املاک فروش اضطراری در دبی: مزایده، فروش بانکی، هزینه‌ها و ریسک‌ها
املاک فروش اضطراری در دبی واحدهایی هستند که زیر فشار حقوقی یا مالی به فروش می‌رسند: وام‌دهنده‌ای که رهن را طبق قانون شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸ دبی اجرا میکند، مزایده‌ای به حکم دادگاه که از طریق Emirates Auction برگزار میشود، قرارداد پیشفروش (off-plan) که خریدار دیگر نمیتواند پرداخت‌هایش را ادامه دهد، یا مالکی خصوصی که به فروش سریع نیاز دارد. بر پایهٔ وضعیت ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶، شرایط Emirates Auction سپردهٔ ۲۰٪ برای شرکت در مزایده و پرداخت مانده ظرف ۱۰ روز پس از تأیید را الزامی میکند؛ بنابراین مسیر مزایده برای خریدارانی ساخته شده که میتوانند نقد پرداخت کنند.
این راهنما متن قانون، شرایط پلتفرم و صفحه‌های هزینهٔ اداره زمین دبی (DLD، یعنی Dubai Land Department) را خط‌به‌خط دنبال میکند تا هر یک از مسیرهای خرید املاک فروش اضطراری در دبی همان‌گونه خوانده شود که خود اسناد بیان کرده‌اند. راهنما مراحل حقوقی از نکول تا مزایده، سپرده‌ها و مهلت‌ها، هزینه‌ها همراه با محاسبهٔ گام‌به‌گام، بررسی‌هایی که در سامانه‌های DLD و Dubai REST انجام‌شدنی است، مستأجران، حق حبس ناشی از شارژ خدمات، سقف وام، آستانه‌های اقامت و مالیات را پوشش میدهد. مبلغ‌ها به درهم امارات (AED) آمده و معادل دلار آمریکا در پرانتز و با نرخ ثابت AED ۳٫۶۷۲۵ به ازای هر دلار درج شده که بانک مرکزی امارات منتشر کرده است. مثال‌های محاسباتی صرفاً حساب‌وکتاب توضیحی‌اند و پیشنهاد خرید نیستند، و قیمت‌های مرجع در پایان مقاله قیمت‌هایی هستند که سازنده اعلام کرده و از صفحه‌های آگهی ما گرفته شده‌اند؛ هیچ‌کدام فروش اضطراری نیست.
املاک فروش اضطراری در دبی: واقعیت‌های کلیدی در یک نگاه
جدول زیر ارقامی را گرد آورده که سرنوشت بیشتر معامله‌های اضطراری را تعیین میکنند. هر ردیف سندی را که از آن گرفته شده نام می‌برد و بخش‌های بعدی توضیح می‌دهند هر قاعده در عمل چگونه کار میکند. مبلغ هزینه‌ها همان‌هایی است که DLD در صفحه‌های خدمات خود در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ فهرست کرده است.
| مورد | وضعیت در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ | منبع |
|---|---|---|
| اخطار پیش از اجرا | ۳۰ روز اخطار از طریق دفتر اسناد رسمی (Notary Public) پیش از آغاز اقدامات اجرایی (مادهٔ ۲۵) | قانون شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸ دبی |
| تعویق فروش اجباری | قاضی اجرا میتواند به درخواست بدهکار مزایده را فقط یک بار و حداکثر تا ۶۰ روز به تعویق بیندازد (مادهٔ ۲۷) | قانون شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸ دبی |
| سپردهٔ شرکت در مزایدهٔ دادگاهی | ۲۰٪ از قیمت شروع مزایده، با حواله بانکی یا چک تضمینی (manager’s cheque) | شرایط Emirates Auction |
| مانده پس از برنده شدن | تمام قیمت و هزینه‌ها ظرف ۱۰ روز پس از تأیید؛ در صورت عدم پرداخت، سپرده ضبط میشود | شرایط و پرسشهای متداول Emirates Auction |
| هزینههای DLD در فروش مزایده‌ای | خریدار ۲٪ به‌علاوهٔ AED ۲۵۰ برای سند مالکیت؛ فروشنده ۲٪ به‌علاوهٔ نظارت ۱٪ (حداکثر AED ۳۰٬۰۰۰) در مزایدهٔ عمومی یا AED ۱۰٬۰۰۰ در مزایدهٔ الکترونیکی | صفحهٔ خدمات DLD |
| هزینههای DLD در فروش خصوصی دست‌دوم | فروشنده ۲٪ و خریدار ۲٪؛ کارمزد شریک امین AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ارزش افزوده برای AED ۵۰۰٬۰۰۰ و بیشتر | صفحهٔ خدمات DLD |
| فروش مجدد واحد دارای رهن | ۴٪ از ارزش فروش؛ ابتدا نامهٔ بدهی بانک و پیش از تکمیل معامله نامهٔ آزادسازی رهن | صفحهٔ خدمات DLD |
| سقف وام برای خارجیِ مقیم، خانهٔ اول | ۸۰٪ تا حدود AED ۵ میلیون و ۷۰٪ بالاتر از آن؛ ۶۰٪ برای ملک بعدی؛ ۵۰٪ برای پیشفروش | گزارش ثبات مالی ۲۰۲۵ بانک مرکزی امارات (CBUAE) |
| شارژ خدمات پرداخت‌نشده | نهاد مدیریت بر واحد حق حبس (lien) دارد و تا پرداخت شارژها نمی‌توان واحد را واگذار کرد (مادهٔ ۳۲) | قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دبی |
| مستأجر در واحد | فروش، اجارهٔ مدتدار را پایان نمی‌دهد؛ تخلیه در پایان اجاره به‌دلیل فروش ۱۲ ماه اخطار میخواهد | قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ دبی با اصلاحات |
| آستانهٔ ملک برای ویزای طلایی | ارزش خرید AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) یا بیشتر؛ در صورت وجود رهن، نامهٔ عدم مخالفت بانک | صفحه‌های خدمات DLD و GDRFA |
| ارزش افزوده در فروش مجدد | ملک مسکونی موجود معاف؛ ملک تجاری ۵٪ | راهنمای ارزش افزودهٔ سازمان مالیات فدرال |
املاک فروش اضطراری در دبی از نظر قانون چه معنایی دارند؟
در قوانین املاک دبی که DLD منتشر کرده، طبقه‌ای قانونی به نام «فروش اضطراری» (distressed) وجود ندارد؛ این واژه اصطلاح بازار است برای فروشی که برنامهٔ زمانی فروشنده، و نه خریدار، قیمت را تعیین میکند. از نظر حقوقی، املاک فروش اضطراری در دبی در پنج گروه جای می‌گیرند و هر گروه رویه، مهلت‌ها و محل خرید متفاوتی دارد.
| نوع فروش | مبنای قانونی | محل عرضه | عامل تعیین‌کنندهٔ زمان‌بندی |
|---|---|---|---|
| اجرای رهن توسط وامدهنده | قانون شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸ دبی، مواد ۲۵ تا ۳۰ | مزایدهٔ عمومی به حکم دادگاه؛ در برخی موارد فروش توافقی با تأیید وامدهنده | اخطار ۳۰ روزه، توقیف توسط قاضی اجرا، تعویق احتمالی ۶۰ روزه |
| فروش دادگاهی واحد بدهکار | دستور قاضی اجرا؛ قواعد ارزیابی و ثبت DLD | Emirates Auction که با دادگاه قرارداد دارد | سپرده، پرداخت ۱۰ روزه، مهلت ۱۰ روزهٔ پیشنهاد بالاتر |
| مزایده برای شارژ خدمات پرداخت‌نشده | قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دبی، مادهٔ ۳۲ | قاضی اجرا در مرکز حل‌وفصل اختلافات اجاره (Rental Disputes Settlement Centre) | اخطار کتبی ۳۰ روزه با تأیید RERA، سپس اجرا |
| نکول خریدار پیشفروش یا لغو پروژه | قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ با اصلاح قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۰۹؛ مصوبهٔ شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰ شورای اجرایی | فروش مجدد یا مزایده توسط سازنده؛ بازپرداخت از حساب امانی (escrow) در صورت لغو پروژه توسط RERA | اخطار ۳۰ روزهٔ DLD به خریدار؛ درصد پیشرفت پروژه |
| فروش مجدد با انگیزهٔ مالک | قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ (ثبت)؛ خدمات فروش و فروش ملک رهنی در DLD | آگهیهای مشاور املاک، پورتال‌ها، مراجعهٔ مستقیم | بدهی، جابه‌جایی یا نیاز نقدی خود فروشنده |
این تمایز اهمیت دارد، چون حمایت‌ها متفاوت‌اند. شرکتکننده در مزایدهٔ دادگاهی بر پایهٔ تأیید قاضی اجرا خرید میکند، اما معمولاً نمیتواند داخل واحد اشغال‌شده را ببیند. خریدار از فروشندهٔ خصوصیِ مشتاق به فروش میتواند بازدید کند، مذاکره کند و شرط اضافه کند، ولی به این وابسته است که وام‌دهندهٔ فروشنده رهن را آزاد کند. بخش‌های بعدی مسیرها را به همان ترتیبی بررسی میکنند که یک واحد معمولاً از نکول تا فروش پیش می‌رود.
بانک‌ها چگونه رهن را طبق قانون شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸ دبی اجرا میکنند؟
بانک نمیتواند صرفاً به این دلیل که وامگیرنده اقساط را نپرداخته، ملکی را در دبی تصاحب کند؛ باید اخطار بدهد، از قاضی اجرا درخواست کند و از راه مزایدهٔ عمومی بفروشد. قانون شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸ دبی دربارهٔ رهن (Dubai Law Concerning Mortgages) که ۱۴ اوت ۲۰۰۸ صادر شده، این روند را در بخش چهارم تعیین کرده است و متن منتشرشده در کتابخانهٔ سرمایه‌گذاری در دبی (invest-in-Dubai) که دولت دبی عرضه میکند، مبنای مراحل زیر است.
چه کسی میتواند رهن‌گیرنده باشد و رهن چه چیزی را در بر می‌گیرد
مادهٔ ۴ مقرر میکند که رهن‌گیرنده باید بانک، شرکت یا مؤسسه‌ای مالی باشد که برای ارائهٔ تأمین مالی ملک مجوز دارد و نزد بانک مرکزی امارات ثبت شده است. مادهٔ ۷ می‌گوید رهن تا زمانی که در اداره زمین ثبت نشود معتبر نیست و مادهٔ ۸ رتبهٔ آن را بر پایهٔ تاریخ ثبت تعیین میکند. مادهٔ ۶ رهن را به متعلقات و بهبودهایی که پس از قرارداد انجام میشود تعمیم میدهد. مادهٔ ۱۸ به رهن‌گیرنده اجازه میدهد ملک را در دست هر کسی که پس از رهن آن را به دست آورده دنبال کند؛ به همین دلیل خریدار خصوصی باید پیش از تکمیل معامله از وامدهنده بخواهد بار رهن را آزاد کند.
