{"id":830,"count":1,"description":"
\n
\n\"Aparthotel\n
\nSamcche-D\u017cawachetia, Gruzja<\/span>\n

Nieruchomo\u015bci w Bakuriani, Gruzja<\/h1>\n

Dane spisu i Geostat, odleg\u0142o\u015bci drogowe, dane o o\u015brodku narciarskim, stan kolei, klimat, zasady planistyczne i zasady dla kupuj\u0105cego cudzoziemca w Bakuriani, stan na 12 listopada 2026 r.<\/p>\n

\n
1\u00a0909<\/b>Mieszka\u0144cy osiedla, stycze\u0144 2026<\/span><\/div>\n
1\u00a0700 m<\/b>Wysoko\u015b\u0107 n.p.m.<\/span><\/div>\n
12 wyci\u0105g\u00f3w<\/b>Zestawienie wyci\u0105g\u00f3w MTA<\/span><\/div>\n
$1\u00a0035\/m\u00b2<\/b>\u015ar. cena, 3Q24 (Galt)<\/span><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
\n
\n

Niniejszy przewodnik, sprawdzony po raz ostatni 12 listopada 2026 r., zestawia to, co oficjalne statystyki, ustawy, strony operator\u00f3w i opublikowane raporty rynkowe m\u00f3wi\u0105 o tym, jak wygl\u0105daj\u0105 nieruchomo\u015bci w Bakuriani, g\u00f3rskim kurorcie narciarskim po\u0142o\u017conym na wysoko\u015bci oko\u0142o 1\u00a0700 metr\u00f3w w gminie Borjomi, w regionie Samcche-D\u017cawachetia na po\u0142udniu Gruzji. Opisuje on status i liczb\u0119 ludno\u015bci osiedla, odleg\u0142o\u015bci drogowe do Borjomi, Tbilisi, Kutaisi i Batumi, o\u015brodki narciarskie Didveli, Kokhta i Mitarbi wraz z og\u0142oszon\u0105 dat\u0105 otwarcia sezonu 2026\u201327, stan w\u0105skotorowej linii kolejowej Borjomi\u2013Bakuriani, normy klimatyczne z lat 1991\u20132020 dla najbli\u017cszych stacji meteorologicznych, regionalne statystyki dotycz\u0105ce odwiedzaj\u0105cych, hoteli i pozwole\u0144 na budow\u0119 oraz dane o cenach, kt\u00f3re istniej\u0105 dla Bakuriani.<\/p>\n

Nast\u0119pnie omawia jedyny projekt prezentowany na tej stronie, dokumenty planistyczne, kt\u00f3re reguluj\u0105 zabudow\u0119 w Bakuriani, oraz zasady, z kt\u00f3rymi spotyka si\u0119 kupuj\u0105cy cudzoziemiec: w\u0142asno\u015b\u0107 i op\u0142aty rejestracyjne, przepisy o obszarach chronionych i pozwoleniach, podatki, pr\u00f3g zezwolenia na pobyt, limity kredyt\u00f3w hipotecznych i koszty utrzymania. Ka\u017cda liczba ma \u017ar\u00f3d\u0142o i dat\u0119. Kwoty w lari przeliczono na dolary ameryka\u0144skie wy\u0142\u0105cznie po oficjalnym kursie Narodowego Banku Gruzji (NBG) wynosz\u0105cym GEL 2,5933 za dolar, obowi\u0105zuj\u0105cym na dzie\u0144 12 listopada 2026 r. (NBG: oficjalne kursy walut<\/a>). Na tej stronie prezentowany jest jeden projekt (stan na 12 listopada 2026 r.), dlatego por\u00f3wnania z innymi miejscami opieraj\u0105 si\u0119 na opublikowanych \u015brednich, a nie na zestawie ofert.<\/p>\n

Gdzie le\u017c\u0105 nieruchomo\u015bci w Bakuriani: gmina Borjomi, daba i odleg\u0142o\u015bci drogowe<\/h2>\n

Bakuriani to osiedle w gminie Borjomi, w regionie Samcche-D\u017cawachetia. Gruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki (GNTA) umieszcza kurort na wysoko\u015bci 1\u00a0700 metr\u00f3w nad poziomem morza i w odleg\u0142o\u015bci 180 kilometr\u00f3w od Tbilisi oraz nazywa go najstarszym zimowym kurortem kraju (Gruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki: Bakuriani<\/a>). Status administracyjny to daba<\/em>, czyli gruzi\u0144skie okre\u015blenie niewielkiej miejscowo\u015bci o charakterze miejskim: Narodowy Urz\u0105d Statystyczny Gruzji (Geostat) wymienia j\u0105 jako \u201eBorough Bakuriani\u201d w tabeli miast i osiedli (Geostat: ludno\u015b\u0107 wed\u0142ug miast i osiedli<\/a>), a uchwa\u0142a rz\u0105du nr 591 z 2 grudnia 2019 r. zatwierdza plany urbanistyczne \u201eterytorium rekreacyjnego daba Bakuriani\u201d (Dziennik Ustaw Gruzji: uchwa\u0142a rz\u0105du nr 591 z 2019 r.<\/a>). Bakuriani nie jest wi\u0119c samodzieln\u0105 gmin\u0105. Has\u0142o o gminie w Wikipedii opisuje gmin\u0119 Borjomi jako jedno miasto, trzy daba (Akhaldaba, Bakuriani i Tsagveri) oraz 40 wsi w 11 jednostkach administracyjnych, o powierzchni 1\u00a0189 km\u00b2 (Wikipedia: gmina Borjomi<\/a>).<\/p>\n

Wpis OpenStreetMap dla miasta podaje po\u0142o\u017cenie 41,7511 N, 43,5280 E (OpenStreetMap: miasto Bakuriani<\/a>), co zgadza si\u0119 z wsp\u00f3\u0142rz\u0119dnymi 41,750 N, 43,533 E z has\u0142a o Bakuriani w Wikipedii (Wikipedia: Bakuriani<\/a>). Wed\u0142ug Geostat gmina Borjomi liczy\u0142a 1 stycznia 2026 r. 24\u00a0613 mieszka\u0144c\u00f3w, czyli 15,8 proc. z 155\u00a0480 mieszka\u0144c\u00f3w regionu Samcche-D\u017cawachetia (24\u00a0613 \/ 155\u00a0480), a przy powierzchni gminy 1\u00a0189 km\u00b2 daje to 20,7 mieszka\u0144ca na km\u00b2 (24\u00a0613 \/ 1\u00a0189). Geostat podaje g\u0119sto\u015b\u0107 zaludnienia regionu na 2026 r. jako 24,2 mieszka\u0144ca na km\u00b2 (Geostat: g\u0119sto\u015b\u0107 zaludnienia wed\u0142ug region\u00f3w<\/a>). Strona kraju Gruzja<\/a> gromadzi pozosta\u0142e miejsca, w kt\u00f3rych na tej stronie prezentowane s\u0105 nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Pozycja<\/th>Warto\u015b\u0107<\/th>\u0179r\u00f3d\u0142o i data<\/th><\/tr><\/thead>
Region<\/td>Samcche-D\u017cawachetia<\/td>Geostat, 1 stycznia 2026 r.<\/td><\/tr>
Gmina<\/td>Gmina Borjomi; siedzib\u0105 jest miasto Borjomi<\/td>Geostat; Wikipedia<\/td><\/tr>
Typ miejscowo\u015bci<\/td>Daba (w Geostat figuruje jako \u201eBorough Bakuriani\u201d)<\/td>Geostat; uchwa\u0142a nr 591 z 2019 r.<\/td><\/tr>
Powierzchnia gminy<\/td>1\u00a0189 km\u00b2<\/td>Wikipedia, 12 listopada 2026 r.<\/td><\/tr>
Mieszka\u0144cy gminy, 1 stycznia 2026 r.<\/td>24\u00a0613<\/td>Geostat<\/td><\/tr>
G\u0119sto\u015b\u0107 zaludnienia gminy (obliczona)<\/td>20,7 mieszka\u0144ca na km\u00b2 (24\u00a0613 \/ 1\u00a0189)<\/td>Geostat i Wikipedia<\/td><\/tr>
Mieszka\u0144cy regionu, 1 stycznia 2026 r.<\/td>155\u00a0480 w sze\u015bciu gminach<\/td>Geostat<\/td><\/tr>
Wysoko\u015b\u0107 kurortu<\/td>1\u00a0700 m<\/td>GNTA; Wikipedia<\/td><\/tr>
Po\u0142o\u017cenie miasta (OSM way 715323243)<\/td>41,7511 N, 43,5280 E<\/td>OpenStreetMap, 12 listopada 2026 r.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Odleg\u0142o\u015bci drogowe z Bakuriani<\/h3>\n

Poni\u017csze odleg\u0142o\u015bci obliczono 12 listopada 2026 r. za pomoc\u0105 publicznej us\u0142ugi wyznaczania tras OSRM (profil samochodowy, drogi naniesione na map\u0119, szacunek przy swobodnym ruchu) od punktu miasta w OpenStreetMap do centrum ka\u017cdej z wymienionych miejscowo\u015bci, do lotniska lub do dworca (Project OSRM<\/a>). S\u0105 to trasy po drogach z sieci OpenStreetMap, a nie rozk\u0142ady jazdy: warunki zimowe, nat\u0119\u017cenie ruchu i punkty kontrolne nie s\u0105 w nich modelowane. GNTA publikuje w\u0142asne czasy przejazdu drog\u0105 do Tbilisi, Kutaisi i Batumi, nie wskazuj\u0105c punktu pocz\u0105tkowego ani ko\u0144cowego (Gruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki: Bakuriani<\/a>). Liczby pasa\u017cer\u00f3w to sumy za 2025 r. podane przez Georgia Today na podstawie danych Agencji Lotnictwa Cywilnego 19 marca 2026 r. (Georgia Today: pasa\u017cerowie lotnisk w 2025 r.<\/a>).<\/p>\n

Do<\/th>Czas przejazdu wed\u0142ug GNTA<\/th>Odleg\u0142o\u015b\u0107 drogowa (OSRM)<\/th>Czas (OSRM)<\/th>Pasa\u017cerowie lotniska, 2025<\/th><\/tr><\/thead>
Borjomi (centrum miasta)<\/td>Nie podano<\/td>30,2 km<\/td>0 godz. 35 min<\/td>Nie dotyczy<\/td><\/tr>
Akhaltsikhe (centrum miasta)<\/td>Nie podano<\/td>79,4 km<\/td>1 godz. 29 min<\/td>Nie dotyczy<\/td><\/tr>
Tbilisi (dworzec Central)<\/td>2:25 godz.; 180 km<\/td>181,4 km<\/td>2 godz. 41 min<\/td>Nie dotyczy<\/td><\/tr>
Mi\u0119dzynarodowy port lotniczy Tbilisi (TBS)<\/td>Nie podano<\/td>200,4 km<\/td>3 godz. 04 min<\/td>4,98 mln<\/td><\/tr>
Mi\u0119dzynarodowy port lotniczy Kutaisi (KUT)<\/td>2:35 godz.<\/td>168,8 km<\/td>2 godz. 45 min<\/td>1,69 mln<\/td><\/tr>
Batumi (dworzec Central)<\/td>4:45 godz.<\/td>282,1 km<\/td>4 godz. 20 min<\/td>Nie dotyczy<\/td><\/tr>
Mi\u0119dzynarodowy port lotniczy Batumi (BUS)<\/td>Nie podano<\/td>294,9 km<\/td>4 godz. 32 min<\/td>1,16 mln<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Kupuj\u0105cemu, kt\u00f3ry por\u00f3wnuje miejsca, dwie strony miast na tej stronie pokazuj\u0105 drugi koniec drogi: Tbilisi<\/a> to stolica, a Batumi<\/a> to czarnomorskie miasto, do kt\u00f3rego trasa OSRM podana powy\u017cej prowadzi w oko\u0142o 4 godziny 20 minut.<\/p>\n

