ملک در گرجستان: قوانین، قیمت‌ها و پروژه‌ها

این راهنما که آخرین بررسی آن در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ انجام شده و فهرست پروژه‌ها در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ به‌روز شده است، بیان می‌کند که آمار رسمی، قوانین، جدول‌های هزینه، جدول‌های زمانی و گزارش‌های منتشرشدهٔ بازار دربارهٔ ملک در گرجستان چه می‌گویند، و ۱۰۱ پروژه‌ای را که در این سایت فهرست شده‌اند با همین منابع می‌سنجد. راهنما نخست کشور را در قالب اعداد (جمعیت، مساحت، پایتخت و واحد پول) توضیح می‌دهد، سپس نشان می‌دهد پروژه‌های فهرست‌شده در تفلیس، در ساحل باتومی، در کوبولتی، در رستاوی، در باکوریانی، در سیونی و در کوتایسی کجا قرار دارند و صفحهٔ هر آگهی دربارهٔ سازنده، قیمت شروع و زمان تحویل چه چیزی چاپ کرده است. پس از آن به این پرسش‌ها می‌پردازد: چه کسانی می‌توانند بخرند، آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) چگونه تغییر مالکیت را ثبت می‌کند و چه مبلغی می‌گیرد، چه مالیات‌هایی بر مالک اعمال می‌شود، قاعدهٔ پروانهٔ اقامتِ وابسته به ملک چه می‌گوید، محدودیت‌های وام و طرح‌های پرداخت سازنده‌ها چگونه کار می‌کنند، و اداره ملی آمار گرجستان (Geostat) و Galt & Taggart دربارهٔ قیمت‌ها، فروش‌ها و خریداران چه گزارش داده‌اند. راهنما با فاصله‌های مسیریابی‌شده، جدول زمانی قطار تفلیس به باتومی، ترافیک فرودگاه‌ها و تعرفه‌های خدمات شهری پایان می‌یابد.

هر رقم منبع و تاریخ دارد. مبلغ‌های لاری تنها با نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) به دلار آمریکا تبدیل شده‌اند، یعنی GEL ۲٫۵۹۴۹ به‌ازای هر دلار آمریکا؛ این جدیدترین نرخ منتشرشده در زمان بررسی این صفحه بود و از ۷ نوامبر ۲۰۲۶ معتبر است (NBG: نرخ‌های رسمی ارز). قیمت‌های آگهی همان چیزی است که صفحهٔ هر آگهی در این سایت در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ (برای ۱۹ صفحهٔ Archi، ۵ صفحهٔ Domus، ۶ صفحهٔ Monolith، ۳ صفحهٔ m2 و ۱۰ صفحهٔ w2: ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶؛ برای ۱۱ صفحهٔ BLOX، ۵ صفحهٔ Gumbati و ۱۰ صفحهٔ x2: ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶) چاپ کرده بود، همراه با ارز، نوع واحد و وضعیت پرداخت داخلی که خود صفحه نام می‌برد؛ پس این‌ها قیمت‌های درخواستی برای کوچک‌ترین یا نخستین نوع واحد هستند و فهرست قیمت به شمار نمی‌آیند. صفحه‌های تفلیس، باتومی، کوبولتی، رستاوی، باکوریانی، سیونی و کوتایسی جزئیات سطح شهر را در خود دارند، و این صفحهٔ کشوری به آن چیزی بسنده می‌کند که در سراسر ملک در گرجستان صدق می‌کند.

ملک در گرجستان در یک نگاه عددی: موقعیت، جمعیت، مساحت و واحد پول

گرجستان در قفقاز جنوبی و در ساحل شرقی دریای سیاه قرار دارد، پایتخت آن تفلیس است و واحد پولش لاری (GEL) است؛ ویکی‌پدیا مساحت کل آن را ۶۹٬۷۰۰ کیلومتر مربع ذکر می‌کند (Wikipedia: Georgia (country)). Geostat، اداره ملی آمار کشور، بر قلمرویی کوچک‌تر کار می‌کند، زیرا جدول‌های جمعیت و تراکم آن مناطق اشغال‌شده را کنار می‌گذارند. اگر جمعیت ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ آن، یعنی ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر، بر تراکم ۲۰۲۶ آن، یعنی ۶۸٫۹ نفر در هر کیلومتر مربع، تقسیم شود، برای قلمروی که این اداره پوشش می‌دهد حدود ۵۷٬۲۰۰ کیلومتر مربع به دست می‌آید؛ این محاسبه‌ای است که برای همین صفحه انجام شده و عددی نیست که Geostat چاپ کرده باشد (Geostat: جمعیت در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶؛ Geostat: تراکم جمعیت به تفکیک منطقه).

در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶، Geostat جمعیت گرجستان را ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر برآورد کرد، یعنی ۰٫۳ درصد بیش از سال پیش، که ۶۲٫۷ درصد آن در سکونتگاه‌های شهری زندگی می‌کنند. این گزارش برای سال ۲۰۲۵ افزایش طبیعی منفی ۶٬۴۵۲ و مهاجرت خالص مثبت ۱۷٬۱۲۷ را ثبت کرده و میانهٔ سنی را ۳۸ سال می‌داند. بیش از یک‌سوم جمعیت، یعنی ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر، در شهر تفلیس زندگی می‌کند که ۳۴٫۷ درصد رقم ملی است (۱٬۳۶۹٫۴ تقسیم بر ۳٬۹۴۱٫۱)، و جمهوری خودمختار آجارا، که باتومی مرکز آن است و بیشتر پروژه‌های ساحلیِ فهرست‌شده در آن قرار دارند، ۴۱۳٫۲ هزار نفر جمعیت دارد، یعنی ۱۰٫۵ درصد. Geostat یادآوری می‌کند که ارقام ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ بر پایهٔ سرشماری ۲۰۲۴ دوباره محاسبه شده‌اند، و به همین دلیل سری سالانهٔ آن میان ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ جهشی را نشان می‌دهد.

سرشماری جمعیت و کشاورزی ۲۰۲۴ که از ۱۴ نوامبر تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۴ انجام شد و ۱۴ نوامبر تاریخ مرجع آن بود، ۳٬۹۲۹٬۵۸۱ نفر را شمرد، یعنی ۵٫۸ درصد بیش از ۳٬۷۱۳٬۸۰۴ نفرِ سرشماری ۲۰۱۴. تفلیس ۱٬۳۳۱٬۴۸۵ نفر (۲۰٫۱ درصد افزایش) و آجارا ۴۰۲٬۹۲۹ نفر (۲۰٫۷ درصد افزایش) داشت (Geostat: نتایج اصلی سرشماری ۲۰۲۴). بنابراین ۹۶ پروژه از ۱۰۱ پروژهٔ فهرست‌شده در همان دو منطقه‌ای قرار دارند که میان دو سرشماری از همه سریع‌تر رشد کرده‌اند، یعنی تفلیس (۶۴) و آجارا (۳۲)، و بقیهٔ کشور کوچک‌تر شده یا تنها با رشدی تک‌رقمی روبه‌رو بوده است؛ پنج پروژهٔ دیگر در رستاوی، باکوریانی (دو پروژه)، سیونی و کوتایسی، در مناطق کومو-کارتلی، سامتسخه-جاواختی، مسختا-متیانتی و ایمرتی، قرار دارند.

جدول شهرداری‌های Geostat جمعیت شهرداری باتومی را در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر ۲۴۶٫۲۶۷ هزار نفر می‌داند، یعنی ۵۹٫۶ درصد آجارا (۲۴۶٫۲۶۷ تقسیم بر ۴۱۳٫۲)، و شهرداری خلواچائوری (Khelvachauri) را که روستای مرزی سارپی را در بر گرفته است ۵۱٫۲۸۶ هزار نفر و شهرداری کوبولتی را ۷۳٫۸۹۷ هزار نفر نشان می‌دهد (Geostat: جمعیت به تفکیک واحد خودگردان). ویکی‌پدیا گونیو و کواریاتی را بخشی از ناحیهٔ گونیو-کواریاتیِ باتومی توصیف می‌کند که از سال ۲۰۱۱ درون محدودهٔ شهرداری قرار دارد (Wikipedia: Gonio؛ Wikipedia: Kvariati)، بنابراین رقم Geostat برای باتومی شامل سکونتگاه‌های ساحلیِ جنوب شهر نیز می‌شود که هشت پروژهٔ فهرست‌شده در آن‌ها قرار دارند.

پروژه‌های فهرست‌شدهٔ ملک در گرجستان کجا قرار دارند: تفلیس، باتومی، گونیو، کواریاتی، کوبولتی، رستاوی، باکوریانی، سیونی و کوتایسی

در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ صد‌ویک پروژه در اینجا فهرست شده است. شصت‌وچهار پروژه در تفلیس، بیست‌وسه پروژه در خود باتومی، یک پروژه در کواریاتی، هفت پروژه در گونیو، یک پروژه در کوبولتی، یک پروژه در رستاوی، دو پروژه در باکوریانی، یک پروژه در سیونی و یک پروژه در کوتایسی است. سایت پروژه‌های گونیو و کواریاتی را در بایگانی شهر باتومی ثبت می‌کند، و به همین دلیل شمارش بر اساس بایگانی برای باتومی سی‌ویک پروژه می‌دهد؛ این صفحه آن‌ها را جدا می‌کند، زیرا این سکونتگاه‌ها از راه جاده ۱۷ تا ۲۰ کیلومتر از مرکز شهر فاصله دارند. در این فهرست پانزده سازنده نام برده شده‌اند: Archi در نوزده صفحه، NEXT در دوازده صفحه، BLOX در یازده صفحه، Tetri Kvadrati (برند w2) و x2 Development هر یک در ده صفحه، Orbi Group و Monolith Group هر یک در شش صفحه، Mardi Holding، Domus Group و Gumbati Group هر یک در پنج صفحه، m2 Real Estate در سه صفحه، Horizons Group (که Horizon Batumi هم نوشته می‌شود) در دو صفحه، و Mira Developments از دبی، European Village LLC و Silk Development هر یک در یک صفحه. چهار صفحه هیچ سازنده‌ای را نام نمی‌برند. صفحهٔ Kobuleti Beach Resort نام Archi را به‌عنوان سازندهٔ شریک NEXT می‌آورد، و صفحهٔ Trump Tower Tbilisi از Archi و INVIA با مشارکت The Trump Organization و از The Sapir Organization به‌عنوان سازندهٔ همکار نام می‌برد.

