Archi Guramishvili Tbilisi: источники и цены, обзор (2026)

Проект Archi Guramishvili Tbilisi — это 32-этажное многофункциональное здание на проспекте Гурамишвили в районе Надзаладеви, и по данным застройщика (archi.ge, проверено 12 ноября 2026 г.) статус строительства — Ongoing («в процессе»), показатель выполнения — 87 процентов.

Этот обзор проекта Archi Guramishvili Tbilisi сопоставляет страницу застройщика с тем, что публикуют Korter, каталог перепродавца и объявление брокера, причём каждая цифра приводится с источником и датой. Страница застройщика не публикует ни цену, ни дату передачи объекта, поэтому в обзоре цифры лишь поставлены рядом, без выбора между ними. К ним добавлены ежемесячный журнал хода строительства, публичная выгрузка квартир, окрестности станции метро Грмагеле и грузинские правила покупки, налогообложения и получения вида на жительство.

Обзор проекта Archi Guramishvili Tbilisi

По данным застройщика (страница проекта на archi.ge, проверено 12 ноября 2026 г.), здание находится на проспекте Гурамишвили в Тбилиси. В примечании к адресу сказано, что оно строится на улице Ксани, в 100 метрах от станции метро Грмагеле, тогда как в грузиноязычном тексте застройщика и в его новости от 16 ноября 2021 г. говорится о двух минутах пешком. Застройщик показывает статус Ongoing и показатель выполнения 87 процентов; страница не поясняет, что именно измеряет этот процент, например этажи, работы или стоимость.

В тексте описано многофункциональное здание в 32 этажа с зелёным двором площадью 1 500 м², детской площадкой и четырьмя уровнями парковки. Значки инфраструктуры показывают детскую площадку, коммерческие помещения, парковку, генератор и резервуар для воды. В списке материалов названы блок Ytong, бетон Heidelberg, стекло с низким излучением, панели HPL и краска Caparol. Рекламные формулировки застройщика о местоположении здесь опущены.

Счётчики продаж на странице показывают ноль и для квартир в продаже, и для проданных квартир, поле цены пусто, условия оплаты не заполнены. Единственные данные по отдельным квартирам на стороне застройщика — это публичная выгрузка квартир, стоящая за страницей, где 151 запись, и карта парковки; обе рассмотрены в разделе 5. Третьи стороны публикуют намного большие итоговые числа квартир, о чём говорится в разделе 2.

Что каждый источник публикует о квартирах, отделке, цене и передаче объекта

Четыре источника ниже были открыты 12 ноября 2026 г.; цены Korter датированы 25 октября 2026 г., а объявление на Realting последний раз обновлялось 31 июля 2024 г. В таблице повторены слова и цифры каждого источника, включая места, где они расходятся, и выбор между ними не делается.

Три различия важны для прочтения этих цифр. Во-первых, итоговые числа квартир могут описывать разные вещи: Korter приводит 1 175 квартир, sea-inside.net — 591 лот, а в публичном списке застройщика 151 запись. Строка наличия у Korter в сумме даёт 210 (10, 151 и 49), и это третья цифра. Ни один из источников не объясняет, как был получен его счёт.

Во-вторых, формулировки о передаче объекта различаются по сути, а не только по дате. Korter указывает квартал, Realting указывает год постройки — 2025 — в объявлении, последний раз обновлённом в июле 2024 г., sea-inside.net пишет, что дата уточняется, а archi.ge не указывает никакой. 1-й квартал 2027 г. у Korter заканчивается 31 марта 2027 г., то есть через 169 дней после последней записи журнала застройщика от 13 октября 2026 г.; этот интервал — расчёт, а не утверждение какого-либо источника.

В-третьих, по-разному трактуется 5-й этаж. Страница застройщика отмечает, что на 5-м этаже все квартиры проданы, и в списке квартир на 5-м этаже квартир нет, тогда как sea-inside.net показывает лоты 141, 146 и 156 на 5-м этаже как доступные. Отделка также описана по-разному: Korter говорит о комплектации типа frame, sea-inside.net — об отделке под ключ. Обе версии приведены так, как напечатаны, а письменная спецификация от продавца — способ выяснить, что именно входит в конкретную квартиру.

