DAMAC Islands Dubai: ۵٬۹۱۵ خانه، قیمت‌ها و منابع (۲۰۲۶)

DAMAC Islands Dubai یک مجتمع مادر (master community) در Dubailand است که سازندهٔ آن، DAMAC Properties، در صفحهٔ پروژهٔ خود آن را با ۳۰ میلیون فوت مربع و ۵٬۹۱۵ ویلا و تاون‌هاوس با تم مقصدهای جزیره‌ای استوایی، با قیمت شروع AED (درهم امارات) ۲٬۷۵۰٬۰۰۰ (حدود ۷۴۸٬۸۰۹ دلار آمریکا با نرخ ثابت‌شدهٔ ۳٫۶۷۲۵) و با تحویلی که با سه‌ماهه ۴ / ۲۰۲۹ نشانه‌گذاری شده است، معرفی می‌کند.

این راهنمای DAMAC Islands Dubai سه منبع را همان‌گونه می‌خواند که در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ بودند یا، در مورد اعلام رونمایی، در ۲۰ نوامبر ۲۰۲۴: صفحهٔ پروژهٔ DAMAC، صفحهٔ پروژهٔ Property Finder و اطلاعیهٔ رونمایی DAMAC در ۲۰ نوامبر ۲۰۲۴.

این منابع در قیمت شروع (چهار رقم میان AED ۲٬۲۵۰٬۰۰۰ و AED ۳٬۹۳۰٬۰۰۰)، در تحویل (سه‌ماهه ۴ / ۲۰۲۹ در برابر سه‌ماهه ۴ / ۲۰۲۸)، در طرح پرداخت (۷۵/۲۵ در برابر ۲۰/۴۰/۴۰) و در اینکه چه انواع خانه‌ای وجود دارد با هم تفاوت دارند؛ از این رو هر رقم با منبع و تاریخ خودش آمده است و هیچ‌کدام بر دیگری ترجیح داده نشده است.

سپس راهنما این ارقام را در کنار قواعدی می‌گذارد که بر خرید پیش‌فروش (off-plan) در دبی حاکم است و از اداره زمین دبی (DLD) و درگاه دولت امارات نقل شده‌اند، و با فهرستی از آنچه خریدار می‌تواند پیش از رزرو خانه کتبی درخواست کند به پایان می‌رسد.

نمای کلی DAMAC Islands Dubai

صفحهٔ پروژهٔ سازنده برای DAMAC Islands Dubai با یک مجتمع آغاز می‌شود، نه با یک ساختمان. این صفحه مجتمع مادر را ۳۰ میلیون فوت مربع، شمار ویلاها و تاون‌هاوس‌ها را ۵٬۹۱۵ اعلام می‌کند و پروژه را الهام‌گرفته از شش مقصد جزیره‌ای استوایی توصیف می‌کند.

یک کاشی قیمت شروع، AED ۲٬۷۵۰٬۰۰۰ را با ستاره‌ای نشان می‌دهد که صفحه آن را توضیح نمی‌دهد. تنها کارت واحد، ویلای ۵ خوابه‌ای تا ۳٬۱۷۹ فوت مربع (حدود ۲۹۵٫۳ متر مربع) را با تحویل نشانه‌گذاری‌شده به سه‌ماهه ۴ / ۲۰۲۹ نشان می‌دهد و قیمت روی این کارت در متن صفحه «From Loading…» (از … در حال بارگذاری) است، یعنی خود کارت هیچ رقمی چاپ نمی‌کند.

پرسش‌های متداول صفحه دامنه را گسترده‌تر می‌کند: می‌گوید پروژه تاون‌هاوس‌های ۴ و ۵ خوابه و ویلاهای ۶ و ۷ خوابه ارائه خواهد کرد و آن را پروژه‌ای پیش‌فروش (off-plan) در Dubailand می‌نامد. هفت امکانات فهرست شده است: فوارهٔ مرکزی هاب، سکوی آبی، پاروزنی، آبشارهای لاگون، رود جنگلی، پارک آبی و تاب‌های جنگلی. صفحه هیچ طرح پرداخت، هیچ نوع مالکیت، هیچ شمار قطعه یا ساختمان، هیچ شمار طبقه، هیچ برآورد شارژ خدمات، هیچ شمارهٔ پروژه از اداره زمین دبی و هیچ بانک حساب امانی چاپ نمی‌کند.

دو نام دیگر می‌توانند سردرگمی ایجاد کنند. DAMAC Islands 2 مجتمعی جداگانه از DAMAC است که راهنمای خودش را دارد (DAMAC Islands 2). Dubai Islands پروژه‌ای از Nakheel است که Nakheel آن را در سایت خود فهرست کرده است (صفحهٔ Nakheel)؛ آگهی NEXT Coral Dubai Islands در این سایت روی همان جزیرهٔ Nakheel قرار دارد، نه در Dubailand. هیچ‌یک از این دو به پروژه‌ای که اینجا توصیف می‌شود تعلق ندارد.

هر منبع دربارهٔ وضعیت، رونمایی، تحویل، خانه‌ها و نوع مالکیت چه چاپ کرده است

جدول زیر سه منبع را کنار هم می‌گذارد. خانه‌ای که می‌گوید «ذکر نشده» یا «چاپ نشده» یعنی منبع دربارهٔ آن مورد هیچ چیزی چاپ نمی‌کند؛ این بیانی دربارهٔ صفحه است، نه دربارهٔ پروژه.

نخست وضعیت. صفحهٔ سازنده فیلد وضعیتی دارد که پیش‌فروش (off-plan) را نشان می‌دهد، پرچم راه‌اندازی‌ای که روی «درست» تنظیم شده و فیلد واحدهای فروخته‌شده‌ای که ۰ را نشان می‌دهد. صفحه هیچ‌یک از این سه را توضیح نمی‌دهد و هیچ رقم فروش یا درصد ساخت‌وساز چاپ نمی‌کند؛ از این رو راهنما فیلدها را گزارش می‌کند و از عدد ۰ نتیجه‌ای نمی‌گیرد. Property Finder آغاز ساخت‌وساز را ۱۲ سپتامبر ۲۰۲۴ و تکمیل مورد انتظار را ۱ دسامبر ۲۰۲۸ اعلام می‌کند، باز هم بدون هیچ درصد پیشرفت.

