Archi Rivertown Tbilisi — жилой комплекс из шести перечисленных корпусов на аллее Давида Агмашенебели в районе Дигоми 8, рядом с торговым центром Tbilisi Mall; на страницах застройщика (archi.ge, проверено 12 ноября 2026 г.) показаны завершённый пятиэтажный корпус A и пять других корпусов на стадии строительства, а в публичной выгрузке квартир значится 536 квартир.
Этот обзор Archi Rivertown Tbilisi читает указанные страницы в том виде, в каком они были 12 ноября 2026 г., и сопоставляет с ними то, что Korter и страница брокера OPR печатают о цене, числе объектов и передаче, каждый раз с указанием источника и даты. На archi.ge для проекта нет ни цены, ни даты передачи, поэтому в обзоре все цифры приведены рядом, и он не выбирает между ними. К этому добавлен подкреплённый источниками фон о Дигоми и о покупке, налогах и проживании в Грузии.
На странице комплекса застройщик описывает многофункциональный комплекс жилых зданий на аллее Агмашенебели, рядом с районом Дигоми 8 и торговым центром Tbilisi Mall. В перечне указаны благоустроенный двор, открытый бассейн и спа, фитнес-центр, спортивные площадки, детская зона, лобби с открытым баром, а также открытая и крытая парковки. В тексте для корпусов B–G добавлено, что на территории «будут» кафе, супермаркет и аптека.
Площадка строится отдельными корпусами, которые добавлялись на сайт застройщика в разное время. Корпус A пятиэтажный и показан как завершённый. Корпуса B и C тоже имеют пять этажей, корпуса E и F — одиннадцать, корпус G — пятнадцать.
На аэрорендере обозначены корпуса от A до G, но страницы корпуса D на archi.ge нет, а Korter пишет, что корпус D «запланирован». В качестве строительного материала застройщик называет блоки YTONG, которые, по его словам, экономят до 40 процентов энергии; это заявление застройщика, и здесь оно не проверялось.
Для покупателя то, чего archi.ge не печатает, так же важно и так же существенно, как и то, что он печатает: цену, дату передачи, план платежей для текущих корпусов, общее число объектов, состав отделки и название стороны, заключающей договор. Публичная выгрузка квартир возвращает цену 0 для каждого объекта. Цены в сети берутся с Korter и со страницы брокера OPR; обе приведены в разделе 5, и ни одна из них не является ценой Archi.
| Основные факты об Archi Rivertown Tbilisi | По публикациям (archi.ge, 12 ноября 2026 г., если не указано иное) |
|---|---|
| Расположение | Аллея Давида Агмашенебели, Дигоми 8, Тбилиси; рядом с Tbilisi Mall по данным застройщика. Korter печатает «217 David Agmashenebeli Alley», район Сабуртало |
| Застройщик | Archi (archi.ge); на странице OPR назван «Archi Properties» |
| Статус | Корпус A завершён, 100 процентов; корпуса B, C, E, F и G — «Ongoing», прогресс показан как 0 процентов. Korter (25 октября 2026 г.): корпус A завершён в 2025 году, пять домов строятся |
| Корпуса и этажи | Шесть корпусов: A, B, C — по 5 этажей; E, F — по 11; G — 15. Korter перечисляет 7 домов; OPR упоминает два 5-этажных здания |
| Объекты | Счётчики: 48 проданных и 536 в продаже по шести корпусам, сумма 584 рассчитана по счётчикам; общий итог по проекту не печатается. Korter: 40 апартаментов в корпусе A. OPR: 110 апартаментов |
| Размеры квартир | От 38,5 до 195,1 м² в публичной выгрузке квартир (536 квартир). Korter перечисляет студию 32,9 м²; OPR указывает 32,9–95 м² |
| Цена от | Застройщиком не публикуется. Korter: от USD 1 870 за м² (25 октября 2026 г.). OPR: «from USD 62 400» и «USD 59 200» (без даты) |
| Передача | Застройщиком не публикуется. Korter: 1-й квартал 2028 г. для корпусов B и C. OPR: 2028 г. |
| План платежей | Для текущих корпусов не напечатан. Объявление о запуске корпуса A от 3 апреля 2023 г.: рассрочка до 12 лет, без первоначального взноса. Korter: рассрочка доступна. OPR: «multiple 0% plans» |
| Отделка | Застройщиком не указана. Korter: «premium frame». OPR: «Green Frame» |
| Двор | 5 000 м² в тексте корпуса A; 8 296,9 м² в текстах корпусов B–G |
| Координаты | 41,8184 N, 44,7725 E в данных комплекса на archi.ge |
Публичные сведения об этом проекте поступают от застройщика, от портала объявлений и со страницы брокера, и цифры не всегда совпадают. Первая таблица ставит все эти значения рядом друг с другом. Страницы застройщика приводятся как «по данным застройщика»; любая другая цифра дана «по» названному сайту на указанную дату, и обзор не решает, какая из них верна.
| Показатель | По данным застройщика (archi.ge, 12 нояб. 2026 г.) | По данным Korter (25 окт. 2026 г.) | По данным OPR (без даты, просмотрено 12 нояб. 2026 г.) |
|---|---|---|---|
| Число корпусов | Шесть страниц корпусов: A, B, C, E, F, G. В новости о презентации от 25 марта 2024 г. говорится о 5 малоэтажных зданиях | 7 домов; корпус D «запланирован»; в тексте описания — четыре 5-этажных здания | Два 5-этажных здания |
| Этажность | A, B, C: 5; E, F: 11; G: 15 | 5 этажей для проекта | 5-этажные здания |
| Объекты | Счётчики по корпусам (таблица ниже); итога нет | Корпус A: 40 апартаментов; в продаже 19, 53 и 53 в корпусах A, B и C | 110 апартаментов |
| Статус | A завершён; B, C, E, F, G строятся | A «сдан в 2025 году»; пять домов строятся | Не указан |
| Передача | Не печатается | B и C: 1-й квартал 2028 г.; E, F, G: строятся | 2028 г. |
| Цена | Не печатается; поле цены 0 у всех 536 квартир | «Цена по запросу»; за м² «от $1 870» | «From USD 62 400»; также «USD 59 200» |
| Двор | 5 000 м² (A); 8 296,9 м² (B–G) | 5 000 м² | 8 500 м² благоустроенной территории |
| Адрес | «D. Aghmashenebeli Alley, Tbilisi»; Digomi 8 | David Agmashenebeli Line, 217; район Сабуртало | Davit Aghmashenebeli Avenue, Dighomi 8 |
Счётчики archi.ge размещены на странице комплекса и приведены по корпусам. Выгрузка квартир, которую использует сам сайт, возвращает по одной записи на каждую непроданную квартиру, и число записей совпадает со счётчиком «в продаже» в каждом корпусе. На страницах корпусов собственные поля «продано» и «в продаже» показаны как 0, поэтому ниже использованы цифры со страницы комплекса.