توالی اجرا، ماده به ماده
قانون توالی کوتاهی را مقرر کرده است. مطابق مادهٔ ۲۵، هنگامی که بدهی نکول شود یا شرط بازپرداخت زودهنگام محقق گردد، بستانکار باید پیش از آغاز اقدامات اجرایی، ۳۰ روز اخطار از طریق دفتر اسناد رسمی (Notary Public) به بدهکار یا متصرف ملک بدهد. طبق مادهٔ ۲۶، اگر با پایان آن مهلت بدهی همچنان پرداخت نشده باشد، قاضی اجرا به درخواست بستانکار دستور توقیف میدهد تا ملک با رویه‌های اداره زمین به مزایدهٔ عمومی گذاشته شود. براساس مادهٔ ۲۷، قاضی اجرا میتواند به درخواست بدهکار یا ضامن عینی، فروش را تا ۶۰ روز و فقط یک بار به تعویق بیندازد، مشروط بر اینکه بدهکار بتواند در آن مدت بازپرداخت کند یا فروش به او زیان اساسی وارد کند. و بنا بر مادهٔ ۲۸، ملک سپس ظرف ۳۰ روز پس از پایان مهلت مربوط از راه مزایدهٔ عمومی فروخته میشود.
| مرحله | ماده | مهلت قانونی | حد بیرونی تجمعی از زمان اخطار |
|---|---|---|---|
| اخطار از طریق دفتر اسناد رسمی | ۲۵ | ۳۰ روز | ۳۰ روز |
| فروش در مزایدهٔ عمومی در صورت عدم پرداخت و عدم تعویق | ۲۸ | ظرف ۳۰ روز پس از پایان مهلت اخطار | ۶۰ روز |
| تعویق یک‌باره به درخواست بدهکار | ۲۷ | تا ۶۰ روز | ۹۰ روز |
| فروش پس از تعویق | ۲۸ | ظرف ۳۰ روز پس از پایان تعویق | ۱۲۰ روز |
محاسبه چنین است: ۳۰ + ۳۰ = ۶۰ روز بدون تعویق و ۳۰ + ۶۰ + ۳۰ = ۱۲۰ روز با تعویق. این‌ها حدود بیرونی خود قانون‌اند؛ تقویم واقعی دادگاه، ارزیابی ملک و رزرو جلسهٔ مزایده مسائلی از جنس رویه هستند که قانون آن‌ها را به اداره زمین و دادگاه واگذاشته است. بنابراین رقم قانونی سقفی برای ساعت حقوقی ماجراست، نه پیش‌بینی تاریخ مزایده.
آنچه قانون ممنوع میکند و آنچه بدهکار حفظ میکند
مادهٔ ۱۱ هر شرطی را که در صورت نکول مالکیت ملک را به وامدهنده بدهد، یا فروش بدون طی مراحل قانونی را مجاز کند، باطل می‌داند، هرچند خود رهن همچنان معتبر میماند. مادهٔ ۱۲ به رهن‌دهنده اجازه میدهد تا زمانی که ملک توقیف و در مزایدهٔ عمومی فروخته نشده، آن را اداره کند و بازده و درآمدش را برداشت کند؛ پس مالک-بدهکاری که ملک را اجاره داده تا روز فروش اجاره را دریافت میکند. مادهٔ ۱۰ مالک را از فروش، هبه یا هر نوع واگذاری واحد رهنی بدون تأیید وامدهنده منع میکند، مگر آنکه منتقل‌الیه تعهدات رهن‌دهنده را بر عهده بگیرد. مادهٔ ۳۰ بستانکاران را به ترتیب رتبه از قیمت فروش پرداخت میکند و به بستانکار اجازه میدهد کسری را از بدهکار مطالبه کند؛ به همین دلیل فروش اجباری با قیمتی کمتر از بدهی، مسئولیت وامگیرنده را از بین نمی‌برد. مادهٔ ۳۱ قانون معاملات مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی را دربارهٔ هر موضوعی که قانون رهن بی‌پاسخ گذاشته اعمال میکند.
مزایده‌های دادگاهی املاک در دبی چگونه کار میکنند؟
هنگامی که قاضی اجرا دستور فروش میدهد، واحد در یک مزایدهٔ آنلاین زمان‌دار در پلتفرم Emirates Auction عرضه میشود، پیشنهاد برنده را قاضی اجرا تأیید میکند و خریدار پس از پرداخت، فروش را نزد DLD ثبت میکند. صفحهٔ نظام قضایی دولت دبی دادگاه اجرا و دادگاه املاک را در میان هفت دادگاه تخصصی زیرمجموعهٔ دادگاه‌های بدوی فهرست کرده و شرایط Emirates Auction بیان میکند که این شرکت با دادگاه قرارداد دارد تا کارهایی را انجام دهد که در غیر این صورت مأموران اجرا و ضابطان انجام می‌دادند.
گواهی ارزیابی
خدمت صدور مجوز DLD برای شرکت‌هایی که مزایدهٔ عمومی یا مزایدهٔ الکترونیکی برگزار میکنند، مدارک لازم برای مزایده را فهرست کرده و همین فهرست نشان میدهد رقم شروع بر چه پایه‌ای استوار میشود. درخواست به نامه‌ای از نهاد رسمی (برای نمونه دادگاه‌های دبی) یا درخواست شخصی، گواهی ارزیابی ملک که برای همین مزایده صادر شده و شش ماه اعتبار دارد، نسخهٔ الکترونیکی سند مالکیت، نقشهٔ زمین شهرداری و اداره، کارت Emirates ID یا گذرنامهٔ مالکان و در صورت وجود، وکالت‌نامه نیاز دارد. این خدمت رایگان است و DLD زمان انجام آن را دو روز کاری اعلام کرده است. بنابراین ارزیابی قدیمی‌تر از شش ماه نمیتواند پشتوانهٔ درخواست مجوز باشد.
ثبت‌نام، پیشنهاد دادن و سپرده
شرایط و پرسشهای متداول Emirates Auction مسیر شرکتکننده را توضیح می‌دهند. شرکتکننده یک حساب شخصی باز میکند (عضویت به افراد بالای ۲۱ سال محدود است)، شمارهٔ موبایل را با رمز یک‌بارمصرف تأیید میکند و پیش از پیشنهاد دادن سپردهٔ تضمین را می‌پردازد. سپرده ۲۰٪ از قیمت شروع مزایده است؛ شرایط مثال AED ۲۰۰٬۰۰۰ را برای قیمت شروع AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) آورده و حواله بانکی یا چک تضمینی (manager’s cheque) را می‌پذیرد، نه چک شخصی را. برای هر ملک سپردهٔ جداگانه‌ای پرداخت میشود. پیشنهادی که در دقیقهٔ آخر ثبت شود، ساعت را سه دقیقه تمدید میکند، پیشنهادها قطعی و غیرقابل بازگشت‌اند و بالاترین پیشنهاددهنده نمیتواند منصرف شود.
چه کسانی نمی‌توانند پیشنهاد بدهند
شرایط، بدهکار و خویشاوندان او تا درجهٔ دوم، قضات، اعضای دادستانی، مأموران اجرا، منشیان دادگاه و وکلای بدهکار را از پیشنهاد دادن، چه مستقیم و چه از راه دیگران، منع میکند و بیان میدارد فروشی که این ممنوعیت را نقض کند باطل است. شرکتکننده همچنین تأیید میکند که هیچ منع قانونی مانع پیشنهاد دادنش نیست. شرکت‌ها میتوانند با حساب شرکتی پیشنهاد بدهند؛ برای آگهی‌هایی که ویژهٔ اتباع کشورهای شورای همکاری خلیج فارس (GCC) است، پرسشهای متداول لازم می‌داند مالک شرکت ۱۰۰٪ اماراتی و شرکت در دبی ثبت شده باشد. هر آگهی نوع مالکیت را فریهولد یا GCC نشان میدهد و پرسشهای متداول تأیید میکند املاک فریهولد به اتباع غیراماراتی عرضه میشوند.
پس از ضربهٔ چکش: تأیید، پرداخت و مهلت پیشنهاد بالاتر
قاضی اجرا پیشنهاد برنده را تأیید میکند. شرایط از برندهٔ تأییدشده میخواهد تمام قیمت و هزینه‌ها را ظرف ۱۰ روز بپردازد و پرسشهای متداول بیان میکند که Emirates Auction و دادگاه در تأمین مالی نقشی ندارند و خریدار باید ظرف ۱۰ روز پس از تأیید پیشنهاد، کل مبلغ را بپردازد. اگر خریدار مهلت را از دست بدهد، شرایط مقرر میدارد فروش لغو میشود، جریمهٔ ۳۰٪ از مبلغ فروش اعمال می‌گردد و سپرده به‌طور کامل ضبط میشود. بر پایهٔ شرایط، افراد واجد صلاحیت میتوانند ظرف ۱۰ روز از اعلام برنده قیمت را دست‌کم یک‌دهم بالا ببرند و اگر پیشنهاد بالاتری نرسد، مزایده ظرف ۷ روز تکرار میشود؛ پرسشهای متداول همین مهلت را پیشنهادی ۱۰٪ بالاتر از قیمت نهایی به‌علاوهٔ هزینه‌ها توصیف میکند. مالکیت فقط پس از طی رویه‌های قضایی و دولتی به نام خریدار صادر میشود و بر پایهٔ شرایط، اگر مقامات از ثبت ملک خودداری کنند Emirates Auction مسئولیتی ندارد.
چه چیزی و در چه وضعیتی فروخته میشود
املاک «همان‌گونه که هستند» و بدون اثاثیه و اموال منقول فروخته میشوند و نام و پروانهٔ تجاری هیچ کسب‌وکاری جزو آن نیست. پرسشهای متداول بازدید را فقط وقتی مجاز می‌داند که واحد خالی باشد و دادگاه کلیدها را به Emirates Auction سپرده باشد؛ پس بیشتر واحدهای اشغال‌شده بدون بازدید خریداری میشوند. وقتی فقط سهم یک مالک فروخته میشود، خریدار با مالکان باقی‌مانده مالکیت مشاع پیدا میکند و نه دادگاه و نه Emirates Auction سهمی را که قابل تفکیک نباشد تحویل نمی‌دهند. شرایط همچنین خریدار را مسئول اطلاع‌رسانی مالکیت جدید به مستأجران با اخطار تأییدشده در دفتر اسناد رسمی می‌داند؛ نکته‌ای که در بخش مستأجران در ادامه بررسی میشود.
جایگاه eMart در DLD
eMart درگاهی آنلاین از DLD برای مزایده، خرید و فروش و اجارهٔ املاک است. صفحهٔ «About» آن یک eAuction را توصیف میکند که در آن فروشندگان (مالکان، نمایندگان، مشاوران املاک یا سازندگان) درخواست مزایده می‌دهند و خریداران در درگاه پرداخت Noqodi ثبت‌نام میکنند، سپردهٔ شرکت را میپردازند و پیشنهاد می‌دهند؛ این صفحه هیچ مبلغی ذکر نمی‌کند، فایل‌های راهنمای آن به تاریخ ۱۱ اکتبر ۲۰۱۳ است و آخرین تاریخ به‌روزرسانی آن ۱۶ مه ۲۰۱۸ را نشان میدهد. فروش‌های دادگاهی در شرایط خود Emirates Auction توضیح داده شده‌اند، نه در آن صفحه؛ بنابراین خریداری که موجودی دادگاه اجرا را می‌جوید، آگهیهای Emirates Auction را بررسی میکند که شناسهٔ ملک، نوع، مساحت، نوع مالکیت و پیشنهاد فعلی را نشان می‌دهند.
سپرده‌های مزایده، مهلت‌های پرداخت و هزینههای DLD روی هم چقدر میشود؟
هزینهٔ خرید دادگاهی برابر است با قیمت برنده شدن، به‌علاوهٔ هزینههای ثبتی که DLD برای فروش‌های مزایده‌ای فهرست کرده، به‌علاوهٔ کارمزدهای خود پلتفرم؛ و شرایط پلتفرم و صفحه‌های DLD این هزینه‌ها را به شکل‌های متفاوتی توصیف میکنند. صفحهٔ DLD برای ثبت ملکی که در مزایده فروخته شده، هزینههای زیر را فهرست میکند و فروش از طریق شرکت مزایدهٔ دارای مجوز ثبت میشود که هزینههای اداره را می‌پردازد.
| هزینهٔ DLD برای ملک فروخته‌شده در مزایده | پرداخت‌کننده | مبلغ |
|---|---|---|
| ثبت فروش | فروشنده | ۲٪ از ارزش فروش |
| ثبت فروش | خریدار | ۲٪ از ارزش فروش |
| نظارت بر مزایده، مزایدهٔ عمومی | فروشنده | ۱٪ از ارزش فروش، حداکثر AED ۳۰٬۰۰۰ |
| نظارت بر مزایده، مزایدهٔ الکترونیکی | فروشنده | AED ۱۰٬۰۰۰ |
| گواهی مالکیت / سند مالکیت | خریدار | AED ۲۵۰ |
| نقشهٔ واحد ملکی | خریدار | AED ۲۵۰ (AED ۲۲۵ برای نقشهٔ یکپارچهٔ قطعه؛ AED ۱۰۰ برای زمین خارج از محدودهٔ شهرداری دبی) |
| هزینهٔ دانش و هزینهٔ نوآوری | هر یک از دو طرف | هر کدام AED ۱۰ به ازای هر نقشه |
DLD زمان انجام خود ثبت را ۲۵ تا ۳۰ دقیقه اعلام کرده و گواهی مالکیت، نقشه و رسیدهای پرداخت را به‌عنوان مدارک صادرشده فهرست میکند. شرایط Emirates Auction هزینهٔ اداری جداگانه‌ای برای املاک ذکر میکند، برابر ۳٪ از ارزش فروش به‌علاوهٔ AED ۱۵٬۰۰۰، که شرایط آن را شامل هزینههای انتقال مالکیت و کارمزد شرکت توصیف میکند. این دو توصیف یکسان نیستند؛ پس شرایط خود هر لات که پیش از پیشنهاد دادن نمایش داده میشود تعیین میکند کدام رقم برای آن خرید اعمال میشود.
