Недвижимость на Северном и Южном Кипре: правила, сборы, титулы (2026)
Недвижимость на Северном и Южном Кипре — это сравнение двух отдельных правовых систем на одном острове: Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК) на севере, где в обращении турецкая лира, и Республики Кипр на юге, члена Европейского союза, где в обращении евро (см. также нашу страницу о Южном Кипре). По состоянию на 24 октября 2026 г. две стороны различаются тем, кто вправе покупать, какое разрешение требуется, сколько времени оно оформляется, во сколько обходится переход права, какой документ о праве собственности получает покупатель и что покупка даёт или не даёт для проживания. Цены в объявлениях обеих частей острова указаны в разных валютах: в фунтах стерлингов на севере и в евро на юге.
В этом руководстве обе стороны поставлены рядом друг с другом без выставления оценок. Для каждого правила оно опирается на опубликованные законы, официальные уведомления и цифры на наших собственных страницах объявлений, называет документ, на котором правило основано, и указывает дату, потому что два северных правила ограничены по времени: указ-закон 89/2026 действует 90 дней, и этот срок истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон, а таблица сборов Земельного реестра действительна только до 5 января 2027 г. Разделы охватывают правовой статус, разрешения и пределы, титул, претензии до 1974 года, расходы при покупке, налоги, валюту и финансирование, правила проживания, цены в объявлениях обеих частей острова и порядок покупки на каждой стороне.
Недвижимость на Северном и Южном Кипре: ключевые различия
В таблице ниже собраны в одном месте основные пункты сравнения. Каждая строка разобрана в последующих разделах с указанием источника и даты цифры. Ничто в таблице не является рекомендацией в пользу той или иной стороны, а правила на обеих сторонах могут измениться указом, законопроектом или постановлением.
| Тема | Северный Кипр (ТРСК) | Республика Кипр (юг) |
|---|---|---|
| Разрешение для иностранного покупателя | Разрешение Совета министров на покупку, заявление на которое подаётся через Министерство внутренних дел (Закон 52/2008) | Разрешение районной администрации для граждан государств вне ЕС и контролируемых ими компаний (Cap. 109) |
| Опубликованный срок рассмотрения | Закон не устанавливает срок | От 2 до 3 недель, без платы, по данным Министерства внутренних дел |
| Количественный предел | Указ-закон 89/2026: до 3 апартаментов, либо участок до 1 338 м² с одним домом, либо отдельно стоящий дом на участке до 3 300 м², либо 2 виллы в проекте; в консолидированном тексте закона по-прежнему указан один объект | Участок до 4 000 м² под жилой дом для собственного проживания либо до двух объектов |
| Реестр | Районное управление Земельного реестра (Tapu Amirliği) | Департамент земель и съёмок (Department of Lands and Surveys, DLS) |
| Сбор при продаже | Сбор Земельного реестра 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий (действует до 5 января 2027 г.) | Сбор за переход права 3%, 5% и 8% по диапазонам цены, уменьшенный вдвое и не взимаемый там, где начисляется НДС |
| НДС на новый дом | 5% для жилья с закрытой площадью до 300 м², 10% — от 300 м² | 19%, с пониженной ставкой 5% для части основного места жительства в пределах лимитов |
| Гербовый сбор | 0,5% суммы, указанной в договоре | Отсутствует для документов, подписанных с 1 января 2026 г. |
| Ежегодный налог на недвижимость | Налог ТРСК на недвижимое имущество по постановлению (таблица 2025 года) | Государственный налог на недвижимое имущество отменён с 1 января 2017 г. |
| Валюта | Турецкая лира; большинство объявлений на этом сайте указаны в фунтах стерлингов | Евро |
| Право ЕС | Приостановлено в соответствии с Протоколом 10 к Акту о присоединении 2003 года | Применяется |
Почему на острове две системы права на недвижимость
Республика Кипр — международно признанное государство и член ЕС. Европейская комиссия отмечает, что в районах, где правительство Республики не осуществляет эффективного контроля, то есть на севере, законодательство ЕС приостановлено в соответствии с Протоколом 10 к Акту о присоединении 2003 года. ТРСК признана только Турцией, а в рекомендациях правительства Великобритании для путешественников сказано, что Великобритания её не признаёт. Поэтому объект, купленный на севере, регистрируется по праву ТРСК в Земельном реестре, который Республика не считает своим, а объект, купленный на юге, регистрируется по праву Республики в DLS. Иными словами, каждый объект подчиняется только тому реестру и тем правилам, которые действуют на той стороне острова, где он находится.
Из этого разделения вытекают практические последствия, подтверждённые официальными источниками. Согласно рекомендациям Великобритании для путешественников, обновлённым 14 августа 2026 г., Республика Кипр не признаёт виды на жительство, выданные на севере, время, проведённое на севере, засчитывается в 90-дневный безвизовый срок в Республике, а человек, въехавший в Республику через север, например через аэропорт Эрджан, считается её властями въехавшим незаконно и может быть оштрафован либо ему могут отказать во въезде или выезде. В тех же рекомендациях сказано, что автомобили, арендованные на юге, часто не застрахованы на севере, а консульская поддержка на севере ограничена. Это означает, что вопрос о том, где расположен объект, неотделим от вопроса о том, как покупатель добирается до него и как им пользуется. Эти пункты важны для покупателя, который планирует пользоваться обеими половинами острова, например прилететь в Ларнаку и затем поехать на машине в северный город, потому что правила пересечения линии и страховое положение здесь не такие, как при обычной поездке внутри одной страны, и их стоит учесть заранее, до подписания любых документов.
Это разделение определяет также, какие суды и какие правила действуют, когда что-то идёт не так. Раздел о претензиях до 1974 года ниже посвящён вопросу о том, как решения судов на юге и в Страсбурге соотносятся с северными титулами. Для общего знакомства с северной стороной предысторию дают на этом сайте страница о гражданстве и иммиграции Северного Кипра и страница о программе вида на жительство на Северном Кипре, а страница о Северном Кипре содержит перечень портфеля объектов.
Кто может покупать: разрешения и пределы — недвижимость на Северном и Южном Кипре
Северное разрешение
По Закону 52/2008 иностранное физическое или юридическое лицо может приобрести недвижимое имущество в ТРСК только при наличии разрешения Совета министров на покупку, заявление на которое подаётся через Министерство внутренних дел. Иностранцем считается любой, кто не является гражданином ТРСК, а компания считается иностранной, если в ней есть любая иностранная доля либо большинство директоров — иностранцы. Сбор за подачу заявления на разрешение равен половине валовой месячной минимальной заработной платы. При заработной плате TL 70 893, действующей с 1 июля 2026 г., это составляет TL 35 446,50. Иными словами, с точки зрения закона срок рассмотрения заявления на севере остаётся неопределённым. Закон не устанавливает срок для решения Совета министров, поэтому заявления застройщиков о том, сколько месяцев занимает разрешение, не являются официальными данными. Наше пошаговое руководство по покупке подробно прослеживает последовательность действий. Южное разрешение для сравнения описано в следующем подразделе.