Ценовые ориентиры по источникам и датам

Застройщик не публикует цену, поэтому каждая цена ниже — ориентир сайта-объявлений, перепродавца или брокера либо статистическая медиана, но никогда не цена Archi. В таблице каждая цифра дана с тем, что она охватывает, и с датой.

Из лотов sea-inside.net можно получить диапазон за м² делением: 20 опубликованных лотов составляют от USD 1 060 до 1 137 за м², медиана — USD 1 093. Это расчётные цифры, а не цены, опубликованные источником.

По типам: единственный лот «2 спальни» — 67,5 м² за USD 71 523; 12 лотов «3 спальни» — от 76,1 до 90 м² по цене от USD 84 954 до 97 550; 7 лотов «4 спальни» — от 120,4 до 120,6 м² по цене от USD 131 608 до 131 826. Цена из заголовка, USD 59 000, среди опубликованных лотов не встречается.

Чтобы увидеть, что означает цифра Korter за м² при площадях из списка квартир застройщика, в следующей таблице USD 1 151 умножено на четыре площади. Это арифметика только для ориентира: ни Korter, ни застройщик не публикуют эти итоги, а реальная цена зависит от квартиры, этажа и отделки.

В столбце с лари использован официальный курс Национального банка Грузии на 12 ноября 2026 г. (USD 1 = GEL 2,5933), который банк публикует на своей странице курсов валют; пересчёт — это расчёт, а договор в лари или долларах устанавливает собственный курс.

По тому же курсу стартовая цена Korter составляет около GEL 2 985 за м². Медианы Geostat статистическая служба указывает в лари, поэтому эквиваленты в долларах в таблице выше — тоже пересчёты.

Сравнение источников ограничено тем, что измеряет каждый из них. Geostat сообщает медианные цены предложения новых квартир по районам, Galt & Taggart — средние значения продаж квартир в состоянии white frame на первичном рынке, Korter — стартовую цену одного проекта, а sea-inside.net перечисляет запрашиваемые цены отдельных лотов.

Geostat также публикует медианы по всему Тбилиси в разрезе состояния отделки: GEL 3 287 за м² для black frame, 3 752 для white frame и 4 493 для green frame, и состояние отделки, в котором продаётся конкретная квартира, меняет сравнение.

Об условиях оплаты: sea-inside.net пишет о 10 процентах первоначального взноса и 90 процентах ежемесячными платежами до окончания строительства, с условиями, которые могут меняться. Korter упоминает рассрочку и ипотеку TBC без графика. Ни то, ни другое не является графиком застройщика, потому что archi.ge оставляет поле условий оплаты пустым. Письменный график платежей относится к списку в разделе 9.

Журнал хода строительства до 13 октября 2026 г. по корпусам

На странице проекта на archi.ge есть журнал хода работ из 66 записей с 3 января 2023 г. по 13 октября 2026 г.: 24 записи в 2023 г., 23 в 2024 г., 9 в 2025 г. и 10 в 2026 г. У пятидесяти пяти записей есть текст, первая датирована 23 мая 2023 г., а самый длинный перерыв между двумя записями — 117 дней. Последняя запись сделана через 1 379 дней после первой и через 1 239 дней после первой записи с текстом; оба числа рассчитаны по датам.

До августа 2025 г. записи говорят о первой и второй частях; с 30 сентября 2025 г. — о блоках A и B. Страница не сообщает, что эти обозначения относятся к одним и тем же двум секциям, а её панель статуса по-прежнему показывает один проект. В таблице сохранены формулировки каждой записи. Количество этажей ниже — то, что указано в журнале, а не независимый подсчёт.

В последней записи от 13 октября 2026 г. перечислены работы по видам для блока A (32 этажа) и блока B (31 этаж). В таблице приведены диапазоны этажей, указанные в журнале, и число этажей в каждом диапазоне; это подсчёт диапазона, а не показатель завершённости этажа.