مثال محاسباتی: خرید دادگاهی به قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰
ارقام زیر توضیحی‌اند. واحدی را در نظر بگیرید که قیمت شروع مزایدهٔ آن AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) است و خریدار آن را با همان قیمت شروع برنده میشود.
- سپرده پیش از پیشنهاد: ۲۰٪ از AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ برابر AED ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۴٬۴۵۹) است که پیش از پیشنهاد دادن واریز میشود.
- مانده‌ای که ظرف ۱۰ روز باید پرداخت شود: AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ منهای AED ۲۰۰٬۰۰۰ برابر AED ۸۰۰٬۰۰۰ ($۲۱۷٬۸۳۵) است، به‌علاوهٔ هزینه‌ها.
- ثبت سمت خریدار در DLD: ۲٪ از AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ برابر AED ۲۰٬۰۰۰ است، به‌علاوهٔ AED ۲۵۰ برای سند مالکیت و AED ۲۵۰ برای نقشهٔ واحد، که جمعاً AED ۲۰٬۵۰۰ میشود، به‌علاوهٔ هزینههای دانش و نوآوری، هر کدام AED ۱۰ به ازای هر نقشه.
- کارمزد پلتفرم آن‌گونه که شرایط توصیف میکنند: ۳٪ از AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ AED ۱۵٬۰۰۰ برابر AED ۴۵٬۰۰۰ است. اینکه این مبلغ جایگزین ردیف DLD میشود یا در کنار آن می‌آید، به شرایط همان لات بستگی دارد.
اگر خریدار نتواند AED ۸۰۰٬۰۰۰ را ظرف ۱۰ روز بپردازد، شرایط زیان او را برابر سپردهٔ AED ۲۰۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ جریمهٔ ۳۰٪ از مبلغ فروش تعیین میکند که در این قیمت AED ۳۰۰٬۰۰۰ است. مهلت ده‌روزه عددی است که همهٔ چیزهای دیگر را در مسیر مزایده شکل میدهد، چون تأمین مالی کار خود خریدار است و تمام قیمت ظرف ۱۰ روز پس از تأیید سررسید میشود.
املاک فروش اضطراری در دبی را کجا پیدا کنیم
املاک فروش اضطراری در دبی در چهار جا دیده میشوند: آگهیهای ملکی Emirates Auction، فروش‌های توافقی وام‌دهندگان، آگهیهای مشاوران املاک و پورتال‌ها، و اطلاعیه‌های فروش مجدد یا مزایدهٔ سازندگان برای واحدهای پیشفروش. هر کدام مرحلهٔ راستی‌آزمایی‌ای دارد که پیش از جابه‌جا شدن هر پولی باید انجام شود و بیشتر ابزارهای آن را DLD فراهم میکند.
آگهیهای Emirates Auction
صفحه‌های ملکی Emirates Auction واحدهایی را از دبی و دیگر امارت‌ها همراه با شناسهٔ ملک، نوع، محل، مساحت به فوت مربع (sq ft)، نوع مالکیت و قیمت فعلی فهرست میکنند. پرسشهای متداول بیان میکند که املاک بر اساس ارجاع مراجع قضایی صلاحیت‌دار فروخته میشوند، هیچ ملکی بدون مزایده فروخته نمی‌شود و شرکت املاک متعلق به اشخاص خصوصی را نیز در دبی و عجمان، با رعایت شرایط خود و قوانین جاری، می‌فروشد. شرکتکننده میتواند نتایج مزایده‌های پیشین را در سایت ببیند و این کار تاریخچه‌ای مشاهده‌شده از قیمت واحدهای قابل‌مقایسه به او میدهد.
آگهیهای مشاوران املاک و رد مجوز
فروش‌های اضطراری خصوصی از راه مشاوران املاک جریان می‌یابند. آگهی املاک در دبی به مجوز از سامانهٔ Trakheesi در DLD نیاز دارد و خدمت Madmoun در DLD یک کد QR به هر مجوز اضافه میکند. اطلاعیهٔ DLD بیان میکند که این بخشنامه در ۱۸ آوریل ۲۰۲۳ صادر شد و از ۲۴ آوریل ۲۰۲۳ اجرایی شد، همهٔ شرکت‌های املاک باید کد QR را روی آگهیهای چاپی و دیداری-شنیداری خود نشان دهند و اسکن آن جزئیات تأییدشدهٔ آگهی را نشان میدهد، از جمله شرکت آگهی‌دهنده، وضعیت و مشخصات ملک و اینکه فروخته یا اجاره داده شده است یا نه. خدمت «Verify License and Permits» در DLD که در وب‌سایت و در اپلیکیشن Dubai REST در دسترس است به مشتری اجازه میدهد نسخهٔ الکترونیکی پروانه یا مجوز مشاور املاک را بررسی کند. بر اساس آیین‌نامهٔ شمارهٔ ۸۵ سال ۲۰۰۶، قرارداد مشاوره باید کتبی باشد و حق‌الزحمهٔ مشاور با توافق تعیین میشود؛ آیین‌نامه حق‌الزحمهٔ مشاور را بر عهدهٔ طرفی گذاشته که مشاور را گمارده است.
وام‌دهندگان و خط لولهٔ تبلیغ‌نشده
قانون رهن وامدهنده را به این روند پیوند می‌زند، چون رهن بار ثبت‌شده‌ای است و وامدهنده باید هر فروشی از واحد رهنی را تأیید کند. بنابراین فروشنده‌ای که میخواهد پیش از مزایده تسویه کند، به رضایت بانک و نامهٔ بدهی نیاز دارد؛ نکته‌ای که در بخش فروش‌های خصوصی در ادامه توضیح داده میشود.
سابقهٔ عمومی قیمت‌ها
اپلیکیشن Dubai REST از DLD شاخص‌های اجاره و فروش برای دوره‌های مختلف، شاخص شارژ خدمات، درخواست ارزیابی ملک، درخواست پیشنهاد رهن، فهرست مشاوران املاک با سطح عملکرد، شرکت‌های ارزیاب، شرکت‌های مدیریت و سازندگان تأییدشده، و ردیاب پروژه‌های پیشفروش را ارائه میدهد که درصد پیشرفت، عکس‌ها و شمارهٔ حساب امانی را نشان میدهد. دفتر رسانه‌ای دبی در ۹ آوریل ۲۰۲۶ گزارش داد که DLD در Q1 ۲۰۲۶ مجموعاً AED ۲۵۲ میلیارد ارزش معاملات املاک و ۶۰٬۳۰۳ معامله ثبت کرده است؛ رقمی که نشان میدهد چه تعداد نمونهٔ ثبت‌شده برای محک زدن یک قیمت تخفیفی وجود دارد.
املاک فروش اضطراری در دبی چگونه از نکول خریداران پیشفروش و پروژه‌های لغوشده پدید می‌آیند؟
واحد پیشفروش وقتی اضطراری میشود که خریدار پرداخت را متوقف کند و سازنده حقوق خود را طبق قانون ثبت موقت اعمال کند، یا وقتی RERA پروژه را لغو کند و فرایند بازپرداخت از حساب امانی آغاز شود. قواعد آن در قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دربارهٔ تنظیم ثبت موقت املاک با اصلاح قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۰۹ و در مصوبهٔ شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰ شورای اجرایی آمده است که هر دو در مجموعهٔ قوانین DLD منتشر شده‌اند.
سازنده هنگام نکول خریدار چه میتواند بکند
طبق مادهٔ ۱۱ اصلاح‌شده، سازنده به اداره اطلاع میدهد و اداره ۳۰ روز به خریدار، حضوری، با نامهٔ سفارشی یا ایمیل، مهلت میدهد تا تعهد خود را انجام دهد. اگر خریدار انجام ندهد، پیامدها به میزان پیشرفت ساخت پروژه بستگی دارد.
| وضعیت پروژه هنگام پایان مهلت اخطار | آنچه سازنده میتواند بکند |
|---|---|
| دست‌کم ۸۰٪ تکمیل | همهٔ پرداخت‌ها را نگه دارد و مانده را مطالبه کند، یا برای وصول مانده درخواست فروش واحد در مزایدهٔ عمومی بدهد |
| دست‌کم ۶۰٪ تکمیل | قرارداد را فسخ کند و حداکثر ۴۰٪ از ارزش واحد مندرج در قرارداد را نگه دارد |
| ساخت آغاز شده، کمتر از ۶۰٪ تکمیل | فسخ کند و حداکثر ۲۵٪ از ارزش واحد را نگه دارد |
| ساخت به دلایلی خارج از کنترل سازنده آغاز نشده | فسخ کند و حداکثر ۳۰٪ از پرداخت‌های انجام‌شده را نگه دارد |
سازنده باید مبالغ متعلق به خریدار را ظرف یک سال از فسخ یا ظرف ۶۰ روز از فروش مجدد واحد، هر کدام زودتر باشد، بازگرداند. مصوبهٔ شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰ می‌افزاید که درصد تکمیل باید با گزارش فنی یک شرکت مورد تأیید RERA و بر پایهٔ بررسی میدانی واقعی تأیید شود و اگر سازنده پروژه را به‌خاطر سهل‌انگاری یا قصور خودش آغاز نکرده باشد، نمیتواند ۳۰٪ از پرداخت‌ها را نگه دارد.
یک مثال محاسباتی اثر آن را نشان میدهد. خریداری واحدی به ارزش AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) را خریده و AED ۴۵۰٬۰۰۰ ($۱۲۲٬۵۳۲) پرداخت کرده است. اگر هنگام پایان مهلت اخطار پروژه ۶۵٪ تکمیل شده باشد، سازنده میتواند تا ۴۰٪ از ارزش واحد، یعنی AED ۴۰۰٬۰۰۰ را نگه دارد و مبلغ بازپرداخت AED ۴۵۰٬۰۰۰ منهای AED ۴۰۰٬۰۰۰ برابر AED ۵۰٬۰۰۰ میشود. اگر پروژه فقط ۵۵٪ تکمیل شده باشد، سقف به ۲۵٪ از ارزش واحد یعنی AED ۲۵۰٬۰۰۰ می‌رسد و بازپرداخت AED ۴۵۰٬۰۰۰ منهای AED ۲۵۰٬۰۰۰ برابر AED ۲۰۰٬۰۰۰ میشود. واحدی که سازنده پس از فسخ دوباره می‌فروشد، یا طبق مادهٔ ۱۱ در مزایده عرضه میکند، از طریق سازنده به بازار می‌رسد و قیمت آن با فروش‌های ثبت‌شده و با قیمت فعلی همان واحد نزد سازنده سنجیده میشود.