| Корпус | Этажи | Статус (прогресс) | Счётчик проданных | Счётчик «в продаже» | Квартир в публичной выгрузке | Запись страницы корпуса создана | Korter, 25 окт. 2026 г. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 5 | Завершён (100%) | 23 | 17 | 17 | 4 января 2023 г. | 40 апартаментов, 19 в продаже; «завершён в 2025 году» |
| B | 5 | Строится (0%) | 13 | 42 | 42 | 3 ноября 2025 г. | 53 в продаже; завершение в 1-м квартале 2028 г. |
| C | 5 | Строится (0%) | 12 | 43 | 43 | 4 ноября 2025 г. | 53 в продаже; завершение в 1-м квартале 2028 г. |
| E | 11 | Строится (0%) | 0 | 126 | 126 | 25 августа 2026 г. | Строится |
| F | 11 | Строится (0%) | 0 | 126 | 126 | 9 сентября 2026 г. | Строится |
| G | 15 | Строится (0%) | 0 | 182 | 182 | 10 сентября 2026 г. | Строится |
| Итого | 48 | 536 | 536 | Квартир по Korter: 125 (19 + 53 + 53) |
Из таблицы следуют два сопоставления. По корпусам A, B и C вместе archi.ge указывает 102 квартиры в продаже (17 + 42 + 43), тогда как суммы по планировкам у Korter составляют 125 (20 студий, 3 однокомнатные, 67 двухкомнатных, 32 трёхкомнатные, 1 четырёхкомнатная и 2 пятикомнатные квартиры), что равно 19 + 53 + 53; разница в 23 — это расхождение между подсчётом портала и счётчиком застройщика на разные даты. Корпуса E, F и G есть на archi.ge, но не входят в подсчёты Korter.
Страница OPR говорит о 110 апартаментах в двух зданиях. Счётчики archi.ge по корпусам B и C в сумме дают 110 (55 + 55), но OPR не поясняет, какие именно здания имеются в виду, поэтому совпадение лишь арифметическое. Столбец «запись создана» — это просто дата создания записи каждого корпуса в данных сайта. Он показывает, когда страница корпуса была добавлена на archi.ge, и сам по себе ничего не говорит о том, когда открылись продажи.
Что archi.ge для проекта не печатает: цену любого объекта; дату передачи или завершения любого корпуса; общее число объектов; условия оплаты для корпусов B–G; состояние отделки квартир; юридическое название стороны, подписывающей договоры продажи. Этот перечень — лишь описание страниц застройщика на 12 ноября 2026 г., и в нём нет никакой критики. Те же пункты вошли в список того, что нужно запросить, в разделе 9.
Корпус A — единственный корпус всего комплекса, для которого опубликован журнал строительства. На странице корпуса застройщик приводит 38 записей о ходе работ с датами, каждая — с фотографией и коротким текстом: 5 записей за 2023 год, 23 за 2024, 9 за 2025 и 1 за 2026 год. В 2024 году записи появляются примерно раз в две недели; после ноября 2024 г. промежутки колеблются от двух недель почти до четырёх месяцев. Даты ниже приведены так, как они хранятся в данных страницы (UTC).
| Дата записи | О чём сообщает запись (в сокращении) |
|---|---|
| 11 окт. 2023 г. | Первая запись; фотография без текста |
| 25 окт. 2023 г. | Устройство фундаментной плиты завершено; гидроизоляция фундамента закончена; начато строительство фундамента |
| 6 нояб. 2023 г. | Работы по фундаменту завершены; начаты колонны 2-го этажа |
| 21 февр. 2024 г. | Колонны первого этажа завершены; гидроизоляция стен парковочного уровня −2 завершена |
| 15 мая 2024 г. | Колонны 5-го этажа завершены; кладка блоков первого этажа завершается |
| 10 июл. 2024 г. | Кладка блоков на 4-м и 5-м этажах и парапет завершены; штукатурка 2-го и 3-го этажей завершена |
| 7 авг. 2024 г. | Внутренняя штукатурка на 5-м этаже завершена; натяжка полов и канализационная разводка на этажах 1–5 завершены |
| 16 окт. 2024 г. | Входные двери квартир установлены на этажах 1–5 |
| 30 окт. 2024 г. | Балконные фасады, ограждения и противопожарные двери на этажах 1–5 завершены |
| 26 нояб. 2024 г. | Вентилируемый фасад и гидроизоляция кровли завершаются; установка лифтов завершается |
| 27 янв. 2025 г. | Вентилируемый фасад первого этажа и оформление лобби завершены; начаты благоустройство двора и дренажные работы |
| 5 июн. 2025 г. | Канализационная сеть завершена; гидроизоляция кровли, установка лифтов и работы во дворе завершаются; водоснабжение в процессе |
| 31 окт. 2025 г. | Сеть водоснабжения завершена; начато озеленение |
| 30 нояб. 2025 г. | Начата посадка деревьев и кустарников |
| 8 янв. 2026 г. | Посадка деревьев и кустарников завершена (последняя запись) |
Если читать журнал как последовательность, он показывает, в каком порядке строился и оснащался один пятиэтажный корпус от начала до конца: фундамент, каркас и колонны, кладка блоков и штукатурка, двери квартир и балконные фасады, вентилируемый фасад и лобби, затем сети и озеленение. Между записью о фундаменте от 6 ноября 2023 г. и последней записью об озеленении от 8 января 2026 г. прошло чуть больше 26 месяцев (расчёт). Каркас дошёл до колонн 5-го этажа примерно за шесть месяцев, а входные двери были установлены примерно за одиннадцать.
