Республика Кипр отменила программу гражданства за инвестиции в ноябре 2020 года. Схемы, дававшей паспорт ЕС за вложение 2 млн евро, больше не существует, и она не вернётся. Любое агентство, которое до сих пор рекламирует «гражданство Кипра за инвестиции», продаёт то, что закрыли более пяти лет назад.
Заголовок страницы мы сохраняем, потому что именно так ищут люди, — но предпочитаем поправить посылку, а не зарабатывать на ней. Сегодня Кипр предлагает постоянный вид на жительство за инвестиции от 300 000 евро, и это, что важно, сильный продукт сам по себе. Его выдаёт государство — член ЕС, он постоянный, а не продлеваемый, решение принимается примерно за два месяца, и он может привести к гражданству через натурализацию после нескольких лет фактического проживания. Просто это не паспорт, который можно купить.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Инвестиция | от 300 000 EUR, плюс НДС там, где он применяется |
| Правовая основа | Регламент 6(2) Правил об иностранцах и иммиграции — «ускоренный» маршрут |
| Требуемый доход | 50 000 EUR в год из-за рубежа, плюс 15 000 EUR на супруга(у) и 10 000 EUR на каждого ребёнка |
| Статус | Постоянный вид на жительство — он бессрочный |
| Обновление карты | Каждые 10 лет (карты, а не статуса) |
| Правило отсутствия | Нельзя отсутствовать на Кипре более двух лет подряд |
| Работа на Кипре | Не разрешена — но можно владеть кипрской компанией и получать дивиденды |
| Сроки | Около двух месяцев до решения по полному комплекту |
| Семья | Супруг(а) и несовершеннолетние дети |
Сравните с альтернативами — и картина ясна: это единственный маршрут в нашем портфеле, который помещает вас внутрь Европейского союза. Наш смежный материал резидентство Южного Кипра за инвестиции разбирает саму подачу, а ВНЖ Кипра охватывает другие категории разрешений.
Именно этот пункт обычно пробегают глазами, и именно на нём, по нашему опыту, заявления и проваливаются. Нужно подтвердить гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро, получаемый за пределами Кипра, плюс 15 000 евро на супруга(у) и 10 000 евро на каждого несовершеннолетнего ребёнка. Паре с двумя детьми, таким образом, нужно показать около 85 000 евро в год.
Важны три детали. Доход должен приходить из-за рубежа: пенсии, дивиденды, аренда, зарплаты, прибыль бизнеса за пределами Кипра — всё это подходит; кипрский трудовой доход — нет, потому что работать локально вам не разрешено. Доход подтверждается заново каждый год, а не только при подаче. И критерии ужесточили в 2023 году, поэтому старые руководства с меньшими цифрами описывают режим, которого больше нет.
Наш прямой совет: убедитесь, что проходите по доходу, до того как составлять шорт-лист объектов. Мы видели покупателей, которые влюблялись в виллу, подписывали договор и лишь потом обнаруживали, что ограничивающим фактором был доход. Это пятиминутный разговор, и он должен быть первым.
| Вариант | Что подходит |
|---|---|
| Новое жильё | Купленное у застройщика — самый распространённый маршрут с большим отрывом. Вторичное жильё по этому варианту не подходит. |
| Коммерческая недвижимость | Офисы, магазины, отели — и здесь вторичка допускается, в отличие от жилья |
| Доли в кипрской компании | Компания должна иметь реальное присутствие на Кипре и штат не менее пяти человек |
| Кипрские инвестфонды | Паи AIF, AIFLNP или RAIF, зарегистрированных на Кипре |
Различие «новостройка против вторички» сбивает с толку постоянно. Красивая вилла на вторичке за 400 000 евро не подходит для маршрута ПМЖ, хотя те же деньги в новостройке от застройщика подошли бы. Если цель — резидентство, одно это правило заметно сужает рынок, и именно поэтому наше кипрское предложение смещено в сторону новых проектов. Материал покупка вторичной недвижимости на Кипре охватывает вторичный рынок для тех, кому резидентство не нужно.
