هزینههای خرید ملک در ترکیه: عوارض و مالیات‌ها (۲۰۲۶)
هزینههای خرید ملک در ترکیه فهرستی کوتاه از هزینههای قانونی است که به قیمت نوشته‌شده در سند افزوده میشود: عوارض سند مالکیت (تایتل دید) که هر دو طرف می‌پردازند، هزینههای خدمات ثبت املاک، مالیات بر ارزش افزوده (VAT) که در صورتحساب سازنده گنجانده شده است، بیمهٔ اجباری زلزله و، در صورت استفاده از مشاور املاک، کمیسیون. این راهنما هر هزینه را تا تاریخ ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶ بیان میکند، قانون یا نهاد رسمی پشت آن را نام می‌برد و محاسبه را گام‌به‌گام نشان میدهد. مبالغ به لیر ترکیه (TRY) آمده است. ارقام دلار آمریکا داخل پرانتز بر پایهٔ نرخ فروش ارز بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB) در ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶ محاسبه شده است، یعنی USD ۱ = TRY ۵۰٫۲۲۸۲ (بولتن ۲۰۲۶/۲۱۲).
در این راهنما نرخ و مبنای عوارض سند مالکیت، هزینهٔ ثابت اضافی ثبت که هنگام حضور یک تبعهٔ خارجی به‌عنوان طرف معامله اعمال میشود، تفکیک مالیات بر ارزش افزوده برای آپارتمان‌های نوساز، حق‌بیمه‌های بیمهٔ زلزله در نوامبر ۲۰۲۶، قاعدهٔ سامانهٔ پرداخت که از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ آغاز میشود، دو جمع‌بندی نمونه، هزینههای سالانهٔ مالکیت و ده پاسخ به پرسش‌های رایج را خواهید یافت. هزینههای ثبت، آستانه‌ها و بسیاری از مبالغ مالیاتی هر ژانویه بازارزیابی میشود؛ از این رو هر رقم در ادامه تاریخ و مبنای قانونی خود را همراه دارد. همهٔ ارقام از قوانین و اعلامیه‌های رسمی نقل شده‌اند و در پایان صفحه فهرست منابع آمده است تا هر مبلغ را بتوان با متن اصلی مقایسه کرد.
هزینههای خرید ملک در ترکیه در یک نگاه
جدول زیر هزینه‌هایی را فهرست میکند که در زمان انتقال سند مالکیت (tapu) یا پیش از آن پدید می‌آیند و قاعدهٔ پشت هر کدام را نام می‌برد. اینکه کدام ردیف‌ها اعمال میشود به سه واقعیت بستگی دارد: فروشنده سازنده است یا مالک خصوصی، آیا یک تبعهٔ خارجی طرف معامله است، و آیا مشاور املاک به کار گرفته شده است. هزینه‌هایی که پس از خرید پدید می‌آید در بخش هزینههای سالانه آمده است. به بیان ساده، این جدول نقشهٔ کلی هزینه‌هاست و بخش‌های بعدی هر ردیف را با جزئیات و محاسبه توضیح می‌دهند.
| هزینه | مبلغ یا نرخ (تا ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶) | مبنای قانونی |
|---|---|---|
| عوارض سند مالکیت (tapu harcı) | ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده، بر پایهٔ قیمت اعلامشده، اما نه کمتر از ارزش مالیاتی شهرداری | قانون عوارض ۴۹۲، تعرفهٔ (۴)، بخش I، بند ۲۰(a)؛ ماده ۶۳ |
| هزینهٔ خدمات اداره ثبت املاک (döner sermaye) | TRY ۲٬۲۲۷ ضرب‌در ضریب منطقه‌ای از ۰٫۳۰ تا ۳٫۰۰، یعنی TRY ۶۶۸٫۱۰ تا TRY ۶٬۶۸۱٫۰۰ ($۱۳ تا $۱۳۳) برای هر آپارتمان | قانون ۶۰۸۳، تعرفهٔ پیوست (I)؛ ماده ۸؛ تعرفهٔ ۲۰۲۶ اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) |
| هزینهٔ ثابت اضافی ثبت هنگامی که یک تبعهٔ خارجی طرف معامله است | TRY ۲۰٬۸۶۸ ($۴۱۵) برای هر قطعه یا واحد مستقل | قانون ۶۰۸۳، تعرفهٔ پیوست (I)، بند ۱٫۱۱؛ تعرفهٔ ۲۰۲۶ TKGM |
| مالیات بر ارزش افزوده برای آپارتمان نوساز از سازنده | ۱۰٪ برای ۱۵۰ m² نخست مساحت خالص و ۲۰٪ برای بخش بالاتر از آن، برای پروانه‌های صادرشده پس از ۱ آوریل ۲۰۲۲ | قانون مالیات بر ارزش افزوده ۳۰۶۵، ماده ۲۸؛ مصوبهٔ ریاست‌جمهوری ۷۳۴۶ |
| مالیات بر ارزش افزوده در فروش مجدد توسط مالک خصوصی | ندارد، زیرا ارزش افزوده به عرضه‌هایی تعلق میگیرد که در چارچوب فعالیت تجاری، صنعتی، کشاورزی یا حرفه‌ای انجام شود | قانون مالیات بر ارزش افزوده ۳۰۶۵، ماده ۱ |
| بیمهٔ اجباری زلزله (DASK) | برای یک آپارتمان بتنآرمهٔ ۱۰۰ m²، سالانه TRY ۸۹۷ تا TRY ۳٬۴۶۵ ($۱۸ تا $۶۹) بر حسب گروه خطر، برای بیمهنامههایی که از ۱ نوامبر ۲۰۲۶ آغاز میشوند | قانون ۶۳۰۵، مواد ۱۰ و ۱۱؛ تعرفهٔ DASK |
| کمیسیون مشاور املاک، در صورت استفاده از مشاور | حداکثر ۴٪ قیمت فروش بدون ارزش افزوده، بهطور مساوی تقسیم میشود مگر آنکه طرفین کتباً توافق دیگری کنند، به‌علاوهٔ ارزش افزوده | آییننامهٔ تجارت املاک، ماده ۲۰ |
| مالیات تمبر بر قرارداد کتبی که مبلغ در آن ذکر شده است | ۹٫۴۸ در هزار؛ ۰ برای وعدهٔ فروش رسمی‌تنظیم‌شده | قانون مالیات تمبر ۴۸۸، جدول (۱)، بخش I.A |
| هزینهٔ ثبت رهن | ۴٫۵۵ در هزار بدهی تضمین‌شده، با معافیت رهن‌های تأمین مالی مسکن بر پایهٔ فهرست قانون | قانون عوارض ۴۹۲، تعرفهٔ (۴)، بند ۷؛ ماده ۵۹(o) |
| گزارش ارزیابی برای خریدار خارجی | از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ خارج از مسیر شهروندی درخواست نمی‌شود | بخشنامهٔ TKGM ۲۰۲۴/۴ |
دو احتیاط دربارهٔ همهٔ ردیف‌ها صدق میکند. نخست، هزینهٔ ثبت، سقف مالیات تمبر و آستانه‌های مالیات بر املاک به نرخ بازارزیابی سالانه وابسته است که وزارت خزانه‌داری و دارایی آن را برای ۲۰۲۶ در ابلاغیهٔ شمارهٔ ۵۸۵ قانون آیین مالیاتی (روزنامهٔ رسمی ۳۳۰۹۰، ۲۷ نوامبر ۲۰۲۵) برابر ۲۵٫۴۹٪ تعیین کرد. دوم، مبالغ زیر فقط اقلام قانونی را پوشش میدهد؛ قیمت ملک، کارهای داخلی ساختمان، ترجمه، حق‌الوکاله و کارمزدهای بانکی به‌صورت خصوصی یا با تعرفه‌های دیگر تعیین میشود و در این جدول نیامده است. برای نسخهٔ تعاملی همین نرخ‌ها، ماشین‌حساب مالیات ملک در ترکیه را ببینید.
عوارض سند مالکیت: بزرگ‌ترین بخش هزینههای خرید ملک در ترکیه
در فروش مجدد میان مالکان خصوصی، عوارض سند مالکیت معمولاً بزرگ‌ترین قلم در میان هزینههای خرید ملک در ترکیه است. این عوارض بر پایهٔ قانون عوارض ۴۹۲ هنگام ثبت فروش در اداره ثبت املاک دریافت میشود و قانون آن را از انتقالدهنده و انتقالگیرنده جداگانه میگیرد. بنابراین در فرایند ثبت دو مبلغ جداگانه محاسبه میشود، یکی برای هر طرف.