Следует подчеркнуть, что эти интервалы рассчитаны по опубликованным записям только одного корпуса. Они ни в коем случае не являются графиком для корпусов B–G, которые отличаются по высоте (у E, F и G по 11 и 15 этажей) и не публикуют журнала. Поле статуса корпуса говорит «Completed» и 100 процентов, но ни даты завершения, ни даты передачи, ни разрешения на ввод в эксплуатацию на самой странице не приводится, поэтому журнал отмечает конец перечисленных в нём работ и ничего более.
Две датированные публикации застройщика ограничивают журнал с двух сторон. Объявление о запуске корпуса A, опубликованное 3 апреля 2023 г., предшествовало первой записи журнала на шесть месяцев. Новость от 25 марта 2024 г. сообщает о презентации комплекса, который «currently under construction», и говорит о пяти малоэтажных зданиях, что отличается от шести страниц корпусов на сегодня (раздел 2).
Для остальных корпусов единственные датированные сроки передачи — от третьих лиц. Korter печатает 1-й квартал 2028 г. для корпусов B и C и «under construction» для E, F и G; OPR печатает 2028 г.
Korter также показывает фотографии из трёх фиксированных точек с последним обновлением в октябре 2026 г., так что читатель может сравнить состояние площадки с собственным полем застройщика «0 процентов». Единственная связывающая дата — это письменная дата передачи в договоре, и список в разделе 9 превращает это наблюдение в конкретный запрос.
Выгрузка квартир, на которой работает archi.ge, — это публичный интерфейс, возвращающий непроданные квартиры каждого корпуса, по одной записи на квартиру, с общей площадью, жилой площадью, внешней «летней площадью» (summer area) и кодом комнатности. Для этого проекта 12 ноября 2026 г. он вернул 536 записей (здания 360, 394, 395, 406, 407 и 408).
При этом ни одна запись не помечена как проданная или забронированная, а в каждом поле цены стоит 0. Каждая запись имеет тип «Flat»; ни офиса, ни магазина в ней нет, хотя фильтр самого сайта отмечает, что офисы существуют как тип.
| Квартиры в выгрузке по корпусам и коду комнатности | Квартир в выгрузке | Общая площадь (м²) | Жилая площадь (м²) |
|---|---|---|---|
| A, код 2 | 1 | 82 | 48,5 |
| A, код 3 | 8 | 85,3–118,9 | 66,7–69,6 |
| A, код 4 | 1 | 106 | 80,5 |
| A, код 5 | 7 | 128,9–195,1 | 102,4–135,4 |
| B, код 2 | 29 | 60,3–70,2 | 43,9–53,3 |
| B, код 3 | 13 | 70,6–95 | 60,9–69,2 |
| C, код 2 | 30 | 60,3–70,2 | 43,9–53,3 |
| C, код 3 | 13 | 70,6–95 | 60,9–69,2 |
| E, код 1 | 45 | 39,3–59,2 | 30,8–45,6 |
| E, код 2 | 57 | 39,3–86,5 | 30,8–57,1 |
| E, код 3 | 23 | 69,7–97,3 | 51–56,9 |
| E, код 15 | 1 | 60,6 | 45,6 |
| F, код 1 | 45 | 39,1–41,5 | 31,4–31,9 |
| F, код 2 | 75 | 49,4–70,2 | 37–54,9 |
| F, код 3 | 4 | 71,2 | 50,7 |
| F, код 16 | 2 | 70,2 | 54,2 |
| G, код 1 | 78 | 38,5–57,7 | 31,1–34,5 |
| G, код 2 | 78 | 46,5–59,9 | 36,1–45,2 |
| G, код 3 | 26 | 87,6–92,8 | 56,6–57,3 |
По всем корпусам квартир с кодом 1 — 168 (38,5–59,2 м², в среднем 41,9 м²), с кодом 2 — 270 (39,3–86,5 м², в среднем 59,0 м²), с кодом 3 — 87 (69,7–118,9 м², в среднем 87,0 м²), с кодом 4 — одна квартира площадью 106 м² и с кодом 5 — семь квартир (128,9–195,1 м², в среднем 157,2 м²); все средние значения рассчитаны.
Три записи имеют коды 15 и 16, которые нельзя прочитать как число комнат, и в этом обзоре они указаны как «иной код». Код комнатности — собственное поле API; спальни не публикуются.
Во всех 536 записях общая площадь равна жилой площади плюс «летней площади» (проверено с точностью до 0,15 м²), так что печатаемая общая площадь включает наружную часть. Жилая площадь составляет около 76 процентов общей для квартир с кодами 1 и 2 и около 68 процентов для кода 3 (расчёт).
Наименьшая жилая площадь — 30,8 м², наибольшая — 135,4 м². Определение понятия «летняя площадь» нигде не приводится; вероятно, это балконы и террасы, а что именно считается, определяет пункт договора о площади.
Номера этажей в выгрузке показывают, на каких этажах находятся квартиры. В корпусах E и F указано по 14 квартир на каждом из этажей с 3-го по 11-й (9 этажей, 126 квартир), а в корпусе G — по 14 квартир на каждом из этажей с 3-го по 15-й (13 этажей, 182 квартиры).
На 1-м и 2-м этажах этих корпусов квартир в списке нет, и текст застройщика не говорит о том, что там расположено; на рендерах видна торговая площадь первого этажа. В корпусе A на этажах с 1-го по 5-й указано 7, 4, 2, 2 и 2 квартиры, а в корпусах B и C — по 8 или 9 на каждом этаже.