Мы представляем тридцать пять проектов в Республике Кипр, цены в евро. Ниже — стартовые цены в сравнении с порогом в 300 000 евро. Стартовая цена — самый дешёвый лот проекта; более крупные лоты в тех же комплексах стоят заметно дороже.
| Проект | Район | От | Площадь (м²) |
|---|---|---|---|
| Emerald Plots | Никосия | 169 000 EUR | 520–697 |
| Blue Lagoon | Пафос | 195 000 EUR | 102–124 |
| Petunia | Пафос | 220 000 EUR | 152–189 |
| Kronos Court | Пафос | 230 000 EUR | 100–267 |
| Mare Residences | Пафос | 230 000 EUR | 158–212 |
| Goldrose Seaview | Пафос | 252 000 EUR | 147–236 |
| Melanie Residences | Пафос | 260 000 EUR | 115 |
Примечание по Emerald Plots: это участки под застройку, а не готовое жильё. Земля сама по себе, как правило, не удовлетворяет требованию «новое жилое помещение», поэтому считайте эту строку инвестиционным предложением, а не маршрутом к ПМЖ.
| Проект | Район | От | До | Площадь (м²) |
|---|---|---|---|---|
| Ethereum Village | Пафос | 300 000 EUR | 370 000 EUR | 123–179 |
| Raffaello Residences | Пафос | 305 000 EUR | 490 000 EUR | 108–206 |
| Golden Sun Residences | Пафос | 335 000 EUR | 395 000 EUR | 141–171 |
| Markos Residences | Venus Rock | 359 000 EUR | 680 000 EUR | 121–234 |
| Sangria Hills | Лимасол | 379 000 EUR | 476 000 EUR | 140–166 |
| Pearl Residences | Пафос | 380 000 EUR | 440 000 EUR | 112–156 |
| Rosetta Heights | Пейя | 480 000 EUR | — | 143–174 |
| Oasis Villas | Полис | 494 000 EUR | 695 000 EUR | 147–289 |
| Amber View | Пафос | 530 000 EUR | 740 000 EUR | 160–297 |
| Bellerophon Villas | Пафос | 585 000 EUR | 3 650 000 EUR | 171–590 |
| Aquamare Villas | Пафос | 695 000 EUR | 1 125 000 EUR | 407–632 |
| Breeze Hills | Пейя | 706 000 EUR | 1 864 000 EUR | 200–532 |
| King Residences | Venus Rock | 1 583 000 EUR | 2 761 500 EUR | 294–760 |
| Paradise Beachfront Villas | Полис | 1 850 000 EUR | 3 400 000 EUR | 541–799 |
| Villa Paradise | Пейя | 4 830 000 EUR | — | 1 299 |
Двадцать восемь из тридцати пяти наших кипрских проектов перекрывают 300 000 евро уже на стартовой цене, так что, в отличие от Турции или Дубая, ограничивающим фактором здесь выступает не порог, а требование к доходу. Обратите внимание и на то, что Ethereum Village стартует ровно с 300 000 евро, — а это подводит нас к самой дорогой ошибке, которую можно совершить на этом маршруте.
Квалифицирующая инвестиция — это 300 000 евро плюс НДС. НДС не входит в порог, он сверху. Поэтому объект, заявленный за «300 000 евро», подходит только если это цена без НДС. Если она включает стандартный НДС 19%, базовая инвестиция составляет около 252 000 евро, и заявление не пройдёт.
Сама ставка — вторая ловушка:
| Ставка НДС | Когда применяется | На 300 000 EUR |
|---|---|---|
| 19% стандартная | Новостройка, которая не является вашим основным жильём — а это описывает большинство покупок ради ПМЖ | 57 000 EUR |
| 5% льготная | Первые 130 м² настоящего основного жилья, цена до 350 000 EUR и вся сделка до 475 000 EUR, по закону 42(I)/2023 | 15 000 EUR |
Это разница в 42 000 евро при одной и той же цене, и зависит она от того, действительно ли объект — ваше основное жильё. Многие заявители на ПМЖ, особенно те, кто не будет жить на Кипре постоянно, заплатят 19%. Закладывайте это с самого начала, а не узнавайте при завершении сделки, и прочитайте правила льготного НДС на основное жильё, прежде чем считать, что попадаете под 5%.
