سند مالکیت قبرس شمالی: انواع، استعلام ثبت املاک و بررسی
سند مالکیت قبرس شمالی همان کوچان (koçan) است که اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری (Tapu ve Kadastro Dairesi) جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) صادر میکند. این سند نشان میدهد مالک یک قطعه زمین یا یک واحد چه کسی است، و میتواند رهن‌ها، دستورهای دادگاه و ثبت‌های دیگری را هم در خود داشته باشد که آنچه خریدار واقعاً به دست می‌آورد را تغییر میدهند. این راهنما تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ به‌روز است. دسته‌هایی از سند را که آژانسها و سازندگان به کار میبرند (سند ترکی، سند معاوضهای یا همارز، سند تخصیصی و سندهای TMD) شرح میدهد، مرحله‌هایی را که یک ساختمان پیش از آنکه آپارتمان سند جداگانهٔ خود را بگیرد طی میکند، آنچه یک استعلام از اداره ثبت املاک نشان میدهد و هزینه‌اش، و اینکه تأیید نهایی ساختمان (nihai tasvip) در این تصویر کجا قرار می‌گیرد. چند قاعدهٔ زیر به فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ وابسته‌اند که فرمانی از هیئت وزیران است و اعتبار ۹۰ روزهٔ آن در حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان مییابد، مگر آنکه پارلمان آن را تصویب کند، و نیز به جدول عوارض اداره ثبت املاک که فقط تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ معتبر است.
این راهنما برای خواننده‌ای نوشته شده که یک قطعه زمین، یک خانه یا یک آپارتمان مشخص پیش رو دارد و میخواهد پیش از پرداخت هر مبلغی بداند سند مالکیت در قبرس شمالی را چگونه باید آزمود. راهنما نخست ادعاهای مربوط به املاک پیش از ۱۹۷۴ را توضیح میدهد که دستهٔ سند را مهم می‌کنند، سپس متن‌های حقوقی را به یک فهرست بررسی دوازده‌مرحله‌ای و یک جدول مدارک تبدیل میکند. همچنین عبارت‌های مربوط به سند را در هشت صفحهٔ آگهی خودمان می‌خواند، چون در هیچ‌کدام دستهٔ سند ذکر نشده است و همین به‌تنهایی دلیلی برای پرسیدن است. ارقام از متن‌های رسمی، کمیسیون اموال غیرمنقول، مؤسسه آمار و دولت بریتانیا گرفته شده‌اند و تاریخ هر کدام آمده است.
سند مالکیت قبرس شمالی در یک نگاه
جدول زیر نکته‌هایی را گرد آورده که بقیهٔ راهنما شرحشان میدهد. جدول از اطلاعیه‌های خود اداره ثبت املاک، قانون مالکیت آپارتمانی ۳۵/۲۰۱۰، آیین‌نامهٔ عوارض اداره ثبت املاک که در روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۹۷ در ۷ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد، و فهرست مدارک وزارت کشور استفاده میکند.
| پرسش | پاسخ در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ | مبنا |
|---|---|---|
| این سند چه نامی دارد؟ | کوچان (koçan)، سند مالکیت که اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری صادر میکند | قانون ۴۵/۲۰۲۵، مادهٔ ۵ |
| کدام دفترها به آن رسیدگی می‌کنند؟ | شش شعبهٔ ناحیهای: Lefkoşa، Gazimağusa، Girne، İskele، Güzelyurt و Lefke | قانون ۴۵/۲۰۲۵، مادهٔ ۴ |
| انتقال، رهن یا استعلام را اکنون کجا می‌توان انجام داد؟ | فقط در دفتر ناحیهای که ملک در آن ثبت شده است، در دورهٔ راه‌اندازی Web Tapu و TAKBİS جدید | اطلاعیهٔ اداره ثبت املاک، ۱۵ ژوئیه ۲۰۲۵ |
| گواهی استعلام چیست؟ | araştırma belgesi: پرس‌وجوی مالکیت صرفاً برای اطلاع دربارهٔ یک شخص یا یک ملک | قانون ۴۵/۲۰۲۵، مادهٔ ۵(۴)؛ اطلاعیهٔ ۱۵ ژوئیه ۲۰۲۵ |
| استعلام یک قطعه چقدر هزینه دارد؟ | با خوانش ساده از جدول عوارض، TL ۲۲۰ (TL ۱۴۹ عوارض عریضه + TL ۷۱ برای اطلاعات) | RG ۱۹۷، ۷ اکتبر ۲۰۲۶، بند ۹ |
| آیا آپارتمان پیش از فروش سند جداگانه لازم دارد؟ | بله، سند جداگانه یا حق ارتفاق آپارتمانی ثبتشده؛ در غیر این صورت قرارداد باطل است (این قاعده وقتی خریدار شهروند TRNC باشد اعمال نمی‌شود) | قانون ۳۵/۲۰۱۰، مادهٔ ۱۲(۱)(B) |
| چه دسته‌هایی از سند به کار می‌روند؟ | سند ترکی، سند معاوضهای یا همارز، سند تخصیصی و سندهای TMD | رویهٔ آژانسها و سازندگان؛ جدول عوارض از گواهیهای تصرف قطعی و اسناد ارزش نام می‌برد |
| مالکان پیش از ۱۹۷۴ تا چه زمانی می‌توانند به کمیسیون اموال غیرمنقول درخواست بدهند؟ | ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ | قانون ۶۷/۲۰۰۵، مادهٔ ۴(۱) |
سند مالکیت قبرس شمالی (کوچان) چیست و چه کسی آن را صادر میکند
اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری (Tapu ve Kadastro Dairesi) نهاد دولتی‌ای است که دفتر ثبت املاک را نگه می‌دارد. قانون ۴۵/۲۰۲۵ ساختار آن را تعیین کرده است: چهار شعبهٔ مرکزی (ثبت املاک، نقشه‌برداری و کاداستر، پژوهش فنی، امور حقوقی) و شش شعبهٔ ناحیهای. مادهٔ ۵ وظایف این اداره را برمی‌شمارد و چند مورد از آن‌ها برای خریدار اهمیت دارند. اداره انتقال‌هایی را که با فروش، هبه یا معاوضه انجام میشوند میپذیرد و برای کسی که ملکی را تحویل می‌گیرد یا ملک تازه‌ای را ثبت میکند کوچان صادر میکند. هنگامی که کوچان گم شود، نسخهٔ جایگزین را برای مالک آماده میکند. رهن‌ها و ابطال آن‌ها را ثبت میکند. توقیف‌های قضایی (haciz) را به عنوان بار حقوقی روی دارایی بدهکار ثبت میکند. و در صورت درخواست، گواهی استعلامی تهیه میکند که نشان میدهد شخصی با نام مشخص چه ملک‌هایی دارد یا ملکی با مشخصات معین به چه کسی تعلق دارد.
کوچان زمین را با مختصات اداری مشخص میکند. قانون مالکیت آپارتمانی ۳۵/۲۰۱۰ (مادهٔ ۱۵) نشان میدهد این مختصات کداماند: شمارهٔ برگ نقشه (pafta)، بلوک (ada) و قطعه (parsel)، همراه با شمارهٔ دفتر ثبت (defter) و صفحه (sayfa). وقتی فروشنده یا سازنده شمارهٔ قطعه‌ای را اعلام میکند، خریدار میتواند همان شماره‌ها را به صورت کتبی بخواهد و سپس بررسی کند که همان شماره‌ها در قرارداد، پروانهٔ ساخت و پروژهٔ تأییدشده هم آمده باشند. ناهماهنگی میان نام پروژه و قطعه‌ای که در پروانه ذکر شده، یکی از ساده‌ترین مشکلاتی است که در همین مرحله می‌توان دید.
راهنمای بررسی دقیق سند که آژانس Tekce در ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ به‌روز کرده، فهرست میکند که نسخهٔ سند باید چه چیزهایی را نشان دهد: شمارهٔ قطعه و پلاک، موقعیت، مساحت زمین، نام مالک، تاریخ ثبت، مهر رسمی و امضاها. همین راهنما می‌گوید سند باید مشخص کند که ترکی است، معاوضهای است یا طبقه‌بندی دیگری دارد. آژانس یک منبع ثانویه است، بنابراین قاعدهٔ عملی این است که دسته را از خود سند و از سابقهٔ ثبت اداره ثبت املاک بخوانیم، نه از بروشور.
