بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه: داده‌های ۲۰۲۶ و مالیات

بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه: داده‌های ۲۰۲۶ و مالیات

این راهنما تا تاریخ ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶ به‌روز است. در آن آمده است که آمار رسمی دربارهٔ قیمت مسکن و اجاره‌بها در ترکیه چه می‌گوید، درآمد اجاره بر اساس قانون مالیات بر درآمد (قانون شمارهٔ ۱۹۳) در سال ۲۰۲۶ چگونه مشمول مالیات می‌شود، و این ارقام چگونه در یک محاسبهٔ شفاف از بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه جای می‌گیرند. هر رقم همراه با منبع و تاریخ خودش آمده و محاسبات گام به گام نشان داده شده است تا خواننده بتواند همان محاسبه را با ورودی‌های دیگر تکرار کند. در ادامه، هر بخش یک ورودی مشخص از این محاسبه را توضیح می‌دهد و نشان می‌دهد آن ورودی از کدام منبع رسمی گرفته شده است.

خواننده در این راهنما می‌آموزد که شاخص‌های قیمت مسکن و اجاره‌بهای بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB) چه چیزی را اندازه‌گیری می‌کنند، تغییر اسمی و تغییر تعدیل‌شده با تورم چه تفاوتی دارند، سقف قانونی افزایش اجاره‌بها چیست، معافیت اجاره‌بهای مسکونی به مبلغ ۵۸٬۰۰۰ TRY و جدول نرخ‌های مالیاتی سال ۲۰۲۶ چگونه کار می‌کنند، و با مالکان غیرمقیم چگونه رفتار می‌شود. این راهنما قیمت‌ها را پیش‌بینی نمی‌کند، رقمی به عنوان بازده ارائه نمی‌دهد و خرید هیچ ملکی را توصیه نمی‌کند؛ هر جا نسبتی آمده، فقط محاسبهٔ حسابی روی میانگین‌های منتشرشده است و نتیجهٔ مورد انتظار برای هیچ ملک مشخصی نیست.

بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه از چه اجزایی تشکیل می‌شود

هیچ نهاد رسمی رقمی با عنوان «بازده یک ملک ترکیه‌ای» منتشر نمی‌کند. آنچه وجود دارد آمارهای جداگانه است: یک شاخص برای قیمت مسکن، یک شاخص برای اجاره‌بهای مستأجران جدید، تورم قیمت مصرف‌کننده، قواعد مالیاتی درآمد اجاره، و قواعد مربوط به قراردادهای اجارهٔ مسکونی. محاسبهٔ بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه ناچار باید این اجزا را کنار هم بگذارد، و بهتر است پیش از جمع‌کردن آن‌ها، هر جزء را جداگانه شناخت.

جزء اول اجاره‌بهای دریافت‌شده در عمل است. اجاره‌بهای درخواستی در یک آگهی درآمد نیست؛ درآمد همان اجاره‌ای است که طی یک سال، پس از کسر ماه‌های خالی و دوره‌های پرداخت‌نشده، واقعاً به دست می‌آید. جزء دوم تغییر ارزش بازاری واحد مسکونی میان خرید و فروش است که فقط در لحظهٔ فروش تحقق می‌یابد و شاخص‌های رسمی آن را برای میانگین‌ها اندازه می‌گیرند، نه برای یک آپارتمان مشخص. جزء سوم هزینه است: هزینه‌های یک‌باره خرید (که در راهنمای ما دربارهٔ هزینه‌ها و مالیات‌های خرید آمده)، هزینه‌های جاری نگهداری و مالیات بر درآمد اجاره. جزء چهارم تأمین مالی است، اگر وام گرفته شده باشد. جزء پنجم ارزی است که نتیجه با آن سنجیده می‌شود، زیرا شاخص‌های زیر به لیر ترکیه هستند.

در بیشتر محاسبه‌ها سه نسبت ساده دیده می‌شود. نسبت اجارهٔ ناخالص عبارت است از اجارهٔ سالانه تقسیم بر قیمت خرید. نسبت درآمد خالص عبارت است از اجارهٔ دریافت‌شده، منهای هزینه‌های جاری و مالیات بر درآمد، تقسیم بر کل مبلغ پرداخت‌شده با احتساب هزینه‌های خرید. بازده کل، تغییر ارزش منهای هزینه‌های فروش و مالیات بر سود احتمالی را به درآمد خالص می‌افزاید و بر همان سرمایه تقسیم می‌کند. هر نسبت ورودی‌های متفاوتی دارد، پس دو رقمی که با یک واژه نامیده شده‌اند اغلب با هم قابل مقایسه نیستند. ادامهٔ این راهنما ورودی‌های رسمی هر نسبت را فراهم می‌کند. به بیان ساده، هر نسبت به پرسشی متفاوت پاسخ می‌دهد و باید همیشه کنار تعریف و ورودی‌هایش خوانده شود.

داده‌های رسمی قیمت مسکن و اجاره از کجا می‌آیند

سری عمومی اصلی، Konut Fiyat Endeksi (شاخص قیمت مسکن، KFE) بانک مرکزی ترکیه است. بر اساس فراداده‌های منتشرشدهٔ این بانک، ارزش هر واحد مسکونی در هر مشاهده از گزارش‌های ارزیابی گرفته می‌شود که شرکت‌های ارزیابی دارای مجوز هنگام درخواست وام مسکن از بانک تهیه می‌کنند. لازم نیست فروشی انجام شده باشد و لازم نیست وام پرداخت شود؛ همهٔ واحدهای ارزیابی‌شده در شاخص لحاظ می‌شوند. بنابراین این ارقام برآورد کارشناسی هستند، نه قیمت‌های ثبت‌شدهٔ معاملات. به همین دلیل خواننده باید این شاخص را شاخصی از ارزش‌های ارزیابی‌شده بداند و آن را با میانگین مبلغی که خریداران در عمل پرداخته‌اند یکی نگیرد.

فراداده‌های TCMB روش کار را رگرسیون هدونیک از نوع «قیمت ویژگی‌محور» توصیف می‌کند، با یک مدل لگاریتمی‌خطی که برای هر دوره و هر طبقه جداگانه برآورد می‌شود، به‌طوری‌که شاخص تغییر قیمت واحدهایی با ویژگی‌های ثابت را دنبال می‌کند، نه ترکیب متغیر خانه‌هایی که در یک ماه معین ارزیابی شده‌اند. طبقه‌ها مناطق آماری هستند: سطح NUTS ۲ در مناطق TR۱ تا TR۶ (استانبول، مرمرهٔ غربی، اژه، مرمرهٔ شرقی، آناتولی غربی و مدیترانه) و سطح NUTS ۱ در بقیهٔ کشور. طبقه‌ها با استفاده از تعداد خانوارها از مؤسسهٔ آمار ترکیه (TÜİK) و میانگین ارزش واحدها به عنوان وزن، با هم ترکیب می‌شوند. قیمت‌های واحد بسیار افراطی با قاعدهٔ لولاهای توکی (Tukey hinges) حذف می‌شوند، تعدیل فصلی اعمال نمی‌شود، سال پایه ۲۰۲۳ = ۱۰۰ است و مقادیر قبلی ممکن است هنگامی که بانک‌ها گزارش‌های دیرهنگام یا اصلاح‌شده بفرستند بازنگری شوند. فراداده‌ها می‌گوید این سری از سال ۲۰۱۰ در دسترس است.

