اجاره دادن ملک در قبرس شمالی: مالیات، مجوزها و مدیریت

اجاره دادن ملک در قبرس شمالی: مالیات، مجوزها و مدیریت

اجاره دادن ملک در قبرس شمالی (جمهوری ترک قبرس شمالی، TRNC) بسته به مدت اقامت مهمان تابع دو مجموعه قاعدهٔ کاملاً متفاوت است. اقامت گردشگری تا ۶۰ روز، با احتساب روز ورود و روز خروج، اجارهٔ خانهٔ تعطیلات به شمار می‌آید و مشمول قانون خانه‌های تعطیلات (Holiday Houses Law)، یعنی قانون ۵۴/۲۰۲۵، است که از ۱ مارس ۲۰۲۶ اجرا می‌شود و گواهی ثبت و مجوز بهره‌برداری از اداره برنامه‌ریزی گردشگری (Tourism Planning Department) را الزامی می‌کند. هر اقامتی طولانی‌تر از این، اجارهٔ عادی است و بار اصلی حقوق عمومی در آن، کسر ۱۰٪ مالیات بر درآمد از اجارهٔ ناخالص است. تمام قواعد، نرخ‌ها و قیمت‌های این راهنما بر اساس وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ بیان شده‌اند.

این راهنما توضیح می‌دهد که متن‌های قانونی TRNC دربارهٔ اجارهٔ بلندمدت و اجارهٔ تعطیلات چه می‌گویند: مراحل ثبت و هزینه‌های آن، استانداردهایی که یک خانهٔ تعطیلات باید داشته باشد، سازوکار مالیات بر درآمد همراه با محاسبهٔ نمونه، حق تمبر، مالیات بر ارزش افزوده و هزینه‌های دیگر، قانون اجاره‌ای که در مناطق کنترل‌شده اعلام‌شده اعمال می‌شود، و گروه‌های مستأجری که مالک احتمالاً با آن‌ها روبه‌رو می‌شود، از جمله دانشجویان فاماگوستا. راهنما همچنین برنامه‌های اجاره و عبارت‌های «ضمانت اجاره» را که سازندگان در صفحه‌های پروژهٔ خود چاپ می‌کنند، با استفاده از آگهی‌های سایت ما به‌عنوان نمونه، می‌خواند و توضیح می‌دهد که چرا بدون قرارداد امضاشده نمی‌توان هیچ‌یک از این عبارت‌ها را به یک رقم درآمد تبدیل کرد. قواعدی که به مصوبهٔ هیئت وزیران وابسته‌اند، به‌عنوان چنین قاعده‌ای مشخص شده‌اند. در ادامه، هر بخش نخست آنچه متن قانونی می‌گوید را بیان می‌کند و سپس، هر جا لازم باشد، با یک محاسبهٔ ساده نشان می‌دهد که آن قاعده در عمل چه معنایی دارد و رقم‌ها از کجا آمده‌اند.

اجاره دادن ملک در قبرس شمالی: واقعیت‌های کلیدی در یک نگاه

دو احتیاط در سراسر ادامهٔ راهنما تکرار می‌شود. نخست اینکه رژیم خانه‌های تعطیلات تازه است: متن آن را پارلمان در ۲۴ نوامبر ۲۰۲۵ تصویب کرده و از راه‌اندازی سامانهٔ ثبت دیجیتال در ژوئیهٔ ۲۰۲۶ خبر داده شده است، بنابراین رویهٔ اداره ممکن است در جزئیات با متن قانون تفاوت داشته باشد. دوم اینکه قانون مالیات و قانون اجاره به قرارداد و جریان پول نگاه می‌کنند، نه به برچسبی که سازنده روی محصول خود می‌گذارد؛ پس یک عبارت بازاریابی مانند «برنامهٔ اجاره» به‌تنهایی تغییری در قواعد حاکم ایجاد نمی‌کند.

کدام قواعد بر اجاره دادن ملک در قبرس شمالی حاکم است: اجارهٔ بلندمدت یا اجارهٔ تعطیلات

قانون خانه‌های تعطیلات «اجارهٔ کوتاه‌مدت» را فقط بر پایهٔ طول مدت تعریف می‌کند. اجاره یا توافقی میان مالک و استفاده‌کننده برای مقاصد گردشگری در صورتی کوتاه‌مدت شمرده می‌شود که از ۶۰ روز فراتر نرود و هم روزی که استفاده‌کننده خانه را تحویل می‌گیرد و هم روزی که آن را ترک می‌کند محاسبه شود. «خانهٔ تعطیلات» واحد اقامتی مستقلی است که به‌عنوان مسکن ساخته شده و آشپزخانه‌ای دارد که استفاده‌کننده بتواند در آن غذا بپزد، و مالک موظف نیست خدمات اضافی فراتر از آنچه قانون و مقررات آن مقرر می‌کنند ارائه دهد؛ هتل‌ها و مجتمع‌های گردشگری خارج از دامنهٔ آن قرار می‌گیرند. بر پایهٔ این تعریف‌ها، اقامت یک‌هفته‌ای و اقامت زمستانی ۴۵ روزه اجارهٔ تعطیلات‌اند، در حالی که اجارهٔ یک‌ترمی برای دانشجو یا اجارهٔ یک‌ساله چنین نیستند.

خود مسکن نیز باید واجد شرایط باشد. قانون «واحد مسکونی» را واحد مستقلی تعریف می‌کند که بر پایهٔ قواعد برنامه‌ریزی به‌عنوان مسکن ساخته شده و بر اساس قانون جاده‌ها و ساختمان‌ها به‌عنوان مسکن تأیید شده باشد، یا در اداره ثبت املاک به‌عنوان مسکن ثبت شده باشد، یا در قرارداد فروشِ سپرده‌شده نزد اداره ثبت املاک به‌عنوان مسکن توصیف شده باشد. قانون پنج نوع واحد را فهرست می‌کند که می‌توانند خانهٔ تعطیلات شوند: ویلا، خانهٔ مستقل، آپارتمان استودیویی، آپارتمان و آپارتمان اقامتی. آپارتمان اقامتی آپارتمانی است در یک مجتمع دروازه‌دار با امکاناتی مانند استخر، اسپا، سونا، حمام ترکی، باشگاه ورزشی، بار یا رستوران و سطح بالایی از حفاظت و نگهبانی.

ردیف مالیات بر ارزش افزوده توضیحی می‌طلبد. مقررات مالیات بر ارزش افزوده که در ۷ اکتبر ۲۰۲۶ تلفیق شد، «همهٔ انواع خدمات اجارهٔ ملک غیرمنقول» را در جدول ۰٪ و خدمات اقامتیِ مرتبط انحصاری با فعالیت‌های گردشگری را در جدول ۵٪ فهرست کرده است. این مقررات از خانه‌های تعطیلات نامی نمی‌برد، پس اینکه اقامت در یک خانهٔ تعطیلات مشخص تحت کدام ردیف قرار می‌گیرد، طبقه‌بندی‌ای است که اداره مالیات بر اساس واقعیت‌های هر مورد اعمال می‌کند. خود قانون خانه‌های تعطیلات می‌گوید یکی از اهداف آن این است که دولت بتواند همهٔ مالیات‌ها، عوارض، هزینه‌ها و درآمدهای مشابهِ متعلق به اجاره‌های تعطیلات را وصول کند؛ به همین دلیل بهتر است رفتار مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر درآمد پیش از نخستین رزرو با حسابداری ثبت‌شده در TRNC روشن شود.