قاعدهٔ ناحیه از ژوئیهٔ ۲۰۲۵
اداره ثبت املاک در اطلاعیه‌ای به تاریخ ۱۵ ژوئیه ۲۰۲۵ به مردم اعلام کرد که سامانهٔ خودکار Web Tapu و TAKBİS جدید در دورهٔ گذار و آزمایش است. اداره گفت در این دوره انتقال‌های فروش، هبه و معاوضه، رهن‌ها، گواهیهای استعلام و عملیات بایگانی یا پرونده فقط در دفتر ناحیهای انجام میشوند که ملک به آن تعلق دارد، و نه در دفتر ناحیهٔ دیگر. اداره به مالکان توصیه کرد پیش از برنامه‌ریزی برای هر معامله، ناحیهٔ ملک را بررسی کنند. این اطلاعیه تاریخ پایانی ندارد. برای خریداری در فاماگوستا، ایسکله یا کرینیا، یعنی استعلام، انتقال و هر ثبت رهن به دفتر ثبت ناحیهای بسته است که آن قطعه در آن قرار دارد، و دفتر فروشنده یا سازنده در شهری دیگر نمی‌تواند جای آن را بگیرد. برای زمینهٔ ناحیه به صفحهٔ شهر فاماگوستا مراجعه کنید.
چهار دستهٔ سند مالکیت قبرس شمالی
آژانسها و سازندگان سندهای TRNC را بر پایهٔ تاریخچهٔ زمین پیش از صدور سند به چند دسته تقسیم می‌کنند. دو پشتوانهٔ رسمی نشان میدهند چرا این تاریخچه مهم است. مادهٔ ۱۵۹(۱)(b) قانون اساسی TRNC ملکی غیرمنقول را که در ۱۳ فوریهٔ ۱۹۷۵ رهاشده یافت شد، یا بعداً قانون آن را رهاشده یا بی‌صاحب طبقه‌بندی کرد، بدون توجه به آنچه دفتر ثبت نشان میدهد به دولت می‌سپارد، و مادهٔ ۱۵۹(۴) می‌گوید کسانی که در چنین ملکی حقوق مشروع ادعا می‌کنند می‌توانند آن را طبق رویه و مبنای غرامتی که قانون تعیین میکند اثبات کنند. مادهٔ موقت ۱ (بند ۲) قانون اساسی حق شهروندان TRNC را که در جنوب جزیره ملک غیرمنقول بر جای گذاشته‌اند محفوظ می‌دارد تا از دولت ملکی هم‌ارزش بخواهند. قانون اساسی از قبرسی‌های یونانی‌تبار نام نمی‌برد، پس پیوند میان این مقررات و زمین‌های پیشین قبرسی‌های یونانی‌تبار برداشتی است از عبارت‌ها و از شیوه‌ای که دیوان اروپایی حقوق بشر آن‌ها را خوانده است.
جدول عوارض اداره ثبت املاک مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ به شکلی عملی تأیید میکند که دفتر ثبت بیش از یک نوع سابقه را از هم جدا میکند. این جدول ثبت زمینهایی را که با گواهیهای تصرف قطعی (Kesin Tasarruf Belgeleri) طبق قانون مسکن، توزیع زمین و ملک همارز صادر شده‌اند قیمت‌گذاری میکند و جداگانه انتقال سهمهایی را که با اسناد ارزش (Mal Değer Belgeleri) نگهداری میشوند در فروش با ۴٪ تعیین میکند. جدول زیر خلاصه میکند که دسته‌ها در منابع این راهنما چگونه توصیف شده‌اند. توصیف‌ها به منبعشان نسبت داده شده‌اند؛ برای هر قطعهٔ مشخص، سند و گزارش استعلام همان شواهدند.
| دسته | توصیف آن | پرسشی که از فروشنده یا وکیل باید کرد | منبع توصیف |
|---|---|---|---|
| سند ترکی (Türk koçanı) | زمینی که پیش از ۱۹۷۴ به نام یک مالک قبرسی ترک‌تبار یا مالکی غیر قبرسی یونانی‌تبار ثبت شده است | آیا زنجیرهٔ مالکان از پیش از ۱۹۷۴ پیوسته است؟ آیا تاکنون برای این زمین موافقت با خرید رد شده است؟ | In Your Pocket؛ راهنمای دولت بریتانیا دربارهٔ موافقت با خرید |
| سند معاوضهای یا همارز (eşdeğer) | زمینی که پیشتر قبرسی‌های یونانی‌تبار مالکش بودند و در برابر ملکی که قبرسی‌های ترک‌تبار در جنوب بر جای گذاشتند به آن‌ها واگذار شد | پیش از ۱۹۷۴ مالک قطعه که بود؟ آیا کسی نزد کمیسیون اموال غیرمنقول ادعایی ثبت کرده است؟ | In Your Pocket؛ قانون اساسی TRNC، مادهٔ موقت ۱(۲)؛ راهنمای دولت بریتانیا |
| سند تخصیصی (tahsis) | زمینی که دولت به افراد، از جمله نظامیان و کسانی که در ۱۹۷۴ آواره شدند، اختصاص داده است | تخصیص بر چه مبنایی انجام شد و سند دربارهٔ مالک پیشین چه ثبت کرده است؟ | In Your Pocket |
| سند TMD | اختصاری که سازندگان و آژانسها برای گروهی دیگر از سندهای صادرشده از سوی دولت روی زمین‌های پیشین قبرسی‌های یونانی‌تبار به کار میبرند | این اختصار در این سند دقیقاً برای چه چیزی است و سابقهٔ اداره ثبت املاک چه نشان میدهد؟ | راهنمای وضعیت حقوقی ۲۰۲۴ ما؛ رویهٔ سازندگان |
سند ترکی
در رویهٔ بازار، سند ترکی زمینی است که پیش از ۱۹۷۴ به نام یک قبرسی ترک‌تبار یا مالک دیگری که قبرسی یونانی‌تبار نبود ثبت شده است. In Your Pocket آن را دستهای توصیف میکند که هیچ ادعای رقیب پیش از ۱۹۷۴ بر آن نمی‌نشیند. دو احتیاط لازم است. نخست، سند ترکی مجوز خرید خارجی را دور نمی‌زند: راهنمای ملک دولت بریتانیا که آخرین بار در ۲۷ نوامبر ۲۰۱۹ به‌روز شده می‌گوید موافقت با خریدار خارجی حتی برای زمین با سند ترکی پیش از ۱۹۷۴ هم ممکن است رد شود و لازم نیست دلیلی ذکر شود. دوم، این دسته به خریدار از تاریخچه خبر میدهد، نه از رهن‌ها یا پروانه‌های ساخت که ثبت‌ها و بررسی‌های جداگانه‌اند.
سند معاوضهای یا همارز
سند معاوضهای (eşdeğer koçan) زمینی است که پیش از ۱۹۷۴ به قبرسی‌های یونانی‌تبار تعلق داشت و به یک قبرسی ترک‌تبار به عنوان همارز ملکی که او در جنوب رها کرده بود واگذار شد. مبنای حقوقی آن مقررهای قانون اساسی دربارهٔ ملک همارز و قانون مسکن، توزیع زمین و ملک همارز است. In Your Pocket می‌گوید سندهای معاوضهای در پروژه‌های تازه‌تر رایج‌اند و دیوان اروپایی حقوق بشر از ۲۰۱۰ کمیسیون اموال غیرمنقول را یک راه چارهٔ داخلی دانسته است، اما آن را یک پشتوانه می‌نامد و نه تضمینی در برابر ادعاهای آینده. راهنمای دولت بریتانیا زمین معاوضهای را، همراه با آنچه زمین هبهای (gift land) می‌نامد، همان نوعی می‌داند که باید با بیشترین دقت سنجید، زیرا یک توافق سیاسی میتواند ملک را با غرامت یا بدون آن به مالک اصلی برگرداند. راهنمای ۲۰۲۴ ما دربارهٔ این دسته‌ها در همین سایت زمین معاوضهای را با همین عبارت‌ها توصیف میکند و باید همراه با منابع این مقاله خوانده شود.
