ملک در قبرس شمالی و جنوبی: قوانین، هزینه‌ها و سند مالکیت (۲۰۲۶)
مقایسهٔ ملک در قبرس شمالی و جنوبی در واقع مقایسهٔ دو نظام حقوقی جداگانه در یک جزیره است: جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) در شمال که پول رایج آن لیر ترکیه است، و جمهوری قبرس در جنوب که عضو اتحادیهٔ اروپا است و یورو به‌کار می‌برد (نگاه کنید به صفحهٔ کشور قبرس جنوبی ما نیز). تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ این دو سمت از چند جهت با هم تفاوت دارند: چه کسی میتواند بخرد، کدام مجوز لازم است، صدور مجوز چقدر طول می‌کشد، انتقال مالکیت چه هزینه‌ای دارد، خریدار چه نوع سندی دریافت میکند و خرید ملک از نظر اقامت چه معنایی دارد یا ندارد. قیمت‌های آگهیها در دو نیمهٔ جزیره هم با ارزهای متفاوت اعلام میشود: پوند استرلینگ در شمال و یورو در جنوب.
این راهنما دو سمت را بدون رتبه‌بندی کنار هم می‌گذارد. برای هر قاعده از قانون منتشرشده، اطلاعیه‌های رسمی و ارقام موجود در صفحه‌های آگهی خودمان استفاده میکند، سند پشتیبان آن را نام می‌برد و تاریخ میدهد؛ دلیلش این است که دو قاعدهٔ شمالی محدودیت زمانی دارند: فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ اعتبار ۹۰ روزه دارد که حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان مییابد، مگر آنکه پارلمان آن را به قانون تبدیل کند، و جدول عوارض اداره ثبت املاک فقط تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ معتبر است. بخش‌های راهنما وضعیت حقوقی، مجوزها و محدودیت‌ها، سند مالکیت، دعاوی پیش از ۱۹۷۴، هزینههای خرید، مالیات‌ها، ارز و تأمین مالی، قواعد اقامت، قیمت آگهیها در هر دو نیمه و ترتیب مراحل خرید در هر سمت را پوشش می‌دهند.
ملک در قبرس شمالی و جنوبی در یک نگاه
جدول زیر نکات اصلی مقایسه را یکجا نشان میدهد. هر ردیف در بخش‌های بعدی همراه با منبع و تاریخ رقم توضیح داده شده است. هیچ‌چیز در این جدول توصیه به انتخاب یکی از دو سمت نیست، و قواعد هر دو سمت ممکن است با فرمان، لایحه یا مقررات تغییر کند.
| موضوع | قبرس شمالی (TRNC) | جمهوری قبرس (جنوب) |
|---|---|---|
| مجوز برای خریدار خارجی | مجوز خرید هیئت وزیران که از طریق وزارت کشور درخواست میشود (قانون ۵۲/۲۰۰۸) | اجازهٔ اداره ناحیه‌ای (District Administration) برای شهروندان کشورهای غیرعضو اتحادیهٔ اروپا و شرکت‌هایی که آنان کنترل می‌کنند (Cap. ۱۰۹) |
| مدت رسیدگی منتشرشده | قانون هیچ مهلتی تعیین نکرده است | ۲ تا ۳ هفته، بدون هزینه، به گفتهٔ وزارت کشور |
| سقف تعداد | فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶: تا ۳ آپارتمان، یا زمینی تا ۱٬۳۳۸ m2 با یک خانه، یا یک خانهٔ مستقل روی حداکثر ۳٬۳۰۰ m2، یا ۲ ویلا در یک پروژه؛ متن تلفیقی قانون هنوز یک ملک را نشان میدهد | یک قطعه زمین تا ۴٬۰۰۰ m2 برای ساخت یک واحد مسکونی با سکونت مالک، یا حداکثر دو واحد |
| اداره ثبت | اداره ثبت املاک ناحیه (Tapu Amirliği) | اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری (DLS) |
| عوارض فروش | عوارض اداره ثبت املاک ۴٪ برای ملک اول، ۵٫۵٪ برای ملک دوم و ۶٪ برای ملک سوم (معتبر تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷) | عوارض انتقال ۳٪، ۵٪ و ۸٪ بر اساس پله‌ها، با کاهش به نصف، و در مواردی که VAT اخذ میشود بدون عوارض |
| مالیات بر ارزش افزوده (VAT) خانهٔ نوساز | ۵٪ برای مسکن تا ۳۰۰ m2 مساحت سرپوشیده، ۱۰٪ از ۳۰۰ m2 به بالا | ۱۹٪، با نرخ ۵٪ برای بخشی از محل سکونت اصلی در چارچوب سقفها |
| حق تمبر | ۰٫۵٪ مبلغ ذکرشده در قرارداد | برای اسنادی که از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ امضا شوند وجود ندارد |
| مالیات سالانهٔ ملک | مالیات ملک غیرمنقول TRNC طبق مقررات (جدول ۲۰۲۵) | مالیات دولتی ملک غیرمنقول از ۱ ژانویه ۲۰۱۷ لغو شده است |
| ارز | لیر ترکیه؛ بیشتر آگهیهای این سایت به پوند استرلینگ قیمتگذاری شدهاند | یورو |
| قوانین اتحادیهٔ اروپا | طبق پروتکل ۱۰ الحاقیهٔ پیوستن ۲۰۰۳ معلق است | اجرا میشود |
چرا جزیره دو نظام ملکی دارد
جمهوری قبرس دولت شناخته‌شدهٔ بین‌المللی و عضو اتحادیهٔ اروپا است. کمیسیون اروپا ثبت کرده است که در مناطقی که دولت جمهوری کنترل مؤثر بر آنها ندارد، یعنی در شمال، قوانین اتحادیهٔ اروپا طبق پروتکل ۱۰ الحاقیهٔ پیوستن ۲۰۰۳ معلق است. TRNC را فقط ترکیه به رسمیت می‌شناسد و توصیهٔ سفر دولت بریتانیا میگوید که بریتانیا آن را به رسمیت نمی‌شناسد. بنابراین ملکی که در شمال خریداری شود طبق قانون TRNC ثبت میشود، در اداره ثبت املاکی که جمهوری آن را از آنِ خود نمی‌داند، و ملکی که در جنوب خریداری شود طبق قانون جمهوری در DLS ثبت می‌گردد.
پیامدهای عملی این تقسیم وجود دارد و منابع رسمی آنها را مستند کرده‌اند. طبق توصیهٔ سفر بریتانیا که در ۱۴ اوت ۲۰۲۶ به‌روز شده است، جمهوری قبرس اجازه‌های اقامتی صادرشده در شمال را به رسمیت نمی‌شناسد، زمانی که در شمال سپری میشود در مجموع ۹۰ روز اقامت بدون ویزا در جمهوری حساب میشود، و کسی که از راه شمال، برای نمونه از طریق فرودگاه Ercan، وارد جمهوری شود از نظر مقام‌های آن به‌طور غیرقانونی وارد شده تلقی می‌گردد و ممکن است جریمه شود یا از ورود و خروج او جلوگیری گردد. همین توصیه میگوید خودروهای اجارهای در جنوب اغلب در شمال پوشش بیمه‌ای ندارند و پشتیبانی کنسولی در شمال محدود است. این نکته‌ها برای خریداری اهمیت دارد که قصد دارد از هر دو نیمهٔ جزیره استفاده کند، مثلاً با پرواز به لارناکا و سپس رانندگی تا یک شهر شمالی، چون قواعد عبور و وضعیت بیمه با یک سفر داخلی معمولی یکسان نیست.
این تقسیم همچنین تعیین میکند که هنگام بروز مشکل کدام دادگاه‌ها و کدام قواعد اعمال می‌شوند. بخش دعاوی ملکی پیش از ۱۹۷۴ در ادامه به این پرسش می‌پردازد که احکام دادگاه‌های جنوب و استراسبورگ چگونه با سندهای شمالی تعامل پیدا می‌کنند. برای آشنایی کلی با سمت شمالی، صفحهٔ شهروندی و مهاجرت قبرس شمالی و صفحهٔ برنامهٔ اقامت قبرس شمالی در همین سایت اطلاعات پایه می‌دهند و صفحهٔ کشور قبرس شمالی مجموعهٔ آگهیها را فهرست میکند.
مجوزها و محدودیت‌ها: چه کسی میتواند ملک در قبرس شمالی و جنوبی بخرد
مجوز شمالی
طبق قانون ۵۲/۲۰۰۸، شخص حقیقی یا حقوقی خارجی فقط با مجوز خرید هیئت وزیران، که از طریق وزارت کشور درخواست میشود، میتواند در TRNC ملک غیرمنقول تملک کند. خارجی یعنی هر کسی که شهروند TRNC نباشد، و شرکتی که دارای هر مقدار سهام خارجی باشد یا اکثریت مدیرانش خارجی باشند، خارجی شمرده میشود. هزینهٔ درخواست مجوز نصف حداقل دستمزد ناخالص ماهانه است. با دستمزد TL ۷۰٬۸۹۳ که از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ معتبر است، این مبلغ TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰ میشود. قانون برای تصمیم هیئت وزیران هیچ مهلتی تعیین نکرده است، پس گفته‌های سازندگان دربارهٔ اینکه صدور مجوز چند ماه طول می‌کشد ارقام رسمی نیستند. راهنمای گام‌به‌گام خرید ما این مراحل را به‌تفصیل دنبال میکند. حد مجاز جنوبی برای مقایسه در زیربخش بعدی شرح داده شده است.