قانون خانه‌های تعطیلات ۵۴/۲۰۲۵: ثبت و مجوز بهره‌برداری

به گزارش Kıbrıs Gerçek، قانون خانه‌های تعطیلات در ۲۴ نوامبر ۲۰۲۵ با رأی اکثریت در پارلمان تصویب شد و معاون نخست‌وزیر و وزیر گردشگری هدف آن را ثبت خانه‌ها، پیگیری درآمد آن‌ها و قابل‌سنجش کردن شمار گردشگران توصیف کرد. نمایندگان مخالف لایحه را شتاب‌زده خواندند و دربارهٔ رقابت با هتل‌های کوچک هشدار دادند، بنابراین بحث سیاسی پیرامون آن اجماعی نبود. متن موجود در سایت دفتر مرکزی قانونگذاری شمارهٔ ۵۴/۲۰۲۵ را دارد و اعلام می‌کند که از ۱ مارس ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا می‌شود. یک ماده موقت به هر کسی که در آن تاریخ خانهٔ تعطیلاتی را اداره می‌کرد چهار ماه فرصت داد آن را با قانون هماهنگ کند، و ناتوانی در این کار بهره‌بردار را در معرض ضمانت‌اجراهای قانون قرار می‌دهد.

برای اجاره دادن ملک در قبرس شمالی به شیوهٔ گردشگری، مالک، وکیلی که بر پایهٔ وکالت‌نامهٔ معتبر عمل می‌کند، یا «اجاره‌دهنده» (lessor) باید پیش از اداره کردن یک خانهٔ تعطیلات از اداره درخواست ورود به دفتر ثبت و صدور گواهی کند. تعریف اجاره‌دهنده گسترده است: شامل شخص یا شراکتی است که مالک کتباً به او اختیار داده از طرف او اجاره دهد، و نیز شخص یا شرکتی که با رضایت کتبی مالک، واحدهای مسکونی او را به نام خود ثبت می‌کند و به‌عنوان خانهٔ تعطیلات اداره می‌کند. تعریف «مالک» خریداری را نیز دربر می‌گیرد که نامش در قرارداد فروشِ سپرده‌شده نزد اداره ثبت املاک آمده است، نه فقط دارندهٔ سند مالکیت را. یک فرم درخواست می‌تواند چند واحد را پوشش دهد و اداره می‌تواند درخواست‌ها را از طریق یک درگاه الکترونیکی بخواهد. Yorum Kıbrıs در ۲۴ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ گزارش داد که یک سامانهٔ مدیریت دیجیتال خانه‌های تعطیلات (Holiday Homes Digital Management System) برای انجام ثبت، صدور مجوز و بازرسی به‌صورت آنلاین معرفی شده است و شرکت‌های خانه‌های تعطیلات و افراد ترک و خارجی می‌توانند حساب باز کنند و مدارک بارگذاری کنند.

هزینه‌ها به‌صورت سهمی از حداقل دستمزد ناخالص ماهانهٔ «معتبر در آغاز سال» نوشته شده‌اند. حداقل دستمزد از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر TL ۶۰٬۶۱۸ است، بر پایهٔ اطلاعیهٔ اتاق بازرگانی قبرس ترک که به روزنامهٔ رسمی ۲۳ ژانویهٔ ۲۰۲۶ استناد می‌کند؛ صفحهٔ اداره مالیات نرخ بعدی یعنی TL ۷۰٬۸۹۳ ناخالص از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ را می‌دهد که برای جریمه‌ها اعمال می‌شود اما برای این هزینه‌ها نه. معادل‌های پوند استرلینگ در این راهنما از نرخ فروش مؤثر بانک مرکزی، یعنی ۶۶٫۶۳۲۳ لیر به ازای هر پوند، استفاده می‌کنند که برای ۲۴ تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ معتبر است. محاسبه: هزینهٔ یک‌بارهٔ گواهی ۶۰٬۶۱۸ x ۵۰٪ = TL ۳۰٬۳۰۹ است و ۳۰٬۳۰۹ / ۶۶٫۶۳۲۳ حدود GBP ۴۵۵ می‌شود. مجوز درجهٔ استاندارد ۶۰٬۶۱۸ x ۷٪ = TL ۴٬۲۴۳٫۲۶ است، یعنی حدود GBP ۶۴ در سال برای هر واحد. بند مجوز سال نخست و بند تمدید برای درجه‌های استاندارد و درجه‌یک همان درصدها را به کار می‌برند؛ بند تمدید همان است که درجهٔ راحت را ۱۱٪ می‌دهد و رقم بالا از آن گرفته شده است.

قانون خانه‌های تعطیلات را بر اساس خدمات، مبلمان، تجهیزات و تأسیساتی که اداره هنگام بازرسی می‌یابد، به استاندارد، راحت و درجه‌یک (در متن ترکی lüks) تقسیم می‌کند. درجه در کنار نشانی در دفتر ثبت و روی مجوز یادداشت می‌شود و روش درجه‌بندی به مقرراتی واگذار شده که باید هیئت وزیران تصویب کند. مدارک پیوست فرم درخواست شامل نسخهٔ سند (koçan) واحد یا ملکی که واحد روی آن قرار دارد، نسخهٔ گواهی تأییدیهٔ نهایی که سکونت در خانه را مجاز می‌کند، نسخهٔ قرارداد فروش ثبت‌شده در صورت وجود، کارت‌های شناسایی و در صورت درخواست شرکت، مدارک شرکت است. جایی که اجاره‌دهنده مالک نیست، فرم رضایت کتبی مالک را می‌خواهد که مأمور تصدیق (tasdik memuru) که کارکردی شبیه دفترخانه دارد آن را گواهی کرده باشد، به‌علاوهٔ همان مدارک ملک.

دو ویژگی برای کسانی اهمیت دارد که می‌خرند و بعداً می‌فروشند. اگر خانهٔ تعطیلات ثبت‌شده‌ای به‌جز از راه ارث دست‌به‌دست شود، مثلاً با فروش یا هبه، اداره ورود به دفتر ثبت و گواهی را لغو می‌کند و مالک تازه باید دوباره درخواست دهد و تا آن زمان نمی‌تواند واحد را به‌عنوان خانهٔ تعطیلات اداره کند. اگر مالک بمیرد، وارثان باید ظرف ۳۰ روز کاری با گواهی فوت اطلاعیه‌ای تسلیم کنند و پس از اداره شدن ترکه، گام‌های بعدی دنبال می‌شود؛ اگر مهلت را از دست بدهند، ورود به دفتر ثبت، گواهی و مجوز به حکم قانون ساقط می‌شود. بنابراین برنامهٔ اجاره‌ای که سازنده به یک واحد پیوند می‌زند، به مالکِ مندرج در دفتر ثبت گره خورده است، نه به خود واحد.

آنچه یک خانهٔ تعطیلات باید فراهم کند و ثبت کند

قانون در ماده ۵ شرایط فیزیکی را تعیین می‌کند. هر خانهٔ تعطیلات باید واحدی مستقل با فضای خاص خود و ورودی و خروجی مستقل باشد. حداکثر می‌تواند پنج اتاق خواب داشته باشد و ده نفر را در خود جای دهد. به آشپزخانه‌ای مجهز نیاز دارد که مهمانان بتوانند غذای خود را آماده کنند و ظرف بشویند، و به یک سطل زباله در باغ ملک. اتاق‌های خواب برای حداکثر دو نفر ترتیب داده می‌شوند، به‌جز کودکان خردسال که به پدر و مادر یا سرپرست نیاز دارند. برای حداکثر شش استفاده‌کننده، واحد به یک حمام و یک توالت نیاز دارد؛ برای هفت تا ده استفاده‌کننده به دو حمام و دو توالت. استانداردهای حداقلی فراتر از این‌ها به مقرراتی واگذار شده است، پس یک واحد می‌تواند شرایط قانون را داشته باشد و باز هم پس از انتشار آن مقررات، از او خواسته شود قواعد اضافی را رعایت کند.