سندهای تخصیصی و TMD
In Your Pocket سندهای تخصیصی (tahsis) را زمینی توصیف میکند که دولت به افراد، از جمله نظامیان و کسانی که در ۱۹۷۴ آواره شدند، اختصاص داده است. راهنمای وضعیت حقوقی ۲۰۲۴ ما سندهای TMD را زمینی می‌داند که پیش از ۱۹۷۴ به قبرسی‌های یونانی‌تبار تعلق داشت و بعداً با سندهایی که دولت TRNC صادر کرد به پناهندگان و نظامیان ترک منتقل شد. در رویهٔ بازار این دو اصطلاح همپوشانی دارند و سازندگان اختصار TMD را بدون تعریف استاندارد به کار میبرند. به همین دلیل پرسش عملی دربارهٔ برچسب نیست، دربارهٔ ثبت است: سابقهٔ اداره ثبت املاک دربارهٔ اینکه قطعه چگونه از مالک پیش از ۱۹۷۴ به دولت و از دولت به فروشنده رسیده چه می‌گوید، و چه کسی حاضر است این توضیح را کتبی بدهد؟
چرا دستهٔ سند مهم است: ادعاهای پیش از ۱۹۷۴ و کمیسیون اموال غیرمنقول
دسته از این رو اهمیت دارد که کسانی پیش از ۱۹۷۴ در شمال زمین داشتند و ادعا می‌کنند. سه سند رسمی این وضع را قاب می‌گیرند. کمیسیون اموال غیرمنقول (IPC) طبق قانون ۶۷/۲۰۰۵ پس از حکم دیوان اروپایی حقوق بشر در پروندهٔ Xenides-Arestis v. Turkey تشکیل شد و کار خود را در ۱۷ مارس ۲۰۰۶ آغاز کرد. کمیسیون ادعاهای بازگردانی، غرامت و معاوضه را بررسی میکند. طبق قانون، درخواست‌کننده باید بیرون از تردید معقول نشان دهد که ملک در ۲۰ ژوئیهٔ ۱۹۷۴ به نام خودش یا یکی از نیاکانش ثبت بوده و طبق دفاتر اداره ثبت املاک هیچ‌کس دیگر حق ثبت‌شده‌ای در آن ندارد. غرامت بر پایهٔ ارزش بازار در ۱۹۷۴ به‌علاوهٔ زیان ناشی از ناتوانی در استفاده محاسبه می‌شود و متن یکپارچهٔ قانون درخواستها را تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ میپذیرد.
دیوان اروپایی حقوق بشر در تصمیم قابلیت پذیرش خود در هیئت عمومی در پروندهٔ Demopoulos and Others v. Turkey به تاریخ ۱ مارس ۲۰۱۰ حکم داد که قانون ۶۷/۲۰۰۵ و IPC یک راه چارهٔ در دسترس و مؤثر فراهم می‌کنند، و درخواست‌هایی را که درخواست‌کنندگان از این راه استفاده نکرده بودند غیرقابل پذیرش اعلام کرد. دیوان پذیرفت که بازگردانی میتواند به سبب موقعیت اشخاص ثالث محدود شود، و این تصمیم TRNC را به رسمیت نمی‌شناسد. دیوان دادگستری اتحادیه اروپا در پروندهٔ Apostolides v Orams (پروندهٔ C-420/07، ۲۸ آوریل ۲۰۰۹) حکم داد که رأی دادگاهی در منطقهٔ تحت کنترل دولت که خریداران را به تخلیهٔ زمینی در شمال ملزم میکند، زمینی که متعلق به مالک قبرسی یونانی‌تبار شناخته شده، باید در دیگر کشورهای عضو به رسمیت شناخته و اجرا شود. راهنمای دولت بریتانیا همین نکته را برای خریداران بریتانیایی تکرار میکند: دعوا ممکن است در دادگاه‌های جمهوری قبرس مطرح شود و اجرا در جاهای دیگر اتحادیه اروپا، از جمله بریتانیا، درخواست شود، و می‌گوید دست‌کم یک پرونده در بریتانیا اجرا شده است.
کمیسیون چه گزارش میدهد
IPC آمار جاری را در صفحهٔ اصلی خود منتشر میکند. ارقام زیر به دو تاریخ تعلق دارند، بنابراین تغییر میان آن‌ها را می‌توان مستقیم خواند.
| آمار IPC | تا ۲ اکتبر ۲۰۲۶ | تا ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ | تغییر در ۲۱ روز |
|---|---|---|---|
| درخواست‌های ثبتشده | ۸٬۸۰۷ | ۸٬۸۲۰ | +۱۳ |
| درخواست‌های ختمشده | ۳٬۷۵۷ | ۳٬۷۸۷ | +۳۰ |
| غرامت پرداخت‌شده | GBP ۷۶۸٬۵۹۴٬۰۲۳ | GBP ۷۸۳٬۱۲۴٬۱۲۳ | +GBP ۱۴٬۵۳۰٬۱۰۰ |
| تصمیم‌ها برای بازگردانی | ۷ | ۷ | ۰ |
| تصمیم‌ها برای بازگردانی و غرامت | ۸ | ۸ | ۰ |
| تصمیم‌ها برای معاوضه و غرامت | ۲ | ۲ | ۰ |
حساب ساده است. از ۸٬۸۲۰ درخواست، ۳٬۷۸۷ ختم شده‌اند، یعنی ۳٬۷۸۷ / ۸٬۸۲۰ = ۴۲٫۹٪، و ۵٬۰۳۳ پرونده باز می‌ماند (۸٬۸۲۰ – ۳٬۷۸۷). کمیسیون همچنین یک تصمیم برای بازگردانی پس از حل‌وفصل مسئلهٔ قبرس و یک تصمیم برای بازگردانی جزئی را فهرست میکند. اگر هر پنج دستهٔ صفحه را بشماریم (۷ + ۸ + ۲ + ۱ + ۱)، ۱۹ تصمیم به دست می‌آید که بازگردانی یا معاوضه را در بر دارند، یعنی ۰٫۵٪ از ۳٬۷۸۷ پروندهٔ ختمشده (۱۹ / ۳٬۷۸۷ = ۰٫۵۰٪). صفحه روشن نمیکند پروندهٔ ختم‌شدهٔ دیگر چگونه پایان یافته‌اند. این ارقام ادعاهای ثبتشده و تصمیم‌گرفته‌شده را نشان میدهند، نه شمار قطعه‌ها در هر دسته را، و نشان نمی‌دهند چند سند مالکیت را متأثر کرده‌اند.
طرف جمهوری قبرس موضع دیگری دارد. در گزارشی از Cyprus Mail به تاریخ ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۵، مذاکره‌کنندهٔ ارشد جمهوری نقل شد که فروش سند دوم روی ملکی که به مالک قبرسی یونانی‌تبار تعلق دارد فعالیتی غیرقانونی است و اگر مالک حقیقی شکایت کند، خریداران ممکن است با پیامدهای حقوقی روبه‌رو شوند؛ همان گزارش بازداشت‌هایی را در جمهوری از کسانی که مظنون به ساخت‌وساز یا فروش چنین زمینی بودند شرح میدهد. این اظهار یک طرف است که روزنامه گزارش کرده، و در اینجا فقط برای نشان دادن زنده بودن موضوع نقل می‌شود. مقررهای از قانون جزای جمهوری که از ۲۰ اکتبر ۲۰۰۶ برقرار است، در راهنمای بریتانیا جرمی توصیف شده که شامل خرید، فروش، اجاره، تبلیغ یا رهن گذاشتن ملک بدون اجازهٔ مالک ثبتشده است و حداکثر مجازاتش ۷ سال است. برای تحلیل کامل‌تر خطر، مقالهٔ ما دربارهٔ خطرهای خرید ملک در قبرس شمالی را ببینید.
از سند قطعه تا سند آپارتمان: kat irtifakı و kat mülkiyeti
خریدار آپارتمان به‌ندرت سند کل قطعه را در دست دارد. قانون مالکیت آپارتمانی ۳۵/۲۰۱۰ (متن یکپارچه با اصلاحیه‌های ۴۰/۲۰۲۴ و ۴۹/۲۰۲۶، با تاریخ ۲ ژوئیهٔ ۲۰۲۶) مرحله‌هایی را که یک ساختمان از آن‌ها می‌گذرد تعریف میکند و تعیین میکند خریدار در هر مرحله چه چیزی میتواند در دست داشته باشد.
