Cena wpisana w akcie własności to tylko część kosztów zakupu nieruchomości w Turcji. Kupujący płaci także opłatę za akt własności (tapu harcı), może zapłacić VAT, musi posiadać obowiązkową polisę od trzęsień ziemi, a następnie co roku ponosi podatek od nieruchomości, opłaty za zarządzanie budynkiem i rachunki za media. Wcześniejsze wersje tego poradnika podawały dane z 2023 roku w dolarach amerykańskich; kilka z nich nie odpowiada już obowiązującym przepisom. Ta wersja opiera się na stawkach z 2026 roku i wskazuje kwoty wynikające ze źródeł wtórnych. Kwoty podajemy w lirach tureckich (TL), z odpowiednikami w dolarach amerykańskich (USD) według kursu sprzedaży Banku Centralnego (TCMB) z 9 października 2026 r.: 1 USD = 49,216 TL.
Koszty jednorazowe przy zakupie
To pozycje, które pojawiają się w momencie przeniesienia aktu własności lub przed nim. To, które z nich Państwa dotyczą, zależy od tego, czy sprzedającym jest deweloper, czy osoba prywatna, oraz od tego, czy korzystają Państwo z pośrednika.
| Koszt | Wartość w 2026 roku | Kto płaci i uwagi |
|---|---|---|
| Opłata za akt własności (tapu harcı) | 2% wartości podlegającej opłacie po stronie kupującego i 2% po stronie sprzedającego, łącznie 4% | Ustawowy udział wynosi po 2% na stronę; strony mogą uzgodnić na piśmie, że jedna z nich poniesie obie części. Podstawą jest wyższa z dwóch kwot: cena zadeklarowana albo wartość nieruchomości ustalona przez gminę do celów podatkowych |
| Opłata serwisowa urzędu katastralnego (döner sermaye) | 2 227 TL pomnożone przez lokalny współczynnik od 0,30 do 3,00, czyli około 668 do 6 681 TL (14 do 136 USD) za jedno mieszkanie | W praktyce zwykle płaci ją kupujący. Współczynnik zależy od dzielnicy; wskaźnik pochodzi z zestawień kancelarii prawnych dotyczących taryfy na 2026 rok |
| VAT od nowego lokalu od dewelopera | 10% od pierwszych 150 m² powierzchni netto, 20% od części powyżej 150 m² | Wliczony w fakturę dewelopera. Dotyczy budynków, w których pozwolenie na budowę wydano po 1 kwietnia 2022 r.; starsze pozwolenia podlegają wcześniejszym zasadom |
| VAT od zakupu na rynku wtórnym od osoby prywatnej | Brak przy sprzedaży okazjonalnej dokonywanej przez osobę niebędącą przedsiębiorcą | Opłata za akt własności jest głównym kosztem przeniesienia własności na rynku wtórnym |
| Obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi (DASK) | Dla mieszkania o powierzchni 100 m² około 879 do 3 395 TL rocznie (18 do 69 USD) przy polisach rozpoczynających się od 1 października 2026 r. | Wymagane przy transakcjach z aktem własności dotyczących budynków. Składka zależy od grupy ryzyka sejsmicznego (I do VII) i typu budynku |
| Raport wyceny (ekspertiz) dla kupującego cudzoziemca | Minimalna taryfa SPK wynosi 17 622 TL (358 USD) plus VAT dla lokalu do 250 m² | Wymagany przy sprzedaży cudzoziemcom; ważny 3 miesiące. Raporty dla zagranicznych kupujących bywały opisywane jako nawet dwukrotnie droższe od taryfy, dlatego kwotę należy traktować orientacyjnie |
| Opłata skarbowa od umowy sprzedaży | 0,948% kwoty umowy w przypadku umowy w formie prywatnej; 0% w przypadku poświadczonej notarialnie umowy przedwstępnej | Wszyscy sygnatariusze odpowiadają solidarnie; umowa zwykle przypisuje opłatę kupującemu |
| Taksa notarialna od notarialnej umowy sprzedaży | 0,1% wartości, minimum 500 TL i maksimum 4 000 TL | Dotyczy wyłącznie przypadku, gdy umowę podpisuje się u notariusza. Sama sprzedaż z przeniesieniem aktu własności jest podpisywana w urzędzie rejestru gruntów |
| Prowizja pośrednika (jeśli korzystają Państwo z pośrednika) | Do 4% ceny sprzedaży bez VAT, plus 20% VAT od prowizji | Dzielona po równo, po 2% na stronę, chyba że strony uzgodnią na piśmie inaczej |
| Tłumacz przysięgły i pełnomocnictwo | Brak opublikowanego przedziału | Stawki tłumaczy są cenami rynkowymi; oficjalna pozycja taryfy notarialnej za tłumaczenie to 667,67 TL za stronę |
Opłata za akt własności a zadeklarowana cena
Stawka 2% na stronę obowiązuje od 2012 roku i nie zmieniła się na 2026 rok. Zmieniła się natomiast podstawa. Ustawa nr 7566, opublikowana 19 grudnia 2025 r., określa podstawę jako cenę zadeklarowaną, nie niższą jednak niż wartość nieruchomości ustalona przez gminę do celów podatku od nieruchomości, a karę za zaniżenie kwoty podnosi do 100% różnicy zamiast 25%. Poradnik Generalnej Dyrekcji Rejestru Gruntów i Katastru (TKGM) dla kupujących cudzoziemców wymienia zaświadczenie gminy o wartości nieruchomości (emlak rayiç değer belgesi) wśród dokumentów potrzebnych w urzędzie katastralnym.