سقف‌های عددی در حال حاضر را فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ تعیین میکند که در روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۴۷ در ۷ اوت ۲۰۲۶ منتشر شد. این فرمان، فرمانقانون ۶۳/۲۰۲۶ مورخ ۱۱ مه ۲۰۲۶ را دوباره صادر کرد که اعتبار ۹۰ روزهٔ آن در ۱۰ اوت ۲۰۲۶ پایان یافته بود، و دولت تعطیلات پارلمان را دلیل آن اعلام کرد. فرمانی از این نوع مصوبهٔ هیئت وزیران است و قانون مصوب پارلمان نیست؛ بنابراین سقف‌های زیر تا زمانی که فرمان در اجرا باشد معتبرند، و ۹۰ روز از ۷ اوت ۲۰۲۶ حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ به پایان می‌رسد، مگر آنکه پارلمان آن را تصویب کند. متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ در پورتال قوانین TRNC به‌روز نشده تا فرمان را نشان دهد و هنوز همان عبارت‌بندی سخت‌گیرانه‌تری را دارد که قانون ۳۹/۲۰۲۴ وارد کرده بود.
| پرسش | شمال: فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ | شمال: متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ |
|---|---|---|
| آپارتمان | تا ۳ (تا ۶ برای اتباع کشورهایی که TRNC را به رسمیت می‌شناسند) | ۱ (۳ برای اتباع کشورهای شناسنده) |
| زمین دارای پروانهٔ ساخت | تا ۱٬۳۳۸ m2 با یک خانه | ۱٬۳۳۸ m2 با یک خانه |
| خانهٔ مستقل | روی زمینی تا ۳٬۳۰۰ m2، بدون واحد مسکونی دوم روی آن | روی زمینی تا ۳٬۳۰۰ m2 |
| ویلا در یک پروژه | ۲ ویلای مستقل دوطبقه (۳ برای کشورهای شناسنده) | یک ملک |
| مهلت انتقال سند پس از انتشار مجوز | ۱ سال | ۶ ماه |
| مهلت پرداخت عوارض پس از انتشار مجوز | ۷۵ روز کاری | ۶۰ روز کاری |
هر دو متن شمالی محدودیت‌های دیگری را نیز مشترکاً دارند. زمین کشاورزی و زمین جنگلی را نمیتوان به خارجی‌ها فروخت، و خارجی‌ها نمی‌توانند در مناطق ممنوعهٔ نظامی درجهٔ یک یا مناطق امنیت نظامی ملک تملک کنند. خارجی‌ها نمی‌توانند بیش از ۷٪ مساحت هر ناحیه یا ۳٪ مساحت کشور را در اختیار داشته باشند و ثبتی که برخلاف این حد انجام شود باطل است. خارجی نمی‌تواند سند سهم مشاع (hisse koçanı) زمین بخرد، و برای آپارتمان یا خانه، سند سهم مشاع را حداکثر سه شخص حقیقی خارجی به‌صورت مشترک می‌توانند داشته باشند. فرمان همچنین فروش پروژه‌های مسکونی در مناطق دارای طرح را به خارجی‌ها تا سقف ۸۰٪ محدود میکند، و پیش از درخواست مجوز باید برای واحد سند مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) یا حق ارتفاق آپارتمانی (kat irtifakı) وجود داشته باشد. فروش فراتر از این حدود جرم است و مجازات آن جریمه‌ای تا ۵۰۰ برابر حداقل دستمزد ناخالص ماهانه است که با دستمزد ژوئیهٔ ۲۰۲۶ برابر TL ۳۵٬۴۴۶٬۵۰۰ میشود (۵۰۰ × TL ۷۰٬۸۹۳). راهنمای ما دربارهٔ اینکه خارجی‌ها می‌توانند بخرند یا نه این حدود را با جزئیات بررسی میکند.
مجوز جنوبی
به گفتهٔ وزارت کشور، شهروندان کشورهای غیرعضو اتحادیهٔ اروپا، از جمله شرکت‌های خارجی و شرکت‌هایی که اتباع خارجی کنترل می‌کنند، پیش از خرید باید از اداره ناحیه‌ای (District Administration) ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد اجازه بگیرند. فرم درخواست COMM ۱۴۵ است، هیچ هزینه‌ای دریافت نمی‌شود و وزارت اعلام میکند که رسیدگی به درخواست‌ها ۲ تا ۳ هفته طول می‌کشد. یک تبعهٔ خارجی یا یک زوج میتواند برای یک قطعه زمین یا زمین تقسیم‌نشده تا ۴٬۰۰۰ m2 جهت ساخت یک واحد مسکونی با سکونت مالک، یا برای حداکثر دو واحد اجازه بگیرد؛ دو واحد میتواند دو واحد مسکونی باشد، یا یک واحد مسکونی بهعلاوهٔ یک مغازه تا ۱۰۰ m2 یا یک دفتر تا ۲۵۰ m2. برای زوج‌ها این حد در مجموع اعمال میشود. مدارک شامل نقشهٔ نقشه‌برداری، رونوشت سند مالکیت، قرارداد فروش، نقشه‌های طبقات و گواهی توان مالی است. خریدار از کشور عضو اتحادیهٔ اروپا به این اجازه نیاز ندارد.
صفحهٔ وزارت همچنین قرارداد فروش را «با حق تمبر لازم الصاق‌شده» در فهرست مدارک می‌آورد؛ عبارتی که مربوط به پیش از لغو حق تمبر از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ است که در بخش هزینه‌ها شرح داده میشود. این عبارت یادآوری میکند که صفحه‌های رسمی در هر دو سمت همیشه همزمان با قانون به‌روز نمی‌شوند.
قواعدی که به‌زودی در ملک در قبرس شمالی و جنوبی ممکن است تغییر کنند
سه مورد تاریخ‌دار پشت بسیاری از ارقام این راهنما قرار دارد، و هر یک از آنها میتواند خریدی را که در هفته‌های آینده انجام میشود تغییر دهد.
- فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶): سقف‌های شمالی بالا به این بستگی دارد که فرمان در اجرا بماند یا پارلمان آن را تصویب کند. اعتبار ۹۰ روزهٔ آن حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان مییابد. اگر بدون تصویب منقضی شود، متنی که وکیل می‌خواند همان متن تلفیقی با یک ملک برای هر خارجی است، و دوره‌های گذار فرمان، مانند ۳۶ ماه برای خانه‌های تکمیل‌شده و تحویل‌شده و ۲۴ ماه برای قراردادهای موجود، باید با آنچه جایگزین آن میشود تطبیق داده شود.
- جدول عوارض اداره ثبت املاک (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۹۷، ۷ اکتبر ۲۰۲۶): نرخهای ۴٪، ۵٫۵٪ و ۶٪ بر اساس تعداد ملک فقط تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ و با احتساب همان روز معتبر است. قراردادی که اکنون امضا میشود ممکن است پس از آن تاریخ منتقل شود، پس عوارضی که در روز انتقال اعمال میشود باید تأیید گردد.
- لوایح جنوبی: Cyprus Mail در ۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۶ گزارش داد که رئیس کمیتهٔ امور داخلی مجلس نمایندگان گفته است یک لایحهٔ جامع مساحتی را که اتباع کشورهای ثالث می‌توانند تملک کنند محدود میکند، خرید در مناطق کشاورزی و روستایی و نزدیک زیرساخت‌های حساس را ممنوع می‌سازد و جلوی استفاده از شرکت‌های قبرسی به‌عنوان واسطه را میگیرد، و در ۱۹ مارس ۲۰۲۶ گزارش داد که متن واحد کمیته قرار بود در ۲ آوریل ۲۰۲۶ به صحن عمومی برود. گزارش‌ها می‌گویند این اقدام عطف به ماسبق نخواهد شد. خریداری که اکنون قرارداد امضا میکند باید از یک وکیل قبرسی بپرسد که در روز تصمیم‌گیری دربارهٔ اجازه کدام متن اعمال میشود.
درس عملی در ملک در قبرس شمالی و جنوبی در هر دو سمت یکسان است: تاریخ امضا، تاریخ مجوز و تاریخ انتقال ممکن است تحت متنهای متفاوتی قرار بگیرند، بنابراین قرارداد باید بگوید وکیل به کدام قاعده تکیه کرده است و اگر آن قاعده تغییر کند چه میشود. راهنمای همتای ما دربارهٔ مالیات‌ها و عوارض در قبرس شمالی جدول عوارض شمالی را با جزئیات بیشتر شرح میدهد.
سند مالکیت در ملک در قبرس شمالی و جنوبی: خریدار چه چیزی دریافت میکند
گواهی ثبت جنوبی
در جمهوری قبرس سند مالکیت گواهی ثبتی است که DLS صادر میکند. بروشور DLS با عنوان «Basic Information before the Purchase of Immovable Property» سه راه خرید را برمی‌شمارد: با انتقال فوری گواهی ثبت، از راه قرارداد فروش، یا با واگذاری قرارداد فروش موجود. برای واحدی که هنوز در دست ساخت است، DLS توضیح میدهد که تا زمان وجود مدارک تکمیل ساخت نمیتوان گواهی صادر کرد، پس خریدار نخست قرارداد فروش امضا میکند. DLS توصیه میکند این قرارداد دیرتر از شش ماه پس از امضا تمبر بخورد و در DLS سپرده شود، چون سپرده‌گذاری قانون فروش اموال غیرمنقول (اجرای عین تعهد) ۸۱(I)/۲۰۱۱ را به کار می‌اندازد: اگر فروشنده تعهد خود را انجام ندهد، خریدار میتواند از دادگاه حکم ثبت ملک به نام خود یا غرامت بخواهد. قراردادِ سپرده‌شده همچنین از بستن قرارداد دوم برای همان واحد جلوگیری میکند و به خریدار اجازه میدهد حقوق خود را بدون رضایت فروشنده به شخص ثالث واگذار کند.
DLS به خریداران توصیه میکند گواهی جست‌وجو بخواهند که مالک ثبت‌شده، مساحت ثبت‌شده، رهن‌ها، یادداشت‌های دادگاهی و سایر بارهای حقوقی را نشان میدهد. راهنمای دولت بریتانیا مشکلات تکرارشونده در کل قبرس را چنین نام می‌برد: وکلایی که هم برای فروشنده و هم برای سازنده کار می‌کنند، ساخت‌وساز بدون مجوزهای درست، طرح‌های پرداختی که در قراردادها نیامده‌اند، دشواری در گرفتن گواهی نهایی تکمیل ساخت و سند مالکیت، و رهن‌های سازنده روی زمین. رهنی که پیش از امضای خریدار وجود دارد میتواند تا زمان تسویه آن صدور سند را به تأخیر بیندازد.