Числовые пределы в настоящее время определены указом-законом 89/2026, опубликованным в Resmi Gazete № 147 7 августа 2026 г. Он повторно издал указ-закон 63/2026 от 11 мая 2026 г., 90-дневный срок действия которого истёк 10 августа 2026 г., а правительство назвало причиной парламентские каникулы. Указ такого рода — акт Совета министров, а не закон парламента, поэтому приведённые ниже пределы действуют, пока указ остаётся в силе, а 90 дней с 7 августа 2026 г. истекают около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон. Поэтому в таблице ниже рядом стоят два текста: действующий указ и консолидированная редакция закона, и читать их нужно вместе. Консолидированный текст Закона 52/2008 на портале законодательства ТРСК не был обновлён с учётом указа и по-прежнему содержит более строгую формулировку, введённую Законом 39/2024, то есть между действующим указом и опубликованной редакцией закона сегодня существует расхождение.
| Вопрос | Север: указ-закон 89/2026 | Север: консолидированный текст Закона 52/2008 |
|---|---|---|
| Апартаменты | До 3 (до 6 для граждан государств, признающих ТРСК) | 1 (3 для граждан признающих государств) |
| Земля с разрешением на строительство | До 1 338 м² с одним домом | 1 338 м² с одним домом |
| Отдельно стоящий дом | На участке до 3 300 м², без второго жилого строения на нём | На участке до 3 300 м² |
| Виллы в проекте | 2 двухэтажные отдельно стоящие виллы (3 для признающих государств) | Один объект |
| Срок оформления титула после публикации разрешения | 1 год | 6 месяцев |
| Срок уплаты сборов после публикации разрешения | 75 рабочих дней | 60 рабочих дней |
Оба северных текста содержат и другие общие ограничения. Сельскохозяйственную и лесную землю нельзя продавать иностранцам, а иностранцы не могут приобретать недвижимость в военных запретных зонах первой степени и зонах военной безопасности. Иностранцы могут владеть не более чем 7% площади любого района или 3% площади страны, а запись, сделанная в нарушение этого, недействительна. Иностранец не может купить долевой титул (hisse koçanı) на землю, а на апартаменты или дом долевой титул могут совместно иметь не более трёх иностранных физических лиц. Указ также устанавливает предел в 80% на продажу иностранцам жилых проектов в зонированных районах, а титул кондоминиума (kat mülkiyeti) или сервитут кондоминиума (kat irtifakı) на объект должен существовать до подачи заявления на разрешение. Продажа сверх пределов — правонарушение, наказуемое штрафом до 500 валовых месячных минимальных заработных плат, что при заработной плате июля 2026 г. составляет TL 35 446 500 (500 × TL 70 893). Наше руководство о том, могут ли иностранцы покупать, подробно рассматривает эти ограничения.
Южное разрешение
По данным Министерства внутренних дел, граждане государств вне ЕС, включая иностранные компании и компании, контролируемые иностранными гражданами, обязаны перед покупкой получить разрешение районной администрации того района, где находится объект. Форма заявления — COMM 145, плата не взимается, а Министерство указывает, что заявления рассматриваются от 2 до 3 недель. Иностранный гражданин или супружеская пара может получить разрешение на участок или неразделённую землю площадью до 4 000 м², на которой строится жилой дом для собственного проживания, либо не более чем на два объекта, которыми могут быть два жилых объекта либо один жилой объект плюс магазин до 100 м² или офис до 250 м². Для супружеских пар предел применяется в совокупности, то есть он относится к обоим супругам вместе, а не к каждому по отдельности. В число документов входят топографический план, копия титула, договор купли-продажи, поэтажные планы и подтверждение финансовой состоятельности. Покупателю из государства — члена ЕС это разрешение не требуется, и в этом заключается основное различие в процедуре между двумя группами покупателей на южной стороне.
На странице Министерства также указан договор купли-продажи «с требуемой гербовой маркой» — формулировка, которая предшествует отмене гербового сбора с 1 января 2026 г., описанной ниже в разделе о расходах. Эта фраза напоминает, что официальные страницы обеих сторон не всегда обновляются синхронно с законом, и поэтому текст самого закона и дату его принятия нужно проверять отдельно от пояснений на странице ведомства.
Правила, которые могут скоро измениться: недвижимость на Северном и Южном Кипре
За многими цифрами в этом руководстве стоят три датированных пункта, и каждый из них может изменить покупку, совершённую в ближайшие недели. Ниже они перечислены по очереди, с датой и с указанием того, что именно от них зависит.
- Указ-закон 89/2026 (Resmi Gazete № 147, 7 августа 2026 г.): северные пределы, приведённые выше, зависят от того, что указ остаётся в силе или принят парламентом. Его 90-дневный срок истекает около 5 ноября 2026 г. Если он утратит силу без принятия, юрист будет читать консолидированный текст с одним объектом на иностранца, а переходные сроки указа, такие как 36 месяцев для достроенных и переданных домов и 24 месяца для действующих договоров, потребуется сверить с тем, что его заменит.
- Таблица сборов Земельного реестра (Resmi Gazete № 197, 7 октября 2026 г.): ставки 4%, 5,5% и 6% в зависимости от числа объектов действительны только до 5 января 2027 г. включительно. Договор, подписанный сейчас, может быть оформлен после этой даты, поэтому сбор, который применяется в день оформления, нужно подтверждать.
- Южные законопроекты: Cyprus Mail сообщила 27 февраля 2026 г., что председатель Комитета по внутренним делам Палаты представителей заявил, что комплексный законопроект ограничит площадь, которую могут приобретать граждане третьих стран, запретит покупки в сельскохозяйственных и сельских зонах и вблизи критической инфраструктуры и прекратит использование кипрских компаний в качестве посредников, а 19 марта 2026 г. — что единый текст комитета будет передан на пленарное заседание 2 апреля 2026 г. В сообщениях говорится, что мера не будет иметь обратной силы. Покупателю, который подписывает сейчас, следует спросить у кипрского юриста, какой текст применяется на дату принятия решения о разрешении.
Практический урок для темы «недвижимость на Северном и Южном Кипре» одинаков для обеих сторон: дата подписания, дата разрешения и дата оформления перехода права могут подпадать под разные тексты, поэтому в договоре следует указать, на какое правило опирался юрист и что произойдёт, если оно изменится. Родственное руководство о налогах и сборах на Северном Кипре подробнее излагает северную таблицу сборов.
Титулы: что получает покупатель — недвижимость на Северном и Южном Кипре
Южное свидетельство о регистрации
В Республике документ о праве собственности — это свидетельство о регистрации, выдаваемое DLS. В буклете DLS «Основная информация перед покупкой недвижимого имущества» перечислены три способа покупки: с немедленной передачей свидетельства о регистрации, через договор купли-продажи или путём принятия на себя действующего договора купли-продажи. Для объекта, который ещё строится, DLS поясняет, что свидетельство не может быть выдано, пока не существуют документы о завершении строительства, поэтому покупатель сначала подписывает договор купли-продажи. DLS рекомендует заверить этот договор гербовой маркой и сдать его на хранение в DLS не позднее чем через шесть месяцев после подписания, потому что депонирование вводит в действие Закон о продаже недвижимого имущества (принудительное исполнение) 81(I)/2011: если продавец не исполняет обязательства, покупатель может просить суд вынести постановление о регистрации объекта на его имя или о компенсации. Депонированный договор также блокирует второй договор на тот же объект и позволяет покупателю уступить права третьему лицу без согласия продавца.
