آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند؟ قوانین، هزینه‌ها و مراحل خرید
تا ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ پاسخ پرسش «آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند» مثبت است، به شرط آنکه خرید به‌صورت مالکیت دائمی (فریهولد) و تنها در مناطقی انجام شود که حاکم دبی برای اتباع غیراماراتی تعیین کرده است. قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی دربارهٔ ثبت اموال غیرمنقول، حق مالکیت ملک در این امارت را به اتباع امارات، اتباع کشورهای عضو شورای همکاری خلیج فارس (GCC)، شرکت‌هایی که تماماً در مالکیت آنان است و شرکتهای سهامی عام محدود میکند. همین قانون به اتباع غیراماراتی اجازه میدهد در مناطقی که حاکم تعیین میکند، مالکیت دائمی یا حقوقی تا سقف ۹۹ سال داشته باشند. مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ و اسناد بعدی این مناطق را قطعه‌به‌قطعه فهرست کرده‌اند و اداره زمین و املاک دبی (DLD) تک‌تک انتقال‌ها را ثبت میکند. متن قانون در درگاه قوانین دبی در دسترس است و DLD جدول کارمزدها و صفحههای خدماتی را منتشر میکند که خریدار در عمل با آن‌ها سروکار دارد.
این راهنما به پرسش «آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند» با جزئیات پاسخ میدهد: مبنای حقوقی، مناطق تعیینشده، اینکه چه کسانی میتوانند بخرند و چه مدارکی لازم است، روند خرید ملک آماده (دست‌دوم) و خرید پیشفروش، کارمزدهای DLD همراه با محاسبهٔ گام‌به‌گام، حقالزحمهٔ دلالی و هزینههای سرویس، سقف‌های وام مسکن بانک مرکزی امارات (CBUAE)، انواع ملک، مسیرهای اقامت وابسته به ملک، مالیات‌ها و حمایت‌هایی که در قوانین دبی از خریدار شده است. قیمت‌ها و کارمزدها به درهم (AED) آمده و معادل دلار آمریکا در پرانتز و بر پایهٔ نرخ ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار ذکر شده است؛ این همان نرخی است که در جدول نرخ ارز بانک مرکزی برای ژوئن ۲۰۲۶ آمده. صفحههای خدماتی DLD که در اینجا نقل شده‌اند، تاریخ به‌روزرسانی ۱۴ اکتبر ۲۰۲۶ را نشان می‌دادند و در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شده‌اند. قوانین و کارمزدها ممکن است تغییر کنند؛ بنابراین در روز انجام معامله باید همان صفحه‌ای را باز کرد که در هر بخش نام برده شده است. در ادامه، هر جا نام یک قانون یا یک صفحهٔ خدماتی آمده، همان سند یا صفحه مرجع عدد و حکم ذکرشده است.
آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند؟ مبنای حقوقی
نقطهٔ آغاز، مادهٔ ۴ قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ است که در ۱۳ مارس ۲۰۰۶ صادر شد. این ماده میگوید حق مالکیت ملک در این امارت به اتباع امارات، اتباع کشورهای GCC، شرکتهای کاملاً متعلق به آنان و شرکتهای سهامی عام محدود است. سپس اضافه میکند که با تأیید حاکم، اتباع غیراماراتی میتوانند در مناطقی معین که حاکم مشخص میکند، دو نوع حق دریافت کنند: مالکیت دائمی بدون محدودیت زمانی، و حق انتفاع یا اجاره بلندمدت (لیزهولد) برای مدتی که از ۹۹ سال بیشتر نشود. مادهٔ ۲۶ هر توافق یا تصرفی را که برخلاف قانون باشد باطل و بی‌اثر اعلام میکند و همین حکم را به ترتیباتی که برای دور زدن قانون انجام شود نیز تعمیم میدهد. بنابراین خریدار خارجی برای خرید آپارتمان به مجوز ویژه‌ای نیاز ندارد، اما آپارتمان باید روی زمینی باشد که حاکم آن را به روی اتباع غیراماراتی گشوده است؛ به بیان ساده، آپارتمانی که روی زمینی بیرون از این مناطق ساخته شده باشد، از دید همین قانون برای خریدار خارجی قابل مالکیت نیست.
فهرست مناطق در خود قانون نیامده است. این فهرست در مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ است که در ۷ ژوئن ۲۰۰۶ امضا شد؛ مادهٔ ۳ آن به اتباع غیراماراتی اجازه میدهد بر قطعههای زمینِ فهرستشده مالکیت دائمی بدون محدودیت زمانی، حق انتفاع یا حق اجاره تا ۹۹ سال به دست آورند. مقررات و مصوبات بعدی قطعههای دیگری را افزودند. متن‌های انگلیسی منتشرشده در درگاه قوانین دبی یادداشتی دارند که میگوید در صورت تعارض، متن عربی مقدم است؛ از این رو جدول زیر اسناد را به همان صورت که به انگلیسی منتشر شده‌اند توصیف میکند و جایگزین متن عربی نیست.
| سند حقوقی | تاریخ صدور | آنچه برای خریداران خارجی مقرر میکند |
|---|---|---|
| قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ (ثبت اموال غیرمنقول) | ۱۳ مارس ۲۰۰۶ | مادهٔ ۴: مالکیت به اتباع امارات و GCC و شرکتهای کاملاً متعلق به آنان، به‌علاوهٔ شرکتهای سهامی عام محدود است؛ اتباع غیراماراتی میتوانند در مناطقی که حاکم تعیین میکند مالکیت دائمی یا حقوقی تا ۹۹ سال دریافت کنند. |
| قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۱۹ (اصلاح مادهٔ ۹) که در مجموعهٔ قوانین DLD منتشر شده است | ۴ سپتامبر ۲۰۱۹ | تصرفاتی که حقوق مالکیت را ایجاد می‌کنند، منتقل می‌کنند، تغییر می‌دهند یا ساقط می‌کنند باید در دفتر ثبت اموال غیرمنقول ثبت شوند و تا زمانی که ثبت نشده‌اند نافذ نیستند. |
| مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ | ۷ ژوئن ۲۰۰۶ | مادهٔ ۳ شامل ۲۳ منطقه و قطعهٔ شماره‌دار برای مالکیت دائمی (بدون محدودیت زمانی)، حق انتفاع یا اجاره تا ۹۹ سال است. |
| مقررات شمارهٔ ۱ سال ۲۰۱۰ | ۱۸ مارس ۲۰۱۰ | مادهٔ ۴ مقررات ۲۰۰۶ را جایگزین کرد: مالکیت دائمی بدون محدودیت زمانی بر ملک واقع در قطعهٔ شمارهٔ ۲۲۴ در Nad Al Sheba. |
| مقررات شمارهٔ ۱ سال ۲۰۱۱ | ۲۴ آوریل ۲۰۱۱ | قطعهٔ شمارهٔ ۱۲۶ در Al Lisali و قطعهٔ شمارهٔ ۱ در Me’aisam ۲ را به قطعههای مادهٔ ۳ افزود. |
| مصوبهٔ شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۱۵ | ۱۸ نوامبر ۲۰۱۵ | حقوق مالکیت دائمی، بدون محدودیت زمانی، بر واحدهای تجاری و مسکونی ساخته‌شده روی قطعههای ۲۱ و ۲۲ و ۲۳ در Madinat Al Mataar (۵۲۱) و قطعهٔ ۲۴ در Trade Centre Second (۳۳۶). |
| مصوبهٔ شورای اجرایی شمارهٔ ۳۰ سال ۲۰۱۳ | ۱۸ سپتامبر ۲۰۱۳ | جدول کارمزدهای DLD را تصویب میکند، از جمله کارمزد ثبت فروش به میزان ۴٪ که فروشنده و خریدار آن را مساوی تقسیم می‌کنند، مگر آنکه طور دیگری توافق کنند. |
سه نکتهٔ عملی از متن این اسناد برمی‌آید. نخست، تعیین منطقه به زمین مربوط است و نه به خریدار: u.ae، درگاه دولت امارات، اعلام میکند که هم خارجیهایی که در امارات اقامت ندارند و هم مقیمان خارجی میتوانند در مناطق تعیینشده مالکیت دائمی به دست آورند، و دبی برای مالکیت ملک سقف سنی ندارد. دوم، DLD تنها نهادی است که حقوق مربوط به اموال غیرمنقول را ثبت میکند، و مادهٔ ۹ به صورت جایگزین‌شده در ۲۰۱۹ به این معناست که صرفِ امضای قرارداد فروش مالکیت را منتقل نمیکند، مگر آنکه معامله ثبت شود. سوم، حقوقی که به خارجیها داده میشود از مالکیت دائمی گسترده‌تر است: راهنمای ۲۰۱۷ DLD برای سرمایه‌گذاران میگوید اتباع خارجی در مناطق تعیینشده میتوانند حق مساطحه (musataha)، حق انتفاع و اجاره‌های بلندمدت تا ۹۹ سال نیز داشته باشند. صفحهٔ u.ae دربارهٔ خرید ملک توسط مقیمان خارجی همین چارچوب را به زبان ساده خلاصه کرده است.
برای خوانندگانی که وجه بازار همین پرسش را میخواهند، راهنمای ما دربارهٔ فریهولد و لیزهولد در دبی تفاوت عملی دو ساختار را توضیح میدهد، و صفحهٔ کشور امارات و صفحهٔ دبی ما ملک‌هایی را فهرست می‌کنند که زیر نظر داریم.
