قانون Airbnb ترکیه: مجوز، رضایت مالکان و جریمه‌ها در ۲۰۲۶

قانون Airbnb ترکیه: مجوز، رضایت مالکان و جریمه‌ها در ۲۰۲۶

قانون Airbnb ترکیه همان قانون شمارهٔ ۷۴۶۴ است (Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun؛ یعنی قانون اجارهٔ واحدهای مسکونی با هدف گردشگری و اصلاح برخی قوانین). این قانون در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۳ تصویب شد، در روزنامهٔ رسمی (Resmî Gazete) مورخ ۲ نوامبر ۲۰۲۳ منتشر گردید و از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۴ اجرا می‌شود. بر پایهٔ وضعیت ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶، مالکی که واحد مسکونی را برای هر اقامت حداکثر ۱۰۰ روز به مهمان اجاره می‌دهد، باید پیش از امضای هر قرارداد اجاره از وزارت فرهنگ و گردشگری (Kültür ve Turizm Bakanlığı) مجوز داشته باشد. درخواست از طریق e-Devlet، درگاه خدمات برخط دولت ترکیه، ثبت می‌شود و برای آپارتمانی در ساختمانی با چند واحد باید شامل تصمیم محضری‌شدهٔ همهٔ مالکان واحدهای ساختمان در تأیید اجارهٔ گردشگری باشد. اجاره بدون مجوز بر پایهٔ متن قانون جریمهٔ اداری ۱۰۰٬۰۰۰ TL برای هر خانه دارد که اتاق بازرگانی و صنایع موغلا پس از تجدید ارزیابی سال ۲۰۲۶ آن را ۱۸۰٬۶۱۷ TL اعلام کرده است. ثبت عمومی خانه‌های دارای مجوز وزارت، هنگامی که در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شد، ۳۳٬۹۶۶ رکورد مجوز را شامل ۴۹٬۱۰۲ خانه نشان می‌داد.

این راهنما توضیح می‌دهد که قانون Airbnb ترکیه و آیین‌نامهٔ اجرایی آن، ماده به ماده، چه می‌گویند و چه کسانی به مجوز نیاز دارند. در ادامه دربارهٔ قاعدهٔ اتفاق آرا برای ساختمان‌های آپارتمانی و تصمیم دادگاه قانون اساسی در ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵، مراحل درخواست، جریمه‌ها و وظایف پلتفرم‌ها، از جمله لایحه‌ای که اکنون در مجلس در دست بررسی است، توضیح داده می‌شود. سپس قواعد مالیات درآمد اجاره در ۲۰۲۶ بررسی می‌شود، اجارهٔ کوتاه‌مدت با اجارهٔ بلندمدت مقایسه می‌گردد، جدول زمانی سال‌های ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۶ ارائه می‌شود و داده‌های رسمی و گزارش‌های رسانه‌ای دربارهٔ مجوزها، آگهی‌ها و اجاره‌بها مرور می‌شود. پس از آن فهرستی از پرسش‌ها برای خریدارانی که به اجارهٔ کوتاه‌مدت فکر می‌کنند و مجموعه‌ای از سوالات متداول آمده است. هر رقم با منبع و تاریخ خود همراه است و قواعد همان‌گونه که منابع بیان می‌کنند نقل شده‌اند. این متن مشاورهٔ حقوقی یا مالیاتی نیست. هدف راهنما آن است که خواننده بتواند هر قاعده را تا مادهٔ قانون، آیین‌نامه یا سند رسمی‌ای که آن را بیان می‌کند دنبال کند و بداند هر رقم به چه تاریخی تعلق دارد.

قانون Airbnb ترکیه چه می‌گوید

ماده ۱ قانون ۷۴۶۴ هدف آن را بیان می‌کند: تعیین روش‌ها و اصول اجارهٔ واحدهای مسکونی به اشخاص حقیقی و حقوقی با هدف گردشگری. این ماده قواعد عمومی این‌گونه اجاره‌ها، صدور مجوز (izin belgesi)، تحریم‌های اداری و قواعدی را که بر خانه‌هایی با این نوع اجاره اعمال می‌شود دربر می‌گیرد. بند ۱(۳) اجاره‌های بیش از ۱۰۰ روز را که یک‌جا منعقد شده باشند از شمول قانون خارج می‌کند. ماده ۲ اجارهٔ با هدف گردشگری (turizm amaçlı kiralama) را اجارهٔ مسکن به استفاده‌کنندگان برای حداکثر ۱۰۰ روز و برای هر منظوری تعریف می‌کند و مسکن (konut) را هر بخش مستقلی می‌داند که در دفتر ثبت سند به‌عنوان مسکونی ثبت شده یا دارای حق ارتفاق یا مالکیت آپارتمانی مسکونی باشد. موجر (kiraya veren) مالک مسکن یا کسی است که آن را با حق انتفاع (intifa hakkı) یا حق بنا (üst hakkı) در اختیار دارد، چه شخص حقیقی باشد و چه شرکت. استفاده‌کننده (kullanıcı) کسی است که قرارداد اجارهٔ گردشگری را با موجر امضا می‌کند. این تعریف‌ها مبنای همهٔ بخش‌های بعدی‌اند، زیرا روشن می‌کنند چه کسی تکلیف دارد، چه چیزی اجارهٔ گردشگری شمرده می‌شود و طرف قرارداد کیست.

ماده ۶ قانون به وزارت اختیار می‌دهد جزئیات قواعد را تعیین کند. وزارت این کار را در آیین‌نامهٔ تنظیم اجارهٔ واحدهای مسکونی با هدف گردشگری (Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik) انجام داد که در روزنامهٔ رسمی ۲۸ دسامبر ۲۰۲۳، شمارهٔ ۳۲۴۱۳، منتشر شد و از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۴ لازم‌الاجراست. این آیین‌نامه از آن زمان پنج بار اصلاح شده است: در شماره‌های روزنامهٔ رسمی ۲۶ ژانویهٔ ۲۰۲۴ (شمارهٔ ۳۲۴۴۱)، ۳۰ مه ۲۰۲۴ (شمارهٔ ۳۲۵۶۱)، ۲۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۴ (شمارهٔ ۳۲۶۱۳)، ۱۰ اکتبر ۲۰۲۵ (شمارهٔ ۳۳۰۴۳) و ۲۵ نوامبر ۲۰۲۵ (شمارهٔ ۳۳۰۸۸)، بر پایهٔ جدول اصلاحات در انتهای متن تلفیقی. متن قانون ۷۴۶۴ در پایگاه قوانین، که در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شد، در مواد خود هیچ یادداشت اصلاحی ندارد. تصمیم دادگاه قانون اساسی که در ادامه شرح داده می‌شود قاعدهٔ رضایت مالکان را برجای گذاشت. به بیان دیگر، قواعد این بخش پس از آن تصمیم نیز همان‌هایی است که در متن قانون و آیین‌نامه آمده است.

جدول ۱ قواعد اصلی قانون و آیین‌نامه را همراه با مادهٔ حاوی هر یک فهرست می‌کند.

چه کسی طبق قانون Airbnb ترکیه به مجوز نیاز دارد

معیار، مدت یک اقامت است و نه شمار شب‌هایی که خانه در سال اجاره داده می‌شود. بند ۱(۳) قانون هر اجارهٔ بیش از ۱۰۰ روز را که یک‌جا منعقد شده باشد از شمول آن خارج می‌کند و آیین‌نامه معیار ۱۰۰ روز را در مواد مربوط به هدف، دامنهٔ شمول و تعاریف خود تکرار می‌کند. خانه‌ای که حداکثر ۱۰۰ روز به گردشگران اجاره داده شود به مجوز نیاز دارد، خواه از طریق پلتفرم، آژانس مسافرتی یا مستقیم اجاره شود. قانون Airbnb ترکیه به مهمانان داخلی و خارجی به یک اندازه اعمال می‌شود (ماده ۲ آیین‌نامه) و دربارهٔ مالکان ترک و خارجی نیز یکسان است: آیین‌نامه رونوشت گذرنامه و شمارهٔ هویت خارجی یا شمارهٔ مالیاتی را به‌عنوان مدارک هویتی متقاضی حقیقی خارجی برمی‌شمارد (ماده ۵(۲)(a)). به همین دلیل، شمار شب‌هایی که خانه در سال اجاره داده می‌شود به‌تنهایی نشان نمی‌دهد که مجوز لازم است یا نه؛ آنچه اهمیت دارد طول هر قرارداد اجاره است.

