Недвижимость в Лимассоле

Начнём с честного: в Лимассоле у нас один проект

Лимассол — второй город Кипра, его судоходная и деловая столица, здесь находится Limassol Marina, и в целом это самый дорогой жилой рынок острова. Именно этот адрес первым называют иностранные покупатели, думая о Республике Кипр, — и именно здесь за последнее десятилетие сосредоточились новые башни, пятизвёздочные отели и корпоративные релокации.

Наш ассортимент этого не отражает. Из тридцати пяти проектов на Южном Кипре тридцать три находятся в районе Пафоса. В Лимассоле — ровно один: Sangria Hills. В Никосии тоже один. Такова реальная структура списка, и никакие рассуждения об экономике Лимассола её не изменят.

Поэтому эта страница делает три вещи. Она точно рассказывает, что представляет собой единственный проект и где он на самом деле находится, — потому что ответ интереснее, чем можно предположить по словам «вилла в Лимассоле». Она даёт карту районов Лимассола, без которой невозможно оценить, подходит ли вам это расположение. И она разбирает полную картину расходов, налогов и юридических процедур при покупке в Республике Кипр — эта часть одинакова, покупаете вы здесь, в Пафосе или на набережной Лимассола.

Если одного проекта мало — а обычно мало, — последний раздел прямо говорит, где на самом деле есть выбор.

Sangria Hills: коротко

Что на самом деле даёт €379 000

Сначала обратите внимание на размер участка — именно он структурно отличает этот объект от большинства того, что мы продаём где бы то ни было. За €379 000 вы покупаете не только дом, но и землю: от 391 до 621 м², в полную собственность, на ваше имя. Сравните с квартирой в Пафосе или с чем угодно в Турции, где покупается юнит и доля в общем участке.

Отношение площади участка к площади застройки составляет от 2,8 до 3,7 раза. На практике это означает сад, который действительно является садом, а не полоской террасы: место для бассейна, который идёт с домом, место для парковки вне улицы и достаточная дистанция до соседней виллы, чтобы формулировка «частный бассейн» что-то значила.

Проект — это двух- и трёхспальные виллы в два этажа, в средиземноморском стиле: скатная черепичная кровля, оштукатуренные стены, крытая терраса на первом этаже, балконы на втором. У каждой виллы собственный бассейн. Площади от 140 до 166 м² уверенно относят эти дома к семейному жилью, а не к курортным студиям.

Один честный пробел: в наших данных нет года сдачи этого проекта. Если срок сдачи для вас важен — а он должен быть важен, потому что от него зависят и график платежей, и ваша ситуация с НДС, — запросите у нас актуальный график строительства застройщика в письменном виде до внесения брони. Мы предпочтём сказать, что данных нет, чем угадывать.

Отдельно заложите эксплуатацию отдельно стоящего дома с бассейном. Обслуживание бассейна, уход за садом, вода и повышенное летнее энергопотребление двухэтажной виллы — это реальные суммы, которые в квартире были бы скрыты в общем платеже.

Где Sangria Hills находится на самом деле

Объект отнесён к Лимассолу, и это верно: Лимассол — это и город, и район. Но координаты, записанные у объекта, дают точку 34,7461° с. ш., 33,2105° в. д., а это конкретное место: холмы к западу от деревни Монагрулли, примерно в 2 км восточнее Парекклисьи. Файлы изображений самого проекта названы «Monagroulli Hills», что подтверждает это независимо.

От набережной Лимассола это около 17 км на северо-восток — вглубь острова и вверх по склону, в сторону Ларнаки. Ближайший берег, полоса Governor’s Beach, находится примерно в 5 км к югу. До аэропорта Ларнаки около 45 км по трассе A1.

Это не претензия к проекту, а разница между двумя совершенно разными покупками. Если вы хотите пешком доходить до Limassol Marina, старого порта и набережной Молос — это не тот случай. Если вам нужен отдельный дом с бассейном и садом, вид на холмы, тишина по ночам и машина — это ровно то, и цена отражает, что именно вы получаете.

Заявления застройщика о расстояниях в основном подтверждаются картой. Пляжи за пять минут — справедливо при 5 км до побережья Governor’s Beach. Аэропорт Ларнаки за двадцать пять минут — оптимистично при 45 км, но тридцать минут по автостраде реальны. Гольф за тридцать пять минут — правдоподобно: поля в основном на стороне Пафоса, так что это настоящая поездка. Магазины, медицина и школы за десять минут — верно для деревенской и местной инфраструктуры. Это не верно для международных школ Лимассола и крупных частных клиник: они в городе, то есть двадцать–двадцать пять минут. Если решение зависит от школы, проедьте этот маршрут сами в утренний час пик, прежде чем принимать решение.