Ludno\u015b\u0107 Bakuriani: spis z 2014 r. i szacunki Geostat<\/h2>\n

Roczny szacunek Geostat na 1 stycznia 2026 r. to 1\u00a0909 mieszka\u0144c\u00f3w osiedla Borough Bakuriani, wobec 1\u00a0556 na 1 stycznia 2015 r., czyli wzrost o 22,7 proc. w ci\u0105gu jedenastu lat (1 909 \/ 1 556). Gmina Borjomi jako ca\u0142o\u015b\u0107 posz\u0142a w przeciwn\u0105 stron\u0119, z 25\u00a0423 do 24\u00a0613 mieszka\u0144c\u00f3w, czyli spadek o 3,2 proc., a miasto Borjomi z 10\u00a0957 do 10\u00a0763 (Geostat: ludno\u015b\u0107 wed\u0142ug miast i osiedli<\/a>; Geostat: ludno\u015b\u0107 wed\u0142ug jednostek samorz\u0105du terytorialnego<\/a>). Spis z 2014 r. naliczy\u0142 w osiedlu 1\u00a0879 mieszka\u0144c\u00f3w (888 m\u0119\u017cczyzn i 991 kobiet), a w szerszej wsp\u00f3lnocie Community of Borough Bakuriani 2\u00a0348; obejmuje ona tak\u017ce osiedle Bakurianis Andeziti (352), Didi Mitarbi (54), Patara Mitarbi (46) i Tori (17); liczba mieszka\u0144c\u00f3w gminy wed\u0142ug spisu wynios\u0142a 25\u00a0214 (Geostat: tabela spisu z 2014 r. (kopia z archiwum internetowego)<\/a>). Geostat zaznacza, \u017ce dane na 1 stycznia 2025 r. zosta\u0142y przeliczone na podstawie spisu z 2024 r., wi\u0119c szereg nie jest czystym zliczeniem z roku na rok. Szacunek z 2015 r. (1\u00a0556) jest te\u017c ni\u017cszy ni\u017c wynik spisu z 2014 r. (1\u00a0879) dla osiedla o tej samej nazwie, dlatego obu szereg\u00f3w nie \u0142\u0105czy si\u0119 tu w jeden trend, a podane wy\u017cej 22,7 proc. to zmiana wy\u0142\u0105cznie w obr\u0119bie rocznych szacunk\u00f3w (Geostat: ludno\u015b\u0107 na dzie\u0144 1 stycznia 2026 r.<\/a>).<\/p>\n

1 stycznia<\/th>Borough Bakuriani<\/th>Gmina Borjomi<\/th>Miasto Borjomi<\/th>Samcche-D\u017cawachetia<\/th><\/tr><\/thead>
2015<\/td>1\u00a0556<\/td>25\u00a0423<\/td>10\u00a0957<\/td>160\u00a0261<\/td><\/tr>
2018<\/td>1\u00a0614<\/td>25\u00a0114<\/td>10\u00a0913<\/td>158\u00a0597<\/td><\/tr>
2020<\/td>1\u00a0656<\/td>24\u00a0808<\/td>10\u00a0829<\/td>156\u00a0887<\/td><\/tr>
2022<\/td>1\u00a0698<\/td>24\u00a0385<\/td>10\u00a0589<\/td>154\u00a0323<\/td><\/tr>
2024<\/td>1\u00a0861<\/td>24\u00a0752<\/td>10\u00a0863<\/td>155\u00a0319<\/td><\/tr>
2025<\/td>1\u00a0872<\/td>24\u00a0761<\/td>10\u00a0797<\/td>155\u00a0302<\/td><\/tr>
2026<\/td>1\u00a0909<\/td>24\u00a0613<\/td>10\u00a0763<\/td>155\u00a0480<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Na poziomie regionu spis z 2024 r. naliczy\u0142 w Samcche-D\u017cawachetii 155\u00a0282 os\u00f3b wobec 160\u00a0504 w spisie z 2014 r., czyli spadek o 3,3 proc. (Geostat: g\u0142\u00f3wne wyniki spisu z 2024 r.<\/a>). S\u0105 to liczby sta\u0142ych mieszka\u0144c\u00f3w. Statystyki przeczytane na potrzeby tego przewodnika nie zawieraj\u0105 danych o osobach, kt\u00f3re przebywaj\u0105 w apartamentach w Bakuriani zim\u0105 lub latem, wi\u0119c liczba mieszka\u0144c\u00f3w opisuje sta\u0142\u0105, a nie sezonow\u0105 ludno\u015b\u0107 osiedla. Has\u0142o o Bakuriani w Wikipedii podaje 7\u00a0890 jako liczb\u0119 ludno\u015bci z sierpnia 2025 r., z przypisem odsy\u0142aj\u0105cym do tabeli Geostat z 2014 r., w kt\u00f3rej dla osiedla widnieje 1\u00a0879; w tym przewodniku stosuje si\u0119 powy\u017csze dane Geostat.<\/p>\n

O\u015brodki narciarskie wok\u00f3\u0142 Bakuriani: Didveli, Kokhta i Mitarbi<\/h2>\n

Agencja Szlak\u00f3w G\u00f3rskich (MTA), jednostka Ministerstwa Gospodarki i Zr\u00f3wnowa\u017conego Rozwoju, kt\u00f3ra zarz\u0105dza gruzi\u0144skimi o\u015brodkami narciarskimi, o\u015bwiadcza, \u017ce prowadzi w Bakuriani o\u015brodki Didveli, Kokhta i Mitarbi oraz \u017ce jeden karnet MTA daje dost\u0119p do wszystkich wyci\u0105g\u00f3w i stok\u00f3w w nich (Agencja Szlak\u00f3w G\u00f3rskich: najcz\u0119\u015bciej zadawane pytania<\/a>). Strona kurortu w serwisie MTA podaje obszar narciarski o d\u0142ugo\u015bci 36 km, 12 wyci\u0105g\u00f3w, najwy\u017cszy punkt na wysoko\u015bci 2\u00a0702 metr\u00f3w, sezon od grudnia do marca oraz godziny pracy od 10:00 do 17:00. W panelu podsumowania strona ta wykazuje 26 tras, a w zestawieniu bie\u017c\u0105cego stanu poni\u017cej 39 (Agencja Szlak\u00f3w G\u00f3rskich: Bakuriani<\/a>). GNTA w w\u0142asnym tek\u015bcie wylicza dwadzie\u015bcia trzy trasy narciarskie i wskazuje okres od grudnia do marca jako g\u0142\u00f3wny czas uprawiania sport\u00f3w g\u00f3rskich (Gruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki: Bakuriani<\/a>).<\/p>\n

Co do nadchodz\u0105cego sezonu, MTA og\u0142osi\u0142a 28 pa\u017adziernika 2026 r., \u017ce sezon zimowy zostanie oficjalnie otwarty 20 grudnia w Gudauri, Bakuriani, Goderdzi i Mestii (Agencja Szlak\u00f3w G\u00f3rskich: wiadomo\u015b\u0107 o otwarciu sezonu<\/a>). Na 4 listopada 2026 r. zestawienie bie\u017c\u0105cego stanu MTA pokazywa\u0142o wszystkie 12 wyci\u0105g\u00f3w w Bakuriani jako niepotwierdzone, z podan\u0105 przyczyn\u0105: planowe otwarcie lub zamkni\u0119cie. Poprzedni sezon przebiega\u0142 etapami: kolej linow\u0105 i tras\u0119 na p\u0142askowy\u017cu Kokhta planowano otworzy\u0107 20 grudnia 2025 r., codziennie od 10:00 do 17:00, a trasy Didveli i Mitarbi stopniowo od 27 grudnia 2025 r., przy trwaj\u0105cym na\u015bnie\u017caniu (GBC: otwarcie Kokhty, 18 grudnia 2025 r.<\/a>). Strona cen MTA by\u0142a 12 listopada 2026 r. oznaczona jako dane testowe, dlatego nie podajemy tu cen karnet\u00f3w.<\/p>\n

Pozycja<\/th>Warto\u015b\u0107<\/th>\u0179r\u00f3d\u0142o i data<\/th><\/tr><\/thead>
Operator<\/td>Agencja Szlak\u00f3w G\u00f3rskich (Didveli, Kokhta, Mitarbi)<\/td>MTA, pytania i odpowiedzi, 12 listopada 2026 r.<\/td><\/tr>
Obszar narciarski<\/td>36 km<\/td>Strona kurortu MTA, 12 listopada 2026 r.<\/td><\/tr>
Wyci\u0105gi<\/td>12<\/td>Strona kurortu MTA<\/td><\/tr>
Trasy<\/td>26 w panelu podsumowania; 39 w zestawieniu bie\u017c\u0105cego stanu<\/td>Strona kurortu MTA<\/td><\/tr>
Najwy\u017cszy punkt<\/td>2\u00a0702 m<\/td>Strona kurortu MTA<\/td><\/tr>
Sezon i godziny pracy<\/td>Od grudnia do marca; od 10:00 do 17:00<\/td>Strona kurortu MTA<\/td><\/tr>
Oficjalne otwarcie sezonu 2026\u201327<\/td>20 grudnia 2026 r.<\/td>Wiadomo\u015b\u0107 MTA, 28 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td><\/tr>
Otwarcie Kokhty w poprzednim sezonie<\/td>20 grudnia 2025 r.<\/td>GBC, 18 grudnia 2025 r.<\/td><\/tr>
Didveli i Mitarbi w poprzednim sezonie<\/td>Etapami od 27 grudnia 2025 r.<\/td>GBC, 18 grudnia 2025 r.<\/td><\/tr>
Trasy narciarskie i skocznie<\/td>23 trasy narciarskie; trzy skocznie (45, 70 i 90 m)<\/td>GNTA, 12 listopada 2026 r.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Zestawienie MTA wymienia wyci\u0105gi z nazwy, a policzenie ich wed\u0142ug typ\u00f3w daje poni\u017csz\u0105 tabel\u0119: jedna kolej gondolowa (Nodo), jedna kolej linowo-terenowa (Panorama), osiem wyci\u0105g\u00f3w krzese\u0142kowych i dwa wyci\u0105gi orczykowe. Wikipedia dodaje, \u017ce pierwsza baza narciarska powsta\u0142a w 1932 r., \u017ce g\u00f3ra Kokhta daje maksymaln\u0105 wysoko\u015b\u0107 jazdy 2\u00a0269 metr\u00f3w i \u017ce kurort go\u015bci\u0142 zawody FIS w snowboardzie i freestyle'u w latach 2022 i 2023 (Wikipedia: Bakuriani<\/a>). Poza zim\u0105 GNTA wymienia w\u015br\u00f3d zaj\u0119\u0107 w kurorcie paralotniarstwo, wycieczki rowerowe, w\u0119dr\u00f3wki po alpejskim ogrodzie botanicznym, wycieczki konne i jeepami oraz lodowisko (Gruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki: Bakuriani<\/a>), a serwis MTA zawiera osobny dzia\u0142 letni.<\/p>\n

Typ wyci\u0105gu (zestawienie MTA)<\/th>Liczba<\/th>Nazwy<\/th><\/tr><\/thead>
Kolej gondolowa<\/td>1<\/td>Nodo<\/td><\/tr>
Kolej linowo-terenowa<\/td>1<\/td>Panorama<\/td><\/tr>
Wyci\u0105g krzese\u0142kowy<\/td>8<\/td>Kokhta-Plato, Half Pipe, Mitarbi, Deka, Mitarbi 2, Slope Style, Kokhta-Gora, Ski Cross<\/td><\/tr>
Wyci\u0105g orczykowy<\/td>2<\/td>Slalom, Mitarbi 3<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Dojazd do Bakuriani: droga, kolej Kukushka i lotniska<\/h2>\n

