Kalkulator podatków od nieruchomości w Turcji 2026: koszty zakupu, podatek roczny, najem i sprzedaż

Ten kalkulator podatków od nieruchomości w Turcji szacuje, ile kosztuje zakup mieszkania lub domu w Türkiye ponad cenę, ile wynosi roczny koszt utrzymania nieruchomości, jak opodatkowany jest dochód z najmu i co może wywołać sprzedaż. Wykorzystuje stawki i progi na 2026 rok, zweryfikowane 11 października 2026 r. w tureckich źródłach urzędowych i branżowych, które wraz z datami wymieniono na końcu strony. Wystarczy wpisać cenę w lirach, dolarach amerykańskich lub euro, wybrać rodzaj sprzedającego oraz parametry budynku, a wyniki aktualizują się w trakcie wpisywania.

Jak korzystać z kalkulatora podatków od nieruchomości w Turcji

Kalkulator ma cztery zakładki, a każda dotyczy innego momentu w życiu nieruchomości. Pierwsza zakładka, koszty zakupu, sumuje jednorazowe opłaty związane z transakcją: opłatę za akt własności (tapu harcı), opłatę serwisową urzędu ksiąg wieczystych, VAT od nowego lokalu, opłatę skarbową od umowy w formie prywatnej, taksę notarialną, prowizję pośrednika, raport wyceny dla cudzoziemca oraz pierwszy rok obowiązkowego ubezpieczenia od trzęsień ziemi. Druga zakładka, koszty roczne, pokazuje coroczny podatek od nieruchomości, podatek za sprzątanie środowiska naliczany wraz z rachunkiem za wodę, podatek od mieszkań o wysokiej wartości, który dotyczy wyłącznie górnego segmentu rynku, oraz roczną składkę ubezpieczenia od trzęsień ziemi. Trzecia zakładka szacuje podatek dochodowy od czynszu. Czwarta szacuje podatek od zysku przy sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat.

Kwoty wpisuje się w walucie wybranej u góry. Domyślne kursy walut to kursy sprzedaży forex Banku Centralnego Republiki Turcji (TCMB) z 9 października 2026 r., które wynosiły 49,2160 liry za dolara amerykańskiego i 55,2105 liry za euro. Oba pola można edytować, jeśli chce się sprawdzić inny kurs, na przykład kurs własnego banku w dniu płatności.

Część danych wejściowych jest publikowana w postaci przedziałów, a nie pojedynczych wartości. Opłata serwisowa urzędu ksiąg wieczystych to kwota bazowa pomnożona przez współczynnik, który każda dzielnica ustala w przedziale od 0,30 do 3,00, a raport wyceny dla kupującego cudzoziemca jest podawany według taryfy Rady Rynku Kapitałowego, z możliwą dopłatą dla cudzoziemców. Dlatego kalkulator pokazuje przedział wartości w kafelkach i w tych wierszach tabeli. Jeśli znany jest współczynnik danej dzielnicy, po jego wpisaniu przedział zawęża się do jednej kwoty.

Wyniki są szacunkami o charakterze orientacyjnym. Obejmują stronę kupującego w transakcji i nie uwzględniają kosztów kredytu hipotecznego, opłat prawnych ustalanych prywatnie, opłat eksploatacyjnych budynku, prac wykończeniowych ani podatków w kraju zamieszkania. Sprzedający ma odrębne obowiązki, w tym własny udział w wysokości 2% w opłacie za akt własności.

Podatki i koszty przy zakupie nieruchomości w Turcji w skrócie (stawki zweryfikowane 11 października 2026 r.)

Opłata za akt własności (tapu harcı): 2% płaci kupujący, 2% sprzedający

Opłata za akt własności jest głównym podatkiem przy zwykłej odsprzedaży nieruchomości w Turcji. Z mocy prawa wynosi 2% wartości podlegającej opodatkowaniu po stronie kupującego i 2% po stronie sprzedającego, co daje łącznie 4%. W praktyce strony czasem uzgadniają, że kupujący pokrywa oba udziały, i kalkulator oferuje to jako drugą opcję. Stawka 2% na stronę jest też podana w poradniku, który Generalna Dyrekcja Katastru i Ksiąg Wieczystych (TKGM) publikuje dla kupujących cudzoziemców.

