Archi Universe Tbilisi: обзор источников и цен (2026)

Archi Universe Tbilisi — это комплекс из двух 26-этажных жилых блоков, соединённых коммерческим подиумом, по адресу: улица Университета, 15a, район Сабуртало; по данным страниц блоков на сайте застройщика, на 13 октября 2026 г. строительная готовность составляла 65 процентов для блока A и 67 процентов для блока B.

Этот обзор проекта Archi Universe Tbilisi опирается на страницы застройщика на archi.ge в состоянии на 12 ноября 2026 г. и сопоставляет их с тем, что Korter и страница брокера публикуют об общем числе квартир, цене, отделке и передаче объекта, с указанием источника и даты для каждой цифры. На archi.ge для проекта не указаны ни цена, ни дата передачи объекта, и обзор приводит данные третьих сторон рядом, не выбирая между ними. Кроме того, в нём рассмотрены журнал строительства, публичная выгрузка квартир, окружение комплекса и грузинские правила покупки, налогообложения и получения вида на жительство.

Обзор проекта Archi Universe Tbilisi

На странице проекта на сайте застройщика проект Archi Universe Tbilisi размещён по адресу: улица Университета, 15a, район Сабуртало; там описаны два 26-этажных жилых блока, A и B, соединённых коммерческим подиумом. В подиуме предусмотрены фитнес-зал, открытый бассейн, лобби с консьерж-сервисом, кафе, супермаркет, аптека и магазины. На странице также перечислены генератор, резервуар для воды и парковка и сказано, что автомобильный мост перед участком соединяется с Багеби, так что жители могут добраться до Багеби или Цхнети.

Новость застройщика от 15 ноября 2023 г. фиксирует презентацию 14 ноября 2023 г. и заявленный объём инвестиций в GEL 120 млн, что составляет около USD 46,3 млн по курсу Национального банка Грузии (NBG) GEL 2,5933 за USD на 12 ноября 2026 г. (расчёт приведён лишь для масштаба, поскольку сумма указана в лари). В релизе сказано, что здание строится из блоков Ytong, а фасад из терракоты изготовлен в Германии и Португалии, и что в комплекс входит 257 квартир.

На проверенную дату страницы блоков отмечают оба блока как строящиеся, с показателями 65 и 67 процентов и датированными записями журнала (раздел 3). Цена, дата передачи объекта, план платежей и спецификация отделки на этих страницах не указаны.

В публичном списке квартир поле цены для каждой единицы равно нулю, а собственный флаг страницы «показывать цены квартир» имеет значение false. Данные о цене и передаче объекта, которые всё же существуют, происходят от Korter и страницы брокера; раздел 2 показывает их как ориентиры сайта объявлений и брокера, а не как цены Archi.

Что публикует каждый источник: число квартир, этажность, цена, платежи и передача объекта

Публичные сведения о проекте поступают из трёх мест: страниц застройщика, страницы проекта на Korter (цены и наличие по состоянию на 25 октября 2026 г.) и страницы брокера OPR, которая не датирована и была прочитана 12 ноября 2026 г. Общее число квартир, число этажей и названия районов в этих источниках не совпадают. В таблице каждое значение приведено вместе со своим источником. Страницы застройщика цитируются как «по данным застройщика», все остальные цифры — как данные названного сайта, и ни одна из них не считается верной.

Счётчики застройщика и его список квартир согласуются друг с другом, хотя и не с цифрой 257. На странице комплекса у блока A показано 111 проданных и 62 в продаже, у блока B — 137 проданных и 39 в продаже. Публичный список квартир содержит 62 непроданные квартиры блока A и 39 блока B, что равно счётчикам «в продаже», а сверх того — по 7 коммерческих объектов под каждым блоком. Следующая таблица приводит эти числа.

При таком подсчёте счётчики дают в сумме 349 квартир — на 92 больше, чем 257, и на 79 больше, чем 270 по данным Korter (расчёт). Страницы не поясняют, входят ли в счётчики проданных коммерческие помещения, относится ли цифра 257 к более раннему плану и считает ли Korter иной набор помещений. Обзор оставляет этот вопрос открытым. Обязательными для покупателя являются номера квартир и поэтажные планы, приложенные к договору купли-продажи; реестровых данных о числе квартир для этой проверки не было.