Drog\u0105, wed\u0142ug tras OSRM z pierwszego rozdzia\u0142u, z dworca Tbilisi Central jest to 181,4 km i oko\u0142o 2 godzin 41 minut, z centrum Borjomi 30,2 km i 35 minut, a z Akhaltsikhe 79,4 km i 1 godzina 29 minut. GNTA podaje, \u017ce do kurortu mo\u017cna dojecha\u0107 samochodem lub minibusem (Gruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki: Bakuriani<\/a>). Z trzech mi\u0119dzynarodowych lotnisk w tabeli pasa\u017cer\u00f3w za 2025 r. najbli\u017cej drog\u0105 jest Kutaisi wed\u0142ug oblicze\u0144 OSRM, 168,8 km, nast\u0119pnie Tbilisi, 200,4 km, i Batumi, 294,9 km. Lotnisko w Tbilisi le\u017cy wed\u0142ug Zjednoczonych Port\u00f3w Lotniczych Gruzji 17 km na po\u0142udniowy wsch\u00f3d od stolicy (Zjednoczone Porty Lotnicze Gruzji: Tbilisi<\/a>).<\/p>\n

Po\u0142\u0105czenie kolejowe to w\u0105skotorowa linia Borjomi\u2013Bakuriani, znana jako Kukushka. Wikipedia podaje jej d\u0142ugo\u015b\u0107 37,2 km, rozstaw szyn 900 mm i dat\u0119 pierwszego poci\u0105gu, stycze\u0144 1902 r., oraz zauwa\u017ca, \u017ce Borjomi le\u017cy na wysoko\u015bci 820 metr\u00f3w, a Bakuriani na 1\u00a0700 (Wikipedia: linia kolejowa Borjomi\u2013Bakuriani<\/a>). Koleje Gruzi\u0144skie podaj\u0105, \u017ce linia ma status dziedzictwa kulturowego od 2017 r., i przypisuj\u0105 most Tsaghveri\u2013Tsemi nad rzek\u0105 Gujarula francuskiemu in\u017cynierowi Gustave'owi Eiffelowi (Koleje Gruzi\u0144skie: linia kolejowa Borjomi\u2013Bakuriani<\/a>). GNTA powtarza t\u0119 atrybucj\u0119 mostu i opisuje 37-kilometrow\u0105 tras\u0119 dolin\u0105 Borjomistskali (Gruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki: Bakuriani<\/a>).<\/p>\n

Ruch pasa\u017cerski na linii zosta\u0142 zawieszony. Georgia Today poinformowa\u0142o 8 kwietnia 2026 r., \u017ce rz\u0105d zdecydowa\u0142 o pe\u0142nej rehabilitacji taboru, tor\u00f3w i pi\u0119ciu stacji, \u017ce linia nie dzia\u0142a od 2020 r. i \u017ce wznowienie ruchu planowano na stycze\u0144 2027 r.; plan og\u0142osi\u0142 premier Irakli Kobakhidze na posiedzeniu rz\u0105du (Georgia Today: odbudowa linii kolejowej, 8 kwietnia 2026 r.<\/a>; GBC: Koleje Gruzi\u0144skie i Kukushka<\/a>). 9 pa\u017adziernika 2026 r. ten sam serwis poda\u0142, \u017ce wicepremier i minister gospodarki Mariam Kvrivishvili o\u015bwiadczy\u0142a na wydarzeniu z okazji Dnia Kolejarza, \u017ce rehabilitacja dobiega ko\u0144ca, \u017ce wagony zaprojektowano na potrzeby tego przedsi\u0119wzi\u0119cia i \u017ce wznowienia ruchu kolejowego spodziewano si\u0119 w grudniu (Georgia Today: wznowienie ruchu kolejowego, 9 pa\u017adziernika 2026 r.<\/a>). \u017badna z tych informacji nie podaje rozk\u0142adu jazdy, ceny biletu ani dnia rozpocz\u0119cia. Wikipedia opisuje, \u017ce przed zawieszeniem podr\u00f3\u017c trwa\u0142a oko\u0142o 2,5 godziny.<\/p>\n

Data<\/th>Wypowied\u017a<\/th>\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th><\/tr><\/thead>
2017<\/td>Linia ma status dziedzictwa kulturowego<\/td>Koleje Gruzi\u0144skie<\/td><\/tr>
2020<\/td>Ruch pasa\u017cerski nie dzia\u0142a od tego roku<\/td>Georgia Today, 8 kwietnia 2026 r.<\/td><\/tr>
8 kwietnia 2026 r.<\/td>Pe\u0142na rehabilitacja taboru, tor\u00f3w i pi\u0119ciu stacji; wznowienie ruchu planowane na stycze\u0144 2027 r.<\/td>Georgia Today; GBC<\/td><\/tr>
9 pa\u017adziernika 2026 r.<\/td>Prace dobiegaj\u0105 ko\u0144ca; wznowienie ruchu spodziewane w grudniu<\/td>Georgia Today<\/td><\/tr>
12 listopada 2026 r.<\/td>W przeczytanych \u017ar\u00f3d\u0142ach brak rozk\u0142adu jazdy i ceny biletu dla przywr\u00f3conego po\u0142\u0105czenia<\/td>Ten przewodnik<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Klimat i lasy wok\u00f3\u0142 Bakuriani: normy WMO i obszary chronione<\/h2>\n

W normach klimatycznych \u015awiatowej Organizacji Meteorologicznej (WMO) z lat 1991\u20132020 dla Gruzji, zarchiwizowanych przez Narodow\u0105 Administracj\u0119 Oceaniczn\u0105 i Atmosferyczn\u0105 Stan\u00f3w Zjednoczonych, nie ma stacji w Bakuriani. Dwie stacje z tego pliku najbli\u017csze pod wzgl\u0119dem po\u0142o\u017cenia i wysoko\u015bci to Borjomi (stacja 37515, wysoko\u015b\u0107 789,7 m, oko\u0142o 14 km od Bakuriani w linii prostej, 910 m ni\u017cej) i Tsalka (stacja 37537, wysoko\u015b\u0107 1\u00a0468 m, oko\u0142o 50 km dalej, 232 m ni\u017cej) (Normy WMO 1991\u20132020: Borjomi<\/a>; Normy WMO 1991\u20132020: Tsalka<\/a>). Odleg\u0142o\u015bci w linii prostej obliczono na potrzeby tego przewodnika na podstawie wsp\u00f3\u0142rz\u0119dnych stacji i punktu miasta w OpenStreetMap. Bakuriani le\u017cy wy\u017cej ni\u017c obie stacje, wi\u0119c tabela ujmuje kurort od do\u0142u, a nie go mierzy.<\/p>\n

Norma, 1991\u20132020<\/th>Borjomi (789,7 m)<\/th>Tsalka (1\u00a0468 m)<\/th><\/tr><\/thead>
\u015arednia dobowa temperatura maksymalna \/ minimalna w styczniu<\/td>4,9 \/ minus 4,1 \u00b0C<\/td>2,2 \/ minus 8,6 \u00b0C<\/td><\/tr>
\u015arednia dobowa temperatura maksymalna \/ minimalna w kwietniu<\/td>17,3 \/ 4,0 \u00b0C<\/td>12,0 \/ 0,7 \u00b0C<\/td><\/tr>
\u015arednia dobowa temperatura maksymalna \/ minimalna w lipcu<\/td>28,4 \/ 15,8 \u00b0C<\/td>23,1 \/ 11,4 \u00b0C<\/td><\/tr>
\u015arednia dobowa temperatura maksymalna \/ minimalna w pa\u017adzierniku<\/td>19,0 \/ 6,4 \u00b0C<\/td>14,6 \/ 2,9 \u00b0C<\/td><\/tr>
Roczna suma opad\u00f3w<\/td>627,5 mm<\/td>635,5 mm<\/td><\/tr>
Najbardziej wilgotny miesi\u0105c<\/td>Maj, 91,7 mm<\/td>Czerwiec, 115,4 mm<\/td><\/tr>
Dni w roku z temperatur\u0105 minimaln\u0105 poni\u017cej 0 \u00b0C<\/td>103,2<\/td>155,6<\/td><\/tr>
Dni w roku z pokryw\u0105 \u015bnie\u017cn\u0105 grubsz\u0105 ni\u017c 10 cm<\/td>20,5<\/td>44,4<\/td><\/tr>
Dni w roku z temperatur\u0105 maksymaln\u0105 25 \u00b0C lub wy\u017csz\u0105<\/td>101<\/td>27<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Por\u00f3wnanie pokazuje, jak bardzo kilkaset metr\u00f3w wysoko\u015bci zmienia obraz: w Tsalce, 232 metry ni\u017cej ni\u017c Bakuriani, \u015bnieg zalega\u0142 warstw\u0105 grubsz\u0105 ni\u017c 10 cm przez 44,4 dni w roku wobec 20,5 w Borjomi, a minimalna temperatura dobowa spada\u0142a poni\u017cej zera przez 155,6 dni wobec 103,2. Roczne opady na obu stacjach s\u0105 zbli\u017cone, 635,5 mm i 627,5 mm, ale przypadaj\u0105 na r\u00f3\u017cne miesi\u0105ce: w Borjomi na maj, w Tsalce na czerwiec. Ramka klimatyczna Wikipedii dla Bakuriani opiera si\u0119 na komercyjnym serwisie pogodowym i na zapisie opad\u00f3w z lat 1936\u20131992, a nie na normach WMO, dlatego nie jest tu wykorzystywana (Wikipedia: Bakuriani<\/a>).<\/p>\n

Borjomi-Kharagauli i obszary chronione<\/h3>\n

Lasy wok\u00f3\u0142 Bakuriani s\u0105 cz\u0119\u015bci\u0105 rozleg\u0142ego systemu obszar\u00f3w chronionych, kt\u00f3rym zarz\u0105dza Agencja Obszar\u00f3w Chronionych (APA). Park Narodowy Borjomi-Kharagauli za\u0142o\u017cono w 1995 r., a APA podaje jego powierzchni\u0119 jako 64\u00a0737 hektar\u00f3w, na terenie czterech region\u00f3w, z ochron\u0105 na mocy Konwencji Berne\u0144skiej i statusem obszaru sieci Emerald (Agencja Obszar\u00f3w Chronionych: Park Narodowy Borjomi-Kharagauli<\/a>). Pa\u0144stwowy Rezerwat Borjomi, utworzony w 1935 r., zajmuje 13\u00a0187,6 hektar\u00f3w w gminie Borjomi (Agencja Obszar\u00f3w Chronionych: Pa\u0144stwowy Rezerwat Borjomi<\/a>). Zarz\u0105d APA obejmuje w obszarach chronionych Borjomi-Kharagauli cztery kategorie: rezerwat, park narodowy, rezerwaty zarz\u0105dzane Ktsia-Tabatskuri i Nedzvi oraz pomnik przyrody Goderdzi (skamienia\u0142y las), o \u0142\u0105cznej powierzchni 107\u00a0649 hektar\u00f3w, czyli ponad 1,5 proc. Gruzji, z oznakowanymi szlakami na wysoko\u015bci od 400 do 2\u00a0642 metr\u00f3w nad poziomem morza (Agencja Obszar\u00f3w Chronionych: obszary chronione Borjomi-Kharagauli<\/a>). APA prosi odwiedzaj\u0105cych o zabranie dokumentu to\u017csamo\u015bci i zarejestrowanie si\u0119 w centrum dla odwiedzaj\u0105cych w Borjomi lub Kharagauli przed wej\u015bciem do parku narodowego.<\/p>\n

Ustawa o systemie obszar\u00f3w chronionych, om\u00f3wiona w rozdziale 9 poni\u017cej, czyni pa\u0144stwo jedynym w\u0142a\u015bcicielem grunt\u00f3w park\u00f3w narodowych i rezerwat\u00f3w. \u0179r\u00f3d\u0142a przeczytane na potrzeby tego przewodnika nie wskazuj\u0105, kt\u00f3re dzia\u0142ki w pobli\u017cu Bakuriani le\u017c\u0105 wewn\u0105trz obszaru chronionego lub jego strefy ochronnej; pokazuj\u0105 to mapy katastralne i planistyczne oraz wypis z rejestru dla ka\u017cdej dzia\u0142ki.<\/p>\n