تکلیف گرفتن مجوز بر عهدهٔ موجر است (ماده ۳(۵) قانون). بر پایهٔ تعریف قانون، دارندهٔ حق انتفاع یا حق بنا نیز موجر به‌شمار می‌آید و آیین‌نامه مقرر می‌دارد که در این موارد دارندهٔ حق، و نه مالک، درخواست می‌دهد (ماده ۵(۱)). شرکت می‌تواند موجر و دارندهٔ مجوز باشد. اگر چند نفر مالک مشترک یک خانه باشند، آیین‌نامه مدارک هویتی و رضایت کتبی شمار کافی از مالکان مشترک را می‌خواهد تا در مالکیت سهمی (paylı mülkiyet) اکثریت هم سهم‌ها و هم دارندگان آن‌ها تأمین شود، و در مالکیت مشاع بدون تقسیم (elbirliği mülkiyeti) رضایت همهٔ مالکان لازم است؛ در هر دو حالت همهٔ مالکان باید اعلامیهٔ کتبی‌ای را امضا کنند که موجری واحد را نام می‌برد تا نزد وزارت نمایندهٔ آن‌ها باشد (ماده ۵(۲)(ç)). کسی که موجر نیست تنها از طریق آژانس مسافرتی گروه A می‌تواند اجاره را انجام دهد و مهمان یا مستأجر نمی‌تواند خانه را به حساب خود دوباره اجاره دهد (ماده ۳(۵) و ۳(۷) قانون).

خط ۱۰۰ روز لبهٔ دومی هم دارد. بند ۴(۱)(g) قانون موجری را که با وجود بیش از ۱۰۰ روز بودن مدت همهٔ قراردادها، همان خانه را در یک سال پس از نخستین قرارداد بیش از چهار بار اجاره دهد، به جریمهٔ ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ TL محکوم می‌کند. صفحهٔ راهنمای Airbnb برای ترکیه (Türkiye) همین قاعده را با عبارت‌های خود توصیف می‌کند: میزبانی که مکانی را در یک سال بیش از چهار بار با قراردادهای بیش از ۱۰۰ روز اجاره دهد ممکن است موجر کوتاه‌مدت شناخته شود و جریمه گردد. بنابراین رفتار قانون با اجاره‌های بیش از ۱۰۰ روز این حد را دارد: چهار بار اجارهٔ یک خانه در سال. به عبارت ساده‌تر، حتی اجاره‌ای که از مرز یادشده فراتر می‌رود، اگر دربارهٔ همان خانه از چهار بار در سال بگذرد، از نظر جریمه دوباره به قانون مربوط می‌شود.

مجوز کل واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. آیین‌نامه مقرر می‌کند که برای اجارهٔ یک اتاق یا چند اتاق از خانه‌ای که موجر بدون مجوز به‌عنوان محل سکونت از آن استفاده می‌کند مجوز صادر نمی‌شود، چنین اجاره‌هایی اجارهٔ بدون مجوز شمرده می‌شوند و اتاق‌های خانهٔ دارای مجوز را نمی‌توان جداگانه به افراد مختلف اجاره داد (ماده ۶(۶) و ۱۰(۲)). صفحهٔ راهنمای Airbnb برای ترکیه در پاسخ به پرسش دربارهٔ آگهی اتاق همین را می‌گوید. صفحهٔ درخواست وزارت می‌افزاید که مسکن با کیفیت بالا باید در مکان‌هایی باشد که آیین‌نامهٔ احداث در مناطق برنامه‌ریزی‌شده اجازه می‌دهد، و آن را با پذیرش، حراست و نظافت روزانه در کنار خدمات دیگر تعریف می‌کند. در یک ساختمان یا مجتمع واحد، می‌توان یک مجوز برای چند خانهٔ همان موجر صادر کرد، اما هر خانه پلاک خود را دریافت می‌کند (ماده ۹(۳) آیین‌نامه). در عمل این یعنی مجوز به خانه به‌عنوان یک واحد کامل تعلق می‌گیرد و نه به بخشی از آن.

رضایت در ساختمان‌های آپارتمانی: اتفاق آرا، مجتمع‌ها و دادگاه قانون اساسی

قاعده اتفاق آراست و نه اکثریت. بند ۳(۳) قانون می‌خواهد که درخواست مجوز شامل تصمیمی باشد که همهٔ مالکان واحدهای ساختمان با رأی متفق گرفته‌اند و اعلام می‌کند که اجارهٔ گردشگری واحد پذیرفتنی است. آیین‌نامه این را به یک سند تبدیل می‌کند: رونوشت محضری‌شدهٔ تصمیم متفق مالکان همهٔ بخش‌های مستقلِ از نوع مسکونی ساختمان (ماده ۵(۲)(d)(۱)). قانون مالکیت آپارتمانی (Kat Mülkiyeti Kanunu، قانون ۶۳۴) قانونی است که مجمع مالکان ساختمان و طرح مدیریت آن را اداره می‌کند؛ قانون ۷۴۶۴ جایگزین آن نمی‌شود و مادهٔ قانون دربارهٔ مسکن با کیفیت بالا به طرح مدیریتی ارجاع می‌دهد که بر پایهٔ ماده ۲۸ قانون ۶۳۴ تنظیم می‌شود. اکثریت در آیین‌نامه در زمینه‌ای دیگر می‌آید: میان مالکان مشترک یک واحد، چنان‌که در بالا شرح داده شد. به این ترتیب، دو اصطلاح اکثریت و اتفاق آرا را نباید با هم خلط کرد، زیرا هر کدام به گروهی دیگر از افراد و به مرحله‌ای دیگر از درخواست مربوط است.

چند دسته به تصمیم متفق یا به سقف ۲۵٪ نیاز ندارند. آیین‌نامه مقرر می‌دارد که درخواست‌های مربوط به مسکن با کیفیت بالا، خانه‌های تایم‌شر (devre mülk) و خانه‌های مستقل (müstakil konut) به تصمیم متفق یا شرط ۲۵٪ نیازی ندارند (ماده ۵(۴)). صفحهٔ وزارت دربارهٔ درخواست‌هایی که مدیریت‌های استانی رسیدگی می‌کنند، خانهٔ مستقل را واحدی می‌داند که پیوند سازه‌ای با ساختمان دیگر ندارد و ورودی مستقل خود را دارد، از جمله خانه‌های تک‌واحدی، نیمه‌متصل و دوقلو و واحدهای طبقهٔ دوم در ساختمان‌هایی تا دو طبقه. برای ساختمانی با بیش از سه واحد، سقف ۲۵٪ و شرط پروانهٔ کسب‌وکار در بالای پنج واحد همچنان دربارهٔ مالکی اعمال می‌شود که در یکی از این دسته‌ها نباشد. در یک مجتمع مسکونی (site) متشکل از چند ساختمان، قاعدهٔ اتفاق آرا دربارهٔ ساختمانی اعمال می‌شود که خانه در آن است و مجوز به مدیریت مجتمع ارسال می‌شود. بنابراین در مجتمع‌های چندساختمانی رضایت مالکان ساختمان‌های دیگر شرط درخواست نیست.

دادگاه قانون اساسی (Anayasa Mahkemesi) در ۲۰۲۵ بخشی از این قاعده را بررسی کرد. دادگاه اداری آفیونقره‌حصار جملهٔ دوم بند ۳(۳) را به آن ارجاع داد، یعنی بخشی که می‌گوید در مجتمع‌های چندساختمانی این بند فقط دربارهٔ ساختمان واحد اعمال می‌شود، با این استدلال که با مواد ۲، ۵، ۱۳، ۳۵ و ۴۱ قانون اساسی در تعارض است. دادگاه با تصمیم E.۲۰۲۵/۱۴۷، K.۲۰۲۵/۲۷۵ مورخ ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵ ایراد را رد کرد. روزنامهٔ رسمی ۲ آوریل ۲۰۲۶ (شمارهٔ ۳۳۲۱۲) این تصمیم را در فهرست تصمیم‌های دادگاه قانون اساسی آورده است و متن کامل به‌صورتی که Hukuki Haber بازتاب داده نشان می‌دهد که تصمیم با اکثریت گرفته شد و دو عضو مخالف بودند. اکثریت در استدلال خود تأیید کرد که شرط رضایت مالکان ساختمان در خدمت هدف مشروع حفظ آرامش و نظم سایر مالکان است و از اختلاف میان آن‌ها جلوگیری می‌کند، مالک را از استفادهٔ دیگر از ملک بازنمی‌دارد و قاعده‌ای متناسب است. دادگاه افزود که حقوق همسایگی بر پایهٔ قانون مدنی (مواد ۷۳۷ و بعد از آن) و ماده ۱۸ قانون ۶۳۴ همچنان دربارهٔ خانه‌های اجاره‌شده برای گردشگری اعمال می‌شود. رأی همچنین قانون را چنین می‌خواند که مقرره‌ای ویژه دربارهٔ خانه‌های مستقل ندارد، به‌طوری که مالکان سایر خانه‌های یک مجتمع لازم نیست با مجوز خانهٔ مستقل موافقت کنند (بند ۷ تصمیم، به‌صورت بازتاب‌یافته).

