خرید ملک در امارات

چیزی که بیشتر صفحه‌های ملک امارات از قلم می‌اندازند

«خرید ملک در امارات» یک تصمیم نیست. امارات متحده عربی فدراسیونی از هفت امارت است و قانون مالکیت ملک را هر امارت جداگانه تعیین می‌کند، نه فدراسیون. مالیات، ویزای اقامت، ارز و قانون ارث فدرال‌اند و همه‌جا یکسان. آنچه یک خارجی مجاز است مالک شود چنین نیست: از مالکیت کامل در دبی تا حق انتفاع صدساله در شارجه.

اگر این تمایز را درست بفهمید، بقیهٔ تحقیق ساده می‌شود. اگر نفهمید، مقاله‌ای دربارهٔ دبی می‌خوانید، فرض می‌کنید شارجه را توصیف می‌کند، و در دفتر ثبت غافلگیر می‌شوید.

یک نکتهٔ دیگر هم از همان ابتدا گفتنی است، چون همهٔ آنچه در ادامه می‌آید را شکل می‌دهد. هر ۶۹ پروژه‌ای که گروه UInvest اکنون در امارات نمایندگی می‌کند در دبی است. این تصادفی نیست و پایین‌تر توضیح می‌دهیم چرا — اما اگر خودِ جزئیات دبی را می‌خواهید، یعنی قیمت، منطقه، بازده و هزینه، آن‌ها در صفحهٔ اختصاصی خرید ملک در دبی است. این صفحه دربارهٔ کشور است: قواعد، مالیات، ویزا، وصیت‌نامه‌ای که باید بنویسید، و اینکه امارات در برابر دیگر بازارهایی که در آن‌ها کار می‌کنیم چگونه است.

فدرال یا اماراتی؟ بدانید کدام قاعده را می‌خوانید

نتیجهٔ عملی: استدلال مالیاتی و ویزایی امارات هر جا بخرید یکی است. استدلال مالکیت چنین نیست، و همان است که تعیین می‌کند واقعاً کجا باید بگردید.

یک خارجی واقعاً کجا می‌تواند مالک شود، امارت به امارت

این همان جدولی است که باید در هر صفحهٔ ملک امارات باشد و تقریباً هیچ‌جا نیست.

دو سطر این جدول تأکید می‌خواهد.

ابوظبی در ۲۰۱۹ تغییر کرد و بسیاری از توصیه‌های قدیمی از آن عقب مانده‌اند. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۱۹ قانون املاک ۲۰۰۵ را اصلاح کرد و از ۱۶ آوریل ۲۰۱۹ به اشخاص حقیقی خارجی و شرکت‌های با مالکیت خارجی اجازه داد درون مناطق سرمایه‌گذاری امارت سند مالکیت کامل داشته باشند. پیش از آن سقف، اجاره‌داری ۹۹ ساله بود. اگر راهنمایی می‌خوانید که هنوز می‌گوید خارجی‌ها نمی‌توانند در ابوظبی مالک کامل باشند، پیش از این اصلاح نوشته شده است.

شارجه واقعاً متفاوت است و بیش از همه بد فهمیده می‌شود. خارجیانِ خارج از شورای همکاری در شارجه سند مالکیت کامل نمی‌گیرند. آن‌ها حق انتفاع می‌گیرند — حقی ثبت‌شده برای استفاده از ملک، تا ۱۰۰ سال، در مناطقی که دولت به‌طور مشخص تعیین کرده، با ثبت قرارداد در ادارهٔ ثبت امارت. این حقی واقعی، قابل انتقال و بلندمدت است. اما مالکیت زمین نیست و نباید مانند مالکیت قیمت‌گذاری شود.

خلاصهٔ رسمی فدرال در u.ae — خرید ملک توسط خارجی‌ها در امارات منتشر شده است. دفتر ثبت دبی ادارهٔ اراضی دبی و ابوظبی ادارهٔ شهرداری‌ها و حمل‌ونقل است. قواعد اصلاح می‌شوند — وضعیت روز را برای همان قطعهٔ مشخص پیش از تعهد تأیید کنید.