Названия районов расходятся по причине, которую помогают понять карты. Статья Википедии о районе Ваке относит к его микрорайонам Верхний Сабуртало и Багеби, а статья о районе Сабуртало — Нижний Сабуртало, Ведзиси и Лиси.

OpenStreetMap относит улицу Университета к микрорайону Сабуртало в районе Ваке, поэтому и заголовок Korter, и формулировку застройщика можно прочитать по одной и той же карте. Обозначение OPR «Vazha-Pshavela» совпадает с названием ближайшей станции метро и проспекта. К какому микрорайону относится участок, определяет адрес в реестре, а не маркетинговая подпись.

На archi.ge для этого проекта цена не указана. Публичный список квартир возвращает цену, равную нулю, для каждой из 115 перечисленных единиц, страница комплекса помечает цены квартир как не показываемые, а поле условий оплаты пусто. Поле даты окончания на обеих страницах блоков также пусто. В таблице показано, что вместо этого публикуют Korter и страница брокера OPR. Их цифры — ориентиры сайта объявлений и брокера, а не цены или предложения Archi.

Три записи о передаче объекта происходят каждая из одного источника и друг друга не подтверждают. Korter называет квартал, брокер — месяц, застройщик — ни то ни другое. Датой передачи объекта при покупке является дата, записанная в договоре купли-продажи, поэтому обзор рассматривает 2-й квартал 2027 г. и июнь 2027 г. как данные третьих сторон. Раздел 3 показывает, как далеко продвинулись каркас и внутренние работы на последнюю дату журнала застройщика.

Цены брокера по типам квартир не возрастают вместе с площадью: цена 2-спальной квартиры (USD 88,4 тыс.) ниже цены 1-спальной (USD 121 тыс.), а страница не поясняет, к каким квартирам они относятся. Это одна из причин запросить поквартирный прайс-лист (раздел 9). Страница также публикует прогнозы доходности и роста капитала и налоговые утверждения. Ни одно из них здесь не воспроизводится, а налоговые правила в разделе 8 взяты из Налогового кодекса.

Korter указывает цену за квадратный метр как ставку «от», то есть это минимум по объявлениям, которые есть у Korter, а не среднее значение. Раздел 8 применяет её к площадям из списка застройщика лишь как арифметику, чтобы показать, где квартира оказалась бы относительно порога для вида на жительство. Единственным источником сведений о статусе остаются страницы самого застройщика, а цену определяет только договор.

Журнал строительства по этажам: блоки A и B

Страницы блоков — самая подробная публичная запись о проекте. На странице блока A 33 датированные записи журнала — с 26 июня 2024 г. (земляные работы и подготовительный бетон) до 13 октября 2026 г., на странице блока B — 11 записей, с 30 ноября 2025 г. по ту же последнюю дату. Метки — это даты в данных страницы (UTC), поэтому запись с меткой 20:00 UTC приходится на следующий календарный день по времени Тбилиси. В таблице указана самая высокая плита перекрытия, которую каждая запись называет завершённой, в формулировке застройщика.

С 30 сентября 2025 г. по 13 октября 2026 г., за 378 дней, отмеченная в журнале плита блока A поднялась с 10-го на 24-й этаж, то есть на 14 этажей, или примерно на 1,1 этажа в месяц. Плита блока B поднялась с 15-го этажа 30 ноября 2025 г. до 26-го 13 октября 2026 г. — это 11 этажей за 317 дней, также около 1,1 в месяц (оба показателя рассчитаны по меткам). Блок B на протяжении всего ряда опережал блок A на два–три этажа.

К процентам нужно относиться осторожно. Только по плитам у блока A готовы 24 из 26 этажей (92 процента), у блока B — 26 из 26 (100 процентов), однако archi.ge показывает 65 и 67 процентов. Страница не определяет, что измеряет процент, поэтому это не подсчёт этажей с плитами. Те же записи сообщают о штукатурке с 10-го по 13-й этаж и о фасадных окнах с 11-го по 13-й этаж, то есть заметно ниже верха, как показывает следующая таблица.

Не менее информативно и то, о чём записи от 13 октября не сообщают: в них не упомянуты ни облицовка фасада, ни установка лифтов, ни благоустройство, ни ввод в эксплуатацию, а даты завершения журнал не называет. Ранние записи для блока A говорят о первой, второй и третьей «части здания», и страницы не поясняют, как эти части соотносятся с блоками A и B и подиумом. Korter показывает серию строительных фотографий с марта 2025 г. по ноябрь 2026 г. и называет следующую сдачу — 2-й квартал 2027 г.

