkalnego, bez odlicze\u0144<\/td>5% podatku dochodowego<\/td>81(2)<\/td><\/tr>
Og\u00f3lna stawka podatku dochodowego od os\u00f3b fizycznych<\/td>20%<\/td>81(1)<\/td><\/tr>
Nadwy\u017cka ze sprzeda\u017cy mieszkania<\/td>5% (art. 81(3)); zwolniona, je\u015bli w\u0142asno\u015b\u0107 trwa\u0142a ponad dwa lata<\/td>81(3), 82(1)(f.a)<\/td><\/tr>
Stawka VAT<\/td>18%<\/td>166<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Co do najmu, art. 81(2) opodatkowuje stawk\u0105 5 proc. doch\u00f3d, kt\u00f3ry osoba fizyczna uzyskuje z wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne, gdy nie dokonuje si\u0119 od niego odlicze\u0144. Co do sprzeda\u017cy, art. 81(3) opodatkowuje stawk\u0105 5 proc. nadwy\u017ck\u0119 dochodu osoby fizycznej z dostawy mieszkania wraz z przypisanym gruntem, a art. 82(1)(f.a) zwalnia t\u0119 nadwy\u017ck\u0119, gdy mieszkanie i grunt by\u0142y w\u0142asno\u015bci\u0105 przez ponad dwa lata. Artyku\u0142 166 ustala stawk\u0119 VAT na 18 proc., a to, czy VAT jest wliczony w cen\u0119 dewelopera, jest warunkiem umowy sprzeda\u017cy. Zasady kr\u00f3tkoterminowego wynajmu mieszka\u0144 w kurortach podsumowano dla Batumi na stronie o najmie kr\u00f3tkoterminowym<\/a>, a powy\u017csze artyku\u0142y Kodeksu podatkowego dotycz\u0105 ka\u017cdej miejscowo\u015bci.<\/p>\n

Zezwolenie na pobyt zwi\u0105zane z nieruchomo\u015bci\u0105 i limity kredyt\u00f3w hipotecznych<\/h2>\n

Agencja Rozwoju Us\u0142ug Publicznych (SDA) wymienia kr\u00f3tkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, kt\u00f3ry posiada tytu\u0142 do nieruchomo\u015bci w Gruzji, innej ni\u017c grunt rolny, o warto\u015bci rynkowej przekraczaj\u0105cej r\u00f3wnowarto\u015b\u0107 USD 150\u00a0000 w lari, a tak\u017ce dla ma\u0142\u017conka i dzieci. Warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 ustala certyfikowany rzeczoznawca akredytowanego podmiotu, wi\u0119c kwota we wniosku to warto\u015b\u0107 wyceny, a niekoniecznie cena z umowy (Agencja Rozwoju Us\u0142ug Publicznych: zezwolenia na pobyt<\/a>). Artyku\u0142 16 Ustawy o statusie prawnym cudzoziemc\u00f3w stanowi, \u017ce zezwolenie to mo\u017cna przed\u0142u\u017ca\u0107 ka\u017cdorazowo na rok, \u017ce wygasa ono wraz z wyga\u015bni\u0119ciem prawa w\u0142asno\u015bci, a posiadacz, kt\u00f3ry zachowuje nieruchomo\u015b\u0107, jest zwolniony z nowej wyceny przy odnowieniu. Po kursie NBG 2,5949 pr\u00f3g wynosi GEL 389\u00a0235.<\/p>\n