В блоке A в работе также указаны облицовка фасада балконов на этажах 2–29 и утепление кровли, а облицовка лестниц и вентилируемый фасад на этажах 1–29 значатся как начинающиеся.

В более ранних записях упоминаются коммерческие помещения: в тексте по блоку A от 3 апреля 2026 г. блочная кладка коммерческих помещений с -3-го по -1-й этаж значится в работе, а в тексте по блоку B от 8 сентября 2026 г. блочная кладка коммерческих помещений с -3-го по 1-й этаж значится завершённой. В журнале не названы ни полы, ни краска, ни сантехника, поэтому по нему нельзя прочитать отделку квартир.

У Korter есть собственная серия строительных фотографий здания с пятью фиксированными точками съёмки и последним обновлением в ноябре 2026 г. На странице застройщика также есть галерея визуализаций. Ни журнал, ни серия фотографий не определяют цифру 87 процентов, а осмотр объекта или заключение инженера — обычный способ сопоставить показатель выполнения с фактически выполненными работами.

Публичная выгрузка квартир и карта парковки

Публичные данные застройщика о квартирах (данные фильтра квартир и список квартир по поиску) содержат 151 квартиру по проекту 334 среди 4 159 квартир по всем проектам Archi. Ни одна не отмечена как проданная или забронированная, а поле цены у каждой равно 0. В записях указаны комнаты, общая площадь, жилая площадь, «летняя» площадь и этаж. Данные не определяют «летнюю» площадь, и в обзоре она приводится так, как напечатана; в каждой записи общая площадь равна сумме жилой и «летней».

Средняя площадь по всему списку — 91,2 м². Доля площади балконного типа в общей составляет около 21 процента в двухкомнатных квартирах, 19,5 процента в трёхкомнатных и 30,9 процента в четырёхкомнатных, так что жилая площадь составляет меньшую часть общей, чем можно подумать по заявленной площади. У самых больших четырёхкомнатных квартир площадью от 120,1 до 120,6 м² «летняя» площадь составляет примерно по 40 м².

По этажам список смещён к верхней части здания: на этажах 1–5 находятся 10 квартир, на этажах 6–10 — 6, на этажах 11–15 — 5, на этажах 16–20 — 14, на этажах 21–25 — 35 и на этажах 26–32 — 81.

На 5-м этаже в списке нет ни одной квартиры, что согласуется с отметкой «все проданы», которую страница показывает для него. Это список записей, которые система застройщика выдала 12 ноября 2026 г., а не заявление о том, что открыто для продажи; счётчики на странице показывают ноль, и для резервирования ориентиром служит письменный список наличия от продавца.

Площади и число комнат у Korter не следуют той же группировке. Korter указывает от 51,8 до 120,6 м², и в его строке наличия 151 трёхкомнатная позиция, тогда как в списке застройщика 87 трёхкомнатных квартир. Две цифры 151 — это отдельные подсчёты, которые случайно совпали. Korter и sea-inside.net также используют слово «спальни» для того, что застройщик называет комнатами, и письменная поэтажная планировка с номером квартиры позволяет определить, какая планировка имеется в виду.

На карте парковки показано 349 мест с номерами от 1 до 313 и от 317 до 352, из которых 124 отмечены как проданные. В тексте страницы говорится о четырёх уровнях, а уровни на карте — -3, -2, -1 и 1. Парковочное место может оцениваться отдельно от квартиры, поэтому вопрос о том, включено ли оно в цену, продаётся отдельно или сдаётся в аренду, следует задать продавцу в письменном виде.

Расположение проекта Archi Guramishvili Tbilisi: Санзона, Надзаладеви и метро Грмагеле

Здание находится в районе Надзаладеви в Тбилиси — столице с населением 1 369,4 тыс. человек на 1 января 2026 г. по данным Geostat, что составляет 34,7 процента от 3 941,1 тыс., учтённых по всей Грузии. Korter относит его к Санзоне, одному из микрорайонов, которые Wikipedia перечисляет для Надзаладеви наряду с самим Надзаладеви, Темкой, Лоткини и Авшниани. В той же статье указана численность населения района — 154 500 человек в 2017 г.; это данные 2017 года, а не текущие.

