Archi Horizon Tbilisi: источники и цены (2026)

Archi Horizon Tbilisi — жилой комплекс из трёх корпусов, который Archi строит по адресу: улица Вахтанга Горгасали, 109, в районе Ортачала в Тбилиси; на собственных страницах застройщика 13 октября 2026 г. указан ход строительства: 6% для корпуса A, 2% для корпуса B и 0% для корпуса C.

Этот обзор проекта Archi Horizon Tbilisi читает сайт archi.ge в том виде, в каком он был на 12 ноября 2026 г., и сопоставляет с ним то, что публикуют о цене, этажах, квартирах и передаче объекта Korter, страница одного дубайского брокера и объявление на Realting, с указанием источника и даты для каждой цифры. Застройщик не публикует ни цену, ни срок передачи объекта по проекту, поэтому обзор показывает все сторонние цифры рядом и не выбирает между ними. К ним добавлены подкреплённые источниками сведения о расположении в Ортачале и о грузинских правилах покупки, налогов и проживания.

Обзор проекта Archi Horizon Tbilisi

На странице проекта застройщик описывает Archi Horizon как комплекс в зелёной зоне Ортачала, по адресу улица Вахтанга Горгасали, 109, из трёх жилых корпусов с названиями A, B и C. Площадка расположена в нескольких минутах от площади Свободы, в десяти минутах от исторического центра и недалеко от аэропорта; в разделе 6 эти оценки времени в пути сопоставлены с измеренными расстояниями. На странице есть и рекламные формулировки о виде и привлекательности проекта, которые в обзоре не повторяются.

Согласно страницам корпусов (A, B, C), в корпусе A 39 этажей, из которых 3 подземных, в корпусе B 32, из которых 4 подземных, в корпусе C 31, из которых 4 подземных. В перечне инфраструктуры указаны открытый бассейн, фитнес-зал, падел-корты, футбольная и баскетбольная площадки, лаундж для жителей квартала, детские и рекреационные зоны и парковка. В перечне материалов названы блоки YTONG, низкоэмиссионное стекло и бетон Heidelberg.

Для покупателя не менее важно то, чего archi.ge не публикует. На страницах проекта и корпусов нет цены, срока передачи объекта, плана платежей, общего числа квартир, описания отделки, номера разрешения и названия юридического лица, подписывающего договор продажи. Открытая выгрузка квартир показывает на 12 ноября 2026 г. 820 квартир и 4 офиса как непроданные, а поле цены в ней равно 0 в каждой записи: так выгрузка сообщает, что цена не опубликована.

Сторонние страницы восполняют часть пробелов, но расходятся и друг с другом, и с archi.ge в названии района, числе этажей и квартале передачи. В этом обзоре каждая цифра приведена с источником и датой. Приведённые ниже ключевые факты взяты с archi.ge, если не назван другой источник.

Что публикует о проекте каждый источник

О проекте рассказывают четыре публичные страницы: archi.ge, портал новостроек Korter, страница на opr.ae от дубайского брокера и объявление на Realting. Все они прочитаны 12 ноября 2026 г. В каждой ячейке значение приведено так, как оно напечатано, а пустая ячейка означает, что источник молчит. Страница застройщика цитируется как «по данным застройщика»; любая другая цифра отнесена к своему сайту и к дате, которую этот сайт показывает.

Передача объекта. На archi.ge дата окончания проекта для всех трёх корпусов не заполнена. Korter указывает Q1 2029 только для корпуса A. OPR пишет Q4 2028 вверху страницы и 2029 в блоке подробностей и в подписях к своим планам платежей. Realting указывает в описании февраль 2029 г., а в качестве года постройки — 2029. Ни одна из этих дат не является договорной, а дата, обязательная для покупателя, — это дата, записанная в договоре купли-продажи.

Начало работ. Korter указывает для корпуса A начало в Q2 2025. Журнал строительства на archi.ge начинается 14 июня 2026 г., когда снос был отмечен как завершённый, а котлован корпуса A — как находящийся в работе. Сообщение, которое archi.ge опубликовал 27 июня 2025 г., объявляло день продаж на 5 июля и сообщало, что мероприятие проходит незадолго до начала строительства. Это три датированных утверждения о разных вещах, и обзор их не согласует.