И ещё одно, что говорит карта. Внутренние холмистые участки на этой высоте летними ночами заметно менее влажные и немного прохладнее прибрежной полосы — именно поэтому киприоты всегда строились здесь. Плата за это — вы едете за всем на машине.

Два Лимассола: карта районов

«Лимассол» — это и приморский город примерно на 100 000 жителей, и лента курортной застройки, тянущаяся от него на восток, и работающий порт, и обширная сельская глубинка, поднимающаяся в предгорья Троодоса. Цены внутри этой территории различаются в разы. Вот карта, без которой не стоит оценивать ни один лимассольский объект, включая наш.

Две юридические оговорки к этой карте. Акротири на полуострове западнее города — суверенная база Великобритании, а не территория Республики; недвижимость там — совершенно иная история, и мы её не предлагаем. А восточные деревни, где расположен наш проект, находятся под общинным, а не муниципальным управлением, от чего зависят местные сборы и набор услуг.

Как это соотносится с ценами по Южному Кипру

Вот ради чего стоит читать эту страницу. Лимассол — самый дорогой город острова, и логично было бы ожидать, что наша единственная вилла в Лимассоле окажется на вершине ценовой лестницы. Это не так. По цене за квадратный метр дома в стартовой конфигурации Sangria Hills занимает четвёртое место снизу среди двадцати одного виллового проекта на Южном Кипре.

Медианная вилла Южного Кипра стоит €3 353 за м². Sangria Hills дешевле медианы на 19% и обходит по цене четырнадцать вилл в районе Пафоса, находясь при этом в более дорогом районе. По размеру входного билета, а не по цене метра, это третья по дешевизне вилла в списке — дешевле только Ethereum Village (€300 000) и Markos Residences (€359 000).

Две оговорки к прочтению таблицы. Показатель €/м² считается как стартовая цена к наименьшему заявленному юниту — это единственная сопоставимая база для проектов, которые продаются «от» цены. И он учитывает только площадь дома, полностью игнорируя землю, что льстит виллам на маленьких участках и недооценивает то, что Sangria Hills даёт при 391–621 м².

Объяснение самого рейтинга — в двух предыдущих разделах. Вы платите как за глубинку Пафоса, потому что покупаете в глубинке Лимассола, а не на его набережной. Выгодная это сделка или несовпадение с ожиданиями — зависит только от того, чего вы хотели от адреса.

Почему город Лимассол дорогой

Стоит понимать рынок, рядом с которым вы покупаете, даже на расстоянии 17 км. Уровень цен в Лимассоле — это не туристическая история. Его формирует перенесённый сюда бизнес: судовой менеджмент и морские услуги, форекс и финтех, игровые и софтверные компании, а также выросшие вокруг них профессиональные услуги — юридические, аудиторские, корпоративное администрирование, — опирающиеся на кипрскую ставку налога на прибыль 12,5% и членство в ЕС.

Это дало десятилетие спроса на городское жильё высокого класса со стороны релоцирующихся сотрудников — поэтому башни выросли вдоль Айос-Тихонаса и марины, а не в Пафосе. Это же дало самые высокие на острове арендные ставки, сосредоточенные в городе и на полосе Гермасойяс.

Практический вывод для покупателя в Монагрулли честен и двусторонен. Вы вне корпоративного рынка краткосрочной аренды: виллу на холме в 17 км от делового квартала релоцированный аналитик на год не снимет. Зато вы внутри рынка семейной долгосрочной аренды и собственного проживания, где отдельный дом с бассейном и садом дешевле €400 000 — вещь более редкая, чем очередная двухкомнатная квартира. Оценивайте покупку по этой логике, а не по городской доходности аренды.

ВНЖ: этот проект проходит порог

Республика Кипр предоставляет постоянный вид на жительство по ускоренной процедуре Регламента 6(2) покупателям новостроек стоимостью от €300 000 без НДС, приобретённых у застройщика. Кипр — член ЕС и зоны евро, но не входит в Шенген, поэтому сам по себе статус не даёт шенгенской свободы передвижения.

При цене €379 000 Sangria Hills проходит этот порог одной покупкой с запасом. Двадцать восемь из наших тридцати пяти проектов на Южном Кипре тоже проходят — это не уникальное преимущество лимассольского объекта, но лучше сказать прямо, чем оставить вас проверять самостоятельно.

Цена объекта — лишь одно из условий, и именно остальные обычно застают врасплох. В общих чертах заявитель должен также подтвердить гарантированный годовой доход из источников за пределами Кипра — публиковалась цифра €50 000, увеличенная на супруга и на каждого несовершеннолетнего ребёнка, — разместить сумму на счёте в кипрском банке с блокировкой на установленный срок, предоставить справку об отсутствии судимости из страны происхождения и подтвердить намерение не работать по найму на Кипре, кроме как в качестве директора компании, в которой он владеет долей. Держатель статуса обязан посещать Кипр не реже одного раза в два года, иначе разрешение может быть аннулировано. Эти пороги пересматривались не раз: считайте цифры ориентировочными и сверьте их с действующей редакцией регламента до принятия решения.