فاصله‌های جاده‌ایِ مسیریابی‌شده میان این مکان‌ها که در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ اندازه‌گیری شده‌اند، در بخش حمل‌ونقل در ادامه آمده است. خلاصهٔ آن این است که ایستگاه راه‌آهن مرکزی باتومی از راه جاده ۱۷٫۵ کیلومتر تا گونیو، ۱۹٫۸ کیلومتر تا کواریاتی و ۲۳٫۰ کیلومتر تا کوبولتی فاصله دارد، میدان آزادی در تفلیس ۳۵۲٫۹ کیلومتر از ایستگاه مرکزی باتومی فاصله دارد، و این دو منطقه در سری‌های رسمی و بازار جداگانه اندازه‌گیری می‌شوند: گزارش سالانهٔ گردشگری Geostat در ۲۰۲۵ تعداد ۳٫۸ میلیون بازدید از تفلیس و ۲٫۷ میلیون بازدید از آجارا را می‌شمارد، و Galt & Taggart برای تفلیس و باتومی گزارش‌های جداگانه منتشر می‌کند. راهنمای ملک در ساحل دریای سیاه گرجستان مکان‌های ساحلی را با هم مقایسه می‌کند، و قیمت املاک تفلیس همین کار را برای پایتخت انجام می‌دهد. صفحه‌های Archi سه مکان دور از ساحل را می‌افزایند و همان سرویس OSRM در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ مسیر آن‌ها را محاسبه کرده است: رستاوی از راه جاده ۲۸٫۴ کیلومتر تا میدان آزادی در تفلیس فاصله دارد (۳۱ دقیقه در جریان آزاد)، باکوریانی ۱۸۱٫۴ کیلومتر تا ایستگاه مرکزی تفلیس (۲ ساعت و ۴۱ دقیقه)، و سیونی از مرکز روستا ۷۴٫۲ کیلومتر تا میدان آزادی (۷۴ دقیقه) و از کرانهٔ شمال‌غربی مخزن ۶۱٫۶ کیلومتر (۹۵ دقیقه). جزئیات در صفحه‌های رستاوی، باکوریانی و سیونی آمده است. صفحهٔ W2 Kutaisi شهری در غرب گرجستان را می‌افزاید و همان سرویس در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ مسیر آن را از نقطهٔ شهر کوتایسی در OpenStreetMap محاسبه کرده است: کوتایسی از راه جاده ۱۴۸٫۸ کیلومتر تا ایستگاه مرکزی باتومی (۱۳۲ دقیقه در جریان آزاد) و ۲۱۹٫۰ کیلومتر تا میدان آزادی در تفلیس (۱۷۶ دقیقه) فاصله دارد. جزئیات در صفحهٔ کوتایسی آمده است.

۱۰۱ پروژهٔ فهرست‌شده در اینجا و قیمت شروعی که هر صفحه چاپ می‌کند

جدول زیر برای هر صفحهٔ آگهی یک ردیف دارد، به ترتیب تفلیس، باتومی، کواریاتی، گونیو، کوبولتی، رستاوی، باکوریانی، سیونی و کوتایسی. ستون قیمت همان رقمی را تکرار می‌کند که هر صفحه در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ چاپ کرده بود و مبنای آن را هم نام می‌برد، زیرا صفحه‌ها یکسان نیستند. بیشتر صفحه‌های NEXT قیمت دلاری کوچک‌ترین استودیو را چاپ می‌کنند و می‌گویند که این قیمت با بازسازی است یا بدون آن. صفحه‌های Mardi Holding برای Novotel Living و Mardi Aquapark روی کارت آگهی «قیمت با درخواست» را چاپ می‌کنند. دو کارت عبارت «شروع از» (asks from) را دارند و رقمی را نشان می‌دهند که از یک پورتال آگهی گرفته شده است، چون سازنده در صفحه‌هایی که خوانده شد فهرست قیمتی چاپ نکرده است. یک صفحهٔ گونیو نرخ سازنده را برای هر متر مربع به یورو چاپ می‌کند و مبلغ کل ندارد، و صفحهٔ دیگری نرخ دلاری هر متر مربع را چاپ می‌کند که مبلغ کل کارت از آن محاسبه شده است. در شش ردیف Orbi Group، صفحه‌های پروژهٔ سازنده قیمتی چاپ نمی‌کنند، پس خانهٔ جدول همین را می‌گوید و رقمی از مقالهٔ سازنده یا از پورتال یک طرف ثالث را فقط همراه با منبع و تاریخ می‌افزاید؛ این رقم‌ها گفتهٔ همان منابع‌اند و نه قیمت این سایت. در ردیف Silk Towers رقم همان قیمت شروعی است که خود سازنده در صفحهٔ فرود انگلیسی‌زبانش چاپ کرده، و خانهٔ جدول یادآور می‌شود که نوع واحد ذکر نشده است؛ سازنده تاریخ تحویلی چاپ نمی‌کند و خانهٔ مربوط همین را می‌گوید. در ۱۹ ردیف Archi صفحه‌های سازنده نه قیمتی چاپ می‌کنند و نه تاریخ تحویلی، پس خانه‌های جدول «سازنده چاپ نمی‌کند» را می‌گویند و رقم‌هایی را می‌افزایند که Korter، Realting، Avezor، opr.ae، صفحه‌های کارگزاران یا مطبوعات چاپ کرده‌اند، هر یک با منبع و تاریخ؛ بیشتر آن‌ها نرخ هر متر مربع‌اند و نه قیمت واحد، و گفتهٔ همان منابع‌اند و نه قیمت این سایت. در پنج ردیف Domus صفحهٔ سازنده بازه‌ای به دلار را بدون واحد چاپ می‌کند و قیمت هیچ واحد جداگانه‌ای را نمی‌دهد، پس خانهٔ جدول «مبلغ کل چاپ نشده» را می‌گوید و بازه‌ای را می‌آورد که صفحه‌های آگهی آن را نرخ هر متر مربع می‌خوانند؛ این پنج بازه روی هم از USD ۱٬۸۰۰ تا USD ۴٬۷۰۰ را در بر می‌گیرند. در شش ردیف Monolith صفحهٔ سازنده قیمتی چاپ نمی‌کند و واحدی برای فروش فهرست نمی‌کند، زیرا ساختمان‌ها تکمیل شده‌اند، پس خانهٔ جدول «سازنده چاپ نمی‌کند» را می‌گوید و جایی که Korter در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ آگهی‌های دست‌دوم نشان می‌داد، بازهٔ قیمت‌های درخواستی فروشندگان خصوصی را با منبع و تاریخ می‌افزاید؛ این‌ها قیمت‌های درخواستی فروشندگان‌اند و نه قیمت سازنده یا این سایت. در ۱۳ ردیف m2 و w2 خود سایت سازنده برای هر واحد قیمت درخواستی چاپ می‌کند، پس خانهٔ جدول کمترین رقم چاپ‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ را همراه با متراژ واحد و نرخ هر متر مربع، هر جا صفحه آن‌ها را چاپ کرده، می‌آورد و یادآوری می‌کند که آن واحد رزرو شده است یا واحد آزاد کم است؛ دو رقمی که سایت‌ها با نیم دلار چاپ می‌کنند گرد شده و علامت‌گذاری شده‌اند. خانهٔ تحویل فقط جایی تاریخ می‌دهد که سازنده آن را چاپ کرده، و در غیر این صورت «سازنده چاپ نمی‌کند» می‌گوید، و جایی که صفحه‌ها یا پورتال‌ها در وضعیت اختلاف دارند وضعیت را می‌افزاید. در ۵ ردیف BLOX برای ساختمان‌هایی که هنوز واحد عرضه می‌کنند، قیمت از انتخابگر واحدها در blox.ge می‌آید که هر واحد را فروخته‌شده یا نه علامت می‌زند و برای واحدهای عرضه‌شده قیمت نشان می‌دهد؛ خانهٔ جدول کمترین این قیمت‌ها را همراه با متراژ واحد و نرخ هر متر مربع می‌آورد، و علامت‌های فروش پرچم‌های خود سازنده هستند که این صفحه نمی‌تواند تأییدشان کند. در ۶ ردیف دیگر BLOX ساختمان‌ها تکمیل یا فروخته شده‌اند و سازنده قیمت شروعی چاپ نمی‌کند، پس خانهٔ جدول «سازنده چاپ نمی‌کند» را می‌گوید و جایی که Korter در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ آگهی‌های دست‌دوم نشان می‌داد، کمترین قیمت درخواستی را با منبع و تاریخ می‌افزاید؛ ردیف Beliashvili ۸۴ «بسته به منبع فرق دارد، به صفحهٔ آگهی مراجعه کنید» را می‌گوید. در ۵ ردیف Gumbati، خانهٔ Strada عنوان «از» خود سازنده را می‌آورد، خانهٔ Montemar عنوان سازنده و کمترین رکورد انتخابگرش را، خانهٔ Midtown کمترین قیمت در فهرست واحدهای سازنده را، و خانه‌های Portline و Boulevard Point «بسته به منبع فرق دارد، به صفحهٔ آگهی مراجعه کنید» را می‌گویند، زیرا صفحه‌های سازنده، داده‌های واحدهای آن و سایت‌های آگهی ارقام شروعی چاپ می‌کنند که این صفحه آن‌ها را با هم تطبیق نمی‌دهد. در ۴ ردیف x2 برای ساختمان‌های در حال ساخت صفحه‌های سازنده قیمتی برای هیچ واحدی چاپ نمی‌کنند، پس خانهٔ جدول «سازنده چاپ نمی‌کند» را می‌گوید، آگهی «از GEL N در ماه» صفحه را به‌عنوان آگهی و نه قیمت نقل می‌کند و برآورد Korter را با منبع و تاریخ می‌افزاید؛ خانهٔ صفحهٔ Riverfront C Block می‌گوید که Korter چیدمان‌های بلوک C را «قیمت با درخواست» نشان می‌دهد. در ۶ ردیف x2 برای ساختمان‌های تکمیل‌شده، صفحه‌های سازنده نیز قیمتی چاپ نمی‌کنند، پس خانهٔ جدول «سازنده چاپ نمی‌کند» را می‌گوید، آنچه صفحه دربارهٔ فروش می‌گوید را در صورت وجود می‌آورد («همهٔ آپارتمان‌ها فروخته شده‌اند» در صفحه‌های Shartava Fusion و Shartava Pool House؛ ۲۰۰ از ۲۰۱ واحد انتخابگر با علامت فروخته‌شده در Tsereteli Deluxe و هر ۴۶۴ واحد در Dighomi Residence) و قیمت‌های درخواستی یا قیمت‌های «از» را که Korter در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ نشان می‌داد (قیمت‌های ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ برای Bakuriani 4Rest) با منبع و تاریخ می‌افزاید؛ این ارقام فروشندگان و یک پورتال هستند و نه قیمت x2 یا این سایت، و خانهٔ Bakuriani 4Rest عدد GEL ۲٬۱۴۰ برای هر m² را نیز به‌عنوان آگهی نقل می‌کند. ردیف‌های Archi، Domus، Monolith، m2 و w2 در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، ردیف‌های BLOX، Gumbati و x2 در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ و ۳۲ ردیف دیگر در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده‌اند. هیچ چیز در این جدول یک پروژه را بر پروژهٔ دیگر رتبه نمی‌دهد، و ردیف‌ها از نظر نوع واحد، پرداخت داخلی، متراژ و وضعیت تکمیل با هم فرق دارند.