Odwiedzaj\u0105cy, hotele i pozwolenia na budow\u0119 w Samcche-D\u017cawachetii<\/h2>\n

Oficjalne statystyki turystyki i budownictwa publikuje si\u0119 wed\u0142ug region\u00f3w, a Samcche-D\u017cawachetia ma sze\u015b\u0107 gmin (Adigeni, Aspindza, Akhalkalaki, Akhaltsikhe, Borjomi i Ninotsminda), wi\u0119c liczby opisuj\u0105 region, a nie samo Bakuriani. Geostat podaje 6,9 mln wizyt go\u015bci zagranicznych w Gruzji w 2025 r., z czego 5,9 proc. stanowi\u0142y wizyty w Samcche-D\u017cawachetii (Geostat: turystyka przyjazdowa w 2025 r.<\/a>). Zastosowane do zaokr\u0105glonej sumy krajowej daje to oko\u0142o 407\u00a0000 wizyt (6,9 mln x 5,9 proc.). Publikacje kwartalne pokazuj\u0105 udzia\u0142 regionu na poziomie 6,2 proc. w drugim kwartale, 5,1 proc. w trzecim i 6,4 proc. w czwartym, przy sumach krajowych 1,6, 2,5 i 1,5 mln wizyt, co daje oko\u0142o 99\u00a0000, 128\u00a0000 i 96\u00a0000 wizyt (Geostat: turystyka przyjazdowa w 2 kwartale 2025 r.<\/a>; Geostat: turystyka przyjazdowa w 3 kwartale 2025 r.<\/a>; Geostat: turystyka przyjazdowa w 4 kwartale 2025 r.<\/a>). Te iloczyny opieraj\u0105 si\u0119 na opublikowanych, ju\u017c zaokr\u0105glonych liczbach, wi\u0119c s\u0105 rz\u0119dami wielko\u015bci. Publikacji za pierwszy kwarta\u0142 2025 r. nie pobrano na potrzeby tego przewodnika, a \u017cadna z przeczytanych publikacji nie podaje liczby dla Bakuriani.<\/p>\n

Co do bazy noclegowej, Geostat naliczy\u0142 w Gruzji w 2025 r. 2\u00a0783 hotele i przedsi\u0119biorstwa typu hotelowego, z czego 210 w Samcche-D\u017cawachetii (7,5 proc., 210 \/ 2\u00a0783), a region zajmuje trzecie miejsce, po Ad\u017carii i Tbilisi, zar\u00f3wno pod wzgl\u0119dem pokoi, jak i miejsc noclegowych na wykresie regionalnym (Geostat: hotele w 2025 r.<\/a>). Co do budownictwa, w 2025 r. wydano w Gruzji 11\u00a0578 pozwole\u0144 na budynki o \u0142\u0105cznej powierzchni 11\u00a0397,2 tys. m\u00b2, z czego 3,8 proc. dotyczy\u0142o Samcche-D\u017cawachetii, czyli oko\u0142o 440 pozwole\u0144 (11\u00a0578 x 3,8 proc.). Spo\u015br\u00f3d 3\u00a0393 obiekt\u00f3w uko\u0144czonych w 2025 r. 5,2 proc. znajdowa\u0142o si\u0119 w regionie, czyli oko\u0142o 176 (3\u00a0393 x 5,2 proc.). Geostat zaznacza, \u017ce liczba pozwole\u0144 obejmuje zar\u00f3wno nowe budowy, jak i przebudowy (Geostat: pozwolenia na budow\u0119 w 2025 r.<\/a>).<\/p>\n

Wska\u017anik, 2025<\/th>Samcche-D\u017cawachetia<\/th>\u0179r\u00f3d\u0142o<\/th><\/tr><\/thead>
Udzia\u0142 wizyt zagranicznych, ca\u0142y rok<\/td>5,9% (oko\u0142o 407\u00a0000 z 6,9 mln)<\/td>Geostat, turystyka przyjazdowa 2025<\/td><\/tr>
Udzia\u0142 wizyt w 2 \/ 3 \/ 4 kwartale<\/td>6,2% \/ 5,1% \/ 6,4%<\/td>Publikacje kwartalne Geostat<\/td><\/tr>
Wizyty w 2 \/ 3 \/ 4 kwartale (obliczone)<\/td>Oko\u0142o 99\u00a0000 \/ 128\u00a0000 \/ 96\u00a0000<\/td>Udzia\u0142y Geostat x zaokr\u0105glone sumy<\/td><\/tr>
Hotele i przedsi\u0119biorstwa typu hotelowego<\/td>210 z 2\u00a0783 (7,5%)<\/td>Geostat, hotele 2025<\/td><\/tr>
Wydane pozwolenia na budow\u0119<\/td>3,8% z 11\u00a0578 (oko\u0142o 440)<\/td>Geostat, pozwolenia 2025<\/td><\/tr>
Obiekty uko\u0144czone<\/td>5,2% z 3\u00a0393 (oko\u0142o 176)<\/td>Geostat, pozwolenia 2025<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Ceny i wolumen sprzeda\u017cy: co \u017ar\u00f3d\u0142a m\u00f3wi\u0105 o nieruchomo\u015bciach w Bakuriani<\/h2>\n

Oficjalne statystyki cen nie obejmuj\u0105 Bakuriani. Indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkaniowych Geostat, opublikowany 23 pa\u017adziernika 2026 r. za trzeci kwarta\u0142, sam zaznacza, \u017ce obejmuje rynek nowych nieruchomo\u015bci mieszkaniowych w Tbilisi (Geostat: indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkaniowych za 3 kwarta\u0142 2026 r.<\/a>). Szereg sprzeda\u017cy z rejestru dla kurortu pochodzi od domu badawczego Galt & Taggart, kt\u00f3rego raport o rynkach kurortowych za trzeci kwarta\u0142 2024 r. stre\u015bci\u0142o Georgia Today 15 listopada 2024 r., a kilka dni p\u00f3\u017aniej Commersant. W 3Q24 naliczy\u0142 on 352 sprzedane mieszkania w Bakuriani, o 51,1 proc. wi\u0119cej rok do roku, przy czym streszczenia przypisuj\u0105 ten wzrost g\u0142\u00f3wnie op\u00f3\u017anionym rejestracjom; warto\u015b\u0107 sprzeda\u017cy wynios\u0142a 16,6 mln USD, o 62,7 proc. wi\u0119cej; \u015brednia wa\u017cona cena wynios\u0142a 1\u00a0035 USD za m\u00b2, o 5,4 proc. wi\u0119cej; na rynku pierwotnym sprzedawano 16 projekt\u00f3w mieszkaniowych; ma\u0142e mieszkania o powierzchni 26\u201350 m\u00b2 stanowi\u0142y 78,6 proc. sprzeda\u017cy; a 53,4 proc. sprzeda\u017cy przypad\u0142o na segment poni\u017cej 1\u00a0000 USD, kt\u00f3ry streszczenia nazywaj\u0105 segmentem bud\u017cetowym (Georgia Today: Galt & Taggart, 3Q24<\/a>; Commersant: Galt & Taggart, 3Q24<\/a>). \u0179r\u00f3d\u0142a przeczytane na potrzeby tego przewodnika nie podaj\u0105 \u015bredniej dla Bakuriani z p\u00f3\u017aniejszego kwarta\u0142u, wi\u0119c dane z 3Q24 maj\u0105 dwa lata.<\/p>\n

Ceny ofertowe na portalu daj\u0105 drugi, inny obraz. 12 listopada 2026 r. strona Korter dla Bakuriani pokazywa\u0142a 423 oferty, w tym 368 mieszka\u0144. W\u015br\u00f3d ofert na jej pierwszej stronie ceny ofertowe za m\u00b2 waha\u0142y si\u0119 od 714 USD do 2\u00a0028 USD, a ca\u0142kowite ceny ofertowe od 21\u00a0000 USD za jednopokojowe mieszkanie o powierzchni 18 m\u00b2 do 206\u00a0530 USD za czteropokojowe o powierzchni 108,7 m\u00b2; strona nie podaje \u015bredniej dla Bakuriani, a wiek ofert wskazuje tylko w uj\u0119ciu wzgl\u0119dnym (Korter: mieszkania na sprzeda\u017c w Bakuriani<\/a>). Ceny ofertowe to kwoty, kt\u00f3rych \u017c\u0105daj\u0105 sprzedaj\u0105cy, a nie te, kt\u00f3re p\u0142ac\u0105 kupuj\u0105cy; poni\u017cej strona podaje ceny wyj\u015bciowe nowych projekt\u00f3w, z wiekiem ofert od 18 do 23 dni tam, gdzie wiek jest wskazany, co lokuje te oferty oko\u0142o 20\u201325 pa\u017adziernika 2026 r.<\/p>\n

Projekt na stronie portalu<\/th>Wyj\u015bciowa cena ca\u0142kowita<\/th>Cena za m\u00b2 przyk\u0142adowego lokalu<\/th><\/tr><\/thead>
Green Valley<\/td>Od 35\u00a0420 USD<\/td>1\u00a0100 USD (32,2 m\u00b2)<\/td><\/tr>
Bakuriani 4Rest<\/td>Od 44\u00a0625 USD<\/td>Nie podano<\/td><\/tr>
Mziani Valley<\/td>Od 50\u00a0240 USD<\/td>1\u00a0600 USD (31,4 m\u00b2)<\/td><\/tr>
Green Valley, blok C1<\/td>Od 45\u00a0080 USD<\/td>1\u00a0400 USD (32,2 m\u00b2)<\/td><\/tr>
Villa Kokhta Mitarbi<\/td>Od 68\u00a0175 USD i 81\u00a0600 USD<\/td>1\u00a0350 USD (50,5 m\u00b2) i 1\u00a0200 USD (68 m\u00b2)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Kr\u00f3tkie obliczenie pokazuje, jak szeroki jest przedzia\u0142 dla lokalu o powierzchni 30 m\u00b2. Przy \u015bredniej wa\u017conej Galt & Taggart z 3Q24, wynosz\u0105cej 1\u00a0035 USD za m\u00b2, cena wynosi 31\u00a0050 USD (30 x 1\u00a0035), czyli GEL 80\u00a0522 po kursie NBG 2,5933. Przy najni\u017cszej i najwy\u017cszej cenie ofertowej za m\u00b2 z pierwszej strony Korter wynosi ona od 21\u00a0420 USD do 60\u00a0840 USD, czyli od GEL 55\u00a0548 do GEL 157\u00a0776. Dwa \u017ar\u00f3d\u0142a mierz\u0105 r\u00f3\u017cne rzeczy: oparta na rejestrze \u015brednia ze sprzeda\u017cy z jednego kwarta\u0142u i migawka cen ofertowych, a \u017cadne z nich nie jest wycen\u0105 konkretnego mieszkania. Strona Rynek nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a> przedstawia dane krajowe, a opisany wy\u017cej indeks obejmuj\u0105cy wy\u0142\u0105cznie Tbilisi jest powodem, dla kt\u00f3rego nie ma tam szeregu dla Bakuriani.<\/p>\n

Nieruchomo\u015bci w Bakuriani w ofercie tej strony: Archi Dialog Kokhta<\/h2>\n

Na tej stronie prezentowany jest dla Bakuriani jeden projekt (stan na 12 listopada 2026 r.): Archi Dialog Kokhta<\/a>, pi\u0119ciokondygnacyjny aparthotel dewelopera Archi w cz\u0119\u015bci kurortu zwanej Kokhta. Tabela przedstawia stron\u0119 projektu dewelopera w postaci widocznej 12 listopada 2026 r. (Archi: strona projektu Archi Dialog Kokhta<\/a>). Strona nie podaje ceny ani terminu przekazania, wskazuje status \u201ezako\u0144czony\u201d i wymienia mieszkania wraz z pi\u0119trem, liczb\u0105 pokoi i powierzchni\u0105. Strona projektu na tej stronie przedstawia dane o lokalach oraz liczby, kt\u00f3re publikuj\u0105 osoby trzecie.<\/p>\n