این تصمیم جملهٔ نخست بند ۳(۳) را، یعنی شرط اتفاق آرا برای خود ساختمان، دست نزد. متن قانون و آیین‌نامه در پایگاه قوانین، با اصلاحات تا ۲۵ نوامبر ۲۰۲۵، همچنان آن را لازم می‌داند. نتیجهٔ عملی که صفحهٔ خود وزارت بیان می‌کند این است که برای مسکن در ساختمان چندواحدی، با استثناهای یادشده در بالا، تصمیم متفق همهٔ مالکان واحدهای ساختمان لازم است. به بیان دیگر، یک مالک مخالف در ساختمان چندواحدی می‌تواند مانع درخواست شود، مگر آنکه واحد در یکی از دسته‌های معاف باشد.

درخواست مجوز اجارهٔ گردشگری، گام به گام

صفحهٔ درخواست وزارت بیان می‌کند که درخواست مجوز (Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi) فقط از طریق e-Devlet ثبت می‌شود و متقاضیان راهنمای نمایش‌داده‌شده در رابط e-Devlet را دنبال می‌کنند. درخواست‌های کاغذی بدون بررسی بازگردانده می‌شوند (ماده ۵(۱) آیین‌نامه). صفحهٔ درخواست‌هایی که مدیریت‌های استانی ارزیابی می‌کنند در وزارت می‌گوید مدیریت‌های فرهنگ و گردشگری استان (İl Kültür ve Turizm Müdürlükleri) آن‌ها را بررسی می‌کنند. آیین‌نامه رسیدگی به درخواست‌های مسکن با کیفیت بالا، خانه‌های مشمول مادهٔ گذار قانون و تایم‌شرها را به خود وزارت واگذار می‌کند (ماده ۶(۷)). مراحل زیر از ترتیب آیین‌نامه پیروی می‌کنند و هر گام با مادهٔ مربوط آن همراه شده است.

1. بررسی کنید که واحد طبق قانون مسکن باشد: سند ثبتی کنونی باید حق ارتفاق یا مالکیت آپارتمانی مسکونی را نشان دهد و واحدی که آن را ندارد به گواهی ثبت ساختمان صادرشده برای کاربری مسکونی نیاز دارد (ماده ۵(۲)(c) آیین‌نامه).
2. برای آپارتمانی در ساختمانی با چند واحد، رونوشت محضری‌شدهٔ تصمیم متفق مالکان همهٔ واحدهای مسکونی را تهیه کنید و، اگر همان موجر برای بیش از پنج واحد مجوز بخواهد، پروانهٔ گشایش و بهره‌برداری از کسب‌وکار را (ماده ۵(۲)(d) آیین‌نامه).
3. مدارک هویتی را گردآوری کنید: کارت شناسایی یا رونوشت گذرنامه، با شمارهٔ هویت یا شمارهٔ مالیاتی خارجی برای متقاضی حقیقی خارجی، اعلامیهٔ امضا اگر مدرک نمونهٔ امضا نداشته باشد، و برای شرکت، شمارهٔ مالیاتی، شمارهٔ ثبت تجاری یا MERSİS و مدارک امضای نمایندگان آن (ماده ۵(۲)(a) و (b)). اعلامیه‌های مالکان مشترک را در صورت وجود چند مالک و وکالت‌نامهٔ محضری را در صورتی که نماینده درخواست دهد بیفزایید (ماده ۵(۲)(ç) و (e)).
4. از طریق e-Devlet درخواست دهید. اگر همان موجر برای چند خانه در یک ساختمان درخواست دهد، می‌توان یک درخواست واحد ثبت کرد و متقاضی‌ای که پیش‌تر در آن ساختمان مجوز دارد باید این را اعلام کند (ماده ۵(۱)).
5. مدیریت استانی مدارک را با ماده ۳ قانون تطبیق می‌دهد. درخواست‌های ناقص یا نامناسب با ذکر دلیل رد می‌شوند و رسیدگی باید ظرف شصت روز به پایان برسد (ماده ۶(۱)، با اصلاح ۳۰ مه ۲۰۲۴).
6. اگر درخواست پذیرفته شود، مجوز نام یا نام شرکت دارنده، نشانی، تاریخ، شمارهٔ مجوز که با کد پلاک خودروی استان آغاز می‌شود و حداکثر شمار مهمانان را ذکر می‌کند (ماده ۷).
7. پلاک را نصب کنید. وزارت آن را با مهر سرد آماده می‌کند و پلاک عبارت "TURİZM AMAÇLI KONUT" را همراه با تاریخ و شمارهٔ مجوز، شمارهٔ تماس دارنده و نشانی خانه نشان می‌دهد (ماده ۸).
8. منتظر بازرسی در محل ظرف سی روز از تاریخ مجوز باشید. اگر کاستی‌هایی یافت شود، دارنده پانزده روز برای اصلاح آن‌ها فرصت دارد و گام‌های بعدی همان‌هاست که در بخش جریمه‌ها در ادامه آمده است (ماده ۶(۲) و (۳)).

مجوز با تکالیف مستمر همراه است. خانه باید ویژگی‌هایی را داشته باشد که ماده ۹ آیین‌نامه تعیین کرده است: دست‌کم یک تخت، توالت و حمام، فضای نشیمن و چیدمان آشپزخانه؛ آب سرد و گرم؛ تخت‌های باکیفیت با یک بالش، یک روبالشی و یک ملحفه برای هر نفر؛ یک حولهٔ صورت و یک حولهٔ حمام برای هر نفر؛ کپسول آتش‌نشانی شیمیایی؛ آشکارساز دود در همهٔ بخش‌های ثابت جز حمام‌ها و توالت‌ها؛ و اثاث و لوازمی که تمیز، نگهداری‌شده و کارا باشند. پس از صدور مجوز، شمارهٔ مجوز باید در هر رسانه‌ای که خانه در آن تبلیغ می‌شود به‌روشنی نمایش داده شود و تبلیغ باید مواردی مانند مکان، ظرفیت، طبقه، شمار اتاق خواب‌ها، نوع تخت‌ها، تجهیزات، قواعد ساختمان و ساعت ورود و خروج را ذکر کند (ماده ۹(۲)). دارنده باید خانه را در هر تعویض مهمان تمیز و نگهداری کند، سوابق مبارزه با آفات را نگه دارد، قواعد ساختمان را کتبی یا برخط به مهمانان منتقل کند و تکالیف اعلام هویت بر پایهٔ قانون ۱۷۷۴ و قانون حفاظت از داده‌ها را رعایت کند (ماده ۱۰). خانه‌های دارای مجوز دست‌کم هر دو سال یک بار بازرسی می‌شوند: نخستین گام بررسی مدارکی است که مجوز بر پایهٔ آن‌ها صادر شده، با سی روز مهلت برای ارائهٔ مدارک ناقص، و پس از آن بازرسی خانه با تاریخی که از پیش اعلام می‌شود (ماده ۱۲(۴) و (۶)). این تکالیف پس از صدور مجوز هم ادامه دارند و فقط به مرحلهٔ درخواست محدود نمی‌شوند.