Korter и archi.ge по-разному обозначают некоторые одинаковые площади, что важно при поиске по «комнатам». Таблица сопоставляет размеры, которые встречаются в обоих списках, в том виде, как они напечатаны на каждом сайте, и не пытается свести их воедино.
| Площадь (м²) | Код комнатности archi.ge (корпус A) | Обозначение Korter (25 окт. 2026 г.) |
|---|---|---|
| 82 | 2 | 1-комнатная, 82–85,4 м² |
| 118,9 | 3 | 2-комнатная, 60,3–118,9 м² |
| 170,7 | 5 | 3-комнатная, 70,6–170,7 м² |
| 195,1 | 5 | 4-комнатная, 195,1 м² |
| 173,6 и 174 | 5 | 5-комнатная, 173,6–174 м² |
| Нет в списке archi.ge (наименьшая в списке — 38,5 м²) | нет | Студия, 32,9 м², 20 апартаментов |
OPR указывает 32,9–95 м² для всего проекта, а в характеристиках проекта у Korter значится 61,5–194,7 м²; это ещё два диапазона рядом с 38,5–195,1 м² из списка застройщика.
Отделка описана только порталами: вариант отделки у Korter — «premium frame», а OPR пишет, что объекты передаются в состоянии «Green Frame» с алюминиевыми оконными рамами, стяжкой пола и плиткой на балконах. На archi.ge состояние квартир не описано, поэтому то, что входит в «frame»-передачу (стены, штукатурка, электропроводка, отопление, двери), — вопрос, на который нужен письменный ответ.
| Инфраструктура или материал | По данным застройщика | По данным Korter / OPR |
|---|---|---|
| Двор | Зелёный двор 5 000 м² (текст корпуса A); благоустроенный двор 8 296,9 м² (тексты B–G) | Korter: 5 000 м²; OPR: 8 500 м² |
| Бассейн и спа | Открытый бассейн и спа | Korter: бассейн, спа и фитнес-центр для жителей; OPR: бассейн и спа |
| Фитнес и спорт | Фитнес-центр; спортивное поле (текст A); корты для падела, футбола и баскетбола (тексты B–G) | Korter: спортивный стадион, площадка для воркаута; OPR: спортивные площадки |
| Дети и досуг | Детская зона; лобби и открытый бар; зоны отдыха | Korter: детская площадка; OPR: детская зона и лобби-бар |
| Коммерческие помещения | Кафе, супермаркет и аптека: в тексте корпуса A указаны как входящие, в текстах B–G — «will feature» | Korter: магазины и супермаркеты поблизости; перечня на территории нет |
| Парковка | Открытая и закрытая парковки | Korter: подземная и гостевая парковки; OPR: крытая и открытая парковки |
| Коммуникации и безопасность | Генератор и резервуар для воды (значки инфраструктуры) | Korter: закрытая территория, видеонаблюдение 24/7, резервный генератор, резервуар для воды, пассажирские лифты |
| Материалы | Блоки YTONG, бетон Heidelberg, стекло с низкой эмиссией, панели HPL, краска Caparol; фасад Fundermax на корпусе A | Korter: блоки YTONG, фасады с деревянными панелями, окна в чёрных рамах; OPR: вентилируемые фасады, остекление Low-E |
Перечень инфраструктуры у застройщика представляет собой набор значков плюс процитированные выше предложения; в нём нет размеров бассейна, спортзала или спортивных площадок, нет часов работы, нет указания, какие объекты общие для всех корпусов, и нет срока, к которому должна быть готова инфраструктура корпусов B–G.
Поскольку площадь двора меняется с 5 000 м² в тексте корпуса A до 8 296,9 м² в более поздних текстах, именно план, приложенный к договору, фиксирует, что будет построено.
Застройщик не печатает цену проекта, поэтому все цифры ниже представляют собой ориентиры портала или брокера, и у каждой из них указан источник. Korter и OPR — не Archi, их цифры не являются ценами Archi, и ни одна из них не представляет собой предложение.
Единственное датированное заявление об оплате от самой Archi — объявление о запуске корпуса A от 3 апреля 2023 г., где названы рассрочка до 12 лет, отсутствие первоначального взноса и скидка при единовременной оплате; в объявлении не сказано, что эти условия действуют для более поздних корпусов.
| Источник и дата | Что печатается | На что распространяется |
|---|---|---|
| archi.ge, 12 нояб. 2026 г. | Цены нет; поле цены 0 у всех 536 квартир в выгрузке; сайт отмечает, что цены квартир не публикуются | Корпуса A, B, C, E, F, G |
| Новость Archi, 3 апр. 2023 г. | Рассрочка до 12 лет; без первоначального взноса; скидка при единовременной оплате | Запуск корпуса A |
| Korter, 25 окт. 2026 г. | «Цена по запросу» для каждой планировки; за м² «от $1 870»; рассрочка «доступна», подробности у застройщика; ипотека от TBC Bank | Корпуса A, B, C (125 квартир); отделка «premium frame» |
| OPR, без даты | «Launch price from USD 62 400» в заголовке; «Prices from USD 59 200» и «Apartments start from USD 59 200» ниже на странице; AED 624K (студия, 354 кв. фута), AED 899K (1-BR, 646 кв. футов), AED 944K (753 кв. фута) | Студии и юниты с 1–2 спальнями, 32,9–95 м²; «Green Frame» |
| OPR, без даты | «0% installment plan over 22 months, with monthly payments from USD 2 691»; передача в 2028 г. | План заявлен для проекта в целом |
Страница OPR также печатает прогнозную доходность проекта в целом. Это заявления брокера, и обзор их не воспроизводит. По собственной арифметике, 22 взноса по USD 2 691 в сумме дают USD 59 202 (расчёт), что с точностью до округления равно цифре страницы USD 59 200; страница не говорит, что обе связаны. Если стартовые цены OPR относятся к студии 32,9 м², указанной на странице, они равны примерно USD 1 897 и USD 1 799 за м² (расчёт при таком допущении).