Этажи. Для корпуса A 39 этажей минус 3 подземных дают 36 надземных — именно эту цифру приводят Korter и OPR. То же вычитание для корпуса B (32 минус 4) и корпуса C (31 минус 4) даёт 28 и 27, тогда как Korter указывает 32 и 31, а выгрузка квартир на archi.ge доходит до этажей 31 и 29. Ни одна страница не объясняет, как нумеруются подземные уровни, поэтому число этажей каждого корпуса надёжнее всего брать из чертежей разрешения.

Здания и район. В списке домов Korter показаны три корпуса, тогда как его описательный текст, как и страница OPR, говорит об одной башне. На archi.ge названы три корпуса, и у каждого есть своя страница, журнал и список квартир; этой структуры придерживается и обзор. Для района встречаются четыре названия: Ортачала, Крцаниси, место встречи Ортачалы и Исани, а также Исани. Запись OpenStreetMap для номера 109 относится к кварталу Ортачала района Крцаниси, как показано в разделе 6.

Корпуса A, B и C: журнал строительства, инфраструктура и материалы

На archi.ge для каждого корпуса показаны процент готовности и датированный фотожурнал. На 13 октября 2026 г. процент составлял 6% для корпуса A, 2% для корпуса B и 0% для корпуса C, а все три корпуса имеют статус «Ongoing» (в процессе). В таблице данные корпусов сопоставлены со счётчиками проданных и продающихся квартир, которые застройщик публикует по корпусам, а не по комплексу.

Итог 1 233 рассчитан здесь сложением трёх сумм по корпусам; ни archi.ge, ни Korter не публикуют общий итог по комплексу. Счётчики продающихся квартир в сумме дают 820 — число квартир в выгрузке. По этим счётчикам как непроданные показаны 259 из 488 в корпусе A (53%), 305 из 448 в корпусе B (68%) и 256 из 297 в корпусе C (86%), а по трём корпусам вместе — 66,5%. Счётчики принадлежат самому застройщику и меняются по мере регистрации продаж.

В журнале ниже перечислены все записи на страницах корпусов по состоянию на 12 ноября 2026 г. в порядке дат. У корпуса C записей нет.

Если читать журнал как набор датированных утверждений, то в корпусе A за лето работы шли от сноса к выемке грунта в котловане и каркасу шпунтового ограждения, а в середине октября укрепление грунта котлована было близко к завершению. В корпусе B выемка грунта началась 8 сентября, а укрепление грунта котлована было отмечено как завершённое 13 октября. Журнал не содержит ни графика, ни целевых дат, поэтому проценты нельзя превратить в дату завершения.

ENVIROS. 2 июля 2026 г. archi.ge опубликовал сообщение о том, что консалтинговая компания ENVIROS проверила проект теплового контура корпусов A, B и C и что Archi и ENVIROS подписали меморандум о сотрудничестве. 4 июля 2026 г. ENVIROS опубликовала собственную заметку, в которой говорится, что оценка выявила показатели выше стандартных и что проект уже превосходит требования к энергетической сертификации, вступающие в Грузии в силу в 2027 году. Оба материала — утверждения о проверке проекта, а не о построенном здании.

Инфраструктура. На странице проекта перечислены открытый бассейн, фитнес-зал, падел-корты, футбольная и баскетбольная площадки, лаундж для жителей квартала и парковка, а среди значков инфраструктуры добавлены детская площадка и пункт под названием Stadium. В данных корпусов есть планы парковки для уровней -3, -1 и 1 в корпусе A, уровня -1 в корпусе B и уровня -2 в корпусе C. На страницах не указано число парковочных мест и не сказано, продаётся ли место вместе с квартирой.

Материалы. Страница называет энергоэффективные блоки YTONG, которые она характеризует как немецкий бренд, низкоэмиссионное стекло и бетон Heidelberg. Описательный текст Korter добавляет монолитный железобетонный каркас, потолки высотой три метра и импортные лифты; эта формулировка принадлежит порталу, а страницы застройщика её не повторяют. Ни одна из страниц не даёт спецификацию окон, полов или кухонь.

Проектирование. Georgia Today в материале от 23 июня 2026 г., содержащем объявление Archi о дне продаж, называет архитектором проекта Wei Yap Ooi. На страницах проекта и корпусов на archi.ge архитектор не назван, так что это утверждение опирается на публикацию в прессе.