مناطق مجاز برای خرید خارجیها: مناطق فریهولد تعیینشده
مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ مناطق را با نام رسمی و شمارهٔ قطعه فهرست میکند، نه با نام‌هایی که در بروشورهای فروش به کار میرود. مادهٔ ۳ آن در میان ۲۳ مورد خود شامل چهار قطعه در Dubai Marina (شمارهٔ ۰۰۷ و ۰۱۴ و ۰۱۵ و ۰۳۳)، قطعهٔ شمارهٔ ۰۰۱ در Palm Jumeirah، Emirates Hills ۱ و ۲ و ۳، نُه قطعه در Jebel Ali، قطعهٔ شمارهٔ ۰۰۱ در World Islands، سه قطعه در Al Jaddaf، دو قطعه در Sheikh Zayed Road (شمارهٔ ۱۱۸ و ۱۴۷) و قطعههایی در Nad Al Sheba، Mirdif، Al Quoz، Warsan ۱، Ras Al Khor، Al Barsha South، Umm Hurair ۲، Sofouh و Palm Jebel Ali است. از آنجا که مقررات در سطح قطعه عمل میکند، نام تجاری یک آپارتمان دلیل تعیینشده بودن زمین آن نیست. آنچه اهمیت دارد این است که قطعه در مقررات یا یکی از اصلاحیه‌های آن آمده باشد یا نه.
| منبع | تاریخ | مناطق یا قطعههای نام‌برده |
|---|---|---|
| مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶، مادهٔ ۳ | ۷ ژوئن ۲۰۰۶ | Umm Hurair ۲، Al Barsha South ۲ و ۳، Emirates Hills ۱-۳، Jebel Ali، Al Jaddaf، World Islands، Ras Al Khor، Al Rowyah، Sheikh Zayed Road، Sofouh ۱ و ۲، Al Quoz ۳، Al Quoz Industrial Area ۲ و ۳، Mirdif، Dubai Marina، Palm Jebel Ali، Palm Jumeirah، Nad Al Sheba، Warsan ۱ (در هر کدام قطعههای مشخص). |
| مقررات شمارهٔ ۱ سال ۲۰۱۱ | ۲۴ آوریل ۲۰۱۱ | Al Lisali (قطعهٔ ۱۲۶) و Me’aisam ۲ (قطعهٔ ۱). |
| مصوبهٔ شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۱۵ | ۱۸ نوامبر ۲۰۱۵ | Madinat Al Mataar (قطعههای ۲۱ تا ۲۳) و Trade Centre Second (قطعهٔ ۲۴). |
| راهنمای DLD برای سرمایه‌گذاران، ۲۰۱۷ | ۲۰۱۷ | فهرست این راهنما از مهمترین مناطق تعیینشده: The Palm Jumeirah، The World Islands، Downtown Dubai، Old Town، Burj Khalifa، Business Bay، Dubai Marina، Emirates Hills، Jumeirah Lakes Towers، Jumeirah Beach Residence، Discovery Gardens، Arabian Ranches، Midriff (قطعههای مشخص)، Dubai Investment Park، Falcon City، Dubai Sports City، Dubai Motor City، International City، Jumeirah Islands و Jumeirah Village. |
| اعلامیهٔ DLD | ۱۹ ژانویه ۲۰۲۵ | مالکان خصوصی در Sheikh Zayed Road (از میدان Trade Centre تا Water Canal) و در Al Jaddaf میتوانند ملک خود را به فریهولد تبدیل کنند: ۴۵۷ قطعهٔ واجد شرایط، شامل ۱۲۸ قطعه در Sheikh Zayed Road و ۳۲۹ قطعه در Al Jaddaf. |
راهنمای ۲۰۱۷ DLD فهرست خود را فهرست مهمترین مناطق تعیینشده معرفی میکند و نه همهٔ آن‌ها، و برای بقیه به DLD ارجاع میدهد. اعلامیهٔ ۲۰۲۵ نشان میدهد این فهرست مدام تغییر میکند. به گفتهٔ DLD، مالکان در دو منطقهٔ نام‌برده می‌توانستند واجد شرایط بودن را در اپلیکیشن Dubai REST بررسی کنند، درخواست ارزیابی و قیمت‌گذاری زمین بدهند، کارمزد تبدیل به میزان ۳۰٪ ارزش ملک را بر اساس مساحت ناخالص زیربنا بپردازند و نقشه و سند مالکیت (تایتل دید) فریهولد دریافت کنند. برای خریدار آپارتمانی در ساختمانی که به این شکل تبدیل شده است، پرسش عملی همان پرسش هر جای دیگر است: آیا سند مالکیت یا گواهی الکترونیکی مالکیت، برای آن واحد مالکیت فریهولد را نشان میدهد.
چگونه آدرس را پیش از پرداخت بیعانه بررسی کنیم
DLD سه بررسی آنلاین ارائه میکند که به اظهار فروشنده یا مشاور املاک وابسته نیستند. سرویس استعلام وضعیت ملک (Property Status Enquiry) به هر کس اجازه میدهد منطقه و شمارهٔ زمین را در وب‌سایت DLD یا اپلیکیشن Dubai REST وارد کند و وضعیتی را ببیند که DLD ثبت کرده است؛ این صفحه خدمت را فوری معرفی میکند و کارمزدی برایش ذکر نمیکند. صفحهٔ تأیید سند مالکیت (Title Deed Verification) شمارهٔ سند، سال سند و نوع ملک را میخواهد و گواهی معتبر را به‌عنوان گواهی تأییدشدهٔ دیجیتال با بلاک‌چین نشان میدهد.
بنابراین پاسخ به پرسش «آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند» برای واحدی که روی قطعهٔ تعیینشده است مثبت و برای واحدی که بیرون از فهرست‌هاست منفی است. هر چه بیرون از قطعههای پوشش‌داده‌شده با این اسناد باشد، به مادهٔ ۴ برمی‌گردد: مالکیت محدود به اتباع امارات و GCC و شرکتهای کاملاً متعلق به آنان است. به همین دلیل، وقتی ساختمانی در مرز یک منطقهٔ نام‌برده قرار دارد، مرجع، متن قانون است و نه توضیح آگهی. مقالهٔ ما دربارهٔ مناطق قابل بررسی برای خرید آپارتمان در دبی محله‌ها را بر پایهٔ قیمت و نوع ساختمان مقایسه میکند، و راهنمای قیمت هر متر مربع قیمت‌ها را به تفکیک منطقه میدهد.
چه کسانی میتوانند بخرند، چه مدارکی لازم است و خرید از طریق شرکت
سرویس ثبت فروش DLD برای همهٔ وضعیت‌های اقامتی باز است. صفحهٔ آن برای خریدار یا فروشندهٔ حقیقی کارت هویت اماراتی (Emirates ID) را میخواهد که DLD فقط برای احراز هویت از آن استفاده میکند و از آن کپی نمی‌گیرد، و اعلام میکند که خارجیِ غیرمقیم میتواند بهجای آن پاسپورت معتبر ارائه دهد. برای فروش مجدد یک واحد در منطقهٔ فریهولد، این صفحه همچنین گواهی الکترونیکی عدمممانعت (e-NOC) از سازنده را میخواهد که از طریق اپلیکیشن Dubai REST دریافت میشود. اگر نمایندهای از طرف مالک اقدام کند، وکالتنامهٔ قانونی لازم است؛ راهنمای ۲۰۱۷ DLD اضافه میکند که مدرک به زبان خارجی باید تصدیق شود و همراه با ترجمهٔ رسمی عربی ارائه گردد، و مالک باید یا شخصاً حضور یابد یا از طریق نمایندهای که با وکالتنامهٔ محضری عمل میکند.
| نوع خریدار | مدارک ذکرشده توسط DLD | منبع |
|---|---|---|
| شخص حقیقی مقیم | Emirates ID (فقط برای احراز هویت)؛ e-NOC سازنده برای فروش مجدد فریهولد | ثبت فروش ملک |
| شخص حقیقی غیرمقیم | پاسپورت معتبر بهجای Emirates ID؛ e-NOC سازنده برای فروش مجدد فریهولد | ثبت فروش ملک |
| شخص حقیقی در خرید پیشفروش | قرارداد خرید و فروش امضاشده، شناسهٔ معتبر امارات، و برای غیرمقیمان پاسپورت معتبر | ثبت فروش اولیه |
| مؤسسهٔ انفرادی | پروانهٔ تجاری معتبر، شناسهٔ امارات یا پاسپورت دارندهٔ پروانه، وکالت‌نامه در صورت وجود | ثبت فروش اولیه |
| شرکت با مسئولیت محدود | پروانهٔ تجاری، شناسه یا پاسپورت دارندهٔ پروانه، وکالت‌نامه در صورت وجود، اساس‌نامه با ضمائم و ترجمهٔ عربی، گواهی سهامداران | ثبت فروش اولیه |
| شرکت خارجی | مانند بالا، با اساسنامهٔ تصدیقشده توسط وزارت امور خارجه، نامهٔ عدمممانعت منطقهٔ آزاد با اعتبار یک سال و گواهی سهامداران؛ شرکت باید در یک منطقهٔ آزاد ثبت شده باشد (DMCC یا JAFZA، بر اساس صفحهٔ مرتبط با وام مسکن) | فروش همراه با رهن اولیه |
| خردسال | قیم قرارداد را امضا میکند و تصویر پاسپورت یا شناسهٔ قیم پیوست میشود | ثبت فروش اولیه |
مالکیت از طریق شرکت یا به‌صورت شخصی
هر دو مسیر وجود دارد و صفحههای DLD با آن‌ها یکسان برخورد نمیکنند. در جایی که شرکتی طرف معامله است، صفحهٔ فروش میگوید شرکت باید ابتدا از طریق درخواست ثبت شرکت ثبت شود. راهنمای ۲۰۱۷ DLD میگوید شرکت‌هایی که نزد اداره توسعهٔ اقتصادی در دبی یا امارت دیگری ثبت شده‌اند، در صورتی که تماماً در مالکیت اتباع امارات یا GCC نباشند، میتوانند در مناطق تعیینشده ملک داشته باشند؛ شرکتهای ثبت‌شده در مناطق آزاد مانند منطقهٔ آزاد Jebel Ali و DMCC نیز چنین حقی دارند، و شرکت خارجی باید یک شرکت منطقهٔ آزاد تأسیس کند و ملک را به نام آن شرکت ثبت نماید. این راهنما همچنین میگوید هرگونه تغییر در سهامداری شرکتی که مالک ملک در دبی است، انتقال محسوب میشود و باید با کارمزدهای مربوط به DLD اطلاع داده شود. خرید شخصی این مراحل را حذف میکند، اما قواعد ارث مالک را به میان می‌آورد؛ راهنمای ما دربارهٔ ارث و برنامه‌ریزی دارایی برای مالکان خارجی در دبی به این جنبه می‌پردازد. ساختار مالکیت تحلیل مالیاتی را هم تغییر میدهد که در بخش مالیات‌ها در ادامه آمده است.