Обзор не даёт прогноза завершения. Застройщик не публикует графика, журнал фиксирует выполненное, а не запланированное, а 2-й квартал 2027 г. и июнь 2027 г. — даты третьих сторон. Читая журнал, покупатель видит, какие виды работ дошли до каких этажей; дату передачи квартиры и её состояние при передаче определяет договор.

Квартиры в публичном списке: площади, этажи и террасы

Список квартир застройщика — публичный поиск, которым пользуются собственные страницы archi.ge, — содержал на 12 ноября 2026 г. 115 непроданных единиц проекта: 101 квартиру и 14 коммерческих объектов. Каждая запись содержит номер помещения, этаж, общую площадь, жилую площадь и поле «summer area» (летняя площадь), которое равно общей площади за вычетом жилой и в этом обзоре читается как площадь балкона или террасы. Список указывает количество комнат, но не количество спален, а что именно входит в количество комнат, не определено.

Из списка следуют три наблюдения (расчёт). Во-первых, 62 из 101 непроданной квартиры (61 процент) — 3-комнатные площадью от 88,6 до 106 м². Во-вторых, непроданных квартир ниже 9-го этажа нет: коммерческие объекты находятся на этажах 1, 6, 7 и 8, а планы парковки блока A охватывают уровни -1 и со 2-го по 5-й. В-третьих, большие планировки расположены высоко: все квартиры из пяти и более комнат находятся на этажах с 20-го по 26-й, а 4-комнатные — на этажах с 19-го по 26-й.

По группам этажей 40 квартир находятся на этажах с 9-го по 14-й, 26 — на этажах с 15-го по 20-й и 35 — на этажах с 21-го по 26-й.

Текст Korter сообщает, что у части квартир есть частные террасы площадью от 30 до 196 м², а поле «летней площади» в списке достигает 193,8 м² у 4-комнатной квартиры и 294,3 м² у квартиры площадью 519 м². Следовательно, площадь террасы входит в несколько больших итоговых площадей, и покупателю, сравнивающему цену за квадратный метр у разных квартир, следует уточнить, учитываются ли террасы в площади, от которой считается цена.

Все 14 коммерческих объектов — по 7 под каждым блоком — имеют площади от 174,1 до 2 593,3 м². Шесть из семи записей под каждым блоком имеют одинаковые номера помещений и площади, что может означать, что помещения подиума перечислены под обоими блоками; страницы этого не поясняют. Только по списку покупатель не может считать 14 записей 14 отдельными помещениями.

На странице блока A, кроме того, нанесено на карту 288 парковочных мест на уровнях -1 и со 2-го по 5-й, каждое помечено как непроданное, без цены и площади; на странице блока B парковочных мест на карте нет.

Обозначения нельзя сопоставить один к одному. Самая маленькая единица у застройщика — 33,1 м² — меньше самого малого значения у Korter (54,4 м² в блоке характеристик, 58,5 м² в строке 1-комнатных), и порталы, по-видимому, считают комнаты иначе, чем список застройщика. Обзор не пересчитывает значения между тремя источниками. Квартиру определяет номер помещения в договоре купли-продажи вместе с приложенным к нему поэтажным планом.

Расположение Archi Universe Tbilisi: улица Университета, метро и соседняя арена

Тбилиси — столица. Публикация Национальной службы статистики Грузии (Geostat) о населении оценивает население города в 1 369,4 тыс. человек на 1 января 2026 г. из 3 941,1 тыс. по стране, то есть около 34,7 процента (расчёт), и отмечает, что более трети населения живёт в городе.

Застройщик размещает Archi Universe Tbilisi по адресу: улица Университета, 15a, и называет окружение одной из самых зелёных частей Сабуртало. Точка на карте archi.ge — 41,717655 с. ш., 44,727017 в. д.

OpenStreetMap относит адрес Universiteti Street, 15a к спортивному объекту Tbilisi Arena, центр которого находится примерно в 0,05 км от этой точки, а статья Википедии об Olympic Palace даёт положение примерно в 0,09 км. Следовательно, точка обозначает квартал улицы, общий со спортивным комплексом, а сам участок устанавливается по кадастровому коду, а не по точке на карте.