Op\u0142ata pa\u0144stwowa zale\u017cy od tego, jak szybko wniosek jest rozpatrywany: GEL 300 za decyzj\u0119 w 30. dniu kalendarzowym ($115,6), GEL 450 w 20. dniu ($173,4) i GEL 600 w 10. dniu ($231,2). Sam zakup nie daje zezwolenia; zezwolenie to osobny wniosek i osobna decyzja. Zezwolenie inwestycyjne ma wy\u017cszy pr\u00f3g: tytu\u0142 do nieruchomo\u015bci o warto\u015bci rynkowej przekraczaj\u0105cej r\u00f3wnowarto\u015b\u0107 USD 300\u00a0000 w lari albo inwestycj\u0119 w wysoko\u015bci USD 300\u00a0000. Dwie z trzech cen wyj\u015bciowych prezentowanego projektu, USD 75\u00a0500 i USD 126\u00a0630, s\u0105 ni\u017csze ni\u017c USD 150\u00a0000, a jedna, USD 219\u00a0960, jest wy\u017csza, ale test dotyczy warto\u015bci wyceny posiadanej nieruchomo\u015bci. Strona z instrukcj\u0105 krok po kroku zezwolenie na pobyt w Gruzji<\/a> podaje ten sam pr\u00f3g.<\/p>\n

Pozycja<\/th>Stanowisko urz\u0119dowe, 8 listopada 2026 r.<\/th><\/tr><\/thead>
Nieruchomo\u015b\u0107 dla zezwolenia kr\u00f3tkoterminowego<\/td>Nieruchomo\u015b\u0107 nieb\u0119d\u0105ca gruntem rolnym; warto\u015b\u0107 rynkowa powy\u017cej r\u00f3wnowarto\u015bci USD 150\u00a0000 w lari<\/td><\/tr>
Wycena<\/td>Certyfikowany rzeczoznawca akredytowanego podmiotu<\/td><\/tr>
Cz\u0142onkowie rodziny<\/td>Ma\u0142\u017conek i dziecko lub dzieci<\/td><\/tr>
Op\u0142ata wed\u0142ug dnia decyzji<\/td>30. dzie\u0144 GEL 300; 20. dzie\u0144 GEL 450; 10. dzie\u0144 GEL 600<\/td><\/tr>
Wa\u017cno\u015b\u0107<\/td>Przed\u0142u\u017cane ka\u017cdorazowo na rok; wygasa z wyga\u015bni\u0119ciem w\u0142asno\u015bci<\/td><\/tr>
\u015acie\u017cka zezwolenia inwestycyjnego<\/td>Nieruchomo\u015b\u0107 powy\u017cej r\u00f3wnowarto\u015bci USD 300\u00a0000 lub zainwestowane USD 300\u00a0000<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Je\u015bli chodzi o finansowanie, NBG ustala dla kredytodawc\u00f3w limity wska\u017anika kredytu do warto\u015bci zabezpieczenia i wska\u017anika raty do dochodu. Wed\u0142ug strony opublikowanej 8 listopada 2026 r. limit kredytu do warto\u015bci wynosi 90 proc. dla kredyt\u00f3w w lari i 70 proc. dla kredyt\u00f3w w walutach obcych, a limit raty do dochodu zale\u017cy od miesi\u0119cznego dochodu netto i waluty (NBG: wymogi PTI i LTV<\/a>). Stopa polityki pieni\u0119\u017cnej wynosi\u0142a 8,25 proc. po decyzji Komitetu Polityki Pieni\u0119\u017cnej z 21 pa\u017adziernika 2026 r., a roczna inflacja wynios\u0142a we wrze\u015bniu 2026 r. 5,6 proc. wed\u0142ug tego samego komunikatu (NBG: decyzja w sprawie polityki pieni\u0119\u017cnej, 21 pa\u017adziernika 2026 r.<\/a>). To, kt\u00f3re banki kredytuj\u0105 nierezydent\u00f3w, przy jakim wk\u0142adzie w\u0142asnym i w jakiej walucie, ustala ka\u017cdy bank, a nie limity NBG; strona kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemc\u00f3w<\/a> por\u00f3wnuje opublikowane warunki bank\u00f3w wraz z datami. Deweloper prezentowanego projektu nie publikuje oferty finansowania poza planem ratalnym. Limity te dotycz\u0105 kredytodawc\u00f3w, a nie kupuj\u0105cych.<\/p>\n

