Купить недвижимость в ОАЭ

Главное, что упускают страницы о недвижимости ОАЭ

«Покупка недвижимости в ОАЭ» — это не одно решение. Объединённые Арабские Эмираты — федерация из семи эмиратов, и право собственности на недвижимость устанавливает каждый эмират отдельно, а не федерация. Налоги, резидентские визы, валюта и наследственное право — федеральные и одинаковы везде. То, чем иностранцу разрешено владеть, — нет: от полного фрихолда в Дубае до столетнего узуфрукта в Шардже.

Если понять это различие, всё остальное исследование становится простым. Если не понять — вы прочитаете статью про Дубай, решите, что она описывает Шарджу, и удивитесь у нотариуса.

И ещё одно, что стоит сказать сразу, потому что это определяет всё дальнейшее. Все 69 проектов ОАЭ, которые сейчас представляет UInvest Group, находятся в Дубае. Это не случайность, и ниже мы объясняем почему, — но если вам нужны сами дубайские детали: цены, районы, доходность и расходы, — они на отдельной странице купить недвижимость в Дубае. Эта страница о стране: правила, налоги, виза, завещание, которое вам нужно составить, и как ОАЭ сравниваются с другими рынками, где мы работаем.

Федеральное или эмиратское? Понимайте, какое правило читаете

Практический вывод: налоговый и визовый аргумент за ОАЭ одинаков, где бы вы ни покупали. Аргумент собственности — нет, и именно он решает, где вам на самом деле стоит смотреть.

Где иностранец действительно может владеть, эмират за эмиратом

Это та таблица, которая должна быть на каждой странице о недвижимости ОАЭ и почти нигде нет.

Две строки в этой таблице заслуживают акцента.

Абу-Даби изменился в 2019 году, и многие старые советы за этим не поспели. Закон № 13 от 2019 года изменил закон о недвижимости 2005 года и с 16 апреля 2019 года разрешил иностранным физическим лицам и компаниям с иностранным участием владеть фрихолдом внутри инвестиционных зон эмирата. До этого потолком был 99-летний лизхолд. Если вы читаете гид, где всё ещё написано, что иностранцы не могут владеть фрихолдом в Абу-Даби, он написан до реформы.

Шарджа действительно устроена иначе, и её понимают неверно чаще всего. Иностранцы не из GCC не получают в Шардже титул фрихолда. Они получают узуфрукт — зарегистрированное право пользования на срок до 100 лет, в специально отведённых правительством районах, с регистрацией договора в управлении эмирата. Это реальное, передаваемое, долгосрочное право. Но это не собственность на землю, и оценивать его как собственность не следует.

Официальную федеральную сводку публикует u.ae — покупка недвижимости экспатами в ОАЭ. Реестр Дубая — Земельный департамент Дубая; Абу-Даби — Департамент муниципалитетов и транспорта. Правила меняются — уточняйте текущую позицию по конкретному участку до сделки.

Почему все наши проекты в Дубае

Мы предпочтём это объяснить, чем позволить вам решить, что это и есть весь рынок.

У Дубая с большим отрывом самый глубокий пул доступного иностранцам фрихолда в стране; самая длинная история сделок, на которую можно опереться при оценке; наиболее устоявшийся режим эскроу для строящегося жилья; и самый ликвидный вторичный рынок. Для международного покупателя, который хочет иметь возможность продать снова, не дожидаясь единственного покупателя именно на это здание, эти четыре вещи значат больше всего остального.

Это суждение о ликвидности, а не утверждение, что другие эмираты плохи. Инвестиционные зоны Абу-Даби — серьёзное предложение, и если вам нужно именно это, скажите: мы честно ответим, сможем ли помочь или вам лучше обратиться в другое место. Чего мы не станем делать — так это выставлять то, что не сможем нормально сопровождать.

Полная ценовая лестница, чистая доходность по районам и расходы на покупку — на странице Дубая. Дополнительно: могут ли иностранцы покупать квартиры в Дубае, фрихолд против лизхолда и правила покупки.

Федеральная налоговая позиция

Эта часть действительно проста — потому она и является сильнейшим аргументом ОАЭ, и потому её стоит изложить точно, а не лозунгами.