Соседний объект — комплекс Olympic Palace. По данным Википедии, он открылся 13 июля 2015 г. как крытая арена Летнего Европейского юношеского олимпийского фестиваля, а баскетбольная арена Tbilisi Arena на 10 000 мест была добавлена рядом в 2022 г. и принимала матчи группы A турнира EuroBasket 2022. На страницах проекта ничего не сказано о днях мероприятий, транспортном потоке и шуме; это практические вопросы, которые покупателю стоит задать застройщику и управляющей компании.

Район обслуживают две станции Сабуртальинской линии. Важа-Пшавела (Vazha-Pshavela) открыта 3 апреля 2000 г. «Государственный университет» (State University) — западная конечная станция: строительство началось в 1985 г., остановилось в 1994 г. из-за нехватки средств, было законсервировано в 2000 г. и завершено в 2015–2017 гг. при поддержке Азиатского банка развития, а станция открыта 16 октября 2017 г. Сама линия открыта в 1979 г. между станциями «Площадь вокзала» (Station Square) и «Делиси» (Delisi).

В тексте застройщика сказано, что автомобильный мост перед проектом соединяется с Багеби, что даёт путь в Багеби и Цхнети; Википедия относит оба к микрорайонам района Ваке. Независимого источника о мосте в ходе этой проверки найдено не было, поэтому он остаётся заявлением застройщика.

Korter указывает ближайшую автобусную остановку в 245 м, автобусы 302, 304, 310, 311, 363, 392 и маршрутное такси 472 на улице Университета с интервалом 10–15 минут, станцию «Государственный университет» в 1 км, Важа-Пшавела в 1,5 км, City Mall Saburtalo в пределах 2 км и аэропорт в 45–50 минутах езды. Страница брокера приводит вместо расстояний минуты. Это утверждения порталов, и здесь они не проверялись.

Застройщик расстояний не указывает, поэтому в таблице приведены расстояния, рассчитанные от точки на карте archi.ge. Положения ориентиров взяты из OpenStreetMap или из координат Википедии, названных в таблице, расстояния по прямой считаются по формуле большого круга, а автомобильные расстояния получены от общедоступного сервиса маршрутизации OSRM в условиях свободного движения для легковых автомобилей. Точка на карте лишь приблизительно соответствует участку, поэтому реальное расстояние от конкретного входа будет иным.

Картина такова: рядом спортивный комплекс, две станции метро примерно в 1 км по прямой, но в 1,5–2 км по дороге, торговый центр примерно в 1,1 км по прямой и в 2,3 км по дороге, а центр города примерно в 6,7 км по прямой и в 9,5 км по дороге.

OSRM прокладывает маршруты для автомобилей, поэтому пешеходный маршрут до станций метро может быть короче автомобильного показателя, который таблица не измеряет. Для общего городского контекста см. страницу города Тбилиси и обзор цен на недвижимость в Тбилиси.

Статья Википедии о Сабуртальинской линии помещает её западный конец рядом со зданиями X и XI Тбилисского государственного университета, тогда как главное здание университета находится на проспекте Чавчавадзе в 4,4 км по прямой. Поэтому формулировка вроде «рядом с университетом» на портале зависит от того, какое здание университета имеется в виду.

Подиум, инфраструктура и материалы в том виде, как они указаны

Страница проекта застройщика перечисляет инфраструктуру значками: консьерж, генератор, парковка, резервуар для воды, бассейн, фитнес-центр, лобби, аптека, кафе и супермаркет; на странице блока B добавлена детская площадка. Релиз 2023 г. описывает те же объекты как коммерческое пространство между блоками, в будущем времени. Операторы кафе, супермаркета и аптеки не названы. В таблице приведена спецификация в том виде, как её указывает каждый источник.

Два собственных утверждения застройщика о блоках различаются по форме, и оба зафиксированы. Страница проекта говорит, что блоки Ytong снижают затраты энергии на отопление или охлаждение на 40 процентов, а релиз 2023 г. — что блок в шесть раз менее теплопроводен, чем обычный. Ни то ни другое утверждение здесь не проверялось. Фасад — ещё одна позиция, по которой источники расходятся: archi.ge называет терракоту, а OPR — вентилируемый фасад другого производителя. Какая версия верна, определяет спецификация в договоре купли-продажи.