روند خرید ملک آماده (دست‌دوم) گام‌به‌گام
برای خریداری که در عمل با پرسش «آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند» روبه‌روست، خرید دست‌دوم یعنی خرید یک واحد تکمیل‌شده از مالک ثبت‌شدهٔ آن. راهنمای ۲۰۱۷ DLD برای سرمایه‌گذاران ترتیب اقدام‌ها را چنین می‌آورد: بررسی حقوقی، امضای قرارداد خرید و فروش (SPA)، دریافت گواهی عدمممانعت (NOC) از سازنده، و حضور نزد ثبت‌کننده در دفتر امین برای انتقال. راهنمای ۲۰۲۴ عملکرد دلالان املاک از سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) نیز سامانهٔ قرارداد الکترونیکی را اضافه میکند که دلالان باید از آن استفاده کنند. جدول زیر مراحل را در کنار هم و با سند یا سامانهٔ هر مرحله می‌آورد.
| مرحله | چه اتفاقی می‌افتد | سند یا سامانه | منبع |
|---|---|---|---|
| ۱. بررسی دقیق | اطمینان از اینکه فروشنده مالک ثبت‌شده است و ملک از رهن و حق وثیقه و سایر تعهدات آزاد است؛ تأیید تعیینشده بودن قطعه | استعلام وضعیت ملک، تأیید سند مالکیت، سند مالکیت فروشنده | راهنمای DLD، ۲۰۱۷ |
| ۲. قراردادهای دلالی | اگر دلال دخالت داشته باشد، فروشنده قرارداد A (توافق برای عرضهٔ ملک در بازار) را امضا میکند و خریداری که دلال میگیرد قرارداد B (توافق اعلام تمایل به خرید) را امضا میکند | قراردادهای هوشمند در اپلیکیشن Dubai REST؛ شمارهٔ مجوز آگهی از سامانهٔ Trakheesi | راهنمای RERA، ۲۰۲۴ |
| ۳. قرارداد فروش | خریدار و فروشنده قرارداد F یعنی توافق فروش را امضا می‌کنند؛ راهنمای ۲۰۱۷ DLD همین فرم استاندارد را «فرم F» می‌نامد و شروط اضافی را که با شروط استاندارد تعارض نداشته باشد مجاز می‌داند | قرارداد F (الکترونیکی) | راهنمای RERA، ۲۰۲۴ |
| ۴. NOC سازنده | گواهی عدمممانعت سازنده تأیید میکند که هزینههای سرویسِ بدهکارِ واحد پرداخت شده است؛ راهنمای ۲۰۱۷، مبلغ AED ۵۰۰ را به‌عنوان کارمزد اداری که سازنده می‌توانست دریافت کند ذکر کرده بود | e-NOC از طریق اپلیکیشن Dubai REST | ثبت فروش ملک، راهنمای DLD، ۲۰۱۷ |
| ۵. انتقال در دفتر امین | مدارک بررسی میشود، کارمزدها پرداخت میشود، مشخصات خریدار با Emirates ID یا پاسپورت وارد میشود و درخواست ایجاد می‌گردد؛ زمان خدمت اعلام‌شده ۲۵ دقیقه است | مرکز امین ثبت املاک یا Dubai Now | ثبت فروش ملک |
| ۶. سند مالکیت | DLD سند مالکیت الکترونیکی و نقشهٔ الکترونیکی صادر میکند؛ اگر خریدار وام بگیرد، رهن جداگانه ثبت میشود | سند مالکیت و نقشهٔ الکترونیکی | ثبت فروش ملک |
دو نکته را باید با دقت خواند. قراردادهای دلالی خودِ فروش نیستند: قرارداد A و قرارداد B رابطهٔ یک طرف با دلال را تنظیم می‌کنند، در حالی که قرارداد F خریدار و فروشنده را متعهد میکند. راهنمای ۲۰۲۴ میگوید همهٔ فروش‌های املاک از طریق دفترهای امین ثبت که به نمایندگی از DLD عمل می‌کنند انجام میشود، و دلالان باید برای ثبت فروش‌ها از قراردادهای الکترونیکی استفاده کنند. بر اساس صفحهٔ فروش، پرداخت در دفتر امین از طریق ePay، Dubai Pay، کیف پول Noqodi یا چک بانکی انجام میشود. صفحهٔ فروش درصدی برای بیعانه ذکر نمیکند؛ بنابراین مبلغ بیعانه، اگر وجود داشته باشد، یکی از شروط قرارداد میان طرفین است.
خریداران نقدی و خریداران با وام همین ترتیب را دنبال می‌کنند؛ بانک ارزیابی ملک، نامهٔ وام‌دهنده و ثبت رهن را در همان دفتر امین اضافه میکند که در بخش وام مسکن آمده است. خریداری که اطلاعات بیشتری دربارهٔ تأمین مالی میخواهد میتواند راهنمای وام مسکن برای خریداران خارجی ما را بخواند، و کسی که فروش‌های دست‌دوم با تخفیف را بررسی میکند میتواند راهنمای ما دربارهٔ املاک با فروش اضطراری در دبی را ببیند که مزایده‌ها و فروش‌های بانکی را پوشش میدهد.
آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند؟ خرید پیشفروش (آف‌پلن)
بله، در همان مناطق تعیینشده. واحد پیشفروش (آف‌پلن) واحدی است که پیش از ساخت یا در حین ساخت فروخته میشود، و دبی این فروش‌ها را نه در دفتر ثبت اصلی، بلکه در دفتر ثبت موقت ثبت میکند. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ که در ۱۴ اوت ۲۰۰۸ صادر شد، مقرر میکند که هر تصرف در واحد پیش‌فروش‌شده در دفتر ثبت موقت اموال غیرمنقول وارد میشود و فروش یا هر تصرف دیگری که مالکیت را منتقل یا محدود کند، تا زمانی که در آنجا ثبت نشده باشد باطل است. این ثبت موقت در عرف Oqood نامیده میشود؛ سرویس فروش اولیهٔ DLD یک گواهی الکترونیکی ثبت موقت صادر میکند. پس از تکمیل پروژه و تحویل واحد، واحد به دفتر ثبت اصلی منتقل میشود و سند مالکیت صادر می‌گردد. به این ترتیب خریدار پیشفروش تا پیش از تحویل واحد، بهجای سند مالکیت، گواهی ثبت موقت در دست دارد.
صفحهٔ ثبت فروش اولیه در DLD کارمزدها را چنین تعیین میکند: ۲٪ ارزش فروش برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار، به‌علاوهٔ AED ۱۰ برای هر یک از کارمزدهای دانش و نوآوری، و کارمزد خودثبتی سازنده به مبلغ AED ۱٬۰۰۰ در درگاه سازندگان Oqood؛ این صفحه نمی‌گوید که کارمزدهای ثابت کوچک را چه کسی می‌پردازد. قرارداد خرید و فروش باید توسط سازنده و خریدار امضا شود و ظرف ۹۰ روز از تاریخ امضا در دفتر ثبت موقت ثبت گردد. این صفحه پرداخت از طریق کیف پول Noqodi یا کسر از حساب امانی (escrow) را ذکر میکند. صفحهٔ مربوط به ثبت فروش همراه با رهن اولیه، کارمزد نقشه را AED ۲۵۰ برای هر واحد و کارمزد سند مالکیت را AED ۲۵۰ ذکر میکند و زمان خدمت را شش روز کاری اعلام میکند.
سازنده پیش از فروش باید چه داشته باشد
مصوبهٔ شورای اجرایی شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰ که قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ را اجرایی میکند، از سازندهٔ اصلی طرح جامع یا سازندهٔ فرعی میخواهد پیش از آغاز پروژه یا فروش پیشفروش واحدها، زمین را تحویل گرفته باشد، گواهی تعیین حدود را دریافت کرده باشد، کنترل واقعی زمین را در دست داشته باشد و مجوزهای نهادهای صلاحیت‌دار را داشته باشد. مادهٔ ۱۱ این مصوبه هر تصرف پیشفروش از سوی سازنده یا دلال را اگر پیش از تأیید پروژه و ثبت آن نزد DLD انجام شود باطل میکند. مصوبه همچنین میگوید پس از گواهی تکمیل ساخت، سازنده نمی‌تواند از تحویل یا ثبت واحد به خریداری که همهٔ تعهدات قراردادی را انجام داده خودداری کند، و نمی‌تواند از خریداران مبلغی غیر از آنچه DLD برای تصرف قانونی در واحد تأیید کرده دریافت کند. مادهٔ ۱۳ مساحت خالص واحد را مبنای ثبت قرار میدهد و سازنده را مکلف میکند اگر مساحت واقعی بیش از ۵٪ کمتر از مساحت خالص باشد، بر پایهٔ قیمت توافق‌شدهٔ واحد به خریدار غرامت بدهد.
راهنمای ۲۰۱۷ DLD پرسش‌هایی را فهرست میکند که خریدار باید پیش از امضای قرارداد پیشفروش به آن‌ها پاسخ دهد: آیا پروژه نزد RERA ثبت شده است، آیا حساب امانی (escrow) وجود دارد و نمایندهٔ آن حساب کیست، درصد پیشرفت و تاریخ پیش‌بینی‌شدهٔ تکمیل چیست، آیا سازنده نزد RERA ثبت شده و مالک زمین است یا قرارداد توسعه دارد، و آیا سازنده مجوزهای فروش پیشفروش را دارد. راهنمای ۲۰۲۴ RERA اضافه میکند که اپلیکیشن Dubai REST قابلیتی برای اعتبارسنجی پروژه به نام Mashrooi دارد، و دلالانی که پروژه‌ای پیشفروش را بازاریابی می‌کنند باید مطمئن شوند که مجوز دارد و ثبت شده است و خریداران پول را فقط به حساب امانی پروژه واریز می‌کنند. راهنمای ما برای خریداران پیشفروش طرح‌های پرداخت و تحویل واحدها را بررسی میکند.