قانون هزینه‌ها را به وزارت واگذار می‌کند (ماده ۳(۲)). صفحهٔ درخواست وزارت هیچ هزینه‌ای فهرست نکرده است. بخشنامه‌ای از Deniz Ticaret Odası (اتاق دریانوردی و بازرگانی دریایی) به تاریخ ۱۹ ژانویهٔ ۲۰۲۶ نامهٔ وزارت مورخ ۱۴ ژانویهٔ ۲۰۲۶ دربارهٔ هزینه‌های گواهی، پلاک و عوارض مؤسسه در ۲۰۲۶ را بازتاب می‌دهد و جدول هزینهٔ پیوست آن بیان می‌کند که برای خانه‌های اجاره‌شده با هدف گردشگری نه هزینهٔ درخواست و نه عوارض مؤسسهٔ گردشگری (turistik müessese harcı) دریافت می‌شود. تغییر موجر با هر معامله‌ای حقوقی غیر از ارث باید ظرف سی روز از ثبت آن در دفتر ثبت سند اعلام شود، وگرنه جریمهٔ ۵۰٬۰۰۰ TL اعمال می‌شود؛ اگر موجر جدید ظرف سی روز بعدی برای انتقال مجوز درخواست ندهد یا پس از تأیید انتقال تعهدات را رعایت نکند، مجوز لغو می‌شود (ماده ۴(۲)(b) و ۵(۱)(c) قانون). اگر دارندهٔ مجوز حقیقی بمیرد، وارثان باید ظرف سه ماه درخواست دهند، وگرنه مجوز بی‌اعتبار می‌شود، هرچند مهمانان تا پایان قرارداد حقوق خود را حفظ می‌کنند (ماده ۳(۶)).

جریمه‌ها طبق قانون Airbnb ترکیه

ماده ۴ قانون برای موجران، واسطه‌ها، دارندگان مجوز و پلتفرم‌های برخط جریمه‌های اداری تعیین می‌کند. جدول ۲ مبلغ نوشته‌شده در قانون و، در صورت وجود، مبلغ ۲۰۲۶ را که اتاق بازرگانی و صنایع موغلا فهرست کرده است نشان می‌دهد. مبالغ اتاق از تجدید ارزیابی قانونی می‌آیند: بر پایهٔ ماده ۱۷(۷) قانون خلافکاری‌ها (قانون ۵۳۲۶)، جریمه‌های اداری هر سال تقویمی به نرخ تجدید ارزیابی که بر پایهٔ ماده ۲۹۸ مکرر قانون آیین دادرسی مالیاتی اعلام می‌شود افزایش می‌یابند و کسر لیر نادیده گرفته می‌شود. اتاق مبالغ تجدید ارزیابی‌شده را فقط برای چهار جریمه فهرست کرده است، از این رو در ردیف‌های دیگر مبلغ پایه آمده است. جریمه‌های بند ۱ ماده ۴، جز جریمهٔ پلتفرم در مورد (e)، را بالاترین مقام اداری غیرنظامی محل خانه تعیین و اعمال می‌کند، و جریمهٔ پلتفرم در مورد (e) و جریمه‌های بند ۲ را وزارت تعیین و اعمال می‌کند (ماده ۴(۳)). اتاق موغلا بیان می‌کند که برای منطقهٔ خود مرجع، فرمانداری شهرستان (kaymakamlık) است. هر ردیف جدول جریمهٔ یک رفتار مشخص را نشان می‌دهد و ستون آخر مادهٔ قانونی مربوط را معین می‌کند.

سه ویژگی از این قواعد به چشم می‌آید. نخست، بیشتر جریمه‌های تصاعدی با مهلت پانزده‌روزه برای رفع تخلف همراه‌اند، به‌طوری که جریمهٔ دوم فقط در صورت ادامهٔ فعالیت یا نقص می‌آید. دوم، مجوز قابل لغو است: اگر کاستی‌های یافت‌شده در بازرسی اصلاح نشود، آیین‌نامه جریمهٔ نخست، پانزده روز دیگر، بازرسی دوم و سپس لغو مجوز بر پایهٔ ماده ۵(۱)(d) قانون را پیش‌بینی می‌کند (ماده ۶(۳) و ۱۲(۴) آیین‌نامه). سوم، وقتی یک مجوز چند خانهٔ یک موجر را پوشش می‌دهد، آیین‌نامه، با اصلاح ۲۵ نوامبر ۲۰۲۵، مقرر می‌دارد که برای برخی تخلفات برای یک تخلف یکسان تنها یک تصمیم تحریمی اعمال می‌شود، جز تخلف از ویژگی‌های ماده ۹ (ماده ۱۰(۳)). مهمانانی که مجوزشان لغو می‌شود حقوق قراردادی خود را تا پایان قرارداد حفظ می‌کنند (ماده ۵(۲) قانون). این سه ویژگی با هم نشان می‌دهند که قانون برای جریمه‌ها مرحله‌بندی، مهلت اصلاح و در پایان امکان لغو مجوز در نظر گرفته است.

پلتفرم‌ها: شمارهٔ مجوز، اخطارهای حذف و لایحهٔ ۲۰۲۶

قانون از طریق بند ۴(۱)(e) به پلتفرم‌ها می‌رسد. ارائه‌دهندهٔ خدمات واسطه‌ای که تجارت الکترونیکی یا تبلیغ اجارهٔ بدون مجوز را امکان‌پذیر می‌کند و محتوا را ظرف بیست‌وچهار ساعت پس از اخطار وزارت حذف نمی‌کند، به ازای هر خانه جریمه می‌شود. قانون همچنین تصمیمی برای حذف محتوا یا مسدودسازی دسترسی را پیش‌بینی می‌کند که برای اجرا به اتحادیهٔ ارائه‌دهندگان دسترسی (Erişim Sağlayıcıları Birliği) ارسال می‌شود؛ پلتفرم می‌تواند به قاضی صلح کیفری (sulh ceza hâkimliği) اعتراض کند. آیین‌نامه می‌افزاید که وزارت می‌تواند اخطارهای حذف را از طریق سامانه‌های برخط برای ارائه‌دهندگان خدمات واسطه‌ای بفرستد و می‌تواند داده‌ها را با نهادهای دولتی مربوط، آژانس‌های مسافرتی و ارائه‌دهندگان خدمات واسطه‌ای به اشتراک بگذارد (ماده ۱۴(۲)، با اصلاح ۲۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۴). وزارت همچنین رونوشت هر مجوز و اطلاع از هر لغو یا ردی را به ادارهٔ محلی، واحدهای پلیس منطقه و ادارهٔ مالیات محلی می‌فرستد (ماده ۶(۵)). به این ترتیب، مسئولیت پلتفرم در قانون به حذف محتوا پس از اخطار وزارت گره خورده است.

صفحهٔ راهنمای Airbnb برای ترکیه (Türkiye) بیان می‌کند که خود پلتفرم چه چیزی را الزامی می‌داند. این صفحه می‌گوید وزارت گردشگری پلتفرم‌ها را ملزم کرده است شمارهٔ مجوز را با گرفتن سه داده از میزبان و تأیید آن‌ها نزد دولت راستی‌آزمایی کنند، از ۱ آوریل ۲۰۲۶ میزبان باید این اطلاعات را برای هر آگهی وارد کند تا بتواند در ترکیه میزبانی را آغاز کند، و آگهی‌های دارای اطلاعات نامعتبر یا منقضی نمی‌توانند به میزبانی ادامه دهند. این سه مورد عبارت‌اند از شمارهٔ مجوز (یا، بسته به نوع اقامتگاه، شمارهٔ گواهی مؤسسهٔ گردشگری یا اقامتگاه ساده)، نام صاحب سند همان‌گونه که در سند وزارت آمده و نشانی آگهی. این راهنما صفحهٔ پلتفرم را فقط برای همین بیان دربارهٔ رویهٔ خود پلتفرم نقل می‌کند.