همین انتشار شامل شاخصی برای واحدهای نوساز (YKFE، ساخته‌شده در سال جاری یا سال قبل) و شاخصی برای واحدهای قدیمی‌تر (YOKFE) است، و بانک میانه‌های فصلی قیمت واحد و اجاره‌بهای واحد در هر متر مربع را برای استان‌هایی که مشاهدات کافی دارند منتشر می‌کند. اجاره‌بها را Yeni Kiracı Kira Endeksi (شاخص اجاره‌بهای مستأجر جدید، YKKE) پوشش می‌دهد. یادداشتی در وبلاگ پژوهشی TCMB توضیح می‌دهد که این شاخص از ارزش‌های اجارهٔ ثبت‌شده در همان گزارش‌های ارزیابی استفاده می‌کند، رگرسیون هدونیک را روی ۱۹ طبقه (۱۳ طبقه در سطح NUTS-۲ و ۶ طبقه در سطح NUTS-۱) به کار می‌برد و آن‌ها را با تعداد خانوارها و میانگین ارزش واحدهای سال قبل وزن‌دهی می‌کند. همان یادداشت می‌گوید انتشار ماهانه از ۱۷ فوریهٔ ۲۰۲۶ آغاز شده است. داده‌های سپتامبر در اواسط اکتبر، یعنی حدود دو هفته پس از ماه مرجع، منتشر شدند.

آمار تعداد معاملات از منبع دیگری می‌آید: TÜİK آمار ماهانهٔ فروش را بر پایهٔ سوابق ثبت املاک منتشر می‌کند. این تعداد‌ها در راهنمای آمار بازار ما بررسی شده‌اند و تصویر گستردهٔ قیمت‌ها در سال ۲۰۲۶ در یادداشت بازار نوامبر ۲۰۲۶ خلاصه شده است. این مقاله شاخص‌های قیمت و اجاره را فقط به عنوان ورودی‌های محاسبهٔ بازده بررسی می‌کند.

داده‌های قیمت مسکن و اجاره‌بهای TCMB برای سپتامبر ۲۰۲۶

آخرین انتشار در تاریخ این راهنما، بولتن TCMB برای سپتامبر ۲۰۲۶ است. این بولتن گزارش می‌دهد که شاخص قیمت مسکن (۲۰۲۳ = ۱۰۰) نسبت به ماه قبل ۱٫۲ درصد افزایش یافته و به ۲۳۹٫۴ رسیده، و از نظر اسمی ۲۲٫۳ درصد بالاتر از سپتامبر ۲۰۲۵ بوده است. شاخص اجاره‌بهای مستأجر جدید روی ۳۴۲٫۹ بوده، با افزایش ۲٫۱ درصدی ماهانه و ۲۶٫۶ درصدی سالانه. جدول زیر ارقام اصلی کشور و سه شهر بزرگ را بازتولید می‌کند.

منبع: TCMB، بولتن شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره‌بهای مستأجر جدید، سپتامبر ۲۰۲۶. سطح‌های شاخص را نمی‌توان میان شهرها به عنوان سطح قیمت مقایسه کرد، زیرا شاخص هر شهر پایهٔ ۱۰۰ خود را در سال ۲۰۲۳ دارد؛ این ارقام تغییر از سال ۲۰۲۳ را نشان می‌دهند، نه اینکه کدام شهر گران‌تر است.

جزئیات منطقه‌ای در همان بولتن نشان می‌دهد که پراکندگی چقدر زیاد است. در قیمت‌ها، بیشترین افزایش سالانه میان مناطق آماری ۲۶٫۸ درصد در منطقهٔ استانبول و کمترین آن ۱۵٫۳ درصد در منطقهٔ ادرنه، کرکلارلی و تکیرداغ بود. در اجاره‌بها بیشترین باز هم استانبول با ۳۵٫۵ درصد و کمترین ۱۸٫۸ درصد در همان منطقهٔ ادرنه، کرکلارلی و تکیرداغ بود. بنابراین میانگین کشوری هیچ خیابان مشخصی را توصیف نمی‌کند، و فاصلهٔ میان بالاترین و پایین‌ترین منطقه برای قیمت‌ها ۱۱٫۵ واحد درصد و برای اجاره‌بها ۱۶٫۷ واحد بود. این فاصله به روشنی نشان می‌دهد که ارقام کشوری را نمی‌توان بدون توجه به منطقه به یک ملک مشخص نسبت داد.

اسمی در برابر واقعی: محاسبهٔ پشت ارقام شاخص

افزایش اسمی ۲۲٫۳ درصد بزرگ به نظر می‌رسد، اما بولتن TCMB همچنین گزارش می‌دهد که قیمت‌ها در همان سال از نظر واقعی، یعنی پس از تعدیل با قیمت‌های مصرف‌کننده، ۵٫۷ درصد کاهش یافته‌اند. این دو گزاره با هم سازگارند. خلاصهٔ کمیتهٔ سیاست پولی TCMB در اکتبر ۲۰۲۶ تورم سالانهٔ قیمت مصرف‌کننده برای سپتامبر ۲۰۲۶ را ۲۹٫۷۳ درصد اعلام کرده است. تغییر واقعی برابر است با (۱ + تغییر اسمی) تقسیم بر (۱ + تورم)، منهای یک. برای قیمت‌های کشوری: ⁦۱٫۲۲۳ ÷ ۱٫۲۹۷۳ = ۰٫۹۴۲۷⁩ که تغییر واقعی منفی ۵٫۷ درصد است. برای اجاره‌بهای کشوری: ⁦۱٫۲۶۶ ÷ ۱٫۲۹۷۳ = ۰٫۹۷۵۹⁩ یعنی تغییر واقعی منفی ۲٫۴ درصد، که با رقم اجاره‌بها در بولتن مطابقت دارد.

همین محاسبه را می‌توان برای ارقام شهرها هم به کار برد. بولتن تغییرات واقعی را به تفکیک شهر منتشر نمی‌کند، پس اعداد جدول زیر محاسبهٔ نویسنده با تورم کشوری هستند، نه ارقام TCMB. نرخ تورم محلی نتایجی کمی متفاوت می‌داد. به همین دلیل در جدول، مقادیر محاسبه‌شده از ارقام منتشرشدهٔ بانک مرکزی جدا شده‌اند و ستون سوم فرمول هر ردیف را نشان می‌دهد.