Pozycja<\/th>Co podaje strona dewelopera, 12 listopada 2026 r.<\/th><\/tr><\/thead>
Deweloper<\/td>Archi<\/td><\/tr>
Lokalizacja<\/td>Ulica 9 Kwietnia, Bakuriani; pi\u0119\u0107 minut samochodem od wyci\u0105gu Kokhta<\/td><\/tr>
Budynek<\/td>Pi\u0119ciokondygnacyjny aparthotel; restauracja, bar, taras, lobby, concierge, narciarnia, parking, agregat pr\u0105dotw\u00f3rczy, zbiornik na wod\u0119, podw\u00f3rze o powierzchni 3\u00a0500 m\u00b2<\/td><\/tr>
Status<\/td>Zako\u0144czony<\/td><\/tr>
Oferowane pi\u0119tra i powierzchnie<\/td>Filtry strony obejmuj\u0105 pi\u0119tra od 1 do 5 i powierzchnie od 21,8 m\u00b2 do 64,6 m\u00b2<\/td><\/tr>
Opublikowana cena wyj\u015bciowa<\/td>Brak ceny na stronie<\/td><\/tr>
Termin przekazania<\/td>Brak; status to \u201ezako\u0144czony\u201d<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Dokumenty planistyczne om\u00f3wione w nast\u0119pnym rozdziale definiuj\u0105 s\u0142owo, kt\u00f3rego u\u017cywa deweloper. W regulaminie planu zagospodarowania Bakuriani z 2019 r. \u201eaparthotel\u201d to budynek typu hotelowego z kilkoma lokalami mieszkalnymi, do kt\u00f3rego stosuje si\u0119 przepisy dotycz\u0105ce wielorodzinnego budynku mieszkalnego (Dziennik Ustaw Gruzji: uchwa\u0142a rz\u0105du nr 591 z 2019 r.<\/a>). To, czy dany budynek jest zarejestrowany jako hotel, jako budynek mieszkalny, czy w kategorii mieszanej, pokazuje jego wypis z rejestru i dokumentacja pozwolenia.<\/p>\n

Zasady planistyczne dla nieruchomo\u015bci w Bakuriani: terytorium rekreacyjne, podstrefy i pozwolenia<\/h2>\n

Zabudow\u0119 w Bakuriani reguluj\u0105 odr\u0119bne dokumenty urbanistyczne, kt\u00f3re obowi\u0105zuj\u0105 \u0142\u0105cznie z krajowym Kodeksem planowania przestrzennego, dzia\u0142alno\u015bci architektonicznej i budowlanej. Pierwszy zestaw, uchwa\u0142a nr 491 z 12 sierpnia 2014 r., zosta\u0142 zast\u0105piony uchwa\u0142\u0105 nr 117 z 6 marca 2018 r., kt\u00f3ra zatwierdzi\u0142a plan generalny zagospodarowania grunt\u00f3w, warunki planu tematycznego, regulaminy u\u017cytkowania i zagospodarowania terytorium oraz mapy obszaru narciarskiego Bakuriani i Didi Mitarbi (Dziennik Ustaw Gruzji: uchwa\u0142a rz\u0105du nr 117 z 2018 r.<\/a>). Ta uchwa\u0142a zosta\u0142a z kolei uchylona uchwa\u0142\u0105 nr 591 z 2 grudnia 2019 r. \u201ew sprawie zatwierdzenia plan\u00f3w urbanistycznych terytorium rekreacyjnego Bakuriani\u201d, kt\u00f3r\u0105 portal legislacyjny wykazuje jako obowi\u0105zuj\u0105c\u0105 ze zmianami. Zatwierdza ona tekst dokumentacji planistycznej, plan generalny, plan zagospodarowania, warunki szczeg\u00f3\u0142owych plan\u00f3w zagospodarowania i mapy obszaru narciarskiego Bakuriani i Didi Mitarbi, a portal legislacyjny wymienia trzy p\u00f3\u017aniejsze zmiany: nr 278 z 7 czerwca 2022 r., nr 484 z 13 pa\u017adziernika 2022 r. i nr 139 z 7 maja 2025 r. (Dziennik Ustaw Gruzji: uchwa\u0142a rz\u0105du nr 591 z 2019 r.<\/a>).<\/p>\n

Regulamin za\u0142\u0105czony do planu generalnego ustanawia system dwupoziomowy: plan generalny dla ca\u0142ego terytorium daba Bakuriani oraz, poni\u017cej niego, plan zagospodarowania lub szczeg\u00f3\u0142owy plan zagospodarowania dla okre\u015blonych obszar\u00f3w. Dzieli on terytorium na strefy zabudowy, czyli mieszkaniow\u0105, mieszan\u0105 i specjaln\u0105, oraz na tereny niezabudowywane (rolnicze, krajobrazowe i zielone oraz grunty transportowe), a tak\u017ce tworzy strefy ochronne, w\u015br\u00f3d nich stref\u0119 ochrony w\u00f3d i stref\u0119 ochrony sanitarnej, w kt\u00f3rych wolno budowa\u0107 wy\u0142\u0105cznie infrastruktur\u0119 i obiekty liniowe. Dzia\u0142ka mo\u017ce mie\u0107 w planie generalnym \u201ewsp\u00f3\u0142czynnik warunkowy\u201d, kt\u00f3ry mo\u017cna wykorzysta\u0107 wy\u0142\u0105cznie do zmiany parametr\u00f3w intensywno\u015bci zabudowy innej dzia\u0142ki budowlanej. W przypadku wyj\u0105tk\u00f3w od zasad, takich jak wyj\u0105tkowe pozwolenie na budow\u0119, rekomendacj\u0119 musi wyda\u0107 Rada, czyli organ doradczy w sprawie u\u017cytkowania grunt\u00f3w i regulacji zabudowy osiedli, powo\u0142any przy Ministerstwie Rozwoju Regionalnego i Infrastruktury. Szczeg\u00f3\u0142owy plan zagospodarowania nie jest obowi\u0105zkowy dla dzia\u0142ki o powierzchni 4\u00a0000 m\u00b2 lub wi\u0119kszej, na kt\u00f3rej buduje si\u0119 jeden budynek g\u0142\u00f3wny z budynkami pomocniczymi, a w wymienionych przypadkach tak\u017ce oddzielny budynek publiczny, taki jak restauracja, obiekt sportowy, sklep lub obiekt us\u0142ug turystycznych, w spos\u00f3b zgodny z istniej\u0105c\u0105 zabudow\u0105.<\/p>\n

Plan generalny ustala maksymalne parametry zabudowy dla ka\u017cdej podstrefy. Tabela podaje limity kondygnacji i wysoko\u015bci oraz minimalne powierzchnie dzia\u0142ek w postaci wydrukowanej w za\u0142\u0105czniku do uchwa\u0142y z 2 grudnia 2019 r. Poniewa\u017c uchwa\u0142a by\u0142a zmieniana w 2022 i 2025 r., dla ka\u017cdej aktualnej dzia\u0142ki nale\u017cy czyta\u0107 tekst jednolity na portalu legislacyjnym, a tabela pokazuje skal\u0119 limit\u00f3w, a nie warunek pozwolenia.<\/p>\n

Podstrefa (kod w za\u0142\u0105czniku)<\/th>Maksymalna liczba kondygnacji<\/th>Maksymalna wysoko\u015b\u0107 \/ wysoko\u015b\u0107 kalenicy<\/th>Minimalna powierzchnia dzia\u0142ki<\/th><\/tr><\/thead>
Strefa mieszkaniowa (SZ-2)<\/td>2 plus poddasze<\/td>7,5 m \/ 12,5 m<\/td>300 m\u00b2<\/td><\/tr>
Strefa centrum (ShZ-2)<\/td>3 plus poddasze<\/td>11 m \/ 16 m<\/td>Nie wskazano minimum<\/td><\/tr>
Strefa kurortowa 1 (ShZ-6)<\/td>2 plus poddasze<\/td>7,5 m \/ 12,5 m<\/td>300 m\u00b2<\/td><\/tr>
Strefa kurortowa 2 (ShZ-7)<\/td>3 plus poddasze<\/td>11 m \/ 16 m<\/td>500 m\u00b2<\/td><\/tr>
Strefa specjalna (SPZ-2), rekreacyjna<\/td>2 plus poddasze<\/td>7,5 m \/ 12,5 m<\/td>Nie wskazano minimum<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Obok plan\u00f3w lokalnych obowi\u0105zuj\u0105 trzy ustawy krajowe. Zgodnie z Kodeksem planowania przestrzennego budynek musi odpowiada\u0107 rodzajowi u\u017cytkowania dopuszczonemu w podstrefie funkcjonalnej jego dzia\u0142ki (art. 92), podstaw\u0105 prawn\u0105 budowy jest zg\u0142oszenie budowy lub pozwolenie na budow\u0119 (art. 93), budynki klas III i IV wymagaj\u0105 pozwolenia na budow\u0119, a dla budynk\u00f3w klasy II rada gminy mo\u017ce wprowadzi\u0107 obowi\u0105zek uzyskania pozwolenia (art. 94) (Kodeks planowania przestrzennego, dzia\u0142alno\u015bci architektonicznej i budowlanej<\/a>). Zgodnie z Ustaw\u0105 o systemie obszar\u00f3w chronionych art. 12 czyni pa\u0144stwo jedynym w\u0142a\u015bcicielem terytori\u00f3w rezerwat\u00f3w pa\u0144stwowych, park\u00f3w narodowych, pomnik\u00f3w przyrody i rezerwat\u00f3w zarz\u0105dzanych i zabrania ich przekazywania osobom prywatnym, z wyj\u0105tkiem w\u0105skich przypadk\u00f3w, kt\u00f3re wymienia, natomiast art. 16 pozwala tworzy\u0107 wok\u00f3\u0142 takich obszar\u00f3w strefy ochronne (buforowe) jako obszary wielofunkcyjnego u\u017cytkowania (Ustawa o systemie obszar\u00f3w chronionych<\/a>). To, jaka podstrefa, klasa i jakie pozwolenie dotycz\u0105 danej dzia\u0142ki w Bakuriani, jest pytaniem do mapy planistycznej, wypisu z rejestru dzia\u0142ki i dokumentacji pozwolenia; \u017cadne ze \u017ar\u00f3de\u0142 przeczytanych na potrzeby tego przewodnika nie wymienia ich dzia\u0142ka po dzia\u0142ce.<\/p>\n

Zasada<\/th>Co m\u00f3wi tekst<\/th>Gdzie<\/th><\/tr><\/thead>
Dokumenty planistyczne dla Bakuriani<\/td>Plan generalny, plan zagospodarowania, mapy obszaru narciarskiego; zmieniane w 2022 i 2025 r.<\/td>Uchwa\u0142a nr 591 z 2019 r.<\/td><\/tr>
Aparthotel<\/td>Budynek wielolokalowy typu hotelowego, podlegaj\u0105cy zasadom dla mieszkalnictwa wielorodzinnego<\/td>Za\u0142\u0105cznik 2 do uchwa\u0142y nr 591<\/td><\/tr>
Wyj\u0105tki<\/td>Wymagana rekomendacja Rady<\/td>Za\u0142\u0105cznik 1 do uchwa\u0142y nr 591<\/td><\/tr>
Dopuszczalne u\u017cytkowanie<\/td>Budynek musi odpowiada\u0107 u\u017cytkowaniu dopuszczonemu w podstrefie<\/td>Kodeks planowania przestrzennego, art. 92<\/td><\/tr>
Obowi\u0105zek pozwolenia<\/td>Zg\u0142oszenie lub pozwolenie; klasy III i IV wymagaj\u0105 pozwolenia<\/td>Kodeks planowania przestrzennego, art. 93\u201394<\/td><\/tr>
Parki narodowe i rezerwaty<\/td>Pa\u0144stwo jest jedynym w\u0142a\u015bcicielem; przekazanie osobom prywatnym niedopuszczalne, z wyj\u0105tkiem wymienionych przypadk\u00f3w<\/td>Ustawa o obszarach chronionych, art. 12<\/td><\/tr>
Strefy ochronne<\/td>Mog\u0105 by\u0107 tworzone jako obszary wielofunkcyjnego u\u017cytkowania<\/td>Ustawa o obszarach chronionych, art. 16<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