اگر خریدار نتواند به پرداخت ادامه دهد
قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۱۷ مادهٔ ۱۱ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ را جایگزین کرد و روندی را تعیین میکند که در صورت ناتوانی خریدار از انجام تعهدات در فروش پیشفروش اجرا میشود. سازنده باید DLD را مطلع کند؛ DLD اخطاریهٔ ۳۰ روزه صادر میکند و در صورت امکان برای رسیدن به توافق میانجیگری میکند؛ اگر خریدار همچنان تعهد خود را انجام ندهد، DLD سندی صادر میکند که تأیید میکند سازنده تکالیف خود را رعایت کرده و درصد تکمیل پروژه را نشان میدهد. اقدام‌های سازنده سپس به همین درصد بستگی دارد، همان‌طور که جدول نشان میدهد. قانون اعلام میکند این قواعد جزو نظم عمومی هستند و اگر سازنده از اختیارات خود سوءاستفاده کند، خریدار حق رجوع به دادگاه یا داوری را حفظ میکند.
| درصد تکمیل واحد | اقدام‌های در اختیار سازنده بر اساس قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۱۷ | مهلت بازپرداخت مبلغ مازاد بر سهم نگهداری‌شده |
|---|---|---|
| بیش از ۸۰٪ | حفظ قرارداد، نگهداری همهٔ مبالغ پرداخت‌شده و مطالبهٔ مانده؛ یا درخواست از DLD برای فروش واحد در مزایدهٔ عمومی؛ یا فسخ و نگهداری تا ۴۰٪ ارزش واحد | ظرف ۱ سال از فسخ یا ۶۰ روز از فروش مجدد، هر کدام زودتر باشد |
| ۶۰٪ تا ۸۰٪ | فسخ و نگهداری تا ۴۰٪ ارزش واحد | ظرف ۱ سال از فسخ یا ۶۰ روز از فروش مجدد، هر کدام زودتر باشد |
| کمتر از ۶۰٪، با شروع عملیات | فسخ و نگهداری تا ۲۵٪ ارزش واحد | ظرف ۱ سال از فسخ یا ۶۰ روز از فروش مجدد، هر کدام زودتر باشد |
| عملیات آغاز نشده به دلایلی خارج از کنترل سازنده | فسخ و نگهداری تا ۳۰٪ مبالغ پرداخت‌شده | ظرف ۶۰ روز از فسخ |
همین قانون اضافه میکند که اگر RERA پروژه‌ای را با تصمیم مستدل لغو کند، سازنده باید پرداخت‌های خریداران را طبق روال‌های قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ بازپرداخت کند. متن قانونی در مجموعهٔ سال ۲۰۱۹ قوانین املاک دبی که DLD منتشر کرده بود خوانده شد.
هزینه‌ها و کارمزدها: آنچه DLD در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ فهرست کرده است
هزینههای یک‌باره در دبی را مصوبهٔ شورای اجرایی شمارهٔ ۳۰ سال ۲۰۱۳ تعیین میکند و صفحههای خدماتی DLD آن‌ها را نشان می‌دهند. مادهٔ ۳ این مصوبه میگوید که اگر طور دیگری توافق نشده باشد، کارمزد فروش ملک به‌طور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم میشود. صفحهٔ ثبت فروش این را به صورت ۲٪ ارزش فروش برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار تکرار میکند. مادهٔ ۴ به DLD اجازه میدهد در جایی که ارزش قرارداد کمتر از ارزش بازار است، ارزش ملک را راستی‌آزمایی یا ارزیابی کند، و مادهٔ ۶ برای ارائهٔ اطلاعات نادرست دربارهٔ ارزش جریمه‌ای معادل دو برابر کارمزد تعیین میکند. جدول اقلامی را گرد آورده است که خریدار در خرید دست‌دوم و در رهن با آن‌ها روبه‌رو میشود. جایی که صفحه نمی‌گوید پرداخت یک کارمزد ثابت بر عهدهٔ کیست، جدول همین را می‌نویسد؛ به این ترتیب خواننده میتواند ببیند کدام ارقام را منبع تعیین کرده و کدام را تعیین نکرده است.
| قلم | مبلغ ذکرشده توسط DLD | پرداخت‌کننده بر اساس منبع | منبع |
|---|---|---|---|
| کارمزد ثبت فروش | ۴٪ ارزش فروش | ۲٪ فروشنده و ۲٪ خریدار، مگر آنکه طور دیگری توافق شود | صفحهٔ ثبت فروش |
| صدور سند مالکیت | AED ۲۵۰ ($۶۸) | صفحه ذکر نمیکند | صفحهٔ ثبت فروش |
| نقشه برای ویلا و آپارتمان | AED ۲۵۰ ($۶۸) | صفحه ذکر نمیکند | صفحهٔ ثبت فروش |
| نقشهٔ یکپارچه برای زمین تحت پوشش شهرداری دبی / زمین بیرون از آن | AED ۲۲۵ ($۶۱) / AED ۱۰۰ ($۲۷) | صفحه ذکر نمیکند | صفحهٔ ثبت فروش |
| کارمزد دانش و کارمزد نوآوری | هر کدام AED ۱۰ ($۲) | صفحه ذکر نمیکند | صفحهٔ ثبت فروش |
| کارمزد شریک خدمات (امین)، برای ارزش فروش AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر | AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) | صفحه ذکر نمیکند | صفحهٔ ثبت فروش |
| کارمزد شریک خدمات، برای ارزش فروش کمتر از AED ۵۰۰٬۰۰۰ | AED ۲٬۰۰۰ ($۵۴۴) به‌علاوهٔ VAT | صفحه ذکر نمیکند | صفحهٔ ثبت فروش |
| ثبت رهن | ۰٫۲۵٪ مبلغ رهن، به‌علاوهٔ AED ۲۵۰ ($۶۸) سند مالکیت، AED ۱۰ ($۲) کارمزد دانش و AED ۱۰ ($۲) کارمزد نوآوری برای هر برداشت، و AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) کارمزد خدمات به‌علاوهٔ VAT (AED ۵٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱) به‌علاوهٔ VAT برای فروش موقت پیشفروش) | صفحه ذکر نمیکند | صفحهٔ ثبت رهن |
| ثبت پیشفروش (Oqood) | ۲٪ فروشنده، ۲٪ خریدار، AED ۱۰ ($۲) دانش، AED ۱۰ ($۲) نوآوری؛ کارمزد خودثبتی سازنده AED ۱٬۰۰۰ ($۲۷۲) | فروشنده و خریدار هر کدام ۲٪ | صفحهٔ فروش اولیه |
مثال محاسباتی: خرید نقدی آپارتمان به قیمت AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰
آپارتمانی تکمیل‌شده را در نظر بگیرید که به قیمت AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۲) فروخته میشود و خریدار آن را نقدی میخرد، سهم ۲٪ خریدار و اقلام ثابت DLD را می‌پردازد، و نرخ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) بر کارمزد امین از صفحهٔ مالیات u.ae گرفته شده است. محاسبه در جدول گام‌به‌گام آمده است. کمیسیون مشاور املاک، هرگونه کارمزد NOC سازنده و هزینههای بانکی محاسبه نشده‌اند، زیرا صفحههای DLD آن‌ها را تعیین نمیکنند.
| قلم | مبنا | مبلغ |
|---|---|---|
| کارمزد ثبت ۲٪ خریدار | ۲٪ × ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ | AED ۲۴٬۰۰۰ ($۶٬۵۳۵) |
| سند مالکیت | ثابت | AED ۲۵۰ ($۶۸) |
| نقشهٔ آپارتمان | ثابت | AED ۲۵۰ ($۶۸) |
| کارمزد دانش | ثابت | AED ۱۰ ($۲) |
| کارمزد نوآوری | ثابت | AED ۱۰ ($۲) |
| کارمزد شریک خدمات | ۴٬۰۰۰ | AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) |
| VAT بر کارمزد شریک خدمات | ۵٪ × ۴٬۰۰۰ | AED ۲۰۰ ($۵۴) |
| جمع اقلام بالا | مجموع | AED ۲۸٬۷۲۰ ($۷٬۸۲۰) |
جمع کل AED ۲۸٬۷۲۰ ($۷٬۸۲۰) است که ۲٫۳۹٪ قیمت را تشکیل میدهد. سهم ۲٪ خود فروشنده از کارمزد ثبت AED ۲۴٬۰۰۰ ($۶٬۵۳۵) دیگر است، بنابراین کارمزد درصدی DLD بر کل فروش AED ۴۸٬۰۰۰ ($۱۳٬۰۷۰) میشود. اگر طرفین توافق کنند که خریدار کل ۴٪ را بپردازد، جمع کل خریدار AED ۲۴٬۰۰۰ ($۶٬۵۳۵) بیشتر خواهد شد. برای اینکه ارقام قابل مقایسه با قیمت‌های دیگر باشند، باید دانست که آن‌ها متناسب با قیمت تغییر می‌کنند: کارمزد ثبت ۴٪ با ارزش فروش افزایش می‌یابد، در حالی که اقلام سند مالکیت، نقشه، دانش، نوآوری و شریک خدمات ثابت می‌مانند. برای نگاهی گسترده‌تر به بودجه، شامل قیمت خرید بر حسب متراژ، راهنمای ما دربارهٔ هزینهٔ خرید آپارتمان در دبی سطح قیمت‌ها را بیان میکند.
کمیسیون مشاور املاک، هزینههای سرویس و شاخص هزینهٔ سرویس RERA
کارمزد دلالی بر اساس آییننامهٔ شمارهٔ ۸۵ سال ۲۰۰۶
قواعد منتشرشدهٔ DLD دربارهٔ دلالان درصدی برای کمیسیون تعیین نمیکنند. آییننامهٔ شمارهٔ ۸۵ سال ۲۰۰۶ که در مجموعهٔ DLD خوانده شد، در مادهٔ ۲۶ میگوید قرارداد دلالی باید کتبی باشد و طرفین، مشخصات ملک و شرایط دلالی را ذکر کند. مادهٔ ۲۷ میگوید حقالزحمهٔ دلال با توافق تعیین میشود و در صورت نبود توافق، بر اساس عرف رایج. مادهٔ ۲۸ میگوید دلال تنها در صورتی مستحق حقالزحمه است که دلالی به قرارداد منجر شود، و مگر آنکه قرارداد دلالی طور دیگری بگوید، مستحق آن با امضای قرارداد فروش و ثبت آن نزد DLD میشود. مادهٔ ۳۳ میگوید دلال تنها از طرفی میتواند حقالزحمه مطالبه کند که او را به کار گرفته است، و اگر هر دو طرف او را به کار گرفته باشند، هر کدام به‌طور جداگانه مسئول سهم خود است. مادهٔ ۲۳ میگوید دلالی که به نفع طرف مقابل عمل کند یا در شرایطی که قواعد حسن نیت منع میکند از آن طرف منفعتی بپذیرد، حقالزحمه را از دست میدهد.
