Купить недвижимость в Грузии

Главное правило, от которого зависит всё остальное

В Грузии самый открытый для иностранцев рынок недвижимости в регионе, и с большим отрывом. Не нужно ни разрешения, ни местного партнёра, ни минимальной суммы; нет ограничений по гражданству и нет отдельных «зон для иностранцев». Нерезидент покупает несельскохозяйственную недвижимость на тех же основаниях, что и гражданин Грузии, а право собственности обычно регистрируется за один рабочий день. Вход в наш портфель начинается с $45 276.

И есть то, о чём буклеты умалчивают. Все проекты на этой странице находятся в Батуми или Гонио. Ни одного в Тбилиси. Это не упущение — так выглядит то, что мы действительно представляем, и это принципиально важно, потому что Батуми — это сезонный черноморский курорт, а Тбилиси — столица с круглогодичным спросом. Как инвестиции они ведут себя совершенно по-разному.

Вам будут называть валовую доходность 10–12% по Батуми. Это цифры посуточной аренды, и они опираются на сезон примерно с июня по сентябрь. Четыре месяца сезона, растянутые на годовую доходность, — совсем не то же самое, что тбилисская долгосрочная аренда с меньшей ставкой, но с двенадцатью месяцами загрузки. Батуми может быть отличной покупкой. Просто это не тот круглогодичный арендный рынок, который рисуют таблицы доходности, и понимать это нужно до подписания.

Грузия: коротко о главном

Две строки в этой таблице делают основную работу. Отсутствие налога при покупке плюс регистрация за один день — сочетание действительно редкое: на большинстве рынков закладывают 3–8% и несколько недель. И сельхозземля — единственная реальная стена: если участок отнесён к сельскохозяйственным, иностранное физлицо им владеть, как правило, не может, что бы ни говорил продавец. Для квартир и курортных комплексов, а это всё, о чём идёт речь ниже, вопрос попросту не возникает.

Все 12 проектов по цене

Восемь из двенадцати указаны с общей стартовой ценой. Четыре комплекса Wyndham в Гонио продаются по цене за квадратный метр — для этого застройщика это нормально, но прямое сравнение делает бессмысленным, поэтому они вынесены в отдельную таблицу.

Четыре проекта с ценой за квадратный метр

Мы показываем арифметику, а не красивый заголовок, потому что заголовок был бы нечестным. Цифра «$2 257» рядом с виллой — это ставка, а не цена, и подавать её как порог входа, как регулярно делают агрегаторы, значит занижать реальную стоимость на два порядка. Запросите у нас актуальный список квартир и полную стоимость конкретного лота — только это число что-то значит.

Как на самом деле читается ценовая лестница

Если на минуту отложить проекты с ценой за метр, картина простая. Квартиры в Батуми в нашем портфеле — от $45 276 до $83 000. Это очень узкий диапазон, меньше чем двукратный от низа до верха, и он говорит о реальном: перед вами рынок среднеэтажных прибрежных жилых комплексов для одного и того же покупателя, а не рынок с полноценным люксовым сегментом сверху.

Комплексы Wyndham в Гонио — исключение и другой продукт: под брендом, ниже плотность, в 15 км южнее города, и цена соответствующая. Если нужен батумский аналог премиальной покупки, сегодня это именно они.

Чего вы здесь не найдёте ни за какие деньги — квартиры в Тбилиси, реставрации в старом городе, виноградника в Кахетии или дома в горах Сванетии. Эти рынки существуют, некоторые из них прекрасны. Просто мы их не представляем.

Батуми и Гонио — что вы покупаете на самом деле

Батуми — столица Аджарии и второй город Грузии, черноморский порт, за последние пятнадцать лет переизобретённый как курорт. Силуэт, который вы видите на фотографиях — Башня алфавита, овальная арка Courtyard Marriott — построен недавно. Семь из двенадцати наших проектов находятся в самом городе, в пределах бульвара и пляжа.

Гонио — примерно в 15 км южнее, в сторону турецкой границы: более тихий и малоэтажный участок побережья вокруг римской крепости. Здесь расположены все четыре проекта Wyndham. Море, горы за спиной, гораздо меньше ночной жизни — другой отдых и другой арендатор.

Общее у них одно: черноморский сезон. Батуми загружен примерно с июня по сентябрь, по краям тише, а зимой действительно пусто. Всё в арендной логике вытекает из этой фразы.

Где здесь Тбилиси и почему его нет на этой странице

Тбилиси — круглогодичный рынок. Там профессиональные арендаторы, спрос со стороны дипмиссий и НКО, университеты, ИТ и аутсорсинг, и, что решает, двенадцать месяцев загрузки вместо четырёх. Валовая доходность обычно ниже батумских посуточных цифр, но она зарабатывается весь год и куда меньше зависит от неудачного сезона, ситуации на границе или погоды.