VAT i zwolnienie dla kupujących cudzoziemców
VAT dotyczy głównie nowego mieszkania kupowanego od dewelopera. Obniżona stawka 10% i podstawowa stawka 20% obowiązują od 10 lipca 2023 r., kiedy podniesiono wcześniejsze stawki 8% i 18%. W przypadku większych lokali stawka jest mieszana: lokal o powierzchni netto 180 m² opodatkowuje się stawką 10% od 150/180 ceny i stawką 20% od pozostałych 30/180.
Odrębne zwolnienie (art. 13/1-i ustawy o VAT) może mieć zastosowanie do pierwszej dostawy lokalu mieszkalnego przez dewelopera na rzecz osoby fizycznej będącej cudzoziemcem niemającym rezydencji w Turcji. Według zestawienia jednej z kancelarii z lutego 2024 r. warunki obejmują wniesienie co najmniej 50% ceny w walucie obcej przed datą faktury oraz wpis w akcie własności zakazu zbycia na 3 lata. To, czy kupujący jest nierezydentem, wynika z podatkowego testu rezydencji: posiadanie domu w Turcji lub pobyt dłuższy niż sześć miesięcy. Nie znaleźliśmy informacji o uchyleniu tego przepisu, ale zestawienie nie jest świeże, więc przed oparciem się na nim kupujący powinien sprawdzić aktualne brzmienie przepisu z tureckim prawnikiem.
Nowość w 2026 roku: system bezpiecznych płatności
Zmiany w Rozporządzeniu w sprawie obrotu nieruchomościami (Dziennik Urzędowy z 29 kwietnia 2026 r. i 1 października 2026 r.) wprowadzają obowiązkowy system bezpiecznych płatności od 1 grudnia 2026 r. dla transakcji, w których jakakolwiek część ceny jest płatna gotówką, przelewem bankowym lub EFT. Opłata za korzystanie z systemu jest potrącana z kwoty wypłacanej sprzedającemu. W chwili pisania tekstu nie opublikowano jej wysokości ani sposobu podziału.
Przykład obliczeń
Weźmy mieszkanie z rynku wtórnego o powierzchni 100 m², zadeklarowane na 5 000 000 TL (około 101 600 USD), w którym wartość podatkowa ustalona przez gminę nie przekracza ceny, a budynek ma konstrukcję żelbetową. Ustawowe koszty kupującego wynoszą w przybliżeniu:
- Opłata za akt własności, 2%: 100 000 TL (około 2 030 USD).
- Opłata serwisowa urzędu katastralnego: od 668 do 6 681 TL, zależnie od współczynnika dzielnicy.
- Składka DASK: od 879 do 3 395 TL, zależnie od grupy ryzyka.
Daje to kwotę od około 101 550 do 110 100 TL (2 060 do 2 240 USD), przed doliczeniem prowizji pośrednika, raportu wyceny, tłumaczenia czy pełnomocnictwa. Jeśli korzystają Państwo z pośrednika i obowiązuje domyślny udział 2%, część kupującego wyniosłaby 100 000 TL plus 20% VAT, czyli 120 000 TL. Kalkulator podatków od nieruchomości w Turcji pozwala wpisać własną cenę, wartość podatkową, powierzchnię i grupę ryzyka.
Bieżące koszty posiadania
| Koszt | Wartość w 2026 roku | Uwagi |
|---|---|---|
| Roczny podatek od nieruchomości (emlak vergisi) | 0,1% wartości podatkowej dla lokalu mieszkalnego; podwojony do 0,2% w gminach metropolitalnych | Naliczany od wartości podatkowej ustalonej przez gminę, a nie od ceny rynkowej. Pozostałe budynki: 0,2% (0,4% w obszarach metropolitalnych) |
| Terminy płatności | Dwie równe raty: pierwsza w okresie od marca do maja, druga w listopadzie | Termin pierwszej raty w 2026 roku podawano jako 1 czerwca; druga przypada do 30 listopada |
| Podatek od mieszkań o wysokiej wartości | Brak do wartości podatkowej 17 711 000 TL (około 360 000 USD); od 0,3% do 1,0% od nadwyżki ponad ten próg | Dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych powyżej tego progu |
| Podatek za sprzątanie środowiska (çevre temizlik vergisi) | 4 TL za m³ wody w gminach metropolitalnych, 3 TL gdzie indziej | Pobierany w rachunku za wodę w domach z licznikiem |
| Odnowienie DASK | Składka z tej samej taryfy na 2026 rok | Maksymalna suma ubezpieczenia 2 552 268 TL od 1 października 2026 r. |
| Opłata za zarządzanie budynkiem (aidat) | Brak opublikowanego przedziału | Ustalana przez zarząd każdego kompleksu w zależności od oferowanych udogodnień |
Jeżeli wartość podatkowa lokalu mieszkalnego ustalona przez gminę wynosi 3 000 000 TL, roczny podatek to 3 000 TL poza gminą metropolitalną i 6 000 TL w gminie metropolitalnej (61 USD i 122 USD). Na 2026 rok ustawa nr 7566 ogranicza wartość podatkową do „dwukrotnej nadwyżki” wartości z 2025 roku; komentatorzy nie są zgodni, czy oznacza to dwukrotność, czy trzykrotność, dlatego należy posłużyć się własną wartością na 2026 rok podaną przez gminę. Od 2027 roku wartość ma rosnąć o pełną roczną stopę przeszacowania zamiast o połowę; stopy tej nie ogłoszono jeszcze w październiku 2026 roku.