کمی محاسبه خواندن این ستون را آسان می‌کند. از ۴۴ صفحه‌ای که قیمتشان را می‌توان به‌صورت مبلغ کل دلاری بیان کرد (۱۰۱ صفحه منهای شش صفحهٔ Orbi Group، ۱۹ صفحهٔ Archi و شش صفحهٔ Monolith که قیمتی چاپ نمی‌کنند، پنج صفحهٔ Domus که فقط بازهٔ هر متر مربع را چاپ می‌کنند، شش صفحهٔ BLOX و دو صفحهٔ Gumbati که قیمت شروعی چاپ نمی‌کنند یا منابعشان با هم فرق دارد، ده صفحهٔ x2 که قیمتی برای هیچ واحدی چاپ نمی‌کنند، دو کارت «قیمت با درخواست» و یک صفحهٔ یورو در هر متر مربع)، ۳۳ صفحه قیمت شروعی کمتر از USD ۱۵۰٬۰۰۰ و ۱۱ صفحه قیمتی برابر یا بیشتر از آن چاپ می‌کنند، و مجموع کارت Gonio Aqua یعنی USD ۱۳۴٬۵۶۶ و رقم USD ۴۹٬۵۶۰ برای W2 Varketili VI، که همهٔ واحدهای آن رزرو شده نشان داده شده‌اند، همان‌طور که چاپ شده‌اند شمرده شده‌اند. USD ۱۵۰٬۰۰۰ آستانهٔ قاعدهٔ پروانهٔ اقامت است که در ادامه بحث می‌شود، و این آستانه با ارزش بازاری که ارزیاب تعیین می‌کند سنجیده می‌شود و نه با قیمت شروع؛ بنابراین این شمارش فقط نشان می‌دهد کوچک‌ترین واحد فهرست‌شدهٔ هر صفحه نسبت به این عدد کجا قرار دارد. به لاری، آستانه با نرخ NBG برابر GEL ۳۸۹٬۲۳۵ است (۱۵۰٬۰۰۰ ضرب‌در ۲٫۵۹۴۹).

جایی که صفحه‌ای دو تاریخ تحویل چاپ کرده است، جدول هر دو را می‌آورد، زیرا این تاریخ‌ها در بلوک‌های متفاوتی از همان صفحه قرار دارند: یک بخش اصلی یا پنل قیمت که ماه تحویل را دارد، و یک بلوک متنی که تکمیل یا تحویل آماده‌تحویل را توصیف می‌کند. جایی که صفحه‌ای تاریخی چاپ نکرده است، جدول همین را می‌گوید و خریدار تاریخ را از قرارداد فروش می‌گیرد. صفحه‌های قدیمی‌تر آگهی برای Rivera، Villas، Horizon Elegance و Delux Horizon زودتر از بقیه نوشته شده‌اند و واقعیت‌های کمتری چاپ می‌کنند، و صفحه‌های Mardi Hills و Mardi Stadium یا بازهٔ متراژ را فهرست می‌کنند یا هیچ متراژی را، به همین دلیل قیمت هر متر مربع را نمی‌توان برای همهٔ ردیف‌ها استخراج کرد. صفحهٔ Wyndham Residence Gonio نمی‌گوید که آیا همان طرحی را توصیف می‌کند که چهار صفحهٔ Wyndham Grand Residences توصیف می‌کنند، و هر یک در اینجا بر پایهٔ عبارت‌بندی خودش خوانده شده است. ردیف‌های Orbi Group نشان می‌دهند رقم‌های طرف‌های ثالث تا چه اندازه می‌توانند فرق کنند: برای Orbi Continental، Realting (۳ نوامبر ۲۰۲۵) رقم USD ۸۳٬۰۰۰ و Korter (۲۱ اکتبر ۲۰۲۶) استودیوها را از USD ۱۰۲٬۵۰۰ چاپ می‌کند، و برای Orbi Millennium یک آگهی تحویل دسامبر ۲۰۲۷ و آگهی دیگر سپتامبر ۲۰۲۷ را می‌دهد، و هیچ‌یک از دو منبع نمی‌گوید تاریخش چه معنایی دارد. این‌ها خوانش‌هایی منسوب به منابع‌اند و قیمت و تاریخ را قرارداد فروش تعیین می‌کند. ردیف‌های Archi نوع دیگری از رقم را می‌افزایند: جایی که به Korter استناد می‌کنند، نرخ هر متر مربع در صفحه‌های مختلف از USD ۹۹۵ تا USD ۲٬۸۸۷ است، و ردیف Trump Tower Tbilisi به گزارش‌های مطبوعاتی دربارهٔ حدود USD ۷٬۰۰۰ برای هر متر مربع یک برج برنامه‌ریزی‌شده استناد می‌کند؛ این‌ها نشانه‌های پورتال‌ها و مطبوعات‌اند و نه قیمت‌های سازنده، و صفحه‌ها از نظر محله، پرداخت داخلی و وضعیت تکمیل با هم فرق دارند. ردیف‌های m2 و w2 نوع دیگری از رقم را می‌افزایند: مبلغ‌ها قیمت‌های درخواستی خود سازنده‌ها برای واحدهای نام‌برده‌اند که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ در سایت‌هایشان دیده شد، و برای چند پروژه صفحه‌های سازنده واحد آزاد کم یا هیچ نشان می‌دهند (هیچ در W2 Varketili VI، دو واحد در W2 Filigreen 2، پنج واحد در W2 Varketili IV)، پس رقم واحدهای فهرست‌شده در صفحه را توصیف می‌کند و نه موجودی باقی‌ماندهٔ ساختمان؛ شمار کل واحدها نیز میان صفحه‌های سازنده‌ها و پورتال‌ها فرق دارد و صفحهٔ هر آگهی رقم‌های متفاوت را کنار هم می‌آورد. ردیف‌های Domus و Monolith دو نوع دیگر از رقم را می‌افزایند: بازهٔ هر متر مربع Domus ضرب‌در متراژ یک طرح، رقمی محاسبه‌شده می‌دهد که صفحه‌های آگهی Domus برای طرح‌های خود حساب می‌کنند و آن را محاسبه‌ای حسابی و نه پیشنهاد علامت می‌زنند؛ بازهٔ دست‌دوم Monolith قیمت‌هایی است که فروشندگان خصوصی در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ در Korter برای واحدهای یک ساختمان تکمیل‌شده درخواست کرده بودند، پس چیزی دربارهٔ آنچه سازنده می‌گیرد نمی‌گوید. خانه‌های تحویل Domus شمارنده‌های معکوسی دارند که صفحه‌ها آن‌ها را تاریخ تحویل نام‌گذاری نکرده‌اند، پس هر یک همان‌طور که صفحه نشان می‌دهد، در کنار تاریخ‌هایی که Korter، Avezor، geoln، Arkinvest یا Property Georgia چاپ می‌کنند، آمده است. ردیف‌های BLOX و Gumbati آخرین نوع رقم را می‌افزایند: انتخابگرهای blox.ge و gumbati.ge واحدها را فروخته‌شده، رزروشده یا موجود علامت می‌زنند، پس قیمت واحدهایی را توصیف می‌کند که انتخابگر در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ نشان می‌داد و نه موجودی یک ساختمان را، و علامت‌ها پرچم‌های خود سازنده‌ها هستند؛ رکوردهای Gumbati Montemar مهر زمانی ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ دارند، پس کمترین رکوردش ممکن است از فهرست قیمتی قدیمی‌تر باشد و پیشنهاد جاری نیست. جایی که خانهٔ تحویل BLOX یا Gumbati تاریخی را از رکورد یک واحد می‌آورد، آن فیلد فیلدی است که صفحه برچسبش نمی‌زند و خانهٔ جدول همین را می‌گوید، در کنار فصل‌هایی که Korter، Realting، Welcomegeo و پورتال‌های دیگر چاپ می‌کنند. چهار ردیف x2 برای ساختمان‌های در حال ساخت نوع دیگری از اطلاعات را می‌افزایند: مبلغ ماهانهٔ هر صفحهٔ x2 یک آگهی است که صفحه آن را به هیچ واحد، قیمت یا مدتی نمی‌بندد، پس به‌عنوان آگهی نشان داده شده و به قیمت تبدیل نشده است؛ ارقام Korter در همان خانه‌ها قیمت‌های «از» در ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ هستند که Korter نرخ هر متر مربع را کنارشان می‌آورد (USD ۱٬۳۵۰ برای هر m² در Residence، USD ۱٬۸۰۰ در Kazbegi، USD ۱٬۱۰۰ در ZenX) و قیمت x2 نیستند. مجموع واحدها در صفحه‌های x2 نیز با هم تطبیق داده نشده است: عنوان صفحهٔ Residence از ۶۳۷ آپارتمان می‌گوید و انتخابگرش ۱٬۰۴۱ ورودی فهرست می‌کند، Kazbegi ۴۳۵ در برابر ۵۷۷ و ZenX ۴۶۲ در برابر ۴۴۱، و هر صفحهٔ آگهی این ارقام را کنار هم می‌گذارد. خانه‌های تحویل x2 تاریخی را می‌آورند که سازنده چاپ می‌کند، یعنی تاریخ تکمیل که صفحه‌ها معنایش را تعریف نمی‌کنند، در کنار فصل‌ها و سال‌هایی که Korter، Avezor و Geoln چاپ می‌کنند. شش ردیف x2 برای ساختمان‌های تکمیل‌شده نوع دیگری از اطلاعات را می‌افزایند. x2.ge در هیچ‌یک از این صفحه‌ها قیمتی چاپ نمی‌کند، پس هر خانه همین را می‌گوید و، هرجا Korter در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ نشان داده، قیمت‌های درخواستی فروش مجدد فروشندگان خصوصی یا قیمت‌های «از» را که Korter می‌آورد می‌افزاید؛ این ارقام فروشندگان و یک پورتال هستند و نه قیمت x2 یا این سایت. مجموع واحدها در اینجا نیز تطبیق داده نشده است: Tsereteli Deluxe از ۲۵۷ آپارتمان می‌گوید در برابر ۲۰۱ واحد در انتخابگرش، Dighomi Residence عدد ۴۹۶ در برابر ۴۶۴ واحد نقشه‌شده، Bakuriani 4Rest عدد ۲۱۴ در x2.ge و Korter، عدد ۸۰ در یک متن Korter و عدد ۲۸ در شمارندهٔ واحدهای صفحه، Shartava Fusion عدد ۱۶۸ در x2.ge، ۲۶۰ در Korter و ۱۵۹ واحد در انتخابگر، Shartava Pool House عدد ۲۶۰ در x2.ge و Korter در برابر ۲۲۶ واحد ترسیم‌شده در انتخابگر، و Mtskhetaze عدد ۵۴ در x2.ge بی‌آنکه Korter یا Geoln مجموعی بدهند، و هر صفحهٔ آگهی این ارقام را کنار هم می‌گذارد. ردیف Dighomi Residence تفاوتی را در درون خود x2.ge هم نشان می‌دهد: صفحهٔ گرجی پروژه را تکمیل‌شده می‌نامد و صفحهٔ انگلیسی «Under construction» دارد (۱۳ نوامبر ۲۰۲۶). متراژها در انتخابگرها و نقشه‌های x2.ge از ۳۱٫۶ تا ۲۴۷٫۷ m² در Tsereteli Deluxe، از ۴۴٫۵ تا ۸۱٫۹ m² در Dighomi Residence، از ۶۱٫۵ تا ۱۱۹٫۹ m² در Shartava Fusion، از ۵۳٫۷ تا ۱۲۱٫۸ m² در Shartava Pool House و از ۶۷٫۵ تا ۱۲۶ m² در Mtskhetaze هستند، و فهرست مشخصات Korter برای Bakuriani 4Rest عدد ۲۸٫۲ تا ۷۳٫۷ m² را می‌دهد، در حالی که x2.ge آنجا در آگهی فقط «از ۳۸ m²» چاپ می‌کند. توصیف‌ها پنت‌هاوس‌ها (Tsereteli Deluxe، Shartava Pool House) و طبقه‌های تجاری یا اداری (Tsereteli Deluxe، Shartava Fusion و Shartava Pool House) را هم نام می‌برند.