Чего Кипр больше не даёт — так это гражданства за инвестиции. Кипрская инвестиционная программа закрыта в ноябре 2020 года и не возобновлялась. Тот, кто до сих пор обещает кипрский паспорт за покупку недвижимости, описывает несуществующую схему. Натурализация возможна по обычному пути проживания, но это годы фактической жизни в стране, а не размер покупки.

НДС: Sangria Hills укладывается в ставку 5%

Новостройки на Кипре облагаются НДС 19%. Пониженная ставка 5% применяется к основному жилью покупателя, и после поправки июня 2023 года она ограничена: 5% на первые 130 м² и первые €350 000 стоимости, и только если общая стоимость не превышает €475 000, а общая площадь — 190 м².

Проект укладывается в оба потолка. При €379 000 и 140–166 м² подходят все юниты, чего нельзя сказать о большинстве вилл в нашем списке по Южному Кипру: часть из них превышает 190 м² или €475 000 и потому облагается 19% со всей суммы. Грубо говоря, речь о разнице между примерно €23 000 и примерно €72 000 НДС на стартовой вилле. Считайте эти цифры ориентировочными и попросите юриста подтвердить расчёт по вашему конкретному юниту и договору.

Важны три условия. Пониженная ставка — только для основного жилья: покупка под сдачу или как второй дом означает 19% со всей цены. Льгота оформляется заявлением в Налоговый департамент, а не применяется застройщиком автоматически. И она предусматривает возврат: если вы продадите объект или перестанете использовать его как основное жильё в течение квалификационного периода, разницу придётся вернуть пропорционально.

Остальные расходы при закрытии сделки

НДС — крупная сумма. Всё остальное перечислено ниже, и при покупке за €379 000 эти статьи меньше, чем ожидает большинство покупателей.

На строке про сбор за переоформление стоит остановиться. Кипр взимает его по прогрессивной шкале — 3%, 5% и 8% по диапазонам стоимости, с постоянной скидкой 50%, — но не взимает вовсе, если сделка облагается НДС, а это случай первой продажи от застройщика. При покупке за €379 000 это примерно €11 760, которые вы не платите. Одна из причин, по которой новостройку и вторичку нельзя сравнивать по одной лишь цене в объявлении.

Гербовый сбор уплачивается в течение 30 дней с подписания и считается от суммы договора: ноль на первые €5 000, 0,15% до €170 000 и 0,20% сверх того — здесь это около €666. Он ограничен €20 000 на договор независимо от стоимости.

Титулы и депонирование договора

На Кипре долго существовала проблема задержки титулов на новостройки: покупатели, полностью расплатившиеся и заселившиеся, годами не получали документы — иногда потому, что ипотека застройщика на землю не была снята. Законодательство с 2015 года создало механизм для таких «запертых покупателей», и в новых проектах ситуация несравнимо лучше прежней. Но как риск это не исчезло.

Защита, на которую вы опираетесь, носит процедурный характер, и это работа вашего юриста, а не застройщика. Договор купли-продажи должен быть депонирован в Земельном кадастре: это обеспечивает ваше право на исполнение в натуре — право требовать перевода объекта на ваше имя — и не даёт застройщику продать или дополнительно обременить его. На подачу отведён установленный законом срок после подписания; пропустите его — потеряете защиту. Просите письменное подтверждение того, что депонирование произведено.

В тот же список входят ещё две проверки. Выясните, обременена ли земля ипотекой застройщика, и если да, какой механизм освобождения применяется к вашему участку. И убедитесь, что градостроительные и строительные разрешения оформлены именно на приобретаемый юнит, а не только на проект в целом. Ничего экзотического в этом нет — это стандартная практика независимого кипрского юриста, поэтому нанимайте того, кто не связан с продавцом.

Гражданам стран вне ЕС дополнительно требуется разрешение на приобретение недвижимости. Для одного жилого дома на участке обычного размера оно выдаётся в рабочем порядке, и на практике можно завершить сделку и вселиться, пока заявление рассматривается, — но подать его нужно, а не считать формальностью по умолчанию.

Владение: ежегодные налоги и расходы

Кипр сравнительно мягок в части регулярного налогообложения недвижимости. Налог на недвижимое имущество отменён с 1 января 2017 года и не восстановлен. Осталось местное и скромное: общинный или муниципальный сбор от стоимости объекта, плата за вывоз мусора и уличное освещение, а также сбор канализационного управления там, где есть сеть. Для территории с общинным управлением, как Монагрулли, это обычно несколько сотен евро в год, а не тысячи.