سپس تاریخ‌های رونمایی. اطلاعیه می‌گوید این مجتمع در ۱۹ نوامبر ۲۰۲۴ در Coca-Cola Arena رونمایی شد. داده‌های پشت صفحهٔ سازنده تاریخ راه‌اندازی ۱۰ دسامبر ۲۰۲۴ را در خود دارند و اطلاعات کلیدی Property Finder می‌گوید فروش در ۱۴ مارس ۲۰۲۶ آغاز می‌شود. رونمایی، راه‌اندازی ثبت‌شده و گشایش یک مرحلهٔ فروش رویدادهایی متفاوت‌اند و هیچ منبعی نمی‌گوید تاریخش کدام‌یک را نشان می‌دهد؛ به همین دلیل سه تاریخ همان‌گونه که چاپ شده‌اند آمده‌اند.

شمار ساختمان‌ها و نام مکان‌ها نیز تفاوت دارد. اطلاعات کلیدی Property Finder یک ساختمان را فهرست می‌کند، در حالی که یک بلوک جداگانهٔ مجتمع در همان صفحه می‌گوید DAMAC Islands شامل ۳۱ ساختمان است و ۸۳۰ ملک در بازهٔ قیمتی AED ۱٫۸ میلیون تا AED ۲۰ میلیون فهرست شده است.

سازنده شمار ساختمان‌ها را چاپ نمی‌کند. Property Finder در پرسش‌های متداول خود پروژه را در «Dubai, Deira, Dubai Islands» قرار می‌دهد، در حالی که خط موقعیت خودش و سازنده هر دو DAMAC Islands و Dubailand را می‌گویند؛ راهنما برای نام مکان از سازنده پیروی می‌کند.

ارقام تحویل و تکمیل

دو تاریخ تحویل حدود یک سال با هم فاصله دارند. تاریخی در صفحهٔ سازنده، تاریخی در اطلاعات کلیدی یک پورتال و تاریخی در قرارداد فروش سه چیز جداگانه‌اند و تنها قرارداد طرفین را متعهد می‌کند. بنابراین خریدار می‌پرسد تاریخ قرارداد کدام رویداد را نشان می‌دهد (گواهی تکمیل، اعلان تحویل گرفتن ملک یا تحویل کلید) و همان تاریخ اگر امکاناتی از مجتمع را در بر بگیرد، کدام امکانات است.

قیمت‌ها: چهار رقم شروع، ارقام هر نوع خانه و طرح‌های پرداخت

کاشی قیمت سازنده به درهم است؛ از این رو جدول هر رقم را همان‌گونه که چاپ شده به AED و معادل دلار آمریکای آن را به‌صورت محاسبهٔ حسابی با نرخ ثابت‌شدهٔ ۳٫۶۷۲۵ درهم به ازای هر دلار می‌آورد (برگهٔ نرخ ارز بانک مرکزی امارات برای سپتامبر ۲۰۲۶ دلار آمریکا را در ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۳٫۶۷۲۵ فهرست کرده است). معادل‌ها محاسبه شده‌اند و هیچ منبعی آن‌ها را نقل نکرده است.

دربارهٔ این ارقام چهار نکته باید گفته شود. ستارهٔ بعد از AED ۲٬۷۵۰٬۰۰۰ در کنار کاشی توضیح داده نشده است. کارت واحد به جای عدد «From Loading…» را نشان می‌دهد. متن رابط صفحه یادداشتی عمومی دارد که می‌گوید قیمت‌ها برای مدتی محدود در دسترس‌اند و ممکن است بدون اطلاع قبلی تغییر کنند؛ اینکه ستاره به همین یادداشت ارجاع دارد یا نه، ذکر نشده است.

و نوار صفحهٔ اصلی ۳٬۹۳۰٬۰۰۰ را با علامت پوند چاپ می‌کند: داده‌های صفحه یک کف عددی صحیح دارند که وقتی بر ۱۰۰ تقسیم شود همان ۳٬۹۳۰٬۰۰۰ را می‌دهد و داده‌ها درهم را به‌عنوان ارز نام می‌برند؛ از این رو این راهنما این رقم را AED ۳٬۹۳۰٬۰۰۰ استنباط‌شده می‌خواند و برچسب را نشانه‌گذاری می‌کند. داده‌های صفحه برای همان کارت یک رقم بالایی هم دارند؛ هیچ قیمت بالایی چاپ نشده است، پس اینجا هم رقمی داده نمی‌شود.

هیچ منبعی قیمت هر فوت مربع یا هر متر مربع را چاپ نمی‌کند و راهنما هم چیزی محاسبه نمی‌کند. جدول بعدی ارقام هر نوع خانه را فهرست می‌کند که دو منبع آن‌ها را چاپ می‌کنند.

اطلاعیه قیمت‌های رونمایی را به‌صورت نوامبر ۲۰۲۴ می‌دهد؛ Property Finder قیمت‌های «از» را روی صفحه‌ای می‌دهد که در نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده است. این‌ها تاریخ‌هایی متفاوت‌اند و برای یک نوع خانه، رقم‌هایی متفاوت. راهنما نمی‌گوید کدام‌یک جاری است و صفحهٔ سازنده قیمت هر نوع را چاپ نمی‌کند. تنها سندی که قیمت را ثابت می‌کند، فرم رزرو یا فهرست قیمت برای یک واحد نام‌برده‌شده است.

طرح‌های پرداخت به تفکیک منبع

طرحی که در رونمایی سال ۲۰۲۴ اعلام شد و طرحی که یک پورتال در ۲۰۲۶ نشان می‌دهد لزوماً همان طرحی نیستند که به یک واحد مشخص وصل است. قرارداد برنامهٔ پرداخت را تعیین می‌کند و قواعد دبی آنچه سازنده می‌تواند از حساب امانی (escrow) برداشت کند را به مراحل ساخت‌وساز گره می‌زنند، همان‌طور که بخش ۷ توضیح می‌دهد.