چه کسی می‌تواند ملک در گرجستان بخرد: قانون دربارهٔ خارجی‌ها چه می‌گوید

قانون مدنی گرجستان تعیین می‌کند که املاک چگونه دست‌به‌دست می‌شوند و میان خریداران بر پایهٔ گذرنامه تفاوتی نمی‌گذارد. ماده ۱۸۳ الزام می‌کند که معامله برای تملک یک مال غیرمنقول کتبی انجام شود و حق مالکیت تملک‌کننده در ثبت عمومی (Public Registry) ثبت شود. ماده ۳۱۱¹ می‌افزاید که معامله‌ٔ کتبی به ثبت تسلیم می‌شود، امضاها همان‌گونه که قانون مقرر می‌کند گواهی می‌شوند، و طرف‌هایی که نزد شخص مجاز در مرجع ثبت امضا می‌کنند به گواهی جداگانه نیاز ندارند. ماده ۱۸۵ از خریداری حمایت می‌کند که با حسن نیت به مندرجات ثبت اعتماد کرده است (قانون مدنی گرجستان). بنابراین مالکیت با ثبت پدید می‌آید و نه با پرداخت یا تحویل کلید، و هزینه و زمان‌بندی این ثبت در بخش بعدی آمده است.

شرط تابعیت در متن‌هایی که برای این صفحه خوانده شد به زمین کشاورزی مربوط است. قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی فهرست می‌کند چه کسانی می‌توانند مالک آن باشند: دولت، یک جمهوری خودمختار، یک شهرداری، شهروندان گرجستان و شرکت‌های ثبت‌شده در گرجستان که شریک غالب آن‌ها یکی از این‌هاست؛ یک بیگانه (alien) می‌تواند آن را در صورت ارث‌بری نگه دارد، و شرکتی که شریک غالب آن بیگانه است تنها بر پایهٔ طرح سرمایه‌گذاری مصوب دولت می‌تواند آن را داشته باشد (قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی). پروژه‌های فهرست‌شده ساختمان‌های آپارتمانی، مجتمع‌های آپارتمانی با بهره‌برداری هتلی و یک مجموعه ویلا هستند، و در چند صفحهٔ Archi، BLOX، Domus، Gumbati، Orbi Group، w2 و x2 واحدهای اداری یا تجاری هم دیده می‌شود، پس بر پایهٔ توصیف خود صفحه‌ها واحدهای آن‌ها زمین کشاورزی نیستند، و رده‌بندی زمین یک قطعه در مستخرج ثبت نشان داده می‌شود. مواد مربوط به پروانهٔ اقامت در قانون وضعیت حقوقی بیگانگان بر همین فرض نوشته شده‌اند: آن‌ها از بیگانه‌ای سخن می‌گویند که سند مالکیت یک مال غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی را دارد (قانون وضعیت حقوقی بیگانگان و افراد بدون تابعیت). مقالهٔ توضیحی آیا خارجی‌ها می‌توانند ملک در گرجستان بخرند این موضوع را با مثال‌ها بررسی می‌کند.

خرید با اقامت نیز جداست. ماده ۱۰ قانون وضعیت حقوقی بیگانگان مقرر می‌کند که بیگانه‌ای که به روادید کوتاه‌مدت نیاز ندارد، حداکثر ۹۰ روز تقویمی در هر دورهٔ ۱۸۰ روزه وارد می‌شود و می‌ماند، و فهرست کشورهایی که شهروندانشان می‌توانند بدون روادید وارد شوند و یک سال کامل بمانند را مصوبه‌ای از دولت تعیین می‌کند. بنابراین خریدار خارجی خرید را تحت همان مقررات قانون مدنی مانند یک شهروند گرجستان امضا و ثبت می‌کند، و مدت هر اقامت به تابعیت و به تصمیمی جداگانه بستگی دارد و هرگز به خود خرید وابسته نیست. هیچ‌یک از متن‌های خوانده‌شده پروانهٔ اقامت را شرط خرید آپارتمان نمی‌کند؛ مواد مربوط به پروانه، پروانه‌هایی را توصیف می‌کنند که ممکن است در پی داشتن ملک صادر شوند.

مالکیت ثبت‌شده را می‌توان پیش از پرداخت بررسی کرد. NAPR مستخرجی از مندرجات ثبت می‌فروشد و صفحهٔ هزینه‌های آن مبلغ GEL ۲۰ را برای تحویل در ۱ روز کاری (GEL ۱۳ اگر از راه اینترنت درخواست شود)، GEL ۷۵ را برای روز تسلیم درخواست (GEL ۵۲ از راه اینترنت) و GEL ۲۶ دیگر را برای مستخرج به زبان انگلیسی فهرست می‌کند (NAPR: هزینهٔ خدمات اطلاعاتی). با نرخ NBG این هزینه‌ها حدود $۷٫۷، $۵٫۰، $۲۸٫۹ و $۲۰٫۰ هستند و مبلغ اضافهٔ انگلیسی $۱۰٫۰ است. مستخرج سندی است که مالک ثبت‌شده، قطعه و هر بار ثبت‌شده را نشان می‌دهد، و راهنمای چگونه ملک در گرجستان بخریم ترتیبی را که در آن از آن استفاده می‌شود توضیح می‌دهد.

ثبت ملک در گرجستان در NAPR: مراحل، هزینه‌ها و زمان‌بندی

NAPR یک جدول هزینه برای ثبت تغییر، پیدایش و پایان یک حق بر مال غیرمنقول منتشر می‌کند، و هزینه به مدتی بستگی دارد که متقاضی انتخاب می‌کند و نه به قیمت آپارتمان. این صفحه مبلغ GEL ۱۵۰ را برای ثبت ظرف ۴ روز کاری، GEL ۲۷۰ را ظرف ۱ روز کاری و GEL ۳۵۰ را در همان روز تسلیم درخواست فهرست می‌کند (NAPR: هزینهٔ ثبت مال غیرمنقول). صفحه فروش را به‌طور مشخص نام نمی‌برد، پس این جدول به‌عنوان هزینهٔ استاندارد ثبت یک حق منتقل‌شده خوانده می‌شود. ستون دلار در زیر محاسبه‌ای با نرخ NBG یعنی ۲٫۵۹۴۹ است و تا یک رقم اعشار گرد شده است.

ترتیب مراحل از مواد قانون مدنی بالا و از آنچه سازنده‌ها در صفحه‌های خود چاپ می‌کنند نتیجه می‌شود. برای آپارتمانِ ساخته‌شده، ترتیب چنین است: مستخرج مندرجات ثبت، قرارداد کتبی فروش، گواهی امضاها (یا امضا نزد شخص مجاز در مرجع ثبت)، درخواست به NAPR با مدت انتخاب‌شده، و ثبت خریدار به‌عنوان مالک. برای آپارتمانی در ساختمانی که هنوز ساخته می‌شود، قرارداد فروش نمی‌تواند قرارداد خرید عادی باشد، زیرا آن چیز هنوز وجود ندارد. ستون حقوقی‌ای که Georgia Today در ۳ اوت ۲۰۲۳ منتشر کرد دقیقاً همین را می‌گوید، توضیح می‌دهد که خریدار با سازنده یک قرارداد پیش‌خرید امضا می‌کند، و پروژه‌های ساختمانی در گرجستان را رژیمی جداگانه که تنظیم شده باشد توصیف نمی‌کند (Georgia Today: دیدگاه‌های حقوقی با Klein Law، ۳ اوت ۲۰۲۳). این گفتهٔ یک شرکت حقوقی در تاریخ خودش است و نه یک قانون، و صفحه‌های سازنده‌ها ترتیب‌های خودشان را توصیف می‌کنند: صفحه‌های NEXT یک قرارداد مقدماتی، ثبت مالکیت آینده در ثبت عمومی و مالکیت پس از تکمیل و پرداخت کامل را شرح می‌دهند، و صفحه‌های Mira Verde می‌گویند خریداران خارجی می‌توانند در گرجستان مالک ملک شوند.

خریداری که سفر نمی‌کند از وکالت‌نامه یا مسیر الکترونیکی استفاده می‌کند، و صفحهٔ خرید ملک در گرجستان از خارج از کشور این حالت را پوشش می‌دهد، در حالی که ملک پیش‌فروش (آف‌پلن) در باتومی قراردادهای آف‌پلن ساحل را مرحله‌به‌مرحله بررسی می‌کند. نه مواد قانون مدنی و نه جدول NAPR مهلتی تعیین نمی‌کنند که سازنده باید ظرف آن یک واحد تکمیل‌شده را تحویل دهد، پس تاریخ‌های تحویل در جدول بالا گفته‌های سازنده‌ها هستند و قرارداد است که تاریخ‌های الزام‌آور را تثبیت می‌کند. هزینه‌های مدیریت ساختمان، ترجمه و هزینهٔ ارزیاب برای پروندهٔ پروانهٔ اقامت جزو جدول NAPR نیستند و بسته به ارائه‌دهنده فرق می‌کنند.

مالیات بر ملک در گرجستان تا ۹ نوامبر ۲۰۲۶: مالکیت، اجاره و فروش

قانون مالیات گرجستان، در متن تلفیقی ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ در پورتال قانون‌گذاری، مالیات‌های ملی را در ماده ۶ چنین فهرست می‌کند: مالیات بر درآمد، مالیات بر سود، مالیات بر ارزش افزوده، مالیات غیرمستقیم خاص (اکسایز) و عوارض واردات، و تصریح می‌کند که مالیات بر ملک مالیاتی محلی است. این فهرست هیچ مالیاتی بر خود عمل تملک ملک ندارد، پس هزینهٔ دولتی خرید همان هزینهٔ ثبت در بخش پیشین است و مالیات‌های زیر بر نگهداری، اجاره و فروش اعمال می‌شوند (قانون مالیات گرجستان (متن تلفیقی ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶)).