از این محاسبه دو نکته نتیجه می‌شود. نخست اینکه علامت تغییر واقعی به نرخ تورمی که انتخاب می‌شود بستگی دارد و شاخص‌ها واحدهای ارزیابی‌شده را به طور کلی توصیف می‌کنند، نه یک خرید مشخص را. دوم اینکه اجاره‌بها و قیمت‌ها با سرعت‌های متفاوت حرکت کرده‌اند. در سال منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ شاخص اجاره‌بهای کشوری ۴٫۳ واحد درصد سریع‌تر از شاخص قیمت رشد کرد (۲۶٫۶ در برابر ۲۲٫۳) و در استانبول ۸٫۷ واحد سریع‌تر (۳۵٫۵ در برابر ۲۶٫۸). در دوره‌ای که اجاره‌بها سریع‌تر از قیمت‌ها بالا می‌رود، با ثابت بودن سایر عوامل، نسبت اجاره به قیمت رو به بالا می‌رود؛ در دوره‌ای که هر دو با هم حرکت می‌کنند، چنین نمی‌شود.

برای اینکه تغییرات شاخص در کنار دیگر نرخ‌های منتشرشده قرار گیرند، جدول زیر ارقام مرجع موجود در ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶ را فهرست می‌کند. این ارقام را کنار هم می‌گذارد و از آن‌ها نتیجه‌ای نمی‌گیرد، زیرا چیزهای متفاوتی را می‌سنجند: نرخ سیاستی، نرخ وام‌دهی، نرخ تورم و تغییرات شاخص.

ارقام نظرسنجی در ردیف آخر انتظارات پاسخ‌دهندگان نظرسنجی هستند که TCMB نقل کرده است، نه پیش‌بینی‌هایی که در اینجا انجام شده باشد. خلاصهٔ TCMB همچنین می‌گوید کمیتهٔ این بانک تا رسیدن به ثبات قیمت‌ها موضع سیاستی سخت‌گیرانه را حفظ خواهد کرد.

سه شاخص اجاره و آنچه هر یک می‌سنجد

در بحث دربارهٔ اجاره در ترکیه اغلب سه عدد متفاوت با هم قاطی می‌شود، و این تفاوت هنگام برآورد درآمد از یک قرارداد اجاره اهمیت دارد. اولی شاخص اجاره‌بهای مستأجر جدید TCMB است که بر پایهٔ گزارش‌های ارزیابی، اجاره‌ای را دنبال می‌کند که یک مستأجر جدید با آن روبه‌رو می‌شود. دومی قلم اجاره در شاخص قیمت مصرف‌کننده است که TÜİK منتشر می‌کند و به گفتهٔ یادداشت وبلاگ TCMB دربارهٔ شاخص جدید، اجارهٔ همان واحد را در طول زمان دنبال می‌کند. چون مستأجران به ندرت جابه‌جا می‌شوند، قلم TÜİK سطح قراردادهای جدید را فقط با تأخیر منعکس می‌کند. سومی سقف قانونی افزایش برای قراردادی است که تمدید می‌شود و به میانگین ۱۲ ماههٔ قیمت‌های مصرف‌کننده بستگی دارد.

ردیف آخر یک گروه گسترده است، نه شاخص اجاره، و افزایش سالانهٔ آن شامل مؤلفه‌های انرژی است. نباید آن را تغییر اجاره‌بها خواند. خلاصهٔ اکتبر ۲۰۲۶ TCMB می‌گوید تورم اجاره همچنان کند شده و افزایش سه‌ماههٔ اجاره پس از تعدیل فصلی، به صورت سالانه‌شده، تقریباً تا سطح تورم سالانهٔ کل پایین آمده است، بدون اینکه رقم ماهانه‌ای برای اجاره ذکر کند. برای مالک، معنای عملی این است که اجارهٔ مستأجر فعلی با سقف محدود می‌شود، در حالی‌که اجارهٔ جدید از بازار پیروی می‌کند و این دو می‌توانند از هم فاصله بگیرند. به همین دلیل، هنگام خواندن هر رقم اجاره باید پرسید که کدام یک از این سه شاخص مبنای آن بوده است.

میانگین اجاره در برابر میانگین قیمت: یک نسبت، نه یک بازده

TCMB قیمت‌های واحد و اجاره‌بهای واحد را به صورت فصلی و از همان گزارش‌های ارزیابی منتشر می‌کند. گزارش‌هایی دربارهٔ انتشار فصل دوم ۲۰۲۶ که از داده‌های TCMB نقل کرده‌اند، میانگین قیمت و اجارهٔ ماهانهٔ یک خانهٔ ۱۰۰ متر مربعی را برای کشور و سه شهر ارائه دادند. نسبت اجارهٔ دوازده ماه به قیمت را می‌توان از روی آن‌ها محاسبه کرد. این نسبت دو میانگین است و بازده هیچ ملک مشخصی نیست: میانگین‌ها از مجموعه‌های متفاوتی از واحدهای ارزیابی‌شده می‌آیند، اجاره، اجارهٔ برآوردی است نه اجارهٔ وصول‌شده، و هیچ هزینه یا مالیاتی کسر نشده است.

منبع: داده‌های ارزیابی TCMB برای فصل دوم ۲۰۲۶ به نقل از CNBC-e در ۱۷ ژوئیهٔ ۲۰۲۶. قیمت استانبول در همان گزارش ۸٬۷۳۰٬۱۰۰ TRY برای ۱۰۰ متر مربع بود، اما گزارش‌های خبری مختلف ارقام اجارهٔ استانبول را کمی متفاوت ذکر کردند، پس در اینجا نسبتی برای استانبول نشان داده نشده است. محاسبهٔ ردیف اول: ⁦۲۵٬۸۶۳ × ۱۲ = ۳۱۰٬۳۵۶⁩؛ تقسیم بر ۵٬۱۸۸٬۵۹۰ عدد ۰٫۰۵۹۸ یعنی ۵٫۹۸ درصد را می‌دهد.

جدول نشان می‌دهد نسبت ناخالص در میانگین‌های منتشرشده چقدر است: حدود شش درصد در سه منطقهٔ فهرست‌شده. این جدول نشان نمی‌دهد خریدار چقدر درآمد خواهد داشت. خریدار علاوه بر قیمت، هزینه‌های خرید می‌پردازد، ممکن است میان مستأجران واحد را خالی نگه دارد، هزینه‌های جاری و مالیات بر درآمد می‌پردازد، و اجاره را به ارزی دریافت می‌کند که قدرت خریدش در برابر نرخ تورم سالانه‌ای نزدیک به ۳۰ درصد سنجیده می‌شود. بخش‌های بعدی ورودی‌های قانونی و مالیاتی لازم برای رفتن از این نسبت ناخالص به نسبت خالص را فراهم می‌کنند. شهرها از نظر سطح قیمت بسیار با هم فرق دارند؛ نکته‌ای که در مقایسهٔ ما از شهرهای ترکیه بر اساس قیمت بسط داده شده است.