В тексте sea-inside.net район назван «Дидубе и Дигоми» — так называется соседний район Дидубе; Wikipedia пишет, что этот район включает Дидубе и массив Дигоми. В заголовке той же страницы каталога и у Korter указан Надзаладеви, поэтому в обзоре используется этот район, а другая формулировка зафиксирована в разделе 2.

Ближайшая станция — Грмагеле (Ghrmaghele) на Ахметели-Варкетилской линии. По данным Wikipedia, она открыта 28 ноября 1985 г., представляет собой подземную станцию с островной платформой, а её координаты — 41,765543; 44,789869. Её соседи по линии — «Гурамишвили», открытая 16 ноября 1985 г. и ранее называвшаяся «Темка», и «Дидубе», наземная пересадочная станция рядом с автовокзалом Дидубе.

Тбилисский метрополитен открыт 11 января 1966 г., имеет две линии и 23 станции; его оператор, Тбилисская транспортная компания, сообщает, что полностью принадлежит мэрии Тбилиси и управляет метро с 1966 г.

Маркер на карте застройщика расположен в точке 41,76828; 44,78714. Прямая от этого маркера до координат станции Грмагеле составляет 0,38 км, а пешеходный маршрут, рассчитанный сервисом маршрутизации OpenStreetMap, — 0,48 км, около 6,4 минуты при скорости пешехода, принятой в сервисе.

100 метров и две минуты пешком — это утверждения застройщика; страница не сообщает, между какими точками они измерены, а и маркер, и координата станции — это точки, а не входы. Расчётные цифры приведены рядом в таблице и не предлагаются как поправка.

Маршруты были рассчитаны 12 ноября 2026 г. от маркера на карте застройщика до координат, которые Wikipedia приводит для каждого места, с помощью сервиса маршрутизации OpenStreetMap для профилей пешехода и автомобиля и сервера Project OSRM для перекрёстной проверки времени на автомобиле.

Сервисы маршрутизации не учитывают пробки в реальном времени, поэтому их время на автомобиле — оценка для свободных дорог. Korter приводит собственное время в пути от комплекса: около 40 минут до центра на общественном транспорте или 20 минут на автомобиле и 35 минут до аэропорта на автомобиле. Это цифры другого источника, и с расчётными они не сверялись.

Страницы Wikipedia о Центральном вокзале Тбилиси, Тбилисском море, площади Свободы и аэропорте использованы здесь только ради координат. Тем, кто планирует ежедневно пользоваться метро, стоит прочитать страницу оператора, чтобы узнать тариф и расписание, действующие в нужный день, поскольку они меняются. Для более широкого взгляда на рынок Тбилиси и окружающие районы обзор цен на недвижимость в Тбилиси и страница города Тбилиси охватывают другие районы и проекты на этом сайте.

Покупка в Грузии: этапы регистрации по порядку

Иностранные физические лица могут приобретать в Грузии недвижимость несельскохозяйственного назначения, о чём простыми словами рассказывает руководство о покупке недвижимости в Грузии иностранцами. Для квартиры правовая рамка короткая. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре, и право возникает только после регистрации.

Сборы и сроки устанавливает Национальное агентство публичного реестра (NAPR). Регистрация изменения или возникновения права собственности стоит GEL 150 при сроке 4 рабочих дня, GEL 270 при сроке 1 рабочий день и GEL 350 в день подачи; те же три сбора действуют при регистрации обязательства, связанного с правом собственности.

Выписка из реестра стоит GEL 20 при сроке 1 рабочий день, GEL 13 при запросе онлайн, GEL 75 в тот же день и GEL 52 в тот же день онлайн, а выписка на английском языке добавляет GEL 26. Агентство также предлагает онлайн-регистрацию через смарт-контракт, назначаемую как виртуальная встреча.