Podstawą nie jest po prostu cena z umowy. Ustawa nr 7566, ogłoszona w Dzienniku Urzędowym 19 grudnia 2025 r., precyzuje, że opłatę nalicza się od zadeklarowanej wartości sprzedaży, ale nie niższej niż wartość podatkowa nieruchomości ustalona przez gminę. Doniesienia dotyczące tej samej ustawy mówią, że kara za zaniżenie wartości została podwyższona do 100%. W przypadku kupującego cudzoziemca obowiązuje dodatkowa kontrola, ponieważ zadeklarowana cena nie może być niższa niż wartość z raportu wyceny. W kalkulatorze pole zatytułowane wartość podatkowa gminy jest opcjonalne: jeśli zostanie puste, użyta będzie cena, a po wpisaniu kwoty z gminy podstawą staje się wyższa z dwóch wartości.

Odrębną stałą opłatę serwisową urząd ksiąg wieczystych pobiera za każdą transakcję. Na 2026 rok wskaźnik bazowy wynosi 2 227 TL i jest mnożony przez lokalny współczynnik w przedziale od 0,30 do 3,00. Dla jednego mieszkania daje to przedział od około 668 TL do 6 681 TL. Samej taryfy TKGM nie udało się pobrać w oryginalnej postaci, dlatego wskaźnik pochodzi ze stron kancelarii prawnych cytujących taryfę i jest pokazany w kalkulatorze jako orientacyjny przedział.

Zakup za 5 000 000 TL, czyli około 101 600 USD według kursu z 9 października, wiąże się więc z opłatą za akt własności po stronie kupującego w wysokości 100 000 TL oraz z opłatą serwisową do 6 681 TL. Sprzedający płaci kolejne 100 000 TL od tej samej podstawy.

VAT od nowego mieszkania w Turcji: 10% i 20%

VAT jest naliczany, gdy sprzedającym jest deweloper lub inny podatnik VAT dostarczający nowy lokal. W przypadku mieszkań, dla których pozwolenie na budowę wydano po 1 kwietnia 2022 r., tureccy wydawcy publikacji podatkowych opisują stawkę jako 10% od pierwszych 150 m² powierzchni netto i 20% od części powyżej tego progu, zgodnie z Decyzją Prezydenta nr 7346 z 7 lipca 2023 r. Stawki 8% i 18% obowiązujące w 2022 r. zostały podniesione do 10% i 20% razem z pozostałymi stawkami VAT. Powierzchnia netto to powierzchnia użytkowa określona w okólniku dotyczącym VAT, a nie powierzchnia sprzedażowa brutto.

Stawka jest uśredniana, a nie stosowana do jednego przedziału ceny. Dla lokalu o powierzchni netto 180 m² 150/180 ceny podlega stawce 10%, a 30/180 stawce 20%, więc stawka uśredniona wynosi 11,67%. Dla lokalu o powierzchni 150 m² lub mniejszej cała cena podlega stawce 10%. Kalkulator stosuje to uśrednienie na podstawie wpisanej powierzchni netto. Cenniki deweloperów różnią się co do tego, czy VAT jest już wliczony w podaną cenę, dlatego kalkulator pozwala to wybrać: przy cenie z VAT kwota VAT jest pokazana jako zawarta w cenie, a przy cenie bez VAT jest doliczana do niej.

Odsprzedaż przez osobę fizyczną, która nie jest podatnikiem VAT, nie wiąże się z VAT. Głównym kosztem przeniesienia własności jest wtedy opłata za akt własności.

Jedno zwolnienie dotyczy niektórych kupujących cudzoziemców. Zgodnie z przepisem ustawy o VAT dotyczącym mieszkań dostarczanych nierezydentom pierwsza dostawa przez wykonawcę może zostać objęta stawką 0% VAT, gdy kupującym jest nierezydent będący cudzoziemcem i osobą fizyczną, co najmniej połowa ceny zostanie sprowadzona w walucie obcej przed datą faktury, a reszta w ciągu roku, a na akcie własności widnieje trzyletnia adnotacja o zakazie zbycia. Jeżeli mieszkanie zostanie sprzedane wcześniej, niezapłacony VAT staje się wymagalny wraz z odsetkami za zwłokę. Odsprzedaże nie kwalifikują się do zwolnienia. Warunki pochodzą z podsumowania kancelarii prawnej z lutego 2024 r., a kalkulator traktuje zwolnienie jako przełącznik domyślnie wyłączony. Jeśli podana cena zawiera VAT i przełącznik jest włączony, kalkulator używa ceny bez VAT.