قواعدی که افزایش اجاره در قراردادهای مسکونی را محدود می‌کنند

قراردادهای اجارهٔ مسکونی در ترکیه تابع قانون تعهدات (قانون شمارهٔ ۶۰۹۸) هستند. ماده ۳۴۴ قاعده‌ای را مقرر می‌کند که برای درآمد از همه مهم‌تر است: توافق دربارهٔ اجاره برای دورهٔ تمدیدشدهٔ اجاره فقط تا میزان تغییر میانگین ۱۲ ماههٔ شاخص قیمت مصرف‌کننده در سال اجارهٔ قبلی معتبر است. این قاعده برای قراردادهای بیش از یک سال هم صدق می‌کند. اگر طرفین بر سر رقمی توافق نکرده باشند، قاضی اجاره را به انصاف تعیین می‌کند، باز هم در همان سقف و با توجه به وضعیت ملک. برای قراردادهای بیش از پنج سال، یا تمدیدشده پس از پنج سال، و در پایان هر پنج سال بعدی، قاضی اجاره را با توجه به تغییر میانگین ۱۲ ماههٔ قیمت مصرف‌کننده، وضعیت ملک و اجاره‌های قابل مقایسه تعیین می‌کند.

متن قانون به اجارهٔ تعیین‌شده به ارز خارجی هم می‌پردازد: مگر آنکه مقررات حمایت از پول ترکیه نقض شود، اجاره را نمی‌توان پنج سال تغییر داد، مشروط به مقررهٔ دشواری در ماده ۱۳۸. وزارت خزانه‌داری و دارایی راهنمایی دربارهٔ تصمیم شمارهٔ ۳۲ دربارهٔ حفاظت از ارزش پول ترکیه و ابلاغیهٔ آن منتشر کرده است. یک سند پرسش و پاسخ از آن وزارت‌خانه به تاریخ نوامبر ۲۰۱۸ توضیح می‌دهد که به عنوان قاعده، قراردادهای خرید و فروش و اجارهٔ املاک نباید به ارز خارجی تعیین شوند، با استثنایی برای اتباع خارجی که مقیم ترکیه هستند و دیگر اشخاص فهرست‌شده در ابلاغیه، و اینکه اشخاص مقیم خارج از کشور خارج از ابلاغیه قرار دارند. از آنجا که قاعده به وضعیت هر دو طرف بستگی دارد، قراردادی که با مستأجر غیرمقیم بسته می‌شود و قراردادی که با مستأجر مقیم بسته می‌شود ممکن است متفاوت تلقی شوند.

به عنوان مثالی عملی از سقف، قراردادی را در نظر بگیرید با اجارهٔ ماهانهٔ ۳۰٬۰۰۰ TRY که در نوامبر ۲۰۲۶ تمدید می‌شود. نرخ تورم میانگین ۱۲ ماههٔ منتشرشده در ۳ نوامبر ۲۰۲۶ برابر ۳۱٫۲۳ درصد است، پس بیشترین اجارهٔ توافقی برای سال جدید ⁦۳۰٬۰۰۰ × ۱٫۳۱۲۳ = ۳۹٬۳۶۹⁩ TRY در ماه است. شاخص اجاره‌بهای مستأجر جدید در سال منتهی به سپتامبر ۲۶٫۶ درصد افزایش یافت، بنابراین یک اجارهٔ جدید بازاری که از شاخص پیروی کند می‌تواند زیر سقف باشد، در حالی‌که تمدیدی در سقف بالاتر از شاخص خواهد بود. سقف حد بالاست، نه حقی برای افزایش اجاره به همان میزان.

مالیات‌هایی که بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه را کاهش می‌دهند: درآمد اجاره

درآمد حاصل از اجارهٔ یک واحد مسکونی بر اساس ماده ۷۰ قانون مالیات بر درآمد، gayrimenkul sermaye iradı (درآمد سرمایه‌ای املاک) نامیده می‌شود. سازمان امور مالیاتی ترکیه (Gelir İdaresi Başkanlığı، GİB) قواعد را در راهنماهای فوریهٔ ۲۰۲۶ خود توضیح می‌دهد: نشریهٔ شمارهٔ ۵۹۳ برای مقیمان و نشریهٔ شمارهٔ ۵۹۴ برای غیرمقیمان. اجاره در زمان وصول مشمول مالیات می‌شود، نه در زمان سررسید، و اجارهٔ پیش‌دریافت‌شده برای سال‌های بعد در سالی حساب می‌شود که به آن مربوط است. برای اجارهٔ دریافت‌شده به ارز خارجی، راهنما می‌گوید ارزش لیری با نرخ خرید TCMB در تاریخ دریافت تعیین می‌شود.

دو ویژگی مالیات را برای بسیاری از مالکان خصوصی کاهش می‌دهد. نخست معافیت اجارهٔ مسکونی بر اساس ماده ۲۱: برای ۲۰۲۶، مبلغ ۵۸٬۰۰۰ TRY از اجارهٔ واحدهای مسکونی معاف است (مبلغ ۴۷٬۰۰۰ TRY برای درآمد ۲۰۲۵ اعمال می‌شد). کسی که اجارهٔ مسکونی سالانه‌اش زیر این مبلغ بماند اظهارنامه نمی‌دهد و راهنمای GİB یادآوری می‌کند که می‌تواند دلیل را با عریضه به اداره مالیات اطلاع دهد. بالاتر از این مبلغ، معافیت از اجارهٔ اظهارشده کسر می‌شود. معافیت برای هر مؤدی یک بار اعمال می‌شود، نه برای هر واحد، و هر شریک مالکیت می‌تواند جداگانه از آن استفاده کند. این معافیت برای اجارهٔ محل کار اعمال نمی‌شود. ویژگی دوم انتخاب هزینه‌هاست: روش هزینهٔ واقعی یا کسر مقطوع ۱۵ درصدی (götürü gider).

معافیت در دو حالت که راهنما توصیف کرده از دست می‌رود: وقتی مؤدی باید درآمد تجاری، کشاورزی یا حرفه‌ای اظهار کند، و وقتی جمع ناخالص حقوق، درآمد سرمایه‌ای، اجاره و دیگر درآمدها از مبلغ نشان‌داده‌شده در پلهٔ سوم جدول نرخ مالیات حقوق (۱٬۲۰۰٬۰۰۰ TRY برای درآمد ۲۰۲۵) فراتر رود. اگر اجاره به موقع اظهار نشود یا ناقص اظهار شود، معافیت در دسترس نیست، هرچند اگر اجارهٔ جاافتاده پیش از کشف توسط مقام مالیاتی با تأخیر اظهار شود، همچنان می‌توان از آن استفاده کرد. آستانه‌هایی که میان ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ تغییر کرده‌اند در جدول آمده است.

منابع: نشریهٔ شمارهٔ ۵۹۳ سازمان GİB (فوریهٔ ۲۰۲۶) برای معافیت و حدود اظهار ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶؛ ابلاغیهٔ عمومی قانون مالیات بر درآمد (سری شمارهٔ ۳۳۲)، روزنامهٔ رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵، برای مبالغ ۲۰۲۶؛ رقم پلهٔ حقوق ۲۰۲۶ از جدول نرخ همان ابلاغیه خوانده شده است. مبالغ هر سال در ابلاغیهٔ مالیات بر درآمد دوباره تعیین می‌شوند که از نرخ ارزیابی مجدد (۲۵٫۴۹ درصد برای ۲۰۲۶) استفاده می‌کند. بنابراین خریداری که یک دورهٔ گذشته را با دورهٔ آینده مقایسه می‌کند باید مبالغ سالی را به کار ببرد که اجاره در آن وصول می‌شود. مالیات‌های دیگر، مانند مالیات سالانهٔ ملک و مالیات بر سود هنگام فروش یک واحد، از مالیات درآمد اجاره جدا هستند و در راهنمای ماشین‌حساب ما و راهنمای مالیات بر افزایش ارزش توضیح داده شده‌اند.