مالیات بر ملک اشخاص حقیقی در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد. قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ همان تاریخ، که متن قانون مالیات آن را با تاریخ انتشارش ثبت کرده است، ماده ۲۰۲(۵) و ماده ۲۰۶(۱)(a) را بازنویسی کرد. ماده ۲۰۲(۵) اکنون مالیات بر ملک مشمول مالیات یک شخص حقیقی غیر از زمین را حداقل ۰٫۸ درصد و حداکثر ۱ درصد ارزش بازاری ملک در پایان سال پیش از سال تقویمی جاری تعیین می‌کند، و ماده ۲۰۶(۱)(a) ملک مشمول مالیات یک شخص حقیقی غیر از زمین را در صورتی معاف می‌کند که درآمد خانوار در سال پیش از سال تقویمی جاری از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ تجاوز نکرده باشد. گزارش مالیاتی EY برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ همین تغییر را گزارش می‌کند، آستانهٔ معافیت پیشین را GEL ۴۰٬۰۰۰ اعلام می‌کند و می‌گوید اصلاحیه با انتشار لازم‌الاجرا شد (EY: گزارش مالیات و حقوق گرجستان، ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶). راهنماهایی که پیش از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ نوشته شده‌اند، نرخ‌های پیشین ۰٫۰۵ تا ۰٫۲ درصد برای خانوارهای زیر GEL ۱۰۰٬۰۰۰ و آستانهٔ معافیت GEL ۴۰٬۰۰۰ را دارند، و این‌ها دیگر با متن قانون هماهنگ نیستند؛ صفحهٔ مالیات بر ملک در گرجستان مراحل اظهارنامه را بر پایهٔ قاعدهٔ کنونی شرح می‌دهد.

صفحهٔ مالیات بر ملک در سازمان درآمد (Revenue Service) تقویم تسلیم اظهارنامه را برای اشخاص حقیقی بیان می‌کند: اظهارنامهٔ سالانه تا ۱ نوامبر سال تقویمی و پرداخت تا ۱۵ نوامبر، که اگر هر یک از دو تاریخ در روز غیرکاری بیفتد به روز کاری بعد منتقل می‌شود (Revenue Service: مالیات بر ملک). در ۲۰۲۶، ۱۵ نوامبر یکشنبه است، پس بر پایهٔ همان قاعده مهلت پرداخت تا دوشنبه ۱۶ نوامبر ادامه می‌یابد، که محاسبه‌ای بر اساس عبارت‌بندی سازمان درآمد است. درآمد خانواری که معافیت را تعیین می‌کند در ماده ۲۰۲(۶) و (۷) به‌طور گسترده تعریف شده و شامل درآمد بدون توجه به مزایای مالیاتی است، با چند استثنا، از جمله ملکی که از راه ارث، هبه یا طلاق به دست آمده و درآمد حاصل از فروش مسکنی که بیش از دو سال نگهداری شده است.

یک مثال عملی دامنهٔ قانون را برای بازهٔ بالاتر از معافیت نشان می‌دهد. آپارتمانی با ارزش بازاری USD ۱۵۰٬۰۰۰ با نرخ NBG یعنی ۲٫۵۹۴۹ برابر GEL ۳۸۹٬۲۳۵ است. با ۰٫۸ درصد، مالیات سالانهٔ ملک GEL ۳٬۱۱۳٫۸۸ و با ۱ درصد GEL ۳٬۸۹۲٫۳۵ می‌شود، که با همان نرخ حدود $۱٬۲۰۰ و $۱٬۵۰۰ است. قانون بازه را تعیین می‌کند، و نرخی که در این بازه اعمال می‌شود، ارزش بازاری مورد استفاده و آزمون درآمد خانوار به‌صورت موردی مشخص می‌شوند، بنابراین این ارقام دامنهٔ مجاز قانون هستند و صورت‌حساب مالیاتی نیستند. برای خانواری که درآمد سال گذشته‌اش GEL ۱۰۰٬۰۰۰ یا کمتر بوده است، همان آپارتمان معاف است.

برای اجاره، ماده ۸۱(۲) درآمدی را که شخص حقیقی از اجارهٔ فضای مسکونی برای مقاصد سکونتی و بدون کسورات به دست می‌آورد با ۵ درصد مشمول مالیات می‌کند، و ماده ۸۱(۳) همان ۵ درصد را بر درآمد مازاد حاصل از واگذاری یک آپارتمان مسکونی اعمال می‌کند که در آن کسورات مطالبه می‌شود. برای فروش، ماده ۸۲(۱)(f.a) مازاد حاصل از فروش آپارتمان یا خانهٔ مسکونی همراه با زمین متصل به آن را معاف می‌کند، مشروط بر آنکه بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد، و مالکیت کوتاه‌تر مشمول این معافیت نیست. ماده ۳۴(۲) یک شخص حقیقی را برای سال مالیاتی مقیم گرجستان می‌داند اگر در هر دورهٔ پیوستهٔ ۱۲ ماهه که در آن سال پایان می‌یابد ۱۸۳ روز یا بیشتر در گرجستان مانده باشد، و ماده ۷۹ غیرمقیم را نسبت به درآمد با منشأ گرجستان مشمول مالیات بر درآمد می‌کند؛ بنابراین اقامت مالیاتی مالک واقعیتی است که پیش از اظهار اجاره یا فروش باید روشن شود. ماده ۱۶۶ نرخ مالیات بر ارزش افزوده را ۱۸ درصد تعیین می‌کند، و اینکه این مالیات در قیمت سازنده گنجانده شده است یا نه، بند قرارداد فروش است. صفحهٔ اجارهٔ کوتاه‌مدت در باتومی قواعد اجارهٔ شبانه در ساحل را خلاصه می‌کند. قواعد مالیاتی از شخصی به شخص دیگر فرق می‌کنند، و سازمان درآمد نهادی است که دربارهٔ هر مورد تصمیم می‌گیرد.

اقامت برای مالکان ملک در گرجستان: قاعدهٔ پروانه، تابعیت و اقامت بدون روادید

آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) یک پروانهٔ اقامت کوتاه‌مدت را فهرست می‌کند برای بیگانه‌ای که مالک سند یک مال غیرمنقول در گرجستان است، غیر از زمین کشاورزی، با ارزش بازاری بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری، و برای همسر و فرزندان او. ارزش بازار را یک ارزیاب دارای گواهی از نهادی که مرکز ملی اعتباربخشی آن را تأیید کرده است تعیین می‌کند، پس رقم موجود در درخواست همان ارزش کارشناسی‌شده است و لزوماً قیمت درج‌شده در قرارداد نیست. مدارک عبارت‌اند از فرم درخواست، رونوشت سند سفر، گواهی اقامت قانونی، سند مالکیت، گزارش ارزیاب، یک عکس و گواهی پرداخت هزینه (آژانس توسعه خدمات عمومی: پروانه‌های اقامت).

جدول هزینهٔ دولتی بالا همان جدولی است که آژانس زیر پروانهٔ کوتاه‌مدت چاپ می‌کند، و قانون در ماده ۱۶ مقرر می‌کند که پروانه را می‌توان هر بار برای یک سال تمدید کرد و اعتبار آن با پایان یافتن حق مالکیت پایان می‌یابد. خرید به‌تنهایی پروانه نمی‌دهد: پروانه درخواستی جداگانه و تصمیمی جداگانه است، و صفحهٔ آژانس نمی‌گوید این قاعده دربارهٔ واحدی که هنوز در دست ساخت است چگونه اعمال می‌شود، پس این پرسشی است که باید از آژانس پرسید. پیش از ۱ مارس ۲۰۲۶ آستانه USD ۱۰۰٬۰۰۰ بود، و قانون و صفحهٔ آژانس اکنون USD ۱۵۰٬۰۰۰ را بیان می‌کنند. صفحه‌های قدیمی‌تر، از جمله برخی صفحه‌های آگهی و راهنماهای قدیمی، هنوز رقم پایین‌تر را چاپ می‌کنند، و صفحهٔ پروانهٔ اقامت در گرجستان رقم کنونی را می‌دهد.

تابعیت رژیمی دیگر است. صفحهٔ تابعیت آژانس رویهٔ عادی تابعیت‌گیری (naturalization) را چنین توصیف می‌کند که اقامت قانونی در گرجستان در ۱۰ سال پیاپی پیش از درخواست، آزمونی دربارهٔ زبان رسمی، تاریخ گرجستان و اصول بنیادین حقوق، و پیوندی با اقتصاد گرجستان را لازم می‌داند، که می‌تواند کار، ملک، فعالیت کسب‌وکار یا سهم در یک بنگاه گرجی باشد (آژانس توسعه خدمات عمومی: تابعیت). بنابراین ملک یکی از راه‌های فهرست‌شده برای نشان دادن آن پیوند است و به‌خودی‌خود راهی به تابعیت نیست. هزینه‌های موجود در آن صفحه از GEL ۶۵ برای بررسی ۸۰ روزه تا GEL ۳۹۰ برای بررسی ۲۰ روزه است.

قواعد اقامت بدون روادید در ماده ۱۰ قانون وضعیت حقوقی بیگانگان آمده است: ۹۰ روز در هر ۱۸۰ روز برای بیگانگانی که به روادید کوتاه‌مدت نیاز ندارند، و یک سال کامل برای شهروندان کشورهایی که مصوبهٔ دولت فهرست می‌کند. سایت وزارت امور خارجه گرجستان که این فهرست را منتشر می‌کند، هنگامی که در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ بررسی شد خطا برگرداند، پس این صفحه قاعدهٔ قانونی را می‌دهد و نه شمار کشورها را. بیگانه‌ای که پروانهٔ اقامت گرجستان دارد، در تمام مدت اعتبار پروانه بدون روادید وارد می‌شود (ماده ۱۰(۴)).

تأمین مالی ملک در گرجستان: محدودیت‌های NBG، شرایط بانک‌ها و طرح‌های پرداخت سازنده‌ها

بانک ملی گرجستان محدودیت‌هایی را تعیین می‌کند که هر وام‌دهنده باید بر وام‌های خرد اعمال کند، هر که وام‌گیرنده باشد. بر پایهٔ آنچه در صفحهٔ آن در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ منتشر شده بود، سقف نسبت وام به ارزش (LTV) برای وام‌های لاری ۹۰ درصد و برای وام‌های ارز خارجی ۷۰ درصد است، و سقف نسبت پرداخت به درآمد (PTI) به درآمد خالص ماهانه و به ارز بستگی دارد (NBG: الزامات PTI و LTV). کمیتهٔ سیاست پولی در ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ نرخ سیاستی را روی ۸٫۲۵ درصد نگه داشت، و تورم سالانه طبق همان اطلاعیه در سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۵٫۶ درصد بود، که حدود ۲ واحد درصد آن به قیمت انرژی نسبت داده شده است (NBG: تصمیم سیاست پولی، ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶).