نرخ و مبنای قانونی
تعرفهٔ (۴) ضمیمهٔ قانون عوارض، بخش I (معاملات ثبت املاک)، بند ۲۰(a)، انتقال‌های معوض، معاوضه و تملک‌های مشابه را در بر میگیرد. این بند عوارض را بر قیمت اعلام‌شدهٔ انتقال و جداگانه برای انتقالدهنده و انتقالگیرنده تعیین میکند. نرخ اعمال‌شده ۲۰ در هزار، یعنی ۲٪ است؛ ستون قانونی همین ردیف ۱۰ در هزار را نشان میدهد و قانون به رئیس‌جمهور اجازه میدهد برای برخی دسته‌های ملک نرخ را تا یک برابر افزایش دهد یا تا یک‌دهم کاهش دهد. تعرفه میان خریدار مقیم و خریدار خارجی تفاوتی نمی‌گذارد. مجموع دو سهم به ۴٪ مبنا می‌رسد، اما هر طرف فقط مسئول ۲٪ خود است.
مبنا: قیمت اعلامشده یا ارزش مالیاتی، هر کدام که بیشتر باشد
مبنا صرفاً قیمت نوشته‌شده در قرارداد نیست. ماده ۶۳ قانون عوارض مقرر میکند که عوارض ثبت املاک بر قیمت اعلام‌شدهٔ انتقال محاسبه میشود و این قیمت نباید کمتر از ارزش مالیاتی ملک (emlak vergisi değeri) باشد که طبق ماده ۲۹ قانون مالیات بر املاک ۱۳۱۹ تعیین میشود. قانون ۷۵۶۶ که در ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی (شمارهٔ ۳۳۱۱۲) منتشر شد، عبارت‌بندی بند ۲۰(a) را بازچینی کرد تا چنین خوانده شود: قیمت اعلام‌شدهٔ انتقال و تملک، نه کمتر از ارزش مالیاتی ملک (ماده ۸ قانون ۷۵۶۶). همین قانون پیامد کم‌اظهاری را نیز تغییر داد. طبق ماده ۶۳، اگر اداره ثبت بعداً دریابد که عوارض بر مبلغی کمتر از ارزش مالیاتی پرداخت شده یا قیمت اعلامشده بازتاب‌دهندهٔ وضعیت واقعی نیست، عوارض مابه‌التفاوت پس از آن مطالبه میشود و جریمهٔ زیان مالیاتی اکنون «یک برابر» (bir kat) است، یعنی مبلغی برابر با عوارض ناپرداخته، در حالی که متن پیشین ۲۵٪ را مقرر کرده بود (ماده ۶ قانون ۷۵۶۶). این ماده همچنین تصریح میکند که تصمیم‌های کمیسیون کارشناسی را نمی‌توان برای چنین مطالبه‌ای به کار برد.
ارزش مالیاتی در ۲۰۲۶ نیز تغییر کرد. ماده موقت ۲۳ قانون مالیات بر املاک، با بازنویسی قانون ۷۵۶۶، مقرر میکند که ارزش‌های مالیاتی ساختمان و زمین در ۲۰۲۶ نباید از دو برابر («iki kat») ارزش‌های ۲۰۲۵ بیشتر شود، ارزش‌هایی که بر پایهٔ آن تعیین میشود برای مالیات‌ها و عوارضی که به ارزش مالیاتی تکیه دارند نیز به کار می‌رود، و برای ۲۰۲۷، ۲۰۲۸ و ۲۰۲۹ مبنا از ارزش‌های ۲۰۲۶ محاسبه میشود.
| حالت (نمونهٔ توضیحی) | قیمت اعلامشده | ارزش مالیاتی | مبنا | ۲٪ خریدار | ۲٪ فروشنده |
|---|---|---|---|---|---|
| ارزش مالیاتی کمتر از قیمت | TRY ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۹۹٬۵۴۶) | TRY ۳٬۵۰۰٬۰۰۰ | TRY ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | TRY ۱۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۹۹۱) | TRY ۱۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۹۹۱) |
| ارزش مالیاتی بیشتر از قیمت | TRY ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۷۹٬۶۳۷) | TRY ۵٬۵۰۰٬۰۰۰ | TRY ۵٬۵۰۰٬۰۰۰ | TRY ۱۱۰٬۰۰۰ ($۲٬۱۹۰) | TRY ۱۱۰٬۰۰۰ ($۲٬۱۹۰) |
| عوارض فقط بر قیمت اعلامشده پرداخت شده و بعداً کشف شده است | TRY ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ | TRY ۵٬۵۰۰٬۰۰۰ | عوارض ناپرداخته: TRY ۳۰٬۰۰۰ برای هر طرف | جریمهٔ یک برابر: TRY ۳۰٬۰۰۰ ($۵۹۷) | جریمهٔ یک برابر: TRY ۳۰٬۰۰۰ ($۵۹۷) |
ردیف دوم نشان میدهد چرا قیمت اعلامشده در قرارداد و مبنای اداره ثبت میتواند متفاوت باشد: عوارض از رقم بالاتر پیروی میکند. ردیف سوم صرفاً محاسبه است و از عبارت‌بندی جریمهٔ ماده ۶۳ استفاده میکند؛ بهره طبق قواعد عمومی اضافه میشود. بخشنامهٔ TKGM که در ادامه شرح داده میشود می‌افزاید که مبلغ مندرج در سند تعیین مبلغ در مسیر شهروندی، مبنای عوارض سند مالکیت را مقید نمی‌کند. به بیان دیگر، اعلام قیمتی کمتر از ارزش مالیاتی در سند عوارض کمتری ایجاد نمی‌کند، زیرا مبنا از ارزش مالیاتی پایین‌تر نمی‌آید.
هزینههای خدمات ثبت املاک و هزینهٔ ثابت برای طرف‌های خارجی
عوارض سند مالکیت نوعی عوارض مالیاتی است؛ اداره ثبت برای کار دفتر خود یک هزینهٔ خدمات نیز دریافت میکند. این هزینه به صندوق گردشی (döner sermaye) TKGM تعلق دارد و آن را قانون ۶۰۸۳ و تعرفهٔ پیوست (I) آن تعیین میکند، نه قانون عوارض. این هزینه با عوارض سند مالکیت متفاوت است: عوارض از درصدی از قیمت به دست می‌آید، اما هزینهٔ خدمات از شاخص پایه و ضریب منطقه‌ای محاسبه میشود.
برای فروش یک آپارتمان، تعرفه یک شاخص پایه (gösterge) را در یک ضریب منطقه‌ای ضرب میکند. ماده ۸ قانون ۶۰۸۳ به وزارتخانه اختیار میدهد ضرایب را میان ۰٫۳۰ و ۳٫۰۰ بر پایهٔ جغرافیا، جمعیت، سطح توسعه و حجم معاملات هر استان و منطقه تعیین کند و مقرر می‌دارد مبالغ تعرفه هر سال تقویمی به اندازهٔ نرخ بازارزیابی افزایش یابد. متن یکپارچهٔ تعرفه در پورتال قوانین، شاخص پایه را ۲۳۳ نشان میدهد و رقم بازارزیابی‌شدهٔ ۲۰۲۵ یعنی ۱٬۷۷۴٫۵۰ در داخل پرانتز آمده است. اعمال نرخ ۲۰۲۶ یعنی ۲۵٫۴۹٪ عدد ۱٬۷۷۴٫۵۰ × ۱٫۲۵۴۹ = ۲٬۲۲۶٫۸ را میدهد که با TRY ۲٬۲۲۷ در صدر جدول تعرفهٔ ۲۰۲۶ TKGM، منتشرشده در دسامبر ۲۰۲۵، مطابقت دارد. بنابراین ضریب ۰٫۳۰ مبلغ TRY ۶۶۸٫۱۰ و ضریب ۳٫۰۰ مبلغ TRY ۶٬۶۸۱٫۰۰ را به دست میدهد.