مجتمع لاگون: تم‌ها، امکانات و اینکه چه کسی عوارض آبی مشترک را اداره می‌کند

آنچه DAMAC Islands Dubai را از بیشتر پروژه‌های دبی متمایز می‌کند این است که امکانات مشترک آن آب است: لاگون‌ها، آبشارها، یک رود و یک پارک آبی. از این رو بخش بزرگی از آنچه منابع می‌گویند دربارهٔ امکانات است و پرسش‌هایی که خریدار باید بپرسد دربارهٔ این است که چه کسی آن‌ها را می‌سازد، اداره می‌کند و هزینه‌اش را می‌پردازد. این بخش فهرست‌ها، تم‌ها و چارچوب حقوقی را بیان می‌کند.

امکانات به تفکیک منبع

اطلاعیه برای امکانات مجتمع از زمان آینده استفاده می‌کند و صفحهٔ سازنده تجربه‌ها را توصیف می‌کند، نه تاریخ تحویل را. هیچ‌یک از سه منبع نمی‌گوید هر امکانات چه زمانی باز می‌شود، آیا بخشی از نخستین تحویل است، آیا ساکنان آن را رایگان استفاده می‌کنند یا آیا برای عموم باز است. این‌ها پرسش‌های قرارداد هستند، نه جزئیاتی که یک بروشور حل کند.

شش تم جزیره‌ای

اطلاعیه می‌گوید مجتمع «شش خوشه خواهد داشت» که از این مکان‌ها الهام گرفته‌اند. Property Finder پنج مورد از شش مورد را به‌صورت فهرست فرعی با ارقام «از» جداگانه فهرست می‌کند و Hawaii را فهرست نمی‌کند. صفحهٔ سازنده از شش مقصد جزیره‌ای سخن می‌گوید و در مقدمهٔ خود تنها Maldives و Seychelles را نام می‌برد. اینکه یک قطعهٔ مشخص به کدام خوشه تعلق دارد و اینکه نام خوشه برای نازک‌کاری یا موقعیت خانه چه معنایی دارد، در هیچ منبعی ذکر نشده است.

ارقام مجتمع چه چیزی را القا می‌کنند

سی میلیون فوت مربع حدود ۲٫۷۹ کیلومتر مربع است (با ۱ فوت مربع = ۰٫۰۹۲۹۰۳ متر مربع محاسبه شده). تقسیم بر ۵٬۹۱۵ خانه، میانگین مساحت ناخالص حدود ۵٬۰۷۲ فوت مربع یا ۴۷۱ متر مربع برای هر خانه به دست می‌دهد. این محاسبهٔ حسابی روی دو عدد چاپ‌شده است. صفحه نمی‌گوید ۳۰ میلیون فوت مربع پهنه‌های آبی، جاده‌ها و زمین امکانات را نیز می‌شمارد، پس میانگین اندازهٔ قطعه نیست و هیچ منبعی اندازهٔ قطعه‌ها را چاپ نمی‌کند.

چه کسی عوارض آبی مشترک را اداره می‌کند: قاعدهٔ دبی

اداره زمین دبی مجموعه‌ای از قوانین املاک دبی را منتشر می‌کند. متن انگلیسی که آنجا چاپ شده مربوط به ۲۰۱۴ است و پرسش‌های متداول خود اداره به قانون بعدی شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دربارهٔ املاک مشترک اشاره می‌کند؛ از این رو خریدار پیش از اتکا به هر ماده متن جاری آن را بررسی می‌کند.

قانون شمارهٔ ۲۷ سال ۲۰۰۷، آنچنان که در این مجموعه چاپ شده، مقرر می‌دارد که وقتی ملک مشترک زمین است و نه ساختمان، بخش‌های مشترک، مگر نقشهٔ سایت خلاف آن را بگوید، شامل دریاچه‌ها، برکه‌ها، کانال‌ها، پارک‌ها، فواره‌ها و دیگر عوارض آبی با تجهیزات آن‌ها می‌شود (ماده ۷). انجمن مالکان بخش‌های مشترک را مدیریت و نگهداری می‌کند (ماده ۲۱) و هر مالک سهمی از هزینه‌های خدمات سالانه را می‌پردازد که بر پایهٔ مساحت واحد نسبت به کل محاسبه می‌شود (ماده ۲۲).

پرسش‌های متداول اداره، رویهٔ جاری را توصیف می‌کند. شارژ خدمات هزینه‌ای سالانه است که سازمان تنظیم املاک (RERA) آن را برای پوشش مدیریت، بهره‌برداری، نگهداری و تعمیر ملک مشترک تأیید می‌کند.

هزینهٔ استفاده از امکانات مشترک در پروژهٔ اصلی املاک را پوشش می‌دهد و فهرست هزینه‌ها شامل «master development community charges (usage charges)» (هزینه‌های مجتمع توسعهٔ اصلی، یعنی هزینه‌های استفاده) و هزینه‌های ذخیره (reserve) است. شرکت‌های مدیریت تا زمانی که RERA آن را تأیید نکرده باشد نمی‌توانند شارژ خدمات مطالبه کنند و مالک می‌تواند هزینهٔ تأییدشده به ازای واحد مساحت را در شاخص شارژ خدمات اداره ببیند.

در هیچ‌یک از منابع ذکر نشده که آیا قطعه‌های مجتمع به‌عنوان ملک مشترک ثبت می‌شوند، کدام نهاد مجتمع مادر را مدیریت می‌کند یا هزینهٔ استفاده برای بهره‌برداری از لاگون چقدر خواهد بود. صفحهٔ سازنده هیچ برآوردی چاپ نمی‌کند. بخش ۹ این شکاف‌ها را به پرسش‌هایی برای اسناد فروش تبدیل می‌کند.

انواع خانه و اندازه‌ها به فوت مربع و متر مربع

اندازه‌ها در منابع به فوت مربع آمده‌اند؛ جدول متر مربع را به‌صورت محاسبهٔ حسابی می‌افزاید. کارت سازنده یک اندازه چاپ می‌کند و Property Finder برای هر نوع یک اندازه.