سند شمالی و دسته‌های آن
در TRNC خریدار بر یک سند (koçan) در اداره ثبت املاک ناحیه (Tapu Amirliği) ثبت میشود. سند یک دسته را نشان میدهد، و دسته‌ها اهمیت دارند چون به نحوهٔ تصرف زمین در سال ۱۹۷۴ بازمی‌گردند. راهنماهای آژانس‌ها از سند ترکی، سند معاوضه‌ای (معادل) و سند تخصیصی نام می‌برند، و یکی از آنها توصیه میکند از راه جستوجوی رسمی اداره ثبت املاک بررسی شود که سند «ترکی، معاوضه‌ای یا طبقه‌بندی دیگر» است یا نه. منابع رسمی موجود در پایگاه واقعیات تأیید می‌کنند که ثبت میان زمینی که با گواهی تصرف نهایی (Kesin Tasarruf Belgesi) ثبت شده، که بر اساس قانون مسکن، توزیع زمین و اموال معادل صادر میشود، و «امتیازهایی» که با اسناد ارزش (Mal Değer Belgeleri) نگهداری می‌شوند فرق می‌گذارد، و جدول عوارض ۷ اکتبر ۲۰۲۶ آنها را جداگانه مشمول مالیات میکند. دسته‌ها را راهنماهای آژانس‌ها توصیف می‌کنند، و مدرک اصلی مندرجات سند و جستوجوی رسمی اداره ثبت املاک است. راهنماهای قدیمی‌تر همان اصطلاحات آژانس‌ها را به کار می‌برند، و راهنمای همتای ما دربارهٔ نحوهٔ بررسی سند مالکیت قبرس شمالی مرحله‌به‌مرحله این جست‌وجو را شرح میدهد.
اداره ثبت املاک در ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ اعلام کرد که در دورهٔ استقرار سامانهٔ خودکارسازی جدید خود، انتقال‌ها، رهن‌ها، اسناد پژوهشی و تراکنش‌های پرونده‌ای فقط در دفتر ناحیه‌ای انجام میشود که ملک در آن ثبت شده است. همین اطلاعیه «araştırma belgesi»، یعنی استعلام مالکیت صرفاً اطلاعاتی، را در شمار خدمات دفتر ناحیه می‌آورد. طبق قانون ۵۲/۲۰۰۸ فقط واحدی که سند مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق آپارتمانی دارد به خارجی فروخته میشود، پس جست‌وجو باید نشان دهد که آیا چنین سندی برای واحد وجود دارد.
صفحه‌های آگهی نشان می‌دهند که دسته در مرحلهٔ بازاریابی چقدر اغلب نامعلوم است. در صفحه‌های Milagro Villa and Residence، Grande Palazzo و CataLux Villas دستهٔ سند مالکیت ذکر نشده است و صفحه میگوید دسته پیش از هر رزرو یا پرداخت به‌صورت کتبی تأیید خواهد شد. دسته‌ای که در بروشور آمده جایگزین مندرجات ثبت نیست.
دعاوی پیش از ۱۹۷۴ و اجرای حکم در آن‌سوی خط
شمال و جنوب مسئلهٔ ملکی ۱۹۷۴ را متفاوت تلقی می‌کنند، و این همان بخشی از مقایسه است که در یک خرید معمولی میان دو کشور همتایی ندارد. اصل ۱۵۹ قانون اساسی TRNC اموال غیرمنقولی را که در ۱۳ فوریهٔ ۱۹۷۵ متروک یافت شدهاند یا قانون آنها را متروک یا بی‌صاحب طبقه‌بندی کرده است به دولت واگذار میکند، و میگوید کسانی که مدعی حقوق مشروع هستند می‌توانند آن را طبق رویه و مبنای غرامتی که قانون تعیین میکند اثبات کنند. راهنمای دولت بریتانیا که آخرین به‌روزرسانی آن ۲۷ نوامبر ۲۰۱۹ است میگوید مالکیت بسیاری از ملک‌ها در شمال محل مناقشه است، هزاران دعوی از سوی کسانی که در ۱۹۷۴ آواره شدند وجود دارد، دیوان اروپایی حقوق بشر مالکان پیش از ۱۹۷۴ را همچنان مالکان قانونی دانسته است و یک توافق آینده ممکن است بازگرداندن ملک به مالک اصلی را به همراه داشته باشد. این راهنما می‌افزاید که حتی برای زمینی با سند ترکی پیش از ۱۹۷۴ ممکن است به خریدار خارجی اجازه داده نشود و لازم هم نیست دلیلی ذکر شود.
دو حکم چارچوب موقعیت حقوقی را می‌سازند. در پروندهٔ Demopoulos and Others v. Turkey (تصمیم پذیرش ۱ مارس ۲۰۱۰) شعبهٔ بزرگ دیوان اروپایی حقوق بشر رأی داد که کمیسیون اموال غیرمنقول (IPC) TRNC، که قانون ۶۷/۲۰۰۵ آن را ایجاد کرده است، راه جبران در دسترس و مؤثری برای دعاوی ملکی قبرسی‌های یونانی‌تبار فراهم میکند، و بنابراین درخواست‌کنندگانی که از آن استفاده نکرده بودند غیرقابل‌پذیرش اعلام شدند. IPC در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ در سایت خود گزارش داد که ۸٬۸۲۰ درخواست ثبت شده، ۳٬۷۸۷ مورد پایان یافته و GBP ۷۸۳٬۱۲۴٬۱۲۳ غرامت پرداخت شده است، و بازگرداندن ملک در ۷ مورد، بازگرداندن و غرامت در ۸ مورد، معاوضه و غرامت در ۲ مورد، بازگرداندن جزئی در ۱ مورد و بازگرداندن پس از حل مسئلهٔ قبرس در ۱ مورد تصمیم‌گیری شده است. طبق قانون ۶۷/۲۰۰۵ درخواست‌ها را میتوان تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ ارائه کرد. در پروندهٔ Apostolides v Orams (۲۸ آوریل ۲۰۰۹) دیوان دادگستری اتحادیهٔ اروپا رأی داد که حکم دادگاهی در منطقهٔ تحت کنترل جمهوری، که خریداران بریتانیایی را به تخلیهٔ زمینی در شمال متعلق به یک مالک قبرسی یونانی‌تبار ملزم می‌کرد، باید در سایر کشورهای عضو به رسمیت شناخته و اجرا شود. مقالهٔ همتای ما دربارهٔ ریسک‌های خرید در قبرس شمالی این پرونده‌ها را مفصل‌تر بررسی میکند.
جنوب نیز زاویهٔ اجرایی خاص خود را نسبت به ملک شمالی دارد. راهنمای بریتانیا میگوید اصلاحیهٔ حقوق کیفری جمهوری قبرس که از ۲۰ اکتبر ۲۰۰۶ اجرا میشود، خرید، فروش، اجاره، تبلیغ یا رهن گذاشتن ملک را بدون اجازهٔ مالک ثبت‌شده جرمی می‌داند که تا هفت سال مجازات دارد، عطف به ماسبق نمی‌شود، و ممکن است اسناد خرید هنگام عبور از خط سبز مصادره شود. گزارش Cyprus Mail مورخ ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۵ از سخنان مذاکره‌کنندهٔ ارشد جمهوری دربارهٔ بازداشت اتباع اتحادیهٔ اروپا و کشورهای ثالث که مظنون به توسعهٔ زمین‌های متعلق به قبرسی‌های یونانی‌تبار در شمال بودند نقل کرده است؛ اینها ادعاهای طرف قبرسی یونانی‌تبار است. هیچیک از این منابع یک آگهی مشخص در این سایت را نام نمی‌برد، و صفحهٔ آگهی نمی‌تواند وضعیت حقوقی یک قطعه زمین را پاک کند.
خرید در جنوب این پرسش را به همان شکل در پی ندارد، چون سند ثبت‌شده در DLS ثبت خود جمهوری است. ریسک‌های آن همان‌هایی است که راهنمای بریتانیا برای قبرس به‌طور کلی فهرست میکند: نبود گواهیهای تکمیل ساخت، رهن روی زمین و مجوزها. همین تفاوت در نوع ریسک بخشی از چیزی است که خریدار می‌سنجد، و دلیل آن است که مراحل بررسی در بخش پایانی در دو سمت متفاوت است.
هزینههای خرید در ملک در قبرس شمالی و جنوبی
عوارض فروش، VAT و حق تمبر مالیات‌ها و عوارضی جدا با مبنای متفاوت در هر سمت هستند. در شمال عوارض اداره ثبت املاک بر انتقال اعمال میشود، حق تمبر بر قرارداد، و VAT موضوعی جداگانه برای خانه‌های نوساز است. در جنوب عوارض انتقال و VAT یکدیگر را کنار می‌زنند: پورتال DLS میگوید در جایی که برای همان معامله VAT اخذ میشود هیچ عوارضی گرفته نمی‌شود، و برای اثبات آن گواهی اداره VAT لازم است.