همین تعرفهٔ پیوست ردیفی جداگانه برای فروش‌هایی دارد که در آن یک تبعهٔ خارجی طرف معامله است. بند ۱٫۱۱ مقرر میکند که برای معاملات سندی که تعهد انتقال ایجاد میکند و اتباع خارجی طرف آن هستند، علاوه بر هزینه‌ای که برای خود معامله تعیین شده، یک هزینهٔ ثابت صندوق گردشی برای هر قطعه یا واحد مستقل دریافت میشود. متن یکپارچه مبلغ بازارزیابی‌شدهٔ ۲۰۲۵ را TRY ۱۶٬۶۲۹ نشان میدهد؛ جدول تعرفهٔ ۲۰۲۶ رقم TRY ۲۰٬۸۶۸ را فهرست کرده است که با گردکردن برابر ۱۶٬۶۲۹ × ۱٫۲۵۴۹ = ۲۰٬۸۶۷٫۷ است. بنابراین برای یک آپارتمان، این هزینهٔ ثابت حتی در بالاترین ضریب نیز از هزینهٔ خدمات مبتنی بر منطقه بزرگ‌تر است.
| قلم خدمات ثبت | رقم بازارزیابی‌شدهٔ ۲۰۲۵ | گام محاسبه | رقم ۲۰۲۶ |
|---|---|---|---|
| شاخص پایه برای فروش | TRY ۱٬۷۷۴٫۵۰ | × ۱٫۲۵۴۹ | TRY ۲٬۲۲۷ |
| هزینهٔ خدمات در ضریب ۰٫۳۰ | کاربرد ندارد | ۲٬۲۲۷ × ۰٫۳۰ | TRY ۶۶۸٫۱۰ ($۱۳) |
| هزینهٔ خدمات در ضریب ۱٫۰۰ | کاربرد ندارد | ۲٬۲۲۷ × ۱٫۰۰ | TRY ۲٬۲۲۷ ($۴۴) |
| هزینهٔ خدمات در ضریب ۳٫۰۰ | کاربرد ندارد | ۲٬۲۲۷ × ۳٫۰۰ | TRY ۶٬۶۸۱ ($۱۳۳) |
| هزینهٔ ثابت، طرف خارجی، برای هر واحد | TRY ۱۶٬۶۲۹ | × ۱٫۲۵۴۹ | TRY ۲۰٬۸۶۸ ($۴۱۵) |
تعرفه این هزینه را بهازای هر معامله میگیرد؛ اینکه چه کسی آن را بپردازد موضوع قرارداد میان طرفین است. جمع‌بندی‌های نمونه در ادامهٔ این راهنما فرض می‌کنند که خریدار هزینههای ثبت را میپردازد. وزارتخانه ضریب هر منطقه را تعیین میکند، بنابراین ضریب خود آن اداره مشخص میکند یک آپارتمان معین در کجای بازهٔ TRY ۶۶۸ تا TRY ۶٬۶۸۱ قرار میگیرد.
مالیات بر ارزش افزوده در ساخت‌وسازهای نو و وضعیت فروش مجدد
مالیات بر ارزش افزوده زمانی اهمیت دارد که فروشنده سازنده یا مشمول دیگری از ارزش افزوده باشد که خانهٔ نو تحویل میدهد. ماده ۲۸ قانون مالیات بر ارزش افزوده ۳۰۶۵ نرخ پایه را تعیین میکند و به رئیس‌جمهور اجازه میدهد برای تحویل مسکن بر پایهٔ ارزش و موقعیت زمین یا خانه نرخ‌های متفاوتی تعیین کند. مصوبهٔ ریاست‌جمهوری ۷۳۴۶ که در ۷ ژوئیه ۲۰۲۳ در روزنامهٔ رسمی (شمارهٔ ۳۲۲۴۱) منتشر شد، نرخ کاهش‌یافتهٔ ارزش افزوده را از ۸٪ به ۱۰٪ و نرخ عمومی را از ۱۸٪ به ۲۰٪ تغییر داد، و ناشران مالیاتی که این مصوبه را خلاصه کرده‌اند، ۱۰ ژوئیه ۲۰۲۳ را تاریخی می‌دانند که از آن تحویل‌ها و صورت‌حساب‌ها با نرخ‌های جدید مشمول مالیات میشوند.
برای مسکنی که پروانهٔ ساخت آن در ۱ آوریل ۲۰۲۲ یا پس از آن صادر شده، نرخ ۱۰٪ بر بخشی از مساحت خالص تا ۱۵۰ m² و ۲۰٪ بر بخش بالاتر از ۱۵۰ m² است، بر پایهٔ خلاصه‌ای از Alomaliye از مصوبه‌ها و ابلاغیهٔ کاربرد عمومی ارزش افزوده. قیمت واحد متناسب با مساحت خالص میان دو پله تقسیم میشود، چنان‌که جدول زیر برای قیمت TRY ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ بدون ارزش افزوده نشان میدهد. پروانه‌های صادرشده پیش از ۱ آوریل ۲۰۲۲ از قواعد پیشین پیروی می‌کنند. به بیان ساده، هرچه مساحت خالص از حد یادشده بیشتر شود، سهم بخش مشمول نرخ بالاتر بزرگ‌تر و نرخ مؤثر کل بیشتر میشود، چنان‌که ردیف‌های جدول نشان می‌دهند.
| مساحت خالص | قیمت با نرخ ۱۰٪ | قیمت با نرخ ۲۰٪ | ارزش افزوده | نرخ مؤثر | جمع صورتحساب |
|---|---|---|---|---|---|
| ۱۲۰ m² | TRY ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۰ | TRY ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۱٬۹۴۵) | ۱۰٫۰۰٪ | TRY ۶٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۱٬۴۰۰) |
| ۱۵۰ m² | TRY ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۰ | TRY ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۱٬۹۴۵) | ۱۰٫۰۰٪ | TRY ۶٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۱٬۴۰۰) |
| ۱۸۰ m² | TRY ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ (۱۵۰/۱۸۰) | TRY ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ (۳۰/۱۸۰) | TRY ۷۰۰٬۰۰۰ ($۱۳٬۹۳۶) | ۱۱٫۶۷٪ | TRY ۶٬۷۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۳٬۳۹۱) |
| ۲۰۰ m² | TRY ۴٬۵۰۰٬۰۰۰ (۱۵۰/۲۰۰) | TRY ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ (۵۰/۲۰۰) | TRY ۷۵۰٬۰۰۰ ($۱۴٬۹۳۲) | ۱۲٫۵۰٪ | TRY ۶٬۷۵۰٬۰۰۰ ($۱۳۴٬۳۸۷) |
در فروش مجدد توسط شخص حقیقی ارزش افزوده دریافت نمی‌شود. ماده ۱ قانون ارزش افزوده عرضه‌هایی را مشمول مالیات میکند که در چارچوب فعالیت تجاری، صنعتی، کشاورزی یا حرفه‌ای انجام شود؛ بنابراین فروش گاه‌به‌گاه یک آپارتمان توسط غیرتاجر خارج از دامنهٔ آن است و عوارض سند مالکیت در این حالت اصلی‌ترین هزینهٔ انتقال است.
معافیت برای خریداران خارجی غیرمقیم
بند (i) ماده ۱۳ قانون ارزش افزوده معافیتی برای نخستین تحویل ساختمانی دارد که به‌عنوان خانه یا محل کار ساخته شده است. این معافیت زمانی اعمال میشود که قیمت به ارز خارجی به ترکیه آورده شود و خریدار شهروند ترکیه باشد که با اجازهٔ کار یا اقامت بیش از شش ماه در خارج از کشور زندگی میکند، یا یک فرد خارجی غیرمقیم در ترکیه، یا یک نهاد خارجی واجد شرایط. ماده می‌افزاید که اگر معافیت بدون رعایت شرایط آن اعمال شده باشد، فروشنده و خریدار بهطور تضامنی مسئول ارزش افزوده، جریمه و بهرهٔ تأخیر هستند، و اگر خانه ظرف سه سال واگذار شود، ارزش افزودهٔ پرداخت‌نشده همراه با بهرهٔ تعویق باید پیش از معاملهٔ سند توسط طرفی که آن را واگذار میکند پرداخت شود. قانون ۷۳۹۴ این مدت را از یک سال به سه سال افزایش داد. جزئیات اجرایی در ابلاغیهٔ کاربرد عمومی ارزش افزوده آمده است.
حق‌بیمه‌های بیمهٔ اجباری زلزله (DASK)
بیمهٔ اجباری زلزله را قانون ۶۳۰۵ دربارهٔ بیمه‌های بلایای طبیعی الزامی کرده است. ماده ۱۰ آن را برای واحدهای مستقل تحت قانون مالکیت آپارتمانی ۶۳۴ و برای خانه‌های ساخته‌شده بر زمین خصوصی ثبت‌شده اجباری میکند و تمدید سالانه را لازم می‌داند. ماده ۱۱(۲) مقرر میکند که ادارات ثبت املاک نباید ثبتی دربارهٔ واحدهای مشمول بیمه انجام دهند مگر آنکه بیمه‌نامه‌ای معتبر در تاریخ معامله ارائه شود، و ماده ۱۱(۳) مقرر میکند که انشعاب‌های آب و برق نیز از نظر بیمهنامه بررسی شود. در یک خرید، این یعنی بیمهنامه سندی است که ثبت املاک می‌خواهد، نه هزینه‌ای اختیاری.