Квартиры и офисы в списке на 12 ноября 2026 г.: площади по корпусам

Выгрузка квартир, на которой основаны страницы корпусов archi.ge, перечисляет непроданные объекты: 263 для корпуса A (259 квартир и 4 офиса), 305 для корпуса B и 256 для корпуса C, всего 824. В каждой записи цена равна 0. Выгрузка помечает каждую квартиру числом комнат и не публикует ни числа спален, ни числа санузлов, ни отделки, поэтому в таблицах используются собственное число комнат из выгрузки и показанные в ней площади.

В корпусе B числятся 150 из 321 двухкомнатной квартиры и 26 из 49 четырёхкомнатных квартир выгрузки, а четырёхкомнатных квартир в корпусе C нет вовсе. В корпусе A числятся 107 из 192 однокомнатных квартир. По трём корпусам в выгрузке содержатся 192 однокомнатные, 321 двухкомнатная, 258 трёхкомнатных и 49 четырёхкомнатных квартир, что в сумме даёт 820.

Медианная площадь квартиры в списке составляет 59,4 м², а средняя — 67,7 м²; обе величины рассчитаны по 820 записям. В корпусе A в списке 89 квартир площадью менее 40 м², то есть 34% из его 259. В корпусе C нет ни одной квартиры площадью от 100 м², а корпус B — единственный, где есть квартиры от 130 м²: их 26. Диапазоны показывают состав предложения в выгрузке; они не показывают, что было продано раньше.

Обозначения не совпадают. Korter делит однокомнатные квартиры выгрузки на студии и единственный тип «однокомнатной» площадью 57,2 м², который лежит выше верхней границы диапазона однокомнатных квартир выгрузки (55,3 м²), и однокомнатная квартира с одной спальней от 55,9 м² у OPR тоже находится выше неё.

В выгрузке трёхкомнатные квартиры корпуса B начинаются с 53,9 м² и пересекаются с диапазоном его двухкомнатных квартир — от 53,2 до 79,9 м². Поэтому число комнат в выгрузке нельзя читать как число спален, и надёжнее ориентироваться на площадь и планировку конкретного номера.

По этажам непроданные квартиры распределены по всей высоте каждой башни. В корпусе A 50 квартир находятся на этажах со 2-го по 10-й, 64 — на этажах с 11-го по 20-й, 83 — с 21-го по 30-й и 62 — с 31-го по 36-й. В корпусе B в списке 76, 109 и 120 квартир на этажах с 4-го по 10-й, с 11-го по 20-й и с 21-го по 31-й, а в корпусе C — 76, 94 и 86 квартир на этажах с 3-го по 10-й, с 11-го по 20-й и с 21-го по 29-й. Номера этажей приведены по выгрузке.

Четыре офиса корпуса A расположены на уровнях от -2 до 2 по выгрузке, площадью от 337,7 до 1 258,5 м². На странице проекта о коммерческих помещениях ничего не сказано, поэтому их назначение не указано. Korter показывает 104 объявления о продаже на 26 октября 2026 г. — это другая единица счёта по сравнению с 820 квартирами выгрузки, потому что объявление и объект — не одно и то же.

Ориентиры по ценам на Archi Horizon по источникам и датам

Застройщик не публикует цену по комплексу. На archi.ge для проекта флаг has-flats-price установлен в false, а выгрузка квартир показывает 0 в каждой из 824 непроданных записей. Цены, которые встречаются в других местах, — это ориентиры сайтов объявлений или брокеров, а не цены Archi. В таблице каждый из них приведён с датой и указанием, что он охватывает.

Страница OPR — маркетинговая страница брокера. На ней также приведены расчётные показатели доходности, которые обзор не воспроизводит. Её три цены «от» — единственные цифры по типам объектов, которые удалось найти. Korter показывает цену только по запросу для каждой планировки, поэтому цену конкретного объекта по нему определить нельзя. В следующей таблице к цифрам OPR применены арифметика и официальный обменный курс.