لایحه‌ای که اکنون در مجلس کبیر ملی ترکیه (TBMM) مطرح است نظام صدور پروانه برای پلتفرم‌ها را می‌افزاید. بر پایهٔ صفحهٔ لایحه در مجلس، لایحهٔ قانون پلتفرم‌های دیجیتال اقامتی خارجی (Yabancı Dijital Konaklama Platformları Kanunu Teklifi، شمارهٔ ۲/۳۸۰۳) در ۱۰ اوت ۲۰۲۶ از سوی نمایندگان حزب AK ارائه شد، کمیسیون اصلی کمیسیون کارهای عمومی، عمران، حمل‌ونقل و گردشگری بود، گزارش کمیسیون صادر شده است (گزارش شمارهٔ ۲۹۳) و لایحه در دستور کار فهرست شده بود و هنگامی که صفحه در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شد نتیجه‌ای ثبت نشده بود. خلاصهٔ صفحه می‌گوید لایحه به فعالیت پلتفرم‌های دیجیتال اقامتی خارجی پایه‌ای قانونی می‌دهد، مجوز وزارت و نمایندهای در ترکیه را الزامی می‌کند، تحریم‌های اداری تعیین می‌کند و این پلتفرم‌ها را زیر سهم گردشگری می‌آورد. خبرگزاری آناتولی در ۶ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش داد که کمیسیون متن را پذیرفته است و شرایط آن را چنین توصیف کرد: مجوزی دوساله و غیرقابل انتقال با هزینهٔ ۵ میلیون TL که هر سال تجدید ارزیابی می‌شود؛ الزام به اینکه آگهی‌های اقامتگاه‌های دارای پروانه و خانه‌های دارای مجوز اجارهٔ گردشگری شمارهٔ سند را نشان دهند که طبق رویه‌های وزارت راستی‌آزمایی می‌شود؛ مسدودسازی دسترسی برای پلتفرم‌های بدون مجوز، با تأیید قضایی ظرف ۲۴ ساعت؛ و لازم‌الاجرا شدن در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ بر پایهٔ پیشنهادی که در کمیسیون پذیرفته شد، با سه ماه مهلت درخواست برای پلتفرم‌هایی که هم‌اکنون فعالند. این لایحه هنوز قانون نیست و متن آن ممکن است در مجمع عمومی تغییر کند.

مالیات درآمد اجارهٔ کوتاه‌مدت در ۲۰۲۶

بر پایهٔ اینفوگرافیک درآمد اجارهٔ سال ۲۰۲۶ سازمان درآمدهای دولتی (Gelir İdaresi Başkanlığı، GİB)، درآمد حاصل از اجارهٔ ساختمان درآمد سرمایه‌ای املاک (gayrimenkul sermaye iradı) طبق ماده ۷۰ قانون مالیات بر درآمد است. همین سند قواعد اظهارنامه را برای درآمد کسب‌شده در ۲۰۲۵ بیان می‌کند: اجارهٔ مسکونی تا ۴۷٬۰۰۰ TL در سال معاف است و اظهارنامه نمی‌خواهد، اجارهٔ بیش از آن مبلغ با کسر معافیت اظهار می‌شود و اظهارنامهٔ سال تقویمی ۲۰۲۵ میان ۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۶ سررسید داشت. به این ترتیب دو دوره از هم جداست: درآمد سال گذشته که اظهارنامهٔ آن در ماه مارس سررسید داشت و درآمد سال جاری که معافیت متفاوتی دارد. برای درآمد کسب‌شده در ۲۰۲۶، ماده ۲۱ قانون مالیات بر درآمد مبلغ معاف را ۵۸٬۰۰۰ TL از اجارهٔ ناخالص ساختمان‌هایی که در یک سال تقویمی به‌عنوان مسکن (mesken) اجاره داده می‌شوند ذکر می‌کند؛ متن تلفیقی یادآور می‌شود که این مبلغ از اطلاعیهٔ عمومی مالیات بر درآمد، سری شمارهٔ ۳۳۲ پیروی می‌کند که در روزنامهٔ رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ (شمارهٔ ۳۳۱۲۴، شمارهٔ مکرر پنجم) منتشر شد. بر پایهٔ اینفوگرافیک GİB، معافیت دربارهٔ مالیات‌دهندگانی که باید درآمد تجاری، کشاورزی یا حرفه‌ای اظهار کنند اعمال نمی‌شود، وقتی چند خانه اجاره داده شود یک بار بر مجموع اعمال می‌شود و هر مالک مشترک یک خانه معافیت جداگانه دارد. مالیات‌دهنده‌ای که اظهارنامه می‌دهد می‌تواند یا هزینه‌های واقعی را کسر کند یا کسر مقطوع ۱۵٪ از اجارهٔ باقی‌مانده پس از معافیت را؛ و مالیات‌دهنده‌ای که روش مقطوع را برگزیند تا دو سال نمی‌تواند به هزینه‌های واقعی بازگردد. اینفوگرافیک معافیت را فقط دربارهٔ ملکی اعمال می‌کند که به‌عنوان مسکن اجاره داده شده است و همان آستانه‌های اظهارنامه را برای مالیات‌دهندگان کامل و محدود (غیرمقیم) به کار می‌برد.

پرسش باز این است که درآمد اجارهٔ گردشگری دارای مجوز اجارهٔ مسکن به‌شمار می‌آید یا درآمد تجاری. در ۲۴ ژانویهٔ ۲۰۲۵ سازمان درآمدهای دولتی نامه‌ای عمومی (genel yazı) به شمارهٔ ۷۸۷۷ صادر کرد که بر پایهٔ گزارش‌های رسانه‌ای دارندگان مجوز اجارهٔ گردشگری را مالیات‌دهندهٔ تجاری دانست؛ گزارش‌های منتشرشده در ژوئن ۲۰۲۶ می‌گویند مالکانی که به‌عنوان مالیات‌دهندهٔ تجاری ثبت‌نام نکرده بودند با اثر عطف به ماسبق از بابت مالیات بر درآمد، مالیات علی‌الحساب و مالیات بر ارزش افزودهٔ ۲۰٪ ارزیابی شدند. سپس گزارش‌های رسانه‌ای ژوئن و ژوئیهٔ ۲۰۲۶ می‌گویند شورای دولتی (Danıştay) اجرای آن نامه را متوقف کرد. Türkiye Turizm در ۱۱ ژوئن ۲۰۲۶ شعبه‌های ۳ و ۷ را که با هم نشست داشتند نام می‌برد، تصمیم را توقف اجرا و نه حکم نهایی دربارهٔ ماهیت دعوا می‌نامد و استدلال دادگاه را چنین بیان می‌کند: درآمد تنها وقتی تجاری است که اجاره در چارچوب یک سازمان تجاری مانند هتل، آپارت‌هتل یا مهمان‌پذیر انجام شود و خدماتی مانند صبحانه، غذا یا نظافت روزانه ارائه دهد؛ کسب درآمد بیشتر با اجاره برای مدت‌های کوتاه‌تر ماهیت درآمد را تغییر نمی‌دهد و درآمد اجاره باقی می‌ماند؛ و خانه‌های بدون چنین خدماتی را نمی‌توان تأسیسات اقامتی شمرد، از این رو مشمول مالیات اقامت (konaklama vergisi) نیستند. گزارش ۲۰ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ توقف و تاریخ ۲۴ ژانویهٔ ۲۰۲۵ نامه را تأیید می‌کند. گزارش‌ها شمارهٔ تصمیم را ذکر نمی‌کنند. آن‌ها دربارهٔ جهت توقف هم‌نظرند و این راهنما وضعیت مالیاتی هیچ اجارهٔ مشخصی را قطعی نمی‌داند، چون توقف اجرا حکم نهایی دربارهٔ ماهیت دعوا نیست.

تکالیف مالیاتی دیگر در قانون و در راهنمای GİB آمده است. بند ۴(۲)(c) قانون دارندهٔ مجوزی را که سندی مبنی بر پرداخت سهم گردشگری (turizm payı) طبق قانون ۷۱۸۳ ارائه نکند جریمه می‌کند و آیین‌نامه رونوشت هر مجوز را به ادارهٔ مالیات محلی می‌فرستد (ماده ۶(۵)). راهنمای GİB دربارهٔ درآمد اجاره برای سال مالیاتی ۲۰۲۴ بیان می‌کند که پرداخت‌ها برای اجاره‌های هفتگی، روزانه یا مشابه کوتاه‌مدت واحدهای مسکونی مشمول قاعده‌ای است که دریافت و پرداخت اجاره‌بها را باید از راه بانک‌ها یا پست مستند کرد، طبق اطلاعیهٔ عمومی ۳۲۸ (راهنمای درآمد اجارهٔ GİB).

اجارهٔ کوتاه‌مدت در برابر بلندمدت: پروانه، رضایت، مالیات و قواعد قرارداد

جدول ۳ این دو نظام را همان‌گونه که قانون، آیین‌نامه و راهنماها بیان می‌کنند مقایسه می‌کند. ستون بلندمدت اجارهٔ مسکن را برای بیش از ۱۰۰ روز به‌صورت یک‌جا توصیف می‌کند که بند ۱(۳) قانون آن را بیرون از قانون می‌گذارد.