وقتی RERA پروژه‌ای را لغو میکند
مصوبهٔ شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰ به RERA اجازه میدهد بر پایهٔ گزارش فنی مستدل در موارد فهرست‌شده، پروژهٔ توسعه‌ای را لغو کند؛ از جمله سازنده‌ای که با داشتن همهٔ تأییدیه‌ها ساخت را آغاز نمی‌کند، سازنده‌ای که قصد اجرای پروژه ندارد، سهل‌انگاری فاحش و ورشکستگی. سازنده هفت روز کاری برای اعتراض فرصت دارد. پس از لغو، RERA به هزینهٔ سازنده یک حسابرس منصوب میکند و از نگهدارندهٔ حساب امانی پروژه میخواهد ظرف ۱۴ روز مبالغ را به طرف‌های ذی‌ربط بازگرداند. اگر وجوه حساب امانی کافی نباشد، سازنده باید ظرف ۶۰ روز از تصمیم لغو، مگر آنکه RERA مهلت را تمدید کند، مابه‌التفاوت را بازپرداخت کند و اگر سازنده چنین نکند، RERA باید همهٔ اقدامات لازم، از جمله ارجاع به دادگاه‌ها، را انجام دهد.
مدارک فروش مجدد واحد پیشفروش
واحدهای ثبت‌شده در ثبت موقت را میتوان فروخت، رهن گذاشت یا به شکل دیگری واگذار کرد (مادهٔ ۶ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸) و همین قانون سازنده را از دریافت هزینهٔ فروش مجدد، جز هزینههای اداری مورد تأیید اداره، منع میکند (مادهٔ ۷). خدمت ثبت فروش اولیهٔ DLD بیان میکند که قرارداد فروش ظرف ۹۰ روز از امضا از طریق درگاه Oqood در ثبت موقت ثبت میشود و فروشنده و خریدار هرکدام ۲٪ از ارزش فروش به‌علاوهٔ هزینههای دانش و نوآوری، هر کدام AED ۱۰، میپردازند. برای فروش مجدد یک واحد فریهولد، صفحهٔ ثبت فروش DLD یک e-NOC از سازنده را که از طریق اپلیکیشن Dubai REST درخواست میشود به‌عنوان مدرک لازم فهرست کرده و صفحهٔ ثبت رهن آن همین e-NOC سازنده را برای واحدهای فروش موقت فهرست میکند. اپلیکیشن Dubai REST درصد تکمیل و شمارهٔ حساب امانی پروژهٔ پیشفروش را نشان میدهد و به خریدار امکان میدهد گفتهٔ فروشنده را با وضعیت ثبت‌شدهٔ پروژه مقایسه کند.
فروش‌های خصوصی با تأیید بانک برای خانه‌های رهنی چگونه انجام میشوند؟
فروشنده‌ای که واحدش رهنی است بدون وامدهنده نمیتواند فروش را تکمیل کند؛ از این رو DLD خدمتی اختصاصی با نام ثبت فروش ملک رهنی (Registering the Sale of a Mortgaged Property) در مراکز امین ثبت املاک (Real Estate Registration Trustee) اجرا میکند. صفحهٔ خدمت مدارک لازم را فهرست میکند: نامهٔ بدهی از بانک (یا نامه‌ای از سازنده که مبلغ باقی‌مانده را بیان کند)، Emirates ID خریدار و فروشنده یا گذرنامه برای خارجیان غیرمقیم، و وکالت‌نامه اگر کسی از طرف یکی از طرفین اقدام میکند. همچنین سه چک تضمینی (manager’s cheque) لازم است: یکی به نام بانک یا سازنده برای بدهی، یکی به نام فروشنده برای مبلغ باقی‌مانده و یکی به نام اداره برای هزینهٔ ۴٪.
فروش فقط پس از آن تکمیل میشود که فروشنده یا خریدار نامهٔ آزادسازی رهن بانک را ارائه کند و ثبت سپس آزادسازی، فروش و هر رهن جدید را در بر می‌گیرد. DLD زمان انجام را ۱۵ تا ۲۰ دقیقه اعلام میکند. ردیف‌های هزینه در صفحه شامل ۴٪ از ارزش فروش، هزینهٔ ثبت‌کننده برای فروش به مبلغ AED ۲٬۱۰۰ برای کمتر از AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا AED ۴٬۲۰۰ از AED ۵۰۰٬۰۰۰ به بالا، AED ۲۵۰ برای سند مالکیت و هزینههای نقشه‌اند؛ خریداری که وام جدید می‌گیرد، هزینهٔ ثبت رهن ۰٫۲۵٪ را نیز می‌پردازد.
مثال محاسباتی: سه چک در AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰
فرض کنید قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) است و فروشنده AED ۷۰۰٬۰۰۰ ($۱۹۰٬۶۰۶) به بانک بدهکار است. چک اول به نام بانک و به مبلغ AED ۷۰۰٬۰۰۰، چک دوم به نام فروشنده برای مبلغ باقی‌مانده AED ۳۰۰٬۰۰۰ ($۸۱٬۶۸۸) و چک سوم به نام DLD برای ۴٪ از قیمت، یعنی AED ۴۰٬۰۰۰، صادر میشود. پرداخت نقدی خریدار با این سه چک AED ۱٬۰۴۰٬۰۰۰ است، پیش از هزینهٔ ثبت‌کننده به مبلغ AED ۴٬۲۰۰ و هزینههای سند مالکیت و نقشه.
همین محاسبه نشان میدهد که اضطرار از کجا می‌آید. اگر قیمت AED ۹۰۰٬۰۰۰ و بدهی AED ۹۵۰٬۰۰۰ بود، چک اول به‌تنهایی از قیمت بیشتر می‌شد و فروشنده باید کسری AED ۵۰٬۰۰۰ را خودش تأمین می‌کرد، یا وامدهنده باید می‌پذیرفت رهن را با مبلغ کمتر آزاد کند؛ طبق مادهٔ ۳۰ قانون رهن، بانک همچنان میتواند کسری را از بدهکار مطالبه کند. خریدار در چنین معامله‌ای فقط قیمتی نمی‌پردازد، بلکه به آزادسازی کتبی وامدهنده نیز تکیه میکند.
خدمت Dubai Now از DLD که فروش را با قرارداد خرید و فروش (SPA) با امضای دیجیتال و یک حساب امانی (escrow) مورد تأیید DLD، با ۲٪ فروشنده و ۲٪ خریدار، انجام میدهد، فقط دربارهٔ واحدهای فریهولد تفکیک‌شده‌ای اعمال میشود که از محدودیت یا رهن آزادند. بنابراین واحد اضطراریِ رهنی به‌جای آن از مسیر مرکز امین می‌گذرد.
پیش از پرداخت، املاک فروش اضطراری در دبی را چگونه راستی‌آزمایی کنیم
راستی‌آزمایی جایی است که معامله‌های اضطراری در آن برده یا باخته میشوند، چون فوریتی که تخفیف را پدید می‌آورد، زمان بررسی را هم فشرده میکند. DLD برای بیشتر بررسی‌های مهم ابزارهای رایگان منتشر میکند.
| بررسی | ابزار | چه چیزی را تأیید میکند |
|---|---|---|
| سند مالکیت اصل و به نام فروشنده است | Verify Title Deed در DLD (شمارهٔ سند، سال سند، نوع ملک؛ برای گزینهٔ مالک، نام مالک) | گواهی مالکیت معتبر و، با گزینهٔ مالک، نام مالک؛ ناهمخوانی هیچ داده‌ای برنمی‌گرداند |
| آگهی تأییدشده است | کد QR مدمون (Madmoun) و مجوز Trakheesi | تأیید RERA، آگهی‌دهنده، جزئیات ملک، وضعیت فروخته‌شده یا اجاره‌شده |
| مشاور املاک مجوز دارد | Verify License and Permits در DLD (وب‌سایت یا Dubai REST) | نسخهٔ الکترونیکی پروانه یا مجوز مشاور |
| وضعیت رهن | نامهٔ بدهی بانک؛ خدمت فروش ملک رهنی در DLD | بدهی باقی‌مانده و مسیر آزادسازی |
| شارژ خدمات تسویه شده است | eNOC شرکت مدیریت از طریق Dubai REST؛ شاخص شارژ خدمات (Service Charge Index) | به‌روز بودن حساب مالک و شارژ مصوب برای هر فوت مربع |
| تأییدیهٔ سازنده (فریهولد) | e-NOC سازنده از طریق Dubai REST | مدرک لازم برای ثبت فروش |
| قیمت در مقایسه با بازار | شاخص‌های اجاره و فروش Dubai REST؛ ارزیابی DLD | گواهی الکترونیکی ارزیابی برای واحد |
| وضعیت پروژهٔ پیشفروش | ردیاب پروژهٔ Dubai REST | درصد تکمیل، شمارهٔ حساب امانی |
| اجاره | قرارداد اجاره و گواهی Ejari از مالک (مالکان میتوانند گواهی‌های Ejari را در Dubai REST دانلود کنند) | اینکه آیا اجارهٔ مدتدار ثبت‌شده طبق مادهٔ ۲۸ خریدار جدید را ملزم میکند |
بررسی سند مالکیت
صفحهٔ Verify Title Deed در DLD شمارهٔ سند مالکیت، سال سند و نوع ملک را میخواهد و گزینهٔ دومی به نام Validate Owner and Property عرضه میکند که نام مالک را هم می‌پرسد. گواهی معتبر یادداشتی نشان میدهد که با بلاک‌چین اعتبارسنجی دیجیتال شده است و ترکیب نامعتبر پیام «No Data found» برمی‌گرداند. طبق مادهٔ ۷ قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶، دفتر ثبت املاک در برابر همهٔ طرف‌ها اعتبار اثباتی مطلق دارد، مگر آنکه اثبات شود دادهٔ آن حاصل تقلب یا جعل است، و مادهٔ ۹ مقرر میکند معاملاتی که حقوق مالکیت را ایجاد یا منتقل میکنند تا در دفتر ثبت نشوند معتبر نیستند. واقعیت حقوقی، ثبتِ دفتر است، نه اوراق فروشنده.
تسویهٔ شارژ خدمات
پرسشهای متداول eNOC در DLD بیان میکند که گواهی عدم مخالفت الکترونیکی دربارهٔ املاک آمادهٔ تحت مدیریت شرکت‌های مدیریت انجمن مالکان است که مالک صورتحساب‌های شارژ خدمات را از سامانهٔ Mollak دریافت میکند، ۳ تا ۵ روز کاری زمان می‌برد و جایگزین NOC سازنده نیست. مالک آن را در اپلیکیشن Dubai REST با انتخاب ملک، باز کردن خدمات ملک و برگزیدن eNOC Request درخواست میکند. این ۳ تا ۵ روز کاری برای مزایده‌ها مهم است: اگر بررسی تا بعد از اعلام برنده به تأخیر بیفتد، پنجرهٔ پرداخت ده‌روزه جای کمی باقی می‌گذارد.
ارزیابی مستقل
خدمت ارزیابی ملک DLD (Property Valuation) یک گواهی الکترونیکی ارزیابی املاک صادر میکند؛ برای آپارتمان یا ویلای مسکونی دارای زمین، هزینه AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ AED ۱۰ دانش و AED ۱۰ نوآوری است، با کارمزد شریک مرکز ثبت‌کننده به مبلغ AED ۲۳۰ به‌علاوهٔ ارزش افزوده، و زمان خدمت برای واحدهای مسکونی فوری است. چنین گواهی‌ای به خریدار محکی ثبت‌شده میدهد که به رقم فروشنده یا مشاور بستگی ندارد.
شارژ خدمات و حق حبس در املاک فروش اضطراری در دبی چه میشود؟
شارژ خدمات پرداخت‌نشده رایج‌ترین هزینهٔ پنهان در املاک فروش اضطراری در دبی است و قانون به نهاد مدیریت حق حبسی میدهد که همراه واحد میماند. مادهٔ ۳۲ (الف) قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دبی مقرر میکند که نهاد مدیریت برای شارژ خدمات پرداخت‌نشده بر هر واحد حق حبس (lien) دارد و تا زمان پرداخت این شارژها نمی‌توان واحد را واگذار کرد.