W\u0142asno\u015b\u0107 i rejestracja: co m\u00f3wi gruzi\u0144skie prawo o kupuj\u0105cym cudzoziemcu<\/h2>\n

Zgodnie z Kodeksem cywilnym osoba nabywa rzecz nieruchom\u0105 na podstawie pisemnej czynno\u015bci prawnej i wpisu prawa w\u0142asno\u015bci do Rejestru Publicznego (Kodeks cywilny Gruzji, art. 183<\/a>). Artyku\u0142 312 zak\u0142ada, \u017ce wpisy w rejestrze s\u0105 prawdziwe, dop\u00f3ki nie udowodniono inaczej, i chroni osob\u0119, kt\u00f3ra nabywa prawo od zarejestrowanego zbywcy, chyba \u017ce z\u0142o\u017cono skarg\u0119 na wpis lub nabywca wie, \u017ce jest on b\u0142\u0119dny. W\u0142asno\u015b\u0107 mieszkania w Bakuriani powstaje wi\u0119c z chwil\u0105 rejestracji, a nie zap\u0142aty, a wypis z rejestru pokazuje zarejestrowanego w\u0142a\u015bciciela, hipotek\u0119 i inne zarejestrowane obci\u0105\u017cenia.<\/p>\n

Warunek dotycz\u0105cy obywatelstwa, kt\u00f3ry wyst\u0119puje w ustawach przeczytanych na potrzeby tego przewodnika, dotyczy grunt\u00f3w rolnych. Artyku\u0142 4 Ustawy organicznej o w\u0142asno\u015bci grunt\u00f3w rolnych pozwala cudzoziemcowi posiada\u0107 je w drodze dziedziczenia, a sp\u00f3\u0142ce gruzi\u0144skiej z cudzoziemcem jako dominuj\u0105cym wsp\u00f3lnikiem na podstawie planu inwestycyjnego zatwierdzonego przez rz\u0105d (Ustawa organiczna o w\u0142asno\u015bci grunt\u00f3w rolnych, art. 4<\/a>). Ustawa o statusie prawnym cudzoziemc\u00f3w zak\u0142ada, \u017ce cudzoziemiec ma prawo w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci nieb\u0119d\u0105cej gruntem rolnym, gdy opisuje zezwolenie na pobyt zwi\u0105zane z nieruchomo\u015bci\u0105 (Ustawa o statusie prawnym cudzoziemc\u00f3w, art. 15<\/a>). Kategoria gruntu ma znaczenie w g\u00f3rskiej okolicy, w kt\u00f3rej plan generalny oddziela teren zabudowy od terenu rolniczego i krajobrazowego, a kategoria dzia\u0142ki widnieje w jej wypisie z rejestru. Opracowanie Czy cudzoziemcy mog\u0105 kupowa\u0107 nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a> przedstawia og\u00f3ln\u0105 zasad\u0119 z przyk\u0142adami.<\/p>\n

Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) publikuje swoje op\u0142aty. Rejestracja zmiany, powstania lub wyga\u015bni\u0119cia prawa do nieruchomo\u015bci kosztuje GEL 150 w ci\u0105gu czterech dni roboczych, GEL 270 w ci\u0105gu jednego dnia roboczego i GEL 350 w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku, a te same trzy op\u0142aty obowi\u0105zuj\u0105 przy rejestracji hipoteki (NAPR: op\u0142ata za rejestracj\u0119 nieruchomo\u015bci<\/a>). Potwierdzenie podpis\u00f3w stron na czynno\u015bci prawnej z\u0142o\u017conej do rejestracji kosztuje GEL 7. Wypis kosztuje GEL 20 w jeden dzie\u0144 roboczy lub GEL 13 online, z dop\u0142at\u0105 GEL 26 za wersj\u0119 angielsk\u0105 (NAPR: op\u0142ata za us\u0142ugi informacyjne<\/a>). Kolumna w dolarach ameryka\u0144skich to rachunek po kursie NBG 2,5933 z 12 listopada 2026 r.<\/p>\n

Us\u0142uga NAPR<\/th>Op\u0142ata<\/th>Oko\u0142o, w USD<\/th><\/tr><\/thead>
Rejestracja zmiany prawa, w ci\u0105gu 4 dni roboczych<\/td>GEL 150<\/td>$57,8<\/td><\/tr>
Rejestracja zmiany prawa, w ci\u0105gu 1 dnia roboczego<\/td>GEL 270<\/td>$104,1<\/td><\/tr>
Rejestracja zmiany prawa, w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku<\/td>GEL 350<\/td>$135,0<\/td><\/tr>
Potwierdzenie podpis\u00f3w stron<\/td>GEL 7<\/td>$2,7<\/td><\/tr>
Wypis z rejestru, 1 dzie\u0144 roboczy<\/td>GEL 20<\/td>$7,7<\/td><\/tr>
Wypis z rejestru, 1 dzie\u0144 roboczy, online<\/td>GEL 13<\/td>$5,0<\/td><\/tr>
Wersja angielska wypisu, dodatkowo<\/td>GEL 26<\/td>$10,0<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Strona krok po kroku Jak kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Gruzji<\/a> prowadzi przez sprawdzenie wypisu, umow\u0119 i rejestracj\u0119, a zakup nieruchomo\u015bci w Gruzji z zagranicy<\/a> dotyczy kupuj\u0105cego, kt\u00f3ry nie podr\u00f3\u017cuje. Cz\u0119\u015b\u0107 procesu, kt\u00f3ra nale\u017cy do pa\u0144stwa, to powy\u017cszy cennik op\u0142at; warunki umowy mi\u0119dzy kupuj\u0105cym a sprzedaj\u0105cym maj\u0105 charakter prywatny.<\/p>\n

Podatki od nieruchomo\u015bci w Bakuriani: w\u0142asno\u015b\u0107, najem i sprzeda\u017c<\/h2>\n

Kodeks podatkowy opodatkowuje nieruchomo\u015bci b\u0119d\u0105ce w\u0142asno\u015bci\u0105 osoby fizycznej. Tekst na portalu legislacyjnym, ujednolicony na 28 pa\u017adziernika 2026 r., zosta\u0142 zmieniony ustaw\u0105 nr 1874 z 30 wrze\u015bnia 2026 r. Artyku\u0142 202 ust. 5 ustala podatek od opodatkowanego mienia osoby fizycznej innego ni\u017c grunty na poziomie nie ni\u017cszym ni\u017c 0,8 proc. i nie wy\u017cszym ni\u017c 1 proc. jego warto\u015bci rynkowej na koniec roku poprzedzaj\u0105cego bie\u017c\u0105cy, a art. 206 ust. 1 lit. a zwalnia to mienie z podatku, je\u017celi doch\u00f3d rodziny w roku poprzedzaj\u0105cym bie\u017c\u0105cy nie przekroczy\u0142 GEL 100\u00a0000 (Kodeks podatkowy Gruzji, art. 202, 205 i 206<\/a>). Przegl\u0105d podatkowy EY za trzeci kwarta\u0142 2026 r. informuje o tej samej zmianie i podaje, \u017ce poprzedni pr\u00f3g zwolnienia wynosi\u0142 GEL 40\u00a0000 (EY: przegl\u0105d podatkowo-prawny dla Gruzji, lipiec\u2013wrzesie\u0144 2026 r.<\/a>). Przewodniki napisane przed 30 wrze\u015bnia 2026 r. mog\u0105 wi\u0119c podawa\u0107 starszy pr\u00f3g; kalkulator S\u0142u\u017cby Dochod\u00f3w na 2026 r. pyta, czy doch\u00f3d rodziny przekroczy\u0142 GEL 100\u00a0000 (S\u0142u\u017cba Dochod\u00f3w (Revenue Service): podatek od nieruchomo\u015bci<\/a>).<\/p>\n

Przyk\u0142ad obliczeniowy wykorzystuje najni\u017csz\u0105 cen\u0119 \u201eod\u201d na powy\u017cszej stronie portalu, 50\u00a0240 USD za lokal w Mziani Valley. Po kursie NBG 2,5933 daje to GEL 130\u00a0287 (50\u00a0240 x 2,5933). Dla rodziny o dochodzie powy\u017cej GEL 100\u00a0000 Kodeks dopuszcza podatek od 0,8 do 1 proc., czyli od GEL 1\u00a0042 do GEL 1\u00a0303 rocznie ($402\u2013$502); dla rodziny, kt\u00f3rej doch\u00f3d nie przekroczy\u0142 GEL 100\u00a0000, art. 206 zwalnia mieszkanie z podatku. Kodeks okre\u015bla przedzia\u0142, warto\u015b\u0107 rynkowa dla cel\u00f3w podatkowych niekoniecznie jest cen\u0105 z umowy, a podane kwoty to przedzia\u0142, kt\u00f3ry dopuszcza Kodeks, a nie rachunek podatkowy. Osoba fizyczna sk\u0142ada zeznanie do 1 listopada i p\u0142aci do 15 listopada (art. 205 ust. 12 i 14); strona podatek od nieruchomo\u015bci w Gruzji<\/a> omawia kroki deklaracji.<\/p>\n

Podatek<\/th>Co m\u00f3wi Kodeks podatkowy<\/th>Artyku\u0142<\/th><\/tr><\/thead>
Podatek od nieruchomo\u015bci, doch\u00f3d rodziny powy\u017cej GEL 100\u00a0000<\/td>Od 0,8% do 1% warto\u015bci rynkowej na koniec roku poprzedniego<\/td>202(5)<\/td><\/tr>
Zwolnienie, doch\u00f3d rodziny do GEL 100\u00a0000<\/td>Opodatkowane mienie osoby fizycznej inne ni\u017c grunty<\/td>206(1)(a)<\/td><\/tr>
Terminy zeznania i p\u0142atno\u015bci<\/td>Zeznanie do 1 listopada; p\u0142atno\u015b\u0107 do 15 listopada<\/td>205(12), (14)<\/td><\/tr>
Doch\u00f3d z wynajmu lokali mieszkalnych, bez odlicze\u0144<\/td>Podatek dochodowy 5%<\/td>81(2)<\/td><\/tr>
Og\u00f3lna stawka podatku dochodowego od os\u00f3b fizycznych<\/td>20%<\/td>81(1)<\/td><\/tr>
Nadwy\u017cka ze sprzeda\u017cy mieszkania<\/td>5%; zwolnienie, je\u015bli w\u0142asno\u015b\u0107 trwa\u0142a ponad dwa lata<\/td>81(3), 82(1)(f.a)<\/td><\/tr>
Stawka VAT<\/td>18%<\/td>166<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

W przypadku najmu art. 81 ust. 2 opodatkowuje stawk\u0105 5 proc. doch\u00f3d, kt\u00f3ry osoba fizyczna uzyskuje z wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe bez odlicze\u0144. W przypadku sprzeda\u017cy art. 81 ust. 3 opodatkowuje stawk\u0105 5 proc. nadwy\u017ck\u0119, kt\u00f3r\u0105 osoba fizyczna uzyskuje ze zbycia mieszkania wraz z gruntem, a art. 82 ust. 1 lit. f.a zwalnia t\u0119 nadwy\u017ck\u0119, gdy mieszkanie i grunt by\u0142y w\u0142asno\u015bci\u0105 przez ponad dwa lata. Artyku\u0142 166 ustala stawk\u0119 VAT na 18 proc., a to, czy VAT jest wliczony w cen\u0119 dewelopera, jest warunkiem umowy sprzeda\u017cy. Zasady najmu kr\u00f3tkoterminowego opisane dla Batumi na stronie o najmie kr\u00f3tkoterminowym<\/a> opieraj\u0105 si\u0119 na tych samych artyku\u0142ach Kodeksu podatkowego, kt\u00f3re obowi\u0105zuj\u0105 w ka\u017cdej miejscowo\u015bci.<\/p>\n