DLS советует покупателям запросить поисковую справку, в которой указаны зарегистрированный собственник, зарегистрированная площадь, ипотеки, судебные отметки и другие обременения. Рекомендации правительства Великобритании называют повторяющиеся проблемы по Кипру в целом: юристы, представляющие одновременно продавца и строителя, строительство без надлежащих разрешений, планы платежей, не включённые в договоры, трудности с получением итоговых свидетельств о завершении строительства и титулов, а также ипотеки застройщиков на землю. Ипотека, существующая до подписания договора покупателем, может задержать выдачу титула до её погашения, поэтому справку об обременениях следует запрашивать до внесения любых платежей.
Северный титул и его категории
В ТРСК покупатель регистрируется по титулу (koçan) в районном Tapu Amirliği. В документе указана категория, и категории важны, потому что они восходят к тому, как земля находилась во владении в 1974 году. Агентские руководства называют турецкий титул, обменный (эквивалентный) титул и титул по распределению, а одно агентское руководство советует проверить, является ли документ «турецким, обменным или относящимся к другой классификации», через официальный поиск в Земельном реестре. Официальные источники в нашей базе фактов подтверждают, что реестр различает землю, зарегистрированную по Свидетельству об окончательном распоряжении (Kesin Tasarruf Belgesi), выданному по Закону о жилье, распределении земли и эквивалентном имуществе, и «баллы», находящиеся во владении по документам о стоимости (Mal Değer Belgeleri), которые таблица сборов от 7 октября 2026 г. облагает отдельно. Категории описаны в агентских руководствах, а доказательством служат запись в документе и официальный поиск в Земельном реестре. Более старые руководства используют те же агентские термины, а родственное руководство о проверке титула на Северном Кипре шаг за шагом разбирает этот поиск.
Земельный реестр объявил 15 июля 2025 г., что на время внедрения новой системы автоматизации переходы права, ипотеки, справки-исследования и операции с делами обрабатываются только в управлении того района, в котором зарегистрирован объект. В том же уведомлении «araştırma belgesi» — справочный запрос о собственнике, носящий лишь информационный характер, — указан среди услуг районного управления. По Закону 52/2008 иностранцу можно продать только объект с титулом кондоминиума или сервитутом кондоминиума, поэтому поиск должен также показать, существует ли такой титул на объект.
Страницы объявлений показывают, как часто категория остаётся неизвестной на стадии маркетинга. На страницах Milagro Villa and Residence, Grande Palazzo и CataLux Villas категория титула не указана, и на странице сказано, что категория будет подтверждена письменно до любого резервирования или платежа. Категория, указанная в брошюре, не заменяет запись в реестре, и именно запись в реестре покупателю следует считать окончательным подтверждением.
Претензии до 1974 года и исполнение решений через линию раздела
Север и юг по-разному относятся к имущественному вопросу 1974 года, и именно эта часть сравнения не имеет аналога в обычной покупке между двумя странами. Статья 159 Конституции ТРСК закрепляет за государством недвижимое имущество, найденное брошенным на 13 февраля 1975 г. или признанное законом брошенным либо бесхозным, и говорит, что лица, заявляющие законные права, могут доказать их по процедуре и на основе компенсации, установленных законом. Руководство правительства Великобритании, последний раз обновлённое 27 ноября 2019 г., указывает, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается, что существуют тысячи претензий людей, перемещённых в 1974 году, что Европейский суд по правам человека рассматривал собственников до 1974 года как продолжающих оставаться законными владельцами и что будущее урегулирование может привести к реституции в пользу первоначального собственника. Там же добавлено, что даже для земли с турецким титулом до 1974 года иностранному покупателю могут отказать в разрешении, причём причину называть не обязаны.
Правовое положение определяют два решения. В деле Demopoulos and Others v. Turkey (решение о приемлемости от 1 марта 2010 г.) Большая палата Европейского суда по правам человека постановила, что Комиссия по недвижимому имуществу (IPC) ТРСК, созданная Законом 67/2005, предоставляет доступное и эффективное средство правовой защиты по имущественным претензиям греков-киприотов, поэтому заявители, которые не воспользовались им, были признаны неприемлемыми. Сайт IPC сообщил 23 октября 2026 г., что подано 8 820 заявлений, завершено 3 787, а в виде компенсации присуждено GBP 783 124 123, при этом реституция была решена в 7 случаях, реституция и компенсация — в 8, обмен и компенсация — в 2, частичная реституция — в 1 и реституция после урегулирования кипрской проблемы — в 1. По Закону 67/2005 заявления можно подавать до 21 декабря 2027 г. В деле Apostolides v Orams (28 апреля 2009 г.) Суд Европейского союза постановил, что решение суда в районе, контролируемом Республикой, обязывающее британских покупателей освободить землю на севере, принадлежавшую владельцу — греку-киприоту, должно признаваться и исполняться в других государствах-членах. Родственная статья о рисках при покупке на Северном Кипре разбирает эти дела подробнее.
У юга есть собственный аспект принудительного исполнения в отношении северной недвижимости. В британском руководстве сказано, что поправка к уголовному законодательству Республики Кипр, действующая с 20 октября 2006 г., делает покупку, продажу, аренду, продвижение или ипотеку имущества без разрешения зарегистрированного собственника правонарушением, влекущим до семи лет лишения свободы, что она не имеет обратной силы и что документы о покупке могут быть конфискованы при пересечении Зелёной линии. Сообщение Cyprus Mail от 15 сентября 2025 г. цитирует главного переговорщика Республики об арестах граждан ЕС и третьих стран, подозреваемых в застройке земли, принадлежащей грекам-киприотам, на севере; это утверждения греко-киприотской стороны. Ни один из этих источников не называет конкретное объявление на этом сайте, а страница объявления не может очистить титул участка, то есть ни одно объявление не заменяет проверку конкретного участка в реестре.
Покупка на юге не несёт этого вопроса в той же форме, потому что титул, зарегистрированный в DLS, — это собственный реестр Республики. Его риски — те, которые британское руководство называет для Кипра в целом: отсутствующие свидетельства о завершении строительства, ипотеки на землю и разрешения. Эта разница в характере риска входит в то, что покупатель взвешивает, и именно поэтому шаги проверки в заключительном разделе различаются в зависимости от стороны, на которой находится объект.
Расходы при покупке: недвижимость на Северном и Южном Кипре
Сбор при продаже, НДС и гербовый сбор — это разные налоги с разными основаниями возникновения на каждой стороне. На севере сбор Земельного реестра применяется к переходу права, гербовый сбор — к договору, а НДС — отдельный вопрос для новостроек. На юге сборы за переход права и НДС исключают друг друга: на портале DLS сказано, что сбор не взимается, если на ту же сделку начисляется НДС, а для подтверждения этого требуется справка Департамента по НДС. Поэтому при сравнении двух сторон нужно смотреть не на одну ставку, а на то, какие платежи вообще применяются к конкретной сделке.