همین ماده مسیر اجرا را هم تعیین میکند. نهاد مدیریت باید از مالک بخواهد ظرف ۳۰ روز پس از ابلاغ اخطار کتبی مورد تأیید RERA پرداخت کند. اگر مالک پرداخت نکند، ادعا توسط قاضی اجرا در مرکز حل‌وفصل اختلافات اجاره قابل اجراست، قاضی میتواند فروش واحد را در مزایدهٔ عمومی دستور دهد و مالک نکول‌کننده هزینهٔ دادگاه و حق‌الوکالهٔ وکلایی را که قاضی تعیین میکند می‌پردازد. مادهٔ ۲۷ دریافت هر شارژی را منوط به تأیید RERA میکند و بودجه باید به تأیید یک شرکت حسابرسی مورد شناسایی RERA برسد. مادهٔ ۲۹ سازنده یا نهاد مدیریت را از جلوگیری از استفادهٔ مالک از واحد برای وادار کردن او به پرداخت، خارج از رویه‌های قانون، منع میکند. قانون پیشین شمارهٔ ۲۷ سال ۲۰۰۷ که حق حبسی مشابه برای انجمن مالکان داشت، با مادهٔ ۵۱ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ لغو شد.
برای خریدار، دو گزاره را باید کنار هم گذاشت. پرسشهای متداول Emirates Auction به این پرسش که آیا خریدار مسئول شارژ خدمات مالک قبلی است پاسخ «خیر» میدهد و می‌گوید Emirates Auction تا صدور مالکیت، رویه‌ها را پیگیری میکند. قانون می‌گوید تا پرداخت شارژها نمی‌توان واحد را واگذار کرد و بند حق حبس آن چنان نوشته شده که به واحد وابسته است. خریداری که یقین میخواهد، پیش از پیشنهاد دادن eNOC شرکت مدیریت و شارژ مصوب جاری را از شاخص شارژ خدمات می‌گیرد و هر مانده پرداخت‌نشده را تعدیلی بر قیمت می‌شمارد که پیش از واریز سپرده باید تسویه شود.
مستأجران در املاک فروش اضطراری در دبی چه وضعیتی پیدا میکنند؟
قرارداد اجارهٔ ثبت‌شدهٔ مستأجر پس از فروش پابرجا میماند؛ بنابراین واحد اشغال‌شدهٔ فروش اضطراری با مستأجر، اجارهبها و تعهدات مالک همراه است. مادهٔ ۲۸ قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ دبی مقرر میکند که انتقال مالکیت بر حق مستأجر برای ادامهٔ تصرف ملک طبق اجاره‌نامه‌ای که با مالک پیشین امضا کرده اثری ندارد، مشروط بر اینکه اجاره مدت ثابت داشته باشد. مادهٔ ۴ ثبت هر اجاره‌نامه را نزد RERA الزامی میکند و راهنمای Ejari در DLD ثبت را طبق قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ با اصلاح قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸ اجباری توصیف میکند.
تخلیهٔ مستأجر برای فروش یا استفادهٔ شخصی
طبق مادهٔ ۲۵ (بند ۲) با اصلاح قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸، موجر میتواند در پایان اجاره در موارد فهرست‌شده، از جمله زمانی که مالک میخواهد ملک اجارهدادهشده را بفروشد، درخواست تخلیه کند و باید دلیل را ۱۲ ماه پیش از تاریخ تخلیه از طریق دفتر اسناد رسمی یا نامهٔ سفارشی به مستأجر اطلاع دهد. مادهٔ ۲۶ مقرر میکند موجر پس از پس گرفتن واحد مسکونی برای استفادهٔ شخصی، دست‌کم دو سال (و برای ملک غیرمسکونی سه سال) نمیتواند آن را به شخص ثالث اجاره دهد، مگر آنکه دادگاه مدت کوتاه‌تری تعیین کند. تخلیه در طول مدت اجاره به دلایل مندرج در مادهٔ ۲۵ (بند ۱) محدود است، مانند عدم پرداخت پس از اخطار ۳۰ روزه. نسخهٔ قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ که در درگاه قوانین دبی نمایش داده میشود، همان نسخهٔ اصلی ۲۰۰۷ است که دلیل فروش را ندارد؛ متن اصلاحیه همان است که در مجموعهٔ DLD آمده است.
افزایش اجارهبها هنگام تمدید
فرمان شمارهٔ ۴۳ سال ۲۰۱۳ افزایش هنگام تمدید را با فاصلهٔ بین اجاره‌بهای واحد و میانگین ارزش اجاری واحدهای مشابه بر پایهٔ شاخص اجارهٔ RERA محدود میکند.
| اجاره‌بهای فعلی در مقایسه با میانگین واحدهای مشابه | حداکثر افزایش هنگام تمدید |
|---|---|
| تا ۱۰٪ کمتر | بدون افزایش |
| ۱۱٪ تا ۲۰٪ کمتر | ۵٪ |
| ۲۱٪ تا ۳۰٪ کمتر | ۱۰٪ |
| ۳۱٪ تا ۴۰٪ کمتر | ۱۵٪ |
| بیش از ۴۰٪ کمتر | ۲۰٪ |
برای خریداری که واحد اجاره‌داده‌شدهٔ فروش اضطراری را ارزش‌گذاری میکند، این سقف مسیر اجارهبها را تعیین میکند: مستأجری که ۲۵٪ کمتر از میانگین شاخص می‌پردازد هنگام تمدید حداکثر ۱۰٪ افزایش می‌گیرد، نه اینکه یک‌جا به نرخ بازار برسد. شرایط Emirates Auction نیز می‌افزایند که خریدار باید مالکیت جدید را با اخطار تأییدشده در دفتر اسناد رسمی به مستأجران اطلاع دهد و دعاوی وصول اجاره و تخلیه به مرکز اختلافات اجاره و مراجع صلاحیت‌دار موجر و مستأجر ارجاع میشود.
مراحل خرید املاک فروش اضطراری در دبی چیست؟
مسیر بسته به کانال فرق میکند، اما توالی بررسی‌ها یکی است: مسیر حقوقی را مشخص کنید، واحد را راستی‌آزمایی کنید، قیمت را با سوابق ثبت‌شده بسنجید، وجوه را فراهم کنید و انتقال را ثبت کنید. مراحل شمارهٔ زیر هم خرید دادگاهی و هم خرید خصوصی با تأیید وامدهنده را با نشان دادن تفاوت‌ها پوشش میدهد.
- مسیر را مشخص کنید. واحد دادگاهی در آگهی Emirates Auction است؛ واحد خصوصی از طریق یک مشاور املاک دارای مجوز می‌آید. مجوز مشاور و کد QR مدمون (Madmoun) آگهی را بررسی کنید.
- مدارک واحد را بگیرید. سند مالکیت را در صفحهٔ DLD راستی‌آزمایی کنید و شرایط همان لات (مزایده) یا نامهٔ بدهی بانک (فروش خصوصی) را بخوانید.
- قیمت واحد را با سوابق بسنجید. از شاخص‌های فروش و اجارهٔ Dubai REST و گواهی الکترونیکی ارزیابی DLD استفاده کنید و معاملات ثبت‌شده در همان ساختمان را مقایسه کنید.
- هزینه‌ها و تسویه را بررسی کنید. eNOC شرکت مدیریت و رقم شاخص شارژ خدمات را درخواست کنید؛ برای واحد فریهولد، e-NOC سازنده را بخواهید.
- وضعیت تصرف را بررسی کنید. بدانید واحد خالی است یا نه، اجاره‌نامهٔ ثبت‌شده‌ای وجود دارد یا نه و کی تمام میشود؛ اگر دادگاه کلیدها را تحویل داده باشد، واحد خالی ممکن است قابل بازدید باشد.
- تأمین وجه را قطعی کنید. برای مزایده، به ازای هر AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ قیمت شروع، AED ۲۰۰٬۰۰۰ را به‌عنوان سپرده و تمام مانده را برای روز ۱۰ آماده کنید؛ برای فروش خصوصی، اگر وام استفاده میشود، تأیید وامدهنده را بگیرید.
- پیشنهاد بدهید یا امضا کنید. در مزایده سپرده پرداخت میشود و پیشنهاد قطعی است؛ در فروش خصوصی طرفین قرارداد فروش را امضا میکنند (راهنمای مشاورهٔ RERA یک قرارداد استاندارد F را برای توافق فروشنده و خریدار فهرست میکند).
- در مهلت پرداخت کنید. مزایده: تمام قیمت و هزینه‌ها ظرف ۱۰ روز پس از تأیید. فروش خصوصی رهنی: سه چک تضمینی در مرکز امین.
- فروش را ثبت کنید. هزینههای DLD را بپردازید، گواهی مالکیت و نقشه را دریافت کنید و برای واحد اجارهدادهشده، اخطار تأییدشده در دفتر اسناد رسمی را به مستأجر ابلاغ کنید.
- ملک را راه‌اندازی کنید. انشعاب‌ها را منتقل کنید، مطمئن شوید صورتحساب‌های شارژ خدمات به نام مالک جدید صادر میشود و اجاره‌نامه را در Ejari نگه دارید.
املاک فروش اضطراری در دبی پس از احتساب هزینه‌ها واقعاً چقدر تمام میشوند؟
تخفیف روی قیمت اعلامی همان تخفیفی نیست که به جیب خریدار می‌رسد، چون هزینه‌ها، بدهی‌های معوق و تعمیرات برابر یا بیشتر از خرید معمولی‌اند. مقایسهٔ محاسباتی زیر از قیمت‌های توضیحی و ردیف‌های هزینهٔ DLD برای فروش مجدد خصوصی واحد بدون بار استفاده میکند.
فرض کنید واحدهای قابل‌مقایسه در همان ساختمان اخیراً با فروش‌های ثبت‌شده حدود AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) معامله شده‌اند و فروشنده‌ای در اضطرار AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) می‌پذیرد، یعنی تخفیف ظاهری AED ۲۰۰٬۰۰۰ یا ۱۶٫۷٪. هزینههای خریدار در این خرید اضطراری برابر است با ۴٪ از AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ یعنی AED ۴۰٬۰۰۰ برای ثبت DLD، AED ۴٬۲۰۰ برای کارمزد شریک امین (AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ۵٪ ارزش افزوده) و AED ۵۲۰ برای سند مالکیت، نقشهٔ واحد و دو هزینهٔ AED ۱۰؛ جمعاً AED ۴۴٬۷۲۰. بهای تمام‌شده کل AED ۱٬۰۴۴٬۷۲۰ است.
| ردیف | خرید اضطراری (AED) | خرید با قیمت بازار (AED) |
|---|---|---|
| قیمت | ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ |
| ثبت DLD به میزان ۴٪ (۲٪ + ۲٪) | ۴۰٬۰۰۰ | ۴۸٬۰۰۰ |
| کارمزد شریک امین، AED ۴٬۰۰۰ + ۵٪ ارزش افزوده | ۴٬۲۰۰ | ۴٬۲۰۰ |
| سند مالکیت، نقشهٔ واحد، هزینههای دانش و نوآوری | ۵۲۰ | ۵۲۰ |
| بهای تمام‌شده کل پیش از هزینههای اضافی | ۱٬۰۴۴٬۷۲۰ | ۱٬۲۵۲٬۷۲۰ |
صرفه‌جویی پیش از هزینههای اضافی برابر است با AED ۱٬۲۵۲٬۷۲۰ منهای AED ۱٬۰۴۴٬۷۲۰ که AED ۲۰۸٬۰۰۰ یا ۱۶٫۶٪ از بهای تمام‌شدهٔ بازار میشود. حالا دو هزینهٔ اضافی توضیحی را اضافه کنید که واحدهای اضطراری اغلب با خود می‌آورند: AED ۲۵٬۰۰۰ بدهی معوق شارژ خدمات که خریدار تسویه میکند و AED ۳۰٬۰۰۰ تعمیرات برای واحدی که فروشنده نگهداری‌اش را رها کرده است. بهای تمام‌شدهٔ خرید اضطراری AED ۱٬۰۹۹٬۷۲۰ میشود و صرفه‌جویی به AED ۱٬۲۵۲٬۷۲۰ منهای AED ۱٬۰۹۹٬۷۲۰ یعنی AED ۱۵۳٬۰۰۰ یا ۱۲٫۲٪ کاهش می‌یابد. اگر بدهی‌های معوق و تعمیرات روی هم AED ۱۰۰٬۰۰۰ بود، صرفه‌جویی AED ۱۰۸٬۰۰۰ (۸٫۶٪) می‌شد. نکتهٔ اصلی روش است: تخفیف فقط به اندازه‌ای بزرگ است که مقایسهٔ بهای تمام‌شدهٔ کل نشان دهد.