В перечне сборов реестра указана отдельная услуга по регистрации обязательства, связанного с правом собственности, и это может быть запись, используемая для договора на ещё не построенную квартиру; продавец должен письменно сообщить, какая запись будет внесена, а выписка покажет её после подачи. Руководство по покупке описывает последовательность действий при первой покупке, а руководство по покупке из-за рубежа охватывает подписание по доверенности и использование апостиля.

В новостройке первый вопрос — подписывает ли продавец договор как проектная компания, как компания группы или как посредник, поскольку выписка из реестра и договор должны называть одно и то же юридическое лицо. Резервирование не является зарегистрированным правом. По проекту Archi Guramishvili Tbilisi страница застройщика не называет договаривающееся лицо, поэтому в разделе 9 оно запрашивается письменно.

Налоги, вид на жительство и финансирование для иностранного покупателя

Налоги установлены Налоговым кодексом Грузии, который администрирует Служба доходов (rs.ge). Приведённые ниже цифры опираются на Кодекс и налоговый обзор EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г.; руководство по налогу на имущество на этом сайте разъясняет ежегодный порядок.

С 30 сентября 2026 г. (Закон № 1874) налогооблагаемое имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000, а выше этого порога ставка составляет от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости имущества на конец предыдущего года.

Страница Службы доходов о налоге на имущество за 2026 г. — это калькулятор на грузинском языке с вариантами «не превышает» и «превышает» GEL 100 000, что соответствует порогу выше. Поскольку налог рассчитывается от рыночной стоимости, покупателю стоит хранить вместе договор купли-продажи, выписку из реестра и любой отчёт оценщика. Правила об аренде и продаже приведены для полноты; обзор не делает никаких утверждений о доходе от квартиры.

Вид на жительство регулируется статьёй 15(j) Закона о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства. Краткосрочный вид на жительство может быть выдан иностранцу, владеющему недвижимым имуществом в Грузии, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в лари, а также его супругу или супруге и детям.

Рыночную стоимость определяет сертифицированный оценщик аккредитованной организации. Согласно статье 16(1)(f) разрешение продлевается на один год за раз и прекращается, если прекращается право собственности. Руководство по виду на жительство описывает практический путь.

USD 150 000 равны GEL 388 995 по курсу на 12 ноября 2026 г. Каждая найденная для здания цена, опубликованная или расчётная, ниже этого уровня: самый дорогой лот на sea-inside.net — USD 131 826, самая большая квартира в списке по цифре Korter за м² — USD 138 811, а USD 150 000 соответствовали бы примерно 130,3 м² при USD 1 151 за м², что больше любой квартиры в списке.

Это сопоставления запрашиваемых цен с юридической формулировкой, говорящей об оценочной рыночной стоимости; цифра оценщика может отличаться от цены по договору, и правило не зависит от уплаченной суммы.

Сборы Миграционного агентства за решение по виду на жительство составляют GEL 300, 450 или 600 в зависимости от того, принимается ли решение к 30-му, 20-му или 10-му календарному дню. Инвестиционный вид на жительство — отдельный путь по статье 15(h), он применяется к инвестициям не менее USD 300 000.

Что касается кредитования, Национальный банк Грузии устанавливает предельное отношение кредита к стоимости (LTV) 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте, а предельное отношение платежа к доходу (PTI) — 25 процентов (при доходе ниже GEL 1 500) или 50 процентов для кредитов в лари и 20 или 30 процентов для кредитов в иностранной валюте. Руководство по ипотеке рассказывает, как банки относятся к заявителям-нерезидентам.

Что запросить в письменном виде до резервирования

Страница застройщика оставляет цену, условия оплаты, передачу объекта и общее число квартир незаполненными, а цифры каталогов расходятся. Короткий письменный ответ по каждому пункту ниже превращает пробелы в документ, который можно проверить, — до внесения любой резервной суммы.