Zezwolenie na pobyt zwi\u0105zane z nieruchomo\u015bci\u0105 i limity kredyt\u00f3w hipotecznych<\/h2>\n

Agencja Rozwoju Us\u0142ug Publicznych wymienia kr\u00f3tkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, kt\u00f3ry posiada tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci w Gruzji, innej ni\u017c grunty rolne, o warto\u015bci rynkowej przekraczaj\u0105cej r\u00f3wnowarto\u015b\u0107 150\u00a0000 USD w lari, a tak\u017ce dla ma\u0142\u017conka i dzieci. Warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 ustala certyfikowany rzeczoznawca akredytowanej jednostki, wi\u0119c kryterium stanowi warto\u015b\u0107 wyceniona, a nie cena z umowy (Agencja Rozwoju Us\u0142ug Publicznych: zezwolenia na pobyt<\/a>). Artyku\u0142 16 Ustawy o statusie prawnym cudzoziemc\u00f3w przewiduje, \u017ce zezwolenie jest przed\u0142u\u017cane za ka\u017cdym razem na jeden rok (Ustawa o statusie prawnym cudzoziemc\u00f3w, art. 16<\/a>). Po kursie NBG 2,5933 pr\u00f3g wynosi GEL 388\u00a0995 (150\u00a0000 x 2,5933). Op\u0142ata pa\u0144stwowa zale\u017cy od dnia wydania decyzji: GEL 300 za 30. dzie\u0144 kalendarzowy ($115,7), GEL 450 za 20. ($173,5) i GEL 600 za 10. ($231,4).<\/p>\n

Zakup sam w sobie nie daje zezwolenia; zezwolenie to osobny wniosek i osobna decyzja. Inwestycyjne zezwolenie na pobyt ma wy\u017csze kryterium: tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci o warto\u015bci rynkowej przekraczaj\u0105cej r\u00f3wnowarto\u015b\u0107 300\u00a0000 USD w lari, czyli GEL 777\u00a0990 po tym samym kursie, albo inwestycj\u0119 w wysoko\u015bci 300\u00a0000 USD. Na powy\u017cszej stronie portalu ceny ofertowe si\u0119gaj\u0105 206\u00a0530 USD, wi\u0119c powy\u017cej ni\u017cszego progu znajduje si\u0119 tylko g\u00f3rna cz\u0119\u015b\u0107 przedzia\u0142u, a kryterium dotyczy wycenionej warto\u015bci posiadanej nieruchomo\u015bci. Strona zezwolenie na pobyt w Gruzji<\/a> przedstawia te same progi krok po kroku.<\/p>\n

Pozycja<\/th>Stanowisko urz\u0119dowe, 12 listopada 2026 r.<\/th><\/tr><\/thead>
Nieruchomo\u015b\u0107 dla kr\u00f3tkoterminowego zezwolenia<\/td>Nieruchomo\u015b\u0107 nieb\u0119d\u0105ca gruntem rolnym; warto\u015b\u0107 rynkowa powy\u017cej r\u00f3wnowarto\u015bci 150\u00a0000 USD w lari<\/td><\/tr>
Wycena<\/td>Certyfikowany rzeczoznawca akredytowanej jednostki<\/td><\/tr>
Cz\u0142onkowie rodziny<\/td>Ma\u0142\u017conek i dziecko lub dzieci<\/td><\/tr>
Op\u0142ata wed\u0142ug dnia decyzji<\/td>30. dzie\u0144 GEL 300; 20. dzie\u0144 GEL 450; 10. dzie\u0144 GEL 600<\/td><\/tr>
Wa\u017cno\u015b\u0107<\/td>Przed\u0142u\u017cane za ka\u017cdym razem na jeden rok<\/td><\/tr>
\u015acie\u017cka zezwolenia inwestycyjnego<\/td>Nieruchomo\u015b\u0107 powy\u017cej r\u00f3wnowarto\u015bci 300\u00a0000 USD lub zainwestowane 300\u00a0000 USD<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Co do finansowania, NBG ustala dla kredytodawc\u00f3w limity stosunku kredytu do warto\u015bci oraz stosunku raty do dochodu. Wed\u0142ug stanu opublikowanego 12 listopada 2026 r. limit stosunku kredytu do warto\u015bci wynosi 90 proc. dla kredyt\u00f3w w lari i 70 proc. dla kredyt\u00f3w w walucie obcej, a limit stosunku raty do dochodu zale\u017cy od miesi\u0119cznego dochodu netto i od waluty (NBG: wymogi PTI i LTV<\/a>). Stopa polityki pieni\u0119\u017cnej wynosi\u0142a 8,25 proc. po decyzji Komitetu Polityki Pieni\u0119\u017cnej z 21 pa\u017adziernika 2026 r., a roczna inflacja we wrze\u015bniu 2026 r. wynios\u0142a 5,6 proc. (NBG: decyzja w sprawie polityki pieni\u0119\u017cnej z 21 pa\u017adziernika 2026 r.<\/a>). To, kt\u00f3re banki kredytuj\u0105 nierezydent\u00f3w, przy jakim wk\u0142adzie w\u0142asnym i w jakiej walucie, rozstrzyga ka\u017cdy bank, a strona kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemc\u00f3w<\/a> por\u00f3wnuje opublikowane warunki bank\u00f3w wraz z datami.<\/p>\n

Limit NBG<\/th>Kredyty w lari<\/th>Kredyty w walucie obcej<\/th><\/tr><\/thead>
Stosunek kredytu do warto\u015bci<\/td>90%<\/td>70%<\/td><\/tr>
Stosunek raty do dochodu, miesi\u0119czny doch\u00f3d netto poni\u017cej GEL 1\u00a0500<\/td>25%<\/td>20%<\/td><\/tr>
Stosunek raty do dochodu, miesi\u0119czny doch\u00f3d netto GEL 1\u00a0500 lub wi\u0119cej<\/td>50%<\/td>30%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Koszty utrzymania: energia elektryczna i woda<\/h2>\n

Gruzi\u0144ska Narodowa Komisja Regulacji Energetyki i Zaopatrzenia w Wod\u0119 (GNERC) publikuje taryfy dla odbiorc\u00f3w ko\u0144cowych. W jej tabeli dla energii elektrycznej w gospodarstwach domowych wymieniono dw\u00f3ch dostawc\u00f3w us\u0142ugi powszechnej, Telmico i EP Georgia Supply, a dla tego drugiego taryfy obowi\u0105zuj\u0105ce od 1 lipca 2026 r. do 1 stycznia 2027 r., z VAT, wynosz\u0105 19,731 tetri za kWh dla zu\u017cycia od 0 do 101 kWh, 23,731 tetri dla zu\u017cycia od 101 do 301 kWh i 28,227 tetri powy\u017cej 301 kWh (GNERC: taryfy dla odbiorc\u00f3w ko\u0144cowych<\/a>). Sp\u00f3\u0142ka dystrybucyjna Energo-Pro Georgia podaje, \u017ce obszar jej licencji obejmuje oko\u0142o 85 proc. terytorium Gruzji (Energo-Pro: Gruzja<\/a>). Strona GNERC nie przyporz\u0105dkowuje dostawc\u00f3w do gmin, wi\u0119c dostawca dla adresu w Bakuriani widnieje w umowie na dostaw\u0119 energii. W pierwszym przedziale 100 kWh po 19,731 tetri kosztuje GEL 19,73 (100 x 0,19731), czyli oko\u0142o $7,6.<\/p>\n

Co do wody, tabela GNERC dotycz\u0105ca zaopatrzenia w wod\u0119 wymienia regulowane taryfy dla gospodarstw domowych dostawc\u00f3w, w\u015br\u00f3d kt\u00f3rych jest Zjednoczone Przedsi\u0119biorstwo Wodoci\u0105gowe Gruzji, z taryf\u0105 z licznikiem GEL 0,499 za metr sze\u015bcienny z VAT, obowi\u0105zuj\u0105c\u0105 od 1 listopada 2011 r., i taryf\u0105 bez licznika GEL 2,395 na osob\u0119 miesi\u0119cznie, oraz Georgian Water and Power, kt\u00f3rej taryfa z licznikiem na lata 2024\u20132026 wynosi GEL 0,500 za metr sze\u015bcienny (GNERC: taryfy za zaopatrzenie w wod\u0119<\/a>). Tabela nie wskazuje, kt\u00f3ry dostawca obs\u0142uguje Bakuriani, wi\u0119c s\u0105 to przyk\u0142ady taryf regulowanych, a nie rachunek za wod\u0119 w Bakuriani. Przy taryfie z licznikiem Zjednoczonego Przedsi\u0119biorstwa Wodoci\u0105gowego 10 metr\u00f3w sze\u015bciennych w miesi\u0105cu kosztuje GEL 4,99 (10 x 0,499). Poradnik koszt\u00f3w \u017cycie w Gruzji jako cudzoziemiec<\/a> zestawia op\u0142aty komunalne z czynszem i jedzeniem. Koszty ogrzewania w budynku na wysoko\u015bci 1\u00a0700 metr\u00f3w zale\u017c\u0105 od systemu ogrzewania budynku, kt\u00f3rego powy\u017csze taryfy nie opisuj\u0105.<\/p>\n

Koszt<\/th>Taryfa<\/th>\u0179r\u00f3d\u0142o i okres<\/th><\/tr><\/thead>
Energia elektryczna, od 0 do 101 kWh (EP Georgia Supply)<\/td>19,731 tetri\/kWh<\/td>GNERC, od 1 lipca 2026 r. do 1 stycznia 2027 r.<\/td><\/tr>
Energia elektryczna, od 101 do 301 kWh<\/td>23,731 tetri\/kWh<\/td>GNERC, ten sam okres<\/td><\/tr>
Energia elektryczna, powy\u017cej 301 kWh<\/td>28,227 tetri\/kWh<\/td>GNERC, ten sam okres<\/td><\/tr>
Woda, Zjednoczone Przedsi\u0119biorstwo Wodoci\u0105gowe, gospodarstwo domowe z licznikiem<\/td>GEL 0,499\/m\u00b3<\/td>GNERC, od 1 listopada 2011 r.<\/td><\/tr>
Woda, Zjednoczone Przedsi\u0119biorstwo Wodoci\u0105gowe, gospodarstwo domowe bez licznika<\/td>GEL 2,395 na osob\u0119 miesi\u0119cznie<\/td>GNERC, od 1 listopada 2011 r.<\/td><\/tr>
Woda, Georgian Water and Power, gospodarstwo domowe z licznikiem<\/td>GEL 0,500\/m\u00b3<\/td>GNERC, 2024\u20132026<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n

Cz\u0119sto zadawane pytania<\/h2>\n

Czy cudzoziemiec mo\u017ce kupi\u0107 nieruchomo\u015bci w Bakuriani?<\/h3>\n

Ustawy przeczytane na potrzeby tego przewodnika ograniczaj\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 cudzoziemc\u00f3w w odniesieniu do grunt\u00f3w rolnych, a nie mieszka\u0144 na gruntach nieb\u0119d\u0105cych rolnymi. Kodeks cywilny wi\u0105\u017ce powstanie w\u0142asno\u015bci z rejestracj\u0105 w Rejestrze Publicznym, kategoria gruntu dzia\u0142ki widnieje w wypisie z rejestru, a podstrefa planistyczna dzia\u0142ki w dokumentach planistycznych, wi\u0119c obie s\u0105 cz\u0119\u015bci\u0105 ka\u017cdego zakupu, gdy chodzi o nieruchomo\u015bci w Bakuriani.<\/p>\n