محاسبهٔ مالیات: هزینه‌ها، جدول نرخ ۲۰۲۶ و مثال‌های عملی

در روش هزینهٔ واقعی، مالک اقلام فهرست‌شده در ماده ۷۴ قانون مالیات بر درآمد را کسر می‌کند و مدارک را پنج سال نگه می‌دارد. راهنمای GİB آن‌ها را برمی‌شمارد: هزینه‌های روشنایی، گرمایش، آب و آسانسور که مالک می‌پردازد؛ هزینه‌های مدیریت متناسب با اهمیت ملک؛ بیمه؛ مالیات ملک و عوارض مشابه؛ استهلاک و برخی کارهای صرفه‌جویی انرژی؛ تعمیر و نگهداری؛ در برخی موارد اجاره‌ای که مالک برای واحد دیگری می‌پردازد؛ غرامت‌های پرداخت‌شده بر اساس قرارداد اجاره؛ و برای یک واحد که به عنوان محل سکونت اجاره داده می‌شود، ۵ درصد بهای تملک آن برای پنج سال از سال تملک (فقط برای واحدهای تملک‌شده از ۲۰۲۱). از زمان قانون شمارهٔ ۷۵۶۶، بهرهٔ وام‌هایی که برای ملک اجاره‌داده‌شده استفاده می‌شوند برای دوره‌های آغازشده در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ یا پس از آن قابل کسر است، اما نه برای واحدهای مسکونی. وقتی معافیت مسکونی همراه با روش هزینهٔ واقعی به کار می‌رود، فقط سهمی از هزینه‌ها قابل کسر است که با اجارهٔ مشمول مالیات متناسب باشد: هزینه‌ها ضرب در (اجاره منهای معافیت) تقسیم بر اجاره.

در روش مقطوع، ۱۵ درصد اجاره به جای هزینه‌های واقعی کسر می‌شود و پس از معافیت محاسبه می‌شود. این روش باید برای همهٔ املاک با هم انتخاب شود و مؤدی که روش مقطوع را برگزیند تا دو سال نمی‌تواند به هزینه‌های واقعی برگردد. حقوقی مانند علائم تجاری نمی‌توانند از روش مقطوع استفاده کنند.

مالیات بر مبلغ خالص و با جدول نرخ تصاعدی قانون مالیات بر درآمد (ماده ۱۰۳) محاسبه می‌شود. جدول نرخ ۲۰۲۶ که با سری شمارهٔ ۳۳۲ تعیین شد و در ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی منتشر شد، در ادامه آمده است.

برای درآمد حقوق، پلهٔ سوم تا ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ TRY ادامه می‌یابد و به همین دلیل این رقم حد معافیت است. اجاره به دیگر درآمد مشمول مالیات مؤدی افزوده می‌شود، پس شخص حقوق‌بگیر نرخ پله‌ای را می‌پردازد که درآمد ترکیبی او به آن می‌رسد. مثال‌های زیر فرض می‌کنند اجاره تنها درآمد است و مبالغ ۲۰۲۶ اعمال می‌شوند. این‌ها نمونه‌های حسابی با ارقام گرد هستند، نه داده‌های بازار. هر مثال یک وضعیت ساده را با اعداد گرد نشان می‌دهد تا مراحل محاسبه دیده شوند.

در ستون ج فرض شده است که مستأجر یک بنگاه تجاری است که ۲۰ درصد اجارهٔ ناخالص، یعنی ۱۲۰٬۰۰۰ TRY، را از مبدأ کسر می‌کند. چون حد سال ۲۰۲۶ برای اظهار اجارهٔ محل کار دارای کسر از مبدأ ۴۰۰٬۰۰۰ TRY است، اظهارنامه لازم است؛ مالیات کسرشده از ۱۰۰٬۲۰۰ TRY محاسبه‌شده کم می‌شود و ۱۹٬۸۰۰ TRY باقی می‌ماند که به گفتهٔ راهنمای GİB با درخواست قابل استرداد است. در ستون الف مالیات ۱۱٫۶ درصد اجارهٔ ناخالص است و در ستون ب ۹٫۹ درصد، چون هزینه‌های واقعی انتخاب‌شده اتفاقاً از مبلغ مقطوع ۱۵ درصدی بیشتر بودند (۷۵٬۵۰۰ در برابر ۴۵٬۳۰۰). انتخاب میان دو روش به هزینه‌های مستند هر مالک بستگی دارد، و به همین دلیل راهنما می‌خواهد یک انتخاب برای همهٔ املاک باشد.

کسر از مبدأ، پرداخت بانکی و تاریخ‌های اظهار

بر اساس ماده ۹۴ قانون مالیات بر درآمد، بنگاه‌ها و نهادهای عمومی فهرست‌شده در آن باید هنگام اجارهٔ ملک از یک شخص، مالیات بر درآمد را به میزان ۲۰ درصد اجارهٔ ناخالص از مبدأ (tevkifat) کسر کنند. راهنمای GİB می‌گوید وقتی ملکی بخشی به عنوان محل سکونت و بخشی به عنوان محل کار استفاده شود، کسر از مبدأ بر کل اجاره اعمال می‌شود، و مستأجری که تحت رویهٔ ساده مالیات می‌دهد کسر نمی‌کند. مالیات کسرشده از مالیات سالانه کم می‌شود. شخص حقیقی خصوصی که در میان اشخاص فهرست‌شدهٔ ماده ۹۴ نیست مالیات از مبدأ کسر نمی‌کند، بنابراین اجارهٔ چنین مستأجری اگر از معافیت بالاتر باشد، توسط مالک در اظهارنامهٔ سالانه اظهار می‌شود.

اجارهٔ واحدهای مسکونی و محل کار باید از طریق بانک‌ها یا اپراتور پست دریافت و پرداخت شود تا سند بانکی وجود داشته باشد. این از ابلاغیهٔ عمومی شمارهٔ ۳۲۸ نتیجه می‌شود. این الزام اجاره‌های هفتگی و روزانهٔ واحدهای مسکونی را هم دربرمی‌گیرد، اما پرداخت‌های انجام‌شده از طریق دادگاه‌ها یا ادارات اجرا یا پرداخت‌های غیرنقدی را شامل نمی‌شود. راهنمای GİB بیان می‌کند که عدم رعایت به جریمهٔ بی‌نظمی ویژه به میزان ۱۰ درصد مبلغ هر معامله می‌انجامد (۵ درصد پیش از ۲ اوت ۲۰۲۴)، با حداقل‌هایی برای هر معامله به مبلغ ۳۵٬۰۰۰، ۱۷٬۰۰۰ یا ۸٬۷۰۰ TRY بسته به نوع مؤدی، و سقف سالانه ۳۵ میلیون TRY. پرداخت‌کننده‌ای که تخلف را ظرف پنج روز کاری پس از پرداخت گزارش دهد از جریمه معاف می‌شود.