Северная таблица сборов исходит из постановления Совета министров, опубликованного в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г., и, по сообщению Haber Kıbrıs, вступила в силу с момента публикации и остаётся действительной по 5 января 2027 г. включительно. Для иностранного покупателя общая ставка составляет 4% за первый объект (3% за переход права плюс 0,5% Комиссии по недвижимому имуществу плюс 0,5% Управлению по приобретению жилья (Housing Acquisition Unit)), 5,5% за второй и 6% за третий. Для граждан государств, признающих ТРСК, шкала такова: 4% за объекты один и два, 5,5% за три и четыре и 6% за пять и шесть. Прежние цифры 6%, 9% и 12% встречаются на агентских страницах и в старых руководствах, в том числе в одном из них на этом сайте, обновлённом 18 августа 2026 г., где указано около 6%; они предшествуют таблице от 7 октября. Гербовый сбор на договор купли-продажи составляет 0,5% указанной суммы до TL 89 000 000, уплачивается покупателем, если не согласовано иное, и при договоре в иностранной валюте рассчитывается в лирах по официальному эффективному курсу продажи на день заверения. Постановление Налогового департамента о НДС от 7 октября 2026 г. относит жильё с закрытой площадью до 300 м² к шкале 5%, а жильё площадью от 300 м² — к шкале 10%; само оно не говорит, какие перепродажи подпадают под НДС, и этот вопрос покупателю следует уточнить отдельно.
Южные сборы взяты с портала DLS. Сбор за переход права составляет 3% с первых EUR 85 000, 5% с суммы от EUR 85 001 до EUR 170 000 и 8% с суммы свыше EUR 170 000, а скидка 50% на сбор применяется везде, где он взимается, кроме объекта, купленного у продавца, который приобрёл его в рамках определённых процедур принудительного взыскания. Закон о НДС применяет 19% к первой продаже нового здания. Пониженная ставка 5% применяется к первым 130 м² основного и постоянного места жительства стоимостью до EUR 350 000, если общая стоимость покупки не превышает EUR 475 000, а застраиваемая площадь — 190 м²; как облагается диапазон между 130 и 190 м², следует уточнить в Налоговом департаменте. Дом для отдыха или сдачи в аренду на неё не имеет права. Налоговый департамент сообщает, что Законы о гербовом сборе 1963–2025 годов были отменены с 1 января 2026 г. Законом 239(I)/2025.
В рабочем примере взята круглая цена договора 250 000 в собственной валюте каждой стороны. Эти две суммы не равны по стоимости, и обменный курс здесь не применяется; пример показывает лишь то, как действует каждое правило, а не то, какая из сторон обходится дешевле.
| Статья | Север: договор на GBP 250 000 | Юг: договор на EUR 250 000 |
|---|---|---|
| Сбор при продаже, первый объект | 4% × 250 000 = GBP 10 000 | Перепродажа без НДС: 3% × 85 000 = 2 550; 5% × 85 000 = 4 250; 8% × 80 000 = 6 400; итого 13 200; после скидки 50% EUR 6 600 (2,64%) |
| Сбор при продаже, второй объект | 5,5% × 250 000 = GBP 13 750 | Те же диапазоны, что выше (шкала не растёт с числом объектов) |
| Сбор при продаже, третий объект | 6% × 250 000 = GBP 15 000 | Те же диапазоны, что выше |
| Гербовый сбор на договор | 0,5% × 250 000 = GBP 1 250, уплачивается в лирах | Отсутствует для договора, подписанного в 2026 году |
| НДС на новый дом | 5% × 250 000 = GBP 12 500, если НДС применяется и цена указана без него | Стандартные 19% × 250 000 = EUR 47 500; по пониженной ставке 5% на подходящее основное место жительства площадью 120 м² EUR 12 500; сбор за переход права не взимается в обоих случаях |
| Заявление на разрешение | TL 35 446,50 (половина от TL 70 893) | Без платы, по данным Министерства внутренних дел |
Юридические расходы, нотариальные сборы и платежи за подключение коммунальных услуг в таблицу не включены. Северное правило о подключениях стоит отметить: пока не уплачены все налоги и сборы за переход права, местные органы не вправе давать постоянное или временное подключение воды, а электроэнергетический орган — временное или постоянное подключение электричества, за исключением подключений для строительных площадок. Если срок уплаты сборов в 75 рабочих дней пропущен, разрешение утрачивает силу, повторное заявление стоит вдвое дороже, а третье заявление на тот же объект не допускается. Иными словами, пропуск срока на севере дорого обходится покупателю. На юге покупатель нового объекта платит НДС вместо сбора за переход права, а DLS советует не вносить полную цену до того, как титул переведён на имя покупателя.
Налоги на владение, аренду и продажу
Ежегодные налоги и налоги при выходе показывают наибольшую разницу в структуре. Юг отменил государственный налог на недвижимое имущество с 1 января 2017 г., по данным Налогового департамента, и облагает доход от аренды по ставкам подоходного налога с физических лиц, а прибыль от продажи — по единой ставке. Таким образом, структура налогов на двух сторонах принципиально различна. Север облагает аренду окончательным удержанием и имеет налог на прибыль по формуле, который удерживается в Земельном реестре.
| Налог | Северный Кипр | Республика Кипр |
|---|---|---|
| Ежегодный налог на недвижимость | Постановление, действующее с 1 января 2025 г.: базовая ставка TL 6,60 за м² до 120 м² и TL 7,15 за м² сверх этого, с надбавками от 10% до 60% по категориям и TL 35,60 за м² для бассейна | Государственный налог на недвижимое имущество отменён с 1 января 2017 г. |
| Доход от аренды | 10% валовой арендной платы удерживается и перечисляется в Налоговый департамент; окончательный налог для физических лиц; арендная плата ниже одной месячной минимальной заработной платы в месяц освобождается, если у лица нет иных доходов | Подоходный налог с физических лиц на аренду после вычетов; шкала 2026 года по Закону о подоходном налоге: 0% до EUR 22 000, 20% до EUR 32 000, 25% до EUR 42 000, 30% до EUR 72 000 и 35% свыше |
| Прибыль от перепродажи | Условная прибыль 20% от большей из оценочной стоимости и цены, из которой 30% освобождается; 20% остатка удерживается при переходе права | 20% прибыли, с освобождениями по Закону о налоге на прирост капитала |
| Правила краткосрочной аренды туристам | Регистрационное свидетельство и разрешение на эксплуатацию от Департамента туристического планирования для аренды до 60 дней | Регистрационный номер от Вице-министерства туризма, указываемый в рекламе |
Два рабочих примера показывают северную арифметику. Вилла, проданная за GBP 250 000 продавцом, не являющимся торговцем недвижимостью, имеет условную прибыль 20% × 250 000 = GBP 50 000. Освобождение 30% вычитает GBP 15 000, остаётся GBP 35 000, и 20% от этого — GBP 7 000, удерживаемых в Земельном реестре, что составляет 2,8% цены, то есть эффективная нагрузка на продавца заметно ниже номинальной ставки. Совет министров может повышать освобождение в 30% каждый январь до 60%, а единовременное освобождение для дома иностранцам недоступно. Продавец, который продаёт более 3 объектов недвижимости за календарный год или более 5 за три года, считается торговцем недвижимостью. Что касается аренды, северный арендодатель, получающий GBP 12 000 валовой арендной платы в год, имеет удержание GBP 1 200 (10% × 12 000), а если владелец живёт за границей без постоянного представителя, удерживать и перечислять налог должен арендатор.