دو نکته دربارهٔ ستون بلندمدت به تاریخ نیاز دارد. قانون تعهدات ترکیه (قانون ۶۰۹۸) در ماده موقت ۱ خود که در ۲۰۲۲ افزوده شد و ماده موقت ۲ خود که در ۲۰۲۳ افزوده شد مقرر کرد که برای اجاره‌های مسکونی تمدیدشده از ۸ ژوئن ۲۰۲۲ تا ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۴ با احتساب آن روز، اجاره‌بهای توافق‌شده نمی‌توانست از ۲۵٪ اجاره‌بهای سال پیش یا از تغییر میانگین ۱۲ ماههٔ شاخص قیمت مصرف‌کننده، هر کدام کمتر بود، فراتر رود. متن قانون برای تمدیدهای پس از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۴ چنین سقفی ندارد و ماده ۳۴۴ فقط به تغییر میانگین ۱۲ ماههٔ شاخص قیمت مصرف‌کننده ارجاع می‌دهد. بولتن قیمت مصرف‌کننده در سپتامبر ۲۰۲۶ مؤسسهٔ آمار ترکیه (TÜİK)، که در ۵ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد، این تغییر میانگین ۱۲ ماهه را ۳۱٫۴۹٪ و تورم سالانهٔ قیمت مصرف‌کننده را ۲۹٫۷۳٪ اعلام می‌کند.

اقامت و اجارهٔ ملک

قانون Airbnb ترکیه به‌خودی‌خود از اقامت (ikamet) سخنی نمی‌گوید. یک اظهار رسمی اجارهٔ ملک را به اقامت پیوند می‌دهد. فهرست مدارک اقامت کوتاه‌مدت در سازمان ریاست مهاجرت (Göç İdaresi Başkanlığı) برای متقاضیانی که اقامت را بر ملک متعلق به خود استوار می‌کنند می‌گوید ارزش خانه در تاریخ تملک باید دست‌کم معادل ۲۰۰٬۰۰۰ USD به لیر ترکیه باشد، ملک باید خانه‌ای باشد که خارجی آن را به‌عنوان محل سکونت استفاده می‌کند و خانه را نمی‌توان برای اجاره یا اهداف مشابه کسب درآمد به کار برد. قواعد مسیرهای شهروندی و اقامت در صفحهٔ شهروندی و مهاجرت سایت شرح داده شده است.

جدول زمانی قانون Airbnb ترکیه، ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۶

جدول ۴ نقاط عطف از تصویب قانون تا اکتبر ۲۰۲۶ را همراه با منبع هر یک فهرست می‌کند. ردیف‌ها به ترتیب زمانی آمده‌اند.

تغییر در عرضه و اجاره‌بها

ثبت خود وزارت، شمار رسمی کنونی خانه‌های دارای مجوز است. جستجوی صفحهٔ عمومی بدون هیچ فیلتری در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶، ۳۳٬۹۶۶ رکورد برگرداند که هر کدام شمارهٔ مجوز، نوع، نام پوشیدهٔ دارنده، نشانی و شمار خانه‌ها، اتاق‌ها و تخت‌ها را داشت. جدول ۵ مجموع‌ها را بر حسب نوع نشان می‌دهد که با جمع زدن ردیف‌های ثبت برای هر نوع محاسبه شده است؛ نام نوع‌ها همان نام‌های خود ثبت است. هر رکورد یک مجوز است و یک مجوز می‌تواند چند خانه را در یک ساختمان پوشش دهد (ماده ۹(۳) آیین‌نامه)، و به همین دلیل شمار خانه‌ها از شمار رکوردها بیشتر است. بنابراین ارقام ثبت و ارقام رسانه‌ای که در ادامه می‌آیند از یک نوع نیستند.

شش استان بیش از ۲٬۰۰۰ خانه در ثبت دارند که از ردیف‌های آن در همان تاریخ محاسبه شده است: موغلا با ۹٬۲۳۶ رکورد و ۱۰٬۵۹۲ خانه؛ آنتالیا با ۷٬۹۶۴ رکورد و ۱۰٬۱۳۷ خانه؛ استانبول با ۳٬۱۷۷ رکورد و ۷٬۶۵۸ خانه؛ ازمیر با ۲٬۰۷۶ رکورد و ۲٬۳۸۰ خانه؛ طرابزون با ۸۲۶ رکورد و ۲٬۲۷۳ خانه؛ و بالکسیر با ۱٬۶۵۷ رکورد و ۲٬۲۰۲ خانه. در استانبول ۷٬۶۵۸ خانه به ۴٬۰۱۵ مسکن با کیفیت بالا، ۳٬۱۸۵ مسکن و ۴۵۸ خانهٔ مستقل تقسیم می‌شود. در میان محله‌های استانبول، ثبت بیوغلو را با ۱٬۲۳۴ رکورد و ۱٬۸۷۸ خانه، باغجیلار را با ۱۴ رکورد و ۸۲۶ خانه، شیشلی را با ۳۳۶ رکورد و ۸۲۲ خانه، فاتح را با ۵۵۰ رکورد و ۷۲۸ خانه و اسنیورت را با ۸۴ رکورد و ۶۰۹ خانه فهرست می‌کند. در استان آنتالیا، کاش ۴٬۶۰۲ رکورد و ۴٬۷۵۷ خانه را دربر می‌گیرد و در استان موغلا، فتحیه ۴٬۱۹۹ رکورد و ۴٬۳۵۳ خانه را.

دو شمار پیشین در رسانه‌ها آمده است و جدول ۶ آن‌ها را کنار ثبت می‌گذارد. خبرگزاری آناتولی در ۳۰ اکتبر ۲۰۲۴، بر پایهٔ برنامهٔ سالانهٔ ریاست جمهوری ۲۰۲۵، گزارش داد که در پایان اوت ۲۰۲۴ برای ۳۷٬۱۷۲ خانه از ۸۸٬۷۳۰ خانه‌ای که درخواست داده بودند مجوز صادر شده بود. خبرگزاری دمیرن (Demirören) در ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۵، با نسبت دادن ارقام استانی به داده‌های وزارت، گزارش داد که ۲۲٬۹۳۹ خانه در نخستین سال قانون مجوز داشتند، با ۶٬۵۷۳ خانه در موغلا، ۴٬۸۹۹ در آنتالیا و ۲٬۲۵۰ در استانبول. این دو گزارش از شمارش‌های متفاوتی استفاده می‌کنند، تعریف‌های خود را بیان نمی‌کنند و رقم ۲۰۲۴ از رقم ۲۰۲۵ بیشتر است؛ بنابراین این سه شمار را نمی‌توان یک سری واحد خواند.

داده‌های آگهی‌ها برای استانبول در سال‌های پیش از قانون کامل‌ترین است. گزارشی از آژانس برنامه‌ریزی استانبول (İstanbul Planning Agency، İPA) که با مدیریت برنامه‌ریزی شهری شهرداری کلان‌شهر استانبول تهیه شده است، ۲۲٬۶۹۵ رکورد Airbnb را در استانبول در ۲۰۲۱ و ۳۷٬۹۹۲ رکورد را در پایان ۲۰۲۳ می‌شمارد، یعنی رشد ۷۰٪، که خانه‌های کامل ۷۰٫۵٪ رکوردها را تشکیل می‌دهند و بیوغلو، شیشلی و فاتح به ترتیب ۲۳٪، ۱۴٫۶٪ و ۱۰٫۲٪ آن‌ها را در اختیار دارند. این گزارش استدلال می‌کند که تمرکز اجارهٔ کوتاه‌مدت یافتن اجارهٔ بلندمدت را در آن مناطق دشوارتر می‌کند. گزارش همچنین بیان می‌کند که قانون پیشنهادهای شهرداری برای محدود کردن کاربری‌های گردشگری در بیوغلو و مرکز کادیکوی را بی‌اعتبار کرد، که برداشت خود آژانس از قانون است و نه یافتهٔ وزارت.