Istnieje także stawka 1% dla mieszkań w projektach przekształceń miejskich na obszarach zagrożonych i rezerwowych, do 150 m² powierzchni netto. Jest rzadko spotykana wśród kupujących cudzoziemców i nie jest uwzględniona w kalkulatorze.

Opłata skarbowa, taksa notarialna, prowizja pośrednika i raport wyceny

Opłatę skarbową pobiera się od umów sprzedaży podpisanych w formie prywatnej, w wysokości 9,48 promila kwoty umowy, z limitem 29 115 961,10 TL za jeden dokument w 2026 r. Umowa w formie aktu notarialnego lub notarialna umowa przedwstępna sprzedaży nie podlega proporcjonalnej opłacie skarbowej. Wszyscy sygnatariusze odpowiadają solidarnie wobec urzędu skarbowego, a umowa zwykle przenosi koszt na kupującego. Kalkulator domyślnie ustawia opłatę skarbową na zero i dolicza ją po zaznaczeniu pola umowy w formie prywatnej.

Taryfa notarialna na 2026 rok ustala opłatę za notarialną umowę sprzedaży na 1 promil wartości, z minimum 500 TL i maksimum 4 000 TL. Inne czynności notarialne, takie jak tłumaczenie w cenie 667,67 TL za stronę, są wyceniane w taryfie osobno. Opłaty tłumaczy przysięgłych poza notariuszem oraz koszt pełnomocnictwa ogólnego są zróżnicowane, a wiarygodnego opublikowanego przedziału nie znaleziono, dlatego kalkulator ma wolne pole na pozostałe koszty, które należy uzupełnić własnymi wycenami.

Prowizja pośrednika jest ograniczona przepisami do 4% ceny sprzedaży łącznie, z doliczeniem 20% VAT do wynagrodzenia, i domyślnie jest dzielona po równo między sprzedającego a kupującego, co oznacza po 2%. Kalkulator przyjmuje jako dane wejściowe procent prowizji oraz udział kupującego i dolicza VAT od wynagrodzenia.

Kupujący cudzoziemcy potrzebują raportu wyceny sporządzonego przez licencjonowaną firmę wyceniającą, zamawianego przez system WebTapu urzędu ksiąg wieczystych. Minimalna taryfa Rady Rynku Kapitałowego na 2026 rok wynosi 17 622 TL dla lokalu do 250 m² brutto i 20 217 TL dla lokali od 251 do 500 m², przed doliczeniem VAT. Doniesienie prasowe przywoływane przez tureckie media mówi, że raporty dla cudzoziemców są wyceniane na dwukrotność taryfy, czyli około 35 244 TL, dlatego kalkulator pokazuje raport jako przedział od około 21 150 TL do 42 300 TL z 20% VAT. Raport jest ważny przez trzy miesiące.

Od 1 grudnia 2026 r. system bezpiecznych płatności staje się obowiązkowy przy sprzedaży nieruchomości, w której jakakolwiek część ceny jest płacona gotówką, przelewem lub elektronicznym transferem środków. Opłata za korzystanie z systemu jest potrącana z kwoty wypłacanej sprzedającemu. W chwili pisania nie opublikowano ani kwoty, ani sposobu jej podziału, dlatego kalkulator wymienia tę pozycję jako do ogłoszenia.

Obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi (DASK)

Polisa DASK jest warunkiem przeniesienia własności budynków w akcie własności. Składka to suma ubezpieczenia pomnożona przez stawkę taryfową w promilach. Suma ubezpieczenia to koszt jednostkowy za metr kwadratowy dla danego rodzaju budynku pomnożony przez powierzchnię brutto i jest ona ograniczona limitem. Dla polis rozpoczynających się 1 października 2026 r. koszt jednostkowy wynosi 12 039 TL za m² dla żelbetu i 8 026 TL za m² dla pozostałych konstrukcji, a maksymalna suma ubezpieczenia to 2 552 268 TL. DASK co miesiąc aktualizuje koszty jednostkowe zgodnie z indeksem cen producentów, więc wartość zmienia się z miesiąca na miesiąc.