خریدار میتواند دلال را از سمت DLD بررسی کند. راهنمای RERA میگوید دلالان به پروانه‌ای ثبت‌شده در سامانهٔ Trakheesi و کارت دلال نیاز دارند، هر آگهی باید شمارهٔ مجوز را در خود نشان دهد، و دلالان فقط میتوانند با مالکانی تماس بگیرند که در فهرست سبز هستند. DLD همچنین فهرست دلالان و دفترهای دلالی دارای پروانه را در وب‌سایت خود منتشر میکند. آنچه کارمزد را در یک معاملهٔ مشخص تعیین میکند، توافق کتبی است و نه عادت بازار.
هزینههای سرویس و شاخص RERA
آپارتمان فریهولد ملکی با مالکیت مشترک است. قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ که در مجموعهٔ DLD آمده است، هزینههای سرویس را همان هزینههای سالانه‌ای تعریف میکند که از مالکان برای مدیریت، بهره‌برداری، نگهداری و تعمیر ملک مشترک جمع‌آوری میشود، و مادهٔ ۱۶ آن میگوید مگر آنکه اجاره‌نامهٔ واحد طور دیگری بگوید، مالک مسئول هزینههای سرویس و هزینههای استفاده است و اگر مستأجر نپردازد از مسئولیت معاف نمی‌شود. سرویس شاخص هزینهٔ سرویس (Service Charge Index) در DLD به کاربر اجازه میدهد پروژه، کاربری و سال را انتخاب کند و هزینههای سرویس مصوب RERA را برای املاک با مالکیت مشترک ببیند؛ این صفحه کانال‌هایی از طریق وب‌سایت DLD، سامانهٔ Mollak و اپلیکیشن Dubai REST را فهرست میکند، زمان خدمت را فوری اعلام میکند و هیچ کارمزدی نشان نمیدهد.
شاخص بر حسب فوت مربع است، بنابراین هزینهٔ سالانه برابر است با نرخ مصوب ضرب در مساحت واحد. راهنمای دلالی RERA نمونه‌ای از محاسبه دارد که روش را نشان میدهد، با نرخ توضیحی AED ۸ برای هر فوت مربع مساحت سوئیت و بالکن با ۲۵٪ همان نرخ. جدول همین روش را برای آپارتمانی ۶۰ متر مربعی با بالکن ۱۰ متر مربعی به کار میبرد. نرخ AED ۸ رقم نمونهٔ راهنماست و نرخ فعلی هیچ ساختمانی نیست، و هر ۱ متر مربع مطابق راهنما ۱۰٫۷۶۴ فوت مربع گرفته شده است.
| مورد | محاسبه | نتیجه |
|---|---|---|
| مساحت سوئیت بر حسب فوت مربع | ۶۰ × ۱۰٫۷۶۴ | ۶۴۵٫۸۴ فوت مربع |
| هزینهٔ سرویس سوئیت با نرخ نمونهٔ AED ۸ | ۶۴۵٫۸۴ × ۸ | AED ۵٬۱۶۶٫۷۲ ($۱٬۴۰۶) |
| مساحت بالکن بر حسب فوت مربع | ۱۰ × ۱۰٫۷۶۴ | ۱۰۷٫۶۴ فوت مربع |
| نرخ بالکن (۲۵٪ از AED ۸) | ۰٫۲۵ × ۸ | AED ۲٫۰۰ برای هر فوت مربع |
| هزینهٔ سرویس بالکن | ۱۰۷٫۶۴ × ۲ | AED ۲۱۵٫۲۸ ($۵۸) |
| جمع سالانه با نرخ نمونه | سوئیت + بالکن | AED ۵٬۳۸۲٫۰۰ ($۱٬۴۶۵) |
پیش از خرید یک واحد دست‌دوم، خریدار میتواند نرخ مصوب پروژه را در شاخص بخواند، صورت‌حساب هزینههای سرویس را از فروشنده بخواهد، و به e-NOC سازنده اتکا کند که راهنمای ۲۰۱۷ DLD آن را تأییدکنندهٔ پرداخت هزینههای سرویس واحد توسط فروشنده توصیف میکند. راهنمای ما دربارهٔ بازار املاک دبی هزینههای تکرارشونده را در چارچوب گسترده‌تر هزینههای مالکیت قرار میدهد.
آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند؟ خرید با وام مسکن
بله. راهنمای ۲۰۱۷ DLD میگوید سرمایهگذار میتواند از هر بانک یا مؤسسهٔ مالی دارای مجوز بانک مرکزی امارات (CBUAE)، چه متعارف و چه اسلامی، تأمین مالی رهنی دریافت کند و رهن برای معتبر بودن باید نزد DLD ثبت شود. کتاب قواعد بانک مرکزی (Rulebook) سقف‌های سراسری را در «مقررات مربوط به وام‌های مسکن»، بخشنامهٔ ۳۱/۲۰۱۳، تعیین میکند که از ۲۸ دسامبر ۲۰۱۳ اجرا شد و با مصوبات هیئت‌مدیره ۹۶/۲۰۱۹ و ۳۱/۲/۲۰۲۰ اصلاح گردید. نسخهٔ موجود در سایت Rulebook که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد، به‌عنوان معتبر علامت خورده و تا ۸ آوریل ۲۰۲۰ تلفیق شده است. Rulebook وام‌گیرندگان را به اتباع امارات و مقیمان خارجی تقسیم میکند؛ سقف جداگانهای برای غیرمقیمان تعیین نمیکند و میگوید وام‌دهندگان میتوانند محدودیت‌هایی محافظه‌کارانه‌تر از حداقل‌های آن اتخاذ کنند، بنابراین هر بانک ممکن است بیش از ارقام زیر بخواهد.
| دستهٔ وام‌گیرندهٔ خارجی | حداکثر نسبت وام به ارزش (LTV) | حداقل پیش‌پرداخت برای AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ | حداکثر وام برای AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ |
|---|---|---|---|
| خانهٔ اول، سکونت شخصی، ارزش کمتر از AED ۵ میلیون | ۸۰٪ | AED ۲۴۰٬۰۰۰ ($۶۵٬۳۵۰) | AED ۹۶۰٬۰۰۰ ($۲۶۱٬۴۰۲) |
| خانهٔ اول، سکونت شخصی، ارزش بیش از AED ۵ میلیون | ۷۰٪ | در این قیمت کاربرد ندارد | در این قیمت کاربرد ندارد |
| خانهٔ دوم یا بعدی، یا ملک سرمایهگذاری، با هر ارزش | ۶۰٪ | AED ۴۸۰٬۰۰۰ ($۱۳۰٬۷۰۱) | AED ۷۲۰٬۰۰۰ ($۱۹۶٬۰۵۱) |
| ملک خریداری‌شده به‌صورت پیشفروش، با هر هدف، ارزش یا دستهٔ خریدار | ۵۰٪ | AED ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۶۳٬۳۷۶) | AED ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۶۳٬۳۷۶) |
عبارت Rulebook برای ردیف‌های خانهٔ اول «کمتر از AED ۵ میلیون» برای ۸۰٪ و «بیش از AED ۵ میلیون» برای ۷۰٪ است و ذکر نمیکند کدام ردیف برای قیمت دقیقاً AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ به کار میرود. برای اتباع امارات همین ماده ۸۵٪ و ۷۵٪ را برای خانهٔ اول و ۶۵٪ را برای خانهٔ دوم تعیین میکند. هر وام‌گیرنده فقط یک ملک را میتواند در دستهٔ خانهٔ اول مطالبه کند.
سایر شرایط Rulebook
- نسبت بدهی به درآمد (DBR): حداکثر ۵۰٪ حقوق ناخالص و درآمد منظم از منبعی تعریف‌شده است، و وام‌دهندگان باید وام را با نرخی ۲ تا ۴ درصد بالاتر از نرخ فعلی آزمون تنش کنند.
- مدت وام: حداکثر مدت ۲۵ سال است و وام‌دهنده حداکثر سن در آخرین قسط را بر اساس سیاست خود تعیین میکند.
- مبلغ تأمین مالی: سقف آن برای مقیمان خارجی تا ۷ برابر درآمد سالانه و برای اتباع امارات تا ۸ برابر است.
- پیش‌پرداخت: باید از منابع خود وام‌گیرنده باشد و نه از وام‌های دیگر مانند وام شخصی یا کارت اعتباری.
- منبع بازپرداخت: بازپرداخت باید از حقوق یا درآمد قابل راستی‌آزمایی کسب‌وکار یا اجاره باشد، و مزایای پایان خدمت را نمی‌توان به کار برد.
- ارزیابی: پیش از هر تعهد غیرقابل بازگشت، یک شخص ثالث واجد صلاحیت که از وام‌گیرنده، فروشنده و سازنده مستقل باشد باید ملک را در محل ارزیابی کند.
- دوره‌های فقط‌بهره: به تعویق انداختن اصل وام فقط برای وام‌های سرمایهگذاری اعمال میشود و نباید از ۵ سال پس از نخستین برداشت بیشتر شود.
- بازپرداخت زودهنگام و بازتأمین مالی: سقف کارمزد، هزینهٔ واقعی وام‌دهنده برای شکستن وام با نرخ ثابت و/یا کارمزدهای مقرر در مقررات شمارهٔ ۲۹/۲۰۱۱ است، و نباید مانعی برای بازتأمین مالی وجود داشته باشد.