На странице «О компании» застройщика сказано, что Archi построил завод блоков Ytong в партнёрстве с немецкой компанией Xella при инвестициях в USD 15 млн. Это предложение касается поставщика одного материала и ничего не говорит о том, как блоки ведут себя в этом проекте. Что касается подиума, покупатель может проверить площадь каждого коммерческого помещения, оператора фитнес-зала и бассейна и распределение их расходов; эти вопросы перечислены в разделе 9.

Регистрация квартиры в Грузии: порядок действий и сборы

Законодательство Грузии позволяет иностранному физическому лицу владеть квартирой на тех же основаниях, что и гражданину. Ограничение, зависящее от гражданства, касается сельскохозяйственных земель — согласно статье 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственные земли, а квартира в городском доме сельскохозяйственной землёй не является. Руководства о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и как купить недвижимость в Грузии дают более общую картину.

Право собственности на квартиру возникает в результате регистрации. Статья 183(1) Гражданского кодекса требует письменной сделки и регистрации права приобретателя в Публичном реестре, поэтому платежи или передача ключей сами по себе право собственности не создают. Для ещё не построенной квартиры в тарифной таблице реестра есть также регистрация обязательства, связанного с правом собственности, — категория, под которую может подпадать договор до завершения строительства; какая из категорий применима, подтверждают договор и реестр.

Страница тарифов Национального агентства публичного реестра (NAPR) называет три срока регистрации изменения права: GEL 150 в течение 4 рабочих дней, GEL 270 в течение 1 рабочего дня и GEL 350 в день подачи, и те же три суммы для обязательства. По официальному курсу Национального банка GEL 2,5933 за USD на 12 ноября 2026 г. эти сборы составляют около USD 57,8, USD 104,1 и USD 135,0 (расчёт). Сбор зависит от выбранной скорости, а не от цены квартиры.

Выписка из реестра стоит GEL 20 за один рабочий день или GEL 13 при запросе онлайн, с добавлением GEL 26 за английскую версию, согласно странице информационных услуг. Покупатель, который не может присутствовать лично, располагает двумя путями: доверенность, легализованная для использования в Грузии, или сервис смарт-контракта реестра, регистрирующий права на недвижимость онлайн через заранее назначенную виртуальную встречу. Таблица статуса Гаагской конференции по международному частному праву показывает, что присоединение Грузии к Конвенции об апостиле вступило в силу 14 мая 2007 г.

Ни статья Гражданского кодекса, ни тарифная таблица не устанавливают срок, к которому застройщик должен завершить здание или передать его, поэтому обязательна дата передачи, указанная в договоре. В таблице приведён порядок шагов при покупке в строящемся блоке.

Владение из-за рубежа: налог на имущество, налоги на аренду и продажу, вид на жительство и кредиты

Налог на имущество физических лиц был изменён 30 сентября 2026 г. В сводном Налоговом кодексе указан Закон № 1874 от этой даты. Его статья 202(5) теперь устанавливает ставку на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, не менее 0,8 процента и не более 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) освобождает это имущество от налога, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000.

Обзор EY Georgia Tax and Law Brief за июль–сентябрь 2026 г. сообщает об этом же изменении, называет прежний порог в GEL 40 000 и сообщает, что поправка вступила в силу с момента публикации. Калькулятор налога на имущество Службы доходов Грузии (Revenue Service) на 2026 г. предлагает те же два случая: доход семьи, не превышающий GEL 100 000, и доход, превышающий эту сумму. Тексты, написанные до изменения, содержат прежние диапазоны ставок и прежний порог, и некоторые сайты объявлений их по-прежнему повторяют.

Только для масштаба: если бы рыночная стоимость имущества на конец предыдущего года составляла GEL 388 995, то есть USD 150 000 по курсу GEL 2,5933 за USD, диапазон от 0,8 до 1 процента дал бы от GEL 3 112 до GEL 3 890 в год, когда освобождение по доходу не действует. Применяемая рыночная стоимость и проверка дохода семьи определяются в каждом случае отдельно.

Статья 201(1)(c.a) включает незавершённое строительство в недвижимое имущество физического лица, поэтому вопрос о том, когда у покупателя по договору до завершения строительства возникает обязанность платить налог, решают договор и запись в реестре.

Физическое лицо подаёт декларацию по налогу на имущество до 1 ноября и платит до 15 ноября (статья 205, пункты 12 и 14).