Dla żelbetowego mieszkania o powierzchni 120 m² brutto w grupie III suma ubezpieczenia wynosi 12 039 × 120 = 1 444 680 TL, a składka to 1 444 680 × 2,13 promila, czyli około 3 077 TL. Własny przykład DASK dla żelbetowego mieszkania o powierzchni 100 m² mieści się w przedziale od około 879 TL w grupie VII do 3 395 TL w grupie I dla polis rozpoczynających się 1 października 2026 r. Polisa jest odnawiana co roku, więc ta sama kwota pojawia się ponownie w zakładce kosztów rocznych.

Roczny podatek od nieruchomości w Turcji (emlak vergisi) w 2026 roku

Podatek od nieruchomości jest naliczany od wartości podatkowej nieruchomości ustalonej przez gminę, która wynika z urzędowych wartości jednostkowych i zwykle jest niższa od ceny rynkowej. Stawki podstawowe wynoszą 0,1% dla budynków mieszkalnych, 0,2% dla pozostałych budynków, 0,1% dla gruntów rolnych i 0,3% dla działek budowlanych. W granicach gmin metropolitalnych i na obszarach przyległych stawki są podwojone, co daje 0,2% dla lokali mieszkalnych, 0,4% dla pozostałych budynków i 0,6% dla działek. Podatek płaci się w dwóch równych ratach: pierwszej między marcem a majem, drugiej w listopadzie. W 2026 r. termin pierwszej raty podano jako 1 czerwca, ponieważ 31 maja wypadał w niedzielę, a druga rata jest wymagalna do 30 listopada.

Na 2026 rok wartość podatkowa jest ograniczona przez ustawę nr 7566 do wielokrotności wartości z 2025 r., a od 2027 do 2029 r. wartości podatkowe mają rosnąć co roku o pełny wskaźnik przeszacowania zamiast o połowę. Źródła nie są zgodne co do tego, czy limit na 2026 rok to dwukrotność, czy trzykrotność wartości z 2025 r., dlatego kalkulator przyjmuje rzeczywistą wartość podatkową z zawiadomienia gminy zamiast modelować limit. Wskaźnik przeszacowania na 2027 rok jest ogłaszany po październikowej publikacji indeksu cen producentów.

Podatek od mieszkań o wysokiej wartości obowiązuje od 1 stycznia 2026 r. dla lokali o wartości podatkowej powyżej 17 711 000 TL, czyli około 360 000 USD według kursu z 9 października. Wynosi 0,3% części między 17 711 000 a 26 567 000 TL, następnie 26 568 TL plus 0,6% części między 26 567 000 a 35 425 000 TL, a potem 79 716 TL plus 1,0% części powyżej 35 425 000 TL. Ten poziom osiąga tylko górny segment rynku, ponieważ wartości podatkowe są zwykle niższe od cen.

Podatek za sprzątanie środowiska jest naliczany wraz z rachunkiem za wodę dla lokali z miejskim wodomierzem. W 2026 r. wynosi 4,00 TL za metr sześcienny w gminach metropolitalnych i 3,00 TL gdzie indziej, więc gospodarstwo domowe zużywające 15 m³ miesięcznie w gminie metropolitalnej płaci 60 TL miesięcznie.

Przykłady obliczeń z kalkulatorem

Przykład 1: mieszkanie z rynku wtórnego za 5 000 000 TL

Kupujący nabywa od osoby fizycznej za 5 000 000 TL, czyli około 101 600 USD, żelbetowe mieszkanie o powierzchni 120 m² w grupie ryzyka III. Opłata za akt własności wynosi 100 000 TL, opłata serwisowa 6 681 TL przy najwyższym współczynniku, składka DASK za pierwszy rok to około 3 077 TL, a raport wyceny dla cudzoziemca kosztuje od 21 146 TL do 42 293 TL z VAT. Dodatkowe koszty wynoszą łącznie od 130 905 TL do 152 051 TL, czyli od 2,62% do 3,04% ceny. W tym przykładzie nie ma VAT ani opłaty skarbowej, a sprzedający płaci odrębną opłatę za akt własności w wysokości 100 000 TL.