کارت سازنده و Property Finder محصولات ۵ خوابهٔ متفاوتی را نام می‌برند. کارت خانهٔ ۵ خوابهٔ خود را ویلایی تا ۳٬۱۷۹ فوت مربع می‌نامد؛ Property Finder تاون‌هاوسی ۵ خوابه با ۳٬۳۸۸ فوت مربع فهرست می‌کند. ممکن است دو محصول باشند یا یک محصول با دو نام، و هیچ منبعی نمی‌گوید کدام. کارت سازنده همچنین چشم‌اندازها را در داده‌های خود «Classic» و «Park» فهرست می‌کند.

نسبت اندازه‌ها که از ارقام Property Finder محاسبه شده، نشان می‌دهد دامنه با چه شیبی بالا می‌رود. تاون‌هاوس ۵ خوابه حدود ۱٫۵ برابر تاون‌هاوس ۴ خوابه است (۳٬۳۸۸ در برابر ۲٬۲۸۲ فوت مربع). ویلای ۶ خوابه حدود ۴٫۸ برابر و ویلای ۷ خوابه حدود ۷٫۷ برابر همان پایه است.

اتاق‌خواب‌ها از ۴ تا ۷ بالا می‌روند، یعنی با ضریب ۱٫۷۵، در حالی که مساحت با ضریبی حدود ۷٫۷ بالا می‌رود؛ بنابراین نام نوع‌ها دربارهٔ آنچه خریدار واقعاً در آن ساکن می‌شود چیز اندکی می‌گویند. تنها نقشهٔ طبقهٔ پیوست‌شده به یک واحد نام‌برده، مساحت داخلی، مساحت تراس و اندازهٔ قطعه را روشن می‌کند.

Property Finder برای سه نوع شمار سرویس بهداشتی چاپ می‌کند (۳، ۶ و ۶) و شمار ۶ برای تاون‌هاوس ۵ خوابه آن‌قدر غیرعادی است که ارزش دارد روی نقشهٔ واحد تأیید شود. سازنده شمار سرویس بهداشتی، فهرست مصالح و نازک‌کاری یا وضعیت مبله‌بودن چاپ نمی‌کند؛ از این رو هیچ‌کدام داده نشده است.

موقعیت DAMAC Islands Dubai: Dubailand، Emirates Road و فاصله‌ها

سازنده DAMAC Islands Dubai را در Dubailand قرار می‌دهد و داده‌های صفحهٔ آن نشانگری در ۲۵٫۰۲۳۰۷۴, ۵۵٫۲۹۶۱۲۲ دارد. Property Finder مجتمع را نزدیک Emirates Road توصیف می‌کند و زمان‌های رانندگی را ۱۵ دقیقه تا محل Expo ۲۰۲۰، ۲۰ دقیقه تا فرودگاه بین‌المللی Al Maktoum و ۲۸ دقیقه تا فرودگاه بین‌المللی دبی اعلام می‌کند.

پرسش‌های متداول سازنده The Village Community Mall را نزدیک‌ترین مرکز خرید در فاصلهٔ ۱۰ دقیقه نام می‌برد و می‌گوید ساکنان می‌توانند از The Ranches Souk استفاده کنند. نمی‌گوید این زمان‌ها با جاده است یا چه ساعتی را فرض می‌کنند.

برای اینکه این زمان‌ها مرجعی داشته باشند، راهنما فاصله‌های خط مستقیم را از نشانگر سازنده تا نقاطی از OpenStreetMap با فرمول هاورساین اندازه گرفته است. خط مستقیم از هر جاده‌ای کوتاه‌تر است؛ بنابراین این اعداد کف‌اند، نه زمان سفر.

زمان‌های رانندگی در منابع برای مسیر و ساعتی است که منابع بیان نمی‌کنند. نشانگر سازنده یک علامت نقشه روی صفحهٔ پروژه است و ممکن است مرکز مجتمع یا یک نقطهٔ فروش را نشان دهد، نه هیچ قطعه‌ای را؛ از این رو خریدار از قطعه‌ای که در قرارداد نام برده شده و در ساعتی از سفر که برایش اهمیت دارد اندازه می‌گیرد.

Dubailand نام منطقه‌ای است که چند مجتمع DAMAC در آن مشترک‌اند، پس به‌تنهایی چیز اندکی می‌گوید. منوی مجتمع‌های سازنده DAMAC Hills، DAMAC Hills 2، DAMAC Lagoons، DAMAC Sun City و DAMAC Islands 2 را در کنار DAMAC Islands فهرست می‌کند و داده‌های گردآوری‌شده برای این سایت هریک را در Dubailand قرار می‌دهد. بخش ۱۰ مجتمع‌های DAMAC را که در این سایت راهنما دارند فهرست می‌کند. صفحه هیچ اطلاعاتی دربارهٔ مدرسه، درمانگاه یا حمل‌ونقل عمومی در مجتمع چاپ نمی‌کند و راهنما هم چیزی نمی‌دهد.

خرید پیش‌فروش در دبی: ثبت، حساب امانی و ترتیب رویدادها

اداره زمین دبی (DLD) دفترهای ثبت املاک امارت را نگه می‌دارد. پرسش‌های متداول آن می‌گوید همهٔ معاملات املاکی که در دفترهای آن ثبت نشده باشند باطل شمرده می‌شوند و مالکیت خارجی در منطقه‌های فری‌هولد (freehold) باز است. برای یک خانهٔ پیش‌فروش، دفتر مورد نظر دفتر موقت است که صفحه‌های خدمات DLD آن را دفتر ثبت موقت می‌نامند و از طریق درگاه سازنده‌ای به نام Oqood (ثبت موقت معامله) در دسترس است.

قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ مجموعه، قاعده را در چهار بخش بیان می‌کند. فروش یا هر نوع واگذاری دیگر یک واحد پیش‌فروش باطل است مگر در دفتر ثبت موقت املاک ثبت شود (ماده ۳). سازنده نمی‌تواند پیش از آنکه زمین و مجوزهای نهادهای صلاحیت‌دار را داشته باشد پروژه را آغاز کند یا پیش‌فروش کند (ماده ۴).

قرارداد فروش خصوصی در پروژه‌ای که این نهادها تأیید نکرده‌اند باطل و بی‌اثر است (ماده ۱۰). و وقتی گواهی تکمیل صادر شود، سازنده پروژهٔ تکمیل‌شده و واحدهای فروخته‌شده را به نام خریدارانی که تعهدات خود را انجام داده‌اند در دفتر ثبت املاک وارد می‌کند (ماده ۸).