Южные цифры требуют большей осторожности, чем северные, потому что зависят от прочих доходов и статуса резидента владельца. Квартира или дом, сдаваемые за EUR 12 000 в год, попадают в диапазон 0% шкалы 2026 года, если аренда — единственный доход владельца, но у человека с заработной платой аренда накладывается поверх неё. Пониженную ставку НДС 5% на первое жильё теряет покупатель, который перестаёт использовать его как основное место жительства в течение срока, установленного Законом о НДС, поэтому при покупке для отдыха или сдачи в аренду при первой продаже уплачивается стандартная ставка. Родственное руководство о сдаче недвижимости в аренду на Северном Кипре рассматривает лицензии и управление на северной стороне. На юге Вице-министерство сообщает, что незарегистрированным операторам грозит до одного года лишения свободы, штраф до EUR 5 000 или то и другое. На севере эксплуатация без регистрационного свидетельства и разрешения на эксплуатацию — правонарушение, наказуемое по приговору штрафом до 10 валовых месячных минимальных заработных плат.
Валюта, финансирование и страхование
Валюта на каждой стороне определяет, что означает цена в объявлении. Законное платёжное средство ТРСК — турецкая лира, но Закон ТРСК о валютном регулировании допускает выражение сумм договоров в иностранной валюте и свободные переводы через банки при условии учёта и отчётности перед Центральным банком. Статистический институт сообщил о росте потребительских цен на 35,02% за 12 месяцев до сентября 2026 г., поэтому северные объявления на этом сайте указаны в фунтах стерлингов, а лира появляется главным образом в налогах, сборе за разрешение и гербовом сборе. Договор в фунтах избавляет цену от лирового риска, но гербовый сбор исчисляется в лирах по официальному эффективному курсу продажи на дату заверения, то есть полностью избежать лиры в сделке нельзя. Республика использует евро, поэтому южная цена не несёт конвертации для покупателя в евро, и в цене объявления отсутствует вопрос, который доминирует на севере.
Финансирование — область, в которой опубликованная информация различается больше всего. На севере закон разрешает иностранцу заложить объект после уплаты сборов Земельного реестра, а также быть залогодержателем, и регистрационный сбор составляет 1% долга. Ни один официальный источник не устанавливает условия банков. Tekce сообщает, что банки нередко финансируют до 75% цены на срок до 120 месяцев, тогда как иностранных покупателей нередко просят внести первоначальный взнос 40–60%, а ncyprus.com.tr сообщает, что соотношение кредита к стоимости для иностранных покупателей обычно ограничено 50%. Тот же агентский комментарий утверждает, что планы рассрочки от застройщиков преобладают на рынке строящегося жилья. Родственное руководство о покупке строящейся недвижимости на Северном Кипре объясняет, как такие планы прописываются в договоре. Например, объявление Grande Palazzo показывает три варианта застройщика: 35% сразу, 35% до передачи ключей и 30% после передачи в течение 24 месяцев; 50% сразу и 50% до передачи; либо полная оплата в течение 3–6 месяцев со скидкой 5%. Объявление Aloha Homes показывает 35% сразу с остатком, подлежащим уплате до завершения проекта. Это условия застройщиков по данным наших страниц объявлений, а не банковское финансирование, и сравнивать их с банковским кредитом напрямую нельзя.
На юге кредиторы — банки еврозоны. Cyprus Mail, ссылаясь на данные Центрального банка Кипра, привела среднюю ставку по жилищным кредитам 4,04% в июне 2026 г., что ниже 4,06% в мае. Это средняя величина по заёмщикам, а не предложение покупателю-нерезиденту, условия которого зависят от банка. Страхование и покрытие следуют правовому разделению: в британских рекомендациях для путешественников сказано, что автомобили, арендованные на юге, нередко не застрахованы на севере, а страхование здания, членские взносы сообщества и перечень дефектов при передаче — вопросы, которые следует зафиксировать в договоре как письменные условия, чтобы они не зависели от устных заверений продавца.
Виды на жительство и гражданство: что сказано на каждой стороне
Ни одна сторона не рассматривает покупку как самостоятельный путь к проживанию, то есть сама по себе покупка не создаёт права на проживание. У каждой есть разрешение со своими условиями, и правила изложены в официальных текстах. В таблице они сведены по состоянию на 24 октября 2026 г.
| Путь | Условие по недвижимости | Прочие условия | Срок и пределы |
|---|---|---|---|
| Север: вид на жительство на основании недвижимости | Титул на имя заявителя при общей стоимости недвижимости GBP 300 000 или больше: разрешение на 10 лет; ниже GBP 300 000: разрешение на 5 лет. Только с заверенным и одобренным договором купли-продажи и стоимостью GBP 300 000 или больше: разрешение на 5 лет; ниже этой суммы — подтверждение ежемесячного дохода в размере одной минимальной заработной платы. При покупке по договору должна быть оплачена как минимум одна треть цены и подано заявление на разрешение на покупку | Жильё, пригодное для проживания и используемое для него (Положение о проживании и визах, ст. 14(2)(b), текст от 5 октября 2026 г.) | 5 или 10 лет; человек, который ещё не купил и хочет искать недвижимость, должен для визы показать EUR 50 000 на банковском счёте |
| Север: постоянное проживание | Жильё стоимостью не менее EUR 125 000 | Подтверждённый доход, 6 непрерывных лет разрешений (3 — для возраста 60 лет и старше), медицинская страховка, не более 180 дней за границей в год или 1 080 в сумме | Закон о постоянном проживании 51/2015 в консолидированной редакции с изменениями 41/2026 |
| Север: гражданство | Пути через недвижимость нет | 5 лет непрерывного проживания для натурализации; Совет министров может принимать инвесторов в промышленности, торговле, туризме или в социальной и экономической сферах | Закон о гражданстве 25/1993, ст. 8 и 9(1)(B) |
| Юг: разрешение на иммиграцию инвестора | Дом или квартира при первой продаже от строительной компании стоимостью не менее EUR 300 000 плюс НДС; существуют и другие категории инвестиций | Подтверждённый личный годовой доход из-за границы не менее EUR 50 000, плюс EUR 15 000 на супруга и EUR 10 000 на каждого несовершеннолетнего ребёнка-иждивенца; чистая репутация; медицинская страховка; никакой работы в Республике, кроме должности директора компании, в которую вложены средства | Критерии Департамента миграции, 4-я редакция, май 2023 г.; средства должны поступать из-за границы |
Что касается северной стороны, заявление Европейской комиссии о Протоколе 10 и заявление Великобритании о том, что Республика не признаёт виды на жительство, выданные на севере, означают, что северное разрешение действует только в ТРСК. Гражданство ЕС следует из гражданства Республики Кипр, и ничто в праве ТРСК о покупке или проживании его не даёт. Что касается южной стороны, критерии Департамента миграции называют покупку при первой продаже у строительной компании категорией недвижимости для разрешения и требуют, чтобы сумма была выплачена с банковского счёта заявителя на счёт продавца в кипрском финансовом учреждении. При любом решении по теме «недвижимость на Северном и Южном Кипре», затрагивающем проживание, покупателю следует читать условия разрешения отдельно от условий покупки и учитывать, что северные пороги выражены в фунтах и евро, а южный — в евро, поэтому цифры разных сторон нельзя сопоставлять напрямую.