Przykład 2: nowe mieszkanie za 420 000 USD, z VAT

Kupujący nabywa od dewelopera nowe mieszkanie o powierzchni 140 m² netto i 165 m² brutto za 420 000 USD, czyli 20 670 720 TL według kursu z 9 października. Podana cena zawiera VAT w wysokości 10%, więc 1 879 156 TL ceny to VAT. Opłata za akt własności to 2% z 20 670 720 TL, czyli 413 414 TL, opłata serwisowa wynosi do 6 681 TL, składka DASK w grupie II to około 4 986 TL, a raport wyceny kosztuje od 21 146 TL do 42 293 TL. Dodatkowe koszty ponad cenę wynoszą około 446 200 TL do 467 400 TL, czyli od 2,16% do 2,26%. Przy około 420 000 USD cena przekracza poziom 400 000 USD stosowany w obywatelstwie za inwestycję, które ma własne wymogi opisane poniżej.

Jeżeli kupujący kwalifikuje się do zwolnienia z VAT dla cudzoziemców, a cennik podaje ceny z VAT, cena bez VAT wynosi 20 670 720 ÷ 1,10, czyli 18 791 564 TL. Opłata za akt własności wynosi wtedy 375 831 TL, a dodatkowe koszty to około 408 600 TL do 429 800 TL.

Przykład 3: roczne koszty mieszkania w gminie metropolitalnej

Mieszkanie o wartości podatkowej gminy 3 000 000 TL w gminie metropolitalnej jest opodatkowane stawką 0,2%, czyli 6 000 TL rocznie. Podatek za sprzątanie środowiska przy zużyciu 15 m³ miesięcznie wynosi 720 TL rocznie, a składka DASK dla żelbetowego mieszkania o powierzchni 120 m² w grupie III to około 3 077 TL. Suma wynosi około 9 797 TL rocznie, czyli mniej więcej 199 USD.

Podatek od dochodu z najmu w Turcji w 2026 roku

Czynsz jest opodatkowany jako dochód. Od czynszu mieszkaniowego otrzymanego w 2026 r. pierwsze 58 000 TL jest zwolnione, wobec 47 000 TL dla dochodu z 2025 r. Zwolnienie nie przysługuje przy czynszu za lokal użytkowy ani podatnikowi, którego inne przychody brutto przekraczają limit trzeciego progu dla wynagrodzeń, wynoszący 1 200 000 TL dla dochodu z 2025 r. Po zwolnieniu wynajmujący wybiera między faktycznymi udokumentowanymi kosztami a ryczałtowym odliczeniem w wysokości 15% czynszu. Tam, gdzie zwolnienie ma zastosowanie, 15% oblicza się od czynszu pozostałego po jego uwzględnieniu.

Podatek jest naliczany według skali podatku dochodowego na 2026 rok, która wzrosła o 25,49% w porównaniu ze skalą z 2025 r. Dla dochodu uzyskanego w 2026 r. progi wynoszą: 15% do 190 000 TL, 20% do 400 000 TL, 27% do 1 000 000 TL, 35% do 5 300 000 TL i 40% powyżej. Kalkulator zakłada, że czynsz jest jedynym dochodem podlegającym opodatkowaniu, więc osoba z wynagrodzeniem lub dochodem z działalności płaci stawkę krańcową tego progu, do którego sięga łączny dochód.

Wynajmujący będący rezydentami podatkowymi składają roczne zeznanie w marcu następnego roku, a podatek płaci się w dwóch ratach, w marcu i w lipcu. Gdy najemca jest płatnikiem podatku u źródła, na przykład firma lub organ publiczny, od czynszu brutto potrąca się 20%, co zalicza się na poczet podatku ostatecznego. Nierezydenci posiadający nieruchomości w Turcji mogą uzyskać dostęp do składania zeznań przez internetowy system deklaracji, a Administracja Skarbowa (GİB) publikuje dla nich poradnik dotyczący dochodów z najmu.

Dla przykładu wynajmujący, który otrzymuje w 2026 r. 240 000 TL czynszu mieszkaniowego, odlicza zwolnienie w wysokości 58 000 TL, co pozostawia 182 000 TL. Ryczałtowe odliczenie 15% zmniejsza tę kwotę do 154 700 TL, a podatek dochodowy w wysokości 15% od tej kwoty wynosi 23 205 TL, czyli efektywną stawkę 9,67% czynszu brutto.