صفحهٔ ثبت پروژهٔ DLD شرایط جاری را می‌افزاید. زمین باید در منطقه‌های فری‌هولد یا اجارهٔ بلندمدت باشد، سند مالکیت باید وجود داشته باشد (گواهی‌های فروش مقدماتی پذیرفته نمی‌شوند)، سازنده باید در سامانهٔ Trakheesi ثبت شده باشد و یک وثیقهٔ ۳۰٪ باید به‌صورت ساخت‌وساز تکمیل‌شده، سند صادرشده از بانک یا سپردهٔ نقدی ارائه شود. همان صفحه نامهٔ مشاور و سند صادرشده از بانک را در میان مدارک لازم فهرست می‌کند و با گواهی تأیید پروژه پایان می‌یابد.

قواعد حساب امانی برای خریداری که اقساطی می‌پردازد بیش از همه اهمیت دارند. قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ حساب امانی به نام پروژه را الزامی می‌کند که صرفاً به ساخت آن اختصاص دارد و می‌گوید هیچ توقیفی نمی‌تواند به نفع طلبکاران سازنده روی پرداخت‌های سپرده‌شده اعمال شود (ماده ۹).

همچنین از امین حساب می‌خواهد پنج درصد از ارزش حساب را پس از صدور گواهی تکمیل نگه دارد و یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران آزاد کند (ماده ۱۴). سازنده بدون مجوز کتبی DLD نمی‌تواند واحدهای پیش‌فروش را تبلیغ یا عرضه کند (ماده ۵).

پرسش‌های متداول DLD می‌افزاید که پرداخت‌های حساب به پیمانکاران، مشاوران و بازاریابی می‌رود، فقط پنج درصد از کل فروش می‌تواند به بازاریابی برود و برداشت‌ها بر پایهٔ مراحل ساخت‌وساز مندرج در توافق با امین حساب و پس از بازرسی محلی مهندس انجام می‌شوند. صفحهٔ سازنده برای این پروژه هیچ بانک حساب امانی، هیچ شمارهٔ پروژهٔ DLD و هیچ شمارهٔ RERA نام نمی‌برد؛ به همین دلیل گام ۱ بالا نخستین کاری است که پیش از هر پرداخت باید انجام شود.

دربارهٔ نوع مالکیت، صفحهٔ سازنده برای DAMAC Islands Dubai هیچ نوعی چاپ نمی‌کند. Property Finder فری‌هولد (freehold) چاپ می‌کند. صفحهٔ ثبت پروژهٔ DLD می‌گوید زمین ثبت‌شده در منطقه‌های فری‌هولد یا اجارهٔ بلندمدت (leasehold) قرار دارد؛ از این رو اسناد فروش نشان می‌دهند کدام صدق می‌کند، و راهنمای فری‌هولد و لیزهولد تفاوت را توضیح می‌دهد. راهنمای خریداران پیش‌فروش و راهنمای اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی بخرند تصویر گسترده‌تر را پوشش می‌دهند؛ ارقام قدیمی‌تر آن‌ها اینجا به کار نرفته است.

هزینه‌ها، شارژ خدمات، مالیات و قواعد اقامت

هزینه‌ها سه گروه‌اند: هزینهٔ ثبت هنگام خرید، شارژهای خدمات و استفاده پس از تحویل، و مالیات‌هایی که امارات دریافت می‌کند یا نمی‌کند. هیچ‌یک از این سه در صفحهٔ سازنده قیمت‌گذاری نشده است؛ از این رو جدول تنها آنچه را بیان می‌کند که یک منبع رسمی چاپ کرده است.

جدول دوم تنها محاسبهٔ حسابی است: ۴٪ از سه رقم چاپ‌شده که هیچ‌یک به واحد نام‌برده‌ای تعلق ندارد. دو صفحهٔ DLD همان ۴٪ را به دو شکل توصیف می‌کنند (۲٪ از هر طرف در صفحهٔ خدمات، ۴٪ پرداخت‌شده بر پایهٔ توافق طرفین در خبر)، پس قرارداد مشخص می‌کند چه کسی می‌پردازد. صفحهٔ خدمات DLD همچنین دو هزینهٔ ثابت AED ۱۰ و، برای سازنده، یک هزینهٔ ثبت خودکار را فهرست می‌کند و قرارداد مشخص می‌کند آیا خریدار هیچ‌یک را بر عهده می‌گیرد.

شارژهای خدمات هزینه‌های سالانه‌ای هستند که از مالکان گرفته می‌شود، پس بیرون از قیمت خرید قرار دارند. در توصیف اداره، مجتمعی با امکانات مشترک یک شرکت مدیریت دارای مجوز، بودجه‌ای تأییدشده توسط RERA و شارژی دارد که به ازای واحد مساحت محاسبه می‌شود. سازنده هیچ برآورد و هیچ رقم هر واحد مساحت چاپ نمی‌کند و هیچ پورتالی هم چنین نمی‌کند، پس عدد تنها از اسناد فروش یا شاخص شارژ خدمات اداره برای پروژهٔ ثبت‌شده به دست می‌آید.

دربارهٔ مالیات، صفحهٔ مالیات u.ae می‌گوید امارات مالیات بر درآمد افراد دریافت نمی‌کند و ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده بر کالاها و خدمات، مالیات مصرف خاص بر کالاهای مشخص و مالیات شرکتی بر شرکت‌ها و کسب‌وکارها دریافت می‌کند؛ صفحهٔ u.ae دربارهٔ دیگر مالیات‌ها نکتهٔ مالیات بر درآمد را تکرار می‌کند.

هیچ‌یک از دو صفحه از مالیاتی تکرارشونده بر مالکیت خانه نام نمی‌برد. راهنمای مالیات ملک در دبی هزینه‌های تکرارشونده را با جزئیات بیشتری پوشش می‌دهد و وضعیت مالیاتی خود خریدار در کشور محل اقامتش پرسشی جداگانه است.