محدودیت‌های پرداخت به درآمد برای وام‌های ارز خارجی اعمال می‌شود، مگر آنکه درآمد وام‌گیرنده به همان ارز باشد. اینکه کدام بانک‌ها به غیرمقیمان وام می‌دهند، با چه پیش‌پرداختی و به کدام ارز، را هر بانک تعیین می‌کند و نه محدودیت‌های NBG، و صفحهٔ وام مسکن در گرجستان برای خارجی‌ها شرایط منتشرشدهٔ بانک‌ها را همراه با تاریخ مقایسه می‌کند. صفحهٔ آگهی Rivera چاپ می‌کند که تأمین مالی بانکی برای خارجی‌ها به پیش‌پرداخت ۴۰ تا ۵۰ درصد نیاز دارد، که گفتهٔ همان صفحه است و قاعدهٔ NBG نیست.

برای پروژه‌هایی که صفحه‌شان طرح پرداخت چاپ می‌کند، تأمین مالی عملی همان طرح اقساط سازنده است، و صفحه‌ها آن را به شیوه‌های متفاوتی چاپ می‌کنند. جدول آنچه را هر صفحه در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ چاپ کرده بود فهرست می‌کند. چند صفحهٔ NEXT اقساط را ۰ درصد توصیف می‌کنند، و ماه‌های اقساط بسته به پروژه و تاریخ تحویل آن از ۲۲ تا ۵۶ متغیر است. این ارقام گفته‌های سازنده‌ها دربارهٔ طرح‌های خودشان هستند، و طرح فقط وقتی الزام‌آور است که در قرارداد امضاشده باشد. ۱۹ صفحهٔ Archi در جدول نیامده‌اند، زیرا صفحه‌های سازنده طرح پرداختی چاپ نمی‌کنند؛ صفحهٔ Archi Dighomi 3 طرح یک کارگزار را نقل می‌کند، یعنی ۱۰ درصد پیش‌پرداخت و اقساط ماهانه تا پایان ساخت، و صفحه‌های Archi Rivertown و Archi Ramada Batumi اعلان‌های آغاز فروش سال‌های ۲۰۲۳ و ۲۰۲۲ را یادآوری می‌کنند که در آن‌ها اقساط تا ۱۲ سال ذکر شده است؛ این‌ها گفته‌های قدیمی‌تر یا گفته‌های اشخاص ثالث‌اند و نه شرایط جاری. ۱۳ صفحهٔ m2 و w2 هم در جدول نیامده‌اند: هر یک شرایط پرداخت را، اگر چاپ کرده باشد، به شکل خود چاپ می‌کند (پیشنهادهای تاریخ‌دار در m2.ge، کارت Key Card در w2.ge، و در چند صفحهٔ w2 اصلاً شرایط اقساط نیست)، و صفحهٔ هر آگهی آن‌ها را با منبع و تاریخ می‌آورد. ۵ صفحهٔ Domus فقط مدت اقساط را به ماه چاپ می‌کنند (۲۰ تا ۳۲ ماه، که به‌صورت وام بدون بهره با شرایط انعطاف‌پذیر توصیف شده است) و درصد پیش‌پرداختی ندارند، و ۶ صفحهٔ Monolith که ساختمان‌های تکمیل‌شده را توصیف می‌کنند طرحی چاپ نمی‌کنند؛ بنابراین این ۱۱ صفحه هم در جدول نیامده‌اند. ۱۱ صفحهٔ BLOX در blox.ge طرح پرداختی چاپ نمی‌کنند و صفحه‌های Gumbati Midtown و Portline در صفحهٔ سازنده برنامه‌ای چاپ نمی‌کنند؛ بنابراین این ۱۳ صفحه هم در جدول نیامده‌اند؛ صفحه‌های Gumbati Strada، Montemar و Boulevard Point در جدول هستند و شرایط Boulevard Point از بروشور سازنده آمده است. پنج صفحهٔ x2 در جدول هستند. برای هر یک از چهار صفحهٔ ساختمان‌های در حال ساخت، x2.ge اقساط داخلی بدون بهرهٔ ۲۴ تا ۴۰ ماهه با ۱۰ درصد مشارکت چاپ می‌کند، صفحه‌ها مشارکت را تعریف نمی‌کنند، و مبالغ ماهانهٔ آگهی‌های صفحه به هیچ واحد یا قیمتی بسته نشده‌اند و در جدول تکرار نشده‌اند. صفحهٔ Bakuriani 4Rest اقساط داخلی ۰ درصد تا پایان ۲۰۲۵ با ۳۰ درصد مشارکت را بدون ذکر تعداد ماه‌ها چاپ می‌کند؛ این تاریخ پایان هنگام خواندن صفحه در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ گذشته بود، پس ردیف آن را همان‌طور که چاپ شده می‌آورد و نه به‌عنوان پیشنهاد جاری. پنج صفحهٔ دیگر x2، برای ساختمان‌های تکمیل‌شده، در جدول نیستند: x2.ge در صفحه‌های Tsereteli Deluxe و Dighomi Residence «۱۰۰٪» را بی‌هیچ توضیح، در صفحه‌های Shartava Fusion و Shartava Pool House «همهٔ آپارتمان‌ها فروخته شده‌اند» و در صفحهٔ Mtskhetaze «N/A» را چاپ می‌کند.

صفحهٔ Horizon Grand Residence پیش‌پرداخت ۳۰ درصد را با اقساط بدون بهره در ۳۶ یا ۴۸ ماه در صفحهٔ سازنده چاپ می‌کند، و صفحه‌های Rivera و Villas پیش‌پرداخت‌هایی از ۳۰ درصد را با اقساط تا ۳۶ ماه چاپ می‌کنند. این صفحه‌ها هیچ ترتیب وام، ضمانت یا حساب امانی (escrow) را برای پول اقساط چاپ نمی‌کنند، و مواد قانون مدنی که برای این صفحه خوانده شد هم چنین ترتیبی را شرح نمی‌دهند، پس آنچه از اقساط پرداخت‌شده محافظت می‌کند به شرایط قرارداد بستگی دارد. جایی که پروژه‌ای با بهره‌برداری هتلی اداره می‌شود، مانند صفحه‌های برند Wyndham و Radisson Blu، بهره‌بردار، مدت پروانه و تقسیم درآمد نیز به همین ترتیب موضوع قرارداد هستند.

داده‌های بازار ملک در گرجستان: قیمت‌ها، حجم فروش، خریداران و گردشگری

گرجستان یک شاخص رسمی قیمت دارد و برای شهرهای ساحلی هیچ قیمت رسمی سراسری هر متر مربع ندارد. شاخص قیمت املاک مسکونی Geostat فقط ملک مسکونی نوساز در تفلیس را، هم آپارتمان و هم خانهٔ مستقل، پوشش می‌دهد و بر پایهٔ قیمت‌های پیشنهادی به لاری ساخته شده که Geostat از راه وب‌اسکرپینگ به دست می‌آورد. گزارش ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ شاخص کل سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ را ۱٫۵ درصد بالاتر از سه‌ماههٔ دوم و ۵٫۹ درصد بالاتر از سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۵، و ۶۶٫۲ درصد بالاتر از میانگین ۲۰۲۰ نشان داد. آپارتمان‌ها ۱٫۲ درصد در سه‌ماهه و ۵٫۶ درصد در سال افزایش یافتند، و خانه‌های مستقل ۲٫۷ و ۷٫۰ درصد (Geostat: شاخص قیمت املاک مسکونی، Q3 ۲۰۲۶). از آنجا که شاخص به لاری است، تغییری که به دلار سنجیده شود هر زمان نرخ ارز تغییر کند فرق خواهد داشت.

برای تفلیس و باتومی، منبع تاریخ‌دار Galt & Taggart است، مؤسسه‌ای پژوهشی که بخشی از Lion Finance Group است. شمار فروش‌های آن از ثبت عمومی می‌آید که به گفتهٔ خود مؤسسه از ثبت با تأخیر فروش‌های بازار اولیه اثر می‌پذیرد، و آن را با پیمایشی از سازنده‌ها تکمیل می‌کند که حدود ۵۰ درصد بازار اولیه تفلیس و حدود ۴۰ درصد بازار اولیه باتومی را پوشش می‌دهد. گزارش تمام‌سال ۲۰۲۵ تفلیس، مورخ ۳۰ ژانویهٔ ۲۰۲۶، شمار فروش آپارتمان در ۲۰۲۵ را ۴۲٬۳۸۸ با افزایش ۴٫۳ درصد می‌دهد، و میانگین قیمت بازار اولیه با وایت‌فریم (white frame) را در دسامبر ۲۰۲۵ برابر USD ۱٬۳۷۳ برای هر متر مربع (Galt & Taggart: بازار املاک مسکونی تفلیس، تمام‌سال ۲۰۲۵). گزارش باتومی مورخ ۱۴ اوت ۲۰۲۶ شمار فروش را در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ برابر ۴٬۱۶۸ با افزایش ۳٫۷ درصد می‌دهد، و میانگین قیمت آماده‌تحویل (turnkey) بازار اولیه را در ژوئن ۲۰۲۶ برابر USD ۱٬۹۶۰ برای هر متر مربع، با افزایش ۹٫۸ درصد نسبت به یک سال پیش (Galt & Taggart: بازار املاک مسکونی باتومی، 2Q26).

گزارش باتومی ساحل را به منطقه‌ها تقسیم می‌کند و برای سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶، شمار آپارتمان‌های فروخته‌شده و میانگین قیمت آماده‌تحویل بازار اولیه را در هر یک می‌دهد. یادداشت آن می‌گوید باتومی ماخینجاوری و ناحیهٔ گونیو-کواریاتی را شامل می‌شود و کوبولتی به‌عنوان منطقه‌ای جداگانه نشان داده شده است. مجموع ۴٬۱۶۸ فروش باتومی حاصل‌جمع هفت منطقهٔ نخست جدول است (۳۴۹ به‌علاوهٔ ۸۳ به‌علاوهٔ ۹۷۹ به‌علاوهٔ ۳۱۱ به‌علاوهٔ ۱٬۶۶۴ به‌علاوهٔ ۳۶۰ به‌علاوهٔ ۴۲۲)، و ۱۶۷ فروش در کوبولتی علاوه بر آن است. حساب ردیف گونیو-کواریاتی در برابر میانگین باتومی برابر ۲٬۲۲۸ تقسیم بر ۱٬۹۶۰ یعنی ۱٫۱۴ است، و همان ردیف در برابر منطقهٔ کوبولتی برابر ۲٬۲۲۸ تقسیم بر ۱٬۷۳۱ یعنی ۱٫۲۹ است، که مقایسهٔ میانگین‌هایی از شمارهای مختلف فروش ثبت‌شده است و دربارهٔ هیچ پروژهٔ فهرست‌شده‌ای حکمی نیست.