Цены в объявлениях обеих частей острова: недвижимость на Северном и Южном Кипре
Официальные данные о ценах резко различаются. По Республике Центральный банк Кипра публикует индекс цен на жилую недвижимость, построенный на рыночных оценках, где первый квартал 2010 г. принят за 100. Индекс за 2026 Q2, опубликованный 24 сентября 2026 г., составил 109,7 по всей жилой недвижимости, рост на 8,5% за год. Индекс домов составил 98,0 (рост на 5,8% за год), индекс апартаментов — 128,7 (рост на 8,9%). Банк сообщает, что число договоров купли-продажи выросло на 15,4% за год до 5 298 (4 592 годом ранее), и объясняет рост спросом иностранных покупателей и, в меньшей степени, местных покупателей, а также ростом строительных затрат. Пункты индекса — не цены в евро, а относительная мера, привязанная к базовому периоду.
По ТРСК Статистический институт публикует индекс потребительских цен и строительную статистику, которая измеряет утверждённые здания, а не цены: в 2025 году жилых единиц с окончательным одобрением (nihai tasvip) насчитывалось 1 804 в районе Кирения (344 городских и 1 460 сельских), 1 492 в районе Фамагуста (538 и 954) и 555 в районе Искеле (204 и 351). Поэтому единственные цены на северной стороне — это цифры в объявлениях, и каждая страница объявления показывает одно из трёх: цену застройщика «от», запрашиваемую цену перепродажи с портала или «По запросу». Иными словами, на севере у покупателя нет официального индекса цен, с которым можно сравнить цифру в объявлении.
В таблице северные объявления на этом сайте даны в том виде, в каком они показаны на 24 октября 2026 г. Цены указаны в фунтах стерлингов, как на странице, а размеры — те, что на странице.
| Объявление (город) | Типы и размеры объектов на странице | Цена по данным нашей страницы объявления | Статус на странице |
|---|---|---|---|
| Milagro Villa and Residence (Искеле) | Апартаменты 2+1, 70–83 м²; вилла 2+1, 98 м²; вилла 3+1, 126 м²; пентхаус 2+1, 115 м² | Апартаменты от GBP 150 000; вилла 2+1 от GBP 280 000; вилла 3+1 от GBP 320 000; пентхаус от GBP 350 000 | Построен в 2025 г. по данным объявления |
| Grande Palazzo (Искеле) | Апартаменты 2+1, 120–131,5 м²; вилла 3+1, 218–301 м²; вилла 4+1, 562–627 м² | Апартаменты GBP 220 000–240 000; вилла 3+1 GBP 365 000–410 000; вилла 4+1 GBP 520 000–570 000 | Построен в 2026 г. по данным объявления |
| CataLux Villas (Чаталкёй) | 4+1, 377–379 м²; 5+1, 442–604 м² | GBP 799 000–1 049 000; GBP 934 000–1 559 000 | Построен в декабре 2024 г. по данным объявления |
| Natulux (Татлису) | 1+1, 52 м²; 2+1, 76 м²; пентхаус 3+1, 121 м² | От GBP 220 000; GBP 316 000; GBP 559 000 (минимумы по типам) | Строится; сдача в мае 2027 г. |
| La Casalia (Татлису) | Большая студия, 47 м²; 1+1 делюкс, 65 м²; 2+1 делюкс, 86 м² | От GBP 178 000; GBP 263 000; GBP 460 000 (минимумы по типам) | Строится; сдача в декабре 2027 г. |
| Via Mare (Эсентепе) | Лофты и апартаменты, 62–142 м²; виллы 3+1 и 4+1 | В заголовке GBP 120 900–2 200 000 по всем типам | В продаже |
| Aloha Homes (Эсентепе) | Виллы, бунгало, апартаменты и лофт-пентхаусы | У застройщика «от» GBP 154 950; на детальной странице «По запросу» | Сдача в декабре 2026 г.; отмечен метками «Ready to Move In» и «Pre Sale» одновременно |
| Royal Sun Residence (Искеле) | 1+1 около 50 м² и 2+1 около 100 м² в объявлениях на портале | Запрашиваемые цены перепродажи от GBP 69 000 (1+1) и GBP 155 000 (2+1), увиденные на портале 18 и 19 октября 2026 г. | Страница категории застройщика говорит «готов к заселению»; страница проекта — «предпродажа» |
| Sky Sakarya (Фамагуста) | 1+1 и 2+1 | Запрашиваемые цены перепродажи от GBP 63 500 (студия, 50 м², август 2026 г.) | Сдан в мае 2023 г. по данным застройщика |
Южные объявления показывают иную картину: цены застройщиков «от» в евро и диапазоны размеров. В таблице использованы цифры с наших страниц о Южном Кипре, где не сказано, включают ли цены НДС.
| Объявление (город) | Тип | Размер на странице | Цена по данным нашей страницы объявления |
|---|---|---|---|
| Ethereum Village (Пафос) | Полуотдельные дома и виллы | 123,17–178,76 м² | EUR 300 000–370 000 |
| Rosetta Heights (Пейя) | Виллы | 143,38–174,29 м² | От EUR 480 000 |
| Sangria Hills (Лимассол) | Виллы | 140,29–165,97 м² | EUR 379 000–476 000 |
| Kronos Court (Пафос) | Апартаменты | 99,9–267,3 м² | От EUR 230 000 |
| Goldrose Seaview Apartments (Пафос) | Апартаменты | 147,43–235,50 м² | От EUR 252 000 |
| Villa Paradise (Пейя) | Вилла | 1 298,7 м² | От EUR 4 830 000 |
Наше руководство о виллах на продажу на Кипре насчитывает 20 южных объявлений о виллах с однозначной начальной ценой: самая низкая — EUR 300 000, самая высокая — EUR 4 830 000, а медиана — EUR 700 500 (рассчитана по цифрам объявлений на 23 октября 2026 г.). В этом руководстве насчитано 25 объявлений о виллах на севере, где многие показывают «По запросу» или запрашиваемую цену перепродажи, поэтому медиану по ценам застройщиков на этой стороне построить нельзя, и поэтому для северной стороны в этом руководстве нет сопоставимой цифры.