جدول شمالی از مقرراتی از هیئت وزیران در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۹۷ مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ می‌آید و به گزارش Haber Kıbrıs از زمان انتشار اجرا شده و تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ معتبر می‌ماند. برای خریدار خارجی نرخ کل برای ملک اول ۴٪ است (۳٪ انتقال بهعلاوهٔ ۰٫۵٪ برای کمیسیون اموال غیرمنقول و ۰٫۵٪ برای واحد تملک مسکن)، برای ملک دوم ۵٫۵٪ و برای ملک سوم ۶٪. برای اتباع کشورهایی که TRNC را به رسمیت می‌شناسند، مقیاس ۴٪ برای ملکهای یک و دو، ۵٫۵٪ برای سه و چهار و ۶٪ برای پنج و شش است. ارقام قدیمی‌تر ۶٪، ۹٪ و ۱۲٪ در صفحه‌های آژانس‌ها و در راهنماهای قدیمی‌تر، از جمله یکی در همین سایت که در ۱۸ اوت ۲۰۲۶ به‌روز شده و حدود ۶٪ را نقل میکند، دیده میشود؛ آنها پیش از جدول ۷ اکتبر هستند. حق تمبر قرارداد فروش ۰٫۵٪ مبلغ ذکرشده تا TL ۸۹٬۰۰۰٬۰۰۰ است، که خریدار آن را می‌پردازد مگر توافق دیگری شده باشد، و اگر قرارداد به ارز خارجی باشد به لیر با نرخ مؤثر فروش رسمی در روز تمبرزنی محاسبه میشود. مقررات VAT اداره مالیات مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ مسکن با مساحت سرپوشیده تا ۳۰۰ m2 را در جدول ۵٪ و مسکن ۳۰۰ m2 و بیشتر را در جدول ۱۰٪ قرار میدهد؛ خود آن نمی‌گوید کدام فروش‌های دستدوم مشمول VAT هستند.
عوارض جنوبی از پورتال DLS می‌آید. عوارض انتقال ۳٪ بر EUR ۸۵٬۰۰۰ نخست، ۵٪ از ۸۵٬۰۰۱ تا EUR ۱۷۰٬۰۰۰ و ۸٪ بر مازاد EUR ۱۷۰٬۰۰۰ است، و ۵۰٪ کاهش بر عوارض در هر جا که اخذ شود اعمال میشود، به‌جز ملکی که از فروشنده‌ای خریداری شود که آن را از طریق برخی رویه‌های اجرایی به دست آورده است. قانون VAT نرخ ۱۹٪ را بر نخستین فروش ساختمان نوساز اعمال میکند. نرخ کاهشیافتهٔ ۵٪ بر ۱۳۰ m2 نخست محل سکونت اصلی و دائمی تا ارزش EUR ۳۵۰٬۰۰۰ اعمال میشود، به شرطی که کل ارزش خرید از EUR ۴۷۵٬۰۰۰ بیشتر نشود و مساحت قابل‌ساخت از ۱۹۰ m2 بیشتر نباشد؛ اینکه بخش میان ۱۳۰ و ۱۹۰ m2 چگونه مشمول مالیات میشود باید با اداره مالیات تأیید گردد. خانهٔ تعطیلات یا اجارهای واجد شرایط نیست. اداره مالیات اعلام میکند که قوانین حق تمبر ۱۹۶۳ تا ۲۰۲۵ از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ با قانون ۲۳۹(I)/۲۰۲۵ لغو شده است.
مثال محاسبه‌شده یک قیمت قرارداد گرد ۲۵۰٬۰۰۰ به ارز خود هر سمت را به کار می‌برد. این دو مبلغ از نظر ارزش برابر نیستند و در اینجا هیچ نرخ تبدیلی اعمال نشده است؛ مثال فقط نشان میدهد هر قاعده چگونه کار میکند.
| مورد | شمال: قرارداد GBP ۲۵۰٬۰۰۰ | جنوب: قرارداد EUR ۲۵۰٬۰۰۰ |
|---|---|---|
| عوارض فروش، ملک اول | ۴٪ × ۲۵۰٬۰۰۰ = GBP ۱۰٬۰۰۰ | فروش دستدوم بدون VAT: ۳٪ × ۸۵٬۰۰۰ = ۲٬۵۵۰؛ ۵٪ × ۸۵٬۰۰۰ = ۴٬۲۵۰؛ ۸٪ × ۸۰٬۰۰۰ = ۶٬۴۰۰؛ مجموع ۱۳٬۲۰۰؛ پس از ۵۰٪ کاهش EUR ۶٬۶۰۰ (۲٫۶۴٪) |
| عوارض فروش، ملک دوم | ۵٫۵٪ × ۲۵۰٬۰۰۰ = GBP ۱۳٬۷۵۰ | همان پله‌های بالا (مقیاس با تعداد ملک بالا نمی‌رود) |
| عوارض فروش، ملک سوم | ۶٪ × ۲۵۰٬۰۰۰ = GBP ۱۵٬۰۰۰ | همان پله‌های بالا |
| حق تمبر قرارداد | ۰٫۵٪ × ۲۵۰٬۰۰۰ = GBP ۱٬۲۵۰، قابل پرداخت به لیر | برای قراردادی که در ۲۰۲۶ امضا شود وجود ندارد |
| VAT خانهٔ نوساز | ۵٪ × ۲۵۰٬۰۰۰ = GBP ۱۲٬۵۰۰ در صورتی که VAT اعمال شود و قیمت بدون آن اعلام شده باشد | ۱۹٪ استاندارد × ۲۵۰٬۰۰۰ = EUR ۴۷٬۵۰۰؛ با نرخ کاهشیافتهٔ ۵٪ بر یک محل سکونت اصلی واجد شرایط ۱۲۰ m2 برابر EUR ۱۲٬۵۰۰؛ در هر دو حالت بدون عوارض انتقال |
| درخواست مجوز | TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰ (نصف TL ۷۰٬۸۹۳) | بدون هزینه، به گفتهٔ وزارت کشور |
هزینههای وکیل، دفتر اسناد رسمی و هزینهٔ اتصال خدمات شهری از جدول کنار گذاشته شدهاند. قاعدهٔ اتصال در شمال شایان توجه است: تا زمانی که همهٔ مالیات‌ها و عوارض انتقال پرداخت نشده، مقام‌های محلی نمی‌توانند اتصال دائم یا موقت آب بدهند و اداره برق نمی‌تواند اتصال موقت یا دائم برق بدهد، مگر اتصال‌های کارگاه ساختمانی. اگر مهلت ۷۵ روز کاری پرداخت عوارض از دست برود مجوز ساقط میشود، درخواست دوم عوارض دوبرابر دارد و درخواست سوم برای همان ملک مجاز نیست. در جنوب خریدار واحد نوساز به‌جای عوارض انتقال VAT می‌پردازد، و DLS توصیه میکند پیش از انتقال سند به نام خریدار تمام قیمت پرداخت نشود.
مالیات‌های نگهداری، اجاره و فروش
مالیات‌های سالانه و مالیات‌های خروج بزرگ‌ترین تفاوت ساختاری را نشان می‌دهند. جنوب به گفتهٔ اداره مالیات مالیات دولتی ملک غیرمنقول را از ۱ ژانویه ۲۰۱۷ لغو کرده است، و بر درآمد اجاره با نرخهای مالیات بر درآمد شخصی و بر سود فروش با نرخ ثابت مالیات میگیرد. شمال بر اجاره با کسر نهایی در منبع مالیات میگیرد و مالیاتی بر اساس فرمول بر سود فروش دارد که در اداره ثبت املاک کسر میشود.
| مالیات | قبرس شمالی | جمهوری قبرس |
|---|---|---|
| مالیات سالانهٔ ملک | مقررات مؤثر از ۱ ژانویه ۲۰۲۵: پایه TL ۶٫۶۰ به ازای هر m2 تا ۱۲۰ m2 و TL ۷٫۱۵ به ازای هر m2 بالاتر از آن، با مازاد ۱۰٪ تا ۶۰٪ بر اساس دسته و TL ۳۵٫۶۰ به ازای هر m2 برای استخر شنا | مالیات دولتی ملک غیرمنقول از ۱ ژانویه ۲۰۱۷ لغو شده است |
| درآمد اجاره | ۱۰٪ اجارهٔ ناخالص کسر و به اداره مالیات پرداخت میشود؛ مالیات نهایی برای اشخاص حقیقی؛ اجاره زیر یک حداقل دستمزد ماهانه در ماه معاف است اگر شخص درآمد دیگری نداشته باشد | مالیات بر درآمد شخصی بر اجاره پس از کسورات؛ پله‌های ۲۰۲۶ که قانون مالیات بر درآمد میدهد ۰٪ تا EUR ۲۲٬۰۰۰، ۲۰٪ تا EUR ۳۲٬۰۰۰، ۲۵٪ تا EUR ۴۲٬۰۰۰، ۳۰٪ تا EUR ۷۲٬۰۰۰ و ۳۵٪ بالاتر از آن است |
| سود فروش مجدد | سود فرضی ۲۰٪ مبلغ بالاتر از ارزش ارزیابی‌شده و قیمت، که ۳۰٪ آن معاف است؛ ۲۰٪ باقیمانده هنگام انتقال کسر میشود | ۲۰٪ سود، با معافیت‌هایی در قانون مالیات بر سود سرمایه |
| قواعد اجارهٔ تعطیلات | گواهی ثبت و مجوز بهرهبرداری از اداره برنامهریزی گردشگری برای اجاره‌های تا ۶۰ روز | شمارهٔ ثبت از معاونت وزارتی گردشگری که در آگهیها نشان داده میشود |
دو مثال محاسبه‌شده حساب شمالی را نشان می‌دهند. ویلایی که فروشنده‌ای غیرمعامله‌گر ملک به قیمت GBP ۲۵۰٬۰۰۰ می‌فروشد سود فرضی ۲۰٪ × ۲۵۰٬۰۰۰ = GBP ۵۰٬۰۰۰ دارد. معافیت ۳۰٪ مبلغ GBP ۱۵٬۰۰۰ را برمی‌دارد و GBP ۳۵٬۰۰۰ باقی می‌ماند، و ۲۰٪ آن، یعنی GBP ۷٬۰۰۰، در اداره ثبت املاک کسر میشود که ۲٫۸٪ قیمت است. هیئت وزیران میتواند هر ژانویه معافیت ۳۰٪ را تا ۶۰٪ بالا ببرد، و معافیت یک‌بارهٔ خانه برای خارجی‌ها در دسترس نیست. فروشنده‌ای که در یک سال تقویمی بیش از ۳ ملک غیرمنقول یا در سه سال بیش از ۵ ملک بفروشد معامله‌گر ملک شمرده میشود. برای اجاره، از اجارهٔ ناخالص سالانهٔ GBP ۱۲٬۰۰۰ یک موجر شمالی مبلغ GBP ۱٬۲۰۰ کسر میشود (۱۰٪ × ۱۲٬۰۰۰)، و در جایی که مالک در خارج زندگی میکند و نمایندهٔ دائمی ندارد مستأجر باید کسر و پرداخت کند.