| Расход | Ставка | Примечания |
|---|---|---|
| НДС | 19% или 5% | Основной расход на новостройке. См. выше. |
| Сбор за передачу права | 3% / 5% / 8% по прогрессии | Не взимается вовсе, если уплачен НДС — то есть на новостройке вы обычно платите либо одно, либо другое. На вторичке без НДС доступна скидка 50%. |
| Гербовый сбор | Отменён | Не применяется с 1 января 2026 года — реальная экономия, которую большинство старых руководств до сих пор передаёт неверно |
| Юридические услуги | ~1–2% | Независимый кипрский юрист. Обязательно, и отдельно от застройщика. |
| Кадастр и регистрация | Умеренно | Депонирование договора и регистрация титула |
| Ежегодный налог на недвижимость | Нет | Отменён в 2017 году |
Реалистично закладывайте 4–7% сверх цены на расходы по приобретению — поверх НДС. Взаимосвязь «сбор за передачу против НДС» стоит усвоить: на новостройке с уплаченным НДС сбор за передачу отпадает полностью, и это существенно меняет сравнение новостройки со вторичкой. Депонирование договора купли-продажи в кадастре — главная защита: смотрите титул за три месяца и программу помощи министерства с титулами.
Кипр — государство — член Европейского союза с 2004 года. Это и есть фундаментальная привлекательность маршрута, и она не оспаривается. А вот шенгенскую позицию передают неверно постоянно.
Кипр пока не входит в Шенгенскую зону. Кипрский ВНЖ сегодня не даёт свободного передвижения по Шенгену так, как это делает разрешение Испании или Португалии. Ситуация меняется: в 2023 году Кипр получил доступ к Шенгенской информационной системе, а 14 августа 2026 года Европейская комиссия официально приняла положительную оценку готовности Кипра; представление Совету ЕС назначено на сентябрь 2026 года, где страны Шенгена голосуют по присоединению единогласно.
Поэтому точная позиция для покупателя сегодня такова: Кипр — член ЕС, чьё присоединение к Шенгену находится на финальной стадии, но не завершено. Если ваш план зависит от шенгенской мобильности, это повод внимательно следить за сентябрьским голосованием, а не считать, что выгода уже есть. Тот, кто уверяет, что кипрское разрешение прямо сейчас даёт шенгенскую свободу передвижения, забегает вперёд фактов.
ПМЖ — это не гражданство, но шаг к нему. Натурализация на Кипре требует нескольких лет настоящего физического проживания — обычно называют семь–восемь лет законного пребывания в квалификационный период — вместе с языковыми и интеграционными требованиями. Это реальный путь, и в конце него — паспорт ЕС. Но это и обязательство длиной в десятилетие, требующее действительно там жить, что совсем не то же самое, что отменённая инвестиционная программа.
Актуальные требования подробно — в материалах требования к гражданству Кипра и как получить гражданство Кипра. История приостановки программы — в материале Кипр приостанавливает выдачу паспортов.
Наш кипрский портфель сильно смещён на запад острова, и это отражает то, где реально находится продукт под маршрут ПМЖ.
Пафос — центр тяжести: портовый город под охраной ЮНЕСКО, самое глубокое предложение новостроек от застройщиков, сложившееся международное сообщество и самый широкий разброс цен — от квартир за 195 000 евро до вилл дороже миллиона. Пейя и побережье Sea Caves севернее — вилловый пояс: крупные участки, виды на море и соответствующие цены. Полис и край Акамаса тише и зеленее, их выбирают те, кому нужен простор, а не инфраструктура. Venus Rock — крупный мастер-план гольф- и прибрежного курорта между Пафосом и Лимасолом.
Лимасол — деловая столица, самый городской и самый дорогой за квадратный метр, с сильнейшим круглогодичным арендным рынком и крупнейшей базой профессиональных арендаторов. Никосия — административная столица внутри острова, ведёт себя как внутренний, а не международный рынок. Гольф-продукт разобран в материале гольф-курорты и недвижимость Кипра, а всё наше предложение — в разделе Южный Кипр.