وظایف بهره‌برداری در ماده ۱۰ فهرست شده‌اند. مالک باید واحد را طبق قرارداد رزرو تحویل دهد، اعلان‌های هشدار را علاوه بر ترکی به انگلیسی هم نصب کند، و واحد را میان دو استفاده‌کننده نظافت کند. مگر آنکه طرفین طور دیگری توافق کنند، رزرو ساعت ۱۴:۰۰ آغاز می‌شود و در ظهر ساعت ۱۲:۰۰ روز بعد پایان می‌یابد. مالک باید در جایی که آشکارساز دود وجود دارد اعلان آشکارساز دود، در جایی که دوربین‌ها فضاهای مشترک یا نمای بیرونی ساختمان را می‌پوشانند اعلان دوربین، اعلانی که هر جای پارک را متعلق به ساختمان نشان دهد، و نشانی ساختمان را روی سطل زباله نصب کند. فهرست موجودی مبلمان و تجهیزات باید در جایی قرار گیرد که استفاده‌کننده ببیند، و یک اعلان اطلاعاتی دوزبانه از پیوست قانون باید نصب شود. ماده ۱۲ حقوق مشخصی به مالک می‌دهد: هزینهٔ یک روز طوری محاسبه می‌شود که گویی استفاده‌کننده تمام روز ورود را در خانه گذرانده است؛ استفاده‌کنندهٔ بیش از مدت مجاز مانده را می‌توان با بار و بنه بیرون کرد، مگر آنکه قرارداد مکتوب تاریخ دیرتری را ثابت کند؛ و مالک می‌تواند خسارت را از ودیعه، و اگر ودیعه کافی نبود، از خود استفاده‌کننده مطالبه کند.

سوابق به مقامات می‌رسد. مالک باید از هر استفاده‌کننده بخواهد فرم ثبت استفاده‌کننده را کامل و امضا کند و باید ظرف ده روز کاری پس از پایان هر ماه دو نسخه از فرم‌ها را به اداره تسلیم کند، یا اگر اداره بخواهد، از طریق درگاه الکترونیکی. اداره یک نسخه را ظرف سه روز کاری به پلیس می‌فرستد و نسخهٔ دیگر را دست‌کم ۹۰ روز کاری نگه می‌دارد. اگر مالک بفهمد که استفاده‌کننده یا همراه او بیماری واگیردار دارد، قانون اطلاع دادن به اداره، پلیس یا وزارت بهداشت را الزامی می‌کند. اداره هر زمان که بخواهد خانه‌های ثبت‌شده را زیر نظر می‌گیرد و باید دست‌کم هر سه سال یک‌بار آن‌ها را بازرسی کند.

محاسبهٔ جریمه‌ها ساده است: ۷۰٬۸۹۳ x ۲ = TL ۱۴۱٬۷۸۶ برای جریمهٔ اداری دوبرابرشده، ۷۰٬۸۹۳ x ۱۰ = TL ۷۰۸٬۹۳۰ برای بالاترین سقف کیفری، و ۷۰٬۸۹۳ x ۵ = TL ۳۵۴٬۴۶۵ برای سقف پایین‌تر. این‌ها بیشینهٔ مبلغ برای دادگاه‌ها هستند و قانون می‌گوید «تا»؛ جدول پیش‌بینی نمی‌کند که دادگاه چه مبلغی تعیین خواهد کرد؛ به بیان دیگر، این ارقام سقف‌اند و نه برآورد. اداره همچنین می‌تواند ورود به دفتر ثبت را لغو و خانه را ببندد و پلمب کند، اگر پس از تأیید آن، مالک مبلمان و لوازم را چنان تغییر دهد یا بردارد که خانه ویژگی‌های لازم را از دست بدهد و ظرف ۳۰ روز کاری از درخواست کتبی آن‌ها را بازنگرداند.

مالیات بر درآمد اجاره برای اجاره دادن ملک در قبرس شمالی

درآمد حاصل از اجارهٔ ملک غیرمنقول بر پایهٔ ماده ۳۱(۶) قانون مالیات بر درآمد، در متن تلفیقی ۲۵ مه ۲۰۲۶، با کسر از منبع مالیات‌گیری می‌شود. ده درصد از اجارهٔ ناخالصی که تعلق می‌گیرد، توسط مالک یا نمایندهٔ او به اداره مالیات و درآمد (Tax and Revenue Department) پرداخت می‌شود. رقم ناخالص شامل اجارهٔ پیش‌دریافت‌شده نیز هست و قاعده فرق نمی‌کند که ملک مبله اجاره داده شود، یا با تأسیسات و تجهیزات ثابت، یا خالی. برای افراد حقیقی و برای شرکت‌هایی که تنها فعالیتشان اجاره دادن ملک است، مالیاتی که به این شیوه کسر می‌شود، مالیات قطعی سال است: اجاره به سایر درآمدها افزوده نمی‌شود، هزینه‌های کسب آن قابل کسر نیست، و مالیات پرداخت‌شده قابل استرداد یا تهاتر با مالیات‌های دیگر نیست.

یک مثال محاسبه‌شده سازوکار را نشان می‌دهد. اجارهٔ ماهانهٔ GBP ۶۰۰ را در نظر بگیرید؛ این رقم عددی گرد است که برای محاسبه انتخاب شده و اجارهٔ بازار نیست. ده درصد کسر معادل GBP ۶۰ در ماه است، یا ۶۰ x ۱۲ = GBP ۷۲۰ در یک سال. اگر مستأجر سه ماه را پیش‌پرداخت کند، اجارهٔ دریافتی GBP ۱٬۸۰۰ است و مالیات کسرشده از آن ۱٬۸۰۰ x ۱۰٪ = GBP ۱۸۰ می‌شود. مالیات بر اجاره صرف‌نظر از هزینه‌هایی که مالک می‌پذیرد محاسبه می‌شود، چون قانون کسر هزینه را از این درآمد مستثنا کرده است. قانون قاعدهٔ زیان را نیز محدود نگه می‌دارد: اگر اجاره وصول نشود، مالک به اداره مالیات اطلاع می‌دهد و پس از آنکه اداره آن را تأیید کرد، یا اختلاف در دادگاه است، مالیات هنگامی سررسید می‌شود که اجاره واقعاً وصول گردد.

چند جزئیات نتیجه را جابه‌جا می‌کنند. نخست، معافیتی وجود دارد اگر کل اجارهٔ ماهانه کمتر از حداقل دستمزد ماهانهٔ معتبر باشد و شخص ثابت کند درآمد مشمول مالیات دیگری ندارد؛ شخص باید در آغاز هر دورهٔ مالیاتی، یا در ماهی که قرارداد بسته می‌شود، هر کدام زودتر بود، تأییدیهٔ اداره مالیات را بگیرد. با حداقل دستمزد TL ۷۰٬۸۹۳ از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶، این آستانه به نرخ اکتبر یعنی ۶۶٫۶۳۲۳ حدود GBP ۱٬۰۶۴ است. دوم، بندی که به ساکنان سهم ماهانه‌ای از معافیت سالانه می‌دهد، دربارهٔ کسانی که در TRNC مقیم نیستند اعمال نمی‌شود. سوم، جایی که مالک در خارج از کشور زندگی می‌کند و در TRNC نمایندهٔ دائمی ندارد، ماده ۳۳(۲) کسی را که اجاره را می‌پردازد مسئول محاسبهٔ ۱۰٪ و پرداخت آن به اداره می‌کند. چهارم، جایی که ملک جزو حساب‌های کسب‌وکار، حرفه‌ای یا کشاورزی است، ماده ۳۱(۶)(D) آن را از قاعدهٔ مالیات قطعی خارج می‌کند و اجاره همراه با بقیهٔ درآمد کسب‌وکار ارزیابی می‌شود.

کسر از منبع کار اداری را از بین نمی‌برد. بند (F) همین ماده می‌گوید مالیات‌گیری بر این مبنا تکلیف دریافت و صدور اسناد لازم طبق قانون روش مالیاتی (Tax Procedure Law) یا تکلیف تسلیم اظهارنامهٔ سالانه را لغو نمی‌کند. اظهارنامهٔ سالانه بر اساس ماده ۲۶(۱) در آوریل برای سال تقویمی گذشته سررسید می‌شود. ماده ۵۲ کاهش ۵٪ در مالیات قابل پرداخت را به کسانی می‌دهد که اظهارنامه‌های ماهانهٔ خود را به‌موقع تسلیم و مالیات را به‌موقع پرداخت کرده باشند، به مدت ۳۶ ماه، به شرط آنکه در این مدت مالیات اضافی تشخیص داده نشده باشد. قانون نرخ ۱۰٪ و تکلیف پرداخت را تعیین می‌کند؛ فرم و تقویم تسلیم اظهارنامهٔ ماهانهٔ کسر از منبع را اداره مالیات تعیین می‌کند.