هر دو گزارش Galt & Taggart همچنین تابعیت خریداران را در پروژه‌های سازنده‌هایی که پیمایش می‌کند، بر پایهٔ شمار آپارتمان‌های فروخته‌شده، چاپ می‌کنند. در تفلیس سهم شهروندان گرجستان در ۲۰۲۳ برابر ۸۵ درصد، در ۲۰۲۴ برابر ۸۰ درصد و در ۲۰۲۵ برابر ۷۷ درصد بود، پس خریداران غیرگرجی در ۲۰۲۵ با تفریق ۲۳ درصد را تشکیل دادند. در باتومی سهم شهروندان گرجستان در ۲۰۲۴ برابر ۳۱ درصد، در ۲۰۲۵ برابر ۴۳ درصد و در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ برابر ۳۳ درصد بود. نمودار گزارش باتومی سهم خریداران را به‌صورت جداگانه برای اوکراین، روسیه و بلاروس با هم، اروپا، اسرائیل، کشورهای عربی، ترکیه و دیگر کشورها می‌دهد، و جدول سه گروه آخر را با هم جمع می‌کند. درصدها از نمودارها گرفته شده‌اند و ممکن است به‌دلیل گرد کردن به ۱۰۰ نرسند.

زمینهٔ ساحل از گزارش گردشگری ورودی Geostat مورخ ۳۰ ژانویهٔ ۲۰۲۶ می‌آید. گرجستان در ۲۰۲۵ تعداد ۷٫۸ میلیون ورود مسافر بین‌المللی غیرمقیم را ثبت کرد، یعنی ۵٫۹ درصد بیش از ۲۰۲۴، و ۵٫۸ میلیون بازدیدکنندهٔ بین‌المللی که ۶٫۹ میلیون بازدید انجام دادند. میانگین اقامت ۵٫۶ شب، هزینهٔ بازدیدها GEL ۱۵٫۰ میلیارد و میانگین هر بازدید GEL ۲٬۱۸۷٫۳ بود. از این بازدیدها ۳٫۸ میلیون به تفلیس و ۲٫۷ میلیون به آجارا بود (Geostat: آمار گردشگری ورودی ۲۰۲۵). در سمت عرضه، گزارش پروانه‌های ساخت Geostat در ۲۰۲۵ تعداد ۱۱٬۵۷۸ پروانه را برای ۱۱٬۳۹۷٫۲ هزار متر مربع می‌شمارد، که ۴۶٫۲ درصد پروانه‌ها در تفلیس و ۶٫۹ درصد در آجارا بود، و ۳٬۳۹۳ ساختمان تکمیل‌شده با ۳٬۵۰۹٫۱ هزار متر مربع (Geostat: پروانه‌های ساخت و ساختمان‌های تکمیل‌شده، ۲۰۲۵). مرور بازار بازار املاک گرجستان این سری‌ها را کنار هم می‌گذارد، و قیمت آپارتمان در باتومی به‌ازای هر متر مربع سری‌های قیمت ساحل را پوشش می‌دهد.

رفت‌وآمد به ملک در گرجستان و در اطراف آن: فرودگاه‌ها، راه‌آهن، جاده‌ها و مرز ترکیه

سه فرودگاه بین‌المللی به مکان‌هایی که پروژه‌های فهرست‌شده در آن‌ها قرار دارند خدمت می‌کنند. آژانس هواپیمایی کشوری، چنان‌که Georgia Today در ۱۹ مارس ۲۰۲۶ گزارش کرد، در ۲۰۲۵ تعداد ۸٫۴۹ میلیون مسافر را در فرودگاه‌های گرجستان شمرد که ۴٫۹۸ میلیون در تفلیس (۱۱ درصد افزایش)، ۱٫۶۹ میلیون در کوتایسی و ۱٫۱۶ میلیون در باتومی (۳۰ درصد افزایش) بود (Georgia Today: سفر هوایی در ۲۰۲۵). بهره‌بردار فرودگاه باتومی، یعنی فرودگاه‌های متحد گرجستان، اعلام می‌کند که توسعهٔ ترمینال آن که در ۲۰۲۱ تکمیل شد تا ۱٫۲ میلیون مسافر در سال را ممکن می‌کند و فرودگاه در ۲۰۲۴ تعداد ۹۵۱٬۷۶۰ مسافر را خدمت‌رسانی کرد (فرودگاه‌های متحد گرجستان: فرودگاه باتومی). در تفلیس، اتوبوس ۳۳۷ میان فرودگاه و مرکز شهر رفت‌وآمد می‌کند و برنامهٔ منتشرشدهٔ آن از ۰۶:۵۹ تا ۲۲:۵۹ است (فرودگاه تفلیس: اتوبوس).

فاصله‌های جاده‌ای زیر در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ با سرویس عمومی مسیریابی OSRM بر پایهٔ داده‌های OpenStreetMap مسیریابی شده‌اند (Project OSRM). مختصات از اشیای مکانی OpenStreetMap می‌آید که از راه جست‌وجوی Nominatim آن پیدا شده‌اند: ایستگاه راه‌آهن مرکزی باتومی، ناحیهٔ فرودگاه باتومی، اشیای مکانی گونیو و کواریاتی، مرکز روستای سارپی، ایستگاه راه‌آهن کوبولتی، ناحیهٔ فرودگاه کوتایسی، رابطهٔ فرودگاه تفلیس، ایستگاه مرکزی تفلیس و میدان آزادی (OpenStreetMap Nominatim). زمان‌ها برآورد جریان آزاد مسیریاب هستند و ترافیک، صف‌های گذرگاه‌ها و آب‌وهوا را نادیده می‌گیرند، پس برای روزهای شلوغ تابستان کران پایین به شمار می‌آیند. سه ردیف افزوده‌شده برای رستاوی، باکوریانی و سیونی در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ با همان سرویس مسیریابی شده‌اند؛ نقطه‌های آغاز در صفحه‌های همان مکان‌ها آمده است. دو ردیف افزوده‌شده برای کوتایسی در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ با همان سرویس مسیریابی شده‌اند، از نقطهٔ شهر کوتایسی در OpenStreetMap تا نقطهٔ ایستگاه مرکزی باتومی و تا میدان آزادی؛ صفحهٔ کوتایسی نقطه‌های آغاز خودش را می‌دهد و مسیر را تا نقطه‌ای در مرکز باتومی می‌سنجد، پس رقم ۱۵۲٫۴ کیلومتر آن با ۱۴۸٫۸ کیلومتر اینجا یکسان نیست.

ویکی‌پدیا سارپی را روستایی در مرز گرجستان و ترکیه و گذرگاه اصلی مرزی زمینی میان دو کشور توصیف می‌کند، در شهرداری خلواچائوری و حدود ۱۲ کیلومتر جنوب باتومی، و فاصلهٔ مسیریابی‌شده از ایستگاه مرکزی باتومی تا مرکز روستا ۲۳٫۴ کیلومتر است، که رقمی جاده‌ای است و نه خط مستقیم (Wikipedia: Sarpi). صفحهٔ آگهی Gonio Aqua فاصلهٔ ۴٫۶ کیلومتر از مختصات خودش تا مرز ترکیه را چاپ می‌کند، که رقمی خط مستقیم از مختصات همان صفحه است و مسیریابی‌شده نیست.

راه‌آهن میان تفلیس و باتومی را راه‌آهن گرجستان اداره می‌کند (راه‌آهن گرجستان). جدول زمانی‌ای که سایت بلیت‌فروشی مسافری آن در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ برای پنجشنبه ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ برگرداند، چهار قطار را در خط تفلیس به باتومی فهرست می‌کند، و ساعت حرکت ممکن است از تاریخی به تاریخ دیگر فرق کند، پس مسافر تاریخ سفر خود را در سایت بلیت‌فروشی بررسی می‌کند.

اگر شیوه‌ها را روی همین دو مقصد مقایسه کنیم، فاصلهٔ جاده‌ایِ مسیریابی‌شده از ایستگاه مرکزی باتومی تا میدان آزادی ۳۵۲٫۹ کیلومتر در ۲۸۸ دقیقه جریان آزاد است، در برابر ۴ ساعت برنامه‌ریزی‌شده با راه‌آهن، و گزینهٔ سوم پرواز از تفلیس به باتومی یا کوتایسی است که جدول زمانی آن‌ها به خطوط هوایی تعلق دارد. راهنمای زندگی در گرجستان به‌عنوان یک خارجی زندگی روزمره را پس از خرید ملک پوشش می‌دهد.

هزینه‌های جاری: تعرفه‌های برق، آب و حمل‌ونقل

کمیسیون ملی تنظیم مقررات انرژی و آب گرجستان (GNERC) تعرفه‌های مصرف‌کننده نهایی را منتشر می‌کند. برای Telmico، ارائه‌دهندهٔ خدمت همگانی که فهرست تعرفهٔ آن تفلیس را پوشش می‌دهد، تعرفه‌های برق خانگی معتبر از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ تا ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ با احتساب مالیات بر ارزش افزوده عبارت‌اند از ۲۰٫۲۶۱ تتری برای هر kWh برای ۰ تا ۱۰۱ kWh، ۲۴٫۰۵۳ تتری برای ۱۰۱ تا ۳۰۱ kWh و ۲۸٫۵۳۷ تتری برای بیش از ۳۰۱ kWh. جدول کمیسیون همچنین EP Georgia Supply را فهرست می‌کند، که گروه Energo-Pro می‌گوید در مه ۲۰۲۱ هنگام جدا شدن قانونی تأمین از Energo-Pro Georgia تأسیس شد، توزیع‌کننده‌ای که محدودهٔ پروانهٔ آن تقریباً ۸۵ درصد قلمرو گرجستان را پوشش می‌دهد (Energo-Pro: گرجستان)، با ۱۹٫۷۳۱، ۲۳٫۷۳۱ و ۲۸٫۲۲۷ تتری برای همان سه بلوک (GNERC: تعرفه‌های مصرف‌کننده نهایی). صفحهٔ کمیسیون هر فهرست تعرفه را به یک شهرداری نسبت نمی‌دهد، پس تأمین‌کنندهٔ یک نشانی مشخص در قرارداد برق آن دیده می‌شود. بلوک نخست ۱۰۰ kWh با نرخ Telmico مبلغ GEL ۲۰٫۲۶ هزینه دارد (۱۰۰ ضرب‌در ۰٫۲۰۲۶۱) و با نرخ EP Georgia Supply مبلغ GEL ۱۹٫۷۳، که حدود $۷٫۸ و $۷٫۶ است.

برای آب، همان کمیسیون Georgian Water and Power را فهرست می‌کند که تعرفهٔ خانگی کنتوری آن برای ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ برابر GEL ۰٫۵۰۰ برای هر متر مکعب با احتساب مالیات بر ارزش افزوده است، و Batumi Water که تعرفهٔ خانگی کنتوری آن برای ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ برابر GEL ۰٫۵۱۸ برای هر متر مکعب است (GNERC: تعرفه‌های تأمین آب). تعرفه‌های خانگی بدون کنتور GEL ۴٫۵۱۷ برای هر نفر در ماه برای Georgian Water and Power و GEL ۲٫۶۲۶ برای هر نفر در ماه برای Batumi Water است. با نرخ‌های کنتوری، ۱۰ متر مکعب در یک ماه GEL ۵٫۰۰ و GEL ۵٫۱۸ هزینه دارد. هر دو دورهٔ تعرفه در ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابند، پس این‌ها تعرفه‌های جاری در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ هستند و دوره‌ای تازه در پی خواهد آمد.