Podatek przy sprzedaży: reguła pięciu lat

Zysk ze sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu pełnych lat od jej nabycia jest opodatkowany jako zysk z przyrostu wartości. Sprzedaż po upływie pięciu lat nie podlega temu podatkowi. Okres liczy się według dat kalendarzowych, a nieruchomości nabyte nieodpłatnie, na przykład w drodze spadku lub darowizny, nie są objęte tą regułą. Osoba, która sprzedaje nieruchomości często, może zostać potraktowana jako przedsiębiorca i opodatkowana od dochodu z działalności handlowej.

Kwotę podlegającą opodatkowaniu stanowi cena sprzedaży pomniejszona o zindeksowany koszt oraz o własne wydatki, podatki i opłaty sprzedającego. Koszt nabycia mnoży się przez stosunek krajowego indeksu cen producentów (Yİ-ÜFE) z miesiąca poprzedzającego sprzedaż do indeksu z miesiąca poprzedzającego nabycie, ale tylko wtedy, gdy stosunek ten wskazuje wzrost o 10% lub więcej. Broszura Administracji Skarbowej podaje przykład, w którym koszt 1 000 000 TL po indeksacji wynosi 3 946 404 TL. Na 2026 rok obowiązuje roczne zwolnienie od zysków w wysokości 150 000 TL, wobec 120 000 TL w 2025 r. Wynik jest opodatkowany według tej samej skali co inne dochody, więc kwota zależy także od pozostałych dochodów sprzedającego.

W przykładzie sprzedający kupił mieszkanie za 5 000 000 TL w lutym 2024 r. i sprzedaje je za 9 000 000 TL w październiku 2026 r., ponosząc 150 000 TL kosztów. Bez indeksacji zysk wynosi 3 850 000 TL, po uwzględnieniu zwolnienia zostaje 3 700 000 TL, a podatek to 1 177 500 TL. Jeśli stosunek indeksów wynosi 1,4, zindeksowany koszt to 7 000 000 TL, zysk 1 850 000 TL, kwota podlegająca opodatkowaniu 1 700 000 TL, a podatek 477 500 TL. Sprzedający, który kupił to samo mieszkanie w lutym 2021 r. i sprzedaje je w październiku 2026 r., posiadał je dłużej niż pięć pełnych lat, więc podatek ten nie jest naliczany. Sprzedający będący nierezydentem podlega tym samym zasadom i składa odrębne zeznanie dotyczące zysku, jeśli nie ma obowiązku złożenia zeznania rocznego. Podatki należne w kraju zamieszkania sprzedającego nie są objęte źródłami wykorzystanymi na tej stronie.

Zakup przez cudzoziemca: zasady, kolejne kroki i progi

Cudzoziemcy będący osobami fizycznymi mogą kupować nieruchomości w Turcji bez zezwolenia na pobyt. Poradnik TKGM i poradnik Ministerstwa Spraw Zagranicznych określają główne ograniczenia: cudzoziemiec będący osobą fizyczną może posiadać do 30 hektarów w skali kraju, poradnik podaje limit 10% powierzchni, która może należeć do osób prywatnych w danym powiecie, urząd ksiąg wieczystych sprawdza u władz wojskowych, czy nieruchomość nie leży w strefie zakazanej ze względów wojskowych lub bezpieczeństwa, a dawny wymóg wzajemności został zniesiony. Zagraniczne spółki co do zasady nie mogą kupować nieruchomości, z wyjątkami.

Procedura w urzędzie ksiąg wieczystych opiera się na ustalonej liście dokumentów: paszport, zaświadczenie o wartości z gminy, obowiązkowa polisa od trzęsień ziemi dla budynków, fotografie, tłumacz przysięgły, jeśli któraś ze stron nie mówi po turecku, oraz pełnomocnictwo z apostille i tłumaczeniem, jeśli ktoś reprezentuje stronę. Opłatę wnosi się od wyższej z wartości: zadeklarowanej ceny i wartości podatkowej, razem z opłatą serwisową, po czym dokonuje się wpisu własności. W przypadku niezabudowanej działki projekt należy złożyć we właściwym ministerstwie w ciągu dwóch lat.