Показатели в пятой колонке получены делением цены «от» у OPR на площадь «от» у OPR. OPR не сообщает, что обе величины относятся к одному объекту, поэтому эти соотношения — арифметика, а не цена за квадратный метр, опубликованная кем-либо. Официальный курс Национального банка Грузии (NBG), действующий на 12 ноября 2026 г., составляет 1 USD = 2,5933 GEL. Порог стоимости недвижимости для вида на жительство в 150 000 USD равен 388 995 GEL по этому курсу, и все три цены «от» ниже него.

В качестве общегородского ориентира Геостат (Geostat) ежеквартально публикует индекс цен на жилую недвижимость для новых домов в Тбилиси, рассчитанный в лари; выпуск за третий квартал 2026 г. датирован 23 октября 2026 г. Он измеряет рынок города и ничего не говорит об этом проекте, поэтому это контекст, а не цена на Archi Horizon. В обзоре цен на недвижимость в Тбилиси рассматриваются средние цены по районам и определения, лежащие в основе цены за квадратный метр.

Условия оплаты. Поле условий оплаты на странице проекта пусто. Сообщение archi.ge от 27 июня 2025 г. описывает финансирование до 12 лет без проверки дохода и без первоначального взноса для квартир на этапе строительства; это заявление 2025 года, сделанное для дня продаж, а не действующий график. OPR приводит три плана, показанные ниже, а по его подписям последний платёж приходится на передачу объекта в 2029 году.

Цены дня продаж. archi.ge объявил однодневный день продаж на 5 июля 2025 г., а Georgia Today опубликовала объявление о втором дне продаж на 5 июля 2026 г.; в обоих случаях говорилось о специальной цене, действующей один день. Сообщение от 6 июля 2026 г. было подготовлено по пресс-релизу застройщика. Ни на одной из проверенных страниц не показано, какой была цена, поэтому в обзоре нет цены дня продаж и нет основания рассчитывать по ней цену за квадратный метр.

Расположение Archi Horizon Tbilisi: Ортачала, улица Вахтанга Горгасали и старый центр

Данные страницы на archi.ge дают для всех трёх корпусов координаты 41,6707875; 44,8403828. Запись OpenStreetMap в этой точке — дом номер 109 по улице Вахтанга Горгасали в квартале Ортачала района Крцаниси, почтовый индекс 0114. Это согласуется с адресом застройщика и с названием Крцаниси в заголовке страницы Korter, тогда как название Исани у брокера и текст Korter о месте встречи Ортачалы и Исани отражают соседний район Исани.

Улица носит имя царя Вахтанга Горгасали, которого Национальная туристическая администрация Грузии называет в легенде об основании города. На той же странице как достопримечательности Старого Тбилиси описаны серные бани Абанотубани с куполами и церковь Метехи над рекой; обе находятся примерно в 3 км от площадки по прямой. archi.ge описывает исторический центр как находящийся в 10 минутах, не сообщая, каким способом передвижения.

Тбилиси — столица страны. В публикации Геостата о численности населения на 1 января 2026 г. для города указано 1 369,4 тыс. человек из 3 941,1 тыс. в Грузии, и сказано, что в Тбилиси живёт более трети населения страны. Эти цифры относятся ко всему городу, и в публикации нет разбивки по Ортачале или Крцаниси.

В таблице расстояний использованы координаты ориентиров из OpenStreetMap и маршруты по дорогам, рассчитанные 12 ноября 2026 г. публичным сервисом OSRM. Расстояния по прямой — это расстояния по дуге большого круга между координатами, указанными выше. Расстояния по дорогам следуют автомобильной сети маршрутизатора, а его время рассчитано для свободного движения, поэтому в часы пик поездки займут больше времени.

Транспорт в описании порталов. Согласно тексту Korter, ближайшая автобусная остановка находится в 65 м от здания, на ней останавливаются автобусы 101, 102, 343, 344, 345 и 346 с интервалом в одиннадцать минут, а до станции метро «Исани» 25–30 минут на автобусе или маршрутке. OPR пишет, что станция «Исани» находится в 5 минутах ходьбы. По данным OpenStreetMap, станция «Исани» находится в 1,76 км от площадки по прямой, так что два портала описывают не один и тот же маршрут, и проще всего проверить это, пройдя маршрут пешком.