دربارهٔ اقامت، صفحهٔ ویزای طلایی (Golden Visa) در u.ae (به‌روزرسانی‌شده در ۲۸ ژوئیه ۲۰۲۶) دستهٔ املاک ویزای طلایی را با اقامت ۵ ساله و حداقل سرمایهٔ AED ۲ میلیون فهرست می‌کند و می‌گوید این ویزا به دارندهٔ آن اجازه می‌دهد بدون کفیل در امارات زندگی کند.

اداره کل هویت، شهروندی، گمرک و امنیت مرزی (ICP) درخواست را رسیدگی می‌کند. این راهنما ادعا نمی‌کند هیچ خانه‌ای در DAMAC Islands Dubai واجد شرایط است: قاعده بیان شده، مرجع تصمیم می‌گیرد و راهنمای ویزای طلایی این مسیر را با جزئیات بیشتری توصیف می‌کند.

پیش از رزرو چه چیزهایی را کتبی درخواست کنیم

خریداران خانه‌های پیش‌فروش در دبی معمولاً پیش از پرداخت پیش‌پرداخت رزرو مجموعه‌ای از مدارک را جمع می‌کنند. برای این پروژه صفحهٔ سازنده تقریباً هیچ‌کدام را چاپ نمی‌کند؛ از این رو هر مورد زیر یک درخواست است و پاسخ باید روی کاغذ باشد.

1. قرارداد خرید و فروش (SPA) با شمارهٔ واحد یا قطعه، نام خوشه و نقشهٔ طبقهٔ پیوست. منابع شش تم و چند نوع خانه را نام می‌برند اما هیچ واحدی را؛ از این رو خوشه، مساحت قطعه و مساحت ساخته‌شده در قرارداد می‌آید.
2. تاریخ تحویل در قرارداد و رویدادی که نشان می‌دهد. صفحه سه‌ماهه ۴ / ۲۰۲۹ می‌گوید و Property Finder سه‌ماهه ۴ سال ۲۰۲۸. قرارداد یک تاریخ را بیان می‌کند و اینکه منظور گواهی تکمیل است، اعلان یا کلید.
3. برنامهٔ پرداخت و طرحی که از آن پیروی می‌کند. اطلاعیه ۷۵/۲۵ می‌گوید و Property Finder ۲۰/۴۰/۴۰. برنامه هر قسط، محرک آن و مبلغش را به AED فهرست می‌کند.
4. نام حساب امانی و بانک آن، و شمارهٔ پروژهٔ DLD. هر دو از طریق Project Status Enquiry قابل جست‌وجوست که شرکت مدیریت و واحدهای ثبت‌شده را هم نشان می‌دهد.
5. ثبت Oqood: تاریخ گواهی ثبت موقت که DLD می‌گوید ظرف ۹۰ روز از امضا می‌رسد.
6. فهرست قیمت جاری برای واحد نام‌برده‌شده و معنای ستاره بعد از AED ۲٬۷۵۰٬۰۰۰ در صفحهٔ سازنده.
7. برآورد شارژ خدمات و استفاده به ازای واحد مساحت، نام شرکت مدیریت مجتمع مادر، و اینکه آیا قطعه‌ها به‌عنوان ملک مشترک ثبت می‌شوند.
8. برنامهٔ امکانات: کدام امکانات لاگون و باشگاه‌ها در قرارداد پوشش داده می‌شوند، هر یک چه زمانی باز می‌شود، چه کسی آن را اداره می‌کند و آیا استفاده‌ای مشمول هزینه است.
9. آنچه خانه شامل می‌شود: نازک‌کاری، آشپزخانه، لوازم، تهویهٔ مطبوع، فضای سبز و هر مبلمانی. سازنده فهرست مصالح و نازک‌کاری چاپ نمی‌کند.
10. چه کسی امضا می‌کند. نام حقوقی کامل، پروانهٔ تجاری و نشانی ثبت‌شدهٔ نهاد فروشنده، و نام شخص مجاز به امضا برای آن.
11. شرایط نکول و بازپرداخت. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ مجموعه، ماده ۱۱، به سازنده اجازه می‌دهد پس از اخطار ۳۰ روزه قرارداد را به‌علت نکول خریدار فسخ کند و پس از کسر تا ۳۰٪ از پرداخت‌های انجام‌شده بازپرداخت کند؛ خریدار متن جاری و عبارت قرارداد را بررسی می‌کند.
12. هر بیانیه دربارهٔ اقامت به‌صورت کتبی. ویزا به درخواست خریدار از مرجع بستگی دارد، پس بیانیهٔ فروش جای آن را نمی‌گیرد.

خریداری که این‌ها را کتبی دریافت کند می‌تواند آن‌ها را با سه منبع در بخش‌های ۲ و ۳ مقایسه کند و هر تفاوتی پرسشی است که پیش از پرداخت پیش‌پرداخت رزرو باید با فروشنده مطرح شود، نه پس از آن.

جایگاه DAMAC Islands Dubai در میان دیگر مجتمع‌های DAMAC و آگهی‌های دبی

جدول مجتمع‌ها و پروژه‌های DAMAC را فهرست می‌کند که در این سایت راهنما دارند یا خواهند داشت، به‌همراه آگهی موجود DAMAC و دیگر آگهی‌های دبی در Dubailand، Dubai South و Expo Living. داده‌ها از صفحهٔ خود هر پروژه است، آنچنان که در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد؛ جدول ادعا نمی‌کند که یکی بهتر از دیگری است. معرفی سازنده در صفحهٔ DAMAC Properties و فهرست سازندگان دبی است.

هر راهنما منابع خود را نقل می‌کند؛ از این رو عبارت تحویل و نحوهٔ ارائهٔ قیمت از صفحه‌ای به صفحهٔ دیگر متفاوت است. خواننده‌ای که مجتمع‌ها را مقایسه می‌کند، در هر راهنما همان موارد را مقایسه می‌کند: تحویل آنچنان که با تاریخش چاپ شده، قیمت آنچنان که با منبعش چاپ شده و طرح پرداخت با منبعش.

برای بازار گسترده‌تر، راهنمای بازار املاک دبی و راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها زمینه‌ای را پوشش می‌دهند که صفحهٔ سازنده نمی‌دهد، و آرشیوهای امارات و دبی همهٔ آگهی‌های امارات در این سایت را فهرست می‌کنند.