Чтобы увидеть, что означает ориентир за м² для реально перечисленных квартир, в таблице «от USD 1 870 за м²» по Korter применено к шести площадям из списка застройщика. Цифра «от» на портале — нижняя граница, а не цена какой-либо конкретной квартиры, поэтому результаты — арифметика, а не котировки. Суммы в лари приведены по официальному курсу Национального банка Грузии (NBG) GEL 2,5933 за USD на 12 ноября 2026 г.
| Применённая площадь (м²) | Какая это квартира | USD по 1 870 за м² (расчёт) | GEL по 2,5933 (расчёт) | Относительно USD 150 000 (GEL 388 995) |
|---|---|---|---|---|
| 38,5 | Наименьшая квартира в списке (корпус G) | 71 995 | 186 705 | Ниже |
| 60,3 | Наименьшая квартира в корпусах B и C | 112 761 | 292 423 | Ниже |
| 70,2 | Наибольшая площадь среди квартир с кодом 2 в B, C, F | 131 274 | 340 433 | Ниже |
| 95,0 | Наибольшая площадь среди квартир с кодом 3 в B и C | 177 650 | 460 700 | Выше |
| 106,0 | Единственная квартира с кодом 4 (корпус A) | 198 220 | 514 044 | Выше |
| 195,1 | Наибольшая площадь в списке (корпус A) | 364 837 | 946 132 | Выше |
При USD 1 870 за м² площадь, при которой квартира достигла бы USD 150 000, равна 80,2 м² (расчёт); из 536 квартир в списке больше этого значения 77. Правило о виде на жительство из раздела 8 использует рыночную стоимость по оценке оценщика, а не ориентир за м², поэтому столбец лишь показывает, где цифра находится относительно правила.
Комплекс находится на северо-западе Тбилиси. Застройщик помещает его на аллее Агмашенебели рядом с районом Дигоми 8 и торговым центром Tbilisi Mall, а данные комплекса дают точку 41,8184 N, 44,7725 E. На страницах корпусов используется вторая точка примерно в 80 метрах (расчёт).
Korter относит адрес к району Сабуртало и пишет «217 David Agmashenebeli Alley, near the intersection with Ordzhonikidze Street»; OPR пишет «217 Davit Aghmashenebeli Avenue, Dighomi 8». Название улицы в источниках пишется по-разному.
Статья Википедии о районе Сабуртало называет среди его микрорайонов Диди Дигоми, Патара Дигоми и село Дигоми, что согласуется с районом, указанным Korter. Название Дигоми старое: Дигомская дорога (Digomi Road) была, по данным Википедии, одной из исторически важных дорог из Тбилиси, соединявших город с другими частями Грузии и Северным Кавказом, и часть её позже стала Военно-Грузинской дорогой.
В статье не говорится, что современная аллея Агмашенебели идёт по той же линии, поэтому дорога приведена здесь только как местный исторический фон.
Для масштаба приведём данные: в публикации о населении на 1 января 2026 г. Национальной службы статистики Грузии (Geostat) для Тбилиси указано 1 369,4 тыс. человек, из них 1 309 тыс. живут в городских поселениях и 60,3 тыс. — в сельских, при 3 941,1 тыс. для Грузии (Тбилиси составляет 34,7 процента от общенационального показателя, расчёт). Цифры для Дигоми или Сабуртало в публикации нет. См. также страницу города Тбилиси и страницу страны Грузия на этом сайте.
Застройщик расстояний не печатает. Поэтому таблица ниже измеряет расстояния от точки комплекса до мест, координаты которых опубликованы в Википедии: расстояния по прямой рассчитаны, а расстояния по дорогам взяты из публичного сервиса маршрутизации OSRM при свободном движении на 12 ноября 2026 г. При расчёте использованы дорожные данные OpenStreetMap. Цифры даны от отмеченной на карте точки, а не от входа в здание, и это не время в часы пик.
| Ближайшие места и расстояния для Archi Rivertown Tbilisi | Что это | По прямой (расчёт) | По дороге (OSRM, свободное движение) | Источник координат |
|---|---|---|---|---|
| Аграрный университет Грузии | Кампус университета | 1,47 км | 2,48 км, 4 минуты | Википедия |
| Свободный университет Тбилиси | Кампус университета | 1,52 км | 2,54 км, 4 минуты | Википедия |
| Международный университет Чёрного моря | Университет | 2,34 км | 4,90 км, 6 минут | Википедия |
| Монастырь Джвари | Монастырь над Мцхетой | 3,91 км | 8,50 км, 10 минут | Википедия |
| Станция метро «Сараджишвили» | Станция метро | 4,50 км | 7,67 км, 9 минут | Википедия |
| Станция метро «Гурамишвили» | Станция метро | 5,18 км | 8,69 км, 10 минут | Википедия |
| Станция метро «Дидубе» | Станция метро | 7,65 км | 9,71 км, 12 минут | Википедия |
| Тбилисское море | Водохранилище | 9,78 км | 13,72 км, 17 минут | Википедия |
| Железнодорожный вокзал Тбилиси | Пассажирский вокзал | 11,07 км | 14,30 км, 17 минут | Википедия |
| Площадь Свободы | Центральная площадь | 14,12 км | 16,27 км, 19 минут | Википедия |
| Международный аэропорт Тбилиси | Аэропорт | 22,45 км | 32,90 км, 40 минут | Википедия |
Общая картина такова: группа университетских кампусов в пределах 2,5 км по дороге, ближайшая из станций метро, чьи координаты есть в Википедии, — в 4,5 км по прямой (могут существовать и другие станции), а центр города и аэропорт — в 16 и 33 км по дороге. Список станций метро не является исчерпывающим. Покупателю, который рассчитывает на общественный транспорт, стоит проверить реальный маршрут, поскольку время в пути по дороге при свободном движении ничего не говорит о частоте автобусов.