هزینههای تأمین مالی، در صورت استفاده از وام
صفحهٔ ثبت رهن DLD برای رهن معمولی با سند مالکیت موجود، ۰٫۲۵٪ از ارزش رهن، AED ۲۵۰ برای سند مالکیت، کارمزد شریک خدمت AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ارزش افزوده (AED ۵٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ارزش افزوده برای املاک موقت، یعنی Oqood) و هزینههای دانش و نوآوری، هر کدام AED ۱۰ به ازای هر نقشه، را فهرست میکند. بنابراین وام AED ۸۰۰٬۰۰۰ ($۲۱۷٬۸۳۵) برای قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ هزینهٔ ثبتی برابر ۰٫۲۵٪ از AED ۸۰۰٬۰۰۰ یعنی AED ۲٬۰۰۰ دارد، به‌علاوهٔ هزینهٔ سند مالکیت AED ۲۵۰، پیش از کارمزد شریک. آزادسازی رهن در آینده در صفحهٔ آزادسازی DLD با AED ۱٬۰۰۰ به‌علاوهٔ AED ۲۵۰ برای گواهی سند مالکیت قیمت‌گذاری شده و کارمزد شریک AED ۳۰۰ به‌علاوهٔ ارزش افزوده است.
آیا میتوان برای املاک فروش اضطراری در دبی وام رهنی گرفت؟
وام برای فروش مجدد خصوصی با تأیید وامدهنده کار میکند، اما با مزایدهٔ دادگاهی سازگاری چندانی ندارد، چون مزایده ۱۰ روز برای پرداخت میدهد و Emirates Auction بیان میکند که نه خود آن و نه دادگاه در تأمین مالی نقشی ندارند. سقف‌های وام را بانک مرکزی امارات تعیین میکند.
گزارش ثبات مالی ۲۰۲۵ بانک مرکزی جدول نسبت وام به ارزش (LTV) را منتشر میکند. برای خارجیان مقیم، خانهٔ اول یا ملک مورد سکونت مالک تا حدود AED ۵ میلیون را میتوان تا ۸۰٪ ارزشش و بالاتر از حدود AED ۵ میلیون را تا ۷۰٪ تأمین مالی کرد؛ ملک بعدی به ۶۰٪ و طرح‌های پیشفروش به ۵۰٪ محدود است. برای اتباع امارات این ارقام ۸۵٪، ۷۵٪، ۶۵٪ و ۵۰٪ است. بانک مرکزی همچنین حداکثر نسبت بار بدهی (DBR) را ۵۰٪ از درآمد ناخالص ماهانه اعمال میکند، مبلغ تأمین مالی را برای خارجیان تا ۷ سال درآمد سالانه (برای اتباع ۸ سال) محدود میکند و حداکثر مدت بازپرداخت را ۲۵ سال تعیین کرده است. گزارش بیان میکند که میانگین LTV تعهدهای رهنی جدید در ۲۰۲۵ حدود ۶۰٪ بوده، یعنی بسیار پایین‌تر از سقف‌ها.
| وامگیرنده و ملک | حداکثر LTV | پیش‌پرداخت برای AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ |
|---|---|---|
| خارجی مقیم، خانهٔ اول تا حدود AED ۵ میلیون | ۸۰٪ | AED ۲۰۰٬۰۰۰ |
| خارجی مقیم، خانهٔ اول بالاتر از حدود AED ۵ میلیون | ۷۰٪ | ۳۰٪ از قیمت |
| خارجی مقیم، ملک بعدی | ۶۰٪ | AED ۴۰۰٬۰۰۰ |
| خارجی مقیم، طرح پیشفروش | ۵۰٪ | AED ۵۰۰٬۰۰۰ |
خارجی مقیمی را در نظر بگیرید که ماهانه AED ۲۵٬۰۰۰ درآمد ناخالص دارد (AED ۳۰۰٬۰۰۰ در سال)؛ او دو سقف را نشان میدهد. نسبت بار بدهی ۵۰٪ مجموع اقساط ماهانهٔ بدهی، از جمله رهن جدید، را تا AED ۱۲٬۵۰۰ مجاز میکند و ۷ برابر درآمد سالانه وام را به AED ۲٬۱۰۰٬۰۰۰ ($۵۷۱٬۸۱۸) محدود میکند. محدودیت مؤثر معمولاً کمترین مقدار از نتیجهٔ LTV و این دو سقف است. ارقام بانک مرکزی سقف هستند و هر وامدهنده پیشنهاد خود را در چارچوب آن‌ها تعیین میکند.
برای املاک فروش اضطراری در دبی، ترتیب مراحل مانع اصلی است. بانک واحد را ارزیابی میکند و پیشنهادش را صادر میکند و سپس خریدار به رهن ثبت‌شده نیاز دارد؛ در حالی که اعلام برندهٔ مزایده پرداخت کامل را ظرف ۱۰ روز می‌طلبد. خریداری که با وام مشروط پیشنهاد بدهد، سپرده و، بر پایهٔ شرایط، جریمهٔ ۳۰٪ از مبلغ فروش را به خطر می‌اندازد. خریدارانی که از وام استفاده میکنند معمولاً این کار را در فروش‌های خصوصی با تأیید وامدهنده انجام می‌دهند که قرارداد میتواند شرط داشته باشد.
آیا خرید املاک فروش اضطراری در دبی برای ویزای طلایی امارات (Golden Visa) صلاحیت دارد؟
خرید ملک فروش اضطراری میتواند مسیر ملکی ویزای طلایی دبی را برآورده کند، به شرط آنکه ارزش خرید به AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) برسد؛ اما دو صفحهٔ خدمات رسمی آزمون را متفاوت بیان میکنند، پس مدارک دقیق به نحوهٔ ساختار خرید و هر وام بستگی دارد. خدمت ویزای طلایی (سرمایه‌گذار) DLD بیان میکند که ملک باید در زمان خرید AED ۲ میلیون ارزش داشته باشد و کاملاً در مالکیت متقاضی باشد، ملک رهنی با نامهٔ عدم مخالفت بانک که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را نشان دهد مجاز است و متقاضی باید در امارات باشد. این صفحه اجازه‌ای ۱۰ ساله و قابل‌تمدید را فهرست میکند که هزینههای آن برای مجوز سرمایه‌گذار جمعاً AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ است.
صفحهٔ سرمایه‌گذاران در اداره کل اقامت و امور خارجیان دبی (GDRFA) بیان میکند که املاکی با ارزش کل دست‌کم AED ۲ میلیون صلاحیت دارند، ملک رهنی پذیرفتنی است، صورت‌وضعیت ملک از DLD لازم است (گواهی ارزیابی از یک دفتر دارای مجوز DLD نیز ممکن است پذیرفته شود) و بر ملک برای مدت اجازه حق حبس گذاشته میشود که در آن مدت نمی‌توان ملک را واگذار کرد.
عبارت «ارزش خرید» برای معاملهٔ ارزان اهمیت دارد. صفحهٔ DLD آزمون را بر پایهٔ ارزش در زمان خرید بیان میکند که با این عبارت‌بندی به قیمت پرداخت‌شده اشاره دارد؛ واحدی با ارزش بازار AED ۲٬۲۰۰٬۰۰۰ که به AED ۱٬۹۰۰٬۰۰۰ خریده شود، در این صورت با AED ۱٬۹۰۰٬۰۰۰ سنجیده می‌شد. صفحهٔ GDRFA از ارزش کل سخن می‌گوید و گواهی ارزیابی را به‌عنوان جایگزین می‌پذیرد. چون صفحه‌ها متفاوت‌اند، متقاضی پیش از پیشنهاد دادن رقمی را که به کار می‌رود تأیید میکند. درگاه فدرال u.ae ویزای طلایی سرمایه‌گذار را با حداقل سرمایهٔ AED ۲ میلیون فهرست میکند.
چه مالیات و ارزش افزوده‌ای بر املاک فروش اضطراری در دبی اعمال میشود؟
برای بیشتر خریداران، پرسشهای مالیاتی دربارهٔ املاک فروش اضطراری در دبی ارزش افزوده بر خرید و وضعیت مالیات شرکت‌ها بر درآمد بعدی اجاره یا فروش مجدد است. طبق راهنمای ارزش افزودهٔ املاک سازمان مالیات فدرال (VATGRE۱، آوریل ۲۰۲۱)، ملک تجاری با نرخ استاندارد ۵٪ مالیات میدهد، ملک مسکونی موجود از ارزش افزوده معاف است، ملک مسکونی جدید (نخستین عرضه ظرف سه سال پس از تکمیل) نرخ صفر دارد و زمین خالی معاف است در حالی که زمین دارای سازه ۵٪ مالیات میدهد.
| ملک خریداری‌شده | رفتار ارزش افزوده در فروش |
|---|---|
| آپارتمان یا ویلای مسکونی موجود | معاف |
| واحد تجاری (مغازه، دفتر) | ۵٪ |
| زمین خالی | معاف |
| زمین دارای سازه | ۵٪ |
| نخستین عرضهٔ ساختمان مسکونی جدید ظرف ۳ سال پس از تکمیل | ۰٪ |
برای واحد تجاری AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰، ارزش افزودهٔ ۵٪ در جایی که اعمال شود AED ۵۰٬۰۰۰ علاوه بر قیمت است، در حالی که همان قیمت برای آپارتمان مسکونی موجود چنین چیزی ندارد. راهنمای سازمان مالیات فدرال دربارهٔ سرمایه‌گذاری ملکی برای اشخاص حقیقی (اکتبر ۲۰۲۴) توضیح میدهد که برای مالیات شرکت‌ها، درآمد شخص حقیقی از سرمایه‌گذاری ملکی، یعنی فروش، اجاره یا اجارهٔ زمین یا ملکی که از طریق مجوز انجام نمی‌شود، هنگام محاسبهٔ آستانهٔ گردش مالی AED ۱ میلیون و صرف‌نظر از مبلغ آن نادیده گرفته میشود. فعالیت‌هایی که مجوز می‌خواهند، مانند کسب‌وکاری که به مجوز نیاز دارد، متفاوت دیده میشوند و راهنما یادآور میشود که نداشتن مجوز لازم، درآمد را از مبنای مالیاتی خارج نمی‌کند. شارژ خدمات، اجاره و هر هزینهٔ انشعاب همچنان هزینههای جاری‌اند.