Limit NBG<\/th>Kredyty w lari<\/th>Kredyty w walutach obcych<\/th><\/tr><\/thead>
Kredyt do warto\u015bci<\/td>90%<\/td>70%<\/td><\/tr>
Rata do dochodu, miesi\u0119czny doch\u00f3d netto poni\u017cej GEL 1\u00a0500<\/td>25%<\/td>20%<\/td><\/tr>
Rata do dochodu, miesi\u0119czny doch\u00f3d netto GEL 1\u00a0500 lub wi\u0119cej<\/td>50%<\/td>30%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Koszty utrzymania: energia elektryczna i woda<\/h2>\n

Gruzi\u0144ska Narodowa Komisja Regulacyjna ds. Energii i Zaopatrzenia w Wod\u0119 (GNERC) publikuje taryfy dla odbiorc\u00f3w ko\u0144cowych. Dla energii elektrycznej w gospodarstwach domowych jej tabela wymienia dw\u00f3ch dostawc\u00f3w us\u0142ugi powszechnej, Telmico i EP Georgia Supply, a dla drugiego taryfy obowi\u0105zuj\u0105ce od 1 lipca 2026 r. do 1 stycznia 2027 r. z VAT wynosz\u0105 19,731 tetri za kWh dla 0 do 101 kWh, 23,731 tetri dla 101 do 301 kWh i 28,227 tetri powy\u017cej 301 kWh (GNERC: taryfy dla odbiorc\u00f3w ko\u0144cowych<\/a>). EP Georgia Supply to sp\u00f3\u0142ka sprzeda\u017cowa wydzielona w maju 2021 r. z Energo-Pro Georgia, kt\u00f3rej obszar licencji dystrybucyjnej obejmuje wed\u0142ug grupy oko\u0142o 85 proc. terytorium Gruzji (Energo-Pro: Gruzja<\/a>). Strona komisji nie przypisuje list taryf do gmin, wi\u0119c to, kt\u00f3ry dostawca obowi\u0105zuje pod adresem w Kobuleti, wynika z umowy na energi\u0119 elektryczn\u0105. W pierwszym przedziale 100 kWh po 19,731 tetri kosztuje GEL 19,73 (100 razy 0,19731), czyli oko\u0142o $7,6. Obliczenie jest pogl\u0105dowe i nie przedstawia rachunku za pr\u0105d.<\/p>\n

Co do wody, tabela wodna GNERC wymienia Kobuleti Water LTD z adnotacj\u0105, \u017ce jej taryfy ustala samorz\u0105d lokalny, wi\u0119c na stronie komisji nie ma regulowanej stawki dla Kobuleti. Najbli\u017cszym regulowanym por\u00f3wnaniem na tej samej stronie jest Batumi Water, kt\u00f3rej taryfa gospodarstw domowych z licznikiem na lata 2024\u20132026 wynosi GEL 0,518 za metr sze\u015bcienny z VAT, a taryfa bez licznika GEL 2,626 na osob\u0119 miesi\u0119cznie (GNERC: taryfy za zaopatrzenie w wod\u0119<\/a>). Przy stawce Batumi z licznikiem 10 metr\u00f3w sze\u015bciennych w miesi\u0105cu kosztuje GEL 5,18. Taryfy Batumi obejmuj\u0105 lata 2024\u20132026. Poradnik koszt\u00f3w tej strony \u017cycie w Gruzji jako cudzoziemiec<\/a> zestawia op\u0142aty za media z czynszem i jedzeniem. Obliczenie dotyczy Batumi i nie opisuje stawek w Kobuleti.<\/p>\n