مثال محاسباتی: خانهٔ اول به قیمت AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰، وام‌گیرندهٔ خارجی
آپارتمانی تکمیل‌شده به قیمت AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۲) در ردیف خانهٔ اول زیر AED ۵ میلیون قرار میگیرد. با حداکثر ۸۰٪، وام AED ۹۶۰٬۰۰۰ ($۲۶۱٬۴۰۲) و پیش‌پرداخت AED ۲۴۰٬۰۰۰ ($۶۵٬۳۵۰) است. اقلام ثبت رهن در صفحهٔ DLD عبارت‌اند از ۰٫۲۵٪ وام، AED ۲۵۰ ($۶۸) برای سند مالکیت، AED ۱۰ ($۲) برای هر یک از کارمزدهای دانش و نوآوری، و کارمزد خدمات AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) به‌علاوهٔ ۵٪ VAT به مبلغ AED ۲۰۰ ($۵۴). جدول این‌ها را به هزینههای خریدی که پیش‌تر محاسبه شد اضافه میکند.
| قلم | مبلغ |
|---|---|
| پیش‌پرداخت (۲۰٪ از ۱٬۲۰۰٬۰۰۰) | AED ۲۴۰٬۰۰۰ ($۶۵٬۳۵۰) |
| هزینههای خرید از مثال نقدی | AED ۲۸٬۷۲۰ ($۷٬۸۲۰) |
| کارمزد ثبت رهن (۰٫۲۵٪ × ۹۶۰٬۰۰۰) | AED ۲٬۴۰۰ ($۶۵۳) |
| کارمزدهای سند مالکیت، دانش و نوآوری (۲۵۰ + ۱۰ + ۱۰) | AED ۲۷۰ ($۷۳) |
| کارمزد شریک خدمات رهن به‌علاوهٔ VAT (۴٬۰۰۰ + ۲۰۰) | AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۳) |
| پول لازم در زمان نهایی‌سازی، بدون کمیسیون و هزینههای بانکی | AED ۲۷۵٬۵۹۰ ($۷۵٬۰۴۱) |
جمع کل AED ۲۷۵٬۵۹۰ ($۷۵٬۰۴۱) یا ۲۳٫۰٪ قیمت است. کارمزد ترتیب وام، کارمزد ارزیابی و بیمه را هر وام‌دهنده تعیین میکند و در نامهٔ پیشنهاد او می‌آید؛ بنابراین این مبالغ در جمع بالا نیامده‌اند. اگر همین آپارتمان به‌صورت پیشفروش خریده می‌شد، سقف ۵۰٪ وام را به AED ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۶۳٬۳۷۶) محدود می‌کرد. راهنمای وام مسکن ما و مقالهٔ ما دربارهٔ خرید بدون پیش‌پرداخت بزرگ بحث تأمین مالی را بیشتر باز می‌کنند.
انواع ملک و حقوق مالکیت در دسترس خریداران خارجی
صفحههای DLD واحدهای ثبت‌شده را بر اساس چگونگی نگهداری آن‌ها و سندی که آن‌ها را اثبات میکند تفکیک می‌کنند. آپارتمان در ساختمان تکمیل‌شده واحدی در ملک مشترک با سند مالکیت است؛ آپارتمانی که پیشفروش خریداری شده تا زمان تحویل زیر ثبت موقت نگهداری میشود؛ ویلا و آپارتمان هر دو در ردیف کارمزد نقشهٔ DLD آمده‌اند؛ و قطعههای زمین کارمزد نقشهٔ یکپارچهٔ جداگانهای دارند. صفحهٔ فروش فروش کامل یا جزئی زمین، ملک یا واحد تکمیل‌شدهٔ املاک را نیز پوشش میدهد.
| نوع یا حق | مدرک مالکیت | منابع چه می‌گویند |
|---|---|---|
| آپارتمان تکمیل‌شده (آماده) | سند مالکیت و نقشهٔ صادرشده توسط DLD | از طریق دفتر امین ثبت میشود؛ e-NOC سازنده برای فروش مجدد فریهولد؛ مالک هزینههای سرویس را می‌پردازد (قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹، مادهٔ ۱۶). |
| آپارتمان پیشفروش (آف‌پلن) | گواهی الکترونیکی ثبت موقت در دفتر ثبت موقت | ظرف ۹۰ روز از امضا ثبت میشود؛ حساب امانی (escrow) برای پرداخت‌ها؛ پس از تکمیل و تحویل به سند مالکیت تبدیل میشود. |
| ویلا | سند مالکیت و نقشه | ردیف کارمزد نقشهٔ DLD ویلا و آپارتمان را پوشش میدهد؛ زمین زیر ویلا در مناطق تعیینشده بخشی از فریهولد است. |
| قطعهٔ زمین | سند مالکیت با نقشهٔ یکپارچه | کارمزد نقشه AED ۲۲۵ (تحت پوشش شهرداری دبی) یا AED ۱۰۰ (بیرون از آن) در صفحهٔ فروش. |
| حق انتفاع | حق ثبت‌شده | برای خارجیها در مناطق تعیینشده تا ۹۹ سال مجاز است؛ کارمزد ثبت ۲٪ ارزش ملک بر اساس راهنمای DLD. |
| اجارهٔ بلندمدت | اجاره‌نامهٔ ثبت‌شده | تا ۹۹ سال در مناطق تعیینشده؛ کارمزد ثبت ۴٪ کل اجاره برای تمام دورهٔ اجاره بر اساس راهنمای DLD. |
| مساطحه (Musataha) | قرارداد ثبت‌شده | در مناطق تعیینشده بر اساس راهنمای DLD مجاز است؛ کارمزد ۱٪ عوض پرداخت‌شده. |
بیشتر کسانی که عبارت «آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند» را در موتور جست‌وجو می‌نویسند، دو ردیف نخست را در نظر دارند: واحدهای تکمیل‌شده یا پیشفروش که به‌صورت فریهولد نگهداری می‌شوند. اظهار راهنمای DLD که مالکیت فریهولد به زمین و تمام ساختمان‌های روی آن گسترش می‌یابد، دربارهٔ مناطق تعیینشده صدق میکند و دلیل آن است که سند مالکیت، و نه بروشور، تعیین میکند چه چیزی در مالکیت است؛ پس خریدار باید همان سند را مبنای قضاوت دربارهٔ آنچه میخرد قرار دهد.
مسیرهای اقامت وابسته به ملک در دبی
خرید ملک به‌خودی‌خود اجازهٔ اقامت صادر نمیکند. مالک باید درخواست جداگانهای نزد مرجع مربوط ثبت کند و اجازهٔ اقامت فقط در صورتی صادر میشود که شرایط صفحهٔ رسمی برقرار باشد. جست‌وجوهای «آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند» اغلب با پرسشی دربارهٔ اقامت ادامه پیدا می‌کنند و سه مسیر وابسته به ملک در صفحههای خدماتی DLD دیده میشود. جدول شرط هر مسیر را دقیقاً همان‌طور که صفحه بیان میکند فهرست میکند.
| مسیر | شرط ملک در صفحهٔ رسمی | اعتبار | هزینههای دولتی در صفحه |
|---|---|---|---|
| ویزای طلایی (سرمایهگذار) | ملکی به ارزش AED ۲ میلیون یا بیشتر در زمان خرید؛ کاملاً متعلق به متقاضی و به نام او؛ یک یا چند ملک؛ اگر در رهن باشد، نامهٔ عدمممانعت بانک که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را نشان دهد؛ متقاضی داخل امارات | ۱۰ سال، قابل تمدید | AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ ($۲٬۶۹۱) برای اجازهٔ ۱۰ ساله؛ ۷ تا ۱۰ روز کاری |
| درخواست اقامت سرمایهگذار | مالک حقیقی صرف‌نظر از ارزش ملک میتواند درخواست دهد؛ مالک مشترک در صورتی که سهمش دست‌کم AED ۴۰۰٬۰۰۰ ($۱۰۸٬۹۱۷) ارزش داشته باشد میتواند درخواست دهد | ۲ سال | AED ۱۰٬۲۱۲٫۵۰ ($۲٬۷۸۰) برای اجازهٔ سرمایهگذار؛ ۷ تا ۱۰ روز کاری |
| ویزای طلایی (بازنشسته) | متقاضی بالای ۵۵ سال؛ ملکی به ارزش AED ۱ میلیون که کاملاً پرداخت شده و در رهن نیست، یا ملک دارای رهن که AED ۱ میلیون آن پرداخت شده و نامهٔ بانکی بگوید سپرده تا ۳ سال قابل آزادسازی نیست | ۵ سال، قابل تمدید | AED ۶٬۹۸۴٫۷۵ ($۱٬۹۰۱) برای اجازهٔ بازنشسته |
شرط AED ۲ میلیون ویزای طلایی همان شرطی است که راهنمای ویزای طلایی دبی ما در سه صفحهٔ رسمی می‌خواند: صفحهٔ خدماتی DLD مبلغ AED ۲ میلیون را در زمان خرید می‌سنجد؛ مرجع فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت بندری (ICP) ملک یا ملک‌هایی را با مجموع دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ که کاملاً به نام سرمایهگذار باشد توصیف میکند، با اجازهٔ وام از بانک محلی مورد تأیید و، در پیشفروش، واحدهایی که از سازنده‌ای تأییدشده توسط مرجع صلاحیت‌دار خریداری شده باشد؛ و درگاه u.ae حداقل سرمایهٔ AED ۲ میلیون را برای سرمایه‌گذاران املاک با اعتبار ۵ سال فهرست میکند. صفحههای خدماتی DLD و ICP برای مسیر املاک ۱۰ سال ذکر می‌کنند، بنابراین اعتباری که در روز ثبت درخواست روی فرم اجازهٔ اقامت چاپ شده است، رقم مبنا خواهد بود.
آزمون آستانه ارزش دارد که با عدد بیان شود. واحدی به قیمت AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) که با وام ۸۰٪ خریداری شود، یعنی وام AED ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۴۳۵٬۶۷۰) و پیش‌پرداخت AED ۴۰۰٬۰۰۰ ($۱۰۸٬۹۱۷) بر اساس ردیف خانهٔ اول در Rulebook؛ صفحهٔ DLD مبلغ AED ۲ میلیون را در زمان خرید می‌سنجد، بنابراین آزمون روی قیمت ثبت‌شده برای فروش اعمال میشود و نه روی مبلغ پرداخت‌شدهٔ نقدی. آپارتمانی که به AED ۱٬۹۹۹٬۹۹۹ فروخته شود به آستانهٔ AED ۲ میلیون نمی‌رسد، و خرید با وام حاشیه‌ای زیر این خط ندارد. در مقابل، صفحهٔ اقامت سرمایهگذار در سایت DLD برای مالک حقیقی حداقل ارزشی ذکر نمیکند.