وقتی اجاره‌ای دریافت نمی‌شود یا اجاره زیر قیمت بازار است، راهنما قاعدهٔ «اجارهٔ قابل مقایسه» را توصیف می‌کند: اگر تعیین رسمی اجاره وجود نداشته باشد، اجارهٔ قابل مقایسه برای یک ساختمان ۵ درصد ارزش مالیاتی ملک آن است. راهنما مثال آپارتمانی با ارزش مالیاتی ۷٬۵۰۰٬۰۰۰ TRY را می‌آورد که رایگان به یک دوست داده شده و درآمد اظهارشدهٔ ۳۷۵٬۰۰۰ TRY در سال ایجاد می‌کند. این قاعده برای اجاره به بستگان نزدیک (والدین، فرزندان، خواهر و برادر) در موارد محدودی که راهنما فهرست کرده، به بستگانی که با مالک زندگی می‌کنند، و برای برخی اجاره‌های نهادهای عمومی اعمال نمی‌شود.

همین ساختار تقویمی، یعنی تسلیم اظهارنامه در مارس و دو قسط مساوی در مارس و ژوئیه، بر اساس قانون مالیات بر درآمد برای سال‌های بعد هم اعمال می‌شود. اعضای خانواده هر کدام برای ملک خود اظهارنامه می‌دهند و شرکای مالکیت فقط سهم خود از اجاره را اظهار می‌کنند. مالکی که در طول سال از کشور خارج می‌شود باید ظرف ۱۵ روز پیش از عزیمت اظهارنامه بدهد. در مجموع، سه موضوع کسر از مبدأ، پرداخت از طریق بانک و تاریخ‌های اظهار به سه مرحله از چرخهٔ همان درآمد اجاره مربوط می‌شوند.

درآمد اجارهٔ مالکان غیرمقیم

غیرمقیمان dar mükellef (مؤدیان محدود) نامیده می‌شوند. راهنمای GİB برای غیرمقیمان آن‌ها را اشخاص حقیقی‌ای تعریف می‌کند که در ترکیه اقامتگاه ندارند و در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیاپی در کشور نمی‌مانند. آن‌ها فقط بر درآمدی که در ترکیه به دست می‌آید مالیات می‌دهند. شهروند ترکی که با پروانهٔ کار یا اقامت بیش از شش ماه در خارج زندگی کرده نیز برای درآمد با منشأ ترکیه غیرمقیم تلقی می‌شود، با استثنا برای کارمندان دولت و کارکنان شرکت‌های خصوصی ترکیه‌ای که به خارج اعزام شده‌اند.

برای اجارهٔ یک واحد مسکونی در ترکیه، قواعد راهنما به قواعد مقیمان نزدیک است: همان معافیت، همان انتخاب‌های هزینه و همان جدول نرخ. چند نکته متفاوت است. اجاره‌ای که در ترکیه به طور کامل با کسر از مبدأ مشمول مالیات شده، توسط غیرمقیم اظهار نمی‌شود. غیرمقیمی که شمارهٔ هویت ترکیه، سابقهٔ ثبت جمعیتی و ثبت‌نام مالیات درآمد اجاره ندارد باید پیش از استفاده از سامانهٔ برخط، ابتدا در اداره مالیات محل سکونت نمایندهٔ مالیاتی خود در ترکیه، یا اگر نماینده ندارد در اداره‌ای که ملک در آن قرار دارد، ثبت‌نام کند. سامانه برای ورود شمارهٔ شناسایی خارجی را می‌پذیرد. راهنما همچنین می‌گوید اجاره‌ای که مالک در خارج برای خانهٔ دیگری می‌پردازد از اجارهٔ ترکیه قابل کسر نیست. به این ترتیب، تفاوت اصلی غیرمقیمان با مقیمان در ثبت‌نام، اظهار و تبدیل ارز است، نه در جدول نرخ و معافیت.

دربارهٔ پیمان‌های اجتناب از مالیات مضاعف، راهنمای GİB می‌گوید بر اساس ماده ۶ پیمان‌ها، ترکیه به عنوان کشوری که ملک در آن قرار دارد حق دارد اجارهٔ آن را طبق قوانین داخلی خود مشمول مالیات کند و پیمان‌ها قواعد داخلی را محدود نمی‌کنند؛ سپس کشور محل سکونت شخص طبق قواعد خود مالیات را اعتبار می‌دهد یا درآمد را معاف می‌کند. راهنما مثال مالکی مقیم آلمان را می‌آورد که خانه‌ای در بدروم اجاره می‌دهد: درآمد در ترکیه طبق قواعد ترکیه مشمول مالیات است. ارقام جدول بعد از مثال عملی اول راهنما برای درآمد ۲۰۲۵ گرفته شده و از جدول نرخ ۲۰۲۵ استفاده می‌کند، به همین دلیل مبالغ با جدول نرخ ۲۰۲۶ بالا فرق دارند.

نرخ ۴۵ TRY در راهنما فرضی است که برای مثال انتخاب شده، نه نرخ واقعی. مالیات در مثال برابر ۱۶٫۸ درصد ارزش لیری اجاره است (⁦۱۱۳٬۱۲۶ ÷ ۶۷۵٬۰۰۰⁩). چون اجارهٔ یورویی با نرخ خرید در هر تاریخ دریافت تبدیل می‌شود، مبلغ لیری به نرخ ارز در آن تاریخ‌ها بستگی دارد، نه به نرخ زمان تسلیم اظهارنامه. همان راهنما مثال‌های دیگری هم دارد، از جمله محل کاری که در بدروم اجاره داده شده و کسر از مبدأ قطعی است و اظهارنامه‌ای تسلیم نمی‌شود.

هزینه‌ها و ریسک‌هایی که اجارهٔ ناخالص را از بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه جدا می‌کنند

نسبت ناخالص در جدول قبلی هزینه‌ها را کنار می‌گذارد. برای نشان دادن ترتیب ورود آن‌ها، جدول زیر از یک واحد فرضی به قیمت ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ TRY با اجارهٔ ماهانهٔ ۲۵٬۰۰۰ TRY، یک ماه خالی و ۱۸٬۰۰۰ TRY هزینهٔ سالانهٔ تعمیر و بیمه استفاده می‌کند. این‌ها ارقام گردِ ساختگی هستند که برای محاسبه انتخاب شده‌اند، نه داده‌های بازار، و هزینه‌های خرید برای کوتاه ماندن گام‌ها کنار گذاشته شده است. این مثال فقط ترتیب ورود هر قلم را نشان می‌دهد و ارقام آن به هیچ ملک واقعی تعلق ندارد.