حقبیمه حاصلضرب بهای واحد هر متر مربع در مساحت ناخالص و در نرخی در هزار است که به نوع ساختمان و گروه خطر زلزله، از I تا VII، بستگی دارد. صفحهٔ تعرفهٔ DASK نشان میدهد که برای بیمهنامههایی که از ۱ نوامبر ۲۰۲۶ آغاز میشوند، بهای واحد برای ساختمان‌های بتن‌آرمه یا قاب فولادی TRY ۱۲٬۲۸۸ بهازای هر m² و برای انواع دیگر ساختمان TRY ۸٬۱۹۲ بهازای هر m² است و سقف مبلغ بیمهشده TRY ۲٬۶۰۵٬۱۰۰ است. با بهای واحد بتن‌آرمه، این سقف در حدود ۲۱۲ m² مساحت ناخالص (۲٬۶۰۵٬۱۰۰ ÷ ۱۲٬۲۸۸) به دست می‌آید. DASK بهای واحد را ماه‌به‌ماه نیز فهرست میکند؛ بنابراین بیمهٔ یک آپارتمان یکسان بسته به ماه آغاز بیمهنامه هزینهٔ متفاوتی دارد. در عمل، حقبیمهٔ هر واحد از ضرب سه عدد به دست می‌آید: بهای واحد، مساحت ناخالص و نرخ در هزار گروه خطر.
| گروه خطر | نرخ در هزار، بتن‌آرمه | حقبیمه، ۱۰۰ m² بتن‌آرمه | نرخ در هزار، سایر ساختمان‌ها | حقبیمه، ۱۰۰ m² سایر ساختمان‌ها |
|---|---|---|---|---|
| I | ۲٫۸۲ | TRY ۳٬۴۶۵ ($۶۹) | ۴٫۹۶ | TRY ۴٬۰۶۳ ($۸۱) |
| II | ۲٫۵۱ | TRY ۳٬۰۸۴ ($۶۱) | ۴٫۲۵ | TRY ۳٬۴۸۲ ($۶۹) |
| III | ۲٫۱۳ | TRY ۲٬۶۱۷ ($۵۲) | ۳٫۷۳ | TRY ۳٬۰۵۶ ($۶۱) |
| IV | ۲٫۰۰ | TRY ۲٬۴۵۸ ($۴۹) | ۳٫۴۹ | TRY ۲٬۸۵۹ ($۵۷) |
| V | ۱٫۵۰ | TRY ۱٬۸۴۳ ($۳۷) | ۲٫۷۹ | TRY ۲٬۲۸۶ ($۴۶) |
| VI | ۱٫۰۷ | TRY ۱٬۳۱۵ ($۲۶) | ۱٫۸۶ | TRY ۱٬۵۲۴ ($۳۰) |
| VII | ۰٫۷۳ | TRY ۸۹۷ ($۱۸) | ۱٫۰۹ | TRY ۸۹۳ ($۱۸) |
محاسبهٔ نمونه برای بتنآرمهٔ گروه I چنین است: ۱۰۰ m² × TRY ۱۲٬۲۸۸ = TRY ۱٬۲۲۸٬۸۰۰ ارزش بیمهشده، ضرب‌در ۲٫۸۲ در هزار، که TRY ۳٬۴۶۵ را میدهد. DASK اعلام میکند که حق‌بیمه‌ها هر سال متناسب با افزایش بهای واحد بالا می‌رود. بر پایهٔ ماده ۲ قانون، بیمه‌نامهٔ اجباری خسارت مادی به ساختمان را که مستقیماً ناشی از زلزله باشد تا سقف مبلغ بیمهشده پوشش میدهد؛ برای ارتباط این طرح با پوشش اختیاری، راهنمای بیمهٔ املاک در ترکیه را ببینید.
گزارش ارزیابی: چه زمانی خریدار خارجی به آن نیاز دارد
راهنمایی پیشین برای هر خرید توسط یک فرد خارجی گزارش ارزیابی می‌خواست. این الزام تغییر کرده است. بخشنامهٔ TKGM ۲۰۲۴/۴ که در ۱۱ دسامبر ۲۰۲۴ اعلام شد و همراه با راهنمای پیوست آن از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ اجرایی است، می‌گوید گزارش‌های ارزیابی دیگر برای معاملات اتباع خارجی لازم نیست، مگر معاملاتی که به کسب شهروندی ترکیه مربوط است. برای مسیر شهروندی، مبلغ سرمایه‌گذاری با سند تعیین مبلغ (tutar tespit belgesi، TTB) تأیید میشود که از گزارش ارزیابی از طریق سامانهٔ اطلاعات ارزیابی املاک صادر و به‌صورت الکترونیکی به سامانهٔ ثبت املاک ارسال میشود؛ نسخهٔ کاغذی پذیرفته نمی‌شود. به این ترتیب، گزارش ارزیابی که پیشتر برای هر خرید خارجی خواسته می‌شد اکنون تنها بخشی از مسیر شهروندی است.
طبق همین اعلامیه، مبلغی که باید نشان داده شود برای خریدهای میان ۱۲ ژانویه ۲۰۱۷ و ۱۸ سپتامبر ۲۰۱۸ برابر USD ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ و برای خریدهای از ۱۹ سپتامبر ۲۰۱۸ برابر USD ۴۰۰٬۰۰۰ است، و فاصلهٔ میان TTB و درخواست شهروندی نباید از شش ماه بیشتر شود، که پس از آن گزارش ارزیابی تجدید میشود. اعلامیه همچنین تصریح میکند که مبلغ TTB مبنای عوارض سند مالکیت را مقید نمی‌کند. جزئیات روند شهروندی در راهنماهای روند اخذ شهروندی و شهروندی ترکیه از راه سرمایه‌گذاری آمده است.
در جایی که برای مسیر شهروندی گزارشی تهیه میشود، شرکت‌های ارزیابی دست‌کم تعرفهٔ حداقل کارمزد هیئت بازار سرمایه (SPK) برای ۲۰۲۶ را دریافت می‌کنند که در روزنامهٔ رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ (شمارهٔ تکمیلی ۶ام از ۳۳۱۲۴) منتشر شد. گزارش‌های رسانه‌ای دربارهٔ این تعرفه TRY ۱۷٬۶۲۲ ($۳۵۱) را به‌عنوان حداقل برای یک واحد مسکونی تا ۲۵۰ m² مساحت ناخالص ذکر می‌کنند و برای واحدهای بزرگ‌تر ارقام بالاتر؛ ارزش افزوده و سهم‌های کوچک بهازای هر گزارش اضافه میشود. خریداری که خارج از مسیر شهروندی است بر پایهٔ بخشنامه این هزینه را متحمل نمی‌شود. خریداری که تبعهٔ خارجی است همچنان هزینهٔ ثابت ثبت شرح‌داده‌شده در بالا را میپردازد؛ پس این دو نباید با هم اشتباه گرفته شوند.
کمیسیون مشاور املاک، مالیات تمبر، دفترخانه و موارد دیگر
کمیسیون مشاور املاک
آییننامهٔ تجارت املاک (روزنامهٔ رسمی ۳۰۴۴۲، ۵ ژوئن ۲۰۱۸) بر آژانس‌های دارای مجوز حاکم است. ماده ۲۰ کارمزد فروش را به ۴٪ قیمت فروش بدون ارزش افزوده و کارمزد اجاره را به اجاره‌بهای یک ماه بدون ارزش افزوده محدود میکند. مگر آنکه مالک و خریدار کتباً توافق دیگری کنند، کارمزد بهطور مساوی تقسیم میشود، که در حالت پیش‌فرض برای هر طرف ۲٪ میشود. در فروش، آژانس زمانی مستحق کارمزد میشود که فروش در اداره ثبت املاک ثبت شود، و نرخ یا مبلغ کارمزد باید در قرارداد اختیار کتبی ذکر شود (مواد ۱۵ تا ۱۷). به بیان دیگر، سقف کمیسیون حد بالاست و قانون مبلغ ثابتی تعیین نمی‌کند؛ نرخ واقعی در قرارداد کتبی نوشته میشود. ارزش افزوده، با نرخ عمومی ۲۰٪ پس از مصوبهٔ ۷۳۴۶، به کارمزد افزوده میشود؛ بنابراین سهم ۲٪ معادل ۲٫۴٪ قیمت هزینه دارد. مقاله‌ای مورخ ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ که یک حسابدار رسمی نوشته است، مواد ۲۰/۱ و ۲۰/۵ را به همین صورت اعمال‌شده توصیف میکند.