ریسک‌های املاک فروش اضطراری در دبی چیست؟
ریسک‌های املاک فروش اضطراری در دبی بیشتر همان‌هایی‌اند که اسناد نام می‌برند: مهلت‌های کوتاه، فروش «همان‌گونه که هست»، تصرف، بدهی‌های معوق و ثبت. هر کدام منبع مستندی دارد و هر کدام را میتوان قیمت‌گذاری کرد.
| ریسک | جایی که اسناد آن را بیان میکنند | خریداران چگونه آن را قیمت‌گذاری یا کم میکنند |
|---|---|---|
| پرداخت ۱۰ روزه؛ ضبط سپرده و جریمهٔ ۳۰٪ در صورت نکول | شرایط و پرسشهای متداول Emirates Auction | پیش از پیشنهاد، تمام مانده را نقد در اختیار داشته باشید |
| عدم بازدید از واحدهای اشغال‌شده؛ فروش «همان‌گونه که هست» | پرسشهای متداول و شرایط Emirates Auction | قیمت را برای هزینهٔ ناشناختهٔ تعمیرات تخفیف دهید |
| امتناع مقامات از ثبت | شرایط Emirates Auction | پیش‌تر سند مالکیت و وضعیت رهن را راستی‌آزمایی کنید |
| پیشنهاد بالاتر ظرف ۱۰ روز، فروش را دوباره باز میکند | شرایط Emirates Auction | تا بسته شدن آن مهلت، اعلام برنده را موقت بشمارید |
| حق حبس برای شارژ خدمات | قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹، مادهٔ ۳۲ | پیش از تعهد، eNOC و شاخص شارژ خدمات |
| مستأجر میماند و اجارهبها سقف دارد | قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷، مواد ۲۵ و ۲۸؛ فرمان شمارهٔ ۴۳ سال ۲۰۱۳ | واحد را اجارهدادهشده ارزش‌گذاری کنید؛ اگر تخلیهٔ کامل لازم است، اخطار ۱۲ ماهه را برنامه‌ریزی کنید |
| وامدهنده رهن را آزاد نمی‌کند | قانون شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸، مواد ۱۰ و ۱۸ | پیش از پرداخت به فروشنده، مسیر کتبی آزادسازی را بگیرید |
| پروژهٔ پیشفروش در مرحلهٔ اولیه | مصوبهٔ شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰ | درصد تکمیل و وضعیت حساب امانی را در Dubai REST بررسی کنید |
| آگهی بدون مجوز | الزام RERA / مدمون (Madmoun) در DLD | کد QR را اسکن و مجوز را راستی‌آزمایی کنید |
رقابت متغیر دیگر است. پیشنهاد دادن در مزایده آزاد و زمان‌دار است و برای پیشنهادهای دیرهنگام سه دقیقه تمدید دارد، بنابراین قیمت نهایی را پیشنهاددهندگان تعیین میکنند و نه قیمت شروع. نتایج مزایده‌های پیشین که Emirates Auction نشان میدهد، همراه با شاخص فروش DLD، مرجع قضاوت دربارهٔ جایی است که یک لات ممکن است بسته شود. خریداری که قیمت نهایی‌اش به بهای تمام‌شدهٔ بازار نزدیک شود، تخفیفی برای جذب یک عیب باقی نگذاشته است.
املاک فروش اضطراری در دبی با فروش‌های زیر قیمت بازار چه فرقی دارند؟
خرید زیر قیمت بازار نتیجه‌ای قیمتی است، در حالی که خرید اضطراری یک فرایند حقوقی است. راهنمای هم‌جوار ما، چگونه ملک زیر قیمت بازار در دبی پیدا کنیم، جنبهٔ قیمت را پوشش میدهد: مقایسهٔ قیمت‌های درخواستی با فروش‌های ثبت‌شده، خواندن شاخص فروش Dubai REST و قضاوت دربارهٔ واقعی بودن تخفیف در فروش مجدد. این راهنما سازوکارهای اجرا، مزایده و راستی‌آزمایی را پوشش میدهد که پشت مواردی هستند که فروشنده انتخابی برای زمان‌بندی ندارد.
| پرسش | فروش مجدد زیر قیمت بازار | فروش اضطراری |
|---|---|---|
| چه کسی زمان‌بندی را تعیین میکند | فروشنده و خریدار | قانون، دادگاه یا وامدهنده |
| سند معمول | قرارداد فروش میان طرفین خصوصی | اخطار دفتر اسناد رسمی، حکم دادگاه، شرایط مزایده یا آزادسازی وامدهنده |
| بازدید | معمولاً مجاز | اغلب برای واحدهای اشغال‌شدهٔ دادگاهی مجاز نیست |
| تأمین مالی | زمان‌بندی استاندارد وام | پرداخت ۱۰ روزه در مزایده؛ وام در فروش‌های توافقی ممکن است |
| حمایت اصلی | مذاکره و شرط‌ها | تأیید قضایی و دفتر ثبت |
| ریسک اصلی | پرداخت بیش از قیمت‌های قابل‌مقایسه | بدهی‌های معوق، مستأجران، نکول مهلت |
هر دو به همان سابقهٔ قیمت وابسته‌اند. نوشته‌های قیمتی در این سایت، مانند چگونه با بودجهٔ کم در دبی ملک بخریم و راهنمای مناطق مناسب برای خرید آپارتمان در دبی، زمینهٔ قیمت در سطح منطقه را که رقم اضطراری در آن خوانده میشود بیان میکنند، در حالی که آیا خرید آپارتمان در دبی هنوز سرمایه‌گذاری عاقلانه‌ای است؟ پرسش چرخهٔ بازار را پوشش میدهد. خریداران خارجی میتوانند صلاحیت خود را در آیا خارجیها میتوانند در دبی آپارتمان بخرند؟ بررسی کنند و جنبهٔ اقامت را در ویزای طلایی دبی چیست؟ و صفحهٔ مهاجرت به دبی ببینند.
سازنده‌ها امروز برای همین نوع واحدها چه قیمتی اعلام میکنند؟
قیمت اضطراری فقط در مقایسه با مرجعی جاری معنا دارد و قیمت‌هایی که سازنده برای ساختمان‌های تکمیل‌شده اعلام میکند یکی از نقاط مرجع است. جدول زیر استودیوها را در دوازده آگهی Danube Properties با قیمت‌ها و متراژهای هر صفحهٔ آگهی در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ فهرست میکند. هیچ‌یک از این واحدها فروش اضطراری نیست؛ جدول سطح قیمت سازنده را نشان میدهد که قیمت فروش مجدد یا مزایده را میتوان با آن مقایسه کرد. ستون AED به ازای هر فوت مربع (sq ft) قیمت شروع اعلام‌شده را بر بزرگ‌ترین و کوچک‌ترین متراژ نشان‌داده‌شده در آگهی تقسیم میکند؛ بنابراین حساب‌وکتاب روی ارقام آگهی است، نه ارزیابی، و میتواند واحدهای متفاوتی را در بازه منعکس کند.
| آگهی | منطقه | وضعیت طبق آگهی | استودیو از (AED) | متراژ استودیو (sq ft) | AED به ازای هر sq ft |
|---|---|---|---|---|---|
| Starz by Danube | Al Furjan | تکمیل‌شده، ۲۰۱۹ | ۴۰۰٬۰۰۰ ($۱۰۸٬۹۱۸) | ۴۰۰-۴۲۰ | ۹۵۲-۱٬۰۰۰ |
| Skyz by Danube | Arjan | تکمیل‌شده | ۴۴۰٬۰۰۰ ($۱۱۹٬۸۰۹) | ۳۴۹-۳۶۳ | ۱٬۲۱۲-۱٬۲۶۱ |
| Resortz by Danube | Arjan | تکمیل‌شده، ۲۰۱۹ | ۴۵۰٬۰۰۰ ($۱۲۲٬۵۳۲) | ۴۰۴-۴۷۰ | ۹۵۷-۱٬۱۱۴ |
| Olivz by Danube | Al Warsan | تکمیل‌شده | ۵۳۵٬۰۰۰ ($۱۴۵٬۶۷۷) | ۳۶۲-۴۲۲ | ۱٬۲۶۸-۱٬۴۷۸ |
| Pearlz by Danube | Al Furjan | تکمیل‌شده، ۲۹ مه ۲۰۲۴ | ۵۵۰٬۰۰۰ ($۱۴۹٬۷۶۲) | ۳۵۰-۴۸۴ | ۱٬۱۳۶-۱٬۵۷۱ |
| Petalz by Danube | Al Warsan | تکمیل‌شده | ۵۵۰٬۰۰۰ ($۱۴۹٬۷۶۲) | ۴۰۰-۷۵۳ | ۷۳۰-۱٬۳۷۵ |
| Wavez by Danube | Liwan, Dubailand | تکمیل‌شده | ۵۹۶٬۵۵۰ ($۱۶۲٬۴۳۷) | ۴۰۰-۴۰۹ | ۱٬۴۵۹-۱٬۴۹۱ |
| Opalz by Danube | Dubai Science Park | تکمیل‌شده | ۶۵۰٬۰۰۰ ($۱۷۶٬۹۹۱) | ۳۷۶-۵۱۱ | ۱٬۲۷۲-۱٬۷۲۹ |
| Sportz by Danube | Dubai Sports City | تحویل مه ۲۰۲۷ | ۵۸۹٬۰۰۰ ($۱۶۰٬۳۸۱) | ۳۸۹-۴۷۲ | ۱٬۲۴۸-۱٬۵۱۴ |
| Sparklz by Danube | Al Furjan | تحویل Q2 ۲۰۲۸ | ۹۰۰٬۰۰۰ ($۲۴۵٬۰۶۵) | ۴۴۶ | ۲٬۰۱۸ |
| Viewz by Danube | JLT | تحویل ۲۰۲۷ | ۹۵۰٬۰۰۰ ($۲۵۸٬۶۷۹) | ۴۰۱ | ۲٬۳۶۹ |
| Timez by Danube | Dubai Silicon Oasis | تحویل Q2 ۲۰۲۸ | ۸۰۰٬۰۰۰ ($۲۱۷٬۸۳۵)؛ صفحه ۸۷۱٬۰۰۰ را هم نشان میدهد | ذکر نشده | ذکر نشده |
ساختمان‌های تکمیل‌شده در صفحه‌های آگهی قیمت شروع استودیو را از AED ۴۰۰٬۰۰۰ تا AED ۶۵۰٬۰۰۰ نشان می‌دهند و واحدهای در دست ساخت بر پایهٔ ارقام آگهی به AED ۱٬۲۴۸ تا AED ۲٬۳۶۹ به ازای هر فوت مربع می‌رسند. خریداری که فروش مجدد اضطراری در یکی از این ساختمان‌ها را با قیمت سازنده مقایسه میکند، فروش‌های ثبت‌شدهٔ DLD برای همان ساختمان را هم می‌خواند، چون چند صفحهٔ آگهی یادآور میشوند شرایط پرداخت‌شان به زمان راه‌اندازی برمی‌گردد، در حالی که معاملات ثبت‌شده نشان می‌دهند واحدها واقعاً با چه قیمتی دست‌به‌دست شده‌اند. پیشینهٔ سازنده در صفحهٔ Danube Properties و در فهرست سازندگان دبی آمده و صفحه‌های منطقه برای دبی و امارات متحده عربی مجموعهٔ کامل پروژه‌ها را فهرست میکنند.
زمینهٔ منطقه‌ای آپارتمان‌های آماده در راهنمای آپارتمان‌های JVC آمده است و خریداران ویلا میتوانند مجتمع‌ها را در راهنمای مجتمع‌های ویلایی و راهنمای مجتمع‌های ویلایی مقرون‌به‌صرفه مقایسه کنند، و مقایسهٔ انواع ملک در راهنمای انواع ملک است. برای زمینهٔ منطقه‌ای دربارهٔ تفاوت قواعد اجرا و مالکیت، مقایسهٔ عمان و دبی دو بازار را کنار هم می‌گذارد. پروفایل سازندگان دو تن از سازندگان بزرگ‌تر دبی در Emaar Properties و Ellington Properties است.
اشتباهات رایج هنگام خرید املاک فروش اضطراری در دبی
اشتباهات تکرارشونده همان‌هایی‌اند که اسناد از پیش آشکارشان میکنند. نخستین اشتباه، قیمت شروع را قیمت نهایی دانستن است: شرایط Emirates Auction اجازه میدهد پیشنهاد بالاتر ظرف ۱۰ روز فروش را دوباره باز کند، پس اعلام برنده تا بسته شدن آن مهلت قطعی نیست. دومین اشتباه، خلط پایهٔ سپرده است: بر اساس شرایط، سپردهٔ ۲۰٪ بر پایهٔ قیمت شروع مزایده محاسبه میشود، پس لاتی با قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ به AED ۲۰۰٬۰۰۰ و لاتی با قیمت AED ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ پیش از ثبت هر پیشنهادی به AED ۵۰۰٬۰۰۰ نیاز دارد.