При сдаче в аренду доход облагается подоходным налогом по личным ставкам с вычетом 20% от валовой аренды, плюс амортизация и проценты. Налоговые резиденты без домициля освобождены от Специального оборонного взноса на аренду, дивиденды и проценты в течение семнадцати лет — тот самый режим non-dom, который во многом и приводит на Кипр релокацию.

При продаже налог на прирост капитала составляет 20% от прибыли по кипрской недвижимости, считается после индексации и вычета допустимых расходов. Существуют пожизненные освобождения, в том числе заметно большее для жилья, использовавшегося как основное в течение квалификационного периода. Как всегда, правила меняются: здесь важна форма режима, а не налоговая консультация.

Наконец, расходы самого дома. Сервисного сбора в квартирном смысле у отдельной виллы нет, но обычно есть взнос на общие нужды посёлка — дороги, освещение и озеленение внутри проекта. Добавьте обслуживание бассейна, уход за садом, страхование строения и — на Кипре это действительно существенно — летние счета за воду и электричество. Вилла с бассейном — это не квартира с балконом, и годовые расходы это отражают.

Как добираться и передвигаться

На Кипре нет железных дорог. Любое перемещение по острову — это поездка на машине, и в Монагрулли это вернее, чем в центре Лимассола.

Аэропорт Ларнаки (LCA) — практические ворота: около 45 км по трассе A1, примерно тридцать минут. Это главный аэропорт острова с самой широкой европейской и ближневосточной сетью. Аэропорт Пафоса (PFO) находится примерно в 85 км и полезен в основном для сезонных лоукостеров из Великобритании и Северной Европы. Автострады A1 и A5 связывают Никосию, Лимассол и Ларнаку; дорога в город Лимассол занимает около двадцати минут вне часа пик.

Движение левостороннее — наследие британского управления, которое удивляет покупателей из континентальной Европы чаще, чем можно подумать. Общественный транспорт существует в виде междугородних и городских автобусов, но в этом расположении он не заменяет автомобиль. Исходите из одной машины на взрослого в семье и заложите это в бюджет переезда.

Если одного проекта мало

Обычно мало — и стоит знать, где на самом деле есть выбор, прежде чем тратить время на Лимассол.

Если вам нужен именно город Лимассол — квартира у марины, что-то в пешей доступности, что-то с деловым районом за спиной, — скажите об этом, и мы будем искать, а не уводить вас в Пафос. Один объект на этой странице — это то, что у нас есть сегодня, а не предел того, что мы можем найти.

Частые вопросы

Sangria Hills находится в Лимассоле? В районе Лимассола, у деревни Монагрулли, примерно в 17 км северо-восточнее центра города и в 5 км от моря. В самом городе Лимассоле — нет, и покупать его в расчёте на городскую инфраструктуру не стоит.

Почему цена за м² ниже, чем у вилл Пафоса, если Лимассол дороже? Потому что положение внутри района влияет на цену гораздо сильнее, чем название района. Это внутренние холмистые земли со стороны Ларнаки, а не набережная Лимассола.

Может ли иностранец купить на Кипре в полную собственность? Да. Республика Кипр — член ЕС с полноценным правом собственности для иностранцев. Покупателям не из ЕС нужно разрешение Совета министров, и для одного жилого дома это рабочая процедура.

Даёт ли €379 000 вид на жительство? Эта сумма проходит порог в €300 000 для ПМЖ, но цена объекта — лишь одно из условий: есть ещё требования к доходу, депозиту и справке о несудимости. Гражданства она не даёт — та программа закрыта в 2020 году.

Я заплачу 19% или 5% НДС? 5% на первые 130 м² и первые €350 000, если это будет вашим основным жильём и вы подадите заявление на льготу; 19% со всей суммы, если покупаете под сдачу или как второй дом.

Плачу ли я сбор за переоформление? Нет при первой продаже от застройщика, облагаемой НДС. На этой покупке экономия составляет около €11 760 по сравнению с аналогичной вторичкой.

Когда сдача? В наших данных года сдачи по этому проекту нет. Запросите у нас актуальный график застройщика в письменном виде до брони.

Можно ли сдавать? Да, но понимайте рынок. Это территория семейной долгосрочной аренды, а не корпоративной краткосрочной, которая формирует ставки в городе, — и сдача лишает вас ставки НДС 5%.

Нужна ли машина? Да. Железных дорог на Кипре нет, а объект — это горная деревня в 17 км от города.

Смотрите также

На Южном Кипре: все 35 проектов, Пафос, Скала Венеры, Пейя, Полис, Никосия. Сравнить: Северный Кипр, Турция, Оман.