Две оговорки. Первая: «в ОАЭ нет налогов» верно применительно к вам и неверно применительно к вашей компании. Корпоративный налог 9% действует с 2023 года на прибыль бизнеса выше порога, и владение недвижимостью через корпоративную структуру может подвести вас под него. Если рассматриваете структуру через компанию, консультируйтесь до покупки, а не после. Правила публикует Федеральное налоговое управление на tax.gov.ae.

Вторая: то, что вас не облагают ОАЭ, не значит, что не облагает никто. Ваша страна налогового резидентства может облагать доход от аренды или прирост в ОАЭ независимо от того, где стоит объект. Это вопрос к вашему консультанту, и это самый частый пробел в планировании, который мы видим. Подробнее в почему в Дубае нет налогов и налог на недвижимость в Дубае.

Резидентство: золотая виза — федеральная

Золотая виза, привязанная к недвижимости, — общегосударственная программа ОАЭ, а не дубайская. Квалифицирующая инвестиция в 2 000 000 AED (около $544 700) даёт продлеваемое десятилетнее резидентство для супруга и детей, без местного спонсора.

Отмена прежнего требования иметь 1 000 000 AED собственных средств значит больше, чем сама цифра порога: покупатель с ипотекой или собирающий два-три меньших объекта теперь квалифицируется по подтверждённой стоимости, а не по вложенным деньгам. Подробности в что такое золотая виза, обновления для инвесторов, смягчение десятилетних правил и иммиграция в Дубай. Официально: u.ae.

Если цель — паспорт, а не резидентство, ОАЭ его не дадут, и мы скажем это прямо. Турция — тот рынок в нашей линейке, который предлагает гражданство за инвестиции, но с валютным риском, которого у ОАЭ нет.

Наследование: то, что почти никто не планирует

Это самое важное на этой странице, чего не будет в буклете застройщика, и это федеральная норма — то есть действует, где бы в ОАЭ вы ни купили.

Федеральный декрет-закон № 41 от 2022 года о гражданском личном статусе вступил в силу 1 февраля 2023 года во всех семи эмиратах. Он применяется к резидентам-немусульманам, если те не выберут применение права своей страны. Там, где нет зарегистрированного завещания и нет подтверждения права страны происхождения, закон предусматривает собственный порядок распределения по умолчанию, а не отсылку к шариатскому наследованию, — существенное изменение по сравнению с тем, что описывает большинство старых статей.

Но «порядок по умолчанию» — всё ещё не «то, чего вы хотели». Для владельцев-немусульман практический путь — зарегистрированное завещание. Центр завещаний DIFC регистрирует англоязычные завещания по принципам общего права, которые могут охватывать активы в ОАЭ, а в полной форме — активы по всему миру и опеку над несовершеннолетними детьми.

Наш прямой совет: если вы владеете недвижимостью в ОАЭ и не зарегистрировали завещание, это самый ценный час административной работы, доступный вам. Он стоит доли от сбора за передачу и определяет судьбу актива, который, вероятнее всего, переживёт само решение о покупке. Подробнее в наследование для иностранных владельцев.

Валюта, и почему она снимает один аргумент

Дирхам привязан к доллару США по курсу 3,6725, и ОАЭ не ограничивают движение капитала и репатриацию арендного дохода и выручки от продажи. Для покупателя, считающего в долларах, валютный риск покупки в ОАЭ близок к нулю.

Больше всего это значит при сравнении. Валюта — доминирующая переменная при оценке Турции, где лира за двенадцать месяцев к августу 2026 года потеряла к доллару около 17%. И это не вопрос вовсе между ОАЭ и Оманом, поскольку обе валюты привязаны к доллару, — поэтому сравнение этих двух стран должно начинаться совсем с другого, как мы показываем в материалах Оман против Дубая и Дубай против Турции.

ОАЭ против других рынков, которые мы ведём

Читайте это как три по-настоящему разных продукта, а не как рейтинг. ОАЭ — ликвидный, безналоговый, привязанный к доллару вариант без пути к паспорту. Оман дешевле и спокойнее с тем же налоговым и валютным профилем и гораздо более узким выходом. Турция — единственная, что заканчивается паспортом, и единственная, где валюта может сыграть против вас. Мы также ведём Северный Кипр, Южный Кипр и Грузию.