Вместо абстрактного описания острова — вот где реально находится наше предложение, со стартовой ценой в каждом районе. Самый быстрый способ соотнести бюджет.
| Район | Характер | Наша цена от | Перекрывает 300 000 EUR? |
|---|---|---|---|
| Пафос | Ядро портфеля — портовый город ЮНЕСКО, максимум новостроек, самый широкий диапазон цен | от 195 000 EUR | На старте нет; большая часть нашего Пафоса — да |
| Venus Rock | Мастер-план гольф- и прибрежного курорта между Пафосом и Лимасолом | от 359 000 EUR | Да |
| Лимасол | Деловая столица; самый городской, сильнейшая круглогодичная аренда, самая высокая цена за м² | от 379 000 EUR | Да |
| Пейя | Вилловый пояс над побережьем Sea Caves — крупные участки, виды на море | от 480 000 EUR | Да |
| Полис | Тихо, зелено, на краю Акамаса; простор важнее инфраструктуры | от 494 000 EUR | Да |
| Никосия | Административная столица внутри острова; рынок внутренний, не международный | от 169 000 EUR (участки) | Земля — сама по себе не маршрут к ПМЖ |
Бросаются в глаза две вещи. На Пафос и окрестные деревни приходится подавляющая часть нашего кипрского предложения, и это не случайность: именно там сосредоточен построенный застройщиками продукт, подходящий под ПМЖ. И все районы, кроме Пафоса и Никосии, перекрывают порог уже на стартовой цене, так что на практике выбор района определяется образом жизни и арендной стратегией, а не прохождением по требованиям.
Поскольку статус постоянный и выдан государством — членом ЕС, он даёт заметно больше, чем право находиться в стране:
Последний пункт недооценивают. Кипр унаследовал систему общего права, а английский широко используется в профессиональной и деловой жизни, из-за чего процесс покупки заметно прозрачнее, чем в ряде других средиземноморских юрисдикций.
Кипр сочетает членство в ЕС с налоговой системой, необычно благоприятной по европейским меркам: нет ежегодного налога на недвижимость, корпоративная ставка давно среди самых низких в ЕС, широкая сеть соглашений и режим non-domicile, освобождающий подходящих новых резидентов от налога на дивидендный и процентный доход на длительный фиксированный срок. Именно поэтому очень многие, кто мог бы жить где угодно в Европе, выбирают именно Кипр.
Два предостережения. Налоговое резидентство — вопрос, отдельный от иммиграционного статуса: оно определяется днями присутствия и личными обстоятельствами, а не наличием карты, и маршрут ПМЖ сам по себе не делает вас налоговым резидентом. И у правил non-dom есть условия, которые стоит сверить со своей ситуацией, прежде чем на них полагаться. Начните с материала налоговое резидентство на Кипре и получите консультацию также в своей стране.
| Этап | Что происходит | Обычные сроки |
|---|---|---|
| 1. Сначала проверка дохода | Подтверждаем, что вы проходите по доходу от 50 000 EUR, прежде чем всё остальное. Это намеренно первый шаг. | На той же неделе |
| 2. Шорт-лист | Новостройки от застройщиков от 300 000 EUR без НДС, под ваш сценарий использования | 1–2 недели |
| 3. Независимая юридическая проверка | Ваш кипрский юрист проверяет титул, обременения, разрешения и договор | 1–2 недели |
| 4. Договор и депонирование | Договор подписан и депонирован в кадастре — ваша ключевая защита | Дни |
| 5. Оплата и НДС | Средства переводятся из-за рубежа через кипрский счёт; НДС уплачивается по применимой ставке | Недели |
| 6. Заявление на ПМЖ | Подаётся по Регламенту 6(2) с подтверждением инвестиции, дохода, страховки и отсутствия судимости | ~2 месяца до решения |
Ипотека доступна, а государство временами субсидировало проценты для отдельных категорий покупателей — смотрите субсидирование ипотечных ставок. Впрочем, большинство покупателей на маршруте ПМЖ платят наличными или по этапам застройщика, поскольку кредит усложняет доказывание инвестиции.
Спрос на аренду на Кипре реален: большое международное студенческое население, значительный сектор услуг и судоходства, сосредоточенный в Лимасоле, и длинный туристический сезон на западном и южном побережьях. Краткосрочная аренда выросла быстро — смотрите краткосрочную аренду как инвестиционный тренд и как она обгоняет отели, — но она регулируется и требует регистрации, о чём говорит наш гид по соблюдению правил Airbnb.