Podatek od dochodu z najmu
Czynsz z lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu jako dochód. W przypadku czynszu otrzymanego w 2026 roku kwota 58 000 TL (około 1 180 USD) czynszu z lokali mieszkalnych jest zwolniona, chyba że pozostałe dochody właściciela przekraczają limit trzeciego progu podatkowego. Pozostałą część opodatkowuje się po odliczeniu udokumentowanych kosztów albo ryczałtowych 15% czynszu. Skala podatku dochodowego na 2026 rok rozciąga się od 15% do 190 000 TL do 40% powyżej 5 300 000 TL, zgodnie z Komunikatem nr 332 w relacji KPMG. Gdy najemcą jest podmiot potrącający podatek u źródła, taki jak spółka, od czynszu brutto potrąca się 20%.
Podatek przy sprzedaży
Zysk ze sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu pełnych lat od zakupu podlega opodatkowaniu jako zysk z przyrostu wartości; sprzedaż po upływie pięciu lat nie podlega temu podatkowi, podobnie jak nieruchomości odziedziczone lub otrzymane w darowiźnie. Koszt nabycia można podwyższyć o wskaźnik cen krajowych producentów, gdy wskaźnik ten wzrósł o 10% lub więcej, a pierwsze 150 000 TL (około 3 050 USD) rocznych zysków jest w 2026 roku zwolnione. Metodę opisuje broszura Urzędu Skarbowego (GİB) o sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat.
Co zmieniło się w porównaniu ze starszymi danymi
Kilka pozycji w wersji z 2023 roku było nieprawidłowych na 2026 rok albo nie dało się ich potwierdzić w oficjalnym źródle.
- „Podatek od zakupu 4%”: 4% to łączna opłata za akt własności po stronie kupującego i sprzedającego. Ustawowy udział kupującego wynosi 2%, a podstawą jest wyższa z dwóch kwot: cena zadeklarowana albo wartość podatkowa, a nie kwota o 30% do 50% niższa od rynkowej.
- „Roczny podatek od nieruchomości 2%”: stawka wynosi 0,1% dla lokalu mieszkalnego lub 0,2% w gminach metropolitalnych, a nie 2%.
- „Certyfikat wymiany walut 2% do 3%”: nie znaleźliśmy oficjalnego źródła procentowej opłaty. Kupujący w ścieżce obywatelstwa muszą sprzedać walutę obcą Bankowi Centralnemu za pośrednictwem tureckiego banku, co jest odrębną zasadą.
- Opłaty w dolarach za wycenę, gminę i obsługę dokumentów: taryfa wyceny i opłata serwisowa urzędu katastralnego są ustalane w lirach i aktualizowane każdego stycznia.
- DASK „od 25 USD”: składki oblicza się obecnie na podstawie kosztu jednostkowego 12 039 TL za m² dla konstrukcji żelbetowej od 1 października 2026 r. (9 884 TL od 1 stycznia 2026 r.), pomnożonego przez stawkę w promilach.
- Nowe pozycje: system bezpiecznych płatności od 1 grudnia 2026 r. oraz próg podatku od mieszkań o wysokiej wartości w wysokości 17 711 000 TL.
Co pozostaje niepotwierdzone
Współczynnik opłaty serwisowej jest ustalany dla każdej dzielnicy i trzeba go odczytać w urzędzie rejestru gruntów. Opłaty tłumaczy, pełnomocnictw i prawników nie mają opublikowanej taryfy, a opłata za wycenę dla cudzoziemców opiera się na doniesieniach prasowych. Stawki są zmieniane co roku w styczniu, dlatego przed oparciem się na jakiejkolwiek kwocie należy sprawdzić jej datę.
Powiązane poradniki
- Kalkulator podatków od nieruchomości w Turcji: koszty zakupu, koszty roczne, podatek od najmu i podatek przy sprzedaży w jednym miejscu.
- Podatki w Turcji przy zakupie domu: przewodnik: jak podatki działają przy zakupie, w trakcie posiadania i przy sprzedaży.
- Nieruchomości w Turcji: przegląd kraju.