جدا از این، مالیات بر درآمد حاصل از سود فروش مجدد و هزینه‌های ثبت املاک هنگام فروش بعدی از قواعد دیگری پیروی می‌کنند که راهنمای ما دربارهٔ مالیات‌ها و هزینه‌های ملک در قبرس شمالی همراه با یک نمونهٔ محاسبه‌شدهٔ خرید شرح داده است.

مالیات‌ها و هزینه‌های دیگر هنگام اجاره دادن ملک در قبرس شمالی

کسر از منبع تنها یک سطر از هزینه‌های مالک است و مالک در عمل با چند هزینهٔ دیگر هم روبه‌رو می‌شود. جدول زیر بقیهٔ مواردی را که در متن‌های قانونی TRNC آمده‌اند، با نرخ و منبع آن‌ها فهرست می‌کند.

محاسبهٔ حق تمبر از همان مثال استفاده می‌کند. اجارهٔ ۱۲ ماهه با ماهانه GBP ۶۰۰، اجارهٔ کل ۶۰۰ x ۱۲ = GBP ۷٬۲۰۰ را اعلام می‌کند و ۰٫۵٪ آن GBP ۳۶ است که با نرخ رسمی روز تمبرزنی به لیر تبدیل می‌شود. ارقام مالیات ملک هم به‌سادگی درمی‌آیند. یک آپارتمان ۷۵ @@M۲@@ به نرخ پایه ۷۵ x TL ۶٫۶۰ = TL ۴۹۵ می‌پردازد، با ۱۰٪ اضافه TL ۵۴۴٫۵۰ و با ۶۰٪ اضافه TL ۷۹۲، که با نرخ ۶۶٫۶۳۲۳ تقریباً GBP ۷ تا GBP ۱۲ است. جدول ۲۰۲۵ آخرین جدولی است که سایت اداره مالیات نشان می‌دهد؛ اگر جدول ۲۰۲۶ صادر شده باشد، مبالغ فرق خواهند کرد.

ارز اهمیت دارد، چون لیر پول رایج TRNC است و اجارهٔ لیری به‌سرعت ارزش خود را از دست می‌دهد. مؤسسه آمار گزارش می‌کند که قیمت‌های مصرف‌کننده در دوازده ماه تا سپتامبر ۲۰۲۶ معادل ۳۵٫۰۲٪ و بین دسامبر ۲۰۲۵ و سپتامبر ۲۰۲۶ معادل ۲۸٫۱۵٪ افزایش یافته است. قانون ارز خارجی ۳۸/۱۹۹۷ اجازه می‌دهد مبالغ قرارداد به ارز خارجی بیان شوند و نیز حوالهٔ ارزی به داخل و خارج کشور را از طریق بانک‌ها مجاز می‌داند، مشروط بر آنکه نام و نشانی فرستنده و گیرنده ثبت شود و جمع مبالغ به بانک مرکزی گزارش گردد. بیشتر آگهی‌های سایت ما قیمت را به پوند استرلینگ نشان می‌دهند، پس بسیاری از مالکان اجاره را به پوند یا یورو توافق می‌کنند؛ اینکه مستأجر با این موافقت کند یا نه، موضوع قرارداد است.

خریداران با تغییرات ۲۰۲۶ هم روبه‌رو می‌شوند. هزینه‌های اداره ثبت املاک برای خریداران خارجی طبق جدول منتشرشده در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۹۷ مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ معتبر است و بر هزینهٔ خرید واحدی که بعداً اجاره داده می‌شود اثر می‌گذارد؛ همین دربارهٔ محدودیت‌های تملک طبق فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ هم صدق می‌کند. راهنمای ما دربارهٔ اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند سقف سه آپارتمان (شش آپارتمان برای اتباع کشورهایی که TRNC را به رسمیت می‌شناسند و همان حق را می‌دهند) را شرح می‌دهد که طبق فرمان تعداد واحدهای مجاز برای مالک خارجی را محدود می‌کند و مستقیماً بر هر برنامه برای اجاره دادن چند آپارتمان اثر دارد.

اجاره‌های بلندمدت: قرارداد، مناطق کنترل‌شده و تخلیه

برای اجاره‌ای بلندتر از ۶۰ روز، بیشترین وزن بر دوش قرارداد است. قانون کنترل اجاره ۱۷/۱۹۸۱، با اصلاحات تا ۲۷/۲۰۱۱، قانون اصلی حمایت از مستأجر است. این قانون در سراسر TRNC اعمال نمی‌شود: بر پایهٔ ماده ۳، دربارهٔ مسکن‌ها و محل‌های کسب‌وکارِ واقع در مناطقی اعمال می‌شود که هیئت وزیران با فرمانی منتشرشده در روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) منطقهٔ کنترل اعلام می‌کند، و هیئت می‌تواند یک دسته از محل‌ها را معاف کند یا اعلامیه‌ای را لغو نماید. بنابراین نخستین پرسش برای اجارهٔ بلندمدت این است که ملک در یک منطقهٔ اعلام‌شده قرار دارد یا نه. متنی که در اینجا به کار رفته بازتولید یک دفتر حقوقی در قبرس شمالی از قانون تلفیقی است، پس فرمان‌های جاری روزنامهٔ رسمی مرجع تعیین این است که کدام مناطق اعلام شده‌اند.

در داخل یک منطقهٔ کنترل، قانون از «مستأجر قانونی» حمایت می‌کند، یعنی مستأجری که پس از پایان قرارداد همچنان می‌ماند. طبق ماده ۷، حکم تخلیه فقط بر پایهٔ دلایل فهرست‌شده صادر می‌شود. این دلایل شامل اجارهٔ پرداخت‌نشده تا یک هفته پس از سررسید، با آنکه پیشنهاد پرداخت با پست سفارشی پیشنهاد به حساب می‌آید؛ نقض سایر تعهدات اجاره؛ رفتاری که همسایگان را آزار دهد یا استفاده‌ای خلاف قانون یا اخلاق؛ آسیب به ملک؛ پایان اجاره با اخطار خود مستأجر؛ اجارهٔ فرعی یا پذیرفتن مهمان پولی به قصد سود؛ نیاز معقول مالک به ملک برای خود، همسر یا فرزند بزرگسال؛ تخریب یا تغییر با مجوز در دست و دست‌کم یک ماه اخطار کتبی؛ و پروژه‌های سلب مالکیت یا توسعه است. دادگاه می‌تواند حکم را با شرایطی تا سه ماه تعلیق یا به تأخیر اندازد. بر اساس ماده ۶، اگر طرفین پس از پایان قرارداد بر سر اجارهٔ تازه توافق نکنند، هر یک می‌تواند به دادگاه مراجعه کند؛ دادگاه عواملی مانند سن، هزینه، موقعیت و وضعیت ساختمان و اجاره‌های قابل مقایسه را بررسی می‌کند و اجارهٔ معقولی را تعیین می‌کند که از تاریخ درخواست اثر می‌گذارد.

اجاره‌نامهٔ مکتوب با مدت ثابت معمولاً فهرست کوتاهی از نکته‌ها را پوشش می‌دهد و متن‌های قانونی TRNC برخی از آن‌ها را عینی می‌کنند.