Доход от аренды жилого помещения облагается по ставке 5 процентов для физического лица, не применяющего вычетов (статья 81(2)), общая ставка составляет 20 процентов (статья 81(1)), а излишек дохода от продажи жилой квартиры облагается по ставке 5 процентов (статья 81(3)). Излишек от квартиры, которой владели более двух лет, освобождается от налога (статья 82(1)(f.a)). Руководство о налоге на имущество в Грузии разбирает порядок подачи.

Что касается вида на жительство, страница Агентства развития государственных услуг (SDA) перечисляет краткосрочный вид на жительство для иностранца, имеющего право собственности на недвижимое имущество, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в лари-эквиваленте, как это установлено сертифицированным оценщиком, и инвестиционный вид на жительство, если стоимость превышает USD 300 000.

Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства повторяет этот порог в статье 15(j). Агентство называет срок решения — на 30-й, 20-й или 10-й календарный день — за GEL 300, 450 или 600.

Значение имеет оценка имущества оценщиком, а сумма, записанная в договоре, этого не определяет. В перечне документов для заявления указан правоустанавливающий документ на имущество, а страница агентства не поясняет, подходит ли договор до завершения строительства; это вопрос к агентству. Руководство о виде на жительство описывает подачу заявления. В таблице сопоставлены напечатанные суммы и одно арифметическое действие с установленным законом значением; она не предсказывает оценку оценщика.

При USD 2 162 за м² квартира достигла бы USD 150 000 при площади 69,4 м² (150 000, делённые на 2 162, расчёт). Цифра Korter — минимальная ставка по объявлениям, а застройщик ставку не публикует, поэтому это не цена какой-либо квартиры.

Что касается кредитов, страница Национального банка о требованиях PTI и LTV устанавливает максимальное отношение кредита к стоимости (LTV) на уровне 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте, а также пределы отношения платежа к доходу (PTI), которые зависят от чистого ежемесячного дохода и валюты кредита. Каждый банк устанавливает собственные условия для нерезидентов. Korter указывает ипотеку TBC Bank и рассрочку как варианты для проекта, а страницы застройщика банков не называют. Руководство об ипотеке для иностранцев в Грузии описывает процесс.

Что запросить в письменной форме до бронирования квартиры

Поскольку archi.ge не публикует цену, дату передачи и отделку, приведённый ниже перечень превращает каждый пробел в документ или ответ, которые покупатель может запросить до оплаты. Часть пунктов относится к форме бронирования, остальные — к договору купли-продажи.

1. Прайс-лист с номерами помещений, этажами, площадями и пакетом отделки, с датой выдачи, чтобы цифры можно было сопоставить со списком квартир на archi.ge.
2. Дата передачи, записанная в договоре, что считается передачей, в каком состоянии отделки и оснащения квартира передаётся и каковы последствия нарушения срока.
3. Юридическое наименование и регистрационные данные лица, подписывающего договор, а также участок, на котором стоят блоки.
4. Кадастровый код и выписка из Публичного реестра на участок, сверенные с кодом, который указывает Korter.
5. Разрешение на строительство, утверждённое число этажей каждого блока и число квартир в каждом блоке, поскольку в публичных источниках встречаются 257, 270 и 349.
6. График платежей, счёт или эскроу, на который поступает каждый платёж, правило возврата залога и валюта платежа.
7. Спецификация отделки: что охватывает состояние «каркас», какие окна, двери и полы входят и какова цена и объём любого варианта отделки.
8. Площадь, от которой считается цена для квартир с террасами, и учитываются ли площади балконов и террас полностью или по сниженному коэффициенту.
9. Продаются ли парковочные места и коммерческие помещения отдельно, по какой цене и в каком блоке, учитывая, что на странице блока A отмечено 288 мест, а одни и те же коммерческие записи встречаются под обоими блоками.
10. График эксплуатационных платежей, управляющая компания, доля собственников в подиуме и правила пользования бассейном и фитнес-залом.
11. Кто управляет кафе, супермаркетом и аптекой и что говорят условия аренды о часах работы и доставке.
12. Порядок проведения мероприятий на соседней арене: подъезд, парковка и правила по шуму.
13. Шаги регистрации после завершения: кто подаёт документы, какой ценой и как уведомляют покупателя.
14. При подписании за рубежом: форма доверенности или дата заранее назначенной встречи в реестре.