Цену за квадратный метр можно рассчитать лишь там, где для одного и того же типа объекта показаны и цена, и размер. Там, где вместе показаны диапазон размеров и диапазон цен, результат — это диапазон от самой низкой цены, делённой на наибольший размер, до самой высокой цены, делённой на наименьший размер. Каждая цифра дана в собственной валюте, в фунтах на севере и в евро на юге, и конвертация не применяется, а потому цифры двух частей таблицы нельзя сравнивать напрямую.
| Объект (объявление) | Расчёт | Результат за м² |
|---|---|---|
| Вилла 3+1, 126 м² (Milagro) | GBP 320 000 / 126 | GBP 2 540 |
| Вилла 3+1, 218–301 м² (Grande Palazzo) | GBP 365 000 / 301 — GBP 410 000 / 218 | GBP 1 213–1 881 |
| Апартаменты 2+1, 120–131,5 м² (Grande Palazzo) | GBP 220 000 / 131,5 — GBP 240 000 / 120 | GBP 1 673–2 000 |
| Вилла 4+1, 377–379 м² (CataLux) | GBP 799 000 / 379 — GBP 1 049 000 / 377 | GBP 2 108–2 782 |
| 1+1, 52 м² (Natulux) | GBP 220 000 / 52 | GBP 4 231 |
| Большая студия, 47 м² (La Casalia) | GBP 178 000 / 47 | GBP 3 787 |
| Виллы, 123,17–178,76 м² (Ethereum Village) | EUR 300 000 / 178,76 — EUR 370 000 / 123,17 | EUR 1 678–3 004 |
| Виллы, 143,38–174,29 м² (Rosetta Heights) | EUR 480 000 / 174,29 — та же цена / 143,38 | EUR 2 754–3 348 |
| Виллы, 140,29–165,97 м² (Sangria Hills) | EUR 379 000 / 165,97 — EUR 476 000 / 140,29 | EUR 2 284–3 393 |
Эти цифры описывают запрашиваемые цены или цены «от» в объявлениях, а не цены сделок, а минимальная цена для одного типа объекта — это не средняя цена по проекту. Следует учитывать две оговорки. Несколько северных страниц содержат противоречащие друг другу данные, например карточки объявлений, показывающие меньшую цифру, чем заголовок страницы, и диапазон цен, который этот сайт записал в 2024 году и который застройщик не подтверждает. Запрашиваемая цена перепродажи — это цифра рекламодателя, а не итог сделки, и она может не включать сборы, НДС или мебель. Родственное руководство о ценах на недвижимость Северного Кипра по городам подробно объясняет эти обозначения, а страница Фамагусты и страница Эсентепе показывают объявления в этих городах.
Порядок покупки на каждой стороне
Порядок шагов различается, потому что юридический отсчёт времени начинается в разный момент. На севере отсчёт начинается с подписания, поскольку заверенный договор должен быть зарегистрирован в районном Земельном реестре, а заявление на разрешение подано в течение одного месяца, иначе договор автоматически становится недействительным, то есть северный отсчёт времени начинается практически сразу после подписания. На юге первый отсчёт — это шестимесячное депонирование договора купли-продажи в DLS, а разрешение для покупателя вне ЕС запрашивается вместе с договором.
| Шаг | Северный Кипр | Республика Кипр |
|---|---|---|
| 1 | Получить официальный поиск по собственнику в районном Tapu Amirliği; подтвердить, что на объект существует титул или сервитут кондоминиума | Получить поисковую справку в DLS; проверить собственника, обременения, запреты и планировочные ограничения |
| 2 | Подписать договор купли-продажи и заверить его в Налоговом департаменте | Выяснить, облагается ли сделка НДС и по какой ставке; подписать договор купли-продажи, если титула ещё нет |
| 3 | В течение одного месяца зарегистрировать заверенный договор в Земельном реестре и подать в Министерство внутренних дел заявление на разрешение | Депонировать договор купли-продажи в DLS в течение шести месяцев; покупатель вне ЕС подаёт форму COMM 145 в районную администрацию |
| 4 | Разрешение Совета министров, опубликованное в Resmi Gazete | Разрешение выдано; Министерство указывает срок от 2 до 3 недель |
| 5 | Уплатить сборы Земельного реестра в течение 75 рабочих дней и подписать заявление о переходе права в течение одного года с момента публикации (60 рабочих дней и 6 месяцев по консолидированному тексту) | Свидетельство о завершении строительства от надзирающего инженера и справка Строительного управления; выдаётся отдельный титул |
| 6 | Титул регистрируется на имя покупателя; коммунальные услуги подключаются после уплаты налогов и сборов | Уплатить сборы за переход права или НДС и зарегистрировать титул на имя покупателя; не платить полную цену до этого момента |
Покупки на этапе строительства удлиняют обе последовательности. На севере иностранному покупателю нужен титул кондоминиума или сервитут кондоминиума на объект до подачи заявления на разрешение, а в течение двух лет с момента вступления указа в силу заявление можно подать с разрешением на строительство или Planning Approval там, где титул кондоминиума оформить не удалось. На юге объект на этапе строительства не может получить свидетельство о регистрации, пока не выданы документы о завершении, поэтому депонированный договор купли-продажи служит защитой покупателя в этот промежуток, пока объект ещё не достроен.
Вопросы, которые стоит задать юристу на любой стороне
Контрольный список ниже объединяет официальные рекомендации, использованные в этом сравнении «недвижимость на Северном и Южном Кипре». Каждый пункт — это документ или поиск в реестре, а не маркетинговое утверждение, и на каждый из них можно получить письменный ответ. Руководство правительства Великобритании рекомендует независимую юридическую консультацию и отмечает, что на севере действуют отдельные коллегии адвокатов по районам под эгидой Кипрско-турецкой коллегии адвокатов.
- Подтвердите, что продавец является зарегистрированным собственником, через официальный поиск в районном Земельном реестре (север) или поисковую справку DLS (юг).
- Прочтите категорию титула в документе (турецкий, обменный или иной на севере) и спросите, кому принадлежала земля до 1974 года.
- Перечислите ипотеки, отметки, запреты и другие обременения, включая банковскую ипотеку застройщика на землю.
- Подтвердите разрешения и документы о завершении: титул кондоминиума и окончательное одобрение на севере; свидетельство о завершении строительства и справка Строительного управления на юге.
- Проверьте, что объект укладывается в пределы для иностранного покупателя на дату принятия решения о разрешении, включая предел продаж иностранцам в 80% и зональные ограничения на севере и пределы по участку и числу объектов на юге.
- Внесите план платежей в договор и зарегистрируйте или депонируйте договор в срок: один месяц на севере, шесть месяцев на юге.
- Спросите, применяется ли НДС, по какой ставке и включает ли его цена в объявлении.
- Проверьте неуплаченные налоги и подключения коммунальных услуг, которые на севере ждут уплаты налогов и сборов за переход права.
- Получите консультацию по положению уголовного права Республики Кипр об имуществе на севере и о перевозке документов о покупке через Зелёную линию.
- Запишите, на какую редакцию северного указа или южного законопроекта опирался юрист и что произойдёт, если она изменится до оформления перехода права.