Порталы добавляют к этому утверждения, которые в данном обзоре не проверялись. Korter сообщает, что здания находятся в нескольких минутах ходьбы от Tbilisi Mall, называет среди ближайших мест Аграрный университет, детский сад KIDS PLANET, школы № 208 и № 221, больницу Ennoia, Carrefour, Nikora и кинотеатр Cavea, помещает автобусную остановку в пяти минутах ходьбы и указывает около 15 минут на автомобиле до центра города и 40 минут до аэропорта.
OPR пишет о 15–20 минутах до центра и 25–30 минутах до аэропорта. Цифры OSRM выше составляют 19 и 40 минут.
Korter также печатает кадастровый номер 01.72.14.007.711 и «паспорт объекта» в разделе документов проекта. Номер приведён здесь только в том виде, в каком он напечатан; документом, который подтверждает, какой участок и какой объект покупаются, является выписка из Публичного реестра на участок, указанный в договоре.
Застройщик не печатает порядок покупки, поэтому последовательность ниже взята из грузинского законодательства и из опубликованных сборов самого реестра. Покупатель квартиры в корпусе, который ещё находится на стадии строительства, например в корпусах B–G, сталкивается с тем же правовым правилом, что и покупатель готовой квартиры: статья 183 Гражданского кодекса гласит, что для приобретения недвижимой вещи сделка должна быть заключена письменно, а право собственности приобретателя — зарегистрировано в Публичном реестре. Право собственности возникает с регистрации.
Гражданство имеет значение при покупке в Грузии главным образом для сельскохозяйственной земли. Статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственную землю ограничивает круг лиц, которые могут владеть такой землёй, а квартира сельскохозяйственной землёй не является. Руководства о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии, на этом сайте разбирают общую ситуацию и обычный порядок.
До оплаты покупатель может проверить документальную историю. Закон Грузии о лицензиях и разрешениях говорит в статье 36, что каждый вправе ознакомиться с данными ведомственного реестра лицензий и разрешений; на это право покупатель может сослаться, запрашивая данные о разрешении на корпус. Страница застройщика не называет ни разрешения, ни органа, который его выдал. Выписка из реестра показывает собственника участка, а также все зарегистрированные обременения.
| Шаг | Кто | Типичный срок и сбор | Источник |
|---|---|---|---|
| Запросить письменно прайс-лист, план объекта, проект договора и данные о разрешении | Покупатель, застройщик | Застройщиком не публикуется | Страница застройщика |
| Заказать выписку из Публичного реестра на участок и сверить кадастровый код | Покупатель, юрист, Национальное агентство публичного реестра (NAPR) | GEL 20 за 1 рабочий день, GEL 13 онлайн; ещё GEL 26 за английский язык | Информационные услуги NAPR |
| Запросить данные о разрешении на корпус | Покупатель, юрист | Доступ к данным реестра — право по статье 36 | Закон о лицензиях и разрешениях |
| Подписать бронирование, затем письменный договор продажи | Покупатель, застройщик | Дата и условия определяются в договоре; не публикуются | Гражданский кодекс, ст. 183 |
| Оплатить по графику, указанному в договоре | Покупатель | График для корпусов B–G не напечатан | Страница застройщика |
| Зарегистрировать право или обязательство | Покупатель, NAPR | GEL 150 за 4 рабочих дня, GEL 270 за 1, GEL 350 в тот же день | Страница сборов NAPR за регистрацию |
| Подписать дистанционно, если вы за границей | Покупатель, NAPR | Заранее назначенная виртуальная встреча; апостиль действует для Грузии с 14 мая 2007 г. | Смарт-контракт NAPR; таблица статуса HCCH |
Регистрационные сборы зависят от выбранного срока рассмотрения, а не от цены объекта. По официальному курсу GEL 2,5933 за USD они составляют около USD 57,8, USD 104,1 и USD 135,0 (расчёт).
На той же странице NAPR регистрация обязательства, связанного с правом собственности, указана по тем же трём сборам; это категория, под которую может подпадать договор на ещё не построенный объект, а какая именно применяется, подтверждают договор и реестр. Присоединение Грузии к Апостильной конвенции датировано 21 августа 2006 г. в таблице HCCH, что служит основанием для легализации иностранной доверенности.
Для корпуса A, который завершён, проверки покупателя включают состояние регистрации отдельной квартиры, а не только участка, и ответ даёт выписка. Финансированию для нерезидентов посвящено руководство по ипотеке для иностранцев.
Правило о проживании — это первая цифра, которую ищет покупатель из-за рубежа. На странице о видах на жительство Агентства развития государственных услуг (SDA) указан краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на недвижимое имущество, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в лари, причём стоимость устанавливает сертифицированный оценщик.
Статья 15(j) Закона о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства содержит порог теми же словами. На странице указаны сборы GEL 300, 450 и 600 за решение на 30-й, 20-й и 10-й календарный день.
Проверяется оценка оценщика, а не цена по договору, и «свыше» означает, что стоимость ровно USD 150 000 не подходит. По официальному курсу GEL 2,5933 за USD на 12 ноября 2026 г. порог равен GEL 388 995. Инвестиционный вид на жительство на той же странице применяется к недвижимости стоимостью свыше USD 300 000. Таблица в разделе 5 показывает, где напечатанные ориентиры за м² находятся относительно первой цифры; это не прогноз какой-либо оценки.
Налог на имущество изменился 30 сентября 2026 г. Сводный Налоговый кодекс Грузии перечисляет среди своих поправок Закон № 1874 от этой даты. Статья 202(5) теперь устанавливает ставку на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, не менее 0,8 процента и не более 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) освобождает от налога, если доход семьи в этом году не превысил GEL 100 000.
Об изменении сообщается в обзоре EY Georgia Tax and Law Brief за июль — сентябрь 2026 г., где прежний порог указан как GEL 40 000.