مالیات‌ها بر ملک دبی: صفحههای رسمی چه می‌گویند
درگاه دولت امارات اعلام میکند که کشور از اشخاص حقیقی مالیات بر درآمد دریافت نمیکند و مالیات بر ارزش افزودهٔ ۵٪ را بر خرید کالا و خدمات اعمال میکند. همان صفحهٔ مالیات، مالیات شرکتها بر درآمد خالص یا سود شرکتها و کسب‌وکارها و مالیات انتخابی مصرف (excise) بر کالاهای معینِ زیان‌بار برای سلامت را نام میبرد. این صفحه مالیات سالانهٔ ملک را در میان مالیاتهای فدرال فهرست نمیکند. کارمزدهای یک‌باره DLD که بالاتر شرح داده شد، کارمزدهای ثبت بر اساس مصوبهٔ شورای اجرایی شمارهٔ ۳۰ سال ۲۰۱۳ هستند و نه عوارض سالانه، و هزینهٔ تکرارشوندهای که قانون بر مالکان تحمیل میکند، هزینهٔ سرویس بر اساس قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ است.
| مورد | موضع صفحهٔ رسمی | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر درآمد شخصی | امارات از اشخاص حقیقی مالیات بر درآمد دریافت نمیکند | مالیات u.ae |
| VAT، نرخ استاندارد | ۵٪ | مالیات u.ae |
| VAT بر ملک مسکونی | نخستین عرضهٔ یک ساختمان مسکونی، چه با فروش و چه با اجاره، ظرف ۳ سال از تکمیل با نرخ صفر است؛ عرضه‌های بعدی معاف‌اند، از جمله آن‌هایی که در همان ۳ سال انجام شوند | راهنمای VAT املاک سازمان مالیات فدرال (FTA) |
| VAT بر ملک تجاری و زمین بایر | ملک تجاری ۵٪؛ زمین بایر معاف | راهنمای VAT املاک FTA |
| نرخ مالیات شرکتها | ۰٪ بر درآمد مشمول مالیات تا AED ۳۷۵٬۰۰۰ و ۹٪ بالاتر از آن | مالیات شرکتها در u.ae |
| اشخاص حقیقی و درآمد املاک | درآمد شخص حقیقی از فروش، اجاره، اجارهٔ فرعی یا کرایهٔ زمین یا ملک در امارات، در جایی که برای آن فعالیت پروانه لازم نیست، از مالیات شرکتها مستثنا است؛ درآمد کسب‌وکار فقط در صورتی مشمول مالیات است که گردش مالی در یک سال تقویمی از AED ۱ میلیون فراتر رود | راهنمای مالیات شرکتهای FTA |
در خواندن این جدول دو احتیاط لازم است. راهنمای FTA دربارهٔ سرمایهگذاری در املاک برای اشخاص حقیقی نوشته شده و میگوید الزام‌آور قانونی نیست، بنابراین نحوهٔ مالیات‌گیری از شرکتی را که ملک دارد توصیف نمیکند. و راهنمای VAT به آوریل ۲۰۲۱ تعلق دارد، بنابراین بهتر است پیش از اتکا به یک نرخ، صفحهٔ راهنماهای سازمان مالیات فدرال برای ویرایش جدیدتر باز شود. نحوهٔ اعمال این قواعد به شرایط خود مالک بستگی دارد، از جمله اینکه ملک نزد شخص است یا شرکت و آیا برای فعالیت پروانه‌ای در کار هست یا نه.
حمایت از خریدار و بررسی‌ها پیش از امضا
حمایت‌های دبی از خریداران در چند سند نوشته شده است و موارد اصلی را می‌توان در متن خواند. راهنمای ما دربارهٔ حمایت از خریدار در دبی آن‌ها را مفصل‌تر پوشش میدهد؛ جدول زیر مقررات اصلی را با سندی که آن‌ها را در بر دارد فهرست میکند.
| حمایت | مقرره | سند |
|---|---|---|
| حساب امانی برای هر پروژه | حساب امانی به نام پروژه و منحصراً برای ساخت آن باز میشود؛ پرداخت‌های خریداران پیشفروش و تأمین‌کنندگان مالی پروژه در آن واریز میشود؛ هر پروژه حساب جداگانه میخواهد | قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، مواد ۷ و ۹ |
| حمایت در برابر بستانکاران سازنده | هیچ توقیفی بر پرداخت‌های موجود در حساب به نفع بستانکاران سازنده اعمال نمی‌شود | قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، مادهٔ ۹ |
| نگهداری مبلغ پس از تکمیل | نمایندهٔ حساب امانی ۵٪ ارزش کل حساب را پس از گواهی تکمیل نگه می‌دارد و یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران آزاد میکند | قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، مادهٔ ۱۴ |
| پروژه تکمیل نشود | در وضعیت اضطراری که پروژه تکمیل نشده باشد، نمایندهٔ حساب امانی باید پس از مشورت با DLD برای تکمیل پروژه یا بازپرداخت به سپرده‌گذاران اقدام کند | قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، مادهٔ ۱۵ |
| دفتر ثبت سازندگان و تبلیغات | سازندگان باید در دفتر ثبت DLD ثبت‌شده و دارای پروانه باشند؛ تبلیغ یا نمایش فروش‌های پیشفروش مجوز کتبی DLD میخواهد | قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، مواد ۴ و ۵ |
| دفتر ثبت موقت | تصرف پیش‌فروشی که در دفتر ثبت موقت اموال غیرمنقول وارد نشده باشد باطل است؛ سازندگان پیش از در اختیار داشتن زمین و مجوزها نمی‌توانند بفروشند | قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، مواد ۳ و ۴ |
| نهاد ناظر | RERA حساب‌های امانی را تنظیم، حسابرسی و پایش میکند، فعالیت‌های املاک را مجوز میدهد، به شکایات رسیدگی میکند، پروژه‌های توسعه را تأیید میکند و تکمیل آن‌ها را پایش میکند، و محتوای آگهی‌های ملک را تأیید میکند | قانون شمارهٔ ۴ سال ۲۰۱۹، مادهٔ ۵ |
| اختلاف با سازنده | DLD میتواند میان سازنده و خریدار سازش را امتحان کند؛ توافقی که DLD تأیید کند الزام‌آور میشود | مصوبهٔ شورای اجرایی شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰، مادهٔ ۱۴ |
| مجازات‌ها | توسعهٔ بدون پروانه، اسناد جعلی، عرضهٔ آگاهانهٔ واحد در پروژه‌های متقلبانه و اختلاس وجوه پروژه، حبس و جریمهٔ دست‌کم AED ۱۰۰٬۰۰۰ یا یکی از این دو در پی دارد | قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، مادهٔ ۱۶ |
متن‌های بالا چارچوب هستند. نیاز به بررسی‌های ویژهٔ هر واحد را از بین نمی‌برند، و فهرست زیر بررسی‌هایی را که در منابع رسمی نام برده شده است به ترتیبی واحد گرد می‌آورد.
- قطعه را با مناطق تعیینشده بسنجید: با استعلام وضعیت ملک، اپلیکیشن Dubai REST یا قوانین، و دربارهٔ مناطقی که در فهرست‌ها نیستند از DLD بپرسید.
- سند مالکیت را از طریق سرویس تأیید سند مالکیت DLD راستی‌آزمایی کنید و مطمئن شوید نام فروشنده با مالک ثبت‌شده یکی است.
- پیش از امضای قرارداد F مطمئن شوید که هیچ رهن، حق وثیقه یا بار دیگری روی واحد نیست.
- در صورت وجود دلال، پروانه و کارت دلال را در سامانهٔ Trakheesi بررسی کنید و ببینید آگهی شمارهٔ مجوز را نشان میدهد.
- در پیشفروش، مطمئن شوید پروژه دارای پروانه و ثبت‌شده است، شمارهٔ حساب امانی و نمایندهٔ آن، درصد پیشرفت و تاریخ پیش‌بینی‌شدهٔ تکمیل را بررسی کنید و فقط به حساب امانی پرداخت کنید.
- هزینهٔ سرویس مصوب پروژه را در شاخص هزینهٔ سرویس DLD بخوانید و صورت‌حساب فروشنده و e-NOC سازنده را بخواهید.
- مساحت خالص واحد را در قرارداد فروش و نقشه بررسی کنید، زیرا سازنده باید کسری بیش از ۵٪ را جبران کند.
- اگر خرید برای پشتیبانی از درخواست ویزا است، قیمت ثبت‌شده برای فروش را با شرط صفحهٔ مربوط DLD، ICP یا اداره کل اقامت و امور خارجیان (GDRFA) مقایسه کنید، زیرا صفحهٔ ویزای طلایی DLD مبلغ AED ۲ میلیون را در زمان خرید می‌سنجد.
برای خریدارانی که پس از تغییر بازار قیمت‌ها را مقایسه می‌کنند، مقالهٔ ما دربارهٔ آنچه داده‌های منتشرشده دربارهٔ افت قیمت ملک در دبی نشان می‌دهند سابقهٔ معاملات از ۲۰۰۸ تا ۲۰۲۶ را بیان میکند، و راهنمای ما دربارهٔ ملک زیر قیمت بازار توضیح میدهد که شکاف ارزش‌گذاری چگونه پدید می‌آید.