مالیات تمبر
قانون مالیات تمبر ۴۸۸، جدول (۱)، بخش I.A، قراردادهای کتبی را که مبلغ در آن ذکر شده با نرخ ۹٫۴۸ در هزار مشمول مالیات میکند، و جدول یادآور میشود که نرخ برای وعده‌های فروش املاک که به‌صورت رسمی تنظیم شده‌اند بر اساس مصوبهٔ هیئت وزیران ۲۰۱۷/۹۷۵۹ (روزنامهٔ رسمی ۲۹۹۶۸) برابر ۰ اعمال میشود. حداکثر مالیات تمبر قابل‌پرداخت برای یک سند در ۲۰۲۶ برابر TRY ۲۹٬۱۱۵٬۹۶۱٫۱۰ است، طبق ابلاغیهٔ ۷۱ (روزنامهٔ رسمی ۳۳۱۲۴، شمارهٔ تکمیلی ۵ام). اسنادی که مبلغ را ذکر می‌کنند، مانند قرارداد کارگزاری یا قرارداد فروش به شکل خصوصی، مشمول ردیف ۹٫۴۸ در هزار میشوند؛ هزینههای ثبت خود همان عوارضی است که در بالا شرح داده شد.
دفترخانه، مترجم رسمی و وکالت‌نامه
دفترخانه زمانی وارد میشود که یکی از طرفین در حضور آن وعدهٔ فروش یا وکالت‌نامه‌ای را امضا میکند، و کارمزد دفترخانه از مقررات دفترخانهٔ قانون عوارض (تعرفهٔ (۲)) پیروی میکند و مبلغ آن به سند بستگی دارد. ترجمه، حق‌الوکاله و خدمات مشابه به‌صورت خصوصی قیمت‌گذاری میشود. این اقلام در بسیاری از خریدها دیده میشود، اما مبلغ قانونی واحدی ندارند و به همین دلیل در جمع‌های زیر نیامده‌اند.
ثبت رهن
اگر بخشی از قیمت تأمین مالی شود، اداره ثبت برای ثبت رهن طبق تعرفهٔ (۴)، بخش I، بند ۷(a) قانون عوارض ۴٫۵۵ در هزار بدهی تضمین‌شده دریافت میکند، در حالی که ماده ۵۹(o) رهن‌هایی را که در چارچوب تأمین مالی مسکن توسط مؤسسات تأمین مالی مسکن ایجاد میشوند در شمار معاملات معاف فهرست کرده است. قرارداد وام شرایط خاص خود را با وام‌دهنده دارد. خریداران خارجی که به‌جای بانک، اقساط را به سازنده می‌پردازند باید راهنمای خرید آپارتمان در ترکیه به‌صورت اقساط را بخوانند.
سامانهٔ پرداخت که از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ آغاز میشود
آییننامهٔ تجارت املاک در ۲۰۲۶ دو بار اصلاح شد تا سامانهای برای پرداخت قیمت فروش معرفی شود. طبق اصلاحیهٔ روزنامهٔ رسمی ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ (شمارهٔ ۳۳۲۳۸)، ماده اضافی ۱ جدید مقرر میکند که پرداخت قیمت فروش، بهطور کامل یا جزئی، با پول نقد، انتقال بانکی، EFT یا روش‌های دیگری که وزارت بازرگانی تعیین میکند از طریق این سامانه انجام شود، تا مالکیت و قیمت همزمان دستبهدست شوند. جایی که بانک یا شرکت تأمین مالی اعتبار میدهد، سامانه بر پرداخت‌هایی غیر از اعتبار اعمال میشود. بر هر معامله یک کارمزد استفاده اعمال میشود و از قیمت فروشی که به فروشنده منتقل میشود کسر می‌گردد؛ بنابراین کارمزد از عواید فروشنده برداشته میشود، نه اینکه به صورتحساب خریدار افزوده شود. به بیان ساده، هدف قاعده این است که پرداخت قیمت و انتقال مالکیت همزمان انجام شود.
متن نخست گفته بود سامانه از ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ اجباری خواهد بود و به وزارتخانه اجازه می‌داد این تاریخ را تا سه ماه تمدید کند. اصلاحیهٔ دوم، در روزنامهٔ رسمی ۱ اکتبر ۲۰۲۶ (شمارهٔ ۳۳۳۸۷)، مقرر میکند که وزارتخانه یک یکپارچهساز (entegratör) را برای راه‌اندازی و بهره‌برداری از سامانه بر پایهٔ پروتکل با وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییر اقلیم مجاز میکند، و پروتکل فروش‌های مستثنا از سامانه، هرگونه آزمایش، کارمزد استفاده و نحوهٔ تسهیم آن را تعیین میکند. همان متن تاریخ مندرج در بند ۱۰ ماده موقت ۱ را از ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ به ۱ دسامبر ۲۰۲۶ تغییر میدهد. مبلغ کارمزد در زمان این بررسی در متن آیین‌نامه اعلام نشده بود.
نمونه‌های محاسبه: دو مثال از هزینههای خرید ملک در ترکیه
این مثال‌ها هزینههای قانونی خریدار را بر پایهٔ فرض‌های مشخص جمع می‌زنند. آنها محاسبهٔ حسابی روی نرخ‌های بالا هستند، نه استعلام از اداره ثبت یا بیمه‌گر. هر دو مثال یک خریدار خارجی، یک ساختمان بتن‌آرمه، پرداخت هزینههای ثبت توسط خریدار و ارقام ۲۰۲۶ این راهنما را فرض می‌کنند.
مثال الف: آپارتمان دست‌دوم ۱۰۰ m² با قیمت اعلام‌شدهٔ TRY ۵٬۰۰۰٬۰۰۰
قیمت TRY ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۹۹٬۵۴۶) است. ارزش مالیاتی شهرداری از قیمت بیشتر نیست، پس مبنا همان قیمت است. بازه از ضریب منطقه (۰٫۳۰ تا ۳٫۰۰) و گروه خطر DASK (VII تا I) ناشی میشود. برای خواندن جدول، نخست ردیف‌های ثابت را در نظر بگیرید و سپس بازهٔ ناشی از ضریب منطقه و گروه خطر را بر آنها بیفزایید.
مثال ب: آپارتمان نوساز ۱۲۰ m² خالص از سازنده
قیمت سازنده بدون ارزش افزوده TRY ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ است. ارزش افزودهٔ ۱۰٪ برابر TRY ۶۰۰٬۰۰۰ است، پس جمع صورتحساب TRY ۶٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۱٬۴۰۰) میشود. مثال فرض میکند که سند، جمع صورتحساب را به‌عنوان قیمت انتقال اعلام میکند.
| قلم | مثال الف: فروش مجدد | مثال ب: ساخت نو |
|---|---|---|
| قیمتی که عوارض سند مالکیت بر آن بنا میشود | TRY ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | TRY ۶٬۶۰۰٬۰۰۰ |
| ارزش افزوده داخل صورتحساب | ندارد | TRY ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۱٬۹۴۵) |
| عوارض سند مالکیت، ۲٪ خریدار | TRY ۱۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۹۹۱) | TRY ۱۳۲٬۰۰۰ ($۲٬۶۲۸) |
| هزینهٔ خدمات ثبت | TRY ۶۶۸ تا TRY ۶٬۶۸۱ | TRY ۶۶۸ تا TRY ۶٬۶۸۱ |
| هزینهٔ ثابت ثبت، طرف خارجی | TRY ۲۰٬۸۶۸ ($۴۱۵) | TRY ۲۰٬۸۶۸ ($۴۱۵) |
| DASK، سال نخست | TRY ۸۹۷ تا TRY ۳٬۴۶۵ (۱۰۰ m²) | TRY ۱٬۰۷۶ تا TRY ۴٬۱۵۸ (۱۲۰ m²) |
| جمع جزء ثبت و بیمه | TRY ۱۲۲٬۴۳۳ تا TRY ۱۳۱٬۰۱۴ ($۲٬۴۳۸ تا $۲٬۶۰۸) | TRY ۱۵۴٬۶۱۳ تا TRY ۱۶۳٬۷۰۷ ($۳٬۰۷۸ تا $۳٬۲۵۹) |
| جمع جزء به‌عنوان سهمی از قیمت مندرج در سند | ۲٫۴۵٪ تا ۲٫۶۲٪ | ۲٫۳۴٪ تا ۲٫۴۸٪ |
| سهم ۲٪ مشاور املاک برای خریدار از قیمت بدون ارزش افزوده، به‌علاوهٔ ۲۰٪ ارزش افزوده، در صورت استفاده از مشاور | TRY ۱۲۰٬۰۰۰ ($۲٬۳۸۹) | TRY ۱۴۴٬۰۰۰ ($۲٬۸۶۷) |
| جمع کل با سهم مشاور | TRY ۲۴۲٬۴۳۳ تا TRY ۲۵۱٬۰۱۴ ($۴٬۸۲۷ تا $۴٬۹۹۷) | TRY ۲۹۸٬۶۱۳ تا TRY ۳۰۷٬۷۰۷ ($۵٬۹۴۵ تا $۶٬۱۲۶) |
| جمع کل به‌عنوان سهمی از قیمت بدون ارزش افزوده | ۴٫۸۵٪ تا ۵٫۰۲٪ از TRY ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ | ارزش افزودهٔ TRY ۶۰۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ جمع بالا: TRY ۸۹۸٬۶۱۳ تا TRY ۹۰۷٬۷۰۷، یعنی ۱۴٫۹۸٪ تا ۱۵٫۱۳٪ از TRY ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ |
جمع جزء مثال الف چنین ساخته میشود: TRY ۱۰۰٬۰۰۰ + TRY ۶۶۸٫۱۰ + TRY ۲۰٬۸۶۸ + TRY ۸۹۷ = TRY ۱۲۲٬۴۳۳ در حد پایین، و TRY ۱۰۰٬۰۰۰ + TRY ۶٬۶۸۱ + TRY ۲۰٬۸۶۸ + TRY ۳٬۴۶۵ = TRY ۱۳۱٬۰۱۴ در حد بالا. برای مثال ب ردیف‌های متناظر TRY ۱۳۲٬۰۰۰ + ۶۶۸٫۱۰ + ۲۰٬۸۶۸ + ۱٬۰۷۶ = TRY ۱۵۴٬۶۱۳ و TRY ۱۳۲٬۰۰۰ + ۶٬۶۸۱ + ۲۰٬۸۶۸ + ۴٬۱۵۸ = TRY ۱۶۳٬۷۰۷ است. سهم مشاور در هر دو مثال ۲٪ قیمت بدون ارزش افزوده است که برای مثال ب برابر TRY ۱۲۰٬۰۰۰ است، به‌علاوهٔ ۲۰٪ ارزش افزوده یعنی TRY ۲۴٬۰۰۰، یا در مجموع TRY ۱۴۴٬۰۰۰.