1. Прайс-лист с номерами квартир, этажами, площадями и ценой каждой квартиры в названной валюте, с датой.
2. Дата передачи объекта в договоре купли-продажи и то, что понимается под передачей: передача ключей, подписанный акт приёмки или регистрация права собственности.
3. Полное юридическое наименование и регистрационные данные лица, которое подписывает договор и получает платежи, и счёт, на который поступают деньги.
4. Разрешение на строительство и этапы разрешений, относящиеся к 32 этажам и коммерческим помещениям, в том виде, в каком их выдал муниципалитет.
5. График платежей с каждой датой и суммой и сведения о том, удерживается ли какая-либо сумма на эскроу или на проектном счёте до определённого этапа.
6. Передаваемая отделка в письменном виде: комплектация типа frame по Korter или формулировка «под ключ» на sea-inside.net, с перечнем элементов для каждой комнаты.
7. Что означают показатели площади для квартиры: общая, жилая и «летняя» площадь, как в списке застройщика, и на какие площади умножается цена.
8. Включено ли парковочное место, продаётся ли оно отдельно или сдаётся в аренду, с номером по карте парковки и ценой.
9. Выписка из реестра на землю и квартиру и кадастровый номер; Korter публикует 01.12.01.005.040, и в реестре этот обзор его не проверял.
10. Сервисный сбор за общие зоны, генератор и резервуар для воды и то, кто управляет зданием после передачи объекта.
11. Условия расторжения, судьба резервной суммы, а также язык и право, которым подчиняется договор.
12. Наличие квартир на день запроса по каждой отдельной квартире, поскольку счётчики на странице показывают ноль, а sea-inside.net показывает лоты на этаже, который застройщик отмечает как проданный.

Рассматривайте этот список как обычный перечень проверок при любой покупке строящегося объекта (off-plan), а не как признак проблемы с этим зданием. Многие ответы окажутся в самом договоре; полезный шаг — прочитать их там и подтвердить запись в реестре до последнего платежа.

Как это здание соотносится с другими проектами Archi в Тбилиси

Archi указывает несколько других жилых проектов в Тбилиси. В таблице приведено то, что archi.ge публикует по каждому из них на 12 ноября 2026 г., и ориентир Korter там, где он был прочитан; каждое название ведёт на отдельный обзор на этом сайте. Рейтинг не подразумевается, так как участки, размеры и стадии различаются.

С 87 процентами на archi.ge проект Archi Guramishvili Tbilisi показывает более высокий показатель выполнения, чем Archi Universe (65 и 67 процентов) и Archi Panorama (33 процента), тогда как блоки A и B проекта Kikvidze Garden показывают 100 и 99 процентов; Kikvidze Garden также находится в Надзаладеви.

Ориентиры Korter за м² лежат в диапазоне от USD 1 240 до 2 887 по проектам, для которых он указывает цену, а цифра Guramishvili — USD 1 151 — ниже этого диапазона. Различия такого рода отражают расположение, отделку и стадию не меньше, чем застройщика.

За пределами Тбилиси Archi также участвует в совместном проекте на побережье: Kobuleti Beach Resort, о котором archi.ge объявил вместе с NEXT 1 июня 2026 г. Для более широкой картины по Грузии страница портфеля по Грузии перечисляет страны и города, по которым на этом сайте есть объекты.

Archi (застройщик)

На archi.ge компания Archi представляет себя как грузинскую девелоперскую группу. Её счётчики на странице «О компании», прочитанные 12 ноября 2026 г., показывают 55 завершённых проектов, 31 текущий проект, 20 лет деятельности, 1 568 653 м² завершённых и 1 238 468 м² строящихся. В описательном абзаце на той же странице приведены более старые цифры — 51 проект и 30 строящихся, с 1 058 723 м² и 45 000 жителей, так что страница содержит два набора чисел, и в обзоре приведены оба, как напечатано.

В новости застройщика от 4 июля 2021 г. под названием «Archi Turns 15!» сказано, что компания основана в 2006 г. Илией Цулаиа, Мени Бенишем и Иракли Капианидзе и что Заза Пачулиа является совладельцем с 2018 г. В новости от 13 июня 2024 г. сообщается, что Archi привлекла Deloitte для аудита консолидированной финансовой отчётности по МСФО. На странице «О компании» также описан завод по производству блоков Ytong в сотрудничестве с Xella.