ارقام جنوبی احتیاط بیشتری می‌طلبند چون به سایر درآمدها و محل اقامت مالک بستگی دارند. آپارتمان یا خانه‌ای که به EUR ۱۲٬۰۰۰ در سال اجاره داده شود، اگر اجاره تنها درآمد مالک باشد، در پلهٔ ۰٪ مقیاس ۲۰۲۶ قرار میگیرد، اما کسی که حقوق میگیرد اجاره را روی آن می‌افزاید. خریداری که ظرف مدت تعیین‌شده در قانون VAT دیگر از خانه به‌عنوان محل سکونت اصلی استفاده نکند، نرخ کاهشیافتهٔ ۵٪ VAT بر خانهٔ اول را از دست میدهد، پس خرید برای تعطیلات یا اجاره در نخستین فروش نرخ استاندارد را می‌پردازد. راهنمای همتای ما دربارهٔ اجاره دادن ملک در قبرس شمالی مجوزها و مدیریت را در سمت شمالی پوشش میدهد. در جنوب معاونت وزارتی اعلام میکند که متصدیان ثبت‌نشده تا یک سال زندان، جریمهٔ تا EUR ۵٬۰۰۰ یا هر دو را در پیش دارند. در شمال بهرهبرداری بدون گواهی ثبت و مجوز بهرهبرداری جرمی است که در صورت محکومیت جریمه‌ای تا ۱۰ برابر حداقل دستمزد ناخالص ماهانه دارد.
ارز، تأمین مالی و بیمه
ارز رایج هر سمت معنای قیمت در یک آگهی را شکل میدهد. پول قانونی TRNC لیر ترکیه است، اما قانون ارز خارجی TRNC اجازه میدهد مبالغ قرارداد به ارز خارجی بیان شود و حواله‌ها از طریق بانک‌ها آزاد باشد، مشروط به ثبت و گزارش به بانک مرکزی. مؤسسه آمار افزایش قیمت‌های مصرف‌کننده را در ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۳۵٫۰۲٪ گزارش کرد، و به همین دلیل آگهیهای شمالی در این سایت به پوند استرلینگ قیمتگذاری می‌شوند و لیر عمدتاً در مالیات‌ها، هزینهٔ مجوز و حق تمبر ظاهر میشود. قراردادی به پوند ریسک لیر را از قیمت حذف میکند، اما حق تمبر به لیر و با نرخ مؤثر فروش رسمی در روز تمبرزنی محاسبه میشود. جمهوری یورو به کار می‌برد، بنابراین قیمت جنوبی برای خریدار یورویی تبدیل ارز ندارد و قیمت آگهی پرسشی را که بر سمت شمالی غالب است حذف میکند.
تأمین مالی حوزه‌ای است که اطلاعات منتشرشده بیشترین تفاوت را در آن دارند. در شمال قانون به خارجی اجازه میدهد پس از پرداخت عوارض اداره ثبت املاک ملک را رهن بگذارد و خودش نیز دارندهٔ رهن باشد، و عوارض ثبت ۱٪ بدهی است. هیچ منبع رسمی شرایط بانکی را تعیین نمیکند. Tekce میگوید بانک‌ها اغلب تا ۷۵٪ قیمت را برای حداکثر ۱۲۰ ماه تأمین می‌کنند، در حالی که از خریداران خارجی اغلب پیش‌پرداخت ۴۰٪ تا ۶۰٪ خواسته میشود، و ncyprus.com.tr میگوید نسبت وام به ارزش برای خریداران خارجی معمولاً در ۵۰٪ سقف دارد. همین تفسیر آژانس‌ها میگوید طرح‌های اقساطی سازندگان بر بازار پیش‌فروش غالب است. راهنمای همتای ما دربارهٔ خرید پیش‌فروش در قبرس شمالی توضیح میدهد این طرح‌ها چگونه در قرارداد نوشته می‌شوند. برای نمونه، آگهی Grande Palazzo سه گزینهٔ سازنده را نشان میدهد: ۳۵٪ پیش‌پرداخت، ۳۵٪ پیش از تحویل کلید و ۳۰٪ پس از تحویل طی ۲۴ ماه؛ یا ۵۰٪ پیش‌پرداخت و ۵۰٪ پیش از تحویل؛ یا پرداخت کامل ظرف ۳ تا ۶ ماه با ۵٪ تخفیف. آگهی Aloha Homes ۳۵٪ پیش‌پرداخت را نشان میدهد و مانده تا تکمیل پروژه سررسید میشود. اینها شرایط سازنده بر اساس صفحه‌های آگهی ما هستند و تأمین مالی بانکی نیستند.
در جنوب وام‌دهندگان بانک‌های منطقهٔ یورو هستند. Cyprus Mail با گزارش دادهٔ بانک مرکزی قبرس میانگین نرخ وام مسکن را در ژوئن ۲۰۲۶ برابر ۴٫۰۴٪ اعلام کرد، در مقایسه با ۴٫۰۶٪ در ماه مه. این میانگینی در میان وام‌گیرندگان است، نه پیشنهادی به خریدار غیرمقیم که شرایطش به بانک بستگی دارد. بیمه و پوشش از تقسیم حقوقی پیروی میکند: توصیهٔ سفر بریتانیا میگوید وسایل نقلیهٔ اجاره‌شده در جنوب اغلب در شمال پوشش ندارند، و بیمهٔ ساختمان، هزینههای جامعه و فهرست ایرادهای تحویل نکاتی هستند که باید به‌عنوان شرایط مکتوب در قرارداد تعیین شوند.
مجوزهای اقامت و شهروندی: هر سمت چه میگوید
هیچیک از دو سمت خرید ملک را بهخودیخود راه اقامت نمی‌داند. هر یک مجوزی با شرایط دارد و قواعد در متنهای رسمی آمده است. جدول زیر آنها را تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ خلاصه میکند.
| مسیر | شرط ملکی | سایر شرایط | مدت و محدودیت‌ها |
|---|---|---|---|
| شمال: مجوز اقامت مبتنی بر ملک | سند به نام متقاضی با ارزش کل ملک GBP ۳۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر: مجوز ۱۰ ساله؛ کمتر از GBP ۳۰۰٬۰۰۰: مجوز ۵ ساله. با فقط قرارداد فروش تمبرخورده و تأییدشده و GBP ۳۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر: مجوز ۵ ساله؛ کمتر از آن، اثبات درآمد ماهانه برابر یک حداقل دستمزد. برای خرید قراردادی دستکم یک‌سوم قیمت باید پرداخت و درخواست مجوز خرید داده شده باشد | خانه‌ای مناسب سکونت که برای آن استفاده شود (مقررات اقامت و ویزا، ماده ۱۴(۲)(b)، متن ۵ اکتبر ۲۰۲۶) | ۵ یا ۱۰ سال؛ کسی که نخریده و می‌خواهد ملک جست‌وجو کند باید برای ویزا EUR ۵۰٬۰۰۰ در حساب بانکی نشان دهد |
| شمال: اقامت دائم | مسکنی با ارزش دستکم EUR ۱۲۵٬۰۰۰ | درآمد اثبات‌شده، ۶ سال متوالی مجوز (۳ سال برای سن ۶۰ سال یا بیشتر)، بیمهٔ درمانی، حداکثر ۱۸۰ روز در سال در خارج یا ۱٬۰۸۰ روز در مجموع | قانون اقامت دائم ۵۱/۲۰۱۵، تلفیق‌شده با ۴۱/۲۰۲۶ |
| شمال: شهروندی | راه ملکی وجود ندارد | ۵ سال اقامت بی‌وقفه برای تابعیت؛ هیئت وزیران میتواند سرمایه‌گذاران در صنعت، تجارت، گردشگری یا حوزه‌های اجتماعی و اقتصادی را بپذیرد | قانون شهروندی ۲۵/۱۹۹۳، مواد ۸ و ۹(۱)(B) |
| جنوب: مجوز مهاجرت سرمایهگذار | خانه یا آپارتمانِ نخستین فروش از یک شرکت توسعه به ارزش دستکم EUR ۳۰۰٬۰۰۰ بهعلاوهٔ VAT؛ دسته‌های دیگر سرمایه‌گذاری هم وجود دارد | درآمد سالانهٔ شخصی اثبات‌شده از خارج دستکم EUR ۵۰٬۰۰۰، بهعلاوهٔ EUR ۱۵٬۰۰۰ برای همسر و EUR ۱۰٬۰۰۰ برای هر فرزند خردسال تحت تکفل؛ سابقهٔ کیفری پاک؛ بیمهٔ درمانی؛ اشتغال نداشتن در جمهوری جز مدیریت شرکت سرمایه‌گذاری‌شده | معیارهای اداره مهاجرت، بازنگری شمارهٔ ۴، مه ۲۰۲۳؛ وجوه باید از خارج بیایند |
در سمت شمالی، بیانیهٔ کمیسیون اروپا دربارهٔ پروتکل ۱۰ و بیانیهٔ بریتانیا که جمهوری اجازه‌های اقامت صادرشده در شمال را به رسمیت نمی‌شناسد به این معنا است که مجوز شمالی فقط در TRNC اثر دارد. شهروندی اتحادیهٔ اروپا از شهروندی جمهوری قبرس پیروی میکند و هیچ‌چیز در قانون خرید یا اقامت TRNC آن را اعطا نمیکند. در سمت جنوبی، معیارهای اداره مهاجرت خرید نخستین فروش از یک شرکت توسعه را دستهٔ ملکی مجوز تعیین کرده‌اند و شرط می‌گذارند مبلغ از حساب بانکی متقاضی به حساب فروشنده در یک مؤسسهٔ مالی قبرسی پرداخت شود. در هر تصمیم مربوط به ملک در قبرس شمالی و جنوبی که اقامت را در بر میگیرد، خریدار باید شرایط مجوز را جدا از شرایط خرید بخواند، و توجه کند که آستانه‌های شمالی به پوند و یورو بیان شدهاند، در حالی که آستانهٔ جنوبی به یورو است.