Если ваш приоритет — стабильный доход от долгосрочной аренды, логичнее Тбилиси, и мы скорее скажем это прямо, чем продадим вам квартиру в Батуми под тбилисскую логику. Если приоритет — приморская квартира, которой вы будете пользоваться сами и сдавать в сезон, то Батуми — правильный рынок, а эта страница — правильная страница.

Примечание о наших объявлениях. Шесть из двенадцати проектов ниже сейчас отмечены в нашей системе одновременно как Батуми и Тбилиси. Эта разметка ошибочна: все двенадцать — объекты в Батуми или Гонио, а Гонио примерно в 370 км от Тбилиси. Мы это исправляем. Если вы пришли сюда по запросу про Тбилиси — причина в этом.

Что иностранец может и чего не может купить

Может: квартиры, дома, коммерческие помещения и несельскохозяйственную землю — на своё имя, с полным правом собственности, без ограничений по сумме и количеству. ВНЖ для покупки не требуется. Ни номинала, ни местной компании, ни разрешения.

Как правило, не может: сельскохозяйственную землю. Грузия ограничила владение сельхозземлёй для иностранцев, и хотя нормы несколько раз пересматривались, практический вывод для иностранного физлица один: сельхозучастки недоступны. Если вам продают «землю с домом», получите кадастровую категорию в письменном виде до любой оплаты.

Это единственная юридическая проверка, которая в Грузии действительно имеет значение, и именно поэтому курортные квартиры здесь настолько беспроблемны: квартира в зарегистрированном доме этот вопрос просто не поднимает.

Сколько стоит сама покупка

Сделка в Грузии действительно дешёвая. Сравните с примерно 8% на новостройке в Омане или с набором комиссий в Дубае — на покупке за $60 000 разница существенная: по региональным меркам это почти бесплатная сделка.

Налоги простыми словами

Ежегодный налог на имущество. Грузия облагает имущество ежегодно только если доход домохозяйства превышает установленный порог; ниже него обязанности нет. Выше — ставки до 1% от оценочной стоимости. Большинство иностранных владельцев одной курортной квартиры под него не попадают, но зависит это от совокупного задекларированного дохода, а не от объекта.

Доход от аренды. Физлицо, сдающее жильё, может выбрать плоскую ставку с валовой аренды — обычно 5% — без вычетов. Просто и низко, и это одна из настоящих сильных сторон рынка.

Продажа. Жильё, которым владели более двух лет, при продаже для физлиц, как правило, освобождается. Продажа раньше двух лет делает прибыль налогооблагаемой. Если покупаете на котловане с расчётом перепродать на сдаче, планируйте именно вокруг этой двухлетней отметки.

Ничто из перечисленного не заменяет консультацию грузинского налогового советника, и пороги двигаются. Считайте таблицу ориентиром, а не налоговой позицией.

ВНЖ

Грузия несколько лет предлагает вид на жительство, привязанный к владению недвижимостью выше определённой стоимости. Порог уже поднимали — существенно в 2019 году — и вместе с ним менялись условия продления и получения постоянного статуса.

Поэтому мы не станем печатать здесь цифру, которая устареет. Скажем прямо другое: большинство квартир на этой странице находятся ниже уровня, на котором этот путь исторически был доступен, а ближе всего к нему подходят комплексы Wyndham в Гонио. Если ВНЖ — цель покупки, а не приятный бонус, скажите об этом сразу: это меняет список проектов, которые стоит рассматривать. Наша актуальная позиция — на странице о получении ВНЖ в Грузии.

Доходность и проблема сезонности

Валовую доходность посуточной аренды в Батуми обычно называют в диапазоне 8–12%. На первый взгляд это одна из самых высоких цифр в регионе. Под ней лежат три вещи.

Сезон короткий. Пик спроса — примерно с июня по сентябрь. Цифра в 10% обычно построена на сильных летних суточных ставках, пересчитанных на год, — это не 10%, заработанные равномерно за двенадцать месяцев.

Валовая — не чистая. Посуточная сдача означает управление, уборку, бельё, комиссию площадок, коммунальные платежи и повышенный износ. На сезонной приморской квартире разрыв между валовой и чистой доходностью шире, чем на долгосрочной аренде, а не уже.

Предложение продолжает расти. Батуми стабильно строится уже десять лет. Новые корпуса конкурируют с вашим за те же четыре месяца.

С поправкой на всё три реалистичная чистая доходность заметно ниже заголовочной. Это не довод против покупки: удачно расположенная квартира в Батуми за $55 000 вполне может показывать достойный результат, а низкие транзакционные издержки и низкие налоги очень помогают. Это довод против покупки по заголовку.

Стройка или готовое?

Большая часть того, что мы предлагаем, сдана или близка к сдаче, со сроками около 2025 года. Покупка на стадии строительства в Грузии несёт обычные риски плюс один местный нюанс: регулирование застройщиков мягче, чем в Заливе, и аналога дубайского эскроу, защищающего платежи, здесь нет. Покупка у застройщика с уже сданными домами, по которым можно пройтись, здесь значит больше, чем на рынке с обязательным эскроу.