| مرحله | چه چیزی ثبت می‌شود | برای خریدار چه معنایی دارد | قانون ۳۵/۲۰۱۰ |
|---|---|---|---|
| ۱. کوچان قطعه | زمین به نام مالک، با شمارهٔ برگ نقشه، بلوک و قطعه | مالک زمین و هر رهن روی کل قطعه را نشان میدهد؛ هنوز هیچ واحد جداگانه‌ای وجود ندارد | مادهٔ ۱۵(۲) |
| ۲. حق ارتفاق آپارتمانی (kat irtifakı) | حق ارتفاق ثبتشده برای هر واحد آینده، همراه با سهم زمین آن، روی قطعه‌ای که ساختمان در آن نیمه‌کاره یا هنوز ساخته نشده است؛ به پروژهٔ تقسیم و طرح مدیریت نیاز دارد | واحد پیش از پایان ساختمان در دفتر ثبت وجود دارد؛ دارنده فقط تا حد همان حق ارتفاق میتواند رهن بگذارد | مواد ۱۲(۷)، ۱۶(۱)-(۲) |
| ۳. سند مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) | هر واحد صفحهٔ خود را در دفتر مالکیت آپارتمانی می‌گیرد و به ملک غیرمنقول جداگانه تبدیل می‌شود | مالک افزون بر سند، نسخهٔ گواهی‌شدهٔ بخش مربوط به واحد را از پروژهٔ تأییدشده می‌گیرد | مادهٔ ۱۵(۴)-(۵) |
| ۴. مهلت تبدیل | ساختمان تمام‌شده‌ای که kat irtifakı دارد باید ظرف یک سال از سند تأیید به kat mülkiyeti تبدیل شود | اگر چنین نشود، هر یک از هم‌مالکان میتواند از دادگاه بخواهد تبدیل را انجام دهد | مادهٔ ۱۶(۴) |
سه مقرره شایستهٔ توجه‌اند. مادهٔ ۱۲(۱)(B) می‌گوید فروش یا انتقال ملک در اداره ثبت املاک ناحیه فقط وقتی ممکن است که ملک سند جداگانهٔ خودش را داشته یا kat irtifakı برای آن برقرار شده باشد؛ قراردادی که به شکل دیگری بسته شود باطل است. این قاعده وقتی خریدار شهروند TRNC باشد اعمال نمی‌شود. مادهٔ ۱۲(۸) فروش یا کمک به فروش ملکی را بدون این وضعیت جرم می‌شناسد و جریمه‌اش تا ۵۰۰ برابر حداقل دستمزد ماهانهٔ ناخالص در تاریخ محکومیت است؛ با دستمزد TL ۷۰٬۸۹۳ که از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ برقرار است، ۵۰۰ × TL ۷۰٬۸۹۳ = TL ۳۵٬۴۴۶٬۵۰۰. مادهٔ ۱۴ آنچه برای ایجاد سند مالکیت آپارتمانی لازم است را فهرست میکند: یک پروژهٔ معماری که مقام‌های عمومی تأیید کرده باشند، یک طرح مدیریت، و فهرست واحدها که سهم زمین، نوع و شمارهٔ هر واحد را نشان میدهد.
برای خریداران خارجی همین الزام در قانون ۵۲/۲۰۰۸، مادهٔ ۸(۲) هم آمده است: پیش از درخواست مجوز خرید، باید برای واحد سند مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق برقرار شده باشد. فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ برای دو سال از تاریخ اجرا اجازه میدهد، در جایی که سند مالکیت آپارتمانی قابل ایجاد نبوده، درخواست بر پایهٔ پروانهٔ ساخت یا تأییدیهٔ طرح‌ریزی (Planning Approval) از اداره شهرسازی داده شود. تا زمانی که آن فرمان برقرار است، واحدی که بر این مبنا عرضه می‌شود هنوز سند خودش را ندارد، پس پرسش درست این است که واحد در کدام یک از سه مسیر (سند مالکیت آپارتمانی، حق ارتفاق یا جایگزین موقت) قرار دارد و سند چه زمانی انتظار می‌رود. فرمان همچنین یک گواهی بهره‌برداری ۱۰ ساله (kullanım belgesi) را برای قراردادهایی که از حق خرید قانونی فراتر می‌روند معرفی میکند، با این شرط که مالکیت نزد فروشنده بماند. گواهی بهره‌برداری سند مالکیت نیست. برای توالی خریدی که این گام‌ها را در بر می‌گیرد، راهنمای گام‌به‌گام ما دربارهٔ نحوهٔ خرید ملک در قبرس شمالی را ببینید.
استعلام سند مالکیت قبرس شمالی از اداره ثبت املاک (Tapu)
استعلام ابزار اصلی آزمودن سند مالکیت قبرس شمالی است. اطلاعیهٔ ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ اداره ثبت املاک آن را با عبارت «Araştırma belgesi düzenlenmesi: bilgi amaçlı mülkiyet sorgusu» فهرست میکند، یعنی پرس‌وجوی مالکیت صرفاً برای اطلاع. قانون ۴۵/۲۰۲۵ گواهی استعلام را سندی توصیف میکند که نشان میدهد شخصی با نام مشخص چه ملک‌هایی دارد، یا ملکی با مشخصات معین به چه کسی تعلق دارد. Tekce این فرایند را درخواستی رسمی می‌داند که معمولاً از راه وکیل ارائه می‌شود و گزارشی گواهی‌شده تولید میکند که مالک ثبتشده، مشخصات ملک، رهن‌ها، محدودیت‌ها و سایر بارهای حقوقی را فهرست میکند. آژانس می‌گوید هزینهٔ استعلام نسبت به ارزش ملک عموماً اندک است.
هزینه را جدول عوارض رسمی تعیین میکند. بند ۹ جدول عوارض اداره ثبت املاک در روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۹۷ (۷ اکتبر ۲۰۲۶) عوارض عریضه را برای هر روستا، شهر یا محله‌ای که ملک‌ها در آن قرار دارند TL ۱۴۹ تعیین کرده، به‌علاوهٔ TL ۷۱ برای هر مورد اطلاعاتی که باید مشخص شود و TL ۷۱ برای اطلاعات هر قطعهٔ اضافی. با خوانش ساده، استعلام برای یک قطعه با یک پرس‌وجو ۱۴۹ + ۷۱ = TL ۲۲۰ هزینه دارد، و قطعهٔ دوم در همان روستا TL ۷۱ اضافه میکند که ۱۴۹ + ۷۱ + ۷۱ = TL ۲۹۱ می‌شود. این جدول همان فهرستی است که هیئت وزیران آن را تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ معتبر کرده، پس این مبلغ‌ها تاریخ‌دارند و ممکن است تغییر کنند.
| خدمت اداره ثبت املاک | عوارض (TL) | توضیح |
|---|---|---|
| عریضهٔ گواهی استعلام (برای هر روستا، شهر یا محله) | ۱۴۹ | بند ۹(۱)(A) |
| هر مورد اطلاعاتی که مشخص می‌شود | ۷۱ | بند ۹(۱)(B) |
| اطلاعات هر قطعهٔ اضافی | ۷۱ | بند ۹(۲) |
| نسخهٔ گواهی‌شدهٔ کوچان، گواهی رهن یا سند توقیف | ۱۴۹ | بند ۱۳(۵) |
| انجام انتقال یا رهن در دفتری غیر از ناحیهٔ ثبت‌کننده | ۱۴۹ برای هر معامله | بند ۵؛ قاعدهٔ ناحیه را در بالا ببینید |
| ثبت سندی که برای جلوگیری از انتقال یا رهن تسلیم شده، یا قرارداد فروش طبق قانون فروش زمین (اجرای عین تعهد) (Cap. 232) | ۲۷۱ | بند ۷ |
| ثبت رهن | ۱٪ بدهی، به عهدهٔ وام‌گیرنده | بند ۴ |
آنچه گزارش نشان نمیدهد
استعلام دفتر ثبت را نشان میدهد، نه ساختمان را. به خریدار نمی‌گوید سازه‌ای که روی قطعه است با پروانه می‌خواند یا نه، تأیید نهایی صادر شده یا نه، سازنده مالیات یا هزینهٔ اتصال به شبکهٔ خدمات عمومی بدهکار است یا نه، و وکالت‌نامهٔ فروشنده فروش را در بر می‌گیرد یا نه. پاسخ این پرسش‌ها در مدارک جداگانه‌ای است که در بخش‌های مربوط به پروانه‌ها و فهرست بررسی در ادامه آمده‌اند. استعلام همچنین وضعیت را در تاریخ تهیه‌اش منعکس میکند، پس استعلام دوم اندکی پیش از پرداخت نشان میدهد پس از استعلام نخست چیزی ثبت شده یا نه. به همین دلیل استعلام را باید نقطهٔ آغاز بررسی دانست و نه پایان آن، و هر نتیجه‌ای که از آن به دست می‌آید باید با مدارک جداگانهٔ ساختمان و قرارداد کنار هم گذاشته شود. عوارض ثبت خود خریدار در اداره ثبت املاک بند جداگانه‌ای است و در راهنمای ما دربارهٔ مالیات‌ها و عوارض ملک در قبرس شمالی آمده است.
بررسی قطعه، مالک و بارهای حقوقی
بررسی با هویت آغاز می‌شود. نام فروشنده در گزارش استعلام باید با شخص یا شرکتی که قرارداد را امضا میکند یکی باشد، و هر جا نماینده‌ای از طرف مالک امضا میکند، وکالت‌نامه باید بررسی شود. برای فروشندهٔ شرکتی، استعلام شرکت را به عنوان مالک ثبتشده نشان میدهد؛ مدیران و سهامداران شرکت به عهدهٔ وکیل است. جایی که مالک ثبتشده سازنده است، نخستین پرسش این است که آیا واحد با kat irtifakı یا kat mülkiyeti جدا شده است، زیرا سابقهٔ قطعه به‌تنهایی واحد را نشان نمیدهد.