هزینهٔ ثابت ثبت برای طرف خارجی قلمی است که بیش از همه تصویر را تغییر میدهد: با TRY ۲۰٬۸۶۸ از کل بازهٔ هزینهٔ خدمات بزرگ‌تر است، و معامله‌ای با دو قطعه، مانند یک آپارتمان و یک پارکینگ جداگانه ثبت‌شده، آن را بهازای هر قطعه یا واحد مستقل میپردازد. مالیات‌های سمت فروشنده، شامل ۲٪ عوارض سند مالکیت فروشنده و هر مالیات افزایش ارزش، جزو این جمع‌ها نیست؛ آنها در راهنمای مالیات‌ها هنگام خرید خانه در ترکیه شرح داده شده‌اند.
هزینههای سالانه پس از خرید
مالکیت هزینه‌هایی تکرارشونده به همراه دارد که از هزینههای خرید ملک در ترکیه در زمان انتقال جداست. موارد اصلی را قانون تعیین میکند و بقیه را مدیریت ساختمان یا شرکت خدماتی.
مالیات بر املاک
ماده ۸ قانون مالیات بر املاک ۱۳۱۹ مالیات ساختمان را یک در هزار برای مسکونی (۰٫۱٪) و دو در هزار برای ساختمان‌های دیگر تعیین میکند و داخل محدودهٔ شهرداری و مناطق مجاور شهرداری‌های کلان‌شهری با ۱۰۰٪ افزایش اعمال میشود. بنابراین یک واحد مسکونی بیرون از شهرداری کلان‌شهری ۰٫۱٪ و داخل آن ۰٫۲٪ مالیات میپردازد. مالیات بر ارزش مالیاتی شهرداری محاسبه میشود، نه قیمت بازار، و ماده ۳۰ دو قسط مساوی را مقرر کرده است، اولی در مارس، آوریل و مه و دومی در نوامبر، با اختیار وزارتخانه برای تغییر ماه‌ها بر حسب منطقه. یک واحد مسکونی با ارزش مالیاتی TRY ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ بیرون از شهرداری کلان‌شهری سالانه TRY ۳٬۰۰۰ ($۶۰) و داخل آن TRY ۶٬۰۰۰ ($۱۱۹) میپردازد. این مالیات هر سال تکرار میشود و به قیمت بازار ملک وابسته نیست.
مالیات بر خانه‌های گران‌قیمت
بخش چهارم قانون مالیات بر املاک مالیاتی بر مسکونی‌هایی می‌افزاید که ارزش مالیاتی ساختمان آنها از آستانه‌ای بیشتر است. ابلاغیهٔ ۸۸ (روزنامهٔ رسمی ۳۳۱۲۴، شمارهٔ تکمیلی ۵ام) آستانه را برای ۲۰۲۶ برابر TRY ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ ($۳۵۲٬۶۱۱) تعیین میکند و رقم پیشین را به اندازهٔ نصف نرخ بازارزیابی، یعنی ۱۲٫۷۴۵٪، افزایش داده است. مالیات بر بخش بالاتر از آستانه اعمال میشود و پله‌های جدول زیر از ماده ۴۴ با به‌روزرسانی همان ابلاغیه پیروی می‌کنند.
| ارزش مالیاتی واحد مسکونی | مالیات طبق ماده ۴۴، ارقام ۲۰۲۶ | مثال |
|---|---|---|
| تا TRY ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ | ندارد | ندارد |
| بالاتر از ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ تا ۲۶٬۵۶۷٬۰۰۰ | ۰٫۳٪ از بخش بالاتر از ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ | در TRY ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰: ۲٬۲۸۹٬۰۰۰ × ۰٫۳٪ = TRY ۶٬۸۶۷ ($۱۳۷) |
| بالاتر از ۲۶٬۵۶۷٬۰۰۰ تا ۳۵٬۴۲۵٬۰۰۰ | TRY ۲۶٬۵۶۸ به‌علاوهٔ ۰٫۶٪ از بخش بالاتر از ۲۶٬۵۶۷٬۰۰۰ | در TRY ۳۰٬۰۰۰٬۰۰۰: ۲۶٬۵۶۸ + ۳٬۴۳۳٬۰۰۰ × ۰٫۶٪ = TRY ۴۷٬۱۶۶ ($۹۳۹) |
| بالاتر از ۳۵٬۴۲۵٬۰۰۰ | TRY ۷۹٬۷۱۶ به‌علاوهٔ ۱٫۰٪ از بخش بالاتر از ۳۵٬۴۲۵٬۰۰۰ | در TRY ۴۰٬۰۰۰٬۰۰۰: ۷۹٬۷۱۶ + ۴٬۵۷۵٬۰۰۰ × ۱٪ = TRY ۱۲۵٬۴۶۶ ($۲٬۴۹۸) |
مالیات پاکیزگی محیط، تمدید DASK و هزینههای ساختمان
مالیات پاکیزگی محیط (çevre temizlik vergisi) بر خانه‌هایی اعمال میشود که از خدمات پاکیزگی شهرداری استفاده می‌کنند. قانون درآمدهای شهرداری ۲۴۶۴ (ماده مکرر ۴۴) آن را برای مسکونی‌ها بر مصرف آب مبتنی میکند و ابلاغیهٔ ۵۹ (روزنامهٔ رسمی ۳۳۱۲۴، شمارهٔ تکمیلی ۵ام) مبالغ ۲۰۲۶ را TRY ۴ بهازای هر متر مکعب در شهرداری‌های کلان‌شهری و TRY ۳ در جاهای دیگر تعیین میکند که از قبض آب جمع‌آوری میشود. بنابراین خانواری که در سال ۱۸۰ m³ مصرف کند TRY ۵۴۰ ($۱۱) یا TRY ۷۲۰ ($۱۴) میپردازد. بیمه‌نامهٔ زلزله هر سال طبق ماده ۱۰(۳) قانون ۶۳۰۵ تمدید میشود، با حقبیمهٔ تعرفه‌ای که در ماه تمدید جاری است.