قیمت آگهیها در هر دو نیمه: ملک در قبرس شمالی و جنوبی
داده‌های رسمی قیمت به‌شدت تفاوت دارند. برای جمهوری، بانک مرکزی قبرس شاخص قیمت ملک مسکونی را منتشر میکند که بر پایهٔ ارزیابی‌های بازار ساخته میشود و سه‌ماههٔ نخست ۲۰۱۰ در آن برابر ۱۰۰ گرفته شده است. شاخص ۲۰۲۶ Q۲ که در ۲۴ سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شد برای کل ملک مسکونی ۱۰۹٫۷ بود، یعنی ۸٫۵٪ بالاتر از یک سال پیش. شاخص خانه ۹۸٫۰ بود (۵٫۸٪ بالاتر در یک سال) و شاخص آپارتمان ۱۲۸٫۷ (۸٫۹٪ بالاتر). بانک گزارش میدهد که قراردادهای فروش در یک سال ۱۵٫۴٪ افزایش یافته و به ۵٬۲۹۸ رسیده است (۴٬۵۹۲ در یک سال پیش)، و این افزایش را به تقاضای خریداران خارجی و تا حد کمتری خریداران محلی و نیز به بالا رفتن هزینههای ساخت نسبت میدهد. امتیازهای شاخص قیمت یورویی نیستند.
برای TRNC، مؤسسه آمار شاخص قیمت مصرف‌کننده و آمار ساخت‌وساز را منتشر میکند که ساختمان‌های تأییدشده را می‌سنجد و قیمتها را نه: در ۲۰۲۵ تعداد واحدهای مسکونی دارای تأییدیهٔ نهایی (nihai tasvip) در ناحیهٔ کرینیا ۱٬۸۰۴ بود (۳۴۴ شهری و ۱٬۴۶۰ روستایی)، در ناحیهٔ فاماگوستا ۱٬۴۹۲ (۵۳۸ و ۹۵۴) و در ناحیهٔ ایسکله ۵۵۵ (۲۰۴ و ۳۵۱). بنابراین تنها قیمتها در سمت شمالی ارقام آگهیها هستند، و هر صفحهٔ آگهی یکی از سه چیز را نشان میدهد: قیمت «از» یک سازنده، قیمت درخواستی یک فروش دستدوم از یک پورتال، یا «بر اساس درخواست».
جدول، آگهیهای شمالی این سایت را همان‌گونه که در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شدند می‌خواند. قیمتها به پوند استرلینگ و همان‌گونه که در صفحه آمده‌اند، و اندازه‌ها همان‌هایی هستند که در صفحه آمده است.
| آگهی (شهر) | انواع واحد و اندازه‌ها در صفحه | قیمت طبق صفحهٔ آگهی ما | وضعیت در صفحه |
|---|---|---|---|
| Milagro Villa and Residence (ایسکله) | آپارتمان ۲+۱، ۷۰ تا ۸۳ m2؛ ویلای ۲+۱، ۹۸ m2؛ ویلای ۳+۱، ۱۲۶ m2؛ پنت‌هاوس ۲+۱، ۱۱۵ m2 | آپارتمان از GBP ۱۵۰٬۰۰۰؛ ویلای ۲+۱ از GBP ۲۸۰٬۰۰۰؛ ویلای ۳+۱ از GBP ۳۲۰٬۰۰۰؛ پنت‌هاوس از GBP ۳۵۰٬۰۰۰ | طبق آگهی در ۲۰۲۵ ساخته شده |
| Grande Palazzo (ایسکله) | آپارتمان ۲+۱، ۱۲۰ تا ۱۳۱٫۵ m2؛ ویلای ۳+۱، ۲۱۸ تا ۳۰۱ m2؛ ویلای ۴+۱، ۵۶۲ تا ۶۲۷ m2 | آپارتمان GBP ۲۲۰٬۰۰۰ تا ۲۴۰٬۰۰۰؛ ویلای ۳+۱ GBP ۳۶۵٬۰۰۰ تا ۴۱۰٬۰۰۰؛ ویلای ۴+۱ GBP ۵۲۰٬۰۰۰ تا ۵۷۰٬۰۰۰ | طبق آگهی در ۲۰۲۶ ساخته شده |
| CataLux Villas (چاتالکوی) | ۴+۱، ۳۷۷ تا ۳۷۹ m2؛ ۵+۱، ۴۴۲ تا ۶۰۴ m2 | GBP ۷۹۹٬۰۰۰ تا ۱٬۰۴۹٬۰۰۰؛ GBP ۹۳۴٬۰۰۰ تا ۱٬۵۵۹٬۰۰۰ | طبق آگهی در دسامبر ۲۰۲۴ ساخته شده |
| Natulux (تاتلیسو) | ۱+۱، ۵۲ m2؛ ۲+۱، ۷۶ m2؛ پنت‌هاوس ۳+۱، ۱۲۱ m2 | از GBP ۲۲۰٬۰۰۰؛ GBP ۳۱۶٬۰۰۰؛ GBP ۵۵۹٬۰۰۰ (حداقل برای هر نوع) | در حال ساخت؛ تحویل مه ۲۰۲۷ |
| La Casalia (تاتلیسو) | گرند استودیو، ۴۷ m2؛ ۱+۱ دلوکس، ۶۵ m2؛ ۲+۱ دلوکس، ۸۶ m2 | از GBP ۱۷۸٬۰۰۰؛ GBP ۲۶۳٬۰۰۰؛ GBP ۴۶۰٬۰۰۰ (حداقل برای هر نوع) | در حال ساخت؛ تحویل دسامبر ۲۰۲۷ |
| Via Mare (اسنتپه) | لافت‌ها و آپارتمان‌ها، ۶۲ تا ۱۴۲ m2؛ ویلاهای ۳+۱ و ۴+۱ | عدد بالای صفحه GBP ۱۲۰٬۹۰۰ تا ۲٬۲۰۰٬۰۰۰ در همهٔ انواع | برای فروش |
| Aloha Homes (اسنتپه) | ویلاها، بونگالوها، آپارتمان‌ها و پنت‌هاوس‌های لافت | قیمت «از» سازنده GBP ۱۵۴٬۹۵۰؛ صفحهٔ جزئیات «بر اساس درخواست» نشان میدهد | تحویل دسامبر ۲۰۲۶؛ هم با برچسب «Ready to Move In» و هم «Pre Sale» |
| Royal Sun Residence (ایسکله) | ۱+۱ حدود ۵۰ m2 و ۲+۱ حدود ۱۰۰ m2 در آگهیهای پورتال | قیمت درخواستی فروش دستدوم از GBP ۶۹٬۰۰۰ (۱+۱) و GBP ۱۵۵٬۰۰۰ (۲+۱)، دیده‌شده در یک پورتال در ۱۸ و ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶ | صفحهٔ دستهٔ سازنده میگوید آمادهٔ سکونت است؛ صفحهٔ پروژه میگوید پیش‌فروش |
| Sky Sakarya (فاماگوستا) | ۱+۱ و ۲+۱ | قیمت درخواستی فروش دستدوم از GBP ۶۳٬۵۰۰ (استودیو، ۵۰ m2، اوت ۲۰۲۶) | طبق سازنده در مه ۲۰۲۳ تحویل شده |
آگهیهای جنوبی الگویی متفاوت نشان می‌دهند، با قیمت‌های «از» سازنده به یورو و بازه‌های اندازه. جدول از ارقام صفحه‌های قبرس جنوبی ما استفاده میکند که نمی‌گویند قیمتها VAT را شامل می‌شوند یا نه.
| آگهی (شهر) | نوع | اندازه در صفحه | قیمت طبق صفحهٔ آگهی ما |
|---|---|---|---|
| Ethereum Village (پافوس) | نیمه‌مستقل و ویلا | ۱۲۳٫۱۷ تا ۱۷۸٫۷۶ m2 | EUR ۳۰۰٬۰۰۰ تا ۳۷۰٬۰۰۰ |
| Rosetta Heights (پیا) | ویلا | ۱۴۳٫۳۸ تا ۱۷۴٫۲۹ m2 | از EUR ۴۸۰٬۰۰۰ |
| Sangria Hills (لیماسول) | ویلا | ۱۴۰٫۲۹ تا ۱۶۵٫۹۷ m2 | EUR ۳۷۹٬۰۰۰ تا ۴۷۶٬۰۰۰ |
| Kronos Court (پافوس) | آپارتمان | ۹۹٫۹ تا ۲۶۷٫۳ m2 | از EUR ۲۳۰٬۰۰۰ |
| Goldrose Seaview Apartments (پافوس) | آپارتمان | ۱۴۷٫۴۳ تا ۲۳۵٫۵۰ m2 | از EUR ۲۵۲٬۰۰۰ |
| Villa Paradise (پیا) | ویلا | ۱٬۲۹۸٫۷ m2 | از EUR ۴٬۸۳۰٬۰۰۰ |
راهنمای ویلا برای فروش در قبرس ما ۲۰ آگهی ویلای جنوبی با قیمت شروع بدون ابهام را می‌شمارد: کمترین آنها EUR ۳۰۰٬۰۰۰، بیشترین EUR ۴٬۸۳۰٬۰۰۰ و میانه EUR ۷۰۰٬۵۰۰ است (محاسبه‌شده از ارقام آگهیها در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶). همان راهنما ۲۵ آگهی ویلا را در شمال می‌شمارد، جایی که بسیاری «بر اساس درخواست» یا قیمت درخواستی فروش دستدوم نشان می‌دهند، پس نمیتوان از قیمت‌های سازنده در آن سمت میانه ساخت.