پس از قانون، دو مورد بعدی بر عرضه اثر دارند. نخست پایان مجوزهای موقت است. نامهٔ وزارت مورخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۴، که TÜRSAB در ۶ ژانویهٔ ۲۰۲۵ آن را بازتاب داد، بیان کرد که مجوزهای موقت خانه‌های فاقد یادداشت مسکن در سند در ۳۱ دسامبر ۲۰۲۴ اعتبار خود را از دست دادند و آگهی‌های ملک‌های مندرج در فهرست وزارت باید از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ برداشته می‌شد. دوم مقایسه‌ای است که رسانهٔ تخصصی Turizm Ekonomi در ۲۰ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ منتشر کرد. این رسانه برای شش محلهٔ استانبول شمار خانه‌های دارای مجوز در پایگاه دادهٔ آژانس ترویج و توسعهٔ گردشگری ترکیه (Türkiye) را با شمار آگهی‌های Airbnb که یافته بود سنجید: کادیکوی ۱۵۶ در برابر ۴۹۹، فاتح ۵۲۵ در برابر بیش از ۱٬۰۰۰، شیشلی ۳۳۰ در برابر بیش از ۱٬۰۰۰، بشیکتاش ۱۳۰ در برابر ۷۰۶، ایوپ‌سلطان ۱۷ در برابر بیش از ۱٬۰۰۰ و اسنیورت ۹۰ در برابر ۲۵۳. این رسانه می‌گوید علت را نمی‌داند، دو توضیح ممکن ارائه می‌کند، یعنی فهرست شدن خانه‌های بدون مجوز یا پوشش چند مکان توسط یک آگهی، و بیان نمی‌کند که ارقام چه زمانی یا چگونه گردآوری شده‌اند.

دربارهٔ اجاره‌بها، سری‌های رسمی که این دوره را پوشش می‌دهند هیچ تغییری را به قانون نسبت نمی‌دهند. بولتن شاخص قیمت مسکن و شاخص اجارهٔ مستأجران جدید در سپتامبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی گزارش می‌دهد که شاخص اجارهٔ مستأجران جدید (۲۰۲۳ = ۱۰۰) برای ترکیه (Türkiye) در ۳۴۲٫۹ بود، به‌طور اسمی ۲۶٫۶٪ نسبت به سپتامبر ۲۰۲۵ بالاتر و به‌طور واقعی ۲٫۴٪ پایین‌تر، و شاخص استانبول در همان سال ۳۵٫۵٪، آنکارا ۲۵٫۱٪ و ازمیر ۲۳٫۷٪ افزایش یافت. بولتن می‌گوید بیشترین افزایش سالانه در میان مناطق آماری در منطقهٔ استانبول بود (۳۵٫۵٪). بولتن مؤسسهٔ آمار برای همان ماه افزایش سالانهٔ ۳۹٫۹۹٪ را در گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها از شاخص قیمت مصرف‌کننده گزارش می‌کند. هیچ‌یک از دو بولتن اثر اجارهٔ کوتاه‌مدت را جدا نمی‌کند. سطح قیمت‌ها به تفکیک استان در راهنمای ارزان‌ترین و گران‌ترین شهرهای ترکیه آمده است.

خرید با در نظر گرفتن اجارهٔ کوتاه‌مدت: پرسش‌هایی برای بررسی

پرسش‌های زیر از قواعد بالا برآمده‌اند. آن‌ها فهرستی بی‌طرف از نکاتی هستند که قانون، آیین‌نامه و راهنماهای رسمی آن‌ها را مرتبط می‌کنند، نه توصیه دربارهٔ هیچ خریدی.

• آیا واحد در دفتر ثبت سند به‌عنوان مسکن ثبت شده و حق ارتفاق یا مالکیت آپارتمانی مسکونی دارد؟ بدون آن، آیین‌نامه گواهی ثبت ساختمان صادرشده برای کاربری مسکونی را می‌خواهد (ماده ۵(۲)(c)).
• آیا واحد در ساختمانی چندواحدی، مجتمع مسکونی، خانهٔ مستقل، مسکن با کیفیت بالا یا تایم‌شر است؟ قواعد رضایت برای هر یک متفاوت است (ماده ۳(۳) و ۳(۱۰) قانون؛ ماده ۵(۴) آیین‌نامه).
• آیا تصمیم متفق محضری‌شدهٔ مالکان ساختمان برای واحد از پیش وجود دارد یا باید گرفته شود؟ آیین‌نامه رونوشت محضری‌شده را همراه درخواست می‌خواهد.
• آیا واحد هم‌اکنون مجوز دارد؟ ثبت عمومی وزارت را می‌توان بر حسب شمارهٔ مجوز، دارنده، نوع، استان و محله فیلتر کرد.
• در صورت فروش بر سر مجوز چه می‌آید؟ تغییر موجر باید ظرف سی روز از ثبت اعلام شود و اگر موجر جدید ظرف سی روز بعدی برای انتقال آن درخواست ندهد، مجوز لغو می‌شود (ماده ۴(۲)(b) و ۵(۱)(c) قانون).
• همان مالک در ساختمان چند واحد دارد یا قصد دارد اجاره دهد؟ سقف ۲۵٪ و قاعدهٔ پروانهٔ کسب‌وکار در بالای پنج واحد در برخی موارد اعمال می‌شود (ماده ۳(۴) قانون).
• آیا طرح مدیریت ساختمان، که بر پایهٔ ماده ۲۸ قانون ۶۳۴ تنظیم شده است، دربارهٔ اجارهٔ کوتاه‌مدت چیزی می‌گوید؟ برای مسکن با کیفیت بالا قانون به بندی در طرح مدیریت ارجاع می‌دهد که آن را مجاز می‌داند (ماده ۳(۱۰)).
• آیا واحد استانداردهای آیین‌نامه را برای تجهیزات، ایمنی در برابر آتش و ظرفیت دارد و آیا بازرسی شده است؟ خانه‌های دارای مجوز دست‌کم هر دو سال یک بار بازرسی می‌شوند (ماده ۱۲(۴)).
• درآمد اجارهٔ واحد چگونه مالیات می‌شود؟ معافیت ۲۰۲۶، کسر مقطوع و پرسش بازِ نامهٔ متوقف‌شده در بالا شرح داده شده‌اند.
• آیا اقامت مبتنی بر ملک در نظر است؟ فهرست مدارک ریاست مهاجرت بیان می‌کند که خانه را نمی‌توان برای اجاره یا درآمد مشابه به کار برد.
• هزینه‌های خرید چیست؟ ماشین‌حساب مالیات سایت آن‌ها را برآورد می‌کند، آپارتمان‌های استانبول در صفحهٔ آپارتمان برای فروش در استانبول فهرست شده‌اند و مرور شهر در صفحهٔ شهر استانبول آمده است.

اجاره‌های کوتاه‌مدت طبق قانون ۷۴۶۴ از آمار هتل‌هایی که وزارت منتشر می‌کند جدا هستند، چنان‌که راهنمای تعداد هتل‌ها در ترکیه توضیح می‌دهد: خانه‌هایی که با مجوز اجاره اجاره داده می‌شوند جزو مؤسساتی که گواهی بهره‌برداری، سرمایه‌گذاری یا اقامتگاه ساده دارند شمرده نمی‌شوند.

سوالات متداول

آیا برای اجارهٔ آپارتمانم در Airbnb در ترکیه به مجوز نیاز دارم؟

بله، اگر اجاره برای هر اقامت حداکثر ۱۰۰ روز باشد. ماده ۳(۱) قانون ۷۴۶۴ مجوز را پیش از انعقاد قرارداد اجارهٔ گردشگری لازم می‌داند و بند ۴(۱)(a) مالکی را که بدون آن اجاره دهد بر پایهٔ متن قانون به ازای هر خانه ۱۰۰٬۰۰۰ TL جریمه می‌کند. صفحهٔ راهنمای Airbnb برای ترکیه (Türkiye) می‌گوید از ۱ آوریل ۲۰۲۶ میزبان باید شمارهٔ مجوز، نام صاحب سند و نشانی آگهی را برای هر آگهی وارد کند. این پاسخ بر پایهٔ همان مواد قانون و آیین‌نامه و همان صفحهٔ راهنمای پلتفرم است که در بخش‌های بالا شرح داده شد.

قانون Airbnb ترکیه چند روز را پوشش می‌دهد؟

اجاره‌های تا ۱۰۰ روز را پوشش می‌دهد. ماده ۲ اجارهٔ گردشگری را اجاره برای حداکثر ۱۰۰ روز تعریف می‌کند و بند ۱(۳) هر اجارهٔ بیش از ۱۰۰ روز را که یک‌جا منعقد شود از شمول قانون خارج می‌کند. اجارهٔ همان خانه بیش از چهار بار در یک سال با قراردادهایی که هر یک بیش از ۱۰۰ روز است، طبق بند ۴(۱)(g) جریمهٔ ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ TL دارد. جزئیات این قاعده در بخش مربوط همین راهنما آمده است.