Koszt<\/th>Taryfa<\/th>\u0179r\u00f3d\u0142o i okres<\/th><\/tr><\/thead>
Energia elektryczna, 0 do 101 kWh (EP Georgia Supply)<\/td>19,731 tetri\/kWh<\/td>GNERC, 1 lipca 2026 r. do 1 stycznia 2027 r.<\/td><\/tr>
Energia elektryczna, 101 do 301 kWh<\/td>23,731 tetri\/kWh<\/td>GNERC, ten sam okres<\/td><\/tr>
Energia elektryczna, powy\u017cej 301 kWh<\/td>28,227 tetri\/kWh<\/td>GNERC, ten sam okres<\/td><\/tr>
Woda, Kobuleti Water LTD<\/td>Ustalana przez samorz\u0105d lokalny<\/td>Tabela GNERC, 8 listopada 2026 r.<\/td><\/tr>
Woda, Batumi Water, gospodarstwo domowe z licznikiem<\/td>GEL 0,518\/m\u00b3<\/td>GNERC, 2024\u20132026<\/td><\/tr>
Woda, Batumi Water, gospodarstwo domowe bez licznika<\/td>GEL 2,626 na osob\u0119 miesi\u0119cznie<\/td>GNERC, 2024\u20132026<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Cz\u0119sto zadawane pytania<\/h2>\n

Czy cudzoziemiec mo\u017ce kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Kobuleti?<\/h3>\n

Ustawy przeczytane na potrzeby tego przewodnika ograniczaj\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 cudzoziemc\u00f3w w odniesieniu do grunt\u00f3w rolnych i nie zawieraj\u0105 r\u00f3wnowa\u017cnego ograniczenia dla mieszkania na gruncie nierolnym. Zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego zakup wymaga pisemnej transakcji i rejestracji prawa nabywcy w Rejestrze Publicznym, a kategoria gruntu dzia\u0142ki widnieje w jej wyci\u0105gu z rejestru. Warunki dotycz\u0105ce poszczeg\u00f3lnych lokali w przypadku nieruchomo\u015bci w Kobuleti ustala ka\u017cda umowa sprzeda\u017cy.<\/p>\n

Ilu ludzi mieszka w Kobuleti?<\/h3>\n

Szacunek Geostat na 1 stycznia 2026 r. wynosi 19\u00a0907 dla miasta i 73\u00a0897 dla gminy, co stanowi 17,9 proc. z 413,2 tys. mieszka\u0144c\u00f3w Ad\u017carii. Spis z 2014 r. naliczy\u0142 w gminie 74\u00a0794, wi\u0119c szacunek na 2026 r. jest o 1,2 proc. ni\u017cszy, a kto por\u00f3wnuje nieruchomo\u015bci w Kobuleti z Batumi, powinien zauwa\u017cy\u0107, \u017ce gmina Batumi liczy\u0142a w tym samym dniu 246\u00a0267 mieszka\u0144c\u00f3w.<\/p>\n

Jak daleko jest z Kobuleti do Batumi i na lotniska?<\/h3>\n

Wyznaczona 8 listopada 2026 r. odleg\u0142o\u015b\u0107 drogowa wynosi\u0142a 23,0 km z dworca kolejowego w Kobuleti do dworca Batumi Central (27 minut przy swobodnym ruchu), 35,9 km do lotniska w Batumi (40 minut) i 96,5 km do lotniska w Kutaisi (87 minut). Poci\u0105g mi\u0119dzy Kobuleti a Batumi jedzie 16 minut wed\u0142ug rozk\u0142adu z 12 listopada 2026 r., co jest zwyk\u0142ym po\u0142\u0105czeniem publicznym dla osoby ogl\u0105daj\u0105cej nieruchomo\u015bci w Kobuleti od strony Batumi.<\/p>\n

Ile kosztuj\u0105 mieszkania za metr kwadratowy w Kobuleti?<\/h3>\n

Wydanie Galt & Taggart z 14 sierpnia 2026 r. podaje \u015bredni\u0105 cen\u0119 pod klucz na rynku pierwotnym $1\u00a0731 za metr kwadratowy przy 167 sprzedanych mieszkaniach w Kobuleti w drugim kwartale 2026 r., wobec $1\u00a0685 przy 202 sprzeda\u017cach w trzecim kwartale 2025 r. i $1\u00a0960 dla Batumi jako ca\u0142o\u015bci. Indeks cen Geostat obejmuje wy\u0142\u0105cznie nowe mieszkania w Tbilisi, wi\u0119c te oparte na rejestrze \u015brednie dla stref to liczby opisuj\u0105ce nieruchomo\u015bci w Kobuleti.<\/p>\n