Тексты, написанные до этой даты, всё ещё содержат прежние диапазоны ставок, которым Кодекс больше не соответствует. В качестве арифметической иллюстрации: пример 60,3 м² из раздела 5 (GEL 292 423 при ориентире «от») дал бы от GEL 2 339 до GEL 2 924 в год при 0,8–1 проценте, если бы освобождение не применялось; рыночная стоимость и проверка дохода определяются в каждом случае отдельно.
Физическое лицо подаёт декларацию до 1 ноября и платит до 15 ноября (статьи 205(12) и 205(14); страница о налоге на имущество Службы доходов (Revenue Service) повторяет даты на грузинском). Руководство по налогу на имущество описывает шаги подачи.
Другие налоги из того же Кодекса: доход от аренды жилого помещения, полученный физическим лицом без вычетов, облагается по ставке 5 процентов (статья 81(2)), общая ставка составляет 20 процентов (статья 81(1)), превышение дохода от продажи жилой квартиры облагается по ставке 5 процентов (статья 81(3)), а превышение по жилой квартире, которой владели более двух лет, освобождено (статья 82(1)(f.a)).
Ставка НДС составляет 18 процентов (статья 166); применяется ли он к конкретной поставке и включает ли указанная цена НДС — вопросы договора.
Что касается ипотеки, страница PTI и LTV Национального банка Грузии ограничивает кредит 90 процентами стоимости имущества в лари и 70 процентами в иностранной валюте.
Предел платежа к доходу (PTI) составляет 25 процентов (лари) или 20 процентов (иностранная валюта, если доход не в той же валюте) при чистом ежемесячном доходе менее GEL 1 500 и 50 или 30 процентов начиная с GEL 1 500. Korter сообщает, что ипотека и рассрочка TBC Bank для проекта доступны; каждый банк сам устанавливает условия для нерезидентов. См. также руководство по виду на жительство.
| Пункт | Правило | Источник |
|---|---|---|
| Краткосрочный вид на жительство | Недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в GEL, устанавливаемой сертифицированным оценщиком | Страница SDA; Закон об иностранцах, ст. 15(j) |
| Инвестиционный вид на жительство | Недвижимость свыше эквивалента USD 300 000 в GEL | Страница SDA |
| Налог на имущество, физическое лицо | 0,8–1 процент рыночной стоимости; освобождение, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000; декларация до 1 ноября, оплата до 15 ноября | Налоговый кодекс, ст. 202(5), 205, 206(1)(a); rs.ge |
| Доход от аренды, физическое лицо | 5 процентов с аренды жилья без вычетов; 20 процентов — общая ставка | Налоговый кодекс, ст. 81(1)–(2) |
| Продажа квартиры | Превышение облагается по ставке 5 процентов; освобождение для жилой квартиры, которой владели более двух лет | Налоговый кодекс, ст. 81(3), 82(1)(f.a) |
| Регистрация права собственности | GEL 150, 270 или 350 в зависимости от выбранного срока | Страница сборов NAPR |
| Лимиты по ипотеке | LTV 90 процентов (лари), 70 процентов (иностранная валюта); PTI по группам дохода | Страница NBG о PTI и LTV |
| Использованный курс | USD 1 = GEL 2,5933, официальный курс на 12 ноября 2026 г. | Официальный курс NBG |
Поскольку archi.ge оставляет так много сведений неопубликованными, каждый пробел ниже превращается в документ или ответ, которые покупатель может запросить до оплаты — в форме бронирования или в самом договоре купли-продажи.
Archi перечисляет на archi.ge несколько проектов в Тбилиси, и в таблице шесть из них приведены рядом с проектом этой страницы. У каждого проекта на этом сайте есть собственное руководство. Цифры даны по archi.ge на 12 ноября 2026 г., а ориентиры третьих лиц помечены. Таблица ничего не говорит о том, какой проект кому подходит; она лишь собирает опубликованную информацию в одном месте.
| Проект | Район | Статус по archi.ge | Квартир в продаже или в списке | Ценовая информация |
|---|---|---|---|---|
| Archi Rivertown (эта страница) | Дигоми 8, аллея Давида Агмашенебели | Корпус A завершён; B, C, E, F, G строятся | 536 в публичном списке | На archi.ge нет; Korter от USD 1 870 за м² (25 окт. 2026 г.) |
| Archi Dighomi 3 Tbilisi | Диди Дигоми, проспект Царя Фарнаваза | Корпуса A и B завершены; C и D — 48 процентов | 80 квартир и 69 объектов с типом «офис» | На archi.ge нет; Korter от USD 1 250 за м² (25 окт. 2026 г.) |
| Archi Alley Tbilisi | Диди Дигоми, 14-й км аллеи Агмашенебели | Корпуса A и B завершены; C строится | 131 квартира и 2 офиса не проданы | На archi.ge нет; Korter от USD 1 070 за м² (26 окт. 2026 г.) |
| Archi Universe Tbilisi | Сабуртало, улица Университетская | Корпуса A и B — 65 и 67 процентов | 115 непроданных в списке; встречаются итоги 257, 270 и 349 | На archi.ge нет; Korter от USD 2 162 за м² (25 окт. 2026 г.) |
| Archi Horizon Tbilisi | Ортачала, улица Вахтанга Горгасали | Корпуса A, B, C — 6, 2 и 0 процентов | 824 непроданных в списке | На archi.ge нет; Korter «цена по запросу» |
| Grand Avenue by Archi Tbilisi | Улица Цотне Дадиани, рядом с Dinamo Arena | Работы начального этапа | Wyndham Residences, 591 квартира в продаже | На archi.ge нет; Korter от USD 1 609 за м² (26 окт. 2026 г.) |
| Archi Lilacs Tbilisi | Мухиани (Глдани), улица Р. Габашвили | Корпуса A и B завершены; C — 3 процента | 300 в продаже | На archi.ge нет; Korter от USD 1 160 за м² (22 сент. 2026 г.) |
Два проекта, Archi Alley и Archi Dighomi 3, расположены в том же районе Диди Дигоми, что и этот комплекс, остальные — в Сабуртало, Ортачале, рядом с Dinamo Arena и в Глдани. Формулировки статуса различаются по проектам, потому что archi.ge сообщает прогресс по корпусам. Совместная разработка Archi и NEXT Property Group, объявленная 1 июня 2026 г., приведена отдельно как объект Kobuleti Beach Resort. Рыночный контекст — в руководстве по ценам на недвижимость в Тбилиси.