چرا همهٔ پروژه‌های ما در دبی است

ترجیح می‌دهیم این را توضیح دهیم تا اینکه بگذاریم فرض کنید کل بازار همین است.

دبی با اختلاف زیاد بزرگ‌ترین حجم موجودی مالکیت کامل در دسترس خارجی‌ها در کشور را دارد؛ طولانی‌ترین تاریخچهٔ معاملات برای قیمت‌گذاری؛ جاافتاده‌ترین نظام امانی برای پیش‌فروش؛ و به‌مراتب نقدشونده‌ترین بازار دست دوم. برای خریدار بین‌المللی که می‌خواهد بتواند دوباره بفروشد بی‌آنکه منتظر تنها خریدارِ همان ساختمان خاص بماند، این چهار چیز از هر چیز دیگری مهم‌تر است.

این داوری دربارهٔ نقدشوندگی است، نه ادعایی مبنی بر بد بودن امارت‌های دیگر. مناطق سرمایه‌گذاری ابوظبی به‌ویژه پیشنهادی جدی‌اند و اگر همان را می‌خواهید بگویید — صادقانه می‌گوییم که می‌توانیم کمک کنیم یا بهتر است جای دیگری بروید. آنچه نمی‌کنیم این است که چیزی را فهرست کنیم که نمی‌توانیم درست پشتیبانی کنیم.

نردبان کامل قیمت، بازده خالص به تفکیک منطقه و هزینه‌های خرید در صفحهٔ دبی است. مطالعهٔ بیشتر: آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند، مالکیت کامل در برابر اجاره‌داری و قواعد خرید.

وضعیت مالیاتی فدرال

این بخش واقعاً ساده است — و به همین دلیل قوی‌ترین نقطهٔ فروش امارات است و به همین دلیل ارزش دارد دقیق بیان شود، نه شعاری.

دو هشدار. نخست، «در امارات مالیات نیست» دربارهٔ شما درست و دربارهٔ شرکت شما نادرست است. مالیات شرکتی ۹ درصد از ۲۰۲۳ بر سود کسب‌وکار بالای آستانه اعمال می‌شود و نگهداری ملک از طریق ساختار شرکتی می‌تواند شما را مشمول کند. اگر به ساختار شرکتی فکر می‌کنید، پیش از خرید مشورت بگیرید نه پس از آن. سازمان مالیاتی فدرال قواعد را در tax.gov.ae منتشر می‌کند.

دوم، اینکه امارات از شما مالیات نمی‌گیرد به معنای آن نیست که هیچ‌کس نمی‌گیرد. کشور اقامت مالیاتی شما ممکن است درآمد اجاره یا عایدی شما در امارات را مشمول کند، صرف‌نظر از اینکه ملک کجاست. این پرسشی برای مشاور خودتان است و رایج‌ترین خلأ برنامه‌ریزی‌ای که می‌بینیم. بیشتر در چرا در دبی مالیات نیست و مالیات املاک در دبی.

اقامت: ویزای طلایی فدرال است

ویزای طلایی مرتبط با ملک برنامه‌ای سراسری در امارات است، نه برنامه‌ای دبی‌محور. سرمایه‌گذاری واجد شرایط ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۴۴٬۷۰۰ دلار) اقامت ده‌سالهٔ قابل تمدید را برای همسر و فرزندان پشتیبانی می‌کند، بدون اسپانسر محلی.

حذف الزام پیشین به داشتن ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم سرمایهٔ خود از خود عدد آستانه مهم‌تر است: خریداری که وام می‌گیرد یا دو سه واحد کوچک‌تر را کنار هم می‌گذارد اکنون بر مبنای ارزش تأییدشده واجد شرایط می‌شود نه پول نقد پرداختی. جزئیات در ویزای طلایی چیست، به‌روزرسانی‌های سرمایه‌گذاران، تسهیل قواعد ده‌ساله و مهاجرت به دبی. رسمی: u.ae.