سپس نوبت ثبت‌هایی است که مالک را محدود می‌کنند. رهن (ipotek) بار وام‌دهنده را ثبت میکند؛ رهن بانکی سازنده روی قطعه میتواند تا زمان ابطال باقی بماند، و راهنمای دولت بریتانیا رهن‌هایی را که سازندگان روی زمین گذاشته‌اند در شمار مشکلات تکراری در قبرس می‌آورد. Tekce این موارد را به عنوان نشانه‌های خطر فهرست میکند: بدهی‌های سازنده که به زمین گره خورده‌اند، مالیات‌های پرداخت‌نشده، اختلاف‌های مالکیت، تخلف‌های طرح‌ریزی، ادعاهای رهنی که پیش از انتقال پاک نشده‌اند، و یادداشت‌ها یا محدودیت‌هایی که تا پایان یک فرایند تأیید انتقال را مسدود می‌کنند. توقیف قضایی (haciz) یا ممنوعیت هم طبق قانون ۴۵/۲۰۲۵ در اداره ثبت املاک ثبت می‌شود، و جدول عوارض ثبت سندهایی را که برای جلوگیری از انتقال یا رهن تسلیم میشوند قیمت‌گذاری میکند. درخواست عملی، فهرست کتبی همهٔ ثبت‌های روی قطعه و روی واحد است، و مدرک کتبی ابطال برای هر باری که قرار است پیش از انتقال پاک شود.
ثبت‌ها و محدودیت‌هایی که دربارهٔ خریداران خارجی اعمال میشوند
بعضی محدودیت‌ها از سوی خریدار می‌آیند. طبق قانون ۵۲/۲۰۰۸، هیچ زمین کشاورزی یا جنگلی را نمی‌توان به خارجیها فروخت و خارجیها نمی‌توانند در منطقه‌های ممنوعهٔ نظامی درجهٔ یک یا منطقه‌های امنیت نظامی ملک بخرند. خارجیها نمی‌توانند بیش از ۷٪ مساحت هر ناحیه و ۳٪ مساحت کشور را در اختیار داشته باشند. خارجی نمی‌تواند سند سهمی (hisse koçanı) روی زمین بخرد، و برای آپارتمان یا خانهٔ مستقل، سند سهمی را حداکثر سه شخص حقیقی خارجی با هم می‌توانند بخرند. طبق فرمان، یک پروژهٔ مسکونی در منطقهٔ دارای طرح نباید بیش از ۸۰٪ به خارجیها فروخته شود. فروشنده‌ای که فراتر از این حدها بفروشد طبق مادهٔ ۱۶ مرتکب جرم می‌شود، با جریمه‌ای تا ۵۰۰ برابر حداقل دستمزد ماهانهٔ ناخالص. این قواعد در راهنمای ما دربارهٔ امکان خرید ملک در قبرس شمالی برای خارجیها توضیح داده شده‌اند.
ثبت قرارداد
طبق فرمان، خریدار خارجی باید قرارداد فروش تمبرخورده را ظرف یک ماه، پس از آنکه خریدار و فروشنده مالیات‌ها و عوارض فروش را پرداخته‌اند، در اداره ثبت املاک (Tapu Amirliği) ناحیه، حضوری، از راه وکیل یا با وکالت، ثبت کند و در همان مدت برای مجوز خرید به وزارت کشور درخواست دهد؛ در غیر این صورت قرارداد خودبه‌خود باطل می‌شود. فرمان یک سال از زمان انتشار مجوز در روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) را برای امضای انتقال و ۷۵ روز کاری را برای پرداخت عوارض انتقال تعیین میکند، در حالی که متن یکپارچهٔ قانون ۵۲/۲۰۰۸ در mevzuat.gov.ct.tr شش ماه و ۶۰ روز کاری را نشان میدهد. این مسئله برای سند اهمیت دارد، زیرا خریداری که فقط قرارداد ثبتشده در دست دارد هنوز کوچانی به نام خودش دریافت نکرده است.
پروانهٔ ساخت و تأیید نهایی (Nihai Tasvip)
دفتر ثبت پاک با ساختمان تمام‌شده یکی نیست. مؤسسه آمار TRNC در آمار ساخت‌وساز و قطعه‌های ۲۰۲۵ (منتشرشده در اکتبر ۲۰۲۶) توضیح میدهد که ارقامش از فرم‌هایی گردآوری می‌شود که شهرداری‌ها و دفترهای ناحیهای فقط برای ساخت‌وسازی پر می‌کنند که گواهی تأیید نهایی (nihai tasvip şahadetname) گرفته است. گواهی‌هایی که شهرداری‌های Lefkoşa، Gazimağusa، Girne، Güzelyurt، İskele و Lefke صادر می‌کنند ساختمانهای داخل محدودهٔ شهرداری را پوشش میدهند و گواهیهای دفترهای ناحیهای (Kaymakamlık) روستاها را. به بیان دیگر، nihai tasvip نقطه‌ای است که TRNC یک ساختمان را تمام‌شده و تأییدشده میشمارد، و خریدار میتواند بپرسد این گواهی برای همان بلوک را کدام مرجع صادر کرده است.
این بولتن همچنین شمار واحدهای مسکونی را که در ۲۰۲۵ تأیید نهایی گرفتند به تفکیک ناحیه میدهد، و مقیاس محلی مسکن تمام‌شده و تأییدشده را به عدد درمی‌آورد. اینها شمار تأییدها هستند، نه فروش‌ها، و نمی‌گویند چه کسی واحدها را خریده است.
| ناحیه | واحدهای مسکونی شهری | واحدهای مسکونی روستایی | جمع |
|---|---|---|---|
| Lefkoşa | ۸۸۷ | ۲۴۵ | ۱٬۱۳۲ |
| Gazimağusa (فاماگوستا) | ۵۳۸ | ۹۵۴ | ۱٬۴۹۲ |
| Girne (کرینیا) | ۳۴۴ | ۱٬۴۶۰ | ۱٬۸۰۴ |
| İskele | ۲۰۴ | ۳۵۱ | ۵۵۵ |
| Güzelyurt | ۷۴ | ۱ | ۷۵ |
| Lefke | ۹۴ | فهرست نشده | ۹۴ |
| همهٔ ناحیه‌ها | ۲٬۱۴۱ | ۳٬۰۱۱ | ۵٬۱۵۲ |
جمع‌ها در اینجا از ارقام ناحیه‌ها محاسبه شده‌اند: شهری ۸۸۷ + ۵۳۸ + ۳۴۴ + ۲۰۴ + ۹۴ + ۷۴ = ۲٬۱۴۱؛ روستایی ۲۴۵ + ۹۵۴ + ۱٬۴۶۰ + ۳۵۱ + ۱ = ۳٬۰۱۱؛ و روی هم ۵٬۱۵۲. Girne، Gazimağusa و İskele روی هم ۱٬۸۰۴ + ۱٬۴۹۲ + ۵۵۵ = ۳٬۸۵۱ از ۵٬۱۵۲ واحد را دارند، یعنی ۷۴٫۷٪. مؤسسه همچنین گزارش میدهد که ساختمانهای شهریِ دارای تأیید نهایی نسبت به ۲۰۲۴ از نظر شمار ۰٫۷٪ و از نظر مساحت ۱۷٫۹٪ کاهش یافتند، در حالی که ساختمانهای روستایی از نظر شمار ۳۵٫۵٪ و از نظر مساحت ۳۹٪ افزایش یافتند.
چه چیزهایی را از سازنده یا فروشنده بپرسیم
پرسش‌ها از خود مدارک نتیجه میشوند. برای واحدی که هنوز در حال ساخت است، خریدار میتواند پروانهٔ ساخت (شماره و تاریخ)، پروژهٔ تأییدشده، مرجع kat irtifakı یا سند مالکیت آپارتمانی، طرح مدیریت و مدرک سازنده را بخواهد که پروانه با نوع واحد، مساحت و بلوک مندرج در قرارداد می‌خواند. برای ساختمان تمام‌شده، فهرست درخواستها گواهی تأیید نهایی، هویت مرجعی که آن را صادر کرده و تأیید اینکه سند خود واحد صادر شده یا با تاریخ مشخص صادر خواهد شد را هم اضافه میکند. راهنمای دولت بریتانیا مشکلاتی را فهرست میکند که در سراسر قبرس دیده شده‌اند و اینجا هم صدق می‌کنند: وکیلی که برای فروشنده و سازنده هر دو کار میکند، ساخت بدون پروانهٔ درست، نبودن طرح پرداخت در قراردادها، دشواری گرفتن گواهیهای تکمیل نهایی و سند مالکیت، و رهن سازنده روی زمین. جایی که واحدی پیش از آنکه ساختمان پروانه داشته باشد فروخته می‌شود، برنامهٔ پرداخت را باید با تحویل آن مدارک سنجید، نکته‌ای که در مقالهٔ ما دربارهٔ خرید پیش‌فروش (off-plan) در قبرس شمالی بسط یافته است.