DAMAC Properties (سازنده)

DAMAC Properties یک سازندهٔ دبی است. در اطلاعیه‌های خود می‌گوید از زمان تأسیس در ۲۰۰۲ بیش از ۷۵ برج راه‌اندازی کرده و Hussain Sajwani را به‌عنوان بنیان‌گذار و رئیس هیئت‌مدیره نام می‌برد. اطلاعیهٔ رونمایی DAMAC در ۲۰ نوامبر ۲۰۲۴ خانه‌های تحویل‌داده‌شدهٔ آن را بیش از ۴۷٬۰۰۰ و بیش از ۴۰٬۰۰۰ خانهٔ دیگر را در مرحلهٔ برنامه‌ریزی و توسعه اعلام می‌کند و DAMAC Islands را ششمین مجتمع مادر در سبد پروژه‌های خود می‌نامد.

اطلاعیه‌ای بعدی، مورخ ۴ سپتامبر ۲۰۲۶، می‌گوید بیش از ۵۰٬۰۰۰ خانه تحویل داده شده و ۵۵٬۰۰۰ واحد و بیشتر و بیش از ۱۰۰ میلیون فوت مربع در مرحلهٔ برنامه‌ریزی و توسعه است. این اطلاعیه بیش از ۲٫۷۲ میلیارد USD قرارداد ساخت‌وساز واگذارشده در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ و هدف تحویل ۸٬۸۰۰ واحد مسکونی و بیشتر در ۲۰۲۶ را در DAMAC Lagoons، DAMAC Hills، DAMAC Hills 2، Chic Tower و Elegance Tower گزارش می‌کند (اطلاعیهٔ DAMAC).

اطلاعیهٔ ۲۰۲۴ بازارهای شرکت را امارات، عربستان سعودی، قطر، اردن، لبنان، عراق، مالدیو، کانادا، ایالات متحده و بریتانیا فهرست می‌کند و مشارکت‌های برندشده با Versace، Roberto Cavalli و de GRISOGONO را نام می‌برد. مجتمع‌های مادر آن شامل DAMAC Hills، DAMAC Hills 2، DAMAC Lagoons، DAMAC Sun City، DAMAC Riverside، DAMAC Islands و DAMAC Islands 2 است.

این‌ها اظهارات خود شرکت‌اند و مستقلاً راستی‌آزمایی نشده‌اند. اطلاعیهٔ ۴ سپتامبر ۲۰۲۶ DAMAC Islands را نام نمی‌برد، پس ارقام آن سبد پروژه‌ها را توصیف می‌کنند، نه این پروژه را.

سوالات متداول

DAMAC Islands Dubai چیست؟

مجتمعی مادر در Dubailand از DAMAC Properties است. صفحهٔ سازنده آن را ۳۰ میلیون فوت مربع با ۵٬۹۱۵ ویلا و تاون‌هاوس اعلام می‌کند و امکانات با تم لاگون را فهرست می‌کند. Property Finder که در همان روز خوانده شد، آن را پیش‌فروش (off-plan) با تاون‌هاوس و ویلا می‌نامد. بر پایهٔ اطلاعیهٔ رونمایی ۲۰۲۴ DAMAC، این مجتمع شش تم جزیره‌ای دارد و صفحهٔ سازنده یک کارت واحد، ویلای ۵ خوابه، را نشان می‌دهد.

سازنده برای DAMAC Islands Dubai چه قیمت شروعی چاپ می‌کند؟

کاشی قیمت سازنده «Starting price AED ۲٬۷۵۰٬۰۰۰*» را نشان می‌دهد که با نرخ ثابت‌شدهٔ ۳٫۶۷۲۵ حدود ۷۴۸٬۸۰۹ دلار آمریکا است. ستاره توضیح داده نشده و کارت واحد «From Loading…» را نشان می‌دهد. Property Finder AED ۲٬۴۹۰٬۰۰۰ و قیمت رونمایی ۲٫۵ میلیون AED را چاپ می‌کند؛ اطلاعیهٔ ۲۰۲۴ برای تاون‌هاوس ۴ خوابه AED ۲٬۲۵۰٬۰۰۰ چاپ کرده بود. راهنما یکی را برنمی‌گزیند.

تحویل چه زمانی است؟

کارت واحد سازنده سه‌ماهه ۴ / ۲۰۲۹ را می‌گوید و داده‌های صفحه‌اش ۳۱ دسامبر ۲۰۲۹ را دارند. Property Finder سه‌ماهه ۴ سال ۲۰۲۸، دسامبر ۲۰۲۸ و تکمیل مورد انتظار ۱ دسامبر ۲۰۲۸ را می‌گوید. حدود یک سال میان این دو فاصله است و هیچ منبعی نمی‌گوید تاریخش چه چیزی را نشان می‌دهد. قرارداد فروش تاریخی را که صدق می‌کند بیان می‌کند و خریدار می‌پرسد کدام رویداد را نشان می‌دهد.

کدام طرح پرداخت صدق می‌کند؟

صفحهٔ سازنده هیچ طرحی چاپ نمی‌کند. اطلاعیهٔ ۲۰۲۴ ۷۵٪ را در دوران ساخت‌وساز و ۲۵٪ را هنگام تکمیل اعلام کرد و Property Finder ۲۰٪ پیش‌پرداخت، ۴۰٪ در دوران ساخت‌وساز و ۴۰٪ هنگام تحویل نشان می‌دهد. فرم رزرو و برنامهٔ قرارداد تعیین‌کننده‌اند، زیرا طرحی که در رونمایی اعلام شد لزوماً طرح یک واحد مشخص نیست.

آیا مجتمع فری‌هولد است و آیا خارجی‌ها می‌توانند بخرند؟

Property Finder فری‌هولد (freehold) چاپ می‌کند؛ صفحهٔ سازنده هیچ نوع مالکیتی چاپ نمی‌کند. DLD می‌گوید مالکیت خارجی در منطقه‌های فری‌هولد باز است و صفحهٔ ثبت پروژهٔ آن می‌گوید زمین ثبت‌شده در منطقه‌های فری‌هولد یا اجارهٔ بلندمدت قرار دارد. Property Finder همچنین هزینهٔ دولتی ۴٪ را فهرست می‌کند. اسناد فروش و پروندهٔ پروژه نشان می‌دهند کدام نوع مالکیت برای قطعه صدق می‌کند.