قیمت هر متر مربع فقط در جایی قابل محاسبه است که هم قیمت و هم اندازه برای همان نوع واحد نشان داده شده باشد. جایی که بازهٔ اندازه‌ها و بازهٔ قیمتها با هم آمده‌اند، نتیجه بازه‌ای است از کمترین قیمت تقسیم‌بر بزرگ‌ترین اندازه تا بیشترین قیمت تقسیم‌بر کوچک‌ترین اندازه. هر رقم به ارز خود است، پوند در شمال و یورو در جنوب، و هیچ تبدیلی اعمال نشده است.
| واحد (آگهی) | محاسبه | نتیجه به ازای هر m2 |
|---|---|---|
| ویلای ۳+۱، ۱۲۶ m2 (Milagro) | GBP ۳۲۰٬۰۰۰ / ۱۲۶ | GBP ۲٬۵۴۰ |
| ویلای ۳+۱، ۲۱۸ تا ۳۰۱ m2 (Grande Palazzo) | GBP ۳۶۵٬۰۰۰ / ۳۰۱ تا GBP ۴۱۰٬۰۰۰ / ۲۱۸ | GBP ۱٬۲۱۳ تا ۱٬۸۸۱ |
| آپارتمان ۲+۱، ۱۲۰ تا ۱۳۱٫۵ m2 (Grande Palazzo) | GBP ۲۲۰٬۰۰۰ / ۱۳۱٫۵ تا GBP ۲۴۰٬۰۰۰ / ۱۲۰ | GBP ۱٬۶۷۳ تا ۲٬۰۰۰ |
| ویلای ۴+۱، ۳۷۷ تا ۳۷۹ m2 (CataLux) | GBP ۷۹۹٬۰۰۰ / ۳۷۹ تا GBP ۱٬۰۴۹٬۰۰۰ / ۳۷۷ | GBP ۲٬۱۰۸ تا ۲٬۷۸۲ |
| ۱+۱، ۵۲ m2 (Natulux) | GBP ۲۲۰٬۰۰۰ / ۵۲ | GBP ۴٬۲۳۱ |
| گرند استودیو، ۴۷ m2 (La Casalia) | GBP ۱۷۸٬۰۰۰ / ۴۷ | GBP ۳٬۷۸۷ |
| ویلاها، ۱۲۳٫۱۷ تا ۱۷۸٫۷۶ m2 (Ethereum Village) | EUR ۳۰۰٬۰۰۰ / ۱۷۸٫۷۶ تا EUR ۳۷۰٬۰۰۰ / ۱۲۳٫۱۷ | EUR ۱٬۶۷۸ تا ۳٬۰۰۴ |
| ویلاها، ۱۴۳٫۳۸ تا ۱۷۴٫۲۹ m2 (Rosetta Heights) | EUR ۴۸۰٬۰۰۰ / ۱۷۴٫۲۹ تا همان قیمت / ۱۴۳٫۳۸ | EUR ۲٬۷۵۴ تا ۳٬۳۴۸ |
| ویلاها، ۱۴۰٫۲۹ تا ۱۶۵٫۹۷ m2 (Sangria Hills) | EUR ۳۷۹٬۰۰۰ / ۱۶۵٫۹۷ تا EUR ۴۷۶٬۰۰۰ / ۱۴۰٫۲۹ | EUR ۲٬۲۸۴ تا ۳٬۳۹۳ |
این ارقام قیمت‌های درخواستی یا «از» در آگهیها را توصیف می‌کنند، نه قیمت معاملات، و حداقل قیمت یک نوع واحد میانگین یک پروژه نیست. دو هشدار وجود دارد. چند صفحهٔ شمالی داده‌هایی دارند که با یکدیگر تناقض دارند، برای نمونه کارت‌های آگهی که رقمی پایین‌تر از عدد بالای صفحه نشان می‌دهند، و بازهٔ قیمتی که این سایت در ۲۰۲۴ ثبت کرده و سازنده تأیید نمیکند. قیمت درخواستی فروش دستدوم رقم آگهی‌دهنده است و ممکن است عوارض، VAT یا مبلمان را شامل نشود. راهنمای همتای ما دربارهٔ قیمت ملک در قبرس شمالی به تفکیک شهر این برچسب‌ها را مفصل توضیح میدهد، و صفحهٔ شهر فاماگوستا و صفحهٔ شهر اسنتپه آگهیهای آن شهرها را نشان می‌دهند.
ترتیب مراحل خرید در هر سمت
ترتیب مراحل فرق میکند چون ساعت قانونی از لحظه‌ای متفاوت شروع میشود. در شمال ساعت از امضا شروع میشود، چون قرارداد تمبرخورده باید در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت و ظرف یک ماه درخواست مجوز داده شود، وگرنه قرارداد خودبه‌خود باطل میشود. در جنوب نخستین ساعت سپرده‌گذاری شش‌ماههٔ قرارداد فروش در DLS است، و مجوز خریدار غیرعضو اتحادیهٔ اروپا همراه با قرارداد درخواست میشود.
| مرحله | قبرس شمالی | جمهوری قبرس |
|---|---|---|
| ۱ | گرفتن جستوجوی رسمی مالکیت در اداره ثبت املاک ناحیه (Tapu Amirliği)؛ تأیید وجود سند مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق برای واحد | گرفتن گواهی جست‌وجو از DLS؛ بررسی مالک، بارهای حقوقی، ممنوعیت‌ها و طرح شهری |
| ۲ | امضای قرارداد فروش و تمبر خوردن آن در اداره مالیات | پرسیدن اینکه معامله مشمول VAT است یا نه و با چه نرخی؛ امضای قرارداد فروش اگر سند مالکیت در دسترس نیست |
| ۳ | ظرف یک ماه ثبت قرارداد تمبرخورده در اداره ثبت املاک و درخواست مجوز از وزارت کشور | سپردن قرارداد فروش در DLS ظرف شش ماه؛ خریدار غیرعضو اتحادیهٔ اروپا فرم COMM ۱۴۵ را به اداره ناحیه‌ای (District Administration) تسلیم میکند |
| ۴ | مجوز هیئت وزیران در روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) منتشر میشود | اجازه صادر میشود؛ وزارت ۲ تا ۳ هفته را اعلام میکند |
| ۵ | پرداخت عوارض اداره ثبت املاک ظرف ۷۵ روز کاری و امضای اعلامیهٔ انتقال ظرف یک سال از انتشار (۶۰ روز کاری و ۶ ماه در متن تلفیقی) | گواهی تکمیل از مهندس ناظر و گواهی از مرجع ساختمان؛ سند مالکیت جداگانه صادر میشود |
| ۶ | ثبت سند به نام خریدار؛ اتصال خدمات شهری پس از پرداخت مالیات‌ها و عوارض | پرداخت عوارض انتقال یا VAT و ثبت سند به نام خریدار؛ پرهیز از پرداخت تمام قیمت پیش از این مرحله |
خریدهای پیش‌فروش هر دو ترتیب را طولانی‌تر می‌کنند. در شمال خریدار خارجی پیش از درخواست مجوز به سند مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق آپارتمانی برای واحد نیاز دارد، و به مدت دو سال از لازم‌الاجرا شدن فرمان میتوان در جایی که سند مالکیت آپارتمانی قابل صدور نبوده با پروانهٔ ساخت یا تأییدیهٔ طرح (Planning Approval) درخواست داد. در جنوب واحد در دست ساخت تا صدور مدارک تکمیل نمی‌تواند گواهی ثبت دریافت کند، پس قرارداد فروشِ سپرده‌شده در فاصلهٔ این دو حفاظت خریدار است.
پرسش‌هایی که باید در هر دو سمت از وکیل پرسید
فهرست زیر راهنمایی‌های رسمی به‌کاررفته در این مقایسهٔ ملک در قبرس شمالی و جنوبی را یکجا جمع میکند. هر مورد یک مدرک یا یک جستوجوی ثبتی است، نه یک ادعای بازاریابی. راهنمای دولت بریتانیا مشاورهٔ حقوقی مستقل را توصیه میکند و یادآور میشود که در شمال، زیر نظر کانون وکلای ترک‌قبرسی (Cyprus Turkish Bar Association)، کانون‌های وکلای جدا بر اساس ناحیه وجود دارد.
- با جستوجوی رسمی در اداره ثبت املاک ناحیه (شمال) یا گواهی جستوجوی DLS (جنوب) تأیید کنید که فروشنده مالک ثبت‌شده است.
- دستهٔ سند را روی آن بخوانید (ترکی، معاوضه‌ای یا دیگر در شمال) و بپرسید پیش از ۱۹۷۴ مالک زمین چه کسی بوده است.
- رهن‌ها، یادداشت‌ها، ممنوعیت‌ها و سایر بارهای حقوقی، از جمله رهن بانکی سازنده روی زمین، را فهرست کنید.
- مجوزها و مدارک تکمیل را تأیید کنید: سند مالکیت آپارتمانی و تأییدیهٔ نهایی در شمال؛ گواهی تکمیل و گواهی مرجع ساختمان در جنوب.
- بررسی کنید که واحد در روز تصمیم دربارهٔ مجوز در حدود مجاز برای خریدار خارجی می‌گنجد، از جمله سقف ۸۰٪ فروش به خارجی‌ها و محدودیت‌های منطقه در شمال و محدودیت‌های قطعه و واحد در جنوب.
- طرح پرداخت را در قرارداد بیاورید و قرارداد را در مهلت ثبت یا سپرده کنید: یک ماه در شمال، شش ماه در جنوب.
- بپرسید VAT اعمال میشود یا نه، با چه نرخی، و آیا قیمت آگهی آن را شامل میشود.
- مالیات‌های پرداخت‌نشده و اتصال‌های خدمات شهری را بررسی کنید که در شمال منتظر مالیات‌ها و عوارض انتقال می‌مانند.