Как Archi Universe Tbilisi соотносится с другими проектами Archi в Тбилиси

В таблице перечислены проекты Archi из тбилисского портфеля этого сайта, которые находятся в районе Сабуртало или на схожей стадии, со статусом и основными опубликованными сведениями по каждому. archi.ge не публикует цену или дату передачи ни для одного из них, а существующие цифры принадлежат Korter и подобным сайтам, со своими датами. Записи не ранжированы.

Проекты различаются по стадии. Этот проект находится на стадии верхних этажей и внутренних работ, King Tamar и Horizon — в начале возведения каркаса, а в Dighomi 3 два блока завершены. В портфель входит также Kobuleti Beach Resort — совместный проект, о котором Archi объявил вместе с NEXT 1 июня 2026 г. Более широкую картину см. на странице Грузии и странице города Тбилиси.

Archi (застройщик)

На странице «О компании» Archi показаны счётчики, считанные 12 ноября 2026 г.: 55 завершённых проектов, 31 строящийся проект, 20 лет опыта, 1 568 653 м² завершённого строительства и 1 238 468 м² строящегося. Показатели компании меняются от релиза к релизу: в её релизе от 13 июня 2024 г. указано 49 завершённых и 22 строящихся проекта, и тот же релиз называет Archi Universe среди многофункциональных проектов.

В юбилейной заметке от 5 июля 2021 г. сказано, что Archi основали в 2006 г. Илья Цулая, Мени Бенише и Ираклий Капианидзе, что компания вошла в отрасль девелопмента в 2008 г., а в 2018 г. получила совладельца — баскетболиста Заза Пачулия. В релизе июня 2024 г. сказано, что к аудиту консолидированной финансовой отчётности Archi и её дочерних компаний по Международным стандартам финансовой отчётности привлечена компания Deloitte. Caucasus Business Week сообщает о сертификате ISO 9001:2015, выданном через TÜV NORD.

Обзор не повторяет заявлений компании о доле рынка, числе жителей, странах инвесторов и доходности инвестиций. Они различаются от релиза к релизу и не сопровождаются названным методом или органом. Контрагента по сделке с квартирой называют документы о продаже, а контактные данные следует искать на сайте самого застройщика.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Archi Universe Tbilisi и где он находится?

Это жилой комплекс из двух 26-этажных блоков, A и B, соединённых коммерческим подиумом, по адресу: улица Университета, 15a, район Сабуртало, Тбилиси; застройщик — Archi. Страницы блоков застройщика показывают, что он строится: 65 процентов для блока A и 67 процентов для блока B на 13 октября 2026 г. Застройщик перечисляет в подиуме бассейн, фитнес-зал, лобби с консьержем и магазины, а также автомобильный мост в направлении Багеби.

Сколько квартир в Archi Universe Tbilisi?

Источники расходятся. В тексте застройщика указано 257 квартир, Korter приводит 113 в блоке A и 157 в блоке B, то есть 270, а счётчики проданных и продаваемых квартир застройщика дают в сумме 349 (248 продано и 101 в продаже). Публичный список квартир показывает 101 непроданную квартиру и 14 коммерческих объектов. Обзор фиксирует все эти цифры и не выбирает между ними; квартиру и поэтажный план, имеющие обязательную силу, определяет договор.

Публикует ли archi.ge цену или дату передачи проекта?

Нет. Список квартир возвращает цену, равную нулю, для каждой квартиры, страница комплекса помечает цены квартир как не показываемые, а поле даты окончания на обеих страницах блоков пусто. Korter публикует ставку за квадратный метр от USD 2 162 и завершение в 2-м квартале 2027 г. для обоих блоков, а страница брокера — цену старта продаж от USD 75,6 тыс. и июнь 2027 г. Это ориентиры третьих сторон, а не цены Archi.

Как далеко продвинулось строительство?

Страницы блоков застройщика показывают блок A на 65 процентов и блок B на 67 процентов на 13 октября 2026 г. По журналу, плиты перекрытий были завершены до 24-го этажа в блоке A и до 26-го в блоке B, штукатурка дошла до этажей с 10-го по 13-й, а фасадные окна — до этажей с 10-го по 13-й. Страница не определяет процент, и он не является подсчётом этажей.

Какие площади квартир есть в публичном списке?