Родственные руководства о том, кто может покупать на Северном Кипре, налогах и сборах на недвижимость Северного Кипра и титулах на Северном Кипре развивают северные пункты, а руководство по городам Северного Кипра показывает, где расположены северные объявления.
Часто задаваемые вопросы
В чём главное правовое различие: недвижимость на Северном и Южном Кипре?
Недвижимость на Северном и Южном Кипре — это выбор между двумя правовыми системами. На севере ТРСК требует разрешения Совета министров для каждого иностранного покупателя и регистрирует титул в районном Земельном реестре; на юге Республика требует разрешения районной администрации для покупателей вне ЕС и регистрирует титул в DLS. Право ЕС на севере приостановлено по Протоколу 10. По состоянию на 24 октября 2026 г.
Может ли иностранец купить недвижимость в обеих частях острова?
Да, с отдельным разрешением на каждой стороне. На севере пределы по указу-закону 89/2026 — до 3 апартаментов, либо участок до 1 338 м² с одним домом, либо отдельно стоящий дом на участке до 3 300 м², либо 2 виллы в проекте, тогда как консолидированный текст по-прежнему показывает один объект. На юге Министерство внутренних дел разрешает покупателям вне ЕС участок до 4 000 м² или до двух объектов.
Где ниже расходы при покупке?
Это зависит от типа продажи. При перепродаже за 250 000 в валюте каждой стороны северный сбор за первый объект составляет 4% (10 000) плюс гербовый сбор 0,5% (1 250), а южный сбор за переход права после скидки 50% — 6 600 (2,64%) без гербового сбора на договор 2026 года. На новый дом юг начисляет НДС 19% или пониженные 5% для подходящего основного места жительства и не взимает сбор за переход права. Сравнение меняется вместе с ценой и действующим правилом, поэтому единого ответа для всех покупок здесь нет.
Постоянны ли северные правила?
Не в том виде, который приведён здесь. Указ-закон 89/2026 — это указ Совета министров со сроком действия 90 дней, который истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон, а таблица сборов Земельного реестра действительна только до 5 января 2027 г. Покупателю следует проверить и то и другое на дату подписания и на дату оформления перехода права, когда он сопоставляет недвижимость на Северном и Южном Кипре.
Даёт ли покупка право на проживание?
Сама по себе — нет ни на одной стороне, и в этом правила для недвижимости на Северном и Южном Кипре сходятся. На севере вид на жительство на основании недвижимости действует 5 или 10 лет, причём порог для более длительного срока — GBP 300 000, а постоянное проживание требует жилья стоимостью EUR 125 000 и шести непрерывных лет разрешений. На юге разрешение для инвестора требует жилья при первой продаже стоимостью не менее EUR 300 000 плюс НДС и дохода не менее EUR 50 000 в год. Ни один официальный текст не предлагает гражданство через покупку, то есть ни на севере, ни на юге покупка недвижимости сама по себе гражданства не даёт.
В чём риск титула на севере по сравнению с югом?
Руководство правительства Великобритании говорит, что право собственности на многие северные объекты оспаривается из-за претензий до 1974 года, а Суд Европейского союза в деле Orams постановил, что решения судов Республики по земле на севере могут исполняться в других странах ЕС. IPC сообщила о 8 820 заявлениях на 23 октября 2026 г. На юге руководство называет повторяющимися проблемами отсутствие свидетельств о завершении строительства, ипотеки на землю и разрешения. Первые проверки на каждой стороне свои: категория в северном документе и поиск в DLS на юге.
В какой валюте указаны цены?
Северные объявления на этом сайте указаны в фунтах стерлингов, тогда как законная валюта ТРСК — лира, а южные объявления указаны в евро. Гербовый сбор на северный договор в иностранной валюте рассчитывается в лирах по официальному эффективному курсу продажи на день заверения. В сравнениях «недвижимость на Северном и Южном Кипре» две цифры нельзя ставить рядом без обменного курса.
Можно ли сдавать объект гостям на время отпуска?
Да, при регистрации на обеих сторонах. На севере для аренды до 60 дней нужны регистрационное свидетельство и разрешение на эксплуатацию от Департамента туристического планирования. На юге объект должен быть внесён в реестр Вице-министерства туризма, а регистрационный номер должен указываться в рекламе. Северная арендная плата облагается удержанием 10%; южная облагается по ставкам подоходного налога с физических лиц.
Кредитуют ли банки иностранных покупателей на обеих сторонах?
Северный закон разрешает иностранцам закладывать недвижимость, и регистрационный сбор составляет 1% долга, но ни один официальный источник не устанавливает условия банков, а два агентских руководства дают разные значения соотношения кредита к стоимости. На юге средняя ставка по жилищным кредитам Центрального банка Кипра составила 4,04% в июне 2026 г. по сообщению Cyprus Mail. Предложение кредитора нерезиденту зависит от банка, поэтому эта цифра — среднее значение, а не котировка.
Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники: Resmi Gazete № 147 ТРСК (указ-закон 89/2026); Resmi Gazete № 197 (сборы Земельного реестра); Haber Kıbrıs о таблице сборов от 7 октября 2026 г.; Закон ТРСК 52/2008 в консолидированной редакции; уведомление Налогового департамента ТРСК о минимальной заработной плате; постановление ТРСК о ставках НДС; Закон ТРСК о подоходном налоге; Закон ТРСК о гербовом сборе; таблица налога ТРСК на недвижимое имущество, 2025 г.; уведомление Земельного реестра ТРСК от 15 июля 2025 г.; Положение ТРСК о проживании и визах; Закон ТРСК о постоянном проживании; Закон ТРСК о гражданстве; Закон ТРСК о валютном регулировании; индекс потребительских цен Статистического института ТРСК, сентябрь 2026 г.; Закон ТРСК о домах для отдыха; Комиссия по недвижимому имуществу; ЕСПЧ, Demopoulos and Others v. Turkey; Суд Европейского союза, Apostolides v Orams; руководство правительства Великобритании по покупке недвижимости на Кипре; рекомендации Великобритании для путешественников: региональные риски; рекомендации Великобритании для путешественников: условия въезда; Европейская комиссия: Регламент о Зелёной линии; Министерство внутренних дел Республики Кипр: приобретение недвижимости; Департамент земель и съёмок: сборы при продаже; DLS: депонирование договора купли-продажи; DLS: основная информация перед покупкой; Налоговый департамент Республики Кипр: отмена гербового сбора; Налоговый департамент Республики Кипр: отмена налога на недвижимость; Департамент миграции: разрешения для инвесторов; Вице-министерство туризма: размещение с самообслуживанием; Центральный банк Кипра: индекс цен на жилую недвижимость, 2026 Q2; Cyprus Mail, 27 февраля 2026 г.; Cyprus Mail, 19 марта 2026 г.; Cyprus Mail, 3 августа 2026 г.; Cyprus Mail, 15 сентября 2025 г.; Tekce: варианты финансирования; ncyprus.com.tr: ипотека и финансирование от застройщика. Данные по объявлениям взяты со страниц, ссылки на которые приведены выше, и прочитаны 24 октября 2026 г.