System bezpiecznych płatności opisany powyżej dotyczy płatności za sprzedaże od 1 grudnia 2026 r., a jego opłata jest potrącana z wpływów sprzedającego.

Z wartością nieruchomości są powiązane dwa progi. Obywatelstwo za inwestycję wymaga nieruchomości o wartości co najmniej 400 000 USD lub równowartości w walucie obcej, trzyletniej adnotacji o zakazie zbycia w akcie własności oraz raportu wyceny, który sam osiąga wartość 400 000 USD, oprócz zapłaconej ceny. Waluta obca musi zostać sprzedana Bankowi Centralnemu za pośrednictwem tureckiego banku przed uzyskaniem aktu własności. Doniesienia z września i października 2026 r. opisują zmiany zasad wyceny dla tej ścieżki, w tym wybór rzeczoznawcy i ważność dokumentu potwierdzającego kwalifikowalność, ale nie znaleziono tekstu TKGM, który by je potwierdzał, więc nie zostały tu uwzględnione. Nasze strony o obywatelstwie i imigracji w Turcji oraz o tureckim obywatelstwie za inwestycję omawiają tę ścieżkę dokładniej.

Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt oparte na nieruchomości jest, według doniesień, powiązane z ceną w akcie wynoszącą co najmniej 200 000 USD, przeliczoną po kursie sprzedaży forex TCMB z dnia aktu, dla aktów zarejestrowanych od 16 października 2023 r. Ta kwota pochodzi z doniesień prasowych cytujących eksperta od nieruchomości, a podstawa prawna jest potwierdzona na stronie Rady Rynku Kapitałowego poświęconej ścieżce inwestycyjnej. Zob. także naszą stronę o zezwoleniu na pobyt w Turcji. Według kursu z 9 października 400 000 USD to około 19,69 mln TL, a 200 000 USD to około 9,84 mln TL.

Szerszy kontekst kosztów przedstawiają nasz poradnik o zakupie nieruchomości w Turcji i związanych z nim kosztach, przegląd cen według miast w Turcji oraz oferty mieszkań na sprzedaż w Stambule, które pokazują, jak te podatki stosują się do rzeczywistych cen.

Co zmieniło się między 2025 a 2026 rokiem

• 1 stycznia 2026 r. wskaźnik przeszacowania w wysokości 25,49% podniósł stałe opłaty o 18,95% oraz podniósł skalę podatku dochodowego na 2026 rok, zwolnienie czynszu (z 47 000 TL do 58 000 TL) i zwolnienie zysku (ze 120 000 TL do 150 000 TL) o około 25%.
• 19 grudnia 2025 r. ustawa nr 7566 doprecyzowała brzmienie podstawy opłaty za akt własności, podniosła karę za zaniżenie wartości do 100%, ograniczyła wartości podatkowe na 2026 rok i wprowadziła pełne przeszacowanie wartości podatkowych od 2027 roku.
• Od 1 stycznia 2026 r. obowiązuje podatek od mieszkań o wysokiej wartości powyżej wartości podatkowej 17 711 000 TL.
• Maksymalna suma ubezpieczenia DASK wzrosła z 2 095 462 TL na początku 2026 r. do 2 552 268 TL dla polis rozpoczynających się 1 października 2026 r.
• Zmiany opublikowane 29 kwietnia i 1 października 2026 r. czynią system bezpiecznych płatności obowiązkowym przy sprzedaży nieruchomości od 1 grudnia 2026 r.
• Wskaźnik przeszacowania na 2027 rok nie jest ostateczny. Zostanie ogłoszony po październikowej publikacji indeksu cen producentów z 2026 r., a szacunki prasowe cytowane w źródłach wahają się od około 27,7% do 29,0%.

Często zadawane pytania

Ile wynoszą podatki i opłaty przy zakupie mieszkania w Turcji?

Przy odsprzedaży przez osobę fizyczną główną opłatą kupującego jest opłata za akt własności w wysokości 2%, do której dochodzą opłata serwisowa, pierwsza składka DASK oraz, w przypadku cudzoziemców, raport wyceny. W przykładzie z 5 000 000 TL te dodatki stanowią około 2,6% do 3,0% ceny. W przypadku nowego mieszkania VAT w wysokości 10% od pierwszych 150 m² powierzchni netto i 20% od części powyżej jest elementem ceny dewelopera.