Korter также называет расположенными рядом школы № 65, 81 и 144, частную школу, детский сад, университет, больницы и медицинские центры, министерства и магазины, такие как Gorgasali Ortachala Mall, Fresco, Nikora и Carrefour. Этот перечень — описание портала, он без расстояний и на месте не проверялся. По OpenStreetMap, Isani Mall находится в 1,36 км по прямой, что одного порядка со временем в пути на машине в четыре минуты у OPR.

Аэропорт. Korter указывает 30 минут на машине до Международного аэропорта Тбилиси, а OPR — около 25 минут. Маршрутизатор даёт 16,5 км и 23 минуты без пробок. По координатам аэропорт находится к востоку от площадки, а площадь Свободы — к западу от неё.

Покупка в Грузии: регистрация и порядок действий

Для любой квартиры правило закреплено в Гражданском кодексе. По статье 183(1) сделка должна быть заключена в письменной форме, а право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре. Таким образом, право собственности возникает с регистрацией, а не с оплатой или передачей ключей. Гражданство имеет значение для сельскохозяйственной земли по Органическому закону о праве собственности на сельскохозяйственные земли, а квартира сельскохозяйственной землёй не является. Общее положение изложено в руководстве о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии.

Сборы Национального агентства публичного реестра (NAPR) зависят от выбранного срока. На странице сборов указаны 150 GEL за регистрацию изменения права в течение 4 рабочих дней, 270 GEL в течение 1 рабочего дня и 350 GEL в день подачи. При курсе 1 USD = 2,5933 GEL это около 57,8 USD, 104,1 USD и 135,0 USD. Такие же сборы действуют при регистрации обязательства, связанного с правом собственности, — категории, которая может охватывать договор на ещё не построенный объект; какая именно категория применима, подтверждает реестр.

Покупатель, находящийся за границей, может воспользоваться доверенностью, легализованной для Грузии, или сервисом смарт-контрактов реестра, который регистрирует права на недвижимость онлайн через заранее забронированную виртуальную встречу. Грузия присоединилась к Гаагской конвенции об апостиле 21 августа 2006 г., а таблица статуса Гаагской конференции показывает вступление в силу 14 мая 2007 г. Последовательность действий подробнее изложена в руководстве о том, как купить недвижимость в Грузии.

Налоги, проживание и финансирование для иностранного покупателя

Налог на имущество физических лиц изменился с принятием Закона № 1874 от 30 сентября 2026 г., который сводный Налоговый кодекс указывает среди своих изменений. Статья 202(5) теперь устанавливает ставку для облагаемого имущества физического лица, кроме земли, в размере от 0,8% до 1% его рыночной стоимости на конец предыдущего года. По статье 206(1)(a) то же имущество освобождается от налога, если доход семьи в предыдущем году не превышал 100 000 GEL.

В обзоре EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. сообщается, что прежний порог освобождения составлял 40 000 GEL, и руководства, написанные до поправки, могут по-прежнему приводить его.

Статья 201(1)(c.a) относит к объектам налогообложения физического лица недвижимость, включая незавершённое строительство. Считается ли покупатель по договору до завершения строительства собственником для этой цели, зависит от договора и записи в реестре. По статье 205 физическое лицо подаёт налоговую декларацию до 1 ноября и платит до 15 ноября; эти даты указаны и на странице Службы доходов (Revenue Service). Как подача выглядит на практике, изложено в руководстве о налоге на имущество в Грузии.

Доход физического лица от аренды жилых помещений облагается по ставке 5%, если вычеты не применяются (статья 81(2)), а общая ставка подоходного налога — 20% (статья 81(1)). Излишек дохода от продажи жилой квартиры облагается по ставке 5% (статья 81(3)), а излишек от продажи квартиры, которой владели более двух лет, освобождается от налога (статья 82(1)(f.a)). Ставка НДС составляет 18% по статье 166, а включён ли он в указанную цену, определяется условиями договора.

Что касается проживания, на странице Агентства развития государственных услуг указан краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше 150 000 USD в эквиваленте в лари, определяемой сертифицированным оценщиком. Инвестиционный вид на жительство указан для недвижимости стоимостью свыше 300 000 USD. Закон о правовом статусе иностранцев использует те же суммы в статье 15, подпунктах h и j.