هزینههای مشترک یک ساختمان آپارتمانی را قانون مالکیت آپارتمانی ۶۳۴ تنظیم میکند. طبق ماده ۲۰، مگر آنکه مالکان توافق دیگری کنند، هزینه‌هایی مانند سرایدار، متصدی گرمایش، باغبان و نگهبان بهطور مساوی تقسیم میشود، در حالی که بیمهٔ ساختمان، نگهداری بخش‌های مشاع و حقوق مدیر متناسب با سهم زمین (arsa payı) تقسیم میشود. هزینهٔ ماهانه (aidat) را مدیریت ساختمان بر اساس بودجه و امکانات آن تعیین میکند. مالکی که دیر بپردازد طبق ماده ۲۰ ماهانه ۵٪ غرامت تأخیر بدهکار است، و ماده ۲۲ مستأجر را تا سقف اجارهٔ بدهکار مسئول تضامنی میکند و برای سهم‌های پرداخت‌نشده رهن قانونی روی واحد را مجاز می‌داند.
| قلم سالانه | رقم ۲۰۲۶ | مثال | مبنا |
|---|---|---|---|
| مالیات بر املاک برای یک واحد مسکونی | ۰٫۱٪؛ در شهرداری‌های کلان‌شهری ۰٫۲٪ | ارزش مالیاتی TRY ۳٬۰۰۰٬۰۰۰: TRY ۳٬۰۰۰ یا TRY ۶٬۰۰۰ | قانون ۱۳۱۹، ماده ۸ |
| تاریخ‌های پرداخت | دو قسط مساوی: مارس تا مه، و نوامبر | هر قسط TRY ۱٬۵۰۰ یا TRY ۳٬۰۰۰ | قانون ۱۳۱۹، ماده ۳۰ |
| مالیات خانهٔ گران‌قیمت | ۰٫۳٪ تا ۱٫۰٪ بالاتر از TRY ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ | TRY ۶٬۸۶۷ در TRY ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | قانون ۱۳۱۹، مواد ۴۲ تا ۴۴؛ ابلاغیهٔ ۸۸ |
| مالیات پاکیزگی محیط | TRY ۴ یا TRY ۳ بهازای هر m³ آب | ۱۸۰ m³: TRY ۷۲۰ یا TRY ۵۴۰ | قانون ۲۴۶۴؛ ابلاغیهٔ ۵۹ |
| تمدید DASK | تعرفهٔ ماه تمدید | ۱۰۰ m²، گروه I، نوامبر ۲۰۲۶: TRY ۳٬۴۶۵ | قانون ۶۳۰۵، ماده ۱۰؛ تعرفهٔ DASK |
| هزینههای ساختمان (aidat) | تعیین‌شده توسط مدیریت ساختمان | تقسیم بر اساس سهم زمین | قانون ۶۳۴، مواد ۲۰ و ۲۲ |
هزینه‌ها هنگام فروش یا اجاره‌دادن
این راهنما به سمت خریدار در یک خرید و هزینههای سالانهٔ نگهداری محدود می‌ماند. فروش بعدی عوارض ۲٪ سند مالکیت خود فروشنده، سهم مشاور در صورت استفاده از او، و مالیات افزایش ارزش (değer artış kazancı) را در صورتی که ملک ظرف پنج سال از تملک فروخته شود به همراه می‌آورد. اجاره‌دادن خانه مالیات بر درآمد اجاره را طبق قانون مالیات بر درآمد به همراه دارد، با مبالغ ۲۰۲۶ که ابلاغیهٔ ۳۳۲ (روزنامهٔ رسمی ۳۳۱۲۴، شمارهٔ تکمیلی ۵ام) تعیین میکند. این مالیات‌ها در راهنماهای مالیات هنگام خرید خانه در ترکیه و درآمد اجاره و داده‌های مسکن آمده است و ماشین‌حساب پیوندشده در بالا آنها را بر یک قیمت مشخص اعمال میکند.
برای زمینه دربارهٔ سطح قیمت‌ها که هزینههای درصدی را تعیین میکند، راهنماهای ارزان‌ترین و گران‌ترین شهرهای ترکیه و آمار بازار املاک ترکیه داده‌های رسمی می‌دهند. برای روند گام‌به‌گام خرید توسط یک تبعهٔ خارجی خرید املاک در ترکیه را ببینید و برای قواعد مربوط به آپارتمان‌ها، به‌ویژه، راهنماهای آپارتمان برای فروش در ترکیه و آپارتمان برای فروش در استانبول. اقامت برای مالکان ملک در راهنمای اقامت ترکیه شرح داده شده و قواعد آوردن پول نقد به کشور یا بردن آن از کشور در راهنمای خروج ارز نقد آمده است.
تغییرات قواعد میان دسامبر ۲۰۲۴ و ۲۰۲۶
چند قاعده که بر هزینههای خرید ملک در ترکیه اثر می‌گذارد در دو سال گذشته تغییر کرد. ردیف‌های جدول از قدیم به جدید مرتب شده‌اند تا دیده شود هر تغییر چه زمانی اعمال شده است. جدول آنها را به ترتیب تاریخ با منبع رسمی هر کدام فهرست میکند.
| تاریخ | تغییر | اثر بر خرید | منبع |
|---|---|---|---|
| ۹ دسامبر ۲۰۲۴ | بخشنامهٔ TKGM ۲۰۲۴/۴: گزارش ارزیابی دیگر برای معاملات اتباع خارجی خارج از مسیر شهروندی لازم نیست | هزینهٔ گزارش ارزیابی برای خریداری که درخواست شهروندی نمی‌دهد وجود ندارد | اعلامیهٔ TKGM مورخ ۱۱ دسامبر ۲۰۲۴ |
| ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵ | قانون ۷۵۶۶: بند ۲۰(a) بازنویسی شد، جریمهٔ کم‌اظهاری از ۲۵٪ به یک برابر افزایش یافت، ارزش‌های مالیاتی ۲۰۲۶ سقف‌دار شد | مبنای عوارض از رقم بالاتر قیمت و ارزش مالیاتی پیروی میکند؛ جریمهٔ بزرگ‌تر بر کسری | روزنامهٔ رسمی ۳۳۱۱۲ |
| ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ | ابلاغیه‌های ۵۹، ۷۱ و ۸۸: مبالغ جدید ۲۰۲۶ برای مالیات پاکیزگی، سقف مالیات تمبر و آستانهٔ خانهٔ گران‌قیمت | هزینه‌ها و آستانه‌های سالانهٔ ۲۰۲۶ | روزنامهٔ رسمی ۳۳۱۲۴، شمارهٔ تکمیلی ۵ام |
| ۱ ژانویه ۲۰۲۶ | تعرفهٔ ثبت ۲۵٫۴۹٪ بازارزیابی شد | شاخص پایه TRY ۲٬۲۲۷؛ هزینهٔ ثابت طرف خارجی TRY ۲۰٬۸۶۸ | قانون ۶۰۸۳، ماده ۸؛ تعرفهٔ ۲۰۲۶ TKGM |
| ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ | سامانهٔ پرداخت به آییننامهٔ تجارت املاک افزوده شد | قیمت فروش از طریق یک سامانه پرداخت میشود؛ کارمزد از عواید فروشنده کسر میشود | روزنامهٔ رسمی ۳۳۲۳۸ |
| ۱ اکتبر ۲۰۲۶ | یکپارچهساز مجاز شد؛ تاریخ آغاز از ۱ ژوئیه به ۱ دسامبر ۲۰۲۶ منتقل شد | سامانه بر فروش‌های پس از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ اعمال میشود | روزنامهٔ رسمی ۳۳۳۸۷ |
| ۱ نوامبر ۲۰۲۶ | بهای واحد DASK برابر TRY ۱۲٬۲۸۸ بهازای هر m² و سقف TRY ۲٬۶۰۵٬۱۰۰ برای بیمه‌نامه‌های جدید | حقبیمهٔ سال نخست برای یک آپارتمان | صفحهٔ تعرفهٔ DASK |
هزینهٔ ثبت و حقبیمه دو قلمی هستند که بیشتر از همه میان منابع تغییر می‌کنند، زیرا هر دو بر پایهٔ برنامهٔ سال تقویمی یا ماهانه بازارزیابی میشوند. رقمی که از ماه یا سال پیشین نقل شده باشد به تعرفهٔ همان ماه آغاز بیمهنامه تعلق دارد و صفحهٔ DASK بهای واحد هر ماه را فهرست میکند.
سوالات متداول
هزینههای اصلی خرید ملک در ترکیه علاوه بر قیمت چیست؟
هزینههای اصلی خرید ملک در ترکیه عبارتاند از عوارض سند مالکیت (۲٪ از هر طرف بر قیمت اعلامشده یا ارزش مالیاتی، هر کدام که بیشتر باشد)، هزینهٔ خدمات ثبت املاک (TRY ۶۶۸٫۱۰ تا TRY ۶٬۶۸۱٫۰۰ برای یک آپارتمان در ۲۰۲۶)، هزینهٔ ثابت TRY ۲۰٬۸۶۸ بهازای هر واحد هنگامی که یک تبعهٔ خارجی طرف معامله است، ارزش افزوده داخل صورتحساب سازنده، نخستین حقبیمهٔ DASK و، در صورت استفاده، کمیسیون مشاور تا ۴٪ بدون ارزش افزوده. بخش نخست این راهنما مبنای قانونی هر کدام را میدهد.