آیا همهٔ مالکان ساختمان باید موافقت کنند؟

برای آپارتمانی در ساختمان چندواحدی، بله: بند ۳(۳) تصمیمی را می‌خواهد که همهٔ مالکان واحدهای ساختمان به اتفاق آرا گرفته باشند و آیین‌نامه رونوشت محضری‌شده را می‌خواهد. در مجتمع مسکونی متشکل از چند ساختمان، قاعده دربارهٔ ساختمانی اعمال می‌شود که خانه در آن است. مسکن با کیفیت بالا، خانه‌های تایم‌شر و خانه‌های مستقل از تصمیم متفق و سقف ۲۵٪ معافند (ماده ۵(۴) آیین‌نامه). دادگاه قانون اساسی در ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵ اعتراض به قاعدهٔ مجتمع‌ها را رد کرد. شرح بیشتر این تصمیم در بخش رضایت مالکان آمده است.

آیا خارجی‌ها می‌توانند مجوز اجارهٔ گردشگری بگیرند؟

آیین‌نامه بر اجاره به اشخاص داخلی یا خارجی اعمال می‌شود و مدارکی را که موجر حقیقی خارجی ارائه می‌کند برمی‌شمارد: رونوشت گذرنامه و شمارهٔ هویت خارجی یا شمارهٔ مالیاتی، به‌علاوهٔ مدارک دیگری که هر متقاضی ارائه می‌دهد، مانند سند ثبتی. درخواست از طریق e-Devlet ثبت می‌شود. مراحل درخواست در بخش مراحل مجوز شرح داده شده است.

جریمه‌ها طبق قانون Airbnb ترکیه چیست؟

ماده ۴ قانون برای نخستین تشخیص اجارهٔ بدون مجوز ۱۰۰٬۰۰۰ TL به ازای هر خانه، برای ادامه پس از پانزده روز ۵۰۰٬۰۰۰ TL و برای ادامه پس از پانزده روز دوم ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ TL تعیین می‌کند. اتاق بازرگانی و صنایع موغلا مبالغ ۲۰۲۶ را ۱۸۰٬۶۱۷ TL، ۹۰۳٬۰۸۸ TL و ۱٬۸۰۶٬۱۷۷ TL فهرست می‌کند، پس از تجدید ارزیابی سالانه طبق قانون ۵۳۲۶. واسطه‌ها و پلتفرم‌ها جریمه‌های خاص خود را دارند، چنان‌که در جدول ۲ آمده است.

آیا بدون مجوز می‌توانم در Airbnb یا پلتفرم‌های رزرو دیگر اجاره دهم؟

قانون ارائه‌دهندگان خدمات واسطه‌ای را که آگهی بدون مجوز را ظرف ۲۴ ساعت پس از اخطار وزارت حذف نکنند جریمه می‌کند (ماده ۴(۱)(e)) و آیین‌نامه می‌خواهد شمارهٔ مجوز در هر رسانه‌ای که خانه در آن تبلیغ می‌شود دیده شود (ماده ۹(۲)). Airbnb بیان می‌کند که از ۱ آوریل ۲۰۲۶ آگهی‌های دارای اطلاعات نامعتبر یا منقضی مجوز نمی‌توانند در ترکیه (Türkiye) به میزبانی ادامه دهند.

درآمد اجارهٔ کوتاه‌مدت در ترکیه چگونه مالیات می‌شود؟

اجارهٔ ساختمان طبق قانون مالیات بر درآمد درآمد سرمایه‌ای املاک است، با معافیت اجارهٔ مسکونی ۵۸٬۰۰۰ TL برای درآمد کسب‌شده در ۲۰۲۶ و انتخاب میان هزینه‌های واقعی و کسر مقطوع ۱۵٪. اینکه اجارهٔ گردشگری دارای مجوز اجارهٔ مسکن است یا درآمد تجاری، از زمان نامهٔ سازمان درآمدهای دولتی در ۲۴ ژانویهٔ ۲۰۲۵ مورد اختلاف بوده است، نامه‌ای که گزارش‌های رسانه‌ای می‌گویند شورای دولتی آن را متوقف کرده است.

آیا قانون بر اجاره‌های بلندمدت اعمال می‌شود؟

بر اجاره‌های بیش از ۱۰۰ روز که یک‌جا منعقد شوند خیر (ماده ۱(۳) قانون)، با رعایت جریمهٔ ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ TL برای بیش از چهار اجارهٔ این‌گونه از همان خانه در یک سال (ماده ۴(۱)(g)). افزایش اجاره‌بها در اجاره‌های مسکونی بلندمدت از ماده ۳۴۴ قانون تعهدات پیروی می‌کند و سقف ۲۵٪ که تا ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۴ بر تمدیدها اعمال می‌شد پایان یافته است. مقایسهٔ دو نظام در جدول بخش اجارهٔ کوتاه‌مدت و بلندمدت آمده است.

برای مجوز کجا درخواست دهم؟

درخواست‌ها فقط از طریق e-Devlet ثبت می‌شوند. مدیریت فرهنگ و گردشگری استانی که خانه در آن است درخواست را بررسی می‌کند، در حالی که درخواست‌های مسکن با کیفیت بالا، تایم‌شرها و خانه‌های مشمول مادهٔ گذار قانون را وزارت بررسی می‌کند. درخواست‌های کاغذی بدون بررسی بازگردانده می‌شوند. فهرست مراحل در بخش درخواست مجوز آمده است.

آیا مدیریت ساختمان یا مجتمع می‌تواند اجارهٔ کوتاه‌مدت را ممنوع کند؟

قانون تصمیم متفق مالکان واحدهای ساختمان را شرط مجوز می‌کند، بنابراین یک مالک مخالف می‌تواند مانع درخواست برای آپارتمانی در ساختمان چندواحدی شود. تصمیم دادگاه قانون اساسی در ۲۵ دسامبر ۲۰۲۵ این قاعده را برجای گذاشت. طرح مدیریت ساختمان نیز می‌تواند اهمیت داشته باشد: برای مسکن با کیفیت بالا، قانون بندی در طرح مدیریت را می‌خواهد که اجارهٔ کوتاه‌مدت را مجاز بداند.

آخرین بررسی: 17 اکتبر 2026. منابع: قانون شمارهٔ ۷۴۶۴ (پایگاه قوانین، روزنامهٔ رسمی، ۲ نوامبر ۲۰۲۳) و آیین‌نامهٔ آن (شماره‌های روزنامهٔ رسمی ۲۸ دسامبر ۲۰۲۳، ۱۰ اکتبر ۲۰۲۵ و ۲۵ نوامبر ۲۰۲۵)؛ وزارت فرهنگ و گردشگری (صفحهٔ درخواست، صفحهٔ مدیریت‌های استانی، ثبت خانه‌های دارای مجوز)؛ تصمیم دادگاه قانون اساسی E.۲۰۲۵/۱۴۷، K.۲۰۲۵/۲۷۵ (روزنامهٔ رسمی، ۲ آوریل ۲۰۲۶، متن)؛ مجلس کبیر ملی (لایحهٔ ۲/۳۸۰۳)؛ سازمان درآمدهای دولتی (اینفوگرافیک درآمد اجارهٔ ۲۰۲۶، راهنمای درآمد اجاره)؛ قانون مالیات بر درآمد، قانون تعهدات و قانون خلافکاری‌ها؛ مؤسسهٔ آمار ترکیه (بولتن قیمت مصرف‌کننده، سپتامبر ۲۰۲۶)؛ بانک مرکزی (شاخص‌های مسکن و اجاره، سپتامبر ۲۰۲۶)؛ ریاست مهاجرت (فهرست مدارک)؛ Airbnb (صفحهٔ راهنما برای ترکیه، که فقط برای بیان خود پلتفرم نقل شده است)؛ خبرگزاری آناتولی (شمار مجوزها در ۲۰۲۴، لایحهٔ پلتفرم‌ها)؛ خبرگزاری دمیرن؛ TÜRSAB؛ اتاق بازرگانی و صنایع موغلا؛ بخشنامهٔ Deniz Ticaret Odası؛ آژانس برنامه‌ریزی استانبول؛ Turizm Ekonomi؛ Türkiye Turizm؛ Haberler.com.