Значение имеет стоимость, которую подтверждает оценщик, а не цена в договоре. На странице OPR для годового вида на жительство указана меньшая сумма, чем у Агентства, поэтому ориентиром служат страница Агентства и закон. Процесс изложен в руководстве по виду на жительство.

Что касается финансирования, Национальный банк Грузии устанавливает максимальное отношение кредита к стоимости (LTV) 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте. Предельные значения отношения платежа к доходу для кредитов в иностранной валюте, если доход не в этой валюте, составляют 20% чистого месячного дохода при доходе ниже 1 500 GEL и 30% начиная с 1 500 GEL. Для кредитов в лари или кредитов в иностранной валюте, когда доход получен в той же валюте, предельные значения составляют 25% и 50%.

Каждый банк устанавливает собственные условия для нерезидентов, и они изложены в руководстве по ипотеке для иностранцев. Собственные условия рассрочки застройщика на archi.ge не опубликованы.

Что запросить в письменном виде перед бронированием

Поскольку archi.ge не публикует цену, сроки и условия договора, каждый пробел становится документом или ответом, который можно запросить до любого платежа. Часть ответов относится к бланку бронирования, а остальные — к самому договору купли-продажи.

1. Прайс-лист по конкретному объекту: корпус, этаж, номер объекта, площадь, цена и дата выпуска прайс-листа.
2. Дата передачи объекта, записанная в договоре купли-продажи, определение передачи объекта и то, что предусматривает договор, если срок не соблюдён.
3. Полное юридическое название и регистрационные данные юридического лица, которое подписывает договор и владеет участком.
4. Кадастровый код и актуальная выписка из Публичного реестра на земельный участок (Korter указывает 01.18.09.007.007), а затем запись в реестре о праве, которое вы получите.
5. Разрешение на строительство и утверждённое число этажей каждого корпуса, включая способ подсчёта подземных уровней.
6. График платежей, счёт или эскроу, на который поступает каждый платёж, и правила возврата платежа за бронирование.
7. Отделка при передаче объекта: передаётся ли квартира в состоянии green frame или в другом и что входит в каждый этап.
8. Планировка объекта, его площадь в том виде, в каком её измеряет договор, и как договор учитывает разницу между проектной и измеренной площадью.
9. Условия парковки: включено ли место, на каком уровне оно находится и какова его цена, если оно продаётся отдельно.
10. График сервисных платежей, управляющая компания и правила пользования общими объектами, такими как бассейн, корты и лаундж.
11. Очередь, в которой строится каждый объект инфраструктуры, чтобы бассейн, корты и лаундж можно было привязать к корпусу и дате.
12. Включён ли НДС в цену и какие регистрационные сборы и налоги покупатель платит при подписании и при регистрации.
13. Правила уступки или перепродажи договора до передачи объекта и плата за это, если она предусмотрена.

Этот перечень — контрольный список документов и ответов, а не оценка какого-либо из них. Юрист с лицензией в Грузии может сверить с ним проект договора.

Как Archi Horizon Tbilisi соотносится с другими проектами Archi в Тбилиси

Archi представляет несколько комплексов в Тбилиси на разных стадиях. В таблице Archi Horizon сопоставлен с шестью из них в том виде, в каком их показывал archi.ge 12 ноября 2026 г.: расположение, статус, счётчики, которые публикует застройщик, и наличие на archi.ge цены или срока передачи объекта. У каждого проекта есть собственный обзор на этом сайте, а сравнение не ранжирует их.

Заметны две закономерности. Archi Rivertown, Archi Lilacs и Archi Akhmeteli уже имеют завершённые корпуса или корпуса на уровне 99%, тогда как Archi Horizon, Grand Avenue и King Tamar находятся на стадии котлована или первых работ, а Archi Universe — на уровне 65% и 67%. В каждой строке archi.ge не указывает ни цену, ни срок передачи объекта, поэтому для сравнения стоимости или сроков приходится использовать сторонние страницы и оговорки раздела 5.

О проекте другого застройщика в Тбилиси см. Mira Verde в Tbilisi Hills. archi.ge сообщает, что Archi и NEXT совместно развивают Kobuleti Beach Resort, и у этого проекта есть собственная страница на этом сайте. Страница города Тбилиси и страница страны Грузия перечисляют остальные объекты портфеля.