بررسی گام‌به‌گام سند مالکیت قبرس شمالی
فهرست زیر متن‌های حقوقی را به یک ترتیب کار تبدیل میکند. این یک فهرست بررسی اطلاعاتی است که از اطلاعیهٔ اداره ثبت املاک، قوانین ۳۵/۲۰۱۰، ۴۵/۲۰۲۵ و ۵۲/۲۰۰۸، فرمان ۲۰۲۶، فهرست وزارت کشور و راهنمای دولت بریتانیا برگرفته شده است. مشاورهٔ حقوقی نیست، و وکیلی که در ناحیهای ثبت شده باشد که ملک در آن قرار دارد، آن را با پرونده تطبیق خواهد داد.
- شناسه‌ها را کتبی بگیرید: ناحیه، روستا، شمارهٔ برگ نقشه، بلوک و قطعه، شمارهٔ واحد و سهم زمین واحد.
- بپرسید کدام دفتر ناحیهای دفتر ثبت را نگه می‌دارد، چون انتقال‌ها، رهن‌ها و استعلام‌ها اکنون فقط همان‌جا انجام میشوند.
- وکیلی را بگمارید که از فروشنده، آژانس و سازنده مستقل باشد؛ راهنمای بریتانیا دربارهٔ وکیلی که برای فروشنده و سازنده هر دو کار میکند هشدار میدهد.
- برای قطعه و واحد گواهی استعلام سفارش دهید و مالک ثبتشده را با طرفی که قرارداد را امضا خواهد کرد مقایسه کنید.
- دستهٔ سند را از نسخهٔ سند بخوانید و بپرسید پیش از ۱۹۷۴ مالک زمین که بوده و چگونه به مالک کنونی رسیده است.
- همهٔ رهن‌ها، توقیف‌ها، ممنوعیت‌ها و یادداشت‌ها را فهرست کنید، و برای هر کدام که باید پیش از انتقال پاک شود مدرک کتبی ابطال بگیرید.
- تأیید کنید که همان واحد سند خودش را دارد، یا kat irtifakı یا سند مالکیت آپارتمانی دارد، یا در مسیر موقت پروانهٔ ساخت است که فرمان دو سال اجازه داده است.
- پروانهٔ ساخت و پروژهٔ تأییدشده را با نوع و مساحت واحد در قرارداد بسنجید، و اگر ساختمان تمام شده است گواهی تأیید نهایی را بخواهید.
- محدودیت‌های سمت خریدار را بررسی کنید: نوع و تعداد ملک، محدودیت‌های زمین و منطقه، سقف‌های ۷٪ و ۳٪ و سقف ۸۰٪ فروش به خارجیها در پروژه‌های مسکونی.
- طرح پرداخت و تعهدهای مربوط به سند را در قرارداد بنویسید، قرارداد را تمبر بزنید و ظرف یک ماه در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت کنید و همزمان برای مجوز خرید درخواست دهید.
- مهلت‌ها را یادداشت کنید: انتقال ظرف یک سال از انتشار مجوز و عوارض ظرف ۷۵ روز کاری طبق فرمان، شش ماه و ۶۰ روز کاری طبق متن یکپارچه.
- استعلام را اندکی پیش از پرداخت نهایی تکرار کنید، سپس بررسی کنید که کوچان به نام خریدار صادر شده و مالیات‌ها و اتصال‌های خدمات عمومی تسویه شده‌اند.
مدارکی که باید گرد آورد
جدول مدارکی را فهرست میکند که در فهرست بررسی آمده‌اند، اینکه هر کدام را کدام دفتر صادر میکند، چه چیزی را نشان میدهد، و اینکه نبودنش خریدار را به پرسیدن چه چیزی وادار کند. فهرست خود وزارت کشور برای درخواست مجوز خرید یک عریضه، یک فرم اطلاعات، نسخهٔ گذرنامه یا کارت شناسایی، نسخهٔ سند مالکیت، نقشهٔ موقعیت با مساحت علامت‌گذاری‌شده، سوءپیشینهٔ اصلی درخواست‌کننده و نسخهٔ قرارداد را میخواهد، بنابراین چند مورد از این برگه‌ها به هر حال لازم‌اند.
| مدرک | مرجع صادرکننده | چه چیزی را نشان میدهد | نبودن آن باید به این پرسش بینجامد |
|---|---|---|---|
| گواهی استعلام (araştırma belgesi) | دفتر اداره ثبت املاک ناحیه | مالک ثبتشده، رهن‌ها، محدودیت‌ها، بارهای حقوقی | چرا نام فروشنده با مالک ثبتشده فرق دارد؟ |
| نسخهٔ کوچان | دفتر اداره ثبت املاک ناحیه | شناسه‌های قطعه و واحد، مالک، دسته | این سند در کدام دسته است و بر چه تاریخچه‌ای؟ |
| سابقهٔ kat irtifakı یا kat mülkiyeti | دفتر اداره ثبت املاک ناحیه | اینکه واحد به عنوان واحد ثبت‌شدهٔ جداگانه با سهم زمین وجود دارد | واحد چه زمانی سند خودش را خواهد داشت؟ |
| پروانهٔ ساخت و پروژهٔ تأییدشده | شهرداری یا دفتر ناحیهای | اینکه ساختمان و واحد مجاز بوده‌اند | آیا پروانه همان پروژه، بلوک و نوع واحد را نام می‌برد؟ |
| گواهی تأیید نهایی (nihai tasvip) | شهرداری یا دفتر ناحیهای | اینکه ساختمان تمام‌شده تأیید شده است | آیا صادر شده و چه کسی صادر کرده است؟ |
| ابطال رهن | وام‌دهنده، ثبتشده در اداره ثبت املاک | اینکه باری روی زمین برداشته شده است | آیا بار پیش از انتقال پاک خواهد شد؟ |
| قرارداد فروش تمبرخورده و ثبتشده | اداره مالیات؛ اداره ثبت املاک | اینکه قرارداد در مهلت یک‌ماهه در پرونده است | آیا دورهٔ یک‌ماهه آغاز شده است؟ |
| مجوز خرید | هیئت وزیران از راه وزارت کشور | اینکه خریدار خارجی میتواند ملک را به دست آورد | کدام مهلت از زمان انتشار آغاز می‌شود؟ |
نشانه‌های خطر در پروندهٔ سند مالکیت قبرس شمالی
نشانه‌های خطر الگوهایی هستند که باید به توقف و دریافت پاسخ کتبی بینجامند، نه اثبات نقص؛ یعنی هر کدام یک پرسش باز است که تا پاسخ کتبی نگرفته‌اید نباید پرداخت یا امضایی بر آن سوار شود. موارد زیر در منابع رسمی و آژانسی که برای این راهنما به کار رفته‌اند بارها دیده میشوند.
- نام فروشنده با مالک ثبتشده نمی‌خواند و توضیح به ترتیبی ثبت‌نشده بستگی دارد.
- واحد سند جداگانه و kat irtifakı ندارد، هرچند قرارداد آن را آپارتمان می‌نامد. طبق مادهٔ ۱۲(۱)(B) قانون ۳۵/۲۰۱۰، چنین قراردادی برای خریدار غیرشهروند باطل است.
- رهن سازنده روی کل قطعه ثبت شده و هیچ برنامهٔ کتبی برای ابطال آن وجود ندارد.
- سند یا فروشنده دسته را اعلام نمیکند، یا پاسخ فقط این است که سند پاک است.
- زمین، زمین معاوضهای، هبهای یا تخصیصی است و هیچ‌کس نمی‌تواند بگوید پیش از ۱۹۷۴ مالکش که بوده یا ادعایی ثبت شده است یا نه.
- پروانه، قرارداد و پروژه نام‌ها، مساحت‌ها یا شمارهٔ قطعه‌های متفاوتی به کار میبرند.
- ساختمان تمام شده اما گواهی تأیید نهایی وجود ندارد، یا تاریخ صدور نامعلوم است.
- قرارداد گواهی بهره‌برداری یا حق استفاده پیشنهاد میکند و توضیح دربارهٔ زمان ثبت سند مبهم است.
- طرح پرداخت در بروشور شرح داده شده اما در قرارداد نوشته نشده است.
- همان وکیل هم برای فروشنده یا سازنده کار میکند و هم برای خریدار.
- فروشنده پیشنهاد میکند خرید بیرون از دفتر ثبت ناحیه یا رویهٔ پروانه تکمیل شود.
هیچ‌یک از این موارد ویژهٔ شمال نیست. آنچه ویژهٔ شمال است ترکیب مجوز خرید خارجی، تاریخچهٔ پیش از ۱۹۷۴ و اداره ثبت املاک ناحیه‌محور است. مقالهٔ ما که دو نیمهٔ جزیره را مقایسه میکند، ملک در قبرس شمالی در برابر قبرس جنوبی، نظام‌های سند را در کنار هم میگذارد.