Каждый застройщик на этой странице уже сдавал объекты в Батуми. Это сделано намеренно.

Риски без прикрас

Концентрация. Один город, одно побережье, один сезон. Если у Батуми будет плохой год, он будет плохим сразу для всего на этой странице.

Геополитика. Грузия расположена в непростом регионе и имеет неурегулированные территориальные споры. Это заложено в цену — отчасти поэтому вход стоит $45 000, а не $150 000 — но риск реален и не исчезает оттого, что буклет о нём молчит.

Валюта. Цены в долларах, аренда часто собирается в лари. Этот разрыв несёте вы.

Застройщик. Мягкое регулирование, отсутствие эскроу. Проверка застройщика — не опция.

Ликвидность выхода. Вторичный рынок квартир в Батуми в иностранной собственности тоньше первичного. Рассчитывайте держать, а не торговать, и помните про двухлетнюю отметку по налогу с продажи.

Грузия, Оман или ОАЭ?

Грузия уверенно выигрывает по порогу входа, стоимости сделки и свободе владения. Проигрывает по глубине рынка, по сезонности и по объёму защиты капитала, встроенной в рынки Залива. Для первой зарубежной покупки на скромную сумму такой размен часто оправдан. Для крупного размещения читайте рядом Оман и ОАЭ.

Семь проверок перед покупкой в Грузии

1. Подтвердите категорию земли. Несельскохозяйственная, письменно, из кадастра — не со слов продавца.
2. Требуйте полную цену, а не ставку. Особенно по проектам Wyndham в Гонио, где названная цифра — за квадратный метр.
3. Уточните, что входит в «с отделкой». У батумских застройщиков это сильно различается и часто идёт отдельным пакетом.
4. Попросите список сданных домов застройщика. И съездите посмотреть хотя бы один.
5. Считайте сезон, а не год. Стройте арендную модель на четырёх сильных месяцах, всё сверху — бонус.
6. Зафиксируйте управление письменно. Кто сдаёт, под какую комиссию и кто платит за уборку между гостями.
7. Если цель — ВНЖ, сначала уточните действующий порог. Он менялся, и большая часть этой страницы находится ниже него.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость в Грузии?

Да, свободно. Несельскохозяйственную недвижимость иностранное физлицо покупает на тех же основаниях, что и гражданин: на своё имя, без разрешения, без минимальной суммы и без требования ВНЖ. Исключение — сельхозземля, она, как правило, закрыта.

Какой самый доступный объект в Грузии у вас есть?

Mardi Hills в Батуми, от $45 276.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Грузии?

Путь через недвижимость есть, но он работает выше стоимостного порога, который со временем повышали. Большинство квартир на этой странице находятся ниже него. Уточните действующее правило до покупки с этой целью.

Плачу ли я налог при покупке?

Налога при покупке или переходе права в Грузии нет. Вы платите небольшую пошлину за регистрацию и, если привлекаете, юриста.

Какую доходность ждать в Батуми?

Обычно называют валовые 8–12% на посуточной аренде. Чистая заметно ниже с учётом управления, уборки, комиссий и четырёхмесячного сезона. Считайте консервативно.

Батуми или Тбилиси для инвестиций?

Тбилиси — для стабильной долгосрочной аренды круглый год; Батуми — для приморской квартиры, которой пользуетесь сами и сдаёте в сезон. Это разные активы. Мы сейчас представляем только Батуми и Гонио.

Можно ли продать без налога с прибыли?

Жильё, которым владели более двух лет, для физлиц, как правило, освобождается. Продажа раньше двух лет делает прибыль налогооблагаемой.

Безопасно ли покупать на стадии строительства?

Риск выше, чем в Заливе, потому что законодательного эскроу, защищающего платежи, нет. Покупайте у застройщиков со сданными и заселёнными домами, которые можно осмотреть.

Вывод

Грузия — самая простая страна региона для того, чтобы иностранец действительно владел недвижимостью, и одна из самых дешёвых для покупки и содержания. Без разрешений, без налога при покупке, регистрация за день, 5% с аренды и ноль с прибыли после двух лет — это действительно хорошая конструкция, и это не маркетинг.

Чем она не является — так это большим, глубоким, круглогодичным арендным рынком. Мы представляем двенадцать прибрежных проектов в одном городе с четырёхмесячным сезоном, от $45 276. Купленные как то, чем они являются — недорогая приморская квартира, которой вы пользуетесь, сдаёте летом и держите годами, — они имеют большой смысл. Купленные под заголовок «12% годовых» — разочаруют.

Скажите, какой из этих двух сценариев ваш, и мы покажем три подходящих проекта вместо всех двенадцати.

Похожие разделы на сайте

По району: Батуми. По типу: апартаменты, студии, с отделкой, дома у моря, таунхаусы. По теме: юридические проверки до подписания, ВНЖ в Грузии.