Ile kosztuje rejestracja mieszkania?<\/h3>\n

NAPR pobiera GEL 150 za rejestracj\u0119 zmiany prawa w ci\u0105gu 4 dni roboczych, GEL 270 w ci\u0105gu 1 dnia roboczego i GEL 350 w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku, czyli oko\u0142o $57,8, $104,1 i $134,9 po kursie NBG 2,5949. Wyci\u0105g z rejestru kosztuje GEL 20, a online GEL 13, natomiast potwierdzenie podpis\u00f3w kosztuje GEL 7. S\u0105 to op\u0142aty pa\u0144stwowe dla nieruchomo\u015bci w Kobuleti i nie obejmuj\u0105 op\u0142at notarialnych, t\u0142umacze\u0144 ani wyceny.<\/p>\n

Ile wynosi podatek od nieruchomo\u015bci?<\/h3>\n

Od ustawy nr 1874 z 30 wrze\u015bnia 2026 r. maj\u0105tek osoby fizycznej inny ni\u017c grunty jest zwolniony z podatku, je\u015bli doch\u00f3d rodziny w poprzednim roku nie przekroczy\u0142 GEL 100\u00a0000, a powy\u017cej tego poziomu Kodeks podatkowy ustala 0,8 do 1 proc. warto\u015bci rynkowej. Zeznanie sk\u0142ada si\u0119 do 1 listopada, a podatek p\u0142aci do 15 listopada ka\u017cdego roku od nieruchomo\u015bci w Kobuleti nale\u017c\u0105cych do osoby fizycznej.<\/p>\n

Czy zakup mieszkania daje zezwolenie na pobyt?<\/h3>\n

\u017baden zakup nieruchomo\u015bci w Kobuleti sam z siebie nie daje zezwolenia. Agencja Rozwoju Us\u0142ug Publicznych wydaje zezwolenie kr\u00f3tkoterminowe na osobny wniosek cudzoziemcowi posiadaj\u0105cemu nieruchomo\u015b\u0107 nieroln\u0105 o warto\u015bci rynkowej z wyceny powy\u017cej USD 150\u00a0000, a zezwolenie wygasa wraz z wyga\u015bni\u0119ciem w\u0142asno\u015bci. Op\u0142ata pa\u0144stwowa wynosi GEL 300, 450 lub 600 w zale\u017cno\u015bci od dnia decyzji.<\/p>\n

Czy kto\u015b mo\u017ce by\u0107 w\u0142a\u015bcicielem pla\u017cy przed budynkiem w Kobuleti?<\/h3>\n

Ustawa o in\u017cynieryjnej ochronie wybrze\u017ca morskiego zakazuje przekazywania pla\u017c na w\u0142asno\u015b\u0107 prywatn\u0105, z wyj\u0105tkiem przypadk\u00f3w interesu pa\u0144stwa i interesu publicznego, stanowi, \u017ce rekreacyjne korzystanie z pla\u017cy nie jest ograniczone, i nie pozwala ogradza\u0107 pla\u017cy sta\u0142ymi lub nieprzepuszczalnymi konstrukcjami. Kupuj\u0105cy nieruchomo\u015bci w Kobuleti odczytuje granice dzia\u0142ki z wyci\u0105gu z rejestru, a warunki udogodnie\u0144 z dokument\u00f3w sprzeda\u017cy.<\/p>\n

Co prezentowany projekt podaje o cenie i przekazaniu lokali?<\/h3>\n

Deweloper Kobuleti Beach Resort podaje kawalerk\u0119 od $75\u00a0500, mieszkanie z jedn\u0105 sypialni\u0105 od $126\u00a0630 i z dwiema sypialniami od $219\u00a0960, pierwsz\u0105 wp\u0142at\u0119 10 proc., po kt\u00f3rej nast\u0119puje 56 miesi\u0119cznych rat po 0 proc., oraz przekazanie lokali w grudniu 2031 r. S\u0105 to ceny wyj\u015bciowe dewelopera wed\u0142ug stanu na 8 listopada 2026 r., a strona nie podaje powierzchni lokali, wi\u0119c nie wynika z nich \u017cadna cena za metr kwadratowy.<\/p>\n