• طرفین و ملک: مشخصات سند (koçan) و شمارهٔ واحد، تا مستأجر به واحدی گره بخورد که اداره ثبت املاک آن را به نام مالک نشان می‌دهد.
• مدت، اجاره، ارز و تاریخ پرداخت، با در نظر گرفتن مهلت پیش‌فرض یک‌هفته‌ای ماده ۷ برای محل‌های تحت کنترل.
• اینکه چه کسی حق تمبر اجاره‌نامه را می‌پردازد (قانون حق تمبر آن را، مگر توافق دیگری باشد، بر عهدهٔ مستأجر می‌گذارد) و وضعیت کسر از منبع، به‌ویژه اگر مالک در خارج زندگی می‌کند و مستأجر طرفی می‌شود که باید ۱۰٪ را محاسبه کند.
• فهرست موجودی امضاشده توسط هر دو طرف، همان‌گونه که قانون خانه‌های تعطیلات برای اقامت‌های کوتاه می‌خواهد، و فهرست خدمات شهری و اینکه هر حساب نزد کیست.
• تعمیرات، دسترسی و روش پایان دادن به اجاره، از جمله مهلت اخطار.

وکلا و حسابداران محلی می‌توانند بگویند دادگاه‌ها در عمل با ودیعه‌ها و اخطارها چگونه برخورد می‌کنند، و این راهنما جای آن را نمی‌گیرد؛ هدف در اینجا نشان دادن این است که کدام بخش‌ها از قانون می‌آیند و کدام‌ها به برگهٔ امضاشده بستگی دارند.

انواع مستأجر: دانشجویان، ساکنان و مهمانان تعطیلات

دانشجویان گروهی هستند که بیش از همه در ارتباط با فاماگوستا نام برده می‌شوند. بر پایهٔ سالنامهٔ آماری ۲۰۲۴ مؤسسه آمار، دانشگاه مدیترانهٔ شرقی (Eastern Mediterranean University، EMU) در ۲۰۲۴-۲۵ تعداد ۱۵٬۷۲۹ دانشجو داشت، در برابر ۱۶٬۶۴۰ در ۲۰۲۱-۲۲، یعنی کاهش ۵٫۵٪. کل ثبت‌نام آموزش عالی در TRNC در همین دوره از ۱۱۴٬۰۰۰ به ۱۰۴٬۸۷۳ رسید، یعنی کاهش ۸٫۰٪. شهرداری فاماگوستا علاوه بر EMU چهار دانشگاه دیگر را در شهر فهرست می‌کند: Istanbul Technical University North Cyprus Campus، Ada Kent University، Cyprus West University و European Leadership University، با ثبت‌نام ۲۰۲۴-۲۵ به ترتیب ۱٬۲۰۹، ۱٬۲۱۳، ۳۷۲ و ۱٬۲۱۲ نفر. با افزودن EMU، ۱۵٬۷۲۹ + ۱٬۲۰۹ + ۱٬۲۱۳ + ۳۷۲ + ۱٬۲۱۲ = ۱۹٬۷۳۵ می‌شود، که با اظهار شهرداری سازگار است که می‌گوید بیش از ۲۰٬۰۰۰ دانشجو و کارمند بیشتر سال را در شهر زندگی می‌کنند.

ارقام خوابگاه‌ها تصویری تقریبی می‌دهند از اینکه تقاضا چگونه به مسکن خصوصی می‌رسد. راهنمای EMU می‌گوید ۱۹ مجتمع آن حدود ۱۰٬۰۰۰ دانشجو را جای می‌دهند و دانشجویان جدید اولویت دارند؛ دانشجویان می‌توانند آپارتمان یا اتاق را به‌صورت خصوصی هم اجاره کنند. اگر همهٔ ۱۰٬۰۰۰ جا به دانشجویان EMU می‌رسید، ۱۵٬۷۲۹ – ۱۰٬۰۰۰ = ۵٬۷۲۹ دانشجو، یعنی ۳۶٫۴٪ ثبت‌نام‌شدگان، بیرون از خوابگاه‌ها می‌ماندند. این تفریقی ساده است و شمارش مستأجران نیست: برخی دانشجویان با خانواده زندگی می‌کنند و برخی جاهای خوابگاه به دانشجویان مؤسسه‌های دیگر می‌رسد. در سمت عرضه، ۱٬۴۹۲ واحد مسکونی در ۲۰۲۵ در ناحیهٔ فاماگوستا تأییدیهٔ نهایی گرفتند، به گفتهٔ بولتن مؤسسه آمار، که تکمیل‌ها را می‌شمارد، نه فروش یا اجاره را. این ارقام در کنار هم بازاری را توصیف می‌کنند که در آن ثبت‌نام کاهش یافته در حالی که ساخت مسکن تازه ادامه دارد، و دلیل آن‌اند که این راهنما هیچ ادعایی دربارهٔ اجاره‌ای که یک واحد دانشجویی درآمد خواهد داشت نمی‌کند.

مهمانان تعطیلات گروه دیگری‌اند. مطبوعات تخصصی با استناد به داده‌های گردشگری TRNC در ۲۰ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ گزارش دادند که TRNC در ۲۰۲۵ شمار ۲٬۵۸۹٬۷۲۹ بازدیدکننده را پذیرفت، در برابر ۲٬۲۰۸٬۸۵۵ در ۲۰۲۴، یعنی افزایش ۳۸۰٬۸۷۴ نفر یا ۱۷٫۲٪. این‌ها ورود بازدیدکننده‌اند، نه شب‌اقامت، و گزارش‌ها آن‌ها را بر پایهٔ نوع اقامتگاه تفکیک نمی‌کنند، پس دربارهٔ اینکه چند مهمان در خانه‌های تعطیلات خصوصی اقامت می‌کنند چیزی نمی‌گویند. بند اهداف خود قانون خانه‌های تعطیلات، که به پیگیری گردشگران و آمار اشاره می‌کند، به داده‌هایی اشاره دارد که ثبت قرار است تولید کند. ساکنان و کارکنان با اجاره‌های بلندمدت گروه سوم‌اند؛ برای آن‌ها نکته‌های بالا دربارهٔ مناطق کنترل، حق تمبر و ارز صدق می‌کند و اجارهٔ لیری با تورمی که پیش‌تر توصیف شد روبه‌رو است.

موقعیت مکانی بر این اثر می‌گذارد که کدام گروه از مستأجران واقع‌بینانه است، و همین موضوع در انتخاب میان اجارهٔ بلندمدت و اجارهٔ تعطیلات نقش دارد. آگهی‌هایی در شهر فاماگوستا، مانند Sky Sakarya و Angel Towers، در شهر دانشگاهی قرار دارند. طرح‌های اسنتپه مانند Moonlight Villas را سازنده به‌عنوان خانهٔ تعطیلات بازاریابی می‌کند. صفحهٔ کشور قبرس شمالی ما همهٔ شهرهایی را که پوشش می‌دهیم فهرست می‌کند، صفحه‌های شهر فاماگوستا و اسنتپه ملک‌های فعلی هر شهر را نشان می‌دهند، و راهنمای شهر به شهر برای مکان‌های خرید در قبرس شمالی محله‌ها را از نظر دسترسی، بیمارستان و ویژگی‌های منطقه مقایسه می‌کند.

مبله کردن، فهرست موجودی و شرکت‌های مدیریت

برای اجاره‌های تعطیلات، قانون مبله کردن را تا حدی به موضوعی قانونی تبدیل می‌کند. درجه (استاندارد، راحت یا درجه‌یک) به خدمات، مبلمان و تجهیزات بستگی دارد، واحد به آشپزخانهٔ کارا نیاز دارد، فهرست موجودی باید در معرض دید باشد و مالک باید تجهیزات را برای مهمانان سالم نگه دارد. برای اجاره‌های بلندتر هیچ چیز در متن‌ها استاندارد مبله کردن را تعیین نمی‌کند، پس آنچه شامل می‌شود همان است که قرارداد فهرست می‌کند. برخورد مقررات مالیات بر ارزش افزوده که در جدول هزینه‌ها آمد، به لوازم خانگی ۵٪ و به مبلمان ۱۰٪ می‌دهد، پس بودجهٔ مبله کردن مالیات بر ارزش افزوده دارد، حتی اگر خود اجاره در جدول ۰٪ باشد.