صفحه‌های آگهی ما دربارهٔ سند مالکیت چه می‌گویند
ما عبارت‌های مربوط به سند را در هشت صفحهٔ آگهی پروژه‌های فاماگوستا، ایسکله، تاتلیسو، اسنتپه و بوغاز خواندیم، همراه با جدول مشخصات کلیدی، سرصفحه و عبارت‌های وضعیت هر صفحه، همان‌گونه که در اکتبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد. طبق صفحه‌های آگهی ما، هر هشت صفحه دستهٔ سند مالکیت را «Not stated» (ذکر نشده) نشان میدهند، و فیلدهای واحد و قیمت شکاف‌های صفحه‌های خود سازندگان را نشان میدهند. جدول زیر آنچه هر صفحه می‌گوید را ثبت میکند تا پرسش‌های فهرست بررسی با پروژه تطبیق داده شوند.
| آگهی (صفحهٔ ما) | سازنده | عبارت وضعیت | قیمت نمایش‌داده‌شده | دستهٔ سند مالکیت |
|---|---|---|---|---|
| Sky Sakarya، فاماگوستا | Döveç Group | تحویل‌شده، مه ۲۰۲۳ | قیمت درخواستی فروش مجدد از GBP ۶۳٬۵۰۰؛ قیمت سازنده نمایش داده نشده | ذکر نشده |
| Panorama، ایسکله | Döveç Group | تحویل‌شده، ژوئن ۲۰۲۳ | قیمت درخواستی فروش مجدد از GBP ۱۱۰٬۰۰۰؛ قیمت سازنده نمایش داده نشده | ذکر نشده |
| Four Seasons Life I، ایسکله | Döveç Group | تحویل‌شده، آوریل ۲۰۱۹ | قیمت درخواستی فروش مجدد از GBP ۱۰۰٬۰۰۰؛ قیمت سازنده نمایش داده نشده | ذکر نشده |
| Caesar Breeze، تاتلیسو | Afik Construction | ۲۶۹ واحد برنامه‌ریزی‌شده | در صورت درخواست | ذکر نشده |
| Bellagio، ایسکله | Noyanlar Group | برچسب پیش‌فروش؛ دستهٔ آمادهٔ سکونت | در صورت درخواست | ذکر نشده |
| Aloha Homes، اسنتپه | Cyprus Constructions | On Going Project (پروژهٔ در حال انجام)؛ برچسب‌های Ready to Move In و Pre Sale؛ تحویل دسامبر ۲۰۲۶ | در صورت درخواست؛ صفحهٔ پروژه‌های سازنده از GBP ۱۵۴٬۹۵۰ | ذکر نشده |
| Moonlight Villas، اسنتپه | Cyprus Constructions | Ready to Move In در صفحهٔ جزئیات؛ Resale Only در صفحهٔ پروژه‌ها | در صورت درخواست | ذکر نشده |
| Caesar Beach، بوغاز | Afik Construction | تکمیلشده؛ ۲۲۰ واحد، همه فروخته‌شده طبق کارت سازنده | در صورت درخواست | ذکر نشده |
خواندن شکاف‌ها
سه الگو برجسته‌اند. نخست، سه پروژهٔ Döveç در فاماگوستا و ایسکله ساختمانهای تکمیل‌شده‌اند، پس پرسش ساخت‌وساز پاسخ گرفته است، اما صفحه‌ها فقط قیمت‌های درخواستی فروش مجدد را نشان میدهند که از پرتال‌ها گرفته شده‌اند، و سازنده هیچ قیمتی نشان نمیدهد. برای آپارتمان تمام‌شده، بررسی‌های باقی‌مانده همان‌هایی‌اند که در این مقاله آمده‌اند: گزارش استعلام برای واحد، تأیید kat mülkiyeti آن، گواهی تأیید نهایی و هر رهنی. Sky Sakarya مثلاً با تاریخ تحویل مه ۲۰۲۳ فهرست شده و پرسش برای خریدار فروش مجدد این است که سند جداگانهٔ واحد وجود دارد یا نه و نزد چه کسی است. قیمت‌های درخواستی فروش مجدد قیمت سازنده نیستند و تاریخ آگهی پرتال را در صفحه با خود دارند.
دوم، سه صفحه برچسب‌های وضعیتی دارند که به جهت‌های متفاوت اشاره می‌کنند. Bellagio پیش‌فروش برچسب خورده در حالی که در دستهٔ آمادهٔ سکونت قرار دارد، Aloha Homes هم برچسب Ready to Move In دارد و هم برچسب Pre Sale همراه با تاریخ تحویل دسامبر ۲۰۲۶، و Moonlight Villas در صفحهٔ جزئیات Ready to Move In و در صفحهٔ پروژه‌های سازنده Resale Only نشان داده شده است. برچسب نمی‌تواند جای مدرک را بگیرد، و درخواست عملی همان پروانهٔ ساخت، گواهی تأیید نهایی و مرجع kat mülkiyeti واحد است، چنان‌که در بالا فهرست شد. سوم، Caesar Breeze با ۲۶۹ واحد برنامه‌ریزی‌شده فهرست شده است، پس هر مدرک سند در مرحلهٔ زمین و پروانه خواهد بود، و Caesar Beach تکمیلشده نشان داده می‌شود و ۲۲۰ واحد آن فروخته‌شده توصیف شده، پس خریدار با یک مالک موجود سروکار خواهد داشت. به صفحه‌های اسنتپه می‌توان از صفحهٔ شهر اسنتپه رسید، و فهرست گسترده‌تر پروژه‌ها در صفحهٔ کشور قبرس شمالی است. برای توزیع قیمت آگهی‌ها به تفکیک شهر مقالهٔ ما دربارهٔ قیمت ملک در قبرس شمالی را ببینید، و برای منطقه‌ها بهترین مناطق برای خرید ملک در قبرس شمالی را.
سند، مجوز خرید، عوارض و پیوندهای اقامت
چند قاعده مستقیم به سند وصل‌اند. مجوز خرید مجوزی از هیئت وزیران است که از راه وزارت کشور درخواست می‌شود. تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶، حدهای عددی از فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ (روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶) می‌آیند که تکرار انتشار فرمانقانون ۶۳/۲۰۲۶ است، و فقط تا زمانی که فرمان برقرار است اعمال میشوند. فرمان تا سه آپارتمان، یا زمینی تا ۱٬۳۳۸ متر مربع همراه با یک خانه، یا خانهٔ مستقل روی زمینی تا ۳٬۳۰۰ متر مربع، یا دو ویلای دوطبقه در یک پروژهٔ مسکونی انبوه را مجاز می‌داند. متن یکپارچهٔ قانون ۵۲/۲۰۰۸ در mevzuat.gov.ct.tr هنوز متنی سخت‌گیرانه‌تر را با یک ملک نشان میدهد. بنابراین خریدار باید از وکیل بپرسد در روزی که دربارهٔ مجوز تصمیم گرفته می‌شود کدام سند حاکم است، و اگر فرمان در حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ بدون تصویب منقضی شود چه می‌شود.
عوارض اداره ثبت املاک برای خریدار خارجی که سند را ثبت میکند، طبق جدول ۷ اکتبر ۲۰۲۶، در مجموع ۴٪ برای نخستین ملک است (۳٪ انتقال، ۰٫۵٪ کمیسیون اموال غیرمنقول و ۰٫۵٪ واحد تأمین مسکن)، ۵٫۵٪ برای دومین و ۶٪ برای سومین، معتبر تا و از جمله ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷. برای نخستین ملکی به قیمت GBP ۱۵۰٬۰۰۰، ۴٪ برابر است با ۱۵۰٬۰۰۰ × ۰٫۰۴ = GBP ۶٬۰۰۰، که از GBP ۴٬۵۰۰ عوارض انتقال و GBP ۷۵۰ برای هر یک از دو جزء دیگر تشکیل می‌شود. اینها عوارضی‌اند که پس از پرداخت اجازه میدهند خدمات عمومی وصل شوند، زیرا فرمان مقام‌های محلی و اداره برق را از دادن اتصال دائمی تا پرداخت مالیات‌ها و عوارض بازمی‌دارد.