Kto płaci opłatę za akt własności w Turcji?

Prawo dzieli ją na 2% płacone przez kupującego i 2% płacone przez sprzedającego. Strony mogą uzgodnić, że kupujący płaci oba udziały, co kalkulator pokazuje jako opcję 4%.

Jaka jest roczna stawka podatku od nieruchomości w Turcji?

Dla lokali mieszkalnych wynosi 0,1% wartości podatkowej ustalonej przez gminę, a w gminach metropolitalnych jest podwojona do 0,2%. Pozostałe budynki płacą 0,2% (0,4% na obszarach metropolitalnych), a działki budowlane 0,3% (0,6%). Podatek płaci się w dwóch ratach, wiosną i w listopadzie.

Czy od nieruchomości z rynku wtórnego w Turcji pobiera się VAT?

VAT nie jest pobierany przy okazjonalnej sprzedaży przez osobę fizyczną niebędącą podatnikiem VAT. Głównym kosztem przeniesienia własności jest wtedy opłata za akt własności. VAT dotyczy pierwszych dostaw przez deweloperów i innych podatników VAT.

Czy cudzoziemcy płacą inne podatki przy zakupie nieruchomości?

Stawki są takie same, ale kupujący cudzoziemcy potrzebują raportu wyceny i mogą się kwalifikować do dostawy z 0% VAT przy nowym mieszkaniu na warunkach podsumowanych powyżej. Sprzedający i kupujący w transakcji sprzedaży cudzoziemcowi stosują się także do limitów powierzchni i kontroli stref wojskowych opisanych w poradniku TKGM.

Czy dochód z najmu mieszkania w Turcji jest opodatkowany?

Tak. W 2026 r. pierwsze 58 000 TL czynszu mieszkaniowego jest zwolnione, a reszta jest opodatkowana według skali podatku dochodowego od 15% do 40% po ryczałtowym odliczeniu 15% albo uwzględnieniu faktycznych kosztów. Gdy najemca jest płatnikiem podatku u źródła, stosuje się potrącenie 20%.

Czy przy sprzedaży nieruchomości w Turcji płaci się podatek?

Zysk ze sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu pełnych lat od zakupu jest opodatkowany po indeksacji i uwzględnieniu rocznego zwolnienia w wysokości 150 000 TL. Sprzedaż po pięciu pełnych latach nie podlega temu podatkowi.

Jak w kalkulatorze wybierany jest kurs walut?

Kalkulator zaczyna od kursów sprzedaży forex TCMB z 9 października 2026 r., które wynosiły 49,2160 liry za dolara i 55,2105 liry za euro. W każdym z pól można wpisać inny kurs, a wyniki przeliczają się natychmiast.

Zapytania o zakup nieruchomości w Turcji

Ostatnia weryfikacja: 11 października 2026 r. Źródła: kursy walut TCMB; wyjaśnienie ustawy 7566 (ISMMMO); kancelaria Kazım Ceylan, obliczanie opłaty za akt własności; Alomaliye, VAT od dostaw mieszkań; ISMMMO, stawki VAT z 7 lipca 2023 r.; Erdem & Erdem, zwolnienie z VAT dla kupujących cudzoziemców; Alomaliye, opłata skarbowa od umów sprzedaży (1 września 2026 r.); taryfa i składki DASK; tekst ustawy o podatku od nieruchomości; komunikat o podatku od nieruchomości, seria nr 89; komunikat seria nr 88, podatek od mieszkań o wysokiej wartości; KPMG, kwoty podatku za sprzątanie środowiska na 2026 rok; Ekonomi Gazetesi, taryfa wycen nieruchomości; Ministerstwo Sprawiedliwości, taryfa notarialna na 2026 rok; Timeturk, prowizja pośrednika; Alomaliye, zmiana rozporządzenia o obrocie nieruchomościami (1 października 2026 r.); broszura GİB o zyskach ze sprzedaży nieruchomości; KPMG, progi podatku dochodowego i limity na 2026 rok; poradnik GİB o dochodach z najmu dla nierezydentów; poradnik TKGM o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców; Rada Rynku Kapitałowego, obywatelstwo za inwestycję; Cumhuriyet, próg dla zezwolenia na pobyt; EY Türkiye, podwyżki w 2026 roku wynikające z przeszacowania.