اگر به جای آن از روش هزینهٔ واقعی استفاده شود، سهم قابل کسر از ۱۸٬۰۰۰ TRY برابر ⁦۱۸٬۰۰۰ × ۲۱۷٬۰۰۰ ÷ ۲۷۵٬۰۰۰ = ۱۴٬۲۰۳٫۶۴⁩ می‌شود، مبلغ مشمول مالیات ۲۰۲٬۷۹۶٫۳۶ خواهد بود و مالیات ⁦۲۸٬۵۰۰ + ۲۰٪ × ۱۲٬۷۹۶٫۳۶ = ۳۱٬۰۵۹٫۲۷⁩ می‌شود، که از ۲۷٬۶۶۷٫۵۰ در روش مقطوع در این مثال بیشتر است. بنابراین مثال پیش از هزینه‌های خرید، پیش از هر تغییر ارزش و پیش از تورم، از نسبت ناخالص شش درصدی به نسبت نقدی ۴٫۶ درصدی می‌رسد. هر تغییر در ارزش واحد یک قلم جداست. فروش ممکن است سودی به بار آورد که طبق قواعد راهنمای مالیات بر افزایش ارزش مشمول مالیات شود، و شاخص‌های قیمت بالا تنها مرجع رسمی برای میانگین‌ها هستند.

چند ریسک بیرون از محاسبه قرار دارند. یکی خالی ماندن واحد است: مثال یک ماه را در نظر می‌گیرد و فاصلهٔ طولانی‌تر هر نسبت را پایین می‌آورد. دیگری نکول مستأجر و زمان لازم برای بازپس‌گیری ملک است، و قواعد اجاره در بالا آنچه را مالک می‌تواند به عنوان ودیعه یا جریمه بخواهد محدود می‌کنند. بیمهٔ ساختمان و پوشش زلزله در راهنمای ما دربارهٔ بیمهٔ املاک آمده است. اجاره‌های تعطیلاتی مشمول قواعد جداگانه‌اند که راهنمای قانون Airbnb آن‌ها را توضیح می‌دهد؛ معافیت و روش هزینهٔ مقطوع که در اینجا بحث شد به قواعد عمومی درآمد اجاره تعلق دارند. مرور قدیمی‌تر در مقالهٔ مالیات اجاره مراحل تسلیم اظهارنامه را از دید مالک پوشش می‌دهد.

تأمین مالی تصویر را باز هم تغییر می‌دهد. TCMB نرخ وام مسکن را در هفتهٔ منتهی به ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۴۱٫۵ درصد گزارش کرد. به گفتهٔ راهنمای GİB، بهرهٔ وامی که برای یک واحد مسکونی استفاده می‌شود به عنوان هزینه در برابر اجاره قابل کسر نیست (بهرهٔ وام فقط برای ملک اجاره‌داده‌شده غیر از واحدهای مسکونی قابل کسر است). بنابراین خریداری که وام می‌گیرد نرخ بهره را با نسبت درآمد خالص و با تغییر ارزش مقایسه می‌کند، و این سه رابطهٔ ثابتی با هم ندارند.

چگونه یک بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه را که نقل شده بخوانیم

رقمی که برای بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه در یک بروشور، یک گزارش خبری یا یک آگهی نقل شده، با چند پرسش قابل آزمون است. پاسخ‌ها تعیین می‌کنند که آیا می‌توان آن عدد را با داده‌های رسمی بالا مقایسه کرد.

• ناخالص است یا خالص؟ رقم ناخالص اجاره تقسیم بر قیمت است و خالی ماندن، هزینه‌ها و مالیات را کنار می‌گذارد. رقم خالص مثال بالا ۴٫۵۹ درصد در برابر ۶٫۰۰ درصد ناخالص بود.
• اجاره واقعی است یا برآوردی؟ ارقام TCMB بر پایهٔ گزارش‌های ارزیابی هستند که برآورد محسوب می‌شوند. اجارهٔ درخواستی در یک آگهی چیز سومی است.
• قواعد کدام سال؟ معافیت‌ها و پله‌ها هر سال تغییر می‌کنند: ۴۷٬۰۰۰ TRY برای درآمد ۲۰۲۵ و ۵۸٬۰۰۰ TRY برای درآمد ۲۰۲۶.
• به کدام ارز؟ رقم لیری و رقم ارزی برای یک ملک به اندازهٔ مسیر نرخ ارز با هم تفاوت دارند، و مالیات ترکیه به لیر و با نرخ TCMB در تاریخ دریافت محاسبه می‌شود.
• اسمی یا واقعی؟ افزایش ۲۲٫۳ درصدی قیمت تا سپتامبر ۲۰۲۶ پس از تعدیل با قیمت‌های مصرف‌کننده منفی ۵٫۷ درصد است.
• میانگین یا مورد مشخص؟ تغییرات شاخص میانگین واحدها و مناطق هستند؛ دامنهٔ منطقه‌ای قیمت‌ها در سپتامبر ۲۰۲۶ از ۱۵٫۳ تا ۲۶٫۸ درصد بود.
• آیا هزینه‌های خرید، تأمین مالی و مالیات فروش بعدی را شامل می‌شود؟ اگر نه، فقط بخشی از محاسبه را پوشش می‌دهد.
• آیا اجاره با قواعد قرارداد سازگار است؟ اجارهٔ پیش‌بینی‌شده‌ای که سریع‌تر از سقف تورم میانگین ۱۲ ماهه در تمدیدها بالا برود، یا مستأجر جدید را فرض می‌کند یا مبنای قراردادی متفاوتی را.
• آیا اجاره یا بازدهٔ وعده‌داده‌شده توصیف می‌شود؟ وعده شرط قراردادی فروشنده است، نه آمار؛ سند، عبارت قرارداد است، نه تیتر.

پروژه‌های در حال فروش در صفحه‌های ما برای آپارتمان در ترکیه و آپارتمان در استانبول فهرست شده‌اند؛ قیمت‌های آنجا قیمت خرید از مواد سازندگان هستند و داده‌های اجاره یا بازده نیستند.

سوالات متداول

میانگین بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه چقدر است؟

هیچ آمار رسمی با این نام وجود ندارد. TCMB شاخص‌های قیمت و اجاره و قیمت‌ها و اجاره‌بهای واحد فصلی را منتشر می‌کند. میانگین‌های گزارش‌شده برای فصل دوم ۲۰۲۶ نسبت اجارهٔ سالانه به قیمت را برای ترکیه، آنکارا و ازمیر حدود ۶ درصد نشان می‌دهند، اما این نسبتی ناخالص از میانگین‌هاست. بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه برای یک ملک مشخص به اجارهٔ واقعی، خالی ماندن، هزینه‌ها، مالیات، تأمین مالی و هر تغییر ارزش بستگی دارد.

قیمت مسکن در سال منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ چقدر بالا رفت؟

بر اساس بولتن TCMB، شاخص قیمت مسکن (۲۰۲۳ = ۱۰۰) روی ۲۳۹٫۴ بود، با افزایش اسمی ۲۲٫۳ درصد نسبت به سال قبل و کاهش واقعی ۵٫۷ درصد. استانبول ۲۶٫۸ درصد، آنکارا ۲۲٫۰ درصد و ازمیر ۲۱٫۰ درصد را نشان دادند. کمترین افزایش منطقه‌ای ۱۵٫۳ درصد در منطقهٔ ادرنه، کرکلارلی و تکیرداغ بود.