Archi описывает себя на странице «О компании» счётчиками: 55 завершённых проектов, 31 текущий проект, 20 лет опыта, 1 568 653 м² завершённого строительства и 1 238 468 м² текущего, по состоянию на 12 ноября 2026 г. Это собственные цифры самого застройщика, и данный обзор их не проверяет. В более длинном тексте страницы приведены более старые итоги.
В новости к 15-летию компании от 4 июля 2021 г. сказано, что Archi основана в 2006 году Илией Цулая, Мени Бенишем и Иракли Капианидзе, начала заниматься девелопментом в 2008 году, а Заза Пачулия стал совладельцем в 2018 году. В новости от 13 июня 2024 г. сообщается о соглашении об аудите с Deloitte в отношении консолидированной финансовой отчётности, составленной по Международным стандартам финансовой отчётности. В тбилисском контексте застройщик указывает на страницах контактов офисы на проспекте Меликишвили и по нескольким другим адресам.
Новость о презентации Rivertown от 25 марта 2024 г. называет в качестве выступающих генерального директора, основателей и представителя TBC Bank. Этот обзор не повторяет утверждения о доле рынка, числе жителей или странах инвесторов на страницах застройщика, потому что ни одно из них не сопровождается указанием органа, года и метода. Название стороны, заключающей договор на объект, указано в документах о продаже.
Это жилой комплекс на аллее Давида Агмашенебели в районе Дигоми 8 в Тбилиси, рядом с торговым центром Tbilisi Mall. archi.ge показывает шесть корпусов: пятиэтажный корпус A завершён, корпуса B и C с пятью этажами, E и F с одиннадцатью и G с пятнадцатью строятся. В публичной выгрузке квартир 536 непроданных квартир площадью от 38,5 до 195,1 м². Застройщик не печатает ни цену, ни дату передачи.
Застройщик пишет «D. Aghmashenebeli Alley, Tbilisi» и помещает комплекс рядом с районом Digomi 8 и Tbilisi Mall. Korter печатает 217 David Agmashenebeli Alley в районе Сабуртало, а OPR — 217 Davit Aghmashenebeli Avenue, Dighomi 8. Название улицы пишется по-разному. Выписка из Публичного реестра на участок, сверенная с кадастровым кодом в договоре, показывает, как описан участок.
Общее число по проекту не печатается. Счётчики archi.ge показывают 48 проданных (корпуса A, B, C) и 536 в продаже по шести корпусам, сумма 584 рассчитана по счётчикам. Korter печатает 40 апартаментов для корпуса A и насчитывает 19, 53 и 53 в продаже в корпусах A, B и C. OPR упоминает 110 апартаментов в двух зданиях. Обзор приводит цифры и не выбирает между ними.
Нет. Поле цены равно 0 у всех 536 квартир в публичной выгрузке, сайт отмечает, что цены квартир не публикуются, и ни у одного корпуса нет даты передачи. Корпус A показан как завершённый на 100 процентов. Корпуса B–G показывают 0 процентов. Прайс-лист и дату передачи можно получить только от застройщика в письменном виде — в форме бронирования или в договоре купли-продажи.
Korter (25 октября 2026 г.) печатает «цена по запросу» для каждой планировки и показатель за м² «от $1 870». OPR (без даты) печатает «from USD 62 400» в заголовке и USD 59 200 ниже, с 22-месячным планом 0% от USD 2 691 в месяц. Это ориентиры портала и брокера, а не цены или предложения Archi, и каждый зависит от объекта и даты.
Застройщик дату не печатает. Korter печатает завершение в 1-м квартале 2028 г. для корпусов B и C и «under construction» для E, F и G; OPR печатает 2028 г. Журнал самого корпуса A идёт от записи о фундаменте 6 ноября 2023 г. до последней записи об озеленении 8 января 2026 г., то есть около 26 месяцев для одного пятиэтажного корпуса. Это точка данных, а не прогноз для другого корпуса.
В выгрузке квартир застройщика общая площадь — от 38,5 м² (корпус G) до 195,1 м² (корпус A). Корпуса B и C указывают 60,3–95 м²; корпуса E, F и G — 38,5–97,3 м². Korter перечисляет студию 32,9 м², а OPR указывает 32,9–95 м². Коды комнатности у archi.ge и Korter различаются, а спальни не публикуются, поэтому для выбранного объекта нужен письменный план.
archi.ge отделку не указывает. Korter приводит вариант отделки «premium frame», а OPR пишет, что объекты передаются в состоянии «Green Frame» с алюминиевыми оконными рамами, стяжкой пола и плиткой на балконах. Что входит в эти обозначения, ни одна страница не определяет. Перечень по комнатам того, что передаётся (стены, штукатурка, электропроводка, отопление, двери, сантехника), следует запросить письменно до бронирования вместе с датой, к которой отделка должна быть готова.
Да. Согласно статье 183 Гражданского кодекса покупка требует письменного договора и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре, и иностранец подписывает на тех же основаниях, что и гражданин. Главное ограничение по гражданству касается сельскохозяйственной земли по Органическому закону о праве собственности на сельскохозяйственную землю, который квартиру не охватывает. Регистрационные сборы составляют GEL 150, 270 или 350 в зависимости от срока.
Краткосрочный вид на жительство доступен, если рыночная стоимость недвижимости, установленная сертифицированным оценщиком, превышает эквивалент USD 150 000 в лари. Стоимость ровно USD 150 000 не подходит. Налог на имущество физического лица составляет 0,8–1 процент рыночной стоимости, и от него освобождают, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000 (Налоговый кодекс в редакции от 30 сентября 2026 г.). Правила об аренде и продаже — в разделе 8.
Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