Ilu ludzi mieszka w Bakuriani?<\/h3>\n

Geostat szacuje liczb\u0119 mieszka\u0144c\u00f3w osiedla Borough Bakuriani na 1 stycznia 2026 r. na 1\u00a0909, a spis z 2014 r. naliczy\u0142 1\u00a0879. Gmina Borjomi liczy\u0142a 24\u00a0613 mieszka\u0144c\u00f3w na t\u0119 sam\u0105 dat\u0119 w 2026 r. S\u0105 to liczby sta\u0142ych mieszka\u0144c\u00f3w, wi\u0119c nie opisuj\u0105 sezonowego u\u017cytkowania nieruchomo\u015bci w Bakuriani.<\/p>\n

Jak daleko jest Bakuriani od Tbilisi i lotnisk?<\/h3>\n

GNTA podaje 180 km i 2:25 godziny z Tbilisi. Us\u0142uga wyznaczania tras OSRM, wed\u0142ug oblicze\u0144 z 12 listopada 2026 r., daje 181,4 km i 2 godz. 41 min do dworca Tbilisi Central, 200,4 km do lotniska w Tbilisi, 168,8 km do lotniska w Kutaisi i 294,9 km do lotniska w Batumi, bez uwzgl\u0119dnienia warunk\u00f3w zimowych.<\/p>\n

Kiedy zaczyna si\u0119 sezon narciarski i kto zarz\u0105dza wyci\u0105gami?<\/h3>\n

Agencja Szlak\u00f3w G\u00f3rskich prowadzi o\u015brodki Didveli, Kokhta i Mitarbi i og\u0142osi\u0142a 28 pa\u017adziernika 2026 r., \u017ce sezon zimowy zostanie oficjalnie otwarty 20 grudnia. Jej strona wymienia 12 wyci\u0105g\u00f3w i sezon od grudnia do marca, a 4 listopada 2026 r. wyci\u0105gi by\u0142y pokazywane jako niepotwierdzone. Strona bie\u017c\u0105cego stanu w serwisie MTA pokazuje aktualn\u0105 sytuacj\u0119 ka\u017cdego wyci\u0105gu, co ma znaczenie dla nieruchomo\u015bci w Bakuriani u\u017cywanych g\u0142\u00f3wnie zim\u0105.<\/p>\n

Czy kolej Kukushka do Bakuriani kursuje?<\/h3>\n

Nie, wed\u0142ug stanu na 12 listopada 2026 r. Wed\u0142ug Georgia Today ruch jest zawieszony od 2020 r., w kwietniu 2026 r. og\u0142oszono pe\u0142n\u0105 rehabilitacj\u0119 ze wznowieniem planowanym na stycze\u0144 2027 r., a 9 pa\u017adziernika 2026 r. minister gospodarki o\u015bwiadczy\u0142a, \u017ce kolej ma wznowi\u0107 dzia\u0142anie w grudniu. W przeczytanych \u017ar\u00f3d\u0142ach nie og\u0142oszono rozk\u0142adu jazdy ani ceny biletu.<\/p>\n

Jaka jest pogoda w Bakuriani?<\/h3>\n

Normy WMO z lat 1991\u20132020 nie obejmuj\u0105 stacji w Bakuriani. Tsalka, po\u0142o\u017cona na wysoko\u015bci 1\u00a0468 metr\u00f3w, wykazuje \u015bredni\u0105 dobow\u0105 temperatur\u0119 maksymaln\u0105 w styczniu 2,2 \u00b0C i minimaln\u0105 minus 8,6 \u00b0C, przy pokrywie \u015bnie\u017cnej grubszej ni\u017c 10 cm przez 44,4 dni w roku; Borjomi, na wysoko\u015bci 789,7 metr\u00f3w, wykazuje 4,9 \u00b0C i minus 4,1 \u00b0C oraz 20,5 takich dni. Bakuriani le\u017cy na wysoko\u015bci 1\u00a0700 metr\u00f3w, wy\u017cej ni\u017c obie stacje.<\/p>\n

Ile kosztuj\u0105 mieszkania za metr kwadratowy w Bakuriani?<\/h3>\n

Galt & Taggart poda\u0142a \u015bredni\u0105 wa\u017con\u0105 1\u00a0035 USD za m\u00b2 za trzeci kwarta\u0142 2024 r., na podstawie 352 zarejestrowanych sprzeda\u017cy. 12 listopada 2026 r. strona portalu pokazywa\u0142a ceny ofertowe za m\u00b2 od 714 do 2\u00a0028 USD w\u015br\u00f3d ofert na pierwszej stronie. Mierz\u0105 one r\u00f3\u017cne rzeczy, a cena nieruchomo\u015bci w Bakuriani dla danego lokalu zale\u017cy od budynku, pi\u0119tra i wyko\u0144czenia.<\/p>\n

Ile kosztuje rejestracja mieszkania?<\/h3>\n

NAPR pobiera GEL 150 za rejestracj\u0119 w ci\u0105gu czterech dni roboczych, GEL 270 w ci\u0105gu jednego dnia roboczego i GEL 350 w dniu z\u0142o\u017cenia wniosku, co po kursie NBG 2,5933 z 12 listopada 2026 r. daje oko\u0142o $57,8, $104,1 i $135,0. Te same op\u0142aty obowi\u0105zuj\u0105 przy rejestracji hipoteki, a wypis z rejestru kosztuje od GEL 13 do GEL 20.<\/p>\n

Ile wynosi podatek od nieruchomo\u015bci w Bakuriani?<\/h3>\n

Dla osoby fizycznej Kodeks podatkowy ustala od 0,8 do 1 proc. warto\u015bci rynkowej opodatkowanego mienia innego ni\u017c grunty i zwalnia je z podatku, je\u017celi doch\u00f3d rodziny w roku poprzednim nie przekroczy\u0142 GEL 100\u00a0000. Dla mieszkania za 50\u00a0240 USD dopuszczalny przedzia\u0142 to od GEL 1\u00a0042 do GEL 1\u00a0303 rocznie (50\u00a0240 x 2,5933 x od 0,8 do 1 proc.). Doch\u00f3d z najmu bez odlicze\u0144 jest opodatkowany stawk\u0105 5 proc.<\/p>\n

Czy zakup mieszkania daje zezwolenie na pobyt?<\/h3>\n

\u017baden zakup sam w sobie nie daje zezwolenia. Agencja Rozwoju Us\u0142ug Publicznych wydaje kr\u00f3tkoterminowe zezwolenie na pobyt na osobny wniosek cudzoziemcowi, kt\u00f3ry posiada tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci nieb\u0119d\u0105cej gruntem rolnym o wycenionej warto\u015bci rynkowej powy\u017cej r\u00f3wnowarto\u015bci 150\u00a0000 USD w lari, czyli GEL 388\u00a0995 po kursie 2,5933. Nieruchomo\u015bci w Bakuriani kwalifikuj\u0105 si\u0119 tylko wtedy, gdy wyceniona warto\u015b\u0107 przekracza ten pr\u00f3g.<\/p>\n

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. \u0179r\u00f3d\u0142a: Geostat: ludno\u015b\u0107 wed\u0142ug jednostek samorz\u0105du terytorialnego<\/a>; Geostat: ludno\u015b\u0107 wed\u0142ug miast i osiedli<\/a>; Geostat: ludno\u015b\u0107 na dzie\u0144 1 stycznia 2026 r.<\/a>; Geostat: g\u0119sto\u015b\u0107 zaludnienia wed\u0142ug region\u00f3w<\/a>; Geostat: tabela spisu z 2014 r. (kopia z archiwum internetowego)<\/a>; Geostat: g\u0142\u00f3wne wyniki spisu z 2024 r.<\/a>; Geostat: turystyka przyjazdowa w 2025 r.<\/a>; Geostat: turystyka przyjazdowa w 2 kwartale 2025 r.<\/a>; Geostat: turystyka przyjazdowa w 3 kwartale 2025 r.<\/a>; Geostat: turystyka przyjazdowa w 4 kwartale 2025 r.<\/a>; Geostat: hotele w 2025 r.<\/a>; Geostat: pozwolenia na budow\u0119 w 2025 r.<\/a>; Geostat: indeks cen nieruchomo\u015bci mieszkaniowych za 3 kwarta\u0142 2026 r.<\/a>; Gruzi\u0144ska Narodowa Administracja Turystyki: Bakuriani<\/a>; Agencja Szlak\u00f3w G\u00f3rskich: Bakuriani<\/a>; Agencja Szlak\u00f3w G\u00f3rskich: wiadomo\u015b\u0107 o otwarciu sezonu<\/a>; Agencja Szlak\u00f3w G\u00f3rskich: najcz\u0119\u015bciej zadawane pytania<\/a>; GBC: otwarcie Kokhty, 18 grudnia 2025 r.<\/a>; Georgia Today: odbudowa linii kolejowej, 8 kwietnia 2026 r.<\/a>; Georgia Today: wznowienie ruchu kolejowego, 9 pa\u017adziernika 2026 r.<\/a>; GBC: Koleje Gruzi\u0144skie i Kukushka<\/a>; Koleje Gruzi\u0144skie: linia kolejowa Borjomi\u2013Bakuriani<\/a>; Wikipedia: Bakuriani<\/a>; Wikipedia: linia kolejowa Borjomi\u2013Bakuriani<\/a>; Wikipedia: gmina Borjomi<\/a>; Agencja Obszar\u00f3w Chronionych: Park Narodowy Borjomi-Kharagauli<\/a>; Agencja Obszar\u00f3w Chronionych: Pa\u0144stwowy Rezerwat Borjomi<\/a>; Agencja Obszar\u00f3w Chronionych: obszary chronione Borjomi-Kharagauli<\/a>; Dziennik Ustaw Gruzji: uchwa\u0142a rz\u0105du nr 591 z 2019 r.<\/a>; Dziennik Ustaw Gruzji: uchwa\u0142a rz\u0105du nr 117 z 2018 r.<\/a>; Kodeks cywilny Gruzji<\/a>; Kodeks podatkowy Gruzji<\/a>; Ustawa o statusie prawnym cudzoziemc\u00f3w i bezpa\u0144stwowc\u00f3w<\/a>; Ustawa organiczna o w\u0142asno\u015bci grunt\u00f3w rolnych<\/a>; Kodeks planowania przestrzennego, dzia\u0142alno\u015bci architektonicznej i budowlanej<\/a>; Ustawa o systemie obszar\u00f3w chronionych<\/a>; NAPR: op\u0142ata za rejestracj\u0119 nieruchomo\u015bci<\/a>; NAPR: op\u0142ata za us\u0142ugi informacyjne<\/a>; Agencja Rozwoju Us\u0142ug Publicznych: zezwolenia na pobyt<\/a>; S\u0142u\u017cba Dochod\u00f3w (Revenue Service): podatek od nieruchomo\u015bci<\/a>; NBG: oficjalne kursy walut<\/a>; NBG: wymogi PTI i LTV<\/a>; NBG: decyzja w sprawie polityki pieni\u0119\u017cnej z 21 pa\u017adziernika 2026 r.<\/a>; EY: przegl\u0105d podatkowo-prawny dla Gruzji, lipiec\u2013wrzesie\u0144 2026 r.<\/a>; GNERC: taryfy dla odbiorc\u00f3w ko\u0144cowych<\/a>; GNERC: taryfy za zaopatrzenie w wod\u0119<\/a>; Energo-Pro: Gruzja<\/a>; Georgia Today: pasa\u017cerowie lotnisk w 2025 r.<\/a>; Zjednoczone Porty Lotnicze Gruzji: Tbilisi<\/a>; Project OSRM<\/a>; OpenStreetMap: miasto Bakuriani<\/a>; Normy WMO 1991\u20132020: Borjomi<\/a>; Normy WMO 1991\u20132020: Tsalka<\/a>; Georgia Today: Galt & Taggart, 3Q24<\/a>; Commersant: Galt & Taggart, 3Q24<\/a>; Korter: mieszkania na sprzeda\u017c w Bakuriani<\/a>; Archi: strona projektu Archi Dialog Kokhta<\/a>.<\/em><\/p>\n<\/main>\n