اگر هدف پاسپورت است نه اقامت، امارات آن را نمی‌دهد و همین را می‌گوییم. ترکیه بازاری در مجموعهٔ ماست که شهروندی در برابر سرمایه‌گذاری دارد — با ریسک ارزی‌ای که امارات ندارد.

ارث: چیزی که تقریباً هیچ‌کس برایش برنامه نمی‌ریزد

این مهم‌ترین موضوع این صفحه است که در بروشور هیچ سازنده‌ای نخواهید یافت، و فدرال است — پس هر جای امارات که بخرید اعمال می‌شود.

تصویب‌نامهٔ قانونی فدرال شمارهٔ ۴۱ سال ۲۰۲۲ دربارهٔ احوال شخصیهٔ مدنی از ۱ فوریهٔ ۲۰۲۳ در هر هفت امارت اجرا شد. این قانون بر ساکنان غیرمسلمان اعمال می‌شود، مگر آنکه اجرای قانون کشور خود را انتخاب کنند. جایی که وصیت‌نامهٔ ثبت‌شده و اثبات قانون کشور مبدأ وجود نداشته باشد، خودِ قانون توزیع پیش‌فرض قانونی ارائه می‌دهد، نه ارجاع به ارث شرعی — تغییری مهم نسبت به آنچه بیشتر مقاله‌های قدیمی توصیف می‌کنند.

اما «پیش‌فرض قانونی» هنوز همان «آنچه شما می‌خواستید» نیست. برای مالکان غیرمسلمان راه عملی وصیت‌نامهٔ ثبت‌شده است. مرکز وصایای DIFC وصیت‌نامه‌های انگلیسی‌زبان را بر پایهٔ اصول کامن‌لا ثبت می‌کند که می‌تواند دارایی‌های امارات و در شکل کامل دارایی‌های سراسر جهان و سرپرستی فرزندان صغیر را پوشش دهد.

توصیهٔ صریح ما: اگر در امارات ملک دارید و وصیت‌نامه ثبت نکرده‌اید، این باارزش‌ترین یک ساعت کار اداری پیش روی شماست. هزینه‌اش کسری از کارمزد انتقال است و سرنوشت دارایی‌ای را تعیین می‌کند که به احتمال زیاد از خود تصمیم خرید عمر بیشتری خواهد داشت. بیشتر در ارث برای مالکان خارجی.

ارز، و چرا یک استدلال را حذف می‌کند

درهم با نرخ ۳٫۶۷۲۵ به دلار آمریکا میخکوب است و امارات جابه‌جایی سرمایه و بازگرداندن درآمد اجاره و عواید فروش را محدود نمی‌کند. برای خریداری که به دلار حساب می‌کند، ریسک ارزی خرید در امارات نزدیک به صفر است.

این بیش از همه در مقایسه اهمیت دارد. ارز متغیر غالب در سنجش ترکیه است، جایی که لیر در دوازده ماه منتهی به اوت ۲۰۲۶ حدود ۱۷ درصد در برابر دلار افت کرد. و میان امارات و عمان اصلاً موضوع نیست، چون هر دو به دلار میخکوب‌اند — به همین دلیل مقایسهٔ آن دو باید از جای کاملاً دیگری آغاز شود، چنان‌که در عمان در برابر دبی و دبی در برابر ترکیه نشان داده‌ایم.

امارات در برابر دیگر بازارهایی که پوشش می‌دهیم

این را سه محصول واقعاً متفاوت بخوانید، نه یک رتبه‌بندی. امارات گزینهٔ نقدشونده، بدون مالیات و میخکوب به دلار است، بی هیچ مسیری به پاسپورت. عمان ارزان‌تر و آرام‌تر است با همان پروفایل مالیاتی و ارزی و خروجی بسیار باریک‌تر. ترکیه تنها موردی است که به پاسپورت می‌رسد و تنها موردی که ارزش می‌تواند علیه شما حرکت کند. قبرس شمالی، قبرس جنوبی و گرجستان را نیز پوشش می‌دهیم.