Archi (застройщик)

В новостной заметке archi.ge от 4 июля 2021 г. говорится, что компания основана в 2006 году Ильёй Цулая, Мени Бенишем и Иракли Капианидзе, начала заниматься девелопментом в 2008 году, а в 2018 году к числу совладельцев присоединился баскетболист Заза Пачулия. На странице «О компании», прочитанной 12 ноября 2026 г., показаны счётчики: 55 завершённых проектов, 31 строящийся проект, 20 лет опыта, 1 568 653 м² завершённого строительства и 1 238 468 м² строящегося.

Более ранние материалы Archi приводят меньшие цифры: 31 завершённое и 20 строящихся зданий в 2021 году и 49 завершённых проектов в июне 2024 года. Счётчики меняются в зависимости от даты страницы. В заметке archi.ge от 13 июня 2024 г. говорится, что Deloitte был привлечён для аудита консолидированной финансовой отчётности Archi и его дочерних компаний по Международным стандартам финансовой отчётности.

Прочитанные здесь источники не публикуют ни реестр акционеров, ни число переданных квартир, ни название юридического лица, продающего Archi Horizon; эти сведения относятся к документам бронирования. Меморандум с ENVIROS — единственное партнёрство, указанное на страницах Archi Horizon. Цифры в этом разделе принадлежат самому застройщику и не сверялись с грузинским реестром компаний.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Archi Horizon Tbilisi и кто его строит?

Archi Horizon Tbilisi — жилой комплекс из трёх корпусов A, B и C, строящийся по адресу: улица Вахтанга Горгасали, 109, в Ортачале. Застройщик — Archi, чьи страницы на archi.ge описывают проект. В списке непроданных объектов на страницах значатся квартиры площадью 35,6–156,1 м², четыре офиса в корпусе A, открытый бассейн, фитнес-зал, спортивные площадки, лаундж и парковка. Отельный бренд или оператор для проекта не назван.

Где находится Archi Horizon Tbilisi и к какому району относится?

archi.ge указывает Ортачалу и адрес: улица Вахтанга Горгасали, 109. OpenStreetMap относит этот номер дома к кварталу Ортачала района Крцаниси, а в заголовке Korter указан Крцаниси. В тексте Korter говорится о месте встречи Ортачалы и Исани, а на странице OPR указан Исани. Координаты на archi.ge — 41,6707875; 44,8403828, поэтому точное место легко проверить на карте.

Публикует ли застройщик цены на Archi Horizon Tbilisi?

Нет. archi.ge не публикует цену проекта, а его выгрузка квартир показывает 0 для каждой непроданной записи. Korter на 26 октября 2026 г. показывает цену по запросу для каждой планировки. Страница брокера на opr.ae приводит цены от 70 тыс. USD, 96 тыс. USD и 140,8 тыс. USD для студии, квартиры с одной спальней и квартиры с двумя спальнями; это ориентиры брокера, а не цены Archi.

Какую дату передачи объекта публикуют источники?

archi.ge не указывает никакой. Korter указывает Q1 2029 только для корпуса A, OPR — Q4 2028 в заголовке и 2029 в подробностях, а Realting — февраль 2029 г. с 2029 годом как годом постройки. Это утверждения третьих сторон. Дата, обязательная для покупателя, — та, что записана в договоре купли-продажи, поэтому её следует запросить в письменном виде.

Сколько квартир в проекте?

archi.ge публикует счётчики по корпусам и не даёт общего итога: корпус A — 488, корпус B — 448 и корпус C — 297, в каждом случае это сумма проданных и продающихся квартир. Их сложение даёт 1 233 — цифру, рассчитанную в этом обзоре. Korter приводит те же три цифры по корпусам. Выгрузка квартир показывает на 12 ноября 2026 г. 820 квартир и 4 офиса как непроданные.

Какой ход строительства показывает archi.ge?

На 13 октября 2026 г. archi.ge показывал 6% для корпуса A, 2% для корпуса B и 0% для корпуса C. Журнал корпуса A фиксирует завершённый 14 июня снос, выемку грунта в котловане и каркас шпунтового ограждения в течение лета и укрепление грунта котлована, близкое к завершению. Укрепление грунта котлована корпуса B отмечено как завершённое 13 октября.

Какую инфраструктуру и какие материалы называет застройщик?