سومین اشتباه، گذاشتن بررسی شارژ خدمات برای آخر کار است. بر پایهٔ DLD، eNOC ۳ تا ۵ روز کاری طول می‌کشد، همین خریدار ۱۰ روز برای پرداخت دارد و مادهٔ ۳۲ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ حق حبس را به واحد وابسته میکند. چهارمین اشتباه، فرض کردن این است که واحدی که خالی به نظر می‌رسد مستأجر ندارد: اجاره‌نامه‌ای که نزد RERA ثبت شده باشد، طبق مادهٔ ۲۸ قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ خریدار جدید را ملزم میکند و پرسشهای متداول Emirates Auction می‌گوید در آنچه بر سر اجاره‌بهای موجود می‌آید نقشی ندارد. پنجمین اشتباه، فراموش کردن قیمت دوم است: خریدار نقدی که با AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ برنده میشود، طبق فهرست DLD حدود AED ۲۰٬۵۰۰ نیز هزینهٔ DLD سمت خریدار می‌پردازد و آنجا که ۳٪ به‌علاوهٔ AED ۱۵٬۰۰۰ پلتفرم اعمال شود، مجموع بیشتر است.
ششمین اشتباه، تکیه بر تخفیف نقل‌شده است. تخفیفی که فروشنده یا مشاور بیان میکند ادعاست، نه سند، و مرجع املاک فروش اضطراری در دبی قیمت ثبت‌شدهٔ واحدهای قابل‌مقایسه در همان ساختمان است. هفتمین اشتباه، نادیده گرفتن بررسی سند مالکیت به این بهانه است که دادگاه یا بانک در کار است؛ راستی‌آزمایی سند مالکیت در DLD شمارهٔ سند، سال و نوع ملک را می‌گیرد، رایگان است و دفتر ثبت طبق مادهٔ ۷ قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ اعتبار اثباتی دارد.
سوالات متداول
املاک فروش اضطراری در دبی چیست؟
املاک فروش اضطراری در دبی واحدهایی هستند که زیر فشار مالی یا حقوقی و نه بر اساس برنامهٔ زمانی خریدار فروخته میشوند: اجرای رهن توسط وامدهنده طبق قانون شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸ دبی، مزایده‌های دادگاهی، نکول پیشفروش، اجرای شارژ خدمات پرداخت‌نشده و فروش‌های مجدد با انگیزهٔ مالک. قانون این واژه را تعریف نمی‌کند، پس هر فروش از قواعد کانال خودش پیروی میکند.
املاک فروش اضطراری در دبی را کجا پیدا کنم؟
املاک فروش اضطراری دادگاهی در دبی در Emirates Auction که با دادگاه قرارداد دارد فهرست میشوند. فروش‌های اضطراری خصوصی را مشاوران املاک دارای مجوز عرضه میکنند که پروانهٔ آن‌ها را میتوان در خدمت Verify License and Permits در DLD بررسی کرد و آگهی‌هایشان کد QR مدمون (Madmoun) دارد. فروش‌های مجدد پیشفروش از طریق سازنده و داده‌های پروژهٔ Dubai REST پیگیری میشوند.
بانک چگونه ملکی را در دبی تصاحب میکند؟
بانک نمیتواند مستقیماً مالکیت املاک فروش اضطراری در دبی را بگیرد. طبق قانون شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸ دبی، بانک ۳۰ روز اخطار از طریق دفتر اسناد رسمی میدهد، قاضی اجرا دستور توقیف میدهد و واحد در مزایدهٔ عمومی فروخته میشود. شرطی که در صورت نکول مالکیت را به بانک بدهد طبق مادهٔ ۱۱ باطل است و هر کسری طبق مادهٔ ۳۰ مطالبهٔ بستانکار از وامگیرنده باقی میماند.
برای پیشنهاد دادن در مزایدهٔ ملک در دبی چقدر سپرده لازم است؟
شرایط Emirates Auction سپرده را ۲۰٪ از قیمت شروع مزایده تعیین میکند، با حواله بانکی یا چک تضمینی (manager’s cheque)، و برای هر ملک سپردهٔ جداگانه‌ای میخواهد. برای قیمت شروع AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) این مبلغ AED ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۴٬۴۵۹) است. مانده و هزینه‌ها ظرف ۱۰ روز پس از تأیید سررسید میشود و اگر خریدار نپردازد سپرده ضبط میشود.
آیا خارجیها میتوانند املاک فروش اضطراری در دبی بخرند؟
بله، در مناطق فریهولد. پرسشهای متداول Emirates Auction بیان میکند که املاک فریهولد به اتباع غیراماراتی عرضه میشوند، در حالی که آگهیهای ویژهٔ اتباع GCC محدودند. شرکتکننده باید فردی بالای ۲۱ سال با حساب شخصی باشد. خریداران خارجی نیز همان هزینههای ثبت DLD را که دیگر خریداران املاک فروش اضطراری در دبی میپردازند، پرداخت میکنند.
آیا برای املاک فروش اضطراری در دبی وام رهنی میتوان گرفت؟
وام برای املاک فروش اضطراری در دبی که بهصورت خصوصی و با تأیید وامدهنده فروخته میشوند عملی است، اما معمولاً برای مزایدهٔ دادگاهی نه، چون خریدار باید ظرف ۱۰ روز کامل بپردازد و Emirates Auction در تأمین مالی نقشی ندارد. جدول بانک مرکزی به خارجیان مقیم ۸۰٪ برای خانهٔ اول تا حدود AED ۵ میلیون، ۶۰٪ برای ملک بعدی و ۵۰٪ برای پیشفروش اجازه میدهد.
خرید املاک فروش اضطراری در دبی چه هزینه‌هایی دارد؟
هنگام خرید املاک فروش اضطراری در دبی از راه مزایده، DLD برای خریدار ۲٪ از ارزش فروش به‌علاوهٔ AED ۲۵۰ برای هر یک از سند مالکیت و نقشهٔ واحد، و برای فروشنده ۲٪ به‌علاوهٔ نظارت را فهرست میکند. در فروش مجدد خصوصی DLD از هر طرف ۲٪ و برای واحد رهنی ۴٪ از ارزش فروش را فهرست میکند، به‌علاوهٔ کارمزد شریک امین AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ارزش افزوده از AED ۵۰۰٬۰۰۰. وام خریدار ۰٫۲۵٪ از مبلغ وام را اضافه میکند.
آیا هنگام فروش املاک فروش اضطراری در دبی مستأجران میمانند؟
بله، در املاک فروش اضطراری اجارهدادهشده در دبی. مادهٔ ۲۸ قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ دبی اجارهٔ مدتدار را پس از انتقال مالکیت پابرجا نگه میدارد. موجری که میخواهد بفروشد میتواند در پایان اجاره با ۱۲ ماه اخطار از طریق دفتر اسناد رسمی یا نامهٔ سفارشی درخواست تخلیه کند و افزایش اجارهبها هنگام تمدید با فرمان شمارهٔ ۴۳ سال ۲۰۱۳ محدود شده است.
شارژ خدمات پرداخت‌نشده در املاک فروش اضطراری در دبی را چه کسی می‌پردازد؟
در املاک فروش اضطراری در دبی، مادهٔ ۳۲ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دبی به نهاد مدیریت بر واحد حق حبس میدهد و تا پرداخت شارژها نمی‌توان واحد را واگذار کرد، و اجرا پس از اخطار ۳۰ روزه از راه قاضی اجرا انجام میشود. پرسشهای متداول Emirates Auction می‌گوید خریدار مسئول شارژهای مالک قبلی نیست؛ پس خریداران پیش از پرداخت eNOC شرکت مدیریت را می‌گیرند.
آیا خرید یکی از املاک فروش اضطراری در دبی برای ویزای طلایی صلاحیت دارد؟
خرید املاک فروش اضطراری در دبی در صورتی صلاحیت دارد که ارزش خرید AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) یا بیشتر باشد. خدمت سرمایه‌گذار DLD ملک رهنی را با نامهٔ عدم مخالفت بانک که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را نشان میدهد مجاز میکند و صفحهٔ GDRFA می‌گوید برای مدت اجازه بر ملک حق حبس گذاشته میشود. هزینهٔ اجازهٔ سرمایه‌گذار در صفحهٔ DLD جمعاً AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ است.
اجرای رهن در دبی چقدر طول می‌کشد؟
قانون ۳۰ روز اخطار، فروش ظرف ۳۰ روز پس از مهلت اخطار و تعویق یک‌باره تا ۶۰ روز را مقرر میکند؛ بنابراین حد بیرونی قانونی بدون تعویق ۶۰ روز و با تعویق ۱۲۰ روز است. تاریخ‌های واقعی به دادگاه و تقویم مزایده بستگی دارد.
آیا بر املاک فروش اضطراری در دبی مالیات اعمال میشود؟
فروش مجدد ملک مسکونی موجود از ارزش افزوده معاف است، در حالی که طبق راهنمای سازمان مالیات فدرال، ملک تجاری ۵٪ دارد. برای مالیات شرکت‌ها، درآمد سرمایه‌گذاری ملکی شخص حقیقی که از طریق مجوز انجام نمی‌شود هنگام سنجش آستانهٔ AED ۱ میلیون نادیده گرفته میشود. هزینههای ثبت و شارژ خدمات هزینههای جاری و یک‌باره‌اند.
آخرین بررسی: 23 اکتبر 2026. منابع: قانون رهن دبی (Dubai Law No. 14 of 2008 Concerning Mortgages)؛ شرایط و ضوابط Emirates Auction؛ پرسشهای متداول املاک Emirates Auction؛ صفحهٔ نظام قضایی دولت دبی؛ ثبت ملک فروخته‌شده در مزایده در DLD؛ مجوز فروش در مزایدهٔ عمومی در DLD؛ DLD eMart؛ ثبت فروش ملک در DLD؛ ثبت فروش ملک رهنی در DLD؛ DLD Dubai Now؛ ثبت رهن در DLD؛ آزادسازی رهن در DLD؛ ثبت فروش اولیه (Oqood) در DLD؛ Verify Title Deed در DLD؛ Verify License and Permits در DLD؛ خدمت کد QR مدمون (Madmoun) در DLD؛ اپلیکیشن Dubai REST از DLD؛ ارزیابی ملک در DLD؛ شاخص شارژ خدمات در DLD (Service Charge Index)؛ پرسشهای متداول eNOC در DLD؛ مجموعهٔ قوانین املاک دبی در DLD (قوانین شمارهٔ 7 سال 2006، 8 سال 2007، 13 سال 2008، 9 سال 2009، 26 سال 2007 با اصلاح قانون شمارهٔ 33 سال 2008، فرمان شمارهٔ 43 سال 2013، آیین‌نامهٔ شمارهٔ 85 سال 2006، مصوبهٔ شمارهٔ 6 سال 2010)؛ راهنمای عملکرد دلالی املاک RERA 2024 (Real Estate Brokerage Practice Guide)؛ قانون شمارهٔ 6 سال 2019 دبی (درگاه قوانین دبی)؛ قانون شمارهٔ 26 سال 2007 دبی (درگاه قوانین دبی)؛ گزارش ثبات مالی 2025 بانک مرکزی امارات (Financial Stability Report)؛ نرخ‌های ارز بانک مرکزی امارات، ژوئن 2026؛ ویزای طلایی (سرمایه‌گذار) در DLD؛ اجازهٔ اقامت طلایی (سرمایه‌گذاران) در GDRFA؛ درگاه دولت امارات: ویزای طلایی؛ راهنمای ارزش افزودهٔ املاک سازمان مالیات فدرال؛ راهنمای سرمایه‌گذاری ملکی برای اشخاص حقیقی سازمان مالیات فدرال؛ نتایج املاک Q1 2026 دفتر رسانه‌ای دبی؛ و صفحه‌های آگهی منفردِ پیوندشده در جدول مقایسه، که در 23 اکتبر 2026 خوانده شدند.