Теперь противовес. Валовая доходность на Кипре, как правило, ниже, чем в Турции или Дубае — вы покупаете зрелый рынок ЕС в евро, и он и оценивается соответственно. Плюс — стабильность и валюта, которая не размывает капитал; минус — никто не должен ждать доходности в стиле Залива. Предложение тоже растёт: по острову завершается большое количество жилых домов, сосредоточенных в тех же прибрежных районах, где находится продукт под ПМЖ. И политическое разделение острова не урегулировано — это фоновый риск, который полвека не мешал рынку работать, но и вычёркивать его из честной оценки не следует. Наш взгляд на рынок — в материалах статистика рынка Кипра, куда идут цены и дешевле ли жильё, чем в 2010-м.
| Направление | Порог | Что вы получаете | ЕС? |
|---|---|---|---|
| Республика Кипр | 300 000 EUR + проверка дохода | Постоянный ВНЖ; натурализация возможна после лет проживания | Да |
| Турция | 400 000 USD | Гражданство и паспорт за 3–6 месяцев | Нет |
| ОАЭ / Дубай | 2 000 000 AED (~544 700 USD) | ВНЖ на 10 лет с продлением, без требования проживания | Нет |
| Северный Кипр | Без минимума | Продлеваемый вид на жительство | Нет — признан только Турцией |
Решающее отличие — в последней колонке. Кипр — единственный вариант из ЕС в этом списке, и его резидентство постоянное, а не продлеваемое, чего не предлагает ни одна другая строка. С другой стороны, Турция даёт настоящий паспорт дешевле и за месяцы, а Дубай предлагает лучший продукт чистого резидентства без проверки дохода и без требований к пребыванию. Если нужна Европа — ответ Кипр. Если нужен быстрый паспорт — нет.
Сравнение с севером острова спрашивают особенно часто, и по юридической безопасности оно не близкое: смотрите наш гид по Северному Кипру, где изложены проблемы титулов и уголовных рисков, которых в Республике попросту не возникает.
Семье, ориентированной на Европу. Если цель — база в ЕС: школы, медицина, постоянный статус без продлений и реалистичный долгий путь к паспорту ЕС, — Кипр сильнейший вариант из тех, что мы ведём. Ворота — проверка дохода; пройдите её, и дальше всё просто.
Пенсионеру или домохозяйству с пассивным доходом. Маршрут будто спроектирован под вас: доход из-за рубежа — ровно то, чего требуют правила, работа на Кипре и так запрещена, а режим non-dom благоприятен к инвестиционному доходу. Новостройка в Пафосе за 300 000–400 000 евро с пенсией за спиной — архетип успешной заявки.
Инвестору на доходность. Смотрите трезво. Кипр — стабильный рынок в евро с умеренной доходностью, а не игра на высокую отдачу. Если цель доход, а резидентство побочно, Дубай с высокой вероятностью заработает больше. Если цель — сохранность капитала в твёрдой валюте внутри ЕС, Кипр ровно то, что нужно.
Нет. Программу гражданства за инвестиции отменили в ноябре 2020 года. Сейчас существует ПМЖ за инвестиции от 300 000 евро, а гражданство доступно только через натурализацию после лет фактического проживания.
От 300 000 евро плюс НДС в новое жильё от застройщика — либо в подходящую коммерческую недвижимость, доли кипрской компании или кипрские инвестфонды.
Не менее 50 000 евро в год из-за пределов Кипра, плюс 15 000 на супруга(у) и 10 000 на каждого несовершеннолетнего ребёнка, с подтверждением каждый год.
Нет. Постоянный вид на жительство бессрочен. Карта обновляется раз в десять лет, а отсутствовать на Кипре нельзя более двух лет подряд.
По найму — нет. Можно владеть кипрской компанией и получать от неё дивиденды: так свои дела структурируют многие постоянные резиденты.
Пока нет. Кипр — член ЕС, но не член Шенгена. Комиссия приняла положительную оценку готовности в августе 2026 года, голосование Совета ожидается в сентябре 2026-го.
Купить можно, но вторичное жильё не подходит для маршрута ПМЖ. Вторичная коммерческая недвижимость — подходит.
Около двух месяцев до решения по полному комплекту документов — одна из самых быстрых программ резидентства в Европейском союзе.
UInvest Group представляет тридцать пять проектов в Пафосе, Пейе, Полисе, Venus Rock, Лимасоле и Никосии — от 169 000 до 4,8 млн евро. Прежде чем показать вам хотя бы один объект, мы проверим, проходите ли вы по доходу, скажем, какая ставка НДС применима в вашей ситуации, и подтвердим, подходит ли конкретный проект под маршрут ПМЖ вообще. Именно этот порядок действий отличает гладкую заявку от дорогого сюрприза.