На странице проекта перечислены открытый бассейн, фитнес-зал, падел-корты, футбольная и баскетбольная площадки, лаундж для жителей квартала, детские зоны и парковка. Названные материалы — блоки YTONG, низкоэмиссионное стекло и бетон Heidelberg. ENVIROS сообщает, что проверила проект теплового контура корпусов A, B и C; это проверка проекта, а не осмотр построенного здания.

Может ли иностранец купить и зарегистрировать квартиру в Archi Horizon Tbilisi?

Грузинское законодательство позволяет иностранцу купить квартиру, поскольку ограничение на иностранную собственность касается сельскохозяйственной земли. Договор должен быть заключён в письменной форме, а право покупателя зарегистрировано в Публичном реестре согласно статье 183 Гражданского кодекса. Регистрационные сборы составляют от 150 до 350 GEL в зависимости от срока. Регистрируется ли договор до завершения строительства как право или как обязательство, подтверждает реестр.

Даст ли квартира здесь право на вид на жительство в Грузии?

Агентство развития государственных услуг указывает краткосрочный вид на жительство для недвижимости с рыночной стоимостью свыше 150 000 USD в эквиваленте в лари, определяемой сертифицированным оценщиком. Цены «от» у OPR — от 70 000 до 140 800 USD — ниже этой суммы, но критерием служит оценённая оценщиком стоимость зарегистрированной недвижимости, а не цена в объявлении. Процесс объясняет руководство по виду на жительство.

Какие налоги и расходы должен ожидать покупатель в Грузии?

Налог на имущество физического лица составляет от 0,8% до 1% рыночной стоимости, с освобождением, если доход семьи за предыдущий год не превышал 100 000 GEL. Доход от аренды облагается по ставке 5% без вычетов, а излишек от продажи квартиры, которой владели более двух лет, освобождается от налога. Применяются также сборы NAPR, возможный НДС в цене и сервисные платежи. Какие из них включены, указывает договор.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• archi.ge: страница проекта Archi Horizon (проверено 12 ноября 2026 г.)
• archi.ge: страница корпуса A Archi Horizon и журнал хода строительства
• archi.ge: страница корпуса B Archi Horizon и журнал хода строительства
• archi.ge: страница корпуса C Archi Horizon
• api.archi.ge: публичная выгрузка квартир для корпуса A (та же выгрузка обслуживает корпуса B и C под идентификаторами зданий 403 и 404)
• Korter: Archi Horizon, цены и наличие на 26 октября 2026 г.
• OPR (дубайский брокер): страница Archi Horizon, без даты, прочитано 12 ноября 2026 г.
• Realting: объявление Archi Horizon № 35072, дата обновления: 06/08/2026
• archi.ge, новости, 2 июля 2026 г.: проверка ENVIROS проекта Archi Horizon
• ENVIROS: заметка об оценке Archi Horizon, 4 июля 2026 г.
• Georgia Today, 23 июня 2026 г.: объявление о дне продаж и названный архитектор
• Национальный банк Грузии: официальные обменные курсы (1 USD = 2,5933 GEL на 12 ноября 2026 г.)
• Геостат (Geostat): индекс цен на жилую недвижимость, III квартал 2026 г.
• archi.ge, новости, 27 июня 2025 г.: объявление о дне продаж Archi Horizon
• Georgia Today, 6 июля 2026 г.: сообщение о дне продаж 5 июля 2026 г. (предоставлено застройщиком)
• OpenStreetMap: дом 109, улица Вахтанга Горгасали
• Национальная туристическая администрация Грузии: Тбилиси
• Геостат (Geostat): численность населения на 1 января 2026 г.
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные (координаты ориентиров)
• Project OSRM: сервис маршрутизации, использованный для расстояний по дорогам
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственные земли (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сервис регистрации смарт-контрактов
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Конвенции об апостиле
• NAPR: сборы за информационные услуги
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль–сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии (Revenue Service): налог на имущество
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• archi.ge, новости, 4 июля 2021 г.: Archi исполнилось 15 лет
• archi.ge: страница «О компании» (счётчики прочитаны 12 ноября 2026 г.)
• archi.ge, новости, 13 июня 2024 г.: договор об услугах аудита с Deloitte

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.