Страница группы не называет юридическое лицо, стоящее за этим зданием, и страница проекта тоже, поэтому договаривающееся лицо входит в список в разделе 9. Застройщик также объявил о совместном проекте в Кобулети с NEXT 1 июня 2026 г. (см. новость на archi.ge). Собственные заявления компании о её положении на рынке — это её утверждения, и здесь они не повторяются.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Archi Guramishvili Tbilisi и кто его строит?

Здание — это 32-этажный многофункциональный блок на проспекте Гурамишвили в районе Надзаладеви, возводимый застройщиком Archi. По данным застройщика (archi.ge, проверено 12 ноября 2026 г.), его статус — Ongoing, 87 процентов, с зелёным двором 1 500 м², детской площадкой и четырьмя уровнями парковки. Страница сообщает, что здание находится на улице Ксани, в 100 метрах от станции метро Грмагеле. Страница не определяет 87 процентов, а последняя запись журнала хода строительства датирована 13 октября 2026 г.

Публикует ли archi.ge цену или дату передачи объекта для Archi Guramishvili Tbilisi?

Нет. На 12 ноября 2026 г. на странице застройщика пустое поле цены, пустое поле условий оплаты и нет даты передачи объекта, а в списке квартир цена равна 0 для каждой из 151 записи. Korter публикует стартовую цену USD 1 151 за м² и ближайшую сдачу в 1-м квартале 2027 г., sea-inside.net — цену в заголовке «от $59 000» и дату передачи, которая ещё уточняется. Это цифры третьих сторон, а не цены Archi.

Как далеко Archi Guramishvili Tbilisi от метро?

По данным застройщика, 100 метров до станции Грмагеле, а в других его текстах — две минуты пешком. Korter и Realting тоже указывают около 100 м. Расчётная прямая от маркера на карте застройщика до координаты станции в Wikipedia составляет 0,38 км, а пешеходный маршрут по OpenStreetMap — 0,48 км, около 6,4 минуты. Источники не сообщают, до чего измерены эти 100 метров, поэтому цифры остаются рядом.

Сколько квартир в здании?

Ни один источник не даёт единого согласованного итога. Счётчики на странице застройщика показывают ноль, а его публичный список квартир содержит 151 запись: 3 двухкомнатные, 87 трёхкомнатных и 61 четырёхкомнатную. Korter указывает 1 175 квартир в проекте и 31 объявление о продаже, а sea-inside.net — 591 лот, из которых 284 в его выборке. Они могут считать разные вещи, ни один не объясняет метод, а список по каждой квартире от продавца — способ подтвердить, что существует и что открыто для продажи.

Что публикуют сторонние сайты о цене за квадратный метр?

Korter публикует стартовую цену USD 1 151 за м² на 25 октября 2026 г. Объявление брокера на Realting, обновлённое 31 июля 2024 г., публикует «от USD 1 100», не называя единицу. 20 лотов, опубликованных на sea-inside.net 12 ноября 2026 г., при делении составляют от USD 1 060 до 1 137 за м². Медиана Geostat для новых квартир за 3-й квартал 2026 г. — GEL 3 932 за м² в Надзаладеви, около USD 1 516 по курсу NBG.

Какие площади квартир есть в списке застройщика?

Три группы по числу комнат: двухкомнатные квартиры площадью 70,6 м² на этажах 29–31, трёхкомнатные квартиры площадью от 64,6 до 88,7 м² со средней 77,2 м² и четырёхкомнатные квартиры площадью от 89,3 до 120,6 м² со средней 112,2 м². Общий диапазон — от 64,6 до 120,6 м², средняя — 91,2 м². Korter указывает нижнюю границу 51,8 м², а sea-inside.net — самый малый лот 67,5 м², которых в списке застройщика нет.

Может ли иностранец купить здесь квартиру и как регистрируется право собственности?

Иностранные физические лица могут приобретать в Грузии недвижимость несельскохозяйственного назначения. Гражданский кодекс требует письменной сделки и регистрации в Публичном реестре. Регистрационный сбор составляет GEL 150 за 4 рабочих дня, GEL 270 за 1 рабочий день или GEL 350 в день подачи, а выписка стоит от GEL 20 до GEL 75, плюс GEL 26 за английский язык. Договор, подписанный за рубежом, требует апостиля, а Гаагская конвенция действует для Грузии с 14 мая 2007 г.