هزینه‌های سرویس یک ساختمان، هر کارمزد بهره‌بردار هتلی و تقسیم درآمد استخر اجاره را خود ساختمان یا بهره‌بردار تعیین می‌کند و نه یک تعرفهٔ عمومی، و چند صفحهٔ آگهی می‌گویند که این مبلغ موضوعی برای قرارداد فروش است. مالیات بر ملک، دیگر هزینهٔ جاری مالکیت، در بخش مالیات بالا آمده است، و راهنمای هزینه زندگی در گرجستان به‌عنوان یک خارجی خدمات شهری را کنار اجاره و غذا قرار می‌دهد.

سوالات متداول

آیا خارجی‌ها می‌توانند ملک در گرجستان بخرند؟

قوانینی که برای این صفحه خوانده شد مالکیت خارجی‌ها بر زمین کشاورزی را محدود می‌کنند و برای آپارتمان روی زمین غیرکشاورزی محدودیت معادلی ندارند. بر پایهٔ ماده ۱۸۳ قانون مدنی، خرید ملک در گرجستان به معامله‌ای کتبی و ثبت حق تملک‌کننده در ثبت عمومی نیاز دارد، و مواد مربوط به پروانهٔ اقامت در قانون وضعیت حقوقی بیگانگان فرض می‌کنند که خارجی مالک ملکی غیرکشاورزی است.

ثبت ملک در گرجستان چقدر طول می‌کشد و چه هزینه‌ای دارد؟

NAPR برای ثبت ظرف ۴ روز کاری مبلغ GEL ۱۵۰، ظرف ۱ روز کاری GEL ۲۷۰ و در روز تسلیم درخواست GEL ۳۵۰ می‌گیرد، که با نرخ NBG یعنی ۲٫۵۹۴۹ حدود $۵۷٫۸، $۱۰۴٫۱ و $۱۳۴٫۹ است. این‌ها هزینه‌های دولتی ثبت ملک در گرجستان هستند و هزینه‌های سردفتر، ترجمه و ارزیابی را شامل نمی‌شوند.

چه مالیات‌هایی بر ملک در گرجستان اعمال می‌شود؟

قانون مالیات هیچ مالیاتی بر تملک ملک فهرست نمی‌کند. برای مالکان، مالیات بر ملک شخص حقیقی غیر از زمین ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار است، و از زمان قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ مورخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶، در صورتی که درآمد خانوار در سال پیش GEL ۱۰۰٬۰۰۰ یا کمتر بوده باشد معافیت وجود دارد. درآمد اجارهٔ فضای مسکونی بدون کسورات با ۵ درصد مشمول مالیات است، و مازاد حاصل از فروش آپارتمانی که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است.

آیا خرید ملک در گرجستان پروانهٔ اقامت می‌دهد؟

هیچ خریدی به‌تنهایی پروانه نمی‌دهد. آژانس توسعه خدمات عمومی بر پایهٔ درخواستی جداگانه یک پروانهٔ کوتاه‌مدت به بیگانه‌ای می‌دهد که ملک غیرکشاورزی با ارزش بازار کارشناسی‌شدهٔ بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری دارد، و پروانه با پایان یافتن مالکیت پایان می‌یابد. هزینه‌ها بسته به روز تصمیم GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ است.

آیا خریدار ملک در گرجستان می‌تواند وام مسکن بگیرد؟

محدودیت‌های NBG بر هر وام‌دهنده اعمال می‌شود: ۹۰ درصد نسبت وام به ارزش برای وام‌های لاری و ۷۰ درصد برای وام‌های ارز خارجی، با محدودیت‌های پرداخت به درآمد بر اساس درآمد و ارز. اینکه یک بانک به غیرمقیم وام بدهد و با چه پیش‌پرداختی، تصمیم همان بانک است، و صفحه‌هایی که طرح پرداخت چاپ می‌کنند، به‌جای آن طرح اقساط سازنده را می‌آورند، با پرداخت‌های اول ۱۰ تا ۳۰ درصد.

۱۰۱ پروژهٔ فهرست‌شدهٔ ملک در گرجستان کجا هستند؟

طبق صفحه‌های آگهی در ۹، ۱۲ و ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶، شصت‌وچهار پروژه در تفلیس، بیست‌وسه پروژه در باتومی، یک پروژه در کواریاتی، هفت پروژه در گونیو، یک پروژه در کوبولتی، یک پروژه در رستاوی، دو پروژه در باکوریانی، یک پروژه در سیونی و یک پروژه در کوتایسی است. صفحه‌ها قیمت‌های شروع را از USD ۴۲٬۴۵۵ تا USD ۲۵۰٬۰۰۰ به‌صورت مبلغ کل در ۴۴ صفحه چاپ می‌کنند (یکی از آن‌ها از نرخ هر متر مربع محاسبه شده است)، نرخ یورو برای هر متر مربع را در یک صفحه، «قیمت با درخواست» را در دو صفحه و بازهٔ دلاری هر متر مربع را بدون مبلغ کل در پنج صفحهٔ Domus؛ شش صفحهٔ Orbi Group، نوزده صفحهٔ Archi و شش صفحهٔ Monolith قیمتی چاپ نمی‌کنند، و هجده صفحهٔ BLOX و Gumbati و x2 قیمت شروعی چاپ نمی‌کنند یا منابعشان با هم فرق دارد (ده صفحهٔ x2 قیمتی چاپ نمی‌کنند: چهار صفحه فقط آگهی تاریخ‌دار قسط ماهانه دارند، Bakuriani 4Rest آگهی با نرخ هر متر مربع، و پنج صفحهٔ دیگر هیچ‌کدام). سیزده صفحه از این ۴۴ صفحه، صفحه‌های m2 و w2 هستند که قیمت درخواستی تک‌تک واحدها را چاپ می‌کنند، و هفت صفحهٔ دیگر قیمت را از انتخابگر یا فهرست واحدهای سازنده می‌گیرند.

آپارتمان‌ها به‌ازای هر متر مربع چقدر قیمت دارند؟

Galt & Taggart میانگین قیمت آماده‌تحویل بازار اولیه را در باتومی در ژوئن ۲۰۲۶ برابر USD ۱٬۹۶۰ برای هر متر مربع و برای آپارتمان‌های اولیهٔ وایت‌فریم در تفلیس در دسامبر ۲۰۲۵ برابر USD ۱٬۳۷۳ گزارش کرد؛ مبناها فرق دارند، پس این دو مستقیماً قابل مقایسه نیستند. شاخص قیمت‌های پیشنهادی ساختمان‌های نوساز تفلیس در Geostat، به لاری، در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ نسبت به یک سال پیش ۵٫۹ درصد بالا رفته بود.

آیا ساختمانی که هنوز در دست ساخت است به همین شیوه ثبت می‌شود؟

در آغاز نه. قرارداد پیش‌خرید تا زمان ساخت شرایط را تثبیت می‌کند، و مالکیت پس از تکمیل و پرداخت کامل ثبت می‌شود، طبق صفحه‌های NEXT. قانون مدنی ثبت را لحظهٔ پیدایش مالکیت می‌داند، و تاریخ‌های تحویل در صفحه‌های آگهی گفته‌های سازنده‌ها هستند.

پروژه‌های ساحلی چقدر از فرودگاه و از تفلیس فاصله دارند؟

در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ فاصلهٔ جاده‌ایِ مسیریابی‌شده از فرودگاه باتومی تا گونیو ۸٫۰ km و تا کواریاتی ۱۰٫۳ km بود، و از ایستگاه مرکزی باتومی تا میدان آزادی تفلیس ۳۵۲٫۹ km. قطار میان دو شهر طبق جدول زمانی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ حدود ۴ ساعت طول می‌کشد، که پیوند ریلی معمول برای ملک در گرجستان است که در دو سوی کشور بازدید می‌شود.

خدمات شهری در یک آپارتمان گرجستان چقدر هزینه دارد؟

GNERC برق خانگی را برای ۱۰۱ kWh نخست در Telmico برابر ۲۰٫۲۶۱ تتری برای هر kWh و در EP Georgia Supply برابر ۱۹٫۷۳۱ فهرست می‌کند، معتبر تا ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷، و آب کنتوری را GEL ۰٫۵۰۰ برای هر متر مکعب در Georgian Water and Power و GEL ۰٫۵۱۸ در Batumi Water. هزینه‌های سرویس ساختمان را هر ساختمان تعیین می‌کند.

آخرین بررسی: 9 نوامبر 2026 (فهرست پروژه‌ها: 13 نوامبر 2026). منابع: Geostat: جمعیت ۲۰۲۶؛ Geostat: شهرداری‌ها؛ Geostat: تراکم؛ Geostat: سرشماری ۲۰۲۴؛ Geostat: گردشگری ورودی ۲۰۲۵؛ Geostat: شاخص قیمت املاک مسکونی Q3 ۲۰۲۶؛ Geostat: پروانه‌های ساخت ۲۰۲۵؛ NAPR: هزینهٔ ثبت؛ NAPR: هزینهٔ اطلاعات؛ آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA): پروانه‌های اقامت؛ آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA): صفحهٔ تابعیت؛ قانون مالیات؛ قانون مدنی؛ قانون وضعیت حقوقی بیگانگان؛ قانون مالکیت زمین کشاورزی؛ سازمان درآمد (Revenue Service): مالیات بر ملک؛ EY: گزارش مالیاتی؛ NBG: نرخ‌های ارز؛ NBG: PTI و LTV؛ NBG: نرخ سیاستی؛ GNERC: تعرفه‌های برق؛ GNERC: تعرفه‌های آب؛ راه‌آهن گرجستان؛ بهره‌بردار فرودگاه باتومی؛ فرودگاه تفلیس: اتوبوس؛ Georgia Today: سفر هوایی ۲۰۲۵؛ Georgia Today: ستون حقوقی؛ Galt & Taggart: باتومی 2Q26؛ Galt & Taggart: تفلیس ۲۰۲۵؛ Wikipedia: Georgia؛ Wikipedia: Gonio؛ Wikipedia: Kvariati؛ Wikipedia: Sarpi؛ Project OSRM؛ OpenStreetMap Nominatim؛ Energo-Pro: گرجستان؛ Archi: صفحه‌های پروژه؛ m2: صفحه‌های پروژه (m2.ge)؛ w2: صفحه‌های پروژه (w2.ge)؛ Domus: صفحه‌های پروژه (domusi.com)؛ Monolith: صفحه‌های پروژه (monolith.ge)؛ BLOX: صفحه‌های پروژه (blox.ge)؛ Gumbati: صفحه‌های پروژه (gumbati.ge)؛ x2: صفحه‌های پروژه (x2.ge)؛ و ۱۰۱ صفحهٔ آگهی که در جدول‌ها نام برده شده‌اند.