بازار همین حالا چه می‌کند

دبی آن بازار اماراتی است که داده‌اش منتشر می‌شود و ارزش دارد مستقیم به آن نگاه کنیم. در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ دبی حدود ۷۹٬۰۰۰ معاملهٔ مسکونی ثبت کرد در برابر حدود ۹۲٬۰۰۰ در همان بازه از ۲۰۲۵، در حالی که قیمت هر فوت مربع سالانه حدود ۱۲٫۵ درصد بالا رفت و به نزدیک ۱٬۷۷۰ درهم رسید.

بالا رفتن قیمت روی حجم نزولی ترکیبی است که باید پایید، نه جشن گرفت و نه از آن ترسید. نشانهٔ چرخش قریب‌الوقوع نیست. یعنی بازار دیگر در فازی نیست که همه‌چیز فروش برود، و جزئیات — کدام ساختمان، کدام شارژ خدماتی، کدام سازنده — بیش از دو سال پیش اهمیت دارد.

استدلال ساختاری تقاضا همچنان قوی است: جمعیت دبی در ۲۰۲۵ از ۴ میلیون گذشت و طرح ۲۰۴۰ امارت حدود ۵٫۸ میلیون ساکن را هدف گرفته است. خوانش مفصل ما در راهنمای سرمایه‌گذاری بازار، آیا قیمت‌ها بالا می‌رود و آیا هنوز سرمایه‌گذاری خردمندانه‌ای است.

خرید از خارج، از ابتدا تا انتها

بیشتر خریداران ما در امارات بدون حضور در کشور معامله را تمام می‌کنند، که برای کسانی که انتظار بوروکراسی خلیجی دارند غافلگیرکننده است. بوروکراسی نیست — اما چند مرحله هست که نظم زودهنگام در آن‌ها هفته‌ها صرفه‌جویی می‌کند.

نقاط اصطکاک صادقانه مراحل سوم و ششم‌اند. قرارداد جایی است که خرید بد برگشت‌ناپذیر می‌شود — نام حساب امانی، تاریخ تکمیل و پیامد از دست رفتن آن سه بندی‌اند که ارزش دو بار خواندن دارند و همان سه بندی که بیش از همه سرسری خوانده می‌شوند. و درخواست اقامت در نهایت حضور شخصی شما را می‌طلبد برای بیومتریک و معاینه، هر قدر هم بقیهٔ فرایند از راه دور باشد. هر کس ویزای طلایی بدون هیچ سفری وعده دهد، آن را نادرست توصیف می‌کند.

وکالت‌نامه، اگر درست تنظیم و در کشور خودتان تأیید شود، ثبت و بیشتر امور اداری پیرامون آن را پوشش می‌دهد. آن را زودتر آماده کنید نه در لحظه‌ای که انتقال را متوقف می‌کند — زمان تأیید در کشورها متفاوت است و رایج‌ترین علت تأخیری است که می‌بینیم.

یک نکتهٔ عملی دربارهٔ بانک: حساب بانکی در امارات برای خرید الزامی نیست، اما پرداخت اقساط، شارژ خدماتی و قبوض را به‌مراتب آسان‌تر می‌کند، و اقامت نیز به‌نوبهٔ خود افتتاح آن را ساده‌تر می‌کند. اگر قصد نگهداری بلندمدت دارید، حساب را بخشی از برنامه بدانید نه فکری در آخر کار.

ریسک‌ها، صریح

• شهروندی به هیچ قیمتی نیست. فقط اقامت قابل تمدید. هر کس پاسپورت اماراتی در برابر سرمایه‌گذاری پیشنهاد دهد، چیزی ناموجود را توصیف می‌کند.
• حقوق مالکیت میان امارت‌ها متفاوت است، و حق انتفاع مالکیت کامل نیست. آن را به آنچه هست قیمت بگذارید.
• مالیات شرکتی می‌تواند خریدهای ساختاریافته را با نرخ ۹ درصد بگیرد، هرچند شخصاً چیزی نمی‌پردازید.
• کشور خودتان ممکن است همچنان از شما مالیات بگیرد بابت درآمد و عایدی در امارات.
• بدون وصیت‌نامهٔ ثبت‌شده، توزیع پیش‌فرض قانونی تعیین می‌کند ملک به چه کسی می‌رسد.
• دبی چرخه‌ای است و حجم اکنون در حال سردشدن است با وجود رشد قیمت‌ها. میخکوبی به دلار از ارز محافظت می‌کند نه از ارزش‌گذاری.
• شارژ خدماتی میان ساختمان‌ها بسیار متفاوت است و همان است که بازده ناخالص خوب را به خالصی معمولی بدل می‌کند.