Что происходит на рынке сейчас

Дубай — тот рынок ОАЭ, по которому публикуются данные, и на них стоит смотреть прямо. В первом полугодии 2026 года в Дубае прошло около 79 000 сделок с жильём против примерно 92 000 за тот же период 2025 года, при этом цена за квадратный фут выросла примерно на 12,5% год к году, до около 1 770 AED.

Рост цен на падающем объёме — сочетание, за которым стоит следить, а не праздновать его и не паниковать. Оно не сигнализирует о скором развороте. Оно означает, что рынок больше не в той фазе, когда продаётся всё, и что конкретика — какое здание, какой сервисный сбор, какой застройщик — значит больше, чем два года назад.

Структурный спрос при этом остаётся сильным: население Дубая превысило 4 млн в 2025 году, а план эмирата до 2040 года ориентируется примерно на 5,8 млн жителей. Наша развёрнутая трактовка — в инвестиционном гиде по рынку, вырастут ли цены и остаётся ли это разумной инвестицией.

Покупка из-за рубежа, от начала до конца

Большинство наших покупателей в ОАЭ завершают сделку, не находясь в стране, что удивляет тех, кто ждёт от покупки в Заливе бюрократии. Её нет — но есть несколько этапов, где организованность заранее экономит недели.

Честные точки трения — третий и шестой этапы. Договор — это место, где плохая покупка становится необратимой: название эскроу-счёта, дата завершения и последствия её срыва — три пункта, которые стоит прочитать дважды, и именно их чаще всего пролистывают. И заявление на резидентство в итоге потребует вашего личного присутствия для биометрии и медосмотра, каким бы дистанционным ни был остальной процесс. Тот, кто обещает золотую визу вообще без визита, описывает её неверно.

Доверенность, правильно составленная и легализованная в вашей стране, покрывает регистрацию и большую часть сопутствующей администрации. Готовьте её заранее, а не в момент, когда она блокирует передачу: сроки легализации различаются по странам и являются самой частой причиной задержек, которые мы видим.

Практическое замечание о банке: счёт в ОАЭ не обязателен для покупки, но он заметно упрощает оплату рассрочки, сервисных сборов и коммунальных услуг, а резидентство, в свою очередь, упрощает его открытие. Если планируете держать объект долго, считайте счёт частью плана, а не мыслью задним числом.

Риски, прямо

• Гражданства нет ни за какие деньги. Только продлеваемое резидентство. Кто предлагает эмиратский паспорт за инвестиции — описывает несуществующее.
• Права собственности различаются по эмиратам, и узуфрукт — не фрихолд. Оценивайте его тем, что он есть.
• Корпоративный налог может задеть структурированные покупки по ставке 9%, даже если лично вы не платите ничего.
• Ваша страна может облагать вас по доходу и приросту в ОАЭ.
• Без зарегистрированного завещания порядок наследования определит закон по умолчанию.
• Дубай цикличен, объём сейчас остывает при растущих ценах. Привязка к доллару защищает валюту, а не оценку.
• Сервисные сборы сильно различаются по зданиям и именно они превращают хорошую валовую доходность в заурядную чистую.

Семь проверок до покупки в любом эмирате

• Уточните, право какого эмирата применяется и является ли конкретный участок фрихолдом, лизхолдом или узуфруктом.
• Подтвердите, что зона отведена для иностранной собственности, а не просто что эмират её где-то допускает.
• Получите сбор за передачу для этого эмирата письменно. Дубайские 4% не универсальны.
• Получите сервисный сбор здания в AED за кв. фут в год, по этому зданию, письменно.
• Проверьте эскроу-счёт, указанный в договоре, по любой покупке на этапе строительства, и сверьте его с земельным департаментом.
• Зарегистрируйте завещание — или формально выберите право своей страны — заранее.
• Получите налоговую консультацию в стране проживания, а не только в ОАЭ.

Частые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в любой части ОАЭ?

Нет. Решает каждый эмират. Дубай и Абу-Даби допускают полный фрихолд для иностранцев в отведённых зонах; Шарджа предлагает узуфрукт до 100 лет вместо фрихолда; Рас-эль-Хайма, Аджман, Умм-эль-Кайвайн и Фуджейра имеют отдельные зоны фрихолда наряду с лизхолдом и узуфруктом.