دبی بر خرید پیش‌فروش چه هزینه‌ای می‌گیرد؟

DLD هزینهٔ ثبتی برابر ۴٪ از ارزش ملک را توصیف می‌کند که بر پایهٔ توافق میان فروشنده و خریدار پرداخت می‌شود و صفحهٔ خدمات آن ۲٪ برای هر طرف و دو هزینهٔ AED ۱۰ را فهرست می‌کند. روی رقم AED ۲٬۷۵۰٬۰۰۰ محاسبه می‌شود AED ۱۱۰٬۰۰۰. هیچ قیمت واحدی چاپ نشده است، پس این فقط یک نمونه است.

پرداخت‌ها چگونه محافظت می‌شوند؟

قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ حساب امانی به نام پروژه را الزامی می‌کند که به ساخت آن اختصاص دارد و برداشت‌ها بر پایهٔ مراحل ساخت‌وساز طبق قواعد DLD انجام می‌شوند. خریدار بانک حساب امانی و شمارهٔ پروژه را از طریق Project Status Enquiry اداره زمین دبی می‌یابد. صفحهٔ سازنده برای پروژه هیچ‌کدام را چاپ نمی‌کند. DLD همچنین مقرر می‌دارد که امین حساب پنج درصد از حساب را تا یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران نگه می‌دارد.

آیا خرید در DAMAC Islands Dubai ویزای طلایی (Golden Visa) می‌دهد؟

هیچ منبعی برای این پروژه چنین نمی‌گوید. درگاه u.ae دستهٔ املاک را با حداقل سرمایهٔ AED ۲ میلیون و اقامت پنج‌ساله فهرست می‌کند، به‌روزرسانی‌شده در ۲۸ ژوئیه ۲۰۲۶. واجد شرایط‌بودن را ICP بر پایهٔ درخواست خریدار تعیین می‌کند و این راهنما برای هیچ واحدی ادعایی نمی‌کند.

تفاوت آن با DAMAC Islands 2 و Dubai Islands چیست؟

DAMAC Islands 2 مجتمعی جداگانه از DAMAC در Dubailand است که کارت واحدهایش در صفحهٔ سازنده سه‌ماهه ۴ / ۲۰۳۰ را نشان می‌دهد. Dubai Islands پروژهٔ ساحلی Nakheel است که در سایت Nakheel فهرست شده است. نام‌ها همپوشانی دارند اما سازندگان، موقعیت‌ها و پروژه‌ها فرق می‌کنند و قرارداد پروژه را دقیق نام می‌برد. آگهی NEXT Coral در این سایت جزیرهٔ Nakheel را پوشش می‌دهد.

خریدار چه چیزهایی را باید کتبی بخواهد؟

قرارداد با واحد و خوشه، تاریخ تحویل و رویدادی که نشان می‌دهد، برنامهٔ پرداخت، حساب امانی و بانک آن، شمارهٔ پروژهٔ DLD، تاریخ گواهی Oqood، برآورد شارژ خدمات و استفاده، آنچه نازک‌کاری شامل می‌شود و جزئیات نهاد امضاکننده. بخش ۹ فهرست کامل و جای راستی‌آزمایی هر مورد را می‌دهد.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: 13 نوامبر 2026. منابع:

• DAMAC: صفحهٔ پروژهٔ DAMAC Islands، خوانده‌شده در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶
• Property Finder: صفحهٔ پروژهٔ DAMAC Islands، خوانده‌شده در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶
• PR Newswire: DAMAC Properties از DAMAC Islands رونمایی می‌کند، ۲۰ نوامبر ۲۰۲۴
• PR Newswire: DAMAC تحویل ۵۰٬۰۰۰ خانه را اعلام می‌کند، ۴ سپتامبر ۲۰۲۶
• اداره زمین دبی: Project Status Enquiry (استعلام وضعیت پروژه)
• اداره زمین دبی: صفحهٔ خدمت ثبت پروژه
• اداره زمین دبی: درخواست ثبت فروش نخست
• اداره زمین دبی: فعال‌سازی حساب امانی
• اداره زمین دبی: پرسش‌های متداول
• اداره زمین دبی: خبر ۳۱ مه ۲۰۲۱ دربارهٔ هزینه‌های ثبت
• اداره زمین دبی: قوانین املاک دبی، مجموعهٔ انگلیسی (چاپ ۲۰۱۴)
• درگاه دولت امارات: ویزای طلایی (Golden Visa)، به‌روزرسانی‌شده در ۲۸ ژوئیه ۲۰۲۶
• درگاه دولت امارات: مالیات
• درگاه دولت امارات: دیگر مالیات‌ها، به‌روزرسانی‌شده در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶
• بانک مرکزی امارات: نرخ‌های ارز، سپتامبر ۲۰۲۶ (USD ۳٫۶۷۲۵ در ۱ سپتامبر ۲۰۲۶)
• Nakheel: Dubai Islands
• OpenStreetMap: Emirates Road، way ۶۲۲۶۵۰۲۳ (نزدیک‌ترین نقطهٔ E611: ۲۵٫۰۲۷۳۸, ۵۵٫۲۸۶۹۷)
• OpenStreetMap: ایستگاه Expo City Dubai، node ۸۸۸۲۶۴۷۵۹۱
• OpenStreetMap: فرودگاه بین‌المللی Al Maktoum، way ۲۱۴۱۸۸۷۴۰
• OpenStreetMap: فرودگاه بین‌المللی دبی، way ۱۴۲۹۷۱۲۴۴۶

فاصله‌های خط مستقیم، تبدیل اندازه‌ها، تبدیل قیمت‌ها با نرخ ثابت درهم، محاسبات طرح پرداخت و نمونه‌های هزینهٔ ۴٪ از ارقام نام‌برده در متن محاسبه شده‌اند و قیمت منتشرشده نیستند. این توصیهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.