Jaka jest pogoda w Kobuleti?<\/h3>\n

Normy stacji Qobuleti z lat 1991\u20132020 podaj\u0105 \u015bredni\u0105 dobow\u0105 temperatur\u0119 maksymaln\u0105 10,8 \u00b0C w styczniu i 28,3 \u00b0C w sierpniu, 2\u00a0521,4 mm opad\u00f3w rocznie i 139,7 dnia w roku z opadem co najmniej 1 mm. Najbardziej deszczowy jest pa\u017adziernik (318,1 mm), a najsuchszy maj (84,1 mm); to klimatyczne t\u0142o dla nieruchomo\u015bci w Kobuleti, kt\u00f3re potwierdza plik stacji.<\/p>\n

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. \u0179r\u00f3d\u0142a: Geostat: ludno\u015b\u0107 wed\u0142ug jednostek samorz\u0105du terytorialnego<\/a>; Geostat: ludno\u015b\u0107 wed\u0142ug miast i osiedli<\/a>; Geostat: ludno\u015b\u0107 2026<\/a>; Geostat: g\u0119sto\u015b\u0107 zaludnienia wed\u0142ug region\u00f3w<\/a>; Geostat: spis 2014<\/a>; Geostat: spis 2024<\/a>; Geostat: turystyka przyjazdowa 2025<\/a>; Geostat: turystyka przyjazdowa, 2. kw. 2025<\/a>; Geostat: turystyka przyjazdowa, 3. kw. 2025<\/a>; Geostat: turystyka przyjazdowa, 4. kw. 2025<\/a>; Geostat: hotele 2025<\/a>; Geostat: pozwolenia na budow\u0119 2025<\/a>; Geostat: RPPI, 3. kw. 2026<\/a>; NAPR: op\u0142aty rejestracyjne<\/a>; NAPR: op\u0142aty informacyjne<\/a>; Agencja Rozwoju Us\u0142ug Publicznych<\/a>; Kodeks podatkowy<\/a>; Kodeks cywilny<\/a>; Ustawa o statusie prawnym cudzoziemc\u00f3w<\/a>; Ustawa o w\u0142asno\u015bci grunt\u00f3w rolnych<\/a>; Ustawa o obszarach chronionych<\/a>; Kodeks planowania przestrzennego<\/a>; Ustawa o ochronie wybrze\u017ca<\/a>; Revenue Service<\/a>; Kursy walut NBG<\/a>; NBG: PTI i LTV<\/a>; NBG: polityka pieni\u0119\u017cna<\/a>; GNERC: taryfy energii elektrycznej<\/a>; GNERC: taryfy wody<\/a>; Agencja Obszar\u00f3w Chronionych, Kobuleti<\/a>; Agencja Obszar\u00f3w Chronionych, Kintrishi<\/a>; Agencja Obszar\u00f3w Chronionych, obszary Kintrishi<\/a>; Agencja Obszar\u00f3w Chronionych, Mtirala<\/a>; United Airports of Georgia<\/a>; Koleje Gruzi\u0144skie: sprzeda\u017c bilet\u00f3w<\/a>; GNTA: Kobuleti<\/a>; Visit Ajara<\/a>; Visit Batumi<\/a>; Rz\u0105d Ad\u017carii<\/a>; Normy WMO Qobuleti<\/a>; Galt & Taggart 2Q26<\/a>; Galt & Taggart 3Q25<\/a>; CBW<\/a>; EY: zestawienie podatkowe dla Gruzji<\/a>; Georgia Today<\/a>; NEXT<\/a>; Wikipedia: gmina Kobuleti<\/a>; Energo-Pro<\/a>; Project OSRM<\/a>; OpenStreetMap: miasto<\/a>.<\/em><\/p>\n<\/main>\n