Покупка в Абу-Даби отличается от Дубая?

Налоговая и визовая позиция идентична, потому что обе федеральные. Собственность отличается: Абу-Даби допускает иностранный фрихолд только внутри отведённых инвестиционных зон — право, введённое законом 13/2019; до этого иностранцы ограничивались 99-летним лизхолдом.

Можно ли владеть фрихолдом в Шардже?

Не как гражданин страны вне GCC. Шарджа предоставляет права узуфрукта до 100 лет в отведённых правительством районах, с регистрацией в земельном управлении эмирата. Это долгосрочное регистрируемое право — но не собственность на землю.

Даёт ли покупка недвижимости гражданство ОАЭ?

Нет. В ОАЭ нет программы гражданства за инвестиции. Недвижимость может дать продлеваемую десятилетнюю золотую визу от 2 000 000 AED, которая никогда не конвертируется в паспорт.

Плачу ли я налог с арендного дохода в ОАЭ?

В ОАЭ — нет, как физическое лицо. Нет подоходного налога, ежегодного налога на недвижимость и налога на прирост капитала. Корпоративный налог 9% применяется к прибыли компании выше порога, а ваша страна налогового резидентства может облагать доход независимо от этого.

Что будет с моей недвижимостью в ОАЭ после моей смерти?

Федеральный декрет-закон № 41 от 2022 года действует с февраля 2023 года и даёт резидентам-немусульманам порядок распределения по умолчанию, если они не зарегистрировали завещание и не могут показать применимость права своей страны. Регистрация завещания, например через Центр завещаний DIFC, — способ взять исход под контроль.

Почему все ваши объекты в ОАЭ — в Дубае?

Потому что у Дубая самый глубокий доступный иностранцам рынок фрихолда, самая длинная история цен, наиболее устоявшийся режим эскроу и заметно более лёгкая перепродажа. Мы предпочтём представлять один эмират как следует, чем выставлять то, что не сможем сопровождать.

ОАЭ дешевле Омана?

Нет — на входе дешевле Оман. Самый доступный оманский проект начинается с $76 700 против $110 000 в ОАЭ. За эту разницу ОАЭ дают гораздо больший выбор и намного лучшую ликвидность. Сравнение разобрано в материале Оман против Дубая.

Связанные подборки на сайте

Дубай подробно: купить недвижимость в Дубае, лучшие районы для инвестиций, сколько стоит квартира, гид по строящемуся жилью, ипотека для иностранцев. Другие рынки: Оман, Турция, Северный Кипр, Южный Кипр, Грузия.

Вывод

ОАЭ — самая простая крупная юрисдикция недвижимости в регионе по всему федеральному: нет подоходного налога, нет налога на недвижимость, нет налога на прирост капитала, валюта привязана к доллару, капитал движется свободно, а программа резидентства чётко определена и не требует там жить. Эти преимущества реальны, они одинаковы во всех семи эмиратах и именно они притягивают тех покупателей, которых притягивают.

Внимания требует всё, что федерация не решает. Права собственности — это право эмирата, они существенно различаются, и разница между фрихолдом в Дубае и столетним узуфруктом в Шардже — не формальность. Добавьте зарегистрированное завещание и грамотную налоговую консультацию дома — и ОАЭ становятся одной из самых чистых трансграничных покупок недвижимости в мире.

UInvest Group представляет 69 проектов в Дубае и работает в Омане, Турции, на Кипре и в Грузии. Мы скажем, право какого эмирата применяется к объекту перед вами, сколько на самом деле стоит его приобрести и содержать, и — там, где честный ответ другая страна, — скажем и это.

Запросить бесплатную консультацию по недвижимости и резидентству в ОАЭ

Дополнительно: u.ae о покупке недвижимости экспатами — официальная федеральная сводка; Земельный департамент Дубая и Департамент муниципалитетов и транспорта Абу-Даби — два главных реестра; Федеральное налоговое управление публикует правила корпоративного налога и НДС; Центр завещаний DIFC занимается регистрацией завещаний немусульман.