- دربارهٔ مقررهٔ حقوق کیفری جمهوری قبرس برای ملک در شمال و دربارهٔ حمل اسناد خرید از خط سبز مشورت بگیرید.
- بنویسید وکیل به کدام نسخهٔ فرمان شمالی یا لایحهٔ جنوبی تکیه کرده است و اگر پیش از انتقال تغییر کند چه میشود.
راهنماهای همتا دربارهٔ چه کسانی می‌توانند در قبرس شمالی بخرند، مالیات‌ها و عوارض ملک در قبرس شمالی و سندهای مالکیت قبرس شمالی موارد شمالی را گسترش می‌دهند، و راهنمای شهر‌به‌شهر قبرس شمالی نشان میدهد آگهیهای شمالی کجا قرار دارند.
سوالات متداول
تفاوت حقوقی اصلی در ملک در قبرس شمالی و جنوبی چیست؟
ملک در قبرس شمالی و جنوبی انتخاب میان دو نظام حقوقی است. در شمال TRNC برای هر خریدار خارجی مجوز هیئت وزیران می‌خواهد و سند را در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت میکند؛ در جنوب جمهوری برای خریداران غیرعضو اتحادیهٔ اروپا اجازهٔ اداره ناحیه‌ای را می‌خواهد و سند را در DLS ثبت میکند. قوانین اتحادیهٔ اروپا در شمال طبق پروتکل ۱۰ معلق است. تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶.
آیا یک خارجی میتواند در هر دو نیمهٔ جزیره بخرد؟
بله، با مجوزی جداگانه در هر سمت. در شمال سقفها طبق فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ تا ۳ آپارتمان، یا زمینی تا ۱٬۳۳۸ m2 با یک خانه، یا یک خانهٔ مستقل روی حداکثر ۳٬۳۰۰ m2، یا ۲ ویلا در یک پروژه است، در حالی که متن تلفیقی هنوز یک ملک را نشان میدهد. در جنوب وزارت کشور برای خریداران غیرعضو اتحادیهٔ اروپا یک قطعه زمین تا ۴٬۰۰۰ m2 یا حداکثر دو واحد را مجاز میکند.
کدام سمت هزینههای خرید کمتری دارد؟
به نوع فروش بستگی دارد. در فروش دستدوم به قیمت ۲۵۰٬۰۰۰ به ارز هر سمت، عوارض ملک اول شمالی ۴٪ (۱۰٬۰۰۰) بهعلاوهٔ ۰٫۵٪ حق تمبر (۱٬۲۵۰) است، در حالی که عوارض انتقال جنوبی پس از ۵۰٪ کاهش ۶٬۶۰۰ (۲٫۶۴٪) است و برای قراردادی در ۲۰۲۶ حق تمبر وجود ندارد. در خانهٔ نوساز، جنوب VAT ۱۹٪ یا نرخ کاهشیافتهٔ ۵٪ را برای محل سکونت اصلی واجد شرایط میگیرد و عوارض انتقال ندارد. مقایسه با قیمت و قاعدهٔ جاری تغییر میکند.
آیا قواعد شمالی دائمی هستند؟
نه به شکلی که در اینجا نقل شده است. فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ فرمانی از هیئت وزیران با اعتبار ۹۰ روزه است که حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان مییابد، مگر آنکه پارلمان آن را تصویب کند، و جدول عوارض اداره ثبت املاک فقط تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ معتبر است. خریدار هنگام سنجیدن ملک در قبرس شمالی و جنوبی باید هر دو را در روز امضا و در روز انتقال بررسی کند.
آیا خرید ملک اقامت میدهد؟
در هیچیک از دو سمت بهخودیخود نه، و این نقطهٔ توافق در قواعد ملک در قبرس شمالی و جنوبی است. در شمال مجوز اقامت مبتنی بر ملک ۵ یا ۱۰ ساله است و GBP ۳۰۰٬۰۰۰ آستانهٔ مدت بلندتر است، و اقامت دائم به مسکنی به ارزش EUR ۱۲۵٬۰۰۰ و شش سال متوالی مجوز نیاز دارد. در جنوب مجوز سرمایهگذار به خانهٔ نخستین فروش دستکم EUR ۳۰۰٬۰۰۰ بهعلاوهٔ VAT و درآمد دستکم EUR ۵۰٬۰۰۰ در سال نیاز دارد. هیچیک از متنهای رسمی شهروندی را از راه خرید پیشنهاد نمیکند.
ریسک سند در شمال در مقایسه با جنوب چیست؟
راهنمای دولت بریتانیا میگوید مالکیت بسیاری از ملکهای شمالی به سبب دعاوی پیش از ۱۹۷۴ محل مناقشه است، و دیوان دادگستری در پروندهٔ Orams رأی داد که احکام جمهوری دربارهٔ زمین در شمال را میتوان در جاهای دیگر اتحادیهٔ اروپا اجرا کرد. IPC در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ از ۸٬۸۲۰ درخواست خبر داد. در جنوب این راهنما نبود گواهیهای تکمیل ساخت، رهن روی زمین و مجوزها را مشکلات تکرارشونده فهرست میکند. دستهٔ سند شمالی و جستوجوی DLS در جنوب نخستین بررسیها هستند.
قیمتها به چه ارزی هستند؟
آگهیهای شمالی در این سایت به پوند استرلینگ قیمتگذاری شدهاند، در حالی که ارز قانونی TRNC لیر است، و آگهیهای جنوبی به یورو. حق تمبر قرارداد شمالی به ارز خارجی به لیر و با نرخ مؤثر فروش رسمی در روز تمبرزنی محاسبه میشود. در مقایسههای ملک در قبرس شمالی و جنوبی نمیتوان دو رقم را بدون نرخ تبدیل کنار هم گذاشت.
آیا میتوان ملک را به مهمانان تعطیلات اجاره داد؟
بله، با ثبت در هر دو سمت. در شمال اجارهای تا ۶۰ روز گواهی ثبت و مجوز بهرهبرداری از اداره برنامهریزی گردشگری لازم دارد. در جنوب واحد باید در فهرست ثبت معاونت وزارتی گردشگری باشد و شمارهٔ ثبت باید در آگهیها بیاید. اجارهٔ شمالی مشمول کسر ۱۰٪ در منبع است؛ اجارهٔ جنوبی با نرخهای مالیات بر درآمد شخصی مالیات میشود.
آیا بانک‌ها در هر دو سمت به خریداران خارجی وام می‌دهند؟
قانون شمالی به خارجی‌ها اجازه میدهد ملک را رهن بگذارند و عوارض ثبت ۱٪ بدهی است، اما هیچ منبع رسمی شرایط بانکی را تعیین نمیکند و دو راهنمای آژانس ارقام متفاوتی برای نسبت وام به ارزش می‌دهند. در جنوب میانگین نرخ وام مسکن بانک مرکزی قبرس در ژوئن ۲۰۲۶ طبق گزارش Cyprus Mail برابر ۴٫۰۴٪ بود. پیشنهاد وام‌دهنده به خریدار غیرمقیم به بانک بستگی دارد، پس این رقم میانگین است و نه استعلام نرخ.
آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع: روزنامهٔ رسمی TRNC شمارهٔ 147 (فرمانقانون 89/2026)؛ روزنامهٔ رسمی شمارهٔ 197 (عوارض اداره ثبت املاک)؛ Haber Kıbrıs دربارهٔ جدول عوارض 7 اکتبر 2026؛ قانون 52/2008 TRNC، متن تلفیقی؛ اطلاعیهٔ حداقل دستمزد اداره مالیات TRNC؛ مقررات نرخهای VAT در TRNC؛ قانون مالیات بر درآمد TRNC؛ قانون حق تمبر TRNC؛ جدول مالیات ملک غیرمنقول TRNC، 2025؛ اطلاعیهٔ اداره ثبت املاک TRNC مورخ 15 ژوئیهٔ 2025؛ مقررات اقامت و ویزای TRNC؛ قانون اقامت دائم TRNC؛ قانون شهروندی TRNC؛ قانون ارز خارجی TRNC؛ مؤسسه آمار TRNC، شاخص قیمت مصرف‌کننده، سپتامبر 2026؛ قانون خانه‌های تعطیلات TRNC؛ کمیسیون اموال غیرمنقول (Immovable Property Commission)؛ دیوان اروپایی حقوق بشر (ECHR)، Demopoulos and Others v. Turkey؛ دیوان دادگستری اتحادیهٔ اروپا، Apostolides v Orams؛ دولت بریتانیا: خرید ملک در قبرس؛ توصیهٔ سفر بریتانیا: ریسک‌های منطقه‌ای؛ توصیهٔ سفر بریتانیا: شرایط ورود؛ کمیسیون اروپا: مقررات خط سبز (Green Line Regulation)؛ وزارت کشور جمهوری قبرس: خرید ملک؛ اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری: عوارض فروش؛ DLS: سپردن قرارداد فروش؛ DLS: اطلاعات پایه پیش از خرید؛ اداره مالیات جمهوری قبرس: لغو حق تمبر؛ اداره مالیات جمهوری قبرس: لغو مالیات ملک؛ اداره مهاجرت: مجوزهای مهاجرتی سرمایهگذار؛ معاونت وزارتی گردشگری: اقامتگاه‌های سلف‌سرویس؛ بانک مرکزی قبرس: شاخص قیمت ملک مسکونی 2026 Q2؛ Cyprus Mail، 27 فوریهٔ 2026؛ Cyprus Mail، 19 مارس 2026؛ Cyprus Mail، 3 اوت 2026؛ Cyprus Mail، 15 سپتامبر 2025؛ Tekce: گزینه‌های تأمین مالی؛ ncyprus.com.tr: وام مسکن و تأمین مالی سازنده. ارقام آگهیها از صفحه‌های لینک‌شده در بالا است و در 24 اکتبر 2026 خوانده شده است.