یک شرکت مدیریت بر پایهٔ قانون خانه‌های تعطیلات می‌تواند به دو شیوهٔ حقوقی عمل کند. می‌تواند به‌عنوان نماینده بر پایهٔ وکالت‌نامهٔ کتبی، به نام مالک و به حساب او عمل کند، یا می‌تواند با رضایت کتبی مالک واحدهای او را به نام خود ثبت کند و اداره‌شان نماید. در هر دو حالت مالک کسی است که اداره سند او را بررسی می‌کند و ورود به دفتر ثبت از سند مالک پیروی می‌کند. وظایف قانونی فهرست‌شده در بالا، مانند فرم‌های استفاده‌کننده، گزارش‌های ماهانه، اعلان‌ها و جریمه‌ها، بر عهدهٔ «مالک یا وکیل یا اجاره‌دهنده» است، پس قرارداد مدیریت جایی است که مالک ثبت می‌کند هر وظیفه را چه کسی انجام می‌دهد و جریمه را چه کسی می‌پذیرد.

هیچ‌یک از متن‌ها کارمزد مدیریتی تعیین نمی‌کند یا فرم استانداردی را تأیید نمی‌کند، پس درصدهایی که در پیشنهادهای مدیریت می‌آیند از خود پیشنهاد می‌آیند. خریداری که پیشنهادی را می‌خواند می‌تواند موارد بالا را با جدول تطبیق دهد و بپرسد هر کدام کجا نوشته شده است. برای خریداران پیش‌فروش و دست‌دوم، راهنماهای خرید پیش‌فروش در قبرس شمالی و خرید ملک در قبرس شمالی گام‌به‌گام توضیح می‌دهند که قرارداد فروش ثبت‌شده چه زمانی وجود دارد، یعنی همان سندی که فرم قانون خانه‌های تعطیلات وقتی مالکیت هنوز منتقل نشده است از شما می‌خواهد.

ادعاهای ضمانت اجاره و مدیریت اجاره در صفحه‌های سازندگان

صفحه‌های سازندگان برای پروژه‌های قبرس شمالی از چند عبارت دربارهٔ اجاره دادن استفاده می‌کنند: «ضمانت اجاره» (rental guarantee)، «مدیریت اجاره» (rental management)، «اجارهٔ تمام‌سال» (whole year renting) و «سامانهٔ حرفه‌ای مدیریت اجاره» (professional rental management system). هیچ‌یک از این‌ها در متن‌های قانونی TRNC اصطلاح حقوقی نیست و صفحه‌ای که یکی از آن‌ها را داشته باشد، تا وقتی رقم، مبنا، مدت و طرف متعهد را ندهد، بازدهی را بیان نمی‌کند. آگهی‌های سایت ما دامنهٔ این عبارت‌ها را نشان می‌دهند. جدول ثبت می‌کند که صفحهٔ هر آگهی در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ دربارهٔ اجاره چه می‌گوید و چه چیزی را از قلم می‌اندازد؛ قیمت‌ها همان‌گونه آمده‌اند که صفحه‌های آگهی نمایش می‌دهند.

دو ردیف اول نشان می‌دهند یک جملهٔ کوتاه چقدر می‌تواند پنهان کند. فرض کنید واحدی GBP ۱۰۰٬۰۰۰ قیمت دارد؛ این رقم فقط برای محاسبه است، چون صفحه‌های Isatis قیمتی نشان نمی‌دهند. اگر «۶٪» یعنی ۶٪ در سال برای دو سال، سود برابر است با ۱۰۰٬۰۰۰ x ۶٪ x ۲ = GBP ۱۲٬۰۰۰. اگر یعنی ۶٪ یک‌بار برای کل دو سال، سود GBP ۶٬۰۰۰ است. اگر به مبنای دیگری اعمال شود، مثلاً مبلغ قسط نخست، رقم باز هم تغییر می‌کند. صفحه‌ای که می‌گوید «ضمانت اجارهٔ دوساله با ۶٪» با همهٔ این خوانش‌ها جور درمی‌آید، و به همین دلیل تا وقتی قرارداد آن را تعریف نکرده، این جمله را نمی‌توان بازده شمرد.

چند ویژگی یک ضمانت الزام‌آور را می‌توان از روی سند خواند. ضمانت الزام‌آور، طرف متعهد را به‌عنوان یک شخص حقوقی نام می‌برد، نه یک نام تجاری. مبنا (قیمت پرداخت‌شده، قیمت در قرارداد، یا مبالغی که تا کنون واقعاً پرداخت شده‌اند)، تاریخ‌های پرداخت و شرایط توقف را بیان می‌کند، از جمله اینکه اگر واحد به‌موقع تحویل نشود چه می‌شود. برای نمونه، ارائهٔ Caesar Palm Jumeirah در یک گزینه ۲۴٪ قیمت را نشان می‌دهد که «طی سه سال با ضمانت اجاره پوشش داده می‌شود»، که شیوه‌ای برای تأمین مالی خرید است و اجاره نیست، و راهنمای خود آگهی هشدار می‌دهد که چنین عبارتی باید در قرارداد امضاشده با یک طرف متعهد مشخص و شرایط پایان‌پذیری آن بیاید. قانون خانه‌های تعطیلات نکتهٔ جداگانه‌ای می‌افزاید: برنامهٔ اجاره‌ای که واحد را در یک پلتفرم رزرو قرار می‌دهد، اجارهٔ تعطیلات است و ثبت، مجوز و گزارش‌های ماهانه به همان شیوه‌ای اعمال می‌شود که برای یک مالک خصوصی.

سلب مسئولیت‌های خود سازندگان متفاوت‌اند. صفحه‌های Cyprus Constructions برای Bahamas، Mykonos و Pearl Island می‌گویند مدیریت اختیاری است و هیچ بازده ثابتی ارائه نمی‌شود. صفحه‌های Afik برای Caesar Blue و Palm Jumeirah واژهٔ «ضمانت» را در مطالب بازاریابی بدون شرایط می‌آورند. این‌ها اظهارات سازندگان‌اند که در صفحه‌های آگهی ما نقل شده‌اند و در اینجا ارزیابی نمی‌شوند. راهنمای قیمت ملک در قبرس شمالی توضیح می‌دهد که قیمت‌های «از»، قیمت‌های درخواستی دست‌دوم و ارقام «به درخواست» که در همین آگهی‌ها دیده می‌شوند، چگونه خوانده می‌شوند.

بیمه، اجازهٔ اقامت و فرمان ۲۰۲۶

بیمهٔ ملکِ اجاره‌داده‌شده قراردادی میان مالک و بیمه‌گر است. قانون خانه‌های تعطیلات بیمهٔ مسئولیت را در میان شرایط ثبت فهرست نمی‌کند. آنچه متن‌ها نشان می‌دهند هزینهٔ حق بیمه است: قانون مالیات بر معاملات مالی ۶۲/۲۰۲۶ از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ معاملات بیمه را به میزان ۵٪ حق بیمهٔ مندرج در بیمه‌نامه مالیات‌گیری می‌کند. برای حق بیمهٔ GBP ۳۰۰، مالیات ۳۰۰ x ۵٪ = GBP ۱۵ است. قرارداد مدیریت، وام مسکن یا نظام شارژ خدمات سازنده ممکن است جداگانه پوشش بیمه‌ای بخواهد، و متن بیمه‌نامه نشان می‌دهد وقتی مهمان و نه مالک خسارت می‌زند، چه چیزی زیان تحت پوشش به شمار می‌آید. حق قانونی مالک برای مطالبهٔ خسارت از ودیعه یا از استفاده‌کننده طبق ماده ۱۲(۳) در کنار هر بیمه‌نامه‌ای کار می‌کند، نه به‌جای آن.