هفت بررسی پیش از خرید در هر امارت

• مشخص کنید قانون کدام امارت اعمال می‌شود و آیا آن قطعهٔ مشخص مالکیت کامل است، اجاره‌داری یا حق انتفاع.
• تأیید کنید منطقه برای مالکیت خارجی تعیین شده است — نه صرفاً اینکه امارت جایی آن را مجاز می‌داند.
• کارمزد انتقال آن امارت را کتبی بگیرید. ۴ درصد دبی همه‌جایی نیست.
• شارژ خدماتی ساختمان را به درهم بر فوت مربع در سال، برای همان ساختمان، کتبی بگیرید.
• حساب امانی نام‌برده در قرارداد را بررسی کنید در هر خرید پیش‌فروش و آن را با ادارهٔ اراضی تأیید کنید.
• وصیت‌نامه ثبت کنید — یا رسماً قانون کشور خود را انتخاب کنید — پیش از آنکه لازم شود.
• در کشور محل اقامت خود مشاورهٔ مالیاتی بگیرید، نه فقط در امارات.

پرسش‌های پرتکرار

آیا خارجی‌ها می‌توانند در هر جای امارات ملک بخرند؟

خیر. هر امارت خودش تصمیم می‌گیرد. دبی و ابوظبی مالکیت کامل خارجی را در مناطق تعیین‌شده مجاز می‌دانند؛ شارجه به‌جای مالکیت کامل، حق انتفاع تا ۱۰۰ سال می‌دهد؛ رأس‌الخیمه، عجمان، ام‌القیوین و فجیره مناطق منتخب مالکیت کامل در کنار اجاره‌داری و حق انتفاع دارند.

آیا خرید در ابوظبی با دبی فرق دارد؟

وضعیت مالیاتی و ویزایی یکسان است چون هر دو فدرال‌اند. مالکیت فرق دارد: ابوظبی مالکیت کامل خارجی را تنها درون مناطق سرمایه‌گذاری تعیین‌شده مجاز می‌داند، حقی که با قانون ۱۳/۲۰۱۹ معرفی شد؛ پیش از آن خارجی‌ها به اجاره‌داری ۹۹ ساله محدود بودند.

آیا می‌توانم در شارجه مالک کامل باشم؟

نه به‌عنوان تبعهٔ خارج از شورای همکاری. شارجه حق انتفاع تا ۱۰۰ سال را در مناطق تعیین‌شدهٔ دولت اعطا می‌کند، با ثبت در ادارهٔ ثبت املاک امارت. این حقی بلندمدت و قابل ثبت است — اما مالکیت زمین نیست.

آیا خرید ملک شهروندی امارات می‌دهد؟

خیر. امارات برنامهٔ شهروندی در برابر سرمایه‌گذاری ندارد. ملک می‌تواند ویزای طلایی ده‌سالهٔ قابل تمدید از ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم را پشتیبانی کند که هرگز به پاسپورت تبدیل نمی‌شود.

آیا بابت درآمد اجاره در امارات مالیات می‌دهم؟

در امارات خیر، به‌عنوان شخص حقیقی. مالیات بر درآمد، مالیات سالانهٔ املاک و مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد. مالیات شرکتی ۹ درصد بر سود شرکت بالای آستانه اعمال می‌شود و کشور اقامت مالیاتی شما ممکن است صرف‌نظر از این، درآمد را مشمول کند.