Какой налог на имущество применяется с 30 сентября 2026 г.?

Согласно Налоговому кодексу в редакции от 30 сентября 2026 г. (Закон № 1874), имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000. Выше этого порога ставка составляет от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года. Кодекс устанавливает 1 ноября для декларации и 15 ноября для уплаты, а калькулятор Службы доходов на 2026 г. предлагает те же два варианта.

Достигает ли квартира здесь порога USD 150 000 для вида на жительство?

Закон об иностранцах требует для краткосрочного вида на жительство рыночную стоимость, превышающую эквивалент USD 150 000, определённую сертифицированным оценщиком. Каждая найденная запрашиваемая цена ниже этого порога: самый дорогой лот на sea-inside.net — USD 131 826, а самая большая квартира по цифре Korter за м² по расчёту составляет USD 138 811. USD 150 000 — это GEL 388 995 по курсу 2,5933 за USD. Оценочная стоимость может отличаться от цены по договору, поэтому единственный ориентир — отчёт оценщика.

Что должно быть в письменном виде до резервирования квартиры?

Как минимум прайс-лист с номерами квартир, дата передачи объекта в договоре, юридическое наименование и счёт договаривающегося лица, разрешения, график платежей и любой эскроу, спецификация отделки, условия парковки, выписка из реестра с кадастровым номером, сервисный сбор и условия расторжения. Полный список приведён в разделе 9. Страница застройщика оставляет первые три пункта пустыми, поэтому их следует запросить у продавца до внесения любой суммы.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Archi: страница проекта Archi Guramishvili
• Archi: публичные данные фильтра квартир по проекту 334
• Archi: публичный список квартир (поиск)
• Archi: новость от 16 ноября 2021 г.
• Archi: страница «О компании»
• Archi: новость «Archi Turns 15!», 4 июля 2021 г.
• Archi: соглашение об аудите с Deloitte, 13 июня 2024 г.
• Archi: совместный проект Kobuleti Beach Resort, 1 июня 2026 г.
• Korter: Archi Guramishvili, цены на 25 октября 2026 г.
• sea-inside.net: страница каталога Archi Guramishvili, 12 ноября 2026 г.
• Realting: Archi Guramishvili, обновлено 31 июля 2024 г.
• Национальное агентство публичного реестра (NAPR): сборы за регистрацию недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: регистрация через смарт-контракт
• Законодательный вестник Грузии: Налоговый кодекс Грузии
• Законодательный вестник Грузии: Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства
• Законодательный вестник Грузии: Гражданский кодекс Грузии
• Служба доходов Грузии (Revenue Service): калькулятор налога на имущество
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль–сентябрь 2026 г.
• Агентство развития государственных услуг (SDA): виды на жительство и сборы
• Национальный банк Грузии (NBG): официальные курсы валют
• Национальный банк Грузии (NBG): требования PTI и LTV
• Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, 3-й квартал 2026 г.
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Galt & Taggart: Tbilisi Residential Real Estate, январь 2026 г.
• HCCH: таблица статуса Апостильной конвенции
• Тбилисская транспортная компания: о компании
• Wikipedia: Ghrmaghele (Тбилисский метрополитен)
• Wikipedia: Guramishvili (Тбилисский метрополитен)
• Wikipedia: Didube (Тбилисский метрополитен)
• Wikipedia: Тбилисский метрополитен
• Wikipedia: район Надзаладеви
• Wikipedia: район Дидубе
• Wikipedia: Центральный вокзал Тбилиси (координаты)
• Wikipedia: Тбилисское море (координаты)
• Wikipedia: площадь Свободы (координаты)
• Wikipedia: Международный аэропорт Тбилиси (координаты)
• OpenStreetMap Germany: сервис маршрутизации (профили для пешеходов и автомобилей)
• Project OSRM: маршрутизатор, использованный для перекрёстной проверки

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.