اجازهٔ اقامت در یک مورد با اجاره دادن برخورد می‌کند. اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدتِ مبتنی بر ملک در ماده ۱۴(۲)(b) مقررات اقامت و ویزا، در متن ۵ اکتبر ۲۰۲۶، مسکنی را لازم می‌داند که برای سکونت مناسب باشد و برای آن به کار رود. با سند به نام متقاضی و ارزش کل ملک GBP ۳۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر، اجازه ۱۰ سال اعتبار دارد؛ کمتر از GBP ۳۰۰٬۰۰۰، ۵ سال. تنها با قرارداد فروش تمبرخورده و تأییدشده، GBP ۳۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر ۵ سال می‌دهد و کمتر از آن، اثبات درآمد ماهانهٔ منظم برابر یک حداقل دستمزد لازم است. خرید به‌خودی‌خود اجازه نمی‌دهد؛ درخواست جداگانه‌ای است. اینکه آیا واحدی که بیشتر سال به دیگران اجاره داده می‌شود عبارت «مورد استفاده برای سکونت» را برآورده می‌کند، پرسشی برای مرجع مهاجرت است.

فرمان ۲۰۲۶ در دو جا به اجاره‌های تعطیلات می‌رسد. طبق فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶، واحدهایی که از حق قانونی تملک یک خریدار خارجی فراتر می‌روند و تحت قانون‌گذاری خانه‌های تعطیلات قرار می‌گیرند، تا زمانی که ثبت‌شده بمانند گواهی استفادهٔ نامحدود می‌گیرند، و یک «سرمایه‌گذار واسطهٔ دارای مجوز» که نتواند ظرف دو سال از تأییدیهٔ نهایی خانه‌ها را به خریداران منتقل کند، باید آن‌ها را تحت قواعد خانه‌های تعطیلات قرار دهد یا مجوز را از دست بدهد. هر دو قاعده به باقی ماندن فرمان در قدرت بستگی دارند. این فرمان مصوبهٔ هیئت وزیران است که در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۴۷ در ۷ اوت ۲۰۲۶ منتشر شد، با اعتبار ۹۰ روزه که حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد، مگر آنکه پارلمان آن را تصویب کند؛ قانون تلفیقی ۵۲/۲۰۰۸ در سایت قانونگذاری هنوز متن سخت‌گیرانه‌تر پیشین را نشان می‌دهد. وضعیت پس از آن تاریخ به این بستگی دارد که پارلمان آن را تصویب کرده باشد یا نه. راهنمای ما دربارهٔ مقایسهٔ قواعد ملک در شمال و جنوب قبرس و راهنمای ویلاهای قبرس رژیم جمهوری قبرس را شرح می‌دهند، جایی که اجاره‌های کوتاه‌مدت را معاونت وزارتی گردشگری (Deputy Ministry of Tourism) مجوز می‌دهد، نظامی جداگانه که برای واحد واقع در شمال اعمال نمی‌شود.

سند مالکیت هم تعیین می‌کند که آیا اجاره آن‌گونه که مالک انتظار دارد قانونی است. ثبت به نسخهٔ سند و گواهی تأییدیهٔ نهایی نیاز دارد، پس واحدی که دستهٔ سند یا مجوزهایش روشن نیست، نمی‌تواند به‌طور تمیز ثبت شود. راهنمای بررسی سند مالکیت در قبرس شمالی دسته‌ها و جستجوی اداره ثبت املاک را پوشش می‌دهد، و راهنمای خطرهای خرید در قبرس شمالی ادعاهای مربوط به ملک پیش از ۱۹۷۴ را بررسی می‌کند، که موضوع سند مالکیت‌اند و نه اجاره.

فهرست بررسی پیش از اجاره برای اجاره دادن ملک در قبرس شمالی

گام‌های زیر متن‌ها را به ترتیب می‌چینند. هر مورد سند یا اداره را نام می‌برد تا مالک بتواند آن را علامت بزند؛ ترتیب از نحوهٔ پدید آمدن الزامات پیروی می‌کند، یعنی هر گام پیش‌نیاز گام بعدی است و نباید جابه‌جا شود.

1. مالک ثبت‌شده را تأیید کنید: در اداره ثبت املاک ناحیه یک استعلام مالکیت (araştırma belgesi) بگیرید و بررسی کنید که سند (koçan) یا قرارداد فروش ثبت‌شده نام کسی را دارد که اجاره می‌دهد.
2. الگوی اجاره را بر اساس مدت تعیین کنید: اقامت تا ۶۰ روز اجارهٔ تعطیلات است؛ اقامت طولانی‌تر اجارهٔ عادی است. یک واحد می‌تواند از یک الگو پیروی کند، یا مالک می‌تواند در زمان‌های مختلف سال از هر دو استفاده کند، به شرط آنکه برای اقامت‌های کوتاه مدارک اجارهٔ تعطیلات آماده باشد.
3. برای اجاره‌های تعطیلات، نسخهٔ سند، گواهی تأییدیهٔ نهایی، هر قرارداد فروش ثبت‌شده، مدارک هویتی و، اگر نماینده یا شرکتی واحد را اجاره می‌دهد، رضایت محضری مالک یا وکالت‌نامه را جمع کنید.
4. واحد را با ماده ۵ بسنجید: ورودی مستقل، حداکثر پنج اتاق خواب و ده استفاده‌کننده، آشپزخانهٔ مجهز، تعداد درست حمام و توالت، و سطل زباله.
5. به اداره برنامه‌ریزی گردشگری مراجعه کنید، در صورتی که درگاهی بخواهد از طریق آن، و مهلت‌های ۱۵، ۳۰، ۹۰ و ۱۰ روز کاری قانون را در تقویم یادداشت کنید.
6. هزینه‌های گواهی و مجوز را در باجهٔ درآمد اداره مالیات بپردازید و تمدید مجوز را برای ۳۰ روز کاری پیش از پایان سال یادداشت کنید.
7. اعلان‌ها، فهرست موجودی و تابلوها را پیش از نخستین مهمان، به ترکی و انگلیسی، نصب کنید.
8. گزارش ماهانهٔ فرم‌های استفاده‌کننده را راه بیندازید و تصمیم بگیرید چه کسی آن را تسلیم می‌کند.
9. برای هر اجاره‌ای، ارز، کسر از منبع و اینکه چه کسی حق تمبر را می‌پردازد توافق کنید و اجاره‌نامه را در اداره مالیات تمبر بزنید.
10. اگر مالک در خارج زندگی می‌کند، یک نمایندهٔ دائمی تعیین کنید یا توافق کنید مستأجر ۱۰٪ را چگونه محاسبه و پرداخت می‌کند؛ اظهارنامهٔ سالانه را در آوریل تسلیم کنید.
11. بیمه را با شرایطی منطبق بر نوع استفاده بگیرید و بیمه‌نامه و فهرست موجودی را در پروندهٔ اجاره‌نامه نگه دارید.
12. هنگام فروش واحد به یاد داشته باشید که ورود به دفتر ثبت خانهٔ تعطیلات با فروش لغو می‌شود و خریدار باید دوباره درخواست دهد.

فروشندگان و خریداران واحدهایی که مستأجر ساکن دارند می‌توانند همین فهرست را برعکس به کار ببرند: خریدار ورود به دفتر ثبت، آخرین مجوز، فرم‌های استفاده‌کنندهٔ دوازده ماه گذشته یا اجاره‌نامهٔ تمبرخورده، و مدرک پرداخت مالیات کسرشده را می‌خواهد.

سوالات متداول

آیا برای اجاره دادن ملک در قبرس شمالی مجوز لازم است؟

برای اقامت گردشگری تا ۶۰ روز، بله. طبق قانون خانه‌های تعطیلات ۵۴/۲۰۲۵ که از ۱ مارس ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است، مالک یا اجاره‌دهنده به گواهی ثبت و مجوز بهره‌برداری از اداره برنامه‌ریزی گردشگری نیاز دارد و مجوز هر سال تمدید می‌شود. اجاره‌ای بلندتر از ۶۰ روز خارج از آن قانون است، اما اجاره همچنان مالیات می‌خورد و اجاره‌نامه تمبر می‌شود.