پس از فوت من چه بر سر ملکم در امارات می‌آید؟

تصویب‌نامهٔ قانونی فدرال شمارهٔ ۴۱ سال ۲۰۲۲ از فوریهٔ ۲۰۲۳ اجرا می‌شود و به ساکنان غیرمسلمان توزیع پیش‌فرض قانونی می‌دهد، مگر آنکه وصیت‌نامه ثبت کرده باشند یا بتوانند اعمال قانون کشور خود را نشان دهند. ثبت وصیت‌نامه، برای نمونه از طریق مرکز وصایای DIFC، راه در دست گرفتن نتیجه است.

چرا همهٔ آگهی‌های شما در امارات در دبی است؟

چون دبی عمیق‌ترین بازار مالکیت کامل در دسترس خارجی‌ها، طولانی‌ترین تاریخچهٔ قیمت، جاافتاده‌ترین نظام امانی و به‌مراتب فروش مجدد آسان‌تری دارد. ترجیح می‌دهیم یک امارت را درست نمایندگی کنیم تا موجودی‌ای را فهرست کنیم که نمی‌توانیم پشتیبانی کنیم.

آیا امارات از عمان ارزان‌تر است؟

خیر — در نقطهٔ ورود عمان ارزان‌تر است. ارزان‌ترین پروژهٔ عمانی ما از ۷۶٬۷۰۰ دلار شروع می‌شود در برابر ۱۱۰٬۰۰۰ دلار در امارات. در ازای این تفاوت، امارات انتخاب بسیار بیشتر و نقدشوندگی به‌مراتب بهتری می‌دهد. مقایسه در عمان در برابر دبی باز شده است.

جست‌وجوهای مرتبط در این سایت

دبی به‌تفصیل: خرید ملک در دبی، بهترین مناطق سرمایه‌گذاری، هزینهٔ خرید آپارتمان، راهنمای پیش‌فروش، وام مسکن برای خارجی‌ها. بازارهای دیگر: عمان، ترکیه، قبرس شمالی، قبرس جنوبی، گرجستان.

حکم نهایی

امارات در هر چیزی که فدرال است ساده‌ترین حوزهٔ بزرگ ملکی منطقه است: بدون مالیات بر درآمد اشخاص، بدون مالیات املاک، بدون مالیات بر عایدی سرمایه، ارزی میخکوب به دلار، جابه‌جایی آزاد سرمایه و برنامهٔ اقامتی که به‌روشنی تعریف شده و زندگی در آنجا را الزامی نمی‌کند. این مزیت‌ها واقعی‌اند، در هر هفت امارت یکسان‌اند و همان‌هایی‌اند که خریدارانی را که می‌بینید جذب می‌کنند.

آنچه دقت می‌خواهد هر چیزی است که فدراسیون تعیین نمی‌کند. حقوق مالکیت قانون امارت است، به‌طور معنادار متفاوت است، و تفاوت میان مالکیت کامل در دبی و حق انتفاع صدساله در شارجه یک ریزه‌کاری نیست. یک وصیت‌نامهٔ ثبت‌شده و مشاورهٔ مالیاتی درست در کشور خودتان را اضافه کنید — و امارات به یکی از تمیزترین خریدهای ملکی فرامرزی موجود بدل می‌شود.

گروه UInvest ۶۹ پروژه در دبی را نمایندگی می‌کند و در عمان، ترکیه، قبرس و گرجستان فعال است. می‌گوییم قانون کدام امارت بر واحد پیش روی شما اعمال می‌شود، تملک و نگهداری آن واقعاً چقدر هزینه دارد، و آنجا که پاسخ صادقانه کشوری دیگر است، آن را هم می‌گوییم.

درخواست مشاورهٔ رایگان ملک و اقامت امارات

مطالعهٔ بیشتر: u.ae دربارهٔ خرید ملک توسط خارجی‌ها خلاصهٔ رسمی فدرال است؛ ادارهٔ اراضی دبی و ادارهٔ شهرداری‌ها و حمل‌ونقل ابوظبی دو دفتر ثبت اصلی‌اند؛ سازمان مالیاتی فدرال قواعد مالیات شرکتی و ارزش افزوده را منتشر می‌کند؛ مرکز وصایای DIFC ثبت وصیت‌نامهٔ غیرمسلمانان را انجام می‌دهد.