На 12 ноября 2026 г. список содержал 101 непроданную квартиру — от 33,1 м² (количество комнат 1) до 519 м² (количество комнат 6), из них 62 — 3-комнатные площадью от 88,6 до 106 м². Ниже 9-го этажа нет ни одной. Korter и страница брокера обозначают площади иначе, например 1-комнатные квартиры у Korter начинаются с 58,5 м². Список не указывает количество спален, поэтому квартиру определяют номер помещения и план в договоре.

Может ли иностранец купить квартиру в Archi Universe Tbilisi?

Законодательство Грузии позволяет иностранному физическому лицу владеть квартирой; ограничение по гражданству относится к сельскохозяйственным землям. Право собственности возникает при регистрации права в Публичном реестре (Гражданский кодекс, статья 183). Регистрация в NAPR стоит GEL 150, GEL 270 или GEL 350 в зависимости от срока, а покупатель за рубежом может воспользоваться легализованной доверенностью или онлайн-встречей смарт-контракта реестра. Страницы застройщика не описывают порядок покупки.

Даёт ли покупка вид на жительство?

Агентство развития государственных услуг называет краткосрочный вид на жительство при праве собственности на имущество, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в лари-эквиваленте, как её устанавливает сертифицированный оценщик. Критерий — стоимость по оценке, а не цена по договору. Страница агентства не поясняет, считается ли договор до завершения строительства правоустанавливающим документом; перед тем как полагаться на это, нужно спросить агентство.

Какие налоги платит владелец в Грузии?

С 30 сентября 2026 г. налог на имущество физического лица, кроме земли, не взимается, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000, а в остальных случаях составляет от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости. Доход от аренды жилья облагается по ставке 5 процентов без вычетов, излишек от продажи — по ставке 5 процентов, а для квартиры, которой владели более двух лет, освобождён. Декларацию подают до 1 ноября, платят до 15 ноября.

Доступна ли ипотека для проекта?

Страницы застройщика не называют ни банка, ни кредита. Korter указывает ипотеку TBC Bank и рассрочку для проекта. Национальный банк Грузии ограничивает отношение кредита к стоимости 90 процентами для кредитов в лари и 70 процентами для кредитов в иностранной валюте, а каждый банк устанавливает собственные условия для нерезидентов. Покупателю следует спросить напрямую у банка и у застройщика, какие формы оплаты допускает договор.

Какие вопросы должен урегулировать договор до первого платежа?

Договор должен называть сторону, заключающую его, и участок, указывать номер помещения, этаж, площадь и отделку, фиксировать дату передачи и последствия её нарушения, а также определять график платежей с указанием принимающего счёта. В нём также должно быть указано число квартир в каждом блоке и условия по парковке и коммерческим помещениям. Раздел 9 перечисляет четырнадцать документов и ответов, которые покупатель может запросить в письменной форме.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Archi: страница комплекса Archi Universe
• Archi: страница блока A комплекса Archi Universe, журнал хода работ до 13 октября 2026 г.
• Archi: страница блока B комплекса Archi Universe, журнал хода работ до 13 октября 2026 г.
• Новости Archi: презентация Archi Universe, 15 ноября 2023 г.
• Archi: страница «О компании»
• Новости Archi: Archi исполнилось 15 лет, 5 июля 2021 г.
• Новости Archi: соглашение Archi и Deloitte об аудите, 13 июня 2024 г.
• Caucasus Business Week: профиль Archi
• Korter: Archi Universi в Тбилиси, цены по состоянию на 25 октября 2026 г.
• OPR: Archi Universe от Archi (страница брокера, без даты)
• Википедия: Vazha-Pshavela (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: State University (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Сабуртальинская линия (Saburtalo Line)
• Википедия: район Сабуртало (Saburtalo District)
• Википедия: район Ваке (Vake District)
• Википедия: Olympic Palace (Tbilisi Arena)
• OpenStreetMap: Tbilisi Arena, объект way 998082831
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные (координаты ориентиров)
• Project OSRM: сервис маршрутизации, использованный для расстояний по дорогам
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственные земли (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: сервис регистрации по смарт-контракту
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Служба доходов Грузии: налог на имущество
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль–сентябрь 2026 г.
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5933 на 12 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Конвенции об апостиле
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.

Это не юридическая, налоговая и не финансовая консультация.