اجاره‌بها با چه سرعتی بالا می‌رود؟

شاخص اجاره‌بهای مستأجر جدید TCMB در سال منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ در سطح کشور ۲۶٫۶ درصد افزایش یافت (تغییر واقعی منفی ۲٫۴ درصد)، که استانبول با ۳۵٫۵ درصد بود. برای مستأجران فعلی، سقف قانونی تمدید در نوامبر ۲۰۲۶ برابر ۳۱٫۲۳ درصد است، یعنی میانگین ۱۲ ماههٔ تورم قیمت مصرف‌کننده تا اکتبر. این دو چیزهای متفاوتی را می‌سنجند، چنان‌که در بالا توضیح داده شد.

آیا درآمد اجاره در ترکیه مشمول مالیات است؟

بله. اجارهٔ ملک بر اساس ماده ۷۰ قانون مالیات بر درآمد، درآمد سرمایه‌ای املاک است. برای ۲۰۲۶، مبلغ ۵۸٬۰۰۰ TRY از اجارهٔ واحدهای مسکونی طبق ماده ۲۱ معاف است، مشروط به شرایط راهنمای GİB. اجارهٔ محل کار معافیت ندارد. مالیات پرداختی به دیگر درآمدهای شخص بستگی دارد، زیرا اجاره به آن افزوده می‌شود، و این دربارهٔ هر بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه که از اجاره‌دادن به دست می‌آید صدق می‌کند.

نرخ‌های مالیات بر درآمد اجاره در ۲۰۲۶ چیست؟

جدول نرخ چنین است: ۱۵ درصد تا ۱۹۰٬۰۰۰ TRY، ۲۰ درصد تا ۴۰۰٬۰۰۰ TRY، ۲۷ درصد تا ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ TRY، ۳۵ درصد تا ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ TRY و ۴۰ درصد بالاتر از آن. در مثال الف بالا، اجارهٔ ۳۶۰٬۰۰۰ TRY به مالیات ۴۱٬۸۴۰ TRY انجامید که ۱۱٫۶ درصد اجارهٔ ناخالص است؛ این ارقام محاسبهٔ حسابی هستند و نتیجهٔ هر شخص به هزینه‌های انتخاب‌شده و دیگر درآمدهایش بستگی دارد.

آیا غیرمقیمان برای اجارهٔ ملک ترکیه مالیات می‌پردازند؟

غیرمقیمان بر درآمد با منشأ ترکیه، از جمله اجارهٔ یک واحد مسکونی در ترکیه، طبق قواعد داخلی مالیات می‌دهند؛ راهنمای GİB می‌گوید پیمان‌ها حق ترکیه در مالیات‌گیری از چنین اجاره‌ای را محدود نمی‌کنند. اجارهٔ محل کار که به طور کامل از مبدأ کسر شده اظهار نمی‌شود. اجارهٔ مسکونی بالاتر از معافیت با اظهارنامه اظهار می‌شود و رسید اجارهٔ ارزی با نرخ خرید TCMB در تاریخ وصول تبدیل می‌شود. این بر بازده خالص سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه برای مالکان خارجی اثر می‌گذارد.

آیا مالک می‌تواند اجاره را به هر میزان بالا ببرد؟

خیر. بر اساس ماده ۳۴۴ قانون تعهدات، اجارهٔ توافق‌شده برای دورهٔ تمدیدشده نمی‌تواند از تغییر شاخص قیمت مصرف‌کنندهٔ میانگین ۱۲ ماهه در سال اجارهٔ قبلی بیشتر باشد، و قرارداد بلندتر آن را تغییر نمی‌دهد. پس از پنج سال قاضی می‌تواند اجاره را با توجه به تغییر CPI، وضعیت ملک و اجاره‌های قابل مقایسه تعیین کند.

آیا اجاره باید از طریق بانک پرداخت شود؟

بله. بر اساس ابلاغیهٔ عمومی شمارهٔ ۳۲۸ چنان‌که در راهنمای GİB توضیح داده شده، اجارهٔ واحدهای مسکونی و محل کار باید از طریق بانک‌ها یا اپراتور پست دریافت و پرداخت شود. اگر چنین نشود، جریمهٔ بی‌نظمی ویژه به میزان ۱۰ درصد مبلغ معامله، با حداقل‌هایی، اعمال می‌شود. پرداختی که بیرون از مجرای بانکی انجام شود در معرض این جریمه است، و این بر رقم خالص در هر بازده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه اثر می‌گذارد.

اظهارنامهٔ درآمد اجاره چه زمانی تسلیم و پرداخت می‌شود؟

راهنمای GİB بیان می‌کند که برای درآمد ۲۰۲۵، اظهارنامه‌ها از ۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۶ سررسید داشتند و مالیات در دو قسط مساوی در ۳۱ مارس و ۳۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ پرداخت می‌شد. همین الگو برای سال‌های بعد هم اعمال می‌شود. اگر اجارهٔ مسکونی زیر معافیت بماند و مؤدی دلیل دیگری برای اظهار نداشته باشد، اظهارنامه لازم نیست.

آیا شاخص TCMB نشان می‌دهد ملک خودم چقدر درآمد خواهد داشت؟

خیر. شاخص تغییرات تعدیل‌شده برای کیفیت ارزش‌های گزارش‌های ارزیابی را برای واحدهای مسکونی به طور کلی و با وزن‌دهی منطقه‌ای دنبال می‌کند. این شاخص معیار درآمد یک ملک نیست، و سری وقتی بانک‌ها گزارش‌های اصلاح‌شده بفرستند بازنگری می‌شود.

آخرین بررسی: 11 نوامبر 2026. منابع: TCMB، شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره‌بهای مستأجر جدید، سپتامبر ۲۰۲۶؛ TCMB، فراداده‌های شاخص قیمت مسکن؛ وبلاگ TCMB، شاخص اجاره‌بهای مستأجر جدید؛ اطلاعیهٔ مطبوعاتی TCMB شمارهٔ ۲۰۲۶-۴۵، ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶؛ خلاصهٔ کمیتهٔ سیاست پولی TCMB شمارهٔ ۲۰۲۶-۴۷؛ TÜİK، شاخص قیمت مصرف‌کننده، اکتبر ۲۰۲۶؛ Euronews Türkçe، گزارش تورم اکتبر ۲۰۲۶؛ CNBC-e، گزارش قیمت و اجارهٔ واحد TCMB برای فصل دوم ۲۰۲۶؛ GİB، راهنمای مالیاتی برای کسب‌کنندگان درآمد اجاره، نشریهٔ شمارهٔ ۵۹۳؛ GİB، راهنمای درآمد اجاره برای غیرمقیمان، نشریهٔ شمارهٔ ۵۹۴؛ روزنامهٔ رسمی، ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵، شمارهٔ تکراری ۵ام (ابلاغیهٔ عمومی مالیات بر درآمد، سری شمارهٔ ۳۳۲)؛ KPMG ترکیه، پله‌ها و مبالغ مالیات بر درآمد ۲۰۲۶؛ قانون تعهدات ترکیه، قانون شمارهٔ ۶۰۹۸؛ وزارت خزانه‌داری و دارایی، پرسش‌های متداول دربارهٔ اصلاح ابلاغیهٔ تصمیم شمارهٔ ۳۲ (۲۰۱۸).