عوارض سند مالکیت چقدر است و چه کسی آن را میپردازد؟
قانون عوارض ۴۹۲، تعرفهٔ (۴)، بند ۲۰(a)، ۲٪ را از انتقالدهنده و ۲٪ را از انتقالگیرنده میگیرد که بر قیمت اعلامشده، اما نه کمتر از ارزش مالیاتی شهرداری، محاسبه میشود. تعرفه هر طرف را جداگانه میگیرد؛ قرارداد میان طرفین میتواند تعیین کند که در نهایت چه کسی بار یک سهم را متحمل میشود. بر قیمت TRY ۵٬۰۰۰٬۰۰۰، عوارض هر طرف TRY ۱۰۰٬۰۰۰ است.
آیا خریداران خارجی در ثبت املاک بیشتر می‌پردازند؟
نرخ عوارض سند مالکیت یکسان است، اما تعرفهٔ پیوست قانون ۶۰۸۳ هنگامی که اتباع خارجی طرف یک انتقال هستند یک هزینهٔ ثابت صندوق گردشی برای هر قطعه یا واحد مستقل اضافه میکند. رقم ۲۰۲۶ برابر TRY ۲۰٬۸۶۸ ($۴۱۵) است که با رقم بازارزیابی‌شدهٔ ۲۰۲۵ یعنی TRY ۱۶٬۶۲۹ با افزایش ۲۵٫۴۹٪ برابر است.
آیا هنگام خرید آپارتمان در ترکیه ارزش افزوده دریافت میشود؟
بستگی به فروشنده دارد. نخستین تحویل خانهٔ نو توسط سازنده برای پروانه‌های پس از ۱ آوریل ۲۰۲۲ با ۱۰٪ بر ۱۵۰ m² نخست مساحت خالص و ۲۰٪ بالاتر از آن مشمول مالیات است؛ فروش مجدد گاه‌به‌گاه یک مالک خصوصی ارزش افزوده ندارد. بند (i) ماده ۱۳ قانون ارزش افزوده ۳۰۶۵ معافیتی برای افراد خارجی غیرمقیم با شرایطی از جمله پرداخت به ارز خارجی و محدودیت سه‌سالهٔ واگذاری دارد. بنابراین در میان هزینههای خرید ملک در ترکیه، ارزش افزوده قلمی است که بیش از همه میان خانهٔ نو و فروش مجدد تفاوت دارد.
آیا هنوز برای خریدار خارجی گزارش ارزیابی لازم است؟
خارج از مسیر شهروندی نه. بخشنامهٔ TKGM ۲۰۲۴/۴، اجرایی از ۹ دسامبر ۲۰۲۴، می‌گوید گزارش‌های ارزیابی دیگر برای معاملات اتباع خارجی لازم نیست مگر معاملات مربوط به شهروندی، که در آن مبلغ سرمایه‌گذاری با TTB تأیید میشود. بنابراین هزینههای خرید ملک در ترکیه برای خریداری که درخواست شهروندی نمی‌دهد این گزارش را شامل نمی‌شود.
بیمهٔ اجباری زلزله (DASK) چقدر است؟
برای بیمهنامههایی که از ۱ نوامبر ۲۰۲۶ آغاز میشوند، تعرفهٔ DASK برای یک آپارتمان بتنآرمهٔ ۱۰۰ m² بسته به گروه خطر (VII تا I) مبلغ TRY ۸۹۷ تا TRY ۳٬۴۶۵ را میدهد. حقبیمه حاصلضرب بهای واحد TRY ۱۲٬۲۸۸ بهازای هر m²، در مساحت ناخالص، در نرخ در هزار است و حداکثر مبلغ بیمهشده TRY ۲٬۶۰۵٬۱۰۰ است. بیمهنامه باید طبق ماده ۱۱(۲) قانون ۶۳۰۵ در تاریخ معامله معتبر باشد.
سقف کمیسیون مشاور املاک چقدر است؟
ماده ۲۰ آییننامهٔ تجارت املاک کارمزد فروش را به ۴٪ قیمت فروش بدون ارزش افزوده محدود میکند، مگر آنکه رقم پایینتری توافق شود، و مگر آنکه طرفین کتباً توافق دیگری کنند بهطور مساوی تقسیم میشود. ارزش افزودهٔ ۲۰٪ به کارمزد اضافه میشود. کارمزد باید در قرارداد اختیار کتبی ذکر شود.
سامانهٔ پرداخت که از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ آغاز میشود چه چیزی را تغییر میدهد؟
طبق اصلاحیههای ۲۹ آوریل و ۱ اکتبر ۲۰۲۶، پرداخت قیمت فروش با پول نقد، انتقال بانکی یا EFT از طریق سامانهای انجام میشود که یک یکپارچهساز مجاز آن را اداره میکند، بهطوری که قیمت و مالکیت همزمان دستبهدست میشوند و یک کارمزد استفاده از عواید فروشنده کسر میشود. تاریخ آغاز ۱ دسامبر ۲۰۲۶ است. مبلغ کارمزد باید طبق پروتکل با وزارتخانه تعیین شود.
پس از خرید چه هزینههای سالانه‌ای وجود دارد؟
مالیات بر املاک به میزان ۰٫۱٪ ارزش مالیاتی برای یک واحد مسکونی (۰٫۲٪ در شهرداری‌های کلان‌شهری) در دو قسط، مالیات پاکیزگی بر قبض آب به میزان TRY ۳ یا TRY ۴ بهازای هر متر مکعب، تمدید سالانهٔ DASK، هزینههای ساختمان طبق قانون مالکیت آپارتمانی و، بالاتر از TRY ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ ارزش مالیاتی، مالیات خانهٔ گران‌قیمت. این اقلام تکرارشونده از هزینههای یک‌باره خرید ملک در ترکیه جدا هستند.
آیا این هزینه‌ها هر سال تغییر می‌کنند؟
بله. هزینههای ثبت، سقف مالیات تمبر، مبالغ مالیات پاکیزگی و آستانهٔ خانهٔ گران‌قیمت هر ژانویه بازارزیابی میشود که نرخ بازارزیابی ۲۰۲۶ برابر ۲۵٫۴۹٪ است، و بهای واحد DASK ماه‌به‌ماه فهرست میشود. تاریخ و مبنای قانونی کنار هر رقم در این راهنما امکان بررسی در برابر تعرفهٔ جاری را پیش از معامله میدهد. بنابراین رقمی که در سال یا ماه دیگر منتشر شده باشد ممکن است با ارقام این راهنما تفاوت داشته باشد.
آخرین بررسی: 11 نوامبر 2026. منابع: قانون عوارض ۴۹۲؛ قانون ۶۰۸۳ دربارهٔ صندوق گردشی TKGM؛ قانون مالیات بر املاک ۱۳۱۹؛ قانون مالیات بر ارزش افزوده ۳۰۶۵؛ قانون ثبت املاک ۲۶۴۴؛ قانون ۶۳۰۵ دربارهٔ بیمه‌های بلایای طبیعی؛ قانون مالیات تمبر ۴۸۸؛ قانون درآمدهای شهرداری ۲۴۶۴؛ قانون مالکیت آپارتمانی ۶۳۴؛ روزنامهٔ رسمی ۳۳۱۱۲ (قانون ۷۵۶۶)؛ روزنامهٔ رسمی ۳۳۱۲۴، شمارهٔ تکمیلی ۵ام (ابلاغیه‌های ۵۹، ۷۱ و ۸۸)؛ روزنامهٔ رسمی ۳۳۱۲۴، شمارهٔ تکمیلی ۶ام (تعرفهٔ SPK)؛ روزنامهٔ رسمی ۳۲۲۴۱ (مصوبهٔ ۷۳۴۶)؛ آییننامهٔ تجارت املاک؛ روزنامهٔ رسمی ۳۳۲۳۸ (سامانهٔ پرداخت)؛ روزنامهٔ رسمی ۳۳۳۸۷؛ تعرفه و حق‌بیمه‌های DASK؛ اعلامیهٔ بخشنامهٔ TKGM ۲۰۲۴/۴؛ جدول تعرفهٔ ۲۰۲۶ TKGM؛ نرخ‌های ارز TCMB؛ گزارش CNBC-e دربارهٔ تعرفهٔ ارزیابی SPK در ۲۰۲۶؛ خلاصهٔ Alomaliye از نرخ‌های ارزش افزودهٔ مسکن؛ مقالهٔ Alomaliye دربارهٔ مالیات تمبر و کارمزد مشاور.