تفاوت سایر امارت‌های امارات
قواعد مربوط به اتباع غیراماراتی از امارتی به امارت دیگر فرق میکند و درگاه u.ae وضعیت بیرون از دبی را شرح میدهد. واقعیت‌های زیر از صفحهٔ آن دربارهٔ خرید ملک توسط مقیمان خارجی در امارات گرفته شده که تاریخ به‌روزرسانی ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ را نشان میدهد. مقالهٔ ما دربارهٔ مقایسهٔ عمان و دبی و راهنمای ما دربارهٔ مالکیت خارجیها در عمان نظام عمان را با منابع خود آن بازار پوشش می‌دهند.
| امارت | وضعیت مالکیت برای خارجیها در u.ae | شرایط ذکرشده |
|---|---|---|
| دبی | فریهولد در مناطق تعیینشده توسط حاکم؛ حق انتفاع یا اجارهٔ بلندمدت (لیزهولد) تا ۹۹ سال | سند مالکیت توسط اداره زمین و املاک دبی صادر میشود؛ بدون سقف سنی |
| ابوظبی | مقیمان خارجی میتوانند طبقات و آپارتمان داشته باشند، اما زمین نه، بر اساس قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۰۵؛ نُه منطقهٔ تعیینشده | مالکیت ۹۹ سال؛ مساطحه ۵۰ سال، قابل تمدید؛ حق انتفاع ۹۹ سال؛ اجارهٔ بلندمدت دست‌کم ۲۵ سال. مناطق: Yas Island، Saadiyat، Reem، Mariya، Lulu، Al Raha Beach، Sayh Al Sedairah، Al Reef، Masdar City |
| شارجه | اتباع خارجی و شرکتهای متعلق به خارجیها نمی‌توانند ملک داشته باشند | حق انتفاع تا ۱۰۰ سال در مناطق مشخص‌شدهٔ دولت، با تأیید حاکم شارجه |
این صفحه عجمان، رأس‌الخیمه و سایر امارت‌ها را پوشش نمیدهد؛ بنابراین مرجع زمین و املاک محلی منبع آن‌هاست.
سوالات متداول
آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند، بدون اقامت در امارات؟
بله، و این همان پاسخ پرسش «آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند» برای غیرمقیمان نیز هست. صفحهٔ ثبت فروش DLD از خارجیِ غیرمقیم بهجای Emirates ID پاسپورت معتبر میپذیرد و بنابراین اقامت در امارات شرط خرید نیست، و u.ae اعلام میکند که خارجیهایی که در امارات زندگی نمیکنند میتوانند در مناطق تعیینشده مالکیت فریهولد به دست آورند. به گفتهٔ راهنمای ۲۰۱۷ DLD، مالک میتواند شخصاً حضور یابد یا از طریق نمایندهای با وکالتنامهٔ محضری.
آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند، در هر محلهای؟
خارجیها میتوانند در قطعههای فهرستشده در مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ و اسناد بعدی که قطعههایی افزودند فریهولد بخرند، مانند قطعههای Dubai Marina، Palm Jumeirah، Emirates Hills و Jebel Ali در فهرست اصلی. راهنمای ۲۰۱۷ DLD همچنین Downtown Dubai، Business Bay، Jumeirah Lakes Towers و Jumeirah Village را در میان مهمترین مناطق تعیینشده نام میبرد.
هزینههای دولتی هنگام خرید آپارتمان چقدر است؟
کارمزد ثبت فروش DLD معادل ۴٪ ارزش فروش است که بین فروشنده و خریدار، ۲٪ برای هر کدام، تقسیم میشود، مگر آنکه طور دیگری توافق شود. اقلام ثابت شامل AED ۲۵۰ برای سند مالکیت، AED ۲۵۰ برای نقشه، AED ۱۰ برای هر یک از کارمزدهای دانش و نوآوری، و کارمزد شریک خدمات AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ VAT برای فروش‌های AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر است. برای آپارتمان AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰، اقلام خریدار در مثال بالا جمعاً AED ۲۸٬۷۲۰ ($۷٬۸۲۰) میشود.
آیا کمیسیون ثابتی برای مشاور املاک در دبی وجود دارد؟
آییننامهٔ شمارهٔ ۸۵ سال ۲۰۰۶ DLD درصدی تعیین نمیکند. مادهٔ ۲۷ میگوید حقالزحمهٔ دلال با توافق و در نبود آن بر اساس عرف تعیین میشود، و مادهٔ ۲۶ قرارداد دلالی را مکتوب میخواهد. مادهٔ ۳۳ میگوید دلال فقط از طرفی که او را به کار گرفته میتواند حقالزحمه مطالبه کند.
آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان را با وام مسکن بخرند؟
بله، از بانکهای دارای مجوز بانک مرکزی امارات. برای مقیم خارجی که خانهٔ اول زیر AED ۵ میلیون میخرد، Rulebook حداکثر نسبت وام به ارزش را ۸۰٪ تعیین میکند؛ برای خانهٔ دوم یا ملک سرمایهگذاری ۶۰٪ و برای هر خرید پیشفروش ۵۰٪ است. نسبت بدهی به درآمد در ۵۰٪ سقف دارد و حداکثر مدت وام ۲۵ سال است.
آیا خرید آپارتمان در دبی ویزای اقامت میدهد؟
خیر. خرید ویزا صادر نمیکند؛ مالک درخواست جداگانهای ثبت میکند. صفحهٔ ویزای طلایی (سرمایهگذار) DLD ملکی به ارزش AED ۲ میلیون یا بیشتر در زمان خرید میخواهد که کاملاً متعلق به متقاضی باشد، و اجازهٔ ۱۰ ساله در آن صفحه هزینههای دولتی AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ ($۲٬۶۹۱) دارد. مسیر اقامت سرمایهگذار اجازهٔ ۲ ساله دارد و برای مالک حقیقی حداقل ارزشی ندارد.
Oqood چیست و چه زمانی به کار میرود؟
Oqood نام رایج ثبت موقت فروش پیشفروش است. بر اساس قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، تصرف در واحد پیشفروش باید در دفتر ثبت موقت اموال غیرمنقول وارد شود وگرنه باطل است، و صفحهٔ DLD میخواهد قرارداد ظرف ۹۰ روز از امضا ثبت شود. واحد پس از تکمیل و تحویل به دفتر ثبت اصلی منتقل میشود و سند مالکیت میگیرد.
آیا مالیات سالانهٔ ملک یا مالیات بر درآمد اجارهٔ دبی برای اشخاص حقیقی وجود دارد؟
درگاه u.ae اعلام میکند که امارات از اشخاص حقیقی مالیات بر درآمد دریافت نمیکند و مالیات سالانهٔ ملک را در میان مالیاتهای فدرال فهرست نمیکند. راهنمای FTA برای اشخاص حقیقی میگوید درآمد حاصل از فروش، اجاره یا کرایهٔ ملک در امارات، در جایی که پروانه لازم نیست، از مالیات شرکتها مستثنا است. هزینهٔ تکرارشوندهای که قانون بر مالکان آپارتمان تحمیل میکند هزینهٔ سرویس است.
آیا شرکت خارجی میتواند در دبی آپارتمان بخرد؟
شرکت خارجی میتواند از طریق شرکتی که در یک منطقهٔ آزاد ثبت شده است بخرد. صفحههای فروش اولیهٔ DLD از شرکت خارجی میخواهند در یک منطقهٔ آزاد، DMCC یا JAFZA، ثبت شده باشد و اساسنامهٔ تصدیقشده، نامهٔ عدمممانعت منطقهٔ آزاد با اعتبار یک سال و گواهی سهامداران ارائه دهد. راهنمای ۲۰۱۷ DLD اضافه میکند که DLD به شرکتهای خارجی اجازه نمیدهد مستقیماً مالک ملک شوند.
اگر پروژهٔ پیشفروش متوقف شود، پول من چه میشود؟
پرداخت‌ها در حساب امانی پروژه می‌ماند که بستانکاران سازنده بر اساس مادهٔ ۹ قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ نمی‌توانند آن را توقیف کنند. اگر پروژه تکمیل نشود، مادهٔ ۱۵ از نمایندهٔ حساب امانی میخواهد پس از مشورت با DLD برای تکمیل آن یا بازپرداخت به سپرده‌گذاران اقدام کند، و قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۱۷ میگوید اگر RERA پروژه‌ای را لغو کند سازنده باید پرداخت‌های خریداران را طبق قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ بازپرداخت کند.
آخرین بررسی: 28 اکتبر 2026. منابع: قانون شمارهٔ 7 سال 2006 دبی (درگاه قوانین دبی)؛ مقررات شمارهٔ 3 سال 2006 (درگاه قوانین دبی)؛ مقررات شمارهٔ 1 سال 2010؛ مقررات شمارهٔ 1 سال 2011؛ مصوبهٔ شمارهٔ 14 سال 2015؛ قانون شمارهٔ 8 سال 2007 دبی دربارهٔ حساب‌های امانی؛ قانون شمارهٔ 13 سال 2008 دبی دربارهٔ دفتر ثبت موقت؛ مجموعهٔ DLD از قوانین املاک دبی (2019)؛ صفحهٔ خدمات DLD: ثبت فروش ملک؛ صفحهٔ خدمات DLD: درخواست ثبت فروش اولیه؛ صفحهٔ خدمات DLD: ثبت فروش همراه با رهن اولیه؛ صفحهٔ خدمات DLD: ثبت رهن؛ صفحهٔ خدمات DLD: ویزای طلایی (سرمایهگذار)؛ صفحهٔ خدمات DLD: درخواست اقامت سرمایهگذار؛ صفحهٔ خدمات DLD: ویزای طلایی (بازنشسته)؛ ICP: اقامت طلایی امارات؛ u.ae: ویزای طلایی؛ Rulebook بانک مرکزی امارات: مقررات مربوط به وام‌های مسکن؛ راهنمای عملکرد دلالی املاک DLD/RERA (ویرایش دوم، نوامبر 2024)؛ DLD، آگاهی از حقوق خود برای سرمایه‌گذاران املاک در دبی (2017)؛ اعلامیهٔ DLD، 19 ژانویه 2025؛ صفحهٔ خدمات DLD: شاخص هزینهٔ سرویس؛ صفحهٔ خدمات DLD: استعلام وضعیت ملک؛ صفحهٔ خدمات DLD: تأیید سند مالکیت؛ u.ae: خرید ملک توسط مقیمان خارجی در امارات؛ u.ae: مالیات؛ u.ae: مالیات شرکتها؛ سازمان مالیات فدرال، راهنمای مالیات شرکتها: سرمایهگذاری در املاک برای اشخاص حقیقی (اکتبر 2024)؛ سازمان مالیات فدرال، راهنمای VAT املاک VATGRE1 (آوریل 2021)؛ بانک مرکزی امارات، جدول نرخ ارز ژوئن 2026.