سند و اجازه‌های اقامت
آیین‌نامهٔ اقامت و ویزا (متن ۵ اکتبر ۲۰۲۶) طول اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت مبتنی بر ملک را به ارزش ملک و آنچه درخواست‌کننده در دست دارد پیوند میدهد. وقتی سند به نام درخواست‌کننده است، ارزش کل ملک GBP ۳۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر برای اجازهٔ ۱۰ ساله بدون آزمون درآمد آمده است، و ارزشی کمتر برای اجازهٔ ۵ ساله بدون آزمون درآمد. وقتی فقط قرارداد فروش تمبرخورده و تأییدشده در دست است، باید دست‌کم یک‌سوم قیمت پرداخت شده و درخواست مجوز خرید ارائه شده باشد، و ارزش GBP ۳۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر برای اجازهٔ ۵ ساله بدون آزمون درآمد آمده است. اینها شرط‌های آیین‌نامه‌اند، نه پیش‌بینی هیچ نتیجه‌ای، و خرید شهروندی، حقوق اتحادیه اروپا یا اجازهٔ اقامتی که جمهوری قبرس به رسمیت بشناسد را به همراه ندارد. کمیسیون اروپا ثبت میکند که قانون اتحادیه اروپا در منطقه‌هایی که دولت جمهوری کنترل مؤثر ندارد معلق است، و دولت بریتانیا می‌گوید جمهوری اجازه‌های اقامت صادرشده در شمال را به رسمیت نمی‌شناسد. صفحهٔ برنامهٔ اقامت قبرس شمالی ما مسیرهای اجازه را با جزئیات بیشتر پوشش میدهد، و راهنمای ویلاها قواعد شمال و جنوب را مقایسه میکند.
سوالات متداول
سند مالکیت قبرس شمالی چه نام دارد و چه کسی آن را صادر میکند؟
سند مالکیت قبرس شمالی کوچان (koçan) نام دارد و اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری (Tapu ve Kadastro Dairesi) از راه شش شعبهٔ ناحیهای خود آن را صادر میکند: Lefkoşa، Gazimağusa، Girne، İskele، Güzelyurt و Lefke. قانون ۴۵/۲۰۲۵ تصریح میکند که اداره انتقال‌های فروش، هبه یا معاوضه را میپذیرد و برای کسی که ملک را تحویل می‌گیرد کوچان صادر میکند.
انواع اصلی سند مالکیت قبرس شمالی کداماند؟
آژانسها و سازندگان از سند ترکی، سند معاوضهای یا همارز، و سندهای تخصیصی و TMD نام میبرند. اینها در تاریخچهٔ زمین پیش از صدور سند فرق دارند، نه در شکل سند. جدول عوارض اداره ثبت املاک نیز زمینهایی را که با گواهیهای تصرف قطعی نگهداری میشوند و سهمهایی را که با اسناد ارزش نگهداری میشوند از هم جدا میکند. دستهٔ هر قطعهٔ مشخص را سند و گزارش استعلام نشان میدهند.
پیش از پرداخت، سند مالکیت قبرس شمالی را چگونه بررسی کنم؟
وکیل در اداره ثبت املاک ناحیه برای گواهی استعلام (araştırma belgesi) درخواست میدهد، که پرس‌وجوی مالکیت صرفاً برای اطلاع است. گزارش مالک ثبتشده را نشان میدهد و، طبق راهنمای Tekce، رهن‌ها، محدودیت‌ها و دیگر بارهای حقوقی را. سپس خریدار مالک را با فروشنده مقایسه میکند، سند جداگانهٔ واحد یا kat irtifakı را بررسی میکند، و پروانهٔ ساخت و، برای ساختمان تمام‌شده، گواهی تأیید نهایی را میخواهد.
استعلام از اداره ثبت املاک چقدر هزینه دارد؟
طبق جدول روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۹۷ مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶، عریضه برای هر روستا، شهر یا محله TL ۱۴۹ است، به‌علاوهٔ TL ۷۱ برای هر مورد اطلاعاتی و TL ۷۱ برای هر قطعهٔ اضافی. برای یک قطعه و یک پرس‌وجو، با خوانش ساده، ۱۴۹ + ۷۱ = TL ۲۲۰ می‌شود. این جدول تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ معتبر است.
آیا می‌توان آپارتمانی در قبرس شمالی را بدون سند جداگانه فروخت؟
طبق مادهٔ ۱۲(۱)(B) قانون مالکیت آپارتمانی ۳۵/۲۰۱۰، فروش یا انتقال در اداره ثبت املاک به سند جداگانه یا kat irtifakı ثبتشده نیاز دارد، و قراردادهایی که بدون آن بسته شوند باطل‌اند؛ این قاعده وقتی خریدار شهروند TRNC باشد اعمال نمی‌شود. درخواست مجوز خریدار خارجی هم به سند مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق نیاز دارد، مگر جایگزین دوساله در فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ که پروانهٔ ساخت یا تأییدیهٔ طرح‌ریزی را میپذیرد.
nihai tasvip چیست و چرا برای سند مالکیت قبرس شمالی اهمیت دارد؟
Nihai tasvip گواهی تأیید نهایی است که شهرداری برای ساختمانهای داخل محدودهٔ خود، یا دفتر ناحیهای برای روستاها، صادر میکند. مؤسسه آمار ساختمانی را فقط وقتی در آمار خود تکمیلشده میشمارد که چنین گواهیای داشته باشد. خریدار میتواند گواهی همان بلوک را بخواهد، چون پروانه، ساختمان و سند خود واحد را به هم پیوند میدهد.
آیا دستهٔ سند بر خطر ادعای پیش از ۱۹۷۴ اثر میگذارد؟
دسته تاریخچهٔ زمین را توصیف میکند، و ادعای پیش از ۱۹۷۴ بر همان تاریخچه تکیه دارد. کمیسیون اموال غیرمنقول درخواستها را تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ میپذیرد و تا ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ ۸٬۸۲۰ درخواست ثبتشده و ۳٬۷۸۷ درخواست ختمشده را گزارش کرد. راهنمای دولت بریتانیا زمین معاوضهای و هبهای را برای سنجش خطر توافق سیاسی برجسته میکند. هیچ دستهای نیاز به جستوجوی وکیل و اظهار کتبی او را برطرف نمیکند.
کدام قاعدههای سند مالکیت قبرس شمالی ممکن است بهزودی تغییر کنند؟
دو قاعدهٔ تاریخدار. فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ که حدهای خرید خارجیها را تعیین میکند از ۷ اوت ۲۰۲۶ برای ۹۰ روز معتبر است و در حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان مییابد، مگر آنکه پارلمان آن را تصویب کند. جدول عوارض اداره ثبت املاک مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ فقط تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ معتبر است. هر دو را باید در روز هر تصمیم دوباره بررسی کرد.
آیا داشتن سند مالکیت قبرس شمالی به شهروندی یا حقوق اتحادیه اروپا میانجامد؟
هیچ مقررهای در قانون خرید، شهروندی را به خرید پیوند نمیدهد. شهروندی TRNC از راه تابعیتگیری طبق قانون شهروندی ۲۵/۱۹۹۳، مادهٔ ۸ پنج سال اقامت بیوقفه میخواهد، یا تصمیم استثنایی هیئت وزیران طبق مادهٔ ۹. کمیسیون اروپا ثبت میکند که قانون اتحادیه اروپا در شمال معلق است، و شهروندی اتحادیه اروپا از شهروندی جمهوری قبرس پیروی میکند.
قرارداد پس از امضا کجا می‌رود؟
طبق فرمان ۲۰۲۶، قرارداد تمبرخورده ظرف یک ماه در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت می‌شود و درخواست مجوز خرید در همان مدت داده می‌شود. مجوز در روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) منتشر می‌شود و پس از آن انتقال باید ظرف یک سال امضا شود و عوارض ظرف ۷۵ روز کاری پرداخت شود. متن یکپارچهٔ قانون ۵۲/۲۰۰۸ شش ماه و ۶۰ روز کاری را نشان میدهد.
آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع: قانون مالکیت آپارتمانی ۳۵/۲۰۱۰ (Merkezi Mevzuat Dairesi)؛ قانون ۴۵/۲۰۲۵ اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری؛ اطلاعیهٔ اداره ثبت املاک، ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۵؛ روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۹۷، ۷ اکتبر ۲۰۲۶ (عوارض اداره ثبت املاک)؛ روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶ (فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶)؛ قانون ۵۲/۲۰۰۸ (متن یکپارچه)؛ فهرست مدارک وزارت کشور برای مجوز خرید؛ قانون اساسی TRNC؛ کمیسیون اموال غیرمنقول؛ قانون ۶۷/۲۰۰۵؛ مؤسسه آمار TRNC، آمار ساخت‌وساز و قطعه‌های ۲۰۲۵؛ دیوان اروپایی حقوق بشر، Demopoulos and Others v. Turkey؛ دیوان دادگستری اتحادیه اروپا، بیانیهٔ مطبوعاتی Apostolides v Orams؛ دولت بریتانیا، Cyprus: buying property؛ Cyprus Mail، ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۵؛ Tekce، بررسی دقیق سند؛ In Your Pocket، توضیح سندها؛ کمیسیون اروپا، Green Line Regulation؛ آیین‌نامهٔ اقامت و ویزا.