مالیات درآمد اجاره هنگام اجاره دادن ملک در قبرس شمالی چگونه گرفته می‌شود؟

ده درصد از اجارهٔ ناخالص، با احتساب اجارهٔ پیش‌دریافت‌شده، بر پایهٔ ماده ۳۱(۶) قانون مالیات بر درآمد کسر و به اداره مالیات و درآمد پرداخت می‌شود. برای افراد حقیقی این مالیات قطعی همان درآمد است، هزینه‌ها کسر نمی‌شوند و اظهارنامهٔ سالانه همچنان لازم است. اگر مالک در خارج از کشور باشد و در TRNC نماینده نداشته باشد، کسی که اجاره را می‌پردازد مسئول کسر مالیات است.

اگر خانهٔ تعطیلات بدون ثبت اجاره داده شود چه می‌شود؟

اداره کردن خانهٔ تعطیلات بدون ورود به دفتر ثبت، گواهی یا مجوز جرمی است با جریمه تا ۱۰ برابر حداقل دستمزد ناخالص ماهانه، یعنی با دستمزد TL ۷۰٬۸۹۳ از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ تا TL ۷۰۸٬۹۳۰. اداره همچنین می‌تواند خانه را پلمب کند. نقض وظایف فهرست‌شده نخست به اخطار و سپس به جریمهٔ یک حداقل دستمزد ماهانه می‌انجامد.

آیا مالک خارجی هنگام اجاره دادن ملک در قبرس شمالی از همین قواعد پیروی می‌کند؟

بله. برای اجاره دادن ملک در قبرس شمالی، قانون خانه‌های تعطیلات و قانون مالیات بر درآمد صرف‌نظر از تابعیت بر مالکان اعمال می‌شوند و گزارش شده است که سامانهٔ دیجیتال برای افراد ترک و خارجی باز است. آنچه برای غیرمقیمان فرق می‌کند این است که کسورات مخصوص ساکنان مقیم در دسترس نیست و بدون نماینده در TRNC، مستأجر باید مالیات کسرشده را بپردازد.

آیا ضمانت اجاره در بروشور سازنده به معنای درآمد تضمین‌شده است؟

به‌تنهایی نه. در اجاره دادن ملک در قبرس شمالی از راه برنامهٔ سازنده، عبارت‌های صفحه‌های سازندگان در آگهی‌های ما، مانند «ضمانت اجارهٔ دوساله با ۶٪»، مبنا، مدت یا طرف متعهد نمی‌دهند. قرارداد باید طرفی را که می‌پردازد، مبلغ و مبنای آن، تاریخ‌ها و شرایط پایان را نام ببرد. صفحه‌های Cyprus Constructions می‌گویند مدیریت اختیاری است و بازده ثابتی ارائه نمی‌شود.

آیا دانشجویان در فاماگوستا گروه مستأجر قابل‌اتکایی هستند؟

برای اجاره دادن ملک در قبرس شمالی به دانشجویان، ارقام رسمی پاسخ ساده‌ای را پشتیبانی نمی‌کنند. ثبت‌نام EMU از ۱۶٬۶۴۰ در ۲۰۲۱-۲۲ به ۱۵٬۷۲۹ در ۲۰۲۴-۲۵ کاهش یافت و ۱۹ مجتمع خوابگاهی آن حدود ۱۰٬۰۰۰ دانشجو را جای می‌دهند. اجاره به واحد، فاصلهٔ آن از دانشگاه‌ها و شرایط اجاره‌نامه بستگی دارد و ارقام بالا محرک‌های تقاضا را توصیف می‌کنند، نه یک اجاره را.

آیا هنگام اجاره دادن ملک در قبرس شمالی مالیات بر ارزش افزوده اعمال می‌شود؟

برای اجاره دادن ملک در قبرس شمالی، اجارهٔ ملک غیرمنقول در جدول ۰٪ مقررات مالیات بر ارزش افزوده به‌روزرسانی‌شده در ۷ اکتبر ۲۰۲۶ است. خدمات اقامتیِ مرتبط انحصاری با گردشگری در جدول ۵٪ هستند و مقررات از خانه‌های تعطیلات نامی نمی‌برد، پس طبقه‌بندی اقامت در خانهٔ تعطیلات موضوعی برای اداره مالیات است. مبلمانی که برای تجهیز واحد خریده می‌شود ۱۰٪ و لوازم خانگی ۵٪ می‌خورد.

آیا اجاره‌نامه باید تمبر شود؟

اجاره‌نامه‌ای که هنگام اجاره دادن ملک در قبرس شمالی امضا می‌شود، طبق قانون حق تمبر به‌عنوان یک قرارداد بر کل اجارهٔ دورهٔ ثابت مالیات می‌خورد. نرخ جدول ۰٫۵٪ است، پس اجارهٔ ۱۲ ماهه با ماهانه GBP ۶۰۰، یعنی مجموع GBP ۷٬۲۰۰، GBP ۳۶ حق تمبر دارد. مستأجر می‌پردازد، مگر آنکه طرفین طور دیگری توافق کنند، و مبالغ به ارز خارجی با نرخ فروش مؤثر رسمی در روز تمبرزنی تبدیل می‌شوند.

آیا مالک می‌تواند در پایان اجاره‌نامه مستأجر را تخلیه کند؟

در یک منطقهٔ کنترل اعلام‌شده طبق قانون کنترل اجاره ۱۷/۱۹۸۱، حکم تخلیه فقط بر پایهٔ دلایل فهرست‌شده در ماده ۷ صادر می‌شود، از جمله اجارهٔ پرداخت‌نشده تا یک هفته پس از سررسید و نیاز معقول مالک به ملک. بیرون از مناطق اعلام‌شده آن قانون اعمال نمی‌شود، پس قرارداد و قانون عمومی حاکم‌اند. وکیل ثبت‌شده در TRNC می‌تواند تأیید کند که ملک در یک منطقهٔ اعلام‌شده قرار دارد یا نه.

با فروش ملک، ثبت خانهٔ تعطیلات چه می‌شود؟

اداره در فروش یا هبه ورود به دفتر ثبت و گواهی را لغو می‌کند و مالک تازه باید دوباره ثبت کند و تا تکمیل آن نمی‌تواند واحد را به‌عنوان خانهٔ تعطیلات اداره کند. اگر مالک بمیرد، وارثان باید ظرف ۳۰ روز کاری به اداره اطلاع دهند؛ در غیر این صورت ثبت ساقط می‌شود.

آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع: قانون خانه‌های تعطیلات 54/2025؛ قانون مالیات بر درآمد، متن تلفیقی 25 مه 2026؛ قانون حق تمبر 19/1963؛ مقررات مالیات بر ارزش افزوده، 7 اکتبر 2026؛ اداره مالیات، حداقل دستمزد از 1 ژوئیه 2026؛ اتاق بازرگانی قبرس ترک، حداقل دستمزد 2026؛ نرخ‌های ارز بانک مرکزی TRNC؛ قانون مالیات بر معاملات مالی 62/2026؛ جدول مالیات ملک غیرمنقول 2025؛ قانون ارز خارجی 38/1997؛ مقررات اقامت و ویزا، 5 اکتبر 2026؛ روزنامهٔ رسمی 147، 7 اوت 2026؛ روزنامهٔ رسمی 197، 7 اکتبر 2026؛ قانون کنترل اجاره 17/1981، بازتولید دفتر حقوقی؛ Kıbrıs Gerçek، 24 نوامبر 2025؛ Yorum Kıbrıs، 24 ژوئیه 2026؛ سالنامهٔ آماری TRNC 2024؛ آمار ساخت‌وساز و قطعات 2025؛ شاخص قیمت مصرف‌کننده، سپتامبر 2026؛ راهنمای اطلاعات EMU 2024؛ شهرداری فاماگوستا؛ Turizm Günlüğü، 20 ژوئیه 2026.